Banki niebezpiecznie hojne przy kredytach mieszkaniowych

Osoby, które udają się do banku po kredyt na mieszkanie, będą mogły pożyczyć dziś mniej niż jeszcze przed rokiem. Utrzymujące się niskie stopy procentowe sprawiają jednak, że banki nadal są skłonne zadłużać swoich klientów na znaczne kwoty.

(YAY Foto)

Oferta kredytów mieszkaniowych i podejście banków sprzed roku (zanim pojawiły się dyskusje na temat wprowadzonego później podatku bankowego) zdecydowanie różni się od tego, co udający się po kredyt na mieszkanie zastaną w banku dzisiaj. Niemal we wszystkich bankach obowiązują wyższe marże, a szacowana zdolność kredytowa jest niższa nawet o ponad 100 000 zł. Nadal jest jednak  wysoka - banki deklarują, że są skłonne pożyczyć na mieszkanie ponad 6-krotność rocznego dochodu przykładowego klienta, a niektóre z nich nawet dużo więcej.

W opublikowanej w tym tygodniu "Informacji o sytuacji banków w I kw. 2016 roku" Komisja Nadzoru Finansowego przypomina, że portfel kredytów mieszkaniowych (relatywnie wysokiej jakości na tle innych portfeli) generuje szereg ryzyk, które mogą zmaterializować się w przyszłości. Jako potencjalne zagrożenie wymienia m.in. niedoskonałe bazy danych o sytuacji finansowej klientów. Nietrudno sobie wyobrazić, że "przestrzelone" kredyty, udzielone klientom o gorszej niż zdiagnozowana sytuacji finansowej, w przyszłości mogą okazać się wstępem do problemów z regulowaniem zobowiązań.

Bank pożyczy nawet 10 razy więcej niż roczne zarobki

W lipcowym rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl poprosiliśmy banki o przedstawienie oferty kredytów hipotecznych dla singla - 30-letniego mieszkańca Warszawy zarabiającego 3500 zł miesięcznie na rękę (42 000 zł rocznie). Dochody uzyskuje z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony.

Jeśli przyjmiemy, że taki klient wniesie w gotówce min. 20 proc. wartości kredytowanej nieruchomości, jego zdolność kredytowa w każdym z ankietowanych przez Bankier.pl banków jest ponad sześciokrotnie wyższa niż kwota rocznych dochodów netto. W rekordowym przypadku bank gotów jest pożyczyć klientowi dziesięć razy więcej niż wynoszą jego roczne dochody. Aż taka skala przekredytowania nie pojawiała się, gdy kilka miesięcy temu analizowaliśmy relację długu do zarobków dla innego przykładowego profilu kredytobiorców. Zarówno średnia, jak i mediana relacji długu do rocznych zarobków wynosiła w przypadku tamtych klientów 6,1. Tym razem obydwa wskaźniki oscylują w okolicach 8,3. Warto przypomnieć, że rekomendowana maksymalna wysokość kredytu powinna sięgać co najwyżej trzykrotności rocznych dochodów do dyspozycji.

Zdolność kredytowa kredytobiorcy z miesięcznym dochodem 3 500 zł netto

Bank

Deklarowana przez banki maksymalna zdolność kredytowa*

Kwota maksymalnego kredytu/roczne zarobki

ING Bank Śląski

419 957 zł

10,0

Bank BPS

388 529 zł

9,3

BOŚ Bank

381 000 zł

9,1

Bank Millennium

375 000 zł

8,9

Alior Bank

373 374 zł

8,9

Bank Pekao

368 319 zł

8,8

mBank

360 229 zł

8,6

Raiffeisen Polbank

350 000 zł

8,3

Bank BPH

335 900 zł

8,0

Citi Handlowy

330 000 zł

7,9

Deutsche Bank Polska

320 000 zł

7,6

eurobank

311 429 zł

7,4

PKO Bank Polski

310 650 zł

7,4

Bank Zachodni WBK

286 195 zł

6,8

ŚREDNIA 355 114 zł 8,3
MEDIANA 350 755 zł 8,4

Opracowanie Bankier.pl na podstawie ankiety przeprowadzonej wśród banków w lipcu 2016 r.

*dla wersji kredytu z 20-procentowym wkładem własnym

Tym razem najbardziej rozrzutnymi przy szacowaniu maksymalnej zdolności kredytowej dla profilowego klienta okazały się być ING Bank Śląski, Bank BPS oraz BOŚ Bank, które gotowe byłyby udzielić kredytu wynoszącego ponad 9-krotność rocznego dochodu netto klienta (ponad 380 000 zł). Sześć z czternastu ankietowanych banków zadeklarowało, że mogłyby pożyczyć maksymalnie kwotę odpowiadającą ponad 8-krotności rocznych zarobków. Na kwotę poniżej 300 000 zł zdolność kredytową profilowego klienta ocenił jedynie Bank Zachodni WBK, ale nawet w tym przypadku odpowiada ona blisko siedmiokrotność jego rocznego przychodu.

Niskie stopy procentowe sprzyjają nadmiernemu zadłużaniu się

Niewątpliwie na takie podejście do oceny zdolności kredytowych wpływ mają utrzymujące się niskie stopy procentowe. Nawet przy wzrastających marżach, obecne oprocentowanie kredytów hipotecznych jest rekordowo niskie (w wielu przypadkach nie będzie przekraczać 4%). Rata wyliczana w oparciu o obowiązujące stawki oprocentowania jest relatywnie niska i w wielu przypadkach wyniesie mniej niż 30-40 proc. miesięcznych dochodów. Kłopoty ze spłatą kredytu mogą pojawić się jednak kiedy Wibor zacznie rosnąć, a wraz z nim w górę pójdą też miesięczne raty.

W czasach, kiedy Wibor notował wyższe wartości, podejście banków do oceny zdolności kredytowej klienta o takich samych dochodach było zdecydowanie bardziej ostrożne. Przed czterema laty, kiedy trzymiesięczny Wibor utrzymywał się na poziomie ponad 4,50%, maksymalna zdolność kredytowa 30-latka z Warszawy z miesięcznym dochodem 3 500 zł netto wynosiła w większości banków mniej niż 300 000 zł. Co ciekawe, jednym z bardziej liberalnych banków, skłonnych pożyczyć wyższą kwotę, był wówczas PKO Bank Polski, którego dziś w skłonności do udzielania większych kredytów przegoniła konkurencja.

Póki co, przed nadmiernym zadłużeniem klientów chroni m.in. konieczność wniesienia wkładu własnego. Od 2017 roku będzie on standardowo wynosił już 20 proc. wartości kredytowanej nieruchomości.

Komentarz eksperta

główny analityk Bankier.pl
"Gdy stopy wzrosną - kryzys gotowy"

Oferowanie długu hipotecznego w wysokości 8-krotności rocznego dochodu jest w przyszłości może mieć katastrofalne skutki zarówno dla kredytobiorców, jak i dla banków. Te ostatnie mają nieprzyjemną tendencję do łamania dobrych standardów (np. że suma zadłużenia nie powinna przekraczać trzykrotności rocznego dochodu rozporządzalnego dłużnika), aby tylko w krótkim terminie zgarnąć jak najwyższą prowizję.

Na obronę bankowców można przywołać fakt, że do takiej sytuacji niejako zmuszają ich banki centralne, prowadzące politykę ultraniskich lub wręcz ujemnych stóp procentowych. Takie otoczenie z jednej strony wymusza na bankach zwiększenie przychodów z prowizji (bo coraz trudniej o dobrą marżę odsetkową), a z drugiej strony pozwala dłużnikowi na obsługę nawet tak monstrualnych długów. Wszystko działa do czasu, gdy stopy są niskie. Gdy wzrosną, kryzys jest już gotowy.

Katarzyna Wojewoda-Leśniewicz, współpraca: Malwina Wrotniak-Chałada

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 3 ~krytyczna_krytyka

Czy Pan Analityk bierze ppod uwagę, że Rekomnedacja S KNF narzuca na banki sposób wyliczania zdolności kredytowej uwzględniający ryzyko wzrostu stóp procentowych ?

A jaka jest rekomendacja Bankiera.pl w kontekście udzielania kredytów mieszkaniowych przy danym poziomie cen ? Czy rekomenduje się, wynajmuj i płać, bo skoro rata kredytu jest taka sama jak cena wynajmu, to jednak nie narażasz się na "wzrost stóp".
Przy tym poziomie cen nieruchomości stosunek zadłużenia do rocznych przychodów raczej dla danej grupy społecznej z dochodami na poziomie średniej krajowej nie powinien być dostępny "dla ich własnego dobra" jak mniemam.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
9 4 ~bababa

za kilka lat kupie hot doga za 300 tys pln, a reszte 700 tys wplace do banku żeby zamknąć kredyt hipoteczny buhahahaha. Złoty żył średnio 25lat w XX wieku hahaha, a wcześniej go nie było wcale hehehhe kilkset lat hahhaa

! Odpowiedz
1 6 ~Pert

Wcale nie jest powiedziane i wiadomo, ze stopy procentowe tak drastycznie muszą wzrosnąc. Gospodarka potrzebuje kredytu na rozwój, firmy na inwestycje, gospodarstwa domowe na to, aby gdzies mieszkać. Przy relatywnie niskiej płacy w Polsce kredyty konsumpcyjne mają wzięcie ponieważ potrzeba wymienic sprzet AGD samochód (niekoniecznie nowy, ale nowszy) itp

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 3 ~niepelnosprawny_org

na dzisiejszy stan zamieszania ogolnoswiatowej gospodarki nie warto sie pakować w długie inwestycje, zczególnie brac takie kretyty, moze skromniej, może coś rozwazniejszego, moze coś nowego, innowacyjnego...

! Odpowiedz
10 5 ~andrzej

nie ma co straszyć, u nas też bilanse banku także zadrukuje bank centralny. Na kredytach mieszkaniowych i nieruchomościach jest boom , bo złotówka padnie i wyzeruje kredyty. Sam wziąłem kilka kredytów, w Getinie mam hipoteczny-polecam

! Odpowiedz
1 7 ~Krzyś

Nie wierzę, dopóki Kasia nie potwierdzi.

! Odpowiedz
1 3 ~woocash83

z ta 3-krotnoscia to troche Pan przesadzil, moze to faktycznie dobry standard, ale w takim Krakowie, Wroclawiu czy Warszawie ciezko by bylo kupic nawet kawalerke za 3-krotnosc przecietnego rocznego wynagrodzenia i banki musza miec tego swiadomosc, aczkolwiek fakt, przekraczanie 6-8-krotnosci rocznych zarobkow podchodzi pod hazard.

! Odpowiedz
21 3 ~wqe

Ja zapraszam do skorzystnia z Getin Noble Banku. Mam i jestem zadowolona

! Odpowiedz
1 8 ~getin

Getin to oszuści!

! Odpowiedz
0 0 ~joro

Z oprocentowaniem grubo wyższym od konkurencji

! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl