Deweloperzy sprzedają coraz mniej. Mieszkania zbyt drogie?

Z danych giełdowych deweloperów wynika, że sprzedają oni coraz mniej mieszkań. Czy jest szansa, że te niebawem zaczną tanieć?

Aż o 11 proc. mieszkań mniej niż przed rokiem sprzedała w I kwartale 2019 roku czternastka giełdowych deweloperów. Gwałtowne - ponad 40-proc. spadki sprzedaży - zanotowali Lokum, Robyg oraz Vantage. Najmocniejszymi wzrostami mogą się zaś pochwalić Archicom oraz Marvipol. 

Liczba sprzedanych mieszkań
Spółka I kw. 2019 I kw. 2018 Zmiana rdr
Archicom 406 257 58,00%
Atal 717 703 2,00%
Budimex Nieruchomości 265 270 -1,90%
Dom Development 926 848 9,20%
Echo Investment 351 344 2,00%
Inpro 186 245 -24,10%
J. W. Construction* 280 426 -34,30%
Lokum Deweloper 89 304 -70,70%
Marvipol Development 302 200 51,00%
Murapol** 939 926 1,40%
Robyg** 472 914 -48,40%
Ronson 174 188 -7,40%
Vantage Development** 152 265 -42,60%
Wikana 76 74 2,70%
RAZEM 5335 5964 -11%
Źródło: PAP na podstawie raportów spółek. * łącznie umowy deweloperskie, przedwstępne umowy sprzedaży i płatne rezerwacje ** spółka notowana na Catalyst

To nie pierwszy kwartał, w którym spada liczba liczba sprzedawanych przez tę czternastkę mieszkań. Biorąc dane dwunastomiesięczne dla każdego z kwartałów okazuje się, że szczyt został zanotowany w I kwartale 2018 roku. W okresie kwiecień 2017-marzec 2018 deweloperzy Ci sprzedali aż 24 824 mieszkań, teraz zaś - w okresie kwiecień 2018-marzec 2019 ledwie 20 763, a więc o 16,4 proc. mniej.

Deweloperzy sprzedają coraz mniej
Deweloperzy sprzedają coraz mniej (Bankier.pl)

Trend spadkowy potwierdzają dane dotyczące kredytów. W styczniu liczba kredytów spadła o 4,9 proc. rok do roku, w lutym zaś aż o 18,4 proc. Rynek jest jednak zróżnicowany. Przykładowo w lutym 2019 roku w przedziale 100-150 tys. zł banki udzieliły aż o 39 proc. mniej kredytów niż przed rokiem. Tymczasem kredytów na ponad 250 tys. zł jest więcej. 

Mieszkań mniej, ale droższe

 Hossa w najlepsze trwa na rynku kredytów wysokokwotowych, które są domeną aglomeracji. Natomiast w czterech przedziałach kredytów mieszkaniowych do 250 tys. zł ujemne dynamiki dotyczyły zarówno liczby, jak i wartości udzielanych kredytów - wyliczał główny analityk Biura Informacji Kredytowej Waldemar Rogowski. Zwraca uwagę, że w pewnym stopniu może to być efekt zakończenia w ubiegłym roku programu "Mieszkanie Dla Młodych". W jakim dużym, to będzie można ocenić dopiero w kolejnych miesiącach.

Więcej wysokokwotowych kredytów oznacza, że nawet mimo spadku ich ogólnej liczby, wartościowo wygląda to nieco lepiej. W styczniu bowiem - zgodnie z danymi BIK - wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych wzrosła rok do roku o 11,9 proc., w lutym spadła zaś ledwie o 4,9 proc. To pozwala wysnuć wniosek, że choć mieszkań kupujemy mniej, to jednak są one droższe.

Ceny wciąż wysokie

Droższe, nie znaczy jednak większe, czy lepsze. Indeks cen mieszkań przygotowany przez urban.one dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” za luty 2019 roku wyniósł 101,27 pkt. To już trzeci miesiąc, gdy utrzymuje się on powyżej 101 pkt, choć dla porównania na początku 2018 roku kształtował się w okolicach 97 pkt. Mieszkania drożeją z jednej strony z powodu mocnego popytu, z drugiej zaś za sprawą wzrostu kosztów po stronie deweloperów. W górę poszły bowiem koszty pracy i materiałów.

Ceny nieruchomości w Polsce
Ceny nieruchomości w Polsce (Bankier.pl)

- Podobnie, jak na świecie (Australia, Chiny), bańka nieruchomościowa nabrzmiała. Brak alternatywnych metod inwestowania, niskie stopy procentowe, załamanie na rynku akcji, oszustwa w ofertach obligacji spowodowały, że inwestorzy, posiadający nadwyżki finansowe potraktowali rynek mieszkaniowy, jako najbezpieczniejsze miejsce do lokowania kapitału. W ten sposób przyczyniając się także do dynamicznego wzrostu cen. W niektórych dzielnicach przekroczył on 40 proc. w ciągu ostatnich trzech lat. Na to nakłada się pogarszająca się sytuacja gospodarek europejskich, w tym najważniejszej dla Polski, niemieckiej - ocenia Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska sp. z .o.o

- Jeśli trend utrzyma się, to z końcem roku będziemy obserwować pierwsze obniżki cen ofertowych, a pod koniec I kwartału kolejnego roku spadek może przekroczyć 10 proc. Z rynku mieszkaniowego wycofała się już znacząca część klientów gotówkowych, a następnym progiem będzie ograniczenie liczby transakcji podpartych kredytami. Banki już zaostrzyły warunki przyznawania kredytów, w tym udział własny - dodaje Kubicki. Kolejnym przełomem mogłaby być zmiana stóp procentowych, RPP jednak twardo stoi na stanowisku, że w najbliższym czasie nie mamy co na to liczyć.

Deweloperzy korzystają na hossy

Deweloperzy budują jednak na potęgę. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego w okresie styczeń-luty 2019 deweloperzy przekazali do użytkowania 19,9 tys. mieszkań, czyli o 16,7 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W tym samym okresie deweloperzy rozpoczęli budowę 20,2 tys. mieszkań, czyli o 5,4 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok temu. Optymistyczny wydźwięk GUS-owskich danych zaburza fakt, że w okresie styczeń-luty 2019 wydano deweloperom pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 24 tys. mieszkań, a więc rok do roku 12,1 proc. mniej. 

Dane dla całej gospodarki, w tym deweloperów
Dane dla całej gospodarki, w tym deweloperów (GUS)

Co ciekawe, wątpliwości co do deweloperów było widać także i na GPW. Po udanych latach 2015-2017 rok 2018 indeks WIG-Nieruchomości zakończył aż 13 proc. pod kreską. I to mimo, że wielu deweloperów śrubowało rekordowe zyski. Efektem są np. bardzo wysokie dywidendy, te z Atala, Dom Development i Lokum mogą nawet osiągnąć dwucyfrową stopę, a więc należą do najwyższych na całej GPW. Inwestorzy giełdowi w końcu zauważyli ten rozdźwięki i od początku 2019 roku WIG-Nieruchomości zyskał już 17,5 proc.

WIG-Nieruchomości złapał drugi oddech
WIG-Nieruchomości złapał drugi oddech (Bankier.pl)

Warto jednak pamiętać, że giełda wycenia nie tyle teraźniejszość, co przyszłość. Idąc tym tokiem myślenia można ocenić, że w 2018 roku inwestorzy bali się spowolnienia, teraz jednak nieco bardziej optymistycznie patrzą na branżę. Czy to oznacza, że w ogóle nie przewidują załamania? Niekoniecznie, spowolnienie wcale nie musi być gwałtowne, a deweloperzy mogą spróbować obronić zdobyte podczas hossy poziomy. Przynajmniej póki RPP nie zacznie podnosić stóp procentowych.

Adam Torchała

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
16 124 bankierkomentuje

Obserwujac rynek, tabelki powyzej oraz spadek sily nabywczej Polakow na zakup mieszkania w duzych aglomeracjach bo wzrosly ceny obstawiam ze dewloperom zacznie MIĘKNĄĆ RURA tak pod koniec roku kiedy sprzedaz znowu bedzie slaba i zaczna sie obnizki cen o min 10%.
Aby w tym samym czasie nie nalozyly sie na to podwyzki stop % bo wtedy obnizki szybko siegna 20% od cen z dzis.

Czy dziwicie sie ze ludzie nie inwestuja juz w mieszkania pod wynajem - ja nie. Efektywna stopa zwrotu po wszystkich kosztach i podatkach dzis to 4% (ktos kto kupil w 2017-2018 ma moze 4.5% a bardzo zadko przekracza to 5%) - te wszystkie reklamy o 7-8% to SCIEMA i OSZUSTWO bo najczesciej liczone sa od cen kupna bez VATu i czesto pomijaja podatki czy czynsz placony do wspolnoty. Deweloperzy stosuja wszelkie triki a skutek tego juz jest taki ze liczba mieszkan do wynajecia w 6 najwiekszym miastach wzrosla o min 30% a w Warszawie to prawie sie PODWOILA.

Ludzie otumanieni przez reklamy deweloperów o 7-8% stopy zwrotu zakupili mieszkanie, wpakowali kasę na grubo w wykonczenie i teraz kiedy kalkulują 7-8% netto stopy zwrotu żądają KOLOSALNYCH cen najmu dlatego mieszkania stoją puste.

Kiedy już postoją puste rok czy dwa cale stado baranów zda sobie sprawę że zostali ORZNIECI przez deweloperów i nic jeszcze nie zarobili bo wciśnięto im bardzo drogi towar na lokalnej górce cenowej. Pomyśla wtedy o opuszczeniu ceny najmu a ci co mają na kredyt aby nie zobaczyli wzrostu stop procentowych bo sie zalamia.

Myślę że wtedy ceny spadną z 20% od dzisiejszych cen i może będzie warto pomyśleć o zakupie. Przy wzrastajacych stopach % pojawia się też ZLICYTOWANI BANKRUCI którym banki zaczną odbierać mieszkania i wystawiać na szybka sprzedaz co też nie będzie powodować wzrostu cen.

WNIOSEK = lepiej się wstrzymać z zakupami bo kupując dziś na górce nie odrobisz tego z najmu w ciągu następnych 3-4 lat (zakladajac 5% stopę zwrotu) bo nie masz gwarancji że znajdziesz lokatora i wynajmiesz non stop przez 4 lata.

LEPIEJ kupić 15% czy nawet 20% taniej za jakiś czas !!! a moze sie tak zdarzy że spadnie jeszcze więcej.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
12 70 bt5

Takie zmuszanie bogatych niskimi procentami na lokaty do kupowania mieszkan to jest miła mojemu sercu metoda komunistyczna. Bo uruchamia to zamrożone środki finansowe w konkretne dobra dostepne dla ludności która za nic nie dostanie kredytu nie mówiąc o zgromadzeniu gotówki. Ale jak to zwykle w Polsce , to system nie działa bo jest tylko częściowo zapożyczony z Zachodu. Zarobki ludności nie pozwalają nawet na ten najem, nie mówiąć o tym że system dopłat dla biednych pracujących do najmu mieszkań jest w Polsce tylko teoretyczny. I to wszytko nie działa jako całość . Bogaci nie są w ciemie bici żeby wykładać gotowiznę na mieszkania które potem by musieli puszczać na wynajem po cenach nie zapewniających przyzwoitego zysku. Bo to co można z tego wyciągnąć realnie czyli 3-4 % to jak na taki nakład kapitałowy i ogólne jednak skomplikowanie biznesu związane ze zdobyciem najwmców, remontami, podatkami, to jest hobby a nie biznes. O koniec , rynek mieszkaniowy w Polsce będzie już tylko szedł po równi pochyłej w dół.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
10 70 bt5

Zarobki, zarobki , zarobki , to klucz rynku mieszkaniowego. Poleccam postudiowac olx , zarobki oferowane 2300 brutto. W tych firmach uciekli Ukraińcy i teraz na gwałt szuka się głupich wśród Polaków, myślą że brak zasiłków dla bezrobotnych w Polsce przymusi ludzi bez grosza do podejmowania żenujących zarobkowo i ogólnie prac. W Polsce nawet nie było bańki na nieruchomościach bo bańka to jest wtedy wg zachodnich standartów kiedy w 3 lata mieskania drożeją min. 50 %. Ostatni raz i jedyny było takie coś w polsce wlatach 2005--2007. Dziś nie nam najmniejszych podstaw, z emigracji kasy się nie zwiezie, kto mógł się zakredytować to jest zakredytowany. Ilość nowych popłatnych miejsc pracy jest na rynku śladowa. Emigranci w Polsce to marzą o kupieniu kotleta schabowego na niedzielę ( widziałem w sklepie mięsnym jak kilkanaście minut dumali czy aby pozwolić sobie na taki wydatek ) a gdzie oni pokupują mieszkania.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
22 5 linspace

Kto poza uczniami/studentami szuka pracy na OLX? To może pójdźmy w drugą skrajność i podajmy średnie zarobki z nofluffjobs ;) .

! Odpowiedz
3 53 marcin321

"Inwestorzy giełdowi w końcu zauważyli ten rozdźwięki i od początku 2019 roku WIG-Nieruchomości zyskał już 17,5 proc."
Czyli jak zwykle Polacy ubierają się na górce

! Odpowiedz
42 12 trooper

Tyle, że nie wiadomo czy to górka czy czy pagórek /przedgórze. Mieszkania w Polsce są nadal tanie w stosunku do Europy. Może poza małymi wyjątkami.

! Odpowiedz
4 41 atari65xe odpowiada trooper

Nie masz racji . Nieruchomości w Polsce (mówię o lepszej lokalizacji nie jakichś peryferiach) są w cenach europejskich/amerykańskich. I to jest absurd.

! Odpowiedz
2 94 beggus

Czas najwyzszy. Te klitki zeby tylko sprzedac jak najwiecej szumnie nazywane apartamentami juz dawno powinny zjechac 20% w dół

! Odpowiedz
41 14 panwitek

Powinny to nie znaczy że zjada w dół.
Póki co jest to i tak jeden z najpewniejszych sposobów inwestowania nadwyżek finansowych i raczej się to nie zmieni.
Może bezie korekta cen 5-10% a potem znowu drożej.
Ja kupię jeszcze jedno mieszkanie za rok-dwa.

! Odpowiedz
40 29 trooper

Ceny mieszkań nie zjadą dopóki ceny najmu nie zjadą a te będą rosły dopóki bezrobocie będzie niskie i płace rosnące. Potrzeba krachu, żeby zatrzymać tę machinę wzrostu cen a kiedy takowy nastąpi - nie wiadomo. Może za rok, może za 10 lat.

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne
LOKUM -5,04% 11,30
2020-04-03 13:31:44
WIG 0,76% 41 532,37
2020-04-03 17:15:01
WIG20 1,00% 1 506,48
2020-04-03 17:15:00
WIG30 0,68% 1 730,87
2020-04-03 17:15:00
MWIG40 0,03% 2 860,32
2020-04-03 17:15:00
DAX -0,47% 9 525,77
2020-04-03 17:37:00
NASDAQ -1,53% 7 373,08
2020-04-03 22:03:00
SP500 -1,51% 2 488,65
2020-04-03 22:08:00

Znajdź profil

Przejdź do strony za 5 Przejdź do strony »

Czy wiesz, że korzystasz z adblocka?
Reklamy nie są takie złe

To dzięki nim możemy udostępniać
Ci nasze treści.