Największe problemy branży deweloperskiej to m.in. brak gruntów czy przewlekłe procedury administracyjne. Wyzwaniem jest hamująca sprzedaż mieszkań spowodowana rosnącymi wymaganiami odnośnie udzielania kredytów hipotecznych - ocenił w rozmowie z PAP Biznes Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). Dodał, że branża stara się przekonać KNF do zmian rekomendacji zaostrzających procedury wyznaczania zdolności kredytowej.
"Największe problemy branży, które identyfikujemy obecnie, to brak gruntów i nieustannie spadająca podaż banku ziemi, przewlekłe procedury administracyjne czy brak rąk do pracy. Te kwestie cały czas, już od wielu lat odbijają się negatywnie na rynku nieruchomości" - powiedział Przemysław Dziąg.
"Inną kwestią jest hamująca sprzedaż spowodowana nie tyle ograniczeniem potrzeb mieszkaniowych, a galopującą inflacją i rosnącymi wymaganiami odnośnie udzielania kredytów hipotecznych. Jako branża działamy przede wszystkim w tym zakresie – by przekonać KNF do zmian rekomendacji zaostrzających procedury wyznaczania zdolności kredytowej, szczególnie przy stałej stopie procentowej tak, by odsetek udzielanych kredytów wzrósł" - dodał.
W lutym 2022 r. nadzór zalecił bankom, aby w procesie oceny zdolności kredytowej klientów przyjmowana minimalna zmiana poziomu stóp procentowych wynosiła co najmniej 500 punktów bazowych. Wcześniej bufor ten był wyznaczony na poziomie o połowę niższym.
Urząd podawał, że zalecenie to było zgodne z obowiązującą Rekomendacją S i miało na celu ograniczenie poziomu ryzyka kredytowego ponoszonego przez banki w związku z rosnącymi kosztami obsługi zadłużenia przez kredytobiorców.
Dużym problemem - zdaniem radcy prawnego PZFD - są także wyzwania związane z procedurami administracyjnymi.
"Na horyzoncie mamy zapowiadaną bardzo dużą reformę planowania przestrzennego, która do końca marca 2023 r. powinna wejść w życie. To są ogromne zmiany dla rynku – wywrócenie do góry nogami studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, planów miejscowych, czy bardzo istotne ograniczenie możliwości wydawania +WZ-ek+, decyzji o warunkach zabudowy, które miały być instrumentem wsparcia w realizacji polityki przestrzennej, a okazało się, że są traktowane na równi z planami miejscowymi, ale tylko dlatego, że te niestety nie są uchwalane" - ocenił.
"Za plany miejscowe odpowiadają samorządy, a ich zazwyczaj nie stać na ich uchwalanie. Nowa reforma nałoży na samorządy jeszcze większą odpowiedzialność i koszty, więc będziemy mieć znów problemy u samego źródła, takie same, jak te który odczuwamy na kanwie obecnej ustawy planistycznej z 2003 r. Ponadto, dodatkowe koszty dla deweloperów wprowadziła funkcjonująca od lipca nowa ustawa deweloperska" - dodał Dziąg.
Jego zdaniem, w kolejnych kwartałach możemy mieć do czynienia z sytuacją, że podaż będzie jeszcze mocniej rozmijała się z popytem, a wyczekiwane obniżki cen mieszkań nie nadejdą.
"To oczywiste, że skoro liczba rozpoczynanych inwestycji jest niska, to za dwa, trzy lata na rynku będzie zdecydowanie mniej lokali. Przyjmując, że pod koniec przyszłego roku inflacja może zacząć spadać, z czasem więcej osób będzie stać na zakup mieszkania, tyle że na rynku będzie mniej lokali w ofercie, co siłą rzeczy spowoduje, że ceny mieszkań pójdą w górę" - powiedział.
W ocenie radcy prawnego, pracy wymagają też różne kwestie regulacyjne w zakresie uelastycznienia narzędzi planistycznych, które dla branży są problematyczne, a które generują dodatkowe, niepotrzebne koszty, np. w kwestii intensywności zabudowy.
"Wyliczany ze stosunku powierzchni wszystkich kondygnacji budynku do powierzchni działki wskaźnik wyznacza liczbę metrów powierzchni użytkowej mieszkań, które można wybudować. Problemem jest to, że nieoczekiwanie zaczęto do tej powierzchni włączać kondygnacje podziemne oraz balkony i tarasy, co istotnie obniżyło wskaźnik. Ministerstwo wskazało, że widzi ten problem, ale projekt w tej sprawie ciągle nie został złożony" - ocenił.
Zwrócił też uwagę na procedowaną zmianę w ustawie lex deweloper, która ma pozwolić budynki biurowe przekształcać na projekty mieszkaniowe, zmieniać formę ich użytkowania i adaptować do potrzeb mieszkaniowych.
"Teraz wiele biur coraz częściej stoi pustych i są problemy z najemcami, a taka zmiana byłaby na pewno dużym wsparciem, jeśli chodzi o podaż mieszkań" - powiedział.
Dziąg uważa, że na znaczeniu zyskuje sektor PRS, który także mógłby być wsparciem w likwidacji luki podażowej.
"Ale tutaj z kolei pojawiają się pomysły, by sektor ten obłożyć dodatkowymi podatkami czy daninami publicznymi. To naturalnie przystopuje jego rozwój, bo potencjalni inwestorzy, którzy chcieliby budować mieszkania pod wynajem mogą uznać, że to się im nie kalkuluje. Nie jest to korzystna perspektywa w sytuacji, gdy wiele osób nie może sobie pozwolić na zakup mieszkania i jedyną alternatywą jest dla nich najem" - ocenił.
"Jako branża, chętnie byśmy poznali co w programach wyborczych pojawi się w kontekście polityki mieszkaniowej i np. dlaczego program +Mieszkanie Plus+ się nie udał, czy co można by zrobić, by zaczął funkcjonować. W obecnych czasach kryzysu polityka mieszkaniowa zyskuje na znaczeniu i to może być jeden z naprawdę dużych punktów programów politycznych przed wyborami. Możliwe, że będzie w nich nacisk na kwestie zdolności kredytowej i stawki WIRON, która zastąpi WIBOR" - powiedział Przemysław Dziąg.
W ocenie PZFD, istotne jest np. w kwestii zaspokojenia popytu to, że samo państwo nie poradzi sobie z budową potrzebnej liczby mieszkań bez wsparcia inwestorów prywatnych, którzy takie programy mogliby wesprzeć w realizacji.
"Tutaj jest potrzebny dialog i wypracowanie rozwiązań wspólnie z rynkiem tak, by działania szły w kierunku uelastycznienia podaży i popytu. Z takimi argumentami zawsze wychodzimy do rządzących – by problemy rozwiązywać biorąc pod uwagę zarówno inwestorów, jak i nabywców, a nie tylko pod kątem jednej ze stron transakcji. Zmiany muszą iść w sposób zrównoważony" - dodał radca prawny.
PZFD zrzesza niemal 300 firm z całego kraju: deweloperów budujących mieszkania, biura, hotele, powierzchnie usługowo-handlowe, magazyny czy PRS-y a także parkingi kubaturowe.
Dominika Antoniak
