Banki pożyczą nawet 110-krotność pensji. Zdolność kredytowa na razie stabilna

Trzyosobowa rodzina mieszkająca w Warszawie może pożyczyć nawet 1,2 mln zł na zakup mieszkania. Warunkiem są odpowiednie dochody – przekraczające 10 tys. zł miesięcznie. Tylko cztery instytucje gotowe są jednak udzielić finansowania, gdy prognozowana rata przekracza połowę przychodów gospodarstwa domowego.

Banki udzielające kredytów hipotecznych próbują wykorzystać dobrą koniunkturę na rynku mieszkaniowym. Wyniki sprzedaży w pierwszym kwartale roku pokazały, że ta sztuka im się udała. Kredytodawcy osiągnęli najlepsze efekty od 2011 r. – do klientów trafiło 13 mld zł finansowania.

Starając się o utrzymanie wyników, bankowcy sięgają po promocje cenowe. W ostatnich miesiącach korekty w cennikach wprowadziły m.in. ING Bank Śląski, Bank Zachodni WBK i mBank. Nie widać jednak oznak rozluźnienia w podejściu do oceny zdolności kredytowej.

Przygotowując lipcową edycję rankingu kredytów hipotecznych, poprosiliśmy banki o obliczenie maksymalnej zdolności kredytowej trzyosobowej rodziny. Łączny miesięczny dochód żyjącego w Warszawie gospodarstwa wynosi 10,9 tys. zł i pochodzi z umów o pracę na czas nieokreślony. Założyliśmy, że klienci nie mają żadnych zobowiązań ratalnych, a ich historia kredytowa nie zawiera negatywnych wpisów.

Zdolność kredytowa – ponad 250 tys. zł różnicy pomiędzy bankami

Najwyższy szacunek przedstawił Bank Pekao, w którym klienci zaciągający 25-letnie zobowiązanie ze „standardowym”, 20-procentowym wkładem własnym, mogliby liczyć na pożyczenie 1,2 mln zł. Oznacza to, że przy zaangażowaniu własnych środków kredytobiorcy byliby w stanie nabyć nieruchomość kosztującą nawet 1,5 mln zł.

Maksymalna zdolność kredytowa dla profilowych klientów (kredyt na 25 lat, raty równe, LTV 80 proc., miesięczny dochód netto 10,9 tys. zł)
Lp.	Bank	Maksymalna szacowana zdolność kredytowa	Rata równa kredytu przy maksymalnym wykorzystaniu zdolności kredytowej*	DSTI – relacja raty do miesięcznego dochodu gospodarstwa	Maksymalna cena nieruchomości kupowanej na kredyt (przy 20 proc. wkładu własnego)
1.	Bank Pekao	1 200 900 zł	6 044,24 zł	55,45%	1 501 125 zł
2.	Deutsche Bank	1 150 000 zł	5 819,03 zł	53,39%	1 437 500 zł
3.	mBank	1 110 648 zł	5 801,26 zł	53,22%	1 388 310 zł
4.	Bank BGŻ BNP Paribas	1 110 149 zł	5 498,31 zł	50,44%	1 387 686 zł
5.	ING Bank Śląski	1 086 685 zł	5 422,73 zł	49,75%	1 358 356 zł
6.	Bank Pocztowy	1 050 000 zł	5 139,03 zł	47,15%	1 312 500 zł
7.	Millennium Bank	1 030 000 zł	5 295,55 zł	48,58%	1 287 500 zł
8.	Alior Bank	1 003 644 zł	5 292,06 zł	48,55%	1 254 555 zł
9.	Citi Handlowy	1 000 000 zł	4 947,44 zł	45,39%	1 250 000 zł
10.	BOŚ	977 590 zł	5 042,07 zł	46,26%	1 221 988 zł
12.	PKO BP	964 550 zł	4 797,78 zł	44,02%	1 205 688 zł
13.	Raiffeisen Bank	953 000 zł	4 714,91 zł	43,26%	1 191 250 zł
14.	eurobank	941 428 zł	4 835,05 zł	44,36%	1 176 785 zł
15.	Bank Zachodni WBK	929 101 zł	4 746,51 zł	43,55%	1 161 376 zł
* Miesięczna rata oszacowana na podstawie oprocentowania obecnie stosowanego przez bank dla profilowych klientów. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 9-17.7.2018 r.

Oprócz Banku Pekao jeszcze 8 instytucji gotowych byłoby na udostępnienie profilowym klientom środków przekraczających 1 mln zł. Najostrożniej finansową wydolność kredytobiorców ocenił Bank Zachodni WBK, w którym maksymalna kwota kredytu hipotecznego nie przekroczy 930 tys. zł.

Maksymalna zdolność kredytowa dla profilowych klientów (kredyt na 25 lat, raty równe, LTV 80 proc., miesięczny dochód netto 10,9 tys. zł)
Lp.	Bank	Maksymalna szacowana zdolność kredytowa	Krotność miesięcznego dochodu kredytobiorców
1.	Bank Pekao	1 200 900 zł	110,17
2.	Deutsche Bank	1 150 000 zł	105,50
3.	mBank	1 110 648 zł	101,89
4.	Bank BGŻ BNP Paribas	1 110 149 zł	101,85
5.	ING Bank Śląski	1 086 685 zł	99,70
6.	Bank Pocztowy	1 050 000 zł	96,33
7.	Bank Millennium	1 030 000 zł	94,50
8.	Alior Bank	1 003 644 zł	92,08
9.	Citi Handlowy	1 000 000 zł	91,74
10.	BOŚ	977 590 zł	89,69
11.	PKO BP	964 550 zł	88,49
12.	Raiffeisen Bank	953 000 zł	87,43
13.	Eurobank	941 428 zł	86,37
14.	Bank Zachodni WBK	929 101 zł	85,24
Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 9-17.7.2018 r.

Najbardziej liberalny bank jest gotów pożyczyć kwotę, która jest równowartością 110 miesięcznych pensji pobieranych kredytobiorców (lub inaczej - 9-krotnością ich rocznych dochodów). W niektórych krajach nadzorcy wydali zalecenia dotyczące maksymalnej wysokości udzielanego kredytu w relacji do dochodu klientów. Przykładowo, Bank Anglii rekomenduje, by wskaźnik ten nie przekraczał 4,5.

Ponad połowa pensji na ratę

Oszacowaliśmy wysokość raty równej dla maksymalnej kwoty kredytu w każdym z banków, uwzględniając aktualne oprocentowanie proponowane przez danego kredytodawcę (i pomijając inne składniki kosztu). Klient Banku Pekao wykorzystujący „do pełna” swoją zdolność kredytową musiałby co miesiąc odprowadzić ok. 6 tys. zł, czyli 55 proc. dochodu do dyspozycji gospodarstwa domowego. Najniższa relacja raty do dochodu (wskaźnik DTSI) dopuszczana jest przez Raiffeisen Polbank i wynosi nieco ponad 43 proc.

Porównując szacunki przedstawione przez banki w lipcu z podobną symulacją ze stycznia 2018 r., można zauważyć, że niektóre instytucje zaostrzyły nieco podejście do oceny zdolności kredytowej. Bank Ochrony Środowiska, który na początku roku gotów był zaakceptować sytuację, w której klient przeznacza na ratę 2/3 swojego dochodu, obecnie znalazł się w gronie najbardziej zachowawczych kredytodawców. W czołówce najwyżej szacujących zdolność nadal znajdziemy Bank Pekao, Deutsche Bank i ING Bank Śląski. Wśród najbardziej konserwatywnych mieszczą się z kolei eurobank i Bank Zachodni WBK.

Warto przy okazji przypomnieć, że wskaźnik WIBOR, od którego uzależnione jest oprocentowanie kredytu hipotecznego o zmiennej stopie, jest dziś na rekordowo niskim poziomie – 1,7 proc. Przed dziesięcioma laty WIBOR 3M sięgał ok. 8 proc. Gdyby wskaźnik znalazł się znowu w tych okolicach, rata kredytu zaciągniętego „pod korek” przez profilowych kredytobiorców wzrosłaby do blisko 11 tys. zł i zrównałaby się z ich obecnym dochodem.

Michał Kisiel