REKLAMA

Szybko kup, wyremontuj i sprzedaj. Czy flipy mieszkaniowe to żyła złota?

2021-07-24 06:00
publikacja
2021-07-24 06:00
Szybko kup, wyremontuj i sprzedaj. Czy flipy mieszkaniowe to żyła złota?
Szybko kup, wyremontuj i sprzedaj. Czy flipy mieszkaniowe to żyła złota?
fot. Sergey Nivens / / Shutterstock

Rozgrzany do czerwoności rynek mieszkaniowy prowokuje do zakupów inwestycyjnych. W czasach, gdy mieszkania sprzedają się świetnie, a ceny dynamicznie rosną, na popularności zyskuje flipping, czyli transakcja polegająca na kupnie i szybkiej sprzedaży z zyskiem. Ile da się na tym zarobić?

Najpierw kilka słów o aktualnej sytuacji rynkowej. Z ostatniego raportu Narodowego Banku Polskiego wynika, że mimo pandemicznych miesięcy ceny mieszkań ciągle rosną. Metr kwadratowy nowego mieszkania w Warszawie kosztuje już średnio blisko 11 tys. Co warte podkreślenia - ceny rosną nie tylko w okresie pandemii, a więc sporych zawirowań i niepewności, które teoretycznie powinny raczej przełożyć się na wstrzymanie decyzji zakupowych, ale także pomimo rekordowej podaży mieszkań.

W 2020 roku oddano do użytku 222 tys. mieszkań wobec 207,4 tys. w 2019. Ostatnio poziom 200 tys.  oddanych mieszkań przekroczono w 1980, a najwyższy wynik 284 tys. mieszkań został osiągnięty w 1978 i 1979. Co prawda eksperci podkreślają, że liczba rozpoczynanych budów w tym roku nieco przyhamowała, ale i tak wiele wskazuje na to, że duża podaż w dłuższej perspektywie się utrzyma.

- Zapisy księgowe dużych (pow. 49 osób) firm deweloperskich na koniec 1 kw. 2021 pokazują konsekwencje mniejszej liczby rozpoczynanych mieszkań w ostatnich kwartałach – projekty mieszkaniowe w toku zmalały o 25% r/r. Jednocześnie szybko odbudowany popyt po załamaniu sprzedaży w II kw. 2020 jest widoczny w spadku (-18% r/r) oferty gotowych mieszkań na sprzedaż w I kw. 2021, a mniejszy (-60% r/r) bank ziemi sugeruje rozpoczynanie kolejnych projektów. Przedpłaty klientów utrzymały się na poziomie z I kw. 2020 - napisano w podsumowaniu raportu PKO BP.

Autorzy publikują wykres obrazujący wzrost cen oparty o indeks hedoniczny NBP. Wynika z niego, że ceny nowych mieszkań w 7 największych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Gdańsk, Gdynia) w ciągu 3 lat wzrosły o 25 proc.

gethome.pl

Flip w czasie hossy

Ludzie, którzy "zawodowo" (czy też raczej zarobkowo) zajmują się szybką sprzedażą mieszkań, korzystają na koniunkturze właśnie w takich czasach, gdy rynek jest rozgrzany do czerwoności, warunki dyktują sprzedający, a kupujący ustawiają w długich kolejkach po mieszkania. Przypomnijmy, że właściwie takie same nastroje panowały na rynku mieszkaniowym w I kw. 2020 tuż przed zawieruchą o nazwie koronawirus. Gdy pandemia wybuchła, tylko w II kw. 2020 odnotowano tąpnięcie sprzedaży i wahnięcie cen. Sytuacja jednak bardzo szybko, bo już latem 2020, wróciła na dawne tory i koniunktura znów zaczęła rosnąć. Już w I kw. 2020, tuż przed COVID-19, pojawiały się głosy, że za dynamicznym wzrostem cen stoją w dużej mierze transakcje flippowe. Taką opinię sformułowali wówczas eksperci z Centrum Analiz Społeczno – Ekonomicznych współpracujący z mBankiem.

"To flip" po angielsku znaczy podrzucić coś, obrócić, pstryknąć, a "house flipping" to obrót mieszkaniami polegający na kupnie nieruchomości, ewentualnym remoncie i sprzedaży jej z zyskiem. Jakim? Jeśli flip jest udany, szacuje się, że zysk na jednej transakcji wynosi przeciętnie od 10 do 15 procent, ale w rzeczywistości zyski mogą być znacznie wyższe.

Kluczem pozostaje kupno tanich, ale wystarczająco atrakcyjnych mieszkań do szybkiej sprzedaży. Flipperzy często poszukują nieruchomości do remontu, za to świetnie zlokalizowanych - np. blisko centrów miast. Zdając sobie sprawę, że haczykiem na klienta może być potencjał inwestycyjny, tak właśnie formułują swoją ofertę. Z danych PKO BP wynika, że blisko 1/3 transakcji na polskim rynku dużych miast jest dokonywana z myślą o inwestycji w nieruchomość (w celu wynajmu, sprzedaży lub na własny użytek nie wyłączając celów inwestycyjnych) .

Kupujący pod inwestycje szukają raczej mieszkań mniejszych i dobrze zlokalizowanych, a flipperzy zapewniają im takie nieruchomości, które reklamują często jako “pewniaki inwestycyjne” (niektórzy wyliczają nawet roczny zwrot z wynajmu itp).

Strzeż się „gwarantowanych 7%” z nieruchomości

Jak grzyby po deszczu wyrastają oferty typu: „kup apartament i zarabiaj 7% rocznie”. Niektórzy sprzedawcy piszą nawet o „gwarantowanym zysku”. Przy takich reklamach doświadczonemu inwestorowi powinien zapalić się cały pulpit lampek ostrzegawczych.

Ile zarabia się na filpie mieszkaniowym? Jak już mówiliśmy - “obiegowe” marże wynoszą 10-15 proc., choć pojawiają się opinie, że może być to znacznie więcej. Wszystko zależy od tego, czy odpowiednio oszacujemy koszt ewentualnego remontu i potencjalną wartość, za jaką nieruchomość da się później sprzedać. Mówi się, że na jednym filipie można zarobić i ponad 50 tys. zł, ale można i 5 tys. zł.

Żaden flipper, co zrozumiałe, nie wystartuje w tym interesie bez kapitału. Ciężko będzie robić flipy na kredyt. W tym biznesie mile widziana jest gotówka, bo liczy się szybkość transakcji. Załatwianie za każdym razem kredytu znacznie opóźni sprzedaż, a tym samym kupno kolejnej atrakcyjnej nieruchomości. Po drugie zakup mieszkania na kredyt będzie generował dodatkowe koszty, jeśli późniejsza sprzedaż się przedłuży. Po trzecie wreszcie: wypracowana marża, jeśli nie dysponujemy kapitałem, idzie na wkład własny kolejnego kredytu.

Wygrywają więc ci, którzy mają kapitał w ręku. Liczy się czas i umiejętność wyszukiwania okazji. Przydatne będą dobre kontakty - ze skutecznym i zaufanym pośrednikiem nieruchomości i dobrą, szybką oraz tanią ekipą remontową. Czasem wystarczy zastosować techniki tzw. home stagingu, by nieruchomość prezentowała się znacznie korzystniej. Brzmi to wszystko jak truizmy, ale w praktyce tak właśnie to wygląda.

Fiskus i flip

Mniej przyjemna sprawa to podatki. Teoretycznie flipper nie musi płacić podatku dochodowego. Zgodnie z prawem nie zapłacą go ci, którzy sprzedali mieszkanie najwcześniej 5 lat od roku kupna, lub też ci, którzy po sprzedaży mieszkania przed tym terminem w ciągu 3 lat zainwestowali w kolejną nieruchomość mieszkaniową. Co bardzo istotne - na tzw. własne cele mieszkaniowe trzeba przeznaczyć całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości (spłata kredytu mieszkaniowego też jest takim celem).

Równie ważna kwestia to poinformowanie urzędu skarbowego o zamiarze skorzystania z ulgi. Zrobimy to w rocznym zeznaniu podatkowym na druku PIT 39. W deklaracji wskazujemy sprzedaną nieruchomość i stwierdzamy, że przeznaczamy kwotę na własne cele mieszkaniowe.

W praktyce jednak skarbówka może spojrzeć na filppera mniej przyjaznym okiem, gdy okaże się, że na przykład w ciągu jednego roku skorzystał on z ulgi podatkowej kilka razy. Jeśli fiskus uzna, że twoja działalność ma charakter ciągły, będziesz zobowiązany założyć firmę i zapłacić zaległy podatek. Takie sytuacje miały już miejsce. Dlatego jeśli flippowanie idzie dobrze i notujemy przynajmniej kilka transakcji sprzedaży nieruchomości w roku, dla uniknięcia kłopotów z fiskusem lepiej zarejestrować działalność i obracać mieszkaniami jako przedsiębiorca.

Marcin Moneta

Źródło:
Tematy
Sprawdź jak zyskać nawet 420 zł z Kontem Jakie Chcę

Sprawdź jak zyskać nawet 420 zł z Kontem Jakie Chcę

Advertisement

Powiązane: Remont i wykończenie mieszkania

Komentarze (90)

dodaj komentarz
marszalek2020
Ci ludzie chyba liczą, że dalej będzie rządził PiS i ludzie będą więcej zarabiali a nie PO i płace wrócą do 5zł/godzinę i ciągłe 'musimy zaciskać pasa" bo jest kryzys, albo "musimy zaciskać pasa" bo jest dobra koniunktura i trzeba odłożyć na czas kryzysu :)
demeryt_69
Są tacy, którzy najlepiej zarabiali za SLD :)

greg2k
Generalnie to banki u nas bardzo lakonicznie podchodzą do szacowania ryzyka dlatego, że nasze kredyty nie maja nic wspólnego z kredytami hipotecznymi gdzie jedynym zabezpieczeniem jest nieruchomość. W Polsce odpowiada się całym majątkiem i możesz stracić mieszkanie i dalej mieć dług w banku. To jest ta magia dlaczego Generalnie to banki u nas bardzo lakonicznie podchodzą do szacowania ryzyka dlatego, że nasze kredyty nie maja nic wspólnego z kredytami hipotecznymi gdzie jedynym zabezpieczeniem jest nieruchomość. W Polsce odpowiada się całym majątkiem i możesz stracić mieszkanie i dalej mieć dług w banku. To jest ta magia dlaczego dwoje ludzi z 6.000 PLN każde może dostać prawie 700.000 PLN kredytu. Banki zupełnie inaczej liczyłyby zdolność kredytową gdyby jedynym zabezpieczeniem kredytu była nieruchomość.
tomako_lunatic
https://bezprawnik.pl/nbp-ostrzega-kupujacych-mieszkania-na-kredyt/
tomako_lunatic odpowiada jasiek2017
Jak zwykle, „merytoryczny” komentarz ;-)
greg2k
Ja rozumiem, że niskie stopy pozwalają brać duży kredyt ale czy 12.000 PLN na Ursynowie to nie jest przesada. To tyle co miesięcznie brutto zarabia tzw. klasa średnia ale oni muszą jeść.
A i oni tyle mają brutto czyli netto będzie mniej.
Nie widzę tu miejsca na dalsze wzrosty jeżeli drastycznie nie wzrosną pensje
Ja rozumiem, że niskie stopy pozwalają brać duży kredyt ale czy 12.000 PLN na Ursynowie to nie jest przesada. To tyle co miesięcznie brutto zarabia tzw. klasa średnia ale oni muszą jeść.
A i oni tyle mają brutto czyli netto będzie mniej.
Nie widzę tu miejsca na dalsze wzrosty jeżeli drastycznie nie wzrosną pensje czyli np. 25.000 PLN dla typowej klasy średniej
trolley
Klasa średnia... Dobrze by było... 3/4 Warszawy zarabia w okolicach 3k. Nie mam pojęcia skąd się biorą te opowieści dziwnej treści o bogatej Wawie. Bardzo mocno zakrzywia czasoprzestrzeń IT, bankowość (menedżerka), wysokie stanowiska w budżetówce, prywatna branża medyczna itd. Pewnie duża zasługa w tym GUSu w postaci Klasa średnia... Dobrze by było... 3/4 Warszawy zarabia w okolicach 3k. Nie mam pojęcia skąd się biorą te opowieści dziwnej treści o bogatej Wawie. Bardzo mocno zakrzywia czasoprzestrzeń IT, bankowość (menedżerka), wysokie stanowiska w budżetówce, prywatna branża medyczna itd. Pewnie duża zasługa w tym GUSu w postaci ich g... metodologią w postaci średniej a nie mediany, badanie przedsiębiorstw powyżej 9 pracowników, wyłączenie budżetówki.... Przeciętną warszawską rodzinę od bardzo dawna nie stać już na takie ceny.
greg2k odpowiada trolley
Już od dawna podają średnią w Wawie na poziomie 6.000 PLN czyli 2x to 12.000 PLN ale to jest brutto i oni muszą jeść, ubrać się i zapłacić czynsz.
Teraz weźmy te 50m2 po 10.000 PLN (Ursynów) to jest 500.000 PLN już zrobione czyli tylko odmalować.
Kredyt to będzie rata 1.900 PLN przy marży 2,00%. To jest 22%
Już od dawna podają średnią w Wawie na poziomie 6.000 PLN czyli 2x to 12.000 PLN ale to jest brutto i oni muszą jeść, ubrać się i zapłacić czynsz.
Teraz weźmy te 50m2 po 10.000 PLN (Ursynów) to jest 500.000 PLN już zrobione czyli tylko odmalować.
Kredyt to będzie rata 1.900 PLN przy marży 2,00%. To jest 22% procent z 2x 4.275 PLN =i 8.550 PLN. Tyle zarabiają netto czyli banki jeszcze długo będą dawać takie kredyty dla takich ludzi. Tylko ilu ich jest? :)

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki