REKLAMA

Morawski: Ceny mieszkań wciąż rosną, niezaburzone kryzysem

Ignacy Morawski2020-11-26 09:25założyciel SpotData.pl
publikacja
2020-11-26 09:25
fot. Andrey Gorgots / Shutterstock

Wzrost bezrobocia i niepewność w gospodarce nie przeszkodziły cenom mieszkań w dynamicznym wzroście. Wygląda na to, że efekt niskich stóp procentowych, widoczny na giełdach, mocno oddziałuje też na ceny mieszkań. Pomaga też fakt, że bezrobocie okazało się znacznie niższe od obaw, co umocniło popyt na rynku.

Z danych opublikowanych w środę przez Narodowy Bank Polski wynika, że w największych miastach kraju średnia cena transakcyjna mieszkania na rynku pierwotnym wyniosła w trzecim kwartale 8744 zł i wzrosła aż o 9,1 proc. rok do roku. Trend wzrostowy zatem nie został w ogóle zaburzony przez epidemię. Wprawdzie w drugim kwartale był widoczny dołek, ale w trzecim nie było już po nim śladu.

Sytuacja na rynku wtórnym jest podobna, choć tutaj widać pewien efekt epidemii. Średnia cena w największych miastach wyniosła w trzecim kwartale 8270, co również oznaczało wzrost o 9,1 proc. rok do roku. W tym przypadku jednak dynamika była nieco niższa niż w poprzednich kwartałach, kiedy przekraczała 11 proc. w ujęciu rocznym.

Szczególnie ważnym wskaźnikiem dla obserwacji rynku jest zmiana tzw. indeksu hedonicznego, która pokazuje, jaka jest dynamika cen po uwzględnieniu zmian cech sprzedawanych mieszkań. Jeżeli na przykład w jednym roku częściej sprzedają się mieszkania duże (ze średnio niższą ceną za metr), a w kolejnym roku małe (ze średnio wyższą ceną za metr), to sama zmiana przeciętnej ceny może zaburzać obraz rynku. Indeks hedoniczny koryguje ten efekt.

W trzecim kwartale indeks hedoniczny wzrósł o 10,8 proc. rok do roku, wobec wzrostu o 11,7 proc. w poprzednim kwartale. Jest to szósty z rzędu kwartał z dwucyfrowym wzrostem. Pod tym względem najwyższe wzrosty cen notowane są w Poznaniu (aż 17,3 proc rok do roku), Łodzi (15,4 proc.), Katowicach (13,4 proc.), czy Krakowie (12,3 proc.). Na największym rynku lokalnym, czyli w Warszawie, ceny liczone na podstawie indeksu hedonicznego wzrosły w trzecim kwartale o 6,9 proc. rok do roku, co oznacza obniżenie dynamiki w porównaniu z sytuacją w poprzednich kwartałach.

W czasie pierwszego uderzenia epidemii w 2020 roku pisałem o tym, że zmiany makroekonomiczne powinny sprzyjać stabilizacji lub spadkowi cen. Tak się jednak nie stało. Dlaczego? Wrócę do tamtej argumentacji, by pokazać, co się zmieniło.

Wedle mojego spojrzenia z wiosny do wyhamowania cen mieszkań miał przyczynić się wyraźny wzrost stopy bezrobocia, która jest istotnym wskaźnikiem dla kondycji rynku nieruchomości mieszkaniowych, oraz zwiększenie podaży mieszkań wynikające z ograniczenia ruchu turystycznego (duża część mieszkań była kupowana pod wynajem krótkookresowy dla turystów) i migracyjnego. Z tych dwóch czynników pierwszy okazał się znacznie, znacznie słabszy od oczekiwań, a drugi nieznacznie słabszy. Stopa bezrobocia wzrosła bardzo mało, ponieważ potężne transfery rządowe dla firm ograniczyły skalę zwolnień pracowników. Zaś uwolnienie podaży mieszkań mogło być mniejsze od oczekiwań ze względu na utrzymanie liczby imigrantów zarobkowych w kraju na wysokim poziomie i szybsze od oczekiwań ożywienie ruchu turystycznego.

Co naprawdę mówią dane o cenach mieszkań? Tłumaczymy

Cena ofertowa, cena transakcyjna, indeks hedoniczny i wartość mieszkania – choć wszystkie te terminy obrazują sytuację na rynku nieruchomości, nie są tożsame i pokazują inny jego wycinek. Jak nie pogubić się w tych pojęciach, skąd biorą się różnice, ile wynoszą oraz jak odczytywać kolejne publikacje danych na temat rynku nieruchomości? Tłumaczymy.

Jednocześnie ewidentnie mocniej od oczekiwań oddziałuje czynnik pozytywny dla cen mieszkań – niskie stopy procentowe. W Polsce dziś jest dużo więcej osób o dużych zasobach finansowych niż 10 czy 15 lat temu. Dla dużej części z tych osób mieszkania stały się jedyną formą długookresowej lokaty kapitału. Nawet przy spadających stawkach najmu, mieszkania są postrzegane przez wielu Polaków jako inwestycja w miarę bezpieczna i dochodowa – a przynajmniej bardziej dochodowa niż lokaty bankowe czy obligacje skarbowe. Takie postrzeganie mogło być wzmocnione przez rozpowszechniające się na rynku prognozy, wedle których stopy procentowe pozostaną bardzo niskie przez wiele, wiele lat.

Jest jeszcze inny ważny czynnik, który mógł spowodować wzrost cen. Niektórzy ekonomiści uważają, że na rynku mieszkaniowym kształtuje się tzw. bańka cenowa, czyli sytuacja, w której wzrosty cen są napędzane głównie przez oczekiwania dotyczące … rosnących cen. Taki samonapędzający się mechanizm, który w pewnym momencie się zatrzymuje, co prowadzi do gwałtownego załamania cen. Na takie ryzyko wskazuje m.in. Adam Czerniak, ekonomista z SGH i Polityki Insight, zajmujący się zawodowo rynkiem  mieszkaniowym. Ale ten pogląd nie jest jeszcze powszechnie podzielany. Inni ekonomiści wskazują, że ceny mieszkań w relacji do stawek najmu wciąż nie są w Polsce bardzo wysokie, a jednocześnie popyt jest finansowany w dużej mierze kapitałem własnym.

/ SpotData

Chcesz codziennie takie informacje na swoją skrzynkę? Zapisz się na newsletter SpotData.

Chcesz samodzielnie analizować dane ekonomiczne? Platforma SpotData to darmowy dostęp do ponad 40 tysięcy danych z polskiej i światowej gospodarki, które można analizować, przetwarzać i pobierać w formie wykresów i tabel do Excela. Sprawdź na: https://spotdata.pl/ogolna.

Źródło:
Ignacy Morawski
Ignacy Morawski
założyciel SpotData.pl

Ignacy Morawski jest jednym z najbardziej rozpoznawalnych ekonomistów rynkowych. Przez wiele lat pracował w sektorze bankowym (WestLB, Polski Bank Przedsiębiorczości), gdzie pełnił rolę głównego ekonomisty odpowiedzialnego za analizy makroekonomiczne. W latach 2012-16 zdobył wiele wyróżnień w licznych rankingach prognostycznych, zajmując m.in. dwukrotnie miejsce na podium konkursu na najlepszego analityka makroekonomicznego organizowanego przez Narodowy Bank Polski i „Rzeczpospolitą”. Był również członkiem zespołu przygotowującego prognozy makroekonomiczne w Polskiej Akademii Nauk, pracował także w think tanku WiseEuropa. Karierę rozpoczynał jako reporter ekonomiczny „Rzeczpospolitej”. Jest absolwentem ekonomii na Uniwersytecie Bocconi w Mediolanie i nauk politycznych na Uniwersytecie Warszawskim.

Tematy

Otwórz konto w promocjach: 300 zł premii za otwarcie i polecenie konta

Advertisement

Komentarze (37)

dodaj komentarz
tomako_lunatic
NBP tworząc raport za „III kwartał” agreguje dane dla miesięcy: czerwiec - sierpień. Czyli miesięcy, w których nastąpił „oddech” po pierwszej fali pandemii. W porównaniu do II kwartału (gdzie NBP agreguje dane dla miesięcy marzec - maj) w wielu miastach nastąpił spadek cen. Przykłady?
Średnie ceny transakcyjne
NBP tworząc raport za „III kwartał” agreguje dane dla miesięcy: czerwiec - sierpień. Czyli miesięcy, w których nastąpił „oddech” po pierwszej fali pandemii. W porównaniu do II kwartału (gdzie NBP agreguje dane dla miesięcy marzec - maj) w wielu miastach nastąpił spadek cen. Przykłady?
Średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym: Warszawa (II kwartał ‘20: 10 274 zł/m2; III kwartał ‘20: 9 962 zł/m2 ; -3,0% k/k); Wrocław (II kwartał ‘20: 7 496 zł/m2; III kwartał ‘20: 7 301 zł/m2; -2,6% k/k).

Jest to o tyle zaskakujące, że przecież nastroje „pandemiczne” w lipcu były zupełnie inne, niż chociażby w kwietniu, a mimo to ceny spadły. Najciekawsze jednak dopiero przed nami.

W jakim kierunku będzie szedł rynek? Odpowiedzi będzie można szukać w raportach za IV (według NBP miesiące: wrzesień-listopad) oraz I kwartał (według NBP miesiące: grudzień-luty).
Dopiero w tych danych będzie widać efekt II fali pandemii, tj. zamknięcia wielu działalności (głównie gastronomii, turystyki), wzrostu bezrobocia, spadku popytu na najem oraz nauki i pracy zdalnej.
W każdym razie zmiana trendu jest już widoczna.
ajsa
Posłuchajcie lunatyka, rośnie, ale to nic. Będzie spadać :)) I tak już czwarty rok ;))
tomako_lunatic odpowiada ajsa
A czy to coś dziwnego, że po fazie wzrostów może nastąpić faza spadków?

Zanim wyświetlisz poniższy wykres z bankier.pl lepiej usiądź :-D

https://galeria.bankier.pl/p/d/7/4770198441e656-645-368-0-0-793-453.jpg
jpelerj odpowiada ajsa
Jak ci tak rośnie, to może być choroba. Byłeś u lekarza?
jpelerj
To jakiś stary artykuł, bo NBP dalej nie opublikował raportu za 3 kwartał, a ten excel z jakimiś średnimi cenami ofertowymi wisi już chyba od ponad miesiąca, a Morawski pisze, że od środy. Rzeczywiście cienko na rynku musi być, skoro uciekają się do takich tanich chwytów. Nie ma sensu komentować żartów LOL
ajsa
Janusz, nie pij tyle, szkoda zdrowia ;))
jpelerj odpowiada ajsa
A coś merytorycznie? Nie udało się? Po dopalaczach dołek, co?
m1410
I to jest jedyny wartościowy artykuł o mieszkaniach bo pisanych na podstawie realnych cen transakcyjnych NBP. Cała masa art pana Każmierczaka na podstawie otodom gdzie jeden art zaprzecza innemu jest raczej do odpuszczenia. Ceny rosną - takie są fakty, albo się przyjmuje do wiadomości że ziemia jest okrągła albo udaje I to jest jedyny wartościowy artykuł o mieszkaniach bo pisanych na podstawie realnych cen transakcyjnych NBP. Cała masa art pana Każmierczaka na podstawie otodom gdzie jeden art zaprzecza innemu jest raczej do odpuszczenia. Ceny rosną - takie są fakty, albo się przyjmuje do wiadomości że ziemia jest okrągła albo udaje że jest płaska na poprawę humoru.
jpelerj
Nie, ten arkusz NBP jest z cenami ofertowymi. Pomyliłeś się.
m1410 odpowiada jpelerj
Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (III kw. 2006 - III kw. 2020) (XLS)

masz kłopot z czytaniem? wewnątrz są zestawienia cen tranakcyjnych i ofertowych rynku pierwotnego i wtórnego z III kwartałem włącznie

https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki