O tym, że nieprawdą jest, że mieszkania to złoty biznes, na którym można jedynie zarobić, a nie stracić, boleśnie przekonali się ci, którzy kupili swoje nieruchomości 10-12 lat temu na tzw. „bańce cenowej”. Potem przyszła przecena na rynku i mieszkania gwałtownie potaniały. Niestety mimo że obecnie nieruchomości bardzo szybko drożeją, ciągle wiele lokali kupionych w tamtym okresie jest wartych mniej niż wynosiła cena zakupu.
To oznacza, że nie da się takich nieruchomości korzystnie sprzedać. Jeśli spłacamy ciągle kredyt na ich kupno, może nie wystarczyć, by pokryć resztę zobowiązania. Dotyczy to nie tylko tzw. „frankowiczów”, ale także niektórych właścicieli, którzy zaciągali kredyty wieloletnie w złotówkach. Przypomnijmy, że w okresie o którym mowa, była możliwość zadłużenia nawet na 50 lat i na 110 proc. wartości nieruchomości. Dziś takie osoby nadal głównie spłacają odsetki, a ich mieszkanie często jest znacznie poniżej wartości. Z danych Komisji Nadzoru Finansowego wynika, że na koniec 2017 roku ponad 130 tysięcy mieszkań i domów było wartych mniej niż kredyt pozostały do spłaty. Jest to 6,5 procent wszystkich ważnych umów kredytowych.
Przypomnijmy pokrótce sytuację, bazując na informacjach z portalu RynekPierwotny.pl: bańka na rynku mieszkaniowym w Polsce urosła po wejściu naszego kraju do Unii Europejskiej. Wyraźny wzrost cen na większości największych rynków lokalnych i w Warszawie zanotowano od 2006 roku. Wtedy to bogacące się społeczeństwo zaczęło korzystać z przyznawanych szeroką ręką kredytów - na bardzo liberalnych zasadach w porównaniu do dzisiejszych. Prym wiodły kredyty „frankowe” reklamowane jako tanie i bezpieczne. O ryzyku walutowym wspominano ciszej, lub nawet w ogóle. W każdym razie – duży popyt zderzył się z mniejszą podażą, wytwarzając presję na wzrost cen. Deweloperzy sprzedawali wówczas nie tylko mieszkania gotowe, ale także tzw. dziury w ziemi, albo nawet i nie dziury, a zaledwie wizualizacje i materiały reklamowe.
Te wszystkie czynniki przełożyły się na szybki wzrost cen. Jak szybki? Spójrzmy na nowe mieszkania w Warszawie. Z danych NBP wynika, że w III kw. 2006 ceny nowych mieszkań wynosiły średnio 5600 zł/mkw., by po niespełna dwóch latach (w II kw. 2008) podskoczyć aż do ponad 8600 zł/mkw., a więc o aż o ponad 53 procent! W Krakowie w tym samym okresie mieszkania „zanotowały” wzrost cen o ponad 1200 zł/mkw. W III kw. 2006 płacono tam przeciętnie 6800 zł/mkw., by w II kw. 2008 płacić już ponad 8000 zł.
Wielkie boom
Niestety bańka cenowa na rynku nieruchomości pękła z dość dużym hukiem, choć oczywiście nie było u nas niczego porównywalnego do kryzysów na rynkach amerykańskim czy hiszpańskim. W każdym razie od roku 2009 datuje się początek gwałtownego spadku cen mieszkań. Osłabł popyt, deweloperzy zostali z nadpodażą, warunki kredytowania zmieniły się na znacznie bardziej rygorystyczne (zwłaszcza w zakresie wkładu własnego i kredytów walutowych).
O jakiej przecenie mówimy? W Warszawie szczyt spadków cen przypadał na IV kw. 2012, gdy średnio za mieszkania nowe płaciło się 6400 zł/mkw., czyli o 26 proc. mniej w stosunku do szczytu bańki cenowej. W Krakowie minimum wg danych NBP wyniosło 5700 zł, czyli o ponad 21 proc. niżej, w porównaniu do wartości najwyższych. Podobne spadki cen zanotowano także w innych dużych miastach.
Hossa nr 2
Obecnie – od kilku lat – rynek nieruchomości, napędzany rekordowo niskimi stopami procentowymi, a więc tanim kredytem, przechodzi kolejną hossę. Mieszkania sprzedają się bardzo dobrze, a deweloperzy pobijają rekordy podaży. Rosną też ceny, choć wolniej niż 10 – 12 lat temu. Wynika to z kilku czynników. Przede wszystkim do niedawna sprzedaż „pompował” program MDM ze swoimi limitami cenowymi. Dopiero po jego końcu, gdy okazało się, że mimo braku tej formy wsparcia popyt nadal jest bardzo wysoki, stawki zaczęły rosnąć wyraźniej.
Ludzie, którzy kupili mieszkania w okresie pierwszej hossy, nadal jednak mogą mieć problemy z korzystną sprzedażą, mimo obecnego wzrostu cen. Podajmy przykład z Warszawy. Jak już powiedzieliśmy – jeśli ktoś kupował w szczycie górki cenowej, płacił za nowe mieszkanie przeciętnie 8600 zł/mkw. Dziś ceny nowych mieszkań w stolicy wynoszą niecałe 8200 zł/mkw. Mieszkanie naszego kupującego zalicza się jednak już do rynku wtórnego, gdzie średnie stawki dla stolicy wynoszą niecałe 8000 zł od metra.
Taki kupujący miałby więc bardzo poważny problem, by uzyskać cenę przynajmniej taką samą, po jakiej kupił swoje mieszkanie, nie mówiąc już o zarobieniu na nim. Których właścicieli to dotyczy? Tego typu dane znajdziemy w raportach AMARON – SARFIN dla Związku Banków Polskich. Ostatni obejmuje połowę obecnego roku. Poniższy wykres pokazuje wartość zabezpieczenia hipotecznego, a więc mieszkań kupionych na kredyt.
Jak widzimy – w najkorzystniejszej sytuacji są ci, którzy kupili mieszkania najwcześniej, a więc w 2007 roku. Takie nieruchomości w większości „odrobiły” już stratę i są warte więcej niż wartość zobowiązania hipotecznego. Niestety, ci którzy kupowali później muszą jeszcze czekać, w nadziei, że ceny będą rosły. W najgorszej sytuacji są ci, którzy kupowali dokładnie w szczycie górki cenowej, a więc w roku 2008.
Co prawda, na razie nie zanosi się na to, by stawki miały maleć – wręcz przeciwnie – drożeją grunty i robocizna, co przy ciągle bardzo wysokim popycie powinno się przekładać na dalszy wzrost cen. Negatywnym scenariuszem byłby jednak kolejny niekontrolowany wzrost i sprokurowanie tym samym kolejnej bańki cenowej, której pęknięcie znowu spowodowałoby głęboką korektę na rynku.
