Jesień (wreszcie) przyniesie przeceny mieszkań?

Spadek sprzedaży mieszkań, liczby rozpoczętych budów i wydanych pozwoleń – to obraz rynku nieruchomości po drugim kwartale roku. Deweloperzy nie widzą jednak powodów do zmartwień, a tym samym konieczności podjęcia dodatkowych działań mających na celu pozyskanie klienta.

Z rynku dochodzą informacje o słabnącej dynamice sprzedaży mieszkań. Dane opublikowane przez deweloperów giełdowych wskazują na spadek sprzedaży w drugim kwartale br. o 3,4 proc. rdr oraz o 12,9 proc. kdk. Taki stan rzeczy potwierdza również najnowszy raport AMRON-SARFiN, według którego liczba mieszkań oddanych do użytkowania wyniosła 22,4 tys., co oznacza, że spadała o 12,49 proc. w stosunku do pierwszego kwartału roku. Dodatkowo zarówno dane GUS-u, jak i ZBP wskazują na spadek nowych inwestycji mieszkaniowych i wydanych pozwoleń, który widoczny jest zwłaszcza u deweloperów. Otrzymali oni bowiem 38,6 tys. zgód na budowę mieszkań, czyli o 11,9 proc. mniej niż w pierwszym kwartale br. [więcej na temat raportu AMRON-SARFiN].

(YAY Foto)

Czy to dobry czas, by zainwestować w mieszkanie na wynajem? Weź udział w ankiecie Bankier.pl. Jeśli nie widzisz okna z pytaniami poniżej, przejdź tutaj »

***

Eksperci z RynkuPierwotnego.pl mówią o cyklicznym osłabieniu aktywności inwestycyjnej, które jest charakterystyczne dla praktycznie każdego z ostatnich lat boomu. Choć nie wykluczają, że może być to również sygnał trwalszego ograniczania aktywności inwestycyjnej deweloperów.

Spytaliśmy deweloperów, czy dochodzące z rynku sygnały są oznaką końca rekordów sprzedaży. Czy nastał już lepszy czas dla klienta, który może liczyć na promocje czy bonusy pienienie przy zakupie mieszkań, jak było w minionych latach?

Deweloperzy mówią o "stabilnym popycie"

Według danych GUS-u od stycznia do lipca br. oddano do użytkowania 98469 mieszkań, czyli o 3 proc. więcej mieszkań niż przed rokiem. Patrząc na te same statystyki, pierwsze półrocze charakteryzują wzrosty w każdym obszarze. O 0,4 proc. (r/r) wzrosła liczba mieszkań, na które wydano pozwolenia oraz o 6,6 proc. (rdr) liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto.   

Patrząc pod tym kątem, nie widać żadnych oznak świadczących o nadchodzącym końcu boomu. Sami deweloperzy mówią raczej o stabilnej sytuacji oraz w dalszym ciągu wysokim popycie. – Mniejsza liczba nowych budów czy pozwoleń na budowę nie wynika w żadnym wypadku ze spowolnienia na rynku. Zainteresowanie klientów wciąż jest bardzo wysokie, w przypadku naszej spółki odnotowujemy nawet więcej zapytań niż w rekordowym 2017 r. – mówi Mirosław Kujawski, członek zarządu LC CORP SA.

Dostrzegają jednak problem wynikający z trudności w pozyskaniu nowych gruntów, przedłużających się procedur administracyjnych i rosnących kosztach wykonawstwa. – To wszystko sprawia, iż przy obecnym popycie wystarczy niespełna pół roku na wyprzedanie oferty dostępnej w największych miastach (…) ceny mieszkań wręcz rosną, zwłaszcza dla nowych inwestycji – dodaje Mirosław Kujawski.

Podobne stanowisko zajmuje Iwona Pasterska, kierownik biura sprzedaży Budimex Nieruchomości, która informuje, że deweloper nie odnotował spadku zainteresowania nabywaniem mieszkań czy Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper, obserwujący stałe zainteresowanie ofertą.

Inne zdanie na temat aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości ma jednak Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości Home Broker, który widzi symptomy zbliżającego się załamania. – Widać spadek sprzedaży mieszkań u deweloperów, niepokój budzą też rosnące koszty budowy i pojawiające się opóźnienia w płatnościach w branży budowlanej. To wszystko łączy się z dalszym wzrostem cen, którego część kupujących nie akceptuje. Deweloperzy muszą więc czasami walczyć o klienta, a z taką sytuacją nie mieli do czynienia od dawna.

Niepokojące sygnały są i nie pozostają one nie niezauważone przez branżę deweloperską, choć nie wszyscy otwarcie o nich mówią. Z nieoficjalnego komentarza, jaki otrzymaliśmy, wynika, że zdecydowanie widać spowolnienie. Jest to o tyle trudna sytuacja, ponieważ z jednej strony ceny mieszkań nie mogą zostać znacznie obniżone z uwagi na drogie materiały, brak siły roboczej i bardzo drogie grunty, z drugiej jednak strony deweloperzy muszą przyciągnąć do siebie klientów, co może wiązać się z coraz częstszym pojawianiem się promocji.

Czy już nadszedł czas, aby zabiegać o klienta?

Z komentarzy otrzymanych od deweloperów jednoznacznie wynika, że póki nie spadnie zainteresowanie klientów zakupem mieszkań, nie pojawią się na rynku akcje promocyjne zakrojone na szerszą skalę. A to w dalszym ciągu utrzymuje się na wysokim poziomie.

– Sprzedaż nadal jest na wysokim poziomie i deweloperzy po prostu sprzedają mieszkania, nie bawiąc się w akcje promocyjne. To nie te czasy, gdy kupując luksusowe mieszkanie w Warszawie, można było dostać samochód. Na razie obserwujemy rosnącą skłonność deweloperów do negocjacji z klientami. W niektórych inwestycjach ugrać można nawet 5-8 proc. ceny, ale nadal są i takie, w których jakakolwiek obniżka stawki nie wchodzi w grę. Na zmasowaną walkę o klienta trzeba jeszcze zaczekać – twierdzi Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości Home Broker.

Obecnie klienci mogą liczyć jedynie na standardowe akcje związane z polityką przyjętą przez poszczególnych deweloperów. Przykładowo Budimex Nieruchomości zawsze opierał się na cenach regularnych, od których wyjątki zdarzają się jedynie podczas dnia otwartego. RED Real Estate Development oferuje natomiast rabaty na miejsca postojowe w garażu podziemnym, promocyjne ceny komórek lokatorskich, vouchery na wyposażenie mieszkań w prezencie czy darmowe projektowanie i umeblowanie zabudowy kuchennej przy zakupie wybranych mieszkań. Klienci mogą również skorzystać z formy wsparcia sprzedaży mieszkań, tj. płatność 20/80. Lokum Deweloper przygotowało program rekomendacyjny „Poszukiwani Sympatyczni Sąsiedzi”. Mieszkańcy, którzy polecą zakup lokalu, otrzymają kartę podarunkową o wartości 2000 zł lub 1000 zł w gotówce, natomiast osoba zarekomendowana zyskuje rabat na zakup mieszkania.

Jednak nie wszyscy deweloperzy widzą potrzebę zabiegania o klienta, oferując mu promocje na zakup nieruchomości. – Angażujemy się w planowanie aktywności, takich jak dni otwarte czy wydarzenia skierowane do społeczności lokalnych. W naszym przypadku dodatkowe działania promocyjne nie są priorytetowym instrumentem wspierającym sprzedaż. Stawiamy przede wszystkim na wysoką jakość oferty, obsługę klienta oraz informowanie o nowych inwestycjach realizowanych – informuje Krzysztof Foder, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska.

Wysyp promocji już niebawem

Jeśli sprawdzą się przewidywania ekspertów, już niebawem możemy być świadkami koniunkturalnego spowolnienia, które skłoni deweloperów do nasilenia akcji promocyjnych. – Krótkoterminowy letni spadek liczby rozpoczynanych budów mieszkań i pozwoleń na budowę w połączeniu z obserwowanym od początku roku dość wyraźnym spadkiem sprzedaży nowych mieszkań, może zwiastować powrót do czasów, kiedy to deweloperzy mieszkaniowi z dużo większą determinacją musieli zabiegać o zainteresowanie klientów. Wiele czynników sugeruje wręcz, że rynek znalazł się na szczycie koniunkturalnej cyklicznej górki, co nieuchronnie musi doprowadzić już w niedalekiej przyszłości do hamowania koniunktury, spadku popytu na nowe lokale, korekty cen i wzmożenia akcji promocyjnych na pierwotnym rynku mieszkaniowym – twierdzi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Obecnie w bazie portalu RynekPierwotny.pl można znaleźć 262 ofert promocyjnych, co raczej jest przeciętnym wolumenem. Około 85 proc. z nich to przeceny polegające na sprzedaży wybranych mieszkań z określonym rabatem, przeważnie rzędu 5 proc. ceny ofertowej. Pozostałe polegają na oferowaniu miejsc postojowych albo komórek lokatorskich w cenie mieszkania, wykończenia nieruchomości w cenie stanu deweloperskiego, wyposażenie lokalu w sprzęt AGD, proponowaniu vouchera określonej wartości do salonu meblowego czy prezentu w postaci robota sprzątającego.

Biorąc pod uwagę nadchodzące zmiany oraz fakt, że końcówka roku jest przeważnie najgorętszym okresem w mieszkaniówce, możemy mieć do czynienia z wysypem akcji promocyjnych prowadzonych przez deweloperów. Czy można zatem mówić o zbliżających się czasach znacznie bardziej komfortowych warunków dla poszukujących okazji na rynku pierwotnym? – (…) deweloperzy będą chcieli jak najwięcej ugrać dla siebie, zanim boom nie zacznie już na dobre wytracać swojego potencjału, a tak prędzej czy później stać się musi. Dlatego niebawem ruszy proces uruchamiania promocji „jesiennych” w miejsce obecnych „wakacyjnych”. Prawdopodobnie do października ich liczba dostępna za pośrednictwem portalu RynekPierwotny.pl może ulec nawet podwojeniu, a więc przekroczyć liczbę 500 – mówi Jarosław Jędrzyński.

Mieszkania z licytacji komorniczej - perełki czy zgniłe jabłka?

Mieszkania z licytacji komorniczej - perełki czy zgniłe jabłka?

W 2017 r. liczba sprzedanych mieszkań w trybie licytacji komorniczych spadła o 18 proc. w stosunku do 2016 r. Mimo to w dalszym ciągu cieszą się one dużą popularnością, głównie w większych miastach. Nabywcy szukają bowiem specjalnych okazji, które pozwolą kupić nieruchomość nawet o 1/3 taniej. Czytaj dalej...

Katarzyna Rostkowska  

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
3 0 kardamonka

Niedługo targi mieszkaniowe, pujde zobaczyc co przyszykował Robyg dla stałych klientow

! Odpowiedz
2 18 lisior

Tzw. "wysyp promocji" nastąpi nie dlatego, że tak zadecydują deweloperzy, tylko z powodu kiepskiej sytuacji gospodarczej, która pojawi się wraz z recesją lub co najmniej spowolnieniem gospodarczym....Nic wiecznie nie trwa- ani wzrosty, ani spadki i dlatego trend musi się odwrócić......

! Odpowiedz
2 4 fred_

A jak rzad dowali spore podwyzki stop (a takie bedzie musial dac) to wogole bedzie ciekawie.

! Odpowiedz
4 16 mrbean

Wrocław, przy obecnych cenach mieszkań opłacalność netto wynajmu to 4-5% w skali roku (biorąc pod uwagę wszystkie koszty, które są po stronie właściciela, a które musi opłacić z czynszu najmu, czyli: ubezpieczenie nieruchomości, podatek dochodowy i rezerwa na koszty remontu), czy to jest opłacalne, moim zdaniem nie, ponieważ za 2 lata odsetki od lokat będą na takim poziomie, jak stopy procentowe pójdą w górę.
Widzę, że w tej chwili po obecnych cenach mieszkania już się nie sprzedają, zaproponowałem więc deweloperowi cenę niższą o -15%, odpowiedź była taka, że mogą obniżyć cenę o 100 zł/m2, więc daje to -1,6%, ostatecznie podziękowałem, niech se trzymają dalej.
Pragnę jednak przestrzec ludzi, którzy myślą o zakupie w celach inwestycyjnych, niech dobrze to skalkulują, czy to się opłaca w tej chwili, mam na myśli najem długoterminowy.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
9 2 _aaa

Teraz sprzedaż spowolni aż potanieją grunty, bo tylko tam jest w zasadzie pole do obniżek cen, a potem pewnie się ustabilizuje gdzieś na poziomie wyznaczonym przez minimalne marże akceptowalne przez deweloperów. Za darmo budować raczej nie będą. Trzeba mieć na uwadze, że to nie jest łatwa branża i łatwo popłynąć z kasą. I tak ceny realnie spadły już od 2008 o około 40%.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
32 11 jasiek2017

Nic nie potanieje co najwyzej beda promocje typu kuchnia gratis itp. Obnizka cen zawsze jest najgorszym rozwiazaniem.

Ludzie ponarzekaja a za pol roku jak zobacza, ze ceny nie spadaja to dalej pojda kupowac mieszkania. Co roku wzrasta minimalna pensja, drozeje prad, paliwo i inne. To jak ma byc taniej?

Czy producenci materialow obnizaja ceny? Ziemia tanieje o 50% ? Nie. Ukochany PiS siedzi i wymysla nowe podatki, (juz 34 nowe podatki przez 3 lata) wiec budowlanka bedzie drozec. Zreszta z perspektywy wielu lat jest to najlepsza inwestycja.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 29 kzabor

Zobacz marżę netto developera Atal 32%, Polnord 27%. Uważasza, że nie ma przestarzeni do spadku cen?

! Odpowiedz
13 5 jasiek2017 odpowiada kzabor

To teraz odejmij koszty sprzetu, koszty zakupu kolejnych dzialek, reklamy itd Zawsze najlepiej ocenia sie cudze biznesy ile to oni musza zarabiac. Wg Ciebie duzo zarabiaja? Otworz wlasna firme deweloperska. Zacznij od jednego domu a za 10 lat bedzie budowal po 20 domow rocznie skoro jest to tak zyskowne. Pokaz, ze potrafisz.

! Odpowiedz
4 7 search

Rzad wyda ustawe ze mieszkania maja byc tanie i beda w TVPis

! Odpowiedz
3 7 aleusz

Jaki suweren takie komentarze, Polecam maść na ból d???
dev/null

! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl