25940084D6YFBDYALI50 2024-01-01 2024-12-31 25940084D6YFBDYALI50 2024-12-31 iso4217:PLN 25940084D6YFBDYALI50 2023-12-31 25940084D6YFBDYALI50 2022-12-31 25940084D6YFBDYALI50 2023-01-01 2023-12-31 iso4217:PLN xbrli:shares 25940084D6YFBDYALI50 2023-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 25940084D6YFBDYALI50 2023-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 25940084D6YFBDYALI50 2023-12-31 archicom:ReservesForDividendPaymentsMember 25940084D6YFBDYALI50 2023-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 25940084D6YFBDYALI50 2023-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 25940084D6YFBDYALI50 2023-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 25940084D6YFBDYALI50 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 25940084D6YFBDYALI50 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 25940084D6YFBDYALI50 2024-01-01 2024-12-31 archicom:ReservesForDividendPaymentsMember 25940084D6YFBDYALI50 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 25940084D6YFBDYALI50 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 25940084D6YFBDYALI50 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 25940084D6YFBDYALI50 2024-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 25940084D6YFBDYALI50 2024-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 25940084D6YFBDYALI50 2024-12-31 archicom:ReservesForDividendPaymentsMember 25940084D6YFBDYALI50 2024-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 25940084D6YFBDYALI50 2024-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 25940084D6YFBDYALI50 2024-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-12-31 archicom:ReservesForDividendPaymentsMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 25940084D6YFBDYALI50 2022-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 25940084D6YFBDYALI50 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 25940084D6YFBDYALI50 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 25940084D6YFBDYALI50 2023-01-01 2023-12-31 archicom:ReservesForDividendPaymentsMember 25940084D6YFBDYALI50 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 25940084D6YFBDYALI50 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 25940084D6YFBDYALI50 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember
Skonsolidowane
sprawozdanie finansowe
GRUPY KAPITAŁOWEJ ARCHICOM S.A.
ZA 2024 ROK
Tworzymy przestrzeń piękną, funkcjonalną
i przyjazną człowiekowi
www.archicom.pl
2024
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 2
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Spis treści
1. Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej .................... 5
2. Skonsolidowane sprawozdanie z wyniku ......................................... 7
3. Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów ............ 8
4. Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym..... 9
5. Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych ........ 11
6. Dodatkowe informacje do skonsolidowanego sprawozdania
finansowego................................................................................................ 13
6.1 Informacje ogólne ....................................................................................................... 13
6.2 Informacje o Grupie Kapitałowej ............................................................................... 14
6.3 Podstawa sporządzania oraz zasady rachunkowości .............................................. 17
6.4 Segmenty operacyjne ................................................................................................ 46
6.5 Przejęcia oraz utrata kontroli nad jednostkami zależnymi ....................................... 52
6.6 Wartości niematerialne ............................................................................................... 54
6.7 Rzeczowe aktywa trwałe ............................................................................................ 55
6.8 Nieruchomości inwestycyjne ...................................................................................... 57
6.9 Inwestycje we wspólne przedsięwzięcia wyceniane metodą praw własności ..... 60
6.10 Aktywa oraz zobowiązania finansowe ................................................................... 62
6.11 Informacja o wartości godziwej instrumentów finansowych ................................ 64
6.12 Udzielone pożyczki ................................................................................................... 65
6.13 Aktywa oraz rezerwy na podatek odroczony ....................................................... 66
6.14 Zapasy....................................................................................................................... 69
6.15 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności ............................. 70
6.16 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe ..................................................... 72
6.17 Środki pieniężne ....................................................................................................... 72
6.18 Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, zobowiązania z nimi
związane i działalność zaniechana ...................................................................................... 73
6.19 Kapitał własny .......................................................................................................... 76
6.20 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne ............................................................ 77
6.21 Zobowiązania zabezpieczone hipoteką ................................................................ 79
6.22 Zabezpieczenie spłaty zobowiązań ....................................................................... 79
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 3
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
6.23 Aktywa i zobowiązania z tytułu leasingu ................................................................ 79
6.24 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania ................. 81
6.25 Rezerwy ..................................................................................................................... 83
6.26 Przychody operacyjne ............................................................................................ 85
6.27 Koszty operacyjne .................................................................................................... 86
6.28 Pozostałe przychody i koszty operacyjne .............................................................. 86
6.29 Przychody i koszty finansowe .................................................................................. 87
6.30 Podatek dochodowy .............................................................................................. 88
6.31 Zysk na akcję i wypłacone dywidendy .................................................................. 89
6.32 Zmiany kapitału obrotowego ................................................................................. 90
6.33 Zmiany zobowiązań wynikające z działalności finansowej .................................. 92
6.34 Transakcje z podmiotami powiązanymi ................................................................. 92
6.35 Umowy gwarancji finansowych oraz zobowiązania warunkowe ........................ 94
6.36 Ryzyko dotyczące instrumentów finansowych ...................................................... 95
6.37 Zarządzanie kapitałem .......................................................................................... 101
6.38 Najważniejsze zdarzenia w 2024 roku ................................................................... 102
6.39 Istotne zdarzenia po dniu bilansowym ................................................................. 105
6.40 Pozostałe informacje ............................................................................................. 106
6.41 Opis głównych obszarów ryzyka działalności Archicom S.A. oraz Grupy
Archicom S.A. ....................................................................................................................... 111
7. Zatwierdzenie do publikacji ........................................................... 116
8. Oświadczenie Zarządu ................................................................... 117
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 4
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
3 754
lokali w budowie
941
przekazanych lokali
481 400
PUM w przygotowaniu
742 mln zł przychodów
107,2 mln zł zysku netto
Grupa
z tradycjami
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 5
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
1. Skonsolidowane sprawozdanie
z sytuacji finansowej

|  |  | 31.12.2023 | 1.01.2023
|  |  | dane | dane
AKTYWA | nota | 31.12.2024 | przekształcone* | przekształcone*
Aktywa trwałe |  |  |  |
Wartość firmy |  | 165 | 165 | 165
Wartości niematerialne | 6.6 | 3 625 | 9 682 | 4 533
Rzeczowe aktywa trwałe | 6.7 | 37 825 | 20 704 | 11 010
Nieruchomości inwestycyjne | 6.8 | 360 714 | 76 386 | 10 869
Inwestycje we wspólnych przedsięwzięciach | 6.9 | 2 605 | - | -
Pożyczki udzielone | 6.12 | 174 409 | - | -
Należności z tytułu leasingu | 6.23 | 6 354 | - | -
Należności długoterminowe | 6.15 | 42 334 | 695 | 535
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe |  | - | - | 37 000
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 6.13 | 88 748 | 57 521 | 27 345
Grunty przeznaczone pod zabudowę | 6.14 | 73 995 | 48 961 | 5 245
Aktywa trwałe razem |  | 790 774 | 214 114 | 96 702
Aktywa obrotowe |  |  |  |
Zapasy | 6.14 | 1 645 991 | 1 260 614 | 645 784
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności | 6.15 | 153 022 | 184 741 | 130 277
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego |  | 18 706 | 4 392 | 1 969
Należności z tytułu pozostałych podatków |  | 54 841 | 60 626 | 26 835
Należności z tytułu leasingu | 6.23 | 1 430 | - | -
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe | 6.16 | 48 077 | 62 293 | 11 406
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 6.17 | 113 580 | 510 962 | 264 432
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży | 6.18 | - | 148 839 | 149 538
Aktywa obrotowe razem |  | 2 035 647 | 2 232 467 | 1 230 241
Aktywa razem |  | 2 826 421 | 2 446 581 | 1 326 943

* Przyczyny i skutki przekształcenia danych opublikowanych w poprzednich okresach opisano w nocie 6.3.3 niniejszego raportu.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 6
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej – cd.
PASYWA
nota
31.12.2024

|  |  | 31.12.2023 | 1.01.2023
|  |  | dane | dane
|  |  | przekształcone* | przekształcone*
Kapitał własny |  |  |  |
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominu- jącej: |  |  |  |
Kapitał podstawowy | 6.19 | 584 960 | 584 960 | 256 703
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej |  | 851 911 | 851 911 | 134 497
Kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę dywidend |  | 191 | 90 | 34 890
oraz zaliczek na dywidendę |  |  |  |
Pozostałe kapitały |  | (803 046) | (803 046) | (119 371)
Zyski zatrzymane |  | 621 504 | 634 282 | 424 978
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki domi- nującej |  | 1 255 520 | 1 268 197 | 731 697
Kapitał własny |  | 1 255 520 | 1 268 197 | 731 697
Zobowiązania |  |  |  |
Zobowiązania długoterminowe |  |  |  |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne związane z nierucho- mościami przeznaczonymi do sprzedaży | 6.20 | - | 52 006 | 20 230
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne - pozostałe | 6.20 | 612 779 | 269 749 | 110 000
Zobowiązania z tytułu leasingu | 6.23 | 53 942 | 48 673 | 22 824
Pozostałe zobowiązania | 6.24 | 21 774 | 19 427 | 17 478
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 6.13 | 41 880 | 60 744 | 20 209
Pozostałe rezerwy długoterminowe | 6.25 | 9 362 | 9 229 | 5 471
Zobowiązania długoterminowe |  | 739 737 | 459 828 | 196 212
Zobowiązania krótkoterminowe |  |  |  |
Zobowiązania z tytułu umów z klientami | 6.24 | 461 291 | 382 398 | 244 539
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiąza- nia | 6.24 | 182 828 | 138 839 | 59 501
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego |  | 9 389 | 3 626 | 5 173
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków |  | 28 771 | 11 754 | 3 909
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne związane z nierucho- mościami przeznaczonymi do sprzedaży | 6.20 | - | 2 116 | 653
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne - pozostałe | 6.20 | 113 698 | 148 139 | 62 002
Zobowiązania z tytułu leasingu | 6.23 | 12 758 | 11 352 | 3 972
Rezerwy krótkoterminowe | 6.25 | 22 429 | 19 279 | 18 272
Zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprze- daży | 6.18 | - | 1 053 | 1 013
Zobowiązania krótkoterminowe |  | 831 164 | 718 556 | 399 034
Zobowiązania razem |  | 1 570 901 | 1 178 384 | 595 246
Pasywa razem |  | 2 826 421 | 2 446 581 | 1 326 943

* Przyczyny i skutki przekształcenia danych opublikowanych w poprzednich okresach opisano w nocie 6.3.3 niniejszego raportu.
2. Skonsolidowane sprawozdanie
z wyniku

|  |  | 1.01-
|  | 1.01- | 31.12.2023
| nota | 31.12.2024 | przekształcone*
Działalność kontynuowana |  |  |
Przychody ze sprzedaży |  | 742 027 | 1 101 064
Przychody ze sprzedaży produktów | 6.26 | 672 238 | 1 078 899
Przychody ze sprzedaży usług | 6.26 | 69 789 | 22 165
Koszt własny sprzedaży |  | 455 426 | 704 959
Koszt sprzedanych produktów | 6.27 | 431 430 | 693 175
Koszt sprzedanych usług | 6.27 | 23 996 | 11 784
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży |  | 286 601 | 396 105
Koszty sprzedaży | 6.27 | 72 313 | 28 884
Koszty ogólnego zarządu | 6.27 | 31 895 | 19 057
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów | 6.27 | 59 148 | 45 842
Pozostałe przychody operacyjne | 6.28 | 10 217 | 4 491
Pozostałe koszty operacyjne | 6.28 | 7 709 | 9 385
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych |  | 34 660 | 12 298
Zysk (strata) z działalności operacyjnej |  | 160 413 | 309 726
Przychody finansowe | 6.29 | 31 373 | 16 562
Koszty finansowe | 6.29 | 37 072 | 19 465
Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności | 6.9 | 538 | -
Zysk (strata) przed opodatkowaniem |  | 155 252 | 306 823
Podatek dochodowy | 6.30 | 34 978 | 53 925
- część bieżąca |  | 82 518 | 23 129
- część odroczona |  | (47 540) | 30 796
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej |  | 120 274 | 252 898
Działalność zaniechana |  |  |
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej | 6.18 | (13 032) | 2 935
Zysk (strata) netto |  | 107 242 | 255 833
Zysk (strata) netto przypadający: |  |  |
- akcjonariuszom podmiotu dominującego | 6.31 | 107 242 | 255 833
- podmiotom niekontrolującym |  | - | -
* Przyczyny i skutki przekształcenia danych opublikowanych w poprzednich okresach opisano w nocie 6.3.3 niniejszego raportu. |  |  |

dane
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 7
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Zysk (strata) netto na jedną akcję zwykłą (PLN)

|  | 1.01-
| 1.01- | 31.12.2023
| 31.12.2024 | przekształcone
Wyszczególnienie | PLN / akcję | PLN / akcję
z działalności kontynuowanej |  |
- podstawowy | 2,06 | 6,71
- rozwodniony | 2,06 | 6,71
z działalności zaniechanej |  |
- podstawowy | (0,22) | 0,08
- rozwodniony | (0,22) | 0,08
z działalności kontynuowanej i zaniechanej |  |
- podstawowy | 1,83 | 6,79
- rozwodniony | 1,83 | 6,79

dane
3. Skonsolidowane sprawozdanie
z całkowitych dochodów

|  | 1.01-
| 1.01- | 31.12.2023
| 31.12.2024 | przekształcone
Zysk (strata) netto | 107 242 | 255 833
Pozostałe całkowite dochody | - | 733
Pozycje nie przenoszone do wyniku finansowego |  |
Wpływ wyceny do wartości godziwej prawa do użytkowania w związku z za- przestaniem zajmowania nieruchomości i przeklasyfikowaniem prawa do użytkowania do nieruchomości inwestycyjnych (z uwzględnieniem wpływu | - | 733
podatkowego) |  |
Całkowite dochody | 107 242 | 256 566
Całkowite dochody przypadające: |  |
- akcjonariuszom podmiotu dominującego | 107 242 | 256 566

dane
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 8
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 9
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
4. Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapi-
tale własnym

|  |  | Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej |  |  |  |
|  | Kapitał ze sprze- | Kapitał rezerwowy |  |  | Kapitał
| Kapitał | daży akcji powy- wowy | Pozostałe | z przeznaczeniem na | Zyski za- |  | własny
| podsta- | żej ich wartości | kapitały | wypłatę dywidend oraz | trzymane | Razem | razem
|  | nominalnej | zaliczek na dywidendę |  |  |
Saldo na dzień 1.01.2024 roku (dane przekształcone) | 584 960 | 851 911 | (803 046) | 90 | 634 282 | 1 268 197 | 1 268 197
Zmiany w kapitale własnym w okresie od 1.01 do 31.12.2024 roku |  |  |  |  |  |  |
Dywidendy | - | - | - | - | (37 438) | (37 438) | (37 438)
Zaliczki na poczet dywidendy | - | - | - | - | (82 481) | (82 481) | (82 481)
Przekazanie wyniku finansowego na kapitał rezerwowy z prze- znaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywidendę | - | - | - | 101 | (101) | - | -
Razem transakcje z właścicielami | - | - | - | 101 | (120 020) | (119 919) | (119 919)
Zysk netto za okres od 1.01 do 31.12.2024 roku | - | - | - | - | 107 242 | 107 242 | 107 242
Razem całkowite dochody | - | - | - | - | 107 242 | 107 242 | 107 242
Saldo na dzień 31.12.2024 roku | 584 960 | 851 911 | (803 046) | 191 | 621 504 | 1 255 520 | 1 255 520

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 10
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

|  |  | Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej |  |  |  |
|  | Kapitał ze sprze- | Kapitał rezerwowy |  |  | Kapitał
| Kapitał | daży akcji powy- wowy | Pozostałe | z przeznaczeniem na wy- | Zyski za- |  | własny
| podsta- | żej ich wartości | kapitały | płatę dywidend oraz zali- | trzymane | Razem | razem
|  | nominalnej | czek na dywidendę |  |  |
Saldo na dzień 1.01.2023 roku | 256 703 | 134 497 | (119 371) | 34 890 | 424 978 | 731 697 | 731 697
Zmiany w kapitale własnym w okresie od 1.01 do 31.12.2023 roku |  |  |  |  |  |  |
Dywidendy | - | - | - | (26 262) | (28 159) | (54 421) | (54 421)
Zaliczki na poczet dywidendy | - | - | - | (11 699) | (15 209) | (26 908) | (26 908)
Przekazanie wyniku finansowego na kapitał rezerwowy z prze- znaczeniem na wypłatę dywidend oraz zaliczek na dywi- dendę | - | - | - | 3 161 | (3 161) | - | -
Emisja akcji | 228 257 | 601 229 | (684 408) | - | - | 145 078 | 145 078
Emisja akcji objęta w zamian za środki pieniężne | 100 000 | 116 185 | - | - | - | 216 185 | 216 185
Razem transakcje z właścicielami | 328 257 | 717 414 | (684 408) | (34 800) | (46 529) | 279 934 | 279 934
Zysk netto za okres od 1.01 do 31.12.2023 roku | - | - | - | - | 255 833 | 255 833 | 255 833
Pozostałe całkowite dochody za okres od 1.01 do 31.12.2023 | - | - | 733 | - | - | 733 | 733
roku |  |  |  |  |  |  |
Razem całkowite dochody | - | - | 733 | - | 255 833 | 256 566 | 256 566
Saldo na dzień 31.12.2023 roku | 584 960 | 851 911 | (803 046) | 90 | 634 282 | 1 268 197 | 1 268 197

5. Skonsolidowane sprawozdanie
z przepływów pieniężnych

|  |  | 1.01-
|  | 1.01- | 31.12.2023
| nota | 31.12.2024 | przekształcone*
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej |  |  |
Zysk (strata) z działalności kontynuowanej i zaniechanej przed opodatkowa- niem |  | 139 692 | 311 003
Korekty: |  |  |
Amortyzacja |  | 8 255 | 4 252
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i aktywów klasyfiko- wanych jako przeznaczone do sprzedaży |  | (16 315) | (8 336)
(Zysk) strata z aktywów (zobowiązań) finans. wycenianych w wartości godziwej |  | (223) | 331
przez wynik |  |  |
(Zysk) strata ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych |  | 66 | 34
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych |  | (1 275) | (3 020)
Koszty odsetek i inne koszty związane z pozyskaniem finansowania |  | 35 469 | 17 171
Przychody z odsetek |  | (10 850) | (3 013)
Udział w (zysku) stracie jednostek wycenianych metodą praw własności |  | (538) | -
Inne | 6.32 | 705 | 853
Korekty razem |  | 15 294 | 8 272
Zmiana stanu zapasów i gruntów przeznaczonych pod zabudowę | 6.32 | (348 512) | 44 230
Zmiana stanu należności | 6.32 | 16 884 | (5 556)
Zmiana stanu zobowiązań | 6.32 | 167 567 | (263 990)
Zmiana stanu rezerw |  | 3 784 | (4 276)
Zmiana stanu środków pieniężnych na rachunkach zablokowanych |  | (23 040) | 50 099
Zmiany w kapitale obrotowym |  | (183 317) | (179 493)
Zapłacony podatek dochodowy |  | (92 069) | (27 214)
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności operacyjnej |  | (120 400) | 112 568
* Przyczyny i skutki przekształcenia danych opublikowanych w poprzednich okresach opisano w nocie 6.3.3 niniejszego raportu. |  |  |

dane
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 11
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 12
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych – cd.

|  | 1.01- | 1.01-
|  | 31.12.2024 | 31.12.2023
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej |  |  |
Wydatki na nabycie wartości niematerialnych |  | (5 365) | (6 289)
Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych |  | (13 979) | (2 922)
Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych |  | 1 639 | 201
Wydatki na inwestycje w nieruchomości inwestycyjne (w tym zaklasyfikowane |  | (128 702) | (2 666)
jako aktywa przeznaczone do sprzedaży) |  |  |
Wpływy ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych, w tym zaklasyfikowanych |  | - | 1 400
jako aktywa przeznaczone do sprzedaży |  |  |
Środki pieniężne spółek nabytych w ramach Aportu |  | - | 16 972
Wydatki netto na nabycie udziałów w jednostkach |  | (19 579) | (34 675)
Zaliczka na zakup udziałów |  | (19 500) | -
Wpływy z tytułu zbycia udziałów w jednostkach zależnych |  | 1 911 | 58 821
Pożyczki udzielone |  | (201 692) | -
Spłata udzielonych pożyczek |  | 41 169 | -
Wpływy z dłużnych papierów wartościowych |  | 37 000 | -
Wpływy należności z tytułu leasingu |  | 544 | -
Otrzymane odsetki |  | 3 336 | 1 850
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności inwestycyjnej |  | (303 218) | 32 692
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej |  |  |
Wpływy netto z tytułu emisji akcji |  | - | 217 065
Wpływy z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych | 6.33 | 355 120 | 269 714
Wykup dłużnych papierów wartościowych | 6.33 | (61 241) | (108 922)
Wpływy z tytułu zaciągnięcia kredytów i pożyczek | 6.33 | 91 040 | 59 105
Spłaty kredytów i pożyczek | 6.33 | (127 520) | (234 650)
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu | 6.33 | (9 045) | (4 793)
Zapłacone odsetki i inne koszty związane z pozyskaniem finansowania | 6.33 | (74 374) | (41 064)
Wypłacone dywidendy i zaliczki na poczet dywidendy | 6.33 | (146 825) | (54 421)
Inne wydatki | 6.33 | (880) | -
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności finansowej |  | 26 275 | 102 034
Przepływy środków pieniężnych netto z działalności kontynuowanej i zaniecha- nej razem |  | (397 343) | 247 294
Zmiana stanu środków pieniężnych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji |  | (397 382) | 246 530
finansowej |  |  |
w tym zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych |  | (39) | (764)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu |  | 510 962 | 264 432
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu |  | 113 580 | 510 962
w tym o ograniczonej możliwości dysponowania |  | 2 852 | 2 241

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 13
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
6. Dodatkowe informacje do skon-
solidowanego sprawozdania fi-
nansowego
6.1 Informacje ogólne
6.1.1 Informacje o jednostce dominującej
Jednostką dominującą Grupy Kapitałowej Archicom (dalej zwana „Grupą Kapitałową”, „Grupą”) jest Archicom Spółka Ak-
cyjna (dalej zwana „Archicom”, „Spółką dominującą”, „Spółką”, „Emitentem”). Od zakończenia poprzedniego okresu spra-
wozdawczego nie nastąpiły zmiany w nazwie jednostki sprawozdawczej lub innych danych identyfikacyjnych.
Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, dla której akta rejestrowe prowadzi Sąd Re-
jonowy dla Wrocławia - Fabrycznej, VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000555355.
Spółce nadano numer statystyczny REGON 020371028.
Siedziba Spółki dominującej mieści się przy ul. Powstańców Śląskich 9 we Wrocławiu, 53-332 Wrocław, Polska. Miejscem reje-
stracji Spółki jest Wrocław, ul. Powstańców Śląskich 9, Polska.
Jednostką dominującą wobec Archicom S.A. jest spółka Echo Investment S.A. z siedzibą w Kielcach, która bezpośrednio
i pośrednio poprzez DKR Echo Investment sp. z o.o. posiada pakiet kontrolny akcji i głosów. Jednostką dominującą najwyż-
szego szczebla Grupy jest spółka Dayton-Invest Kft., którą kontroluje na najwyższym poziomie pan Tibor Veres (Beneficjent
Rzeczywisty).
6.1.2 Skład Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki dominującej
Zarząd Archicom S.A.
W skład Zarządu Spółki na dzień bilansowy oraz na dzień zatwierdzenia sprawozdań finansowych do publikacji wchodzili:
W okresie od przekazania ostatniego sprawozdania finansowego w składzie zarządu Spółki nie zaszły żadne zmiany.
Rada Nadzorcza Archicom S.A.
W skład Rady Nadzorczej Spółki na dzień bilansowy oraz na dzień zatwierdzenia sprawozdań finansowych wchodzili:

Nicklas Lindberg | Przewodniczący Rady Nadzorczej
Marek Gabryjelski | I Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Konrad Płochocki | II Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Maciej Drozd | Członek Rady Nadzorczej
Bence Sass | Członek Rady Nadzorczej
Peter Kocsis | Członek Rady Nadzorczej
Małgorzata Turek | Członek Rady Nadzorczej

W okresie od przekazania ostatniego sprawozdania finansowego w składzie Rady Nadzorczej Spółki nie zaszły żadne zmiany.
6.2 Informacje o Grupie Kapitałowej
6.2.1 Charakter działalności Grupy
Podstawowym miejscem prowadzenia działalności przez Grupę Kapitałową jest Polska.
Podstawowym przedmiotem działalności Grupy jest:
budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych,
kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.
Spółka Archicom S.A., jako spółka holdingowa, zajmuje się głównie:
pozostałą finansową działalnością usługową, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszy emerytalnych,
dzierżawą własności intelektualnej i podobnych produktów, z wyłączeniem prac chronionych prawem autorskim.
6.2.2 Informacje o Grupie Kapitałowej
Podmiot dominujący tj. Archicom S.A. zajmuje się działalnością marketingową i sprzedażą oraz szeroko rozumianymi funkcjami
spółki holdingowej, koordynującej pracę pozostałych podmiotów w Grupie.
W skład Grupy Kapitałowej Archicom na 31 grudnia 2024 roku wchodziły także m.in. spółki celowe realizujące inwestycje
mieszkaniowe i komercyjne, komplementariusze spółek celowych, spółki prowadzące obsługę posprzedażową, spółki reali-
zujące określone funkcje finansowe oraz spółki nieaktywne, które zakończyły inwestycje.
W skład Grupy Kapitałowej Archicom na dzień 3 1 grudnia 2024 roku wchodziła Spółka dominująca oraz następujące spółki
zależne i współzależne:
Udział Spółki

Firma | Siedziba |
|  | w kapitale zakładowym
Spółki Zależne |  |
Archicom Residential sp. z o. o. | Wrocław | 100% bezpośrednio
Archicom Residential 2 sp. z o. o. | Wrocław | 100% bezpośrednio

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 14
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 15
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Archicom sp. z o.o. | Wrocław | 100% bezpośrednio
Archicom Stabłowice sp. z o.o. | Wrocław | 100% pośrednio
Archicom Jagodno 5 sp. z o.o. | Wrocław | 89,85% bezpośrednio; 10,15% pośrednio
Bartoszowice 1 sp. z o.o. | Wrocław | 98,87% bezpośrednio; 1,13% pośrednio
Archicom Nieruchomości sp. z o.o. | Wrocław | 100% pośrednio
Archicom Nieruchomości 2 sp. z o.o. | Wrocław | 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 3 sp. z o.o. | Wrocław | 100% pośrednio
Archicom Nieruchomości 4 sp. z o.o. | Wrocław | 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 5 sp. z o.o. | Wrocław | 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 6 sp. z o.o. | Wrocław | 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 7 sp. z o.o. | Wrocław | 99,95% bezpośrednio; 0,05% pośrednio
Archicom Nieruchomości 8 sp. z o.o. | Wrocław | 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 9 sp. z o.o. | Wrocław | 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 10 sp. z o.o. | Wrocław | 100% pośrednio
Archicom Nieruchomości 11 sp. z o.o. | Wrocław | 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 12 sp. z o.o. | Wrocław | 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości 14 sp. z o.o. | Wrocław | 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Poznań sp. z o.o. | Wrocław | 100% bezpośrednio
Archicom Nieruchomości 17 sp. z o.o. | Wrocław | 100% pośrednio
Archicom Nieruchomości 18 sp. z o.o. | Wrocław | 98,04% bezpośrednio; 1,96% pośrednio
Archicom Nieruchomości 19 sp. z o.o. | Wrocław | 100% bezpośrednio
Archicom Nieruchomości 20 sp. z o.o. | Wrocław | 26,96% bezpośrednio; 73,04% pośrednio
Archicom Nieruchomości JN1 sp. z o.o. | Wrocław | 100% pośrednio
Archicom Nieruchomości JN2 sp. z o.o. | Wrocław | 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Nieruchomości JN3 sp. z o.o. | Wrocław | 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Gdańsk sp. z o.o. | Wrocław | 90,75% bezpośrednio; 9,25% pośrednio
Archicom Nieruchomości Residential sp. z o.o. | Wrocław | 0,78% bezpośrednio; 99,22% pośrednio
Archicom Sales Services sp. z o.o. | Wrocław | 45,45% bezpośrednio; 54,55% pośrednio
(dawniej: Archicom Holding sp. z o.o.) |  |
Archicom Cadenza Hallera sp. z o.o. | Wrocław | 100% bezpośrednio
Archicom Lofty Platinum 1 sp. z o.o. | Wrocław | 100% bezpośrednio
Archicom Jagodno sp. z o.o. | Wrocław | 100% pośrednio
Archicom Jagodno sp. z o.o. – sp. k. | Wrocław | 99,00% bezpośrednio; 1,00% pośrednio
Archicom Marina 3 sp. z o.o. | Wrocław | 100% bezpośrednio
Archicom Marina 4 sp. z o.o. | Wrocław | 100% bezpośrednio
Archicom Marina 5 sp. z o.o. | Wrocław | 96,01% bezpośrednio; 3,99% pośrednio
TN Stabłowice 1 sp. z o.o. | Wrocław | 99,58% bezpośrednio; 0,42% pośrednio
Archicom Dobrzykowice Park sp. z o.o. | Wrocław | 100% pośrednio
Archicom Byczyńska 1 sp. z o.o. | Wrocław | 98,87% bezpośrednio; 1,13% pośrednio
Space Investment Strzegomska 3 Otyńska sp. z o.o. | Wrocław | 100% bezpośrednio
Space Investment Strzegomska 3 Kamieńskiego sp. z o.o. | Wrocław | 86,21% bezpośrednio; 13,79% pośrednio

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 16
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Archicom Investment sp. z o. o. | Wrocław | 100% bezpośrednio
Strzegomska Nowa sp. z o.o. | Wrocław | 0,10% bezpośrednio; 99,90% pośrednio
AD Management sp. z o. o. | Wrocław | 45,95% bezpośrednio; 54,05% pośrednio
Archicom Sp. z o.o. –Realizacja Inwestycji – sp. k. | Wrocław | 99,99% bezpośrednio; 0,01% pośrednio
Archicom Fin sp. z o.o. | Wrocław | 64,38% bezpośrednio; 35,62% pośrednio
P16 Inowrocławska sp. z o.o. | Wrocław | 59,59% bezpośrednio; 40,41% pośrednio
Altona Investments sp. z o .o. | Wrocław | 100% pośrednio
Archicom RW sp. z o.o. | Wrocław | 90,00% bezpośrednio; 10,00% pośrednio
Archicom Wrocław sp. z o.o. | Wrocław | 100% bezpośrednio
Archicom Warszawa sp. z o.o. | Wrocław | 100% bezpośrednio
Mioga Investment sp. z o.o. | Kraków | 100% bezpośrednio
Archicom Advisory sp. z o.o. | Wrocław | 100% bezpośrednio
Himawari Investment sp. z o.o. | Kraków | 100% bezpośrednio
Karensansui Warsaw Investment sp. z o .o. | Kraków | 100% bezpośrednio
Archicom Łódź 1 sp. z o.o. | Wrocław | 100% bezpośrednio
(dawniej: Archicom Doxent Investments sp. z o.o.) |  |
Archicom Gosford Investments sp. z o.o. | Wrocław | 100% bezpośrednio
Archicom Perth sp. z o.o. | Wrocław | 100% bezpośrednio
Archicom Potton sp. z o.o. | Wrocław | 100% bezpośrednio
Archicom Projekt127 sp. z o.o. | Wrocław | 100% bezpośrednio
Archicom Projekt 136 sp. z o.o. | Wrocław | 100% bezpośrednio
Projekt Echo - 137 sp. z o.o. | Wrocław | 100% bezpośrednio
Archicom Projekt 139 sp. z o.o. | Wrocław | 100% bezpośrednio
Archicom Services sp. z o.o. | Wrocław | 100% bezpośrednio
ZAM Archicom Projekt 127 sp. z o.o. sp.k. | Wrocław | 100% pośrednio
Archicom Nowy Mokotów sp. z o.o. | Wrocław | 99,9% bezpośrednio; 0,1% pośrednio
Archicom Browary Warszawskie sp. z o.o. | Wrocław | 99,5% bezpośrednio; 0,5% pośrednio
Galeria Nova - Archicom Projekt 127 sp. z o.o. S.K.A. | Wrocław | 100% bezpośrednio
12 - Archicom Projekt 127 sp. z o.o. S.K.A. | Wrocław | 100% bezpośrednio
Archicom Projekt 136 sp. z o.o. sp.k. | Wrocław | 99,999% bezpośrednio; 0,001% pośrednio
Archicom Browary Warszawskie sp. z o.o. sp.k. | Wrocław | 99,992% bezpośrednio; 0,008% pośrednio
Archicom Bowen sp. z o.o. | Wrocław | 100% pośrednio
Archicom Senja 2 sp. z o.o. | Wrocław | 100% pośrednio
Archicom Wrocław 3 sp. z o.o. (dawniej: Issogne sp. z o.o.) | Wrocław | 100% bezpośrednio
Archicom Wrocław 4 sp. z o.o. (dawniej: RPGZ XXXI sp. z o.o.) | Wrocław | 100% bezpośrednio
Archicom Warszawa 2 sp. z o.o. | Wrocław | 100% bezpośrednio
EASS5003 sp. z o.o. | Kraków | 100% bezpośrednio
Archicom sp. z o.o. Śląsk sp.k. | Wrocław | 99,9997% bezpośrednio;
(dawniej: Projekt 140 - „Grupa Echo” sp. zo.o. sp.k. ) |  | 0,0003% pośrednio
Keshi sp. z o.o. | Kraków | 100% bezpośrednio
Rentierresidence sp. z o.o. | Kraków* | 100% bezpośrednio

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 17
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Haibisukasu sp. z o.o. | Kraków | 100% bezpośrednio
Spółki Współzależne |  |
Projekt Browarna sp. z o.o. | Wrocław | 55% bezpośrednio
Service Hub sp. z o.o. | Kielce | 50% bezpośrednio
Service Hub Resi sp. z o.o. | Wrocław | 50% pośrednio
(dawniej: Archicom Asset Management sp. z o .o.) |  |
Service Hub Commercial – Grupa Echo sp. z o.o. sp.k. | Kielce | 49,5% pośrednio

*po dniu bilansowym nastąpiła zmiana siedziby na Wrocław
Wszystkie spółki zależne konsolidowane są metodą pełną. Spółki współzależne konsolidowane są metodą praw własności.
Czas trwania Spółki dominującej oraz wchodzących w skład Grupy Kapitałowej jednostek objętych konsolidacją jest nieoz-
naczony.
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym tj. od 1 stycznia 2024 r. do 31 grudnia 2024 r. miały miejsce transakcje nabycia
i sprzedaży udziałów opisane w nocie 6.5 niniejszego raportu.
Poza powyższym została założona spółka Archicom Warszawa 2 sp. z o.o. (umowa spółki z dnia 18 stycznia 2024 r.), w której
spółka Archicom S.A. posiada 100% udziałów.
9 stycznia 2024 r. nastąpiło połączenie spółki Archicom Consulting sp. z o.o. jako spółki przejmowanej ze spółką Archicom
Residential 2 sp. z o.o. jako spółką przejmującą.
22 listopada 2024 r. nastąpiło połączenie spółki Archicom Nowy Mokotów sp. z o.o. sp. k. jako spółki przejmowanej ze spółką
Archicom Senja 2 sp. z o.o. jako spółką przejmującą.
21 grudnia 2024 r. nastąpiło połączenie spółki Archicom Łódź sp. z o.o. jako spółki przejmowanej ze spółką Archicom Łódź 1
sp. z o.o. (dawniej: Archicom Doxent Investments sp. z o.o.) jako spółką przejmującą.
Od 2022 roku, w związku z planowanym ograniczeniem działalności Grupy w segmencie komercyjnym, działalność ta prezen-
towana jest w sprawozdaniu finansowym Grupy jako działalność zaniechana w rozumieniu MSSF 5. Szczegóły zostały przed-
stawione w nocie 6.18 niniejszego raportu. Grupa ma w planach strategicznych pełną koncentrację na segmencie mieszka-
niowym.
6.3 Podstawa sporządzania oraz zasady
rachunkowości
6.3.1 Zatwierdzenie do publikacji
Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzone za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku (wraz
z danymi porównawczymi) zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki dominującej dnia 24 marca 2025 roku.
6.3.2 Podstawa sporządzenia
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej sporządzone zostało zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej (dalej „MSSF”), przyjętymi do stosowania w Unii Europejskiej.
Walutą funkcjonalną Spółki dominującej oraz walutą prezentacji niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego
jest złoty polski , a wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej). Ze względu na przyjęty
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 18
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
sposób prezentacji danych w sprawozdaniach finansowych w tysiącach złotych oraz zastosowaną technikę zaokrągleń, po-
szczególne pozycje sprawozdań mogą nie sumować się do kwot w nich wykazanych (różnica 1 tys. zł) .
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez
spółki z Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości. Zarząd Grupy na bieżąco analizuje główne obszary ryzyka i ich wpływ
na działalność Grupy Archicom S.A., co zostało opisane w nocie 6.36 niniejszego sprawozdania.
Na dzień zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego do publikacji nie istnieją okoliczności wska-
zujące na zagrożenie dla możliwości kontynuowania działalności przez spółki wchodzące w skład Grupy w okresie 12 miesięcy
od daty zatwierdzenia sprawozdania finansowego. Na zdolność Grupy do kontynuowania działalności nie wpływa w żaden
sposób plan sprzedaży aktywów opisany szczegółowo w nocie 6.18 oraz związana z tymi aktywami działalność zaniechana
(w rozumieniu MSSF 5), wynikająca z decyzji kierownictwa o skoncentrowaniu działalności Grupy na segmencie mieszkanio-
wym.
W skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym dokonano zmiany zasad rachunkowości i w związku z tym przekształcenia
danych porównawczych, a także korekty błędu w odniesieniu do wcześniej publikowanych sprawozdań. Szczegóły doty-
czące zmiany zasad rachunkowości oraz korekty zidentyfikowanego błędu zostały ujawnione w nocie 6.3.3 poniżej.
6.3.3 Zmiana zasad rachunkowości i korekta błędu
Zmiana zasad rachunkowości
W 2024 roku obowiązywać zaczęła zmiana do istniejącego standardu MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”. W zmia-
nie tej Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości doprecyzowała zasady klasyfikacji zobowiązań do długo- lub
krótkoterminowych przede wszystkim w dwóch aspektach:
- doprecyzowano, że klasyfikacja jest zależna od praw jakie posiada jednostka na dzień bilansowy,
- intencje kierownictwa w odniesieniu do przyspieszenia lub opóźnienia płatności zobowiązania nie są brane pod
uwagę.
W związku z wejściem zmiany w życie, Grupa dokonała zmiany zasad rachunkowości w zakresie klasyfikacji zobowiązań
do długo- lub krótkoterminowych. W efekcie zmiany zasad rachunkowości, dokonano zmiany klasyfikacji kredytu finansują-
cego nieruchomość inwestycyjną City2 przeznaczoną do sprzedaży, opisaną w nocie 6.18 niniejszego sprawozdania finanso-
wego. Kredyt, prezentowany dotychczas w całości jako zobowiązanie krótkoterminowe, reklasyfikowano w zakresie wyma-
ganym przez zmienione zasady rachunkowości do zobowiązań długoterminowych z uwagi na umowną datę wymagalności
kredytu przypadającą na 2028 rok.
Korekta błędu
W skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Kapitałowej Archicom za 2023 rok Spółka w ramach pozycji nierucho-
mości inwestycyjnych skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej sporządzonego na dzień 31 grudnia 2023 roku
prezentowała nieruchomość inwestycyjną położoną przy ul. Opieńskiego w Poznaniu. Nieruchomość ta została przejęta przez
Grupę w ramach nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, z przeznaczeniem na realizację inwestycji mieszkaniowej.
Na moment nabycia znajdowało się na nieruchomości gruntowej funkcjonujące centrum handlowe, które Grupa postano-
wiła zachować do momentu zakończenia procedur administracyjnych związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę
inwestycji mieszkaniowej. Centrum handlowe stanowi źródło dodatkowych tymczasowych przychodów osiąganych z najmu.
Grunt został zaklasyfikowany jako nieruchomość inwestycyjna z uwagi na swoje tymczasowe przeznaczenie. W momencie
uzyskania pozwolenia na budowę na inwestycję mieszkaniową zostanie zreklasyfikowany jako zapas.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 19
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Zgodnie z polityką rachunkowości obowiązującą w Grupie nieruchomości inwestycyjne są wycenianie do wartości godziwej.
Jest to związane m.in. z poprzednią strategią Grupy, która przewidywała regularną realizację inwestycji komercyjnych. Obec-
nie Grupa koncentruje się wyłącznie na działalności mieszkaniowej. Działalność komercyjna jest traktowana jako zaniechana.
Z uwagi na fakt, że w ocenie Zarządu wartość godziwa nieruchomości na dzień 31 grudnia 2023 roku nie odbiegała istotnie
od ceny jej nabycia, Zarząd w sprawozdaniu finansowym za rok zakończony 31 grudnia 2023 r., nie ujął wyceny do wartość
godziwej przedmiotowej nieruchomości inwestycyjnej, uznając iż cena nabycia przedmiotowej nieruchomości nie odbiega
istotnie od jej wartości godziwej i stanowi wystarczające przybliżenie jej wartości godziwej na dzień 31 grudnia 2023 r.
Stosując się do zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego, Zarząd podjął decyzję o dokonaniu retrospektywnej korekty ujęcia
wyceny nieruchomości inwestycyjnej przy ul. Opieńskiego w Poznaniu na 31 grudnia 2023 r. do wartości godziwej i zaprezen-
towaniu skorygowanej wartości ww. nieruchomości inwestycyjnej w ramach danych porównawczych (tj. sprawozdanie z sy-
tuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2023 r.) w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.
Wpływ zmiany zasad rachunkowości i korekty błędu na dane porównawcze zaprezento-
wane w skonsolidowanych sprawozdaniach finansowych Grupy
Zmiana zasad rachunkowości w zakresie klasyfikacji zobowiązania z tytułu kredytu finansującego nieruchomość inwestycyjną
City2 przeznaczoną do sprzedaży miał a wpływ na poniższe obszary skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej
na 31 grudnia 2023 r.:
• Wzrost wartości zobowiązań długoterminowych w pozycji Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne związane z nieru-
chomościami przeznaczonymi do sprzedaży o 52.006 tys. zł;
• Zmniejszenie wartości zobowiązań krótkoterminowych w pozycji Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne związane
z nieruchomościami przeznaczonymi do sprzedaży o 52.006 tys. zł;
Ujęcie wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej przy ul. Opieńskiego w Poznaniu miało wpływ na poniższe
obszary skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej na 31 grudnia 2023 r.:
• Wzrost wartości nieruchomości inwestycyjnych o 13.146 tys. zł;
• Wzrost rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego o 2.498 tys. zł;
• Wzrost wartości zysków zatrzymanych o 10.648 tys. zł
Wpływ korekt na skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej na 31.12.2023 r.

| 31.12.2023 |  |  | 31.12.2023
| dane | zmiana zasad |  | dane
AKTYWA | zatwierdzone | rachunkowości | korekta błędu | przekształcone
Aktywa trwałe, w tym: |  |  |  |
Nieruchomości inwestycyjne | 63 240 | - | 13 146 | 76 386
Aktywa trwałe razem | 200 968 | - | 13 146 | 214 114
Aktywa obrotowe |  |  |  |
Aktywa obrotowe razem | 2 232 467 | - | - | 2 232 467
Aktywa razem | 2 433 435 | - | 13 146 | 2 446 581

| 31.12.2023 |  |  | 31.12.2023
| dane | zmiana zasad |  | dane
PASYWA | zatwierdzone | rachunkowości | korekta błędu | przekształcone
Kapitał własny, w tym: |  |  |  |
Zyski zatrzymane | 623 634 | - | 10 648 | 634 282
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jed- nostki dominującej | 1 257 549 | - | 10 648 | 1 268 197
Kapitał własny | 1 257 549 | - | 10 648 | 1 268 197
Zobowiązania, w tym: |  |  |  |
Zobowiązania długoterminowe |  |  |  |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne zwią- zane z nieruchomościami przeznaczonymi do sprzedaży | - | 52 006 | - | 52 006
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodo- wego | 58 246 | - | 2 498 | 60 744
Zobowiązania długoterminowe | 405 324 | 52 006 | 2 498 | 459 828
Zobowiązania krótkoterminowe |  |  |  |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne zwią- zane z nieruchomościami przeznaczonymi do sprzedaży | 54 122 | (52 006) | - | 2 116
Zobowiązania krótkoterminowe | 770 562 | (52 006) | - | 718 556
Zobowiązania razem | 1 175 886 | - | 2 498 | 1 178 384
Pasywa razem | 2 433 435 | - | 13 146 | 2 446 581

Nieruchomość inwestycyjna przy ul. Opieńskiego została nabyta przez Grupę 1 sierpnia 2023 roku, w związku z czym korekta
dotyczy wyłącznie okresów sprawozdawczych kończących się po tym dniu. Powyżej zaprezentowano wpływ korekty na skon-
solidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2023 r. Wpływ korekty na skonsolidowane sprawozdanie
z wyniku i skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 r. (dane porów-
nawcze zaprezentowane w niniejszym sprawozdaniu finansowym) został przedstawiony w odpowiednich tabelach poniżej.
Ujęcie wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej przy ul. Opieńskiego w Poznaniu miało wpływ na poniższe
obszary skonsolidowanego sprawozdania z wyniku za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 r.:
• Wzrost zysku z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych o 13.146 tys. zł;
• Wzrost kosztów z tytułu odroczonego podatku dochodowego o 2.498 tys. zł.
Wpływ korekty na skonsolidowane sprawozdanie z wyniku za okres 1.01.2023-31.12.2023 r.

| 1.01- |  | 1.01-
| 31.12.2023 |  | 31.12.2023
| dane |  | dane
| zatwierdzone | korekta błędu | przekształcone
Działalność kontynuowana |  |  |
Przychody ze sprzedaży | 1 101 064 | - | 1 101 064
Koszt własny sprzedaży | 704 959 | - | 704 959
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży | 396 105 | - | 396 105
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nierucho- mości inwestycyjnych | (848) | 13 146 | 12 298

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 20
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 21
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Zysk (strata) z działalności operacyjnej | 296 580 | 13 146 | 309 726
Zysk (strata) przed opodatkowaniem | 293 677 | 13 146 | 306 823
Podatek dochodowy | 51 427 | 2 498 | 53 925
- część bieżąca | 23 129 | - | 23 129
- część odroczona | 28 298 | 2 498 | 30 796
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej | 242 250 | 10 648 | 252 898
Działalność zaniechana |  |  |
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej | 2 935 | - | 2 935
Zysk (strata) netto | 245 185 | 10 648 | 255 833
Zysk (strata) netto przypadający: |  |  |
- akcjonariuszom podmiotu dominującego | 245 185 | 10 648 | 255 833

Ujęcie wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej przy ul. Opieńskiego w Poznaniu miało wpływ na poniższe
obszary skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 r.:
• Wzrost zysku przed opodatkowaniem o 13.146 tys. zł;
• Spadek korekty z tytułu zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i aktywów klasyfikowanych jako prze-
znaczone do sprzedaży o 13.146 tys. zł.
Wpływ korekty na skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych za okres 1.01.2023-
31.12.2023 r.

| 1.01- |  | 1.01-
| 31.12.2023 |  | 31.12.2023
| dane |  | dane
| zatwierdzone | korekta błędu | przekształcone
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej |  |  |
Zysk (strata) przed opodatkowaniem | 297 857 | 13 146 | 311 003
Korekty: |  |  |
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyj- nych i aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży | 4 810 | (13 146) | (8 336)
Korekty razem | 21 418 | (13 146) | 8 272
Zmiany w kapitale obrotowym | (179 493) | - | (179 493)
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej | 112 568 | - | 112 568
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej |  |  |
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej | 32 692 | - | 32 692
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej |  |  |
Środki pieniężne netto z działalności finansowej | 102 034 | - | 102 034
Przepływy środków pieniężnych netto razem | 247 294 | - | 247 294
Zmiana stanu środków pieniężnych w skonsolidowa- nym sprawozdaniu z sytuacji finansowej | 246 530 | - | 246 530
w tym zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu róż- nic kursowych | (764) | - | (764)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu | 264 432 | - | 264 432

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 22
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu | 510 962 | - | 510 962
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu | 2 241 | - | 2 241

Zmiana zasad rachunkowości w zakresie klasyfikacji zobowiązania z tytułu kredytu finansującego nieruchomość inwestycyjną
City2 przeznaczoną do sprzedaży miała wpływ na poniższe obszary skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej
na 1 stycznia 2023 r.:
• Wzrost wartości zobowiązań długoterminowych w pozycji Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne związane z nieru-
chomościami przeznaczonymi do sprzedaży o 20.230 tys. zł;
• Zmniejszenie wartości zobowiązań krótkoterminowych w pozycji Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne związane
z nieruchomościami przeznaczonymi do sprzedaży o 20.230 tys. zł;
Wpływ korekty na skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej na 1.01.2023 r.

| 31.12.2022 |  | 1.01.2023
| dane | zmiana zasad | dane
AKTYWA | zatwierdzone | rachunkowości | przekształcone
Aktywa trwałe, w tym: |  |  |
Aktywa trwałe razem | 96 702 | - | 96 702
Aktywa obrotowe |  |  |
Aktywa obrotowe razem | 1 230 241 | - | 1 230 241
Aktywa razem | 1 326 943 | - | 1 326 943

| 31.12.2022 |  | 1.01.2023
| dane | zmiana zasad | dane
PASYWA | zatwierdzone | rachunkowości | przekształcone
Kapitał własny, w tym: |  |  |
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jed- nostki dominującej | 731 697 | - | 731 697
Kapitał własny | 731 697 | - | 731 697
Zobowiązania, w tym: |  |  |
Zobowiązania długoterminowe |  |  |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne związane z | - | 20 230 | 20 230
nieruchomościami przeznaczonymi do sprzedaży |  |  |
Zobowiązania długoterminowe | 175 982 | 20 230 | 196 212
Zobowiązania krótkoterminowe |  |  |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne związane z | 20 883 | (20 230) | 653
nieruchomościami przeznaczonymi do sprzedaży |  |  |
Zobowiązania krótkoterminowe | 419 264 | (20 230) | 399 034
Zobowiązania razem | 595 246 | - | 595 246
Pasywa razem | 1 326 943 | - | 1 326 943

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 23
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
6.3.4 Zmiany standardów lub interpretacji
Nowe lub znowelizowane standardy i interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 202 4
roku oraz ich wpływ na skonsolidowane sprawozdanie Grupy
Następujące zmiany do istniejących standardów wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości
(RMSR) oraz zatwierdzone do stosowania w UE wchodzą w życie po raz pierwszy w sprawozdaniach finansowych Grupy
za okresy od 1 stycznia 2024 roku.
 Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”
Zmiany wprowadzone do MSR 1 zawierają wyjaśnienia dotyczące prezentacji zobowiązań jako długo- i krótkotermi-
nowe, a także adresują kwestię klasyfikacji zobowiązań w przypadku, gdy jednostka zobowiązana jest spełniać okre-
ślone wymogi umowne tzw. kowenanty. W konsekwencji, zmieniony standard MSR 1 stanowi, że zobowiązania są klasy-
fikowane jako krótko- lub długoterminowe w zależności od praw istniejących na koniec okresu sprawozdawczego.
Na klasyfikację nie mają wpływu ani oczekiwania jednostki ani zdarzenia po dniu sprawozdawczym (na przykład kowe-
nanty umów kredytowych, których jednostka musi przestrzegać dopiero po dniu bilansowym).
Zmiana oraz jej wpływ na sprawozdanie finansowe Grupy zostały opisane w nocie 6.3.3 niniejszego sprawozdania.
 Zmiany do MSSF 16 „Leasing” – zobowiązania leasingowe w transakcjach sprzedaży i leasingu zwrotnego
Zmiana do MSSF 16 „Leasing” uzupełnia wymogi dotyczące późniejszej wyceny zobowiązania leasingowego w przy-
padku transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego, w sytuacji, gdy spełnione są kryteria MSSF 15 i gdy transakcje należy
ująć jako sprzedaż.
Zmiana wymaga od sprzedawcy-leasingobiorcy późniejszej wyceny zobowiązań leasingowych wynikających z leasingu
zwrotnego w taki sposób, aby nie ujmować zysku lub straty związanej z zachowanym prawem do użytkowania. Nowy
wymóg ma szczególne znaczenie w przypadku, gdy leasing zwrotny obejmuje zmienne opłaty leasingowe, które nie
zależą od indeksu lub stawki, gdyż opłaty te są wyłączone z „płatności leasingowych” w myśl MSSF 16. Zmieniony stan-
dard zawiera nowy przykład, który ilustruje zastosowanie nowego wymogu w tym zakresie.
 Zmiany do MSR 7 „Sprawozdanie z przepływów pieniężnych” oraz zmiany do MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie
informacji” – ujawnianie informacji na temat umów finansowych z dostawcami (“supplier finance arrangement”)
Zmiany do standardów MSR 7 „Sprawozdanie z przepływów pieniężnych” oraz MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnia-
nie informacji” wprowadzają wymogi w zakresie ujawnień w odniesieniu do umów finansowania zobowiązań wobec
dostawców (tzw. faktoring odwrotny). Zmiany te wymagają ujawnienia specyficznych informacji dotyczących umów
tego rodzaju, aby umożliwić użytkownikom sprawozdań finansowych ocenę wpływu tych umów na zobowiązania i prze-
pływy pieniężne oraz ekspozycję jednostki na ryzyko płynności. Niniejsze zmiany mają na celu zwiększenie przejrzystości
ujawnianych informacji na temat umów dotyczących finansowania zobowiązań, lecz nie wpływają na zasady ujmowa-
nia i wyceny.
Zmiany standardów obowiązujące od 1 stycznia 2024 roku nie miały istotnego wpływu na skonsolidowane sprawozdanie fi-
nansowe Grupy, z wyjątkiem zmiany MSR 1, której wpływ na niniejsze skonsolidowanego sprawozdanie finansowe został opi-
sany w nocie 6.3.3.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 24
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Opublikowane standardy i interpretacje, które nie weszły w życie dla okresów rozpoczyna-
jących się 1 stycznia 2024 roku oraz ich wpływ na sprawozdanie Grupy
Do dnia sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego zostały opublikowane nowe lub znowelizo-
wane standardy i interpretacje, obowiązujące dla okresów rocznych następujących po 2024 roku. Lista obejmuje również
zmiany, standardy i interpretacje opublikowane ale niezaakceptowane jeszcze przez Unię Europejską.
W niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupa nie zdecydowała o wcześniejszym zastosowaniu następują-
cych opublikowanych standardów, interpretacji lub poprawek do istniejących standardów przed ich datą wejścia w życie:
 Zmiany do MSR 21 „Skutki zmian kursów wymiany walut obcych” - brak możliwości wymiany walut
W sierpniu 2023 r. Rada opublikowała zmiany do MSR 21 „Skutki zmian kursów wymiany walut obcych”. Wprowadzone
zmiany mają ułatwić jednostkom ustalenie, czy dana waluta jest wymienialna na inną walutę oraz oszacowanie natych-
miastowego kursu wymiany, w przypadku braku wymienialności danej waluty. Ponadto, zmiany do standardu wprowa-
dzają wymóg dodatkowych ujawnień w przypadku braku wymienialności walut na temat sposobu ustalenia alternatyw-
nego kursu wymiany.
Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2025 roku lub później.
 MSSF 18 „Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych”
W kwietniu 2024 r. Rada opublikowała nowy standard MSSF 18 „Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finanso-
wych”. Standard ma zastąpić MSR 1 – Prezentacja sprawozdań finansowych i będzie obowiązywał od 1 stycznia 2027 r.
Zmiany w stosunku do zastępowanego standardu dotyczą głównie trzech kwestii: sprawozdania z zysku lub strat, wyma-
ganych ujawnień dotyczących miar wyników oraz kwestii związanych z agregacją i dezagregacją informacji zawartej
w sprawozdaniach finansowych.
Opublikowany standard obowiązywał będzie dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem
1 stycznia 2027 r. lub po tej dacie. Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego,
zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone przez Unię Europejską.
 Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 - Zmiany w klasyfikacji i wycenie instrumentów finansowych
W maju 2024 roku RMSR opublikowała zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 mające na celu:
- doprecyzowanie daty ujęcia i zaprzestania ujmowania niektórych aktywów i zobowiązań finansowych, ze zwol-
nieniem dla niektórych zobowiązań finansowych rozliczanych za pośrednictwem elektronicznego systemu
przekazów pieniężnych;
- wyjaśnienie i dodanie dalszych wytycznych dotyczących oceny, czy składnik aktywów finansowych spełnia
kryteria SPPI;
- dodanie nowych ujawnień dotyczących niektórych instrumentów, których warunki umowne mogą zmieniać
przepływy pieniężne; oraz
- aktualizuje ujawnienia dotyczące instrumentów kapitałowych wycenianych w wartości godziwej przez inne
całkowite dochody (FVOCI).
Opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2026
roku lub po tej dacie. Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiany te nie
zostały jeszcze zatwierdzone przez Unię Europejską.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 25
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
 Roczne zmiany do MSSF
“Roczne zmiany MSSF” wprowadzają zmiany do standardów: MSSF 1 „Zastosowanie Międzynarodowych Standardów
Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy”, MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji”, MSSF 9 „Instru-
menty finansowe”, MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania finansowe” oraz MSR 7 „Sprawozdanie z przepływów pie-
niężnych”.
Poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny.
Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwier-
dzone przez Unię Europejską.
 MSSF 19 „Spółki zależne bez odpowiedzialności publicznej: ujawnianie informacji”
W maju 2024 r. Rada wydała nowy standard rachunkowości MSSF 19, który mogą przyjąć określone jednostki zależne
stosujące standardy rachunkowości MSSF w celu poprawy efektywności ujawnień w sprawozdaniach finansowych tych
jednostek. Nowy standard wprowadza uproszczone i ograniczone wymogi w zakresie ujawniania informacji. W rezulta-
cie, kwalifikująca się jednostka zależna stosuje wymogi innych standardów rachunkowości MSSF z wyjątkiem wymogów
dotyczących ujawniania informacji i zamiast tego stosuje ograniczone wymogi dotyczące ujawniania informacji okre-
ślone w MSSF 19.
Uprawnione jednostki zależne stanowią jednostki, które nie podlegają tzw. odpowiedzialności publicznej (ang. „public
accountability”) zdefiniowanej w nowym standardzie. Ponadto, MSSF 19 wymaga, aby najwyższa lub pośrednia jed-
nostka dominująca w stosunku do tej jednostki, sporządzała publicznie dostępne skonsolidowane sprawozdania finan-
sowe zgodnie ze Standardami Rachunkowości MSSF.
Uprawnione podmioty mogą zdecydować o stosowaniu wytycznych nowego standardu MSSF 19 dla sprawozdań finan-
sowych sporządzonych za okresy rozpoczynając e się z dniem 1 stycznia 2027 roku lub później. Na dzień sporządzenia
niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone przez Unię Euro-
pejską.
 MSSF 14 „Regulacyjne rozliczenia międzyokresowe”
Standard ten pozwala jednostkom, które sporządzają sprawozdanie finansowe zgodnie z MSSF po raz pierwszy (z dniem
1 stycznia 2016 r. lub po tej dacie), do ujmowania kwot wynikających z działalności o regulowanych cenach, zgodnie
z dotychczas stosowanymi zasadami rachunkowości. Dla poprawienia porównywalności, z jednostkami które stosują już
MSSF i nie wykazują takich kwot, zgodnie z opublikowanym MSSF 14 kwoty wynikające z działalności o regulowanych
cenach, powinny podlegać prezentacji w odrębnej pozycji zarówno w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jak i w ra-
chunku zysków i strat oraz sprawozdaniu z innych całkowitych dochodów
Decyzją Unii Europejskiej MSSF 14 nie zostanie zatwierdzony.
 Zmiany do MSSF 10 i MSR 28 dot. sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostkami stowarzy-
szonymi lub wspólnymi przedsięwzięciami
Zmiany rozwiązują problem aktualnej niespójności pomiędzy MSSF 10 a MSR 28. Ujęcie księgowe zależy od tego, czy
aktywa niepieniężne sprzedane lub wniesione do jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia stanowią „biz-
nes” (ang. business). W przypadku, gdy aktywa niepieniężne stanowią „biznes”, inwestor wykazuje pełny zysk lub stratę
na transakcji. Jeżeli zaś aktywa nie spełniają definicji biznesu, inwestor ujmuje zysk lub stratę z tylko w zakresie części
stanowiącej udziały innych inwestorów. Zmiany zostały opublikowane 11 września 2014 r.
Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwier-
dzone przez Unię Europejską.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 26
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
 Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 - Umowy odnoszące się do energii elektrycznej zależnej od czynników naturalnych
W grudniu 2024 r. Rada opublikowała zmiany, by pomóc spółkom lepiej ujmować skutki finansowe umów odnoszących
się do energii elektrycznej zależnej od czynników naturalnych, które często mają formę umów zakupu energii (PPA).
Obecne wytyczne mogą w pełni nie oddawać wpływu tych umów na wyniki spółki. Aby umożliwić spółkom lepsze
odzwierciedlenie tych umów w sprawozdaniu finansowym, Rada wprowadziła zmiany do MSSF 9 Instrumenty finansowe
oraz MSSF 7 Instrumenty finansowe: ujawnienia. Zmiany te obejmują:
W maju 2024 roku RMSR opublikowała zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 mające na celu:
- deprecyzowanie stosowania kryterium “własnego użytku”;
- dozwolenie rachunkowości zabezpieczeń w przypadku gdy umowy te wykorzystywane są jako instrumenty za-
bezpieczające;
- dodanie nowych ujawnień, by umożliwić interesariuszom zrozumienie wpływu tych umów na wyniki finansowe
i przepływy pieniężne.
Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwier-
dzone przez Unię Europejską.
Grupa zamierza wdrożyć powyższe regulacje w terminach przewidzianych do zastosowania przez standardy lub interpretacje.
Grupa jest w trakcie analizy, w jaki sposób wprowadzenie powyższych standardów i interpretacji będzie wpływać na skonso-
lidowane sprawozdanie finansowe oraz na stosowane przez Grupę Kapitałową polityki rachunkowości.
Od 1 stycznia 2021 roku obowiązują, zatwierdzone do stosowania przez Unię Europejską, zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7,
MSSF 4, MSSF 16 dotyczące reformy wskaźnika referencyjnego stopy procentowej (reforma IBOR) – Etap 2. Grupa na bieżąco
monitoruje zmiany obowiązujących przepisów i analizuje potencjalny wpływ na jej skonsolidowane sprawozdanie finansowe.
Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych (NGR), powołana przez Urząd Komisji Nadzoru Finanso-
wego pracuje nad wdrożeniem nowego wskaźnika referencyjnego stopy procentowej. Zastąpi on dotychczasowe stawki
WIBOR i WIBID. Sposób zastąpienia dotychczas obowiązujących stawek zostanie uregulowany Rozporządzeniem Ministra Fi-
nansów. Rozporządzenie określi spread korygujący oraz datę, od której obowiązuje zamiana. Wówczas możliwe będzie usta-
lenie, czy nowa podstawa wyznaczania umownych przepływów pieniężnych jest ekonomicznie równoważna z poprzednią
podstawą i czy do ujęcia takiej zmiany stóp referencyjnych zastosowanie ma reforma IBOR.
W październiku 2023 roku Komitet Sterujący Narodowej Grupy Roboczej (KS NGR) ds. reformy wskaźników referencyjnych pod-
jął decyzję o zmianie maksymalnych terminów realizacji Mapy Drogowej, w której zakłada się oddolne odchodzenie sektora
finansowego od stosowania WIBOR na rzecz nowo zawieranych umów i instrumentów finansowych stosujących stałą stopę
procentową lub nowe wskaźniki referencyjne typu RFR. KS NGR wskazał finalny moment konwersji na koniec 2027 r.
Na posiedzeniach 21 listopada 2024 roku oraz 6 grudnia 2024 roku KS NGR podjął decyzję o wyborze propozycji indeksu
o technicznej nazwie WIRF– bazującego na depozytach niezabezpieczonych Instytucji Kredytowych i Instytucji Finansowych,
jako docelowego wskaźnika referencyjnego stopy procentowej, który miałby zastąpić wskaźnik referencyjny WIBOR. Admini-
stratorem WIRF– w rozumieniu Rozporządzenia BMR będzie spółka GPW Benchmark S.A., wpisana do rejestru Europejskiego
Urzędu Nadzoru Giełd i Papierów Wartościowych (ESMA). Tym samym KS NGR zweryfikował i zmodyfikował swoją wcześniejszą
decyzję o wyborze WIRON jako następcy dla WIBOR.
24 stycznia 2025 roku KS NGR podjął decyzję, o wyborze docelowej nazwy POLSTR (Polish Short Term Rate) dla propozycji
indeksu.
Kolejnym krokiem KS NGR będzie zaktualizowanie Mapy Drogowej w ramach dotychczasowego harmonogramu działań ma-
jących na celu zastąpienie wskaźnika referencyjnego WIBOR docelowym wskaźnikiem POLSTR.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 27
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Grupa posiada zobowiązania finansowe (zaprezentowane w nocie 6.20 sprawozdania) oprocentowane za pomocą stawek
EURIBOR i WIBOR oraz aktywa finansowe (zaprezentowane w nocie 6.12 sprawozdania) oprocentowane za pomocą stawki
WIBOR. Grupa nie jest w stanie oszacować wpływu reformy IBOR na skonsolidowane sprawozdanie finansowe, ponieważ
administrator wskaźników referencyjnych GPW Benchmark nie publikował jak dotąd notowań WIRF, a więc nie ma możliwości
porównania jego wysokość z wskaźnikiem WIBOR. Sytuacja ta może zmienić się w przyszłości i, w związku z tym, będzie
to podlegało weryfikacji przez Grupę na koniec każdego okresu sprawozdawczego.
6.3.5 Wybrane zasady rachunkowości
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem nierucho-
mości inwestycyjnych (w tym przeklasyfikowanych do aktywów przeznaczonych do sprzedaży) oraz pochodnych instrumen-
tów finansowych, które są wyceniane według wartości godziwej.
Prezentacja sprawozdań finansowych
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe prezentowane jest zgodnie z MSR 1. Grupa Kapitałowa prezentuje odrębnie „Skon-
solidowane sprawozdanie z wyniku”, które zamieszczone jest bezpośrednio przed „Skonsolidowanym sprawozdaniem z pozo-
stałych całkowitych dochodów”.
„Skonsolidowane sprawozdanie z wyniku” prezentowane jest w wariancie kalkulacyjnym, natomiast „Skonsolidowane spra-
wozdanie z przepływów pieniężnych” sporządzane jest metodą pośrednią.
Segmenty operacyjne
Grupa Kapitałowa dzieli działalność na następujące segmenty operacyjne:
• działalność mieszkaniowa - obejmująca budowę i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych, została podzielona na seg-
menty operacyjne w oparciu o kryterium lokalizacji geograficznej projektów deweloperskich Grupy na:
- segment wrocławski,
- segment warszawski,
- segment poznański,
- segment krakowski,
- segment łódzki,
- segment katowicki,
• działalność komercyjna – obejmuje budowę, wynajem, sprzedaż nieruchomości komercyjnych,
• spółki wspierające – segment obejmuje działalność spółki Archicom S.A. oraz innych spółek, których działalność
polega na obsłudze pozostałych podmiotów w Grupie.
Ocena wyników działalności na poszczególnych rynkach dokonywana jest głównie w oparciu o przychody ze sprzedaży
oraz zysk brutto ze sprzedaży i marżę brutto ze sprzedaży uzyskane na tych rynkach. Pomiar wyników segmentów operacyjnych
stosowany w kalkulacjach zarządczych zbieżny jest z zasadami rachunkowości zastosowanymi przy sporządzaniu skonsolido-
wanego sprawozdania finansowego.
Konsolidacja
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje sprawozdanie finansowe Spółki dominującej oraz sprawozdania finan-
sowe spółek, nad którymi Grupa sprawuje kontrolę tj. spółek zależnych, sporządzone na dzień 31 grudnia 2024 roku.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 28
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Sprawozdania finansowe Spółki dominującej oraz spółek zależnych objętych skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym,
sporządza się na ten sam dzień bilansowy tj. na 31 grudnia. W przypadkach, gdy jest to konieczne, w sprawozdaniach finan-
sowych spółek zależnych dokonuje się korekt mających na celu ujednolicenie zasad rachunkowości stosowanych przez
spółkę z zasadami stosowanymi przez Grupę Kapitałową.
Metoda konsolidacji pełnej polega na łączeniu sprawozdań finansowych Spółki dominującej oraz spółek zależnych poprzez
zsumowanie, w pełnej wartości, poszczególnych pozycji aktywów, zobowiązań, kapitału własnego, przychodów oraz kosztów.
W celu zaprezentowania Grupy Kapitałowej w taki sposób, jak gdyby stanowiła ona pojedynczą jednostkę gospodarczą
dokonuje się następujących wyłączeń:
• na moment nabycia kontroli ujmowana jest wartość firmy lub zysk z okazyjnego nabycia zgodnie z MSSF 3,
• określane są i prezentowane oddzielnie udziały niedające kontroli,
• salda rozliczeń między spółkami Grupy Kapitałowej i transakcje (przychody, koszty, dywidendy) wyłącza się w cało-
ści,
• wyłączeniu podlegają zyski i straty z tytułu transakcji zawieranych wewnątrz Grupy Kapitałowej, które są ujęte
w wartości bilansowej aktywów takich jak zapasy i środki trwałe. Straty z tytułu transakcji wewnątrz Grupy analizo-
wane są pod kątem utraty wartości aktywów z perspektywy Grupy,
• ujmuje się podatek odroczony z tytułu różnic przejściowych wynikających z wyłączenia zysków i strat osiągniętych
na transakcjach zawartych wewnątrz Grupy Kapitałowej (zgodnie z MSR 12).
Połączenia jednostek gospodarczych
Transakcje połączenia jednostek gospodarczych, wchodzące w zakres MSSF 3, rozliczane są metodą nabycia.
Na dzień objęcia kontroli aktywa i pasywa jednostki przejmowanej są wyceniane zasadniczo według wartości godziwej
oraz zgodnie z MSSF 3 identyfikowane są aktywa i zobowiązania, bez względu na to, czy były one ujawniane w sprawozdaniu
finansowym przejmowanej jednostki przed przejęciem.
Zapłata przekazana w zamian za kontrolę obejmuje wydane aktywa, zaciągnięte zobowiązania oraz wyemitowane instru-
menty kapitałowe, wycenione w wartości godziwej na dzień przejęcia. Elementem zapłaty jest również warunkowa zapłata,
wyceniana w wartości godziwej na dzień przejęcia. Koszty powiązane z przejęciem (doradztwo, wyceny itp.) nie stanowią
zapłaty za przejęcie, lecz ujmowane są w dacie poniesienia jako koszt.
Wartość firmy (zysk z okazyjnego nabycia) kalkulowana jest jako różnica dwóch wartości:
• suma zapłaty przekazanej za kontrolę, udziałów niedających kontroli (wycenionych w proporcji do przejętych akty-
wów netto) oraz wartości godziwej pakietów udziałów (akcji) posiadanych w jednostce przejmowanej przed datą
przejęcia oraz
• wartość godziwa możliwych do zidentyfikowania przejętych aktywów netto jednostki.
Nadwyżka sumy skalkulowanej w sposób wskazany powyżej ponad wartość godziwą możliwych do zidentyfikowania przeję-
tych aktywów netto jednostki jest ujmowana w aktywach skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej jako wartość
firmy. Wartość firmy odpowiada płatności dokonanej przez przejmującego w oczekiwaniu na przyszłe korzyści ekonomiczne
z tytułu aktywów, których nie można pojedynczo zidentyfikować ani osobno ująć. Po początkowym ujęciu wartość firmy jest
wyceniana według wartości początkowej pomniejszonej o łączne odpisy z tytułu utraty wartości. W przypadku gdy w/w suma
jest niższa od wartości godziwej możliwych do zidentyfikowania przejętych aktywów netto jednostki, różnica ujmowana jest
niezwłocznie w wyniku. Grupa ujmuje zysk z okazyjnego nabycia w pozycji pozostałych przychodów operacyjnych.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 29
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Połączenia jednostek gospodarczych pod wspólną kontrolą
W przypadku połączeń jednostek znajdujących się pod wspólną kontrolą, Grupa nie stosuje regulacji wynikających z MSSF 3,
lecz rozlicza takie transakcje metodą łączenia udziałów w następujący sposób:
• aktywa i zobowiązania jednostki przejmowanej ujmowane są według ich dotychczasowej wartości księgowej,
• wartości niematerialne oraz zobowiązania warunkowe ujmowane są na zasadach stosowanych przez jednostkę
przed połączeniem, zgodnie z właściwymi MSSF,
• nie powstaje wartość firmy - różnica pomiędzy przekazaną zapłatą a nabytymi aktywami netto jednostki kontrolo-
wanej ujmowana jest bezpośrednio w kapitale, w pozycji „Pozostałe kapitały”,
• udziały niedające kontroli wyceniane są w proporcji do wartości bilansowej aktywów netto kontrolowanej jednostki.
Inwestycje we wspólnych przedsięwzięciach
Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych (i stowarzyszonych) są wyceniane zgodnie z MSR 28 metodą praw własności.
Zgodnie z metodą praw własności, inwestycje są początkowo ujmowane wg kosztu, a następnie korygowane, tak aby ująć
udział Grupy w wyniku oraz w zmianach innych całkowitych dochodów jednostki, w której dokonano inwestycji, dotyczących
okresu po nabyciu. Dywidendy otrzymane lub należne od jednostek stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięć wykazywane
są jako zmniejszenie wartości bilansowej inwestycji.
Gdy udział Grupy w stratach inwestycji wycenianej metodą praw własności jest równy albo przekracza jej udział w danej
jednostce (zawierający wszystkie pozostałe niezabezpieczone należności długoterminowe), Grupa nie ujmuje dalszych strat,
chyba że zaciągnęła zobowiązania lub dokonała płatności w imieniu jednostki.
Niezrealizowane zyski na transakcjach pomiędzy Grupą a jej jednostkami stowarzyszonymi i wspólnymi przedsięwzięciami są
eliminowane w stopniu odzwierciedlającym udziały Grupy w tych jednostkach. Niezrealizowane straty również są elimino-
wane, chyba że transakcja dostarcza dowodu na utratę wartości przenoszonego składnika aktywów. Tam, gdzie było to
konieczne, zasady rachunkowości inwestycji wycenianych metodą praw własności zostały zmienione tak, aby były zgodne
z zasadami rachunkowości Grupy.
Transakcje w walutach obcych
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe prezentowane jest w złotym polskim (PLN), który jest również walutą funkcjonalną
Spółki dominującej.
Transakcje wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu obowiązują-
cego w dniu zawarcia transakcji (kurs spot).
Różnice kursowe powstałe z rozliczenia transakcji lub przeliczenia pozycji pieniężnych innych niż instrumenty pochodne, ujmo-
wane są odpowiednio w pozycji przychodów lub kosztów finansowych w kwocie netto, za wyjątkiem różnic kursowych kapi-
talizowanych w wartości aktywów w przypadkach określonych zasadami rachunkowości (przedstawione w punkcie dotyczą-
cym kosztów finansowania zewnętrznego).
Koszty finansowania zewnętrznego
Na koszty finansowania zewnętrznego składają się odsetki oraz zyski lub straty z tytułu różnic kursowych do wysokości, która
koryguje koszty odsetek. Koszty finansowania, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie lub wytworze-
niu dostosowywanego składnika aktywów (w szczególności produkcji w toku prezentowanej w ramach zapasów), aktywuje
się jako część ceny nabycia lub kosztu wytworzenia tego składnika aktywów. W przypadku finansowania ogólnego, koszty
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 30
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
finansowania podlegające kapitalizacji ustala się kwartalnie przy zastosowaniu średniej ważonej wszystkich kosztów fi nanso-
wania zewnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakładów na dany składnik aktywów.
Wartości niematerialne
Wartości niematerialne obejmują znaki towarowe, patenty i licencje, oprogramowanie komputerowe, koszty prac rozwojo-
wych oraz pozostałe wartości niematerialne, które spełniają kryteria ujęcia określone w MSR 38. W pozycji tej wykazywane są
również wartości niematerialne, które nie zostały jeszcze oddane do użytkowania (wartości niematerialne w trakcie wytwa-
rzania).
Wartości niematerialne o określonym okresie użytkowania amortyzowane są metodą liniową przez okres ich ekonomicznej
użyteczności. Okresy użytkowania poszczególnych wartości niematerialnych poddawane są corocznej weryfikacji, a w razie
konieczności korygowane od początku następnego roku obrotowego.
Przewidywany okres użytkowania dla poszczególnych grup wartości niematerialnych wynosi:

Grupa | Okres
Znaki towarowe | 40 lat
Patenty i licencje | 5 lat
Oprogramowanie komputerowe | 5 lat
Pozostałe wartości niematerialne | 5-25 lat

Rzeczowe aktywa trwałe
Rzeczowe aktywa trwałe o określonym okresie użytkowania amortyzowane są metodą liniową przez okres ich ekonomicznej
użyteczności. Okresy użytkowania poszczególnych rzeczowych aktywów trwałych poddawane są corocznej weryfikacji,
a w razie konieczności korygowane od początku następnego roku obrotowego.
Przewidywany okres użytkowania dla poszczególnych grup rzeczowych aktywów trwałych wynosi:

Grupa | Okres
Budynki i budowle | 10-50 lat
Maszyny i urządzenia | 2-25 lat
Środki transportu | 3-10 lat
Pozostałe środki trwałe | 2-10 lat

Leasing
Na dzień rozpoczęcia Grupa wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu w wartości bieżącej opłat leasingowych pozostających
do zapłaty z wykorzystaniem stopy procentowej leasingu, jeśli można ją łatwo ustalić. W przeciwnym wypadku, w tym w szcze-
gólności w przypadku prawa wieczystego użytkowania gruntu (PWUG), stosuje się krańcową stopę procentową leasingo-
biorcy.
Grupa stosuje dopuszczone standardem MSSF 16 praktyczne rozwiązania dotyczące leasingów krótkoterminowych oraz lea-
singów, w których bazowy składnik aktywów jest niskiej wartości. W odniesieniu do takich umów zamiast ujmować aktywa
z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązania z tytułu leasingu, opłaty leasingowe ujmuje się w wyniku metodą liniową
w trakcie okresu leasingu.
Prawo użytkowania wieczystego gruntów jest przez Grupę oceniane jako leasing zgodnie z MSSF 16 i jako taki zostało potrak-
towane. Okres leasingu dla takich praw jest oceniany na ogólnych zasadach, przy czym ewentualny plan sprzedaży prawa
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 31
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
użytkowania wieczystego nie jest traktowany jako zakończenie umowy leasingowej. Bieżące opłaty z tytułu wieczystego użyt-
kowania stanowią opłaty leasingowe uwzględniane w wartości zobowiązania leasingowego.
Grupa prezentuje prawa do użytkowania w tych samych pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej, co bazowe składniki
aktywów, w szczególności prawo do użytkowania powierzchni biurowej oraz prawo wieczystego użytkowania gruntów doty-
czące nieruchomości inwestycyjnych i rzeczowych aktywów trwałych prezentowane jest w aktywach trwałych natomiast
prawo wieczystego użytkowania gruntów na których Grupa realizuje projekty deweloperskie odnoszone jest do zapasów.
Nieruchomości inwestycyjne
Nieruchomość inwestycyjna jest utrzymywana w posiadaniu ze względu na przychody z czynszów lub przyrost jej wartości i jest
wyceniana w oparciu o model wartości godziwej.
Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnej następuje według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia z uwzględnieniem
kosztów przeprowadzenia transakcji. Na kolejne dni bilansowe nieruchomość inwestycyjna jest wyceniana w wartości godzi-
wej, określonej przez wewnętrzny Dział Finansowy w porozumieniu z Zarządem, na podstawie danych z aktywnego rynku, ofert,
umów przedwstępnych oraz wiedzy i doświadczenia lub w oparciu o zewnętrzne wyceny przygotowywane przez rzeczoznaw-
ców.
Wyceny do wartości godziwej zostały podzielone na trzy grupy w zależności od pochodzenia danych wejściowych do wy-
ceny:
• poziom 1 – dane wejściowe są cenami notowanymi (nieskorygowanymi) na aktywnych rynkach za identyczne ak-
tywa lub zobowiązania, do których jednostka ma dostęp w dniu wyceny,
• poziom 2 – dane wejściowe inne niż ceny notowane uwzględnione na poziomie 1, które są obserwowalne w przy-
padku danego składnika aktywów lub zobowiązania, albo pośrednio, albo bezpośrednio; Grupa kwalifikuje wartość
godziwą określoną na bazie zewnętrznej wyceny przygotowanej przez rzeczoznawcę na podstawie rynkowych cen
transakcyjnych do poziomu 2 hierarchii wartości godziwej.
• poziom 3 – nieobserwowalne dane wejściowe dotyczące danego składnika aktywów lub zobowiązania.
Zyski lub straty z tytułu wyceny nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są przez Grupę w sprawozdaniu z wyniku w pozycji
„Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych”.
Nieruchomość inwestycyjną usuwa się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w momencie jej zbycia lub trwałego wycofania
z użytkowania, jeżeli nie oczekuje się uzyskania w przyszłości żadnych korzyści ekonomicznych. Zyski (straty) ze zbycia nieru-
chomości inwestycyjnej zalicza się do pozostałych przychodów lub kosztów operacyjnych.
Instrumenty finansowe
Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów finansowych u jednej ze stron
i jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego u drugiej ze stron.
Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej,
gdy Grupa staje się stroną umowy tego instrumentu. Standaryzowane transakcje kupna i sprzedaży aktywów i zobowiązań
finansowych ujmuje się na dzień zawarcia transakcji.
Składnik aktywów finansowych wyłącza się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku, gdy wygasają umowne prawa
do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych oraz zasadniczo całe
ryzyko i korzyści z nim związane zostają przeniesione na inny podmiot.
Grupa wyłącza ze sprawozdania z sytuacji finansowej zobowiązanie finansowe wtedy, gdy zobowiązanie przestało istnieć,
to znaczy, kiedy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 32
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Na dzień bilansowy aktywa oraz zobowiązania finansowe wyceniane są według zasad przedstawionych poniżej.
Aktywa finansowe
Na dzień nabycia Grupa wycenia aktywa finansowe w wartości godziwej, czyli najczęściej według wartości godziwej uiszczo-
nej zapłaty. Koszty transakcji Grupa włącza do wartości początkowej wyceny wszystkich aktywów finansowych, poza kate-
gorią aktywów wycenianych w wartości godziwej poprzez wynik. Wyjątkiem od tej zasady są należności z tytułu dostaw i usług,
które Grupa wycenia w ich cenie transakcyjnej w rozumieniu MSSF 15.
Dla celów wyceny po początkowym ujęciu Grupa klasyfikuje aktywa finansowe z podziałem na:
• aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AC),
• aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody (FVOCI),
• aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy (FVP&L).
Poza aktywami finansowymi wycenianymi w zamortyzowanym koszcie, w Grupie nie występują aktywa finansowe klasyfiko-
wane do innych kategorii.
Do kategorii aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie Grupa zalicza:
• należności z tytułu udzielonych pożyczek,
• należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności (z wyłączeniem tych, dla których nie stosuje się zasad
MSSF 9),
• środki pieniężne i ich ekwiwalenty,
• aktywa z tytułu posiadanych dłużnych papierów wartościowych.
Wymienione klasy aktywów finansowych prezentowane są w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w podziale
na aktywa długoterminowe i krótkoterminowe. Wycena krótkoterminowych należności oraz środków pieniężnych i ich ekwi-
walentów odbywa się w wartości wymagającej zapłaty, ze względu na nieznaczące efekty dyskonta, skorygowanej o kwotę
szacowanego odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości równej oczekiwanym stratom kredytowym ("ECL"). Utrata wartości
aktywów finansowych została opisana w części dotyczącej subiektywnych ocen Zarządu.
Grupa tworzy rezerwę z tytułu oczekiwanych strat kredytowych ("ECL") dotyczących udzielonych gwarancji. Grupa kalkuluje
oczekiwane straty kredytowe dotyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające na celu zrekompensowa-
nie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej. W pierwszej kolejności określana jest wartość ekspozycji Grupy
z tytułu udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunkowego na dzień bilansowy), a następnie
tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona przez tzw. wskaźnik defaultu (ustalony na podstawie ratingu
podmiotu, któremu udzielono gwarancji i skorygowany o wskaźnik odzysku).
Grupa ustala wartość godziwą aktywów finansowych i zobowiązań finansowych w taki sposób, aby w jak największym stopniu
uwzględnić czynniki pochodzące z rynku. Wyceny do wartości godziwej zostały podzielone na trzy grupy w zależności
od pochodzenia danych wejściowych do wyceny:
• poziom 1 – dane wejściowe są cenami notowanymi (nieskorygowanymi) na aktywnych rynkach za identyczne ak-
tywa lub zobowiązania, do których jednostka ma dostęp w dniu wyceny,
• poziom 2 – dane wejściowe inne niż ceny notowane uwzględnione na poziomie 1, które są obserwowalne w przy-
padku danego składnika aktywów lub zobowiązania, pośrednio albo bezpośrednio,
• poziom 3 – nieobserwowalne dane wejściowe dotyczące danego składnika aktywów lub zobowiązania.
Wycenę aktywów finansowych i zobowiązań finansowych (w tym na poziomie 3) przeprowadza Dział Finansowy, a w przy-
padkach, które wymagają specjalistycznej wiedzy, podmiot zewnętrzny. Technika wyceny jest dobierana do indywidualnych
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 33
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
cech wycenianego instrumentu, przy czym maksymalizuje się wykorzystanie informacji pochodzących z rynku. Zespół podlega
bezpośrednio Dyrektorowi Finansowemu.
Aktywa finansowe zaliczone do kategorii wycenianych w zamortyzowanym koszcie podlegają ocenie na każdy dzień bilan-
sowy w celu ujęcia oczekiwanych strat kredytowych, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty wartości. Sposób
dokonywania tej oceny i szacowania odpisów z tytułu oczekiwanych strat kredytowych został opisany w dalszej części
w jednym z podpunktów Subiektywnych ocen Zarządu oraz niepewności szacunków - Utrata wartości aktywów finansowych.
Zobowiązania finansowe
Na dzień nabycia zobowiązania finansowe Grupa wycenia w wartości godziwej, czyli najczęściej według wartości godziwej
otrzymanej kwoty. Koszty transakcji Grupa włącza do wartości początkowej wyceny wszystkich zobowiązań finansowych,
poza kategorią zobowiązań wycenianych w wartości godziwej poprzez wynik.
Zobowiązania finansowe wykazywane są w następujących pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej:
• kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne (w tym związane z nieruchomościami przeznaczonymi do sprzedaży
oraz inne),
• zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
Po początkowym ujęciu zobowiązania finansowe wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem metody
efektywnej stopy procentowej, za wyjątkiem zobowiązań finansowych wyznaczonych jako wycenianych w wartości godziwej
przez wynik finansowy. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług wyceniane są w wartości wymagającej zapłaty
ze względu na nieznaczące efekty dyskonta.
Zyski i straty z wyceny zobowiązań finansowych ujmowane są w wyniku finansowym w działalności finansowej.
Zapasy
Zapasy w Grupie stanowią przede wszystkim:
• produkcja w toku, w której ujmowane są nakłady na projekty deweloperskie, w tym grunty na których realizowane
są projekty w różnych fazach zaawansowania prac: od prac koncepcyjnych i projektowych, poprzez kolejne etapy
prac budowlano-montażowych, do momentu wydania pozwolenia na użytkowanie. Grupa ujmuje w tej pozycji rów-
nież prawo wieczystego użytkowania tych gruntów zgodnie z MSSF 16.
• wyroby gotowe, w których prezentowane są zakończone projekty deweloperskie tj. mieszkania, komórki, miejsca
parkingowe, garaże.
Grupa dzieli zapasy (grunty, na których realizowane są projekty) na aktywa obrotowe i aktywa trwałe. Klasyfikacja gruntu
do aktywów trwałych lub obrotowych wynika z długości cyklu operacyjnego.
Cykl operacyjny to okres średnio około 5 lat, indywidualnie szacowany dla każdego projektu, składający się z 2 faz: (1) etap
przygotowawczy (obejmujący uzyskanie niezbędnych uzgodnień administracyjnych, pozwoleń, decyzji środowiskowych, po-
zwoleń na budowę czy sporządzenia koncepcji architektonicznej i projektu) trwający najczęściej do 3 lat oraz następnie
(2) etap budowy trwający od momentu zakończenia etapu przygotowawczego do uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
Projekty znajdujące się w cyklu operacyjnym (1 lub 2 etap) prezentowane są w aktywach krótkoterminowych w pozycji Zapasy
(Produkcja w toku), a projekty wykraczające poza cykl operacyjny w aktywach długoterminowych w pozycji „Grunty prze-
znaczone pod zabudowę”. Indywidualna ocena każdego projektu pod kątem spełnienia zasad klasyfikacji, dokonywana jest
na każdy dzień bilansowy.
Zarząd dokonał na dzień bilansowy przeglądu wszystkich projektów, w tym także analizy ich cyklu operacyjnego. W związku
z zidentyfikowaniem projektów, których przewidywany termin realizacji wykracza poza standardowy cykl operacyjny Grupy,
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 34
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Zarząd podjął decyzję o zaprezentowaniu ich w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako aktywa trwałe,
w pozycji "Grunty przeznaczone pod zabudowę".
Zapasy są wyceniane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/ kosztu wytworzenia oraz wartości netto możliwej
do uzyskania. Na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają si ę koszty zakupu, koszty przetworzenia oraz inne koszty ponie-
sione w trakcie doprowadzenia zapasów do ich aktualnego miejsca i stanu.
Koszt wytworzenia wyrobów gotowych i produkcji w toku obejmuje koszty bezpośrednie (głównie koszty nabycia gruntu
oraz koszty usług budowlanych realizowanych na gruncie), koszty finansowania zewnętrznego (patrz podpunkt dotyczący
kosztów finansowania zewnętrznego) powiększone o narzut pośrednich kosztów.
Rozchód wyrobów gotowych i towarów ujmowany jest z zastosowaniem metody szczegółowej identyfikacji cen.
Wartość netto możliwa do uzyskania jest to szacowana cena sprzedaży ustalana w toku zwykłej działalności gospodarczej,
pomniejszona o koszty wykończenia i koszty niezbędne do doprowadzenia sprzedaży do skutku.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty obejmują gotówkę w kasie i na rachunkach bankowych, depozyty płatne na żądanie
oraz krótkoterminowe inwestycje o dużej p łynności (do 3 miesię cy), łatwo wymienialne na gotó wk ę, dla których ryzyko zmiany
wartości jest nieznaczne. Środki pieniężne w ramach mieszkaniowych rachunków powierniczych, które na dzień bilansowy
nie zosta ły zwolnione do dysponowania są prezentowane w oddzielnej linii w bilansie "Pozosta łe krótkoterminowe aktywa
finansowe".
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży oraz działalność zanie-
chana
Aktywa trwałe (grupy aktywów trwałych) są klasyfikowane przez Grupę jako przeznaczone do sprzedaży, jeżeli ich wartość
bilansowa zostanie odzyskana przede wszystkim w wyniku transakcji sprzedaży a nie poprzez dalsze użytkowanie. Warunek ten
uznaje się za spełniony wyłącznie wówczas, gdy składnik aktywów (grupa aktywów) jest dostępny w swoim obecnym stanie
do natychmiastowej sprzedaży, z zachowaniem normalnych i zwyczajowo przyjętych warunków sprzedaży, jest prowadzone
aktywne poszukiwanie nabywcy oraz wystąpienie transakcji sprzedaży jest wysoce prawdopodobne w ciągu roku od mo-
mentu zmiany klasyfikacji.
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży wyceniane są w niższej z dwóch wartości: wartości bilansowej
lub wartości godziwej pomniejszonej o koszty zbycia. W przypadku nieruchomości inwestycyjnych wartość bilansowa jest
równa wartości godziwej, a wycena do wartości godziwej jest kontynuowana również po dokonaniu reklasyfikacji do aktywów
przeznaczonych do sprzedaży.
Grupa wydziela działalność zaniechaną w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym, jeżeli jest to element, który został
zbyty lub jest zakwalifikowany jako przeznaczony do sprzedaży oraz:
• stanowi odrębną, ważną dziedzinę działalności lub geograficzny obszar działalności;
• jest częścią pojedynczego, skoordynowanego planu zbycia odrębnej, ważnej dziedziny działalności lub geograficz-
nego obszaru działalności; lub
• jest jednostką zależną nabytą wyłącznie z zamiarem jej odsprzedaży.
Wyniki działalności zaniechanej są prezentowane oddzielnie w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 35
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Nie wydziela się informacji nt. działalności zaniechanej w rachunku przepływów pieniężnych, ujmując informację nt. przepły-
wów z działalności operacyjnej, inwestycyjnej i finansowej dotyczących działalności zaniechanej w nocie objaśniającej
do skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
Kapitał własny
Kapitał podstawowy wykazywany jest w wartości nominalnej wyemitowanych akcji, zgodnie ze statutem Spółki dominującej
oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego.
Akcje Spółki dominującej nabyte i zatrzymane przez Spółkę dominującą lub spółki zależne pomniejszają kapitał własny. Akcje
własne wyceniane są w cenie nabycia.
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej powstaje z nadwyżki ceny emisyjnej ponad wartość nominalną
akcji, pomniejszonej o koszty emisji.
W zyskach zatrzymanych wykazywane są wyniki z lat ubiegłych oraz wynik finansowy bieżącego roku.
Wszystkie transakcje z właścicielami Spółki dominującej prezentowane są osobno w „Skonsolidowanym sprawozdaniu
ze zmian w kapitale własnym”.
Świadczenia pracownicze
Wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze obejmują następu-
jące tytuły:
• krótkoterminowe świadczenia pracownicze z tytułu wynagrodzeń (wraz z premiami), składek na ubezpieczenia spo-
łeczne oraz
• rezerwę na niewykorzystane urlopy oraz
• długoterminowe świadczenia pracownicze, do których Grupa zalicza odprawy emerytalne.
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
Wartość zobowiązań z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych ustala się bez dyskonta i wykazuje w sprawozda-
niu z sytuacji finansowej w kwocie wymaganej zapłaty.
Rezerwy na niewykorzystane urlopy
Grupa tworzy rezerwę na koszty kumulowanych płatnych nieobecności, które będzie musiała ponieść w wyniku niewykorzy-
stanego przez pracowników uprawnienia, a które to uprawnienie narosło na dzień bilansowy. Rezerwy na niewykorzystane
urlopy stanowią bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów i nie podlegają dyskontowaniu.
Rezerwy, zobowiązania i aktywa warunkowe
Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży istniejący obowiązek wynikający ze zdarzeń przeszłych, oraz prawdopo-
dobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści ekonomiczne
oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania.
Rezerwy wycenia się według wartości bieżącej kosztów oszacowanych zgodnie z najlepszą wiedzą przez kierownictwo spółki,
których poniesienie jest niezbędne w celu rozliczenia bieżącego zobowiązania na dzień bilansowy.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 36
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Grupa tworzy rezerwy na niewykorzystane urlopy pracowników. Rezerwa jest kalkulowana raz na kwartał. Rezerwa jest szaco-
wana dla każdego pracownika indywidualnie, jako iloczyn wynagrodzenia brutto powiększonego o składki ZUS, będące kosz-
tem pracodawcy oraz dni przysługującego, a niewykorzystanego urlopu na dzień bilansowy, na który liczona jest rezerwa.
Rezerwy na niewykorzystywane urlopy prezentowane są w pozycji rezerwy krótkoterminowe w sprawozdaniu z sytuacji finan-
sowej, a zmiana wartości rezerwy w okresie odnoszona jest w koszty wynagrodzeń.
Grupa tworzy rezerwy na odprawy emerytalne. Odprawy emerytalne są wypłacane jednorazowo w momencie przejścia
pracownika na emeryturę. Wysokość odpraw emerytalnych zależy od stażu pracy oraz średniego wynagrodzenia pracow-
nika. Grupa tworzy rezerwę na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych w celu przyporządkowania kosztów
do okresów nabywania uprawnień przez pracowników. Naliczone rezerwy są równe zdyskontowanym płatnościom, które
w przyszłości zostaną dokonane i dotyczą okresu do dnia bilansowego. Informacje demograficzne oraz o rotacji zatrudnienia
oparte są na danych historycznych. Skutki wyceny rezerwy na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych są ujmo-
wane w wyniku.
Grupa tworzy rezerwę z tytułu oczekiwanych strat kredytowych ("ECL") dotyczących udzielonych gwarancji. Grupa kalkuluje
oczekiwane straty kredytowe dotyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające na celu zrekompensowa-
nie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej. W pierwszej kolejności określana jest wartość ekspozycji Grupy
z tytułu udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunkowego na dzień bilansowy), a następnie
tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona przez tzw. wskaźnik defaultu (ustalony na podstawie ratingu
Grupy i skorygowanego o wskaźnik odzysku).
Rezerwy ujmuje się w wartości szacowanych nakładów niezbędnych do wypełnienia obecnego obowiązku, na podstawie
najbardziej wiarygodnych dowodów dostępnych na dzień sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego,
w tym dotyczących ryzyka oraz stopnia niepewności. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wiel-
kość rezerwy jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepł yw ów pieniężnych do wartości bieżą-
cej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ewen-
tualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu,
zwiększenie rezerwy w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszt finansowy.
Jeżeli Grupa spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną zwrócone, na przykład na mocy umowy ubezpieczenia, wów-
czas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny składnik aktywów, ale tylko wówczas, gdy istnieje wystarczająca pewność,
że zwrot ten rzeczywiście nastą pi. Jednakże wartość tego aktywa nie może przewyższyć kwoty rezerwy.
W przypadku gdy wydatkowanie środków w celu wypełnienia obecnego obowiązku nie jest prawdopodobne, kwoty zobo-
wiązania warunkowego nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, za wyjątkiem zobowiązań warunkowych identy-
fikowanych w procesie połączenia jednostek gospodarczych zgodnie z MSSF3.
Przychody ze sprzedaży
Przychody ze sprzedaży produktów stanowią wyłącznie przychody z umów z klientami objęte zakresem MSSF 15. Sposób uj-
mowania przychodów ze sprzedaży w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy, w tym zarówno wartość, jak i mo-
ment rozpoznania przychodów, określa pięcioetapowy model obejmujący następujące kroki:
• identyfikacja umowy z klientem,
• identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia,
• określenie ceny transakcyjnej,
• przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia,
• ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu .
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 37
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Identyfikacja umowy z klientem
Grupa ujmuje umowę z klientem tylko wówczas, gdy spełnione są wszystkie następujące kryteria:
• strony umowy zawarły umowę (w formie pisemnej, ustnej lub zgodnie z innymi zwyczajowymi praktykami handlo-
wymi) i są zobowiązane do wykonania swoich obowiązków;
• Grupa jest w stanie zidentyfikować prawa każdej ze stron dotyczące dóbr lub usług, które mają zostać przekazane;
• Grupa jest w stanie zidentyfikować warunki płatności za dobra lub usługi, które mają zostać przekazane;
• umowa ma treść ekonomiczną (tzn. można oczekiwać, że w wyniku umowy ulegnie zmianie ryzyko, rozkład w czasie
lub kwota przyszłych przepływów pieniężnych Grupy); oraz
• jest prawdopodobne, że Grupa otrzyma wynagrodzenie, które będzie jej przysługiwało w zamian za dobra lub usługi,
które zostaną przekazane klientowi.
Identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia
W momencie zawarcia umowy Grupa dokonuje oceny dóbr lub usług przyrzeczonych w umowie z klientem i identyfikuje jako
zobowiązanie do wykonania świadczenia każde przyrzeczenie do przekazania na rzecz klienta dobra lub usługi (lub pakietu
dóbr lub usług), które można wyodrębnić lub grupy odrębnych dóbr lub usług, które są zasadniczo takie same i w taki sam
sposób przekazywane klientowi.
Dobro lub usługa są wyodrębnione, jeżeli spełniają oba następujące warunki:
• klient może odnosić korzyści z dobra lub usługi albo bezpośrednio, albo poprzez powiązanie z innymi zasobami, które
są dla niego łatwo dostępne oraz
• obowiązek Grupy do przekazania dobra lub usługi klientowi można wyodrębnić spośród innych obowiązków okre-
ślonych w umowie.
Ustalenie ceny transakcyjnej
W celu ustalenia ceny transakcyjnej Grupa uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe praktyki han-
dlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które zgodnie z oczekiwaniem Grupy będzie jej przysługiwać w zamian
za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi, z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich. Wynagro-
dzenie określone w umowie z klientem może obejmować kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot. W grupie
występują wyłącznie umowy obejmujące kwoty stałe.
Do momentu ujęcia przychodów ze sprzedaży mieszkań spółki z Grupy otrzymują od klientów zaliczki, które do dnia ujęcia
przychodu prezentowane są jako zobowiązania.
Gwarancje udzielone przez Grupę na sprzedane produkty/usługi ujmowane są zgodnie z MSR 37, ponieważ ich warunki od-
zwierciedlają wyłącznie zapewnienie, że produkty/usługi dostarczane przez Grupę będą działać zgodnie z zamierzeniem
stron, wyrażonym w ustalonej specyfikacji.
Przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia
Grupa przypisuje cenę transakcyjną do każdego zobowiązania do wykonania świadczenia (lub do odrębnego dobra
lub odrębnej usługi) w kwocie, która odzwierciedla kwotę wynagrodzenia, które – zgodnie z oczekiwaniem Grupy – przysługuje
jej w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi.
Ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu
Grupa ujmuje przychody w momencie wypełniania (lub w trakcie wypełniania) zobowiązania do wykonania świadczenia
poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra lub usługi klientowi. Przychody uzyskiwane przez Grupę obejmują głównie sprze-
daż lokali mieszkalnych i usługowych.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 38
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Przychody generowane z działalności deweloperskiej są rozpoznawane przez Grupę w momencie wydania kupującemu nie-
ruchomości. Następuje to na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru wyłącznie po zakończeniu procesu bu-
dowlanego nieruchomości i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem dokonania przez kupującego
praktycznie 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Za mieszkania opłacone uznaje się także przypadki drob-
nych niedopłat, na przykład w przypadku występowania należności z tytułu zmian lokatorskich oraz końcowych obmiarów
powierzchni, które zgodnie z uzgodnieniami są do opłacenia w terminie późniejszym niż moment wydania lokalu. W incyden-
talnych przypadkach większych niedopłat, wynikających ze wspólnych ustaleń z klientem, możliwe jest rozpoznanie przy-
chodu w kwocie dokonanej płatności. W przypadku zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu przed dniem podpisania
protokołu odbioru, przychód ujmuje się w dniu zawarcia tej umowy. Umowy zawarte w ramach tej grupy przychodów
nie zawierają elementu zmiennego wynagrodzenia. Ponadto, w ocenie Grupy, zawarte umowy nie zawierają istotnego ele-
mentu finansowania. W związku z tym, Grupa, co do zasady, nie wykazuje należności bądź innych sald aktywów z tytułu umów
związanych z tą grupą przychodów. Zobowiązania z tytułu umów odzwierciedlają wpłacone zaliczki dokonane przez klientów
oraz zobowiązanie do wykonania świadczeń na rzecz klientów w odniesieniu do wydanych i opłaconych lokali mieszkalnych,
polegających głównie na finalizacji prac budowlanych w ramach osiedli społecznych.
Przychody z najmu
Przychody z najmu są ujmowane w czasie liniowo, gdyż klient jednocześnie otrzymuje i czerpie korzyści płynące z usługi,
w miarę wykonywania przez Grupę us ługi.
Odsetki i dywidendy
Przychody z tytułu odsetek ujmowane są sukcesywnie w miarę ich narastania zgodnie z metodą efektywnej stopy procento-
wej. Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania.
Koszty operacyjne
Koszty operacyjne są ujmowane w wyniku zgodnie z zasadą współmierności przychodów i kosztów. Grupa prezentuje w skon-
solidowanym sprawozdaniu finansowym koszty według miejsc powstawania.
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów obejmują koszty o charakterze administracyjnym pośrednio związane
z realizacją projektów deweloperskich, do których należą: podatek od nieruchomości, opłaty eksploatacyjne, ochrona mie-
nia, koszty wynagrodzeń oraz koszty utrzymania pracowników odpowiedzialnych za realizację projektów, w części w której
nie można ich przypisać do konkretnego projektu bądź dotyczą one projektów, których realizacja została zakończona
oraz pozostałe koszty związane z utrzymaniem projektów deweloperskich.
Podatek dochodowy (wraz z podatkiem odroczonym)
Obciążenie podatkowe wyniku finansowego obejmuje podatek dochodowy bieżący oraz odroczony, który nie został ujęty
w pozostałych dochodach całkowitych lub bezpośrednio w kapitale.
Bieżące obciążenie podatkowe jest obliczane na podstawie wyniku podatkowego (podstawy opodatkowania) danego roku
obrotowego. Zysk (strata) podatkowa różni się od księgowego zysku (straty) przed opodatkowaniem w związku z czasowym
przesunięciem przychodów podlegających opodatkowaniu i kosztów stanowiących koszty uzyskania przychodów do innych
okresów oraz wyłączeniem pozycji kosztów i przychodów, które nigdy nie będą podlegały opodatkowaniu. Obciążenia po-
datkowe są wyliczane w oparciu o stawki podatkowe obowiązujące w danym roku obrotowym.
Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przyszłości
na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i pasywów a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wy-
korzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 39
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona od wszystkich dodatnich różnic przejściowych podlegających opodatkowaniu,
natomiast składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego jest rozpoznawany do wysokości, w jakiej jest prawdopodobne,
że będzie można pomniejszyć przyszłe zyski podatkowe o rozpoznane ujemne różnice przejściowe. Nie ujmuje się aktywów ani
rezerwy, jeśli różnica przejściowa wynika z początkowego ujęcia składnika aktywów lub zobowią za ń w transakcji, która nie jest
połączeniem jednostek gospodarczych oraz która w czasie jej wystąpienia nie ma wpływu ani na wynik podatkowy ani
na wynik księgowy. Nie ujmuje się rezerwy na podatek odroczony od wartości firmy, która nie podlega amortyzacji na gruncie
przepisów podatkowych.
Podatek odroczony jest wyliczany przy użyciu stawek podatkowych, które będą obowiązywać w momencie, gdy pozycja
aktywów zostanie zrealizowana lub rezerwa rozliczona, przyjmując za podstawę przepisy prawne obowiązujące na dzień bi-
lansowy.
Wartość składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego podlega analizie na każdy dzień bilansowy, a w przypadku, gdy
spodziewane przyszłe zyski podatkowe nie będą wystarczające dla realizacji składnika aktywów lub jego części następuje
jego odpis.
Spółki Grupy Kapitałowej utworzyły aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego, których realizacja uzależniona jest
od uzyskania w przyszłości dochodu podatkowego w wysokości wystarczającej dla realizacji składnika aktywów. Podstawą
ujęcia aktywów są zatwierdzone przez Zarząd Spółki dominującej aktualne budżety projektów realizowanych przez spółki
Grupy Kapitałowej oraz strategia działalności Grupy .
Umowy gwarancji finansowych
Umowy gwarancji finansowych wykazywane są w zobowiązaniach pozabilansowych. Kwota rezerwy określana jest w oparciu
o szacunki oczekiwanych strat kredytowych (‘ECL’) zgodnie z wymogami MSSF 9.
Zysk netto na akcję
Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przypadającego
na zwykłych akcjonariuszy jednostki dominującej przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji występujących w ciągu
okresu.
6.3.6 Subiektywne oceny Zarządu oraz niepewność szacunków
Przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Zarząd Spółki dominującej kieruje się osądem przy dokony-
waniu licznych szacunków i założeń, które mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz prezentowane wartości
aktywów, zobowiązań, przychodów oraz kosztów. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od szacowanych przez
Zarząd. Informacje o dokonanych szacunkach i założeniach, które są znaczące dla skonsolidowanego sprawozdania finan-
sowego, zostały zaprezentowane poniżej.
Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych
Zarząd Spółki dominującej dokonuje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych, podlega-
jących amortyzacji. Zarząd ocenia, że okresy użyteczności aktywów przyjęte przez Grupę w okresie objętym skonsolidowanym
sprawozdaniem finansowym dla celów amortyzacji odzwierciedlają oczekiwany okres przynoszenia korzyści ekonomicznych
przez te aktywa w przyszłości. Jednakże faktyczne okresy przynoszenia korzyści przez te aktywa w przyszłości mogą różnić się
od zakładanych, w tym również ze względu na techniczne starzenie się majątku. Wartość bilansowa aktywów trwałych pod-
legających amortyzacji prezentowana jest w notach 6.6 i 6.7.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 40
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Nieruchomości inwestycyjne
Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej. Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych jest usta-
lana przez wewnętrzny Dział Finansowy w porozumieniu z Zarządem, na podstawie danych z aktywnego rynku, ofert, umów
przedwstępnych oraz wiedzy i doświadczenia lub w oparciu o zewnętrzne wyceny przygotowywane przez rzeczoznawców.
Wartość nieruchomości inwestycyjnych na 2 poziomie wartości godziwej określona została za pomocą metody rynkowej przez
niezależnych rzeczoznawców. Na poziomie 3 wykorzystano metodę dochodową uwzględniającą założenia aktualnego
planu inwestycyjnego. Wyceny nieruchomości biurowych, w odniesieniu do których Grupa prowadzi aktywny proces dopro-
wadzenia do sprzedaży przygotowywane są wewnętrznie przez Spółkę, w oparciu o dostępne dane rynkowe, w szczególności
poziom stopy dyskonta (yield) dyskutowany z potencjalnymi nabywcami oraz w oparciu o poziomy czynszów i innych warun-
ków najmu wynikające z podpisywanych bądź negocjowanych umów najmu. Do ustalenia wartości godziwej wykorz ysty-
wana jest metoda zdyskontowanych przepływów netto (DCF).
Poszczególne nieruchomości zostały wycenione następującymi metodami:
Poziom 2
Wartość godziwa została określona za pomocą metody rynkowej, która odzwierciedla transakcje na podobnych nierucho-
mościach przeprowadzone w ostatnim okresie. Wartość tę skorygowano o czynniki związane z wycenianą nieruchomością,
jednak ich wpływ na wycenę był znikomy. Nieruchomości zakwalifikowane do poziomu 2 hierarchii wartości godziwej zostały
wycenione przez niezależnych rzeczoznawców z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą porównywania parami.
Poziom 3
Wartość godziwa została określona za pomocą metody dochodowej, która uwzględnia przychody z najmu pomniejszone
o koszty utrzymania nieruchomości, zdyskontowane stopą procentową, która pochodzi z analizy transakcji zaobserwowanych
na rynku w ostatnim okresie. Szacowane wpływy z najmu uwzględniają aktualne obłożenie najmowanej powierzchni, szaco-
wane przyszłe obłożenie, przyszłe zmiany stawek. Dane wejściowe do wyceny są nieobserwowalne. Najbardziej znaczące
dane wejściowe to szacowane stawki za najem, założenia dotyczące obłożenia i stopa dyskontowa. Szacowana wartość
godziwa wzrośnie, jeżeli szacowane stawki wzrosną, obłożenie wzrośnie, a stopa dyskontowa spadnie. Wycena jest wrażliwa
na wszystkie te czynniki. Zarząd spółki dominującej uważa, że zakres możliwych alternatywnych założeń jest największy
dla stawek i poziomu obłożenia i że te czynniki zależą od siebie nawzajem. Nieruchomości inwestycyjne wycenione na pozio-
mie 3 hierarchii wartości godziwej zostały przedstawione w nocie 6.8 niniejszego sprawozdania.
Utrata wartości aktywów niefinansowych
Kluczowymi niefinansowymi aktywami trwałymi, które nie są wyceniane do wartości godziwej, w skonsolidowanym sprawoz-
daniu finansowym są zapasy i prawa do użytkowania powierzchni biurowych.
W odniesieniu do prawa do użytkowania powierzchni biurowych Zarząd dokonał analizy, czy wysokość czynszu za wynajem
powierzchni biurowej płaconej przez Archicom z tyt. umowy najmu nie jest wyższa niż rynkowy poziom czynszu za wynajem
powierzchni biurowej o podobnym charakterze w podobnej lokalizacji. Z uwagi na to, że nie stwierdzono takiej sytuacji,
nie stwierdzono przesłanek do przeprowadzenia testu na utratę wartości.
W odniesieniu do zapasów posiadanych przez Grupę (reprezentujących projekty deweloperskie o różnym poziomie zaawan-
sowania), Zarząd analizuje następujące przesłanki świadczące o możliwej utracie wartości zapasów i konieczności utworzenia
odpisu aktualizującego wartość zapasów:
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 41
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Rozpoznanie ujemnej marży
W odniesieniu do produkcji w toku analiza rentowności przeprowadzana jest na poziomie poszczególnych projektów dewe-
loperskich. Zarząd przeprowadził analizę stopnia realizacji budżetów poszczególnych realizowanych inwestycji deweloper-
skich (w odniesieniu do inwestycji w budowie), a także analizę zasadności przyjętych założeń budżetowych w kontekście
otoczenia rynkowego i makroekonomicznego (w odniesieniu do inwestycji, które na dzień 31 grudnia 2024 r. nie były w budo-
wie). Na podstawie takiej analizy nie stwierdzono wystąpienia przesłanek wskazujących na ryzyko utraty wartości, z uwagi
na zakładany dodatni poziom marż w odniesieniu do każdej analizowanej inwestycji. Zarząd ocenia prawdopodobieństwo
realizacji założeń budżetowych dotyczących momentu rozpoczęcia budowy poszczególnych inwestycji oraz poziomu wyge-
nerowanej marży jako wysokie. Ocena Zarządu wynika z wewnętrznie przyjętych planów finansowych i strategii działalności.
Plany i prognozy oparte są na bieżących analizach rynkowych i w razie potrzeby są na bieżąco weryfikowane.
Niesprzedane produkty (wyroby gotowe), w odniesieniu do których na dzień bilansowy nie doszło do podpisania protokołu
odbioru, a w związku z tym wynik na sprzedaży nie został odzwierciedlony w sprawozdaniu z wyniku, są poddawane testom
na utratę wartości jako wyroby gotowe zgodnie z MSR 2 i analizie pod kątem konieczności utworzenia odpisu wartości zapa-
sów poniżej ich ceny nabycia lub kosztu wytworzenia do poziomu wartości netto możliwej do uzyskania. W przypadku ziden-
tyfikowania potencjalnych istotnych ujemnych marż na poszczególnych produktach, zostaną one zidentyfikowane jako
utrata wartości zapasów i tworzony jest odpowiedni odpis. Na dzień 31 grudnia 2024 r. nie zidentyfikowano istotnej utraty
wartości wyrobów gotowych, w związku z czym nie dokonano odpisu aktualizującego z tego tytułu.
Ryzyko istotnego przesunięcia realizacji danego projektu w czasie
Zarząd analizuje na bieżąco ryzyko istotnego przesunięcia realizacji projektów. W przypadku gdyby przesunięcie realizacji
projektu spowodowało brak możliwości odzyskania ceny nabycia lub kosztu wytworzenia zapasów - stanowiłoby to dla Emi-
tenta przesłankę do utworzenia odpisu.
W ocenie Zarządu Emitenta, bazującej zarówno na analizie historycznej realizacji zakładanych terminów realizacji projektów,
jak też aktualnych warunków rynkowych, ryzyko istotnego przesunięcia realizacji projektów w Grupie, które mogłoby wpłynąć
na odzyskiwal ność wartości zapasów jest nieistotne. Przewidywane terminy realizacji poszczególnych projektów według naj-
lepszego osądu Zarządu przeprowadzonego na potrzeby sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego zo-
stały zaprezentowane w tabelach poniżej.
Opóźnienia w procesie sprzedaży
Opóźnienia w procesie sprzedaży stanowią dla Emitenta przesłankę do utworzenia odpisu aktualizującego, jeśli w wyniku in-
dywidualnej analizy Emitent uzna, że sprzedaż danego produktu gotowego, w przewidywanej przyszłości i po cenie przewyż-
szającej koszt wytworzenia, jest mało prawdopodobna.
Zarząd zakłada sprzedaż 80% mieszkań do momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie oraz 20% mieszkań do 6 miesięcy
po pozwoleniu na użytkowanie. Grupa nie prowadzi tzw. wyprzedaży produktów po pozwoleniu na użytkowanie (sprzedaż
produktów po pozwoleniu na użytkowanie po istotnie niższych cenach niż zakładane wcześniej, w celu zakończenia oferty
na danym projekcie). W praktyce, wiele projektów ma zrealizowane 90%-100% sprzedaży na moment uzyskania pozwolenia
na użytkowanie.
Z tego względu, również w tym zakresie Zarząd nie identyfikuje istotnego ryzyka utraty wartości zapasów.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 42
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Zestawienie projektów Grupy Archicom w budowie na 31 grudnia 2024 r.

|  |  | Poziom |  |  |  |  | Planowane
|  |  | sprzedaży | Planowane | Planowane |  |  | zakończe-
Zestawienie projektów | PUM | Liczba | [% sprzeda- | przychody | nakłady | Poniesione | Rozpoczę- | nie budowy
w budowie | [mkw.] | mieszkań | nych lokali] | [mln PLN] | [mln PLN] | nakłady [%] | cie budowy | (PnU)
Kraków |  |  |  |  |  |  |  |
Dąbrowskiego D3 | 1 400 | 31 | 94% | 26,7 | 16,0 | 35% | II kw. 2024 | IV kw. 2025
ul. Dąbrowskiego |  |  |  |  |  |  |  |
Łódź |  |  |  |  |  |  |  |
Zenit II | 6 000 | 120 | 98% | 50,5 | 34,0 | 90% | IV kw. 2023 | I kw. 2025
ul. Widzewska |  |  |  |  |  |  |  |
Zenit III | 8 000 | 159 | 27% | 65,9 | 46,6 | 57% | I kw. 2024 | III kw. 2025
ul. Widzewska |  |  |  |  |  |  |  |
Flow (Fab - Gh) I ul. Hasa | 7 000 | 192 | 77% | 83,6 | 65,5 | 37% | I kw. 2024 | IV kw. 2025
Flow (Fab - Gh) II | 14 600 | 327 | 30% | 178,1 | 129,6 | 26% | I kw. 2024 | III kw. 2026
ul. Hasa |  |  |  |  |  |  |  |
Poznań |  |  |  |  |  |  |  |
Wieża Jeżyce II | 14 500 | 264 | 47% | 165,7 | 119,7 | 33% | I kw. 2024 | IV kw. 2025
ul. Janickiego |  |  |  |  |  |  |  |
Wieża Jeżyce V | 12 500 | 274 | 39% | 154,1 | 110,8 | 31% | III kw. 2024 | II kw. 2026
ul. Janickiego |  |  |  |  |  |  |  |
Wieża Jeżyce VI | 13 700 | 272 | 23% | 164,4 | 119,5 | 28% | IV kw. 2024 | III kw. 2026
ul. Janickiego |  |  |  |  |  |  |  |
Warszawa |  |  |  |  |  |  |  |
Modern Mokotów VI | 14 600 | 261 | 29% | 275,9 | 178,8 | 63% | IV kw. 2023 | III kw. 2025
ul. Domaniewska |  |  |  |  |  |  |  |
Apartamenty M7 | 12 200 | 151 | 25% | 510,5 | 223,1 | 35% | II kw. 2024 | III kw. 2026
ul. Towarowa 22 |  |  |  |  |  |  |  |
Wrocław |  |  |  |  |  |  |  |
River Point 5 | 1 800 | 22 | 0% | 30,7 | 26,5 | 30% | III kw. 2022 | IV kw. 2026
ul. Mieszczańska |  |  |  |  |  |  |  |
Sady nad Zieloną 2 A1, C* | 5 100 | 98 | 100% | 56,6 | 38,0 | 92% | I kw. 2023 | IV kw. 2024
ul. Blizanowicka |  |  |  |  |  |  |  |
Awipolis etap 4 | 9 900 | 188 | 99% | 108,4 | 70,9 | 93% | II kw. 2023 | I kw. 2025
ul. Władysława Chachaja |  |  |  |  |  |  |  |
Awipolis etap 4a | 3 200 | 56 | 100% | 36,6 | 23,3 | 82% | II kw. 2023 | III kw. 2025
ul. Władysława Chachaja |  |  |  |  |  |  |  |
Sady nad Zieloną 2B | 6 400 | 123 | 89% | 72,2 | 47,8 | 66% | IV kw. 2023 | III kw. 2025
ul. Blizanowicka |  |  |  |  |  |  |  |
Południk 17 K1 | 15 000 | 285 | 52% | 187,3 | 118,8 | 33% | IV kw. 2023 | II kw. 2026
ul. Karkonoska |  |  |  |  |  |  |  |
Południk 17 K2 | 9 600 | 187 | 49% | 123,5 | 81,0 | 32% | IV kw. 2023 | II kw. 2026
ul. Karkonoska |  |  |  |  |  |  |  |
Planty Racławickie R10 | 5 500 | 98 | 100% | 70,4 | 43,0 | 50% | I kw. 2024 | IV kw. 2025
ul. Wichrowa / Racławicka |  |  |  |  |  |  |  |
Przystań Reymonta WR1-3 | 18 200 | 345 | 21% | 275,8 | 209,6 | 44% | I kw. 2024 | IV kw. 2026
ul. Władysława Reymonta |  |  |  |  |  |  |  |
Przystań Reymonta WR2 | 9 000 | 194 | 40% | 129,8 | 101,6 | 35% | III kw. 2024 | IV kw. 2026
ul. Władysława Reymonta |  |  |  |  |  |  |  |
Gwarna | 4 000 | 107 | 54% | 68,7 | 46,0 | 35% | III kw. 2024 | IV kw. 2026
ul. Gwarna |  |  |  |  |  |  |  |
Razem | 192 200 | 3 754 |  | 2 835 | 1 850 |  |  |

* projekt, którego budowa zakończyła się w IV kw. 2024
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 43
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Zestawienie projektów Grupy Archicom w przygotowaniu na 31 grudnia 2024 r.

|  |  | Poziom |  |  |  |  | Planowane
|  |  | sprzedaży | Planowane | Planowane |  |  | zakończe-
Zestawienie projektów | PUM | Liczba | [% sprzeda- | przychody | nakłady | Poniesione | Rozpoczę- | nie budowy
w przygotowaniu | [mkw.] | mieszkań | nych lokali] | [mln PLN] | [mln PLN] | nakłady [%] | cie budowy | (PnU)
Kraków |  |  |  |  |  |  |  |
Duża Góra | 4 100 | 80 | 0% | 55,6 | 40,7 | 11% | I kw. 2025 | III kw. 2026
ul. Duża Góra |  |  |  |  |  |  |  |
Dąbrowskiego D1 D2 | 2 700 | 47 | 0% | 44,2 | 26,8 | 17% | II kw. 2025 | IV kw. 2026
ul. Dąbrowskiego |  |  |  |  |  |  |  |
Katowice |  |  |  |  |  |  |  |
P. Skargi | 14 800 | 347 | 20% | 188,3 | 136,6 | 17% | I kw. 2025 | IV kw. 2026
ul. Piotra Skargi, Sokolska |  |  |  |  |  |  |  |
Łódź |  |  |  |  |  |  |  |
Zenit IV | 8 700 | 173 | 0% | 73,4 | 52,1 | 22% | I kw. 2025 | IV kw. 2025
ul. Widzewska |  |  |  |  |  |  |  |
Flow IV | 7 600 | 203 | 0% | 86,8 | 63,6 | 18% | II kw. 2025 | II kw. 2027
ul. Hasa |  |  |  |  |  |  |  |
Zenit VII | 13 200 | 238 | 0% | 115,3 | 79,7 | 8% | II kw. 2025 | IV kw. 2026
ul. Widzewska |  |  |  |  |  |  |  |
Zenit V | 9 400 | 188 | 0% | 82,0 | 56,0 | 8% | IV kw. 2025 | II kw. 2027
ul. Widzewska |  |  |  |  |  |  |  |
Zenit VIII | 10 300 | 192 | 0% | 88,8 | 61,8 | 8% | II kw. 2026 | IV kw. 2027
ul. Widzewska |  |  |  |  |  |  |  |
Zenit VI | 8 800 | 173 | 0% | 76,0 | 52,1 | 8% | II kw. 2026 | I kw. 2028
ul. Widzewska |  |  |  |  |  |  |  |
Flow III | 10 000 | 262 | 0% | 118,5 | 86,3 | 18% | III kw. 2026 | II kw. 2028
ul. Hasa |  |  |  |  |  |  |  |
Zenit X | 12 000 | 216 | 0% | 106,2 | 72,4 | 7% | I kw. 2027 | III kw. 2028
ul. Widzewska |  |  |  |  |  |  |  |
Flow V | 20 700 | 421 | 0% | 228,4 | 168,4 | 19% | III kw. 2027 | III kw. 2029
ul. Hasa |  |  |  |  |  |  |  |
Zenit IX | 14 000 | 269 | 0% | 133,2 | 84,9 | 8% | III kw. 2027 | II kw. 2029
ul. Widzewska |  |  |  |  |  |  |  |
Zenit XI | 5 100 | 90 | 0% | 47,6 | 30,6 | 6% | III kw. 2028 | II kw. 2030
ul. Widzewska |  |  |  |  |  |  |  |
Poznań |  |  |  |  |  |  |  |
Apartamenty Esencja II | 6 100 | 127 | 0% | 92,2 | 66,3 | 18% | I kw. 2025 | IV kw. 2026
ul. Garbary |  |  |  |  |  |  |  |
Wieża Jeżyce IV | 11 900 | 179 | 0% | 138,0 | 93,0 | 14% | II kw. 2026 | I kw. 2028
ul. Janickiego |  |  |  |  |  |  |  |
Wieża Jeżyce III | 13 600 | 242 | 0% | 150,9 | 105,3 | 14% | I kw. 2027 | IV kw. 2028
ul. Janickiego |  |  |  |  |  |  |  |
Opieńskiego Etap I* | 15 700 | 203 | 0% | 151,4 | 110,1 | 9% | IV kw. 2026 | IV kw. 2028
ul. Opieńskiego |  |  |  |  |  |  |  |
Opieńskiego Etap II* | 14 500 | 265 | 0% | 142,7 | 100,6 | 8% | II kw. 2027 | II kw. 2029
ul. Opieńskiego |  |  |  |  |  |  |  |
Opieńskiego Etap III* | 18 100 | 330 | 0% | 173,9 | 124,5 | 8% | IV kw. 2027 | IV kw. 2029
ul. Opieńskiego |  |  |  |  |  |  |  |
Warszawa |  |  |  |  |  |  |  |
Stacja Wola III | 13 300 | 232 | 47% | 242,1 | 131,0 | 24% | I kw. 2025 | I kw. 2027
ul. Ordona |  |  |  |  |  |  |  |
Modern Mokotów III | 14 500 | 255 | 0% | 288,8 | 168,0 | 32% | I kw. 2025 | IV kw. 2026
ul. Domaniewska |  |  |  |  |  |  |  |
Towarowa22 F | 17 800 | 173 | 0% | 735,1 | 345,0 | 23% | II kw. 2025 | II kw. 2027
ul. Towarowa 22 |  |  |  |  |  |  |  |
Modern Mokotów IV | 15 600 | 266 | 0% | 328,1 | 180,3 | 31% | III kw. 2025 | III kw. 2027
ul. Domaniewska |  |  |  |  |  |  |  |

Towarowa22 D | 8 000 | 71 | 0% | 352,1 | 165,3 | 21% | III kw. 2025 | III kw. 2027
ul. Towarowa 22 |  |  |  |  |  |  |  |
Postępu I ul. Postępu | 13 800 | 265 | 0% | 235,7 | 152,0 | 24% | IV kw. 2025 | IV kw. 2027
Modern Mokotów V | 6 200 | 113 | 0% | 133,1 | 71,8 | 31% | II kw. 2026 | II kw. 2028
ul. Domaniewska |  |  |  |  |  |  |  |
Modern Mokotów VII* | 7 700 | 140 | 0% | 153,8 | 102,6 | 37% | I kw. 2027 | I kw. 2029
ul. Domaniewska |  |  |  |  |  |  |  |
Postępu II | 8 300 | 167 | 0% | 142,4 | 93,0 | 23% | I kw. 2027 | III kw. 2028
ul. Postępu |  |  |  |  |  |  |  |
Modern Mokotów VIII* | 17 800 | 324 | 0% | 367,4 | 238,6 | 37% | III kw. 2027 | III kw. 2029
ul. Domaniewska |  |  |  |  |  |  |  |
Wrocław |  |  |  |  |  |  |  |
Powstańców 7D | 11 500 | 228 | 14% | 221,9 | 172,1 | 35% | I kw. 2025 | III kw. 2027
ul. Powstańców Śląskich |  |  |  |  |  |  |  |
Browary Wrocławskie R1R2 | 6 600 | 133 | 0% | 94,0 | 58,8 | 13% | I kw. 2025 | IV kw. 2026
ul. Rychtalska |  |  |  |  |  |  |  |
Browarna 1** | 6 900 | 153 | 0% | 111,3 | 80,5 | 34% | I kw. 2025 | I kw. 2027
ul. Browarna |  |  |  |  |  |  |  |
Góralska 1 | 17 400 | 387 | 0% | 229,6 | 154,4 | 17% | II kw. 2025 | II kw. 2027
ul. Góralska |  |  |  |  |  |  |  |
Browarna 2** | 9 000 | 164 | 0% | 154,6 | 107,9 | 32% | II kw. 2025 | II kw. 2027
ul. Browarna |  |  |  |  |  |  |  |
Czarnieckiego - AH | 2 200 | 60 | 0% | 36,6 | 25,1 | 18% | I kw. 2026 | III kw. 2028
ul. Stefana Czarnieckego |  |  |  |  |  |  |  |
Czarnieckiego - M | 4 000 | 97 | 0% | 60,7 | 39,6 | 21% | I kw. 2026 | III kw. 2028
ul. Stefana Czarnieckego |  |  |  |  |  |  |  |
Iwiny - Radomierzycka 1 | 9 400 | 178 | 0% | 101,2 | 74,1 | 17% | I kw. 2026 | I kw. 2027
ul. Radomierzycka |  |  |  |  |  |  |  |
Iwiny - Schuberta | 4 000 | 60 | 0% | 32,8 | 24,1 | 14% | I kw. 2026 | III kw. 2027
ul. Schuberta |  |  |  |  |  |  |  |
Browarna 3** | 7 700 | 107 | 0% | 137,7 | 91,8 | 32% | II kw. 2026 | IV kw. 2027
ul. Browarna |  |  |  |  |  |  |  |
Iwiny - Radomierzycka 2 | 10 700 | 202 | 0% | 115,4 | 83,3 | 16% | III kw. 2026 | II kw. 2028
ul. Radomierzycka |  |  |  |  |  |  |  |
Przystań Reymonta WR4 | 10 500 | 210 | 0% | 149,0 | 113,0 | 34% | IV kw. 2026 | III kw. 2028
ul. Władysława Reymonta |  |  |  |  |  |  |  |
Browarna 4** | 22 500 | 424 | 0% | 411,2 | 273,7 | 31% | III kw. 2027 | IV kw. 2028
ul. Browarna |  |  |  |  |  |  |  |
Iwiny - Radomierzycka 3 | 10 600 | 199 | 0% | 114,7 | 82,5 | 16% | III kw. 2027 | II kw. 2029
ul. Radomierzycka |  |  |  |  |  |  |  |
Przystań Reymonta WR5 | 4 100 | 117 | 0% | 62,7 | 46,5 | 33% | IV kw. 2027 | IV kw. 2029
ul. Władysława Reymonta |  |  |  |  |  |  |  |
Razem | 481 400 | 8 970 |  | 7 306 | 4 687 |  |  |

* na dzień bilansowy projekt prezentowany w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w pozycji nieruchomości inwest ycyjnych. Na
nieruchomości planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowej.
** Joint venture (55% Archicom SA, 45% Rank Progress)
Utrata wartości aktywów finansowych
Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Grupa szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości równej
oczekiwanym stratom kredytowym ("ECL"). Grupa kalkuluje odpis w następujący sposób dla poszczególnych kategorii akty-
wów:
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe
Grupa stosuje uproszczone podejście i w związku z tym nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie życia, a odpis
z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w horyzoncie życia należności. Grupa
do kalkulacji wartości odpisu z tytułu utraty wartości należności handlowych oraz pozostałych należności finansowych stosuje
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 44
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 45
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
macierz rezerw wykonaną raz do roku na 31 grudnia, na podstawie danych historycznych dotyczących spłat należności przez
kontrahentów. Odpis z tytułu utraty wartości jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdawczy. Macierz rezerw oparta jest
na analizie spłacalności należności w poszczególnych grupach przeterminowania i określeniu prawdopodobieństwa niespła-
cenia należności z danego przedziału wiekowania na bazie danych historycznych.
Tak wyliczone prawdopodobieństwo niespłacenia się należności w każdej z grup przeterminowania dla poszczególnych ka-
tegorii należności jest przykładane do bieżącego salda należności w każdej z grup przeterminowania i kalkulowany jest odpis
na oczekiwane straty kredytowe należności.
Dodatkowo Grupa poddaje indywidualnej analizie należności handlowe i pozostałe należności ze znacznym stopniem praw-
dopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbior-
ców, i rozpoznaje odpis w wiarygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyfikowanie składnika aktywów do tej kategorii jest doko-
nywane na bazie informacji o aktualnej sytuacji finansowej kontrahenta oraz na podstawie informacji o innych zdarzeniach,
które mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa. Takie należności są wyłączane z analizy macierzowej, a ewen-
tualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej.
Udzielone pożyczki
Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe dotyczące udzielonych pożyczek jako różnicę między przepływami pieniężnymi
wynikającymi z podpisanych umów a przepływami pieniężnymi, które jednostka spodziewa się otrzymać.
Grupa szacuje przepływy pieniężne, które spodziewa się otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego na podstawie
ratingu pożyczkobiorcy i skorygowanego o wskaźnik odzysku jako wiarygodnego szacunku poziomu ryzyka kredytowego.
Na dzień 31 grudnia 2024 roku Grupa posiadała należności z tytułu pożyczek udzielonych jednostkom powiązanym. Pożyczki
udzielone zostały opisane w nocie 6.12 niniejszego sprawozdania.
Grupa stosuje trzystopniowy model utraty wartości dla należności z tytułu udzielonych pożyczek. Dla udzielonych pożyczek,
dla których nie zidentyfikowano istotnego wzrostu ryzyka kredytowego od dnia początkowego ujęcia, podjęto decyzję
o zastosowaniu stopnia 1 modelu, gdzie oczekiwane straty kredytowe określa się na podstawie prawdopodobieństwa niewy-
pełnienia zobowiązania w ciągu 12 miesięcy. Dla udzielonych pożyczek, dla których zidentyfikowano istotny wzrost ryzyka
kredytowego od dnia początkowego ujęcia, podjęto decyzję o zastosowaniu stopnia 2 modelu, gdzie oczekiwane straty
kredytowe określa się na podstawie prawdopodobieństwa niewypełnienia zobowiązania w całym okresie życia instrumentu
finansowego.
W celu kalkulacji oczekiwanych strat kredytowych w modelu utraty wartości Grupa wykorzystała na dzień 31 grudnia 2024
roku następujące parametry:
- rating kontrahenta nadawany przy użyciu wewnętrznej metodyki spółki, w oparciu o bazy danych Refinitiv Eikon;
- dla określonego ratingu ustalono krzywą PD (probability of default - parametr prawdopodobieństwa niewykonania
zobowiązania wykorzystywany na potrzeby kalkulacji oczekiwanej straty kredytowej) dla sektora Real Estate, wyzna-
czoną na podstawie sektorowych rynkowych krzywych kontrahentów Credit Default Swap pozyskiwanych z bazy
danych Refinitiv Eikon, które kwantyfikują rynkowe oczekiwania odnośnie do potencjalnej możliwości niewykonania
zobowiązania w zadanym sektorze dla danego ratingu. Z uwagi na brak tej miary dla PLN, przyjęto krzywą dla EUR;
- w oparciu o dane finansowe pożyczkobiorcó w na dzień bilansowy określono wysokość aktywów netto spółki stano-
wiących źródło spłaty udzielonej pożyczki i wykorzystano te dane do oszacowania parametru LGD (loss given de-
fault). Następnie, w oparciu o parametr LGD oraz określone wcześniej prawdopodobieństwo defaultu (PD), uzyskano
szacowany odpis z tytułu oczekiwanych strat kredytowych udzielonych pożyczek.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 46
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

|  |  |  |  | Odpis na oczeki-
|  | Wartość brutto |  |  | wane straty
| Rating | należności | PD | LGD | kredytowe
Pożyczki udzielone jednostce współkontrolowanej | BB+/A | 104 247 | 0,68% | 52,0% | 368
Pożyczki udzielone jednostce współkontrolowanej | BB+ | 12 647 | 0,59% | 100,0% | 30
Pożyczka udzielona jednostce powiązanej | BB+ | 58 258 | 0,59% | 100,0% | 345
Razem |  | 175 152 |  |  | 743

Okres leasingu
Zobowiązanie z tytułu leasingu prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej odzwierciedla najlepsze szacunki
co do okresu leasingu, jednak zmiana okoliczności w przyszłości może skutkować zwiększeniem lub zmniejszeniem zobowiąza-
nia z tytułu leasingu oraz ujęciem korespondującej korekty w aktywach z tytułu prawa do użytkowania.
W przypadku prawa do użytkowania budynków biurowych, po analizie wszystkich przesłanek, ustalono okresy leasingu nieru-
chomości jako równe z okresami najmu wskazanymi w umowach.
Podatek dochodowy bieżący, aktywa i rezerwa na odroczony podatek dochodowy, inne
podatki
Obowiązujące w Polsce przepisy podatkowe podlegają częstym zmianom, powodując istotne różnice w ich interpretacji
i istotne wątpliwości w ich stosowaniu. Organy podatkowe posiadają instrumenty kontroli umożliwiające im weryfikację pod-
staw opodatkowania (w większości przypadków w okresie poprzednich 5 lat obrotowych), oraz nakładanie kar i grzywien.
Prawdopodobieństwo rozliczenia składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego z przyszłymi zyskami podatkowymi opiera
się na budżetach spółek Grupy zatwierdzonych przez Zarząd Spółki dominującej. Jeżeli prognozowane wyniki finansowe wska-
zują, że spółki Grupy osiągną dochód do opodatkowania, aktywa na podatek odroczony ujmowane są w pełnej wysokości.
6.4 Segmenty operacyjne
Grupa Kapitałowa dzieli działalność na następujące segmenty operacyjne:
• działalność mieszkaniowa - obejmująca budowę i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych, została podzielona na seg-
menty operacyjne w oparciu o kryterium lokalizacji geograficznej projektów deweloperskich Grupy na:
a. segment wrocławski,
b. segment warszawski,
c. segment poznański,
d. segment krakowski,
e. segment łódzki,
f. segment katowicki,
• działalność komercyjna – obejmuje budowę, wynajem, sprzedaż nieruchomości komercyjnych,
• spółki wspierające – segment obejmuje działalność spółki Archicom S.A. oraz innych spółek, których działalność
polega na obsłudze pozostałych podmiotów w Grupie.
Grupa prowadziła działalność na terenie Polski i 100% przychodów we wszystkich segmentach działalności generowanych
jest w Polsce. Grupa nie posiada jednostek działających poza granicami kraju. Przychody operacyjne z działalności mieszka-
niowej nie są uzależnione od jednego odbiorcy – Grupa posiada wielu rozproszonych odbiorców, spośród których żaden
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 47
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
nie generuje 10% lub więcej przychodów segmentu. Przychody operacyjne z działalności komercyjnej za 2024 rok były wyge-
nerowane w większości przez czterech odbiorców, spośród których każdy wygenerował więcej niż 10% przychodów seg-
mentu. Przychody spółek wspierających dotyczą w znacznej większości sprzedaży do jednostek z Grupy.
Ocena wyników działalności na poszczególnych rynkach dokonywana jest głównie w oparciu o przychody ze sprzedaży
oraz zysk brutto ze sprzedaży i marżę brutto ze sprzedaży uzyskane na tych rynkach. Pomiar wyników segmentów operacyjnych
stosowany w kalkulacjach zarządczych zbieżny jest z zasadami rachunkowości zastosowanymi przy sporządzaniu skonsolido-
wanego sprawozdania finansowego.
Grupa, poprzez podpisaną umowę z firmą pośredniczącą, aktywnie prowadzi sprzedaż projektu komercyjnego City2 prezen-
tując go różnym podmiotom m.in. podczas targów branżowych. Są to inwestorzy instytucjonalni z krajów takich jak Austria,
Czechy, Litwa, Łotwa, Estonia, Szwecja. Jednocześnie działalność komercyjna klasyfikowana jest jako działalność zanie-
chana.
Dane przedstawione w poszczególnych segmentach zaprezentowano przed dokonaniem wyłączeń transakcji wewnątrzgru-
powych i innych korekt związanych z konsolidacją sprawozdań jednostkowych.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 48
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Segmenty operacyjne - skonsolidowane sprawozdanie z wyniku za okres 1.01.2024-31.12.2024

|  | Działalność mieszkaniowa |  |  |  | Spółki |  |  | Działalność
|  |  |  |  |  | wspierające | Korekty | RAZEM | komercyjna
| Wrocław | Warszawa | Poznań | Kraków | Łódź |  |  |  | (zaniechana)
Przychody ze sprzedaży | 472 761 | 99 308 | 29 997 | 93 845 | 6 442 | 263 436 | (223 762) | 742 027 | 10 361
Koszt własny sprzedaży | 313 007 | 58 765 | 22 478 | 75 550 | 4 284 | 59 317 | (77 975) | 455 426 | 4 054
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży | 159 754 | 40 543 | 7 519 | 18 295 | 2 158 | 204 119 | (145 787) | 286 601 | 6 307
Marża brutto ze sprzedaży | 33,8% | 40,8% | 25,1% | 19,5% | 33,5% |  |  | 38,6% | 60,9%
Koszty sprzedaży, ogólnego zarządu i administracyjne związane z realizacją projektów |  |  |  |  |  |  |  | 163 356 | 547
Pozostałe przychody i koszty operacyjne |  |  |  |  |  |  |  | 2 508 | (592)
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-) |  |  |  |  |  |  |  | 34 660 | (18 345)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej |  |  |  |  |  |  |  | 160 413 | (13 177)
Przychody i koszty finansowe |  |  |  |  |  |  |  | (5 699) | (2 383)
Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/-) |  |  |  |  |  |  |  | 538 | -
Zysk (strata) przed opodatkowaniem |  |  |  |  |  |  |  | 155 252 | (15 560)
Podatek dochodowy |  |  |  |  |  |  |  | 34 978 | (2 528)
Zysk (strata) netto z działalności |  |  |  |  |  |  |  | 120 274 | (13 032)

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 49
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Segmenty operacyjne - skonsolidowane sprawozdanie z wyniku za okres 1.01.2023-31.12.2023 (dane przekształcone)

|  | Działalność mieszkaniowa |  |  |  | Spółki |  |  | Działalność
|  |  |  |  |  | wspierające | Korekty | RAZEM | komercyjna
| Wrocław | Warszawa | Poznań | Kraków | Łódź |  |  |  | (zaniechana)
Przychody ze sprzedaży | 595 458 | 213 559 | 96 961 | 179 230 | 4 667 | 216 057 | (204 868) | 1 101 064 | 12 844
Koszt własny sprzedaży | 366 032 | 152 838 | 81 823 | 144 348 | 5 688 | 140 996 | (186 766) | 704 959 | 3 709
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży | 229 426 | 60 721 | 15 138 | 34 882 | (1 021) | 75 061 | (18 102) | 396 105 | 9 135
Marża brutto ze sprzedaży | 38,5% | 28,4% | 15,6% | 19,5% | -21,9% |  |  | 36,0% | 71,1%
Koszty sprzedaży, ogólnego zarządu i administracyjne związane z realizacją projektów |  |  |  |  |  |  |  | 93 783 | 202
Pozostałe przychody i koszty operacyjne |  |  |  |  |  |  |  | (4 894) | (434)
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-) |  |  |  |  |  |  |  | 12 298 | (3 962)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej |  |  |  |  |  |  |  | 309 726 | 4 537
Przychody i koszty finansowe |  |  |  |  |  |  |  | (2 903) | (357)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem |  |  |  |  |  |  |  | 306 823 | 4 180
Podatek dochodowy |  |  |  |  |  |  |  | 53 925 | 1 245
Zysk (strata) netto z działalności |  |  |  |  |  |  |  | 252 898 | 2 935

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 50
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Segmenty operacyjne – wybrane pozycje sprawozdania z wyniku

|  |  |  | Działalność mieszkaniowa |  |  | Spółki |  |  | Działalność
|  |  |  |  |  |  | wspiera- | Korekty | RAZEM | komercyjna
| Wrocław | Warszawa | Poznań | Kraków | Łódź | Katowice | jące |  |  | (zaniechana)
Wybrane pozycje sprawozdania z wyniku za 2024 rok w podziale na segmenty |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
Amortyzacja | (521) | (77) | (222) | (36) | (265) | (8) | (8 254) | 1 128 | (8 255) | -
Zysk (strata) z wyceny do wartości go- dziwej nieruchomości inwestycyjnych | 596 | 21 669 | 11 031 | - | - | - | 1 364 | - | 34 660 | (18 345)
Zysk (strata) z aktualizacji wartości na- leżności | (122) | 1 640 | (8) | (116) | (30) | - | (439) | 625 | 1 550 | (888)
Zysk (strata) z aktualizacji wartości ak- tywów niefinansowych | (176) | - | - | - | - | (3 047) | - | - | (3 223) | -
Przychody odsetkowe | 46 656 | 4 521 | 799 | 2 871 | 294 | - | 125 665 | (162 318) | 18 488 | 113
Koszty odsetkowe | (4 026) | (5 664) | (3 228) | (3 617) | (184) | (25) | (89 169) | 74 494 | (31 419) | (2 885)
Wybrane pozycje sprawozdania z wyniku za 2023 rok w podziale na segmenty (dane przekształcone) |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
Amortyzacja | (268) | (4) | (86) | - | (83) | - | (4 735) | 924 | (4 252) | -
Zysk (strata) z wyceny do wartości go- dziwej nieruchomości inwestycyjnych | 1 222 | - | 13 146 | - | - | - | (2 070) | - | 12 298 | (3 962)
Zysk (strata) z aktualizacji wartości na- leżności | (3 631) | (1 309) | 119 | (11) | (9) | - | 410 | - | (4 431) | (387)
Przychody odsetkowe | 28 601 | 655 | 374 | 335 | 3 | - | 67 693 | (83 945) | 13 716 | 89
Koszty odsetkowe | (4 978) | (2 820) | (1 641) | (2 940) | (46) | - | (42 494) | 39 229 | (15 690) | (565)

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 51
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Segmenty operacyjne – wybrane pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej

|  |  |  | Działalność mieszkaniowa |  |  | Działalność | Spółki |  |
|  |  |  |  |  |  | komercyjna | wspierające | Korekty | RAZEM
| Wrocław | Warszawa | Poznań | Kraków | Łódź | Katowice | (zaniechana) |  |  |
Wybrane pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej na 31 grudnia 2024 roku w podziale na segmenty |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
Aktywa razem, w tym: | 1 518 569 | 1 097 746 | 287 152 | 179 522 | 296 323 | 24 667 | 152 992 | 2 479 038 | (3 209 588) | 2 826 421
- nieruchomości inwestycyjne | 12 687 | 149 161 | 59 483 | - | - | - | 131 069 | 8 314 | - | 360 714
- grunty przeznaczone pod zabu- dowę (aktywa trwałe) | 73 995 | - | - | - | - | - | - | - | - | 73 995
- zapasy | 619 389 | 733 426 | 172 192 | 80 342 | 249 195 | 18 293 | - | 67 | (226 913) | 1 645 991
Zobowiązania długoterminowe | 621 434 | 697 536 | 168 581 | 145 373 | 188 393 | 7 970 | 154 179 | 1 023 032 | (2 266 761) | 739 737
Zobowiązania krótkoterminowe, w | 361 543 | 156 228 | 82 135 | 26 959 | 105 454 | 6 004 | 3 808 | 206 464 | (117 431) | 831 164
tym: |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
- zobowiązania z tyt. umów z klien- tami | 253 484 | 69 744 | 43 320 | 6 968 | 84 470 | 3 305 | - | - | - | 461 291
Wybrane pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej na 31 grudnia 2023 roku w podziale na segmenty (dane przekształcone) |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
Aktywa razem, w tym: | 1 417 485 | 718 748 | 241 629 | 232 716 | 183 158 | - | 204 425 | 2 182 568 | (2 734 148) | 2 446 581
- nieruchomości inwestycyjne | 12 091 | - | 48 240 | - | - | - | - | 16 163 | (108) | 76 386
- grunty przeznaczone pod zabu- dowę (aktywa trwałe) | 7 401 | 2 124 | - | - | - | - | - | - | 39 436 | 48 961
- zapasy | 625 827 | 436 877 | 133 719 | 91 170 | 152 312 | - | - | 67 | (179 358) | 1 260 614
- aktywa klasyfikowane jako prze- znaczone do sprzedaży | - | - | - | - | - | - | 148 839 | - | - | 148 839
Zobowiązania długoterminowe | 574 544 | 324 695 | 176 709 | 149 941 | 161 038 | - | 133 498 | 799 983 | (1 860 580) | 459 828
Zobowiązania krótkoterminowe, w | 351 260 | 134 296 | 27 929 | 75 847 | 11 405 | - | 56 627 | 158 751 | (97 559) | 718 556
tym: |  |  |  |  |  |  |  |  |  |
- zobowiązania z tyt. umów z klien- tami | 293 872 | 35 945 | 10 836 | 37 866 | 3 879 | - | - | - | - | 382 398
- zobowiązania związane z akty- wami przeznaczonymi do sprzedaży | - | - | - | - | - | - | 1 053 | - | - | 1 053

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 52
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
6.5 Przejęcia oraz utrata kontroli nad jednostkami
zależnymi
W dniu 14 lutego 2024 r. Emitent zawarł z osobami fizycznymi umowę kupna udziałów, na mocy której nabył 100% udziałów
w spółce EASS5003 sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie za kwotę 5 tys. zł. Aktywa netto przejętej jednostki na dzień nabycia wynosiły
5 tys. zł. W ocenie Zarządu wartość godziwa przejmowanych aktywów netto nabytej spółki nie odbiega istotnie od ich wartości
księgowej.
W dniu 7 marca 2024 r. została podpisana dokumentacja dotycząca utworzenia joint venture przez Archicom S.A. i Rank
Progress S.A., w wyniku której spółka Projekt Browarna sp. z o.o. (poprzednia nazwa Archicom Wrocław 2 sp. z o.o.) stała się
przedmiotem współwłasności obu ww. spółek. Udział Archicom we wspólnym przedsięwzięciu wynosi 55%, a Rank Progress
45%. W wyniku transakcji Spółka utraciła wyłączną kontrolę nad jednostką.
W dniu 9 maja 2024 r. spółki Archicom sp. z o.o. oraz Archicom S.A. nabyły całość praw i obowiązków wspólników w spółce
Archicom sp. z o.o. Śląsk sp.k. (poprzednia nazwa Projekt 140 - „Grupa Echo” sp. z o.o. sp.k. ) za kwotę 17.349 tys. zł. Transakcja
nie stanowiła nabycia biznesu. Wartość godziwą nabytych aktywów oraz zobowiązań przedstawiono w poniższej tabeli:
Wartość godziwa nabytych aktywów oraz zobowiązań

| Archicom sp. z o.o.
| Śląsk sp.k.
AKTYWA |
Aktywa trwałe |
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 76
Aktywa trwałe razem | 76
Aktywa obrotowe |
Zapasy | 20 995
Należności z tytułu pozostałych podatków | 660
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 6
Aktywa obrotowe razem | 21 661
Aktywa razem | 21 737
PASYWA |
Zobowiązania |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 3 865
Zobowiązania z tytułu leasingu | 402
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 77
Zobowiązania długoterminowe | 4 344
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania | 28
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków | 16
Zobowiązania krótkoterminowe | 44
Pasywa razem | 4 388
Przekazana zapłata | 17 349

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 53
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
1 lipca 2024 r. Emitent zawarł z osobami fizycznymi umowę kupna udziałów, na mocy której nabył 100% udziałów w spółce
Keshi sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie za kwotę 5 tys. zł. Aktywa netto przejętej jednostki na dzień nabycia wynosiły 5 tys. zł.
W ocenie Zarządu wartość godziwa przejmowanych aktywów netto nabytej spółki nie odbiega istotnie od ich wartości księ-
gowej.
29 listopada 2024 r. Emitent zawarł z osobami fizycznymi umowę kupna udziałów, na mocy której nabył 100% udziałów
w spółce Rentierresidence sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie za kwotę 5 tys. zł. Aktywa netto przejętej jednostki na dzień nabycia
wynosiły 5 tys. zł. W ocenie Zarządu wartość godziwa przejmowanych aktywów netto nabytej spółki nie odbiega istotnie
od ich wartości księgowej.
16 grudnia 2024 r. Emitent zawarł z osobami fizycznymi umowę kupna udziałów, na mocy której nabył 100% udziałów w spółce
Haibisukasu sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie za kwotę 5 tys. zł. Aktywa netto przejętej jednostki na dzień nabycia wynosiły 5 tys.
zł. W ocenie Zarządu wartość godziwa przejmowanych aktywów netto nabytej spółki nie odbiega istotnie od ich wartości
księgowej.
Wszystkie powyższe transakcje zostały rozliczone jako nabycie aktywów.
Przekazana zapłata za nabyte spółki, pomniejszona o środki pieniężne jednostek na dzień nabycia, została zaprezentowana
w rachunku przepływów pieniężnych w ramach pozycji „Wydatki netto na nabycie udziałów w jednostkach”.
1 lipca 2024 r. Emitent przeniósł, na mocy umowy sprzedaży udziałów, tytuł własności 100% udziałów w jednostce zależnej
Archicom Asset Management sp. z o.o. (obecnie Service Hub Resi sp. z o.o.) na rzecz jednostki współkontrolowanej Service
Hub sp. z o.o. za cenę 2.607 tys. zł. W wyniku sprzedaży udziałów Emitent utracił wyłączną kontrolę nad jednostką, która pełniła
obsługę księgową, kadrową, prawną i IT na rzecz Grupy.
Wartość aktywów oraz zobowiązań jednostki Archicom Asset Management sp. z o.o. (obecnie Se-
rvice Hub Resi sp. z o.o.) na dzień zbycia

| Archicom Asset
| Management sp. z o.o.
AKTYWA |
Aktywa trwałe |
Wartości niematerialne | 8 988
Pozostałe | 437
Aktywa trwałe razem | 9 425
Aktywa obrotowe |
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności | 3 013
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego | 745
Należności z tytułu pozostałych podatków | 915
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 701
Aktywa obrotowe razem | 5 374
Aktywa razem | 14 799
PASYWA |
Zobowiązania |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 6 820
Pozostałe | 65
Zobowiązania długoterminowe | 6 885

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 54
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania | 4 825
Pozostałe | 876
Zobowiązania krótkoterminowe | 5 701
Pasywa razem | 12 586
Otrzymana zapłata | 2 607
Zysk (strata) ze zbycia | 394

Otrzymana zapłata za sprzedane udziały spółki, pomniejszona o środki pieniężne jednostki na dzień zbycia, została zaprezen-
towana w rachunku przepływów pieniężnych w ramach pozycji „Wpływy z tytułu zbycia udziałów w jednostkach zależnych”.
Wykaz jednostek zależnych i współzależnych wraz ze stopniem kontroli przedstawiono w informacjach ogólnych niniejszego
skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
W okresie porównawczym Grupa przejęła kontrolę nad jednostkami zależnymi poprzez nabycie 100% udziałów w spółkach:
Mioga Investment sp. z o.o., Himawari Investment sp. z o.o., Karensansui Warsaw Investment sp. z o.o., Halesia sp. z o.o. (obec-
nie Archicom Services sp. z o.o.), RPGZ XXXI sp. z o.o. (obecnie Archicom Wrocław 4 sp. z o.o.), Issogne sp. z o.o. (obecnie
Archicom Wrocław 3 sp. z o.o.). Ponadto 1 sierpnia 2023 roku dokonano skutecznej finalizacji transakcji polegającej na wnie-
sieniu do Archicom S.A. przez Echo Investment S.A. wkładu niepieniężnego w postaci zorganizowanej części przedsiębiorstwa
- stanowiącej organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie wyodrębniony zespół składników materialnych i niematerialnych,
obejmującej segment mieszkaniowy działalności Echo, nazwany organizacyjnie jako „Pion Biznesu Mieszkaniowego Echo
Investment S.A.” - w zamian za nowe akcje w kapitale zakładowym Spółki.
Przedstawione wyżej przejęcia kontroli nad jednostkami zależnymi w okresie porównawczym zostały szerzej opisane w skonso-
lidowanym sprawozdaniu finansowym za 2023 r.
6.6 Wartości niematerialne
Poniższe tabele przedstawiają nabycia i zbycia oraz odpisy aktualizujące wartość wartości niematerialnych.
Wartości niematerialne według stanów na 3 1.12.2024 oraz 31.12.2023

|  | Oprogramo- | Pozostałe | Wartości nie- |
| Patenty | wanie kom- | wartości nie- | materialne | Razem
| i licencje | puterowe | materialne | nieoddane do |
|  |  |  | użytkowania |
Stan na 31.12.2024 |  |  |  |  |
Wartość bilansowa brutto | 2 620 | 2 327 | 167 | 2 118 | 7 232
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizu- jące | (2 091) | (1 500) | (16) | - | (3 607)
Wartość bilansowa netto | 529 | 827 | 151 | 2 118 | 3 625
Stan na 31.12.2023 |  |  |  |  |
Wartość bilansowa brutto | 3 994 | 4 647 | 1 060 | 6 008 | 15 709
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizu- jące | (2 207) | (3 802) | (18) | - | (6 027)
Wartość bilansowa netto | 1 787 | 845 | 1 042 | 6 008 | 9 682

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 55
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Zmiany wartości niematerialnych w okresach 1.01.2024-31.12.2024 oraz 1.01.2023-31.12.2023

|  | Oprogramo- | Pozostałe | Wartości nie- |
| Patenty | wanie kom- | wartości nie- | materialne | Razem
| i licencje | puterowe | materialne | nieoddane do |
|  |  |  | użytkowania |
za okres od 1.01.2024 do 31.12.2024 |  |  |  |  |
Wartość bilansowa netto na dzień 1.01.2024 | 1 787 | 845 | 1 042 | 6 008 | 9 682
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing) | 120 | 545 | 123 | 4 613 | 5 401
Zmniejszenia z tytułu utraty kontroli nad jed- nostką zależną | (619) | (1 092) | - | (7 277) | (8 988)
Inne zmiany (reklasyfikacje, przemieszczenia | 157 | 797 | (772) | (1 226) | (1 044)
itp.) |  |  |  |  |
Amortyzacja (-) | (916) | (268) | (242) | - | (1 426)
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2024 | 529 | 827 | 151 | 2 118 | 3 625
za okres od 1.01.2023 do 31.12.2023 |  |  |  |  |
Wartość bilansowa netto na dzień 1.01.2023 | 784 | 1 238 | - | 2 511 | 4 533
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing) | - | - | 185 | 6 102 | 6 287
Nabycie zorganizowanej części przedsię- biorstwa | - | 64 | - | - | 64
Inne zmiany (reklasyfikacje, przemieszczenia | 1 726 | 4 | 875 | (2 605) | -
itp.) |  |  |  |  |
Amortyzacja (-) | (723) | (461) | (18) | - | (1 202)
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2023 | 1 787 | 845 | 1 042 | 6 008 | 9 682

Amortyzacja wartości niematerialnych ujęta w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Koszty ogólnego zarządu | 1 426 | 1 202
Amortyzacja wartości niematerialnych ra- zem | 1 426 | 1 202

6.7 Rzeczowe aktywa trwałe
Poniższe tabele przedstawiają stan, nabycia i zbycia oraz odpisy aktualizujące wartość rzeczowych aktywów trwałych:
Rzeczowe aktywa trwałe według stanów na 3 1.12.2024 oraz 31.12.2023

|  |  | Maszyny | Środki | Pozostałe | Rzeczowe |
| Grunty | Budynki i | i urzą- | trans- | środki | aktywa | Razem
|  | budowle | dzenia | portu | trwałe | trwałe w |
|  |  |  |  |  | budowie |
Stan na 31.12.2024 |  |  |  |  |  |  |
Wartość bilansowa brutto | - | 36 636 | 3 575 | 6 605 | 7 403 | 3 261 | 57 480
Skumulowane umorzenie i odpisy | - | (10 196) | (1 859) | (3 921) | (3 679) | - | (19 655)
aktualizujące |  |  |  |  |  |  |
Wartość bilansowa netto | - | 26 440 | 1 716 | 2 684 | 3 724 | 3 261 | 37 825

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 56
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Stan na 31.12.2023 |  |  |  |  |  |  |
Wartość bilansowa brutto | 87 | 21 669 | 2 949 | 5 104 | 5 426 | - | 35 235
Skumulowane umorzenie i odpisy | - | (6 261) | (2 582) | (2 732) | (2 956) | - | (14 531)
aktualizujące |  |  |  |  |  |  |
Wartość bilansowa netto | 87 | 15 408 | 367 | 2 372 | 2 470 | - | 20 704

Na 31 grudnia 2024 roku wartość aktywów z tytułu prawa do użytkowania prezentowanych w ramach rzeczowych aktywów
trwałych wyniosła 21.820 tys. zł, w tym 19.194 tys. zł aktywów z tytułu najmu powierzchni biurowych oraz 2.626 tys. zł aktywów
z tytułu leasingu środków transportu.
Zmiany rzeczowych aktywów trwałych w okresach 1.01.2024-31.12.2024 oraz 1.01.2023-31.12.2023

|  |  | Maszyny i |  | Pozostałe | Rzeczowe |
| Grunty | Budynki i | urządze- | Środki | środki | aktywa | Razem
|  | budowle | nia | transportu | trwałe | trwałe w |
|  |  |  |  |  | budowie |
za okres od 1.01.2024 do 31.12.2024 |  |  |  |  |  |  |
Wartość bilansowa netto na dzień | 87 | 15 408 | 367 | 2 372 | 2 470 | - | 20 704
1.01.2024 |  |  |  |  |  |  |
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie) | - | 5 417 | 1 802 | 36 | 2 380 | 3 261 | 12 896
Zwiększenia (leasing) | - | 4 409 | - | 1 682 | - | - | 6 091
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-) | (87) | (506) | - | (89) | (53) | - | (735)
Inne zmiany (reklasyfikacje, prze- mieszczenia itp.)* | - | 5 838 | (146) | 3 | 3 | - | 5 698
Amortyzacja (-) | - | (4 126) | (307) | (1 320) | (1 076) | - | (6 829)
Wartość bilansowa netto na dzień | - | 26 440 | 1 716 | 2 684 | 3 724 | 3 261 | 37 825
31.12.2024 |  |  |  |  |  |  |
za okres od 1.01.2023 do 31.12.2023 |  |  |  |  |  |  |
Wartość bilansowa netto na dzień | - | 8 609 | 968 | 565 | 687 | 181 | 11 010
1.01.2023 |  |  |  |  |  |  |
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie) | - | - | 3 | 66 | 21 | 2 878 | 2 968
Zwiększenia (leasing) | - | 1 582 | - | 831 | - | - | 2 413
Nabycie zorganizowanej części | - | 12 179 | - | 1 772 | - | - | 13 951
przedsiębiorstwa (leasing) |  |  |  |  |  |  |
Nabycie zorganizowanej części | 87 | 520 | - | - | 2 350 | - | 2 957
przedsiębiorstwa (inne) |  |  |  |  |  |  |
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-) | - | (4) | (112) | (104) | (26) | - | (246)
Inne zmiany (reklasyfikacje, prze- mieszczenia itp.)** | - | (6 179) | - | (53) | (8) | (3 059) | (9 299)
Amortyzacja (-) | - | (1 299) | (492) | (705) | (554) | - | (3 050)
Wartość bilansowa netto na dzień | 87 | 15 408 | 367 | 2 372 | 2 470 | - | 20 704
31.12.2023 |  |  |  |  |  |  |

* w tym aktualizacja wartości godziwej gwarancji najmu
** w tym przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych aktywów z tyt. prawa do użytkowania nieruchomości zajmowanej przez właściciela
w związku ze zmianą siedziby
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 57
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych ujęta w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Koszt własny sprzedaży | 160 | -
Koszty sprzedaży | 2 862 | -
Koszty ogólnego zarządu | 3 807 | 3 050
Razem amortyzacja rzeczowych | 6 829 | 3 050
aktywów trwałych |  |

6.8 Nieruchomości inwestycyjne
W skład nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2024 wchodziły:
• nieruchomość inwestycyjna ul. Otyńska, Wrocław
• udziały w lokalach niemieszkalnych – garażach wielostanowiskowych
• aktywo z tytułu prawa do użytkowania powierzchni biurowej City1
• nieruchomość inwestycyjna ul. Opieńskiego, Poznań
• nieruchomość inwestycyjna ul. Postępu oraz Domaniewska, Warszawa
• nieruchomość Inwestycyjna City 2 - drugi budynek kompleksu biurowego City Forum
W skład nieruchomości inwestycyjnych na 31 grudnia 2023 wchodziły:
• nieruchomość inwestycyjna ul. Otyńska, Wrocław
• udziały w lokalach niemieszkalnych – garażach wielostanowiskowych
• aktywo z tytułu prawa do użytkowania powierzchni biurowej City1
• nieruchomość inwestycyjna ul. Opieńskiego, Poznań
Najistotniejsze zmiany pozycji nieruchomości inwestycyjnych w okresie sprawozdawczym
zaprezentowano poniżej.
Podsumowanie zmian wartości bilansowych nieruchomości inwestycyjnych w bieżącym okresie sprawozdawczym zaprezen-
towano w poniższej tabeli:
Zmiany nieruchomości inwestycyjnych w okresach 1.01.-31.12.2024 oraz 1.01.-31.12.2023

|  | 1.01-
|  | 31.12.2023
| 1.01- | dane
| 31.12.2024 | przekształcone
Wartość bilansowa na początek okresu | 76 386 | 10 869
Nabycie | 123 559 | -
Aktywowanie późniejszych nakładów | 3 905 | 778
Reklasyfikacja z rzeczowych aktywów trwałych | - | 9 372
Reklasyfikacja z aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży | 131 069 | -
Nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa | - | 35 118
Przeszacowanie do wartości godziwej (+/-) | 32 389 | 8 014
Wycena aktywa z tytułu prawa do użytkowania | 348 | 12 235

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 58
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Reklasyfikacja do należności z tytułu leasingu | (6 942) | -
Wartość bilansowa na koniec okresu | 360 714 | 76 386

Wpływ aktualizacji wartości godziwej gwarancji najmu, ściśle powiązanej z umową najmu powierzchni stanowiącej siedzibę
Spółki, został ujęty jako korekta wartości aktywa z tytułu prawa do użytkowania siedziby, ustalonej zgodnie z MSSF 16. Z wyłą-
czeniem opisanej wyżej sytuacji, zyski lub straty z tytułu wyceny nieruchomości inwestycyjnych, w tym aktywów przeznaczo-
nych do sprzedaży, ujmowane są przez Grupę w sprawozdaniu z wyniku w pozycji „Zmiana wartości godziwej nieruchomości
inwestycyjnych”.
Grupa wycenia nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej. Wyceny do wartości godziwej zostały podzielone na trzy
grupy w zależności od pochodzenia danych wejściowych do wyceny:
• poziom 1 – dane wejściowe są cenami notowanymi (nieskorygowanymi) na aktywnych rynkach za identyczne
aktywa lub zobowiązania, do których jednostka ma dostęp w dniu wyceny,
• poziom 2 – dane wejściowe inne niż ceny notowane uwzględnione na poziomie 1, które są obserwowalne
w przypadku danego składnika aktywów lub zobowiązania, albo pośrednio, albo bezpośrednio,
• poziom 3 – nieobserwowalne dane wejściowe dotyczące danego składnika aktywów lub zobowiązania.
Wartość poszczególnych nieruchomości według hierarchii wycen do wartości godziwej kształtowała się na poszczególne dni
bilansowe następująco:
Klasyfikacja nieruchomości inwestycyjnych według poziomów wartości godziwej

Identyfikator | Opis | Poziom 1 | Poziom 2 | Poziom 3 | Razem
Stan na 31.12.2024 |  |  |  |  |
Archicom Nieruchomości 5 | Nieruchomość lokalowa - miejsca | - | 1 236 | - | 1 236
Sp. z o.o. | postojowe |  |  |  |
Space Investment Strzegom- ska 3 Otyńska Sp. z o.o. | Grunt przy ul. Otyńskiej we Wrocławiu | - | 11 451 | - | 11 451
Archicom S.A. | Aktywo z tytułu prawa do użytkowania | - | - | 8 314 | 8 314
| powierzchni biurowej City1 |  |  |  |
Archicom Potton Sp. z o.o. | Grunt z położonym na nim centrum han- | - | - | 59 483 | 59 483
| dlowym przy ul. Opieńskiego w Poznaniu |  |  |  |
Archicom Warszawa 2 Sp. z | Grunt z położonymi na nim budynkami |  |  |  |
o.o. | biurowymi przy ul. Postępu oraz Doma- | - | - | 149 161 | 149 161
| niewskiej w Warszawie |  |  |  |
Archicom Nieruchomości 14 | Nieruchomość Inwestycyjna City 2 - drugi |  |  |  |
Sp. z o.o. | budynek kompleksu biurowego City Fo- | - | - | 131 069 | 131 069
| rum |  |  |  |
Nieruchomości inwestycyjne razem na 31.12.2024 | - | 12 687 | 348 027 | 360 714
Stan na 31.12.2023 |  |  |  |  |
dane przekształcone |  |  |  |  |
Archicom Nieruchomości 5 | Nieruchomość lokalowa - miejsca | - | 1 171 | - | 1 171
Sp. z o.o. | postojowe |  |  |  |
Space Investment Strzegom- ska 3 Otyńska Sp. z o.o. | Grunt przy ul. Otyńskiej we Wrocławiu | - | 10 920 | - | 10 920
Archicom S.A. | Aktywo z tytułu prawa do użytkowania | - | - | 16 163 | 16 163
| powierzchni biurowej City1 |  |  |  |
Archicom Potton Sp. z o.o. | Grunt z położonym na nim centrum han- | - | - | 48 240 | 48 240
| dlowym przy ul. Opieńskiego w Poznaniu |  |  |  |
Nieruchomości inwestycyjne razem na 31.12.2023 |  | - | 12 091 | 64 403 | 76 494

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 59
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Grunty przy ul. Opieńskiego w Poznaniu oraz przy ul. Postępu i Domaniewskiej w Warszawie zostały nabyte w celu realizacji
inwestycji mieszkaniowych. Na moment nabycia gruntu w Poznaniu znajdowało się na nim funkcjonujące centrum handlowe,
które Grupa postanowiła zachować do momentu zakończenia procedur administracyjnych związanych z uzyskaniem pozwo-
lenia na budowę inwestycji mieszkaniowej. Nabyta nieruchomość inwestycyjna w Warszawie obejmuje grunt wraz położonymi
na nim budynkami biurowymi. Centrum handlowe oraz biurowce stanowią źródło dodatkowych tymczasowych przychodów
osiąganych z najmu. Grunty zostały zaklasyfikowane jako nieruchomości inwestycyjne z uwagi na swoje tymczasowe przezna-
czenie. W momencie uzyskania pozwoleń na budowę inwestycji mieszkaniowych i zaprzestania uzyskiwania przychodów
z najmu, zostaną zreklasyfikowane jako zapasy. Zgodnie z polityką rachunkowości obowiązującą w Grupie nieruchomości
inwestycyjne są wycenianie do wartości godziwej. Jest to związane m.in. z poprzednią strategią Grupy, która przewidywała
regularną realizację inwestycji komercyjnych. Obecnie Grupa koncentruje się wyłącznie na działalności mieszkaniowej. Dzia-
łalność komercyjna jest traktowana jako zaniechana.
Z uwagi na przedłużający się plan sprzedaży nieruchomości City 2, niższe niż zakładane uprzednio prawdopodobieństwo
finalizacji sprzedaży w okresie 12 miesięcy od dnia bilansowego, podjęto decyzję o zmianie klasyfikacji budynku City2 na dzie ń
bilansowy z aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży do pozycji nieruchomości inwestycyjnych. Szczegóły
opisano w nocie 6.18 sprawozdania.
Grunt przy ul. Opieńskiego w Poznaniu oraz grunt przy ul. Postępu i Domaniewskiej w Warszawie zostały wycenione przez nie-
zależnego rzeczoznawcę podejściem porównawczym, metodą porównania parami. W wycenie nieruchomości uwzględ-
niono dodatkowo: dochody operacyjne netto z tytułu umów najmu zawartych odpowiednio na centrum handlowym i bu-
dynkach biurowych położony ch na rzeczonych gruntach, za okres do dnia planowanej rozbiórki budynków, oraz koszty tejże
rozbiórki.
Charakterystyka danych wejściowych do wyceny nieruchomości inwestycyjnej City 2 wchodzącej
w skład kompleksu biurowego City Forum

| 31.12.2024 | 31.12.2023
Średnia ważona stawka za m 2 wynajętej powierzchni | 16,21 EUR/m 2 | 15,42 EUR/m 2
Obłożenie na dzień bilansowy | 98,3% | 98,4%
Obłożenie na dzień zatwierdzenia Sprawozdania | 98,3% | 98,4%
NOI [mPLN]* | 11,3 | 10,9
Yield | 7,6% | 6,75%
Stopa dyskontowa | 8,1% | 7,25%

*NOI - (net operating income) – dochód operacyjny netto.
Analiza wrażliwości wyceny nieruchomości inwestycyjnej City 2 wchodzącej w skład kompleksu
biurowego City Forum na wahania stopy dyskontowej i czynszu

| Zmiana | Wartość | Wpływ na wy-
|  | nieruchomości | nik finansowy
Wahania stopy Yield |  |  |
Wzrost stopy Yield | +1 pp. | 113 994 | (17 075)
Spadek stopy Yield | -1 pp. | 153 359 | 22 290
Wahania czynszu |  |  |
Wzrost czynszu | +10% | 145 101 | 14 033
Spadek czynszu | -10% | 117 036 | (14 033)

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 60
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Grupa nie posiada istotnych zobowiązań do zakupu, wybudowania, dostosowania nieruchomości inwestycyjnych ani istot-
nych zobowiązań dotyczących napraw, utrzymania i ulepszenia (poprawy standardu) nieruchomości.
6.9 Inwestycje we wspólne przedsięwzięcia
wyceniane metodą praw własności
Wartość inwestycji we wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności przedstawia tabela poniżej:
Wartość inwestycji we wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności

| Grupa | Projekt |
| Kapitałowa | Browarna | Razem
| Service Hub | sp. z o.o. |
| sp. z o.o. |  |
Stan na 1.01.2024 | - | - | -
Objęcie udziałów | 2 062 | - | 2 062
Ujawnienie w związku ze zbyciem udziałów | - | 6 | 6
Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności (+/- ) | 543 | (6) | 537
Stan na 31.12.2024 | 2 605 | - | 2 605

11 stycznia 2024 r. spółka Archicom S.A. nabyła od spółki Echo Investment S.A. 50% udziałów w spółce Service Hub sp. z o.o.
(poprzednia nazwa Projekt Echo – 141 sp. z o.o.).
7 marca 2024 r. została podpisana dokumentacja dotycząca utworzenia joint venture przez Archicom S.A. i Rank Progress
S.A. (spółka niepowiązana z Grupą), w wyniku której spółka Archicom Wrocław 2 Sp. z o.o. (obecnie: Projekt Browarna sp.
z o.o.) stała się przedmiotem współwłasności obu ww. spółek. Udział Archicom we wspólnym przedsięwzięciu wynosi 55%,
a Rank Progress 45%. W wyniku transakcji Spółka utraciła wyłączną kontrolę nad jednostką.
Inicjatywa JV dotyczy realizacji inwestycji mieszkaniowej na terenie znajdującym się przy ul. Browarnej we Wrocławiu. Projekt
zakłada nabycie gruntu przez spółkę od Rank Progress, a kompleksową realizacją inwestycji zajmie się Archicom. W ramach
czteroetapowej inwestycji planowana jest budowa osiedla o ponad 46 tys. mkw. PUM, z uwzględnieniem 848 mieszkań.
27 marca 2024 r. Archicom S.A. udzielił spółce Projekt Browarna sp. z o.o. (poprzednia nazwa: Archicom Wrocław 2 sp. z o.o.)
pożyczki na łączną kwotę 138.944 tys. zł. 19 lipca 2024 r. została uzyskana spłata pożyczki w kwocie 40.660 tys. zł.
28 marca 2024 r. podmiot współkontrolowany oraz Rank Progress S.A. zawarły, w wykonaniu umowy przedwstępnej i warun-
kowej z dnia 7 marca 2024 roku, umowę sprzedaży i umowę przenoszącą dotyczącą nabycia przez Projekt Browarna sp. z o.o.
(poprzednia nazwa: Archicom Wrocław 2 sp. z o.o.) od Rank Progress S.A. nieruchomości położonej przy ul. Browarnej
we Wrocławiu.
1 lipca 2024 r. Emitent przeniósł, na mocy umowy sprzedaży udziałów, tytuł własności 100% udziałów w jednostce zależnej
Archicom Asset Management sp. z o.o. na rzecz jednostki współkontrolowanej Service Hub sp. z o.o. W wyniku transakcji
Archicom S.A. utracił wyłączną kontrolę nad zbywaną jednostką na rzecz nabywcy. Tego samego dnia Service Hub sp. z o.o.
objęła kontrolę nad spółką Service Hub Commercial – „Grupa Echo sp. z o.o.” sp.k. (poprzednia nazwa: Echo Investment
ACC - „Grupa Echo sp. z o.o.” sp.k.).
20 sierpnia 2024 r. wspólnicy spółki Service Hub sp. z o.o. podjęli uchwałę w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego
spółki o kwotę 3.200 tys. zł poprzez utworzenie nowych udziałów, z których Grupa objęła połowę udziałów o łącznej wartości
1.600 tys. zł. Udział Grupy we wspólnym przedsięwzięciu nie uległ zmianie i wynosi na dzień bilansowy 50%.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 61
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Poniżej przedstawiono podsumowanie informacji finansowych dotyczących wspólnych przedsięwzięć według stanu na 31
grudnia 2024:
Sprawozdanie z sytuacji finansowej wspólnych przedsięwzięć

| Grupa | Projekt
| Kapitałowa | Browarna
| Service Hub | sp. z o.o.
| sp. z o.o. |
AKTYWA |  |
Aktywa trwałe |  |
Wartości niematerialne | 11 487 | 28
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 531 | 2 004
Pozostałe | 470 | -
Aktywa trwałe razem | 12 488 | 2 032
Aktywa obrotowe |  |
Zapasy | - | 188 054
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności | 9 686 | 11
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 3 080 | 2 210
Pozostałe | 1 013 | 941
Aktywa obrotowe razem | 13 779 | 191 217
Aktywa razem | 26 267 | 193 249
Zobowiązania |  |
Zobowiązania długoterminowe |  |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 12 666 | 189 538
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 12 | 1 726
Pozostałe | 19 | 644
Zobowiązania długoterminowe | 12 697 | 191 909
Zobowiązania krótkoterminowe |  |
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania | 6 651 | 2 144
Rezerwy krótkoterminowe | 1 229 | 238
Pozostałe | 479 | 131
Zobowiązania krótkoterminowe | 8 359 | 2 513
Zobowiązania razem | 21 056 | 194 422
Aktywa netto | 5 211 | (1 173)
Udział % Grupy Archicom | 50,00% | 55,00%
Udział Grupy Archicom w aktywach netto | 2 605 | (645)
Eliminacja transakcji pomiędzy Grupą a wspólnym przedsięwzięciem | - | (4 602)
Łączne skumulowane nieujęte udziały w stracie wspólnego przedsięwzięcia | - | (5 247)
Wartość bilansowa inwestycji wycenianej metodą praw własności | 2 605 | -

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 62
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Sprawozdanie z wyniku wspólnych przedsięwzięć

| Grupa | Projekt
| Kapitałowa | Browarna
| Service Hub | sp. z o.o.
| sp. z o.o. |
Przychody ze sprzedaży | 15 347 | 5
Koszt własny sprzedaży | 4 324 | -
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży | 11 023 | 5
Koszty sprzedaży | 86 | 1 074
Koszty ogólnego zarządu | 9 219 | 105
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów | - | 163
Pozostałe przychody i koszty operacyjne | (15) | -
Zysk (strata) z działalności operacyjnej | 1 703 | (1 337)
Przychody i koszty finansowe | (474) | (123)
w tym koszty odsetkowe | (483) | (239)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem | 1 229 | (1 460)
Podatek dochodowy | 143 | (277)
Zysk (strata) netto | 1 086 | (1 183)
Dochody całkowite razem | 1 086 | (1 183)
Udział % Grupy Archicom | 50,00% | 55,00%
Udział Grupy Archicom w zysku netto | 543 | (650)
Udział Grupy Archicom w całkowitych dochodach | 543 | (650)

6.10 Aktywa oraz zobowiązania finansowe
Grupa zakwalifikowała na dzień bilansowy aktywa finansowe wyłącznie do kategorii wycenianych w zamortyzowanym kosz-
cie (AC).
Klasyfikacja aktywów finansowych zgodnie z MSSF 9

|  | Kategorie instrumentów finansowych wg MSSF 9 |  | Razem
| AC | FVOCI | FVP&L |
Stan na 31.12.2024 |  |  |  |
Aktywa trwałe: |  |  |  |
Należności długoterminowe | 1 165 | - | - | 1 165
Udzielone pożyczki | 174 409 | - | - | 174 409
Aktywa obrotowe: |  |  |  |
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności | 97 904 | - | - | 97 904
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe | 48 077 | - | - | 48 077
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 113 580 | - | - | 113 580
Kategoria aktywów finansowych razem | 435 135 | - | - | 435 135

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 63
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Stan na 31.12.2023 |  |  |  |
Aktywa trwałe: |  |  |  |
Należności długoterminowe | 670 | - | - | 670
Aktywa obrotowe: |  |  |  |
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności | 36 119 | - | - | 36 119
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe | 62 293 | - | - | 62 293
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 510 962 | - | - | 510 962
Kategoria aktywów finansowych razem | 610 044 | - | - | 610 044

Grupa zakwalifikowała na dzień bilansowy zobowiązania finansowe do następujących kategorii:
• wycenianych w zamortyzowanym koszcie (AC),
• wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy (FVP&L).
Klasyfikacja zobowiązań finansowych zgodnie z MSSF 9

|  | Kategorie instrumentów fi- |
|  | nansowych wg MSSF 9 | Razem
| AC | FVP&L |
Stan na 31.12.2024 |  |  |
Zobowiązania długoterminowe: |  |  |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 612 779 | - | 612 779
Pozostałe zobowiązania | 21 220 | 554 | 21 774
Zobowiązania krótkoterminowe: |  |  |
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobo- wiązania | 107 363 | - | 107 363
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 113 698 | - | 113 698
Kategoria zobowiązań finansowych razem | 855 060 | 554 | 855 614
Stan na 31.12.2023 |  |  |
dane przekształcone |  |  |
Zobowiązania długoterminowe: |  |  |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 321 755 | - | 321 755
Pozostałe zobowiązania | 19 096 | 331 | 19 427
Zobowiązania krótkoterminowe: |  |  | -
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobo- wiązania | 85 975 | - | 85 975
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 150 255 | - | 150 255
Kategoria zobowiązań finansowych razem | 577 081 | 331 | 577 412

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 64
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
6.11 Informacja o wartości godziwej instrumentów
finansowych
Porównanie wartości bilansowej aktywów oraz zobowiązań finansowych z ich wartością godziwą przedstawiono w poniższej
tabeli. Zestawienie obejmuje wszystkie aktywa i zobowiązania finansowe ujmowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finan-
sowym w zamortyzowanym koszcie:
Porównanie wartości bilansowej aktywów i zobowiązań finansowych z ich wartością godziwą

| 31.12.2024 |  | 31.12.2023 |
| Wartość | Wartość | Wartość | Wartość
| godziwa | bilansowa | godziwa | bilansowa
Aktywa: |  |  |  |
Dłużne papiery wartościowe | - | - | 36 388 | 37 256
Udzielone pożyczki | 164 020 | 174 409 | - | -
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe | 195 356 | 195 356 | 185 436 | 185 436
Środki pieniężne i pozostałe krótkoterminowe aktywa finan- sowe | 161 657 | 161 657 | 535 999 | 535 999
Zobowiązania: |  |  |  |
Kredyty | 95 833 | 95 424 | 53 902 | 54 122
Pożyczki | - | - | 84 153 | 83 871
Dłużne papiery wartościowe | 639 040 | 631 053 | 336 512 | 334 017
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe | 208 509 | 208 509 | 132 893 | 132 893

Sposób ustalenia wartości godziwej instrumentów finansowych dla celów sporządzenia powyższej tabeli został zaprezento-
wany w ostatnim rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy.
W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły istotne przeniesienia pomiędzy poziomami wycen wartości godziwej instrumentów.
W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły zmiany warunków prowadzenia działalności, które mają istotny wpływ na wartość
godziwą aktywów finansowych i zobowiązań finansowych Grupy.
Dodatkowe informacje o metodach wyceny instrumentów finansowych do wartości godziwej wycenionych w skonsolidowa-
nym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w zamortyzowanym koszcie:
• Dłużne papiery wartościowe (poziom 1)
Wartość godziwa objętych obligacji została ustalona na podstawie publicznych notowań.
• Udzielone pożyczki (poziom 3)
Wartość godziwa udzielonych pożyczek została ustalona w oparciu o risk free rate odpowiedni dla okresu zapadal-
ności pożyczek, skorygowany o ryzyko kredytowe pożyczkobiorcy mierzone marżą na wyemitowanych obligacjach
Archicom S.A.
• Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe (poziom 3)
Wartość bilansowa należności handlowych i pozostałych należności została uznana za racjonalne przybliżenie ich
wartości godziwej.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 65
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
• Środki pieniężne i pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe (poziom 1)
Wartość godziwa środków pieniężnych i pozostałych krótkoterminowych aktywów finansowych została ustalona
w wysokości ich wartości nominalnej.
• Kredyty (poziom 3)
Wartość godziwa zobowiązań z tytułu otrzymanych kredytów została ustalona jako wartość oczekiwanej zapłaty, tj.
nominalna wartość powiększona o naliczone odsetki.
• Pożyczki otrzymane (poziom 3)
Wartość godziwa pożyczek otrzymanych została ustalona w oparciu o risk free rate odpowiedni dla okresu zapadal-
ności pożyczek, skorygowany o ryzyko kredytowe pożyczkobiorcy mierzone marżą na wyemitowanych obligacjach
Archicom S.A.
• Wyemitowane papiery dłużne (poziom 1)
Wartość godziwa zobowiązań z tytułu wyemitowanych papierów dłużnych została ustalona na podstawie publicz-
nych notowań .
• Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe (poziom 3)
Wartość bilansowa zobowiązań z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych zobowiązań została uznana za racjonalne
przybliżenie ich wartości godziwej.
6.12 Udzielone pożyczki
Zestawienie udzielonych pożyczek

|  |  |  |  | Wartość bilansowa |  | Należność
| Waluta | Oprocentowanie | Termin wy- |  |  | krótkoter- | długotermi-
|  |  | magalności | w walucie | w PLN |  |
|  |  |  |  |  | minowa | nowa
Stan na 31.12.2024 |  |  |  |  |  |  |
Pożyczki | PLN | stałe | 31.12.2030 | - | 103 879 | - | 103 879
|  | oprocentowanie 8% |  |  |  |  |
Pożyczki | PLN | WIBOR 3M + 3,2% | 30.06.2025 | - | 57 913 | - | 57 913
Pożyczki | PLN | WIBOR 3M + 3,5% | 31.12.2028 | - | 7 160 | - | 7 160
Pożyczki | PLN | WIBOR 3M + 3,5% | 31.12.2027 | - | 5 457 | - | 5 457
Pożyczki udzielone wg stanu na 31.12.2024 |  |  |  | - | 174 409 | - | 174 409

27 marca 2024 r. Archicom S.A. udzielił spółce współkontrolowanej Projekt Browarna sp. z o.o. (poprzednia nazwa: Archicom
Wrocław 2 sp. z o.o.) pożyczki na łączną kwotę 138.944 tys. zł.
28 czerwca 2024 r. Archicom S.A. udzielił spółce powiązanej pożyczki na łączną kwotę 55.775 tys. zł.
19 lipca 2024 roku została uzyskana spłata pożyczki udzielonej spółce Projekt Browarna sp. z o.o. w kwocie 40.660 tys. zł.
Zmiana wartości bilansowej pożyczek udzielonych

| od 1.01 do | od 1.01 do
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Wartość brutto |  |
Saldo na początek okresu | - | -
Kwota pożyczek udzielonych w okresie | 201 692 | -
Odsetki naliczone efektywną stopą procentową | 8 938 | -

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 66
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Spłata kapitału pożyczek (-) | (41 169) | -
Spłata odsetek od pożyczek (-) | (1 128) | -
Zwiększenie z tytułu utraty kontroli nad jednostką zależną, której udzielono pożyczek | 6 819 | -
Wartość brutto na koniec okresu | 175 152 | -
Odpisy z tytułu utraty wartości |  |
Odpisy ujęte jako koszt w okresie | (743) | -
Odpisy z tytułu utraty wartości na koniec okresu | (743) | -
Wartość bilansowa na koniec okresu | 174 409 | -

6.13 Aktywa oraz rezerwy na podatek odroczony
Wpływ aktywa oraz rezerwy z tytułu podatku odroczonego na sprawozdanie finansowe

Stan na początek okresu | 1.01.2024 | 1.01.2023
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 57 521 | 27 345
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 60 744 | 20 209
Podatek odroczony per saldo na początek okresu | (3 223) | 7 136
Zmiana stanu w okresie wpływająca na (dane przekształcone): |  |
Wynik (+/-) | 47 540 | (30 796)
Pozostałe całkowite dochody (+/-) | - | (173)
|  | 31.12.2023
Stan na koniec okresu | 31.12.2024 | dane przekształcone
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 88 748 | 57 521
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 41 880 | 60 744
Podatek odroczony per saldo na koniec okresu | 46 868 | (3 223)

W tabeli poniżej zaprezentowano wpływ na saldo aktywa z tytułu podatku odroczonego poszczególnych różnic przejścio-
wych, tj. 19% wartości różnicy przejściowej.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

|  | Zmiana stanu: |  |
| Saldo | wpływ |  | Saldo
| na początek | rozliczenia |  | na koniec
Tytuły różnic przejściowych | okresu | nabycia | wynik | okresu
|  | spółek |  |
Stan na 31.12.2024 |  |  |  |
Aktywa: | 1.01.2024 |  |  | 31.12.2024
Zapasy, w tym: | 119 854 | - | (73 398) | 46 456
- wynikające z eliminacji transakcji wewnątrzgrupo- wych | 4 643 | - | 22 944 | 27 587
- wynikające z różnicy pomiędzy bilansowym i podatko- wym momentem ujęcia sprzedaży | 104 653 | - | (98 501) | 6 152
Pozostałe aktywa | 312 | - | 329 | 641

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 67
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Zobowiązania: |  |  |  |
Zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze | 1 783 | - | (939) | 844
Pozostałe rezerwy i rozliczenia międzyokresowe | 8 613 | - | (72) | 8 541
Leasing | 7 175 | - | 692 | 7 867
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne, w tym: | 22 538 | - | 6 691 | 29 229
- wynikające z naliczonych odsetek | 21 677 | - | 6 416 | 28 093
Inne zobowiązania | 235 | - | (29) | 206
Inne: |  |  |  |
Nierozliczone straty podatkowe | 24 016 | - | 759 | 24 775
Nadwyżka kosztów finansowania dłużnego | 3 560 | - | 4 927 | 8 487
Kompensata | (130 565) | - | 92 267 | (38 298)
Razem | 57 521 | - | 31 227 | 88 748
Stan na 31.12.2023 |  |  |  |
Aktywa: | 1.01.2023 |  |  | 31.12.2023
Zapasy, w tym: | 17 269 | 18 143 | 84 442 | 119 854
- wynikające z eliminacji transakcji wewnątrzgrupo- wych | 12 112 | - | (7 469) | 4 643
- wynikające z różnicy pomiędzy bilansowym i podatko- wym momentem ujęcia sprzedaży | 4 753 | 754 | 99 146 | 104 653
Pozostałe aktywa | 68 | 1 092 | (848) | 312
Zobowiązania: |  |  |  |
Zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze | 1 163 | - | 620 | 1 783
Pozostałe rezerwy i rozliczenia międzyokresowe | 3 082 | 801 | 4 730 | 8 613
Leasing | 3 641 | 168 | 3 366 | 7 175
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne, w tym: | 9 782 | 3 405 | 9 351 | 22 538
- wynikające z naliczonych odsetek | 9 114 | 3 405 | 9 158 | 21 677
Inne zobowiązania | - | 1 127 | (892) | 235
Inne: |  |  |  |
Nierozliczone straty podatkowe | 5 390 | 17 706 | 920 | 24 016
Nadwyżka kosztów finansowania dłużnego | - | - | 3 560 | 3 560
Kompensata | (13 050) | (18 569) | (98 946) | (130 565)
Razem | 27 345 | 23 873 | 6 303 | 57 521

Na dzień 31 grudnia 2024 roku Grupa utworzyła aktywo z tytułu podatku odroczonego dotyczące nierozliczonych strat po-
datkowych w kwocie 24.775 tys. zł. Terminy wygaśnięcia prawa do obniżenia podatku dochodowego przypadają na rok 202 5
(1.655 tys. zł), 2026 (2.009 tys. zł), 2027 (3.284 tys. zł), 2028 (2.482 tys. zł), 2029 (15.345 tys. zł).
Grupa oczekuje realizacji ujemnych różnic przejściowych w ciągu najbliższych 12 miesięcy w kwocie 26.972 tys. zł (przed kom-
pensatą).
W tabeli poniżej zaprezentowano wpływ na saldo rezerwy z tytułu podatku odroczonego poszczególnych różnic przejścio-
wych, tj. 19% wartości różnicy przejściowej.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 68
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

|  | Zmiana stanu: |  |  |
| Saldo | wpływ |  | pozo- | Saldo
Tytuły różnic przejściowych | na począ- | rozlicze- |  | stałe cał- | na koniec
| tek okresu | nia naby- | wynik | kowite | okresu
|  | cia spółek |  | dochody |
Stan na 31.12.2024 |  |  |  |  |
Aktywa: | 1.01.2024 |  |  |  | 31.12.2024
Nieruchomości inwestycyjne (w tym wynikające z | 7 050 | - | 10 973 | - | 18 023
wyceny do wartości godziwej) |  |  |  |  |
Zapasy, w tym: | 5 276 | - | 6 683 | - | 11 959
- wynikające z aktywowania kosztów finansowania | 4 060 | - | 3 718 | - | 7 778
zewnętrznego |  |  |  |  |
Aktywa przeznaczone do sprzedaży (wynikające z | 9 496 | - | (9 496) | - | -
wyceny do wartości godziwej) |  |  |  |  |
Udzielone pożyczki i inne aktywa finansowe, w tym: | 20 132 | - | 11 124 | - | 31 256
- wynikające z naliczonych odsetek | 19 427 | - | 9 009 | - | 28 436
Pozostałe aktywa | 2 762 | - | 3 784 | - | 6 546
Zobowiązania: |  |  |  |  |
Wycena zobowiązań z tyt. kaucji | 850 | - | 252 | - | 1 102
Przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania (wy- nikające z różnicy pomiędzy bilansowym i podat- kowym momentem ujęcia sprzedaży) | 145 598 | - | (134 662) | - | 10 936
Pozostałe zobowiązania | 145 | - | 211 | - | 356
Kompensata | (130 565) | - | 92 267 | - | (38 298)
Razem | 60 744 | - | (18 864) | - | 41 880
Stan na 31.12.2023 |  |  |  |  |
dane przekształcone |  |  |  |  | 31.12.2023
Aktywa: | 1.01.2023 |  |  |  |
|  |  |  |  | dane przekształcone
Nieruchomości inwestycyjne (wynikające z wyceny | 1 139 | 835 | 5 076 | - | 7 050
do wartości godziwej) |  |  |  |  |
Zapasy, w tym: | 1 934 | 18 947 | (15 605) | - | 5 276
- wynikające z aktywowania kosztów finansowania | 1 063 | 11 910 | (8 913) | - | 4 060
zewnętrznego |  |  |  |  |
Aktywa przeznaczone do sprzedaży (wynikające z | 9 708 | - | (212) | - | 9 496
wyceny do wartości godziwej) |  |  |  |  |
Udzielone pożyczki i inne aktywa finansowe, w tym: | 10 412 | 124 | 9 596 | - | 20 132
- wynikające z naliczonych odsetek | 9 891 | 124 | 9 412 | - | 19 427
Pozostałe aktywa | 1 561 | 114 | 914 | 173 | 2 762
Zobowiązania: |  |  |  |  |
Wycena zobowiązań z tyt. kaucji | 899 | 48 | (97) | - | 850
Przedpłaty i zaliczki otrzymane na mieszkania (wy- nikające z różnicy pomiędzy bilansowym i podat- kowym momentem ujęcia sprzedaży) | 7 606 | 751 | 137 241 | - | 145 598
Pozostałe zobowiązania | - | 43 | 102 | - | 145
Kompensata | (13 050) | (18 569) | (98 946) | - | (130 565)
Razem | 20 209 | 2 293 | 38 069 | 173 | 60 744

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 69
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Grupa oczekuje realizacji dodatnich różnic przejściowych w ciągu najbliższych 12 miesięcy w kwocie 17.379 tys. zł (przed
kompensatą).
6.14 Zapasy
Zdecydowanie największą pozycję zapasów stanowi produkcja w toku, gdzie zgodnie z polityką rachunkowości ujmowane
są mieszkania i lokale w trakcie budowy oraz projekty przyszłe będące aktualnie w różnych fazach realizacji. Grupa ujmuje
w tej pozycji również grunty, na których realizowane są aktualne i przyszłe projekty, wraz w prawem wieczystego użytkowania
tych gruntów zgodnie z MSSF 16. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie pozycje przekwalifikowywane są do wyrobów go-
towych.
Zarząd dokonał na dzień bilansowy przeglądu wszystkich projektów, w tym także analizy ich cyklu operacyjnego. W związku
ze zidentyfikowaniem projektów, których przewidywany termin realizacji wykracza poza standardowy cykl operacyjny Grupy,
Zarząd podjął decyzję o zaprezentowaniu ich w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako aktywa trwałe,
w pozycji "Grunty przeznaczone pod zabudowę".
Aktywowana kwota kosztów ﬁnansowania zewnętrznego na zapasy wynosił a w 2024 roku 28.779 tys. zł przy stopie kapitalizacji
równej 10,3%. W 2023 roku była to kwota 9.689 tys. zł przy stopie kapitalizacji równej 7,7%.
W skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Kapitałowej ujęte są następujące pozycje zapasów:
Wartość zapasów ujęta w sprawozdaniu finansowym

| 31.12.2024 | 31.12.2023
Zapasy w aktywach trwałych | 73 995 | 48 961
Grunty przeznaczone pod zabudowę | 73 995 | 48 961
Zapasy w aktywach obrotowych | 1 645 991 | 1 260 614
Produkcja w toku, w tym: | 1 581 137 | 1 149 010
- grunty przeznaczone pod zabudowę | 747 170 | 733 543
Wyroby gotowe | 5 888 | 108 473
Towary | 58 966 | 3 131
Wartość bilansowa zapasów razem | 1 719 986 | 1 309 575

Wzrost salda towarów na dzień bilansowy wynika z podjęcia decyzji o nierealizowaniu inwestycji na jednym z warszawskich
gruntów należących do Grupy i przeznaczeniu go do sprzedaży. Transakcja zbycia nieruchomości miała miejsce po dniu
bilansowym.
Odpisy aktualizujące wartość zapasów ujęte w sprawozdaniu finansowym

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Stan na początek okresu | 4 232 | 1 952
Odpisy ujęte jako koszt w okresie | 177 | -
Nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa | - | 2 280
Stan na koniec okresu | 4 409 | 4 232

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 70
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Zabezpieczenie zobowiązań ustanowione na zapasach

| 31.12.2024 | 31.12.2023
zabezpieczenie na inwestycji River Point KM4 | - | 71 259
zabezpieczenie na inwestycji River Point KM6 | - | 56 935
zabezpieczenie na inwestycji Awipolis - etap 4 | - | 23 543
zabezpieczenie na inwestycji Awipolis - etap 4a | - | 6 586
zabezpieczenie na inwestycji Sady nad Zieloną 2a | - | 24 394
zabezpieczenie na inwestycji Sady nad Zieloną 2b | - | 10 320
zabezpieczenie na inwestycji Iwiny Radomierzyce | - | 40 025
zabezpieczenie na inwestycji Góralska | - | 24 870
zabezpieczenie na inwestycji Postępu | - | 58 494
zabezpieczenie na inwestycji Modern Mokotów III | 58 695 | -
zabezpieczenie na inwestycji Modern Mokotów IV | 60 540 | -
zabezpieczenie na inwestycji Modern Mokotów V | 21 621 | -
Zabezpieczenia na zapasach razem | 140 856 | 316 426

6.15 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
należności
Zestawienie należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych należności

| 31.12.2024 | 31.12.2023
Należności długoterminowe |  |
Zaliczka na zakup udziałów | 19 500 | -
Pozostałe przedpłaty i zaliczki | 21 669 | -
Kaucje wpłacone | 1 165 | 670
Rozliczenia międzyokresowe | - | 25
Należności długoterminowe razem | 42 334 | 695
Należności krótkoterminowe |  |
Należności z tytułu dostaw i usług | 37 713 | 23 342
Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu dostaw i usług (-) | (6 380) | (8 162)
Należności z tytułu dostaw i usług netto | 31 333 | 15 180
Kaucje wpłacone z innych tytułów | - | 5 984
Depozyt związany z nabytymi pakietami wierzytelności | 13 057 | -
Nabyte pakiety wierzytelności | 52 994 | 14 400
Inne należności | 520 | 555
Pozostałe należności finansowe netto | 66 571 | 20 939
Należności finansowe | 97 904 | 36 119
Przedpłaty i zaliczki | 48 565 | 143 991

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 71
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Rozliczenia międzyokresowe | 6 553 | 3 037
Pozostałe należności niefinansowe | - | 1 594
Należności niefinansowe | 55 118 | 148 622
Należności krótkoterminowe razem | 153 022 | 184 741

Spółka zależna Emitenta nabyła w osobnych transakcjach wierzytelności (należności) od jednego dłużnika w drodze skupu
wierzytelności z dyskontem od różnych wierzycieli dłużnika. W sumie spółka nabyła 100% należności dłużnika będącego
w stanie upadłości układowej. Układ zawarty w postępowaniu upadłościowym dłużnika został zatwierdzony przez sąd 3 paź-
dziernika 2024 r. Z kolei 20 grudnia 2024 r. uprawomocniło się postanowienie sądu o zakończeniu postępowania upadłościo-
wego dłużnika. Zatwierdzony przez sąd układ został wykonany, przy czym na dzień bilansowy w toku pozostaje sprawa
o wydanie przez sąd postanowienia o wykonaniu układu.
Grupa stosuje model ujęcia i wyceny nabytych pakietów wierzytelności jako aktywa finansowe (należności POCI, tj. składni-
ków aktywów finansowych dotkniętych utratą wartości ze względu na ryzyko kredytowe) wyceniane w modelu zamortyzo-
wanego kosztu. Grupa szacuje oczekiwane przepływy na podstawie wartości odzyskiwalnej od dłużnika (tj. kwoty zasądzone
przez sąd w ramach układu) przy zastosowaniu wewnętrznej stopy zwrotu (IRR) obliczonej na moment początkowego ujęcia
aktywa w księgach. Wpływ wyceny nabytych pakietów wierzytelności na wynik finansowy 2024 roku wyniósł 10.381 tys. zł.
Nabyte pakiety wierzytelności zostały rozliczone po dniu bilansowym w związku z transakcją nabycia gruntu.
Odpisy aktualizujące wartość krótkoterminowych należności finansowych

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Stan na początek okresu | 8 142 | 18 178
Odpisy utworzone (+) | - | 5 808
Odpisy rozwiązane (-) | (662) | (748)
Odpisy wykorzystane (-) | (1 100) | (16 519)
Nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa | - | 1 443
Stan na koniec okresu | 6 380 | 8 162

Bieżące i zaległe krótkoterminowe należności finansowe

| 31.12.2024 |  | 31.12.2023 |
| Bieżące | Zaległe | Bieżące | Zaległe
Należności krótkoterminowe: |  |  |  |
Należności z tytułu dostaw i usług | 29 815 | 7 898 | 11 574 | 11 768
Odpisy aktualizujące wartość należności | (738) | (5 642) | (801) | (7 361)
z tytułu dostaw i usług (-) |  |  |  |
Należności z tytułu dostaw i usług netto | 29 077 | 2 256 | 10 773 | 4 407
Pozostałe należności finansowe | 66 571 | - | 20 939 | -
Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności (-) | - | - | - | -
Pozostałe należności finansowe netto | 66 571 | - | 20 939 | -
Należności finansowe | 95 648 | 2 256 | 31 712 | 4 407

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 72
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Analiza wiekowania zaległych krótkoterminowych należności finansowych nie objętych odpisem
aktualizującym

| 31.12.2024 |  | 31.12.2023 |
| Należności | Pozostałe | Należności | Pozostałe
| z tytułu do- | należności | z tytułu do- | należności
| staw i usług | finansowe | staw i usług | finansowe
Należności krótkoterminowe zaległe: |  |  |  |
do 1 miesiąca | 700 | - | 931 | -
od 1 do 6 miesięcy | 442 | - | 985 | -
od 6 do 12 miesięcy | 515 | - | 1 836 | -
powyżej roku | 599 | - | 655 | -
Zaległe należności finansowe | 2 256 | - | 4 407 | -

6.16 Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe

| 31.12.2024 | 31.12.2023
Rachunki powiernicze | 44 623 | 20 923
Kaucje | 12 | 983
Rachunki obsługi długu | 3 442 | 3 131
Krótkoterminowe aktywa z tytułu objętych obligacji | - | 37 256
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe razem | 48 077 | 62 293

Grupa korzysta z Otwartych Mieszkaniowych Rachunków Powierniczych, z których środki są zwalniane etapami wraz z postę-
pem prac. Środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych nie spełniają definicji środków pieniężnych
wg MSR, natomiast są to środki, które wchodzą do masy upadłości dewelopera, odsetki należą do dewelopera, deweloper
jest posiadaczem rachunku powierniczego. Środki te w bilansie prezentowane są jako pozostałe krótkoterminowe aktywa
finansowe. Poza środkami pieniężnymi zgromadzonymi na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, które na dzień bilan-
sowy nie zostały uwolnione do dysponowania przez Grupę, jako pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe ujęto także
rachunki kaucji i rachunki obsługi długu.
6.17 Środki pieniężne
Zestawienie środków pieniężnych i ich ekwiwalentów, w tym również podlegających ograniczeniu w dysponowaniu, przed-
stawiono w poniższych tabelach.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

| 31.12.2024 | 31.12.2023
Środki pieniężne na rachunkach bankowych prowadzonych w PLN | 105 334 | 472 518
Środki pieniężne na rachunkach bankowych walutowych | 5 394 | 36 203
Środki pieniężne na rachunkach split payment* | 2 852 | 2 241
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem | 113 580 | 510 962

* środki o ograniczonej możliwości dysponowania
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 73
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Ryzyko kredytowe środków pieniężnych i ich ekwiwalentów oraz pozostałych krótkoterminowych aktywów finansowych zo-
stało opisane w nocie 6.36 sprawozdania.
6.18 Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone
do sprzedaży, zobowiązania z nimi związane
i działalność zaniechana
W pozycji aktywów przeznaczonych do sprzedaży prezentowana była do dnia bilansowego nieruchomość inwestycyjna przy
ul. Traugutta (budynek City 2) we Wrocławiu. Zgodnie z komunikacją strategiczną Zarządu Archicom, Grupa Archicom jako
część Grupy Echo przejmuje rolę podmiotu wyspecjalizowanego w budowie i sprzedaży mieszkań. Wszelka działalność ko-
mercyjna jest pozostałością po wcześniejszym kierunku strategicznym Grupy i jest przeznaczona do jak najszybszej sprzedaży,
stanowi działalność zaniechaną Grupy. Grupa Archicom nie nabywa gruntów pod inwestycje komercyjne (w tym biurowe)
i nie planuje rozwoju inwestycji komercyjnych na obecnie posiadanych działkach. Budynek City 2 jest zatem ostatnim akty-
wem związanym z segmentem biurowym, który został zbudowany, wynajęty i wobec którego są podejmowane aktywne
działania zmierzające do jego jak najszybszej sprzedaży.
Budynek City 2 jest wykończony, w pełni działający operacyjnie. Większość powierzchni jest wynajęta, a najemcy prowadzą
aktywnie swoją działalność. Nieruchomość jest dostępna do natychmiastowej sprzedaży w bieżącym stanie (nie wymaga
istotnych nakładów), a Grupa prowadzi aktywne działania marketingowe oraz sprzedażowe, zarówno przez specjalnie de-
dykowany zespół z Grupy Echo – Archicom (w ramach umowy o współpracy strategicznej), jak i przez zewnętrzne agencje.
City 2 jest oferowane po cenie nieodbiegającej istotnie od jego wartości bilansowej.
Sprzedaż City 2 nie wydarzyła się w zakładanym wcześniej terminie. W ocenie Zarządu opóźnienie w sprzedaży wynika wy-
łącznie z sytuacji makroekonomicznej i obecnej kondycji rynku biurowego. Utrzymywanie się wysokich stóp procentowych
spowodowało brak aktywności na rynku handlu nieruchomościami biurowymi. Ponieważ rynek nieruchomości cechuje się
cyklicznością, istnieje duże oczekiwanie na jego ożywienie.
Z uwagi na przedłużający się plan sprzedaży rzeczonej nieruchomości, niższe niż zakładane uprzednio prawdopodobieństwo
finalizacji sprzedaży w okresie 12 miesięcy od dnia bilansowego, podjęto decyzję o zmianie klasyfikacji budynku City 2 i pre-
zentowaniu go na dzień bilansowy w ramach nieruchomości inwestycyjnych. Zmiana klasyfikacji City 2 wynika wyłącznie
z konieczności zachowania zgodności z przepisami MSSF. Opisane wyżej cele biznesowe pozostają bez zmian – budynek jest
przeznaczony do sprzedaży.
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Wartość bilansowa na początek okresu | 148 839 | 149 538
Reklasyfikacja nieruchomości inwestycyjnych | (131 069) | -
Poniesione nakłady | 890 | 4 663
Wycena aktywów klasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży | (18 660) | (3 962)
do wartości godziwej |  |
Sprzedaż aktywów | - | (1 400)
Wartość bilansowa na koniec okresu | - | 148 839

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 74 (Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej) Zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży |  |
| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Wartość bilansowa na początek okresu | 1 053 | 1 013
Wycena zobowiązań | 24 | 69
Rozliczenie zobowiązań | (1 077) | (29)
Wartość bilansowa na koniec okresu | - | 1 053

Klasyfikacja aktywów przeznaczonych do sprzedaży według poziomów wartości godziwej

Identyfikator | Opis | Poziom 1 | Poziom 2 | Poziom 3 | Razem
Stan na 31.12.2024 |  |  |  |  |
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży na 31.12.2024 | - | - | - | -
Stan na 31.12.2023 |  |  |  |  |
Archicom Nieruchomości | Nieruchomość Inwestycyjna City 2 - drugi | - | - | 148 839 | 148 839
14 Sp. z o.o. | budynek kompleksu biurowego City Forum |  |  |  |
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży na 31.12.2023 |  | - | - | 148 839 | 148 839

Przyszłe minimalne przepływy pieniężne wynikające z umów leasingu, w których Grupa jest leasin-
godawcą dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaż y

| 31.12.2024 | 31.12.2023
Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów wynajmu na dzień bilansowy: |  |
Płatne w okresie do 1 roku | - | 8 634
Płatne w okresie od 1 roku do 2 lat | - | 8 547
Płatne w okresie od 2 roku do 3 lat | - | 7 805
Płatne w okresie od 3 roku do 4 lat | - | 4 837
Płatne w okresie od 4 roku do 5 lat | - | 3 958
Płatne w okresie powyżej 5 lat | - | 15 404
Razem | - | 49 185

Sprawozdanie z wyniku działalności zaniechanej

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Przychody ze sprzedaży | 10 361 | 12 844
Przychody ze sprzedaży usług | 10 361 | 12 844
Koszt własny sprzedaży | 4 054 | 3 709
Koszt sprzedanych usług | 4 054 | 3 709
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży | 6 307 | 9 135
Koszty sprzedaży | - | 62
Koszty ogólnego zarządu | 451 | 72

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 75
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Koszty administracyjne związane z realizacją projektów | 96 | 68
Pozostałe przychody operacyjne | 407 | 11
Pozostałe koszty operacyjne | 999 | 445
Zysk (strata) z wyceny do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych (+/-) | (18 345) | (3 962)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej | (13 177) | 4 537
Przychody finansowe | 749 | 1 554
Koszty finansowe | 3 132 | 1 911
Zysk (strata) przed opodatkowaniem | (15 560) | 4 180
Podatek dochodowy | (2 528) | 1 245
- część bieżąca | 255 | 275
- część odroczona | (2 783) | 970
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej | (13 032) | 2 935

Sprawozdanie z przepływów pieniężnych działalności zaniechanej

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej | 6 116 | 2 906
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej | (890) | (1 266)
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej* | (37 548) | 33 502
Przepływy środków pieniężnych netto razem | (32 322) | 35 142

* w tym 31.924 tys. zł spłaconych pożyczek wewnątrzgrupowych
Zestawienie aktywów i zobowiązań w walutach obcych dla działalności zaniechanej

| Wartość wyrażona |  |
| w walucie |  | Wartość po
|  |  | przeliczeniu
| tys. EUR | pozostałe waluty |
Stan na 31.12.2024 |  |  |
Aktywa finansowe (+): |  |  |
Pozostałe aktywa finansowe | 720 | - | 3 077
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 525 | - | 2 245
Zobowiązania finansowe (-): |  |  |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | (11 816) | - | (50 490)
Ekspozycja na ryzyko walutowe razem | (10 571) | - | (45 168)
Stan na 31.12.2023 |  |  |
Aktywa finansowe (+): |  |  |
Pozostałe aktywa finansowe | 720 | - | 3 131
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 7 908 | - | 34 386
Zobowiązania finansowe (-): |  |  |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | (12 448) | - | (54 124)
Ekspozycja na ryzyko walutowe razem | (3 820) | - | (16 607)

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 76
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Ekspozycja posiadanych instrumentów finansowych na ryzyko kursowe dla działalności zaniecha-
nej

| Wahania kursu |  | Wpływ na wynik finansowy:
|  | EUR | razem
Stan na 31.12.2024 |  |  |
Wzrost kursu walutowego | 10% | (4 572) | (4 572)
Spadek kursu walutowego | -10% | 4 572 | 4 572
Stan na 31.12.2023 |  |  |
Wzrost kursu walutowego | 10% | (1 694) | (1 694)
Spadek kursu walutowego | -10% | 1 694 | 1 694

Ekspozycja na ryzyko wahań stopy procentowej dla działalności zaniechanej

|  |  | Wpływ na wynik finansowy:
Wahania stopy procentowej |  | 31.12.2024 | 31.12.2023
Wzrost stopy procentowej | 1 p.p. | (505) | (541)
Spadek stopy procentowej | -1 p.p. | 505 | 541

6.19 Kapitał własny
Na dzień 31 grudnia 2024 roku oraz na dzień zatwierdzenia sprawozdań finansowych kapitał podstawowy Spółki dominującej
wynosił 584.960.430,00 zł i dzieli się na 58.496.043 akcje o wartości nominalnej 10,00 zł każda.
Kapitał podstawowy jednostki dominującej

| 31.12.2024 | 31.12.2023
Liczba akcji | 58 496 043 | 58 496 043
Wartość nominalna akcji (PLN) | 10 | 10
Kapitał podstawowy | 584 960 430 | 584 960 430

Struktura akcji i kapitału podstawowego

Liczba akcji |  | Seria
19 462 841 | zwykłe akcje na okaziciela | A
6 207 502 | uprzywilejowane akcje imienne* | B1
3 892 568 | zwykłe akcje na okaziciela | C1
4 671 081 | zwykłe akcje na okaziciela | C2
5 605 298 | zwykłe akcje na okaziciela | C3
6 726 357 | zwykłe akcje na okaziciela | C4
1 930 396 | zwykłe akcje na okaziciela | C5
3 892 568 | zwykłe akcje na okaziciela | D

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 77
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

6 107 432 | akcje zwykłe imienne | E
58 496 043 |  |

* uprzywilejowanie oznacza, że na każdą z akcji uprzywilejowanych przypadają 2 głosy
Zmiany kapitału podstawowego jednostki dominującej

|  | Wartość
| Liczba akcji | nominalna
|  | akcji (PLN)
Stan na 1 styczeń 2024 r. | 58 496 043 | 584 960 430
Stan na 31 grudzień 2024 r. | 58 496 043 | 584 960 430
Stan na 1 styczeń 2023 r. | 25 670 343 | 256 703 430
Emisja akcji C w ramach rozliczenia nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa | 22 825 700 | 228 257 000
Emisja akcji D i E, objęta w zamian za środki pieniężne | 10 000 000 | 100 000 000
Stan na 31 grudzień 2023 r. | 58 496 043 | 584 960 430

6 maja 2024 r. Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. dokonał konwersji akcji zwykłych imiennych serii C1, C2, C3,
C4, C5 Emitenta na akcje zwykłe na okaziciela i w wyniku konwersji został im nadany nowy kod ISIN PLARHCM00164.
Kapitał zapasowy Spółki dominującej wynosi na dzień 31 grudnia 2024 r. 971.247 tys. zł. Minimalna wartość kapitału zapaso-
wego na pokrycie strat, zgodnie z art. 396 kodeksu spółek handlowych (Dz.U.2022.0.1467), wynosi 194.987 tys. zł.
6.20 Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
Informacje dotyczące charakteru i zakresu ryzyka, na które narażona jest Grupa Kapitałowa z tytułu zaciągniętych kredytów,
pożyczek i innych instrumentów dłużnych zaprezentowano w kolejnych tabelach.
Zestawienie kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów dłużnych według stanu na 3 1.12.2024

|  |  |  |  | Wartość bilansowa |  | Zobowiązanie
| Waluta | Oprocentowanie | Termin | w walucie | w PLN | krótkoter- | długoter-
|  |  | wymagalności |  |  | minowe | minowe
Stan na 31.12.2024 |  |  | 13.11.2028, |  |  |  |
Kredyt bankowy | EUR | EURIBOR 3M + marża | nie później niż | 11 816 | 50 490 | 2 202 | 48 288
|  |  | 20.12.2028* |  |  |  |
Kredyt bankowy | PLN | WIBOR 3M + marża | 30.04.2026** | - | 44 934 | 44 934 | -
Obligacje 2 letnie | PLN | WIBOR 3M + marża | 17.03.2025 | - | 61 951 | 61 951 | -
Obligacje 3 letnie | PLN | WIBOR 3M + marża | 8.02.2027 | - | 211 736 | 2 849 | 208 887
i 3 miesiące |  |  |  |  |  |  |
Obligacje 3 letnie | PLN | WIBOR 3M + marża | 1.06.2027 | - | 168 161 | 1 207 | 166 954
i 3 miesiące |  |  |  |  |  |  |
Obligacje 4 letnie | PLN | WIBOR 3M + marża | 19.06.2028 | - | 189 205 | 555 | 188 650
Razem |  |  |  | 11 816 | 726 477 | 113 698 | 612 779

* Kredyt finansujący nieruchomość inwestycyjną City 2 przeznaczoną do sprzedaży, opisaną w nocie 6.18 niniejszego sprawozdania
** Kredyt w rachunku bieżącym, termin spłaty zależny od wysokości salda rachunku
W 2024 roku oraz po jego zakończeniu, do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania do publikacji, nie miały miejsca na-
ruszenia postanowień umów kredytowych i emisji obligacji. Grupa Archicom terminowo spłacała swoje zobowiązania wyni-
kające z podpisanych umów kredytowych i warunków emisji obligacji.
Umowy przewidują obowiązki spełnienia standardowych w tego typu zobowiązaniach warunków, w tym w szczególności:
• Dla kredytu w EUR, finansującego nieruchomość City 2 - utrzymanie na poziomach ustalonych z bankiem udzielają-
cym kredytu, zdefiniowanych w umowie kredytowej:
- wskaźnika kredytu do wartości rynkowej nieruchomości (LTV),
- wskaźnika pokrycia obsługi długu (DSCR).
• Dla wyemitowanych serii obligacji – utrzymanie zdefiniowanego w warunkach emisji wskaźnika zadłużenia na pozio-
mie nie wyższym niż 0,9.
• Dla kredytu w rachunku bieżącym Archicom S.A., którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi 44.934 tys. zł –
utrzymanie na poziomach ustalonych z bankiem udzielającym kredytu, zdefiniowanych w umowie kredytowej:
- wskaźnika LTV,
- wskaźnika dług netto/EBITDA,
- wskaźnik długu netto/kapitały własne.
Zestawienie kredytów, pożyczek oraz innych instrumentów dłużnych według stanu na 31.12.202 3
(dane przekształcone)

|  |  |  |  | Wartość bilansowa |  | Zobowiązanie
| Waluta | Oprocentowanie | Termin | w walucie | w PLN | krótkoter- | długoter-
|  |  | wymagalności |  |  | minowe | minowe
Stan na 31.12.2023 |  |  |  |  |  |  |
dane przekształcone |  |  | 13.11.2028, |  |  |  |
Kredyt bankowy | EUR | EURIBOR 3M + marża | nie później niż | 12 448 | 54 122 | 2 116 | 52 006
|  |  | 20.12.2028* |  |  |  |
Pożyczki | PLN | WIBOR 3M + marża | 30.09.2024 | - | 83 871 | 83 871 | -
Obligacje 2 letnie | PLN | WIBOR 3M + marża | 15.03.2024 | - | 61 275 | 61 275 | -
Obligacje 2 letnie | PLN | WIBOR 3M + marża | 17.03.2025 | - | 61 556 | 205 | 61 351
Obligacje 3 letnie | PLN | WIBOR 3M + marża | 8.02.2027 | - | 211 186 | 2 788 | 208 398
i 3 miesiące |  |  |  |  |  |  |
Razem |  |  |  | 12 448 | 472 010 | 150 255 | 321 755

* Kredyt finansujący nieruchomość inwestycyjną City 2 przeznaczoną do sprzedaży, opisaną w nocie 6.18 niniejszego sprawozdania
W 2023 roku nie miały miejsca naruszenia postanowień umów kredytowych i emisji obligacji. Grupa Archicom terminowo
spłacała swoje zobowiązania wynikające z podpisanych umów kredytowych i warunków emisji obligacji.
W tabeli wykazano wartość umowną zobowiązań, bez uwzględnienia skutków dyskonta w związku z wyceną zobowiązań
według zamortyzowanego kosztu, stąd prezentowane kwoty mogą odbiegać od ujętych w skonsolidowanym sprawozdaniu
z sytuacji finansowej.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 78
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 79
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
6.21 Zobowiązania zabezpieczone hipoteką
Zestawienie zobowiązań zabezpieczonych hipoteką

ZOBOWIĄZANIA | ZABEZPIECZONE HIPOTEKĄ
Rodzaj kontraktu podlegający zabezpieczeniu | Zobowiązania zabezpieczenia na majątku spółek
| Hipoteka umowna do kwoty 34.000 tys. euro na nieruchomości, na
| której wzniesiony został budynek City 2 („Nieruchomość”) finanso-
Kredyt na realizację inwestycji City 2 | wany z kredytu.
| Hipoteka umowna do kwoty 9.720 tys. zł ustanowiona na Nierucho-
| mości dotycząca przyznanego limitu na transakcję zabezpiecza-
| jącą ryzyko walutowe związanej z kredytem.
Kredyt w rachunku bieżącym* | Hipoteki do sumy 240.000 tys. zł ustanowione na nieruchomościach
| spółek z Grupy Archicom.

* Kredyt w rachunku bieżącym o przyznanym limicie 160.000 tys. zł, którego wykorzystanie na dzień bilansowy wynosi 44.934 tys. zł.
6.22 Zabezpieczenie spłaty zobowiązań
Wartość aktywów zabezpieczających spłatę zobowiązań przedstawiono w poniższej tabeli:
Aktywa zabezpieczające spłatę zobowiązań

| 31.12.2024 | 31.12.2023
Nieruchomości inwestycyjne | 131 069 | -
Nieruchomości inwestycyjne prezentowane jako aktywa klasyfikowane jako przezna- czone do sprzedaży | - | 148 839
Zapasy | 140 856 | 316 426
Środki pieniężne i pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe* | 50 929 | 27 278
Wartość bilansowa aktywów stanowiących zabezpieczenie razem | 322 854 | 492 543

* Środki o ograniczonej możliwości dysponowania na rachunkach powierniczych oraz rachunkach zablokowanych, w tym split paymen t i ra-
chunkach kaucji
6.23 Aktywa i zobowiązania z tytułu leasingu
Wartość bilansowa aktywów oraz zobowiązań z tytułu prawa do użytkowania na koniec 2024 roku oraz na koniec 2023 roku
została przedstawiona w poniższych tabelach:
Aktywa i zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania według stanu na 3 1.12.2024

| Prawo wieczy- | Prawo użytkowa- | Pozostałe |
AKTYWA | stego użytkowa- | nia powierzchni | umowy | Razem
| nia gruntów | biurowej |  |
Aktywa trwałe, w tym: | 5 751 | 33 862 | 2 626 | 42 239
Rzeczowe aktywa trwałe | - | 19 194 | 2 626 | 21 820
Należności z tytułu leasingu | - | 6 354 | - | 6 354
Nieruchomości inwestycyjne | 5 751 | 8 314 | - | 14 065
Aktywa obrotowe , w tym: | 19 502 | 1 430 | - | 20 932
Zapasy | 19 502 | - | - | 19 502
Należności z tytułu leasingu | - | 1 430 | - | 1 430
Aktywa razem | 25 253 | 35 292 | 2 626 | 63 171

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 80
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

PASYWA |  |  |  |
Zobowiązania długoterminowe | 20 883 | 31 621 | 1 438 | 53 942
Zobowiązania krótkoterminowe | 4 371 | 7 107 | 1 280 | 12 758
Pasywa razem | 25 254 | 38 728 | 2 718 | 66 700

Aktywa i zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania według stanu na 31.12.2023

| Prawo wieczy- | Prawo użytkowa- | Pozostałe |
AKTYWA | stego użytkowa- | nia powierzchni | umowy | Razem
| nia gruntów | biurowej |  |
Aktywa trwałe, w tym: | 2 859 | 28 112 | 2 265 | 33 236
Rzeczowe aktywa trwałe | - | 11 949 | 2 265 | 14 214
Nieruchomości inwestycyjne | 2 859 | 16 163 | - | 19 022
Aktywa obrotowe , w tym: | 17 808 | - | - | 17 808
Zapasy | 17 808 | - | - | 17 808
Aktywa razem | 20 667 | 28 112 | 2 265 | 51 044
PASYWA |  |  |  |
Zobowiązania długoterminowe | 18 075 | 29 394 | 1 204 | 48 673
Zobowiązania krótkoterminowe | 4 186 | 6 002 | 1 164 | 11 352
Pasywa razem | 22 261 | 35 396 | 2 368 | 60 025

Zmiana stanu aktywów i zobowiązań z tytułu prawa do użytkowania

|  | Prawo wieczystego |  |  | Prawo użytkowania powierzchni | Pozostałe |
|  | użytkowania gruntów |  |  | biurowej | umowy |
Aktywa z tytułu prawa |  | Nieruchomo- | Rzeczowe | Należności | Nieruchomo- | Rzeczowe |
| Zapasy | ści inwesty- | aktywa | z tytułu le- | ści inwesty- | aktywa | Razem
do użytkowania |  | cyjne | trwałe | asingu | cyjne | trwałe |
Stan na 1 styczeń 2024 r. | 17 808 | 2 859 | 11 949 | - | 16 163 | 2 265 | 51 044
Zwiększenia | 4 076 | 2 544 | 4 409 | - | - | 1 682 | 12 711
Reklasyfikacje | - | - | (1 596) | 9 196 | (6 942) | - | 658
Naliczone odsetki | - | - | - | 352 | - | - | 352
Spłata należności | - | - | - | (897) | - | - | (897)
Amortyzacja | (2 971) | (252) | (3 002) | - | - | (1 285) | (7 510)
Wycena | (1 004) | 600 | 7 434 | (867) | (907) | 39 | 5 295
Inne zmiany | 1 593 | - | - | - | - | (75) | 1 518
Stan na 31 grudzień 2024 r. | 19 502 | 5 751 | 19 194 | 7 784 | 8 314 | 2 626 | 63 171
Zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania |  |  |  |  |  |  |
Stan na 1 styczeń 2024 r. | 19 402 | 2 859 | 18 607 |  | 16 789 | 2 368 | 60 025
Naliczone odsetki | 2 002 | 258 | 1 198 |  | 995 | 204 | 4 657
Spłata zobowiązań | (4 974) | (510) | (3 330) |  | (3 389) | (1 499) | (13 702)
Zwiększenia | 4 076 | 2 544 | 4 409 |  | - | 1 682 | 12 711
Wycena | (1 003) | 600 | 3 166 |  | 283 | 39 | 3 085
Inne zmiany | - | - | - |  | - | (76) | (76)
Stan na 31 grudzień 2024 r. | 19 503 | 5 751 | 24 050 |  | 14 678 | 2 718 | 66 700

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 81
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
W kwietniu 2024 roku rozpoznano w bilansie Grupy należności z tytułu leasingu w wysokości 7.218 tys. zł., w związku z sublea-
singiem części powierzchni budynku biurowego City 1.
1 lipca 2024 r., w wyniku utraty kontroli nad jednostką zależną, opisanej w nocie 6.5 niniejszego sprawozdania, dokonano
ujawnienia należności z tytułu subleasingu części powierzchni budynku biurowego MidPoint w kwocie 2.254 tys. zł.
Terminy zapadalności należnych opłat leasingowych z tytułu subleasingu finansowego

|  | Krótkoterminowe | Długoterminowe |  |  | Przepływy |
|  |  |  |  |  | razem przed | Wartość
| do 6 | 6 do 12 | 1 do 3 lat | 3 do 5 lat | powyżej | zdyskonto- | bilansowa
| m-cy | m-cy |  |  | 5 lat | waniem |
Stan na 31.12.2024 |  |  |  |  |  |  |
Należności z tytułu leasingu | 583 | 898 | 3 674 | 3 676 | 212 | 9 043 | 7 784
Razem | 583 | 898 | 3 674 | 3 676 | 212 | 9 043 | 7 784

Pozostałe informacje

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Koszty związane z leasingiem aktywów o niskiej wartości oraz leasingiem krótkoterminowym | 2 718 | 813
Przychody z podnajmu (subleasingu) oraz gwarancji najmu aktywów z tytułu prawa | 2 393 | 3 856
do użytkowania |  |

6.24 Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
oraz pozostałe zobowiązania
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe zobowiązania oraz ich zmiany w poszczególnych okresach przedstawiały się
następująco:
Zobowiązania długoterminowe

| 31.12.2024 | 31.12.2023
Kaucje otrzymane | 21 220 | 19 096
Pochodne instrumenty finansowe | 554 | 331
Pozostałe zobowiązania długoterminowe razem | 21 774 | 19 427

Zobowiązania krótkoterminowe

| 31.12.2024 | 31.12.2023
Zobowiązania finansowe (MSSF 9): |  |
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług | 85 928 | 37 251
Kaucje otrzymane | 14 220 | 17 538
Zobowiązania z tytułu dywidend | - | 26 908
Inne zobowiązania finansowe | 3 061 | 4 278
Zobowiązania finansowe | 103 209 | 85 975

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 82
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Zobowiązania niefinansowe (poza MSSF 9): |  |
Wpłaty od klientów mieszkaniowych zablokowane na rachunkach powierniczych | 44 624 | 20 904
Zobowiązania z tytułu świadczeń pracowniczych | 6 418 | 5 171
Zaliczki otrzymane | 9 600 | -
Przychody przyszłych okresów | 337 | 324
Rozliczenia międzyokresowe bierne kosztów | 17 695 | 25 373
Inne zobowiązania niefinansowe | 945 | 1 092
Zobowiązania niefinansowe | 79 619 | 52 864
Zobowiązania krótkoterminowe razem | 182 828 | 138 839

W wyniku podpisanych umów deweloperskich oraz umów sprzedaży lokali Grupa otrzymuje przedpłaty i zaliczki od klientów.
Otrzymane środki gromadzone są na rachunkach powierniczych i są stopniowo zwalniane po spełnieniu wymaganych praw-
nie warunków. Do momentu otrzymania pozwolenia na użytkowanie nieruchomości i przekazania lokali klientom, Grupa wy-
kazuje otrzymane środki w pasywach bilansu. Zaliczki zwolnione z mieszkaniowych rachunków powierniczych prezentowane
są w pozycji zobowiązań z tytułu umów z klientami, natomiast środki pozostałe do zwolnienia z rachunków powierniczych
prezentowane są w pozostałych zobowiązaniach.
Przedpłaty i zaliczki wpłacone przez nabywców mieszkań na podstawie umów deweloperskich
na 31.12.2024

|  | Zobowiązania z tytułu umów z klientami |
| Przedpłaty i zaliczki | w tym przedpłaty | Przychody do ujęcia w przyszłości zwią-
| otrzymane na | i zaliczki zwolnione z | zane z niezrealizowanymi zobowiąza-
Inwestycja | mieszkania | MRP* | niami do wykonania świadczeń
Stan na 31.12.2024 |  |  |
Awipolis | 123 416 | 122 980 | -
Zenit | 52 421 | 48 193 | -
Apator | 48 880 | 43 321 | -
Sady nad Zieloną | 42 093 | 35 255 | -
Towarowa 22 | 39 180 | 39 180 | -
Flow | 37 921 | 36 278 | -
Planty Racławickie | 30 434 | 30 426 | -
Modern Mokotów | 28 494 | 28 150 | -
Południk 17 | 26 491 | 24 164 | -
Przystań Reymonta | 24 927 | 20 550 | -
Stacja Wola | 18 007 | 2 414 | -
Powstańców Śląskich 7D | 9 230 | 8 495 | -
Gwarna | 7 489 | 6 747 | -
Dąbrowskiego | 7 325 | 6 802 | -
P. Skargi | 3 570 | 3 304 | -
River Point | 1 702 | 697 | 313
Bonarka Living | 105 | 105 | 59
Olimpia Port | 65 | 65 | 281

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 83
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Browary Wrocławskie | 48 | 48 | 3 464
RAZEM | 501 798 | 457 174 | 4 117

*MRP – mieszkaniowe rachunki powiernicze
Przedpłaty i zaliczki wpłacone przez nabywców mieszkań na podstawie umów deweloperskich
na 31.12.2023

|  | Zobowiązania z tytułu umów z klientami |
| Przedpłaty i zaliczki | w tym przedpłaty | Przychody do ujęcia w przyszłości zwią-
| otrzymane na | i zaliczki zwol- | zane z niezrealizowanymi zobowiąza-
Inwestycja | mieszkania | nione z MRP* | niami do wykonania świadczeń
Stan na 31.12.2023 |  |  |
River Point | 165 662 | 154 650 | -
Planty Racławickie | 68 775 | 68 503 | -
Rytm Kabaty | 35 961 | 35 905 | -
ZAM | 37 248 | 32 270 | -
Awipolis | 29 726 | 28 470 | 592
Browary Wrocławskie | 11 762 | 11 552 | 6 493
Sady nad Zieloną | 15 507 | 14 503 | 152
Apator | 6 707 | 6 607 | 4 229
Bonarka Living | 4 413 | 4 220 | 1 367
Olimpia Port | 8 284 | 8 182 | 307
Zenit | 5 324 | 3 880 | -
Południk 17 | 577 | 457 | -
Stacja Wola | 196 | 39 | -
Forma | - | - | 20
RAZEM | 390 142 | 369 238 | 13 160

*MRP – mieszkaniowe rachunki powiernicze
6.25 Rezerwy
Wartość rezerw ujętych w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym oraz ich zmiany w poszczególnych okresach przed-
stawiono w kolejnych tabelach.
Zestawienie pozostałych rezerw ujętych w sprawozdaniu finansowym

|  | Rezerwy krótkoterminowe | Rezerwy długoterminowe |
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2023
Rezerwy na sprawy sądowe | - | 210 | 3 059 | 3 549
Rezerwy na naprawy gwarancyjne | 2 717 | 2 689 | 4 098 | 3 235
Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych | 11 944 | 6 941 | 139 | 149
Inne rezerwy | 7 768 | 9 439 | 2 066 | 2 296
Pozostałe rezerwy razem | 22 429 | 19 279 | 9 362 | 9 229

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 84
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych

|  | Rezerwy
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze: |  |
Rezerwy na premie | 11 944 | 6 941
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze | 11 944 | 6 941
Długoterminowe świadczenia pracownicze: |  |
Rezerwy na odprawy emerytalne | 139 | 149
Długoterminowe świadczenia pracownicze | 139 | 149
Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych | 12 083 | 7 090
razem |  |

Koszty świadczeń pracowniczych

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Koszty wynagrodzeń | 60 362 | 35 858
Koszty ubezpieczeń społecznych | 10 639 | 5 275
Koszty świadczeń pracowniczych razem | 71 001 | 41 133

Wpływ zmiany stanu rezerw na sprawozdanie finansowe

|  |  | Rezerwy na: |  |
| sprawy | naprawy | świadczenia | inne | razem
| sądowe | gwarancyjne | pracownicze |  |
za okres od 1.01 do 31.12.2024 |  |  |  |  |
Stan na początek okresu | 3 759 | 5 924 | 7 090 | 11 735 | 28 508
Zwiększenie rezerw | 265 | 4 911 | 12 253 | 3 236 | 20 665
Rozwiązanie rezerw | (965) | (2 970) | (505) | (65) | (4 505)
Wykorzystanie rezerw | - | (1 050) | (6 471) | (4 854) | (12 375)
Inne zmiany | - | - | (284) | (218) | (502)
Stan rezerw na dzień 31.12.2024 roku | 3 059 | 6 815 | 12 083 | 9 834 | 31 791
za okres od 1.01 do 31.12.2023 |  |  |  |  |
Stan na początek okresu | 3 807 | 3 539 | 4 490 | 9 748 | 21 584
Zwiększenie rezerw | 566 | 6 341 | 7 058 | 18 788 | 32 753
Rozwiązanie rezerw | (44) | (2 404) | (1 119) | (5 215) | (8 782)
Wykorzystanie rezerw | (1 034) | (1 762) | (3 339) | (22 113) | (28 248)
Nabycie zorganizowanej części przedsiębior- stwa | 464 | 210 | - | 10 527 | 11 201
Stan rezerw na dzień 31.12.2023 roku | 3 759 | 5 924 | 7 090 | 11 735 | 28 508

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 85
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
6.26 Przychody operacyjne
Przychody ze sprzedaży według tytułów

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Przychody z tytułu umów z klientami (MSSF 15) | 716 240 | 1 092 010
Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej | 672 238 | 1 078 899
Sprzedaż usług związanych z działalnością deweloperską | 44 002 | 13 060
Sprzedaż pozostałych usług | - | 51
Przychody z tytułu najmu (MSSF 16) | 25 787 | 9 054
Najem powierzchni w obiektach biurowych oraz gwarancje najmu | 15 830 | 3 856
Najem pozostałych powierzchni | 9 957 | 5 198
Przychody ze sprzedaży razem | 742 027 | 1 101 064

Zobowiązania z tytułu umów z klientami

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Stan na początek okresu | 382 398 | 244 539
Zwiększenia - wpłaty | 751 131 | 1 216 758
Ujęte jako przychód w okresie | (672 238) | (1 078 899)
- w tym przychody ujęte w okresie, uwzględnione w saldzie otrzymanych przedpłat na począ- tek okresu | (357 819) | (213 730)
Stan na koniec okresu | 461 291 | 382 398

Przychody z najmu powierzchni w obiektach biurowych
Stan zobowiązań z tytułu umów z klientami w podziale na projekty został przedstawiony w nocie 6.24 sprawozdania, natomiast
planowane daty realizacji poszczególnych projektów zostały przedstawione w zestawieniu projektów w rozdziale 6.3.6.
W okresie sprawozdawczym Grupa Kapitałowa osiągnęła przychody z czynszów oraz ujęła w wyniku bezpośrednie koszty
utrzymania nieruchomości w następującej wysokości:

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Przychody z czynszów | 25 787 | 9 054
Bezpośrednie koszty operacyjne dotyczące: |  |
Nieruchomości przynoszących przychody z czynszów | 12 504 | 2 819
Bezpośrednie koszty operacyjne | 12 504 | 2 819

Wartość przyszłych minimalnych opłat leasingowych z leasingu operacyjnego nieruchomości przedstawia się następująco:
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 86
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Przyszłe minimalne przepływy pieniężne wynikające z umów leasingu, w których Grupa jest leasin-
godawcą oraz gwarancji najmu tych nieruchomości

| 31.12.2024 | 31.12.2023
Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów wynajmu na dzień bilansowy: |  |
Płatne w okresie do 1 roku | 23 156 | 10 575
Płatne w okresie od 1 roku do 2 lat | 13 896 | 3 304
Płatne w okresie od 2 roku do 3 lat | 5 008 | 3 304
Płatne w okresie od 3 roku do 4 lat | 1 878 | 3 304
Płatne w okresie od 4 roku do 5 lat | 1 878 | 3 304
Płatne w okresie powyżej 5 lat | 157 | 3 579
Razem | 45 973 | 27 370

Zdecydowana większość przychodów z najmu, prezentowanych w ramach działalności kontynuowanej, generowana jest
na bazie umów najmu oraz gwarancji najmu nieruchomości biurowej City 1.
6.27 Koszty operacyjne
Koszty według rodzaju ujęte w sprawozdaniu finansowym

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Amortyzacja | 8 255 | 4 252
Świadczenia pracownicze | 71 001 | 41 133
Zużycie materiałów i energii | 14 645 | 28 069
Usługi obce | 571 000 | 374 408
Podatki i opłaty | 15 319 | 10 228
Pozostałe koszty rodzajowe | 5 168 | 2 610
Koszty według rodzaju razem z działalności kontynuowanej | 685 388 | 460 700
Wartość sprzedanych towarów i materiałów | - | -
Zmiana stanu produktów, produkcji w toku (+/-) | (66 606) | 338 042
Koszt własny sprzedaży, koszty sprzedaży, koszty ogólnego zarządu oraz koszty admini- stracyjne związane z realizacją projektów | 618 782 | 798 742

6.28 Pozostałe przychody i koszty operacyjne
Pozostałe przychody operacyjne ujęte w sprawozdaniu finansowym

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych | 943 | -
Odwrócenie odpisów aktualizujących wartość należności | 662 | -
Aktualizacja wartości aktywów niefinansowych | 1 796 | -

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 87
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Rozwiązanie niewykorzystanych rezerw | 1 973 | 1 804
Naliczone oraz otrzymane kary i odszkodowania | 257 | 1 108
Przedawnione zobowiązania | 291 | 338
Korekty podatków i opłat dotyczących gruntów | 1 028 | -
Korekty VAT | 1 368 | 54
Sprzedaż wyposażenia z nabytych obiektów | - | 401
Inne przychody operacyjne | 1 899 | 786
Pozostałe przychody operacyjne z działalności kontynuowanej | 10 217 | 4 491

Pozostałe koszty operacyjne ujęte w sprawozdaniu finansowym

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Strata ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych | 1 009 | 74
Odpisy aktualizujące wartość należności | - | 4 431
Aktualizacja wartości aktywów niefinansowych | 3 223 | -
Zwrot opłat z tytułu służebności | 1 679 | -
Utworzenie rezerw | 120 | 585
Zapłacone kary i odszkodowania | 650 | 315
Przekazane darowizny | 135 | 141
Opłata legalizacyjna | - | 938
Korekty VAT | 270 | 1 269
Przedawnione należności | - | 703
Inne koszty operacyjne | 623 | 929
Pozostałe koszty operacyjne z działalności kontynuowanej | 7 709 | 9 385

6.29 Przychody i koszty finansowe
Przychody finansowe ujęte w sprawozdaniu finansowym

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Odsetki od lokat, pożyczek i obligacji | 17 888 | 12 623
Pozostałe odsetki | 600 | 1 093
Różnice kursowe | 1 239 | 1 692
Dyskonto kaucji | 743 | 1 151
Wycena nabytych pakietów wierzytelności | 10 381 | -
Inne przychody finansowe | 522 | 3
Przychody finansowe z działalności kontynuowanej | 31 373 | 16 562

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 88
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Koszty finansowe ujęte w sprawozdaniu finansowym

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Odsetki od pożyczek, kredytów i obligacji | 26 474 | 12 950
Pozostałe odsetki | 4 945 | 2 740
Wycena leasingu | 557 | 935
Różnice kursowe | - | 452
Dyskonto kaucji | - | 1 250
Koszty związane z pozyskaniem finansowania (prowizje, gwarancje, poręczenia) | 1 453 | 634
Inne koszty finansowe | 3 643 | 504
Koszty finansowe z działalności kontynuowanej | 37 072 | 19 465

6.30 Podatek dochodowy
Podatek dochodowy

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Podatek bieżący |  |
Rozliczenie podatku za okres sprawozdawczy | 82 773 | 23 404
Rezerwa na zobowiązanie z tytułu podatku dochodowego z odsetkami | - | -
Podatek bieżący razem, w tym: | 82 773 | 23 404
podatek bieżący z działalności zaniechanej | 255 | 275
Podatek odroczony |  |
Powstanie i odwrócenie różnic przejściowych | (50 323) | 31 766
Podatek odroczony razem, w tym: | (50 323) | 31 766
podatek odroczony z działalności zaniechanej | (2 783) | 970
Podatek dochodowy razem | 32 450 | 55 170

Uzgodnienie podatku dochodowego obliczonego stawką 19% od wyniku przed opodatkowaniem z podatkiem dochodo-
wym wykazanym w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku przedstawia się następująco:
Uzgodnienie podatku dochodowego do stawki jednostki dominującej

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Wynik z działalności kontynuowanej i zaniechanej przed opodatkowaniem | 139 692 | 311 003
Stawka podatku stosowana przez spółkę dominującą | 19,0% | 19,0%
Podatek dochodowy według stawki krajowej Spółki dominującej | 26 541 | 59 091
Rozliczenie podatku za okres sprawozdawczy | 26 541 | 59 091
Uzgodnienie podatku dochodowego z tytułu |  |
Stosowania innej stawki podatkowej w spółkach Grupy | 106 | (339)
Przychodów nie podlegających opodatkowaniu | (1 157) | (3 494)

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 89
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Kosztów trwale nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów | 3 016 | 2 023
Nierozpoznanego aktywa na podatek odroczony od strat podatkowych | 5 715 | (5 844)
Nierozpoznanego aktywa na podatek odroczony od pozostałych tytułów | (2 596) | 1 595
Korekty/rezerwy na korekty obciążenia podatkowego za poprzednie okresy | 825 | 2 138
Uzgodnienia podatku razem | 5 909 | (3 921)
Podatek dochodowy z działalności kontynuowanej i zaniechanej | 32 450 | 55 170
Efektywna stawka podatkowa | 23,23% | 17,74%

6.31 Zysk na akcję i wypłacone dywidendy
Wyliczenie wysokości zysku na jedną akcję Archicom S.A. zaprezentowano poniżej:
Zysk na jedną akcję

|  | 1.01-
| 1.01- | 31.12.2023
|  | dane
| 31.12.2024 | przekształcone
Liczba akcji stosowana jako mianownik wzoru |  |
Średnia ważona liczba akcji (szt.) | 58 496 043 | 37 681 051
Rozwadniający wpływ opcji zamiennych na akcje | - | -
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych (szt.) | 58 496 043 | 37 681 051
Działalność kontynuowana |  |
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej | 120 274 | 252 898
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN) | 2,06 | 6,71
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN) | 2,06 | 6,71
Działalność zaniechana |  |
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej | (13 032) | 2 935
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN) | (0,22) | 0,08
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN) | (0,22) | 0,08
Działalność kontynuowana i zaniechana |  |
Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom podmiotu dominującego | 107 242 | 255 833
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN) | 1,83 | 6,79
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN) | 1,83 | 6,79

*Dane niepodlegające przeglądowi przez biegłego rewidenta
Dywidenda z zysku za 2023 r.
W dniu 18 czerwca 2024 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki postanowiło, zgodnie z rekomendacją Zarządu
i po uprzednim pozytywnym zaopiniowaniu przez Radę Nadzorczą, przeznaczyć zysk netto Spółki za rok obrotowy 2023
w wysokości 52.748.503,98 zł wykazany w jednostkowym sprawozdaniu finansowym Spółki za rok 2023, w następujący sposób:
• zysk w kwocie 52.646.438,70 zł przeznaczyć do podziału między wszystkich akcjonariuszy Spółki na zasadach określo-
nych poniżej („Zysk Przeznaczony do Podziału”);
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 90
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
• Zysk Przeznaczony do Podziału powiększony o kwotę 11.699.208,60 zł, zgromadzoną na kapitale rezerwowym Spółki
(przeznaczonym ma wypłatę w przyszłości dywidend lub zaliczek na przewidywane dywidendy zgodnie z uchwałą
nr 20/05/2018 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Archicom S.A. z dnia 30 maja 2018 r., zmienioną uchwałą
22/06/2020 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Archicom S.A. z dnia 25 czerwca 2020 roku), co stanowi łącznie
kwotę 64.345.647,30 zł, przeznaczyć na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy Spółki („Dywidenda”) tj. w kwocie
1,10 zł na 1 akcję;
• zaliczyć na poczet Dywidendy kwotę 26.908.179,78 zł wypłaconą przez Spółkę w dniu 19 stycznia 2024 roku tytułem
zaliczki na poczet dywidendy za rok obrotowy 2023, na mocy uchwały Zarządu Spółki nr 80/27/XI/2023 z dnia
27 listopada 2023 r. („Zaliczka Dywidendowa”) tj. w kwocie 0,46 zł na 1 akcję;
• wypłacić tytułem Dywidendy kwotę pomniejszoną o wypłaconą Zaliczkę Dywidendową tj. kwotę w wysokości
37.437.467,52 zł, tj. w kwocie 0,64 zł na 1 akcję, w podziale Dywidendy uczestniczy 58.496.043 akcje;
• zysk w kwocie 102.065,28 zł przeznaczyć na kapitał rezerwowy Spółki przeznaczony na wypłatę w przyszłości dywi-
dend lub zaliczek na przewidywane dywidendy.
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Archicom SA ustaliło jako dzień Dywidendy 11 lipca 2024, zaś jako dzień wy-
płaty Dywidendy 25 lipca 2024 roku. Dywidenda została wypłacona.
Zaliczka na poczet przewidywanej dywidendy z zysku za rok 2024
30 września 2024 r. Zarząd Archicom S.A. podjął warunkową uchwałę o wypłacie zaliczki na poczet przewidywanej dywi-
dendy za rok obrotowy 2024. Zarząd postanowił warunkowo wypłacić akcjonariuszom Spółki zaliczkę na poczet przewidywa-
nej dywidendy za rok obrotowy 2024 w kwocie 82.479.420,63 zł (słownie: osiemdziesiąt dwa miliony czterysta siedemdziesiąt
dziewięć tysięcy czterysta dwadzieścia złotych 63/100), stanowiącej 49,80% zysku osiągniętego w I półroczu 2024 roku,
tj. w kwocie 1 ,41 zł (słownie: jeden złoty, czterdzieści jeden groszy) na 1 akcję.
18 października 2024 roku Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę, w której wyraziła zgodę na wypłatę wyżej opisanej zaliczki
na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2024.
Zaliczką zostało objętych 58.496.043 akcji Spółki. Zaliczka została wypłacona w dniu 7 listopada 2024 roku.
6.32 Zmiany kapitału obrotowego
Uzgodnienie zmiany kapitału obrotowego zaprezentowanego w skonsolidowanym sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
do zmian poszczególnych pozycji sprawozdania z sytuacji finansowej zaprezentowano w poniższych tabelach:
Zmiana stanu zapasów i gruntów przeznaczonych pod zabudowę

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Spadek (wzrost) stanu zapasów w sprawozdaniu z sytuacji finansowej | (410 411) | (658 546)
Aktywowane koszty finansowania zewnętrznego | 33 498 | 13 962
Wpływ aktywa z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntu | 7 407 | (18 424)
Wpływ nabycia spółek | 20 994 | 707 238
Zmiana stanu zapasów wykazana w rachunku przepływów pieniężnych | (348 512) | 44 230

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 91
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Zmiana stanu należności

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Spadek (wzrost) stanu należności w sprawozdaniu z sytuacji finansowej | (18 449) | (90 838)
Wpływ aktywa z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntu | (1 593) | 1 477
Zmiana stanu należności ze sprzedaży spółek zależnych | - | (58 821)
Zmiana stanu należności z działalności inwestycyjnej | 19 500 | -
Zmiana stanu należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego | 14 314 | 2 423
Wpływ nabycia spółek | 661 | 140 359
Wpływ zbycia spółek | 2 384 | -
Inne | 67 | (156)
Zmiana stanu należności wykazana w rachunku przepływów pieniężnych | 16 884 | (5 556)

Zmiana stanu zobowiązań

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Wzrost (spadek) stanu zobowiązań w sprawozdaniu z sytuacji finansowej | 408 098 | 535 679
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu leasingu, kredytów, pożyczek, innych instrumentów | (261 142) | (312 354)
dłużnych |  |
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu bieżącego podatku dochodowego | (5 763) | 1 547
Wpływ nabycia spółek | (43) | (460 743)
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu dywidend | 26 908 | (26 908)
Wpływ zbycia spółek | (1 110) | -
Inne | 618 | (1 211)
Zmiana stanu zobowiązań wykazana w rachunku przepływów pieniężnych | 167 566 | (263 990)

Inne korekty

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Koszty finansowe z tytułu aktualizacji wyceny leasingu | 557 | 889
Koszty z tytułu odpisów aktualizujących wartość udzielonych pożyczek | 743 | -
Wpływ zbycia spółek | (394) | -
Pozostałe przychody związane z działalnością inwestycyjną | (201) | -
Inne | - | (36)
Inne korekty wykazane w rachunku przepływów pieniężnych | 705 | 853

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 92
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
6.33 Zmiany zobowiązań wynikające z działalności
finansowej
Zmiana zobowiązań wynikająca z działalności finansowej w 2024 roku

|  | Zobowiązania |  |
| Zobowiązania | z tytułu dłużnych |  | Zobowiązania
| z tytułu kredytów | papierów warto- | Zobowiązania | z tytułu
| i pożyczek | ściowych | z tytułu leasingu | dywidend
Stan na 1 styczeń 2024 r. | 137 993 | 334 017 | 60 025 | 26 908
Przepływy pieniężne: |  |  |  |
Wpływy | 91 040 | 355 120 | - | -
Wydatki | (151 132) | (107 793) | (13 702) | (146 825)
Zmiany niepieniężne: |  |  |  |
Powstanie zobowiązania | 1 453 | - | 12 711 | 119 917
Nabycie jednostki | 3 865 | - | 3 085 | -
Naliczone odsetki | 13 093 | 49 709 | 4 657 | -
Wycena walutowa | (888) | - | (2 152) | -
Wycena zobowiązania | - | - | 2 076 | -
Stan na 31 grudzień 2024 r. | 95 424 | 631 053 | 66 700 | -

Zmiana zobowiązań wynikająca z działalności finansowej w 2023 roku

|  | Zobowiązania |  |
| Zobowiązania | z tytułu dłużnych |  | Zobowiązania
| z tytułu kredytów | papierów warto- | Zobowiązania | z tytułu
| i pożyczek | ściowych | z tytułu leasingu | dywidend
Stan na 1 styczeń 2023 r. | 20 883 | 172 002 | 26 796 | -
Przepływy pieniężne: |  |  |  |
Wpływy | 59 105 | 269 714 | - | -
Wydatki | (255 267) | (127 033) | (7 129) | (54 421)
Zmiany niepieniężne: |  |  |  |
Powstanie zobowiązania | 1 302 | - | 15 612 | 81 329
Nabycie zorganizowanej części przedsię- biorstwa | 304 631 | - | 23 260 | -
Naliczone odsetki | 8 824 | 19 334 | 2 684 | -
Wycena walutowa | (1 485) | - | (2 152) | -
Wycena zobowiązania | - | - | 954 | -
Stan na 31 grudzień 2023 r. | 137 993 | 334 017 | 60 025 | 26 908

6.34 Transakcje z podmiotami powiązanymi
Podmioty powiązane z Grupą Kapitałową obejmują kluczowy personel kierowniczy oraz pozostałe podmioty powiązane, do
których Grupa zalicza podmioty, które kontroluje na najwyższym poziomie pan Tibor Veres, w tym w szczególności podmioty
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 93
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
kontrolowane przez jednostkę dominującą wyższego szczebla Spółki - Echo Investment S.A., jednostki współkontrolowane
i stowarzyszone.
Do najważniejszych pozostałych podmiotów powiązanych w okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym
Grupa zaliczała:
• Echo Investment S.A. – jednostka dominująca wobec Archicom S.A.,
• DKR Echo Investment sp. z o.o.,
• pozostałe spółki należące do grupy kapitałowej Echo Investment,
• jednostki konsolidowane metodą praw własności.
Do kluczowego personelu kierowniczego Grupa zalicza członków Zarządu i Rady Nadzorczej Archicom S.A.
Wynagrodzenie kluczowego personelu w okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym wyniosło:
Wynagrodzenie kluczowego personelu kierowniczego

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Świadczenia na rzecz personelu kierowniczego |  |
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze | 6 344 | 3 596
Razem | 6 344 | 3 596

Grupa Kapitałowa w okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym nie udzieliła, ani nie otrzymała żadnych
pożyczek od kluczowego personelu kierowniczego.
Sprzedaż i należności z jednostkami powiązanymi

|  | Przychody z działalności |  | Należności
| operacyjnej |  |
| 1.01- | 1.01- | 31.12.2024 | 31.12.2023
| 31.12.2024 | 31.12.2023 |  |
Sprzedaż do / należności od: |  |  |  |
Echo Investment S.A. | 15 768 | 4 083 | 23 901 | 39 710
Jednostek wycenianych metodą praw własności | 7 879 | - | 6 140 | -
Kluczowego personelu kierowniczego | 1 174 | - | 4 | 185
Pozostałych podmiotów powiązanych | 13 161 | 9 247 | 34 882 | 142 237
Razem | 37 982 | 13 330 | 64 927 | 182 132

Należności od pozostałych podmiotów powiązanych na dzień 31 grudnia 2024 r. oraz 31 grudnia 2023 r. wynikają głównie
z zaliczek zapłaconych na zakup nieruchomości. Na ostatni dzień poprzedniego roku były to zaliczki na zakup nieruchomości
przy ulicy Towarowej w Warszawie, które to zaliczki zostały rozliczone w 2024 roku.
Należności od Echo Investment S.A. stanowi głównie wpłacona zaliczka na zakup udziałów.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 94
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Zakupy i zobowiązania z jednostkami powiązanymi

|  | Zakup (koszty, aktywa) |  | Zobowiązania
| 1.01- | 1.01- | 31.12.2024 | 31.12.2023
| 31.12.2024 | 31.12.2023 |  |
Zakup od / zobowiązania do: |  |  |  |
Echo Investment S.A. | 36 339 | 20 022 | 5 116 | 13 553
Jednostek wycenianych metodą praw własności | 13 446 | - | 9 745 | -
Kluczowego personelu kierowniczego | 3 293 | 665 | 1 622 | 546
Pozostałych podmiotów powiązanych | 191 767 | 13 334 | 2 833 | 8 659
Razem | 244 845 | 34 021 | 19 316 | 22 758

Zakupy od pozostałych podmiotów powiązanych w 2024 roku obejmują głównie rozliczenie wpłaconych zaliczek na zakup
gruntów oraz nakłady na produkcję w toku.
Pożyczki udzielone jednostkom powiązanym

|  | Przychody z tytułu odsetek |  | Pożyczki udzielone
| 1.01- | 1.01- | 31.12.2024 | 31.12.2023
| 31.12.2024 | 31.12.2023 |  |
Pożyczki udzielone: |  |  |  |
Jednostkom wycenianym metodą praw własności | 6 605 | - | 116 496 | -
Pozostałym podmiotom powiązanym | 2 511 | - | 57 913 | -
Razem | 9 116 | - | 174 409 | -

Pożyczki otrzymane od jednostek powiązanych

|  | Koszty z tytułu odsetek | Pożyczki otrzymane |
| 1.01- | 1.01- | 31.12.2024 | 31.12.2023
| 31.12.2024 | 31.12.2023 |  |
Pożyczki otrzymane od: |  |  |  |
Pozostałych podmiotów powiązanych | 800 | - | - | 83 871
Razem | 800 | - | - | 83 871

6.35 Umowy gwarancji finansowych oraz zobowiązania
warunkowe
Grupa nie posiada istotnych zobowiązań warunkowych, nie jest także stroną umów gwarancji finansowych.
Archicom S.A. udziela jednostkom zależnym poręczeń stanowiących zabezpieczenie wynagrodzenia należnego dostawcom
z tytułu realizowanych na rzecz jednostek usług w ramach podpisanych kontraktów budowlanych. Zobowiązania z tytułu
realizacji kontraktów budowlanych przez dostawców są uwzględnione w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finanso-
wej i wycenione zgodnie z zasadami wyceny zobowiązań z tytułu dostaw i usług.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 95
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
W zakresie gwarancji i poręczeń wystawionych w celu zabezpieczenia wywiązania się z zobowiązań sprzedającego odnoszą-
cych się do sprzedanych budynków biurowych lub zabezpieczenia wystawionej gwarancji bankowej związanej ze sprzeda-
nymi budynkami biurowymi - wszelkie zobowiązania Emitenta jako sprzedającego wynikające z podpisanych umów sprzedaży
budynków biurowych zostały przeanalizowane z puntu widzenia obowiązku ich wyceny w skonsolidowanym sprawozdaniu
finansowym i odpowiednie zobowiązania i rezerwy z tego tytułu zostały ujęte w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji
finansowej, natomiast nie są one odrębnie ujawnione ze względu na fakt, że ich łączna wartość nie jest istotna.
6.36 Ryzyko dotyczące instrumentów finansowych
Grupa Kapitałowa narażona jest na wiele ryzyk związanych z instrumentami finansowymi. Aktywa oraz zobowiązania finan-
sowe Grupy w podziale na kategorie zaprezentowano w nocie 6.10 niniejszego sprawozdania.
Ryzykami dotyczącymi instrumentów finansowych, na które narażona jest Grupa są:
• ryzyko rynkowe obejmujące ryzyko walutowe oraz ryzyko stopy procentowej,
• ryzyko kredytowe
• ryzyko płynności.
Zarządzanie ryzykiem finansowym Grupy koordynowane jest przez Spółkę dominującą. W procesie zarządzania ryzykiem naj-
ważniejszą wagę mają następujące cele:
• zabezpieczenie krótkoterminowych oraz średnioterminowych przepływów pieniężnych,
• stabilizacja wahań wyniku finansowego Grupy,
• wykonanie zakładanych prognoz finansowych poprzez spełnienie założeń budżetowych,
• osiągnięcie stopy zwrotu z długoterminowych inwestycji wraz z pozyskaniem optymalnych źródeł finansowania dzia-
łań inwestycyjnych.
Grupa nie zawiera transakcji na rynkach finansowych w celach spekulacyjnych. Od strony ekonomicznej przeprowadzane
transakcje mają charakter zabezpieczający przed określonym ryzykiem.
Poniżej przedstawiono i skwantyfikowano najbardziej znaczące ryzyka dotyczące instrumentów finansowych, na które nara-
żona jest Grupa. Pozostałe ryzyka zaprezentowano w nocie 6.41.
6.36.1 Ryzyko rynkowe
Analiza wrażliwości na ryzyko walutowe
Większość transakcji w Grupie przeprowadzanych jest w PLN. W związku z tym, że Grupa uzyskuje część przychodów z tytułu
najmu w EUR, będzie spłacać kredyty (związane z nieruchomościami przeznaczonymi do sprzedaży) w EUR oraz ponosić w tej
walucie koszty od setkowe, ma otwartą ekspozycję na ryzyko walutowe. W celu ograniczenia ryzyka walutowego, jeśli to moż-
liwe, waluta zobowiązania kredytowego jest powiązana z walutą uzyskiwanych przychodów. Ponadto analizowana jest wraż-
liwość wyniku finansowego oraz pozostałych całkowitych dochodów w zależności od wahań kursu EUR do PLN.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 96
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Zestawienie aktywów oraz zobowiązań w walutach obcych dla działalności kontynuowanej

| Wartość wyrażona w walucie |  | Wartość po
| pozostałe | tys. EUR | przeliczeniu
| waluty |  |
Stan na 31.12.2024 |  |  |
Aktywa finansowe (+): |  |  |
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe | - | 151 | 645
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | - | 737 | 3 149
Zobowiązania finansowe (-): |  |  |
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania | - | (495) | (2 115)
finansowe |  |  |
Ekspozycja na ryzyko walutowe razem | - | 393 | 1 679
Stan na 31.12.2023 |  |  |
Aktywa finansowe (+): |  |  |
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe | - | 122 | 530
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | - | 418 | 1 817
Zobowiązania finansowe (-): |  |  |
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania | - | (82) | (357)
finansowe |  |  |
Ekspozycja na ryzyko walutowe razem | - | 458 | 1 990

Poniżej przedstawiono analizę wrażliwości wyniku finansowego oraz pozostałych całkowitych dochodów w odniesieniu
do aktywów oraz zobowiązań finansowych Grupy oraz wahań kursu EUR do PLN.
Analiza wrażliwości zakłada wzrost lub spadek kursów EUR/PLN o 10% w stosunku do kursu zamknięcia obowiązującego
na poszczególne dni bilansowe.
Ekspozycja posiadanych instrumentów finansowych na ryzyko kursowe dla działalności kontynuo-
wanej

| Wahania kursu |  | Wpływ na wynik finansowy:
|  | EUR | razem
Stan na 31.12.2024 |  |  |
Wzrost kursu walutowego | 10% | (140) | (140)
Spadek kursu walutowego | -10% | 140 | 140
Stan na 31.12.2023 |  |  |
Wzrost kursu walutowego | 10% | 199 | 199
Spadek kursu walutowego | -10% | (199) | (199)

Ekspozycja na ryzyko walutowe ulega zmianom w ciągu roku w zależności od wolumenu transakcji przeprowadzanych
w walucie. Tym samym powyższą analizę wrażliwości można uznać za określone skalą analizowanej zmiany oszacowanie
ekspozycji Grupy na ryzyko walutowe na dzień bilansowy.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 97
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Analiza wrażliwości na ryzyko stopy procentowej
Zarządzanie ryzykiem stopy procentowej koncentruje się na zminimalizowaniu wahań przepływów odsetkowych z tytułu akty-
wów oraz zobowiązań finansowych oprocentowanych zmienną stopą procentową. Grupa jest narażona na ryzyko stopy
procentowej w związku z następującymi kategoriami aktywów oraz zobowiązań finansowych:
• pożyczki,
• dłużne papiery wartościowe (obligacje),
• kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne.
Poniżej przedstawiono analizę wrażliwości wyniku finansowego w odniesieniu do potencjalnego wahania stopy procentowej.
Kalkulację przeprowadzono na podstawie zmiany średniej stopy procentowej obowiązującej w okresie o (+/-) 3 p.p.
oraz w odniesieniu do aktywów oraz zobowiązań finansowych wrażliwych na zmianę oprocentowania tj. oprocentowanych
zmienną stopą procentową.
Ekspozycja na ryzyko wahań stopy procentowej dla działalności kontynuowanej

|  |  | Wpływ na wynik finansowy:
Wahania stopy procentowej |  | 31.12.2024 | 31.12.2023
Wzrost stopy procentowej | 3 p.p. | (20 280) | (12 537)
Spadek stopy procentowej | -3 p.p. | 20 280 | 12 537

6.36.2 Ryzyko kredytowe
Maksymalna ekspozycja Grupy na ryzyko kredytowe określana jest poprzez wartość bilansową następujących aktywów finan-
sowych i zobowiązań pozabilansowych:
Ekspozycja na ryzyko kredytowe

| 31.12.2024 | 31.12.2023
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe | 97 904 | 36 119
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 113 580 | 510 962
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe | 48 077 | 62 293
Pożyczki udzielone | 174 409 | -
Ekspozycja na ryzyko kredytowe razem | 433 970 | 609 374

Grupa monitoruje zaległości klientów oraz wierzycieli w regulowaniu płatności, analizując ryzyko kredytowe. W przypadku
umów najmu Grupa standardowo wymaga zabezpieczenia w postaci gwarancji bankowej lub kaucji, wysokość zabezpie-
czenia jest uzależniona od oceny ryzyka kredytowego związanego z daną transakcją.
W przypadku transakcji z osobami fizycznymi Grupa przenosi własność lokali mieszkalnych po zapłacie przez klienta 100% ceny
za dany lokal.
W ocenie Zarządu Spółki dominującej powyższe aktywa finansowe, które nie są zaległe oraz objęte odpisem z tytułu utraty
wartości na poszczególne dni bilansowe, uznać można za aktywa o dobrej jakości kredytowej. Powyższą ocenę należy jednak
definiować w kontekście niepewności i nieznanych skutków obecnie trwającego konfliktu zbrojnego w Ukrainie.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 98
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Grupa ujmuje oczekiwane straty kredytowe w horyzoncie:
• 12 miesięcy - w przypadku aktywów finansowych, dla których nie zidentyfikowano istotnego wzrostu ryzyka kredyto-
wego od momentu początkowego ujęcia (koszyk 1);
• w całym okresie życia instrumentu finansowego - w zależności od zmiany ryzyka kredytowego od momentu począt-
kowego ujęcia instrumentu finansowego:
- istotny wzrost ryzyka kredytowego od momentu początkowego ujęcia (koszyk 2),
- zidentyfikowana utrata wartości (koszyk 3).
Odpis na oczekiwane straty kredytowe

| 12-miesięcy |  |  |  | w całym okresie życia instrumentu |
| Koszyk 1 |  |  | Koszyk 2 | Koszyk 3
|  |  | Należności | Pozostałe |  | Należności
Odpis na oczekiwane straty kredy- |  |  | z tytułu dostaw i | krótkoter- |  | z tytułu dostaw
towe wyceniany w kwocie równej |  |  | usług oraz | minowe |  | i usług oraz
oczekiwanym stratom kredytowym | Środki | Udzielone | pozostałe | aktywa | Gwarancje | pozostałe
w horyzoncie: | pieniężne | pożyczki | należności | finansowe | finansowe | należności
Wartość bilansowa na początek | - | - | 1 401 | 96 | 44 | 6 656
okresu |  |  |  |  |  |
Zmiany w trakcie okresu | - | 1 495 | (459) | (96) | (44) | (1 218)
Wartość bilansowa na koniec okresu | - | 1 495 | 942 | - | - | 5 438

W odniesieniu do należności z tytułu dostaw i usług Grupa nie jest narażona na ryzyko kredytowe w związku z pojedynczym
znaczącym kontrahentem lub grupą kontrahentów o podobnych cechach. Na dzień bilansowy Grupa oszacowała wartość
odpisu z tytułu utraty wartości należności z tytułu dostaw i usług na bazie macierzy rezerw opracowanej na podstawie danych
historycznych dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Wskaźniki strat kredytowych zostały skalkulowane w oparciu
o model bazujący na historycznych spłatach należności w poszczególnych grupach przeterminowania. Poniższa tabela pre-
zentuje dane na temat ekspozycji oraz wartości odpisu na oczekiwane straty kredytowe.
Macierz rezerw na oczekiwane straty kredytowe należności z tytułu dostaw i usług

Okres przeterminowania | Średnia ważona wskaź- | Wartość brutto należności | Odpis na oczekiwane
| nika niewypłacalności |  | straty kredytowe
bieżące | 2,3% | 9 577 | 221
1-30 dni | 4,1% | 730 | 30
31-90 dni | 10,5% | 511 | 54
91-360 dni | 20,% | 644 | 129
powyżej 361 dni | 45,9% | 1 106 | 508
Razem |  | 12 568 | 942

Dla udzielonych pożyczek nie zidentyfikowano istotnego wzrostu ryzyka kredytowego od dnia początkowego ujęcia, dlatego
podjęto decyzję o zastosowaniu stopnia 1 modelu, gdzie oczekiwane straty kredytowe określa się na podstawie prawdopo-
dobieństwa niewypełnienia zobowiązania w ciągu 12 miesięcy.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 99
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Ryzyko kredytowe udzielonych pożyczek

|  | Wartość |  |  | Odpis na ocze-
|  | brutto |  |  | kiwane straty
| Rating | należności | PD | LGD | kredytowe
Pożyczki udzielone jednostce współkontrolowanej | BB+/A | 104 247 | 0,68% | 52,0% | 368
Pożyczki udzielone jednostce współkontrolowanej | BB+ | 12 647 | 0,59% | 100,0% | 30
Pożyczka udzielona jednostce powiązanej | BB+ | 58 258 | 0,59% | 100,0% | 345
Razem |  | 175 152 |  |  | 743

Ryzyko kredytowe środków pieniężnych i ich ekwiwalentów określane jest w oparciu o indywidualne ratingi instytucji finanso-
wych, w których Grupa ulokowała swoje środki. Grupa na dzień bilansowy miała swoje środki pieniężne i ich ekwiwalenty
oraz pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe ulokowane w renomowanych instytucjach finansowych charakteryzują-
cych się ratingiem przedstawionym w poniższej tabeli.
Ryzyko kredytowe środków pieniężnych i ich ekwiwalentó w

Agencja Ratingowa | Rating | Saldo
Moody's Investors Service | A2 | 153 252
FitchRatings | BBB- | 8 405
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz pozostałe krótko- terminowe aktywa finansowe |  | 161 657

Rating A2 określony przez agencję Moody's Investors Service oznacza wysoką zdolność instytucji finansowej do wywiązywania
się z podjętych zobowiązań przy jednoczesnej wrażliwości na niekorzystne warunki zewnętrzne.
Rating BBB określony przez agencję FitchRatings jest czwartą oceną w skali inwestycyjnej i wskazuje na dobrą zdolność spłaty
zobowiązań finansowych w perspektywie długoterminowej.
Analizę potencjalnej utraty wartości środków pieniężnych i ekwiwalentów przeprowadzano indywidualnie dla każdego salda
dotyczącego danej instytucji finansowej. Do oceny ryzyka kredytowego użyto zewnętrzne ratingi banków. Grupa ulokowała
swoje środki w trzech instytucjach o niskim poziomie ryzyka kredytowego i wysokiej wiarygodności. Wobec powyższego
nie zidentyfikowano istotnego ryzyka kredytowego związanego z tymi aktywami. Spółka skorzystała z uproszczenia dozwolo-
nego przez standard i odpis z tytułu utraty wartości ustalono na podstawie 12-miesięcznych strat kredytowych. Kalkulacja
odpisu wykazała nieistotną kwotę odpisu z tytułu utraty wartości. Aktywa te zaliczone są do Stopnia 1 modelu utraty wartości.
Grupa kalkuluje oczekiwane straty kredytowe dotyczące udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające na celu
zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredytowej. W pierwszej kolejności określana jest wartość eks-
pozycji Grupy z tytułu udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunkowego na dzień bilansowy),
a następnie tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona przez tzw. wskaźnik defaultu (ustalony na podsta-
wie ratingu Grupy i skorygowanego o wskaźnik odzysku).
Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów finansowych narażonych na ryzyko kredytowe zostały także omówione w nocie 6.15.
6.36.3 Ryzyko płynności
Grupa Kapitałowa jest narażona na ryzyko utraty płynności tj. zdolności do terminowego regulowania zobowiązań finanso-
wych. Grupa zarządza ryzykiem płynności poprzez monitorowanie terminów płatności oraz zapotrzebowania na środki pie-
niężne w zakresie obsługi krótkoterminowych płatności (transakcje bieżące monitorowane w okresach tygodniowych)
oraz długoterminowego zapotrzebowania na gotówkę na podstawie prognoz przepływów pieniężnych aktualizowanych
w okresach dwumiesięcznych. Zapotrzebowanie na gotówkę porównywane jest z dostępnymi źródłami pozyskania środków
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 100
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
(w tym zwłaszcza poprzez ocenę zdolności pozyskania finansowania w postaci kredytów) oraz konfrontowane jest z płynnymi
inwestycjami i stanem wolnych środków finansowych.
Na dzień bilansowy zobowiązania finansowe Grupy z tytułu kredytów i dłużnych papierów wartościowych mieściły się w na-
stępujących przedziałach terminów wymagalności:
Terminy wymagalności wybranych zobowiązań finansowych

|  | Krótkoterminowe |  |  | Długoterminowe | Przepływy |
|  |  |  |  |  | razem przed | Wartość
do 6 |  | 6 do 12 | 1 do 3 | 3 do 5 | powyżej | zdyskonto- | bilansowa
m-cy |  | m-cy | lat | lat | 5 lat | waniem |
Stan na 31.12.2024 |  |  |  |  |  |  |
Kredyt w rachunku kredytowym* | 2 728 | 2 374 | 7 937 | 48 532 | - | 61 571 | 50 490
Kredyty w rachunku bieżącym | 44 934 | - | - | - | - | 44 934 | 44 934
Dłużne papiery wartościowe | 88 993 | 25 862 | 459 264 | 198 478 | - | 772 597 | 631 053
Zobowiązania z tytułu leasingu | 10 465 | 4 294 | 29 645 | 23 657 | 11 123 | 79 184 | 66 700
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług | 85 928 | - | - | - | - | 85 928 | 85 928
Kaucje otrzymane | 10 825 | 2 038 | 12 374 | 6 413 | 9 614 | 41 264 | 35 440
Razem | 243 873 | 34 568 | 509 220 | 277 080 | 20 737 | 1 085 478 | 914 545
Stan na 31.12.2023 dane przekształcone |  |  |  |  |  |  |
Kredyty* | 2 768 | 2 949 | 10 201 | 54 343 | - | 70 261 | 54 122
Pożyczki | - | 84 427 | - | - | - | 84 427 | 83 871
Dłużne papiery wartościowe | 74 889 | 12 475 | 101 317 | 214 733 | - | 403 414 | 334 017
Pochodne instrumenty finansowe | - | - | - | 331 | - | 331 | 331
Zobowiązania z tytułu leasingu | 9 453 | 3 660 | 24 699 | 19 853 | 13 527 | 71 192 | 60 025
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług | 37 251 | - | - | - | - | 37 251 | 37 251
Kaucje otrzymane | 13 403 | 5 069 | 9 386 | 7 440 | 6 562 | 41 860 | 36 634
Zobowiązania z tytułu dywidendy | 26 908 | - | - | - | - | 26 908 | 26 908
Razem | 164 672 | 108 580 | 145 603 | 296 700 | 20 089 | 735 644 | 633 159

* Kredyt finansujący nieruchomość inwestycyjną City 2 przeznaczoną do sprzedaży, opisaną w no cie 6.18 niniejszego sprawozdania
** Kredyt w rachunku bieżącym, termin spłaty zależny od wysokości salda rachunku
W tabeli wykazano wartość umowną zobowiązań, bez uwzględnienia skutków dyskonta w związku z wyceną zobowiązań
według zamortyzowanego kosztu, stąd prezentowane kwoty mogą odbiegać od ujętych w skonsolidowanym sprawozdaniu
z sytuacji finansowej.
Na poszczególne dni bilansowe Grupa Kapitałowa posiadała ponadto wolne limity kredytowe w rachunkach bieżących
w następującej wartości:
Wolne limity kredytowe

| 31.12.2024 | 31.12.2023
Przyznane limity kredytowe | 160 000 | 160 000
Wolne limity kredytowe | 160 000 | 160 000

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 101
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
31 października 2023 r. Spółka Archicom S.A. podpisała aneks do umowy kredytowej w rachunku bieżącym. Kwota kredytu
została zwiększona do kwoty 160 mln zł oraz okres udostępnienia środków z Kredytu został wydłużony do dnia 30 kwietnia
2026 r.
11 lutego 2025 r. Spółka Archicom S.A. podpisała aneks na mocy którego zwiększono limit kredytowy do 240 mln zł., a okres
udostępnienia środków wydłużono do 30 września 2027 r.
Kalkulacja wskaźników płynności

Wskaźniki płynności | 31.12.2024 | 31.12.2023
A. Aktywa obrotowe razem | 2 035 647 | 2 232 467
B. Zobowiązania krótkoterminowe | 831 164 | 718 556
Kapitał obrotowy (A-B) | 1 204 483 | 1 513 911
Wskaźnik płynności bieżącej (A/B) | 2,45 | 3,11
C. Zapasy | 1 645 991 | 1 260 614
Wskaźnik płynności szybkiej ((A-C)/B) | 0,47 | 1,35
D. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 113 580 | 510 962
Wskaźnik płynności natychmiastowej | 0,14 | 0,71
(D/B) |  |

6.37 Zarządzanie kapitałem
Grupa Kapitałowa zarządza kapitałem w celu zapewnienia zdolności kontynuowania działalności oraz zapewnienia oczeki-
wanej stopy zwrotu dla udziałowców i innych podmiotów zainteresowanych kondycją finansową Grupy.
Na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych Grupa oblicza wskaźnik Długu netto (tj. zobowiązań z tytułu leasingu,
kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych pomniejszonych o środki pieniężne) do kapitału własnego. Grupa za-
kłada utrzymanie tego wskaźnika na poziomie nie wyższym niż 0,8.
Ponadto by monitorować zdolność obsługi długu, Grupa oblicza wskaźnik Długu netto do EBITDA. Grupa definiuje EBITDA
jako zysk (stratę) przed opodatkowaniem skorygowany o przychody i koszty finansowe oraz koszty amortyzacji (EBITDA nie jest
miarą zdefiniowaną w MSSF i inne jednostki mogą tę miarę definiować inaczej).
Zarówno Grupa jak i Spółka dominująca nie podlegają zewnętrznym wymogom kapitałowym.
W okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym przedstawione wyżej wskaźniki kształtowały się na nastę-
pującym poziomie:
Kalkulacja wskaźników zadłużenia

|  | 31.12.2023
|  | dane
Wskaźnik zadłużenia | 31.12.2024 | przekształcone
A. Zobowiązania finansowe | 793 177 | 532 035
B. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe* | 161 657 | 535 999
Dług netto (A-B) | 631 520 | (3 964)
Kapitał własny ogółem | 1 255 520 | 1 268 197
Wskaźnik Dług netto / Kapitały własne | 50,3% | -0,31%
C. Zysk (strata) przed opodatkowaniem | 155 252 | 306 823

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 102
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

D. Przychody finansowe | 31 373 | 16 562
E. Koszty finansowe | 37 072 | 19 465
F. Amortyzacja | 8 255 | 4 252
EBITDA (C-D+E+F) | 169 206 | 313 978
Wskaźnik Dług netto / EBITDA | 3,73 | -0,01

* w tym środki pieniężne zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych
Wzrost wskaźnika długu netto do kapitałów własnych wynika z realizacji strategii intensywnego wzrostu. W średnim terminie
Grupa dąży do sprzedaży 3.000-4.000 mieszkań, co oznacza nawet 50% wzrost wolumenu sprzedaży w ciągu 2-3 lat. Aby
zrealizować ten cel Grupa zabezpieczyła w ostatnim czasie grunty o wartości ponad 500 mln PLN. Zakupy gruntów były finan-
sowane zewnętrznie, głównie poprzez emisje obligacji.
6.38 Najważniejsze zdarzenia w 2024 roku
Podwyższenie maksymalnej wartości programu emisji obligacji, transakcja nabycia obli-
gacji własnych w celu umorzenia oraz emisja obligacji
2 lutego 2024 roku pomiędzy Archicom S.A. a mBank S.A. z siedzibą w Warszawie został zawarty aneks do umowy programo-
wej z dnia 17 czerwca 2016 r., program emisji obligacji Archicom został podwyższony z kwoty 350.000 tys. zł do 500.000 tys. z ł
łącznej maksymalnej kwoty (wartości nominalnej) wyemitowanych i niewykupionych obligacji ("Program Emisji").
23 lutego 2024 roku spółka Archicom S.A. zawarła transakcję nabycia 2.500 sztuk obligacji własnych serii M6/2022 o wartość
nominalnej 1.000 zł każda, oznaczonych przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. kodem ISIN PLO221800090,
o łącznej wartości nominalnej 2.500 tys. zł („Obligacje”) w celu umorzenia. Opisana transakcja dotycząca nabycia Obligacji
celem ich umorzenia, została dokonana w związku z zamiarem emisji obligacji.
1 marca 2024 roku Spółka wyemitowała obligacje kuponowe serii M9/2024 o łącznej wartości nominalnej 168.000 tys. zł. Emisja
dotyczy niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela, oprocentowanych według zmiennej stopy procentowej
WIBOR 3M powiększonej o marżę dla inwestorów, o okresie zapadalności 3 lata i 3 miesiące. Podstawą emisji Obligacji jest
umowa programowa z dnia 17 czerwca 2016 roku zawarta pomiędzy Spółką jako emitentem oraz mBankiem S.A. z siedzibą
w Warszawie, której zmiany zostały opisane w akapicie powyżej.
17 maja pomiędzy Emitentem a mBank S.A. z siedzibą w Warszawie został zawarty aneks do umowy programowej z dnia
17 czerwca 2016 r., następnie zmienionej i ujednoliconej. Zgodnie z aneksem, program emisji obligacji Emitenta został pod-
wyższony z kwoty 500.000 tys. zł do 800.000 tys. zł łącznej maksymalnej kwoty (wartości nominalnej) wyemitowanych i niewy-
kupionych obligacji.
19 czerwca 2024 r. Archicom S.A. wyemitowała obligacje kuponowe serii M10/2024 o łącznej wartości nominalnej 190.000 tys.
zł. Emisja dotyczy niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela, oprocentowanych według zmiennej stopy procen-
towej WIBOR 3M powiększonej o marżę dla inwestorów, o okresie zapadalności 4 lata.
Obligacje będą podlegały wprowadzeniu do obrotu w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów
Wartościowych w Warszawie S.A. Dzień wykupu Obligacji został wyznaczony na 19 czerwca 2028 roku.
Zawarcie umowy współpracy strategicznej z Echo Investment S.A.
21 lutego 2024 roku, w związku z wygaśnięciem poprzedniej umowy, została zawarta nowa umowa o współpracy strategicznej
między Spółką i jej głównym akcjonariuszem, spółką Echo Investment S.A. Współpraca strategiczna obejmować będzie m.in.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 103
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
wzajemną koordynację spraw, które mogą usprawnić działalność biznesową Echo i grupy kapitałowej Archicom, maksymal-
nie wykorzystać szanse rynkowe dla którejkolwiek ze Stron, wzmocnić pozycje Stron na rynkach, na których działają a także
uniknąć sytuacji mogących prowadzić do potencjalnych konfliktów interesów.
Zgodnie z postanowieniami Umowy, Spółka zamierza utrzymać swój obecny podstawowy profil działalności (inwestycje miesz-
kaniowe na sprzedaż) jako deweloper o silnej pozycji rynkowej w głównych miastach Polski. Echo zamierza prowadzić dzia-
łalność deweloperską różnego rodzaju w największych miastach w Polsce, jednakże nie zamierza realizować nowych projek-
tów deweloperskich w zakresie budownictwa mieszkaniowego na sprzedaż na terenie całego kraju, za wyjątkiem realizowa-
nych projektów mieszkaniowych, których Echo jest obecnie właścicielem, jak również ewentualnych projektów, które będą
realizowane wspólnie z Archicom. Ponadto, na podstawie Umowy Echo Investment będzie świadczyła na rzecz Spółki oraz jej
grupy kapitałowej usługi konsultingowe i doradcze oraz inne usługi strategiczne.
Emisja obligacji
W dniu 1 marca 2024 r. Spółka wyemitowała obligacje kuponowe serii M9/2024 o łącznej wartości nominalnej 168.000.000 PLN
(słownie: sto sześćdziesiąt osiem milionów złotych) („Obligacje”). Podstawą emisji Obligacji jest umowa programowa z dnia
17 czerwca 2016 roku zawarta pomiędzy Emitentem jako emitentem oraz mBankiem S.A. z siedzibą w Warszawie jako deale-
rem, agentem technicznym, oraz agentem kalkulacyjnym (następnie zmieniona i ujednolicona) ustanawiająca Program Emisji
Obligacji do maksymalnej kwoty 500.000.000 PLN (słownie: pięćset milionów złotych).
Emisja dotyczy niezabezpieczonych Obligacji zwykłych na okaziciela, oprocentowanych według zmiennej stopy procentowej
WIBOR 3M powiększonej o marżę dla inwestorów, o okresie zapadalności 3 lata i 3 miesiące. Obligacje były proponowane
do nabycia zgodnie z art. 33 pkt. 1 ustawy z dnia 15 stycznia 2015 roku o obligacjach (tekst jednolity: Dz.U. z 2022 r. poz. 2244,
ze zmianami) oraz art. 1 ust. 4 lit. (a) rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2017/1129 z dnia 14 czerwca 2017
roku w sprawie prospektu, który ma być publikowany w związku z ofertą publiczną papierów wartościowych lub dopuszcze-
niem ich do obrotu na rynku regulowanym oraz uchylenia dyrektywy 2003/71/WE, bez konieczności udostepnienia przez Emi-
tenta prospektu ani memorandum informacyjnego.
Świadczenia Emitenta z tytułu Obligacji mają charakter wyłącznie pieniężny i polegają na zapłacie wartości nominalnej
oraz oprocentowania. Obligacje będą podlegały wprowadzeniu do obrotu w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym
przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Dzień wykupu Obligacji został wyznaczony na 1 czerwca 2027 roku
Zawarcie umowy joint venture ze spółką Rank Progress S.A. i zawarcie umów nabycia nie-
ruchomości
7 marca 2024 roku została podpisana dokumentacja dotycząca utworzenia joint venture przez Archicom S.A. i Rank Progress
S.A., w wyniku której spółka Projekt Browarna Sp. z o.o. (poprzednia nazwa: Archicom Wrocław 2 Sp. z o.o.) stała się przed-
miotem współwłasności obu ww. spółek. Udział Archicomu we wspólnym przedsięwzięciu wynosi 55%, a Rank Progress 45%.
W dniu 2 kwietnia 2024 roku została zarejestrowana zmiana nazwy spółki na Projekt Browarna sp. z o.o.
Inicjatywa JV dotyczy realizacji inwestycji mieszkaniowej na terenie znajdującym się przy ul. Browarnej we Wrocławiu. Projekt
zakłada nabycie gruntu przez spółkę od Rank Progress, a kompleksową realizacją inwestycji zajmie się Archicom. W ramach
czteroetapowej inwestycji planowana jest budowa osiedla o ponad 46 tys. mkw. PUM, z uwzględnieniem 848 mieszkań.
W związku z odstąpieniem przez Gminę Wrocław od prawa pierwokupu, w dniu 28 marca 2024 r. Archicom Wrocław 2 sp.
z o.o. oraz Rank Progress S.A. zawarły, w wykonaniu umowy przedwstępnej i warunkowej z dnia 7 marca 2024 roku, umowę
sprzedaży i umowę przenoszącą dotyczącą nabycia przez spółkę od Rank Progress S.A. nieruchomości położonej przy
ul. Browarnej we Wrocławiu.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 104
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Wykup obligacji
15 marca 2024 roku Archicom S.A. dokonał całkowitego wykupu w terminie zapadalności obligacji serii M6/2022 o wartości
58.700 tys. zł.
Publikacja raportu ESG za rok 2023 r.
26 marca 2024 roku został opublikowany kolejny, już trzeci, raport zrównoważonego rozwoju Grupy Archicom.
Zawarcie umowy o roboty budowlane
17 kwietnia 2024 roku spółka zależna Emitenta zawarła ze spółką Budimex S.A., umowę na generalne wykonawstwo, której
przedmiotem jest realizacja zespołu budynków mieszkalnych K1 i K2 z garażami wbudowanymi i zagospodarowaniem terenu
w ramach realizacji pod nazwą „Południk 17” we Wrocławiu. Wynagrodzenie dla Wykonawcy z tytułu realizacji wynosi
138,99 mln zł netto.
Zawarcie przyrzeczonej umowy kupna nieruchomości położonej w Warszawie
13 czerwca 2024 r. spółka zależna Emitenta, tj. Archicom Warszawa 2 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we
Wrocławiu, jako kupujący oraz spółka MBP I spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie, spółka zależna
od Immofinan z Services Poland sp. z o.o., z siedzibą w Warszawie, jako sprzedający, zawarli przyrzeczoną umowę sprzedaży
nieruchomości położonej w Warszawie będącej w użytkowaniu wieczystym Sprzedającego (Umowa Przyrzeczona). Na pod-
stawie zawartej Umowy Przyrzeczonej, Kupujący nabył nieruchomość Sprzedającego, położoną w Warszawie, przy ul. Postępu
18A, 18B oraz Domaniewskiej 41. Wartość transakcji wynosi 28.500 tys. EUR + VAT. Zawarcie Umowy jest zgodne z polityką
inwestycyjną Emitenta i ma na celu rozwój działalności Emitenta na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie.
Wypłata dywidendy z zysku za 2023 rok
25 lipca 2024 roku, zgodnie z postanowieniem Uchwały Nr 19/06/2024 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy
z dnia 18 czerwca 2024 roku, została wypłacona dywidenda z zysku za 2023 rok w wysokości 37.437.467,52 zł, tj. w wysokości
0,64 zł na 1 akcję.
19 stycznia 2024 roku zgodnie z uchwałą Zarządu Spółki nr 80/27/XI/2023 z dnia 27 listopada 2023 r. została wypłacona tytułem
zaliczki na poczet dywidendy za 2023 rok, kwota 26.908.179,78 zł tj. w wysokości 0,46 zł na 1 akcję.
Tym samym łączna kwota wypłaconej dywidendy (obejmująca wypłaconą zaliczkę dywidendową) z zysku za rok obrotowy
2023 wyniosła 64.345.647,30 zł, tj. 1,10 zł na 1 akcję
Dopuszczenie i wprowadzenie do obrotu giełdowego na GPW akcji Archicom S.A.
30 sierpnia 2024 roku Komisja Nadzoru Finansowego zatwierdziła prospekt Spółki sporządzony w związku z planowanym ubie-
ganiem się przez Spółkę o dopuszczenie i wprowadzenie do obrotu na rynku regulowanym (rynku równoległym) prowadzo-
nym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. 22.825.700 akcji zwykłych na okaziciela serii C1, C2, C3, C4
oraz C5 o wartości nominalnej 10,00 PLN każda, w tym:
• 3.892.568 akcji zwykłych na okaziciela serii C1,
• 4.671.081 akcji zwykłych na okaziciela serii C2,
• 5.605.298 akcji zwykłych na okaziciela serii C3,
• 6.726.357 akcji zwykłych na okaziciela serii C4,
• 1.930.396 akcji zwykłych na okaziciela serii C5
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 105
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
W tym samym dniu Spółka opublikowała prospekt na swojej stronie internetowej.
10 września 2024 roku Zarząd Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Uchwałą Nr 1113/2024 stwierdził dopuszczenie
do obrotu giełdowego na rynku równoległym wskazanych wyżej akcji zwykłych na okaziciela serii C1-C5 spółki Archicom S.A.
oraz postanowił wprowadzić z dniem 16 września 2024 roku do obrotu giełdowego na rynku równoległym akcje Spółki,
pod warunkiem dokonania przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. w dniu 16 września 2024 roku asymilacji tych
akcji z akcjami Spółki będącymi w obrocie giełdowym, oznaczonymi kodem ISIN „PLARHCM00016”.
16 września 2024 roku Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. dokonał asymilacji w systemie depozytowym akcji
Spółki. Tym samym spełniony został warunek skuteczności wprowadzenia akcji zwykłych na okaziciela serii C1-C5 do obrotu
giełdowego na rynku równoległym prowadzonym przez GPW.
Wypłata zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2024
30 września 2024 roku Zarząd Spółki postanowił warunkowo wypłacić akcjonariuszom Spółki zaliczkę na poczet przewidywanej
dywidendy za rok obrotowy 2024. Warunkiem wypłaty zaliczki było uzyskanie zgody Rady Nadzorczej Spółki w terminie
do dnia wypłaty zaliczki. W dniu 18 października 2024 roku Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę, w której wyraziła zgodę.
Zaliczka została wypłacona 7 listopada 2024 roku. Szerszy opis w nocie 6.31 niniejszego sprawozdania.
6.39 Istotne zdarzenia po dniu bilansowym
Zawarcie aneksu do umowy o współpracy strategicznej z Echo Investment S.A.
10 stycznia 2025 r. Spółka zawarła ze spółką Echo Investment S.A. aneks do umowy o współpracy strategicznej. Na mocy
aneksu Umowa została zawarta na czas określony 24 miesięcy tj. do dnia 21 stycznia 2026 roku. Wszelkie pozostałe istotne
warunki Umowy przekazane przez Spółkę w raporcie bieżącym Nr 5/2024 z dnia 21 lutego 2024 r pozostały bez zmian
Zawarcie przez spółkę zależną Archicom S.A. warunkowej umowy sprzedaży nieruchomo-
ści
7 lutego 2025 roku spółka Archicom Senja 2 sp. z o.o., jako sprzedający (Sprzedający) oraz spółka Monting Real Estate sp.
z o.o., jako kupujący (Kupujący) zawarły warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości po-
łożonych przy ulicy Chłodnej w Warszawie (Umowa).
Umowa przewiduje, że zawarcie umów przenoszących nastąpi w terminie 30 dni po doręczeniu notariuszowi oświadczenia
Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawa, o nieskorzystaniu z przysługującego Miastu Stołecznemu Warszawa prawa pier-
wokupu lub bezskutecznego upływu terminu na złożenie takiego oświadczenia, najpóźniej do dnia 30 czerwca 2025 roku.
Po spełnieniu się warunku, o którym mowa powyżej, Strony zawrą umowy przenoszące oraz umowy sprzedaży, w ramach
których łączna cena za nieruchomości (i prawa z nimi związane) wyniesie 96.000.000 zł netto, powiększona o należny podatek
VAT.
Postanowienia Umowy nie odbiegają od postanowień stosowanych w tego typu transakcjach. Umowa zawiera standardowe
dla tego typu transakcji postanowienia dotyczące zapewnień i oświadczeń sprzedawcy i kupującego oraz dotyczące odpo-
wiedzialności Stron.
Aneks do umowy o kredyt w rachunku bieżącym
11 lutego 2025 r. Spółka podpisała z bankiem Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A., z siedzibą w Warszawie, aneks
do umowy o kredyt w rachunku bieżącym.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 106
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Kwota k redytu w rachunku bieżącym określona w aneksie została zwiększona do kwoty 240 mln zł. Kwota kredytu jest opro-
centowana według zmiennej stopy procentowej równej wysokości stawki referencyjnej ( WIBOR 1M) powiększonej o marżę
banku. Okres udostępnienia środków z kredytu został wydłużony do dnia 30 września 2027 r.
Pozostałe istotne warunki zmienionej umowy o kredyt odpowiadają warunkom powszechnie stosowanym w tego typu umo-
wach.
Emisja obligacji
14 marca 2025 roku Spółka wyemitowała obligacje kuponowe serii M11/2025 o łącznej wartości nominalnej 120.000 tys. zł.
Emisja dotyczy niezabezpieczonych Obligacji zwykłych na okaziciela, oprocentowanych według zmiennej stopy procentowej
WIBOR 3M powiększonej o marżę dla inwestorów. Świadczenia Emitenta z tytułu Obligacji mają charakter wyłącznie pieniężny
i polegają na zapłacie wartości nominalnej oraz oprocentowania. Obligacje zostały wprowadzone i będą notowane w al-
ternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Dzień wykupu Obligacji
został wyznaczony na 14 marca 2029 roku.
Wykup obligacji
17 marca 2025 roku Archicom S.A. dokonała całkowitego wykupu w terminie zapadalności obligacji serii M7/2023 o wartości
62.000 tys. zł.
6.40 Pozostałe informacje
Zastosowane kursy wymiany
W okresach objętych skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym, do przeliczenia wybranych danych finansowych zasto-
sowano następujące średnie kursy wymiany złotego w stosunku do EUR, ustalane przez Narodowy Bank Polski:
• kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu sprawozdawczego: 3 1.12.2024 (tabela nr 252/A/NBP/2024): 4,2730
PLN/EUR, 31.12.2023 (tabela nr 251/A/NBP/2023): 4,3480 PLN/EUR.
• średni kurs w okresie, obliczony jako średnia arytmetyczna kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego mie-
siąca w danym okresie: 1.01-31.12.2024: 4,3042 PLN/EUR; 1.01-31.12.2023: 4,5284 PLN/EUR.
Podstawowe pozycje skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej, skonsolidowanego sprawozdania z wyniku
oraz skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych, przeliczone na EURO, przedstawia tabela:
Wybrane informacje finansowe przedstawione w PLN i EUR

|  | 1.01- |  | 1.01-
|  | 31.12.2023 |  | 31.12.2023
| 1.01- | dane | 1.01- | dane
| 31.12.2024 | przekształcone | 31.12.2024 | przekształcone
| tys. | PLN | tys. | EUR
Sprawozdanie z wyniku |  |  |  |
Przychody ze sprzedaży | 742 027 | 1 101 064 | 172 396 | 243 146
Zysk (strata) z działalności operacyjnej | 160 413 | 309 726 | 37 269 | 68 396
Zysk (strata) przed opodatkowaniem | 155 252 | 306 823 | 36 070 | 67 755
Zysk (strata) netto | 107 242 | 255 833 | 24 916 | 56 495
Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom podmiotu | 107 242 | 255 833 | 24 916 | 56 495
dominującego |  |  |  |

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 107
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Zysk na akcję (PLN / EUR) | 1,83 | 6,79 | 0,43 | 1,50
Rozwodniony zysk na akcję (PLN / EUR) | 1,83 | 6,79 | 0,43 | 1,50
Średni kurs PLN / EUR w okresie |  |  | 4,3042 | 4,5284
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych |  |  |  |
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej | (120 400) | 112 568 | (27 973) | 24 858
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej | (303 218) | 32 692 | (70 447) | 7 219
Środki pieniężne netto z działalności finansowej | 26 275 | 102 034 | 6 105 | 22 532
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów | (397 343) | 247 294 | (92 315) | 54 610
Średni kurs PLN / EUR w okresie |  |  | 4,3042 | 4,5284
Sprawozdanie z sytuacji finansowej | 31.12.2024 | 31.12.2023 | 31.12.2024 | 31.12.2023
Aktywa | 2 826 421 | 2 446 581 | 661 461 | 562 691
Zobowiązania długoterminowe | 739 737 | 459 828 | 173 119 | 105 756
Zobowiązania krótkoterminowe | 831 164 | 718 556 | 194 516 | 165 261
Kapitał własny | 1 255 520 | 1 268 197 | 293 826 | 291 674
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki do- minującej | 1 255 520 | 1 268 197 | 293 826 | 291 674
Kurs PLN / EUR na koniec okresu |  |  | 4,2730 | 4,3480

Struktura właścicielska kapitału podstawowego
Struktura właścicielska kapitału podstawowego wg stanu na 31 grudnia 2024 r. oraz na dzień za-
twierdzenia raportu finansowego do publikacji

| Liczba | Udział w kapi- | Liczba głosów | Udział w ogól-
Akcjonariusze | akcji | tale zakłado- | na WZ | nej liczbie gło-
|  | wym (%) |  | sów na WZ (%)
Echo Investment S.A., w tym: | 43 307 601 | 74,04% | 49 515 103 | 76,53%
bezpośrednio | 17 125 702 | 29,28% | 17 125 702 | 26,47%
pośrednio poprzez DKR Echo Investment sp. z o.o. | 26 181 899 | 44,76% | 32 389 401 | 50,06%
Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny | 5 130 644 | 8,77% | 5 130 644 | 7,93%
Pozostali (poniżej 5% głosów na WZ) | 10 057 798 | 17,19% | 10 057 798 | 15,54%
Razem | 58 496 043 | 100% | 64 703 545 | 100%

Na dzień zatwierdzenia raportu finansowego na wszystkich akcjach Archicom należących do DKR Echo Investment ustano-
wione są zastawy na rzecz banku Pekao SA w związku z zapisami umowy kredytowej zawartej z tym bankiem.
Od daty publikacji ostatniego raportu finansowego Emitent nie otrzymał żadnych zawiadomień w zakresie zmian w stanie
posiadania akcji i głosów pośród znaczących akcjonariuszy Emitenta tj. akcjonariuszy posiadających co najmniej 5% głosów
na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy Emitenta.
Stan posiadania akcji przez znaczących Akcjonariuszy Emitenta pochodzi z otrzymanych zawiadomień stosownie do obowią-
zujących przepisów Ustawy o Ofercie Publicznej oraz z akcji zgłoszonych do udziału w Walnym Zgromadzeniu w dniu
18 czerwca 2024 r.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 108
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Struktura właścicielska kapitału podstawowego wg stanu na 31 grudnia 2023 r.

|  | Udział w kapi- | Liczba głosów | Udział w ogól-
Akcjonariusze | Liczba akcji | tale zakłado- | na WZ | nej liczbie gło-
|  | wym (%) |  | sów na WZ (%)
Echo Investment S.A., w tym: | 43 307 601 | 74,04% | 49 515 103 | 76,53%
bezpośrednio | 22 825 702 | 39,02% | 22 825 702 | 35,28%
pośrednio, poprzez 3 podmioty zależne: | 20 481 899 | 35,01% | 26 689 401 | 41,25%
DKR Echo Investment sp. z o.o. | 13 504 985 | 23,09% | 17 598 873 | 27,20%
DKR Echo Invest S.A. | 4 853 950 | 8,30% | 4 853 950 | 7,50%
DKRA Echo sp. z o.o. | 2 122 964 | 3,63% | 4 236 578 | 6,55%
Allianz Polska PTE | 3 637 144 | 6,22% | 3 637 144 | 5,62%
Pozostali (poniżej 5% głosów na WZ) | 11 551 298 | 19,75% | 11 551 298 | 17,85%
Razem | 58 496 043 | 100% | 64 703 545 | 100%

Zmiany w akcjonariacie Archicom S.A. od dnia publikacji ostatniego raportu okresowego
Od daty publikacji ostatniego raportu finansowego Emitent nie otrzymał żadnego zawiadomienia dotyczącego zmiany
w stanie posiadania akcji i głosów przez znaczących akcjonariuszy.
Akcje Archicom S.A. będące w posiadaniu Zarządu i Rady Nadzorczej
Stan posiadania akcji Archicom przez osoby zarządzające i nadzorujące wg stanu na dzień zatwier-
dzenia raportu finansowego do publikacji

|  | Udział w kapi- |  | Udział w ogól-
Nazwisko | Liczba posia- | tale zakłado- | Liczba głosów | nej liczbie gło-
Stanowisko w organach Spółki | danych akcji | wym (%) | na WZ | sów na WZ (%)
Dawid Wrona | - | 0,000% | - | 0,000%
Członek Zarządu |  |  |  |
Konrad Płochocki | 2 500 | 0,004% | 2 500 | 0,004%
II Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej |  |  |  |
Peter Kocsis | 3 251 | 0,006% | 3 251 | 0,005%
Członek Rady Nadzorczej |  |  |  |
Razem | 5 751 | 0,010% | 5 751 | 0,009%

Od daty publikacji ostatniego raportu finansowego Emitent otrzymał informację od Członka Rady Nadzorczej, pana Peter
Kocsis dot. nabycia 720 akcji Emitenta.
Od daty publikacji ostatniego raportu finansowego pan Dawid Wrona sprzedał w transakcjach na GPW cały pakiet akcji
Emitenta z czego: 50 akcji w dniu 26 listopada 2024 roku, a pozostały pakiet 7.797 w dniu 5 grudnia 2024 r. O transakcji sprze-
daży pakietu 7.797 akcji (Notyfikacja MAR) spółka informowała raportem bieżącym Nr 39/2024 z dnia 10 grudnia 2024 r.
Według najlepszej wiedzy Spółki, żaden z pozostałych członków Zarządu i Rady Nadzorczej nie jest bezpośrednio ani pośred-
nio akcjonariuszem Spółki na dzień publikacji raportu i od daty publikacji ostatniego okresowego raportu finansowego
nie zawierał żadnych transakcji, których przedmiotem były akcje Spółki.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 109
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Wynagrodzenia Zarządu i Rady Nadzorczej
Wynagrodzenia Członków Zarządu Emitenta

| W spółce dominującej |  | W spółkach zależnych oraz sto- |  |
|  |  | warzyszonych |  | Razem
| Wynagrodze- | Inne | Wynagrodze- | Inne |
| nie | świadczenia | nie | świadczenia |
za okres od 1.01 do 31.12.2024 |  |  |  |  |
Waldemar Olbryk | 1 342 | 174 | 752 | - | 2 268
Agata Skowrońska-Domańska | 378 | 111 | 852 | - | 1 341
Dawid Wrona | 405 | 34 | 721 | - | 1 160
Rafał Zboch | 360 | 104 | 919 | - | 1 383
Razem | 2 485 | 423 | 3 244 | - | 6 152
za okres od 1.01 do 31.12.2023 |  |  |  |  |
Waldemar Olbryk | 1 405 | 153 | 150 | - | 1 708
Agata Skowrońska-Domańska | 255 | 126 | 225 | - | 606
Dawid Wrona | 203 | 54 | 190 | - | 447
Rafał Zboch | 256 | 151 | 250 | - | 657
Razem | 2 119 | 484 | 815 | - | 3 418

Wynagrodzenia Członków Rady Nadzorczej Emitenta

| W spółce dominującej |  | W spółkach zależnych oraz sto- |  |
|  |  | warzyszonych |  | Razem
| Wynagrodze- | Inne | Wynagrodze- | Inne |
| nie | świadczenia | nie | świadczenia |
za okres od 1.01 do 31.12.2024 |  |  |  |  |
Nicklas Lindberg | - | - | - | - | -
Marek Gabryjelski | 84 | - | - | - | 84
Konrad Płochocki | 84 | - | - | - | 84
Maciej Drozd | - | - | - | - | -
Małgorzata Turek | - | - | - | - | -
Rafał Mazurczak | - | - | - | - | -
Kocsis Peter | 12 | - | - | - | 12
Sass Bence | 12 | - | - | - | 12
Razem | 192 | - | - | - | 192
za okres od 1.01 do 31.12.2023 |  |  |  |  |
Nicklas Lindberg | - | - | - | - | -
Marek Gabryjelski | 84 | - | - | - | 84
Konrad Płochocki | 84 | - | - | - | 84
Maciej Drozd | - | - | - | - | -
Małgorzata Turek | - | - | - | - | -
Rafał Mazurczak | - | - | - | - | -

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 110
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)

Kocsis Peter | 5 | - | - | - | 5
Sass Bence | 5 | - | - | - | 5
Razem | 178 | - | - | - | 178

Wynagrodzenie podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych
Audytorem dokonującym badania rocznych sprawozdań finansowych spółki Archicom S.A. za rok 2024 i rok 2023 jest Price-
waterhouseCoopers Polska Sp. z o.o. Audyt Sp. k. (w tabeli poniżej w ramach roku 2023 wykazano koszty wyłącznie tej firmy).
Wynagrodzenie podmiotu badającego sprawozdania finansowe

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Badanie rocznych sprawozdań finansowych Archicom S.A. oraz Grupy Archicom | 655 | 710
Badanie śródrocznego sprawozdania finansowego Archicom S.A. | 110 | 105
Przegląd śródrocznego sprawozdania finansowego Grupy Archicom | 150 | 140
Usługa poświadczająca dot. Sprawozdania pro-forma i prospektu | 375 | -
Przeprowadzenie atestacji raportu zrównoważonego rozwoju | 140 | -
Pozostałe usługi | 30 | 30
Razem | 1 460 | 985

Pozostałe usługi świadczone przez audytora w 2024 oraz w 2023 dotyczą usługi atestacyjnej w zakresie sprawozdania o wy-
nagrodzeniach za 2024 rok oraz za 2023 rok – usługi wykonywane po dniu bilansowym. Grupa poniosła także koszt badań
jednostkowych rocznych sprawozdań finansowych spółek zależnych od Archicom S.A. przeprowadzonych przez inne pod-
mioty uprawnione do badania sprawozdań finansowych. Wynagrodzenie tych podmiotów za 2023 rok wyniosło 406 tys. zł,
a w 2024 roku na podstawie podpisanych umów wynosi 169 tys.
Zatrudnienie
Przeciętne zatrudnienie w podziale na grupy zawodowe

| 1.01- | 1.01-
| 31.12.2024 | 31.12.2023
Pracownicy umysłowi | 321 | 284
Razem | 321 | 284

Istotne różnice między wcześniej publikowanymi prognozami dotyczącymi kształtowania
się zobowiązań finansowych na ostatni dzień roku obrotowego, a zobowiązaniami finan-
sowymi zaprezentowanymi w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej
Zaprezentowane w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej na 31 grudnia 2024 rok zobowiązania finansowe
nie obiegają istotnie od wcześniej opublikowanych prognoz na ten dzień. Wyższe saldo zobowiązań finansowych Emitenta
względem publikowanych prognoz wynika głównie z wyższego od zakładanego wcześniej salda zobowiązań z tytułu kredy-
tów i pożyczek. Jednocześnie zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek na poziomie Grupy okazały się niższe aniżeli przewi-
dywane, co przełożyło się na nieznacznie niższe saldo zobowiązań finansowych względem prognoz.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 111
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
6.41 Opis głównych obszarów ryzyka działalności
Archicom S.A. oraz Grupy Archicom S.A.
Opisane poniżej czynniki ryzyka zostały przedstawione zgodnie z najlepszą wiedzą, na podstawie informacji dostępnych
na moment tworzenia opisu. Działalność Grupy ma charakter ciągły oraz zmienny w zależności od specyfiki i indywidualnego
charakteru realizowanych przedsięwzięć deweloperskich, tak, więc i czynniki ryzyka mogą ulegać zmianie. Rozdział
przedstawia kluczowe czynniki ryzyka identyfikowane przez Grupę, w tym takie na które Grupa nie ma wpływu. Zarówno
kolejność poszczególnych grup, jak i poszczególnych czynników w ramach grup nie została zaprezentowana w porządku
prawdopodobieństwa ich wystąpienia ani ważności wpływu na prowadzoną działalność.
Ryzyko sytuacji makroekonomicznej
Działalność deweloperska jest ściśle powiązana z siłą nabywczą oraz zdolnością kredytową nabywców, a co za tym idzie
z sytuacją makroekonomiczną. Sytuacja ekonomiczna kraju w stopniu znaczącym wpływa na poziom popytu na nierucho-
mości. Czynniki takie jak zmiany PKB, wzrost wysokości stóp procentowych, podaż kredytów, dostępność finansowania
dla inwestycji, bezrobocie, inflacja, mają pośredni i bezpośredni wpływ na sytuację nabywców lokali i najemców oraz na-
bywców obiektów biurowych, a co za tym idzie mogą przełożyć się na wyniki działalności Grupy.
Działania Spółki: Grupa na bieżąco monitoruje sytuację makroekonomiczną kraju w oparciu o zasoby wewnętrzne, z uwzględ-
nieniem raportów zewnętrznych doradców i firm badających rynek. Zarząd Grupy uwzględnia ryzyko zmian sytuacji ekono-
micznej w opracowywaniu planów oraz w bieżącej aktywności rynkowej, dopasowując swoje działania do zmiennego oto-
czenia.
Grupa nie prowadzi działalności inwestycyjnej na terenach Ukrainy, Białorusi ani Rosji i nie jest bezpośrednio narażona na sk utki
działań wojennych ani sankcji gospodarczych.
W ramach funkcjonujących procedur zarządzania płynnością Jednostka dominująca regularnie monitoruje stan środków pie-
niężnych na poziomie Grupy, optymalizując działania pod kątem zapewnienia stabilności działania. Modelowane i analizo-
wane są także scenariusze kryzysowe o różnym stopniu nasilenia – pozwalając ocenić odporność Grupy, przygotować się
na sytuację kryzysową oraz dostosować bieżące działania.
Ryzyko wzrostów cen oraz braku podaży gruntu
Zasadnicze znaczenie dla przyszłego rozwoju Grupy ma zdolność pozyskania atrakcyjnych - z punktu widzenia lokalizacji,
uzbrojenia i warunków finansowych - gruntów, głównie pod budownictwo mieszkaniowe stanowiące przeważającą część
aktywności biznesowej Grupy. Właściwa lokalizacja jest czynnikiem warunkującym osiągnięcie celu podstawowego każdego
projektu deweloperskiego, jakim jest uzyskanie zadowalającej marży ze sprzedaży oraz satysfakcjonującego tempa sprze-
daży. Proces pozyskania gruntów napotyka szereg trudności, a wśród nich można wymienić m.in.: konkurencję na r ynku nie-
ruchomości, czasochłonny proces uzyskiwania pozwoleń administracyjnych, brak miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego oraz ograniczona dostępność terenów z odpowiednią infrastrukturą i odpowiednim przeznaczeniem w miej-
scowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzen-
nego. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sy-
tuację finansową, wyniki finansowe lub perspektywy Grupy.
Działania Spółki: Spółka prowadzi stały monitoring gruntów w oparciu o specjalistów Działu Ekspansji wykorzystując przekro-
jowo doświadczenie organizacji a także ekspertyzę współpracujących podmiotów zewnętrznych. W ramach swojej bieżącej
działalności Grupa z wyprzedzeniem planuje i realizuje zakupy gruntów inwestycyjnych, utrzymując dzięki tym działaniom
bank gruntów zakupionych w cenach odzwierciedlających kilkuletnią średnią i zapewniający bazę pod realizację projektów
w horyzoncie długoterminowym.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 112
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Ryzyko postępowań administracyjnych i prawnych
W związku z uregulowanym charakterem działalności deweloperskiej, realizacja projektów mieszkaniowych i biurowych wy-
maga szeregu decyzji administracyjnych oraz działań Grupy we współpracy z organami administracji publicznej i samorządo-
wej, w szczególności zgód, zaświadczeń i pozwoleń. Decyzje takie mogą być wydłużane w czasie lub opóźniane, także
w wyniku działań osób trzecich mogących je zaskarżać. Występują również ryzyka wystąpienia wad prawnych kupowanych
gruntów inwestycyjnych oraz zmian w istniejących sposobach dopuszczalnego zagospodarowania nieruchomości. W konse-
kwencji powyższych istnieje ryzyko opóźniania lub wstrzymania projektów inwestycyjnych oraz zmiany założeń planów inwe-
stycyjnych wraz ze wszystkimi negatywnymi konsekwencjami dla Grupy.
Działania Spółki: Grupa posiada wyspecjalizowany Dział Formalnej Obsługi Inwestycji, wieloletnie doświadczenie oraz profe-
sjonalne narzędzia prowadzenia złożonych projektów deweloperskich, mające na celu minimalizowanie negatywnego
wpływu ryzyka opóźnień postępowań administracyjnych i prawnych. Jednym z etapów procesu deweloperskiego jest wielo-
wymiarowy proces weryfikacji nieruchomości gruntowych przed ich zakupem. Proces Due Diligence zakupu gruntów jest pro-
wadzony w oparciu o zasoby własne przy współpracy zewnętrznych specjalistów branżowych.
Ryzyko realizacji inwestycji deweloperskich
Projekty realizowane przez Grupę Archicom w systemie deweloperskim wymagają znacznych nakładów w fazie przygotowa-
nia i budowy. Z uwagi na wysokie zapotrzebowanie kapitałowe takie projekty obarczone są wieloma ryzykami, w szczególno-
ści: nieuzyskaniem pozwoleń na budowę co powoduje nieoptymalne inwestycje na gruntach zgodnie z założonymi planami
organizacji, opóźnieniami w zakończeniu budowy, kosztami przewyższającymi wielkości założone w budżecie (np. w związku
z niekorzystnymi warunkami pogodowymi, znaczn ym wzrostem cen materiałów budowlanych i usług podwykonawców, wzro-
stem kosztów finansowania działalności, nieszczęśliwymi wypadkami, nieprzewidzianymi trudnościami technicznymi itp.)
oraz brakiem możliwości uzyskania pozwoleń na użytkowanie budynków. Wystąpienie któregokolwiek z powyższych zdarzeń
może spowodować opóźnienia w zakończeniu danej inwestycji, wzrost kosztów lub utratę przychodów, zablokowanie środ-
ków zainwestowanych w kupno gruntu, a w niektórych przypadkach uniemożliwić zakończenie inwestycji. Każda z tych oko-
liczności może mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki.
Działania Spółki: Spółka działa w oparciu o profesjonalną organizację procesu inwestycyjnego od wyboru i zakupu gruntu,
przez etapy projektowania, realizacji, sprzedaży i rękojmi. Optymalne ułożenie poszczególnych etapów, profesjonalne me-
chanizmy raportowania, doskonale przygotowane kadry zarządcze i wykonawcze oraz precyzyjne obliczenia w powiązaniu
z wieloletnim doświadczeniem Grupy na rynku pozwalają na znaczące ograniczenie ryzyk, a w razie potrzeby na realizację
działań korygujących z wyprzedzeniem.
Spółka prowadzi stały monitoring kosztów budowy, w szczególności cen materiałów budowlanych oraz kosztów wykonaw-
stwa. W Grupie przeprowadzana jest bieżąca analiza rentowności projektów deweloperskich, w tym aktualizacja cen pro-
duktów oparta o przesłanki rynkowe z uwzględnieniem zmian poziomów oraz struktury kosztów.
Ryzyko stopy procentowej
Realizowane przez Grupę projekty deweloperskie finansowane są w znacznej części z zewnętrznych źródeł finansowania,
głównie wyemitowanych obligacji. W przypadku wzrostu poziomu stóp procentowych następuje wzrost kosztów obsługi finan-
sowania dłużnego pozyskanego na realizację projektów, co prowadzi do spadku rentowności realizowanych inwestycji. Rów-
nocześnie wzrost poziomu stóp procentowych zmniejsza skłonność i zdolność potencjalnych nabywców mieszkań do zacią-
gania kredytów hipotecznych, które stanowią podstawowe źródło finansowania zakupu mieszkań oferowanych przez Grupę
i w konsekwencji mogą spowodować spadek popytu na mieszkania i domy, a w związku z tym spadek zainteresowania pro-
jektami deweloperskimi.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 113
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Banki, w przypadku negatywnej oceny lub prognoz warunków makroekonomicznych lub sytuacji materialnej potencjalnych
kredytobiorców, mogą ograniczyć zakres prowadzonej akcji kredytowej lub wprowadzić większe wymagania wobec klien-
tów, co w konsekwencji może wpłynąć na zmniejszenie prowadzonej przez nie akcji kredytowej. Na skalę udzielanych kredy-
tów przez banki mają również istotny wpływ regulacje oraz rekomendacje wydawane przez Komisję Nadzoru Finansowego.
Wysokie stopy procentowe dotykają inwestorów oraz klientów indywidualnych, którzy zmagają się z pogorszeniem zdolności
kredytowej oraz wyższymi kosztami kredytów hipotecznych.
Działania Spółki: W celu zarządzenia potencjalnym ryzykiem zmian stopy procentowej Grupa prowadzi cykliczną analizę wraż-
liwości wyniku finansowego oraz pozostałych całkowitych dochodów. Analizowane są wypowiedzi m.in. Prezesa NBP, Człon-
ków RPP oraz zachowania banków centralnych w innych krajach Unii Europejskiej.
Ryzyko walutowe
Większość transakcji w Grupie przeprowadzanych jest w PLN. W związku z tym, że Grupa uzyskuje część przychodów z tytułu
najmu w EUR, będzie spłacać kredyty (związane z nieruchomościami przeznaczonymi do sprzedaży) w EUR oraz ponosić w tej
walucie koszty odsetkowe, ma otwartą ekspozycję na ryzyko walutowe.
Działania Spółki: W celu ograniczenia ryzyka walutowego, jeśli to możliwe, waluta zobowiązania kredytowego jest powiązana
z walutą uzyskiwanych przychodów. Analizowana jest wrażliwość wyniku finansowego oraz pozostałych całkowitych docho-
dów w zależności od wahań kursu EUR do PLN.
Ryzyko kredytowe
Ryzyko kredytowe dotyczy środków pieniężnych, udzielonych pożyczek oraz depozytów w bankach i instytucjach finanso-
wych, a także klientów i najemców Grupy – jako nierozliczone należności.
Działania Spółki: Grupa posiada procedury pozwalające ocenić wiarygodność kredytową klientów i najemców, a w przy-
padku najemców stosowane są także zabezpieczenia w postaci kaucji i gwarancji. W przypadku środków pieniężnych i de-
pozytów w instytucjach finansowych i bankach, Grupa korzysta z usług renomowanych jednostek. Zdaniem Zarządu, wobec
przedstawionej charakterystyki działalności, ryzyko niewykonania zawartych zobowiązań umownych jest niewielkie .
Ryzyko płynnościowe, zakłóceń przepływów pieniężnych
Inwestycje na rynku nieruchomości są realizowane za pośrednictwem spółek celowych. Grupa finansuje projekty deweloper-
skie m.in. poprzez udzielanie pożyczek spółkom celowym realizującym daną inwestycję. Spłata pożyczek uzależniona jest
od kondycji finansowej pożyczkobiorców (a zatem poszczególnych spółek celowych), która determinowana jest w szczegól-
ności rzeczywistą realizacją zakładanego harmonogramu realizacji konkretnych przedsięwzięć. Opóźnienia poszczególnych
projektów mogą wpływać na opóźnienia lub skrajnie brak możliwości spłaty udzielonych pożyczek, co może istotnie wpłynąć
na pogorszenie płynności finansowej Grupy.
Działania Spółki: Grupa prowadzi monitoring ryzyka utraty płynności oraz jej zachwiania zarówno w krótkim, średnim jak i dłu-
gim okresie. W tym celu Grupa prognozuje przepływy z działalności operacyjnej, koszty zarówno zawartych jak i przyszłych
kontraktów oraz przepływy z działalności finansowej. Dla skutecznego zarządzenia ryzkiem utraty płynności Grupa optymali-
zuje źródła finansowania, korzystając z takich źródeł jak kredyty bankowe, obligacje czy środki własne, odpowiednio dosto-
sowując terminy wymagalności poszczególnych z nich dla zapewnienia maksymalnej efektywności przepływów.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 114
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
Ryzyko regulacyjne
Działalność Grupy podlega licznym przepisom prawa i regulacjom, takim jak wymogi dotyczące planowania i zagospodaro-
wania przestrzennego, przepisy prawa budowlanego, wymogi w zakresie obrotu nieruchomościami i odpowiedzialności sprze-
dawcy oraz ograniczenia sposobu korzystania z gruntów. Na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat można zaobserwować proces
wprowadzania intensywnych zmian w systemie prawa polskiego, a także rozwój prawodawstwa UE. Duża liczba zmian
w systemie prawnym może mieć istotny wpływ na sposób prowadzenia przez podmioty gospodarcze ich działalności
oraz na uzyskiwane przez nie wyniki finansowe. Dotyczy to także działalności Grupy, ponieważ realizacja procesu inwestycyj-
nego w branży budowlanej wiąże się z koniecznością spełnienia wielu wymogów przewidzianych w prawie cywilnym i admi-
nistracyjnym (prawo budowlane, przepisy planistyczne, prawo konsumenckie itp.).
Wejście w życie nowej, istotnej dla obrotu gospodarczego regulacji może spowodować bezpośrednie istotne zmiany na rynku
nieruchomości poprzez znaczący wzrost kosztów realizacji inwestycji (np. zmiana obowiązujących standardów technicznych
obowiązujących dla budynków) czy też konieczność wprowadzenia zmian treści umów z nabywcami lokali. Ponadto, w przy-
padku nowych przepisów budzących wątpliwości interpretacyjne, ich wprowadzenie może stworzyć niepewność co do ob-
owiązującego stanu prawnego i spowodować czasowe wstrzymanie wielu inwestycji w obawie przed niekorzystnymi skutkami
wprowadzonych regulacji (straty finansowe bądź nawet konsekwencje karne działań podjętych na podstawie przepisów,
które następnie sądy bądź organy administracji publicznej zinterpretowały w sposób niekorzystny dla przedsiębiorcy).
Materializacja wyżej opisanego ryzyka może mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki działalności
Grupy.
Działania Spółki: Grupa posiada wyspecjalizowany Dział Prawny, który monitoruje potencjalne zmiany legislacyjne oraz ich
wpływ na prowadzoną działalność. Ponadto Spółka korzysta ze współpracy z podmiotami zewnętrznymi, zarówno kancela-
riami prawnymi jak i stowarzyszeniami b ranżowymi, celem udziału w kształtowaniu przepisów dotyczących branży dewelo-
perskiej, budowania świadomości skutków planowanych w wdrażanych zmian oraz wczesnego reagowania na zmiany oto-
czenia prawnego.
Ryzyko związane ze stosowaniem prawa podatkowego przez organy skarbowe
W praktyce organy podatkowe stosują prawo opierając się nie tylko bezpośrednio na przepisach, ale także na ich interpre-
tacjach dokonywanych przez organy wyższej instancji czy sądy. Takie interpretacje ulegają również zmianom, są zastępo-
wane innymi lub też pozostają ze sobą w sprzeczności. W pewnym stopniu dotyczy to również orzecznictwa. Powoduje to brak
pewności co do sposobu zastosowania prawa przez organy podatkowe albo automatycznego stosowania go zgodnie
z posiadanymi w danej chwili interpretacjami, k tóre mogą nie przystawać do różnorodnych, często skomplikowanych stanów
faktycznych występujących w obrocie gospodarczym. Do zwiększenia tego ryzyka przyczynia się dodatkowo niejasność wielu
przepisów składających się na polski system podatkowy. Z jednej strony wywołuje to wątpliwości co do właściwego stosowa-
nia przepisów, a z drugiej strony powoduje konieczność brania pod uwagę w większej mierze wyżej wymienionych interpreta-
cji. W przypadku regulacji podatkowych, które zostały oparte na przepisach obowiązujących w Unii Europejskiej i powinny
być z nimi w pełni zharmonizowane, należy zwrócić uwagę na ryzyko ich stosowania związane z często niewystarczającym
poziomem wiedzy na temat przepisów unijnych, do czego przyczynia się fakt, iż są one relatywnie nowe w polskim systemie
prawnym. Może to skutkować przyjęciem interpretacji przepisów prawa polskiego pozostającej w sprzeczności z regulacjami
obowiązującymi na poziomie Unii Europejskiej. Brak stabilności w praktyce stosowania przepisów prawa podatkowego może
mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy.
Ryzyko związane z ograniczeniem dostępu do finansowania
Spółka wykorzystuje różne formy finansowania takie jak : obligacje, środki własne, kredyty. Spółka jest w stanie pozyskać fi-
nansowanie, w wolumenach i koszcie adekwatnym do wielkości zgodnych z potrzebami, choć w przypadku materializacji
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 115
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
szeregu ryzyk zewnętrznych możliwości te mogą ulec ograniczeniu. W związku z tym w odniesieniu do finansowania zewnętrz-
nego, nie można wykluczyć problemów związanych z wywiązaniem się z tych zobowiązań, a tym samym wpływu ww. czyn-
ników na wyniki działalności Spółki.
Działania Spółki: Spółka optymalizuje i różnicuje źródła finansowania oraz zabezpieczenia ryzyka. Zarząd okresowo weryfikuje
dostępne opcje w zakresie finasowania umożliwiające realizację planów strategicznych. Dywersyfikacja źródeł finansowania
dostosowana jest do specyfiki poszczególnych etapów inwestycji, w tym realizacja niektórych inwestycji odbywa się wyłącz-
nie ze środków własnych i nabywców mieszkań. Pozwala to na elastyczne zarządzanie ryzkiem w tym zakresie.
Ryzyko koncentracji akcjonariatu
Najwięksi akcjonariusze Spółki: Echo Investment S.A., bezpośrednio i pośrednio poprzez DKR Echo Investment sp. z o.o., posia-
dają kontrolny pakiet akcji w kapitale zakładowym Spółki Dominującej, dający bezwzględną większość głosów na walnym
zgromadzeniu. Inwestorzy powinni wziąć pod uwagę, że największy akcjonariusz ma decydujący wpływ na działalność Grupy,
a tym samym istnieje potencjalne ryzyko, że interesy inwestorów mniejszościowych mogą być nie zawsze spójne z interesami
największego akcjonariusza. Ryzyko pozostaje w znacznej mierze poza sferą wpływu Grupy, niemniej organy Spółki analizują
decyzje akcjonariuszy w odniesieniu do Grupy, rekomendują kierunki decyzji strategicznych oraz w ramach przypisanych im
uprawnień dokładają należytej staranności w celu zapewnienia równego traktowania wszystkich akcjonariuszy.
Ryzyko konfliktu interesów
Zgodnie z informacjami dostępnymi publicznie pomiędzy niektórymi członkami Zarządu, Rady Nadzorczej oraz właścicielami
akcji i udziałów w podmiotach będących właścicielami Grupy Archicom, występują powiązania osobowe i organizacyjne.
Członkami organów Spółek wchodzących w skład Grupy Archicom mogą być jednocześnie osoby pełniące istotne funkcje
w podmiocie będącym właścicielem jej akcji oraz jej rynkowym konkurentem. Może to powodować potencjalne ryzyko wza-
jemnego wpływania na decyzje oraz konfliktu interesów.
Działania Spółki: Dla zachowania przejrzystości podejmowanych decyzji Spółka zarządza zidentyfikowanymi konfliktami inte-
resów. W przypadku identyfikacji takiego konfliktu członek Zarządu lub Rady Nadzorczej, w stosunku do którego ów konflikt
zachodzi, zobowiązany jest do powiadomienia innych członków organu o wystąpieniu konfliktu i nie bierze udziału w podej-
mowaniu decyzji, której konflikt interesów dotyczy.
Ryzyko związane ze sprzedażą nieruchomości komercyjnej City 2
W zakresie działalności dotyczącej nieruchomości komercyjnych Grupa jest właścicielem budynku City 2, wchodzącego
w skład kompleksu biurowego City Forum we Wrocławiu. W zakresie działalności komercyjnej celem biznesowym Grupy jest
sprzedaż budynku biurowego i dalsze zaniechanie działalności komercyjnej. Nie można jednak wykluczyć ograniczenia po-
pytu na zakup inwestycji komercyjnych, zarówno w skali globalnej, jak i lokalnej powodującego uniemożliwienie sprzedaży
budynku. Wymagania inwestorów zainteresowanych zakupem budynków komercyjnych związane z długością trwania umów
najmu oraz wielkością akceptowalnych pustostanów mogą istotnie wpływać na rentowność transakcji sprzedaży budynku
lub ją blokować w przypadku spowolnienia na rynku nieruchomości lub opóźnień w procesie komercjalizacji budynku. Wła-
ściciel budynku jest zobowiązany do zapewnienia odpowiedniego standardu i stanu technicznego budynku, stąd ewentualne
awarie dotyczące nieruchomości mogą prowadzić do utraty przychodów z czynszu, powstania zobowiązań do zapłaty od-
szkodowania i/lub doprowadzić do rozwiązania umowy najmu przez najemcę. Opisane okoliczności oraz niekorzystne zmiany
w tym zakresie mogą istotnie negatywnie wpływać na działalność, sytuację finansową, wynik finansowe Grupy .
Ryzyka identyfikowane w ramach obszaru ESG
Ryzyka identyfikowane w odniesieniu do zrównoważonego rozwoju zostały opisane w Raporcie zrównoważonego rozwoju
Grupy Archicom.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 116
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
7. Zatwierdzenie do publikacji
Skonsolidowan e sprawozdanie finansowe sporządzone za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku (wraz z da-
nymi porównawczymi) zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki w dniu 24 marca 2025 roku.
Dokument został podpisany kwaliﬁkowanym podpisem elektronicznym
Waldemar Olbryk
Agata Skowrońska-Domańska
Dawid Wrona
Rafał Zboch
Prezes Zarządu
Wiceprezes Zarządu
Członek Zarządu
Członek Zarządu
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej Archicom S.A. za okres od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku 117
(Kwoty wyrażone są w tys. złotych, o ile nie podano inaczej)
8. Oświadczenie Zarządu
Zarząd Archicom S.A. informuje, że wedle najlepszej wiedzy Członków Zarządu roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe
Archicom S.A. oraz roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Archicom wraz z danymi porówny-
walnymi, sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz że odzwierciedlają w sposób praw-
dziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową oraz wynik finansowy Spółki Archicom S.A. i Grupy Kapitałowej Archi-
com.
Oświadczamy ponadto, iż roczne sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Archicom zawiera praw-
dziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Archicom S.A. w tym opis podstawowych ryzyk i zagrożeń.
Zarząd Archicom S.A. oświadcza, że podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący badania rocz-
nego jednostkowego sprawozdania finansowego oraz badania rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego
za 2024 rok został wybrany zgodnie z przepisami prawa. Podmiot ten oraz biegli rewidenci dokonujący badania tego spra-
wozdania spełniali warunki do wyrażenia bezstronnej i niezależnej opinii o badanym rocznym jednostkowym sprawozdaniu
finansowym oraz opinii o badanym rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym, zgodnie z obowiązującymi przepi-
sami i normami zawodowymi. Są przestrzegane obowiązujące przepisy związane z rotacją firmy audytorskiej, kluczowego bie-
głego rewidenta oraz okresami karencji. Emitent posiada politykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę świad-
czenia na rzecz emitenta przez firmę audytorską dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwol-
nionych z zakazu świadczenia przez firmę audytorską.
Zarząd Archicom S.A. oświadcza, że zgodnie art. 63 Ustawy z dnia 6 grudnia 2024 r. o zmianie ustawy o rachunkowości, ustawy
o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym oraz niektórych innych ustaw, Grupa Archicom oraz
jednostka dominująca – Archicom S.A. publikują sprawozdanie dotyczące informacji niefinansowych za 2024 r., będące in-
tegralną częścią sprawozdania z działalności, w tym samym terminie, co roczne sprawozdania finansowe. Sprawozdanie jest
dostępne na stronie internetowej Archicom www.archicom.pl w zakładce relacje inwestorskie – raporty okresowe.
Dokument został podpisany kwaliﬁkowanym podpisem elektronicznym
Waldemar Olbryk
Agata Skowrońska-Domańska
Dawid Wrona
Rafał Zboch
Prezes Zarządu
Wiceprezes Zarządu
Członek Zarządu
Członek Zarządu
118