Ile zarabia deweloper? Sprawdzamy marżę i koszty budowy

Około 1500 zł na każdym metrze kwadratowym - tyle wynosi aktualnie przeciętna marża dewelopera w Warszawie. Stanowi ona 20 procent ceny transakcyjnej (w II kw. 2015 - 7300 zł/mkw.). Oznacza to, że w stolicy na każdym sprzedanym 50-metrowym mieszkaniu firma deweloperska zarabia 75 tys. złotych brutto. W Krakowie marża wynosi 25 proc. Sporo zarabiają też deweloperzy m.in. we Wrocławiu - na każdym metrze ok. 1200 zł. Wśród miast powyżej 400 tys. mieszkańców najniższe marże naliczają sobie natomiast firmy w Łodzi - około 600 zł, czyli niecałe 14 proc. średniej ceny (4300 zł/mkw.).

(fot. HH / Bankier.pl)

Co składa się na cenę metra kwadratowego mieszkania? W raporcie NBP za II kw. 2015 wyróżniono takie składowe jak: koszty ogólne, koszty robocizny, koszty pośrednie, projekt, VAT, materiały, sprzęt, koszty gruntu i wreszcie skumulowany zysk brutto dewelopera, czyli właśnie marżę.

Zanim przejdziemy do wysokości marży, kilka słów o tym, za ile inwestorzy budują nam mieszkania. Koszt wybudowania metra kwadratowego pięciokondygnacyjnego budynku mieszkalnego w miastach z liczbą ludności powyżej 400 tysięcy (Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań, Łódź) największy jest w stolicy i wynosi około 2500 zł. W Poznaniu jest to 2400 zł, w Krakowie i Łodzi - 2300 zł, a najniższy jest we Wrocławiu i Trójmieście - około 2200 zł. Okazuje się więc, że samo wybudowanie mieszkania (koszty bezpośrednie) to około 35 - 40 proc. jego ceny. Koszt materiałów budowlanych, jako składowa kosztów bezpośrednich w cenie metra kwadratowego, wynosi średnio około 1000 zł, natomiast robocizna około 500 - 600 zł. Do tego dochodzą jeszcze m.in. koszty projektu budowlanego i sprzętu.

Oczywiście sama budowa to nie wszystko. Jednym z najwyższych kosztów jest zakup gruntu. Wbrew powszechnemu mniemaniu nie tyle pazerność deweloperów, a właśnie ceny ziemi w dużym stopniu windują ostateczną cenę mieszkania. Przykładowo: w Warszawie, w cenie metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania (w przeciętnym 5 - kondygnacyjnym budynku mieszkalnym), około 1300 zł to cena gruntu, a więc 17 proc. W Krakowie koszt zakupu ziemi w cenie 1 mkw. to około 800 zł, a więc 13 proc. W Poznaniu około 1000 zł z ceny metra przypada na grunt, podobnie jak we Wrocławiu. Najmniejszy udział ziemi w cenie mieszkania jest w Łodzi - około 500 zł/ mkw., ale pozostałe koszty nie odbiegają od tych z innych miast.

Przechodząc do marż deweloperów w poszczególnych miastach od razu można zauważyć, że są zbliżone do siebie. Wysoka, bądź niska marża świadczy o kondycji danego rynku oraz o strukturze kosztów. Przykładowo - w Krakowie średnie marże wynoszą 25 proc. Deweloperzy mogą sobie pozwolić na podbicie ceny, bo w porównaniu do Krakowa czy Poznania nieco mniej płacą za grunty. Z kolei w Łodzi, gdzie udział ziemi w cenie mkw. mieszkania jest najniższy spośród analizowanych miast, niskie marże świadczą po prostu o słabej kondycji tamtejszego rynku mieszkaniowego.

Wykres 1 - na podstawie raportu NBP "Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2015 r."
Wykres 1 - na podstawie raportu NBP "Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2015 r."

Choć 20 proc. marża wydaje się duża warto wspomnieć, że złote czasy dla branży deweloperskiej już dawno minęły. Najwyższe zyski firmy odnotowywały pod koniec 2007 i na początku 2008 roku, czyli na tzw. górce cenowej, przy bardzo wysokim popycie, rozkręconej akcji kredytowej, kiedy ceny mieszkań rosły nieomal z dnia na dzień. W Warszawie w cenie wynoszącej około 8200 zł, średnia marża stanowiła 2000 zł, a więc 25 proc. Zdarzały się jednak i projekty, gdzie oczywiście zyski były dużo, dużo większe - sięgające nawet i 40 proc.

Obecnie mieszkania znów dobrze się sprzedają, ale ich ceny od co najmniej roku praktycznie się nie zmieniły. Wszystko dlatego, ze jednym z głównych motorów rynku deweloperskiego jest dziś program Mieszkanie dla Młodych, który co prawda zapewnia deweloperom sprzedaż, ale wymusza na nich albo obniżkę kosztów, albo zejście z marży. Ten pierwszy scenariusz firmy próbują realizować poprzez poszukiwanie tanich gruntów, co nie zawsze jest możliwe.

Wg REAS w II kw. 2015 rekord sprzedaży (w stosunku do 1 kw. 2015) został pobity o 11 proc. Mimo to mieszkania nie drożeją. Deweloperzy dużo ostrożniej podchodzą dziś do polityki cenowej - obawiają się nadpodaży i zmiany pozytywnych czynników (m.in. wzrostu stóp procentowych) , która mogłaby uderzyć w popyt na mieszkania. 

Wykres 2 - na podstawie raportu NBP "Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2015 r.
Wykres 2 - na podstawie raportu NBP "Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2015 r.

  Marcin Moneta

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
7 8 ~SmA_Microsoft

Miasto, Trójmiasto a gdzie to jest?

! Odpowiedz
6 14 ~Paweł

Swoją lokalną wojenkę o wyższości Gdańska nad Gdynią i Sopotem prowadź u siebie. Mieszkańców reszty Polski to nie interesuje.

! Odpowiedz
0 2 ~SmA_Microsoft odpowiada ~Paweł

Indyku, widać, że nie czytałeś.

! Odpowiedz
0 23 ~AngelOfDeath

Jeśli chodzi o cenę gruntu, to w Warszawie tylko 40% deweloperów ma grunt wykupiony na własność. Reszta ma wykupione prawo do użytkowania wieczystego. W efekcie już po odbiorze mieszkania trzeba corocznie, w ramach opłaty za użytkowanie wieczyste, spłacać dewelopera.

! Odpowiedz
2 6 ~Kamil

Jakiej wyższości? Ja zdecydowanie wolalbym mieszkać w Gdyni niż w Gdańsku, mimo że jestem z Gdańska.

! Odpowiedz
1 9 ~hyy

gdyby patzreć na ceny stolicą Polski jest monciak A Sopocie tam nawet rudera kosztuje ponad milion - resta POlski to prowincja....

! Odpowiedz
3 23 ~jui

to to nic ale jak można płacić za 40 letnie rudery z perelowskiego betonu po 3-8 k za metr.....

! Odpowiedz
0 19 ~lolipop

MdM obniża ceny mieszkań... - bzdura. Jedyny pozytywny skutek MdM jest taki ze jak ktos nie ma na wklad minimalny to MdM do pokrywa. Cała reszta to lipa. W MdM mieszkania przez bodaj 5 lat nie da sie sprzedać ani wynajmować. Czasami bywa w zyciu tak ze noga sie podwinie i trzeba uciekac - a tu kotwica w postaci MdM. Kolejna sprawa, developerzy nie obnizaja ceny ale pod stolem kasuja roznice zeby załapac sie prog. Kolejny temat to marża bankowa. Banki klientów MdMowych traktują jako ryzykowanych i kaza sobie płacić 0,2% maży więcej. Suma sumaru MdM jest instytucja wsparcia dla developerów i banków - sam kowalski w praktyce niewiele z tego ma.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 2 ~Olo

MdM może wręcz spowodować wzrost cen, w zależności od limitów. Albo inaczej, bez MdM byłoby teraz po prostu taniej dla większości jak nie wszystkich kupujących.

! Odpowiedz
2 21 ~dd

Brednie napędzające klientów deweloperom.
Drogi Panie Redaktorze
A jak mają się do pana analizy ceny przetargów na TBS-y które są wykończone pod klucz a nie w stanie deweloperskim? (wykończenie co namniej 500zł/m2)
Cena budowy w Warszawie mieszkań w TBS jest zupełnie (inna wliczając w to łapówki za wygranie przetargu). Dużo niższa.
Proszę nie wprowadzać ludzi w błąd, A cenę gruntu też należy podzielić przez 12(dziesięć pięter + 2 piętra garażu)
Ceny mieszkań spadną! A jak nie to reszta Polaków kupi sobie mieszkania ale w Wiedniu czy Berlinie.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne

Kalkulator płacowy

Oblicz wysokość pensji netto, należne składki oraz podatek.