Kredyt „pod korek” może się zemścić

analityk Bankier.pl

Minęły ponad 4 lata od ostatnich poważniejszych zmian stóp procentowych. Kredytobiorcy zdążyli już zapomnieć, że wiadomość od banku opatrzona nagłówkiem „nowy harmonogram spłaty” może oznaczać emocje. Historia jednak uczy, że ryzyko wzrostu raty czai się za rogiem.

W krótkiej historii kredytów hipotecznych w Polsce nie było jeszcze tak długiego okresu stabilnych i rekordowo niskich stóp procentowych. Kredytobiorcy z nieco dłuższym stażem zdążyli już zapomnieć, że jeszcze kilka lat temu płacili sporo wyższe raty. Osoby dziś zaciągające zobowiązanie, zwłaszcza pierwsze w życiu, nie mają w ogóle tak nieprzyjemnych wspomnień. Tym łatwiej im wpaść w pułapkę zbytniego finansowego optymizmu.

Przypomnijmy, że znakomitą większość udzielanych dziś kredytów hipotecznych stanowią zobowiązania oparte na zmiennym oprocentowaniu. Składa się na nie marża banku oraz wskaźnik z rynku międzybankowego WIBOR (3- lub 6-miesięczny). Ten drugi składnik od 2015 r. znajduje się stale na niemal tym samym poziomie – około 1,7 proc. Dla starających się dziś o kredyt ma to ważne konsekwencje – pozwala się starać o wysoką kwotę finansowania, gdyż banki oceniają zdolność kredytową m.in. biorąc pod uwagę stosunek raty (dziś rekordowo niskiej) do dochodu klienta.

Wprawdzie kredytodawcy sprawdzając finansową wydolność potencjalnych klientów muszą brać pod uwagę scenariusz wzrostu oprocentowania (wymusza to rekomendacja KNF), ale jest on stosunkowo łagodny (wzrost o 4 pp.). Dodatkowo wymaga się, by prezentować kredytobiorcom dane dotyczące wysokości raty dla kilku wybranych poziomów WIBOR. Te informacje jednak zapewne giną wśród stosu papierów dostarczanych przed zawarciem umowy. Sami bankowcy w zeszłorocznym badaniu ZBP przyznawali, że ich zdaniem świadomość ryzyka stopy procentowej wśród klientów jest mizerna.

(ingimage)

Jak mocno może wzrosnąć rata?

W kwietniu zapytaliśmy banki o szacunkową maksymalną zdolność kredytową rodziny „2 plus 1” dysponującej miesięcznym dochodem w wysokości 7 tys. zł. Najbardziej liberalna instytucja proponowała ponad 725 tys. zł, co oznaczałoby ratę na poziomie 3,3 tys. zł (47 proc. dochodu). Sprawdźmy, jak wyglądałaby sytuacja finansowa przykładowych kredytobiorców, gdyby zdecydowali się zadłużyć „pod korek”, a stopy procentowe poszłyby w górę.

W symulacji przyjęliśmy następujące założenia:

  • Uśredniliśmy maksymalną zdolność kredytową dla wszystkich 13 banków – wyniosła ona 631,1 tys. zł.
  • Przyjęliśmy, że klienci zdecydują się pożyczyć na 30 lat dokładnie tyle, ile maksymalnie proponują banki.
  • Założyliśmy, że marża kredytu wyniesie 1,9 pp. – taka była średnia z ofert banków dla zobowiązania z 20-procentowym wkładem własnym.
  • W miejsce obecnego WIBOR-u 3M podstawiliśmy wartości sprzed 5, 10, 15 i 20 lat.
  • Pesymistycznie przyjęliśmy, że dochody klientów nie ulegają zmianie.

Już przy dzisiejszym poziomie oprocentowania wykorzystanie do pełna zdolności kredytowej byłoby mocno obciążające dla domowego budżetu. Rata wyniosłaby 2877 zł, czyli ponad 41 proc. miesięcznych dochodów. Gdyby WIBOR wzrósł do poziomu odnotowanego przed 10 laty, co miesiąc konieczne byłoby wyłożenie 3874 zł, czyli ponad 55 proc. dochodów.

Symulacja wysokości raty kredytu hipotecznego (na 30 lat, marża 1,9 pp., kwota 631,1 tys. zł) dla stawek WIBOR sprzed 5, 10, 15 i 20 lat

Rok

2019

2014

2009

2004

1999

Stawka WIBOR 3M w danym roku (odczyt z początku maja)

1,72%

2,72%

4,32%

5,85%

13,28%

Wysokość raty równej dla przykładowego kredytu

2 877 zł

3 243 zł

3 874 zł

4 522 zł

8 072 zł

DSTI – stosunek raty do dochodu miesięcznego

41,09%

46,33%

55,34%

64,60%

115,31%

Źródło: Bankier.pl.

Jeśli cofniemy się o dalsze 5 lat, rata rośnie do 4,5 tys. zł. Na wyobraźnię działa zwłaszcza porównanie oparte na danych sprzed 20 lat. WIBOR 3M znajdował się wówczas na poziomie 13,28 proc. Rata naszego przykładowego kredytu wyniosłaby wówczas ponad 8 tys. zł – więcej niż wynoszą łączne dochody gospodarstwa domowego.

Zaciągając kredyt na granicy zdolności pozbawiamy się bufora bezpieczeństwa finansowego – stosunkowo niewielki wzrost raty może oznaczać kłopoty z regulowaniem innych wydatków. Można pocieszać się, że wzrost płac będzie rekompensował ewentualny wzrost kosztów kredytu, a powrót do dwucyfrowego WIBOR-u jest mało prawdopodobny, ale w perspektywie 30 lat trudno o solidne prognozy.

Zrób własny stress test

Jeśli chcesz sprawdzić, jak w prezentowanych przez nas scenariuszach wypadłby Twój kredyt, sprawdź tabelę poniżej. Zakładamy w niej, że marża zobowiązania wynosi 1,9 pp.

Symulacja wysokości raty kredytu hipotecznego (na 30 lat, marża 1,9 pp.) dla stawek WIBOR sprzed 5, 10, 15 i 20 lat

Rok

2019

2014

2009

2004

1999

Stawka WIBOR 3M w danym roku (odczyt z początku maja)

1,72%

2,72%

4,32%

5,85%

13,28%

Kwota kredytu

Rata równa dla danej stawki WIBOR (plus marża 1,9 pp.)

100 000 zł

456 zł

514 zł

614 zł

716 zł

1 279 zł

150 000 zł

684 zł

771 zł

921 zł

1 075 zł

1 918 zł

200 000 zł

912 zł

1 028 zł

1 228 zł

1 433 zł

2 558 zł

250 000 zł

1 139 zł

1 285 zł

1 534 zł

1 791 zł

3 197 zł

300 000 zł

1 367 zł

1 542 zł

1 841 zł

2 149 zł

3 837 zł

350 000 zł

1 595 zł

1 798 zł

2 148 zł

2 507 zł

4 476 zł

400 000 zł

1 823 zł

2 055 zł

2 455 zł

2 866 zł

5 115 zł

450 000 zł

2 051 zł

2 312 zł

2 762 zł

3 224 zł

5 755 zł

500 000 zł

2 279 zł

2 569 zł

3 069 zł

3 582 zł

6 394 zł

550 000 zł

2 507 zł

2 826 zł

3 376 zł

3 940 zł

7 034 zł

600 000 zł

2 735 zł

3 083 zł

3 683 zł

4 298 zł

7 673 zł

Źródło: Bankier.pl.

Michał Kisiel

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
55 13 gronostaj

Jakbyśmy przyjęli euro to problem by zniknął. Ale w tej chwili niestety nie ma szans.

! Odpowiedz
48 11 ziom80

Przez ostatnie 15 lat byłem przeciwny przyjęciu euro , ale w obecnej sytuacji jestem jak najbardziej za stabilna walutą . Polska musi przyjąć Euro !

! Odpowiedz
7 30 zmr1 odpowiada ziom80

Na euro korzystają bogate kraje, nie biedne. Nie mówiąc już o tym, że własna polityka monetarna jest podstawą suwerenności. Oddawanie jej, zwłaszcza przy tak dużych napięciach na rynkach finsansowych oraz różnicach zdań między Polską a np. Niemcami byłoby czystą głupotą.

! Odpowiedz
1 39 xxx_jdsfhsgfhjghjgh

osobiście jestem za przyjęciem Euro :)
przyjmę każdą ilość :)

! Odpowiedz
1 20 fred_

@gronostaj
Na pewno? Skad wiesz, ze ECB nie ruszy stop? Obiecali Ci to w prywatnej rozmowie?

! Odpowiedz
11 1 greatmongo

Moze i ruszy, ale dalej beda nizsze niz teraz sa. Strefa euro nigdy nie bedzie miec stop na poziomie 10%

! Odpowiedz
0 10 kmierz

Się okaże: https://businessinsider.com.pl/finanse/makroekonomia/inflacja-w-gore-zmiana-w-rpp-podwyzka-stop-procentowych/fe2wn9s

Dalsze rozdawnictwo pieniędzy raczej inflacji nie wyhamuje,

! Odpowiedz
5 13 greatmongo

Ten artykul to tylko czesc prawdy. Oczywisxie matematycznie poprawny, ale jest duze "ale".

Jakie?

Inflacja. Jelsli ktos wzial mieszkanie na kredyt i zamiast 2 tys bedzie placic 3,5 to oznacza, ze inflacja szaleje. Wiec pewnie tez bedzie wiecej zarabiac i wiec bedzie mogl wziac z wynajmu.


Ja pamietam jeszcze kredyty w 2004 gdzie ludzie dostawali 120% tzn na mieszkanie i wyposazenie, bez wkladu wlasnego.

To byly wesole czasy :)

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
4 23 zmr1

Malejące stopy procentowe to w obecnej sytuacji praktycznie warunek trwania obecnego systemu finansowego. W przeciwnym razie czekałaby nas bardzo ciężka recesja.

! Odpowiedz
8 8 mjwhite

Drogi autorze nikt nie wie co bedzie za 30 lat ale z duży prawdopodobienstwem mogę stwierdzić ze wtedy dzieci/wnuki będą mnie oddawać do domu dziecka.

A tak na serio, za 20-30 lat większość kredytu jest już spłacona, potrzeby mieszkaniowe są inne. Można sprzedać, zamienić... spokojnie życie jest długie i wciąż się zmienia.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne