Komisja Nadzoru Finansowego już od dłuższego czasu przypomina o konieczności upowszechnienia w Polsce kredytów mieszkaniowych z oprocentowaniem ustalonym na dłuższy okres (np. 5 lat). Ten temat staje się szczególnie aktualny w kontekście spodziewanej podwyżki WIBOR-u i rat tysięcy „hipotek”. Polska jest krajem UE, w którym kredytobiorcy hipoteczni najszybciej odczuwają wahania stóp procentowych. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że bezpieczne kredyty mieszkaniowe ze stabilną ratą, często cechują się znacznie wyższym kosztem odsetkowym. Ta zależność jest widoczna w innych krajach Unii Europejskiej.
Stałe oprocentowanie lubią Belgowie, Niemcy i Duńczycy
Pod względem konstrukcji oprocentowania „hipotek” nasz kraj bardzo wyróżnia się na kredytowej mapie Europy. Jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, Polska to jedyne spośród czternastu państw Starego Kontynentu, w którym kredyty mieszkaniowe posiadające całkowicie zmienne oprocentowanie (aktualizowane częściej niż raz na rok), stanowią 100% sprzedaży banków. Dane Europejskiej Federacji Kredytu Hipotecznego (European Mortgage Federation - EMF) wskazują, że w III kw. 2017 r. wysokim udziałem rynkowym najbardziej ryzykownych „hipotek” cechowały się też trzy inne kraje - Rumunia (89% nowych umów), Szwecja (73%) oraz Portugalia (60%). Kredytowe bezpieczeństwo najbardziej cenią sobie Belgowie, Niemcy i Duńczycy. Aż 78% nowych kredytów mieszkaniowych zaciąganych przez Belgów w III kw. 2017 roku posiadało stałe oprocentowanie obowiązujące powyżej 10 lat. Analogiczny wynik dotyczący Niemiec to 44%.
|
Struktura oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych w 14 krajach Europy (dane z III kw. 2017 roku) |
||||
|---|---|---|---|---|
|
Kraj |
Rynkowy udział kredytów mieszkaniowych z całkowicie zmiennym oprocentowaniem |
Rynkowy udział kredytów mieszkaniowych z okresem stałego oprocentowania od 1 do 5 lat |
Rynkowy udział kredytów mieszkaniowych z okresem stałego oprocentowania od 5 do 10 lat |
Rynkowy udział kredytów mieszkaniowych z okresem stałego oprocentowania powyżej 10 lat |
|
Belgia |
1,6 % |
3,1 % |
17,2 % |
78,1 % |
|
Czechy |
21,1 % |
53,4 % |
22,4 % |
3 % |
|
Dania |
18,6 % |
28,3 % |
2,3 % |
50,8 % |
|
Hiszpania |
43,9 % |
27,2 |
3,9 % |
25 % |
|
Holandia |
14,7 % |
8,7 % |
55,5 % |
21,2 % |
|
Irlandia |
47,2 % |
52,8 % |
- |
- |
|
Niemcy |
11,6 % |
8,9 % |
35,5 % |
43,9 % |
|
Polska |
100 % |
0 % |
0 % |
0 % |
|
Portugalia |
60,1 % |
39,9 % |
||
|
Rumunia |
88,8 % |
2,5 % |
1,9 % |
6,7 % |
|
Szwecja |
72,5 % |
18,9 % |
8,6 % |
|
|
Węgry |
48,4 % |
25,6 % |
19,4 % |
6,5 % |
|
Wielka Brytania |
11 % |
87,6 % |
1,4 % |
0 % |
|
Włochy |
35,5 % |
64,5 % |
||
|
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych EMF/RynekPierwotny.pl |
||||
Zagraniczne banki także każą sobie dopłacać za stałą ratę
Osoby sceptyczne wobec kredytów mieszkaniowych ze stałym oprocentowaniem wskazują na problem, jakim jest wyższy koszt takich „hipotek”. Dotychczasowe oferty krajowych banków, które dotyczyły kredytów z okresowo „zamrożoną” stopą procentową (np. na 3-5 lat), rzeczywiście nie były szczególnie atrakcyjne pod względem kosztowym.
Informacje zebrane przez EMF i przeanalizowane przez RynekPierwotny.pl wskazują, że wyższe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych z „zamrożoną” stawką jest widoczne w wielu krajach. Nie zawsze jest to zależność tak ewidentna jak w przypadku Danii, Holandii, Szwecji oraz Wielkiej Brytanii. Generalnie rzecz biorąc, można jednak dostrzec związek między poziomem oprocentowania i czasem „zamrożenia” stopy procentowej. Banki oczekują bowiem rekompensaty za możliwość wystąpienia sytuacji, w której oprocentowanie kredytu mieszkaniowego przez dłuższy czas będzie niższe od aktualnego poziomu stóp procentowych. Innym problemem jest konieczność zabezpieczenia kredytu ze stałym oprocentowaniem poprzez źródło finansowania, które również posiada stałe oprocentowanie (np. listy zastawne).
Eksperci dodają, że Wielka Brytania jest ciekawym przykładem ze względu na bardzo dobrze rozwinięty rynek kredytów mieszkaniowych i szeroki dostęp banków do źródeł finansowania działalności kredytowej innych niż depozyty (m.in. listów zastawnych i obligacji hipotecznych). Pomimo wpływu wymienionych czynników, średnie oprocentowanie brytyjskich kredytów ustalone na 5-10 lat (2,71%) jest znacznie wyższe od analogicznej stawki dotyczącej „hipotek” z często aktualizowaną stopą procentową (1,78%). Z dużymi różnicami oprocentowania (na niekorzyść bardziej bezpiecznych umów), mamy również do czynienia w przypadku Danii oraz Holandii, czyli krajów które cechują się rozwiniętym rynkiem kredytów mieszkaniowych oraz dużą emisją listów zastawnych i obligacji hipotecznych.
Można przypuszczać, że nawet po ich ewentualnej popularyzacji, polskie kredyty mieszkaniowe z ratą ustaloną na pewien okres (np. 5 lat), także miałyby oprocentowanie znacznie wyższe od swoich mniej bezpiecznych odpowiedników. Szacunki ekspertów z NBP sugerują, że realistyczna jest różnica oprocentowania wynosząca np. 0,5 punktu procentowego (w przypadku „zamrożenia” stawki na 5 lat). Warto zdawać sobie sprawę, że nawet taki bardziej bezpieczny kredyt nie zwalnia klientów banku z finansowej ostrożności. Jeżeli stopy procentowe mocno wzrosną, to pierwsza aktualizacja rat (np. po 5 latach) będzie skokowa i bolesna.
Andrzej Prajsnar
