Mieszkaniowa bomba wysadzi Węgry?

W ostatnich 10-20 latach wiele rządów popełniło błędy, które skutkowały destabilizacją rynku mieszkaniowego. Najnowszy przykład takiej sytuacji znajdziemy nad Balatonem. Wzrost cen węgierskich mieszkań jest niepokojąco wysoki, może on zagrozić stabilności całej gospodarki. Częściową odpowiedzialność za tę sytuację ponoszą lokalne władze stymulujące mieszkaniówkę m.in. przez dopłaty. 

(YAY Foto)

Węgierskie domy i lokale przez trzy lata podrożały o niemal połowę

Informacje z Węgier mogą być szokujące dla Polaków, którzy już przyzwyczaili się do względnie stabilnych cen metrażu. Wystarczy wspomnieć, że od III kw. 2013 r. do III kw. 2016 r. polskie lokale i domy podrożały o mniej więcej 5%. Analogiczny wzrost w Czechach wyniósł 14%. Cenowego ożywienia u naszych południowych sąsiadów nie można jednak porównywać z sytuacją dotyczącą Węgier. Informacje publikowane przez Europejską Federację Kredytu Hipotecznego (European Mortgage Federation - EMF) wskazują, że przez trzy lata (od III kw. 2013 r. do III kw. 2016 r.) węgierskie nieruchomości mieszkaniowe podrożały o 46%. Tak duży wzrost cen lokali i domów, dokonał się w warunkach niskiej inflacji.

Sytuacja dotycząca Węgier zwraca uwagę analityków i ekspertów z innych krajów UE. Na Starym Kontynencie obecnie mamy do czynienia ze wzrostowym trendem cen mieszkań (patrz poniższa tabela). Trzyletnie zmiany na poziomie prawie (+50%) są jednak czymś wyjątkowym. Mniejsze wzrosty odnotowano nawet w Irlandii (+34% przez trzy lata) oraz Szwecji (+31%). Te dwa kraje częściej niż Węgry bywają opisywane w mediach z powodu galopujących cen lokali i domów.

Zmiany cen nieruchomości mieszkaniowych w wybranych krajach Europy (III kw. 2013 r. - III kw. 2016 r.)
Nazwa kraju
III kw. 2013 r. III kw. 2014 r. III kw. 2015 r. III kw. 2016 r.
Zmiana cen nieruchomości mieszkaniowych (III kw. 2013 r. = 100)
Belgia 100 101 107 109
Czechy 100 103 107 114
Dania 100 102 109 114
Finlandia 100 99 98 100
Francja 100 98 97 99
Hiszpania 100 97 99 100
Holandia 100 102 105 111
Irlandia 100 120 125 134
Niemcy 100 103 108 114
Polska 100 103 105 105
Portugalia 100 105 109 117
Rumunia 100 98 101 109
Szwecja 100 108 120 131
Węgry 100 106 126 146
Wielka Brytania 100 109 115 123
Włochy 100 96 94 93


Węgierski odpowiednik MdM-u przyspieszył wzrosty cen metrażu

Bardzo szybki wzrost cen lokali i domów na Węgrzech po części wynika z dobrej koniunktury gospodarczej. Nie można jednak zaprzeczyć, że polityka rządu Orbana dodatkowo zdestabilizowała mieszkaniówkę. Węgierski rząd najpierw wprowadził wysoką stawkę VAT-u dotyczącą sprzedaży nowych lokali i domów (2009 r. - 25%, 2012 r. - 27%), a później drastycznie ją obniżył (z 27% do 5% na początku 2016 r.). Taka redukcja obciążeń podatkowych poprawiła sytuację dogorywających węgierskich deweloperów. Problem polega na tym, że jednorazowy impuls podatkowy prawdopodobnie był zbyt silny i spowodował nierównowagę między rosnącym popytem oraz nieelastyczną podażą.

W latach kryzysu gospodarczego nowe budownictwo mieszkaniowe na Węgrzech praktycznie zamarło. Wystarczy wspomnieć, że w 2013 r. na 1000 dorosłych Węgrów przypadało mniej niż jedno pozwolenie dotyczące budowy nowego lokalu lub domu (analogiczny wynik dla Polski wówczas wynosił 4,5). Niedawne zmiany podatkowe oraz inne formy stymulowania mieszkaniówki skutkowały bardzo szybkim wzrostem liczby pozwoleń budowlanych (o 152% w 2016 r.) i problemami deweloperów z zapewnieniem odpowiedniej liczby lokali oraz domów. W warunkach nieelastycznej podaży ceny nowych mieszkań znacząco wzrosły, co pociągnęło za sobą również zmiany cenowe na rynku wtórnym. Taka sytuacja miała miejsce, gdy rynek mieszkaniowy był już rozpędzony przez dobrą koniunkturę gospodarczą.

Warto zwrócić uwagę, że jeszcze przed mieszkaniową obniżką VAT-u rząd Orbana uruchomił program CSOK. Ta inicjatywa przypominająca polskie "Mieszkanie dla młodych" ma być jednym z filarów zwycięstwa Fideszu w zbliżających się wyborach parlamentarnych (2018 r.). Zła sytuacja mieszkaniowa jest jednym z największych problemów społecznych na Węgrzech. Dlatego w I kw. 2016 r. dodatkowo rozszerzono zakres pomocy z programu CSOK. Roczny koszt tej inicjatywy jest zbliżony do polskiego MdM-u, mimo że Węgry posiadają ponad trzy razy mniejsze wpływy budżetowe niż nasz kraj.

Wysokie dopłaty skutecznie zachęcają do skorzystania z programu firmowanego przez rząd Orbana. Ta inicjatywa premiuje przede wszystkim rodziny wielodzietne. Przy zakupie nowego domu o powierzchni przynajmniej 90 metrów kwadratowych rodzina z trójką dzieci może uzyskać 10 mln forintów (ok. 140 000 zł) w ramach bezzwrotnej dotacji oraz nisko oprocentowany kredyt ze stałą stawką 3,00% (do 10 mln forintów).

Można przypuszczać, że w kolejnych kwartałach kosztowna stymulacja fiskalna nadal będzie przyspieszać wzrost cen węgierskich lokali i domów. Pomimo zwiększenia się podaży odpowiednich nieruchomości Narodowy Bank Węgier w 2016 r. odnotował wzrost cen metrażu wynoszący 15%. Znacznie większa zmiana (+23%) miała miejsce na terenie stołecznego Budapesztu.

Cenowa hossa na węgierskim rynku mieszkań prawdopodobnie zostanie przerwana przez mocne osłabienie koniunktury w całej gospodarce albo jakiś szokowy bodziec zza granicy. W takiej sytuacji rozgrzany rynek mieszkaniowy zareaguje szybkimi spadkami cen. Podobny scenariusz zrealizował się na Węgrzech pod koniec minionej dekady. Wtedy spektakularnie pękła bańką mieszkaniowa, którą wykreowały m.in. kredyty rozliczane we franku szwajcarskim.

Andrzej Prajsnar

Źródło:
Tematy:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 2 rekin1986

Bo na zachodzie jest kataster czyli podatek od wartości nieruchomości która płaci właściciel po co komu własność jak podatek od niej wyższy niż od dochofu

! Odpowiedz
2 9 lisior

Niedługo zamiast boomu na rynku mieszkań będzie duże buum........także w Polsce:). Nie wystarczy być tzw. "uczciwym kupującym". Trzeba mieć głowę na karku i nie kupować mieszkań wtedy gdy tak robią wszyscy tylko wtedy gdy ceny spadną.......Cierpliowość się opłaci..........

! Odpowiedz
6 16 ~Tak

Ci co biorą kredyt napędzają ceny !! A uczciwy oszczędzający potem drogo kupuje ,bo nie oszczędzi w rok !!! Większość ludzi nie zarobi na mieszkanie w rok !! Złodzieje kredyciarze !!

! Odpowiedz
2 20 zenonka

Nie masz im czego zazdrościć. Bądź cierpliwy. Czas niskich stóp procentowych powoli dobiega końca.

! Odpowiedz
2 4 glos_rozsadku

BANSKTERZY DO ŁOPATY

! Odpowiedz
5 3 ~Heh

Niepełnosprawny org tylko to powolny proces nie wszyscy od razu mają gotówkę lub kredyt. MOŻNA POWIEDZIEĆ ,ŻE LUDZIE BIORĄCY JREDYT ROBIĄ BA PRZEKÓR TYM CO MAJĄ OSZCZĘDNOŚCI ,BO W EFEKCIE OSZCZĘDZAJĄCY MA DROŻEJ !! I TO JEST ZŁODZIEJSTWO !! NIE STAĆ CIĘ TO NIE KUPUJ, A NIE BIERZ KREDYT ,KTÓRYM ZABEZPIECZENIEM MA BYĆ PRAWDOPODOBNA PRACA I PENSJA PRZEZ 40 LAT.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
5 13 karbinadel

Nie rozumiem dlaczego w krajach byłego RWPG ugruntowało się przekonanie, że mieszkanie trzeba kupować na własność. W znacznie zamożniejszych krajach zachodniej Europy duża część ludzi mieszkania wynajmuje - a kupuje się co najwyżej domy

! Odpowiedz
9 5 niepelnosprawny_org

rozpedzajaca sie gospodarka przysporzy nam podobnych wzrostów, bardzo duza liczba nowego pokolenia mieszka z rodzicami, nie mogac sobie na to pozwolić, jak beda mieli wiecej gotówki (mozliwosci) natychmiast skorzystaja by miec własne "m"...

! Odpowiedz
10 9 ~Taro

Nas czek to samo

! Odpowiedz
35 11 dyktator_kaczka

Co za bzdurny artykuł, w gospodarce rynkowej ceny mieszkań podobnie jak wszystkiego innego raz rosną innym razem spadają to normalne. Dzisiaj na Węgrzech ceny mieszkań wzrosły około 50 % następnym razem spadną o 40 %. Tak się dzieje na całym cywilizowanym świecie. To rynek ustala cenę czyli popyt i podaż.

! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl