Ostatni dzwonek na zakup mieszkania na wynajem

Poszukiwania, negocjacje, wizyty w bankach, u notariusza i odświeżenie lokalu - jeśli ktoś we wrześniu chce zaoferować mieszkanie na wynajem dla studentów, nie ma już wiele czasu na załatwienie wszystkich formalności. Rekordowo niskie stopy procentowe wciąż powodują, że taka inwestycja jest znacznie bardziej zyskowna niż bankowa lokata - wynika z analizy Lions Bank.

Rentowności wynajmu mieszkań w wybranych miastach


Miasto

Liczba pokoi

Metraż

Szacunkowa przeciętna cena zakupu

Szacunkowa przeciętna cena wynajmu

Rentowność brutto

Warszawa

1

20-40

225 806

1 361

7,2%

2

40-60

342 476

1 994

7,0%

Kraków

1

20-40

187 728

1 076

6,9%

2

40-60

279 935

1 441

6,2%

Wrocław

1

20-40

167 854

1 040

7,4%

2

40-60

241 378

1 442

7,2%

Gdańsk

1

20-40

163 401

928

6,8%

2

40-60

242 533

1 290

6,4%

Gdynia

1

20-40

163 686

766

5,6%

2

40-60

273 124

1 232

5,4%

Poznań

1

20-40

159 801

864

6,5%

2

40-60

236 577

1 213

6,2%

Łódź

1

20-40

107 917

862

9,6%

2

40-60

158 200

1 123

8,5%

Katowice

1

20-40

109 326

939

10,3%

2

40-60

169 360

1 379

9,8%

Lublin

1

20-40

138 504

988

8,6%

2

40-60

208 662

1 308

7,5%

Szacunki Lion's Bank na podstawie danych oferty.net (ceny ofertowe pomniejszone o 15%)

Na rynku studenckiego najmu wciąż trwa flauta. Nieliczni żacy szukają dziś mieszkań na kolejny rok akademicki korzystając ze sporej dostępności lokali zwolnionych na początku wakacji. Nie należy jednak mieć wątpliwości, że jest to jedynie cisza przed burzą. Już za miesiąc czeka nas bowiem jeden z najgorętszych okresów na tym rynku. Na uczelnie wrócą setki tysięcy studentów, a wraz z nimi popyt na najem. Jeśli ktoś chciałby na tym boomie skorzystać, a nie ma jeszcze kupionej nieruchomości, musi się pospieszyć. Do rozpoczęcia akademickiego roku pozostały niespełna dwa miesiące, a samą ofertę wynajmu warto opublikować na minimum tydzień czy dwa przed rozpoczęciem października.

Przede wszystkim lokalizacja

Do tego czasu przed potencjalnym inwestorem pozostaje sporo pracy. Niezbędne jest rozważenie, w których częściach miasta studenci mogliby być zainteresowani wynajmem. Warto zwrócić uwagę na kilka elementów. Po pierwsze musi to być miejsce dobrze skomunikowane. Z punktu widzenia studenta ważny jest dobry dojazd do uczelni i centrum miasta. Właściciel nie powinien jednak zapominać o swoim komforcie. Mieszkanie to będzie bowiem musiał pokazywać potencjalnym najemcom, a także okazjonalnie odwiedzać mieszkanie, żeby sprawdzić czy studenci należycie o nie dbają. Warto więc zadbać o to, aby nieruchomość nie była bardzo oddalona od miejsca zamieszkania lub pracy inwestora.

Nie mniej ważne są ceny najmu i zakupu nieruchomości. Już łatwo dostępne informacje o cenach ofertowych powinny być wystarczające, aby wybrać lokalizacje, w których można liczyć na relatywnie najwyższą rentowność, czyli zwrot z zainwestowanego kapitału.

Przy wyborze konkretnej nieruchomości warto także pamiętać, że dla przeciętnego studenta najważniejsza jest lokalizacja i cena mieszkania na wynajem. Mniej uwagi żacy przykładają do standardu samego lokalu (w większości przypadków wystarczy standard popularny i relatywnie mały, metraż w porównaniu do liczby pokoi), a jeszcze mniej uwagi przykładają do technologii, w której budynek wzniesiono.

Ponadto, jeśli na tym etapie przygotowań inwestor wie, że nie będzie w stanie zakupu nieruchomości sfinansować gotówką, powinien już na początku poszukiwań zacząć kompletować niezbędne do uzyskania kredytu dokumenty np. zaświadczenia o zarobkach (każdy bank ma swój wzór), archiwalne PIT-y, zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami i ZUS-em - dokładna lista zależy od rodzaju nabywanej nieruchomości, banku, w którym składa się wniosek kredytowy oraz od formy zatrudnienia inwestora. Można też wystąpić o promesę udzielenia kredytu, dzięki czemu bank szybciej przystąpi do badania zdolności kredytowej, przez co później do sprawdzenia zostanie już tylko nieruchomość.

Łatwiej z gotówką

W wybranych lokalizacjach trzeba przystąpić do poszukiwania lokali dostępnych do sprzedaży. O ile uda się znaleźć faktycznie ciekawą okazję w ciągu około 2 tygodni, wciąż jest szansa, że od października w mieszkaniu uda się zakwaterować studentów. Jest to czas, który bez większych problemów powinien wystarczyć, aby obejrzeć mieszkania, które w wybranym segmencie rynku dostępne są do sprzedaży. Problem raczej w tym, aby w danym momencie na sprzedaż wystawione były lokale faktycznie warte zachodu. Trzeba się tu niestety przygotować na konkurencję. W okresie wakacyjnym aktywniejsi są nie tylko inwestorzy, ale też rodzice, których stać na to, aby przyszłemu żakowi kupić lokal zamiast łożyć co miesiąc na wynajem.

Wybrawszy nieruchomość trzeba przystąpić do negocjacji. Nie powinny być one nadmiernie czasochłonne, ale wiedząc już jakiego rzędu kwotami trzeba będzie dysponować i nie czekając na koniec negocjacji, warto od razu złożyć wniosek do banku o kredyt hipoteczny. Jest to przeważnie bezpłatne, a proces zacznie biec oszczędzając cenny czas inwestora. Warto też napomknąć dotychczasowemu właścicielowi, że jeśli na nieruchomości wciąż zabezpieczony jest jego kredyt hipoteczny, to niezbędne jest pozyskanie z jego banku dokumentu potwierdzającego aktualny stan zadłużenia oraz numer rachunku do całkowitej spłaty. Poza tym w każdym przypadku potrzebne jest zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany oraz że lokal nie jest zadłużony z tyt. rozliczeń ze spółdzielnią lub wspólnotą (lub jeśli jest, to w jakiej kwocie).

Poza tym, jeśli do kupionego mieszkania studenci mają się wprowadzić w październiku ważne, aby bank przyszłego inwestora mógł się pochwalić szybkim procesem kredytowym. Miesiąc w tym wypadku nie wchodzi w grę, bo lokal przeważnie trzeba przynajmniej odświeżyć i chociaż częściowo wyposażyć. W lepszej sytuacji są nabywcy dysponujący gotówką na zakup. Ci dziś rozpoczynając poszukiwania mieszkania, mogą nawet rozważyć oferty wymagające większego remontu - o ile oczywiście mają sprawdzoną ekipę budowlaną, która zdąży z pracami w założonym terminie.

Notariusz, klucze, malowanie i oferta

Po zakończonych negocjacjach czas na wizytę u notariusza. O ile nic nie stoi na przeszkodzie inwestor z gotówką może od razu przystąpić do umowy przenoszącej prawo własności do lokalu. Osoby chcące skorzystać z kredytu muszą najpierw podpisać umowę przedwstępną, a dopiero po uzyskaniu kredytu mogą przystąpić do umowy końcowej. Po niej im szybciej inwestor dostanie klucze do mieszkania, tym lepiej, bo lokal trzeba do wynajmu przygotować. Formalności wciąż pozostaje sporo: odbiór lokalu, wizyta w spółdzielni lub gminie, przepisanie umowy u dostawcy energii czy gazu i zadbanie o niezbędny w przypadku studentów internet, odświeżenie i częściowe wyposażenie lokalu, to niezbędne minimum. Potem zostaje już tylko przygotowanie atrakcyjnej oferty wynajmu i czekanie na potencjalnych najemców. Na wszystko niestety pozostało już co najwyżej 6 - 7 tygodni, a więc jest to już ostatni dzwonek, aby zdążyć przed najgorętszym okresem najmu w tym roku.

Z wynajmu mieszkania 4-5 % na rękę

Czy warto? Biorąc pod uwagę, że lokaty są obecnie oprocentowane na 2-3%, to dwukrotnie wyższy zwrot możliwy do osiągnięcia w przypadku wynajmu mieszkania jest kuszący. Inwestor może bowiem przeważnie liczyć na roczny zysk "na rękę" w kwocie odpowiadającej około 4-5% wartości nieruchomości. Przychód powinien być wyższy wynosząc przeważnie około 6-7% wartości nieruchomości w skali roku (W Katowicach i Łodzi rentowności brutto są jeszcze wyższe). Trzeba jednak go pomniejszyć o podatki, opłaty administracyjne oraz założyć, że przez pewien okres w roku (przeważnie 1-2 miesiące) lokal pozostaje niewynajęty, przez co rentowność netto, a więc "na rękę", jest niższa o około jedną czwartą czy nawet jedną trzecią.

Bartosz Turek, Lions Bank
Źródło: Informacja prasowa

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 1 ~wwera

ja kupiłam kawalerkę na http://top-ogloszenia.net/Ogloszenia-Nieruchomosci-10 i od razu ją wynajęłam. Kredyt spłaca się sam a kiedyś z tego mieszkania będzie korzystać moja córka

! Odpowiedz
0 3 ~salowa

Trudno sobie wyobrazic klienta, ktory zainwestuje w mieszkanie na wynajem, a juz szczegolnie takiego, ktory zrobi to na podstawie sugestii bartka turka z bandy czarneckiego. Komunikat "to juz ostatni dzwonek na zakup mieszkania - alarmuje bartek turek" to czysta farsa.

! Odpowiedz
1 5 ~TragediaNIEzysk

Mam mieszkanie które wynajmuję od 2008 roku i w sumie wychodzę na zero. Uwzględniając koszty utrzymania mieszkania, spadek jego wartości od 2008r, jego starzenie się to nie widzę większego sensu kupowania mieszkania na kredyt żeby wynajmować, chyba że ktoś ma gotówkę. Tylko ten co wynajmuje mieszkanie może coś powiedzieć na temat tego jacy są wynajmujący i jak niszczą mieszkanie.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~kwas

Podpowiem i dma z zycia przykald. Mieszkanie w bylym miescie wojewodzkim 47 m2 , nowe budownictwo, ogrodzone + miesce parkingowe . Koszt laczny 200 k zyla.Wynajmujze za 750 brutto +media ca. 400. do lapki po 8,5% podatku i oplacie czynsu ca. 650 zeta.NIe licze amortyzacji. rocznie daje mi to 7800 netto i obawy czy najemca jest uczciwy i nie zwlekka i nie niszczy lokalu.Teraz mam 200 k zeta i tankuje obligacje Orlenowskie ca. 4% mam rocznie ponad 8000 brutto( 6400 netto) Nie uzgledniam kapitalizacji odsetek.Obligacje mam bez ryzyka, bez je...nia z najemca zaplaci i bez amortyzacji. Dopstep do gotowki wciagu 24 h.Przy mieszkaniu musze uwzglednic spadek cen ( demografia i wygasanie progarmow, remonty i okresy pauzy miedzy kolejnymi najemcami, koszty ogloszen biur posrednictwa itp., i najwazniejsze brak dosytepu do gotowki w razie potzreby.Krotko, jak ktos ma mnostwo kasy to tak jako dywersyfikacje portfela jak najbardziej moze sie pobawic ale na pewno nie jako zrobek

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~taki_to_biznes odpowiada ~kwas

Jeszcze dolicz chocby podstawowe ubezpieczenie, na wypadek gdyby najemca postanowił puścić mieszkanie z dymem. A, i do tego dodatkowe ubezpieczenie OC z opcją najmu też by się przydało, bo w przypadku szkód wyrządzonych innym lub na czesciach wspolnych przez lokatora, wspólnota będzie miała roszczenie do ciebie.

! Odpowiedz
1 1 ~gyh

konto smart bank ma 4% do 50 k na osobę

! Odpowiedz
0 4 ~w35

c...j du..a i kamieni kupa jak mówił klasyk rządzący i dobrze się mający

! Odpowiedz
0 2 ~myśljakbankier

Nie no, możliwe, że bank będzie miał te 5% zwrotu na kredycie wcisnietym leszczowi na inwestycję w mieszkanie na wynajem. Nie rozumiem czemu się tak czepiacie - marże są wysokie, do tego prowizja, cross selling, prowizja za sprzedaż ubezpieczenia.... 5% będzie jak nic.

! Odpowiedz
0 2 ~Olo

Ah! Nie zauważyłem autora tekstu. W takim razie konkretyzuje moje życzenia odnośnie topienia się i zostania nawozem m.in. do turka.

! Odpowiedz
0 7 ~lukacz

hahaha, w 2 tyg. znaleźć towar za 350 tys. do kupna tylko po to żeby zakwaterować studenta na październik, ohohoho, hahahaha ale logika brawo

! Odpowiedz