Na mieszkaniach można tylko zyskać? Nieruchomości urosły do rangi fetyszu inwestycyjnego

Przekonanie, że nieruchomości to pewna inwestycja, ma się dobrze szczególnie w Polsce, zwłaszcza w odniesieniu do rynku mieszkaniowego. Mieszkania są u inwestorów indywidualnych w naszym kraju aktywem numer 1, czego dowodem może być choćby obecna górka cenowa. Czy jednak prawdą jest stwierdzenie, że na mieszkaniach można tylko zyskać?

(fot. Krzysztof Ślusarczyk / Shutterstock)

Zanim odpowiemy na to pytanie, należałoby poświęcić kilka zdań na wytłumaczenie, skąd w ogóle takie przekonanie zakorzeniło się w naszym społeczeństwie. Odpowiedź nie jest prosta – wydaje się, że znaczenie mają tu czynniki psychologiczne i historyczne.

Alternatywy 4

Polacy przez dziesięciolecia Polski Ludowej borykali się z niedoborem mieszkań i dziś jest tak samo, choć na tle PRL-u III RP wypada całkiem dobrze. Z obliczeń dokonywanych w oparciu o dane GUS-owskie wynika, że na 1 Polaka przypada niecałe 30 mkw. mieszkania. Średnia europejska wynosi blisko 40 mkw. Tak więc ciągle jeszcze wyraźnie odstajemy od reszty stawki na kontynencie. Mimo to w porównaniu do epoki „słusznie minionej” zrobiliśmy wyraźny krok do przodu. Jeszcze w latach 80' ubiegłego wieku na jednego obywatela naszego kraju przypadało zaledwie 17 mkw. mieszkania.

W PRL niedobór mieszkaniowy był nawet przedmiotem żartów. Trafiał na ekrany, jak słynne życie dwóch rodzin w jednym mieszkaniu z serialu Alternatywy 4 – lekarza i budowlańca. Obaj omyłkowo dostali przydział na to samo mieszkanie, a że w tamtych czasach był to luksus, żaden nie chciał się wyprowadzić. Woleli wraz z rodzinami dzielić jedną małą klitkę w bloku.

Mieszkania były małe, a zapotrzebowanie mieszkaniowe było ogromne. Co ciekawe budownictwo Polski Ludowej pod względem podaży mieszkań osiągało wyniki lepsze niż współcześnie. Najwięcej mieszkań wybudowano w 1978 roku - 283,6 tys, a do 1989 roku liczba oddawanych mieszkań nie spadała poniżej 150 tys. Przykładowo – w rekordowym roku 2018 podaż mieszkań (razem z budownictwem indywidualnym) w naszym kraju wyniosła ponad 180 tysięcy.

Mimo tego że w PRL budowano dużo, a mieszkania spółdzielcze otrzymywało się z przydziału, niedobór lokali doskwierał społeczeństwu, czas oczekiwania na „domy z betonu” był długi, rodziły najróżniejsze patologie. Prezesi spółdzielni mieszkaniowych mieli w swoich rękach wielką władzę, i często przyznawali lokale z klucza – a to członkom PZPR, a to znajomym - co zresztą również obśmiano w „Alternatywach 4”.

W każdym razie wydaje się, że właśnie w tym okresie należałoby szukać pewnych przyzwyczajeń Polaków odnośnie do mieszkań i rynku mieszkaniowego. Należy tu zaznaczyć, że nie istniał wówczas rynek najmu, zwłaszcza długoterminowego. Nikomu nie przychodziło do głowy, że można całe życie wynajmować mieszkanie, chyba że komunalne. Wartością było posiadanie nieruchomości i jest to cecha nie tylko Polaków, ale i innych społeczeństw postkomunistycznych. Jeśli dodać do tego wieloletni brak dostępu do zdobyczy nowoczesnego rynku finansowego, brak wiedzy w tym zakresie itp., nic dziwnego, że to właśnie mieszkania urosły nieomal do rangi fetyszu inwestycyjnego w Polsce.

Wymierny, materialny charakter, w przeciwieństwie do udziałów, papierów itp., daje poczucie, że coś realnie się ma. Co więcej – można to spożytkować na własne cele. Mieszkanie zawsze ma jakąś wartość, choćby tę najbardziej podstawową: jako dach nad głową. Właśnie ta cecha, w połączeniu ze specyfiką doświadczeń Polaków, wydaje się stać za przekonaniem, że nieruchomości to pewna inwestycja.

Wyraża się ono w opinii, że na mieszkaniu i tak prędzej czy później się zarobi, bo z czasem nieruchomości zyskują na wartości, a przynajmniej rokrocznie zyskują na tyle, by niwelować niekorzystny efekt inflacji. Tak więc nadają się do zachowania kapitału, a ponadto można zarabiać na wynajmie. Czy jednak rzeczywiście jest to tak pewny biznes? Otóż – nie. Nigdzie nie jest zagwarantowane, że mieszkania w dłuższej perspektywie i tak będą zyskiwać, a przykładem może być ostatnie kilkanaście lat na rynku mieszkaniowym w naszym kraju.

Echo po pękniętej bańce

Czas ten pokazał dobitnie, że także nieruchomości podlegają cyklom koniunkturalnym, a tym samym inwestycje tego typu są narażone na najróżniejsze niewiadome i ryzyka. Nie wiemy na przykład, jak długo potrwa dany cykl, jak głębokie będą spadki, kiedy będzie odbicie i jak duże.

Ci, którzy kupili mieszkanie, finansując inwestycję kredytem, poznali nie tylko ryzyko walutowe, ale również to związane z działaniem stóp procentowych. Krótko mówiąc Polacy przeszli przyspieszony kurs w zakresie inwestowania w nieruchomości. Co z niego wynika? Obala on twierdzenie, że mieszkania to wyłącznie świetny interes.

Przypomnijmy pokrótce rynkową "atmosferę" lat 2006-08, kiedy to uformowała się i następnie pękła bańka na rynku nieruchomości w Polsce. Miała ona swoją genezę w poprawie sytuacji finansowej Polaków po wejściu do Unii Europejskiej oraz w dostępie do łatwego kredytowania, nie tylko w walutach obcych reklamowanych jako korzystniejsze niż złoty i nieomal pozbawione ryzyka, ale także do kredytowania bez żadnego wkładu własnego, przy wskaźniku DTI wynoszącym nawet powyżej 50 proc., z możliwym czasem kredytowania nawet na 50 lat i na kwotę wynoszącą 110 proc. wartości nieruchomości. Takie kredyty można było brać 11-12 lat temu.

Strzeż się „gwarantowanych 7%” z nieruchomości

Jak grzyby po deszczu wyrastają oferty typu: „kup apartament i zarabiaj 7% rocznie”. Niektórzy sprzedawcy piszą nawet o „gwarantowanym zysku”. Przy takich reklamach doświadczonemu inwestorowi powinien zapalić się cały pulpit lampek ostrzegawczych.

Duży popyt, który się uformował m.in. dzięki dostępie do finansowania z banków, „zderzył się” ze znacznie mniejszą podażą. Efektem był dynamiczny wzrost cen nieruchomości, podsycany podszeptami pośredników i bankowców, żeby się spieszyć z kupnem, bo będzie „tylko drożej”. Ceny rosły nieomal z miesiąca na miesiąc, ludzie kupowali tzw. dziury w ziemi, aż w 2009 roku, kiedy to rozszalał się ogólnoświatowy kryzys (mający swą genezę zresztą w rynku nieruchomości), wtedy bańka cenowa u nas pękła.

Wcześniej zaczęły rosnąć stopy procentowe, w związku ze wzrostem inflacji. Ci, którzy kupili w 2007 roku, „wstrzelili się” w serię podwyżek stóp, a więc automatycznie we wzrost rat kredytowych. Jeszcze w kwietniu 2007 podstawowa stopa NBP wynosiła 4,25, by w czerwcu 2008 znaleźć się już na poziomie 6 proc. Posiadacze kredytów przyznanych lekką ręką mogli nieomal od razu znaleźć się na granicy finansowej wytrzymałości i musieli się ratować wynajmowaniem całego mieszkania, albo chociaż pokoju.

Później, gdy bańka cenowa pękła, w dół szły zarówno stopy procentowe jak i ceny mieszkań. Od 2015 roku królują nam rekordowo niskie stopy procentowe, co sprawia że raty kredytów są niskie. Dzięki temu wielu tych, którzy kupowali swoje mieszkania na górce cenowej z lat 2007-08, może zarabiać na wynajmie. Wiele zależy tu preferencji członków RPP. Akurat obecna Rada Polityki Pieniężnej jest skłonna utrzymywać niskie stopy jak najdłużej, gdyby jednak zmieniła zdanie i doszło do serii podwyżek stóp, bardzo wielu spłacających kredyty znalazłoby się na finansowym zakręcie, a ich mieszkania pod wynajem przestałyby być konkurencyjne (musieliby podnosić czynsze, by spłacać raty kredytów).

Szczyt szczytowi nierówny

Ktoś może powiedzieć, że powyższy scenariusz dotyczy inwestorów na kredyt, a to jest siłą rzeczy bardziej ryzykowne i mniej dochodowe. Oczywiście to wszystko prawda, tyle że casus polskiego rynku nieruchomości ostatnich kilkunastu lat to też przestroga dla tych, którzy inwestowali za gotówkę. Obecnie wielu kupujących to właśnie „gotówkowcy”, rozczarowani zupełnym brakiem opłacalności lokat czy obligacji.

Wśród tych, którzy 11-12 lat temu kupowali mieszkania, po przecenie sięgającej nawet kilkudziesięciu procent, są właściciele, których nieruchomości po przecenie dopiero niedawno „odrobiły straty” i wróciły do poziomów cenowych takich, jakie były, gdy je kupowali. Pokazuje to ostatni raport Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich. Umieszczono tam wykres, obrazujący zmianę wartości zabezpieczeń hipotecznych, a więc mieszkań, które takie zabezpieczenia stanowią.

Zmiana wartości zabezpieczeń hipotecznych
Zmiana wartości zabezpieczeń hipotecznych (AMRON-SARFiN)

Z wykresu wynika, że aż 11 lat musieli czekać na odrobienie strat właściciele mieszkań kupionych w 2008 roku. Dopiero ostatnio – w III kwartale 2019 roku – ceny zrównały się z poziomem, który obowiązywał wówczas,, gdy kupowali swoje nieruchomości. To oznacza, że dopiero teraz, gdyby sprzedawali, mogliby wyjść zaledwie „na zero” (choć tak naprawdę zrealizować stratę, bo przecież w swoje mieszkania z pewnością wkładali pieniądze – na remonty itp.).

Można powiedzieć, że lepiej późno niż wcale i teraz z pewnością właściciele owych mieszkań sobie „odbiją”. Otóż niestety stoi to pod dużym znakiem zapytania. Według wielu analityków i uczestników rynku wzrost cen w czasie obecnej hossy już doszedł do swojego maksimum. Klienci, którzy kupują mieszkania z użyciem kredytu, przy rosnących cenach nie są w stanie spełnić wymogów banków co do wkładu własnego, a ci którzy kupują inwestycyjnie za gotówkę, coraz częściej się wstrzymują zrażeni wygórowanymi stawkami. Poza tym już powszechnie mówi się o spowolnieniu w gospodarce narodowej. Całkiem realne jest więc, że wyjście na zero, ewentualnie na minimalny plus, będzie wszystkim, co czeka właścicieli tych mieszkań. Pozostaną im więc kolejne lata czekania w nadziei, że następny szczyt koniunktury będzie wyżej.

Demografia na "nie"

Inna często wymieniania zaleta nieruchomości mieszkaniowych jako inwestycji jest taka, że mieszkania dają zarobić na wynajmie. Prawda – tyle, że i tu nie brak ryzyka. O uwarunkowaniach opłacalności wynajmowani nieruchomości finansowanej kredytem – już mówiliśmy. Wystarczy podwyżka stóp procentowych i zysk z naszego najmu się kurczy.

Ci, którzy zamierzają wynajmować przez lata, muszą sobie też zdawać sprawę z negatywnych tendencji, jakie będą się nasilać na tym rynku. Do nich z całą pewnością zalicza się demografia. Polacy się starzeją, populacja maleje – co będzie siłą rzeczy dusić popyt. Na razie ratuje go rzesza imigrantów zarobkowych ze wschodu, ale i tu apogeum przyjazdów zostało już prawdopodobnie osiągnięte. Część z tych ludzi wyjedzie, część się osiedli, będzie się bogacić i starać się kupić dla siebie mieszkanie. Przez jakiś czas będą więc neutralizować czynniki demograficzne, ale czy będzie to wystarczające? Na to pytanie ciężko odpowiedzieć. Oczywiście są sugestie strony rządowej, że w razie konieczności otwarty zostanie rynek pracy dla obywateli kolejnych krajów, ale wszystko to jest perspektywa lat, uzależniona od wielu innych czynników.

Epilog

Czy to, co powyżej zostało napisane, świadczy o tym, że w nieruchomości nie warto inwestować? Absolutnie nie. Mieszkania jako inwestycja mają wiele zalet, wymierny materialny charakter można traktować jako jedną z nich. Przy dobrym wyborze nieruchomości z całą pewnością można na inwestycji godziwie zarobić, może być to też dobra lokata kapitału. Należy jednak pamiętać, że nie jest to rynek pozbawiony ryzyk i nie gwarantuje automatycznie zyskuj ani nawet zachowania zainwestowanego kapitału.

Marcin Moneta

Źródło:
Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
3 26 zzibi2

ta, jasne...
tatauj fajny przykład realnych "kosztów"
https://independenttrader.pl/analiza-rynku-nieruchomosci-2019-cz-2.html

! Odpowiedz
51 5 jasiek2017

sama teoria nie majaca nic wspolnego z realiami

! Odpowiedz
68 7 jasiek2017

Jak na Bankiera to bardzo prymitywny artykul pokazujacy brak wiedzy i szerszego horyzontu.

! Odpowiedz
2 11 jsunday

Hahahaha, napisz lepszy i pokaż swoje mądrości. Wtedy się pośmiejemy.

! Odpowiedz
19 26 gerth

Artykuł z tezą, nie podoba mi się.
Tym niemniej w zalewie hurraoptymizmu może się przydać.
Uważam jednak że absolutnie warto dziś inwestować w nieruchomości - to dobra metoda ochrony kapitału przed komunistami, inflacja dopiero się rozkręca i choć nieruchomości już wiele nie zdrożeją to jednak to pewna lokata kapitału, w tym także kupna częściowo na kredyt - oprocentowanie 3-4% podczas gdy inflacja jest już rzędu 4-5% i jeszcze przez rok-dwa taki stan się utrzyma (później komuna zacznie powoli bankrutować i będzie musiała podnieść stopy, może nawet drastycznie). Póki co gotówka (PLNy) to najgorsza możliwa opcja.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 46 pdox

Historycznie rzecz biorąc nieruchomości to żadna ochrona przed komunistami, jeżeli tak stawiamy sprawę...

! Odpowiedz
2 12 zenonn

Po 1945 kamienicznicy i posiadacze mieszkań, domów byli chronieni....
W 1950 posiadacze walut, złota byli chronieni ...
W 1968 byli chronieni....

! Odpowiedz
0 4 jsunday

Pewna to jest śmierć i podatki. Poza tym nic więcej.

! Odpowiedz
2 19 lopez_emigrant

Czy "zdobycze nowoczesnego rynku finansowego" oznaczają kredyty hipoteczne potocznie zwane "pętlą na szyi"? Cyt.: "Jeśli dodać do tego wieloletni brak dostępu do zdobyczy nowoczesnego rynku finansowego, brak wiedzy w tym zakresie itp., nic dziwnego, że to właśnie mieszkania urosły nieomal do rangi fetyszu inwestycyjnego w Polsce."

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
7 76 eresan

0,25% stopy procentowe w górę - i będziecie mieli swoje "nieruchomości zawsze rosną".

Mądrzy już sprzedali. Naiwni zaraz będą płakać.

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne