Chcąc zaoszczędzić, deweloper używał gorszej jakości materiałów, ewentualnie podwyższał koszty, zmuszając tym samym kupującego do dopłat. Klienci zazwyczaj godzili się na podwyżki, wychodząc z założenia, że pieniędzy zapłaconych nie da się już odzyskać - lepiej być cierpliwym... i dalej płacić. Gorzej, kiedy roszady finansowe nie ratowały głównego inwestora i ten bankrutował. Masę upadłościową przejmował wówczas syndyk, a pieniądze i mieszkanie zazwyczaj przepadały bądź koszty odzyskania tego ostatniego rosły niebotycznie. Zapewne dla tego Polacy o wiele chętniej w ostatnich latach budowali indywidualnie, choć wolniej i zapewne mniej oszczędnie.
Aby zabezpieczyć interesy budujących z deweloperem, powstał projekt ustawy o rachunku powierniczym. Nowa regulacja prawna ma być wprowadzona w przyszłym roku, obecnie trwają prace sejmowe. Jednak wiele dużych, zabiegających o zaufanie klienta firm już dziś wprowadza ten system zarządzania pieniędzmi klienta. Choć nie zawsze są nastawieni do tego projektu entuzjastycznie.
W dotychczasowej praktyce klient podpisywał trzy umowy: rezerwacyjną, przedwstępną i ostateczną, czyli przenoszącą własność mieszkania na kupującego, która powinna być umową notarialną. Przy podpisywaniu umowy rezerwacyjnej klient zazwyczaj dokonywał pierwszej wpłaty w wysokości 30-40 proc. wartości mieszkania. Była to forma zabezpieczenia dla dewelopera na wypadek, gdyby klient się rozmyślił. Ten ostatni natomiast miał gwarancję, że wybrane przez niego mieszkanie nie zostanie sprzedane nikomu innemu. W rzeczywistości często ta opłata pozwalała firmie w ogóle rozpocząć budowę. Nowa ustawa nie zakazuje co prawda firmom pobierać zaliczek rezerwacyjnych, ale określa ich maksymalną wysokość na 2 tys. zł, w innym przypadku firmy mogłyby omijać prawo i żądać od budujących nawet 90 proc. wartości mieszkania w tej formie, czyli finansować budowę starym zwyczajem za pomocą pieniędzy przyszłych właścicieli.
Rachunek powierniczy będzie obowiązkowy. Będą musieli go stosować wszyscy deweloperzy i spółdzielnie, które budują na zasadach odrębnej własności. Z tego obowiązku zostaną zwolnieni tylko ci przedsiębiorcy, którzy udzielą klientom bezwarunkowej, nieodwołalnej i płatnej na pierwsze żądanie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.
Gdyby deweloper wpadł w kłopoty, jego zobowiązania finansowe przejmie bank lub towarzystwo ubezpieczeniowe, które odda wpłacone już pieniądze.
Zasada działania rachunku powierniczego jest prosta. Będzie on istniał w dwóch formach: jako rachunek otwarty bądź zamknięty. Rachunek taki otwieramy w wybranym, bądź współpracującym z deweloperem banku, który będzie zarówno zarządzał pieniędzmi, jak i kontrolował przebieg umowy. Jeżeli zdecydujemy się (choć nie wiadomo na razie, czy będzie to kwestia wyboru) na rachunek otwarty, to pieniądze dla dewelopera będą wypłacane w transzach po ukończeniu kolejnych, ściśle określonych w umowie etapów robót. Ustawa przewiduje, że etapów może być nie mniej niż cztery i nie więcej niż dziesięć. Ten przepis to także zabezpieczenie dla klienta. Uniemożliwia on żądania większej części wartości mieszkania, postawienie np. tylko fundamentów. Maksymalna transza nie może być niższa niż 10 proc. i wyższa niż 25 proc. wartości inwestycji. Jeśli firma złamie warunki ustawy i ułoży inny harmonogram, nie otrzyma zapłaty, póki nie wybuduje całości.
Nad prawidłowością wykonania powinien czuwać każdorazowo przedstawiciel banku. W przypadku rachunku zamkniętego zgromadzone pieniądze będą wypłacone na koniec robót i po przeniesieniu aktu własności na klienta.
W przypadku nieprawidłowości w prowadzeniu inwestycji, opóźnień lub niedotrzymania innych warunków, klient w każdej chwili może wycofać swoje pieniądze z rachunku. Również kiedy się rozmyśli bez zgody dewelopera, może wybrać pieniądze, choć w tym wypadku przepadną zebrane na rachunku odsetki.
Ustawa zabezpiecza klienta nie tylko przed utratą pieniędzy, ale też przed wszelkimi odstępstwami od umowy ze strony wykonawcy. Wszelkie założenia projektowe i wszystkie uwzględnione w katalogu obietnice, muszą zostać zrealizowane. Ustawa zapewnia też jasną sytuację własnościową. I tak: przede wszystkim deweloper musi budować na terenie, który jest jego własnością, a nie tylko dzierżawionym. Poza tym musi nawet przed ostatecznym przeniesieniem własności (podpisaniem aktu notarialnego) zaznaczyć w księdze wieczystej roszczenie do budowanego lokalu.
Ustawa broni również przyszłych właścicieli lokali użytkowych, którzy z powodu opóźnień nie mogą w terminie rozpocząć swojej działalności gospodarczej i w związku z tym ponieśli straty finansowe. Mogą oni, poza przewidywaną w tym wypadku karą umowną, zażądać wymiernych rekompensat.
Natomiast w przypadku bankructwa lub upadłości dewelopera pieniądze zgromadzone na rachunkach powierniczych trafiają co prawda pod zarząd syndyka, ale nie można z nich pokrywać żadnych innych wierzytelności poza roszczeniami wpłacających. Syndyk może podjąć dwie decyzje, bądź zwrócić pieniądze, bądź kontynuować budowę na takich samych zasadach jak dotychczas.
Ustawa o rachunku powierniczym ma za zadanie bronić przede wszystkim nie respektowanego do tej pory interesu klienta. Może się ona wydawać nieco restrykcyjna wobec wykonawców, ale z pewnością uwzględnia dotychczasowe niezbyt pozytywne doświadczenia. Zresztą uczciwym i solidnym deweloperom powinno zależeć na jak najszybszym odzyskaniu zaufania wobec branży budowlanej. Nie znaczy to, że w praktyce nie pojawią się problemy. Po pierwsze, jak zaznaczają firmy deweloperskie na całej operacji, mogą one stracić finansowo. Aby rozpocząć budowę, będą musiały zaciągnąć kredyty bankowe. Kredyty takie, pomijając fakt, ze nie łatwo je uzyskać, są wciąż dość wysoko oprocentowane. Na pewno zaś wyżej niż same rachunki powiernicze. Dlatego odsetki ze zgromadzonych na rachunkach pieniędzy nie pokryją odsetek od zaciągniętych kredytów. Jednak wynikłą stąd stratę firmy mogą zrekompensować sobie większą liczbą zawieranych umów.
Nie wiadomo, w jakim stopniu do prowadzenia rachunków powierniczych chętne są banki. Wydaje się jednak, że nowe obowiązki, jakie z tego tytułu na nie spadną, nie są jak na razie zbyt zachwycającą perspektywą. Banki nie mają też specjalistów, którzy w imieniu klientów mogliby kontrolować poczynania deweloperów.
Pozostaje jeszcze kwestia braku planów zagospodarowania przestrzeni. Bez nich nie będzie możliwe wydanie pozwolenia na budowę, a bez takiego pozwolenia, w nowych warunkach prawnych, nikt nie powinien przymykać oka na rozpoczęcie jakiejkolwiek inwestycji.
Michał Chmielewski
GAZETA FINANSOWA
Źródło:
