Jeszcze w tym roku kredyty mieszkaniowe mogą być tańsze

Sierpień był już 13 z rzędu miesiącem, w którym zakup mieszkania na kredyt podrożał - wynika z szacunków Lions Bank i portalu nieruchomości Domy.pl. Progres w tym czasie wyniósł prawie 5%, ale powodem nie są wzrosty cen nieruchomości tylko rosnące marże kredytowe. Tę złą passę może odmienić Rada Polityki Pieniężnej, poprzez obniżkę stóp procentowych.

Źródło: Thinkstock
W sierpniu wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) wzrosła do poziomu 86,8 pkt z lipcowego poziomu 86,2 pkt. (po korekcie). Czym jest wskaźnik stworzony przez Lions Bank i portal nieruchomości Domy.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.

Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z wyższym kosztem (o 4,8%) niż w lipcu 2013 roku, kiedy indeks był na rekordowo niskim poziomie (82,6 pkt). Oznacza to, po prostu, że rata kredytu związanego z zakupem przeciętnego mieszkania w dużym mieście jest teraz o 4,8% wyższa. Z drugiej strony w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, zakup na kredyt był o 15,2% droższy niż dziś (indeks na poziomie 100 pkt.).

Ceny pozostają stabilne

Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym wyższy, im droższe są nieruchomości w danym mieście. Co jednak nie powinno dziwić, ostatnie miesiące nie przyniosły w tym zakresie znacznych zmian. Jak wynika z danych portalu Domy.pl mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) w Warszawie wynosi prawie 7,9 tys. zł za m kw. W Krakowie za metr sprzedający żądają 6,5 tys. zł, w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku ponad 5 tysięcy, a w Katowicach, Łodzi i Bydgoszczy wyraźnie poniżej 4 tysiące. Ceny transakcyjne są oczywiście niższe - przeważnie od kilku do kilkunastu procent.

Ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne

Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które za pierwszy kwartał opublikował NBP. Różnice wynoszą od 3% w Poznaniu do 15% w Warszawie. Przeciętnie aż o 11% mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować. Upraszczając całą sprawę postanowiliśmy więc oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe. Założyliśmy, że nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada


Ceny nieruchomości używanych w wybranych miastach

Lokalizacja

Mediana ceny ofertowej m kw.

Przeciętna cena transakcyjna za m kw. mieszkania*

Różnica między ceną ofertową i transakcyjną

Warszawa

7 875 zł

6 864 zł

15%

Kraków

6 513 zł

5 731 zł

14%

Poznań

5 281 zł

5 112 zł

3%

Wrocław

5 606 zł

5 100 zł

10%

Gdańsk

5 435 zł

4 795 zł

13%

Lublin

4 849 zł

4 382 zł

11%

Szczecin

4 181 zł

3 797 zł

10%

Bydgoszcz

3 750 zł

3 342 zł

12%

Łódź

3 773 zł

3 463 zł

9%

Katowice

3 710 zł

3 378 zł

10%

* Na podstawie danych NBP za I kw. 2014 r.

Trzy pokoje na kredyt to 1555 zł raty

Z danych firmy Lions House wynika natomiast, że marże kredytowe wzrosły w ciągu 12 miesięcy o 0,31 pkt. proc. Obecnie średnia marża kredytowa wynosi 1,86% (wynik dla 17 banków). Przy notowanym na początku miesiąca WIBOR-ze 3M na poziomie 2,67% średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na 4,53%. To dzięki tak niskiemu oprocentowaniu długu przeciętna rata kredytu zaciągniętego na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast wynosi 1037 zł miesięcznie. W przypadku kawalerek byłoby to 622 zł, a trzypokojowych lokali 1555 zł miesięcznie.

Uwaga! Dane wstępne o wysokości marż za poprzedni miesiąc (lipiec) zostały poddane korekcie. Po uzupełnieniu wyników o brakujące ankiety, średnia marża kredytowa oszacowana została na 1,82% (za lipiec), zamiast wstępnego wyniku na poziomie 1,96%.

W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba by oddawać do banku przeciętnie 2403 zł miesięcznie. Dla porównania kwota ta wystarczyłaby w Gdańsku na kredyt na ponad dwa mieszkania dwupokojowe, a w Lublinie na cztery kawalerki.


Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach

Lokalizacja

Kawalerka
(30 m kw.)


Mieszkanie 2-pok.
(50 m kw.)


Mieszkanie 3-pok.
(75 m kw.)


szacunkowa cena

miesięczna rata

szacunkowa cena

miesięczna rata

szacunkowa cena

miesięczna rata

Warszawa

236 250 zł

961 zł

393 750 zł

1 602 zł

590 625 zł

2 403 zł

Kraków

195 390 zł

795 zł

325 650 zł

1 325 zł

488 475 zł

1 987 zł

Poznań

158 430 zł

644 zł

264 050 zł

1 074 zł

396 075 zł

1 611 zł

Wrocław

168 180 zł

684 zł

280 300 zł

1 140 zł

420 450 zł

1 710 zł

Gdańsk

163 050 zł

663 zł

271 750 zł

1 105 zł

407 625 zł

1 658 zł

Lublin

145 470 zł

592 zł

242 450 zł

986 zł

363 675 zł

1 479 zł

Szczecin

125 430 zł

510 zł

209 050 zł

850 zł

313 575 zł

1 276 zł

Bydgoszcz

112 500 zł

458 zł

187 500 zł

763 zł

281 250 zł

1 144 zł

Łódź

113 190 zł

460 zł

188 650 zł

767 zł

282 975 zł

1 151 zł

Katowice

111 300 zł

453 zł

185 500 zł

755 zł

278 250 zł

1 132 zł

Średnia

152 919 zł

622 zł

254 865 zł

1 037 zł

382 298 zł

1 555 zł

Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 1,86%, a WIBOR 3M 2,67%

Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 1,86%, a WIBOR 3M 2,67%

WIBOR może jeszcze spaść

Wspomniane wcześniej podwyżki marż są w ostatnich 12 miesiącach najważniejszym czynnikiem decydującym o zmianie z miesiąca na miesiąc kosztu zakupu mieszkania na kredyt. Zupełnie inaczej trzeba byłoby tę kwestię ocenić w perspektywie ostatnich dwóch lat. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75%. Do lipca 2013 roku Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 2,5%, a więc niemal o połowę, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż działania banków komercyjnych podwyższających marże. Warto zauważyć, że coraz częściej mówi się, że Rada zdecyduje jeszcze ściąć i tak już rekordowo niskie stopy, co mogłoby sprowadzić oprocentowanie hipotek do kolejnych historycznych minimów. Prawdopodobieństwo takiego scenariusza rośnie wraz z wydłużaniem się okresu niemal zerowej inflacji.

Potwierdzają to notowania kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). Na początku drugiej dekady sierpnia kontrakty za 3 miesiące wyceniały WIBOR 3M na 2,32%, a więc wyraźnie niżej niż dzisiejsza wartość tego wskaźnika (2,67%). W dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 2,47%, a więc niżej niż dziś. Z tych notowań wnioskować można, że w perspektywie kilku miesięcy rynek spodziewa się, przynajmniej jednej obniżki stóp procentowych, a w horyzoncie dwóch lat WIBOR nie powinien znacznie wzrosnąć ponad dzisiejsze notowania. Dostęp do kredytów pozostanie więc najprawdopodobniej relatywnie łatwy.


Metodologia badania:

Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:

  1. Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Domy.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości - 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,

  2. Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu - średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Lions House,

  3. Wysokość stawki WIBOR 3M - notowanie z pierwszego dnia miesiąca publikacji.

Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:

  1. Kredyt udzielany na 30 lat,

  2. System rat równych,

  3. Wkład własny na poziomie 20%.

Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.


Bartosz Turek, Lion's Bank

Marcin Drogomirecki, Domy.pl

Źródło: Informacja prasowa

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 ~haskiero

Z drugiej strony, przynajmniej w Warszawie, o mieszkanie trochę łatwiej, bo raz, że są teraz lepsze warunki MDM, a dwa, że pojawiły się w ofercie miniapartamenty, których dostępność dla młodych jest duża i wręcz konkurencyjna z wynajmem.

! Odpowiedz
0 0 ~tezeusz

czasem trzeba trochę cierpliwości i można znaleźć mieszkanie w fajnej ofercie w swoim segmencie. ja nie szukałem najtaniej, ale nawet wśród droższych mieszkań nie trzeba płacić strasznych pieniędzy. będę miał mieszkanie na Saskiej Kępie w inwestycji przy Międzynarodowej Villa Onyx, trochę trwało jak przeglądałem ceny i oni mają naprawdę całkiem rozsądnie jak na budynek gdzie jest 27 mieszkań, w takiej lokalizacji. spoko

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 1 ~em

Kto się zapożycza, jest sługą człowieka udzielającego pożyczki Przysłów 22:7

! Odpowiedz
0 3 ~fsdf

Pamiętaj: kredyt bierzesz na 30 lat, w tym czasie WIBOR może skakać od obecnego poziomu do np. 7 % (tyle wynosił w 2008) więc nijak nie ma znaczenia to, że WIBOR teraz jest niski. Przed wzięciem kredytu spytaj się w banku ile wyniesie Twoja rata jak WIBOR wyniesie 7% , a jeszcze lepiej jak będzie wynosił tyle ile w roku 2000 -

! Odpowiedz
0 0 ~Lucek

no wez, jakkby sie dowiedzial to by nie wzial kredytu :) Lichwiarze nas wykoncza, tzna z czasem stana sie wlascicielami wszystkiego, bo dlugow sie nie da splacic, skoro oni produkuja pieniadze ktore sa dlugiem to koniec bedzie taki ze wszystko bedzie w lapach lichwiarzy, tzn banków

! Odpowiedz
0 4 ~fdsafdsf

Te wyliczenia to można sobie między bajki włożyć, pójdziesz po kredyt to się dowiesz że musisz mieć ubezpieczenie na życie, od utraty pracy, istnieją jeszcze opłaty za wcześniejszą spłatę, prowizja, zobowiązania do zakupu płatnych produktów itd... ale fajne jest to że i tak nie musisz się przejmować wysokością tego wszystkiego bo bank w każdej chwili może Ci podnosić te opłaty, a jak się nie podoba to może w ciągu 3 dni !!! sprzedać CI mieszkanie na licytacji komorniczej za bezcen. (Twoje odwołania w sądzie nie wstrzymują procesu licytacji) a bank może w każdej chwili wypowiedzieć umowę bez podania przyczyny.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne
WIBOR 6M 0,0000 0,6900%
2020-05-26
WIBOR 3M 0,0000 0,6800%
2020-05-26
LIBOR 3M CHF -0,0072 -0,6368%
2020-05-20
EURIBOR 3M 0,0010 -0,2740%
2020-05-26