Wynajem w Polsce należy do najdroższych w Europie – tak wynika z szacunków Lion’s Banku. W Niemczech za wartość bieżącą zakupu mieszkania można wynajmować lokal przez 30 lat. U nas – tylko 15 lat, czyli ponad 10 lat krócej niż wynosi europejska średnia.
Analitycy Lion’s Banku pokusili się o ciekawą analizę odnośnie do relacji pomiędzy kosztem wynajmowania mieszkań, a ceną ich zakupu w poszczególnych państwach. Taka metoda ma swoje uzasadnienie ze względu na różnice w zarobkach w różnych krajach UE. W Paryżu cena najmu oczywiście jest większa niż w Warszawie. Jednak wyższe płace Francuzów sprawiają, że koszty te stanowią dla nich mniejsze obciążenie w budżecie domowym niż dla przeciętnego Polaka, który wynajmuje mieszkanie w stolicy swojego kraju.
Średnia UE wynosi 26 lat
Metoda jest piękna w swojej prostocie, bo literalnie obrazuje, jak wiele lat potrzeba na to, by suma zapłaconych czynszów zrównała się z wartością wynajmowanej nieruchomości. Oczywiście ma ona też swoje mankamenty, bo nie uwzględnia zmiany wartości w czasie zarówno nieruchomości jak i czynszów. Ponadto w szacunkach najprawdopodobniej nie uwzględniono kosztów zakupu nieruchomości, posiłkując się kredytem hipotecznym.
- Jeśli zakup 120 metrowego mieszkania w centrum Warszawy kosztuje 297,84 tys. euro, a za najem takiego lokum trzeba zapłacić 1,666 tys. euro, to cena zakupu odpowiada 178,8 miesięcznym czynszom (14,9 lat). Nie biorę tu pod uwagę faktu, że mieszkania są kupowane przeważnie na kredyt, oprocentowanie kredytów jest zmienne, ani tego że czynsze i ceny nieruchomości rosną z czasem. Chodzi o bardzo proste porównanie na zasadzie „tu i teraz”. Bardzo często właśnie na podstawie takiej bardzo pobieżnej analizy wiele osób próbuje we własnym zakresie odpowiedzieć na pytanie „kupić czy wynająć” – stwierdza Bartosz Turek, analityk Lion’s Banku.
Reklama
Przykładowo analitycy Lion’s banku wyliczyli, że cena zakupu mieszkania w centrum Wiednia wynosi 1,3 mln euro, a jego czynsz najmu wynosi 2,3 tys. euro. Za tę kwotę najem tego lokalu byłby opłacalny przez ponad 40 lat. W Warszawie koszt wynajmu zrównałby się z ceną zakupy już po 14,9 latach; w Niemczech po 30 latach; w Czechach o 23 latach, a we Francji po 34 latach. Średnia UE to wynosi 26 lat.
Tradycyjnie, gorzej niż w Polsce jest w Rumunii, gdzie cena zakupu z wynajmem zrównuje się już po 13 latach. W rankingu mniej korzystnie od nas wypadły też Węgry – tutaj zakup mieszkania (za gotówkę, bo zestawienie nie uwzględnia odsetek i innych kosztów związanych z kredytem hipotecznym) po 13,2 latach, a w Czarnogórze po 13,3 latach.
Polacy wybierają mieszkanie na swoim, ale dlaczego?
Tak wielkie różnice nie wynikają tylko z poziomu wynagrodzeń czy przeszacowania cen nieruchomości. Wielki wpływ na nie ma także podaż mieszkań na wynajem, która w Polsce należy do bardzo niskich. Lion’s Bank podaje, że w Niemczech jeden na trzech obywateli to najemca. W Polsce – odsetek najemców wynosi 4,2%.
Zwiększenie podaży mieszkań "czynszowych" wydawało się jednym z celów BGK, które rok temu zaangażowało się w wart 5 mld zł projekt zakupu całych bloków w większych miastach z przeznaczeniem na wynajem. Projekt ten był wielokrotnie krytykowany za to, że jego celem jest głównie transfer środków publicznych do deweloperów, którzy nie mogą sprzedać mieszkań prywatnym podmiotom.
Użytkownicy na forum Bankier.pl w swoich komentarzach wielokrotnie zwracali uwagę na to, że inaczej buduje się lokale czynszowe, a inaczej te przeznaczone na sprzedaż. Póki co, w Polsce mieszkań czynszowych deweloperzy praktycznie nie budują, chociaż premier Kopacz zapowiedziała, że będzie realizowany państwowy program budowy tego typu lokali. Projektem zajmuje się Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju.
Mieszkania mogą być drogie pod warunkiem, że nas na nie stać
Prawie rok temu napisałem, że mieszkania mogą być drogie, ale tylko pod warunkiem, że ludzi na nie stać. Z raportu Deloitte wynika, że ceny mieszkań w Polsce należą do najniższych w Europie, ale przeciętny Kowalski musi na nie pracować dwa razy dłużej niż Niemiec, który średnio zarabia 4 razy więcej. W Wielkiej Brytanii mieszkania są blisko czterokrotnie droższe niż nad Wisłą, ale Anglik mógłby sobie pozwolić na zakup 70 metrowej nieruchomości po odłożeniu równowartości 8 rocznych pensji, czyli musiałby oszczędzać tylko rok dłużej niż Polak. Naturalnie odkładanie całej miesięcznej pensji przez dekadę to wyzwanie prawie niemożliwe dla większości polskich pracowników – nawet jeśli oboje partnerów pracuje zawodowo.
W naszym kraju kredyt hipoteczny to zobowiązanie na całe życie, ponadto młodzi często kupując pierwszy lokal, myślą o nim jak o tym ostatnim. To równocześnie ma wielki wpływ na naszą mobilność, która m.in. ze względu na ceny nieruchomości, niski poziom płac oraz inne czynniki kulturowe jest u nas stosunkowo niska.
Łukasz Piechowiak
