Jednostkowe
sprawozdanie
finansowe
Na dzień 31 grudnia i za okres
dwunastu miesięcy 2024 roku
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
2
JEDNOSTKOWE ROCZNE SPRAWOZDANIE
Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW (TYS. PLN)
Nota
01.01.2024
- 31.12.2024
01.01.2023
- 31.12.2023
Przychody ze sprzedaży 5 54 318
41 003
Pozostałe przychody operacyjne 8 8 831 14 901
Przychody finansowe 10 145 825
88 536
Przychody operacyjne razem
208 974
144 440
Koszt własny sprzedaży 6 (61 241)
(37 632)
Koszty sprzedaży 7 (186) (147)
Koszty ogólnego zarządu 7
(5 700)
(6 194)
Pozostałe koszty operacyjne 9
(1 676)
(10 057)
Koszty finansowe 11
(54 553)
(48 545)
Koszty operacyjne razem
(123 356)
(102 575)
Zysk (strata) brutto
85 618
41 865
Podatek dochodowy 12 (3 842)
(678)
Zysk (strata) netto
81 776
41 187
Inne całkowite dochody
Zmiana netto z tytułu zabezpieczenia przepływów pieniężnych
-
-
Podatek dochodowy
-
-
Inne całkowite dochody netto
-
-
Całkowite dochody netto
81 776
41 187
Zysk na 1 akcję
Podstawowy (zł)
1,96 0,99
Rozwodniony (zł)
1,96 0,99
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Andrzej Nizio
Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
3
JEDNOSTKOWE ROCZNE SPRAWOZDANIE
Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)
Okres zakończony
Nota
31.12.2024
31.12.2023
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne 13
103
-
Rzeczowe aktywa trwałe 14 4 251
1 908
Prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu
leasingu
24 12 915
13 979
Długoterminowe aktywa finansowe 15 810 423
808 173
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 16 7 148
9 068
Aktywa trwałe razem
834 840
833 128
Aktywa obrotowe
Zapasy 17
256 707
112 594
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 18 42 827
4 674
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 19 60 083
148 208
W tym: Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania 122
-
Aktywa obrotowe razem
359 617
265 476
Aktywa klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży -
-
Aktywa razem
1 194 457
1 098 604
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Andrzej Nizio
Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
4
JEDNOSTKOWE ROCZNE SPRAWOZDANIE
Z SYTUACJI FINANSOWEJ (TYS. PLN)
Okres zakończony
Nota
31.12.2024
31.12.2023
KAPITAŁ WŁASNY i ZOBOWIĄZANIA
Kapitał własny
20
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom
Kapitał zakładowy
41 653
41 653
Kapitał zapasowy z wydzielenia
155 834
155 834
Kapitał zapasowy z połączenia
340 566
340 566
Kapitał zapasowy
73 142
76 107
Zyski zatrzymane
81 776
41 187
Kapitały razem
692 971
655 347
Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy
Rezerwy
21
3 436
3 436
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego 16
27 343
25 445
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek 22
8 746
41 427
Zobowiązania z tytułu obligacji 23
360 503
232 655
Zobowiązania z tytułu leasingu 24 12 430
13 663
Pozostałe zobowiązania 25
1 375
1 638
Zobowiązania długoterminowe oraz rezerwy razem
413 833
318 264
Zobowiązania krótkoterminowe
Rezerwy 21 -
-
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek 22
-
-
Zobowiązania z tytułu obligacji 23
69 861
111 529
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego 24
2 019
1 904
Zobowiązania leasingowe z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste 24
2 663
1 590
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe 25 10 999
9 762
Przychody przyszłych okresów 26 2 111
208
Zobowiązania krótkoterminowe razem
87 653
124 993
Zobowiązania razem
501 486
443 257
Kapitał własny, zobowiązania i rezerwy razem
1 194 457
1 098 604
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Andrzej Nizio
Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
5
JEDNOSTKOWE ROCZNE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE
WŁASNYM (TYS. PLN)
Kapitał
zakładowy
Kapitał
zapasowy z
wydzielenia
Kapitał
zapasowy z
połączenia
Kapitał
zapasowy
Zysk (strata)
Marvipol
Development S.A.
Kapitał własny
razem
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 r.
Stan na początek okresu
41 653
155 834
340 566
76 107
41 187
655 347
Podział wyniku z lat ubiegłych
-
-
-
41 187
(41 187)
-
Wypłata dywidendy -
-
-
(44 152) -
(44 152)
Zysk (strata) netto danego okresu
-
-
-
-
81 776
81 776
Stan na koniec okresu
41 653
155 834
340 566
73 142
81 776
692 971
Kapitał
zakładowy
Kapitał
zapasowy z
wydzielenia
Kapitał
zapasowy z
połączenia
Kapitał
zapasowy
Zysk (strata)
Marvipol
Development S.A.
Kapitał własny
razem
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 r.
Stan na początek okresu
41 653
155 834
-
14 663
61 444
273 594
Podział wyniku z lat ubiegłych -
-
-
61 444
(61 444) -
Połączenie ze spółką zależną Marvipol TM Sp. z o.o.
-
-
340 566
-
-
340 566
Zysk (strata) netto danego okresu -
-
-
-
41 187
41 187
Stan na koniec okresu
41 653
155 834
340 566
76 107
41 187
655 347
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Andrzej Nizio
Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
6
JEDNOSTKOWE ROCZNE SPRAWOZDANIE
Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)
Nota
01.01.2024
- 31.12.2024
01.01.2023
- 31.12.2023
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI
OPERACYJNEJ
Zysk (strata) brutto
85 618
41 865
Amortyzacja 7 2 588
2 200
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych 947
4 146
Przychody z tytułu udziałów w zyskach (dywidendy) 10 (72 747) (23 799)
Przychody odsetkowe 10 (67 083) (64 358)
Koszty odsetkowe 11
44 958
33 820
(Zysk) ze sprzedaży środków trwałych i WN 8 (200) (522)
Koszty pozyskania finansowania w formie kredytów
1 028
798
Odpis aktualizujący wartość aktywów finansowych
2 919
8 831
Koszty z tytułu leasingu 11
848
929
Pozostałe
1 213
Korekty razem
(86 741)
(37 742)
Zmiana stanu zapasów 17 (142 715)
(1 453)
Zmiana stanu należności 18 (23 669)
25 053
Zmiana stanu rezerw -
(700)
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem
kredytów i pożyczek
2 214 (5 497)
Zmiana stanu przychodów przyszłych okresów
1 903
(615)
Zmiana kapitału obrotowego
(162 267)
16 788
Podatek dochodowy zwrócony
-
-
Podatek dochodowy zapłacony (24) (1 664)
Środki wygenerowane z tytułu zobowiązań podatkowych
(24)
(1 664)
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
(163 414)
19 247
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Andrzej Nizio
Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
7
JEDNOSTKOWE ROCZNE SPRAWOZDANIE Z
PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (TYS. PLN)
Nota
01.01.2024
- 31.12.2024
01.01.2023
- 31.12.2023
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI
INWESTYCYJNEJ
Odsetki otrzymane
56 828
36 894
Dywidendy otrzymane 31 58 403
23 799
Wpływy z tytułu sprzedaży środków trwałych i wartości
niematerialnych
229
647
Wpływy ze sprzedaży aktywów finansowych -
39 600
Spłata udzielonych pożyczek 164 507
94 360
Wpływy
279 967
195 300
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych środków trwałych 13, 14 (2 891) -
Nabycia aktywów finansowych -
(39 110)
Wniesienie wkładów pieniężnych (5 050) (3 000)
Pożyczki udzielone (155 550) (169 500)
Wydatki
(163 491)
(211 610)
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
116 476
(16 310)
PRZEPŁYWY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z DZIAŁALNOŚCI
FINANSOWEJ
Wpływy netto z emisji obligacji 23 177 217
152 566
Zaciągnięcie kredytów i pożyczek 4 300
52 700
Wpływy
181 517
205 266
Dywidendy wypłacone (44 152) -
Wykup obligacji 23 (92 841) (63 954)
Wydatki na spłatę kredytów i pożyczek (38 600) (15 112)
Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu 24 (3 010) (2 984)
Odsetki i prowizje zapłacone (44 101) (31 745)
Wydatki
(222 704)
(113 795)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
(41 187)
91 471
PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE NETTO
(88 125)
94 408
BILANSOWA ZMIANA STANU ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH
(88 125)
94 408
ŚRODKI PIENIĘŻNE NA POCZĄTEK OKRESU
148 208
30 950
ŚRODKI PIENIĘŻNE W SPÓŁKACH POŁĄCZONYCH
Z MD S.A. NA POCZĄTEK OKRESU
-
22 850
ŚRODKI PIENIĘŻNE NA KONIEC OKRESU
60 083
148 208
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Andrzej Nizio
Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
8
INFORMACJE DODATKOWE ORAZ NOTY
OBJAŚNIAJĄCE
1. Podstawowe informacje o Spółce
1.1. Dane Spółki
Marvipol Development S.A. (Spółka) jest spółką akcyjną zarejestrowaną w Polsce. Siedziba Spółki
mieści się w Warszawie (00-838), przy ul. Prostej 32.
Spółka została utworzona na podstawie aktu zawiązania z dnia 25 listopada 2014 r. na czas
nieoznaczony. Została ona zarejestrowana w dniu 16 grudnia 2014 r. przez Sąd Rejonowy dla m. st.
Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS
0000534585.
Marvipol Development S.A. (Marvipol, Emitent, Spółka) – w następstwie podziału Marvipol S.A.
– z dniem 1.12.2017 r. przejęła działalność deweloperską prowadzoną przez Marvipol S.A. od 1996 r.
W związku z powyższym, począwszy od 1 grudnia 2017 r. przedmiotem działalności Spółki jest:
działalność deweloperska;
działalność holdingowa.
Spółka nie wyodrębnia branżowych ani geograficznych segmentów działalności. Miejscem działalności
Spółki jest terytorium Polski.
Sprawozdanie finansowe sporządzone jest za okres sprawozdawczy od 1 stycznia 2024 roku do
31 grudnia 2024 roku. Dane porównawcze obejmują okres od 1 stycznia 2023 roku do 31 grudnia 2023
roku.
2. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unię Europejską, zwanymi dalej
"MSSF UE" przy zastosowaniu tych samych zasad dla okresu bieżącego i porównawczego, za
wyjątkiem zmian opisanych w nocie 4.
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w pełnej formie, zgodnie z MSR 1.
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności
gospodarczej przez Spółkę w ciągu 12 miesięcy od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania.
W okresie sprawozdawczym oraz do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania nie odnotowano
istotnych przesłanek wskazujących na zagrożenie kontynuacji działalności.
Podstawa wyceny
Jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w oparciu o zasadę kosztu historycznego,
za wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych, które są wyceniane według wartości godziwej.
Metody wyceny wartości godziwej zostały przedstawione w Nocie 3.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
9
Waluta funkcjonalna i prezentacyjna
Dane w sprawozdaniu finansowym zostały zaprezentowane w złotych polskich, po zaokrągleniu do
pełnych tysięcy. Złoty polski jest walutą funkcjonalną Spółki.
Dokonane osądy i oszacowania
Sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnie z MSSF UE wymaga od Zarządu osądów,
szacunków i założeń, które mają wpływ na przyjęte zasady oraz prezentowane wartości aktywów,
pasywów, przychodów oraz kosztów. Szacunki oraz związane z nimi założenia opierają się na
doświadczeniu historycznym oraz innych czynnikach, które są uznawane za racjonalne w danych
okolicznościach, a ich wyniki dają podstawę osądu, co do wartości bilansowej aktywów i zobowiązań,
która nie wynika bezpośrednio z innych źródeł. Faktyczna wartość może różnić się od wartości
szacowanej.
Szacunki i związane z nimi założenia podlegają bieżącej weryfikacji. Zmiana szacunków księgowych
jest ujęta w okresie, w którym dokonano zmiany szacunku lub w okresach bieżącym i przyszłych, jeżeli
dokonana zmiana szacunku dotyczy zarówno okresu bieżącego, jak i okresów przyszłych.
W szczególności istotne obszary niepewności odnośnie dokonanych szacunków oraz osądy
dokonywane przy zastosowaniu zasad rachunkowości, które wywarły najbardziej istotny wpływ na
wartości ujęte w sprawozdaniu finansowym, dotyczą poniższych obszarów:
Rzeczowe aktywa trwałe
Co najmniej raz w roku Spółka dokonuje weryfikacji ekonomicznych okresów użyteczności
aktywów trwałych podlegających amortyzacji. W ocenie Zarządu, przyjęte na dzień bilansowy
okresy użyteczności odpowiadają oczekiwanym okresom generowania korzyści
ekonomicznych z wykorzystywania tych aktywów, Istnieje jednak ryzyko, iż faktyczne okresy
generowania korzyści ekonomicznych mogą różnić się od przyjętych.
Odroczony podatek dochodowy
Spółka tworząc aktywa z tytułu podatku dochodowego bierze pod uwagę możliwość jego
wykorzystania w przyszłości, uwzględniając zasadę ostrożności. Spółka bazuje na prognozach
wyniku podatkowego w horyzoncie 5 lat od daty bilansowej. Zgodnie z przepisami
podatkowymi 5 lat to maksymalny okres, w którym możliwe jest rozliczenie strat
podatkowych.
Prognozy w odniesieniu do Spółki uwzględniają głównie: wynik operacyjny Spółki,
harmonogram płatności odsetek od finansowania zewnętrznego i pożyczek
wewnątrzgrupowych oraz wynik, jaki Spółka może wygenerować wykorzystując posiadane
grunty, poprzez realizację projektów deweloperskich lub sprzedaż przedsięwzięć
deweloperskich do spółek celowych po sfinalizowaniu fazy przygotowawczej inwestycji.
Utrata wartości innych aktywów trwałych
Na każdy dzień bilansowy Spółka ocenia istnienie przesłanek, które wskazują, czy nastąpiła
utrata wartości składników aktywów trwałych. W przypadku zidentyfikowania takiej
przesłanki, Spółka dokonuje oszacowania wartości odzyskiwalnej. Oszacowanie wartości
użytkowej składnika aktywów trwałych (lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne)
wiąże się, między innymi, z przyjęciem założeń w zakresie szacunków co do kwot, terminów
przyszłych przepływów pieniężnych, które Spółka może uzyskać z tytułu danego składnika
aktywów trwałych (lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne). Szacując wartość
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
10
godziwą pomniejszoną o koszty sprzedaży Spółka opiera się na dostępnych danych
rynkowych na ten temat lub wycenach sporządzonych przez niezależnych rzeczoznawców.
Zapasy
Spółka dokonuje odpisów z tytułu utraty wartości w oparciu o ceny sprzedaży możliwe do
uzyskania na rynku, bazując na wiedzy w zakresie trendów rynkowych oraz cen transakcyjnych
z zawieranych przez Spółkę lub jednostki zależne umów rezerwacyjnych oraz umów
przedwstępnych sprzedaży produktów o podobnym charakterze (lokalizacja, metraż,
standard inwestycji).
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
Odpis z tytułu utraty wartości kalkulowany jest na każdy dzień bilansowy zgodnie
z metodologią opisaną w sekcji „Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów”.
Rezerwy
Spółka tworzy rezerwy w sytuacji, gdy zmniejszenie korzyści ekonomicznych wynikających ze
zdarzeń przeszłych (nie ujętych w księgach) szacowane jest jako prawdopodobne. Rezerwy
tworzone są najczęściej w związku ze sprawami spornymi i sądowymi oraz naprawami
gwarancyjnymi. Za podstawę dla szacowanych wartości służą: obserwacje historyczne, oceny
wyspecjalizowanych podmiotów (kancelarie prawne, opinie biegłych) oraz wiedza
i doświadczenie Zarządu.
Prawo do użytkowania aktywów z tytułu leasingu oraz zobowiązanie leasingowe
Do głównych pozycji szacunkowych w obszarze leasingu Spółka zalicza określenie okresu
leasingu, w szczególności dla umów na czas nieokreślony oraz umów z opcją przedłużenia lub
wypowiedzenia. Dokonując oceny skorzystania z opcji, Spółka bierze pod uwagę wszystkie
istotne fakty i okoliczności, które stanowią zachętę ekonomiczną do skorzystania lub
nieskorzystania z opcji. Stopa dyskontowa dla leasingu szacowana jest na bazie średniego
ważonego kosztu kapitału obcego, powiększonego o premię za ryzyko dla danej klasy
aktywów leasingu. Stopa dyskontowa szacowana jest dla każdej nowej umowy leasingu lub
grupy umów o zbliżonym charakterze.
3. Opis ważniejszych stosowanych zasad rachunkowości
Zasady polityki rachunkowości przedstawione poniżej stosowane były w odniesieniu do wszystkich
okresów zaprezentowanych w sprawozdaniu Spółki.
a) Waluty obce
(i) Transakcje w walucie obcej
Transakcje wyrażone w walutach obcych w dniu dokonania transakcji ujmowane są w złotych polskich
przy zastosowaniu średniego kursu NBP z dnia poprzedzającego dzień zawarcia poniższych typów
transakcji:
powstanie zobowiązania z tytułu zakupu i faktur wystawionych w walucie obcej,
powstanie należności z tytułu sprzedaży i faktur wystawionych w walucie obcej,
wpływ należności bądź płatność zobowiązania w walucie obcej z własnego rachunku
walutowego.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
11
Pozostałe transakcje przeliczane są według kursu kupna lub kursu sprzedaży walut z dnia zawarcia
transakcji stosowanego przez bank, z którego usług Spółka korzysta. Pozycje pieniężne aktywów
i pasywów wyrażone w walucie obcej są przeliczane na dzień bilansowy według średniego kursu NBP
dla danej waluty obowiązującego na ten dzień. Różnice kursowe wynikające z rozliczenia transakcji
w walutach obcych oraz wyceny bilansowej aktywów i pasywów pieniężnych wyrażonych
w walutach obcych ujmowane są w sprawozdaniu z całkowitych dochodów. Niepieniężne pozycje
aktywów i zobowiązań wyceniane według kosztu historycznego w walucie obcej są przeliczane
według średniego kursu NBP obowiązującego w dniu dokonania transakcji.
b) Instrumenty finansowe
(i) Aktywa finansowe
Klasyfikacja aktywów finansowych
Aktywa finansowe klasyfikowane są do następujących kategorii wyceny:
wyceniane według zamortyzowanego kosztu,
wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.
Spółka klasyfikuje składnik aktywów finansowych na podstawie modelu biznesowego Spółki
w zakresie zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki wynikających z umowy
przepływów pieniężnych dla składnika aktywów finansowych (tzw. „kryterium SPPI”).
Przeklasyfikowanie składników aktywów finansowych
Spółka dokonuje przeklasyfikowania aktywów finansowych, wtedy i tylko wtedy, gdy zmianie ulega
model zarządzania tymi aktywami. Przeklasyfikowaniu podlegają wszystkie aktywa finansowe, na
które zmiana ta miała wpływ. Spółka nie dokonuje przeklasyfikowania żadnych zobowiązań
finansowych.
Przeklasyfikowanie aktywów finansowych dokonywane jest prospektywnie, począwszy od dnia
przeklasyfikowania. Spółka nie przekształca żadnych uprzednio ujętych zysków, strat ani odsetek.
W sytuacji przeklasyfikowania aktywów finansowych z kategorii aktywów wycenianych
w zamortyzowanych koszcie do kategorii aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej,
wartość godziwą wycenia się na dzień przeklasyfikowania. Wszelkie zyski lub straty wynikające różnicy
między wcześniejszym zamortyzowanym kosztem aktywów finansowych a wartością godziwą ujmuje
się w rachunku wyników bądź w innych całkowitych dochodach, w zależności od klasyfikacji aktywów.
W sytuacji przeklasyfikowania aktywów finansowych z kategorii aktywów wycenianych w wartości
godziwej przez wynik finansowy do kategorii aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym
koszcie, wartość godziwa tego aktywa na dzień przeklasyfikowania staje się jego nową wartością
bilansową brutto.
W przypadku przeklasyfikowania aktywów finansowych z kategorii aktywów wycenianych w wartości
godziwej przez inne całkowite dochody do kategorii aktywów finansowych wycenianych
w zamortyzowanym koszcie, aktywo zostaje przeklasyfikowane w wartości godziwej na dzień
przeklasyfikowania. Skumulowane zyski lub straty ujęte poprzednio w innych całkowitych dochodach
zostają jednak usunięte z pozycji kapitału własnego i skorygowane w oparciu o wartość godziwą
aktywów finansowych na dzień przeklasyfikowania. W związku z tym aktywa finansowe wycenia się
na dzień przeklasyfikowania tak, jak gdyby zawsze były wyceniane w zamortyzowanym koszcie.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
12
Jeśli Spółka dokonuje przeklasyfikowania składnika aktywów finansowych z kategorii składników
wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy do kategorii składników wycenianych
w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, składnik ten nadal wycenia się w wartości
godziwej.
Jeśli Spółka dokonuje przeklasyfikowania składnika aktywów finansowych z kategorii składników
wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody do kategorii składników wycenianych
w wartości godziwej przez wynik finansowy, składnik ten nadal wycenia się w wartości godziwej.
Skumulowane zyski lub straty ujęte poprzednio w innych całkowitych dochodach zostają
przeklasyfikowane z pozycji kapitału własnego do wyniku finansowego w formie korekty wynikającej
z przeklasyfikowania na dzień przeklasyfikowania.
Wycena na moment początkowego ujęcia
Z wyjątkiem niektórych należności z tytułu dostaw i usług, w momencie początkowego ujęcia Spółka
wycenia składnik aktywów finansowych w jego wartości godziwej, którą w przypadku aktywów
finansowych niewycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy powiększa się o koszty
transakcyjne, które można bezpośrednio przypisać do nabycia tych aktywów finansowych.
Zaprzestanie ujmowania
Aktywa finansowe wyłącza się z ksiąg rachunkowych, w sytuacji gdy:
Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych wygasły, lub
Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych zostały przeniesione
a Spółka dokonała przeniesienia zasadniczo całego ryzyka i wszystkich pożytków z tytułu ich
własności.
Wycena po początkowym ujęciu
Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie
Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeśli spełnione są oba
poniższe warunki:
a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego
celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych
wynikających z umowy, oraz
b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie
w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej
i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.
Do kategorii aktywów finansowych wycenianych zamortyzowanym kosztem Spółka klasyfikuje:
należności handlowe oraz pozostałe należności (w tym należności długoterminowe),
pożyczki spełniające test klasyfikacyjny SPPI, które zgodnie z modelem biznesowym
wykazywane są jako utrzymywane w celu uzyskania przepływów pieniężnych,
dłużne papiery wartościowe utrzymywane są do terminu zapadalności,
środki pieniężne i ekwiwalenty.
Przychody z tytułu odsetek oblicza się przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej
i wykazuje się w rachunku zysków i strat w pozycji „Przychody finansowe”.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
13
Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody
Składnik aktywów finansowych jest wyceniany w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
jeżeli spełnione są oba poniższe warunki:
a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego
celem jest zarówno otrzymywanie przepływów pieniężnych wynikających z umowy, jak
i sprzedaż składników aktywów finansowych; oraz
b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie
w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej
i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.
W okresie sprawozdawczym oraz w okresie porównawczym Spółka nie posiadała aktywów
zaklasyfikowanych jako aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite
dochody.
Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
Do aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy klasyfikuje się wszystkie
instrumenty finansowe, które nie zostały zaklasyfikowane jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie
lub jako wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, a także te w przypadku
których Spółka podjęła decyzję o takiej klasyfikacji, w celu wyeliminowania niedopasowania
księgowego.
Do kategorii aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Spółka
klasyfikuje:
a) Instrumenty pochodne będące aktywami, nie zidentyfikowane jako instrumenty
zabezpieczające
b) Pożyczki udzielone nie spełniające testu SPPI.
Zysk lub strata z aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy
ujmowana jest odpowiednio w przychodach lub kosztach finansowych, w okresie w którym powstała.
Kompensata aktywów i zobowiązań finansowych
W sytuacji, gdy Spółka:
posiada ważny tytuł prawny do dokonania kompensaty ujętych kwot oraz
zamierza rozliczyć się w kwocie netto albo jednocześnie zrealizować składnik aktywów
i wykonać zobowiązanie składnik aktywów finansowych i zobowiązanie finansowe
kompensuje się i wykazuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie netto.
(ii) Zobowiązania finansowe
Zobowiązania finansowe
Spółka klasyfikuje zobowiązania finansowe jako zobowiązania finansowe wyceniane
w zamortyzowanym koszcie lub jako zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez
wynik finansowy.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
14
Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie
Jako zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie Spółka klasyfikuje
oprocentowane kredyty bankowe i pożyczki, papiery dłużne, zobowiązania z tytułu dostaw i usług
oraz pozostałe zobowiązania.
Zobowiązania finansowe Spółka wycenia początkowo w wartości godziwej pomniejszonej o koszty
transakcji. Następnie wycenia je po zamortyzowanym koszcie metodą efektywnej stopy procentowej,
a koszty odsetkowe ujmuje metodą efektywnego dochodu. Metoda efektywnej stopy procentowej
służy do obliczania zamortyzowanego kosztu zobowiązania i do alokowania kosztów odsetkowych
w odpowiednim okresie. Efektywna stopa procentowa to stopa faktycznie dyskontująca przyszłe
płatności pieniężne w przewidywanym okresie użytkowania danego zobowiązania lub, w razie
potrzeby, w okresie krótszym. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
zobowiązania wyceniane są w wartości wymagającej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty
dyskonta.
Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
Do kategorii zobowiązań finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy
Spółka klasyfikuje instrumenty pochodne o wartości godziwej mniejszej od zera, nie zidentyfikowane
jako instrumenty zabezpieczające.
Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy wykazuje się
w wartości godziwej, a wynikające z nich zyski lub straty finansowe ujmuje się w sprawozdaniu
z całkowitych dochodów z uwzględnieniem odsetek zapłaconych od danego zobowiązania
finansowego.
Zobowiązania wynikające z umów gwarancji finansowej
Umowy gwarancji finansowych to umowy zobowiązujące jej wystawcę do dokonania określonych
płatności rekompensujących posiadaczowi stratę, jaką poniesie z powodu niedokonania przez
określonego dłużnika płatności w przypadającym terminie, zgodnie z pierwotnymi lub zmienionymi
warunkami instrumentu dłużnego.
Umowy gwarancji finansowych wykazywane są w zobowiązaniach i należnościach pozabilansowych.
Na każdy dzień bilansowy Spółka ocenia, czy istnieje prawdopodobieństwo wystąpienia konieczności
dokonania wypłaty i utworzenia rezerwy. Kwota rezerwy określana jest w oparciu o szacunki
wysokości prawdopodobnego wydatku koniecznego dla uregulowania zobowiązania wynikającego
z umowy gwarancji.
Wyksięgowanie zobowiązań finansowych
Spółka wyksięgowuje zobowiązania finansowe wyłącznie wówczas, gdy odpowiednie zobowiązania
Spółki zostaną wykonane, unieważnione lub gdy wygasną.
(iii) Kapitały własne
Kapitał zakładowy
Kapitał zakładowy wykazywany jest w wartości nominalnej zarejestrowanych akcji, wynikającej ze
statutu Spółki i wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
15
Kapitał zapasowy z wydzielenia
Kapitał zapasowy z wydzielenia wykazywany jest w wartości nominalnej aktywów netto wydzielonych
w ramach wyodrębnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Marvipol S.A. Oddział w Warszawie
ustalonej na dzień 1 października 2015 r., skorygowanej o przesunięcia środków pieniężnych z Marvipol
S.A. (Centrala) do Marvipol S.A. Oddział w Warszawie oraz pokrycie straty w roku, w którym nastąpiło
wydzielenie.
Kapitał zapasowy
Zgodnie z przepisami kodeksu spółek handlowych, Spółka jest zobowiązana do utworzenia kapitału
zapasowego na pokrycie straty, do którego przelewa się co najmniej 8% zysku za dany rok obrotowy,
dopóki kapitał ten nie osiągnie co najmniej jednej trzeciej kapitału zakładowego. Do kapitału
zapasowego należy również przelewać nadwyżki osiągnięte przy emisji akcji powyżej ich wartości
nominalnej pozostałe po pokryciu kosztów emisji.
O użyciu kapitału zapasowego decyduje Walne Zgromadzenie, jednakże część kapitału zapasowego
w wysokości jednej trzeciej kapitału zakładowego można użyć jedynie na pokrycie straty wykazanej
w sprawozdaniu finansowym.
Kapitał zapasowy w Spółce tworzony jest:
z odpisów z zysku,
z premii emisyjnej uzyskanej z emisji akcji, pomniejszonej o poniesione koszty bezpośrednio
z nią związane,
z nadwyżki ceny sprzedaży akcji własnych nad kosztem ich nabycia,
Kapitał rezerwowy
Pozostałe kapitały rezerwowe są tworzone zgodnie ze statutem. O użyciu kapitału rezerwowego
rozstrzyga Walne Zgromadzenie.
Spółka do kapitałów rezerwowych zalicza między innymi kapitał utworzony decyzją Walnego
Zgromadzenia na nabycie akcji własnych.
W kapitale rezerwowym Spółka ujmuje także kapitał uzyskany z emisji akcji, po pomniejszeniu
o koszty emisji do momentu dokonania rejestracji podwyższenia kapitału zakładowego przez Sąd
Rejestrowy. Po dokonaniu rejestracji wartość nominalna zarejestrowanych akcji odnoszona jest na
kapitał zakładowy, natomiast nadwyżka osiągnięta przy emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej,
pozostała po pokryciu kosztów emisji, odnoszona jest na kapitał zapasowy.
Nabyte akcje własne
Spółka, na podstawie uchwał Walnego Zgromadzenia, dokonywała skupu akcji własnych. Nabyte akcje
własne wyceniane są według ceny nabycia i ujmowane w kapitale własnym jako wielkość ujemna.
Całkowite dochody
Całkowite dochody ogółem to zmiana w kapitale własnym, która nastąpiła w ciągu okresu
sprawozdawczego na skutek transakcji innych niż transakcje zawierane z właścicielami występującymi
w charakterze udziałowców. Obejmują wszystkie składniki zysków i strat oraz innych całkowitych
dochodów.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
16
Inne całkowite dochody obejmują pozycje przychodów i kosztów (w tym korekty wynikające
z przeklasyfikowania), które nie zostały ujęte jako zyski lub straty zgodnie z tym, jak tego wymagają
lub na co zezwalają inne MSSF.
c) Rzeczowe aktywa trwałe
(i) Własne składniki rzeczowych aktywów trwałych
Składniki rzeczowych aktywów trwałych ujmuje się w księgach według ceny nabycia lub kosztu
wytworzenia pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu utraty wartości. Cena
nabycia obejmuje cenę zakupu składnika majątku oraz koszty bezpośrednio związane z zakupem
i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do używania, łącznie z kosztami transportu,
jak też załadunku, wyładunku i składowania. Rabaty, opusty oraz inne podobne zmniejszenia
i odzyski zmniejszają cenę nabycia składnika aktywów.
Koszt wytworzenia składnika środków trwałych oraz środków trwałych w budowie obejmuje ogół
kosztów poniesionych przez jednostkę w okresie jego budowy, montażu, przystosowania
i ulepszenia poniesionych do dnia przyjęcia takiego składnika majątkowego do używania (lub do dnia
bilansowego, jeśli składnik nie został jeszcze oddany do używania). Koszt wytworzenia obejmuje
również, w przypadkach gdy jest to wymagane, wstępny szacunek kosztów demontażu
i usunięcia składników rzeczowych aktywów trwałych oraz przywrócenia stanu pierwotnego.
Zakupione oprogramowanie, które jest niezbędne do prawidłowego funkcjonowania związanego
z nim urządzenia jest aktywowane jako część tego urządzenia.
W przypadku, gdy określony składnik rzeczowych aktywów trwałych składa się z odrębnych
i istotnych części składowych o różnym okresie użytkowania, części te są traktowane jako odrębne
składniki aktywów.
(ii) Przeklasyfikowanie do nieruchomości inwestycyjnych
Składniki rzeczowych aktywów trwałych wytwarzane w celu przyszłego wykorzystania jako
nieruchomości inwestycyjne zaliczane są do rzeczowych aktywów trwałych i wykazywane w oparciu
o ich koszt wytworzenia do momentu kiedy możliwa będzie ich rzetelna wycena. Wtedy to zostają
przeklasyfikowane do nieruchomości inwestycyjnych i wycenione według wartości godziwej. Wszelkie
zyski i straty powstałe z wyceny do wartości godziwej są ujmowane w sprawozdaniu
z całkowitych dochodów.
(iii) Nakłady ponoszone w terminie późniejszym
Aktywowaniu podlegają poniesione w późniejszym okresie koszty wymienianych części składnika
rzeczowych aktywów trwałych, które można wiarygodnie oszacować i jest prawdopodobne, że Spółka
osiągnie korzyści ekonomiczne związane z wymienianymi składnikami rzeczowych aktywów trwałych.
Pozostałe nakłady są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów jako koszty, w okresie,
w którym zostały poniesione.
(iv) Amortyzacja
Składniki rzeczowych aktywów trwałych, względnie ich istotne i odrębne części składowe
amortyzowane są metodą liniową przez okres użytkowania przy uwzględnieniu przewidywanej przy
likwidacji ceny sprzedaży netto pozostałości środka trwałego (wartości rezydualnej). Grunty nie są
amortyzowane. Spółka zakłada poniższe okresy użytkowania dla poszczególnych kategorii środków
trwałych:
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
17
Budynki: 10 – 40 lat,
Maszyny i urządzenia: 3 – 10 lat,
Środki transportu: 5 lat,
Meble i wyposażenie: 5 - 7 lat.
Poprawność stosowanych okresów użytkowania, metod amortyzacji oraz wartości rezydualnych
środków trwałych (o ile nie jest nieznaczna) jest przez Spółkę corocznie weryfikowana.
d) Wartości niematerialne
(i) Wartości niematerialne
Wartości niematerialne nabyte przez Spółkę wykazywane są w oparciu o ich cenę nabycia,
pomniejszoną o odpisy amortyzacyjne oraz odpisy aktualizacyjne z tytułu utraty wartości.
(ii) Nakłady poniesione w terminie późniejszym
Późniejsze wydatki na składniki istniejących wartości niematerialnych podlegają aktywowaniu tylko
wtedy, gdy zwiększają przyszłe korzyści ekonomiczne związane z danym składnikiem. Pozostałe
nakłady są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie poniesienia.
(iii) Amortyzacja
Wartości niematerialne amortyzowane są metodą liniową biorąc pod uwagę okres ich użytkowania,
chyba że nie jest on określony. Wartość firmy i wartości niematerialne z nieokreślonym okresem
użytkowania nie są amortyzowane, podlegają testom ze względu na utratę wartości na każdy dzień
bilansowy. Inne wartości niematerialne są amortyzowane od dnia, kiedy są dostępne do użytkowania.
Szacunkowy okres użytkowania jest następujący:
oprogramowanie 2 lata.
e) Nieruchomości inwestycyjne
Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnych następuje według ceny nabycia z uwzględnieniem
kosztów transakcji. Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych obejmuje koszt wymiany części
składowej nieruchomości inwestycyjnej w chwili jego poniesienia, o ile spełnione są kryteria ujmowania
i nie obejmuje kosztów bieżącego utrzymania tych nieruchomości.
Po początkowym ujęciu, nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej. Zyski
lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w zysku
lub stracie w tym okresie, w którym powstały.
Przeniesienia aktywów do nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się tylko wówczas, gdy następuje
zmiana sposobu ich użytkowania potwierdzona przez zakończenie użytkowania składnika aktywów
przez właściciela lub zawarcie umowy leasingu operacyjnego. Jeżeli składnik aktywów
wykorzystywany przez właściciela – Spółkę - staje się nieruchomością inwestycyjną, Spółka stosuje
zasady opisane w części Rzeczowe aktywa trwałe aż do dnia zmiany sposobu użytkowania tej
nieruchomości.
W przypadku przeniesienia nieruchomości z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych, różnicę
między wartością godziwą nieruchomości ustaloną na dzień przeniesienia a jej poprzednią wartością
bilansową ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
18
W przypadku przeniesienia nieruchomości inwestycyjnej wykazywanej w wartości godziwej do
nieruchomości zajmowanych przez właściciela lub do zapasów, zakładany koszt tej nieruchomości,
który zostanie przyjęty dla celów jej ujęcia zgodnie z MSR 16 lub MSR 2 jest równy wartości godziwej
tej nieruchomości ustalonej na dzień zmiany sposobu jej użytkowania.
Ujęcie przeniesienia z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych, traktuje się analogicznie do
sprzedaży zapasów.
Gdy Spółka zakończy budowę, przeprowadzane we własnym zakresie dostosowywanie nieruchomości
inwestycyjnej lub nieruchomości inwestycyjnej przeznaczonej do sprzedaży, różnicę między ustaloną
na ten dzień wartością godziwą tej nieruchomości a jej poprzednią wartością bilansową ujmuje się w
sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
f) Składniki rzeczowych aktywów trwałych użytkowane na podstawie umów leasingu
Przy podpisaniu umowy Spółka ocenia, czy umowa jest leasingiem lub czy zawiera leasing. Umowa
jest leasingiem lub zawiera leasing, jeżeli na jej mocy przekazuje się prawo do kontroli użytkowania
zidentyfikowanego składnika aktywów na dany okres, w zamian za wynagrodzenie.
W dacie rozpoczęcia leasingu Spółka ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania oraz
zobowiązanie z tytułu leasingu. W dacie rozpoczęcia Spółka wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu
w wysokości wartości bieżącej opłat leasingowych pozostających do spłaty w tej dacie,
zdyskontowanych przy użyciu stopy zawartej w umowie leasingu lub krańcowej stopy procentowej
jeśli stopa procentowa leasingu nie jest dostępna. Koszt składnika aktywów z tytułu prawa do
użytkowania obejmuje kwotę początkowej wyceny zobowiązania z tytułu leasingu, wszelkie opłaty
leasingowe zapłacone w dacie rozpoczęcia leasingu lub przed tą datą pomniejszone o wszelkie
otrzymane zachęty leasingowe, początkowe koszty bezpośrednie poniesione przez leasingobiorcę
oraz szacunek kosztów, które mają zostać poniesione przez leasingobiorcę z związku z demontażem
i usunięciem bazowego składnika aktywów.
Spółka wycenia składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania stosując model kosztu, tj.
w pomniejszeniu o odpisy amortyzacyjne oraz ewentualne straty z tytułu utraty wartości, ale także po
odpowiednim skorygowaniu o dokonywane przeliczenia zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja
prawa do użytkowania w Spółce dokonywana jest metodą liniową przez okres umowy leasingu.
Opłaty leasingowe zawarte w wycenie zobowiązania z tytułu leasingu obejmują stałe płatności
leasingowe pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe, ceny wykonania opcji kupna (jeżeli
można z wystarczającą pewnością stwierdzić, że Spółka z tej opcji skorzysta) oraz kary pieniężne za
wypowiedzenie umowy (jeżeli jest wystarczająca pewność, że Spółka skorzysta z tej opcji).
W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu pomniejszane jest o dokonane spłaty
i korygowane o naliczone odsetki.
Spółka stosuje zwolnienie, które przywołuje pkt. MSSF16.5, dotyczące ujmowania leasingów o niskiej
wartości oraz leasingów krótkoterminowych (nie przekraczających 12 miesięcy). Płatności leasingowe
w przypadku obu wymienionych wyjątków rozpoznawane są w kosztach okresu, którego dotyczą.
Emitent zidentyfikował następujące typy istotnych umów leasingu:
leasing powierzchni biurowej,
leasing floty samochodowej.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
19
Prawa do użytkowania przedmiotów leasingu zostały ujęte jako prawa do użytkowania rzeczowych
aktywów trwałych z tytułu leasingu, a zobowiązania z tytułu umów najmu powierzchni biurowej oraz
leasingu samochodów zostały ujęte jako zobowiązania z tytułu leasingu.
g) Udziały i akcje w jednostkach zależnych
Udziały i akcje w jednostkach zależnych prezentowane w cenie nabycia skorygowanej o późniejsze
odpisy z tytułu utraty wartości. Test na utratę wartości przeprowadza się gdy istnieją przesłanki
wskazujące na to, że wartość bilansowa inwestycji nie zostanie odzyskana. Spółka dokonuje analizy
wartości aktywów netto spółek, w których posiada udziały, ze względu na to, że główną pozycją
aktywów tych jednostek są zapasy, natomiast największą pozycją pasywów są kredyty celowe
i w związku z tym wartość aktywów netto odzwierciedla wartość godziwą posiadanych udziałów. W
przypadku utraty wartości odpis rozpoznawany jest w rachunku zysków i strat w pozycji koszty
finansowe. Stratę z tytułu utraty wartości ujmuje się w wysokości kwoty o jaką wartość bilansowa
przewyższa wartość odzyskiwalną. W przypadku odwrócenia odpisu, jego wartość ujmuje się
w pozycji przychody finansowe. Jednostkami zależnymi są takie podmioty, które Spółka kontroluje.
h) Zapasy
Składniki zapasów wycenia się w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia nie wyższej od możliwej do
uzyskania ceny sprzedaży netto. Cena nabycia obejmuje cenę zakupu powiększoną o koszty
bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika aktywów do stanu zdatnego do
używania lub wprowadzenia do obrotu. W przypadku wyrobów gotowych i produkcji w toku, koszty
zawierają koszty związane z realizowanymi projektami deweloperskimi. Koszty projektu obejmują
głównie:
prawo wieczystej dzierżawy gruntów lub grunty, koszty budowy dotyczące prac
wykonywanych przez podwykonawców w związku z budowami lokali mieszkalnych,
skapitalizowane koszty zawierające koszty finansowe, koszty planowania projektu, narzuty
kosztów ogólno-administracyjnych oraz pozostałe koszty bezpośrednie dotyczące projektów.
Możliwa do uzyskania cena sprzedaży netto jest różnicą pomiędzy szacowaną ceną sprzedaży
dokonywaną w toku działalności gospodarczej, a szacowanymi kosztami ukończenia i kosztami
niezbędnymi do doprowadzenia sprzedaży do skutku.
i) Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
Należności z tytułu dostaw i usług są ujmowane i wykazywane w cenie transakcyjnej,
z uwzględnieniem odpisu aktualizującego wartość należności zgodnie z modelem oczekiwanych strat
kredytowych. W przypadku, gdy występuje istotny element finansowania powyżej 12 miesięcy,
wartość należności jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów
pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej
aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca
na dyskontowaniu, zwiększenie należności w związku z upływem czasu jest ujmowane jako przychody
finansowe.
Do pozostałych należności Spółka klasyfikuje także depozyty notarialne, wadia, zaliczki wpłacone na
poczet zakupu gruntów oraz nieruchomości, względem których Spółka nie posiada kontroli lub tytułu
prawnego poświadczającego własność.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
20
j) Środki pieniężne i ich ekwiwalenty, w tym środki pieniężne o ograniczonej możliwości
dysponowania
Aktywa finansowe spełniające definicję środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane są
w bilansie w wartości nominalnej i obejmują środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty
krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nie przekraczającym trzech miesięcy.
W pozycji Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania prezentowane są otrzymane od
klientów Spółki środki pieniężne stanowiące zaliczki na sprzedaż produktów, które do momentu
spełnienia odpowiednich wymogów określonych w „Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym”
zdeponowane są na mieszkaniowych rachunkach powierniczych.
Lokaty bankowe z okresem zapadalności powyżej trzech miesięcy (na dzień ich utworzenia)
prezentowane są w pozycji „Krótkoterminowe aktywa finansowe”.
Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy na podstawie kursu NBP.
Do rachunku przepływów pieniężnych przyjmuje się tę samą definicję środków pieniężnych. Rachunek
przepływów pieniężnych sporządzany jest przez Spółkę metodą pośrednią.
k) Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży oraz działalność zaniechana
Aktywa są klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, jeśli ich wartość bilansowa zostanie
odzyskana przede wszystkim w drodze transakcji sprzedaży a nie poprzez jego dalsze wykorzystanie.
Decyzja o przeklasyfikowaniu aktywów do aktywów dostępnych do sprzedaży podejmowana jest, gdy
aktywa te są w stanie gotowym do sprzedaży i rozpoczęto aktywne poszukiwanie nabywcy,
a sprzedaż w horyzoncie 1 roku została oceniona jako wysoce prawdopodobna. Wyceniane są one
w niższej z następujących dwóch kwot: ich wartości bilansowej i wartości godziwej pomniejszonej
o koszty zbycia. Aktywa przeznaczone do sprzedaży są wyceniane do wartości godziwej na koniec
każdego okresu sprawozdawczego.
Dla aktywów zaklasyfikowanych do tej kategorii nie nalicza się amortyzacji. W przypadku, gdy kryteria
klasyfikacji do grupy aktywów trwałych przeznaczonych do sprzedaży nie są dłużej spełniane, Spółka
zaprzestaje klasyfikacji tego składnika aktywów jako przeznaczonego do sprzedaży oraz dokonuje
reklasyfikacji do odpowiedniej kategorii aktywów. W takim przypadku Spółka wycenia składnik
aktywów, który nie jest dłużej klasyfikowany jako przeznaczony do sprzedaży w kwocie niższej z:
jego wartości bilansowej z dnia poprzedzającego klasyfikację składnika aktywów (lub grupy
do zbycia) jako przeznaczony do sprzedaży, skorygowanej o amortyzację lub aktualizację
wyceny, która zostałaby ujęta, gdyby składnik aktywów (lub grupa do zbycia) nie został
zaklasyfikowany jako przeznaczony do sprzedaży,
jego wartości odzyskiwalnej z dnia podjęcia decyzji o braku jego sprzedaży.
Działalność zaniechana to element przedsięwzięcia, który został zbyty lub jest zakwalifikowany jako
przeznaczony do sprzedaży, jak również stanowi odrębną, ważną dziedzinę działalności. Klasyfikacja
do działalności zaniechanej następuje w momencie zbycia lub w momencie, gdy działalność spełnia
kryteria działalności przeznaczonej do sprzedaży, jeśli ten moment nastąpił wcześniej.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
21
l) Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów
(i) Aktywa finansowe
Spółka dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych (ang. expected credit losses, „ECL”)
związanych z instrumentami dłużnymi wycenianymi według zamortyzowanego kosztu i wartości
godziwej przez pozostałe całkowite dochody, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty
wartości.
W przypadku należności z tytułu dostaw i usług, Spółka stosuje uproszczone podejście i wycenia odpis
na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie
życia przy użyciu macierzy rezerw. Spółka wykorzystuje swoje dane historyczne dotyczące strat
kredytowych, skorygowane w stosownych przypadkach o wpływ informacji dotyczących przyszłości.
Macierz rezerw bazuje na analizie spłacalności należności z poszczególnych koszyków
przeterminowania oraz określeniu wskaźnika odzysku dla należności, w przypadku których
zidentyfikowana została strata kredytowa. Wskaźnik odpisu dla danego koszyka przeterminowania
kalkulowany jest jako iloczyn prawdopodobieństwa niespłacenia należności z danego koszyka (PD)
oraz wskaźnika straty z tytułu niewykonania zobowiązania (LGD).
Odpis na oczekiwane straty kredytowe kalkulowany jest poprzez przyłożenie wskaźników odpisu dla
poszczególnych koszyków przeterminowania do bieżącego salda należności w każdej z grup
przeterminowania. Kwotę odpisu aktualizującego wartość należności ujmuje się w zysku lub stracie
bieżącego okresu w przychodach/kosztach z tytułu pozostałej działalności operacyjnej.
W przypadku pozostałych aktywów finansowych, Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty
kredytowe w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym. Jeżeli ryzyko
kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od momentu
początkowego ujęcia, Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu instrumentu
finansowego w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia.
Spółka ocenia, że ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło
od dnia jego początkowego ujęcia w przypadku, gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 180 dni.
Jednocześnie, Spółka ocenia, że niewykonanie zobowiązania przez dłużnika (ang. default) następuje
w przypadku gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 360 dni lub gdy Spółka otrzyma informację
o istotnych problemach finansowych kontrahenta, np. dłużnik ogłosi bankructwo lub wystąpi
o postępowanie układowe. Zastosowane terminy 180 i 360 dni ustalono przy uwzględnieniu specyfiki
aktywów finansowych w odniesieniu do których badane są okoliczności w zakresie szacowanych
odpisów. Co do zasady źródłem środków służących uregulowaniu należności jest sprzedaż
nieruchomości przez spółki celowe. Uwzględniono m.in. czas o jaki może ulec przedłużeniu proces
sprzedaży nieruchomości lub aktywa związanego z nieruchomościami ze względu na obiektywne
okoliczności uniemożliwiające zawarcie transakcji w terminie wymagalności instrumentu finansowego.
(ii) Aktywa niefinansowe
Odpis z tytułu utraty wartości ujmowany jest w momencie, kiedy wartość bilansowa składnika
aktywów lub ośrodka generującego środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwalną. Ośrodek
generujący środki pieniężne jest definiowany jako najmniejsza identyfikowalna grupa aktywów, która
wypracowuje środki pieniężne niezależnie od innych aktywów i ich grup. Odpisy
z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku finansowym. Utrata wartości ośrodka generującego
środki pieniężne jest w pierwszej kolejności ujmowana jako zmniejszenie wartości firmy przypisanej
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
22
do tego ośrodka (grupy ośrodków), a następnie jako zmniejszenie wartości bilansowej pozostałych
aktywów tego ośrodka (grupy ośrodków) na zasadzie proporcjonalnej.
Wartość odzyskiwalna aktywów lub ośrodków generujących środki pieniężne definiowana jest jako
większa z ich wartości netto możliwej do uzyskania ze sprzedaży oraz ich wartości użytkowej. Przy
szacowaniu wartości użytkowej przyszłe przepływy pieniężne dyskontowane są przy użyciu stopy
procentowej przed opodatkowaniem, która odzwierciedla aktualną rynkową ocenę wartości pieniądza
w czasie oraz czynniki ryzyka charakterystyczne dla danego składnika aktywów.
W przypadku aktywów, które nie generują niezależnych przepływów pieniężnych wartość użytkowa
szacowana jest dla najmniejszego identyfikowalnego ośrodka generującego środki pieniężne, do
którego dany składnik aktywów przynależy. W odniesieniu do aktywów innych niż wartość firmy,
odpisy z tytułu utraty wartości rozpoznane w poprzednich okresach, są poddawane na każdy dzień
bilansowy ocenie, czy zaszły przesłanki wskazujące na zmniejszenie utraty wartości lub jej całkowite
odwrócenie. Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości jest odwracany, jeżeli zmieniły się szacunki
zastosowane do szacowania wartości odzyskiwalnej. Odpis z tytułu utraty wartości odwracany jest
tylko do wysokości wartości bilansowej składnika aktywów pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne,
jaka byłaby wykazana w sytuacji, gdyby odpis z tytułu utraty wartości nie został ujęty.
m) Świadczenia pracownicze
(i) Program określonych składek
Spółka zobowiązana jest na mocy obowiązujących przepisów, do pobierania i odprowadzania składek
na świadczenia emerytalne pracowników. Świadczenia te, zgodnie z MSR 19, stanowią program
państwowy oraz mają charakter programu określonych składek. W związku z powyższym,
zobowiązanie Spółki za każdy okres jest szacowane na podstawie kwot składek do wniesienia za dany
rok.
(ii) Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
Zobowiązania z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych są wycenianie bez
uwzględnienia dyskonta i są odnoszone w koszty w momencie wykonania świadczenia.
n) Rezerwy
Rezerwa zostaje ujęta w przypadku, gdy na Spółce ciąży obowiązek wynikający z przeszłych zdarzeń
i prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku wiązać się będzie z wypływem korzyści
ekonomicznych. W przypadku, kiedy efekt wartości pieniądza w czasie ma istotne znaczenie, rezerwy
są szacowane poprzez dyskontowanie oczekiwanych przyszłych przepływów środków pieniężnych
w oparciu o stopę przed opodatkowaniem, która odzwierciedla bieżące szacunki rynkowe zmian
wartości pieniądza w czasie oraz ryzyko związane z danym składnikiem pasywów.
(i) Umowy rodzące obciążenia
Rezerwa na umowy rodzące obciążenia ujmowana jest w przypadku, gdy spodziewane przez Spółkę
korzyści ekonomiczne z umowy są niższe niż nieuniknione koszty wypełnienia obowiązków
umownych. Wysokość rezerwy jest ustalana na podstawie niższej z wartości kosztów związanych
z odstąpieniem od umowy lub kosztów jej realizacji. Przed ujęciem w księgach rezerwy, Spółka
rozpoznaje ewentualną utratę wartości aktywów związanych z daną umową.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
23
o) Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania
wykazywane są w kwocie wymagającej zapłaty. W przypadku, gdy wpływ zmiany wartości pieniądza
w czasie jest istotny (w szczególności dotyczy to zatrzymanych kaucji gwarancyjnych), wartość
zobowiązań jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów
pieniężnych do wartości bieżącej. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu,
zwiększenie zobowiązania w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszty finansowe.
p) Przychody
(i) Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych i rozpoznanie kosztów
Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych są rozpoznawane zgodnie z MSSF 15 tj., w momencie
spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia. Za moment ten Spółka uznaje przeniesienie na
klienta kontroli nad sprzedawanym lokalem, miejscem postojowym, schowkiem garażowym, komórką
lokatorską lub innym elementem budynku lub jego części wspólnej, czyli na moment wydania.
Stosownie do treści art. 548 § 1 k.c., niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy
przechodzi na kupującego z chwilą wydania rzeczy, niezależnie od tego kiedy kupujący stanie się
właścicielem rzeczy. Przez wydanie rzeczy rozumieć należy przede wszystkim wydanie w rozumieniu
art. 348 k.c. Przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które
umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad
rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem rzeczy.
Koszty wytworzenia niesprzedanych lokali mieszkalnych są wykazywane w pozycji zapasy, jako
produkty w toku lub jako wyroby gotowe w zależności od stopnia zaawansowania budowy.
Koszty wytworzenia sprzedanych lokali mieszkalnych są ujmowane w rachunku wyników w pozycji
"Koszt własny sprzedaży".
(ii) Sprzedaż towarów
Przychody ze sprzedaży towarów wykazywane są w wysokości odpowiadającej wartości godziwej
otrzymanej zapłaty, pomniejszonej o wartość zwrotów, opustów i rabatów.
Przychody ze sprzedaży towarów są ujmowane w rachunku wyników, gdy znaczące ryzyko
i korzyści wynikające z ich własności zostały przeniesione na kupującego. Przychody nie są ujmowane,
gdy istnieje znaczna niepewność co do możliwości uzyskania przyszłych korzyści ekonomicznych,
ustalenia wysokości poniesionych kosztów lub możliwości zwrotu towarów lub Spółka pozostaje
trwale zaangażowana w zarządzanie sprzedanymi towarami.
(iii) Świadczenie usług
Przychody ze świadczenia usług są ujmowane w rachunku wyników po wykonaniu usługi.
(iv) Przychody z tytułu najmu
Przychody z tytułu najmu nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są w rachunku wyników metodą
liniową przez okres trwania umowy.
q) Przychody i koszty finansowe
Zyski z inwestycji obejmują odsetki należne z tytułu zainwestowanych przez Spółkę środków
pieniężnych oraz należne dywidendy, a także obejmują przeszacowanie z tytułu wzrostu wartości
godziwej nieruchomości inwestycyjnych. Przychody z tytułu odsetek wykazuje się w sprawozdaniu
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
24
z całkowitych dochodów według zasady memoriałowej, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy
procentowej. Dochód z tytułu dywidend ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów
w momencie, kiedy Spółka nabywa prawa do jej otrzymania.
Koszty finansowe obejmują odsetki płatne z tytułu zadłużenia. Wszystkie koszty z tytułu odsetek są
ustalane w oparciu o efektywną stopę procentową.
r) Podatek dochodowy
Podatek dochodowy wykazany w sprawozdaniu z całkowitych dochodów obejmuje część bieżącą
i część odroczoną. Podatek dochodowy ujmowany jest w sprawozdaniu z całkowitych dochodów, za
wyjątkiem kwot związanych z pozycjami rozliczanymi bezpośrednio z kapitałem własnym. Wówczas
ujmuje się go w kapitale własnym.
(i) Podatek bieżący
Podatek bieżący stanowi zobowiązanie podatkowe z tytułu dochodu do opodatkowania za dany rok,
ustalone przy zastosowaniu stawek podatkowych obowiązujących na dzień bilansowy oraz korekty
podatku dotyczącego lat ubiegłych.
(ii) Podatek odroczony
Podatek odroczony wyliczany jest przy zastosowaniu metody zobowiązania bilansowego, w oparciu
o różnice przejściowe pomiędzy wartością aktywów i zobowiązań ustalaną dla celów księgowych,
a ich wartością ustalaną dla celów podatkowych. Rezerwy nie tworzy się na następujące różnice
przejściowe: początkowe ujęcie aktywów lub pasywów, za wyjątkiem jeśli dotyczą połączenia
jednostek, które nie wpływają ani na zysk księgowy ani na dochód do opodatkowania, różnice
związane z inwestycjami w jednostkach zależnych w zakresie, w którym nie jest prawdopodobne, że
zostaną one zrealizowane w dającej się przewidzieć przyszłości. Wartość firmy nie jest tytułem do
różnicy przejściowej niezależnie od skutków podatkowych. Ujęta kwota podatku odroczonego opiera
się na oczekiwaniach, co do sposobu realizacji wartości bilansowej aktywów i pasywów, przy
zastosowaniu stawek podatkowych obowiązujących lub uchwalonych na dzień bilansowy. Aktywa
z tytułu podatku odroczonego są ujmowane do wysokości, do której jest prawdopodobne, iż
osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na realizację różnic przejściowych.
Aktywa z tytułu podatku odroczonego obniża się w zakresie, w jakim nie jest prawdopodobne
osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego
zrealizowania różnic przejściowych. Takie obniżki koryguje się w górę, w zakresie, w jakim uzyskanie
wystarczającego dochodu do opodatkowania staje się prawdopodobne.
s) Zysk na akcję
Spółka prezentuje podstawowy i rozwodniony zysk na akcję dla akcji zwykłych. Podstawowy zysk na
akcję jest wyliczany przez podzielenie zysku lub straty przypadającej posiadaczom akcji zwykłych
przez średnią ważoną liczbę akcji zwykłych w okresie. Rozwodniony zysk na akcję w odróżnieniu od
wskaźnika opisanego powyżej uwzględnia w kalkulacji oprócz zysku przypadającego dla posiadaczy
akcji zwykłych oraz średniej liczby akcji zwykłych również opcje na akcje udzielone pracownikom oraz
obligacje zamienne na akcje.
t) Raportowanie segmentów działalności
Segment działalności jest wyodrębnioną częścią Spółki, która zajmuje się dostarczaniem określonych
produktów lub usług (segment branżowy) lub dostarczaniem produktów lub usług w określonym
środowisku ekonomicznym (segment geograficzny), który podlega ryzykom i czerpie korzyści
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
25
odmienne niż inne segmenty. Podstawowy format raportowania Spółki bazuje na segmentach
branżowych. Spółka prowadzi działalność głównie w rejonie Warszawy w jednym segmencie
branżowym.
u) Ustalenie wartości godziwej
Określenie wartości godziwej zarówno finansowych, jak i niefinansowych aktywów i zobowiązań jest
wymagane dla potrzeb zasad rachunkowości Spółki i ujawnień w sprawozdaniu finansowym. Poniżej
zostały opisane metody ustalania wartości godziwej. W uzasadnionych przypadkach, dalsze
informacje na temat założeń przyjętych do określenia wartości godziwej przedstawiono w notach
objaśniających do poszczególnych składników aktywów i zobowiązań.
(i) Nieruchomości inwestycyjne
Portfel nieruchomości inwestycyjnych wyceniany jest systematycznie przez zewnętrznego,
niezależnego rzeczoznawcę majątkowego, który posiada odpowiednio uznane kwalifikacje zawodowe
i bieżące doświadczenie w dokonywaniu wycen, w lokalizacji i kategorii wycenianej nieruchomości.
Wartości godziwe opierają się o ceny rynkowe, które są szacowaną kwotą, za jaką na warunkach
rynkowych nieruchomość mogłaby zostać wymieniona pomiędzy zainteresowanymi
i dobrze poinformowanymi stronami transakcji, po przeprowadzeniu odpowiednich działań
marketingowych, gdzie obie strony działały świadomie, ostrożnie i bez przymusu.
(ii) Zobowiązania finansowe niebędące instrumentami pochodnymi
Wartość godziwa, szacowana dla celów ujawniania, jest obliczana na podstawie wartości bieżącej
przyszłych przepływów pieniężnych z tytułu zwrotu kapitału i odsetek, zdyskontowanych za pomocą
rynkowej stopy procentowej na dzień bilansowy. W przypadku leasingu finansowego rynkową stopę
procentową szacuje się w oparciu o stopę procentową dla podobnego rodzaju umów leasingowych.
(iii) Instrumenty pochodne
Wartość godziwa pochodnych instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez
wynik finansowy ustalana jest na ostatni dzień każdego kwartału danego roku obrotowego oraz na
koniec każdego roku obrotowego w oparciu o wycenę dokonaną przez wyspecjalizowany podmiot
lub w oparciu o model finansowy.
v) Dywidendy
Płatności dywidend na rzecz akcjonariuszy Spółki ujmuje się jako zobowiązanie w sprawozdaniu
finansowym w okresie, w którym nastąpiło ich zatwierdzenie przez odpowiedni organ Spółki.
w) Połączenia spółek
Połączenia jednostek pod wspólną kontrolą są wyłączone z zakresu MSSF 3 „Połączenia jednostek
gospodarczych”. Zgodnie z zapisami MSR 8 punkt 10-12 Spółka przyjęła zasadę, że połączenia
podmiotów pod wspólną kontrolą rozliczane według wartości księgowych. Poszczególne pozycje
odpowiednich aktywów i pasywów oraz przychodów i kosztów połączonych spółek podlegają
sumowaniu, według stanu na dzień połączenia, po uprzednim doprowadzeniu ich wartości do
jednolitych metod wyceny i dokonaniu wzajemnych wyłączeń. Wyłączeniu podlega wartość kapitału
zakładowego spółki, której majątek został przeniesiony na inną spółkę, lub spółek, które w wyniku
połączenia zostały wykreślone z rejestru. Wyłączeniu podlegają również wzajemne należności
i zobowiązania oraz inne rozrachunki o podobnym charakterze łączących się spółek, a także
przychody i koszty operacji gospodarczych dokonywanych w danym roku obrotowym przed
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
26
połączeniem między łączącymi się spółkami. Dane porównawcze za rok obrotowy poprzedzający
połączenie nie podlegają przekształceniu.
4. Standardy i interpretacje zatwierdzone przez UE
i oczekujące na zatwierdzenie
4.1. Standardy i interpretacje zastosowane po raz pierwszy w 2024 roku
Zasady rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego są
spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Spółki za rok
zakończony 31 grudnia 2023 r., za wyjątkiem zastosowania następujących nowych lub zmienionych
standardów oraz nowych interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się
w dniu 1 stycznia 2024 r.:
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” - prezentacja zobowiązań jako
krótkoterminowe lub długoterminowe oraz długoterminowe zobowiązania z tytułu umów
zawierające kowenanty (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia
2024 r. lub później),
Zmiany do MSSF 16 „Leasing” – Zobowiązanie z tytułu leasingu w ramach sprzedaży i leasingu
zwrotnego (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 r. lub
później),
Zmiany do MSR 7 "Sprawozdanie z przepływów pieniężnych" i MSSF 7 "Instrumenty
finansowe: ujawnianie informacji" - umowy finansowania dostawców (obowiązujące dla
okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 r. lub później),
Nowe standardy, zmiany standardów oraz interpretacje nie miały istotnego wpływu na
niniejsze sprawozdanie.
Nowe standardy, zmiany standardów oraz interpretacje nie miały istotnego wpływu na niniejsze
sprawozdanie.
4.2. Nowe standardy i interpretacje oczekujące na wejście w życie lub
oczekujące na zatwierdzenie do stosowania w Unii Europejskiej
Następujące standardy, interpretacje i zmiany zostały wydane przez Radę Międzynarodowych
Standardów Rachunkowości (RMSR) lub Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej
Sprawozdawczości Finansowej i oczekują na wejście w życie:
MSSF 18 – Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych. (obowiązujące w
odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku lub
później),Standard ma zastąpić MSR 1 – Prezentacja sprawozdań finansowych
MSSF 19 - Jednostki zależne niepodlegające odpowiedzialności publicznej (obowiązujące w
odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku lub później),
Zmiany do MSR 21 „Skutki zmian kursów wymiany walut obcych” – Brak możliwości wymiany
(obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2025 roku
lub później).
Zmiany klasyfikacji i wycenie Instrumentów finansowych MSSF 9 i MSSF 7 (obowiązujące w
odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2026 roku lub później).
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
27
Tom 11 corocznych ulepszeń do MSR/MSSF (wydany 18 lipca 2024 roku) - do dnia
zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE – mający
zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2026 roku lub
później.
Spółka jest w trakcie analizy zmian i oceny ich wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby
zastosowane przez Spółkę na dzień bilansowy.
5. Przychody ze sprzedaży
01.01.2024
- 31.12.2024
01.01.2023
- 31.12.2023
Wyroby gotowe* -
4 860
Przedsięwzięcia deweloperskie 36 570 19 664
Usługi 17 748 16 479
Przychody ze sprzedaży
54 318
41 003
*Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych roku 2023 zawierają przychody spółek połączonych z Marvipol
Development S.A. w poprzednim okresie sprawozdawczym.
6. Koszt własny sprzedaży
01.01.2024
- 31.12.2024
01.01.2023
- 31.12.2023
Wyroby gotowe* -
(4 060)
Przedsięwzięcia deweloperskie (35 518) (16 576)
Usługi (25 723) (16 996)
Koszt własny sprzedaży
(61 241)
(37 632)
* Koszt własny sprzedaży wyrobów gotowych roku 2023 zawiera koszty spółek zależnych przejętych przez
Marvipol Development S.A. w poprzednim okresie sprawozdawczym.
Koszty według rodzaju
01.01.2024
- 31.12.2024
01.01.2023
- 31.12.2023
Amortyzacja (2 567) (657)
Zużycie materiałów i energii (1 624) (1 279)
Usługi obce (15 360) (13 390)
Podatki i opłaty (641) (484)
Wynagrodzenia (6 357) (4 943)
Ub. społ. i inne świadczenia (871) (855)
Pozostałe koszty rodzajowe (2 847) (878)
Zmiana stanu produktów i produkcji w toku (30 974) (15 146)
Koszty według rodzaju
(61 241)
(37 632)
7. Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu
Koszty sprzedaży
01.01.2024
- 31.12.2024
01.01.2023
- 31.12.2023
Koszty sprzedaży oraz pośrednictwa -
-
Koszty marketingu
(186)
(147)
Koszty sprzedaży
(186)
(147)
Koszty ogólnego zarządu
01.01.2024
- 31.12.2024
01.01.2023
- 31.12.2023
Koszty planowanych inwestycji (338) (183)
Koszt zakończonych inwestycji (315) (619)
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
28
Koszty ogólnego zarządu
01.01.2024
- 31.12.2024
01.01.2023
- 31.12.2023
Koszty utrzymania biura i nieruchomości (2 719) (2 486)
Wynagrodzenia (1 356) (1 952)
Usługi doradcze (972) (952)
Inne
-
(2)
Koszty ogólnego zarządu
(5 700)
(6 194)
Koszty według rodzaju
01.01.2024
- 31.12.2024
01.01.2023
- 31.12.2023
Amortyzacja (2 588) (2 200)
Zużycie materiałów i energii (1 673) (1 335)
Usługi obce (15 684) (10 091)
Podatki i opłaty (109) (225)
Wynagrodzenia (9 175) (7 551)
Ub. społ. i inne świadczenia (1 039) (821)
Pozostałe koszty rodzajowe (1 341) (886)
Koszt własny sprzedaży, koszty sprzedaży i ogólnego zarządu*
(31 609)
(23 109)
*Zestawienie kosztów w układzie rodzajowym nie obejmuje kosztu własnego sprzedaży wyrobów gotowych oraz
przedsięwzięć deweloperskich.
8. Pozostałe przychody operacyjne
01.01.2024
- 31.12.2024
01.01.2023
- 31.12.2023
Przychody z najmu 264 418
Przychody z refaktur 1 008 6 939
Sprzedaż usług 540 986
Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych oraz wartości
niematerialnych
200 522
Rozwiązanie rezerw i odpisów 6 278 5
Przychody z tytułu kar umownych oraz odszkodowań 282 1
Wynagrodzenie z tyt. poręczenia umów kredytowych - 4 522
Sprzedaż gruntów - 1 450
Przychody z opłat eksploatacyjnych - 18
Pozostałe przychody 259 40
Pozostałe przychody operacyjne
8 831
14 901
9. Pozostałe koszty operacyjne
01.01.2024
- 31.12.2024
01.01.2023
- 31.12.2023
Koszty najmu (237) (171)
Koszty refaktur (1 012) (6 701)
Utworzone odpisy z tytułu utraty wartości zapasów
-
(5)
Utworzone odpisy z tytułu utraty wartości należności (77) (302)
Utworzone rezerwy
-
(1 800)
Koszty z tytułu kar umownych oraz odszkodowań
-
(58)
Koszty darowizn (180) (242)
Pozostałe koszty (170) (778)
Pozostałe koszty operacyjne
(1 676)
(10 057)
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
29
10. Przychody finansowe
01.01.2024
- 31.12.2024
01.01.2023
- 31.12.2023
Odsetki z lokat bankowych oraz krótkoterminowych inwestycji finansowych 5 029
6 009
Odsetki od pożyczek 62 054
58 349
Dywidendy 72 747
23 799
Pozostałe 5 995
379
Przychody finansowe
145 825
88 536
11. Koszty finansowe
01.01.2024
- 31.12.2024
01.01.2023
- 31.12.2023
Odsetki od pożyczek, kredytów i obligacji (44 958) (33 820)
Odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu (848) (929)
Różnice kursowe (967) (4 152)
Odpis aktualizujący wartość aktywów finansowych (2 919) (8 831)
Pozostałe* (4 861) (813)
Koszty finansowe
(54 553)
(48 545)
*W pozycji „odsetki od kredytów i obligacji” prezentowane są łącznie koszty zarachowanych odsetek oraz efekt
wyceny wg. skorygowanego kosztu.
12. Podatek dochodowy
Zmiana stanu odroczonego podatku dochodowego
01.01.2024
- 31.12.2024
01.01.2023
- 31.12.2023
Rezerwy na koszty okresu 12
(646)
Odsetki od obligacji i kredytów
Odpisy na zapasy
(392)
(1 193)
(657)
-
Odpisy pożyczek 555
1 963
Odsetki naliczone od pożyczki 413
(9 938)
Wycena zobowiązań z tytułu leasingu (118)
564
Strata podatkowa (1 241) (512)
Inne
79
-
Zmiana aktywa z tytułu podatku odroczonego
(1 885)
(9 226)
Różnice w ujęciu odsetek skapitalizowanych w wartości zapasów (60) (114)
Wycena rzeczowych aktywów trwałych (35)
3
Naliczone (niezapłacone) odsetki od pożyczek 1 980
12 328
Wycena aktywów z tytułu leasingu 35
2
Inne 13
(3 445)
Zmiana rezerwy z tytułu podatku odroczonego
1 933
8 774
Zmiana aktywa ze spółek przejętych przez MD S.A.
-
(695)
Zmiana rezerwy ze spółek przejętych przez MD S.A.
-
(18 017)
Zmiana podatku odroczonego w następstwie połączenia
-
17 322
Zmiana podatku odroczonego
(3 818)
(678)
Podatek bieżący
(24) -
Podatek dochodowy razem
(3 842)
(678)
Efektywna stopa podatkowa
01.01.2024
- 31.12.2024
01.01.2023
- 31.12.2023
Zysk brutto
85 618
41 865
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
30
Efektywna stopa podatkowa
01.01.2024
- 31.12.2024
01.01.2023
- 31.12.2023
Podatek w oparciu o obowiązującą stawkę podatkową (16 267) (7 954)
Różnice:
Dywidendy
13 822
4 522
Efekt podatkowy kosztów finansowania powyżej limitu wynikającego z
zasad dotyczących cienkiej kapitalizacji
(970) 1 407
Efekt podatkowy różnic przejściowych, na które nie utworzono rezerwy
na dzień 31.12.2022 w spółkach połączonych z MD S.A.
-
(1 885)
Efekt podatkowy różnic przejściowych na wartości udziałów, na które
była zawiązana rezerwa z tyt. OPD, wynikający z połączenia spółek
-
3 445
Różnice trwałe (427) (213)
Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego
(3 842)
(678)
Zasady tworzenia aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego wynikającego ze strat
podatkowych zostały opisane w nocie 16 sprawozdania.
Poniższa tabela prezentuje zmiany strat podatkowych w trakcie okresu sprawozdawczego.
Zmiana stanu strat podatkowych w 2024 roku
Wartość strat
podatkowych
Aktywo
z tyt. OPD
Brak aktywa
z tyt. OPD
Stan na początek okresu 9 898 1 881 -
Straty za okres - - -
Wykorzystanie strat w okresie (3 701) (703) -
Zmiana szacunków (2 826) (538) -
Przeterminowanie strat - - -
Stan na koniec okresu
3 371
640
-
Na dzień 31.12.2024 r. utworzono aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego na straty
podatkowe z lat 2020-2024 w kwocie 640 tys. zł. Przeterminowaniu nie uległy żadne straty
podatkowe.
13. Wartości niematerialne i prawne
Oprogramowanie
Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2024 r.
1 017
1 017
Nabycie 144 144
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2024 r.
1 161
1 161
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2024 r.
(1 017)
(1 017)
Amortyzacja za okres
(41)
(41)
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2024 r.
(1 058)
(1 058)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2024 r.
103
103
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2023 r.
1 008
1 008
Zwiększenie w wyniku połączenia 9 9
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2023 r.
1 017
1 017
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2023 r.
(1 008)
(1 008)
Zwiększenie w wyniku połączenia (9) (9)
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2023 r.
(1 017)
(1 017)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2023 r.
-
-
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
31
Amortyzacja wartości niematerialnych
Odpisy amortyzacyjne wartości niematerialnych są ujmowane w kosztach amortyzacji.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
32
14. Rzeczowe aktywa trwałe
Maszyny
i urządzenia
Środki transportu
Pozostałe środki
trwałe
Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2024 r.
373
1 927
2 671
4 971
Nabycie - 2 747 - 2 747
Wykup z leasingu - 595 - 595
Zbycie - (494) - (494)
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2024 r.
373
4 775
2 671
7 819
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2024 r.
(373)
(1 503)
(1 187)
(3 063)
Amortyzacja za okres - (564) (63) (627)
Wykup z leasingu - (343) - (343)
Zbycie - 465 - 465
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2024 r.
(373)
(1 945)
(1 250)
(3 568)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2024 r.
-
2 830
1 421
4 251
Maszyny
i urządzenia
Środki transportu
Pozostałe środki
trwałe
Razem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2023 r.
368
1 836
938
3 142
Zwiększenie w wyniku połączenia 5 182 1 764 1 951
Wykup z leasingu - 1 039 - 1 039
Zbycie - (1 130) - (1 130)
Likwidacja - - (31) (31)
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2023 r.
373
1 927
2 671
4 971
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 1 stycznia 2023 r.
(314)
(1 484)
(863)
(2 661)
Zwiększenie w wyniku połączenia (5) (152) (300) (457)
Amortyzacja za okres (54) (262) (34) (350)
Wykup z leasingu - (610) - (610)
Zbycie - 1 005 - 1 005
Likwidacja - - 10 10
Umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości na dzień 31 grudnia 2023 r.
(373)
(1 503)
(1 187)
(3 063)
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2023 r.
-
424
1 484
1 908
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
33
Środki trwałe w leasingu
Grupa użytkuje środki trwałe w ramach leasingu. Wartość środków trwałych w leasingu została
zaprezentowana w linii prawa do użytkowania rzeczowych aktywów trwałych z tytułu leasingu
w sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupy. Informacja na temat praw do użytkowania aktywów
z tytułu leasingu została przedstawiona w nocie dotyczącej praw do użytkowania oraz zobowiązań
leasingowych w dalszej części sprawozdania finansowego.
Zabezpieczenia
Na dzień 31 grudnia 2024 r. żadne środki trwałe nie stanowiły zabezpieczenia kredytów bankowych
lub obligacji.
Utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych
Na dzień 31 grudnia 2024 r. została przeanalizowana ewentualna utrata wartości rzeczowych aktywów
trwałych w odniesieniu do ośrodków generujących przepływy pieniężne. Według analiz na dzień
sporządzenia raportu nie wystąpiły przesłanki utraty wartości.
15. Długoterminowe aktywa finansowe
Okres zakończony
31.12.2024
31.12.2023
Udziały 113 054 108 004
Pożyczki udzielone 697 369 700 169
Długoterminowe aktywa razem
810 423
808 173
Okres zakończony
31.12.2024
31.12.2023
Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 37 082 32 913
Robo Wash S.A. 971 1 403
Marvipol Wrocław Dożynkowa Sp. z o.o. 33 485 26 469
Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. 137 15 515
Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o. 38 669 20 273
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 62 745 60 926
Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. - 5 100
Marvipol Conrada Sp. z o.o. 50 290 29 380
Marvipol Logistics S.A. 123 726 146 019
Marvipol Odkryta Sp. z o.o. 17 526 14 193
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 50 670 46 378
Marvipol Gdynia Pucka Sp. z o.o. 25 527 1 089
Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 5 946 5 840
Marvipol Projekt 101 Sp. z o.o. 1 008 444
Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o. 84 064 81 932
Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. 58 778 48 786
Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 19 876 16 391
Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. 7 004 91 787
Marvipol Głębocka Sp. z o.o. 34 354 55 331
Marvipol Wrocław Architektów Sp. z o.o. 44 453 -
Marvipol Narwik Sp. z o.o. 1 058 -
Pożyczki udzielone (część kapitałowa i odsetkowa)
697 369
700 169
Spółka dokonała weryfikacji wartości pożyczek udzielonych spółkom zależnym i
współkontrolowanym. Spółka dokonała analizy przyszłych zysków i przepływów pieniężnych
generowanych przez wyżej wymienione spółki. Analiza została przeprowadzona w oparciu o prognozy
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
34
finansowe przygotowane przez Zarząd pod kątem możliwości spłaty. W wyniku przeprowadzonej
analizy, Pożyczki udzielone spółkom zależnym i współkontrolowanym w przypadku, gdy spółki te są
finansowane również poprzez kredyty bankowe, są podporządkowane względem tych kredytów.
Okres zakończony
31.12.2024
31.12.2023
Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 270 270
Marvipol Raabego Sp. z o.o. 5 5
Marvipol Wrocław Dożynkowa Sp. z o.o. 5 5
Marvipol Głębocka Sp. z o.o. 2 005 2 005
Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. 20 115 20 115
Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o. 3 005 3 005
Marvipol Logistics S.A. 100 100
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 51 51
Marvipol Conrada Sp. z o.o. 9 9
Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. 5 5
Marvipol Narwik Sp. z o.o. 415 415
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 8 8
Property-ad Sp. z o.o. 7 7
Marvipol Wrocław Architektów Sp. z o.o. 5 007 7
Marvipol Odkryta Sp. z o.o. 5 790 5 790
Marvipol Gdynia Pucka Sp. z o.o. 7 7
Marvipol Projekt 101 Sp. z o.o. 5 5
Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 5 5
Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. 8 8
Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o. 20 007 20 007
Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. 30 007 30 007
Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 26 168 26 168
Unique Gdańsk Sp. z o.o. 50 -
Wartość udziałów w spółkach zależnych
113 054
108 004
Udziały i akcje w jednostkach zależnych wykazywane są w cenie nabycia skorygowanej o późniejsze
odpisy z tytułu utraty wartości. Spółka dokonała weryfikacji wartości posiadanych przez nią udziałów
w spółkach zależnych i współkontrolowanych. Spółka dokonała analizy poprzez weryfikację wartości
aktywów netto w połączeniu z analizą przyszłych zysków i przepływów pieniężnych generowanych
przez te spółki. Analiza została przeprowadzona w oparciu o prognozy finansowe przygotowane
przez Zarząd. W wyniku przeprowadzonej analizy, Spółka ustaliła, że nie występują przesłanki
stanowiące o utracie wartości udziałów w spółkach zależnych.
16. Odroczony podatek dochodowy
Okres zakończony
31.12.2024
31.12.2023
Rezerwy na koszty okresu 788 776
Odsetki od obligacji i kredytów 1 902 2 294
Odpisy zapasów - 1 193
Odpisy pożyczek
2 518
1 963
Odsetki naliczone (niezapłacone) od pożyczek 769 356
Wycena zobowiązań z tytułu leasingu 3 171 3 289
Strata podatkowa 640 1 881
Inne 79 -
Aktywo z tytułu podatku odroczonego
9 867
11 752
Kompensata (2 719) (2 684)
Aktywo z tytułu podatku odroczonego
7 148
9 068
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
35
Okres zakończony
31.12.2024
31.12.2023
Zapasy 762 822
Wycena rzeczowych aktywów trwałych 128 163
Naliczone (niezapłacone) odsetki od pożyczek udzielonych 26 440 24 460
Wycena aktywów z tytułu leasingu 2 719 2 684
Inne 13 -
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego
30 062
28 129
Kompensata
(2 719)
(2 684)
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego
27 343
25 445
Zmiana różnic przejściowych w czasie
stan BO 16 377 (1 623)
stan BO w spółkach połączonych z MD S.A. - 17 322
stan BZ 19 002 16 377
Zmiana bilansowa różnic przejściowych
3 818
678
Aktywa z tytułu podatku odroczonego odnoszące się do nierozliczonych strat podatkowych są
rozpoznawane, gdy realizacja wynikających z nich korzyści podatkowych poprzez odliczenie od
dochodu podatkowego w przyszłych okresach, jest prawdopodobna. Oceniając prawdopodobieństwo
wykorzystania strat podatkowych Spółka bazuje na prognozach wyniku podatkowego w horyzoncie
5 lat od daty bilansowej. Zgodnie z przepisami podatkowymi 5 lat to maksymalny okres, w którym
możliwe jest rozliczenie strat podatkowych.
Prognozy w odniesieniu do Spółki uwzględniają głównie: wynik operacyjny Spółki, harmonogram
płatności odsetek od finansowania zewnętrznego i pożyczek wewnątrzgrupowych oraz wynik, jaki
Spółka może wygenerować wykorzystując posiadane grunty, poprzez realizację projektów
deweloperskich lub sprzedaż przedsięwzięć deweloperskich do spółek celowych po sfinalizowaniu
fazy przygotowawczej inwestycji.
Na dzień 31 grudnia 2024 r. wartość strat podatkowych Spółki wynosiła 3.371 tys. zł. Aktywo z tytułu
podatku odroczonego utworzono na całą kwotę, w wysokości 640 tys. zł. Po przeprowadzonych
analizach Zarząd stoi na stanowisku, że Spółka wygenerują wystarczające dochody podatkowe, aby
zapewnić odzyskiwalność rozpoznanego aktywa. Głównymi źródłami ryzyka braku wykorzystania
strat podatkowych są opóźnienia harmonogramu realizacji inwestycji, opóźnienie płatności odsetek
od pożyczek przez spółki zależne oraz zmiany koncepcji i planów inwestycyjnych.
Poniższe tabele pokazują w jakim okresie Spółka może wykorzystać aktywo z tytułu odroczonego
podatku dochodowego na straty podatkowe.
Straty podatkowe na dzień 31.12.2024
Wartość strat
podatkowych
Aktywo
z tyt. OPD
Brak aktywa
z tyt. OPD
Do 2025 roku 3 371 640 -
Do 2026 roku - - -
Do 2027 roku - - -
Do 2028 roku - - -
3 371
640
-
Straty podatkowe na dzień 31.12.2023
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
36
Wartość strat
podatkowych
Aktywo
z tyt. OPD
Brak aktywa
z tyt. OPD
Do 2024 roku 4 898 931 -
Do 2025 roku 5 000 950 -
Do 2026 roku - - -
Do 2027 roku - - -
Do 2028 roku - - -
9 898
1 881
-
17. Zapasy
Okres zakończony
Zapasy
31.12.2024
31.12.2023
Produkcja niezakończona 246 263
103 168
Wyroby gotowe
10 444
9 426
256 707
112 594
w tym:
koszty finansowania zewnętrznego - kredyty 3 427
3 427
koszty finansowania zewnętrznego - obligacje 6 843
7 157
W 2024 roku na zapasach zostały skapitalizowane koszty odsetek od obligacji w kwocie 1.398 tys. zł.
Kwota 1.712 tys. zł została przeksięgowana w koszty w związku ze sprzedażą nieruchomości.
Podział zapasów na dzień 31 grudnia 2024 r. i 31 grudnia 2023 r.
31.12.2024
31.12.2023
Produkcja
niezakończona
Wyroby
gotowe
Produkcja
niezakończona
Wyroby
gotowe
Inwestycja Hill Park 26 438 - 20 111 -
Inwestycja Białołęka 16 377 - 16 148 -
Inwestycja Ursynów II 21 586 - 15 647 -
Inwestycja Białołęka III - - - -
Inwestycja Wrocław II - - 35 107 -
Inwestycja Wrocław III - - - -
Inwestycja Waszyngtona 16 611 - 16 155 -
Inwestycja Ursus 71 983 -
Inwestycja Konstancin
2 796
-
Inwestycja Lazurova II 48 455 -
Inwestycja Zielona Italia - 949 - 947
Inwestycja Central Park Ursynów - 2 274 - 2 267
Inwestycja Gdańsk Dwie Motławy - 1 929 - 929
Inwestycja Kłopotowskiego 11 - 3 523 - 3 514
Inwestycja Dom Przy Okrzei - 1 769 - 1 769
Inwestycja Bielany 42 017 - - -
Zapasy, razem
246 263
10 444
103 168
9 426
Odpisy aktualizujące zapasy
Wartość na dzień 1 stycznia 2024 r.
6 278
Zawiązanie / Rozwiązanie
-6 278
Wartość na dzień 31 grudnia 2024 r.
-
Wartość na dzień 1 stycznia 2023 r.
6 278
Zawiązanie / Rozwiązanie
-
Wartość na dzień 31 grudnia 2023 r.
6 278
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
37
W 2024 roku w wyniku przeprowadzonych analiz nie stwierdzono przesłanek utraty wartości zapasów
w związku z tym dokonano odwrócenia odpisu aktualizującego dotyczącego Inwestycji Hill Park. W
przypadku pozostałych inwestycji stanowiących produkcję niezakończoną oraz wyroby gotowe,
weryfikacja również nie ujawniła przesłanek wskazujących na utratę wartości.
Zabezpieczenia na zapasach:
Inwestycja Hill Park - kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w Banku
Millennium S.A. z limitem 10.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 16.000 tys. zł
Inwestycja Ursynów II – kredyt w rachunku bieżącym Marvipol Development S.A. w Banku
Millennium S.A. z limitem 18.000 tys. zł; hipoteka do kwoty 28.800 tys. zł
Inwestycja Białołęka I – kredyt odnawialny Marvipol Development S.A. z limitem 40.000 tys.
zł w mBank S.A.; hipoteka do kwoty 82.500 tys. zł (zabezpieczenie łączne ustanowione także
na majątku spółek zależnych względem Marvipol Development S.A.)
18. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
Okres zakończony
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
31.12.2024
31.12.2023
Należności z tytułu dostaw i usług o okresie spłaty:
do 12 miesięcy 2 803 1 640
powyżej 12 miesięcy - -
Należności z tytułu dostaw i usług razem
2 803
1 640
Pozostałe należności
3 285
910
Zaliczki z tytułu zakupu nieruchomości - -
Dywidendy należne 14 343 -
Rozliczenia międzyokresowe 826 596
Pozostałe należności razem
18 454
1 506
Należności z tytułu podatku VAT 21 772 -
Należności z tytułu podatku dochodowego 10 1 716
Należności z tytułu pozostałych podatków - -
Należności podatkowe
21 782
1 716
Należności krótkoterminowe brutto 43 039 4 862
odpisy aktualizujące wartość należności handlowych (212) (188)
Należności krótkoterminowe netto
42 827
4 674
19. Środki pieniężne
Okres zakończony
31.12.2024
31.12.2023
Środki pieniężne w kasie 10 9
Środki pieniężne na rachunkach bankowych 60 073 148 199
Inne środki pieniężne - -
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem
60 083
148 208
w tym:
Środki pieniężne stanowiące wpływy od klientów mieszkaniowych
122
-
Środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania
122
-
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
38
20. Kapitał własny
Kapitał zakładowy
Okres zakończony
31.12.2024
31.12.2023
Liczba akcji na początek okresu (w pełni opłacone) 41 652 852 41 652 852
Liczba akcji na koniec okresu (w pełni opłacone)
41 652 852
41 652 852
Wartość nominalna 1 akcji (w złotych)
1,00
1,00
Struktura kapitału zakładowego
Seria
Rodzaj
uprzywilejowania
akcji
Liczba akcji
(szt.)
Wartość
nominalna
1 akcji (zł)
Wartość
nominalna serii
(zł)
Sposób opłacenia
A brak 100 000
1,00
100 000
wkład pieniężny
B brak 1 000
1,00
1 000
wkład pieniężny
C brak 41 551 852 1,00 41 551 852
wniesienie Zorganizowanej
Części Przedsiębiorstwa
(Oddział Marvipol)
41 652 852
41 652 852
Akcjonariat na 31 grudnia 2024 r.
Liczba
posiadanych
akcji
Liczba
głosów
na WZ
Wartość
nominalna
akcji
Udział akcji
w kapitale
zakładowym
Udział
głosów
na WZ
Książek Holding Sp. z o.o.* 27 513 831 27 513 831 27 513 831 66,05% 66,05%
Mariusz Książek 2 077 692 2 077 692 2 077 692 4,99% 4,99%
Inne podmioty 12 061 329 12 061 329 12 061 329 28,96% 28,96%
41 652 852
41 652 852
41 652 852
100,00%
100,00%
* podmiot zależny od Mariusza Książek
Podstawowy zysk na jedną akcję
Okres zakończony
31.12.2024
31.12.2023
Liczba akcji na początek okresu
41 652 852
41 652 852
Liczba akcji na koniec okresu
41 652 852
41 652 852
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w okresie*
41 652 852
41 652 852
Podstawowy zysk
81 776
41 187
Podstawowy zysk na jedną akcję
1,96
0,99
Rozwodniony zysk przypadający na jedną akcję
Na dzień 31 grudnia 2024 r. i na 31 grudnia 2023 r. nie występowały czynniki rozwadniające akcje.
Wartość księgowa na jedną akcję
Okres zakończony
31.12.2024
31.12.2023
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom 692 971
655 347
Liczba akcji
41 652 852
41 652 852
Wartość księgowa na jedną akcję
16,64
15,73
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
39
21. Rezerwy
Okres zakończony
31.12.2024
31.12.2023
Rezerwy na koszty kar umownych i porozumień
3 436
3 436
Rezerwy razem
3 436
3 436
W tym
część długoterminowa 3 436
3 436
część krótkoterminowa -
-
Rezerwa na koszty kar umownych i porozumień obejmuje kwotę 1.636 tys. PLN, jaką Spółka może
przekazać na rzecz IHG Hotels Limited w związku z zawartym porozumieniem oraz kwotę 1.800 tys.
PLN, wynikającą z roszczeń Wspólnoty Mieszkaniowej New Hill Park.
27 września 2018 roku Marvipol Development S.A. zawarł z IHG Hotels Limited („IHG”), spółką prawa
brytyjskiego, dwie umowy franczyzy obejmujące licencję marek hotelowych Holiday Inn Express oraz
Staybridge Suites w odniesieniu do planowanego projektu condohotelowego w Gdańsku przy al.
Grunwaldzkiej. W dniu 16 grudnia 2023 roku zostało podpisane porozumienie pomiędzy Stronami
regulujące kwestie rozwiązania umów franczyzy. Zgodnie z porozumieniem kara z tytułu rozwiązania
umów franczyzy dotyczących obiektu przy al. Grunwaldzkiej w Gdańsku wynosi łącznie 348 tys. euro,
przy czym jej naliczenie i płatność zastrzeżone zostały pod następującymi warunkami: (i) nie
wskazania w terminie kolejnych 3 lat przez Marvipol Development S.A. nowej nieruchomości, na której
wybudowany będzie hotel pod franczyzą IHG lub zarządzany przez IHG z co najmniej 150 pokojami,
a następnie (ii) nie otwarcia tego obiektu przez Marvipol Development S.A. w ciągu kolejnych 2 lat.
Porozumienie nie przewiduje żadnych innych kar lub odszkodowań względem Marvipol Development
S.A.
Wspólnota Mieszkaniowa New Hill Park Pasymska 7, 7A-M podnosi przeciwko Marvipol Development
S.A. roszczenia w kwocie 2.427 tys. zł, opierając się w głównej mierze na opinii z przeglądu 5-letniego
budynków oraz opiniach technicznych w zakresie uszkodzeń wilgociowych i oceny wykonanych robót
z projektem budowlanym. Wspólnota podnosi wady odnośnie do garaży podziemnych i pomieszczeń
technicznych, wentylacji, odprowadzenia wód opadowych, dachów budynków, elewacji budynków
części wspólnych należących do lokali – loggie i tarasy i otoczenia budynków (zapadliska kostki
brukowej przy wejściach). W wyniku analizy materiału Spółka ocenia, że istnieje możliwość, iż
roszczenia Wspólnoty Mieszkaniowej mogą zostać uznane za częściowo zasadne, w związku z czym
zawiązano rezerwę w kwocie 1.800 tys. zł.
22. Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych i pożyczek
Kredyty i pożyczki według rodzaju
Okres zakończony
31.12.2024
31.12.2023
Kredyty - -
Pożyczki 8 746 41 427
w tym:
część krótkoterminowa - -
część długoterminowa 8 746 41 427
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
40
Kredyty i pożyczki długoterminowe o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty
Okres zakończony
31.12.2024
31.12.2023
do 12 miesięcy - -
powyżej 1 roku do 3 lat 8 746 41 427
powyżej 3 do 5 lat - -
powyżej 5 lat - -
Kredyty i pożyczki razem
8 746
41 427
Kredyty i pożyczki (struktura walutowa)
Okres zakończony
31.12.2024
31.12.2023
w walucie polskiej 8 746 41 427
w walutach obcych - -
Kredyty i pożyczki razem
8 746
41 427
Zakres oprocentowania zaciągniętych kredytów i pożyczek w podziale na waluty:
Okres zakończony
31.12.2024
31.12.2023
dla kredytów i pożyczek w PLN 7,17%-8,65% 7,62% - 13,00%
dla kredytów denominowanych w EUR - -
Zestawienie kredytów bankowych wraz z podaniem limitów kredytowych
Kredytodawca
Data
zawarcia
Przyznana
kwota
kredytu
Kwota
zadłużenia
kredytu
Termin
spłaty
Zabezpieczenia
mBank S.A.
05.01.2022
7 500
-
20.02.2026
hipoteka na nieruchomości 11 250 tys. zł
Bank Millennium
S.A.
08.11.2010
10 000
-
29.06.2026
hipoteka na nieruchomości 16 000 tys. zł
mBank S.A.
05.11.2018
35 000
-
30.06.2026
hipoteka umowna na nieruchomościach
82 500 tys. zł, weksel in blanco,
pełnomocnictwa do rachunków,
poręczenie spółki z Grupy Kapitałowej,
cesja z pożyczek do spółek z Grupy
Kapitałowej, polisy ubezpieczeniowe dot.
inwestycji na nieruchomościach będących
zabezpieczeniem kredytu
Bank Millennium
S.A.
13.03.2024
18 000
-
06.09.2026
hipoteka umowna do kwoty 28.800 tys.
zł, gwarancja BGK w kwocie 14.400 tys.
zł, oświadczenie kredytobiorcy o
poddaniu się egzekucji, zastaw rejestrowy
i finansowy na wierzytelnościach z
rachunku bankowego
Alior Bank S.A. 04.07.2024
10.000
-
03.07.2025
Hipoteka umowna do kwoty 15.000 tys zł,
cesja praw z polisy majątkowej
nieruchomości stanowiącej
zabezpieczenie, oświadczenie o poddaniu
się egzekucji; pełnomocnictwo do
dysponowania środkami na rachunku
bankowym
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
41
23. Zobowiązania z tytułu obligacji
Zmiana stanu obligacji
Okres zakończony
31.12.2024
31.12.2023
Zobowiązania z tytułu obligacji na początek okresu
344 184
255 364
Wpływy z emisji obligacji zwykłych 200 000 156 467
Koszty emisji (4 178) (3 901)
Wpływy z emisji obligacji netto
195 822
152 566
Koszt emisji obligacji rozliczany w czasie - (3 764)
Naliczone odsetki ujęte w kosztach finansowych i na zapasach 1 804 3 972
Dyskonto przy wcześniejszym wykupie obligacji - -
Wykup obligacji (111 446) (63 954)
Zobowiązania z tytułu obligacji na koniec okresu
430 364
344 184
w tym:
część krótkoterminowa
69 861
111 529
część długoterminowa 360 503 232 655
Zobowiązania z tytułu obligacji o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty
Okres zakończony
31.12.2024
31.12.2023
do 12 miesięcy 69 861
111 529
powyżej 1 roku do 3 lat 158 773
174 555
powyżej 3 do 5 lat 201 730
58 100
powyżej 5 lat
-
-
Obligacje razem
430 364
344 184
Zestawienie informacji o obligacjach
Seria
Wartość
nominalna
Warunki
oprocentowania
Gwarancje/
zabezpieczenia
Data
zapadalności
Obligacje zwykłe serii P2021A 50 000 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 03.08.2025
Obligacje zwykłe serii P2021B 20 000 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 03.08.2025
Obligacje zwykłe serii AE
54 000
WIBOR 6M + marża
niezabezpieczone
02.03.2026
Obligacje zwykłe serii P2022A 35 000 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 08.05.2026
Obligacje zwykłe serii AF 12 000 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 02.03.2026
Obligacje zwykłe serii P2022B 55 467 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 04.02.2027
Obligacje zwykłe serii P2024A 150 000 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 07.05.2028
Obligacje zwykłe serii P2024B 50 000 WIBOR 6M + marża niezabezpieczone 20.12.2028
3 lutego 2025 roku spółka dokonała wcześniejszego, całkowitego wykupu obligacji serii P2021A oraz
P2021 B o łącznej wartości nominalnej 70 mln PLN. Zgodnie z warunkami emisji z tytułu
wcześniejszego wykupu obligatariuszom została wypłacona premia w łącznej kwocie 175 tys. PLN.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
42
24. Prawa do użytkowania wynikające z leasingu, zobowiązania
z tytułu leasingu oraz opłaty z tytułu wieczystego
użytkowania gruntu
Zmiana stanu prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu
Prawa do użytkowania rzeczowych
aktywów trwałych z tytułu leasingu
Zapasy
Wartość prawa do użytkowania na dzień
1 stycznia 2024 r.
13 979
1 490
Nabycie 366 1 063
Umorzenie (1 920) (25)
Modyfikacje umów leasingu 742 -
Wykup z leasingu (252) -
Wartość prawa do użytkowania na dzień
31 grudnia 2024 r.
12 915
2 528
Prawa do użytkowania rzeczowych
aktywów trwałych z tytułu leasingu
Zapasy
Wartość prawa do użytkowania na dzień
1 stycznia 2023 r.
15 202
-
Nabycie 988 1 515
Umorzenie (1 848) (25)
Modyfikacje umów leasingu 66 -
Wykup z leasingu (429) -
Wartość prawa do użytkowania na dzień
31 grudnia 2023 r.
13 979
1 490
Zmiana stanu zobowiązania z tytułu leasingu oraz z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste
Zobowiązania
z tytułu leasingu
Zobowiązania leasingowe z tytułu
opłat za użytkowanie wieczyste
Stan na 1 stycznia 2024 r.
15 567
1 590
Nabycie 366 1 063
Koszty finansowe 848 178
Płatności (2 842) (168)
Modyfikacje umów leasingu 742 -
Różnice kursowe (232) -
Stan na 31 grudnia 2024 r.
14 449
2 663
Zobowiązania
z tytułu leasingu
Zobowiązania leasingowe z tytułu
opłat za użytkowanie wieczyste
Stan na 1 stycznia 2023 r.
17 687
-
Nabycie 988 1 515
Koszty finansowe 929 145
Płatności (2 984) (70)
Modyfikacje umów leasingu 66 -
Różnice kursowe (1 119) -
Stan na 31 grudnia 2023 r.
15 567
1 590
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
43
Zobowiązania z tytułu leasingu o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty
Okres zakończony
31.12.2024
Okres zakończony
31.12.2023
do 12 miesięcy 2 019 1 904
powyżej 1 roku do 3 lat 3 719 3 549
powyżej 3 do 5 lat 3 800 3 479
powyżej 5 lat 7 574 8 225
Zobowiązania z tytułu leasingu
17 112
17 157
Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów
01.01.2024
- 31.12.2024
01.01.2023
- 31.12.2023
Umorzenie praw z tytułu użytkowania rzeczowych aktywów trwałych (1 920) (1 848)
Odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu (848) (929)
Różnice kursowe 232 1 119
Wartości rozpoznane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów
(2 536)
(1 658)
25. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
Okres zakończony
31.12.2024
31.12.2023
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 4 895 2 240
Kaucje zatrzymane - część długoterminowa 1 375 1 638
Kaucje zatrzymane - część krótkoterminowa 2 355 1 735
Zobowiązania publiczno - prawne 706 4 672
Zobowiązania z tytułu wynagrodzeń 504 465
Pozostałe zobowiązania oraz rozliczenia międzyokresowe kosztów 2 539 650
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe, razem
12 374
11 400
Ujęte jako pozostałe zobowiązania długoterminowe
1 375 1 638
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe, krótkoterminowe
10 999
9 762
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług nie są oprocentowane i są zwykle regulowane w ciągu od 14 do
30 dni.
26. Przychody przyszłych okresów
Okres zakończony
31.12.2024
31.12.2023
Inwestycja Zielona Italia - 208
Inwestycja Sengera 137 -
Pozostałe
1 974
-
Przychody przyszłych okresów razem
2 111
208
27. Instrumenty finansowe i analiza wrażliwości
Opis metod zarządzania ryzykiem płynności zawarty jest w Sprawozdania Zarządu z działalności
Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
44
Spółka zarządza wszystkimi opisanymi poniżej elementami ryzyka finansowego, które może mieć
znaczący wpływ na jej funkcjonowanie w przyszłości, kładąc w tym procesie największy nacisk na
zarządzanie ryzykiem rynkowym, w tym ryzykiem stopy procentowej oraz ryzykiem kredytowym
i ryzykiem utraty płynności. Celem zarządzania ryzykiem kredytowym jest ograniczenie strat Spółki
mogących wynikać z niewypłacalności klientów. Cel ten jest realizowany poprzez bieżące
monitorowanie wiarygodności kredytowej klientów wymagających kredytowania powyżej określonej
kwoty. Celem zarządzania płynnością finansową jest zabezpieczenie Spółki przed jej
niewypłacalnością. Cel ten jest realizowany poprzez systematyczne dokonywanie projekcji zadłużenia
w horyzoncie do 4 lat, a następnie aranżację odpowiednich źródeł finansowania. Ekspozycja na ryzyko
kredytowe, ryzyko stopy procentowej powstaje w trakcie normalnej działalności Spółki. Spółka nie
stosuje zabezpieczeń przed ryzykiem wahań kursów wymiany walut.
Wartość bilansowa inwestycji długoterminowych oraz należności z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałych odzwierciedla maksymalne ryzyko kredytowe.
Analiza wrażliwości Spółki na zmiany stóp procentowych
Spółka jest narażona na ryzyko stopy procentowej w związku z pozyskanym finansowaniem w postaci
oprocentowanych kredytów bankowych i pożyczek oraz wyemitowanych obligacji. Zarówno w 2024
jak i 2023 roku Spółka nie zawarła kontraktów zabezpieczających przepływy pieniężne z tytułu
odsetek.
Zmiana stóp procentowych o 1 punkt procentowy spowodowałaby zmianę zysku przed
opodatkowaniem o kwoty przedstawione poniżej. Poniższa analiza opiera się na założeniu, że inne
zmienne, w szczególności kursy walut obcych pozostaną niezmienione.
Okres zakończony 31.12.2024
Okres zakończony 31.12.2023
Wzrost
1%
Spadek
1%
Wzrost
1%
Spadek
1%
Instrumenty o zmiennej stopie
procentowej
(4 265) 4 265 (3 379) 3 379
Ryzyko kredytowe
Na dzień 31 grudnia 2024 roku oraz 31 grudnia 2023 roku analiza przeterminowanych należności
z tytułu dostaw i usług przedstawiała się następująco:
31.12.2024
Wartość
brutto
Odpis
aktualizujący
Wartość
netto
Nieprzeterminowane 2 338
-
2 338
Przeterminowane o następujące okresy:
0-180 dni 431 26 405
180-360 dni 53 19 34
powyżej 360 dni 193 167 26
3 015
212
2 803
31.12.2023
Wartość
brutto
Odpis
aktualizujący
Wartość
netto
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
45
31.12.2024
Wartość
brutto
Odpis
aktualizujący
Wartość
netto
Nieprzeterminowane 1 308 - 1 308
Przeterminowane o następujące okresy:
0-180 dni 334 24 310
180-360 dni 32 14 18
powyżej 360 dni 154 150 4
1 828
188
1 640
Zmiany w odpisach aktualizujących należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe w ciągu roku
2024 i 2023 przedstawiono poniżej:
Okres zakończony
31.12.2024
31.12.2023
Stan na początek okresu 188 31
Zmiana odpisu aktualizującego 24 157
Stan na koniec okresu
212
188
Ryzyko kursowe
Większość transakcji zawierana jest w złotych polskich. Spółka posiada należności z tytułu pożyczek
oraz zobowiązania z tytułu leasingu denominowane w walutach obcych. Spółka posiada środki
pieniężne w walutach obcych.
W przypadku przeliczenia należności oraz zobowiązań denominowanych w walucie obcej na dzień 31
grudnia 2024 i 2023 roku, zmiana wartości waluty obcej w odniesieniu do złotego o 5%
spowodowałaby następującą zmianę zysku przed opodatkowaniem:
Okres zakończony 31.12.2024
Okres zakończony 31.12.2023
Wzrost
5%
Spadek
5%
Wzrost
5%
Spadek
5%
Należności i zobowiązanie denominowane
w EUR
2 797 (2 797) 2 661 (2 661)
Ryzyko płynności
Ryzyko płynności jest to ryzyko wystąpienia trudności w spełnieniu przez Spółkę obowiązków
związanych ze zobowiązaniami finansowymi, które rozliczane są w drodze wydania środków
pieniężnych lub innych aktywów finansowych. Zarządzanie płynnością przez Spółkę polega na
zapewnianiu, w możliwie najwyższym stopniu, aby Spółka zawsze posiadała płynność wystarczającą
do regulowania wymaganych zobowiązań, zarówno w normalnej jak i kryzysowej sytuacji, bez
narażania na niedopuszczalne straty lub podważenie reputacji Spółki.
Płynność finansowa jest monitorowana w Spółce na bieżąco. Dotyczy to zarówno płynności w okresie
kilku następnych dni, jak i okresu kilku najbliższych lat.
Zarząd Marvipol Development S.A. dokonał oceny przewidywanej sytuacji płynnościowej Spółki.
Zdaniem Zarządu nie ma istotnego zagrożenia działalności Spółki w okresie najbliższych 12 miesięcy
od dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego. Zarząd jest przekonany, że będzie w
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
46
stanie zapewnić odpowiednie środki finansowe do obsługi zobowiązań finansowych i handlowych oraz
niezakłóconego prowadzenia działalności, w tym realizacji projektów deweloperskich. Spółka nie
oczekuje, że spodziewane przepływy pieniężne, zawarte w analizie terminów wymagalności, mogą
wystąpić znacząco wcześniej lub w znacząco innych kwotach.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
47
31.12.2024
Wartość
bilansowa
Przepływy pieniężne
wynikające z umowy*
Do 1
miesiąca
1 - 3
miesiące
3 - 6
miesięcy
6 - 12
miesięcy
1 - 3 lata
3 - 5 lat
Powyżej
5 lat
Kredyty bankowe i pożyczki 8 746 8 746 - - - 172 8 574 - -
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 4 895 4 895 4 895 - - - - - -
Zobowiązania z tytułu obligacji
430 364
426 467
-
-
-
70 000
156 467
200 000
-
Kaucje 3 730 3 730 - - 1 097 1 303 1 192 - 138
Zobowiązania z tytułu leasingu 14 449 16 607 193 385 578 1 117 4 547 5 146 4 641
462 184
460 445
5 088
385
1 675
72 592
170 780
205 146
4 779
31.12.2023
Wartość
bilansowa
Przepływy pieniężne
wynikające z umowy*
Do 1
miesiąca
1 - 3
miesiące
3 - 6
miesięcy
6 - 12
miesięcy
1 - 3 lata
3 - 5 lat
Powyżej
5 lat
Kredyty bankowe i pożyczki 41 427 41 427 - - - - 41 427 - -
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 2 240 2 240 2 240 - - - - - -
Zobowiązania z tytułu obligacji 344 184 337 913 - - 22 994 88 452 171 000 55 467 -
Kaucje
3 373
3 373
-
-
1 735
-
1 638
-
-
Zobowiązania z tytułu leasingu 17 156 18 938 224 448 654 1 245 4 706 4 396 7 265
Stan na koniec okresu
408 380
403 891
2 464
448
25 383
89 697
218 771
59 863
7 265
* analiza przepływów pieniężnych dotyczy wartości nominalnych zobowiązań powiększonych o ewentualne naliczone niezapłacone odsetki, które mogą różnić się od wartości
bilansowych
Opis metod i istotnych założeń przyjętych do ustalenia wartości godziwej aktywów i zobowiązań finansowych wycenianych w takiej wartości
Wartości godziwe aktywów i zobowiązań finansowych są zbliżone do ich wartości bilansowych na dzień 31 grudnia 2024 roku i 31 grudnia 2023 roku.
Za wartość godziwą przyjmuje się kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji
rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami.
Zarządzanie kapitałem
Spółka definiuje kapitał jako wartość bilansową kapitałów własnych. Najważniejszym wskaźnikiem używanym przez Spółkę do monitorowania kapitałów
własnych jest wskaźnik Kapitał własny/Aktywa razem.
Wskaźnik ten wynosi na dzień 31 grudnia 2024 roku 57,8% (31 grudnia 2023 roku 59,7%). Spółka zarządza kapitałem by zagwarantować, że należące do niej
jednostki będą zdolne kontynuować działalność przy jednoczesnej maksymalizacji rentowności dla akcjonariuszy dzięki optymalizacji relacji zadłużenia do
kapitału własnego.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
48
Ponadto Spółka zarządza kapitałem własnym w taki sposób, aby utrzymywać bezpieczny poziom
relacji kapitału własnego do długu.
28. Instrumenty finansowe
a) Klasyfikacja aktywów do grup instrumentów finansowych
Okres zakończony
31.12.2024
31.12.2023
Pożyczki 696 398
643 435
Należności z tytułu dostaw i usług 1 650 940
Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu -
podmioty powiązane
698 048
644 375
Pożyczki 971
1 403
Należności z tytułu dostaw i usług 941 512
Instrumenty dłużne wyceniane według zamortyzowanego kosztu -
podmioty pozostałe
1 912
1 915
Środki pieniężne
60 083
148 208
Razem
760 043
794 498
b) Klasyfikacja zobowiązań do grup instrumentów finansowych
Okres zakończony
31.12.2024
31.12.2023
Kredyty bankowe i pożyczki 8 746 41 427
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 4 895 2 240
Zobowiązania z tytułu obligacji 430 364 344 184
Kaucje 3 730 3 373
Zobowiązania z tytułu leasingu 17 112 17 157
Zobowiązania wyceniane wg. zamortyzowanego kosztu
464 847
408 381
Wartości godziwe instrumentów finansowych odpowiadają ich wartościom bilansowym na dzień 31
grudnia 2024 roku i 31 grudnia 2023 roku.
W roku obrotowym oraz w okresie porównawczym Spółka nie dokonywała reklasyfikacji aktywów
finansowych.
29. Zobowiązania warunkowe
Na dzień bilansowy oraz do dnia sporządzenia niniejszego raportu Spółka Marvipol Development S.A.
udzieliła następujących poręczeń:
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz mBank S.A. z siedzibą
w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Logistics S.A. w związku z zawartą 23 lipca 2021
umową ramową dla transakcji rynku finansowego. Poręczenie udzielone do kwoty 24.000 tys.
zł;
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Banku Ochrony Środowiska
SA z siedzibą w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Development Unique Tower Sp.
z o.o. w związku z zawartą 15 grudnia 2022 roku umową gwarancji do kwoty 4.578 tys. zł.
Poręczenie do kwoty 6.887 tys. zł;
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
49
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczeń na rzecz mBank S.A. z siedzibą
w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Wrocław Dożynkowa Sp. z o.o. w związku
z zawartą 3 listopada 2023 umową kredytu inwestycyjnego w kwocie 60.900 tys. zł.
Poręczenia udzielone do kwoty 95.850 tys. zł oraz do kwoty 25.096 tys. zł;
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz mBank S.A. z siedzibą
w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Wrocław Dożynkowa Sp. z o.o. w związku
z zawartą 3 listopada 2023 umową kredytu odnawialnego do kwoty 3.000 tys. zł. Poręczenie
udzielone do kwoty 6.595 tys. zł;
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz PKO BP S.A. z siedzibą
w Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Conrada Sp. z o.o. w związku z zawartą 11
grudnia 2023 umową kredytu inwestycyjnego w kwocie 46.400 tys. zł. Poręczenie udzielone
do kwoty 9.511 tys. zł;
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w
Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o. w związku z zawartą 25
czerwca 2024 umową kredytu inwestycyjnego w kwocie 55.283 tys. zł. Poręczenie udzielone
do kwoty 110.566 tys. zł;
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w
Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o. w związku z zawartą 25
czerwca 2024 umową kredytu odnawialnego do kwoty 2.000 tys. zł. Poręczenie udzielone do
kwoty 4.000 tys. zł.
spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Banku Millennium S.A. z
siedzibą w Warszawie, za zobowiązania spółki Marvipol Wrocław Architektów w związku z
zawartą 30 września 2024 roku umową kredytu odnawialnego do kwoty 65.000 tys. zł.
Poręczenie udzielone do kwoty 104.000 tys. zł.
Spółka Marvipol Development S.A. udzieliła poręczenia na rzecz Alior Bank S.A. z siedzibą w
Warszawie za zobowiązania spółki Marvipol Instalatorów sp. z o.o. w związku z zawartą 8 lipca
2024 roku umową określającą warunki udzielania gwarancji. Poręczenie do kwoty 6.528 tys.
zł.
30. Transakcje z podmiotami powiązanymi
Wypłacone i należne wynagrodzenia Zarządu i osób zarządzających wyższego szczebla.
Spółka na rzecz członków Zarządu i osób zarządzających wyższego szczebla wypłaca wynagrodzenie
na podstawie: pełnienia funkcji członka Zarządu (mianowanie) oraz na podstawie umowy
o świadczenie usług.
Wynagrodzenie Zarządu (w tys. zł)
01.01.2024
31.12.2024
01.01.2023
31.12.2023
Mariusz Książek - Prezes Zarządu 3 680 3 303
Andrzej Nizio - Wiceprezes Zarządu 1 260 505
4 940
3 808
Wynagrodzenie Rady Nadzorczej (w tys. zł)
01.01.2024
31.12.2024
01.01.2023
31.12.2023
Aleksander Chłopecki
174 156
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
50
Krzysztof Brejdak
165 148
Wiesław Łatała
145 130
Dariusz Daniluk
89 122
Andrzej Jacaszek
97 87
Piotr Chudzik
30 -
700
643
Pozostałe transakcje z podmiotami powiązanymi
Podmioty powiązane obejmują podmioty kontrolowane przez Kierownictwo oraz członków Rady
Nadzorczej Marvipol Development S.A.
Wartość transakcji
w okresie
Nierozliczone saldo
na dzień
Okres zakończony
Sprzedaż produktów i usług (w tys. zł)
01.01.2024
31.12.2024
01.01.2023
31.12.2023
31.12.2024
31.12.2023
Jednostki zależne w tym:
60 452
44 110
1 617
897
Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 1 732 255 9 63
Marvipol Głębocka Sp. z o.o.
2 462
2 335
7
136
Marvipol Wrocław Dożynkowa Sp. z o.o.
1 630
4 695
627
59
Marvipol Raabego Sp. z o.o. 343 991 - 75
Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. 273 564 38 30
Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o. 808 16 956 604 4
Marvipol Logistics S.A. 20 259 - 4
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 540 2 152 6 64
Marvipol Odkryta Sp. z o.o. 176 1 606 - 4
Marvipol Conrada Sp. z o.o. 1 694 287 16 49
Marvipol Narwik Sp. z o.o. 220 3 843 - 30
Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o.
-
-
1
-
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 770 174 - 5
Property-ad Sp. z o.o. 41 42 - 4
Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 175 172 - 5
Marvipol Wrocław Architektów Sp. z o.o. 37 704 35 269 2
Marvipol Gdynia Pucka Sp. z o.o. 145 41 - 4
Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 178 210 - 17
Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. 8 691 7 505 35 214
Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. 2 473 1 278 5 80
Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o. 188 191 - 7
Marvipol Projekt 101 Sp. z o.o.
188
519
-
41
Unique Gdańsk Sp. z o.o. 2 - - -
Pozostałe jednostki powiązane:
9
318
-
-
British Automotive Holding S.A. -
47
-
-
British Automotive Centrum Sp. z o.o. -
271
-
-
Willet 18 Sp. z o.o. 9 - - -
Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu
229
214
33
43
60 690
44 642
1 650
940
Zakup produktów i usług (w tys. zł)
Wartość transakcji
w okresie
Nierozliczone saldo
na dzień
Okres zakończony
Zakup produktów i usług (w tys. zł)
01.01.2024
31.12.2024
01.01.2023
31.12.2023
31.12.2024
31.12.2023
Jednostki zależne w tym:
3 767
225
68
132
Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. - 101 63 54
Marvipol Development Unique Tower Sp z o.o. 4 63 5 77
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
51
Wartość transakcji
w okresie
Nierozliczone saldo
na dzień
Okres zakończony
Zakup produktów i usług (w tys. zł)
01.01.2024
31.12.2024
01.01.2023
31.12.2023
31.12.2024
31.12.2023
Marvipol Wrocław Dożynkowa Sp. z o.o. 7 34 - 1
Marvipol Studio Okęcie Sp z o.o. - 27 - -
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 962 - - -
Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 1 397 - - -
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o.
1 397
-
-
-
Pozostałe jednostki powiązane:
71
162
-
-
British Automotive Holding S.A. - - - -
British Automotive Centrum Sp. z o.o. 71 162 - -
Jednostki pozostałe powiązane z członkami Zarządu
i Radą Nadzorczą
555
300
115
4
4 393
687
183
136
Wartość transakcji
w okresie
Nierozliczone saldo
na dzień
Okres zakończony
Otrzymane dywidendy (w tys. zł)
01.01.2024
31.12.2024
01.01.2023
31.12.2023
31.12.2024
31.12.2023
Jednostki zależne 72 746
23 799
14 343
-
72 746
23 799
14 343
-
Spółka otrzymała dywidendy od spółek: Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o., Property-ad
Sp. z o.o, Marvipol Raabego Sp. z o.o., Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o., Marvipol Narwik Sp. z o.o.
Na dzień bilansowy spółka posiada należność z tytułu dywidendy od Marvipol Logistics SA.
Wartość transakcji
w okresie
Nierozliczone saldo
na dzień
Okres zakończony
Wypłacone dywidendy (w tys. zł)
01.01.2024
31.12.2024
01.01.2023
31.12.2023
31.12.2024
31.12.2023
Książek Holding Sp. z o.o.*
29 162
-
-
-
Mariusz Książek 2 203
-
-
-
31 365
-
-
-
*Podmiot zależny od Mariusza Książek
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
52
Otrzymane pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł
Nierozliczone
saldo na dzień
01.01.2024
Zaciągnięcie
Spłaty
kapitału
Naliczenia
odsetek
Spłaty
odsetek
Różnice
kursowe
Odpis
aktualizujący
Nierozliczone
saldo na dzień
31.12.2024
Marvipol Wrocław Architektów
Sp. z o.o.
1 171 - 1 000 87 86 - - 172
Property-Ad Sp. z o.o. 450 - - 46 - - - 496
Marvipol Narwik Sp. z o.o. 25 713 - 24 350 1 041 - - - 2 404
Marvipol Raabego Sp. z o.o. 14 093 - 13 250 566 55 - - 1 354
Marvipol Development Unique
Tower Sp. z o.o.
- 4 300 - 20 - - - 4 320
41 427
4 300
38 600
1 760
141
-
-
8 746
Udzielone pożyczki (kapitał i odsetki) – tys. zł
Nierozliczone
saldo na dzień
01.01.2024
Udzielenie
Spłaty
kapitału
Naliczenia
odsetek
Spłaty
odsetek
Różnice
kursowe
Odpis
aktualizujący
Nierozliczone
saldo na dzień
31.12.2024
Marvipol Wrocław Dożynkowa Sp. z
o.o.
26 469 3 900 - 3 116 - - - 33 485
Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 32 913 1 150 - 3 019 - - - 37 082
Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o. 20 273 15 800 - 2 596 - - - 38 669
Marvipol Development Unique
Tower Sp. z o.o.
15 515 5 700 20 130 721 1 669 - - 137
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 60 926 9 500 7 261 6 542 6 962 - - 62 745
Unique Apartments Warszawa Sp. z
o.o.
5 100 - 5 100 584 584 - - -
Marvipol Conrada Sp. z o.o. 29 380 17 000 - 3 910 - - - 50 290
Marvipol Logistics S.A. 146 019 - 22 186 9 708 9 815 - - 123 726
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 46 378 200 - 4 092 - - - 50 670
Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 5 840 100 - 6 - - - 5 946
Marvipol Odkryta Sp. z o.o. 14 193 1 650 - 1 683 - - - 17 526
Marvipol Gdynia Pucka Sp. z o.o. 1 089 22 300 - 2 138 - - - 25 527
Marvipol Projekt 101 Sp. z o.o. 444 200 - 364 - - - 1 008
Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z
o.o.
81 932 - - 3 311 - (1 179) - 84 064
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
53
Nierozliczone
saldo na dzień
01.01.2024
Udzielenie
Spłaty
kapitału
Naliczenia
odsetek
Spłaty
odsetek
Różnice
kursowe
Odpis
aktualizujący
Nierozliczone
saldo na dzień
31.12.2024
Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. 48 786 20 500 4 000 6 060 9 648 - 2 920 58 778
Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 16 391 1 850 - 1 635 - - - 19 876
Marvipol Głębocka Sp. z o.o. 55 331 - 20 000 5 149 6 126 - - 34 354
Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. 91 787 12 700 85 400 4 839 16 922 - - 7 004
Marvipol Narwik Sp. z o.o. - 1 000 - 73 15 - - 1 058
Marvipol Wrocław Architektów Sp. z
o.o.
- 42 000 - 2 453 - - - 44 453
Udzielone pożyczki (kapitał i
odsetki) razem
698 766
155 550
164 077
61 999
51 741
(1 179)
2 920
696 398
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
54
31. Podmioty wchodzące w skład Grupy Kapitałowej Marvipol
Development S.A.
Jednostki zależne
Okres zakończony
31.12.2024
31.12.2023
Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Raabego Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Wrocław Dożynkowa Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Głębocka Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Skarbka z Gór Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Logistics S.A. 100% 100%
Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Conrada Sp. z o.o. 100% 100%
Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Narwik Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 100% 100%
Property-ad Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Wrocław Architektów Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Odkryta Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Gdynia Pucka Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Projekt 101 Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. 100% 100%
Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. 100% 100%
Unique Gdańsk Sp. z o.o. 100% -
Jednostki zależne na dzień sporządzenia raportu
Lista jednostek zależnych znajduje się w
pkt 5
Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol
Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A.
32. Średnioroczne zatrudnienie w Marvipol Development S.A.
Średnie zatrudnienie w okresie od 1 stycznia 2024 r. do 31 grudnia 2024 r. w Spółce wynosiło 32 osoby.
33. Inne istotne zdarzenia w okresie od 1 stycznia 2024 r. do
31 grudnia 2024 r. oraz znaczące zdarzenia po dniu
31 grudnia 2024 r.
Informacje na temat istotnych zdarzeń wpływających na działalność Grupy zostały zawarte w
pkt 7
Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy Kapitałowej.
Do dania zatwierdzenia niniejszego Sprawozdania nie nastąpiły zdarzenia powodujące konieczność
dokonania korekt. Zdarzeniem istotnym nie powodującym dokonania korekt był przedterminowy,
całościowy wykup obligacji serii P2021A oraz P2021B. Informacje na temat skutków finansowych
przedstawione są w nocie 23.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY 2024 R.
Warszawa, 19 marca 2025 r.
55
34. Objaśnienia do sprawozdania z przepływów pieniężnych
Okres zakończony
31.12.2024
31.12.2023
Bilansowa zmiana stanu zapasów (144 113)
(14 929)
Zwiększenie w wyniku połączenia -
13 476
Koszty finansowania zewnętrznego wykazane w przepływach z działalności
finansowej
1 398 -
Zmiana stanu zapasów wykazana w rachunku przepływów pieniężnych
(142 715)
(1 453)
Okres zakończony
31.12.2024
31.12.2023
Bilansowa zmiana stanu należności (38 153)
17 697
Zwiększenie w wyniku połączenia -
5 978
Zmiana należności z tyt. dywidendy 14 343 1 664
Ujęcie i rozliczenie kosztów prowizji kredytowych 141 (286)
Zmiana stanu należności wykazana w rachunku przepływów pieniężnych
(23 669)
25 053
35. Informacja o wynagrodzeniu podmiotu uprawnionego do
badania sprawozdań finansowych
W dniu 24 maja 2023 roku Rada Nadzorcza Marvipol Development S.A., działając na podstawie § 34
Statutu Spółki, dokonała wyboru firmy audytorskiej do badania sprawozdań finansowych: CSWP
Audyt Prosta Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie (00-336), przy ul. Kopernika 34, wpisaną na listę
firm audytorskich pod nr 3767.
Umowa ze spółką CSWP Audyt Prosta Spółka Akcyjna o dokonanie badania została zawarta w dniu
12 czerwca 2023 roku. Wynagrodzenie z tytułu badania jednostkowego i skonsolidowanego
sprawozdania finansowego Marvipol Development S.A. oraz innych usług za lata 2024 i 2023
prezentuje poniższa tabela:
01.01.2024
31.12.2024
01.01.2023
31.12.2023
Badanie rocznego sprawozdania finansowego 246 240
Inne usługi atestacyjne, w tym: 143 140
przegląd sprawozdania finansowego 93 90
pozostałe usługi atestacyjne 50 50
Razem
389
380
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Andrzej Nizio
Wiceprezes Zarządu
Karolina Banaś
osoba, której powierzono
prowadzenie ksiąg rachunkowych