REKLAMA

Najbardziej liberalni – w których bankach najmocniej wzrosła zdolność w kredytach hipotecznych?

Michał Kisiel2020-10-28 06:00analityk Bankier.pl
publikacja
2020-10-28 06:00
fot. Serghei Starus /

Nawet o ponad 60 tys. zł wzrosła przez rok zdolność kredytowa pary klientów mającej łącznie do dyspozycji dochód w wysokości 5 tys. zł miesięcznie. Z analizy Bankier.pl wynika jednak, że kredytodawcy obniżyli jednocześnie dopuszczalny poziom obciążenia dochodu ratami.

Obniżka stóp procentowych przełożyła się na wzrost maksymalnej szacunkowej zdolności kredytowej, ale wyraźnie widać, że podejście banków jest mocno zróżnicowane. Są instytucje, które bardziej liberalnie niż przed rokiem podchodzą do oceny finansowej wydolności klientów. Są także banki, w których dostępna kwota kredytu hipotecznego mocno spadła.

W październikowej edycji rankingu kredytów hipotecznych sprawdziliśmy oferty banków dla takiego samego profilu klienta jak przed rokiem. Porównanie symulacji przygotowanych przez kredytodawców pozwoliło pokazać, jak duże zmiany zaszły na rynku w ciągu ostatnich 12 miesięcy.

Przyjęliśmy, że kredytobiorcy zamierzają kupić 55-metrowe mieszkanie w Łodzi, kosztujące 275 tys. zł. Klienci to młode małżeństwo, które nie ma jeszcze na utrzymaniu dzieci. 27-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę i zarabia 2,5 tys. zł miesięcznie. W takiej samej sytuacji zawodowej jest jej 28-letni partner. Kredytobiorcy mają zatem co miesiąc do dyspozycji 5 tys. zł. Okres kredytowania to 30 lat.

Zacieśnianie i poluzowanie – dwie ligi kredytodawców

Z porównania marż kredytowych hipotek proponowanych profilowym klientom w październiku 2019 r. i rok później płyną jednoznaczne wnioski. Niemal wszystkie banki proponują obecnie mniej atrakcyjne warunki niż przed rokiem. W przypadku kredytu hipotecznego z 20-procentowym wkładem własnym podwyżki wyniosły średnio o 0,24 pp.

Jednocześnie wyraźnie obniżyła się wysokość raty, na której opłacanie musiał być gotowy kredytobiorca. W październiku 2019 r. średnia wysokość raty wśród porównywanych 12 banków wynosiła 1013 zł. Ci sami klienci zaciągający zobowiązanie w 2020 r. muszą liczyć się z ratą wynoszącą średnio 865 zł, czyli niższą o niemal 15 proc., pomimo wzrostu marż kredytowych.

Można byłoby oczekiwać, że spadek rat, wynikający z serii obniżek stóp procentowych, poskutkuje wzrostem zdolności kredytowej. Postanowiliśmy sprawdzić tę hipotezę, sięgając do porównania maksymalnej kwoty proponowanej przez poszczególne instytucje w symulacjach. Przypomnijmy, że w międzyczasie stawka WIBOR3M, od której uzależnione jest oprocentowanie w wielu bankach, spadła z 1,71 proc. do 0,22 proc.

/ Bankier.pl

W większości instytucji szacunki w 2020 r. były wyższe niż rok wcześniej. Największą zmianę odnotowaliśmy w przypadku ING Banku Śląskiego (+ 64 tys. zł) oraz Banku Pocztowego (+ 48 tys. zł). W trzech bankach proponowana klientom kwota była jednak niższa niż przed rokiem. W PKO Banku Polskim o 50 tys. zł, w Santander Banku – o 27 tys. zł, a w Credit Agricole – o 14 tys. zł. Część kredytodawców ostrożniej określa dziś zatem wydolność klientów, chociaż raty obciążające kredytobiorców są znacząco niższe.

Zaostrzenie polityki kredytowej dostrzec można, jeśli zestawimy ze sobą wskaźniki DSTI obliczone dla maksymalnej zdolności kredytowej. DSTI wyraża relację kwoty raty do miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego kredytobiorców. Szacując tę wartość przyjęliśmy, że klienci zadłużają się „pod korek” (na kwotę równą maksymalnej zdolności w danym banku), a rata obliczana jest dla oprocentowania stosowanego przez bank na dzień przygotowania symulacji (bez dodatkowych składników, np. ubezpieczenia pomostowego czy składki ubezpieczenia na życie).

Porównanie wskaźników DSTI (relacja raty do dochodu) oszacowanych dla maksymalnej zdolności kredytowej w bankach (październik 2019 vs październik 2020, LTV 80 proc., 30 lat spłaty, dla tego samego profilu kredytobiorców)

Bank

DSTI (10.2020)

DSTI (10.2019)

Różnica

Alior Bank

34,2%

39,2%

-5,00 pp.

Bank Pekao

41,5%

46,3%

-4,80 pp.

Bank Pocztowy

42,4%

45,6%

-3,20 pp.

BNP Paribas Bank

41,2%

44,5%

-3,30 pp.

BOŚ

29,5%

33,9%

-4,40 pp.

Credit Agricole

37,1%

44,8%

-7,70 pp.

ING Bank Śląski

42,2%

44,0%

-1,80 pp.

mBank

36,8%

42,5%

-5,70 pp.

Pekao Bank Hipoteczny

32,8%

37,5%

-4,70 pp.

PKO BP

29,3%

38,9%

-9,60 pp.

Santander Bank

34,8%

41,6%

-6,80 pp.

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych z banków (10.2019, 10.2020). Wysokość raty oszacowana na podstawie oprocentowania stosowanego w symulacji przez bank.

Najmocniejszy zwrot w stronę konserwatywnej oceny zdolności kredytowej widać w przypadku PKO Banku Polskiego. Instytucja jest gotowa obecnie obciążyć klientów ratą wynoszącą 30 proc. miesięcznych dochodów. Rok temu analogicznie obliczony wskaźnik był wyższy o niemal 10 pp.

Warto zauważyć, że spadek dopuszczalnego DSTI odnotowaliśmy w przypadku każdego z porównywanych kredytodawców. Tylko 4 instytucje dopuszczają w październiku 2020 r. przekroczenie progu 40 proc. DSTI, podczas gdy rok wcześniej taką opcję dopuszczało 7 banków.

Źródło:
Michał Kisiel
Michał Kisiel
analityk Bankier.pl

Specjalizuje się w zagadnieniach związanych z psychologią finansów, analizuje jak płacą i zadłużają się Polacy. Doktor nauk ekonomicznych, zwolennik idei społeczeństwa bez gotówki. Pomysłodawca finansowego eksperymentu "2 tygodnie bez portfela", w ramach którego banknoty i karty płatnicze zamienił na smartfona.

Tematy
Najtańsze konta osobiste z premią – listopad 2020 r.

Najtańsze konta osobiste z premią – listopad 2020 r.

Komentarze (1)

dodaj komentarz
demeryt_69
Rośnie zdolność czyli jest moc :)

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki