Rajd cen mieszkań w całej Polsce. Nowy raport Bankier.pl

redaktor Bankier.pl

Ostatni kwartał 2019 r. przyniósł gwałtowny wzrost cen mieszkań. Rekordy biją zwłaszcza najmniejsze lokale. Jesienny rajd cen przełożył się na roczne wzrosty dochodzące do 30 proc., nominalnie uszczuplając portfele kupujących nawet o 1600 zł/mkw.

Jak co kwartał, razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu”, redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie. Ceny transakcyjne zarówno mieszkań, jak i gruntów budowlanych, można sprawdzać na bieżąco w naszej sekcji specjalnej „Ceny mieszkań”.

(fot. Marek WisniewskiPuls BiznesuFORUM / )

Ceny mieszkań w Warszawie

Czwarty kwartał 2019 r. na warszawskim rynku mieszkaniowym przyniósł wzrosty średnich cen transakcyjnych w przypadku wszystkich analizowanych metraży w relacji do III kw. Za własne „M” w stolicy trzeba było płacić średnio od 8775 zł/mkw. (mieszkania o powierzchni 40-50 mkw.) do 10 986 zł/mkw. w przypadku największych apartamentów o powierzchni powyżej 100 mkw.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie [zł/mkw.]

Metraż [w mkw.]

IV kw. 2018

III kw. 2019

IV kw. 2019

kdk

rdr

do 35

9 000

9 461

9 761

3%

8%

35-40

8 388

8 984

9 234

3%

10%

40-50

8 443

8 703

8 775

1%

4%

50-60

8 167

8 685

8 867

2%

9%

60-70

8 060

8 559

8 817

3%

9%

70-80

8 121

8 753

8 903

2%

10%

80-100

8 810

9 451

9 451

1%

7%

powyżej 100

9 514

10 759

10 986

2%

15%

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

Największe metraże w ciągu 2019 r. podrożały najmocniej - średnio o 15 proc. (nominalnie 1472 zł/mkw.). Średnio o 10 proc. więcej w relacji do IV kw. 2018 r. kosztowały mieszkania o powierzchni pomiędzy 35 a 40 mkw. oraz 70 a 80 mkw.

Najsłabiej wzrost cen dotknął kupujących mieszkania o powierzchni od 40-50 mkw., które w ciągu roku podrożały średnio o 4 proc.

Ceny mieszkań w Poznaniu

Głębiej do kieszeni w porównaniu z III kw. 2019 r. musieli sięgnąć kupujący mieszkanie w Poznaniu. Najmocniej, aż o 12 proc. (784 zł/mkw.), zwiększyły się w tym czasie kwoty wpisywane w aktach notarialnych sprzedaży mieszkań o powierzchni powyżej 100 mkw. Sporo więcej w IV kw. 2019 r. kosztowały także najmniejsze mieszkania. Te o powierzchni do 35 mkw. podrożały w relacji do III kw. 2019 r. średnio o 8 proc., a w ciągu roku - o 13 proc.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Poznaniu [zł/mkw.]

Metraż [w mkw.]

IV kw. 2018

III kw. 2019

IV kw. 2019

kdk

rdr

do 35

6 557

6 853

7 403

8%

13%

35-40

6 423

6 465

6 622

8%

9%

40-50

6 221

6 553

6 495

1%

6%

50-60

6 191

6 433

6 433

1%

5%

60-70

6 201

6 105

6 105

4%

2%

70-80

6 090

6 221

6 221

4%

6%

80-100

5 507

6 212

6 212

7%

21%

powyżej 100

5 382

5 489

6 166

12%

15%

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

Powyżej 20 proc. w porównaniu z ostatnim kwartałem 2018 r. wzrosły ceny transakcyjne mieszkań o powierzchni od 80 do 100 mkw. Nominalnie za metr kwadratowy takiego mieszkania usytuowanego w Poznaniu trzeba było płacić o 1152 zł więcej.

Ceny mieszkań w Łodzi

Rekordowe wzrosty cen mieszkań, sięgające nawet 30 proc., odnotowano w IV kw. 2019 r. w Łodzi. O tyle w relacji do IV kw. 2018 r. podrożały mieszkania o powierzchni od 35 do 40 mkw. (nominalnie o 1268 zł/mkw.). Płacono za nie średnio 5523 zł/mkw. 

Więcej kosztowały najmniejsze kawalerki, których cena w ciągu roku wzrosła o 24 proc. Kupujący je musieli liczyć się ze średnim wydatkiem 5711 zł/mkw.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Łodzi [zł/mkw.]

Metraż [w mkw.]

IV kw. 2018

III kw. 2019

IV kw. 2019

kdk

rdr

do 35

4 611

5 020

5 711

14%

24%

35-40

4 255

4 663

5 523

18%

30%

40-50

4 441

4 812

5 217

8%

17%

50-60

4 390

4 706

5 053

7%

15%

60-70

4 446

4 735

5 194

10%

17%

70-80

4 841

4 882

4 728

-3%

-2%

80-100

4 503

4 481

4 789

7%

6%

powyżej 100

4 640

4 309

4 572

6%

-1%

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

Na obniżkę cen mogli liczyć za to kupujący mieszkania o powierzchni od 70 do 80 mkw., zarówno w relacji do III kw. 2019 r., jak i IV kw. 2018 r. Metraże te były tańsze odpowiednio o 3 proc. i 2 proc.

Ceny mieszkań we Wrocławiu

Dwucyfrowe wzrosty cen transakcyjnych zanotowano w IV kw. 2019 r. także na wrocławskim rynku mieszkaniowym. W relacji kwartalnej najmocniej podrożały kawalerki o powierzchni do 35 mkw. (średnio o 18 proc.), za które płacono średnio 8618 zł/mkw. W ciągu roku kwoty wpisywane w aktach notarialnych sprzedaży takich mieszkań wzrosły o 23 proc. (nominalnie o 1634 zł/mkw.).

Średnie ceny transakcyjne mieszkań we Wrocławiu [zł/mkw.]

Metraż [w mkw.]

IV kw. 2018

III kw. 2019

IV kw. 2019

kdk

rdr

do 35

6 984

7 285

8 618

18%

23%

35-40

6 510

6 870

7 723

13%

19%

40-50

6 484

6 571

7 006

7%

8%

50-60

6 119

6 258

6 996

12%

14%

60-70

5 786

6 148

6 556

7%

13%

70-80

5 678

6 043

6 769

12%

19%

80-100

5 549

6 077

6 649

9%

20%

powyżej 100

6 000

6 627

6 244

-6%

4%

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

Ponad 20 proc. więcej w porównaniu z IV kw. 2018 r. musieli płacić także kupujący mieszkania o powierzchni od 80 do 100 mkw. w stolicy Dolnego Śląska.

Najmniej w 2019 r. wzrosły ceny transakcyjne największych mieszkań (powyżej 100 mkw.) – średnio o 4 proc. Wpływ na to miała obniżka cen w relacji do III kw. 2019 r., która wyniosła średnio 6 proc.

Ceny mieszkań w Gdańsku

10 000 zł/mkw. wzrosły średnie kwoty, za jakie w IV kw. 2019 r. kupowano najmniejsze kawalerki (do 35 mkw.) w Gdańsku. W aktach notarialnych dotyczących sprzedaży tych metraży wpisywano średnio 9801 zł/mkw. – o 16 proc. więcej niż w III kw. 2019 r. i o 27 proc. więcej w relacji do IV kw. 2019 r.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Gdańsku [zł/mkw.]

Metraż [w mkw.]

IV kw. 2018

III kw. 2019

IV kw. 2019

kdk

rdr

do 35

7 726

8 477

9 801

16%

27%

35-40

7 096

7 417

8 534

15%

20%

40-50

7 092

7 616

7 973

5%

12%

50-60

6 793

7 361

7 637

4%

12%

60-70

6 649

7 022

7 642

9%

15%

70-80

6 777

7 222

7 598

5%

12%

80-100

7 171

7 646

7 874

3%

10%

powyżej 100

6 615

6 355

6 659

5%

1%

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

Dwucyfrowy wzrost odnotowały w ciągu roku ceny wszystkich metraży, za wyjątkiem największych lokali o powierzchni powyżej 100 mkw. Obniżka zanotowana trzy miesiące wcześniej, w III kw. 2019 r. sprawiła, że w skali roku mieszkania te podrożały jedynie o 1 proc. (nominalnie o 44 zł/mkw.).

Ceny mieszkań w Krakowie

Drugi kwartał z rzędu wzrosły ceny wszystkich metraży w Krakowie. W porównaniu z III kw. 2019 r. mieszkania w stolicy woj. małopolskiego podrożały średnio od niespełna 1 do 12 proc.

Do granicy 9000 zł/mkw. zbliżyły się kwoty płacone za kawalerki o powierzchni do 35 mkw. W tym przypadku wzrost był największy. Mieszkania o tym metrażu w ciągu kwartału podrożały o 12 proc., a w ciągu roku - o 21 proc.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Krakowie [zł/mkw.]

Metraż [w mkw.]

IV kw. 2018

III kw. 2019

IV kw. 2019

kdk

rdr

do 35

7 319

7 936

8 853

12%

21%

35-40

7 019

7 251

7 721

6%

10%

40-50

6 521

7 160

7 478

4%

15%

50-60

6 498

7 098

7 199

1%

11%

60-70

6 381

6 702

7 061

5%

11%

70-80

6 628

6 786

6 887

0%

4%

80-100

6 942

7 163

7 334

2%

6%

powyżej 100

6 647

6 871

7 309

6%

10%

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

Kolejny kwartał najbardziej stabilnymi cenami cechowały się mieszkania o powierzchni od 70 do 80 mkw. Były one również najtańsze (średnio 6887 zł/mkw.).

Ceny mieszkań w Lublinie

Najmniejsze mieszkania biją cenowe rekordy także w Lublinie, które w porównaniu z III kw. 2019 r. podrożały średnio o 10 proc. Za lokale o powierzchni do 35 mkw. w ostatnich miesiącach 2019 r. płacono średnio 6459 zł/mkw., zaś za nieco większe metraże (35-40 mkw.) - średnio 6211 zł/mkw. W skali roku przełożyło się to na wzrost na poziomie odpowiednio 18 i 15 proc.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Lublinie [zł/mkw.]

Metraż [w mkw.]

IV kw. 2018

III kw. 2019

IV kw. 2019

kdk

rdr

do 35

5 474

5 893

6 459

10%

18%

35-40

5 419

5 640

6 211

10%

15%

40-50

5 213

5 592

5 599

0%

7%

50-60

5 239

5 442

5 519

1%

5%

60-70

5 087

5 236

5 299

1%

4%

70-80

5 357

5 470

5 498

1%

3%

80-100

5 352

5 452

5 524

1%

3%

powyżej 100

5 282

5 191

5 399

4%

2%

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

Solidarnie po ok. 1 proc. w skali kwartału wzrosły ceny transakcyjne mieszkań o powierzchni od 40 do 100 mkw. W tym czasie niemal nie zmieniły się za to kwoty wpisywane w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży mieszkań o powierzchni od 40 do 50 mkw., które nominalnie wzrosły średnio o 7 zł/mkw. 

Ceny mieszkań w Olsztynie

Najmniejszy wzrost cen transakcyjnych w IV kw. 2019 r. dotknął mieszkań w Olsztynie. Nie oznacza to jednak, że ceny w stolicy woj. warmińsko-mazurskiego nie zmieniły się. Najmocniej – średnio o 8 proc. w porównaniu z III kw. 2019 r. - podrożały lokale o powierzchni od 70 do 80 mkw. Kwoty płacone za nieco większe mieszkania, o powierzchni od 80 do 100 mkw., spadły w tym samym czasie średnio o 2 proc.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Olsztynie [zł/mkw.]

Metraż [w mkw.]

IV kw. 2018

III kw. 2019

IV. 2019

kdk

rdr

do 35

5 117

5 393

5 401

0%

6%

35-40

4 832

4 976

5 237

5%

8%

40-50

4 941

4 934

5 033

2%

2%

50-60

4 892

4 923

5 116

4%

5%

60-70

4 668

4 744

4 933

4%

6%

70-80

4 622

4 613

4 987

8%

8%

80-100

4 452

4 677

4 601

-2%

3%

powyżej 100

4 345

4 624

4 704

2%

8%

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

Nowy rok pod znakiem obniżek cen mieszkań?

Początek 2020 r. przyniósł stabilizację cen mieszkań w całym kraju. Tak przynajmniej wynika z odczytów indeksu urban.one przygotowanego dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu”. Na koniec stycznia 2020 r. indeks urban.one dla całej Polski ustabilizował się na poziomie 103 pkt. W porównaniu do grudnia spadł wzrósł zaledwie o 0,1 pkt., a w relacji do stycznia 2019 r. był wyższy o 2,13 pkt.

Jak zauważa Anna Karaś, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, w Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście nie ma już miejsca na duże wzrosty cen, co potwierdza wyhamowanie sprzedaży mieszkań na tych rynkach.

– Jednak w Poznaniu, Łodzi i mniejszych miastach ceny mogą w tym roku jeszcze wzrosnąć. To m.in. na tych rynkach odnotowano w 2019 r. największy wzrost sprzedaży, a ceny nie zostały jeszcze wywindowane w okolice „progu bólu” – zauważa Anna Karaś.

Kupujący stawiają domy

Impulsem do wzrostu cen w przyszłych miesiącach może być dalsze ograniczanie dostępnych gruntów, wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz ewentualny wzrost stóp procentowych. Zdaniem Michała Kubickiego, prezesa zarządu CMP Center Management Polska, na skokowy wzrost cen kupujący powinni przygotować się w perspektywie 2021 r., gdy zmienią się warunki techniczne dla nowobudowanych mieszkań. Budynki będą musiały być energooszczędne, a to podniesie koszty inwestycji, którymi ostatecznie zostaną obarczeni kupujący.

Szukający własnego „M”, którzy nie zaakceptowali rosnących cen mieszkań, przenieśli swoje zainteresowania na rynek domów jednorodzinnych.

– Ten rynek po czasie stagnacji zaczyna odżywać. Powstają coraz to nowe inwestycje, oferując domy w cenach atrakcyjniejszych niż mieszkania. Przed nami ciekawe czasy, które zweryfikują, kto ma rację i jaki model inwestowania na rynku nieruchomości przetrwa – komentuje Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Wzmożony ruch na rynku wtórnym

W styczniu spadła wartość indeksu urban.one dla grupy dużych miast. Odczyt wyniósł 105,35 pkt. – o 0,13 pkt. mniej niż w grudniu, jednak o 3,12 pkt. więcej niż w styczniu 2019 r.

Szukający wcześniej mieszkań na rynku pierwotnym przenoszą także swoje zainteresowania ku mieszkaniom używanym. Szczególne oblężenie, w opinii analityków z SonarHome, przeżywają te o powierzchni do 60 mkw.

– Wzmożony ruch na rynku mieszkaniowym, szczególnie wtórnym, pokazuje, że klienci nie zareagowali dotychczas na osłabienie tempa wzrostu gospodarki – zwraca uwagę Barbara Bugaj, główny analityk rynku nieruchomości w SonarHome.

Rozbujany popyt w 2020 r. może zderzyć się z kurczącą się podażą. Wpływ na to może mieć m.in. spadająca liczba wydawanych pozwoleń na budowę nowych mieszkań. W 2019 r. urzędy wydały pozwolenia na budowę 22,3 tys. mieszkań, czyli o 11 proc. mniej niż rok wcześniej.

– Stale rośnie także średni czas oczekiwania na wydanie pozwolenia na budowę. W Warszawie deweloperzy muszą czekać średnio 188 dni – mówi Anna Karaś z Cenatorium.

Rosnąca inflacja podniesie koszty kredytów?

Styczeń przyniósł w Warszawie, podobnie jak w innych dużych miastach, stabilizację cen mieszkań. Tym razem Indeks urban.one dla Warszawy osiągnął poziom 103,99 pkt., a więc w porównaniu do poprzedniego miesiąca odnotowano wzrost na poziomie 0,12 pkt. W relacji do stycznia 2019 r. odczyt był o 2,13 pkt. wyższy.

Prognozowana przez ekspertów stabilizacja cen mieszkań wynika także z przewidywań dotyczących działań Rady Polityki Pieniężnej w zakresie stóp procentowych. Choć zdaniem ekspertów, stopy procentowe do końca 2020 r. powinny utrzymać się na dotychczasowych poziomie, pojawia się pytanie, jak RPP zareaguje na budzącą obawy inflację, która w styczniu wyniosła 4,4 proc. i przekroczyła akceptowalny próg.

– Rada Polityki Pieniężne obecny wzrost inflacji traktuje jako przejściowe zjawisko i do końca 2020 nie podniesie stóp procentowych. Kredyt ze stałym oprocentowaniem na ten moment jest droższy niż ze zmienną stopą. W takiej sytuacji i przy tej retoryce prowadzonej przez RPP zaciągnięcie takiego kredytu będzie droższym rozwiązaniem. Z drugiej strony jednak, jeśli ktoś chce mieć na pięć lat zagwarantowany koszt kredytu, to kredyt ze stałym oprocentowaniem jest rozwiązaniem wartym rozważenia – komentuje Radosław Okulski, property finance manager w Santander Bank Polska.

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie [zł/mkw.]

Metraż [w mkw.]

IV kw. 2018

III kw. 2019

IV kw. 2019

k/k

r/r

do 35

9000

9461

9761

3

8

35-40

8388

8984

9234

3

10

40-50

8443

8703

8775

1

4

50-60

8167

8685

8867

2

9

60-70

8060

8559

8817

3

9

70-80

8121

8753

8903

2

10

80-100

8810

9312

9451

1

7

powyżej 100

9514

10759

10986

2

15

Źródło: Raport o cenach mieszkań Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i Cenatorium

Marcin Kaźmierczak

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
11 59 etre

Rajd będzie trwał nadal tylko w obecnej sytuacji zmieni kierunek na południe.

! Odpowiedz
11 73 czadfad

Gratuluje wszystkim kupującym na szczycie bańki

! Odpowiedz
4 58 no_comment

A może mieszkania i złoto nie drożeją tylko tanieją bilety narodowego banku polskiego?

! Odpowiedz
8 25 detektorjusia

No to odwracamy wykresy o 180 stopni i... jedziemy dalej! Powodzenia flipperzy, zostaliście z gorącymi kartoflami, tylko nie biegać pod Sejm że "bank mnie oszukał"!!!

! Odpowiedz
3 7 detektorjusia

Notowane w Euro, Dolarach, Funtach itp. też drożeją.

! Odpowiedz
10 80 detektorjusia

No to odwracamy wykresy o 180 stopni i... jedziemy dalej! Powodzenia flipperzy, zostaliście z gorącymi kartoflami, tylko nie biegać pod Sejm że "bank mnie oszukał"...!!!

! Odpowiedz
21 11 bt5

Jak patrzę na zdjęcię pana redaktora to odczytuje taki lekki ubaw w stylu wyrazu twarzy pani z wiadomości TVPiS.

! Odpowiedz
13 84 marcinkrakow

A kogo dzis obchodzi 4. kwartał 2019 roku? Od marca Ukraińcy wyjeżdżają do Niemiec, ale przede wszystkim mamy koronawirusa. Sytuacja zmieniła się o 180 stopni!

! Odpowiedz
2 9 piotr2019

Warto zestawić te dane z danymi NBP za III kw. 2019 r. Według NBP w przypadku Warszawy i dużych mieszkań (pow. 80m2) na rynku wtórnym przez rok średnie ceny transakcyjne spadły o ponad 10%, zaś liczba transakcji spadła o prawie 80%. Na rynku pierwotnym liczba transakcji jest podobna jak rok wcześniej, zaś ceny wzrosły o ok. 5%. Tu autor nie podaje liczby transakcji. Według danych NBP w III kw. 2019 r. średnie ceny największych mieszkań (pow. 80m2) na rynku wtórnym wynoszą 8326 zł/m2, zaś na rynku pierwotnym 9769 zł/m2. Klucz to wyjaśnienia tych różnic to prawdopodobnie liczba transakcji w danym przedziale, albo inne dane. W tym kontekście należy oceniać wniosek, że Warszawie "Największe metraże w ciągu 2019 r. podrożały najmocniej - średnio o 15 proc. (nominalnie 1472 zł/mkw.).".

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 6 kmierz

Ciekawe, prawda? Dwa różne raporty (statystyki) i tak znacząco różne. Tak naprawdę, oba to do pewnego stopnia dezinformacja. Niech upublicznią całą próbkę to każdy wyciągnie wnioski sam. Ale tego nie robią, ciekawe czemu...? ;)

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne