REKLAMA

Jak tanio wykupić mieszkanie komunalne?

2019-03-27 07:00
publikacja
2019-03-27 07:00

Wiele osób zasiedlających mieszkanie komunalne już od dłuższego czasu może być zainteresowanych możliwością wykupienia takiego lokum na własność. Szczególnie kusząca wydaje się perspektywa otrzymania wysokiej bonifikaty (wynoszącej nawet 90-99 proc. wartości mieszkania).

fot. Bartłomiej Kudowicz / / FORUM

Osoby planujące wykupienie gminnego mieszkania powinny jednak zdawać sobie sprawę, że w tej kwestii wszystko zależy od decyzji samorządu. Gmina ma dużą swobodę w zarządzaniu swoim zasobem mieszkaniowym, ale po podjęciu decyzji o sprzedaży lokalu powinna przestrzegać obowiązujących przepisów. Wspomniane przepisy postanowili wyjaśnić eksperci portalu RynekPierwotny.pl.

Samorządy nadal dość chętnie pozbywają się mieszkań

Osoby zainteresowane możliwością wykupienia lokalu komunalnego powinny zdawać sobie sprawę, że taka forma transakcji z udziałem samorządu wciąż jest dość powszechna. Według najnowszych dostępnych danych Głównego Urzędu Statystycznego w 2016 r. byli użytkownicy mieszkań komunalnych wykupili prawie 20 500 lokali. Zsumowany wynik dla 2014 r. oraz 2015 r. to prawie 45 000 mieszkań. Wykupy „M” od gminy nadal są relatywnie częste. Trzeba jednak odnotować, że liczba takich transakcji znacząco spadła od końca minionej dekady (patrz poniższa tabela). W 2008 roku oraz 2009 roku, właściciela zmieniło ponad 95 000 mieszkań komunalnych.

Liczba mieszkań komunalnych sprzedawanych przez samorządy (2003-2016 r.)

Rok

Liczba sprzedanych mieszkań

2003 r.

87 221

2004-2005 r.

44 725

2006-2007 r.

85 928

2008-2009 r.

95 167

2010-2011 r.

79 114

2012-2013 r.

64 236

2014-2015 r.

44 914

2016 r.

20 466

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS-u/RynekPierwotny.pl

Aktualny użytkownik mieszkania posiada prawo pierwokupu

Zgodnie z ogólną zasadą polityki mieszkaniowej samorządów polskie gminy posiadają prawo do samodzielnego zarządzania własnym zasobem lokalowym (oczywiście w granicach wyznaczonych przez przepisy i racjonalne postępowanie). Taka sytuacja oznacza, że użytkownik mieszkania komunalnego na ogół nie może mieć roszczenia wobec gminy dotyczącego możliwości wykupu. Osoba aktualnie wynajmująca komunalne lokum może co najwyżej zapytać o możliwość wykupienia tej nieruchomości (jeśli gmina sama nie złożyła oferty).

Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741) potwierdza, że decyzja o wystawieniu mieszkania komunalnego na sprzedaż jest zależna od gminy. Samorząd musi jednak respektować uprawnienia aktualnego użytkownika lokalu. Wspomniana ustawa wskazuje, że obecny najemca lokalu (posiadający umowę najmu na czas nieokreślony) może skorzystać z prawa pierwszeństwa w zakupie. Jeżeli gmina zlekceważy prawo pierwokupu, to najemca powinien domagać się odszkodowania w sądzie cywilnym.

Informację na temat sprzedawanych nieruchomości lokalowych umieszcza się w urzędzie, na stronie www gminy, a także jako ogłoszenie w prasie lokalnej. Gmina powinna zawiadomić osoby posiadające prawo pierwszeństwa w nabyciu danego lokalu, jeżeli został on umieszczony na liście mieszkań przeznaczonych do sprzedaży. Aktualny użytkownik lokalu musi mieć co najmniej 21 dni (naliczanych począwszy od dnia zawiadomienia) na złożenie wniosku o wykup mieszkania (po cenie zaproponowanej przez gminę). Możliwe jest również przeznaczenie lokalu do sprzedaży w odpowiedzi na pisemne lub ustne zapytanie najemcy tego komunalnego mieszkania.

Nie można zmusić samorządu do udzielenia bonifikaty

Ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że w przypadku tzw. sprzedaży bezprzetargowej mieszkania komunalnego (na rzecz jego dotychczasowego najemcy), cena transakcyjna powinna zostać ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego. Aktualnie obowiązujące przepisy przewidują również możliwość udzielenia bonifikaty, która jest naliczana od ceny rynkowej lokalu określonej przez rzeczoznawcę. Warto podkreślić, że decyzja o udzieleniu bonifikaty leży w wyłącznej kompetencji samorządu. Dlatego najemca nie może wymusić zastosowania takiego rabatu. Zgodnie z przepisami decyzję w sprawie bonifikaty podejmuje odpowiednio wójt, burmistrz lub prezydent miasta po wcześniejszej zgodzie rady gminy/rady miasta. Poziom bonifikaty powinien odpowiadać cechom nieruchomości i wynikać z odpowiedniej uchwały dotyczącej zasad sprzedaży gminnych mieszkań.

Inną formą preferencji dla byłego najemcy mieszkania jest rozłożenie zapłaty za lokal na określony czas (nie dłuższy jednak niż 10 lat). Jeżeli gmina zastosuje takie rozwiązanie, to jej roszczenia muszą zostać zabezpieczone poprzez hipotekę. Niespłacona część długu za lokal jest oprocentowana przy zastosowaniu stopy redyskonta weksli w NBP.

Wszystkie osoby korzystające z bonifikaty powinny wiedzieć, że taki rabat dotyczący ceny lokalu może zostać anulowany. Ustawa o gospodarce nieruchomościami mówi, że zwrot zwaloryzowanej bonifikaty będzie konieczny, jeżeli nabywca mieszkania sprzedał je w ciągu pierwszych 5 lat od nabycia. Taka sankcja nie znajduje zastosowania, gdy „M” zostało zamienione na inną nieruchomość przeznaczoną do celów mieszkaniowych lub zbyte na rzecz osoby bliskiej (tzn. zstępnego, wstępnego, brata, siostry, dziecka rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiającej, osoby przysposobionej lub osoby pozostającej ze zbywcą we wspólnym pożyciu). Przed zwrotem bonifikaty chroni również przeznaczenie w ciągu 12 miesięcy kwoty uzyskanej ze sprzedaży lokalu na zakup innego mieszkania lub nieruchomości służącej do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.  

Andrzej Prajsnar

Źródło:
Tematy
Sprawdź jak zyskać nawet 420 zł z Kontem Jakie Chcę

Sprawdź jak zyskać nawet 420 zł z Kontem Jakie Chcę

Advertisement

Komentarze (3)

dodaj komentarz
specjalnie_zarejstrowany1
Fajne to prawo jest w Polsce, takie nie za dobre. Bonifikate mozesz dostac lub nie. Zalezy jak lezy. Rudzi nie dostaja a bruneci tylko we wtorki.
dziki_losos
Życzę powodzenia z wykupem w Warszawie. "Tanio" to nie jest główny problem - "wykupić" w ogóle jest dość ciężko.
jendreka
Ten artykuł nie daje odpowiedzi na pytanie, jak wykupić tanio mieszkanie komunalne

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki