Banki chcą rozwinąć hipoteki dla wynajmujących mieszkania

Czy nowy produkt bankowy pomoże inwestorom na rynku mieszkaniowym, a przy okazji wpłynie na zmniejszenie deficytu mieszkaniowego w Polsce? Ostatnie zapowiedzi wprowadzenia kredytów hipotecznych na nieruchomości pod wynajem zelektryzowały ekspertów i uczestników rynku. Na czym takie rozwiązanie miałoby polegać?

(YAY Foto)

Kredyty hipoteczne, oparte o wyliczenie zdolności kredytowej, uwzględniającej przyszłe przychody z najmu, mają jeszcze bardziej „rozkręcić” rynek nieruchomości i pomóc uzyskać finansowanie m.in. tym jego uczestnikom, którzy już wynajmują mieszkania, jednak zaciągnięte dotychczas zobowiązania negatywnie przekładają się na ich zdolność kredytową. Tyle słychać w mocno ogólnikowych na razie zapowiedziach. Celem wprowadzenia kredytu pod inwestycje na wynajem ma być m.in. zniwelowanie deficytu mieszkaniowego, z którym ciągle zmaga się nasz kraj. Zanim przyjrzymy się temu, jak ów produkt bankowy ma funkcjonować, kilka zdań poświęćmy obecnej sytuacji na rynku najmu,

Ten od kilku lat ma się chyba najlepiej w nowoczesnej historii Polski. Mamy do czynienia z utrzymującym się bardzo stabilnym popytem na mieszkania na wynajem, wysoką rentownością takich inwestycji i wysokim popytem ze strony najemców. Właśnie rynek najmu jest jednym z głównych kół zamachowych obecnej hossy w mieszkaniówce, choć trzeba też zaznaczyć, że dla wielu właścicieli mieszkań z rynku wtórnego wynajem to jedyna opcja.

Strzeż się „gwarantowanych 7%” z nieruchomości

Strzeż się „gwarantowanych 7%” z nieruchomości

Jak grzyby po deszczu wyrastają oferty typu: „kup apartament i zarabiaj 7% rocznie”. Niektórzy sprzedawcy piszą nawet o „gwarantowanym zysku”. Przy takich reklamach doświadczonemu inwestorowi powinien zapalić się cały pulpit lampek ostrzegawczych.

Mowa o osobach, które kupowały mieszkania na górce cenowej z lat 2006-2008. W wielu przypadkach obecne ceny mieszkań nie przekroczyły jeszcze ówczesnych maksimów. To oznacza, że nie da się aktualnie sprzedać mieszkania bez straty finansowej. Jeśli było kupowane na kredyt (zwłaszcza frankowy, ale także niektóre złotowe), przychód ze sprzedaży może nie wystarczyć do regulacji zobowiązania. Z tego powodu właściciele są postawieni pod ścianą. Jeśli nie chcą nadal spłacać mieszkania, które nie spełnia już ich życiowych aspiracji, pozostaje im wynajęcie nieruchomości.

Takie sytuacje zdarzają się często, ale nie stanowią większości. Inwestorzy zwabieni wysoką rentownością mieszkań na wynajem decydują się na ulokowanie swego kapitału w nieruchomościach. Świadczy o tym wysoki udział zakupów za gotówkę lub z dużym wkładem własnym. Szacuje się, że obecnie około 30 proc. mieszkań kupowanych na rynku pierwotnym, to nieruchomości pod wynajem.

Z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w I kw. 2019 r. wartość zakupów gotówkowych (wraz z wkładem własnym kredytów) wyniosła 71 proc. całej kwoty transakcji na rynku mieszkaniowym. Udział gotówki wyniósł ponad 4,2 mld zł i był największy od początku prowadzenia takiego pomiaru.

Od przynajmniej 3 lat wynajem mieszkań plasuje się w inwestycyjnej czołówce pod względem rentowności. W dużych miastach przeciętny zysk z najmu wynosi około 5-6 proc. rocznie. Jak napisano w ostatnim raporcie NBP (za I kw. 2019):

Inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych). Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, nieco niższa względem rentowności 10-letnich obligacji skarbowych i pozostała zbliżona do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu.

Z aktualnych danych NBP wynika, że aktualnie średnia stopa kapitalizacji dla inwestycji w 50-metrowe mieszkanie na wynajem w Warszawie wynosi 6,8 proc. Wskaźnik rentowności wkładu własnego (ROE) to 4,1 proc., natomiast przeciętna stawka czynszu najmu na rynku warszawskim wynosi 52 zł/mkw. miesięcznie.

Wynajem mieszkań a zdolność kredytowa

Wynajem mieszkań już obecnie nie jest bez znaczenia dla zdolności kredytowej, ale różnica w stosunku do produktu, który jest w planach bankowców, polega na tym, że uwzględnia się wpływy realnie występujące, a nie dopiero zakładane. Kolejne ważne zastrzeżenie – banki mają różną politykę związaną ze zdolnością kredytową i jej wyliczaniem. Różnie też podejdą do dochodów z najmu. Bardziej liberalne instytucje wezmą pod uwagę takie środki, inne będą wymagały udokumentowania wpływów z najmu w dłuższym okresie, a będą i takie, które nie uwzględnią takich dochodów.

Generalnie dochód z najmu wpływa pozytywnie na wskaźnik DTI (debt to income) pokazujący relację długu i innych stałych zobowiązań finansowych do przychodów, które uzyskuje kredytobiorca.

Ile procent przychodu mogą maksymalnie stanowić zobowiązania kredytobiorcy? Do połowy 2013 roku KNF określała w swoich rekomendacjach górną granicę relacji stałych zobowiązań do dochodu na poziomie najwyżej 50 proc. dla klientów zarabiających poniżej średniej krajowej i 65 proc. dla zarabiających więcej. Aktualnie banki samodzielnie ustalają akceptowalny poziom wskaźnika DTI, uznaje się jednak powszechnie, że bezpieczny poziom relacji długów do dochodów wynosi nie więcej niż około 30-40 proc.

Wynajem mieszkania z całą pewnością pozytywnie wpłynie na naszą zdolność kredytową, np. zniweluje negatywny efekt kredytu zaciągniętego na nieruchomość, którą już mamy, jeśli spłacamy go właśnie przychodami z najmu.

By jednak wpływy z najmu były uwzględnione przez banki (niektóre z góry odmawiają), należy wynajmować mieszkanie przynajmniej przez 6, a jeszcze lepiej przez 12 miesięcy. Dodatkowy warunek to uzyskiwanie dochodów także z innej działalności – pracy, firmy itp. - nie tylko z wynajmu. Bank będzie wymagał od nas również pokazania umowy najmu, oświadczenia, że umowa nie została wypowiedziana, może chcieć spojrzeć w PIT-28 i/lub w wyciąg z konta, na które trafiają wpływy z najmu. Banki badają też koszty utrzymania nieruchomości ponoszone przez właściciela.

Hipoteka na wynajem

Nieco inaczej ma funkcjonować nowy produkt, którego wprowadzenie postulują eksperci ze Związku Banków Polskich. Chodziłoby o pomoc inwestorom, którzy chcieliby poszerzać swoją bazę mieszkaniową.

"Zdolność kredytowa klientów mających dwa-trzy mieszkania jest już mocno ograniczona, więc uwzględnianie dochodów z najmu pozwoliłoby im na zaciągnięcie hipotek na kolejne. To pozwoliłoby na finansowanie i napędzenie rynku mieszkaniowego" – tłumaczył niedawno na łamach „Rzeczpospolitej” Jacek Furga, prezes Centrum AMRON przy Związku Banków Polskich.

Z zapowiedzi bankowców wynika, że banki miałyby oceniać inwestycyjny potencjał nieruchomości, a więc szacować wpływy z najmu i te hipotetyczne środki uwzględniać w ocenie zdolności kredytowej klienta.

Oczywiście byłby to produkt inwestycyjny, a więc skierowanych do tych, którzy się na tym rynku już sprawdzili i udowodnili, że wynajmować i zarabiać na wynajmie umieją. Bez zmian pozostałby więc wymóg  udokumentowania dotychczasowej działalności, przychodów z niej uzyskiwanych itp.

Na razie dodatkowych szczegółów brak, za to sprawa wywołuje masę komentarzy. Kwestię podniosła już Komisja Nadzoru Finansowego. Według niej taki produkt byłby ryzykowny, m.in. dlatego, że rynek najmu jest monitorowany dopiero od kilku lat i – to trzeba dodać – lat wyjątkowych, bowiem bezprecedensowej na tym rynku hossy.

Chodzi o tak zasadnicze dane jak m.in. liczba pustostanów czy średnie stawki czynszów. Amron, który sukcesywnie generuje raporty rynkowe, publikuje takie informacje od dwóch lat. Z danych firmy Mzuri z rynku warszawskiego, które przytacza Amron w ostatnim raporcie, wynika np., że w portfelu 1000 lokali zarządzanych przez firmę w pierwszym kwartale roku 2019 średni poziom pustostanów w stolicy wynosił mniej niż 4 proc. W ciągu roku byłoby to więc zaledwie 18 dni z pustymi mieszkaniami.

Nie ma wątpliwości więc, że sytuacja na tym rynku jest bardzo dobra, nawet wyśmienita, eksperci nadzoru bankowego zaznaczają jednak, że obecne dane na temat pustostanów i średnich stawek czynszu na pewno nie mogą być bazowymi dla określania zyskowności takich inwestycji,  Długoterminowych analiz na razie natomiast brak.

Inna kwestia, która budzi wątpliwości, to wpływ takich kredytów na i tak już wywindowane ceny mieszkań. Zwolennicy kredytów hipotecznych na mieszkania pod wynajem podkreślają, że pozwoliłyby one zmniejszyć szacowany na ponad 2 mln lokali deficyt mieszkań w Polsce. Większa liczba mieszkań na wynajem przełożyłaby się też na spadek czynszów najmu, jednak z drugiej strony tego kredyty inwestycyjne mogłyby dodatkowo stymulować wzrost popytu na mieszkania, a więc wzrost cen, co z kolei ograniczyłoby dostępność nieruchomości dla osób chcących kupić na własny użytek.

Na razie więc cała sprawa generuje więcej pytań niż odpowiedzi. Co wyniknie z zapowiedzi wprowadzenia kredytów hipotecznych na mieszkania na wynajem? Będziemy musieli jeszcze zapewne długo poczekać na wyklarowanie jasnego stanowiska w tej sprawie.

Marcin Moneta

Źródło:
Tematy:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 11 baltazar_gabka

Czy ja dobrze rozumiem , to ma byc kredyt oczywiście subprime ze zmienna stopą, w którym do zdolności kredytowej wlicza dochody z wynajmu innych mieszkan kupionych oczywiście tez na kredyt, i to w sytuacji w której inflacja wyrywa się spod kontroli NBP , dodatkowo mamy szczyt cyklu a kto wie czy nie bańki , i negatywna demografie przez co najmniej 20 lat ... to sie dzieje naprawde czy kręcimy Big Short 2 ?.
Czy na prawdę ludzie nie rozumieją tego mechanizmu .... , popatrzcie na irlandie 2000-2006,
Generujemy bańkę na nieruchomościach dajac na lewo i prawo kredyty, po czym doprowadzamy do krachu w którym ceny spadja o 80 % , wtedy pojawiają się REITY skupujące te mieszkania za bazcen, a państwo " ratuje banki " czyli społeczeństwo zrzuca się na te nieodpowiedzialne udzielnae kredyty.
Jesli to byłby taki super interes to banki same wynajmowałyby ekipy budowalne bo po co im pośrednik w postaci dewelopera , a następnie same by je wynajmowały, spokojnie by wykrecały stopy zwrotu na poziomie 20-30 % , dla czego więc ograniczają się do marnych 2-3 % marży i pożyczają kase i deweloperowi oraz "inwestorowi" ... aby ci na spóle generowali 10 krotnie wyższe zyski.
Skoro pojawiają się już tak ryzykowne pomysły dane za II kwartał z mieszkaniówki muszą byc na prawdę złe ...

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 2 anna_domagalczyk

Tak. IMHO głównie chodzi o REITy. I najpierw warto wydrenować z gotówki resztki potencjalnych kupców (ostatnie naganiania na zakupy), żeby nikt nie zagroził pakietowym transakcjom.

! Odpowiedz
2 5 bt5

Do matpoz1. Pierwsza rzecz to jak powątpiewasz w moje stanowisko że Polska jest totalnym badziewiem to włącz sobie tu na stronie temat o tym że Polacy lubują się w starych rzęchach. Jak nie stać Polaków na nowe fury to tym bardziej zakupy czy nawet wynajmu mii lokują się dla większości na poziomie abstrakcji. A co do niskiej dzietności w krajach rozwiniętych to wynika ona z koncentracji kapitału i wysokich barier finansowego wejścia w biznesie. Co powoduje że robole nie kwapią się do produkcji niewolników dla kapitalistów. W krajach rozwiniętych z rozbudowanym socjalem wskaźniki urodzeń są niskie ale w granicach zastępowalności pokoleń, bo tam rozmnażają się imigranci na wiecznym socjalu dla których życie na zasiłku nie jest dyshonorem a stylem życia. A w Polsce nie da się żyć ani z pracy robotnika ,ani nawet pracownika sfery budżetowej, ani z socjalu. Polska to takie nie wiadomo co , nie pies , nie wydra. Tylko czysta propaganda.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 (usunięty)

(wiadomość usunięta przez moderatora)

! Odpowiedz
1 12 myslcie_samodzielnie

A tak właściwie to czy osoby zarabiające na wynajmowaniu mieszkań zdają sobie sprawę jaką nową konkurencję utworzą im banki z tym pomysłem? Jeśli to przejdzie to rynek mieszkań zostanie wyczyszczony, ceny jeszcze urosną, a pół roku później jak do inwestorów dotrze że kredyty się nie spłacają a mieszkania zbierają kurz zacznie się wyścig kto pierwszy sprzeda, jeśli połączyć to dodatkowo z podniesieniem stóp (inflacja dobija do 3%) i ograniczeniem kredytów przez banki (zaczyna się dziać) to też nie będzie chętnych na zakup (spadnie zdolność kredytowa).

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
5 4 jacekmaj

Nie bardzo wierzę w ten projekt. Czy aby nie jest juz za późno? Zbliża się, moim zdaniem, moment, w którym nie będzie można zarabiać na wynajmie mieszkania kupionego na kredyt.
Oby tylko starczyło inwestorom na spłatę kredytu z czynszu najmu. Mamy w EU przykłady kryzysu w Hiszpanii i Grecji . Oby do niego nie doszło. Po zakupie kilku mieszkań w latach 2013-2016 i dwóch mikro-apartamentów w tym roku (Wrocław), zatrzymuję inwestycje mieszkaniowe. Wszystkie bez kredytu. Stopa zwrotu na mieszkaniach (wynajmuję studentom) 7,5-8,25 % rocznie, ale jak wypadnie malowanie, doposażenie lub jakiś remont, to na pewno spadnie.
Inwestuję teraz w Life Settlements (w USD) Stopa roczna 7-8 %. Inwestycja 2-5 lat. Próg wejścia 10 tys USD (o wiele mniej niż najmniejsze mieszkanko w mieście wojewódzkim).

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 14 kmierz

Jakby to był taki opłacalny business, to banki same masowo by szły w REITy. Ale nie idą. Bo business nie jest opłacalny, o czym banki doskonale wiedzą z raportu HRE: https://www.skarbiec.biz/wp-content/uploads/wynajem2_240719.jpg.
A że ostatnie dane są za III kwartał zeszłego roku, to można domniemywać, że już od roku "inwestowanie" w nieruchomości jest średniostatystycznie mniej opłacalne niż trzymanie gotówki pod poduszką. Wskaźniki są odwrotnie porporcjonalne do nakładów na marketing jakie to nieruchomości są żyłą złota.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
9 20 marianpazdzioch

Ceny pójdą jeszcze bardziej w górę i jeszcze bardziej rozedmie się ta bańka. Ciekawe jak to pozwoli "zniwelować deficyt mieszkań"? Przecież to niedorzeczne. Najlepiej widać to w UK, gdzie ceny już tak bardzo oderwały się od zarobków, że przypominają sytuację w Polsce. Stąd coraz większe znużenie Polaków tym krajem zresztą.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
14 6 set79

Cena metra mieszkania w Londynie to tylko 16,5 tys euro, natomiast średnie zarobki to £3000 netto.
CHŁOPIE nigdy nie kupisz już sobie mieszkania i nie piszę o Londynie!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
hahahahahahahahahaha

! Odpowiedz
4 29 myslcie_samodzielnie

Demografia spada, gospodarka siada, ale bańkę trzeba ciągnąć. A przy zawirowaniach na rynkach i podniesieniu stóp procentowych w celu ratowania złotówki ceny mieszkań mogą być dyktowane przez licytacje komornicze - ktoś to uwzględnia w biznesplanie z kredytem na 20-30 lat? Albo że najemcy mogą nie mieć z czego zapłacić?

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne
WIBOR 6M 0,0000 1,7900%
2019-08-22
WIBOR 3M 0,0000 1,7200%
2019-08-22
LIBOR 3M CHF -0,0128 -0,8370%
2019-08-16
EURIBOR 3M 0,0060 -0,4120%
2019-08-23