REKLAMA
PILNE

Działki budowlane w I kwartale 2010

2010-04-21 16:20
publikacja
2010-04-21 16:20

W ciągu ostatnich 3 miesięcy średnie ceny ofertowe działek w największych polskich miastach nie uległy obniżkom. W Warszawie i Gdańsku pozostają na tym samym poziomie, w Krakowie i Poznaniu wzrosły o około 3%, a we Wrocławiu o 11%.


CENY OFERTOWE W I KWARTALE 2010. ANALIZA STRUKTURY CENOWEJ PODAŻY


W porównaniu z ubiegłym rokiem (I kwartałem 2009) w Warszawie, Krakowie i Poznaniu ceny są niższe o odpowiednio 13%, 4,3% i 2%, natomiast we Wrocławiu średnia cena metra kwadratowego wzrosła o 7%, a w Gdańsku o 3,4%. W skali roku zdecydowanie zmieniły się minimalne ceny działek dostępnych w poszczególnych miastach: w Warszawie ze 130 do 60 złotych, w Gdańsku z 75 do 48 złotych. O kilkaset złotych niższe są również ceny maksymalne. Zmiany cenowe w tym segmencie rynku nieruchomości są jeszcze wyraźniej widoczne w analizie struktury cenowej oferty działek budowlanych.

W stolicy najłatwiej o zakup działki w cenie od 500 do 1000 złotych za metr kwadratowy. Takie oferty stanowią 59,3% wszystkich ogłoszeń, podczas gdy w IV kwartale 2009 dominowały oferty w cenie powyżej 1000 złotych za metr i stanowiły ponad 53% ofert sprzedaży. Warto zauważyć drastyczne ograniczenie podaży działek o najwyższych cenach: z 9% przed rokiem i 14% w IV kwartale 2009 do zaledwie 2,6% obecnie.


W Krakowie największy, niemal 36% udział w podaży mają działki w cenie od 200 do 300 złotych za metr kwadratowy. Warto zauważyć, iż w porównaniu z IV kwartałem 2009 zmniejszyła się dostępności działek od 100 do 200 złotych za metr z 30 do 18 punktów procentowych. Ta zmiana tłumaczy wzrost średniej ceny w Krakowie w ciągu ostatniego kwartału.


Znaczący -11%- wzrost średniej ceny ofertowej we Wrocławiu, wynika również z braku na rynku działek najtańszych. W porównaniu z IV kwartałem ich liczba skurczyła się z 18 do 6 punktów procentowych. W Gdańsku najwięcej ofert można znaleźć w przedziale do 150 złotych za metr. W Poznaniu w I kwartale najwięcej ofert sprzedaży dostępnych było w przedziale pomiędzy 500 a 700 złotych. Duża ilość działek oferowanych w tych wysokich cenach wywindowała średnią. W efekcie, w I kwartale 2010 Poznań uplasował się na drugim miejscu zaraz po Warszawie w rankingu najdroższych działek budowlanych w Polsce.

Zestawienie cen działek budowlanych o powierzchni do 5000 m2


Przykładowe ceny działek w I kwartale 2010 (cena za metr kwadratowy). Źródło "Raport Szybko.pl i Expandera"

średnia cena metra kwadratowego

średni metraż działki

zmiana % w ciągu kwartału

zmiana % w ciągu roku

WARSZAWA

od 60 do 3150

800

1 380

0,6%

-13,0%

KRAKÓW

od 40 do 1600

330

1 500

3,1%

-4,3%

WROCŁAW

od 43 do 1200

300

1 440

11,1%

7,1%

GDAŃSK

od 48 do 900

300

1 350

0,0%

3,4%

POZNAŃ

od 90 do 1200

390

1 000

2,6%

-2,0%

Źródło: Szybko.pl i Expander


Zakres cen działek budowlanych o powierzchni do 5000 m2 od I kwartału 2009 do I kwartału 2010


I KW 2009

II KW 2009

III KW 2009

IV KW 2009

I KW 2010

WARSZAWA

od 130 do 4000

od 120 do 3280

od 70 do 3150

od 60 do 3100

od 60 do 3150

KRAKÓW

od 50 do 1900

od 45 do 1900

od 40 do 1540

od 47 do 1580

od 40 do 1600

WROCŁAW

od 68 do 1400

od 60 do 1460

od 45 do 1380

od 40 do 1370

od 43 do 1200

GDAŃSK

od 75 do 1550

od 70 do 1200

od 40 do 1240

od 50 do 1300

od 48 do 900

POZNAŃ

od 79 do 1500

od 67 do 1550

od 60 d0 1330

od 70 do 1370

od 90 do 1200

Struktura cenowa oferty działek budowlanych o pow. do 5000 m2 I kwartał 2010


do 250

250-500

500-750

750-1000

1000-1500

1500-2000

pow. 2000

WARSZAWA

2,0%

23,8%

31,7%

27,6%

7,2%

5,1%

2,6%

do 100

100-200

200-300

300-500

500-700

700-1000

pow. 1000

KRAKÓW

10,4%

19,2%

35,8%

15,8%

10,4%

9,2%

2,5%

do 100

100-200

200-300

300-500

500-700

700-1000

pow. 1000

WROCŁAW

5,9%

31,4%

17,6%

11,8%

9,8%

21,6%

2,0%

do 150

150-200

200-300

300-400

400-600

pow. 600

GDAŃSK

31,1%

8,9%

17,8%

6,7%

13,3%

22,2%

do 150

150-200

200-300

300-400

400-500

500-700

pow. 700

POZNAŃ

3,3%

8,5%

20,9%

15,7%

5,9%

32,0%

13,7%

OKOLICE DUŻYCH MIAST


Poziom cen wokół dużych miast jest skorelowany z poziomem cen w ośrodku centralnym. Najdroższe są okolice Warszawy, gdzie ceny działek budowlanych zaczynają się od 135 złotych w Błoniach a kończą na 800 złotych w Izabelinie. Kolejne w rankingu najdroższych miejscowości są okolice Poznania, z cenami od 90 do 245 złotych za metr kwadratowy.


W przypadku okolic dużych aglomeracji w ciągu ostatnich 12 miesięcy wszędzie nastąpiły obniżki średnich cen ofertowych i sięgały nawet 22% (Jelcz-Laskowice koło Wrocławia). W przypadku działek budowlanych zmiany cen uwarunkowane są w dużej mierze wielkością podaży. Bardzo ograniczona podaż w granicach miast hamuje spadki cen, a większa dostępność wokół nich tłumaczy to wyższe obniżki.

Zestawienie cen działek budowlanych o powierzchni do 5000 m2


I kwartał 2009

I kwartał 2010

% zmiana ceny średniej

Zakres cenowy

Ceny średnie

Zakres cenowy

Ceny średnie

Okolice Krakowa

Michałowice

od 81 do 250

170

od 60 do 250

150

-12%

Skawina

od 30 do 250

145

od 40 do 200

120

-17%

Niepołomice

od 80 do 200

120

od 45 do 160

95

-21%

Okolice Wrocławia

Kąty Wrocławskie

od 50 do 280

140

od 50 do 260

130

-7%

Kobierzyce

od 70 do 350

200

od 40 do 200

190

-5%

Jelcz-Laskowice

od 50 do 200

115

od 30 do 130

90

-22%

Okolice Poznania

Oborniki

od 35 do 215

90

od 30 do 130

80

-11%

Murowana Goślina

od 70 do 220

145

od 50 do 130

130

-10%

Komorniki

od 110 do 400

245

od 120 do 370

210

-14%

Czerwonak

od 70 do 270

211

od 80 do 250

190

-10%

Okolice Warszawy

Babice Stare

od 80 do 720

380

od 80 do 600

320

-16%

Błonie

od 50 do 350

135

od 55 do 250

125

-7%

Józefów

od 80 do 830

480

od 90do 730

450

-6%

Izabelin

od 280 do 1300

800

od 300 do 1200

680

-15%

Łomianki

od 120 do 890

460

od 130 do 800

450

-2%

Piaseczno

od 80 do 650

270

od 80 do 575

250

-7%

Otwock

od 50do 450

195

od 80 do 430

190

-3%

Okolice Trójmiasta

Pruszcz Gdański

od 90 do 370

170

od 70 do 310

145

-15%

Banino

b.d

b.d.

od 140 do 250

160

b.d.

Kartuzy

od 35 do 250

105

od 30 do 240

90

-14%

Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera

KREDYTY NA ZAKUP DZIAŁEK BUDOWLANYCH


Poszukując kredytu na zakup działki budowlanej trzeba przeanalizować wszystkie elementy, składające się na całokształt oferty kredytowej. Oznacza to, że niska cena kredytu, na którą zazwyczaj zwracamy największą uwagę, rzadko idzie w parze z atrakcyjnością pozostałych warunków oferty kredytowej. Przykładowo, Bank Millennium oferuje swoim klientom jedno z najniższych oprocentowań kredytu na rynku, jednak jednocześnie wymaga aż 50%-owego wkładu własnego. Natomiast mBank, MultiBank i Deutsche Bank określiły minimalną kwotę kredytu na 80tys. PLN, co oznacza, że sfinansowanie tańszej działki nie będzie możliwe.

Zakup działki budowlanej jest w większości banków jednym z celów, na który możemy zaciągnąć kredyt hipoteczny. Kredyt taki można zaciągnąć na zakup samej działki lub połączyć go z kredytem na zakup domu albo jego budowę.

Wybierając kredyt na zakup działki budowlanej w pierwszej kolejności powinniśmy zwrócić uwagę, na jaką część kupowanej nieruchomości bank będzie gotów udzielić nam kredytu – określa to poziom wskaźnika LTV. 100% ceny działki sfinansują nam: Bank Pocztowy, BGŻ, BOŚ, Kredyt Bank, Lukas Bank, Pekao BH oraz Nordea Bank, ale tylko w odniesieniu do kredytów złotowych. Najmniej, ponieważ tylko 50% wartości działki sfinansuje nam Raiffeisen Bank i Bank Millennium.

Duże znaczenie dla kupujących działki, szczególnie te najtańsze ma minimalna kwota kredytu, jaką bank jest gotowy postawić kredytobiorcy do dyspozycji. W części banków bowiem, np. w mBanku, MultiBanku, Pekao BH i Deutsche Banku nie uzyskamy kredytu na zakup działki w kwocie mniejszej, niż 80-100tys. PLN. Łatwiej o kredyt będzie natomiast w BOŚ, BGŻ, BZ WBK, ING, Banku Millennium, w których minimalne kwoty kredytów zaczynają się już od 10-20tys. PLN.

Ważnym elementem, kształtującym cenę każdego kredytu, w tym też kredytu na zakup działki budowlanej jest jego oprocentowanie. Stopa procentowa kredytów, składa się ze stawki bazowej, zależnej od waluty kredytu oraz marży banku. Stawki marż zróżnicowane są w zależności od waluty kredytu, a ich poziom zależy odwrotnie proporcjonalnie od poziomu stawki bazowej. Kredyty złotowe cechuje wyższy poziom stawki bazowej, niż kredyty walutowe, za to poziomy marż przy kredytach walutowych przyjmują wyższe wartości, niż przy kredytach złotowych. Banki rekompensują sobie w ten sposób wyższe ryzyko kredytowe, wynikające z doliczenie ryzyka walutowego.

Najwyższy poziom marży w odniesieniu do kredytów złotowych ustalił bank BPH i tym samym jego oferta kredytu na zakup działki budowlanej jest najdroższą w zestawieniu z ofertami innych instytucji bankowych (9,48%). Relatywnie wysoko oprocentowane kredyty złotowe oferują także Nordea Bank i Polbank (w obu oprocentowanie wynosi 7,49%) oraz Getin Noble Bank, Kredyt Bank i BGŻ (oprocentowanie powyżej 7%). Odnosząc się do kredytów w EUR, najwyższą marżę ustalił Getin Noble Bank i przez to jego oferta staje się najdroższą w tej walucie (oprocentowanie na poziomie 5,42%). Niewiele korzystniejsza od tego banku jest oferta BOŚ (5,19%), ale ten bank pozostaje najdroższy także w kategorii oprocentowania kredytów w CHF i USD (kolejno: 6,84% i 4,76%). Najatrakcyjniejszą cenowo pod względem każdej waluty jest oferta kredytowa Deutsche Bank. W banku tym otrzymamy najniżej oprocentowany kredyt złotowy (6,09%), a także w EUR (3,24%) i CHF (4,04%). Poza tym, niskie oprocentowanie kredytu złotowego znajdziemy w Banku Millennium, mBanku i MultiBanku. Dwa ostatnie banki mają także atrakcyjne oprocentowanie kredytu w EUR i USD.

Obok marży banku, w skład oprocentowania wchodzą stawki bazowe. Stawki te, poza rodzajem waluty kredytu różnicuje liczba miesięcy, w ciągu których pozostają one niezmienne. W ofertach banków, najczęściej można spotkać kredyty o trzymiesięcznej stawce bazowej. Dotyczy to zarówno, odnoszącego się do złotych – WIBORU, ale także LIBORU i EURIBORU, odnoszonych do walut obcych. W przypadku kredytów złotowych, na sześciomiesięcznym WIBORZE bazują: BOŚ, BPH, BNP Paribas Fortis, ING, Pekao BH, BGŻ – ten ostatni korzysta także z WIBORU rocznego, a na WIBORZE tylko rocznym bazuje Getin Noble Bank. W przypadku kredytów walutowych, najdłuższym okresem stawki LIBOR i EURIBOR jest sześć miesięcy i ze stawki tej korzystają: BOŚ i BPH.

W kategorii możliwych form rat spłaty kredytu wyodrębnia się raty równe i malejące. Niezależnie od wybranej metody spłaty, każda rata kredytu składa się z części kapitałowej (rata kapitałowa) i części odsetkowej (rata odsetkowa). Spłacając kredyt ratami malejącymi, zapłacimy łącznie niższą kwotę odsetek, w porównaniu do spłaty ratami równymi. Przy ratach malejących, w każdym kolejnym terminie spłaty spłacać będziemy jednakową kwotę raty kapitałowej i malejącą kwotę raty odsetkowej. Jednocześnie istotną zaletą rat równych jest możliwość uzyskania, przy przyjęciu tej metody spłaty, kredytu w wyższej kwocie, aniżeli byłoby to możliwe w przypadku spłaty ratami malejącymi. Wynik oceny zdolności kredytowej, przy ratach malejących odnoszony jest do pierwszej, najwyższej raty. Tym samym, danemu poziomowi zdolności kredytowej możliwe będzie przypisanie wyższej kwoty środków kredytowych, przy spłacie ratami równymi. Choć najczęściej spotykaną metodą spłaty rat kredytu jest metoda rat równych, zdecydowana większość banków dopuszcza opcję spłaty ratami malejącymi, jedynie Polbank wyklucza możliwość spłaty tą ostatnią metodą.

Duże znaczenie obecnie ma wybór waluty kredytu. Niektóre banki ograniczają się wyłącznie do kredytowania w walucie krajowej, jak: Bank Pocztowy, BGŻ, Eurobank, BNP Paribas Fortis, ING, Lukas Bank, Bank Millennium, Pekao SA. Obok waluty krajowej, wiele instytucji bankowych decyduje się udzielać kredytów także w euro. Często też ta ostatnia waluta pozostaje jedyną walutą obcą, w jakiej bank decyduje się udzielać kredytów, co odnieść możemy do: BZ WBK, Deutsche Bank, Raiffeisen Bank. W dalszej kolejności banki oferują kredyty we frankach szwajcarskich i dolarach amerykańskich, choć waluty te są rzadziej spotykane. Dodatkowo mBank i Multibank oferują kredyty walutowe w funtach brytyjskich, a skandynawski Nordea Bank w koronach szwedzkich, norweskich i duńskich.

Oprocentowanie, kwota raty równej i poziom wskaźnika LTV przy kredycie na zakup działki budowlanej.


Bank

Oprocentowanie

Rata*

LTV

PLN

EUR

CHF

USD

PLN

EUR

PLN

EUR

Bank Pocztowy

6,49

-

-

-

1362

-

100%

-

BGŻ

7,03

-

-

-

1395

-

100%

-

BOŚ

6,68

5,19

6,84

4,76

1374

1301

100%

100%

BZ WBK

6,89

3,58

-

-

1387

1207

90%

70%

BPH

9,48

4,35

4,44

4,56

1551

1251

80%

80%

Deutsche Bank

6,09

3,24

4,04

-

1338

1187

70%

70%

Eurobank

6,52

-

-

-

1364

-

90%

-

BNP Paribas Fortis

6,57

-

-

-

1367

-

90%

-

Getin Noble Bank

7,11

5,42

-

-

1400

1314

90%

90%

ING

6,29

-

-

-

1350

-

90%

-

Kredyt Bank

7,05

3,78

4,1

-

1396

1218

100%

85%

Lukas Bank

6,37

-

-

-

1355

-

100%

-

mBank

6,14

3,14

4,29

4,34

1341

1182

80%

90%

Bank Millennium

6,1

-

-

-

1338

-

50%

-

MultiBank

6,14

3,25

4,29

4,34

1341

1188

80%

70%

Nordea Bank

7,49

4,64

4,44

-

1424

1268

100%

90%

Pekao BH

6,78

-

-

-

1380

-

100%

-

Pekao SA

6,28

-

-

-

1349

-

60%

-

Polbank

7,49

4,83

5,04

-

1424

1279

90%

85%

Raiffeisen

6,92

3,84

-

-

1388

1222

50%

50%

*Rata równa, aktualna na dzień 16.04.2010, wyliczona dla kredytu w kwocie 120tys. PLN, przy 10-letnim okresie spłaty.



Aneta Rózga, Marta Kosińska / Expander
Źródło:
Tematy
Nawet 360 zł z Kontem 360° w Banku Millennium

Nawet 360 zł z Kontem 360° w Banku Millennium

Komentarze (0)

dodaj komentarz

Powiązane

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki