Mieszkanie na wynajem – sprawdzamy lokalizacje „skazane na sukces”

To w dużym stopniu zakupy inwestycyjne – pod wynajem – odpowiadają za obecną hossę na rynku mieszkaniowym. Inwestorzy patrzą przychylnie na rynek najmu, zwabieni obietnicą godziwego zysku. Czy jednak każda nieruchomość okaże się udanym zakupem? Jak wybrać mieszkanie, które będzie dla nas zarabiać?

(fot. thinkstock / Bankier.pl)

 Dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym trwa od kilku lat. Rok rocznie pobijane są rekordy podaży i popytu. Z danych deweloperów wynika, że w zeszłym roku firmy w największych miastach sprzedały ponad 70 tys. mieszkań, tym samym pobijając rekordowy wynik sprzed roku. Od czasu gdy stopy procentowe NBP zaczęły być sukcesywnie cięte, a zwłaszcza od marca 2015 roku, gdy osiągnęły najniższy w historii poziom 1,5 proc. inwestorzy zaczęli się rozglądać za instrumentami, które mogłyby zastąpić nieopłacalne w takiej sytuacji lokaty bankowe czy np. obligacje. Wybór bardzo często padał i nadal pada na nieruchomości, o czym świadczy sukcesywny wzrost wartości i udziału zakupów gotówkowych na rynku mieszkaniowym. Według danych portalu RynekPierwotny.pl w 2017 r. mogło to być nawet 30-40 proc. ogółu transakcji. Oznacza to ni mniej ni więcej tylko tyle, że inwestorzy odblokowują swoje środki i przenoszą je właśnie na rynek nieruchomości.

Dla zobrazowania tej tendencji podajmy dane z ostatniego raportu Narodowego Banku Polskiego z rynku mieszkaniowego (za III kw. 2017), które mówią, że w analizowanym okresie w największych 7 miastach kraju wartość zakupów za gotówkę na rynku pierwotnym wyniosła ponad 4,2 mld zł, co stanowiło 65 proc. wartości całości zakupów dokonanych w tym okresie. Dla porównania: 4 lata wcześniej – w III kw. 2013 r.-  wartości zakupów gotówkowych wynosiła 1,9 mld zł, natomiast ich udział – 53 proc.

Zdaniem ekspertów portalu TargiMieszkaniowe.net nie powinno dziwić, że inwestorzy przenoszą swój kapitał na rynek nieruchomości, skoro rocznie mogą zarobić na tym przeciętnie 5-6 proc. Tak szacuje się stopy zwrotu z najmu mieszkań w największych miastach Polski.

Oczywiście najem to nie jedyny argument za inwestowaniem w nieruchomości. Wśród kupujących panuje przekonanie, że mieszkania „i tak” w dłuższej perspektywie będą zyskiwać na wartości. Co ciekawe – przykład ostatnich 10 lat i dużej przeceny na polskim rynku nieruchomości po bańce cenowej z okresu 2006-08 pokazuje, że wcale tak być nie musi. 10 lat po tamtych wydarzeniach ceny nieruchomości w większości dużych miast nie wróciły do ówczesnych poziomów.

Wracając do kwestii wynajmu i jego zyskowności. Wszelkie dane pokazują, że na takiej działalności „da się” zarobić, co więcej – lepiej niż wybierając inne instrumenty inwestycyjne. Pokazuje to wykres ze wspomnianego raportu NBP

Opłacalność wynajmu mieszkań (średnia w Warszawie 6 największych miastach) wobec innych inwestycji – z raportu NBP „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kw. 2017)
Opłacalność wynajmu mieszkań (średnia w Warszawie 6 największych miastach) wobec innych inwestycji – z raportu NBP „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kw. 2017) (targimieszkaniowe.net)

Wartość powyżej 1 oznacza większą opłacalność wynajmu. Jak widzimy – wg NBP – jest on aktualnie bardziej opłacalny od wszystkich innych form inwestowania. Co więcej – w tym samym raporcie podkreślono, że zarabiać mogą także ci, którzy kupują na kredyt. Przeciętny czynsz najmu pokrywa obecnie przeciętną ratę kredytu.

Jakie są przychody z wynajmowania mieszkań? Według raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich za IV kw. 2017 w Warszawie średni czynsz najmu mieszkania wynosi 1690 zł miesięcznie, we Wrocławiu 1520 zł, w w Gdańsk 1445, a w Krakowie 1417 zł.

Lokalizacje sukcesu

Zdaniem ekspertów portalu TargiMieszkaniowe.net kluczem do powodzenia na rynku najmu jest lokalizacja. Czynnik ten stanowi chyba nawet ważniejszą kwestię w wyborze nieruchomości przez najemcę niż jej standard. O „wadze” lokalizacji świadczy fakt różnic cenowych w różnych częściach miast.

Najdrożej jest w centrach, co nie powinno dziwić. Życie w centrum mimo niedogodności związanych z ruchem, hałasem, problemami parkingowymi, generalnie daje jednak poczucie komfortu wynikające z faktu, że „wszędzie” mamy blisko. Taka nieruchomość z pewnością znajdzie najemców, co więcej – dzięki lokalizacji daje szansę zarabiania również w branży noclegowo-turystycznej, a więc na wynajmie krótkoterminowym. Dziś prowadzenie tego typu działalności, dzięki internetowi i portalom typu Airbnb jest znacznie prostsze niż jeszcze 10-15 lat temu. Nie musimy wydawać dużych pieniędzy na promocję, a nasza oferta trafia do tysięcy ludzi na całym świecie. W segmencie noclegowym centralna lokalizacja jest nieomal wymogiem.

Niekoniecznie jednak centrum miasta, mimo że gwarantuje nam najemców, stanowi najlepszy wybór na rynku „zwykłego” najmu. Dlaczego? Bowiem mieszkania są tu bardzo drogie, tak więc po pierwsze: musimy mieć odpowiednio duży kapitał, by móc „wejść” do takiej lokalizacji, po drugie: co prawda możemy ustanowić wysoki czynsz za mieszkanie w centrum, ale ponieważ sporo więcej za nie zapłaciliśmy, nasza stopa zwrotu nie będzie wyższa, a może być nawet niższa.

Ile trzeba zainwestować? Z danych portalu RynekPIerwotny.pl wynika, że w takich lokalizacjach jak  warszawskich bliska Wola czy Stary Mokotów, a więc oddalonych o około 2-3 km od ścisłego centrum, ceny zaczynają się od około 9500 zł/mkw. Są o około 2000 zł/mkw. wyższe od średniej dla całego miasta (wg NBP wynosi ona 7700 zł/mkw.). Na Śródmieściu za nowe mieszkania płaci się już powyżej 10 tys. zł od metra kwadratowego. Za 55 metrowe mieszkanie na Powiślu, w jednej z nowych inwestycji zapłacimy aż ponad milion złotych.

Tak więc – jeśli nie mamy odpowiedniej gotówki – skazani jesteśmy na poszukiwanie w dalszych lokalizacjach, co wcale nie znaczy, że jesteśmy na straconej pozycji. O wielkomiejskiej atrakcyjności danego miejsca świadczy bowiem nie tylko odległość od centrum, ale też inne czynniki, takie jak otoczenie i dobre skomunikowanie z resztą miasta. Stąd na pewno wzięciem wśród najemców będą się cieszyć mieszkania z łatwym dostępem do  metra. W Warszawie sieć metra wpłynęła zresztą już na ceny i popularność dzielnic. Po uruchomieniu drugiej linii znacznie zyskała na popularności, kiedyś niezbyt ceniona – Praga Północ.

Warto też rozpatrzyć kupno mieszkania blisko uczelni wyższych. Miasta takie jak Warszawa, Kraków czy Wrocław to duże ośrodki akademickie z ponad 100 tys. studentów w każdym. Lokalizacja blisko uczelni z pewnością będzie „skazana” na sukces. Warto też postawić na miejsca położone blisko miejskich atrakcji, powszechnie rozpoznawalnych i lubianych – np. parków, terenów rekreacyjnych. Dobra lokalizacja to też taka, która pozwala łatwo i szybko zrobić zakupy – a więc blisko sklepów, marketów itp. Atrakcyjnym sąsiedztwem może być więc choćby centrum handlowe, gdzie dużo rzeczy można załatwić.

Jak widzimy lokalizacji „skazanych” na sukces jest potencjalnie wiele. Podejmując wybór warto „wczuć się” w położenie najemcy i jego oczekiwania. Oczywiście ważna jest też cena. Należy szukać nieruchomości  jak najtańszej, jednocześnie z jak największym potencjałem. Tanie kupno i wynajem po stawce rynkowej lub nawet podwyższonej da nam oczekiwany sukces.

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 2 dziki_losos

Ja tam idę w garaże, bo fala diesli z Zachodu się szybko nie skończy, a już są dzielnice miast, gdzie nie da się zaparkować, tylko się gra w samochodowe "gorące krzesła" całą noc...

! Odpowiedz
24 13 darusuk

Ceny nieruchomosci w Polsce są za wysokie co do zarobków. Tylko kretyn bedzie w tym lokował kapitał. Są znacznie lepsze miejsca do iwestowania jak np Amerykańska giełda. Pozdro dla kumatych.

! Odpowiedz
6 21 fred_

@brawler
Juz odpowiadam. Dlatego, ze wiekszosc Ukraincow jest w PL tylko tymczasowo. 80% nie zamierza tu zostac i juz planuje wyjazd na zachod. Do tego dodaj rowniwage na rynku najmu (mit o 3 milionach brakujacych mieszkan jest zabawny). Dodatkowo, mamy nadchodzacy niz demograficzny. Co mam Ci jeszcze napisac? Mieszkanie plus, podwyzka stop procentowych czy nachodzace spowolnienie gospodarcze, wygasanie funduszy z EU. Bedzie padaka na rynku najmu i tyle. Mozna zaklinac rzeczywistosc ale znajacy temat juz dawno sie ewakuowali z rynku nieruchomosci.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 7 brawler

A czemu to najmujących ma zabraknąć?

! Odpowiedz
7 22 lisior

Według raportu NBP " Przeciętny czynsz najmu pokrywa obecnie przeciętną ratę kredytu"..........Tylko pytanie co się stanie gdy najemców zabraknie, a raty kredytu trzeba będzie regularnie spłacać ? Nie mówiąc już o sytuacji gdy rata kredytu wzrośnie ............:). To jest myślenie typowe dla łosi, a nie dla rozsądnych ludzi.......

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
3 9 brawler

A czemu to najmujących ma zabraknąć?

! Odpowiedz
3 3 jasiek2017 odpowiada brawler

bo lisior wysle ich na Marsa

! Odpowiedz
0 7 mkx

Gdy kredytem posiłkujesz się tylko w np. 30%, możesz bez straty obniżyć swoje wymaganie co do czynszu i najemcę znajdziesz.

! Odpowiedz
Rozlicz PIT za 2017
szybko i bez błędów

lub uruchom online teraz

Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl