REKLAMA

Eksperci nie mają złudzeń: bańka na rynku mieszkaniowym nadal będzie pęcznieć

Marcin Kaźmierczak2021-10-13 06:00redaktor Bankier.pl
publikacja
2021-10-13 06:00
Eksperci nie mają złudzeń: bańka na rynku mieszkaniowym nadal będzie pęcznieć
Eksperci nie mają złudzeń: bańka na rynku mieszkaniowym nadal będzie pęcznieć
fot. nikolarisim / / Shutterstock

Październikowa, pierwsza od dziewięciu lat, podwyżka stóp procentowych, zdaniem ekspertów nie ostudzi popytu na mieszkania, a co za tym idzie wzrostu cen mieszkań. Te schodzą na pniu, a w dużej mierze kupowane są za gotówkę, również płynącą z zagranicy. Bańka cenowa wciąż pęcznieje, coraz mocniej przypominając inwestującym o maksymie „gdzie długotrwałe wzrosty, tam i mocne spadki”.

Odczyt indeksu cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” w sierpniu 2021 r. wyniósł 109,47 pkt. i był o 1,72 pkt. wyższy niż w lipcu. Sierpień był tym samym drugim miesiącem z rzędu, kiedy to odczyt wzrósł w relacji miesięcznej o więcej niż 1,5 pkt., co wcześniej zdarzało się sporadycznie. W relacji rocznej indeks wzrósł o 5,34 pkt.

Z każdym kolejnym miesiącem rynek mieszkaniowy w Polsce jest coraz mocniej rozgrzany. Wśród ekspertów coraz częściej słychać głosy o narastającej bańce cenowej.

– Ceny mieszkań rosną w tempie ok. 10 proc. rocznie, a mimo to popyt na rynku utrzymuje się na rekordowym poziomie. Wśród kupujących dominują inwestorzy kupujący za gotówkę, rzadziej korzystający z kredytów bankowych. Ceny mieszkań w dużych miastach, w wielu rejonach są tak wysokie, że osoby powiększające rodziny, szukające nowego lokum w celu zaspokojenia rosnących potrzeb mieszkaniowych migrują na przedmieścia i inwestują w domy jednorodzinne – zauważa Anna Karaś, starszy analityk ds. rynku nieruchomości Cenatorium. – Z jednej strony wydaje się, że mieszkania są już zbyt drogie i bańka musi w końcu pęknąć, jednak brak gruntów pod zabudowę, rosnące ceny wykonawstwa i materiałów budowlanych nie przemawiają za ich spadkiem – dodaje.

Iskra przyniesie wybuch?

W ostatnich miesiącach w Polsce rośnie także aktywność funduszy, zwłaszcza zagranicznych, kupujących wręcz hurtowo mieszkania przeznaczane następnie na wynajem. Hurtowo, czyli w setkach, a nawet jednorazowo po tysiąc. Tyle bowiem lokali latem 2021 r. kupił na warszawskim Bemowie skandynawski fundusz NREP.

– Na rynku mieszkaniowym pieniądze lokują też mniejsi inwestorzy. Dzieje się tak z uwagi na wypychanie przez banki środków klientów z lokat. Są one przenoszone głównie na rynek nieruchomości jako najbezpieczniejszy oraz najbardziej stabilny. Jednak mamy do czynienia z nieprzerwanym wzrostem dziesiąty rok z rzędu, co jest sytuacją bez precedensu od czasu przemian politycznych w 1989 r. – twierdzi Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.

Jak jednak dodaje, sytuacja na rynku mieszkaniowym dla inwestujących zaczyna robić się niebezpieczna. – Gdzie długotrwałe wzrosty, tam i mocne spadki. W obecnej sytuacji iskrą zapalną może być tąpnięcie w polityce, gospodarce czy też na światowych rynkach – ocenia Michał Kubicki.

Wybór mieszkań coraz mniejszy

Na wzrost cen mieszkań oprócz rosnącego popytu, ale równiż drożejących gruntów i materiałów budowlanych, wpływ ma także podaż, którą sterują deweloperzy. Zdaniem Marcina Krasonia, eksperta obido.pl, wkrótce może dojść nawet do sytuacji, kiedy to podaż zostanie znacząco ograniczona.

– W kolejnych miesiącach możemy mieć do czynienia z sytuacją, w której ceny nadal będą rosły, a sprzedaż spadnie - a to dlatego, że na wielu rynkach popyt przewyższa podaż i po prostu w niektórych sektorach nie będzie czego sprzedawać – uważa ekspert obido.pl.

Kurczącą się ofertę deweloperów widać szczególnie w Warszawie i to pomimo faktu, iż w sierpniu rozpoczęli oni w stolicy budowę 3178 mieszkań, co było wynikiem o 45 proc. wyższym względem lipca. Z kolei wokół stolicy prace wrą na budowach domów jednorodzinnych. W sierpniu w powiatach okalających Warszawę rozpoczęto budowę 3556 domów jednorodzinnych – o 33 proc. więcej niż przed rokiem.

Wzrost stóp na razie nie zachwieje rynkiem mieszkaniowym

Na rosnące ceny mieszkań wskazuje także indeks urban.one. liczony dla Warszawy oraz największych polskich miast. O ile jednak wzrost cen w Warszawie wyhamował (odczyt indeksu w sierpniu wyniósł 115,67 pkt. i w relacji miesięcznej wzrósł jedynie o 0,12 pkt.), o tyle ten liczony dla największych polskich rynków mieszkaniowych wyniósł 115,67 pkt., co oznaczało wzrost względem lipca o 1,43 pkt., a w relacji rocznej o 6,42 pkt.

Zdaniem ekspertów październikowa, pierwsza od dziewięciu lat, podwyżka stóp procentowych nie wpłynie na sytuację na rynku mieszkań, tym bardziej że te wzrosły jedynie o 40 pb. Wszystko zależy jednak od komunikowania kolejnych podwyżek i ich skali.

– Nawet przy zmianie do poziomu, powiedzmy, 1,5 proc. nie dojdzie do zachwiania na rynku mieszkaniowym. Zmiana musiałaby być znacznie większa, by odwrócić kierunek przepływu kapitału z rachunków bankowych do nieruchomości. Po wtóre pamiętajmy, że gros mieszkań jest kupowana za gotówkę, więc spadek może nastąpić jedynie w sytuacji pojawienia się jakiegoś atrakcyjnego aktywa inwestycyjnego, stanowiącego alternatywę dla mieszkań – ocenia Michał Kubicki.

Zdaniem Szymona Gila z Domu Maklerskiego Michael&Strom popyt inwestycyjny, przynajmniej we wstępnej fazie podwyżek stóp procentowych, powinien pozostać na zbliżonym poziomie. Również wzrost kosztu kredytu hipotecznego, przynajmniej na razie, nie będzie znaczący.

– Natomiast w perspektywie średnio i długoterminowej podwyżki stóp oraz wzrost rentowności lokat bankowych czy obligacji skarbowych z pewnością obniżą popyt inwestycyjny, a wyższy koszt kredytu hipotecznego może wpłynąć na jego dostępność i możliwości obsługi. Deweloperzy w wyważony sposób podchodzą jednak do swoich ofert i nowych budów, zatem podaż z pewnością dostosuje się do zmienionego popytu – twierdzi Szymon Gil.

Źródło:
Marcin Kaźmierczak
Marcin Kaźmierczak
redaktor Bankier.pl

Redaktor prowadzący działu Twoje Finanse - Biznes w Bankier.pl. Zajmuje się tematyką nieruchomości. Przygotowuje raporty dotyczące cen mieszkań, pisze o trendach na tym rynku, monitoruje najciekawsze inwestycje w Polsce i za granicą. Na co dzień śledzi także rynek motoryzacyjny, a swoimi spostrzeżeniami dzieli się w sekcji Moto portalu Bankier.pl. Absolwent politologii na Uniwersytecie Wrocławskim.

Tematy
Ubezpieczenie NNW Studenta dedykowane dla studentów i uczniów wyższych uczelni z 10% rabatem

Ubezpieczenie NNW Studenta dedykowane dla studentów i uczniów wyższych uczelni z 10% rabatem

Komentarze (209)

dodaj komentarz
jpelerj
Sytuacja na Bankierze normalnieje, MK wraca LOL. Najpierw trwało uzgadnianie narracji deweloperów po szoku ze stopami, a teraz puścili pierwszy artykuł ze zmienionymi tezami:
1. Jest bańka i pęcznieje (tydzień temu jeszcze bańki podobno nie było)
2. Kupują fundusze i braknie mieszkań (wcześniej zakupy funduszy nie
Sytuacja na Bankierze normalnieje, MK wraca LOL. Najpierw trwało uzgadnianie narracji deweloperów po szoku ze stopami, a teraz puścili pierwszy artykuł ze zmienionymi tezami:
1. Jest bańka i pęcznieje (tydzień temu jeszcze bańki podobno nie było)
2. Kupują fundusze i braknie mieszkań (wcześniej zakupy funduszy nie były nagłaśniane, bo wiadomo, że kupują o kilkadziesiąt procent taniej od indywidualnych)
3. Nie ma indywidualnych zakupów inwestycyjnych, ale "w celu ochrony kapitału", "bo nie ma na co wydać gotówki".
4. Mieszkań będzie mniej, więc nie ma na co czekać (choć w raporcie NBP widać, ile mieszkań w 2kw zeszło i po o ile niższych cenach niż ofertowe)
Teza: Ale ludzie i tak będą kupować, więc spieszcie się, bo wam braknie.
Generalnie słabe, widać, że skończyły się argumenty na naganianie i zaczęło się niemrawe młócenie słomy do następnej podwyżki stóp. Tylko tutejsi sprzedawcy z biur zamulają jeszcze forum wpisami o gołodupcach, hiperinflacji, inwestycjach, "przechowaniu wartości" i - nowość- "pozostawieniu nieruchomości dla rodu" LOL.
I najważniejszy fragment: "Zdaniem ekspertów październikowa, pierwsza od dziewięciu lat, podwyżka stóp procentowych nie wpłynie na sytuację na rynku mieszkań... Wszystko zależy jednak od komunikowania kolejnych podwyżek i ich skali." Tłumacząc na polski - teraz i tak już nie mogło być gorzej, bo sprzedaż siadła i nie wzrasta mimo naganiania, ale za chwilę może polecieć gwałtownie w dół, jak tylko przyjdzie następna podwyżka. A deweloperzy i rząd wolą powolny zjazd cen, bo wtedy kredyciarze nie będą masowo bankrutować.
rakl
1/ jestem pełen „uznania” za ilość zamieszczanych przez Ciebie na tym forum komentarzy. Ja nie jestem flipperem – zwyczajnie mam dom w tzw. obwarzanku W-wy (w tym zakresie nie jestem kredyciarzem) i dodatkowo kupiłem w 2020 r. mieszkanie 50m2 w W-wie (LTV 50%)

2/ Osobiście uważam, że rynek nieruchomości stoi
1/ jestem pełen „uznania” za ilość zamieszczanych przez Ciebie na tym forum komentarzy. Ja nie jestem flipperem – zwyczajnie mam dom w tzw. obwarzanku W-wy (w tym zakresie nie jestem kredyciarzem) i dodatkowo kupiłem w 2020 r. mieszkanie 50m2 w W-wie (LTV 50%)

2/ Osobiście uważam, że rynek nieruchomości stoi na głowie, bo „byle nora” ma abstrakcyjne ceny, a wyszukanie fajnego mieszania wymaga trochę pracy. Nieruchomości „nory” będą w pierwszej kolejności narażone na spadki cen – gdy nastąpi ich spadek.

3/ Ty jesteś na tym forum „Kasandrą” i pewnie „kiedyś” twoje przepowiednie się spełnią. Natomiast nie szybko, bo:
a/ deweloperzy mają kasy po czubek kokardy! i nie muszą sprzedawać za bezcen
b/ deweloperzy śrubują marże, a nie ilości sprzedaży. Wynik finansowy spółki zależy nie tylko od ilości sprzedaży, ale również od zrealizowanej marży na sprzedaży. Czasem mniej znaczy więcej
c/ deweloperom trudno jest w pełni oszacować ostateczny koszt budowy (ze względu na rosnące ceny robót, materiałów) a skoro mają tani pieniądz i popyt to mogą zaczekać aż zakończą budowę i proponują wygórowane ceny na wczesnym etapie inwestycji, bo być może się sprzeda
d/ zapowiadane inwestycje infrastrukturalne (jeśli otrzymamy środki z KPO) spowodują deficyt mocy produkcyjnych w szeroko rozumianej budowlance. O tym już ostrzegają firmy budowlane.

4/ Stopy procentowe będą rosnąć. Natomiast jeśli od wielu kwartałów udział gotówki w zakupach nieruchomości jest w przedziale 60-70% to wzrost stóp procentowych do 2-4% nie przełoży się w znaczący sposób na ceny nieruchomości. Oczywiście osłabi popyt, natomiast dobre nieruchomości nie stracą na cenie, bo tych nikt na kredyt nie kupuje.
Jeśli „kredyciarze” nie padli w okresie pandemii to nie spowodują zwałki na rynku z powodu stóp procentowych na 2-4%

5/ proponuję Ci zrobić pewne ćwiczenie – które ja zrobiłem. Wybierz sobie dzielnicę w dużym mieście albo miasto do 100k mieszkańców i prześledź rynek na przestrzeni kilku kwartałów

6/ śledzę oferty ogłoszeniowe na otodom – obecnie ofert wynajmu i sprzedaży mieszkań jest mniej niż w październiku 2019 (przed pandemią). W okresie pandemii był wysyp ofert wynajmu i sprzedaży. Natomiast to się już skończyło.
7/ Być może ktoś Cię czyta na tym forum jako „fachowca” zatem szanuj słowa…..

8/ a jeśli ktoś chce kupić mieszkanie to wybierajcie dobre nieruchomości i nie kierujcie się tutejszymi opiniami
jsunday
Na forum jest wysyp naganiaczy na wzrosty, utopionych w nieruchy, a cechy charakterystyczne to:

- brak merytorycznych argumentów w dyskusji
- brak wiedzy o inwestowaniu
- mieszkanie kupione na kredyt dla dzieci.....tak wygląda inwestowanie według forumowego "ynwestora"
- opowieści z mchu i paproci o
Na forum jest wysyp naganiaczy na wzrosty, utopionych w nieruchy, a cechy charakterystyczne to:

- brak merytorycznych argumentów w dyskusji
- brak wiedzy o inwestowaniu
- mieszkanie kupione na kredyt dla dzieci.....tak wygląda inwestowanie według forumowego "ynwestora"
- opowieści z mchu i paproci o tym jak tanio kupili mieszkanie i zarobili, bo im się wydają, że jak napiszą w internecie to ktoś w to uwierzy....
- zaklinanie rzeczywistości
- brak odniesienia się do danych faktycznych (spadki sprzedaży mieszkań, podwyżki stóp procentowych)
- bagatelizowanie wzrostu stóp procentowych, chociaż ujemna korelacja istnieje i nie ma co się kopać z koniem
- brak jakichkolwiek dowodów, argumentów na poparcie swoich wypocin
- nerwowa reakcja i obrażanie pozostałych, zwłaszcza w obliczu namacalnych danych rzeczywistych, które przemawiają za spadkami....
- przekonanie o swojej racji mimo braku argumentów (moja racja jest najmojsza)
- stek wyzwisk, nerwowa reakcja i brak argumentów im więcej danych pokazuje, że rynek słabnie, a popyt siada

Coś mi umknęło?????
hfjdj
Śmiechu warte. Ile razy można tłumaczyć że ludzie nie mają co kupić za pieniądze. Na giełdzie się nie znają, lokaty nie dają zysku i kupują mieszkania.
zygfryd_ odpowiada hfjdj
A co jest powodem, że muszą wydać i pozbyć się pieniędzy? Chociaż przecież wcale nie muszą, no ale skoro sami tak twierdzą, to niech oddają innym heh
hfjdj odpowiada zygfryd_
A no to im powiedz żeby ci oddali.
zygfryd_ odpowiada hfjdj
- Panie, a czemu tak drogo?
- Panie, wszystko drożeje
czeslaw2020
Ja tu widzę raczej wysyp frustratów, do których dociera, że przegapili swoją szanse na zakup swojej nieruchomości i że za przyczyną swojej głupoty i chytrości już nigdy nie staną się posiadaczem własnego M. To oni wylewają tu swoje żale, próbując zaklinać rzeczywistość. Ale coż, każdy jest kowalem swojego losu Ja tu widzę raczej wysyp frustratów, do których dociera, że przegapili swoją szanse na zakup swojej nieruchomości i że za przyczyną swojej głupoty i chytrości już nigdy nie staną się posiadaczem własnego M. To oni wylewają tu swoje żale, próbując zaklinać rzeczywistość. Ale coż, każdy jest kowalem swojego losu i podejmuje decyzje za siebie...

Powiązane: Ceny transakcyjne nieruchomości - raporty

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki