REKLAMA

Na jednej podwyżce stóp się nie skończy? Sprawdzamy, jak zmienią się raty kredytów

Michał Kisiel2021-10-21 06:00analityk Bankier.pl
publikacja
2021-10-21 06:00
Na jednej podwyżce stóp się nie skończy? Sprawdzamy, jak zmienią się raty kredytów
Na jednej podwyżce stóp się nie skończy? Sprawdzamy, jak zmienią się raty kredytów
fot. logoboom / / Shutterstock

Październikowa podwyżka stóp procentowych była zaskoczeniem dla obserwatorów rynku. Stawki mogą wkrótce co najmniej powrócić do poziomów sprzed początku pandemii. Sprawdzamy, co to oznacza dla spłacających kredyty hipoteczne.

Większość kredytów hipotecznych w Polsce opartych jest na zmiennym oprocentowaniu. Nie zmieniło tego na razie wprowadzenie do oferty wszystkich banków kredytów z okresowo stałą stopą. Ich popularność jest na razie niewielka, a ochrona przed zmiennością oprocentowania trwa maksymalnie 7 lat.

Stawka, która służy do obliczania wysokości odsetek w „zmiennoprocentowym” kredycie uzależniona jest od dwóch składników – wskaźnika z rynku międzybankowego (WIBOR 3M lub 6M) oraz marży banku. Marża jest elementem niezmiennym w okresie umowy, jeśli nie liczyć tymczasowego podwyższenia stosowanego czasem przez banki przed wpisaniem hipoteki do księgi wieczystej lub przy niskim wkładzie własnym. Za zmienność odpowiada cena pieniądza na rynku międzybankowym, a ta z kolei jest mocno powiązana ze stopami ustalanymi przez Radę Polityki Pieniężnej.

Konstrukcja oprocentowania w hipotekach to powód, dla którego kredytobiorcy powinni z uwagą obserwować zmiany podstawowych stóp procentowych. Jednak od 2012 r. byliśmy świadkami wyłącznie obniżek, aż do rekordowego poziomu 0,1 proc. w połowie 2020 r. O tym, jak podwyżka przekłada się na finansowe obciążenie domowego budżetu zdążyli zapomnieć nawet kredytobiorcy z długim „stażem”.

Stopy ruszyły w górę

6 października Rada Polityki Pieniężnej niespodziewanie podwyższyła stopę referencyjną z 0,1 proc. do 0,5 proc. Chociaż bezpośrednio po decyzji Prezes NBP zapewniał, że rada będzie teraz przyglądać się sytuacji, wielu analityków spodziewa się wkrótce kolejnych podobnych ruchów.

Jak wskazywał na łamach Bankier.pl Krzysztof Kolany, również rynek finansowy „obstawia” rychły wzrost stóp procentowych. „Znakomicie widać to w stawkach kontraktów FRA (ang. forward rate agreement), w ramach których strony „zakładają” się o wysokość przyszłych stóp procentowych w określonym okresie” – podkreślał Kolany.

Tymczasem stawki WIBOR ustabilizowały się już po ostatniej podwyżce, rosnąc o ponad 0,4 pp. WIBOR 3M wynosi 0,69 proc., a WIBOR 6M – 0,87 proc. Wkrótce kredytobiorcy hipoteczni odczują to w swoich portfelach. Stopniowo trafiać będą do nich zaktualizowane harmonogramy spłat. Przy okazji warto przyjrzeć się temu, co może nas czekać w kolejnych miesiącach.

Procentowy gabinet strachów

Przygotowaliśmy krótką „procentową ściągawkę” dla 5 scenariuszy:

  1. Pierwszy to punkt odniesienia – opiera się na rekordowo niskiej stawce WIBOR, która obowiązuje jeszcze dla części kredytów (0,22 proc.).
  2. W drugim przedstawiamy wysokość raty dla obecnego poziomu WIBOR 3M (0,69 proc.).
  3. Trzecia opcja to powrót do przedpandemicznej przeszłości – jeszcze w lutym 2020 r. WIBOR 3M wynosił 1,71 proc. Stawka znajdowała się na zbliżonym poziomie przez 5 lat, od 2015 r.
  4. W czwartej kolumnie prezentujemy symulację raty dla wysokości stawki WIBOR 3M sugerowanej przez stawki FRA za 9 miesięcy – 2,20 proc.
  5. W piątej wracamy do czasów sprzed „wiborowej równiny” panującej od 2015 r. W połowie 2015 r. WIBOR 3M sięgał 2,72 proc.

Symulacja wysokości raty kredytu hipotecznego (na 25 lat, marża 2 pp.) w różnych scenariuszach wzrostu wskaźnika WIBOR 3M

Scenariusz

1

2

3

4

5

WIBOR 3M

0,22%

0,69%

1,71%

2,20%

2,72%

Kwota kredytu

Wysokość raty równej (1)

200 000 zł

869 zł

916 zł

1 024 zł

1 078 zł

1 137 zł

250 000 zł

1 087 zł

1 146 zł

1 280 zł

1 347 zł

1 421 zł

300 000 zł

1 304 zł

1 375 zł

1 536 zł

1 617 zł

1 705 zł

350 000 zł

1 521 zł

1 604 zł

1 792 zł

1 886 zł

1 989 zł

400 000 zł

1 739 zł

1 833 zł

2 048 zł

2 156 zł

2 274 zł

450 000 zł

1 956 zł

2 062 zł

2 304 zł

2 425 zł

2 558 zł

500 000 zł

2 173 zł

2 291 zł

2 560 zł

2 695 zł

2 842 zł

550 000 zł

2 391 zł

2 520 zł

2 816 zł

2 964 zł

3 126 zł

600 000 zł

2 608 zł

2 749 zł

3 072 zł

3 234 zł

3 410 zł

650 000 zł

2 825 zł

2 979 zł

3 328 zł

3 503 zł

3 695 zł

700 000 zł

3 043 zł

3 208 zł

3 584 zł

3 773 zł

3 979 zł

750 000 zł

3 260 zł

3 437 zł

3 840 zł

4 042 zł

4 263 zł

800 000 zł

3 477 zł

3 666 zł

4 096 zł

4 312 zł

4 547 zł

(1) Równa rata kapitałowo-odsetkowa, bez uwzględnienia ewentualnych dodatkowych elementów (np. ubezpieczeń).

Źródło: Bankier.pl

W symulacji zakładamy, że marża kredytowa wynosi 2 pp., a klient opłaca wyłącznie „czystą” ratę, bez dodatkowych składników takich jak składki ubezpieczeniowe. Przyjęto 25-letni okres spłaty.

Dla kredytobiorcy, który zaciągnął kredyt na 300 tys. zł październikowa podwyżka oznacza wzrost raty o 71 zł. Powrót do przedpandemicznej ceny pieniądza na rynku międzybankowym równałby się wzrostowi obciążenia (od minimum z czasów najniższego WIBOR-u) o 232 zł. Rata przekroczyłaby wówczas próg 1500 zł miesięcznie. Jeśli w najbliższym czasie ziści się scenariusz wyceniany przez rynki finansowe (w kontraktach FRA), rata sięgnęłaby 1617 zł (wzrost o 313 zł od dzisiejszego poziomu).

Tempo zmian stóp procentowych pozostaje zagadką, ale kierunek przynajmniej w najbliższej perspektywie wydaje się ustalony. Warto przewidzieć w domowym budżecie wzrost obciążeń w kategorii sztywnych wydatków. Niestety wszystko wskazuje na to, że w międzyczasie mieszkanie stanie się droższe także w utrzymaniu - przed nami podwyżki także opłat za energię i ogrzewanie.

Źródło:
Michał Kisiel
Michał Kisiel
analityk Bankier.pl

Specjalizuje się w zagadnieniach związanych z psychologią finansów, analizuje jak płacą i zadłużają się Polacy. Doktor nauk ekonomicznych, zwolennik idei społeczeństwa bez gotówki. Pomysłodawca finansowego eksperymentu "2 tygodnie bez portfela", w ramach którego banknoty i karty płatnicze zamienił na smartfona.

Tematy
Połącz pożyczki lub kredyty z innych banków. Spłacaj jedną wygodną ratę.

Połącz pożyczki lub kredyty z innych banków. Spłacaj jedną wygodną ratę.

Komentarze (50)

dodaj komentarz
czeslaw2020
Dzień dobry :)
Będzie dobrze!
Drożeje wszystko, więc kredyty też, ale wielką satysfakcję przynosi mi ta codzienna myśl, ze z każdym dniem moje mieszkanie staje się coraz bardziej moje i że coś po mnie zostanie dla potomnych... Będą mnie mile wspominali :)
rusin19
dla kredytu 450.000 wzrost stop do 5% oznacza wzrost raty do z 1956 zł do 2973 zł
czyli okrągły tysiąc. Mniej więcej
kenn
Czyli, mówiąc dobitniej, wzrost o 50% !!!

Tak się niszczy ciemny lud - celowo i świadomie.
demeryt_69 odpowiada kenn
Chciwy lud :)

dario-t
Mój przyjaciel mieszka od 10 lat w Hiszpanii. Ostatnio kupił dom na wyspach Kanaryjskich na kredyt (10% wkładu własnego). I uwaga ma oprocentowanie STAŁE 1,2% z marżą!!!!!!!!!! Ma ratę niższa niż ja w Polsce, a kredyt wziął większy. Dodatkowo jakby miał wkład własny na poziomie 20% to oprocentowanie miałby poniżej Mój przyjaciel mieszka od 10 lat w Hiszpanii. Ostatnio kupił dom na wyspach Kanaryjskich na kredyt (10% wkładu własnego). I uwaga ma oprocentowanie STAŁE 1,2% z marżą!!!!!!!!!! Ma ratę niższa niż ja w Polsce, a kredyt wziął większy. Dodatkowo jakby miał wkład własny na poziomie 20% to oprocentowanie miałby poniżej 1%!!!!!!!! Nie martwi się że rata mu wzrośnie, bo przez 30 lat będzie miał STAŁĄ kwotę. Można? Można! Tylko u nas w Polsce banki zdzierają z nas każdy grosz.
demeryt_69
Tak się gra jak na to przeciwnik POzwala :)

salad77
Stopy już zawsze będą poniżej inflacji, bo inaczej kasa z budżetu pójdzie na same odsetki...
xiven odpowiada demeryt_69
oszczędzający na lokatach mawiają o magii procentu składanego

niestety patrząc szerzej procent składany jest przekleństwem, rakiem trawiącym systemy finansowe jakie znamy



wgc
Pokazywanie symulacji z na maksymalnym wiborze 2,72% to bardzo miarodajna analiza. Po wyborach wibor sięgnie poziomu inflacji +1-2% więc symulacja powinna skończyć się na poziomie wiboru min 10%

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki