Zapoczątkowane w 2022 r. nieznaczne obniżki nominalnych cen mieszkań, w opinii ekspertów, mają być kontynuowane w najbliższych dwunastu miesiącach. Wszystko za sprawą znacząco obniżonego popytu i wciąż wysokiej podaży. Z odwrotną sytuacją będziemy mierzyć się na rynku najmu, gdzie nadal przybywać będzie potencjalnych klientów, a ubywać dostępnych mieszkań, w związku z czym stawki nadal będą rekordowo wysokie.
Z obniżkami średnich cen transakcyjnych mieliśmy do czynienia już w zakończonym niedawno 2022 r. Zgodnie z danymi Bankier.pl udostępnionymi przez serwis Cenatorium, z korektą średnich kwot płaconych za mieszkania w ciągu pierwszy dziewięciu miesięcy 2022 r. mieliśmy do czynienia w I i III kw. 2022 r.
InfogramWówczas „taniały” jednak przede wszystkim duże, ponad 60-metrowe mieszkania. W skali roku wciąż jednak mówimy o zdecydowanej dominacji, nierzadko dwucyfrowych wzrostów stawek.
Stabilizacja będzie oznaczała spadek
Choć na odwrócenie tej tendencji i dwucyfrowe obniżki kwot dyktowanych i płaconych za mieszkania nie ma co liczyć, już nawet stabilizacja nominalnych stawek przy obecnej inflacji przełoży się na spadki kwot płaconych za mieszkania w ujęciu realnym.
Zgodnie z przytaczanymi wyżej danymi za III kw. 2022 r. średnie ceny transakcyjne mieszkań o powierzchni poniżej 80 mkw. rosły na największych polskich rynkach nieruchomości od 3,5 do 14 proc. W przypadku największych, ponad 80-metrowych lokali, zanotowano z kolei pierwsze niewyraźne (sięgające 1,2 proc.) spadki w ujęciu rocznym, choć w większości spośród największych polskich miast wzrosty sięgały 7 proc. Dla porównania, według wstępnego odczytu, inflacja CPI w grudniu wyniosła 16,6 proc. r./r., jesienią, dokładnie w październiku sięgnęła nawet 17,9 proc. r./r.
– W relacji miesiąc do miesiąca odnotowujemy już od pewnego czasu względną stabilizację stawek nominalnych i taki stan może się jeszcze utrzymać przez dłuższy czas. Do tego dochodzą coraz powszechniejsze promocje u deweloperów, którzy w ten sposób, a nie przez korekty cenników, rywalizują między sobą o klientów. To także jest czynnikiem korekcyjnym, ponieważ spadają ceny transakcyjne w kolejnych promowanych inwestycjach – zauważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPiertowny.pl.
Jak dodaje, najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na najbliższe miesiące jest kilkuprocentowa korekta stawek dyktowanych przez deweloperów.
– To zaowocuje prawdopodobnie nie większym niż 10-procentowy spadkiem cen transakcyjnych. W sumie parametry dostępności mieszkań powinny w przyszłym roku ulec umiarkowanej poprawie, jednak nie na tyle istotnej, by zdecydowanie zwiększyć popyt – kontynuuje.
Czynnikiem hamującym obniżkę nominalnych stawek będą koszty ponoszone przez deweloperów.
– Realizacja budowy to nie tylko poniesione kiedyś koszty zakupu gruntu, ale też koszt materiałów, robocizny, czy finansowania tego projektu. Przy wzrostach tych pozycji kosztowych, jakie miały miejsce w ostatnim roku, trudno deweloperom znacząco schodzić z ceny uruchamianych niedawno projektów bez narażenia się na straty finansowe - choć niektóre firmy o słabym bilansie i wysokim zadłużeniu mogą być do tego zmuszone – twierdzi Jan Dziekoński, ekspert rynku nieruchomości i założyciel portalu analiz o rynku mieszkaniowym FLTR.pl.
Wyraźniejsze spadki mogą pojawić się w przypadku inwestycji rozpoczynanych dopiero w 2023 r., z uwagi m.in. na obserwowane obecnie spadki cen gruntów i materiałów.
Większe szanse na rynku wtórnym
Zdaniem Barbary Bugaj, głównej analityk ds. rynku nieruchomości w SonarHome, prawdopodobieństwo spadków cen dotyczy przede wszystkim rynku wtórnego.
– Wszystko przez to, że na rynku wtórnym trudno o kontrolę podaży. Wydłużający się wciąż czas sprzedaży mieszkań wywiera presję na sprzedających, którzy muszą schodzić z ceny podczas ekspozycji ogłoszenia, jak i często przy ostatecznych negocjacjach prowadzących do transakcji – ocenia ekspertka SonarHome.
Ruch w hipotekach szoruje o dno
Na kontynuację obniżek, zarówno średnich stawek ofertowych, jak i transakcyjnych, których świadkami byliśmy i w 2022 r., wpływ ma mieć przede wszystkim odpływ z rynku klientów chcących posiłkować się kredytami hipotecznymi.
Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, w grudniu 2022 r. zanotowano jedynie 12,3 tys. wniosków o kredyty hipoteczne. Liczba zapytań była tym samym o 60,7 proc. niższa niż rok wcześniej. Jak w artykule „Trwa dramat na rynku hipotek” pisał Michał Kisiel, analityk Bankier.pl, liczba zainteresowanych finansowaniem była niższa również w porównaniu z bardzo kiepskim listopadem.
Zgodnie z danymi banku PKO BP liczba udzielonych kredytów hipotecznych w III kw. 2022 r. (21,2 tys.) była o 69 proc. niższa niż rok wcześniej i o 45 proc. niższa niż w II kw. 2022 r. Czy popyt na hipoteki utrzyma się na dnie także w 2023 r.? W opinii ekspertów kluczowym czynnikiem pozostanie poluzowanie przez Komisję Nadzoru Finansowego 5-procentowego buforu przy obliczaniu zdolności kredytowej.
– Ten ruch spowoduje jednak tylko nieznaczną poprawę zdolności kredytowej. Będzie ona jednak nadal o ponad 50 proc. niższa niż w połowie 2021 roku – komentuje Jan Dziekoński.
Zdalnie sterowana podaż
Wraz z drastycznymi spadkami na rynku hipotek i odpływem klientów chcących posiłkować się kredytami, zdecydowanie spada także liczba nowych inwestycji prowadzonych przez deweloperów. Jak pisaliśmy w artykule „Mieszkaniówka w kryzysie. Po budowlanej hossie nie ma już śladu”, w listopadzie 2022 r. w Polsce deweloperzy rozpoczęli budowę 7367 mieszkań, co oznaczało spadek w skali roku o 43 proc. Było to także wynik o ponad 40 proc. niższy niż ten w listopadzie 2020 r. i 2019 r. Tegoroczny listopad był jednocześnie najgorszym jedenastym miesiącem roku od sześciu lat. Biorąc pod uwagę okres od początku roku do końca listopada, deweloperzy rozpoczęli budowę 108 336 mieszkań (-29,5 proc. r./r.).
Sztuczne kreowanie niższej podaży ma uchronić deweloperów przed pozostaniem ze zbyt wysoką liczbą niesprzedanych mieszkań. A ze sprzedażą również nie jest najlepiej. Jak w artykule „Poważne kłopoty giełdowych deweloperów” pisał Michał Kubicki, giełdowi deweloperzy zaraportowali mocny spadek sprzedaży mieszkań za cały 2022 r.
Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, sytuacja podobna do tej z 2009 r., w której deweloperzy zostaną z hurtową liczbą niesprzedanych mieszkań, jest jednak mało prawdopodobna.
– Obecnie sytuacja jest zupełnie inna. Deweloperzy dysponują pewnym zasobem mieszkań w ofercie, ale jest on systematycznie upłynniany. Kontraktacja stopniała wprawdzie o 40 proc., ale coraz liczniejsze promocje podtrzymują sprzedaż z cenami transakcyjnymi sporo poniżej ofertowych, ale wciąż z dobrym zyskiem deweloperów. Tymczasem ostro wstrzymywane są nowe inwestycje właśnie w celu zrównoważenia rynku i uniknięcia nadpodaży wymuszającej niekontrolowane obniżki – mówi Jarosław Jędrzyński.
Na sterowanie podażą przez deweloperów pokazują także dane Otodom Analytics. Jak wskazuje Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics, na siedmiu największych rynkach nieruchomości w Polsce w III i IV kw. 2022 r. deweloperzy sprzedali więcej mieszkań, niż wprowadzili do sprzedaży.
Zapowiedź „Pierwszego mieszkanie” wstrzyma popyt
W połowie grudnia 2022 r. rząd przedstawił najważniejsze założenia programu „Pierwsze mieszkanie”. Jego elementem jest hasło „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, czyli schemat dopłat do kredytów hipotecznych przez pierwsze 10 lat spłaty.
W opinii ekspertów, paradoksalnie, rządowy program „Pierwsze mieszkanie” może jeszcze mocniej wstrzymać popyt na rynku sprzedaży mieszkań w pierwszych miesiącach 2023 r.
– W pierwszej kolejności program spowoduje kolejne tąpnięcie w hipotekach i popycie na mieszkania, choć z chwilą wejścia w życie da pewne ożywienie, choć w 2023 r. raczej bez większych fajerwerków – prognozuje Jarosław Jędrzyński.
Stawki najmu pozostaną na szczytach
Ubiegły rok przyniósł wywindowanie stawek na rynku najmu mieszkań. Jak wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis Otodom.pl, średnie ceny ofertowe zanotowane w listopadzie 2022 r. były średnio o kilkadziesiąt procent wyższe niż rok wcześniej. W ujęciu rocznym wzrosły w szczególności przeciętne oczekiwania cenowe artykułowane przez wynajmujących kawalerki i małe mieszkania.
Wpływ na taki stan miał przede wszystkim napływ uchodźców z Ukrainy. Popyt na rynku najmu generowany był także przez te osoby, które w związku z rosnącymi stopami procentowymi i spadającą drastycznie zdolnością kredytową nie mogły pozwolić sobie na zakup mieszkania na kredyt.
W opinii części ekspertów sytuacja utrzyma się tak długo, jak długo trwać będzie wojna na Ukrainie, a uchodźcy pozostaną w Polsce. Z drugiej strony notowane pod koniec 2022 r. pierwsze, jednak nieznaczne, korekty średnich cen ofertowych mogą wskazywać, że potencjał do dalszych wzrostów cen najmu się wyczerpał.
– Wzrost pozostałych kosztów może nawet wymusić obniżenie oczekiwań przez właścicieli, mimo że ofert na rynku wciąż jest niewiele – ocenia Jan Dziekoński.
Jak dodaje, do spadku stawek mogłyby doprowadzić dwa scenariusze. Po pierwsze głęboka recesja i kryzys na rynku pracy, który obniżyłby możliwości najemców do akceptacji wysokich czynszów, jak i pojawienie się problemów z płaceniem czynszów w ogóle. Po drugie – dynamiczny spadek stóp procentowych, na który jednak na razie się nie zanosi.
