REKLAMA

Trudniej sprzedać mieszkanie na rynku wtórnym, więc sprzedający hojniej schodzą z cen

Marcin Kaźmierczak2021-02-11 10:30redaktor Bankier.pl
publikacja
2021-02-11 10:30
fot. Robert Neumann /

Sprzedający mieszkania na rynku wtórnym w IV kw. 2020 r. byli mniej skorzy do negocjacji przed podpisaniem umowy. Coraz dłuższy czas potrzebny do sfinalizowania transakcji sprzyjał jednak obniżaniu kwot wpisywanych w ogłoszeniach w trakcie ich trwania – wynika z raportu Barometr przygotowanego przez Metrohouse i Gold Finance za IV kw. 2020 r.

Średni czas potrzebny w IV kw. 2020 r. do sprzedaży mieszkania w pięciu największych polskich miastach z wyjątkiem Warszawy (Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Gdańsk) wyniósł 109 dni. Było to o 10 dni dłużej niż w III kw. 2020 r. i o 19 dni dłużej względem IV kw. 2019 r., na co wpływ miała większa podaż mieszkań dostępnych na rynku wtórnym. Do sprzedaży, w związku z niższym popytem na rynku najmu, trafiły m.in. mieszkania wynajmowane wcześniej studentom.

Zgodnie z raportem Metrohouse i Gold Finance, na rynku wtórnym panuje zgoła odmienna sytuacja niż na rynku pierwotnym, o czym pisaliśmy we wtorek w artykule „Deweloperzy utrzymują ceny w ryzach. Miliardy z depozytów ożywią popyt?” Choć branża deweloperska zakończyła 2020 r. z dwucyfrowym spadkiem sprzedaży w skali roku, to w obliczu pandemii do całkowitego załamania sprzedaży nie doszło. Sprzedających uratowali klienci inwestycyjni chroniący kapitał na rynku mieszkań.

Żeby uchronić się przed obniżką stawek, deweloperzy odpowiednio regulowali także podaż mieszkań. I tak, sprzedaż mieszkań w drugiej połowie 2020 r., choć także uległa obniżce, przewyższyła podaż lokali wprowadzonych w tym czasie na rynek.

Większe obniżki w ogłoszeniach niż przy negocjowaniu

Dłuższy czas potrzebny do sfinalizowania transakcji sprawił, że sprzedający częściej rewidowali swoje pierwotne oczekiwania. Najmocniej ta tendencja była widoczna w Łodzi, gdzie średnia różnica między pierwszą a ostateczną ceną widniejącą w ogłoszeniu wyniosła 6 proc. i była o 2,7 p.p. wyższa niż w III kw. 2020 r. Powyżej 3 proc. wspomniana różnica wyniosła w Poznaniu, Wrocławiu i Warszawie.

Średnie możliwości negocjacyjne, metraże i ceny mieszkań w IV kw. 2020 r.

Miasto

Średnia cena mieszkania

[w zł]

Średni metraż

[w mkw.]

Średnie możliwości negocjacyjne

[w proc.]

Średnia różnica pomiędzy pierwszą a ostateczną ceną ofertową

[w proc.]

Warszawa

548 000

51

1,4

3,6

Kraków

516 000

61

1,8

2,5

Łódź

291 000

56

3,5

6,0

Wrocław

409 000

52

1,9

3,2

Poznań

398 000

56

2,0

3,3

Gdańsk

464 000

55

2,0

2,8

Źródło: Raport „Barometr” Metrohouse i Gold Finance

W Łodzi w relacji do III kw. 2020 r. wzrosły także średnie możliwości negocjacyjne. W IV kw. 2020 r. kupujący mogli utargować średnio 3,5 proc. (+0,2 p.p. k/k). W pozostałych spośród sześciu największych polskich miast średnie możliwości negocjacyjne w IV kw. 2020 r. nie przekroczyły 2 proc.

Wzrosła powierzchnia kupowanych mieszkań

Jak wynika z danych Metrohouse, 34 proc. sprzedających mieszkania na rynku wtórnym zdecydowało się na taki krok w związku z chęcią przeprowadzenia się do większej nieruchomości, na co wpływ może mieć m.in. pandemia koronawirusa. Jednak nie w każdym z analizowanych miast, średnia wielkość mieszkania będącego przedmiotem transakcji uległa zwiększeniu względem III kw. 2020 r. Taka sytuacja nie miała miejsca w Warszawie i Wrocławiu. Najbardziej znaczący wzrost średniej powierzchni sprzedawanego mieszkania miał miejsce w Krakowie. Jeszcze w III kw. 2020 r. były to 44 mkw., podczas gdy w IV kw. 2020 r. już 61 mkw. – średnio o ponad jedną trzecią więcej. O blisko 10 mkw. wzrosła także średnia wielkość nabywanego mieszkania w Poznaniu.

W każdym z sześciu największych polskich miast, mieszkania sprzedawane w IV kw. 2020 r. miały średnio ponad 50 mkw. powierzchni.

Zainteresowanie większymi mieszkaniami niż trzy miesiące wcześniej sprawiło, że średnia kwota będąca wynikiem negocjacji w Krakowie przekroczyła 500 tys. zł. Średnio wciąż powyżej tego progu płacono za mieszkania również w Warszawie. Na niemal takim samym poziomie jak w III kw. 2020 r. utrzymała się średnia kwota wydawana podczas kupna mieszkania w Warszawie i Łodzi.

W dalszym ciągu kupujący mieszkania w stolicy najczęściej decydują się na cztery dzielnice: Mokotów, Białołękę, Wolę oraz Pragę Południe. Umowy podpisywane na zakup mieszkań w tych lokalizacjach stanowiły połowę wszystkich transakcji dokonanych w IV kw. 2020 r. na stołecznym rynku nieruchomości.

wyniósł

Źródło:
Marcin Kaźmierczak
Marcin Kaźmierczak
redaktor Bankier.pl

Zajmuje się tematyką nieruchomości. Przygotowuje raporty dotyczące cen mieszkań, pisze o trendach na tym rynku, monitoruje najciekawsze inwestycje w Polsce i za granicą. Na co dzień śledzi także rynek motoryzacyjny, a swoimi spostrzeżeniami dzieli się w sekcji Moto portalu Bankier.pl. Absolwent politologii na Uniwersytecie Wrocławskim.

Tematy

Jak odzyskać pieniądze. Sposoby na dłużników.

Advertisement

Komentarze (120)

dodaj komentarz
spokojowo
Średnia zdolność kredytowa się nie zmienia i oscyluje w granicach 300-400tys zł. Wzrost cen za m2 oznacza mniejszy metraż w tej cenie. Czyli za większe mieszkanie trzeba zapłacić 600-800 tys. co już przekracza średnią zdolność kredytową. Rosną ceny mniejszych mieszkań, co przekłada się na cenę tych Średnia zdolność kredytowa się nie zmienia i oscyluje w granicach 300-400tys zł. Wzrost cen za m2 oznacza mniejszy metraż w tej cenie. Czyli za większe mieszkanie trzeba zapłacić 600-800 tys. co już przekracza średnią zdolność kredytową. Rosną ceny mniejszych mieszkań, co przekłada się na cenę tych większych.
jpeterj
Uwaga na naganiaczy na spadki typu marynia piłeczka vel anna niedomagalczyk czyli nowa anna maria. Pociąg jej odjechał i leki nie pomagają zabić frustracji wywołanej życiem na marginesie.
marynapilecka
Tak, tak...teraz oddychaj.
marynapilecka
Uwaga na płatnych troli poniżej - próbują wmówić ludziom że mieszkania nigdy nie tanieją...

Otóż tanieją...szczególnie po takich czarnych łabędziach...patrz rok 2008 i co się działo po nim.

Po drugie zasada podaży - w tej chwili jest mocno zwiększona, kilkadziesiąt procent więcej mieszkań na sprzedaż
Uwaga na płatnych troli poniżej - próbują wmówić ludziom że mieszkania nigdy nie tanieją...

Otóż tanieją...szczególnie po takich czarnych łabędziach...patrz rok 2008 i co się działo po nim.

Po drugie zasada podaży - w tej chwili jest mocno zwiększona, kilkadziesiąt procent więcej mieszkań na sprzedaż i dodatkowo rekord nowych oddanych w tym roku...

Negocjujcie min 10-20% bo macie dużo lepsze szanse, że sprzedający na to pójdzie - dużo ma nóż na gardle przez mega duży brak najemców (mało już jest chętnych by spłacać komuś raty za mikro apartamenty).

Devy też to robią po ciuchu - nikt nie chce wyłamać się oficjalnie aby nie robić lawiny na wtórnym co napędzi mega spadki - której już powoli się zaczynają przez brak popytu...

jpeterj
Jeszcze dwie takie pandemie i ceny spadną z 6-9%.
zachmen
MIMO WZROSTÓW CEN, DOSTĘPNOŚĆ MIESZKAŃ JEST REKORDOWA
Wiele osób zastanawia się czy to, co się dzieje na rynku nieruchomości, to bańka lub jakieś szaleństwo. Mimo pandemii ceny mieszkań wciąż rosną.
Utrzymujący się bardzo wysoki popyt na mieszkania potwierdzają najnowsze dane BIK. Wynika z nich, że w styczniu
MIMO WZROSTÓW CEN, DOSTĘPNOŚĆ MIESZKAŃ JEST REKORDOWA
Wiele osób zastanawia się czy to, co się dzieje na rynku nieruchomości, to bańka lub jakieś szaleństwo. Mimo pandemii ceny mieszkań wciąż rosną.
Utrzymujący się bardzo wysoki popyt na mieszkania potwierdzają najnowsze dane BIK. Wynika z nich, że w styczniu 2021 r. złożono aż 37,4 tys. wniosków o kredyty hipoteczne
Za te wzrosty odpowiadają głównie rekordowo niskie stopy procentowe i rosnące pensje. Średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w grudniu, po przeliczeniu na kwotę netto, po raz pierwszy w historii przekroczyło poziom 4000 zł. Jednocześnie średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w grudniu było rekordowo niskie i według NBP wyniosło 2,83 proc. Z wyliczeń Expandera wynika, że dzięki tym zmianom w IV kw. 2020 r. rata kredytu na 50-metrowe mieszkanie pochłaniała 18,5 proc. dochodu netto pary o przeciętnych zarobkach. Mieszkania były więc rekordowo dobrze dostępne. Pobity został bowiem rekord z IV kw. 2015 r. kiedy było to 19,03 proc.
Jednym z kluczowych elementów wpływających na ceny mieszkań jest rynek pracy. Mimo pandemii udało się utrzymać bezrobocie na dość niskim poziomie. Według Eurostatu w grudniu 2020 r. w Polsce wynosiło 3,3 proc. i było drugim najniższym w UE (niższe było tylko w Czechach). Dla porównania rok wcześniej było to 2,9 proc., a więc wzrost bezrobocia był minimalny. Oczywiście pandemia mocno dotknęła wiele branż. Nie należy jednak zapominać, że są również takie, które funkcjonują w miarę normalnie i wciąż się rozwijają.
Ceny mieszkań. To zakupy gotówkowe ciągną je w górę
NIERUCHOMOŚCI I BUDOWNICTWO
CENY MIESZKAŃ. TO ZAKUPY GOTÓWKOWE CIĄGNĄ JE W GÓRĘ
Średnia pensja w grudniu to 4300 zł netto
W czasie pandemii wciąż rosły też wynagrodzenia. Według GUS w grudniu 2020 r. średnia pensja w sektorze przedsiębiorstw wyniosła 5 974 zł brutto. Podejmując decyzje o zakupach kierujemy się jednak tym jaką kwotę dostajemy "na rękę". Po przeliczeniu, średnie wynagrodzenie netto wyniosło 4300 zł, czyli po raz pierwszy przebiło poziom 4 000 zł. Oczywiście grudzień jest wyjątkowy, ponieważ wtedy średnią zawyżają premie roczne. Warto jednak zwrócić uwagę, że rok wcześniej w grudniu też były premie, a mimo to kwota netto wzrosła 8,3 proc.
Kredyty hipoteczne najtańsze w historii
Kolejny bardzo istotny element, który ma ogromny wpływ na ceny mieszkań, to koszt kredytu hipotecznego. Według danych NBP średnie oprocentowanie kredytów wypłaconych w grudniu 2020 r. wyniosło 2,83 proc. i był to najniższy poziom w historii. Rok wcześniej było to natomiast 4,34 proc. Jeśli więc ktoś był w stanie płacić ratę wynoszącą np. 1500 zł, to dzięki spadkowi oprocentowania dostępna dla niego kwota kredytu wzrosła z 274 tys. zł do 322 tys. zł, a więc aż o 17 proc.
Dostępna kwota kredytu nawet o 25 proc. wyższa niż przed rokiem
Warto jednak pamiętać, że średnie płace, po przeliczeniu na kwotę netto, były w IV kwartale 2020 r. o ok. 7 proc. wyższe niż przed rokiem. Możemy więc założyć, że naszą przykładową osobę stać na ratę wyższą o 7 proc., a więc wynoszącą 1605 zł. Jeśli do tego dodamy wpływ spadku oprocentowania kredytu, to okazuje się, że dostępna kwota kredytu jest aż o 25 proc. wyższa niż przed rokiem. Zamiast 274 tys. zł może otrzymać 344 tys. zł. W tej sytuacji wzrost cen mieszkań w 2020 r. nie wydaje się już tak dziwny.
Rekordowo dobra dostępność mieszkań
Wpływ rosnących wynagrodzeń i spadku oprocentowania można też pokazać w inny sposób. Przyjmijmy, że para zarabia łącznie dwukrotność średniego wynagrodzenia. Żeby w IV kwartale 2019 r. mogli kupić 50-metrowe mieszkanie na rynku wtórnym w dużym mieście (średnia dla 7 największych miast), musieli przeznaczyć 21,5 proc. dochodu netto na zapłatę raty. Nie znamy jeszcze danych NBP o cenach transakcyjnych w IV kw. 2020 r., ale wiele wskazuje na to, że na rynku wtórnym w siedmiu największych miastach były one o ok. 7 proc. wyższe niż przed rokiem. Oznacza to, że udział raty w dochodzie naszej przykładowej pary spadł do 18,5 proc. Nigdy wcześniej ten wskaźnik nie był na tak niskim poziomie. Dotychczas najlepszą dostępność odnotowaliśmy w IV kw. 2015 r. kiedy było to 19,3 proc. Natomiast w 2013 r., kiedy ceny były na najniższym poziomie po kryzysie finansowym, było to 22 proc.
Co z cenami mieszkań w 2021 r.
Obecnie wydaje się, że ceny w 2021 r. nadal będą rosły. Wciąż będą bowiem działały te same czynniki, które były decydujące w 2020 r. Stopy procentowe będą najprawdopodobniej utrzymywane na bardzo niskim poziomie. Wywołuje to nie tylko niski koszt kredytów hipotecznych, ale również znikome oprocentowanie lokat bankowych. Wiele osób będzie więc szukało możliwości uzyskania wyższych zysków. Jednym z popularniejszych sposobów na to jest inwestycja w mieszkanie na wynajem lub zakup mieszkania w celu jego remontu i sprzedaży po wyższej cenie. Dodatkowo szczepienia powinny wygaszać pandemię.
Utrzymujący się bardzo wysoki popyt na mieszkania potwierdzają najnowsze dane BIK. Wynika z nich, że w styczniu 2021 r. złożono aż 37,4 tys. wniosków o kredyty hipoteczne. Było więc ich nawet więcej niż przed rokiem, kiedy przecież nie było jeszcze pandemii i kiedy trwał boom na rynku. Dodatkowo już dwa duże banki - PKO BP i Bank Pekao - zmniejszyły wymagania dotyczące uzyskania kredytu hipotecznego. Obniżyły wymagany wkład własny do 10 proc. Za chwilę podobnie zapewne postąpią kolejne banki. Kredyt będzie więc już nie tylko bardzo tani, ale również łatwo dostępny.

jasiek2017
Nie karm spadkowych troli. Łoni tylko widzo spatki.
maria_anna odpowiada jasiek2017
Przeciez juz masz mieszkanie kupione pod wynajem. Co cie tak te spadki bolą. Najwyzej sobie kupisz jeszcze jedno:)
piotr76
Mieszkania w najatrakcyjniejszych pod względem zarobkowym miastach póki co jeszcze schodzą za rozsądną cenę bo jest (a właściwie to już było) sporo popytu inwestycyjnego. Za to ze sprzedażą domów, zwłaszcza tych droższych, trzeba bujać się długimi miesiącami albo mocno zejść z ceny. Z osobiście znanych mi przypadków,Mieszkania w najatrakcyjniejszych pod względem zarobkowym miastach póki co jeszcze schodzą za rozsądną cenę bo jest (a właściwie to już było) sporo popytu inwestycyjnego. Za to ze sprzedażą domów, zwłaszcza tych droższych, trzeba bujać się długimi miesiącami albo mocno zejść z ceny. Z osobiście znanych mi przypadków, gdy sprzedający nie mogli długo czekać (sprawy podziału spadków/majątków), ceny transakcyjne były o 1/3(!) niższe od początkowych cen ofertowych..

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki