Już w 2014 r. pojawiały się sygnały sugerujące, że ówczesny rząd chce zmienić kierunek polityki mieszkaniowej i bardziej skupić się na promowaniu wynajmu (zamiast dotacji dla kredytobiorców). Nowy obóz rządzący jeszcze mocniej akcentował konieczność popularyzowania najmu.
Na razie bilans tej nowej polityki mieszkaniowej przedstawia się wyjątkowo skromnie. Program "Mieszkanie Plus" istnieje głównie w sferze przekazów medialnych, a liczba lokali ukończonych w ramach tej inicjatywy wygląda bardzo skromnie. Co więcej, państwo nie pomaga osobom inwestującym w mieszkania na wynajem. Wprowadzenie wyższej stawki ryczałtowej w ramach opodatkowania najmu niestety nie jest jedynym dowodem. Jeszcze ważniejsze wydają się inne kwestie.
Wyższy ryczałt przez rok przyniesie fiskusowi 50 mln zł
Warto przypomnieć, że wyższa stawka ryczałtowa (12,50%) w ramach opodatkowania najmu prywatnego została wprowadzona na początku 2018 r. Jak przypomina portal RynekPierwotny.pl, deklaracja PIT-28 za miniony rok jest więc pierwszą, w której uwzględniono dwie stawki związane z opodatkowaniem prywatnego najmu (8,50% dla sumy czynszów do 100 000 zł rocznie i 12,50% dla nadwyżki ponad tę kwotę). W ramach prac legislacyjnych rząd założył, że zmiana zasad opodatkowania najmu prywatnego przyniesie następujący wzrost dochodów budżetu państwa:
- 2018 r. - 50 mln zł
- 2019 r. - 52 mln zł
- 2020 r. - 54 mln zł
- 2021 r. - 56 mln zł
- 2022 r. - 58 mln zł
- 2023 r. - 59 mln zł
- 2024 r. - 61 mln zł
- 2025 r. - 63 mln zł
- 2026 r. - 65 mln zł
- 2027 r. - 67 mln zł
- 2028 r. - 69 mln zł
Podane powyżej kwoty nie wydają się duże w porównaniu do sumy dochodów budżetowych z tytułu PIT (ok. 64 mld zł w 2019 r.). W skali jednego podatnika zyski fiskusa też nie są pokaźne. Po wprowadzeniu drugiej stawki ryczałtowej osoba otrzymująca roczny czynsz na poziomie 120 000 zł musi wpłacić do urzędu skarbowego o 800 zł więcej.
Wiele artykułów nie uwzględnia faktu, że podwyższona stawka ryczałtu (12,50%) dotyczy nie tylko najmu prywatnego (tzn. realizowanego poza działalnością gospodarczą). Wspomniana stawka znajduje również zastosowanie do prywatnej dzierżawy. W przypadku przychodów z dzierżawy dużych działek, przekroczenie limitu 100 000 zł skutkującego zastosowaniem stawki 12,50%, może okazać się nieco łatwiejsze. Osobie prowadzącej typowy wynajem prywatny nieruchomości mieszkaniowych raczej trudno będzie zebrać roczny czynsz przekraczający 100 000 zł. W tym kontekście warto pamiętać, że Naczelny Sąd Administracyjny niedawno wydał wyrok niekorzystny dla osób, które chcą się rozliczać ryczałtem z najmu kilku mieszkań.
Wyrok NSA dodatkowo ograniczył zastosowanie ryczałtu
Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl wspomniany wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (zobacz sygn. akt. II FSK 14/17) w kontekście najmu prywatnego wydaje się bardziej istotny niż ubiegłoroczne wprowadzenie wyższej stawki podatkowej (12,50%). W połowie stycznia 2019 r. NSA uznał, że wynajem kilku mieszkań nie uprawnia do rozliczania się na podstawie stawek ryczałtowych (8,50% oraz 12,50%), które obowiązują tylko w ramach najmu prywatnego. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego osobę inwestującą w wynajem kilku lokali i planującą rozwinięcie takiej działalności trzeba uznać za przedsiębiorcę. W związku z powyższym, ten podatnik powinien rozliczać najem na zasadach przewidzianych dla firm.
W nawiązaniu do styczniowego wyroku NSA warto wspomnieć o jeszcze jednym jego ważnym aspekcie. Orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego sugeruje, że osoba zlecająca obsługę najmu posiadanych mieszkań profesjonalnej firmie również może zostać uznana za przedsiębiorcę. Taka kwalifikacja podatnika pozbawia go prawa do rozliczania najmu na zasadach ryczałtowych.
Od kwietnia 2019 roku eksmisje będą nieco trudniejsze
Niedawny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego to nie jedyna nieprzyjemna niespodzianka dla wynajmujących. Wiele takich osób wciąż nie zdaje sobie sprawy, że w kwietniu 2019 r. dojdzie do zmian kodeksu postępowania cywilnego (KPC), które będą korzystne dla najemców. Konkretniej rzecz ujmując, zmieni się kontrowersyjny artykuł 1046 paragraf 4 KPC. Zgodnie z dotychczasowym brzmieniem tego przepisu osoba nieposiadająca prawa do żadnego innego mieszkania (w tym lokalu socjalnego), po pół roku bezskutecznego oczekiwania na pomieszczenie tymczasowe od gminy może zostać eksmitowana do schroniska dla bezdomnych albo noclegowni.
Od 21 kwietnia 2019 r. taka eksmisja stanie się niemożliwa. Komornik razem z właścicielem lokalu będą musieli czekać aż gmina znajdzie pomieszczenie tymczasowe dla dłużnika. Kwietniowa zmiana w KPC może skutkować wydłużeniem okresu oczekiwania na wiele eksmisji. Rząd obiecał, że taki negatywny efekt nie będzie miał miejsca, bo gminy dostaną dodatkowe środki na budowę brakujących pomieszczeń tymczasowych. Na razie można być jednak sceptycznym w stosunku do wspomnianych zapewnień.
Andrzej Prajsnar
