REKLAMA

Jak bezpiecznie kupić dom z rynku wtórnego? Prawnik radzi, na co zwrócić uwagę

2021-04-03 06:00
publikacja
2021-04-03 06:00
fot. Patryk Kosmider / Shutterstock

Osoby chcące kupić dom często mają dylemat, czy warto wybrać nieruchomość z rynku wtórnego, czy może samemu wybudować. Kupno domu z rynku wtórnego może okazać się bardziej problematyczne ze względu na potencjalne zagrożenia, które mogą się z takim zakupem wiązać. Warto jednak pamiętać o kilku kwestiach, które sprawią, że będziemy bezpieczniejsi.  

Kupno domu to inwestycja, która często wymaga od nas zaciągnięcia kredytu hipotecznego na tę okoliczność. Jest to dość czasochłonna procedura, która wymaga od sprzedawcy cierpliwości. Z tej też przyczyny zanim zawarty zostanie ostateczny akt notarialny poświadczający fakt zakupu nieruchomości i przeniesienia jej własności na nabywców, podpisywana jest umowa przedwstępna. Dodatkowo banki, udzielając kredytu pod przyszły zakup nieruchomości, często żądają formy zabezpieczenia zobowiązania, jaką może być umowa przedwstępna kupna domu.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna polega na tym, że jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się w niej do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej - w naszym przypadku będzie to umowa sprzedaży nieruchomości. Jest ona dokumentem zobowiązującym strony do zawarcia umowy przyrzeczonej. 

Jeżeli po zawarciu umowy przedwstępnej jedna ze stron umowy się z niej nie wywiąże, to jej zapisy pozwalają drugiej stronie na skuteczne dochodzenie swoich roszczeń.

Co zawiera umowa przedwstępna?

Do stałych elementów umowy przedwstępnej należą:

  • Data i miejsce zawarcia umowy,
  • Dane stron, w tym seria i numer dowodu tożsamości, numer PESEL,
  • Opis przedmiotu sprzedaży,
  • Cena transakcyjna,
  • Kwota zadatku lub zaliczki,
  • Termin zawarcia właściwej umowy,
  • Podpisy stron 

Umowa przedwstępna może uwzględniać zapis o tym, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta, o ile kupujący otrzyma pozytywną decyzję kredytową z banku. 

Czy umowa przedwstępna musi być zawarta w formie aktu notarialnego?

Nie musi. Niemniej zawarcie aktu notarialnego w takim przypadku skutecznie zabezpiecza interesy obu stron umowy. Zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza daje kupującemu większą pewność, w przypadku niewywiązania się z umowy przez sprzedającego, iż będzie mógł skutecznie wystąpić przed sądem z roszczeniem o wypełnienie wszystkich zapisów zawartych w akcie notarialnym.

Zadatek przy umowie przedwstępnej

Bardzo często przy podpisywaniu umowy przedwstępnej kupujący zobowiązany jest do zapłaty zadatku na rzecz sprzedawcy. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego w razie braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwy­czaju za­datek dany przy za­warciu umowy ma to zna­czenie, że w razie nie­wy­ko­nania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wy­zna­czenia ter­minu do­dat­ko­wego od umowy od­stąpić i otrzy­many za­datek za­chować, a je­żeli sama go dała, może żądać sumy dwu­krotnie wyższej.

Zastrzeżenie zapłaty zadatku w umowie przedwstępnej jest korzystne dla obu stron oraz zabezpiecza ich interesy. Ma przede wszystkim zdyscyplinować strony do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wysokość zadatku nie została określona w przepisach obowiązującego prawa. Strony same ustalają jego wysokość. W praktyce przyjmuje się jednak, że jego wysokość wynosi 10 % - 20 %  wartości nieruchomości.

Jeśli do sprzedaży nieruchomości nie dojdzie z winy kupującego, sprzedający zachowa zadatek. Jeśli do sprzedaży nieruchomości nie dojdzie jednak z winy sprzedającego, zobowiązany jest on nie tylko do zwrotu wpłaconego zadatku ale jego zwrotu w podwójnej wysokości.

Co się stanie w przypadku niepodpisania umowy przyrzeczonej?

Jeżeli jedna ze stron zrezygnuje z podpisania umowy sprzedaży nieruchomości, to druga strona może dochodzić zarówno odszkodowania, jak i zobowiązania do podpisania umowy przyrzeczonej. Dodatkowo oczywiście co już zostało wskazane wyżej dochodzi kwestia zachowania zadatku bądź żądania go w podwójnej wysokości w zależności od tego kto rezygnuje z umowy o ile oczywiście w umowie został zastrzeżony.

Oto jakie informacje powinien uzyskać kupujący przed zakupem nieruchomości:

1.   Czy sprzedawca ma prawo własności zbywanej nieruchomości?

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy właściciel domu ma do niego pełne prawa. Celem weryfikacji możemy poprosić go o przedstawienie dokumentów, które to potwierdzają. Może to być np. akt notarialny dotyczący nabycia nieruchomości lub akt notarialny, który potwierdza nabycie nieruchomości w spadku. Można również poprosić o numer księgi wieczystej. Po jego uzyskaniu możemy sprawdzić stan prawny nieruchomości we właściwym dla lokalizacji Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, a także w internecie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych.

W księdze wieczystej znajdziemy informacje dotyczące miejsca położenia nieruchomości, powierzchni oraz dane właściciela.

Kolejnym dokumentem pomocnym w ustaleniu stanu prawnego nieruchomości będzie wypis z rejestru gruntów. Możemy go otrzymać we właściwym wydziale geodezji miasta, gminy lub starostwa. W rejestrze gruntu znajdziemy takie informacje jak: dane właściciela, numer ewidencyjny działki, jej obszar, rodzaj użytków i klasę gruntu.

2. Czy nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich?

Należy sprawdzić również, czy osoby trzecie nie mają praw do nieruchomości. W tym celu również po numerze księgi wieczystej będziemy mogli sprawdzić, czy inne osoby nie mają prawa do korzystania z domu. Szczególnie należy zwrócić uwagę, czy nieruchomość nie jest obciążona prawem dożywocia. Jeśli nieruchomość obciążona takim prawem zostanie sprzedana, zobowiązanie względem dożywotnika przechodzi na nowego właściciela. Obciążenia ujawniane są w dziale III księgi wieczystej.

Warto zwrócić uwagę, czy nieruchomość nie jest obciążona służebnością przejazdu lub przechodu.

Należy zwrócić uwagę czy w domu nikt nie jest zameldowany. W tym celu właściciel powinien przedstawić zaświadczenie o braku zameldowania.

Jeśli nieruchomość była wynajmowana, wszelkie umowy najmu powinny zostać rozwiązane. Najbezpieczniej również, żeby najemcy opuścili zajmowaną nieruchomość.

3.   Czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką?

Kupujący powinien również sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką i tu z pomocą po raz kolejny przychodzi nam znajomość numeru księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. Hipoteki ujawniane są w dziale IV księgi wieczystej.

4.   Czy nieruchomość nie jest zadłużona?

Właściciel nieruchomości powinien też wykazać, że nie ma nieuregulowanych zobowiązań finansowych związanych z domem.

Warto sprawdzić, czy w nieruchomości nie jest zarejestrowana działalność gospodarcza. Możemy to zrobić za pomocą Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Jeśli się okaże, że jest, właściciel powinien przenieść siedzibę przedsiębiorstwa przed podpisaniem końcowego aktu notarialnego sprzedaży domu. Powinien również na nasze żądanie przedstawić zaświadczenie o niezaleganiu w płatnościach ZUS oraz US.

5.   Czy nieruchomość posiada wady fizyczne?

Warto również zainteresować się historią domu. Dowiedzieć się, dlaczego zostaje wystawiony na sprzedaż, czy był remontowany i z jakich powodów. Warto zapoznać się ze stanem technicznym domu: instalacje, stan podłóg, stolarki okiennej, dachu, a także zweryfikować obecność wilgoci bądź insektów.

6.   Czy nieruchomość została wybudowana zgodnie z prawem?

Warto sprawdzić, czy dom został wybudowany zgodnie z prawem, a więc z pozwoleniem na budowę oraz projektem. Należy poprosić właściciela, aby przedstawił nam takie dokumenty jak: decyzję o pozwoleniu na budowę, projekt budowlany, decyzję o pozwoleniu na użytkowanie lub dziennik budowy wraz z oświadczeniem kierownika budowy o zakończeniu budowy oraz projekt instalacji sanitarnej i elektrycznej.

7.   Jaki jest plan zagospodarowania przestrzennego?

Przed zakupem nieruchomości warto sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego, aby wiedzieć, czy w przyszłości nie powstanie obok np. droga szybkiego ruchu lub uciążliwy zakład produkcyjny.

Miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego można uzyskać w urzędzie gminy.

Uzyskanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest również zasadne w sytuacji, gdy chcemy np. przebudować budynek. Może się okazać, że są ograniczenia co do wysokości zabudowy, a nawet – kolorystyki.

Jeżeli działki nie ma w miejscowym planie zagospodarowania, to musimy otrzymać od sprzedającego decyzję o warunkach zabudowy, albo sami o nią wystąpić.

Adwokat Ewelina Wolny

Źródło:
Tematy
Pakiet medyczny dla Ciebie za 45 zł. Rodzina 2+2 za 39,75 zł/os. Porównaj ceny »

Pakiet medyczny dla Ciebie za 45 zł. Rodzina 2+2 za 39,75 zł/os. Porównaj ceny »

Komentarze (7)

dodaj komentarz
piotr76
Do tego, przynajmniej na południu PL, warto sprawdzić szkody górnicze oraz czy teren nie jest zalewowy lub zagrożony osuwiskiem.
oloch
"Dowiedzieć się, dlaczego zostaje wystawiony na sprzedaż, czy był remontowany i z jakich powodów. Warto zapoznać się ze stanem technicznym domu: instalacje, stan podłóg, stolarki okiennej, dachu, a także zweryfikować obecność wilgoci bądź insektów."

Teoria. Rozpędzą się i powiedzą prawdę dlaczego
"Dowiedzieć się, dlaczego zostaje wystawiony na sprzedaż, czy był remontowany i z jakich powodów. Warto zapoznać się ze stanem technicznym domu: instalacje, stan podłóg, stolarki okiennej, dachu, a także zweryfikować obecność wilgoci bądź insektów."

Teoria. Rozpędzą się i powiedzą prawdę dlaczego sprzedają :) A insekt Cię powita i powie dzień dobry.
bt5
Ewentualne problemy prawne domów z rynku wtórnego to nie całość min na które się można wpakować. Jako że w Polsce jak coś idzie do sprzedania to jest w złym stanie , i nie inaczej jest z domami. A lista problem ow technicznych używanych domów moze być długa: osiadajace fundamenty, rozszczelniajace się złaczki instalacyjne Ewentualne problemy prawne domów z rynku wtórnego to nie całość min na które się można wpakować. Jako że w Polsce jak coś idzie do sprzedania to jest w złym stanie , i nie inaczej jest z domami. A lista problem ow technicznych używanych domów moze być długa: osiadajace fundamenty, rozszczelniajace się złaczki instalacyjne zalane w szlichcie, skruszała folia dachowa gdzie oszdzędnościowo nie dano pełnego poszycia, zwichrowane dach owki II gatunku, spaczone od słońca najtańsze okna plastokowe, wadliwe wykonanie tynku na styropianie. to jeszcze nie wyczerpuje listy . Ktoś kto sie nie zna na budowlance może i zwykle nie ma o tym zielonego pojęcia . A koszty napraw wad technicznych w polskiej technologi sa droższe od zrobienia od nowa.
demeryt_69
To tekst spłodzony przez Ewelinę Wolną z Kancelarii Adwokackiej - Adwokat Ewelina Wolny, ul. Plac Wolności 28 w Środzie Śląskiej, która oferuje swoje usługi za jedyne 150 zeta za godzinę - krenczy szę!

https://casum.pl/Adwokat/Ewelina-Wolny

"W praktyce zawodowej z sukcesami działam jako obrońca w sprawach
To tekst spłodzony przez Ewelinę Wolną z Kancelarii Adwokackiej - Adwokat Ewelina Wolny, ul. Plac Wolności 28 w Środzie Śląskiej, która oferuje swoje usługi za jedyne 150 zeta za godzinę - krenczy szę!

https://casum.pl/Adwokat/Ewelina-Wolny

"W praktyce zawodowej z sukcesami działam jako obrońca w sprawach karnych oraz doradzam klientom z zakresu prawa cywilnego oraz rodzinnego. W konsekwencji długoletniej współpracy związanej z branżą odszkodowawczą, stałam się ekspertem w przedmiocie dochodzenia roszczeń za szkody doznane w wyniku wypadków komunikacyjnych"
demeryt_69
Czy goje mają zakaz wykonywania tego zawodu?
300_pala
Czy Słowianie maja zakaz wykonywania tego zawodu

Powiązane: Budowa domu

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki