Ceny nieruchomości będą rosły w nieskończoność!?

Ceny nieruchomości będą rosły w Polsce w nieskończoność! Co roku przynajmniej o 10 – 15 procent. Krańca tych podwyżek nie widać, dlatego warto się spieszyć i już teraz zaciągnąć kredyt! Jutro może być za późno i ktoś może nas wyprzedzić. Kto się spóźni, do końca życia będzie mieszkał z rodzicami lub wynajmował mieszkanie… Tak w skrócie można streścić część medialnych doniesień. Czy rzeczywiście ceny nieruchomości będą rosły do końca świata i jeden dzień dłużej?

Chociaż to pytanie wydaje się absurdalne, to słuchając wypowiedzi analityków można stwierdzić, że to jedyny scenariusz, jaki nas obecnie czeka. Niezmiennie się twierdzi, że ceny mieszkań będą wciąż szybko rosły. Coś w tym musi być, bo rzeczywiście w ślad za kolejnymi wypowiedziami ceny rosną jak na drożdżach. Z miesiąca za miesiąc płacimy więcej za mieszkania, za działki, za domy. Kierunek jest tylko jeden – do góry. Przytaczane argumenty sprawiają wrażenie obiektywnych. Budowlańcy wyjechali, ceny materiałów rosną, brak planów zagospodarowania przestrzennego, Euro 2012, mała podaż mieszkań. To owszem, wszystko prawda. Każdy z tych powodów z osobna i wszystkie razem przyczyniają się do wzrostu cen. Czy jednak w tym momencie wciąż warto spieszyć się z kupnem własnego M? Osoby, które kupiły nieruchomość kilka lat temu mogą się tylko cieszyć z ogromnych zysków. Czy jednak takie wzrosty powtórzą się jeszcze? Czy za wszelką cenę warto wskakiwać teraz do tego pociągu i spłacać wysokie raty przez kolejne 50 lat? To bardzo ważne pytanie, a podejmowanie decyzji pod presją doniesień medialnych może mieć daleko idące konsekwencje. Dlaczego?

Bank ANB Amro ostrzega, że rosnące koszty kredytu mogą zapoczątkować kryzys na rynku nieruchomości w skali globalnej. Zwiększenie stóp procentowych przez kolejne banki centralne już teraz zaczyna mocno rzutować na wzrost obciążeń finansowych gospodarstw domowych zadłużonych z tytułu posiadanych kredytów hipotecznych. Dużo wskazuje, że złe czasy dopiero nadchodzą. Wzrost oprocentowania to nie tylko wyższe wydatki na obsługę długu. To również brak napływu świeżych pieniędzy, które utrzymywały ceny na danym poziomie. To ważne, bo rynek nieruchomości bardzo przypomina giełdę. Tak jak indeksy zwyżkują dzięki napływowi gotówki od coraz mniej doświadczonych inwestorów skuszonych kilkusetprocentowymi zyskami, tak i ceny nieruchomości biją kolejne rekordy tylko wtedy, kiedy jest świeży dopływ nowych środków. Problem w tym, że to wszystko odbywa się w większości za pożyczone pieniądze od banków. Dodajmy, że chodzi o bardzo duże pieniądze. Czy zatem rynek nieruchomości aż tak różni się od giełdy, że można na nim grać za pożyczone pieniądze? Odpowiedź na to pytanie może być znana już niedługo.

Problemy mogą się zacząć w Wielkiej Brytanii, bo tam ceny nieruchomości są najbardziej przeszacowane. Już od dziesięciu lat prognozowano znaczący wzrost cen nieruchomości na tym rynku, wynikający głównie z nadwyżki popytu nad podążą nowych mieszkań. Jednak to nie popyt jest tutaj najważniejszy. Dla stabilności rynku równie istotna jest wysokość stóp procentowych banku centralnego. A te cały czas rosną.

Utrzymująca się od kilku lat tendencja spadkowa stóp procentowych w skali globalnej została teraz odwrócona. Coraz częściej mówi się, że wzrost rzeczywistych stóp procentowych może za chwilę zachwiać stabilnością ekonomiczną wielu gospodarek. Takie analizy były do tej pory uważane za przejaw skrajnego pesymizmu. Jednak gdyby się sprawdziły, to bardzo prawdopodobna będzie korekta cen na rynkach nieruchomości w skali globalnej.

Banki centralne 30 państw należących do Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD) podniosły swoje stopy procentowe do poziomu nie notowanego od 2001 roku. Jednocześnie, rentowność papierów rządowych w USA, będąca jednym z głównych wyznaczników wpływających na koszt kredytów udzielanych przez banki komercyjne, również niebezpiecznie zwiększyła się w ostatnich dniach. Rynek nieruchomości mieszkaniowych w USA jest jednak bardziej stabilny niż rynek Wielkiej Brytanii, dlatego obawy związane z zachwianiem cen na tym rynku nie są aż tak duże. Z analiz przeprowadzonych w kwietniu tego roku przez wspomniany bank ABN Amro wynika, że wartość nieruchomości w Wielkiej Brytanii przeszacowana jest o około 50%, podczas gdy w USA nieruchomości mieszkaniowe sprzedawane są po cenie o 25% wyższej, niż faktyczna ich wartość. Brzmi groźnie, jednak wystarczy spojrzeć kilkanaście lat wstecz, żeby zobaczyć, że korekty cen nieruchomości zdarzały się w przeszłości już wielokrotnie. Zawsze w tle występował gdzieś problem sektora bankowego

Czy taki scenariusz mógłby się wydarzyć w Polsce? Czy ceny będą spokojnie rosły dalej, pobijając kolejne rekordy? Czy też wzorem giełdy, ustanowione będą indeksy CMK (cena metra kwadratowego) kolejnych miast – CMK-Warszawa, CMK-Kraków, które będą pobijały kolejne rekordy? Gdyby wierzyć medialnym doniesieniom taka sytuacja jest bardziej niż pewna. Jednak zawsze w takich przypadkach zapomina się, że wszystkie te wzrosty są na kredyt. Co to oznacza? Że barierą wzrostu jest i pozostanie zdolność kredytowa Polaków. Zwłaszcza tych, którzy dopiero teraz wchodzą na ten rynek z chęcią kupna mieszkania. Można śmiało założyć, że nie są to najbogatsi, którzy nagle spostrzegli, że mają dobrą zdolność kredytową, którą warto wykorzystać. Wbrew rzucanym zaklęciom, ceny mieszkań w Krakowie i Warszawie już tak szybko nie rosną. Jeśli w ogóle się zmieniają, to jest to raczej efekt wyższych cen na obrzeżach miast. Jednak i tutaj potencjał wzrostowy powoli się wyczerpuje.

Co to w praktyce oznacza? Moim zdaniem na cenę mieszkania nie będą miały już takiego wpływu rosnące ceny materiałów budowlanych czy robocizny. Deweloperzy bardzo chcieliby przerzucić te koszty na kupujących, jednak ci ostatni są ograniczeni zdolnością kredytową, która nie jest przecież z gumy. Banki co prawda wydłużają okres spłaty, jednak ma to coraz mniejszy wpływ na wysokość raty kredytu. Efekt? Brak dopływu świeżej gotówki i zahamowanie wzrostu cen tam, gdzie były już wyśrubowane. Dalszy wzrost cen jest możliwy jedynie w przypadku zwiększenia się zdolności kredytowej. A na to w tym momencie mają największy wpływ stopy procentowe i to one właśnie będą dyktowały dostępność do kredytu, a zatem i maksymalną kwotę, jaką bank jest skłonny pożyczyć klientowi. Co prawda kwota ta będzie rosła w ślad za wyższymi pensjami, jednak obecna sytuacja, gdzie rosną pensję, a inflacja pozostaje w miejscu, należy już chyba do przeszłości. Czyli to, co pracownik wywalczy u pracodawcy, w jakiejś części będzie musiał oddać przy spłacie droższego po wzroście stóp procentowych kredytu.

Ceny będą zatem rosły, jednak ten wzrost będzie już stabilniejszy i raczej bardziej związany z inflacją i wzrostem wynagrodzeń, niż wzrostem cen materiałów budowlanych, robocizny, czy wyobraźnią sprzedających na temat wartości ich nieruchomości. Dlaczego? Bo po prostu nie znajdzie się w końcu nikt, kto będzie w stanie sprostać cenowym żądaniom. Kupujący poruszają się przecież w granicach maksymalnej kwoty kredytu, wyznaczonej przez ich zdolność kredytową. W tym momencie jest ona największa, bo banki pobierają niskie marże, pensje są coraz wyższe, a stopy nawet po ostatniej podwyżce pozostają na niskim poziomie. Co się jednak stanie, kiedy inflacja pójdzie w górę? Nawet jeśli dotychczasowi kredytobiorcy poradzą sobie ze spłatą kredytu, to kto będzie kupował powstające mieszkania za taką samą, wysoką cenę, przy znacznie wyżej oprocentowanych kredytach? Zagraniczni inwestorzy liczący na dalsze wzrosty? To możliwe, chociaż bardziej prawdopodobne jest to, że bardziej zajęci będą kupowaniem nieruchomości w swoich krajach, bo perspektywy wzrostu mogą być tam wówczas znacznie lepsze.

Podsumowując można stwierdzić, że ceny nieruchomości owszem, będą cały czas rosnąć, jednak nie należy traktować pojawiających się w mediach informacji o wzrostach cen jako prawdy objawionej. W tym momencie siłą rzeczy znaleźliśmy się na granicy możliwości finansowej potencjalnych kupców i tego faktu nie zmienią ani rosnące żądania cenowe pracowników, ani spekulujący cenami materiałów budowlanych, ani nawet Euro 2012. Nieruchomości były i pozostaną dobrą lokatą kapitału, jednak należy się liczyć, że wzrosty nie będą już tak spektakularne, a niektóre lokalizacje już teraz są znacznie przewartościowane. Dlatego jeśli ktoś kupuje mieszkanie dla siebie i mieszka w mieście, które ma za sobą największe wzrosty, być może zamiast gorączkowo myśleć o kredycie na 50 lat, powinien trochę ostudzić emocje. Wszystko zgodnie ze starą zasadą, że pośpiech jest złym doradcą. Zwłaszcza kiedy jesteśmy, jak niektórzy sądzą, w szczycie spekulacyjnej bańki…

Michał Macierzyński, analityk Bankier.pl
Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 ~ja

nareszcie jakiś sensowniejszy (niesponsorowany) artykuł n.t. rynku nieruchomości

! Odpowiedz
0 0 ~slowfox

Powyższe nie uwzględnia rynku nieruchomości komercyjnych, a te mają niebagatelne znaczenie dla ogólnej sytuacji branży. Rozwój gospodarczy powoduje ogromny popyt na biura, a z tym jest bardzo kiepsko, przynajmniej w dużych miastach. Wystarczy porozmawiać z agencjami. Jeszcze dwa lata temu problem nie istniał. Dziś ceny wynajmu poszły w górę, a wynajęcie czegoś przyzwoitego (lokalizacja, parkingi) graniczy z cudem. Centrum Warszawy jest na razie nie do "ruszenia" - brak planów zagospodarowania - a z tych obiektów, które są na ukończeniu ponad połowa jest wynajęta na długo przed oddaniem budynku do użytku. I tak będzie jeszcze długo, bo nie każda firma może wynieść się w Aleje Jerozolimskie pod Ursus. Czytając zapowiedzi wejścia na polski rynek kolejnych gigantów branży np finansowej, nabieram pewności, że popyt na biura będzie rósł jeszcze długo.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~To wszystko jest prawdą , al

Musimy powiedzieć o jednym , jeśli chodzi o kondycje spłaty kredytu hipotecznego to wszystko co jest w tym artykule jest prawdą , ale zapomiano o jednym pensje w Polsce nie są jeszcze porównywalne jak u staryczch członków UE , A to żutuje na perspektywe spłaty kredytu . Wiadomo że wynagrodzenia w POlsce nie są zrównane z krajami UE daje to wielką nadzieje na to że będziemy mieli przypłw srodków które będą wcześniej czy później w naszych angażach o prace , zauważmy jedno naród Polski jest mocno zadłużony i taki jest fakt .Martwił bym się bardziej o koszty z utrzymaniem życia w naszym Kraju !! Są takie same jak u strarych członkach U,E
Problem jest w tym że od dłuższego czasu już tak żyjemy i zaciągamy kredyty konsumcyjne , które mogą być bardzo dużym obciążeniem finansowym dla każdego z nas . (popżez to że artykuły w Polsce są UE a zarobki z czasów demoludu)
Przez długi okres czasu Naród nie miał możliwości praktycznie stwożenia sobie zabespieczenia finansowego na stare lata , i niema się co dziwić że w przypadku kiedy nieruchomości się stały lokatą jakiś oszczędności (bo kredy jest w tym przypadku też formą oszczędności)
każda rata spłacona jest to wykupienie m2 którego z czasem można sprzedać z dużym zyskiem
Porównanie do problemów Angli jest o wiele za wczesne , ceny neiruvhomości wyższe , koszty życia wyższe , natomiast pensje już unormowane i tam juz się nic nie zmieni , jak narazie z tąt spłata kredytów jest uciążliwa dla ich gospodarstw domowych .
Pozdrawiam Mario

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~confused

mam swoje 32m2 ale zal mi sie pozbywac, z drugiej strony jednak powiekszyl bym to chetnie na cos w podobnej okolicy, bo super mi sie tam mieszka. Doradzcie cosik !

! Odpowiedz
0 0 ~rosol

w pewnych krajach europy, nie powiem jakich (w kazdym badz razie po stronie zachodniej), ceny sa nizsze o polowe niz w naszych wspanialych miastach, gdzie ulica to ser szwajcarski, gdzie zarabia sie (srednio) b.b. przecietnie.

Kiedys sie zastanawialem, dlaczego polak ma tak zle konotacje (glupek) w duzej czesci swiata. teraz juz wiem, polak po prostu potrafi.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~piotr

245 EURO/m2 - Średnia cena GRUNTU budowlanego podmiejskiego w starej UNII


GRUNTY podmiejskie pod budownictwo niskie mieszkalne/Okolice Miast/ :

- 245 EURO/m2, dla miast powyżej 1.000.000 mieszkańców, do ok. 20 km od granicy miasta. Każdy dodatkowy kilometr powyżej 10km(baza) od granicy miasta powoduje spadek, poniżej wzrost o ok. 2÷5 EURO/m2 ceny GRUNTU, dla Strefy bezpośredniego wpływu tego miasta


- 225 EURO/m2, dla miast 500.000÷1.000.000 mieszkańców, do ok. 15 km od granicy miasta. Każdy dodatkowy kilometr powyżej 8km(baza) od granicy miasta powoduje spadek, poniżej wzrost o ok. 2÷5 EURO/m2 ceny GRUNTU, dla Strefy bezpośredniego wpływu tego miasta


- 195 EURO/m2, dla miast 250.000÷500.000 mieszkańców, do ok. 10 km od granicy miasta. Każdy dodatkowy kilometr powyżej 5km(baza) od granicy miasta powoduje spadek, poniżej wzrost o ok. 2÷5 EURO/m2 ceny GRUNTU, dla Strefy bezpośredniego wpływu tego miasta

Oprócz Niemiec Wschodnich i Berlina



1. Prognozowany Wzrost ceny GRUNTU budowlanego podmiejskiego w starej Unii przez najbliższe 10lat ok. 4% średniorocznie, tj. np.
245 EURO/m2 * 1,04^10 = 245 * 1,48 = 363 EURO/m2.
W latach 2007-2010 ok. 4,5% rocznie.

2. Ceny w Polsce GRUNTU budowlanego podmiejskiego wzrosną 3-4razy i osiągną w ciągu 10 lat poziom ok. 70% cen unijnych tj. np.:
WARSZAWA: 245 EURO/m2 *1,04^10 * 0,70 = 254 EURO/m2,
WROCŁAW, KRAKÓW: 225 EURO/m2 *1,04^10 * 0,70 = 233 EURO/m2


3. Udział kosztu GRUNTU budowlanego w Kosztach Inwestycji w starej Unii to


35÷55% = koszt gruntu / koszt budowy + koszt gruntu. Niższe parametry udziału, dla GRUNTÓW podmiejskich tj. 35-45%.
___________________________________________________________________


Sprzedaż prywatnych działek nie podlega VAT
(Dziennik/11.06.2007)
Nabycie działek rolnych przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, podział ich i sprzedaż jako działek budowlanych nie podlega VAT. Taka jest treść wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego, do którego dotarł "The Wall Street Journal Polska". Orzeczenie (sygn. I FSK 603/06) przesądza, że błędne jest stanowisko fiskusa, zgodnie z którym sprzedaż choćby jednej z wydzielonych działek budowlanych, to już działalność gospodarcza podlegająca VAT.

W rozstrzygniętej przez NSA sprawie chodziło o interpretację Urzędu Skarbowego z Olsztyna, do którego zwrócił się Henryk G. Na początku lat 90. kupił dwie działki rolne. Po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego uzyskały one status działek budowlanych. W latach 2004 - 2005 właściciel podzielił je na 93 części, ale ciągle wykorzystywał je do celów rolnych. Urząd Skarbowy z Olsztyna uznał, że sprzedaż działki będzie działalnością gospodarczą rodzącą konieczność zapłaty VAT. Wskazał na art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, mówiący, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, także rolników i osób wykonujących wolne zawody, także wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy. Stanowisko to podzieliła Izba Skarbowa i Wojewódzki Sąd Administracyjny.

Wyrok tego ostatniego uchylił NSA, do którego rolnik złożył skargę kasacyjną. W uzasadnieniu NSA powołał się na przepisy unijne, które zdaniem sądu mają zastosowanie w sprawie. Sąd przyznał, że VI Dyrektywa o VAT pozwala na uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie zawiera transakcje związane z działalnością gospodarczą, w szczególności dostawę działek budowlanych. Czynności te powinny być jednak związane z działalnością gospodarczą.(...)

Według NSA uzasadnione jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników, nawet jeżeli wykonują czynności dostawy towarów, jeżeli dokonują sprzedaży majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży. Zdaniem sądu, warunkiem uznania danej osoby za podatnika jest jej stałe zaangażowanie w prowadzoną działalność gospodarczą. Sąd zwraca uwagę, że podstawową zasadą obowiązującą w VAT jest zasada neutralności tego podatku dla podatnika. Podatnik musi mieć zagwarantowaną możliwość odzyskania podatku naliczonego. Ponadto zgodnie z wyrokiem ETS (C-415/98) podatnik, który nabywa składnik kapitału w celu wykorzystania go zarówno w celach gospodarczych, jak i prywatnych może go zachować w całości w majątku prywatnym i wyłączyć go z opodatkowania.(...)

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~Inwestor

NOWE MIESZKANIE, czy kupno GRUNTU i budowa DOMU

PRZYKŁAD dla okolic WROCŁAWIA:

Aktualizacja 02.06.2007r.(poprawiono błędy)

NOWE MIESZKANIE z BALKONEM lub TARASEM i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM, cena 8650÷9950zł/m2 (średnia 9300zł/m2 na I kw.2007), a przewidywania rynku mówią, że koszt nowych mieszkań wzrośnie w następnym roku do średnio 10000zł/m2 !!!(9400zł/m2 bez garażu, balkonu).

Nie porównuję APARTAMENTÓW w cenach I kw. 2007r. 10450÷14950zł/m2, bo to jest tak znacznie różniący się segment rynku nieruchomości, że ich porównywanie z NOWYM DOMAMI JEDNORODZINNYMI byłoby niesłuszne.

Ktoś może się zastanawiać, dlaczego porównano NOWE MIESZKANIE, z NOWYM DOMEM?.

Odpowiedź:
Bo na NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ nie można budować starych, tylko NOWE DOMY!!!. Z punktu widzenia porównywalności alternatyw inwestycyjnych jest to najsłuszniejsze. Nie znaczy to, że nie można dokonywać innych porównań.
Jest trudno wyobrażalne, aby osoba fizyczna była w stanie budować budynki mieszkalne wielorodzinne w zabudowie średniowysokiej lub wysokiej, choć nie znaczy to, że jest to niemożliwe. Osoby fizyczne mogą za to budować DOMY mieszkalne w zabudowie niskiej.


Przeprowadźmy analizę opłacalności inwestycji.

Przykład:

Porównuję Wrocław:
Parametry są b. regionalne!!!

1. zakup MIESZKANIE NOWE WYKOŃCZONE 90m2 z balkonem lub tarasem i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM ( koszt garażu w cenie m2 mieszkania uwzględniono) na I kw. 2007r.:
CM = Cena MIESZKANIA 90m2 = 90m2*9300zł/m2= 837.000zł

Cena MIESZKANIA na I kw. 2008r., przyjęto 8% wzrost cen:
CM(2008)=CM*1,08=837.000*1,08=903.960zł przyjęto dalej 900.000zł

2.Budowa Dom TRADYCYJNY 120m2 w cenach materiału i robocizny 2007r. i cenie działki ok. 245-445 zł/m2(średnia 345zł/m2), odległość od granicy miasta ok.5km wynosi:

120m2* ((BUDYNEK (2850÷3450)zł/m2+DZIAŁKA (1700÷2900)zł/m2)) = ok. 546.000÷762.000zł

Wartość środkowa DT = 654.000 zł

BAZA dla Wrocławia - odległość działki ok.5km od granicy miasta

Ceny GRUNTU koniec 2007r. w dobrych lokalizacjach 245÷445zł/m2 (średnia 345zł/m2).
Koszt DZIAŁKI w przeliczeniu na powierzchnię użytkową DOMU = 1700÷2900zł/m2,

tj. (Pow. Działki w m2 * cena działki zł/m2) : (Pow. użytkowa domu) = 1700÷2900zł/m2


3. Budowa Dom GOTOWY 120m2 cena 2400÷2700zł/m2, alternatywa do budownictwa tradycyjnego w cenach 2007r. i cenie działki ok. 245-445 zł/m2(średnia 345zł/m2) wynosi:

120m2* ((BUDYNEK (2400÷2700)zł/m2+ DZIAŁKA (1700÷2900)zł/m2)) = ok. 492.000÷672.000zł

Wartość środkowa DG = 582.000 zł

Co z tego wynika:

Inwestujemy w DOM/oboje rodzice pracują/ zamiast w MIESZKANIE

KOSZTY DODATKOWE DOM ( koszty DOM, pomniejszone o koszty operacyjne Mieszkanie):

1.Większy podatek od nieruchomości o 300 zł/rocznie

2.Większy koszt dojazdów /zakup drugiego NOWEGO samochodu + koszty dodatkowe za paliwo pierwszego i NOWEGO auta:

250*30*(0,70+0,30)zł/km + 250* 30*0,30zł/km= 10000zł/rocznie:

a = 250 dni (dni robocze)
b = 2*15km = 30 km liczba kilometrów dziennie/tam i z powrotem/
UWAŻAĆ!!! Na ten parametr, bo może on NAS finansowo powalić z nóg, dobić
c = (0,70 +0,30)zł/km koszt (amortyzacja samochodu + paliwo na 1km)
d=0,30zł/km koszt samego paliwa dla pierwszego auta

KAŻDY dodatkowy KILOMETR powyżej 5km(baza) odległości do miasta kosztuje rocznie niemniej niż:

Kd(1km)=250*1km*2*(0,70+0,30)zł/km + 250* 1km*2*0,30zł/km=650zł/km!!! - rocznie

3. Analizy rynkowe wykazały, że dojazdy do miast do ok. 7÷10km, czyli ok. 2*10min dziennie dodatkowo, nie wywołują - alternatywnych kosztów naszego czasu. Nie przeliczamy jego wartości. Wręcz przeciwnie często są to momenty, w których możemy coś spokojnie przemyśleć, zapalić papierosa, posłuchać muzyki, tak naprawdę wyluzować się, przed stresem w pracy, bądź bujnym życiem rodzinnym.

4. Większy fundusz remontowy w stosunku do funduszu nowego mieszkania o ok. 1700zł/rocznie (utrzymanie domu w stanie niepogorszonym więcej kosztuje jak mieszkania)

5. Koszty ogrzewania: takie same lub niższe
Jeżeli:
- więźby dachowe wysokość 240mm-300mm są wypełnione wełną mineralną 200-240mm,
- płyta fundamentowo; stropy są odpowiednio zaizolowane, materiał izolacyjny sypki wpompowany pneumatycznie w stropy, to koszt roczny ogrzewania budynku o pow. 120m2 jest porównywalny z kosztem ogrzanie mieszkania 90m2, z tą różnicą, że w lecie w takim domku mamy przyjemny chłód.

6. Nie mamy kosztów administracyjnych, zarządzania tak jak dla mieszkania, ale musimy sami się o wszystko martwić. Wpływ jego w ten sposób uwzględniono

7. Nie ma kosztów POSTOJOWEGO MIEJSCY GARAŻOWEGO w wysokości: 60÷100zł/miesięcznie(720÷1200zł/rocznie, średnia 960zł/rocznie)

Łącznie koszty dodatkowe Kd = 300 + 10000+ 1700 - 960 = 11.040zł/rocznie,
przyjęto dalej 11.000zł/rocznie

WARTOŚĆ BIEŻĄCA kosztów dodatkowych Wb(Kd) szeregu płatności 11000zł/rocznie, dla przyjętego kosztu kapitału 7,5%(stopa dyskontowa 1,05 po uwzględnieniu 2,5% wzrostu rocznego parametru Kd) wynosi: Wb= 20*11000zł = 220.000zł( dla odległości od miasta max.5km).

WARTOŚĆ BIEŻĄCA każdy dodatkowy KILOMETR
WbK(1km)= 20*650zł/km=13.000zł/km

I. Dom Tradycyjny 120m2 z kosztem działki, ok.5km od granicy miasta łącznie jest tańszy od MIESZKANIA 90m2 z POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM i balkonem lub tarasem o:

CM - DT =900.000 - 654.000 = 246.000zł

Po korekcie wartością Wb=220.000zł, Dom TRADYCYJNY jest tańszy o 26.000zł !!! od MIESZKANIA90m2.

CM - DT - Wb = 26.000zł

I to są NASZE oszczędności = 26.000zł, Dom TRADYCYJNY z działką gruntu
+ NOWY samochód średniej klasy dożywotnio i paliwo na dwa samochody też dożywotnio!!!!

II. Dom GOTOWY 120m2 z kosztem działki łącznie, ok.5km od granicy miasta jest tańszy od MIESZKANIA 90m2 z GARAŻEM i balkonem lub tarasem o:

CM - DG =900.000 - 582.000 = 318.000zł

Po korekcie wartością Wb=220.000zł, Dom GOTOWY jest tańszy o 98.000zł !!! od MIESZKANIA90m2 z GARAŻEM.
CM - DG - Wb = 98.000zł

I to są NASZE oszczędności = 98.000zł , Dom GOTOWY z działką gruntu
+ NOWY samochód średniej klasy dożywotnio i paliwo na dwa samochody też dożywotnio!!!!

PRZYKŁAD: odległość od granicy miasta 5km= 5km(baza) + 0km(dodatkowo), DOM w Technologii Tradycyjnej

Wtedy, Wb(Kd)=220.000zł + 0km*13.000zł/km

Ponieważ: CM-DT-Wb(Kd)>0 Inwestycja jest nadal opłacalna

900.000 - 654.000 - 220.000=26.000zł to zakup działki w cenie 245÷445zł/m2(średnia 345zł/m2) i wybudowanie domu jest opłacalne, ale leży już praktycznie na granicy opłacalności. Proponuję nie przekraczać odległości 10km od granicy miasta, a te 26.000zł ok. 7%(średniej wartości kosztu budowy domu tradycyjnego w wysokości 120m2*3150zł/m2=378.000zł), potraktować jako margines bezpieczeństwa lub kwotę potrzebną na pokrycie kosztów przygotowania procesu inwestycyjnego i osobistego nadzoru procesu inwestycyjnego. Lokalizacje ze szkołą podstawową i przychodnią rozważyć indywidualnie, rynek preferuje takie lokalizacje.

Jeżeli: CM-DT-Wb(Kd)<0 ze względu na odległość np. 10km=5km(baza) + 5km(dodatkowo),
900.000 - 654.000 - (220.000 + 5*13.000)=-39.000zł to o taką wartość należy POMNIEJSZYĆ cenę gruntu, a po uwzględnieniu przykładowego marginesu bezpieczeństwa wartość pomniejszająca wynosi ok. 26.000+39.000=65.000zł

Okres realizacji budowy DOMU GOTOWEGO 3÷6 Miesięcy

Wniosek. Nastąpi eksplozja pozwoleń na budowę domów mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej, bliźniaczej i szeregowej. Dojdzie do arbitrażu cenowego. KOSZTY DZIAŁEK bliskich dużym miastom będą rosły bardzo szybko do momentu uzyskania równowagi dynamicznej alternatyw. Jeżeli ceny nowych Mieszkań we Wrocławiu wzrosną o 8%(w kalkulacji przyjęto 8%), to ceny podwrocławskich GRUNTÓW będą wynosić ok. 245÷445zł/m2( średnia 345zł/m2).

Inwestorzy nie powinni przekraczać odległości max. 7-10km od granicy miasta Wrocławia!!!(Dla zachodniej strony Wrocławia max.7km, wyjątek strona południowa max. 12km).
ODLEGŁOŚCI POWYŻEJ 7-10km, powodują nie tylko wzrost kosztów dojazdów rocznie Kd(1km)=650zł/km, wartość bieżąca: KbK(1km) = 13.000zł/km, ale wywołują również ALTERNATYWNE KOSZTY NASZEGO i NASZYCH BLISKICH(DZIECI) CZASU!!!. Jest to b. indywidualny parametr. Obciąża on w pełni dodatkowo wartość zakupywanego GRUNTU!!!. RYNEK wycenia je znacznie niżej, niż działki bliskie miastu, bo leżą poza strefą BEZPOŚREDNIEGO WPŁYWU MIASTA WROCŁAW. Jeżeli jest inaczej to znajdują się w strefie wpływu innego miasta, czynników lub tej części inwestorów, którzy nie potrzebują dojeżdżać codziennie do Wrocławia, ale to nas nie interesuje. My jesteśmy tą częścią INWESTORÓW(rynku), którzy muszą codziennie dojeżdżać do Wrocławia, a kalkulacje przeprowadzamy indywidualnie.

Celem uzyskania niższych kosztów zakupu materiałów inwestorzy indywidualni powinni zakupywać je w ramach Sąsiedztwa Inwestycyjnego np. razem z okolicznym-i Inwestorem-i i kupować materiały bezpośrednio u producenta.

DOM GOTOWY z kosztem DZIAŁKI za 495.000÷595.000zł/2007rok/ okres realizacji inwestycji do 6 miesięcy od daty rozpoczęcia budowy domu.

Dla tych co zamierzają się budować!!!

Jeśli nie ma Planów Zagospodarowania Przestrzennego to występujemy o Warunki Zabudowy, wtedy nawet te działki, które są budowlanymi wymagają takich samych procedur jak działki czysto rolne, nie ponosimy żadnego ryzyka, można wszystkiego dowiedzieć się w Gminie. Czas wydania Warunków Zabudowy to 2-5 miesięcy. Gminy zawsze odpowiadają pozytywnie, gdy działka jest uzbrojona lub sąsiad jest przynajmniej w trakcie budowy. Gmina nie ma podstaw prawnych do negatywnej odpowiedzi( z resztą, po co przecież to my wydajemy pieniądze: teraz i w przyszłości), chyba żeby chciała budować drogę. Niektóre gminy słyszałem podchodzą jeszcze luźniej tzn. do trzeciej działki włącznie, ale to trzeba sprawdzać. Jeśli chodzi o kredyt, to posiłkujemy się do momentu wydania Warunków Zabudowy pożyczką hipoteczną. Jest ona droższa od kredytu hipotecznego o pkt. 2-3%(WIBOR 3M + 3-4%), a następnie po uzyskaniu Warunków Zabudowy na naszej Działce robimy konwersję na tańszy kredyt hipoteczny. Dodatkowe koszt kapitału ok.300zł na 100.000zł (wartości zakupionej działki) do momentu konwersji.

WROCŁAW: Ceny Płytowiska - 5250÷8250zł/m2 na Kwiecień 2007

Teraz tylko kupić GRUNT i budować się samemu!!!

ALTERNATYWA: domki wybudowane przez DEWELOPERÓW - Cena stan surowy zamknięty 5450÷6950zł/m2, po uwzględnieni robót wykończeniowych cena 6250÷7950zł/m2 (Niższe ceny za zł/m2 dla - Dom Gotowy 120m2 na działce 450-700m2, łącznie z jej kosztem(ok. 495÷645zł/m2))


Sentencja tego, co napisałem jest taka:

Jeśli STAĆ jest kogoś na kupno NOWEGO mieszkania o powierzchni 85m2 z POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM we Wrocławiu, to na pewno STAĆ jest go na NOWY DOM TRADYCYJNY 120m2 na działce w cenie 245÷445zł/m2 (średnia 345zł/m2), odległość ok. 5km. od granicy miasta. Dodatkowo w prezencie: NOWY Samochód średniej klasy i paliwo na dwa samochody GRATIS i to dożywotnio!!!.

Jeśli STAĆ jest kogoś na kupno NOWEGO mieszkania o powierzchni 75m2 z POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM we Wrocławiu, to na pewno STAĆ jest go na NOWY DOM GOTOWY 120m2 na działce w cenie 245÷445zł/m2 (średnia 345zł/m2), odległość ok. 5km. od granicy miasta. Dodatkowo w prezencie: NOWY Samochód średniej klasy i paliwo na dwa samochody GRATIS i to dożywotnio!!!.

Górna granica Kd opłacalności inwestycji dla podanego przykładu 5km od granicy miasta Wrocław wynosi dla:

DOMU TRADACYJNEGO Kd = ok.13.000zł/m2,
DOMU GOTOWEGO Kd = ok. 16.500zł/m2

Jeżeli faktycznie mieszkania podrożeją o 10%, ja założyłem 8% to wtedy budowa DOMU jest jeszcze bardziej opłacalna.

Jest to analiza opłacalności alternatyw inwestycyjnych z punktu widzenia OSOBÓB FIZYCZNYCH np.: rodzina - państwo Kowalscy dojeżdżający codziennie do Wrocławia (odpowiednia zdolność kredytowa lub, -i zasoby majątkowe, muszą być spełnione).

Oczywiście jest ona skierowana do tej części rynku, na którą ten wariant stać!!!.
Pewne odchylenia cen gruntów w dół, a szczególnie w górę są możliwe tam, gdzie praktycznie nie występuje rynku ze względu na brak lub niewielką ilość ofert rynkowych w stosunku do potencjalnego popytu lub są wyjątkowo atrakcyjne ze względu na swoje atrybuty.

Część osób fizycznych skorzysta jeszcze dodatkowo z różnicy kosztów Kapitału tj:
DOPŁATA do odsetek kosztu kredytu hipotecznego przez 8lat

Podstawa prawna: ustawa z dnia 8.09.2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. nr 183, poz. 1354).


WIBOR 3M wynosi obecnie 4.45%.
Stopa referencyjna (po dodaniu 2 punktów procentowych) wyniesie 6,45%.
Dopłaty finansowane z budżetu państwa pokryją oprocentowanie w wysokości 3,2%.

Przy kredycie oprocentowanym wg stawki WIBOR 3M + marża 1 punkt procentowy (tj. obecnie 5,45%) KREDYTOBIRCA PŁACIĆ BĘDIE TYLKO ok. 2,25% ODSETEK!!!(na dzień dzisiejszy)
Cena rynkowa 1 mkw. mieszkania lub domu, kosztu budowy domu nie może przekroczyć wartości odtworzeniowej budynków, określanej co kwartał przez GUS. Przykładowo, aktualny wskaźnik dla Warszawy wynosi 4877 zł/m2, Krakowa - 2987zł/m2, a WROCŁAWIA - 2890 zł/m2.
Województwo Dolnośląskie, okolice WROCŁAWIA- 2433zł/m2, (trwają prace nad ZWIĘKSZENIEM tych wartości parametrem 1,3)

Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania nie sprawdzi się jako wsparcie w kupowaniu mieszkań, ale pomoże sfinansować niejedną budowę domu w Polsce.

Oszczędności dla Inwestor z Wrocławia, Przykład
DOM 120m2:

1.Maksymalna Wartość kredytu na zasadach preferencyjnych na pokrycia kosztów budowy DOMU
(120/140)x70m2x2890zł/m2=173.400zł,

2. Oszczędności odsetkowe:
3,2%x173.400=ok. 5549 zł w pierwszym roku,
przez osiem lat 8x5549zł = 44392zł, ponieważ spłacając kredyt spłacamy również kapitał zależy od wariantu spłaty raty i horyzontu kredytu. Przyjąć można jako przybliżoną np.25.000÷40.000zł oszczędności w okresie 8 lat. I o tyle oprócz moich obliczeń dodatkowo DOM jest tańszy od MIESZKANIA ze względu na sposób finansowania. Dotyczy to osób mogących skorzystać z tego.

Po poprawce parametrem 1,3 odpowiednio:

1.Maksymalna Wartość kredytu na zasadach preferencyjnych na pokrycia kosztów budowy DOMU o pow. użytkowej 120m2
(120/140)x70m2x1,3x2890zł/m2=225.420zł, oszczędności odsetkowe odpowiednio 32.500-52.000zł

Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania nie sprawdzi się jako wsparcie w kupowaniu mieszkań, ale pomoże sfinansować niejedną budowę domu w Polsce.


Źródło: opracowanie własne Inwestor





Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~doceniamy wyliczanki

ale szkoda gadac, kolejny ktory na glupocie innych i ich brakiem orientacji w temacie (bo skad, mam swoj zupelnie inny zawod) probuje upiec wlasne kielbase.

Gratulujce konsekwencji w dzialaniu.

! Odpowiedz
0 0 ~chlopaczku odpowiada ~doceniamy wyliczanki

otworz sobie gazete monachijscka (toplage, super wykonanie, topograficznie - kazdy chcialby tam mieszkac, 2 olimpiady za soba, autobany w ta i w tamta, oraz super infrastruktura - basen olimpijski za 2 euro od osoby na caly dzien - polecam) cena za 1 mkw. 2,5-3T eurosow. I nie bujaj juz w oblokach, bo mozesz stamtad spasc i sie mocna potluc.

! Odpowiedz
0 0 ~inwestorek odpowiada ~doceniamy wyliczanki

najlepsze dzielnice MONACHIUM w szcycie do 7.000EURO/m2

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne