Zamiana mieszkań – jak ją przeprowadzić?

Zamiana mieszkaniami to stosunkowo mało popularna transakcja na polskim rynku nieruchomości. Zdecydowanie preferujemy kupno i sprzedaż, tymczasem zamiana ma bardzo wymierne zalety – choćby podatkowe, ale nie tylko. Zamiana może być korzystna m.in. dla właścicieli mieszkań, które są obecnie mniej warte, niż kwota kredytu pozostała do spłaty.

(fot. thinkstock / Bankier.pl)

Umowa zamiany to tzw. „transakcja wzajemna”. Strony zobowiązują się w niej do wzajemnego przeniesienia własności nieruchomości. Reguluje to art. 603 kodeksu cywilnego. Umowa zamiany nie różni się znacząco od „zwykłej” umowy sprzedaży. Obie muszą mieć formę aktu notarialnego.

Przedmiotem zamiany może być również tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W umowie powinna być określona kwota dopłaty, którą poniesie jedna ze stron, w związku z różnicą w wartości nieruchomości (o ile takie są warunki transakcji), oraz dodatkowe szczegóły dotyczące przeprowadzenia zamiany. Oczywiście należy pamiętać, że zamiana mieszkaniami wymaga odpowiednich wpisów w księgach wieczystych. 

Powyższe kwestie w zasadzie wyczerpują listę formalności związaną z tą formą transakcji. Jest ona więc de facto szybszym sposobem zbycia i nabycia nieruchomości, niż sprzedaż i późniejsze kupno. Tak jest – o ile zamieniana nieruchomość nie ma ustanowionej hipoteki na rzecz banku. Jeśli mieszkanie stanowi zabezpieczenie kredytu, w takiej sytuacji sprawa się znacznie komplikuje, bowiem zgodę na transakcję musi wydać bank. Podstawowy warunek to wartość drugiego/nowego mieszkania, które ma stanowić zabezpieczenie kredytu. Niestety w praktyce osoby, które podejmują się takiej zamiany, mogą napotkać na problemy. Banki w różny sposób podchodzą do zmiany zabezpieczenia. Niestety, może się okazać, że wraz z aneksem do umowy kredytowej, zmienią się na gorsze warunki kredytowania, zgodnie z aktualnie obowiązującymi. Z tego powodu np. kredytobiorcy zostanie naliczona wyższa marża. Jeśli więc mamy mieszkanie na kredyt, sprawdźmy najpierw dokładnie, jakie procedury i warunki ewentualnej zamiany są związane z bankiem i kredytem mieszkaniowym.

Podatkowo lżej

Wymierna korzyść z zamiany nieruchomości to niższy podatek oraz koszty transakcji. W „tradycyjnej” transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości przyjęte jest, że taksę notarialną opłaca kupujący. Jeśli więc każda ze stron zamiany sprzedawałaby swoje mieszkanie, by kupić nowe, każda musiałaby opłacić notariusza. Przy transakcji zamiany taksa notarialna naliczana jest tylko od wartości droższego mieszkania. Strony mogą się dogadać i opłacić ją po połowie.

Ważniejsza kwestia dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnej. W przypadku kupna mieszkania, kupujący opłaca 2 proc. od wartości nieruchomości. Przy zamianie podatek jest naliczany, ale od różnicy w wartości obu nieruchomości. Tu również mamy korzyść, ponieważ podatek jest ponoszony solidarnie, tzn. przez obie obie strony. Nie ma natomiast możliwości ucieczki od podatku dochodowego. Jeśli zamienimy się mieszkaniami przed upływem 5 lat od nabycia, trzeba będzie zapłacić 19 proc. podatku dochodowego. Podstawę opodatkowania stanowi w tym przypadku wartość naszej, zamienionej nieruchomości pomniejszona o koszty transakcyjne. Wartość drugiej nieruchomości nie ma tu znaczenia.

Dla kogo zamiana?

Transakcja zamiany może być bardzo atrakcyjną formą inwestycji w wielu sytuacjach. Formuła ta sprawdzi się np. w przypadku osób, które chcą obniżyć koszty związane z utrzymaniem nieruchomości i szukają mieszkania mniejszego. W takiej sytuacji często są osoby starsze, które po śmierci małżonka i wyprowadzce dzieci, zostają same w dużym, rodzinnym mieszkaniu. Dla nich ewentualna zamiana jest mało kłopotliwą formą transakcji i mniej kosztochłonną – o czym pisaliśmy powyżej. Dodatkowo zazwyczaj osoba zamieniająca większe mieszkanie na mniejsze, uzyskuje dodatkowo dopłatę, a więc zastrzyk kapitału. Zamianą – na większe mieszkanie – mogą być z kolei zainteresowane np. rodziny z małymi dziećmi. Na tym etapie życiowym zazwyczaj podejmowane są decyzje o zmianie warunków mieszkaniowych.

Wreszcie zamiana to jedno z niewielu rozwiązań, jakie mają osoby, których mieszkanie jest obecnie mniej warte, niż kwota kredytu, pozostała do spłaty. Wbrew pozorom taki problem może dotyczyć nie tylko tzw. frankowiczów. Sprawa dotyka wielu posiadaczy nieruchomości (także kupionych z kredytu „złotówkowego), którzy kupowali je w latach 2006 – 2008, czyli w okresie, kiedy na rynku uformowała się tzw. bańka cenowa. Mieszkania w tamtym okresie drożały bardzo szybko i co ważniejsze – gdy bańka pękła, doszło do głębokiej przeceny. Do dziś stawki rynkowe nie wróciły do poziomów sprzed 10 lat. Przykładowo: jeśli ktoś kupował nowe mieszkanie w Warszawie, szczyt górki cenowej na stołecznym rynku przypadał na II kw. 2008 (dane NBP), kiedy to cena transakcyjna metra kwadratowego wynosiła nieco ponad 8600 zł. Obecnie (dane z raportu podażowego „Rynek mieszkaniowy w Warszawie – III kw. 2017” portalu RynekPierwotny.pl) przeciętne stawki w stolicy są o 1000 zł/mkw. niższe.

Jeśli dodać do tego umowy kredytowe na warunkach, jakie dziś wydają się fantastyką, może się okazać, że po 10 latach kwota do spłacenia jest ciągle wyższa niż aktualna wartości nieruchomości. Przypomnijmy, że w okresie pierwszego boomu na rynku mieszkaniowym w ofertach banków były kredyty nawet na 50 lat, na 110 proc. wartości nieruchomości. W takiej sytuacji kredytobiorca nadal spłaca głównie odsetki. Osoba taka nie będzie w stanie sprzedać mieszkania, tak by spłacić swoje zobowiązanie. Wyjściem, które pozwoli realizować kolejne mieszkaniowe plany i aspiracje (np. w związku z powiększeniem rodziny) może być natomiast zamiana.

Tematy:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Jeszcze nikt nie skomentował tego artykułu - Twój komentarz może być pierwszy.

Nowy komentarz

Anuluj
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl