REKLAMA
WAŻNE

Ceny mieszkań nadal spadają

2012-12-07 15:20
publikacja
2012-12-07 15:20

Po lekkim odbiciu miesiąc wcześniej, listopadowy odczyt indeksu cen transakcyjnych mieszkań wskazuje na jego powrót do tendencji spadkowej.

Ceny mieszkań nadal spadają
Źródło: iStockphoto/Thinkstock

Jak wynika z najnowszych danych dotyczących transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker, wartość wskaźnika stopniała do 733,38 pkt, czyli spadła o 1,26 proc. w porównaniu z październikiem. Od początku roku przecena mieszkań mierzona naszym indeksem sięga już 12,4 proc.

Po okresie względnej stabilizacji cen mieszkań, trwającym mniej więcej od połowy 2009 do połowy 2011 roku, od kilkunastu miesięcy mamy do czynienia z wyraźnym trendem spadkowym. Na ostatnich 18 miesięcy, tylko cztery zakończyły się zmianą indeksu in plus w skali miesiąca, przy czym były to raczej niewielkie zmiany, z których największa była ta ze stycznia br., gdy indeks cen transakcyjnych zyskał 0,61 proc. Spadki są o wiele bardziej dotkliwe, a jak dotychczas najgorszym pod tym względem miesiącem był wrzesień br., kiedy indeks zanurkował aż o 3,74 proc. W sumie od połowy ubiegłego roku indeks cen transakcyjnych mieszkań, liczony przez Open Finance i Home Broker, spadł o 16,6 proc.

Indeks cen transakcyjnych


Źródło: Open Finance.

Indeks spada, ale nieprzerwanie od czerwca br. rośnie wolumen dokonywanych transakcji uwzględnianych przy jego wyliczaniu (suma transakcji z ostatnich trzech miesięcy). Przy okazji listopadowego odczytu indeksu uwzględniliśmy ponad 3550 transakcji, wyraźnie bijąc dotychczasowy rekord z maja ubiegłego roku, wynoszący blisko 3400 transakcji. W stosunku do danych z października br. liczba transakcji wzrosła o 5,2 proc., zaś w porównaniu rocznym mówimy o ponad 26-proc. wzroście.

Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach


miasto

mediana cen m2 w listopadzie 2012 r.

roczna zmiana ceny

miesięczna zmiana ceny

Białystok

3931 zł

-7,4%

2,2%

Bydgoszcz

3955 zł

1,1%

1,4%

Gdańsk

4631 zł

-10,7%

-1,1%

Katowice

3434 zł

-1,5%

-0,3%

Kraków

5283 zł

-18,7%

-1,6%

Lublin

4190 zł

-12,0%

-2,0%

Łódź

3710 zł

-4,0%

0,2%

Olsztyn

4143 zł

-6,5%

0,7%

Poznań

5237 zł

-2,2%

-1,0%

Szczecin

4020 zł

-8,0%

-0,0%

Toruń

4217 zł

-4,9%

2,7%

Warszawa

6489 zł

-14,6%

-0,9%

Wrocław

5183 zł

-9,4%

-0,2%

Źródło: Open Finance i Home Broker; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów.

Komentarz i prognoza

Tak jak można było tego oczekiwać, końcówka roku przebiega pod znakiem wzmożonego zainteresowania programem Rodzina na Swoim. W październiku i listopadzie w ramach RnS udzielono w sumie ponad 10 tys. kredytów o łącznej wartości blisko 1,8 mld zł, co stanowiło prawie jedną trzecią wszystkich udzielonych przez banki kredytów hipotecznych.

Jednak ten wzrost jest niewystarczający do tego, żeby skutecznie powstrzymać przecenę na rynku mieszkaniowym. Z jednej strony wynika to ze znacznej nadpodaży lokali na rynku pierwotnym - zarówno w trakcie realizacji, jak i tych gotowych - ale także dlatego, że w orbicie zainteresowania potencjalnych beneficjentów RnS, z racji kryteriów jakie trzeba spełnić, aby móc skorzystać z programu, znajdują się mieszkania tańsze i mniejsze. Wzrost obrotów takimi lokalami oraz rywalizacja o klienta wśród sprzedających sprawiają, że średnie ceny nieubłaganie prą na południe.

Wzmożone zainteresowanie Rodziną na Swoim będzie też pewnie widoczne w danych za grudzień. Wiadomo już co prawda, że Rodzinę na Swoim zastąpi nowy program pn. Mieszkanie dla Młodych, ale na jego wprowadzenie trzeba jednak będzie poczekać przynajmniej do drugiej połowy przyszłego roku. Nie oznacza to bynajmniej, że pierwsza połowa przyszłego roku musi przebiegać pod dyktando dalszych spadków cen mieszkań.

Nawis podażowy mieszkań osiągnął już swoje maksimum w trzecim kwartale br. i zaczął się zmniejszać. Oczywiście, w ujęciu liczbowym oferta sprzedażowa deweloperów cały czas pozostaje na wysokim poziomie i przy obecnej skali sprzedaży potrzeba dużo czasu na jej zredukowanie. Niemniej trzeba pamiętać, że marże realizowane przez deweloperów są już teraz niskie, zaś obowiązki nałożone na nich przez tzw. ustawę deweloperską tylko dokładają im pracy i kosztów, a materiały budowlane czy koszty pracy bynajmniej wcale nie są mniejsze niż rok temu. Gdzie jest więc granica opłacalności ich działalności? Pokażą to nadchodzące miesiące. W naszej opinii potencjał do dalszych obniżek cen mieszkań jest już na wyczerpaniu, a dołek cenowy powinien wystąpić przed końcem pierwszej połowy przyszłego roku.

Bernard Waszczyk, Open Finance:

Zgodnie z przewidywaniami, po zeszłomiesięcznym odbiciu indeksu cen mieszkań, na rynek mieszkaniowy powróciły w listopadzie spadki. Dziś indeks jest na poziomie o 1,3 proc. niższym niż przed miesiącem. W perspektywie 12 miesięcy przeciętne "M" w dużym mieście straciło na wartości 12,3 proc., a od "cenowego szczytu" z początku 2008 roku korekta sięgnęła 27 proc.

 Z lichwą nie wygrasz…

»Z lichwą nie wygrasz…

Grudniowy odczyt poziomu indeksu może być jeszcze niższy niż dziś. Powód jest prosty - kończący się program "Rodzina na swoim". Fakt ten przekłada się na większe zainteresowanie kupujących mieszkaniami z najtańszego segmentu, a więc takimi, których ceny pozwalają na zakwalifikowanie się do dopłat. Nie pozostaje to bez wpływu na średnią cenę transakcyjną. Warto ponadto zauważyć, że chęć skorzystania z dofinansowania powoduje też wzrost liczby zawieranych transakcji, co w normalnych warunkach byłoby pozytywną informacją. Dziś jednak sugerować może, że osoby, które w normalnych warunkach podjęłyby decyzję o zakupie mieszkania w przyszłym roku przyspieszają podjęcie decyzji, aby zdążyć jeszcze przed grudniem.

Warto zauważyć, że o tym czy do kredytu zostanie udzielona dopłata decyduje data złożenia w banku wniosku o dofinansowany kredyt, a nie podpisania umowy kredytowej lub tym bardziej wypłaty środków. Aby w banku złożyć dokumenty najczęściej wymagane jest doprowadzenie procesu zakupu do poziomu umowy przedwstępnej. Do tej zgodnie z danymi Home Broker mijało przeciętnie w tym roku 26 dni od rozpoczęcia poszukiwań mieszkania. Jest to więc już ostatni dzwonek, aby zacząć rozglądać się za mieszkaniem bez zbędnego pośpiechu.

Nie można też zapomnieć o tym, że dzisiejsze ożywienie na rynku może spowodować, że pierwsze miesiące przyszłego roku przyniosą spadek popytu na mieszkania. Dotyczyć on jednak będzie głównie segmentu najtańszego, a więc trudno spodziewać się, żeby koniec programu dopłat mógł doprowadzić do dalszego spadku cen mieszkań. Co więcej mniejszy udział transakcji najtańszymi mieszkaniami może nawet doprowadzić do odbicia i okresowej korekty przeciętnych cen w górę. Nie będzie to jednak świadczyło o sile rynku tak długo, jak nie będzie poparte wzrostem liczby zawieranych transakcji.

Wstępne dane na temat przewidywań odnośnie zmian na rynku nieruchomości po zniknięciu z niego programu dopłat "Rodzina na swoim" pokazują trzy główne kierunki: spadek liczby zawieranych transakcji kupna-sprzedaży na początku 2013 roku, stopniowy wzrost popytu na najem i w horyzoncie 12-miesięcznym spadek cen transakcyjnych mieszkań - wynika z badania przeprowadzonego wśród doradców Home Broker. W przypadku spadku cen dynamika nie powinna być wysoka. Doradcy spodziewają się, że ceny mieszkań w horyzoncie 12-miesięcznym zanotują skromną 1-proc. przecenę. Zmiana taka oznaczałaby spore wyhamowanie tendencji spadkowej. Scenariusz ten może się spełnić, o ile nie dojdzie do eskalacji zjawisk kryzysowych i kontynuowana będzie liberalizacja w dostępie do finansowania kredytowego realizowana poprzez spadek oprocentowania kredytów hipotecznych.

Warto zauważyć, że dziś WIBOR 3M (główny składnik oprocentowania) notowany jest na poziomie niespełna 4,4 proc. Kontrakty terminowe na tę stopę procentową sugerują, że za 9 miesięcy może to być mniej niż 3,2 proc. Jeśli więc dziś przeciętne oprocentowanie kredytu w PLN wynosi 6,3 proc., to za 9 miesięcy mogłoby to być 5,1 proc. W efekcie jeśli dziś 3-osobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto może pożyczyć od banku 367 tys. zł, to za rok zdolność kredytowa mogłaby wzrosnąć nawet do 412 tys. zł. Wzrost ten byłby jednak możliwy w takim zakresie o ile banki nie podniosłyby swoich marż (ceny kredytu), a w warunkach spadających stóp procentowych jest to przeważnie założenie utopijne.

Bartosz Turek,

Home Broker

Źródło:
Tematy
Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Komentarze (37)

dodaj komentarz
~eldeko
Jeszcze ciekawiej jest w branży nieruchomości magazynowych. Przykład wolnej hali w Jankach - http://hale.jartom.com/nieruchomosci/Nowa-hala-wysokiego-skladowania-na-sprzedaz-Raszyn-3023ahis,61,hale,mt,s,0,,, Co ciekawe, takich ofert w bazie Jartomu jest coraz więcej. 2013 rok może stać się rzeczywiście okresem wzmożonych Jeszcze ciekawiej jest w branży nieruchomości magazynowych. Przykład wolnej hali w Jankach - http://hale.jartom.com/nieruchomosci/Nowa-hala-wysokiego-skladowania-na-sprzedaz-Raszyn-3023ahis,61,hale,mt,s,0,,, Co ciekawe, takich ofert w bazie Jartomu jest coraz więcej. 2013 rok może stać się rzeczywiście okresem wzmożonych inwestycji. Macie podobne zdanie?
~antek
jak moga spadać jak na http://top-ogloszenia.net/Ogloszenia-Nieruchomosci-10 doskonale widac ze albo stoja w miejscu albo nawet rosna
~podniecony
normalnie zjechalem na recznym jak pomyslalem jak tanio kupie mieszkanie za pare miesiecy... juz sie Wam popierdo...o w glowach od tych przecen. takie pierdoly piszecie.
proponuje biednym warszawiakom przeprowadzke do katowic. a tym z katowic do rumunii. od dobrych 6 lat slychac ciagly jazgot na forach - drogo bedzie drozej,
normalnie zjechalem na recznym jak pomyslalem jak tanio kupie mieszkanie za pare miesiecy... juz sie Wam popierdo...o w glowach od tych przecen. takie pierdoly piszecie.
proponuje biednym warszawiakom przeprowadzke do katowic. a tym z katowic do rumunii. od dobrych 6 lat slychac ciagly jazgot na forach - drogo bedzie drozej, tanio bedzie taniej a prawda jest taka ze ani nie bylo tak drogo jak analitycy twierdzili ani nie bedzie tak tanio jak niektorzy przepowiadaja. Polacy to dziwny narod ktory daje sie wodzic za nos...
~normalny
a co - w kredycik 20letni się wpakowało i złość od środka zżera?
~podniecony odpowiada ~normalny
Mam kredyt na 15 lat w RNS (zostalo 13). Od dwoch lat ceny w mojej miescinie niewiele sie zmienily. Pozatym prawie nic sie nie buduje w jedyne co mozna kupic to wielka plyta. Meszkanie kupilem w RNS za 4900 za metr w nowej kamienicy w centrum . Nie wiem czym sie tak wszyscy podniecaja. Jak chcesz kupic porzadne mieszkanie to i tak Mam kredyt na 15 lat w RNS (zostalo 13). Od dwoch lat ceny w mojej miescinie niewiele sie zmienily. Pozatym prawie nic sie nie buduje w jedyne co mozna kupic to wielka plyta. Meszkanie kupilem w RNS za 4900 za metr w nowej kamienicy w centrum . Nie wiem czym sie tak wszyscy podniecaja. Jak chcesz kupic porzadne mieszkanie to i tak trzeba zaplacic. A na gowniane bloki z PRLu sie nie pisze. Za 20 lat zaczna je wyburzac i wtedy wiele osob obudzi sie z reka w nocniku. Mam o tyle dobra sytuacje ze moge kredyt splacic wczesniej ale nie kalkuluje sie to dopoki sa doplaty z RNS. Mysle o budowie domu tym razem bez kredytu. Przez ostatnie 6 lat widzialem wielu oszolomow jesli chodzi o nieruchomosci. Popadamy w skrajnosci w skrajnosc - mialo byc bardzo drogo a teraz ma byc bardzo tanio. Ale ani nie bylo bardzo drogo ani nie bedzie tanio. Jest w Polsce wiele osob z kasa gotowych zainwestowac w nieruchomosci. Mieszkania w dobrej lokalizacji, wykonane z porzadnych materialow nie stanieja zanadto. A blokowiska z silikatu albo wielkiej plyty czy na zadupiu beda taniec i pociagna tzw srednie ceny w dol.
Czy to takie podniecajace? To sa reguly rynku a nie jakas czarna magia.
~energetykon odpowiada ~podniecony
Nie wiem skąd przekonanie, że żelbetonowe budynki są mniej trwałe od tych z cegły. Weź wbij kołek w żelbeton, to jest twarde jak skała i w środku wmocnione stalowymi prętami, a cegłe można potłuc o asfalt. S[pójrz na bloki w Grozym, ostrzał wyrwał wszystkie ścianki działowe a blok jak stał tak stoi, nie musze Nie wiem skąd przekonanie, że żelbetonowe budynki są mniej trwałe od tych z cegły. Weź wbij kołek w żelbeton, to jest twarde jak skała i w środku wmocnione stalowymi prętami, a cegłe można potłuc o asfalt. S[pójrz na bloki w Grozym, ostrzał wyrwał wszystkie ścianki działowe a blok jak stał tak stoi, nie musze mówić co się stało z ceglanymi budyneczkami. Albo na Paste, z żelbetonu, całe dzielnice z cegły zniknęły a Pasta stoi do dzisiaj. Więc skąd to przekonanie o górnowaniu cegły nad płyta jest beyond me.
~Cba
W dobrej lokalizacji.i male mieszkania molo spadaja ,a leca ceny domow i duzych mieszkan
~Kris
Ceny będą nadal spadać, a sytuacja się powtórzy taka sama jak w USA,
gdzie mieszkanie można kupić za bezcen.

Do Polski jeszcze na dobre kryzys nie wszedł,
póki co trzymają nas jeszcze przed kryzysem dotacje z EU,
ale i to niebawem się skończy i Polska będzie musiała się dokładać do tego
Europejskiego
Ceny będą nadal spadać, a sytuacja się powtórzy taka sama jak w USA,
gdzie mieszkanie można kupić za bezcen.

Do Polski jeszcze na dobre kryzys nie wszedł,
póki co trzymają nas jeszcze przed kryzysem dotacje z EU,
ale i to niebawem się skończy i Polska będzie musiała się dokładać do tego
Europejskiego koryta.

2-3 lata i czeka nas katastrofa taka jak w Grecji
~max odpowiada ~Kris
gdzie ci mieszkaniq w usa spadaja, od przeszlo 6 miesiecy rosna i to nierzadko po 20 - 30 procent od dolkow
~joyse odpowiada ~max
http://not-bornintheusa.blogspot.de/2012/04/ceny-mieszkan-i-domow-w-stanach.html

http://www.rmf24.pl/ekonomia/news-ceny-mieszkan-w-stanach-zjednoczonych-najnizsze-od-dekady,nId,602613

http://www.fhfa.gov/Default.aspx?Page=14

pierwsze wygooglane linki nie zaklinaj rzeczywistosci ...
do tych co tu sie nie lapia
http://not-bornintheusa.blogspot.de/2012/04/ceny-mieszkan-i-domow-w-stanach.html

http://www.rmf24.pl/ekonomia/news-ceny-mieszkan-w-stanach-zjednoczonych-najnizsze-od-dekady,nId,602613

http://www.fhfa.gov/Default.aspx?Page=14

pierwsze wygooglane linki nie zaklinaj rzeczywistosci ...
do tych co tu sie nie lapia ... spadek cen nieruchomosci w usa spowodowany byl brakiem pracy od 2008 .. koniunktura sie poprawia, jest korekta na plus ale nikt nie powiedzial ze teraz beda tylko rosly albo tylko spadaly ... taki jest rynek .. wazne ze bylo odreagowanie po bańce ... w ostatnim linku brakuje danych z poprzednich lat sprzed 2008 - wiedzieli bysmy z jakiego pulapu ceny poszybowaly w gore! - to juz sobie znajdzcie sami ( ciekawa sprawa, najlepiej zobaczyc jak to wygladalo od lat 70tych ... )
w Polsce nie mielismy takiej sytuacji ... rynek nieruchomosci mogl zleciec na dol ale PO podwyzszylo wspolczynnik dla RNS i tym samym podtrzymalo podaż ( chetnych na wysokie ceny ) po 2008 ( podwyzszenie wspolczynikow rns mialo miejsce pod koniec 2008 ) ... przypomnijmy ze w szczycie limity dla warszawy to ponad 9 tyś zl za metr !!! dofinansowanie z budzetu panstwa dla 'biednych' rodzin ... żart jakis
kazde spadki cen nieruchomosci czy to w usa czy w oecd czy na calym swieice poprzedza zwykle dluzsze podwyzszone bezrobocie ( w skrocie oslabienie konunktory, wycofanie akcji kredytowaj bankow etc) ... i to dokladnie ma miejsce DOPIERO TERAZ u nas ... wiec wszystko przed nami i zadne programiki typu mdm tego nie zmienią ....
pozdrawiam myślacych

Powiązane

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki