REKLAMA

Rynek mieszkaniowy w Polsce. Co nas czeka w 2012 roku?

2011-12-20 11:00
publikacja
2011-12-20 11:00
Zbliżający się rok 2012 przyniesie kilka zmian, które mogą okazać się bardzo istotne dla przyszłych klientów deweloperów i biur nieruchomości. Wydaję się, że dwie najważniejsze czekające nas zmiany to wejście w życie tzw. ustawy deweloperskiej oraz niektórych przepisów nowej rekomendacji S.

Zapisy ustawy deweloperskiej, która ma za zadanie uregulować zasady nabywania lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych od firm deweloperskich, wejdą w życie 29 kwietnia 2012 roku. Z kolei nowa rekomendacja S, której przepisy zmienią m.in. zasady liczenia zdolności kredytowej osób zaciągających kredyt hipoteczny, zacznie w pełni obowiązywać z początkiem roku 2012. Warto dodać, że część zapisów dokumentu przygotowanego przez Komisję Nadzoru Finansowego, które m.in. zobowiązują banki do wnikliwszej analizy ryzyka związanego z udzielanymi kredytami, obowiązuje już od lipca 2011 roku.

Celem ustawy „o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”, zwanej potocznie ustawą deweloperską, jest zapewnienie jak najpełniejszej ochrony klientom firm deweloperskich i ograniczenie ryzyka związanego z zakupem nieruchomości na rynku pierwotnym. Niektóre przepisy nowej ustawy można uznać za rewolucyjne, ponieważ istotnie zmienią one obowiązujący dotychczas sposób nabywania nieruchomości od deweloperów.

Nowością jest zawarta w ustawie definicja umowy deweloperskiej, na podstawie której deweloper zobowiązuje się po ukończeniu inwestycji ustanowić lub przenieść na nabywcę prawo własności zakupionego przez niego mieszkania lub domu, w zamian za ustalone przez strony umowy świadczenie pieniężne. Umowa deweloperska zajmie miejsce zawieranej dotychczas w tej sytuacji umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży. Co ważne, zapisy nowej ustawy nakazują, aby zawarcie umowy deweloperskiej zawsze odbywało się w formie aktu notarialnego, a roszczenia nabywcy wynikające z zawarcia tej umowy obowiązkowo były ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja. Do tej pory, umowy przedwstępne mogły być zawierane w zwykłej formie pisemnej, a ujawnienie w księdze wieczystej roszczeń nabywcy w związku z zawarciem takiej umowy nie było przymusowe.

Ponadto, ustawa nakłada na deweloperów szereg nowych obowiązków. Jednym z nich jest konieczność założenia dla każdej realizowanej inwestycji rachunku powierniczego, na którym będą gromadzone wpłaty od klientów. W przypadku upadłości dewelopera, ze środków zgromadzonych na rachunku powierniczym, w pierwszej kolejności będą zaspakajane roszczenia nabywców mieszkań. Ustawa dopuszcza możliwość zakładania dwóch rodzajów rachunków powierniczych – otwartych i zamkniętych. W przypadku rachunków powierniczych otwartych, zdeponowane na nim środki są wypłacane deweloperowi w transzach po zakończeniu kolejnych etapów budowy. W przypadku rachunków powierniczych zamkniętych, wypłata środków dokonywana jest jednorazowo po przeniesieniu na nabywcę prawa własności zakupionego mieszkania.

Innym ważnym obowiązkiem, który ustawa nakłada na deweloperów jest dostarczenie każdemu klientowi prospektu informacyjnego. Wedle nowych przepisów dokument ten ma zawierać wszystkie istotne informacje na temat realizowanej inwestycji oraz nabywanego mieszkania lub domu. Prospekt ma ponadto zawierać informacje na temat sytuacji finansowej dewelopera.

Wiele z wprowadzonych przepisów jest bardzo potrzebnych do zapewnienia lepszej ochrony nabywcom nowych mieszkań i domów, jednak ustawa została krytycznie przyjęta przez branżę deweloperską. Po części dlatego, że nowe przepisy spowodują wzrost kosztów tej działalności. Większość firm z pewnością i tak przerzuci je na klientów, wliczając je do cen mieszkań.

Niemiłą niespodzianką czekającą w nowym roku wszystkich kredytobiorców, zwłaszcza tych, którzy planują zaciągnąć kredyt w walucie obcej, jest wejście w życie nowej rekomendacji S. Komisja Nadzoru finansowego postanowiła zaostrzyć w niej metody obliczania zdolności kredytowej, która mogła być wyliczana dla maksymalnie 25-letniego okresu spłaty kredytu. Zmienią się również rekomendowane wysokości wskaźnika DTI, czyli wysokości sumy rat zaciągniętych pożyczek w stosunku do osiąganych dochodów. Wskaźnik ten wyniesie dla kredytów walutowych 42%, a nie jak dotychczas 50%. Szacuje się, że nowa rekomendacja wpłynie na zmniejszenie zdolności kredytowej kredytobiorców o kilka, maksymalnie kilkanaście procent.

Nowe zasady udzielania kredytów nie powinny spowodować istotnego spadku popytu na mieszkania. Najprawdopodobniej nabywcy, z uwagi na niższą zdolność kredytową, zweryfikują swoje plany dotyczące metrażu lub lokalizacji kupowanego lokalu, zamiast odkładać w czasie decyzję o jego zakupie.



Wojciech Porębski, Dział analiz PÓŁNOC Nieruchomości S.A. / PÓŁNOC Nieruchomości SA
Źródło:Informacja prasowa
Tematy
Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Komentarze (19)

dodaj komentarz
~kaja22
Kiedy szukacie dobrego dewelopera, z atrakcyjnymi ofertami mieszkań to ja polecam tego dewelopera http://shiraz.pl/
~aniela
A ja tak bardzo chce samo mieszkanie bez garażu, czy tez tak sie da ?
Jeszcze nie pytałam o to dewelopera ale własnie strasznie mnie to zastanawia.
~aldona33
Od zawsze chciałam mieszkać nad Morzem wiec w sumie czemu tego nie zmienić i nie przeprowadzic się własnei w takie miejsce.
~ewelina2
Faktycznie jesli juz ktos ma plany zeby mieszkac nad Morzem, to Gdynia i proponowany tutaj Shiraz jest tez dla mnie takim zdecydowanym numerm jeden.
~manuela
Trzeba własnie przyjrzec sie dalej takim ofertom tego dewelopera zwłaszcza ze naprawde jesli chodzi o Trójmiasto to ceny sa bardzo atrakcyjne.
~ala90
No rzeczywiście osiedle wygląda bardzo fajnie. Zawsze podobały mi się takie osiedla o niskiej zabudowie. Kameralność osiedla, zwłaszcza strzeżonego na pewno w dzisiejszych czasach daje bardzo duzo swobody i prywatności.
~gabon
Nic dobrego na nas nie czeka - w tym roku transakcji będzie mało ze względu na oprocentowanie kredytów, ich dostępność i ogólny kryzys. Bardzo dobrze za to się ma rynek magazynów - hale Jartomu schodzą, więc przynajmniej na rynku komercyjnym możemy oczekiwać pozytywnych wyników.
~ewelina89
No nie przesadzajmy, własnie przeczytalam ze jednak mieszkania maja taniec http://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/619319,ustawa_deweloperska_na_razie_nie_podniesie_cen_mieszkania_beda_dalej_taniec.html
wiec tak naprawde pozostaje tylko czekac i wykupić mieszkanie po nizszej cenie.
~andziks odpowiada ~ewelina89
Nie będzie już taniej, bo nawet nie ma za bardzo z czego obniżać. Ceny raczej będą stały w miejscu, bez zainteresowania. Jedynie po nieruchomościach komercyjnych można spodziewać się zawierania transakcji. W bazach Jartomu stoją hale po okazyjnych cenach - inwestorzy na pewno je wykorzystają.
~Raf odpowiada ~andziks
wsadź sobie te swoje hale. Gówno a nie interes. Jakiś mało rozgarnięty naganiacz.

Powiązane: Podsumowania 2011, prognozy 2012

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki