Wbrew pozorom, okres świąteczny wcale nie jest „martwym sezonem” na rynku nieruchomości. W szale świątecznych zakupów dotychczas nie brakowało i takich osób, które oprócz prezentów pod choinkę, rozglądały się także za mieszkaniem. Czy tak samo będzie w tym roku? Wierzą w to deweloperzy, a na wszelki wypadek kuszą klientów świątecznymi promocjami. Czy warto kupić mieszkanie na gwiazdkę? Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili to.
Tradycyjnie za martwy sezon, kiedy opłaca się kupić mieszkanie, bo może być tańsze, uważa się zimowe miesiące nowego roku – a więc grudzień, styczeń, luty. Wynika to z faktu, że po pierwsze – w okresie zimowym siłą rzeczy inwestycje nieco przyhamowują, podaż jest słabsza, ale też zainteresowanie klientów mniejsze, po drugie – firmy domykają kwestie finansowe, tak by w nowym okresie rozliczeniowym, na wiosnę, ruszyć z nowymi inwestycjami oraz z większymi akcjami marketingowymi.
W ostatnich latach jednak grudzień wcale nie był miesiącem zmniejszonego zainteresowania nieruchomościami – wręcz przeciwnie, a wszystko ze względu na dwa czynniki. Pierwszy to rosnący do 2017 roku wymagany wkład własny kredytów (na mocy bankowej rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego). Drugi czynnik to program Mieszkanie dla Młodych, w którym beneficjenci przed końcem roku szukali mieszkań, by „załapać się” na dopłaty z drugiej rocznej puli, która była uruchamiana od stycznia.
Wg portalu RynekPierwotny.pl oba czynniki „napędzały” deweloperom klientów na gwiazdkę, ale oba nie odgrywają już istotnej roli. Program Mieszkanie dla Młodych się skończył, natomiast wkład własny kredytów już jest na docelowym poziomie. Czy to oznacza, że tegoroczny grudzień będzie „chudszy” na rynku nieruchomości? Niekoniecznie. Tym razem do zakupów może skłaniać coraz bardziej odczuwalna bańka cenowa. W obawie, że będzie jeszcze drożej, wielu kupujących może przyspieszyć swoje decyzje. Zaznaczmy, że na niektórych lokalnych rynkach ceny osiągnęły już poziom ze szczytu górki cenowej sprzed 10 lat.
Inny czynnik to ciągle mocna wiara inwestorów w rynek nieruchomości i rynek najmu. Zyskowność najmu dzięki niskim stopom procentowym jest ciągle wysoka, co skłania do zakupów.
Mieszkanie pod choinkę
Zestaw haczyków deweloperskich, zarzucanych na klientów jest standardowy. W grę wchodzą przeceny, bonusy w postaci gratisowych miejsc parkingowych, komórek lokatorskich, wykończenie mieszkania w cenie, bony na sprzęt AGD, meble kuchenne itp.
Zanim przytoczymy przykłady z największych rynków mieszkaniowych, powiedzmy kilka zdań o tym, na jakie upusty cenowe ze strony deweloperów możemy liczyć. Dane NBP odnośnie średnich cen ofertowych i transakcyjnych wskazują, że firmy nie są zbyt hojne.
W Warszawie różnica wynosi 240 zł/mkw. (8800 – 8560). W Krakowie jest to zaledwie 50 zł na metrze kwadratowym (7040 zł – 6990). Nieco więcej można utargować kupując mieszkanie we Wrocławiu. Tu ceny ofertowe wynoszą 7145 zł, natomiast transakcyjne – 6750. Różnica jest już więc całkiem spora – wynosi 400 zł za metr kwadratowy, co stanowi upust o około 6 proc.
Wrocław
Jak statystyka przekłada się na rzeczywistość? Skoro jesteśmy przy Wrocławiu, podajmy kilka przykładów świątecznych promocji w tym mieście. Ci, którzy zdecydują się na dwupoziomowe mieszkanie na Psim Polu, mogą liczyć na dwa miejsca postojowe na platformie gratis. Z kolei, jeden z deweloperów budujących na osiedlu Karłowice, oferuje swoim klientom... IPhone’y. Wśród ciekawych bonusów, można przytoczyć przykład jednej z nieruchomości na osiedlu Różanka, gdzie inwestor kusi superszybkim Internetem, darmowym przez pół roku. Na Maślicach jeden z deweloperów proponuje upust w wysokości 20 tys. zł na niektóre apartamenty. Ceny wynoszą tam 400 – 460 tys. zł, więc zniżka to realnie nie więcej niż 4 – 5 proc.
Przecenionych mieszkań klienci we Wrocławiu powinni szukać przede wszystkim na Psim Polu, także na peryferyjnej Fabrycznej (Stabłowice, Złotniki, Leśnica, Maślice). Na Muchoborze Wielkim jeden z deweloperów oferuje od 2 do 4 procent upustu, ale pod warunkiem, że klient kupi mieszkanie wraz z miejscem postojowym i komórką lokatorską.
Kraków
Zestaw promocji w Krakowie jest oczywiście zbliżony, do tego co podaliśmy jako przykłady z Wrocławia. Jeśli chodzi o upusty cenowe, te naprawdę rzadko przekraczają kwotę 20 tys. zł, a procentowo – więcej niż 5 proc. Na Swoszowicach dla pierwszych 10 klientów mieszkania z ogródkiem będą do kupienia po 4 590 zł/mkw oraz 4 690 zł/mkw. a mieszkania dwupoziomowe w cenie 4 290 zł/mkw.
Pozostając w tej lokalizacji można podać też przykład ciekawego bonusu cenowego. Otóż jeden z deweloperów za decyzję o kupnie jednego z jego domów jednorodzinnych, oferuje wycieczkę All Inclusive do Włoch. Na wysoką promocję mogą liczyć klienci jednej z ofert na Starym Mieście. Tu deweloper kusi obniżką aż o 8 procent. Chodzi o mieszkania trzypokojowe. Ceny na tym osiedlu, zaczynają się od 6500 zł/mkw.
Warszawa
Na największym rynku nieruchomości w naszym kraju wybór promocji przed świętami jest niemały. Widzimy sporo przecen zarówno w segmencie popularnym na obrzeżach, jak i w przypadku topowych lokalizacji i budownictwa o podwyższonym standardzie. Na Mokotowie jeden z deweloperów do mieszkania dorzuca bon wykończeniowy o wartości do 20 tys. zł. Na Sadybie, a więc w jednej z popularnych części Mokotowa, deweloper tnie ceny o 1000 zł na metrze kwadratowym. Do ugrania jest od 50 do nawet 120 tysięcy. Warto jednak zaznaczyć, że stawki wynoszą tu od 12 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Inna promocyjna oferta z Mokotowa to ostatnie apartamenty w ofercie za 8300 zł/mkw.
Na Ursynowie promocyjne ceny za mieszkanie na nowym osiedlu w rejonie ulicy Kłobuckiej zaczynają się od 6500 zł/mkw. Są niższe o około 300 zł od stawek wyjściowych.
Jeśli chodzi o peryferyjne lokalizacje, przykładowo: na Żeraniu promocyjne ceny świąteczne za mieszkania oddalone o około 10 km od centrum, przy Kanale Żerańskim, zaczynają się od 5900 zł/mkw. W Ursusie świąteczne ceny kształtują się od 6100 zł.
Czy warto?
Takie pytanie jak zwykle pojawia się w kontekście ofert promocyjnych. Czy warto się na nie decydować? TAK – ale po upewnieniu się, że oferta jest rzeczywiście okazją. Jeśli jakieś mieszkania w nowym budynku są przecenione, spróbujmy ustalić dlaczego. Z jakichś powodów te mieszkania się nie sprzedały. Być może nie wynika to z żadnych obiektywnych przesłanek, a być może jednak taka nieruchomość ma istotne, choć niewidoczne wady (np. niekorzystne umiejscowienie względem stron świata, zły rozkład, piętro itp.).
Inna sprawa, którą powinien „zbadać” łowca promocji to ceny na innych nieruchomościach w okolicy i w podobnym standardzie. Jeśli np. deweloper „dorzuca” do mieszkania miejsce postojowe gratis, to powinniśmy zakładać, że ów gratis odbije sobie w cenie metra kwadratowego. Z kolei wszelkie bonusy najczęściej kosztują mniej niż reklamują to materiały promocyjne. Chodzi o koszty dewelopera, zwłaszcza w przypadku gratisowych wykończeń itp. W takiej sytuacji firma najczęściej korzysta ze swoich stałych podwykonawców a u dostawców materiałów ma wynegocjowane spore zniżki. Tu też należy zaznaczyć inną ważną sprawę. Bonus promocyjny na wykończenie niekoniecznie będzie dla nas satysfakcjonujący, ale możliwość zmiany standardu, użytych materiałów itp. - może być ograniczona.
To kilka kwestii, na które powinniśmy zwrócić uwagę, przed decyzją o kupnie nieruchomości z oferty promocyjnej. Warto też sprawdzić, jak długo mieszkanie jest w promocji. Oczywiście powinniśmy dokładnie zapoznać się z jej warunkami i zapisami umownymi. Jeśli upewnimy się, że mamy do czynienia naprawdę z okazją, wtedy z czystym sumieniem możemy upatrzoną nieruchomość zakupić.
Autor: RynekPierwotny.pl – oferty nowych mieszkań od deweloperów
