Na mieszkaniach można tylko zyskać? Nieruchomości urosły do rangi fetyszu inwestycyjnego

2020-01-13 12:00
publikacja
2020-01-13 12:00

Przekonanie, że nieruchomości to pewna inwestycja, ma się dobrze szczególnie w Polsce, zwłaszcza w odniesieniu do rynku mieszkaniowego. Mieszkania są u inwestorów indywidualnych w naszym kraju aktywem numer 1, czego dowodem może być choćby obecna górka cenowa. Czy jednak prawdą jest stwierdzenie, że na mieszkaniach można tylko zyskać?

/ fot. Krzysztof Ślusarczyk / Shutterstock

Zanim odpowiemy na to pytanie, należałoby poświęcić kilka zdań na wytłumaczenie, skąd w ogóle takie przekonanie zakorzeniło się w naszym społeczeństwie. Odpowiedź nie jest prosta – wydaje się, że znaczenie mają tu czynniki psychologiczne i historyczne.

Alternatywy 4

Polacy przez dziesięciolecia Polski Ludowej borykali się z niedoborem mieszkań i dziś jest tak samo, choć na tle PRL-u III RP wypada całkiem dobrze. Z obliczeń dokonywanych w oparciu o dane GUS-owskie wynika, że na 1 Polaka przypada niecałe 30 mkw. mieszkania. Średnia europejska wynosi blisko 40 mkw. Tak więc ciągle jeszcze wyraźnie odstajemy od reszty stawki na kontynencie. Mimo to w porównaniu do epoki „słusznie minionej” zrobiliśmy wyraźny krok do przodu. Jeszcze w latach 80' ubiegłego wieku na jednego obywatela naszego kraju przypadało zaledwie 17 mkw. mieszkania.

W PRL niedobór mieszkaniowy był nawet przedmiotem żartów. Trafiał na ekrany, jak słynne życie dwóch rodzin w jednym mieszkaniu z serialu Alternatywy 4 – lekarza i budowlańca. Obaj omyłkowo dostali przydział na to samo mieszkanie, a że w tamtych czasach był to luksus, żaden nie chciał się wyprowadzić. Woleli wraz z rodzinami dzielić jedną małą klitkę w bloku.

Mieszkania były małe, a zapotrzebowanie mieszkaniowe było ogromne. Co ciekawe budownictwo Polski Ludowej pod względem podaży mieszkań osiągało wyniki lepsze niż współcześnie. Najwięcej mieszkań wybudowano w 1978 roku - 283,6 tys, a do 1989 roku liczba oddawanych mieszkań nie spadała poniżej 150 tys. Przykładowo – w rekordowym roku 2018 podaż mieszkań (razem z budownictwem indywidualnym) w naszym kraju wyniosła ponad 180 tysięcy.

Mimo tego że w PRL budowano dużo, a mieszkania spółdzielcze otrzymywało się z przydziału, niedobór lokali doskwierał społeczeństwu, czas oczekiwania na „domy z betonu” był długi, rodziły najróżniejsze patologie. Prezesi spółdzielni mieszkaniowych mieli w swoich rękach wielką władzę, i często przyznawali lokale z klucza – a to członkom PZPR, a to znajomym - co zresztą również obśmiano w „Alternatywach 4”.

W każdym razie wydaje się, że właśnie w tym okresie należałoby szukać pewnych przyzwyczajeń Polaków odnośnie do mieszkań i rynku mieszkaniowego. Należy tu zaznaczyć, że nie istniał wówczas rynek najmu, zwłaszcza długoterminowego. Nikomu nie przychodziło do głowy, że można całe życie wynajmować mieszkanie, chyba że komunalne. Wartością było posiadanie nieruchomości i jest to cecha nie tylko Polaków, ale i innych społeczeństw postkomunistycznych. Jeśli dodać do tego wieloletni brak dostępu do zdobyczy nowoczesnego rynku finansowego, brak wiedzy w tym zakresie itp., nic dziwnego, że to właśnie mieszkania urosły nieomal do rangi fetyszu inwestycyjnego w Polsce.

Wymierny, materialny charakter, w przeciwieństwie do udziałów, papierów itp., daje poczucie, że coś realnie się ma. Co więcej – można to spożytkować na własne cele. Mieszkanie zawsze ma jakąś wartość, choćby tę najbardziej podstawową: jako dach nad głową. Właśnie ta cecha, w połączeniu ze specyfiką doświadczeń Polaków, wydaje się stać za przekonaniem, że nieruchomości to pewna inwestycja.

Wyraża się ono w opinii, że na mieszkaniu i tak prędzej czy później się zarobi, bo z czasem nieruchomości zyskują na wartości, a przynajmniej rokrocznie zyskują na tyle, by niwelować niekorzystny efekt inflacji. Tak więc nadają się do zachowania kapitału, a ponadto można zarabiać na wynajmie. Czy jednak rzeczywiście jest to tak pewny biznes? Otóż – nie. Nigdzie nie jest zagwarantowane, że mieszkania w dłuższej perspektywie i tak będą zyskiwać, a przykładem może być ostatnie kilkanaście lat na rynku mieszkaniowym w naszym kraju.

Echo po pękniętej bańce

Czas ten pokazał dobitnie, że także nieruchomości podlegają cyklom koniunkturalnym, a tym samym inwestycje tego typu są narażone na najróżniejsze niewiadome i ryzyka. Nie wiemy na przykład, jak długo potrwa dany cykl, jak głębokie będą spadki, kiedy będzie odbicie i jak duże.

Ci, którzy kupili mieszkanie, finansując inwestycję kredytem, poznali nie tylko ryzyko walutowe, ale również to związane z działaniem stóp procentowych. Krótko mówiąc Polacy przeszli przyspieszony kurs w zakresie inwestowania w nieruchomości. Co z niego wynika? Obala on twierdzenie, że mieszkania to wyłącznie świetny interes.

Przypomnijmy pokrótce rynkową "atmosferę" lat 2006-08, kiedy to uformowała się i następnie pękła bańka na rynku nieruchomości w Polsce. Miała ona swoją genezę w poprawie sytuacji finansowej Polaków po wejściu do Unii Europejskiej oraz w dostępie do łatwego kredytowania, nie tylko w walutach obcych reklamowanych jako korzystniejsze niż złoty i nieomal pozbawione ryzyka, ale także do kredytowania bez żadnego wkładu własnego, przy wskaźniku DTI wynoszącym nawet powyżej 50 proc., z możliwym czasem kredytowania nawet na 50 lat i na kwotę wynoszącą 110 proc. wartości nieruchomości. Takie kredyty można było brać 11-12 lat temu.

Strzeż się „gwarantowanych 7%” z nieruchomości

Jak grzyby po deszczu wyrastają oferty typu: „kup apartament i zarabiaj 7% rocznie”. Niektórzy sprzedawcy piszą nawet o „gwarantowanym zysku”. Przy takich reklamach doświadczonemu inwestorowi powinien zapalić się cały pulpit lampek ostrzegawczych.

Duży popyt, który się uformował m.in. dzięki dostępie do finansowania z banków, „zderzył się” ze znacznie mniejszą podażą. Efektem był dynamiczny wzrost cen nieruchomości, podsycany podszeptami pośredników i bankowców, żeby się spieszyć z kupnem, bo będzie „tylko drożej”. Ceny rosły nieomal z miesiąca na miesiąc, ludzie kupowali tzw. dziury w ziemi, aż w 2009 roku, kiedy to rozszalał się ogólnoświatowy kryzys (mający swą genezę zresztą w rynku nieruchomości), wtedy bańka cenowa u nas pękła.

Wcześniej zaczęły rosnąć stopy procentowe, w związku ze wzrostem inflacji. Ci, którzy kupili w 2007 roku, „wstrzelili się” w serię podwyżek stóp, a więc automatycznie we wzrost rat kredytowych. Jeszcze w kwietniu 2007 podstawowa stopa NBP wynosiła 4,25, by w czerwcu 2008 znaleźć się już na poziomie 6 proc. Posiadacze kredytów przyznanych lekką ręką mogli nieomal od razu znaleźć się na granicy finansowej wytrzymałości i musieli się ratować wynajmowaniem całego mieszkania, albo chociaż pokoju.

Później, gdy bańka cenowa pękła, w dół szły zarówno stopy procentowe jak i ceny mieszkań. Od 2015 roku królują nam rekordowo niskie stopy procentowe, co sprawia że raty kredytów są niskie. Dzięki temu wielu tych, którzy kupowali swoje mieszkania na górce cenowej z lat 2007-08, może zarabiać na wynajmie. Wiele zależy tu preferencji członków RPP. Akurat obecna Rada Polityki Pieniężnej jest skłonna utrzymywać niskie stopy jak najdłużej, gdyby jednak zmieniła zdanie i doszło do serii podwyżek stóp, bardzo wielu spłacających kredyty znalazłoby się na finansowym zakręcie, a ich mieszkania pod wynajem przestałyby być konkurencyjne (musieliby podnosić czynsze, by spłacać raty kredytów).

Szczyt szczytowi nierówny

Ktoś może powiedzieć, że powyższy scenariusz dotyczy inwestorów na kredyt, a to jest siłą rzeczy bardziej ryzykowne i mniej dochodowe. Oczywiście to wszystko prawda, tyle że casus polskiego rynku nieruchomości ostatnich kilkunastu lat to też przestroga dla tych, którzy inwestowali za gotówkę. Obecnie wielu kupujących to właśnie „gotówkowcy”, rozczarowani zupełnym brakiem opłacalności lokat czy obligacji.

Wśród tych, którzy 11-12 lat temu kupowali mieszkania, po przecenie sięgającej nawet kilkudziesięciu procent, są właściciele, których nieruchomości po przecenie dopiero niedawno „odrobiły straty” i wróciły do poziomów cenowych takich, jakie były, gdy je kupowali. Pokazuje to ostatni raport Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich. Umieszczono tam wykres, obrazujący zmianę wartości zabezpieczeń hipotecznych, a więc mieszkań, które takie zabezpieczenia stanowią.

Zmiana wartości zabezpieczeń hipotecznych / AMRON-SARFiN

Z wykresu wynika, że aż 11 lat musieli czekać na odrobienie strat właściciele mieszkań kupionych w 2008 roku. Dopiero ostatnio – w III kwartale 2019 roku – ceny zrównały się z poziomem, który obowiązywał wówczas,, gdy kupowali swoje nieruchomości. To oznacza, że dopiero teraz, gdyby sprzedawali, mogliby wyjść zaledwie „na zero” (choć tak naprawdę zrealizować stratę, bo przecież w swoje mieszkania z pewnością wkładali pieniądze – na remonty itp.).

Można powiedzieć, że lepiej późno niż wcale i teraz z pewnością właściciele owych mieszkań sobie „odbiją”. Otóż niestety stoi to pod dużym znakiem zapytania. Według wielu analityków i uczestników rynku wzrost cen w czasie obecnej hossy już doszedł do swojego maksimum. Klienci, którzy kupują mieszkania z użyciem kredytu, przy rosnących cenach nie są w stanie spełnić wymogów banków co do wkładu własnego, a ci którzy kupują inwestycyjnie za gotówkę, coraz częściej się wstrzymują zrażeni wygórowanymi stawkami. Poza tym już powszechnie mówi się o spowolnieniu w gospodarce narodowej. Całkiem realne jest więc, że wyjście na zero, ewentualnie na minimalny plus, będzie wszystkim, co czeka właścicieli tych mieszkań. Pozostaną im więc kolejne lata czekania w nadziei, że następny szczyt koniunktury będzie wyżej.

Demografia na "nie"

Inna często wymieniania zaleta nieruchomości mieszkaniowych jako inwestycji jest taka, że mieszkania dają zarobić na wynajmie. Prawda – tyle, że i tu nie brak ryzyka. O uwarunkowaniach opłacalności wynajmowani nieruchomości finansowanej kredytem – już mówiliśmy. Wystarczy podwyżka stóp procentowych i zysk z naszego najmu się kurczy.

Ci, którzy zamierzają wynajmować przez lata, muszą sobie też zdawać sprawę z negatywnych tendencji, jakie będą się nasilać na tym rynku. Do nich z całą pewnością zalicza się demografia. Polacy się starzeją, populacja maleje – co będzie siłą rzeczy dusić popyt. Na razie ratuje go rzesza imigrantów zarobkowych ze wschodu, ale i tu apogeum przyjazdów zostało już prawdopodobnie osiągnięte. Część z tych ludzi wyjedzie, część się osiedli, będzie się bogacić i starać się kupić dla siebie mieszkanie. Przez jakiś czas będą więc neutralizować czynniki demograficzne, ale czy będzie to wystarczające? Na to pytanie ciężko odpowiedzieć. Oczywiście są sugestie strony rządowej, że w razie konieczności otwarty zostanie rynek pracy dla obywateli kolejnych krajów, ale wszystko to jest perspektywa lat, uzależniona od wielu innych czynników.

Epilog

Czy to, co powyżej zostało napisane, świadczy o tym, że w nieruchomości nie warto inwestować? Absolutnie nie. Mieszkania jako inwestycja mają wiele zalet, wymierny materialny charakter można traktować jako jedną z nich. Przy dobrym wyborze nieruchomości z całą pewnością można na inwestycji godziwie zarobić, może być to też dobra lokata kapitału. Należy jednak pamiętać, że nie jest to rynek pozbawiony ryzyk i nie gwarantuje automatycznie zyskuj ani nawet zachowania zainwestowanego kapitału.

Marcin Moneta

Źródło:
Tematy
Jak zyskać do 160 zł za otwarcie konta osobistego?

Jak zyskać do 160 zł za otwarcie konta osobistego?

Komentarze (25)

dodaj komentarz
(usunięty)
(wiadomość usunięta przez moderatora)
mick63
Co za bzdura - widzę sentyment do gospodarki odgórnie planowanej u co niektórych. Jeżeli nie chciało się uczyć aby mieć dobrą pracę lub zaryzykować, pracować po kilkanaście godzin dziennie zaniedbując przy tym rodzinę prowadząc działalność gospodarczą aby zarobić na "dach nad głową" to trzeba mieszkać Co za bzdura - widzę sentyment do gospodarki odgórnie planowanej u co niektórych. Jeżeli nie chciało się uczyć aby mieć dobrą pracę lub zaryzykować, pracować po kilkanaście godzin dziennie zaniedbując przy tym rodzinę prowadząc działalność gospodarczą aby zarobić na "dach nad głową" to trzeba mieszkać kątem u rodziców, wynająć lub kupić na kredyt za cenę którą dyktuje rynek!!! Ale w tym kraju przecież wszystko się należy. 500+ oraz tysiąc innych świadczeń dla leniuchów, niedługo inwestor będzie musiał prosić władzę o pozwolenie na zakup - jak czytam takie wpisy to nie wiem czy się śmiać czy płakać. Paradoks - ostatnio oglądałem na YouTube vlog, nie pamiętam kogo opisujący relację płacy urzędnika i świadczeń nieroba. Urzędniczka z opieki społecznej która musi użerać się codziennie z tą patologią zarabia ok 2500 na rękę, rekordzista z jej "klientów" ponad 8000, Gdzie tu jest logika i sprawiedliwość???

Sytuacja hipotetyczna - masz kasę ale nie inwestujesz w nieruchomości ponieważ nie chcesz pozbawiać ludzi dachu nad głową. W pewnym momencie masz kłopoty choroba lub coś innego (nikomu nie życzę) co pochłania Twoje środki a jeszcze brakuje. Ciekawe czy jakbyś zapytał ludzi którym "nie odebrałeś" dachu nad głową o pomoc finansową czy by pomogli???? Życie jest brutalne, jak ktoś kieruje się takimi wyznacznikami zawsze klepie biedę. tyle w temacie.
bt5
Opowiem ci taką historię : znajomy z zachodu napisał mi że dowiedział się z prasy ( na zachodzie) że " w Polsce nastało rozdawnictwo" , i mu tłumaczę że to "rozdawnictwo" to ryczałtowy zwrot podatku dla osób z dziećmi w wysokości około 100 euro od łba. I mówię że u was jest 200 euro od łba Opowiem ci taką historię : znajomy z zachodu napisał mi że dowiedział się z prasy ( na zachodzie) że " w Polsce nastało rozdawnictwo" , i mu tłumaczę że to "rozdawnictwo" to ryczałtowy zwrot podatku dla osób z dziećmi w wysokości około 100 euro od łba. I mówię że u was jest 200 euro od łba przy takich samych enach w sklepach, i skończył bredzić. A co do " tysięcy innych świadczeń dla nierobów" to proszę podaj konkrety. Sam mam z rodziny osobę pracująca w opiece społecznej i też mi mówi "że 6000 zł mogą dostać podopieczni", więc się pytam ile macie takich podopiecznych, ano w tej chwili żadnego. Był 2 lata temu przypadek że kobitkce z 5- tką dzieci trafiły się jeszcze blizniaki i kasowała przez rok kosiniakowe x 2 ( 1000 zł na łeb przez rok). A mówię pokaż mi tabele świadczeń , i się okazało że tam 4/5 pozycji z tych tabel to śmieszne grosze po kilka (!) złotych, to są te sławne "tysiące świadczeń". A co do mieszkan w blokowiskach czy to z betonu czy z cegły - to taki substandard to zasadniczo na zachodzie się nalezy od gminy jako mieszkanie socjalne. Bo nikt nie tylko z klasy średniej, ale nikt normalnie pracujący nie chce słyszeć o mieszkaniu w kurniku.
iwonka50
...uczyć aby mieć dobrą pracę lub zaryzykować, pracować po kilkanaście godzin dziennie zaniedbując przy tym rodzinę prowadząc działalność gospodarczą aby zarobić na "dach nad głową"...
Dobra, a gdzie w czasie tego uczenia, ryzykowania i działalności delikwent mieszkał? I ile płacić za to mieszkanie i komu?
imigrant
Tu wcale nie chodzi o promowanie nierobów ani 500+. Jednak windując ceny nieruchomości, już niedługo nawet tych super wykształconych, posiadających bardzo dobrze płatną pracę, zaradnych, pracujących po kilkanaście godzin dziennie kosztem rodziny, itp. nie będzie stać na kupno "czterech kątów". I co im wtedy Tu wcale nie chodzi o promowanie nierobów ani 500+. Jednak windując ceny nieruchomości, już niedługo nawet tych super wykształconych, posiadających bardzo dobrze płatną pracę, zaradnych, pracujących po kilkanaście godzin dziennie kosztem rodziny, itp. nie będzie stać na kupno "czterech kątów". I co im wtedy powiesz? Że, trzeba było urodzić się wcześniej bo teraz pozostaje wam już tylko wynajmować do końca życia?
Prowadzi to jeszcze do czegoś takiego jak pogłębiające się rozwarstwienie społeczne, co przekłada się na pogorszenie jakości życia wśród społeczeństwa. Jakbyś się czuł, gdyby pod Twoim oknem zaczęli sypiać i żebrać ludzie bezdomni, a Ty musiałbyś się grodzić, zakładać kraty w oknach i modlić się aby nikt nie porwał Twoich dzieci dla okupu.
Dlatego inwestycje w dobra pierwszej potrzeby są w dłuższej mierze szkodliwe nie tylko dla przyszłych pokoleń ale i dla samych inwestujących.
innowierca odpowiada bt5
@bt5
Masz racje. Ale tym manipulujacym na forum nie przetlumaczysz. W porownaniu do zachodu w Polsce ani nie ma rozdawnictwa ani socjalu. Przy dwojce dzieci i trzecim w drodze, sasiadka z bloku w UK dostala 5 pokojowy dom z ogrodem (wartosc 700 000 GBP) Kiedy mieszkala w bloku w 3 - pokojowym mieszkaniu, pisala skargi ze dzielnica
@bt5
Masz racje. Ale tym manipulujacym na forum nie przetlumaczysz. W porownaniu do zachodu w Polsce ani nie ma rozdawnictwa ani socjalu. Przy dwojce dzieci i trzecim w drodze, sasiadka z bloku w UK dostala 5 pokojowy dom z ogrodem (wartosc 700 000 GBP) Kiedy mieszkala w bloku w 3 - pokojowym mieszkaniu, pisala skargi ze dzielnica jej nie odpowiada i daleko do szkoly ::))
Nigdy nie pracowala i nigdy nie bedzie ::)? Wszystko oplaca z zasilkow, dom, oplaty, odziez, zywnosc (czyli Mcdonalds) Otrzymuje kilka swiadczen socjalnych rownoczesnie.
Osoby ktore nigdy nie przebywaly za granica, chociaz to raczej trzeba na dluzszy czas przeniesc interes zyciowy za granice zeby zrozumiec, zawsze beda podatne na pisanie nieprawdy ze w Polsce jest rozdawnictwo i socjal. Moze i w jakims sensie jest, ale w porownaniu z zachodem nie ma go wcale. Oczywiscie na zachodzie tylko dla miejscowych. Polak na dom z Council to zapomnij ::))
imigrant
Inwestując w nieruchomości, czyli dobra pierwszej potrzeby, podnosimy ich cenę a tym samym pozbawiamy szeroką część społeczeństwa prawa do godnego życia (czyt. dachu nad głową).
Takie inwestycje powinny być zabronione bądź ewentualnie wysoko opodatkowane.
wtomek
W ustroju "słusznie minionym" nadrabiano zaległości z poprzedniego ustroju -niesłusznie minionego. Rzadko na szczęście tu są tak głupie dywagacje.
wnr
" nie istniał wówczas rynek najmu" - serio? A Murzyn ze wspomnianych Alternatyw 4?
iwonka50
(..) Polacy się starzeją, populacja maleje – co będzie siłą rzeczy dusić popyt. Na razie ratuje go rzesza imigrantów zarobkowych ze wschodu, ale i tu apogeum przyjazdów zostało już prawdopodobnie osiągnięte.(..)
Tak, ale... został pominięty pewien ważny aspekt. Kiedyś w mieszkaniu 48m2 mieszkało 4-5 osób. Dziś
(..) Polacy się starzeją, populacja maleje – co będzie siłą rzeczy dusić popyt. Na razie ratuje go rzesza imigrantów zarobkowych ze wschodu, ale i tu apogeum przyjazdów zostało już prawdopodobnie osiągnięte.(..)
Tak, ale... został pominięty pewien ważny aspekt. Kiedyś w mieszkaniu 48m2 mieszkało 4-5 osób. Dziś te osoby potrzebują 2, 3 mieszkań po 48 i więcej metrów. Dziś jest wysyp singli, par z pieskiem, kotkiem. Oni wszyscy potrzebują mieszkania, każdy oddzielnego. Więc mieszkań potrzebnych jest więcej niż kiedyś, tym bardziej że coraz mniej osób chce mieszkać w PRLowskich blokowiskach. Chociaż ich miłośnicy też są.

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki