Jak zamienić mieszkania?

Zamiana mieszkaniami może stanowić bardzo korzystną alternatywę wobec „zwykłej” umowy kupna – sprzedaży. Osoby, które podejmują się zamiany, korzystają z niższych kosztów transakcyjnych i podatkowych. Mogą też zaoszczędzić czas, bo zamiana to zarazem sprzedaż, jak i kupno w jednym.

(fot. Andrzej Bogacz / FORUM)

Transakcje zamiany, choć zyskują na popularności, ciągle mają bardzo niewielki udział w całości obrotu na rynku mieszkaniowym. Są jednak takie grupy potencjalnych klientów, dla których zamiana może być szczególnie korzystna. Przykładem mogą być choćby osoby starsze, pozostałe po śmierci małżonka i wyprowadzce dzieci, same w dużym, rodzinnym mieszkaniu. Takie osoby mogą chcieć pozbyć się nieruchomości, choćby po to, by zoptymalizować koszty utrzymania, takie jak czynsz. Ludzie w podeszłym wieku nie zawsze mają siłę i zdrowie, by równolegle do wystawienia na sprzedaż obecnej, poszukiwać dla siebie nowej nieruchomości do kupienia. Dlatego zamiana będzie dla nich znacznie wygodniejsza. Załatwią sprawę jedną umową, uwalniając przy okazji nieco kapitału z zamienianej nieruchomości. Chodzi o kwotę, którą dopłaci druga strona, w wyniku różnicy między wartościami mieszkań.

Zainteresowani zamianą mogą być też ci, którzy z różnych powodów nie mogą sobie pozwolić na „zwykłe' kupno nowego mieszkania. Chodzi np. o osoby, które ciągle spłacają kredyt zaciągnięty na kupno nieruchomości. Zdarza się – np. w przypadku tzw. Frankowiczów – że tacy ludzie, z powodu zmiany cen i ciągle wysokiej kwoty do spłaty, nie są w stanie tak sprzedać mieszkania, by pokryć zobowiązanie i jednocześnie dysponować kwotą potrzebną jako wkład własny do kolejnej umowy kredytowej. Tacy ludzie, zwłaszcza jeśli np. założyli rodziny, wychowują dzieci, mogą być skłonni szukać alternatywnej nieruchomości na zamianę – np. większego mieszkania w mieście satelickim wobec metropolii. Na mniejszych rynkach ceny są niższe, a więc często "w cenie" średniego mieszkania w dużym mieście, można mieć duże w miasteczku satelickim.

Oczywiście jeśli na nieruchomość będącą przedmiotem zamiany zaciągnięto kredyt, który nadal jest spłacany,  wtedy ostateczny głos co do takiej transakcji należy do banku. Wyjścia są dwa: albo druga strona przejmuje kredyt wraz z nieruchomością, albo też nowe mieszkanie stanowi zabezpieczenie dotychczasowego kredytu. W takim układzie musi mieć odpowiednią wartość.

Korzyści z zamiany

Zamiana nieruchomościami nie należy do specjalnie skomplikowanych umów. Jest to tzw. transakcja wzajemna, czyli  obie strony zobowiązują się do wzajemnego przeniesienia własności nieruchomości. Regulują ją przepisy artykułu 603 Kodeksu Cywilnego. Sprowadza się do podpisania umowy, w której obie strony wskazują  nieruchomości będące przedmiotem zamiany, a także kwotę, którą jedna strona wpłaci drugiej, w wyniku różnicy w wartości. Zamianę nieruchomości przeprowadza się w formie aktu notarialnego.  

Jak już powiedzieliśmy: niewymierną, a jednak cenną korzyścią może być zaoszczędzony czas. Jeśli obu stronom oba mieszkania „wpadną w oko”, wtedy za jednym zamachem dokonuje się de facto i kupna i sprzedaży. To bardzo wygodna sytuacja, która pozwala zaoszczędzić czas i energię, którą trzeba by było poświęcić na poszukiwanie alternatywnego mieszkania i „dogrywanie” obu transakcji. Taka jest jedna z zalet zamiany, choć w praktyce ciężko na tym skorzystać, co wynika z samej istoty takiej umowy. Muszą się znaleźć osoby, które obopólnie akceptują parametry swoich nieruchomości, lokalizacje i ceny.

Bardziej wymierne są korzyści finansowe. Ponieważ zamiana na równi dotyczy obu stron, na dwa dzieli się opłacenie notariusza. Przy normalnej umowie sprzedaży mieszkania i późniejszego kupna nowego, kupujący (a więc każda ze stron zamiany) w całości opłacałby notariusza samodzielnie. W grę wchodzi przynajmniej kilka tysięcy złotych. Aktualne wynagrodzenie notariusza netto przy wartości przedmiotu transakcji mieszczącej się w przedziale 60 000 - 1 000000 zł, wynosi 1.010 zł + 0,4 % nadwyżki powyżej 60.000 zł. Do tego doliczamy VAT.

Druga oszczędność ma charakter podatkowy. Przy  umowie kupna – sprzedaży, kupujący opłaca podatek od czynności cywilno – prawnej, wynoszący 2 proc. wartości transakcji. Jeśli więc, dajmy na to, kupiliśmy mieszkanie o wartości 300 tys. zł, musimy zapłacić fiskusowi 6 tys. Jeśli jednak zamieniliśmy się na mieszkania, to podatek od czynności cywilnoprawnych nie dość, że solidarnie ponoszą obie strony, to jeszcze obliczany jest on nie od wartości nieruchomości, a tylko od różnicy między wartościami obu mieszkań. Jeśli więc jedno mieszkanie jest warte 270 tys. a drugie 300 tys., to podatek zostanie naliczony od kwoty 30 tys. i w tym przypadku wyniesie zaledwie 600 zł.

Jeśli chodzi o podatek dochodowy – tu już taryfy ulgowej nie ma. Muszą go uiścić obie strony umowy w wysokości 19 proc., o ile do zamiany mieszkania doszło przed upływem 5 lat od jego nabycia. Podstawą opodatkowania jest wartość nieruchomości  pomniejszona o koszty transakcyjne.
Osoba, która kupuje mieszkanie jest zobowiązana zapłacić dwa procent podatku od czynności cywilnoprawnej. Zakładając, że chodzi o nieruchomość wartą 500 tys. zł, daje to koszt 10 tysięcy. Jeśli jednak nieruchomość jest przedmiotem zamiany, tzw. PCC będzie znacznie niższy, bowiem zostanie naliczony od różnicy w wartości obu nieruchomości. Co więcej – obie strony transakcji ponoszą go solidarnie.

Uczestnicy transakcji zamiany nie unikną natomiast podatku dochodowego. Obie strony muszą go uiścić. W tym przypadku podstawą opodatkowania jest wartość nabytego domu, czy mieszkania pomniejszona o koszty transakcyjne. Podatek dochodowy w wysokości 19 proc. trzeba zapłacić, jeśli do zamiany mieszkania dojdzie przed upływem 5 lat od jego nabycia.

Jak już powiedzieliśmy zamiana mieszkań może być transakcją wygodną. Pozwala zaoszczędzić czas w sytuacji, gdy nie mamy finansowania zakupu nowej nieruchomości. W normalnych warunkach trzeba stanąć do długo trwającej procedury uzyskania kredytu na mieszkanie. Tutaj nie jest to potrzebne.

Marcin Moneta, ekspert RynekPierwotny.pl

Źródło:
Tematy:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
6 3 wilanow

A czy możesz Szanowny Autorze podać adresy firm zajmujących się zamianami? Mam mieszkanie na Wilanowie, ziemię nad Rządzą i chętnie zmienię te dwie nieruchomości na dwa mieszkanka. Ktoś może z Użytkowników może pomóc???

! Odpowiedz
0 39 forfun

podatek dochodowy 19% to rabunek wielokrotnie już opodatkowanych pieniędzy

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne