Spadki stóp międzybankowych rozpoczęły się na dwa tygodnie przed wrześniowym posiedzeniem Rady Polityki Pieniężnej. Już wtedy notowania WIBOR-u biły kolejne rekordy. Październikowa obniżka stóp procentowych NBP tylko przypieczętowała wcześniejsze oczekiwania rynków finansowych. Tydzień po ogłoszeniu decyzji RPP stopa WIBOR - 3M zbliżyła się do granicy 2,00%. Ta sytuacja cieszy posiadaczy złotówkowych kredytów hipotecznych. Muszą oni jednak pamiętać, że niskie raty bywają zdradliwe…
Banki wkrótce obniżą swoje stawki referencyjne
W większości krajowych banków stawka referencyjna (bazowa) dla złotówkowych kredytów hipotecznych na razie wynosi 2,30% - 2,35%. Kredytodawcy wkrótce będą musieli dostosować tę wartość do bieżących realiów. Referencyjna stawka złotówkowych „hipotek” zwykle jest aktualizowana co kwartał. Do jej ustalenia kredytodawcy najczęściej wykorzystują uśrednione lub wybrane notowania stopy WIBOR 3M. Nieliczne banki (m.in. mBank i Pekao) mimo uwzględnienia kwartalnego WIBOR-u mogą zaktualizować oprocentowanie kredytów pod koniec każdego miesiąca. Klienci tych instytucji już w listopadzie odczują spadek hipotecznych rat. Na szybką korektę oprocentowania mogą też liczyć osoby, które wybrały „hipotekę” indeksowaną według miesięcznego WIBOR-u (WIBOR - 1M).
Niezależnie
od terminu stopy WIBOR, którą uwzględnia bank referencyjna stawka kredytu
hipotecznego powinna ostatecznie spaść. Taka zmiana bezpośrednio wpłynie na
wysokość miesięcznej raty (patrz poniższy wykres). Warto zwrócić uwagę, że
obniżka stawki bazowej powoduje zmniejszenie kwotowych różnic pomiędzy ratami
trzech przykładowych kredytów. Każdy z nich cechuje się inną wartością oraz
liczbą równych rat.
Poziom
stałej marży to czynnik, który podobnie jak początkowe zadłużenie, stawka
referencyjna i okres kredytowania wpływa na ostateczną obniżkę raty. W
przypadku trzydziestoletniego kredytu na 270 000 zł spadek stawki bazowej
z 2,35% do 2,05% skutkuje znaczącą redukcją miesięcznych płatności (patrz
poniższa tabela). Obniżka w ujęciu kwotowym wynosi od 44,30 zł/m-c (dla marży
1,00 p.p.) do 48,41 zł/m-c (dla marży 2,40 p.p.). Co ciekawe, większa zmiana
procentowa dotyczy kredytów z bardziej atrakcyjną marżą (patrz poniższa tabela).
|
Raty kredytów hipotecznych: prezentacja przykładowych korzyści, które będą wiązały się ze spadkiem stawki referencyjnej |
||||
|---|---|---|---|---|
|
Założenia: wartość kredytu 270 000 zł, okres spłaty 30 lat, spłata w ratach równych, prowizja przygotowawcza (1,50%) nie jest kredytowana, stawka referencyjna kredytu hipotecznego spada z 2,35% do 2,05%, na wysokość raty nie wpływają inne czynniki (np. składki ubezpieczenia na życie lub ubezpieczenia niskiego wkładu własnego). |
||||
|
Poziom stałej marży |
Początkowa rata kredytu |
Rata kredytu po obniżce stawki referencyjnej o 0,30 p.p. |
Zmiana raty w ujęciu kwotowym |
Zmiana raty w ujęciu procentowym |
|
1,00 punktu procentowego (p.p.) |
1 189,93 zł |
1 145,62 zł |
-44,30 zł |
-3,72% |
|
1,20 p.p. |
1 219,97 zł |
1 175,06 zł |
-44,91 zł |
-3,68% |
|
1,40 p.p. |
1 250,41 zł |
1 204,90 zł |
-45,51 zł |
-3,64% |
|
1,60 p.p. |
1 281,25 zł |
1 235,14 zł |
-46,11 zł |
-3,60% |
|
1,80 p.p. |
1 312,48 zł |
1 265,78 zł |
-46,70 zł |
-3,56% |
|
2,00 p.p. |
1 344,09 zł |
1 296,82 zł |
-47,28 zł |
-3,52% |
|
2,20 p.p. |
1 376,08 zł |
1 328,24 zł |
-47,85 zł |
-3,48% |
|
2,40 p.p. |
1 408,45 zł |
1 360,04 zł |
-48,41 zł |
-3,44% |
| Źródło: opracowanie własne | ||||
Bardzo tani kredyt to tylko czasowe zjawisko
Po przeanalizowaniu notowań stopy WIBOR - 3M z ostatnich piętnastu lat można zauważyć, że jej wartość zwykle nie spadała poniżej 4,00%. Osoby, które po obniżce rat kredytu chcą zwiększyć bieżące wydatki powinny potraktować to spostrzeżenie jako przestrogę. Gdy notowania WIBOR-u wrócą już do normalnego poziomu najbardziej niefrasobliwi kredytobiorcy będą musieli zrobić bolesne porządki w budżecie domowym.
Warto również uświadomić sobie, że wzrost comiesięcznych wydatków konsumpcyjnych o kilkadziesiąt złotych raczej nie przełoży się na znaczącą poprawę standardu życia. Dlatego kredytobiorcy powinni traktować ratalne nadwyżki jako rezerwę na przyszłe wzrosty oprocentowania. Taki kredytowy fundusz bezpieczeństwa można gromadzić na koncie oszczędnościowym lub krótkoterminowej lokacie. Pomimo ostatniej redukcji stóp procentowych wspomniane depozyty bankowe nadal zapewniają 2,50% - 3,00% nieopodatkowanego zysku (w skali roku).
Jeszcze większą motywację do tworzenia ratalnych rezerw powinni mieć kredytobiorcy, którzy już niebawem utracą wsparcie przyznane w ramach programu Rodzina na Swoim (RnS). Po zakończeniu ośmioletniego okresu dopłat byli uczestnicy RnS zaczną płacić raty w pełnej wysokości. Obecnie Bank Gospodarstwa Krajowego pokrywa nawet połowę ich kosztów odsetkowych. Brak rządowej pomocy będzie szczególnie dotkliwy dla beneficjentów Rodziny na Swoim, którzy otrzymali dopłatę do całości kupionego domu lub mieszkania. Takie osoby już teraz powinny sprawdzić, czy ich budżet domowy wytrzyma przynajmniej dwukrotną podwyżkę odsetek.
Andrzej Prajsnar – portal RynekPierwotny.pl
