iso4217:PLN xbrli:shares iso4217:PLN 259400J8JJKET03PCT44 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 259400J8JJKET03PCT44 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 259400J8JJKET03PCT44 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 259400J8JJKET03PCT44 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 259400J8JJKET03PCT44 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 259400J8JJKET03PCT44 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:TreasurySharesMember 259400J8JJKET03PCT44 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 259400J8JJKET03PCT44 2022-01-01 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 259400J8JJKET03PCT44 2022-01-01 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 259400J8JJKET03PCT44 2022-01-01 ifrs-full:RetainedEarningsMember 259400J8JJKET03PCT44 2022-01-01 ifrs-full:OtherReservesMember 259400J8JJKET03PCT44 2022-01-01 ifrs-full:SharePremiumMember 259400J8JJKET03PCT44 2022-01-01 ifrs-full:TreasurySharesMember 259400J8JJKET03PCT44 2022-01-01 ifrs-full:IssuedCapitalMember 259400J8JJKET03PCT44 2023-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 259400J8JJKET03PCT44 2023-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 259400J8JJKET03PCT44 2023-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 259400J8JJKET03PCT44 2023-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 259400J8JJKET03PCT44 2023-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 259400J8JJKET03PCT44 2023-12-31 ifrs-full:TreasurySharesMember 259400J8JJKET03PCT44 2023-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 259400J8JJKET03PCT44 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 259400J8JJKET03PCT44 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 259400J8JJKET03PCT44 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 259400J8JJKET03PCT44 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 259400J8JJKET03PCT44 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 259400J8JJKET03PCT44 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:TreasurySharesMember 259400J8JJKET03PCT44 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 259400J8JJKET03PCT44 2022-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 259400J8JJKET03PCT44 2022-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 259400J8JJKET03PCT44 2022-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 259400J8JJKET03PCT44 2022-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 259400J8JJKET03PCT44 2022-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 259400J8JJKET03PCT44 2022-12-31 ifrs-full:TreasurySharesMember 259400J8JJKET03PCT44 2022-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 259400J8JJKET03PCT44 2022-01-01 259400J8JJKET03PCT44 2022-12-31 259400J8JJKET03PCT44 2023-12-31 259400J8JJKET03PCT44 2022-01-01 2022-12-31 259400J8JJKET03PCT44 2023-01-01 2023-12-31

GRUPA KAPITAŁOWA

TOWER INVESTMENTS SPÓŁKA AKCYJNA

ROCZNY SKONSOLIDOWANY RAPORT ZA OKRES

OD 1 STYCZNIA 2023 ROKU DO 31 GRUDNIA 2023 ROKU

Spis treści

# ROCZNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
GRUPY KAPITAŁOWEJ TOWER INVESTMENTS S.A.

## 1.WYBRANE SKONSOLIDOWANE DANE FINANSOWE Z PRZELICZENIEM NA EURO.

| od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022 | od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022
| PLN | PLN | EUR | EUR
Sprawozdanie z wyniku |  |  |  |
Przychody ze sprzedaży | 7 799 880 | 26 562 801 | 1 722 474 | 5 665 764
Zysk (strata) z działalności operacyjnej | (5 792 382) | (3 750 654) | (1 279 152) | (800 003)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem | (14 961 560) | (8 658 826) | (3 304 012) | (1 846 901)
Zysk (strata) netto | (15 484 851) | (10 235 055) | (3 419 573) | (2 183 106)
Zysk na akcję (PLN) | (10,18) | (6,22) | (2,25) | (1,33)
Rozwodniony zysk na akcję (PLN) | (10,18) | (6,22) | (2,25) | (1,33)
Średni kurs PLN / EUR w okresie | X | X | 4,5283 | 4,6883
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych |  |  |  |
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej | (8 357 278) | 5 222 620 | (1 845 566) | 1 113 969
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej | 1 855 481 | (102 228) | 409 752 | (21 805)
Środki pieniężne netto z działalności finansowej | 7 837 173 | (10 564 867) | 1 730 710 | (2 253 454)
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów | 1 335 376 | (5 444 475) | 294 896 | (1 161 290)
Średni kurs PLN / EUR w okresie | X | X | 4,5283 | 4,6883
| 31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 31.12.2022
Sprawozdanie z sytuacji finansowej |  |  |  |
Aktywa | 84 067 476 | 85 473 985 | 19 334 746 | 18 225 119
Zobowiązania długoterminowe | 5 602 225 | 9 618 440 | 1 288 460 | 2 050 884
Zobowiązania krótkoterminowe | 44 321 734 | 26 341 605 | 10 193 591 | 5 616 667
Kapitał własny | 34 143 517 | 49 178 210 | 7 852 695 | 10 485 983
Kurs PLN / EUR na koniec okresu | X | X | 4,3480 | 4,6899

## 2.SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW I W PODZIALE NA SEGMENTY DZIAŁALNOŚCI

| Nota | od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022
Działalność kontynuowana |  |  |
Przychody ze sprzedaży | 18.1 | 7 799 880 | 26 562 801
Koszty sprzedanych produktów i usług | 18.2 | 7 258 671 | 19 393 559
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży |  | 541 209 | 7 169 242
Koszt sprzedaży |  | - | 0
Koszt ogólnego zarządu |  | 3 219 555 | 4 462 513
Zysk (strata) ze sprzedaży |  | (2 678 346) | 2 706 729
Pozostałe przychody operacyjne | 18.3 | 8 192 308 | 3 288 555
Pozostałe koszty operacyjne | 18.3 | 11 306 344 | 9 745 938
Zysk (strata) z działalności operacyjnej |  | (5 792 382) | (3 750 654)
Przychody finansowe w tym, | 18.4 | 392 865 | 1 040 420
- zysk na okazyjnym nabyciu |  | - | 0
Koszty finansowe | 18.4 | 9 562 043 | 5 948 592
Zysk (strata) z udziałów w jednostkach podporządkowanych |  | - | 0
Zysk (strata) przed opodatkowaniem |  | (14 961 560) | (8 658 826)
Podatek dochodowy | 18.5 | 803 267 | 971 363
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej |  | (15 764 827) | (9 630 189)
Działalność zaniechana |  |  |
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej |  | 279 976 | (1 047 651)
Zysk (strata) netto |  | (15 484 851) | (10 677 840)
Zysk (strata) netto przypadające: |  |  |
- akcjonariuszom podmiotu dominującego |  | (15 484 851) | (10 235 055)
- podmiotom niekontrolującym |  | - | (442 785)
Inne całkowite dochody, które nie zostaną przeklasyfikowane do zysku lub straty, po opodatkowaniu |  | 0 | 0
Inne całkowite dochody, które zostaną przeklasyfikowane do zysku lub straty, po opodatkowaniu |  | 0 | 0
Inne całkowite dochody |  | 0 | 0
Całkowite dochody |  | (15 484 851) | (10 677 840)
Całkowite dochody przypadające |  |  |
- akcjonariuszom podmiotu dominującego |  | (15 484 851) | (10 235 055)
- podmiotom niekontrolującym |  | - | (442 785)

| od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022
Działalność zaniechana |  |
Przychody ze sprzedaży | 0 | 701 767
Koszty sprzedanych produktów i usług | 0 | 1 009 972
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży | 0 | (308 205)
Koszt sprzedaży | 0 | 204 123
Koszt ogólnego zarządu | 3 449 | 439 942
Zysk (strata) ze sprzedaży | (3 449) | (952 270)
Pozostałe przychody operacyjne | 0 | 50 622
Pozostałe koszty operacyjne | 0 | 125 229
Zysk (strata) z działalności operacyjnej | (3 449) | (1 026 877)
Przychody finansowe | 285 465 | -
Koszty finansowe | 2 040 | 34 896
Zysk (strata) przed opodatkowaniem | 279 976 | (1 061 773)
Podatek dochodowy | - | (14 122)
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej | 279 976 | (1 047 651)
Zysk (strata) netto przypadające: |  |
- akcjonariuszom podmiotu dominującego | 279 976 | (604 866)
- podmiotom niekontrolującym | 0 | (442 785)

Zysk (strata) na akcję (PLN)

| od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN) | (10,18) | (6,61)
- z działalności kontynuowanej | (10,18) | (6,22)
- z działalności zaniechanej | 0,00 | (0,39)
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN) | (10,18) | (6,61)
- z działalności kontynuowanej | (10,18) | (6,22)
- z działalności zaniechanej | 0,00 | (0,39)

## 3.SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ.

AKTYWA | Nota | 31.12.2023 | 31.12.2022
Wartość firmy | 20 | 13 740 745 | 13 740 745
Wartości niematerialne | 21 | 27 435 | 18 760
Rzeczowe aktywa trwałe | 22 | 889 937 | 1 238 897
Nieruchomości inwestycyjne | 24 | 36 211 300 | 41 948 729
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności | 28 | 965 171 | 1 295 317
Inne długoterminowe aktywa finansowe |  | 0 | 0
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 27 | 1 281 386 | 1 660 709
Aktywa trwałe |  | 53 115 974 | 59 903 157
Zapasy | 25 | 18 277 563 | 16 136 793
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności | 28 | 9 703 088 | 7 075 918
Aktywa z tytułu podatku bieżącego |  | 50 522 | 50 522
Inne krótkoterminowe aktywa finansowe | 29 | 200 000 | 458 608
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 31 | 2 720 329 | 1 384 953
Aktywa inne niż przeznaczone do sprzedaży |  | 30 951 502 | 25 106 794
Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży |  | - | 464 034
Aktywa obrotowe |  | 30 951 502 | 25 570 828
Aktywa razem |  | 84 067 476 | 85 473 985

PASYWA | Nota | 31.12.2023 | 31.12.2022
Kapitał własny |  |  |
Kapitał podstawowy | 33 | 1 560 750 | 1 560 750
Akcje własne |  | (269 706) | (269 706)
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej |  | 30 071 724 | 30 071 724
Pozostałe kapitały |  | 18 816 682 | 21 655 994
Zyski zatrzymane w tym, |  | (16 035 933) | (3 404 723)
- zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom spółki dominującej |  | (15 484 851) | (10 235 055)
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom spółki dominującej |  | 34 143 517 | 49 614 039
Udziały nie dające kontroli |  | - | (435 829)
Kapitał własny |  | 34 143 517 | 49 178 210
Zobowiązania |  |  |
Zobowiązania długoterminowe |  |  |
Długoterminowe zobowiązania finansowe | 38 | 596 882 | 5 049 648
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i inne zobowiązania długoterminowe | 37.1 | 763 040 | 590 186
Rezerwy długoterminowe |  | - | 0
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 27 | 4 242 303 | 3 978 606
Zobowiązania długoterminowe |  | 5 602 225 | 9 618 440
Zobowiązania krótkoterminowe |  |  |
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania krótkoterminowe | 37.2 | 21 098 403 | 11 834 182
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego |  | 442 975 | 436 057
Inne krótkoterminowe zobowiązania finansowe | 38 | 22 631 686 | 13 695 719
Rezerwy bieżące |  | 148 670 | 375 647
Zobowiązania krótkoterminowe poza grupą zobowiązań zakwalifikowanych jako przeznaczonych do sprzedaży |  | 44 321 734 | 26 341 605
Zobowiązania zakwalifikowane jako przeznaczone do sprzedaży |  | - | 335 730
Zobowiązania krótkoterminowe |  | 44 321 734 | 26 677 335
Zobowiązania razem |  | 49 923 959 | 36 295 775
Pasywa razem |  | 84 067 476 | 85 473 985

## 4.SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH.

| od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej |  |
Zysk (strata) brutto | (14 961 560) | (8 658 826)
Korekty: |  |
Amortyzacja | (787 194) | 1 030 329
Zysk/Strata z działalności inwestycyjnej | 225 694 | (175 838)
Przychody i koszty odsetek | 2 325 191 | 2 560 632
Udział w zyskach/stratach jednostek stowarzyszonych | 0 | 0
(Zysk)/Strata z tytułu różnic kursowych | 0 | (2 679)
Wycena wartości godziwej nieruchomości i aktywów finansowych | 0 | (2 337 153)
Odpis aktualizujący (odwrócenie odpisu) z tytułu utraty wartości | 0 | 2 081 756
Zmiana stanu zapasów | (2 140 770) | 3 157 227
Zmiana stanu należności z tytułu dostaw i usług | 4 157 772 | (1 088 777)
Zmiana stanu należności pozostałych | (2 559 335) | 7 511 726
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu dostaw i usług | (1 669 348) | (124 788)
Zmiana stanu zobowiązań pozostałych | 3 295 202 | 1 411 660
Zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych | 3 138 930 | -
Zmiana stanu rezerw | (226 976) | (14 760)
Inne korekty | 845 116 | 480 671
Korekty razem | 6 604 282 | 14 490 006
Środki pieniężne wygenerowane w toku działalności | (8 357 278) | 5 831 180
Podatek dochodowy | - | (608 560)
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej | (8 357 278) | 5 222 620
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej |  |
Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych | 2 509 671 | 455 285
Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych | (1 484 479) | (21 000)
Wydatki na nabycie wartości niematerialnych | 844 039 | (14 108)
Wpływy z tytułu zbycia WNIP | (13 750) | -
Wpływy ze sprzedaży pozostałych aktywów finansowych | - | 63 713
Wydatki na nabycie aktywów finansowych | - | 0
Inwestycje w nieruchomości inwestycyjne | - | (586 118)
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej | 1 855 481 | (102 228)
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej |  |
Nabycie akcji własnych | - | 0
Emisja dłużnych papierów wartościowych | 6 175 000 | -
Wpływy netto z tytułu emisji akcji | - | 0
Kredyty i pożyczki | 20 350 223 | 3 001 067
Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli | - | 0
Wykup dłużnych papierów wartościowych | (12 085 001) | (9 500 000)
Spłaty kredytów i pożyczek | (4 947 731) | (303 041)
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu finansowego | (89 608) | (1 003 904)
Odsetki zapłacone | (1 565 710) | (2 758 988)
Środki pieniężne netto z działalności finansowej | 7 837 173 | (10 564 866)
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów przed skutkami zmian kursów wymiany | 1 335 376 | (5 444 474)
Skutki zmian kursów wymiany | 0 | 0
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów | 1 335 376 | (5 444 474)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu | 1 384 953 | 6 829 427
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu | 2 720 329 | 1 384 953

## 5.SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM.

| Kapitał Podstawowy | Akcje własne | Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej | Pozostałe kapitały | Zyski zatrzymane | Razem | Udziały nie dające kontroli | Kapitały własne
Saldo na dzień 01.01.2023 roku | 1 560 750 | (269 706) | 30 071 724 | 21 655 994 | (3 404 723) | 49 614 039 | (435 829) | 49 178 210
Zmiana struktury grupy kapitałowej | - | - | - | 14 330 | - | 14 330 | - | 14 330
Emisja akcji | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0
Inne zmiany | 0 | 0 | 0 | (2 853 642) | 2 853 642 | 0 | 435 828 | 435 828
Zysk netto za okres od 01.01.2023 roku do 31.12.2023 roku | 0 | 0 | 0 | 0 | (15 484 851) | (15 484 851) | - | (15 484 851)
Inne całkowite dochody | 0 | 0 | 0 | 0 | - | - | - | -
Razem całkowite dochody | 0 | 0 | 0 | 0 | (15 484 851) | (15 484 851) | - | (15 484 851)
Zmiany w kapitale własnym w okresie od 01.01.2023 roku do 31.12.2023 roku | - | - | - | (2 839 312) | (12 631 209) | (15 470 521) | 435 828 | (15 034 693)
Saldo na dzień 31.12.2023 roku | 1 560 750 | (269 706) | 30 071 724 | 18 816 682 | (16 035 933) | 34 143 517 | (0) | 34 143 517

| Kapitał Podstawowy | Akcje własne | Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej | Pozostałe kapitały | Zyski zatrzymane | Razem | Udziały nie dające kontroli | Kapitały własne
Saldo na dzień 01.01.2022 roku | 1 560 750 | (269 706) | 30 071 724 | 16 382 450 | 12 103 876 | 59 849 094 | 175 335 | 60 024 429
Emisja akcji | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0
Zmiana struktury grupy kapitałowej | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | (168 379) | (168 379)
Inne zmiany | 0 | 0 | 0 | 5 273 544 | (5 273 544) | 0 | 0 | 0
Zysk netto za okres od 01.01.2022 roku do 31.12.2022 roku | 0 | 0 | 0 | 0 | (10 235 055) | (10 235 055) | (442 785) | (10 677 840)
Inne całkowite dochody | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0
Razem całkowite dochody | 0 | 0 | 0 | 0 | (10 235 055) | (10 235 055) | (442 785) | (10 677 840)
Zmiany w kapitale własnym w okresie od 01.01.2022 roku do 31.12.2022 roku | 0 | 0 | 0 | 5 273 544 | (15 508 599) | (10 235 055) | (611 164) | (10 846 219)
Saldo na dzień 31.12.2022 roku | 1 560 750 | (269 706) | 30 071 724 | 21 655 994 | (3 404 723) | 49 614 039 | (435 829) | 49 178 210

## 6. INFORMACJE OBJAŚNIAJĄCE DO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO.

### 6.1.Informacje wymagające oznakowania.

Nazwa jednostki dominującej: Tower Investments S.A.

Forma prawna: Spółka Akcyjna

Adres: Pl. Małachowskiego 2, 00-066 Warszawa

Państwo: Polska

Siedziba: Polska

Opis charakteru oraz zakresu podstawowej działalności:
a.(PKD 68.10.Z) Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
b.(PKD 41.10.Z) Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,
c.(PKD 41.20.Z) Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,
d.(PKD 43.39.Z) Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych,
e.(PKD 64.19.Z) Pozostałe pośrednictwo pieniężne,
f.(PKD 68) Działalność związana z obsługą rynku nieruchomości,
g.(PKD 64.92.Z|) Pozostałe formy udzielania kredytów,
h.(PKD 66.19.Z) Pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych,
i.(PKD 70.10.Z) Działalność firm centralnych (head offices) i holdingów, z wyłączeniem holdingów finansowych,
j.(PKD 71.11.Z) Działalność w zakresie architektury.
k)(PKD 77.11.Z) Wynajem i dzierżawa samochodów osobowych i furgonetek,
l)(PKD 77.39.Z) wynajem i dzierżawa pozostałych maszyn, urządzeń i dóbr materialnych.

Wyjaśnienie zmian: W dniu 13.02.2023 roku nastąpiła zmiana adresu Spółki Dominującej na Plac Małachowskiego 2, 00-066 Warszawa

Nazwa jednostki sprawozdawczej: Tower Investments S.A.

Nazwa jednostki dominującej najwyższego szczebla: Tower Investments S.A.

Podstawowe miejsce prowadzenia działalności: Pl. Małachowskiego 2, 00-066 Warszawa.

### 6.2.Informacje o spółce dominującej.

Jednostką dominującą Grupy Kapitałowej Tower Investments S.A. (dalej zwana "Grupą Kapitałową", "Grupą") jest Tower Investments Spółka Akcyjna (dalej zwana "Spółką Dominującą", "Spółką").

Spółka Tower Investments S.A. została utworzona Aktem Notarialnym REP A Nr 5396/2013 w dniu 2 października 2013 roku pod nazwą SPV 223 J14 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna. Dnia 14 grudnia 2015 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki podjęło uchwałę o przekształceniu w spółkę Tower Investments S.A. Zmiana formy prawnej została zarejestrowana w KRS w dniu 18 lutego 2016 roku.

Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS 0000602813.

Spółce został nadany symbol REGON 302560840.

Siedziba Spółki mieści się w Warszawie, pod adresem: Plac Małachowskiego 2, 00-066 Warszawa Siedziba Spółki jest jednocześnie podstawowym miejscem prowadzenia działalności przez Grupę Kapitałową.

Zasadniczym przedmiotem działalności Spółki Dominującej jest:

a.(PKD 68.10.Z) Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

b.(PKD 41.10.Z) Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,

c.(PKD 41.20.Z) Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,

d.(PKD 43.39.Z) Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych,

e.(PKD 64.19.Z) Pozostałe pośrednictwo pieniężne,

f.(PKD 68) Działalność związana z obsługą rynku nieruchomości,

g.(PKD 64.92.Z|) Pozostałe formy udzielania kredytów,

h.(PKD 66.19.Z) Pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych,

i.(PKD 70.10.Z) Działalność firm centralnych (head offices) i holdingów, z wyłączeniem holdingów finansowych,

j.(PKD 71.11.Z) Działalność w zakresie architektury.

k)(PKD 77.11.Z) Wynajem i dzierżawa samochodów osobowych i furgonetek,

l)(PKD 77.39.Z) wynajem i dzierżawa pozostałych maszyn, urządzeń i dóbr materialnych.

Spółka została utworzona na czas nieograniczony.

### 6.3.Organy Spółki Dominującej.

#### Zarząd.

W skład Zarządu Spółki Dominującej na dzień zatwierdzenia do publikacji skonsolidowanego sprawozdania finansowego wchodzili:

Bartosz Kazimierczuk – Prezes Zarządu

#### Rada Nadzorcza.

W skład Rady Nadzorczej na dzień zatwierdzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego wchodzili:

Damian Jasica – Przewodniczący Rady Nadzorczej

Damian Olech – Członek Rady Nadzorczej

Mariusz Trojak – Członek Rady Nadzorczej

Tomasz Muchalski - Członek Rady Nadzorczej

Michał Wnorowski – Członek Rady Nadzorczej

W dniu 2 stycznia 2023 roku Spółka otrzymała od pana Piotra Gańko rezygnację z pełnienia funkcji członka Rady Nadzorczej ze skutkiem na 10 stycznia 2023 roku. W dniu 11 stycznia 2023 roku, w drodze doręczenia Spółce pisemnego oświadczenia wszystkich członków Rady Nadzorczej, dokonano kooptacji pana Michała Wnorowskiego na członka Rady Nadzorczej.

W dniu 29 lutego 2024 roku Spółka otrzymała od pani Magdaleny Gronowskiej rezygnację z pełnienia funkcji członka Rady Nadzorczej ze skutkiem na dzień 29 lutego 2024. W dniu 11 kwietnia 2024 roku, w drodze doręczenia Spółce pisemnego oświadczenia członków Rady Nadzorczej, dokonano kooptacji pana Damiana Olecha na członka Rady Nadzorczej.

#### Komitet Audytu

Na dzień zatwierdzenia do publikacji skonsolidowanego sprawozdania finansowego w skład Komitetu Audytu wchodzą:

Mariusz Trojak – Przewodniczący Komitetu Audytu

Damian Jasica – Członek Komitetu Audytu

Michał Wnorowski – Członek Komitetu Audytu

W dniu 16 stycznia 2023 roku, nowy członek Rady Nadzorczej pan Michał Wnorowski został powołany do Komitetu Audytu w związku z rezygnacją z Rady Nadzorczej pana Piotra Gańko, który był również członkiem Komitetu Audytu.

## 7.CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI GRUPY

Głównym przedmiotem działalności spółki Tower Investments S.A. i spółek zależnych jest świadczenie usług deweloperskich dla polskich i zagranicznych podmiotów z różnych branż, ze szczególnym uwzględnieniem sieci handlowo-usługowych. Emitent i spółki zależne specjalizują się w pozyskiwaniu nieruchomości. Oferta obejmuje kompleksową obsługę procesu inwestycyjnego- od znalezienia atrakcyjnej lokalizacji, na której może zostać wybudowany lokal handlowy lub usługowy, aż do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i kreowania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z wymaganiami inwestorów. Doświadczenie w nadzorowaniu procesów administracyjnych pozwala na optymalny przebieg etapu planowania i pozyskania pozwoleń na budowę.

W 2023 roku jej działalność koncentrowała się przede wszystkim na rynku nieruchomości przeznaczonych do działalności handlowej, usługowej i mieszkaniowej, przede wszystkim dla sieci dyskontowych i deweloperów mieszkaniowych. W ramach rozszerzenia działalności deweloperskiej spółki z Grupy koncentrowały się na przygotowaniu projektów wielofunkcyjnych w Tychach, Warszawie i Łodzi o łącznej powierzchni PUM/PUU około 40.000 m2.

W dniu 15 listopada 2023 roku zawarto umowę sprzedaży akcji Deli2 S.A., kończąc tym samym działalność w branży e-commerce.

## 8.INFORMACJE O GRUPIE KAPITAŁOWEJ

Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego, w skład Grupy Kapitałowej Tower Investments S.A. wchodziły Spółka Dominująca i następujące spółki zależne:

W skład Grupy Kapitałowej Tower Investments S.A. na dzień sporządzenia niniejszego Sprawozdania, oprócz Spółki Dominującej wchodzą:

1) Tower Jasło sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, w której Spółka Dominująca posiada 100% udziałów. Tower Jasło sp. z o.o. prowadzi inwestycje budowlane Grupy Kapitałowej.

2) Tower Investments sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, w której Spółka Dominująca posiada 100 % udziałów. Działalność Tower Investments sp. z o.o. jest analogiczna do działalności Spółki;

3) Tower Project sp. z o.o., w której 70% udziału w kapitale i w głosach na zgromadzeniu wspólników posiada Tower Investments S.A. a 30% Tower Investments Sp. z o.o. Tower Project Sp. z o.o. jest spółką celową, realizującą inwestycje grupy kapitałowej Tower Investments S.A. z sieciami handlowymi i usługowymi oraz posiadającą nieruchomości inwestycyjne wraz zakładem produkcyjnym w Zaskoczu.

4) Shopin 2 sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, w której 84,5% udziału w kapitale i w głosach na zgromadzeniu wspólników posiada Tower Investments S.A. a 15% Tower Investments Sp. z o.o.

5) Gatid Investments sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, w której Tower Investments sp. z o.o. posiada udziały stanowiące 100% kapitału i uprawniają do 100% głosów na zgromadzeniu wspólników. Spółka została utworzona na potrzeby realizacji projektu Konstruktorska w Warszawie. Po zakończeniu tej inwestycji spółka prowadzi inne projekty inwestycyjne Grupy Kapitałowej.

6) Tower Mehoffera sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, w której Tower Investments S.A. posiada 100% udziałów uprawniających do 100% głosów na zgromadzeniu wspólników. Spółka Tower Mehoffera sp. z o.o. prowadzi inwestycję zlokalizowane w Warszawie na Białołęce.

7) Prystora 1 sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, w której spółka Gatid Investments sp. z o.o. posiada 99% udziałów a spółka Tower Investments S.A. 1% udziałów, które łącznie dają 100% praw głosów na zgromadzeniu wspólników. Spółka została powołana w celu realizacji inwestycji zlokalizowanej w Warszawie w Alejach Jerozolimskich.

8) Tower Development P.S.A z siedzibą w Warszawie, w której Spółka Dominująca posiada 55,42% akcji, a spółka zależna Tower Project Sp. z .o.o.- 14,58% akcji. Działalność spółki jest analogiczna do działalności Spółki Dominującej.

9) P.A. Nova Invest 11 sp. z o.o., w której Tower Development P.S.A. posiada 80% udziałów. Spółka realizuje projekt deweloperski na warszawskiej Białołęce.

W dniu 15 marca 2023 roku zawarto umowy sprzedaży wszystkich posiadanych udziałów w spółkach Akal sp. z o.o. i Tower Świebodzice sp. z o.o., wobec czego zostały wyłączone z Grupy Kapitałowej Tower Investments.

W dniu 15 listopada 2023 roku zawarto umowę sprzedaży wszystkich posiadanych przez Spółkę Dominującą akcji w spółce Deli2 S.A., wskutek czego została ona wyłączona z Grupy Tower Investments.

W dniu 1 lutego 2024 roku spółka Tower Development P.S.A. zakupiła 80% udziałów w spółce P.A. Nova Invest 11 Sp. z o. o.

Wszystkie spółki zależne podlegają konsolidacji metodą pełną.

Rocznym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym została objęta Spółka Dominująca oraz następujące spółki:

Nazwa spółki | Siedziba | Udział Grupy w kapitale | Udział Grupy w kapitale
|  | 31.12.2023 | 31.12.2022
Tower Investments sp. z o.o. | Plac Małachowskiego 2, 00-066 Warszawa, Polska | 100% | 100%
Tower Jasło sp. z o.o. | Wioślarska 8, 00-411 Warszawa, Polska | 100% | 100%
Shopin 2 sp. z o.o. | Plac Małachowskiego 2, 00-066 Warszawa, Polska | 100% | 100%
Tower Project sp. z o.o. | Plac Małachowskiego 2, 00-066 Warszawa, Polska | 100% | 100%
Tower Świebodzice sp. z o.o. | Wioślarska 8, 00-411 Warszawa, Polska | 0% | 100%
Gatid Investments sp. z o.o. | Plac Małachowskiego 2, 00-066 Warszawa, Polska | 100% | 100%
Tower Mehoffera sp. z o.o. | Plac Małachowskiego 2, 00-066 Warszawa, Polska | 100% | 100%
Akal sp. z o.o. | Wioślarska 8, 00-411 Warszawa, Polska | 0% | 100%
Prystora 1 sp. z o.o. | Wioślarska 8, 00-411 Warszawa, Polska | 100% | 100%
Tower Development Prosta Spółka akcyjna | Plac Małachowskiego 2, 00-066 Warszawa, Polska | 70% | -

.

## 9.PODSTAWA SPORZĄDZENIA SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Niniejsze roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzone zostało za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku. Okresy porównawcze zaprezentowane w rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu są porównywalne.

Roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzone zostało zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (dalej „MSSF”), zatwierdzonymi przez Unię Europejską.

Walutą funkcjonalną Grupy oraz walutą prezentacji niniejszego rocznego sprawozdania finansowego jest złoty polski, a wszystkie kwoty wyrażone są w złotych polskich w zaokrągleniu do pełnego złotego (o ile nie wskazano inaczej).

Roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez spółki Grupy Kapitałowej w dającej się przewidzieć przyszłości.

## 10.ŚREDNIE KURSY WYMIANY ZŁOTEGO W STOSUNKU DO EURO

W okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym oraz w okresach porównywalnych notowania średnich kursów wymiany PLN w stosunku do EUR, ustalone przez Narodowy Bank Polski, przedstawiały się następująco:

Rodzaj kursu | od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022
Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu | 4,3480 | 4,6899
Kurs średni, obliczony jako średnia arytmetyczna kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie | 4,5283 | 4,6883
Najwyższy kurs w okresie | 4,7895 | 4,9647
Najniższy kurs w okresie | 4,3053 | 4,4879

## 11.PODSTAWOWE POZYCJE SKRÓCONEGO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ, SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA Z WYNIKU, SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH, W PRZELICZENIU NA EURO.

Poniżej przedstawiono podstawowe pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej, sprawozdania z wyniku, oraz sprawozdania z przepływów pieniężnych w przeliczeniu na EURO.

Zasady przeliczeń sprawozdań finansowych:

• poszczególne pozycje aktywów i pasywów sprawozdania z sytuacji finansowej przeliczono według kursów obowiązujących na ostatni dzień okresu sprawozdawczego,

• poszczególne pozycje sprawozdania z wyniku oraz sprawozdania z przepływu środków pieniężnych przeliczono według kursów stanowiących średnią arytmetyczną średnich kursów ogłoszonych przez Narodowy Bank Polski dla EURO, obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie sprawozdawczym,

• do przeliczenia stanu środków pieniężnych wykazywanych w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych na początek oraz na koniec okresu przyjęto kurs ustalony przez NBP, obowiązujący na ostatni dzień okresu sprawozdawczego,

| od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022 | od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022
| PLN | PLN | EUR | EUR
Sprawozdanie z wyniku |  |  |  |
Przychody ze sprzedaży | 7 799 880 | 26 562 801 | 1 722 474 | 5 665 764
Zysk (strata) z działalności operacyjnej | (5 792 382) | (3 750 654) | (1 279 152) | (800 003)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem | (14 961 560) | (8 658 826) | (3 304 012) | (1 846 901)
Zysk (strata) netto | (15 484 851) | (10 235 055) | (3 419 573) | (2 183 106)

Zysk na akcję (PLN) | (10,18) | (6,22) | (2,25) | (1,33)
Rozwodniony zysk na akcję (PLN) | (10,18) | (6,22) | (2,25) | (1,33)
Średni kurs PLN / EUR w okresie | X | X | 4,5283 | 4,6883
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych |  |  |  |
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej | (8 357 278) | 5 222 620 | (1 845 566) | 1 113 969
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej | 1 855 481 | (102 228) | 409 752 | (21 805)
Środki pieniężne netto z działalności finansowej | 7 837 173 | (10 564 867) | 1 730 710 | (2 253 454)
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów | 1 335 376 | (5 444 475) | 294 896 | (1 161 290)
Średni kurs PLN / EUR w okresie | X | X | 4,5283 | 4,6883
| 31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 31.12.2022
Sprawozdanie z sytuacji finansowej |  |  |  |
Aktywa | 84 067 476 | 85 473 985 | 19 334 746 | 18 225 119
Zobowiązania długoterminowe | 5 602 225 | 9 618 440 | 1 288 460 | 2 050 884
Zobowiązania krótkoterminowe | 44 321 734 | 26 341 605 | 10 193 591 | 5 616 667
Kapitał własny | 34 143 517 | 49 178 210 | 7 852 695 | 10 485 983
Kurs PLN / EUR na koniec okresu | X | X | 4,3480 | 4,6899

## 12. ZASADY RACHUNKOWOŚCI

#### Prezentacja sprawozdań finansowych

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe prezentowane jest zgodnie z obowiązującymi Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej. Grupa Kapitałowa prezentuje łącznie „Skonsolidowane sprawozdanie z wyniku i pozostałych całkowitych dochodów”.

„Skonsolidowane sprawozdanie z wyniku i pozostałych całkowitych dochodów” prezentowane jest w wariancie kalkulacyjnym, natomiast „Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych” sporządzane jest metodą pośrednią.

W przypadku retrospektywnego wprowadzenia zmian zasad rachunkowości, prezentacji lub korekty błędów, Grupa prezentuje skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej sporządzone dodatkowo na początek okresu porównawczego, jeżeli powyższe zmiany są istotne dla danych prezentowanych na początek okresu porównywalnego. W takiej sytuacji prezentacja not do trzeciego sprawozdania z sytuacji finansowej nie jest wymagana.

#### Konsolidacja

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje sprawozdanie finansowe Spółki Dominującej oraz sprawozdania finansowe spółek, nad którymi Grupa sprawuje kontrolę tj. spółek zależnych, sporządzone na dzień 31 grudnia 2023 roku. Przez kontrolę rozumie się zdolność wpływania na politykę finansową i operacyjną spółki zależnej w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych z jej działalności.

Sprawozdania finansowe Spółki Dominującej oraz spółek zależnych objętych skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym, sporządza się na ten sam dzień bilansowy tj. na 31 grudnia. W przypadkach, gdy jest to konieczne, w sprawozdaniach finansowych spółek zależnych dokonuje się korekt mających na celu ujednolicenie zasad rachunkowości stosowanych przez spółkę z zasadami stosowanymi przez Grupę Kapitałową.

Wyłączeniu z konsolidacji mogą podlegać spółki, których sprawozdania finansowe są nieistotne z punktu widzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej. Inwestycje w spółkach zależnych zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży ujmuje się zgodnie z MSSF 5.

Spółki zależne obejmowane są konsolidacją metodą pełną.

Metoda konsolidacji pełnej polega na łączeniu sprawozdań finansowych Spółki Dominującej oraz spółek zależnych poprzez zsumowanie, w pełnej wartości, poszczególnych pozycji aktywów, zobowiązań, kapitału własnego, przychodów oraz kosztów. W celu zaprezentowania Grupy Kapitałowej w taki sposób, jak gdyby stanowiła ona pojedynczą jednostkę gospodarczą dokonuje się następujących włączeń:

• na moment nabycia kontroli ujmowana jest wartość firmy lub zysk zgodnie z MSSF 3,

• określane są i prezentowane oddzielnie udziały niedające kontroli,

• salda rozliczeń między spółkami Grupy Kapitałowej i transakcje (przychody, koszty, dywidendy) wyłącza się w całości,

• wyłączeniu podlegają zyski i straty z tytułu transakcji zawieranych wewnątrz Grupy Kapitałowej, które są ujęte w wartości bilansowej aktywów takich jak zapasy i środki trwałe. Straty z tytułu transakcji wewnątrz Grupy analizowane są pod kątem utraty wartości aktywów z perspektywy Grupy,

• ujmuje się podatek odroczony z tytułu różnic przejściowych wynikających z wyłączenia zysków i strat osiągniętych na transakcjach zawartych wewnątrz Grupy Kapitałowej (zgodnie z MSR 12).

Udziały niedające kontroli wykazywane są w odrębnej pozycji kapitałów własnych i reprezentują tę część dochodów całkowitych oraz aktywów netto spółek zależnych, które przypadają na podmioty inne niż spółki Grupy Kapitałowej. Grupa alokuje dochody całkowite spółek zależnych pomiędzy akcjonariuszy Spółki Dominującej oraz podmioty niekontrolujące na podstawie ich udziału we własności.

Transakcje z podmiotami niekontrolującymi, które nie skutkują utratą kontroli przez Spółkę Dominującą, Grupa traktuje jak transakcje kapitałowe:

• sprzedaż częściowa udziałów na rzecz podmiotów niekontrolujących - różnica pomiędzy ceną sprzedaży a wartością bilansową aktywów netto spółki zależnej, przypadających na udziały sprzedane podmiotom niekontrolującym, ujmowana jest bezpośrednio w kapitale w pozycji zyski zatrzymane,

• nabycie udziałów od podmiotów niekontrolujących - różnica pomiędzy ceną nabycia a wartością bilansową aktywów netto nabytych od podmiotów niekontrolujących ujmowana jest bezpośrednio w kapitale w pozycji zyski zatrzymane.

#### Połączenia przedsięwzięć

Transakcje połączenia przedsięwzięć, wchodzące w zakres MSSF 3, rozliczane są metodą przejęcia.

Na dzień objęcia kontroli aktywa i pasywa jednostki przejmowanej są wyceniane zasadniczo według wartości godziwej oraz zgodnie z MSSF 3 identyfikowane są aktywa i zobowiązania, bez względu na to czy były one ujawniane w sprawozdaniu finansowym przejmowanej jednostki przed przejęciem.

Zapłata przekazana w zamian za kontrolę obejmuje wydane aktywa, zaciągnięte zobowiązania oraz wyemitowane instrumenty kapitałowe, wycenione w wartości godziwej na dzień przejęcia. Elementem zapłaty jest również warunkowa zapłata, wyceniana w wartości godziwej na dzień przejęcia. Koszty powiązane z przejęciem (doradztwo, wyceny itp.) nie stanowią zapłaty za przejęcie, lecz ujmowane są w dacie poniesienia jako koszt.

Wartość firmy (zysk) kalkulowana jest jako różnica dwóch wartości:

• sumy zapłaty przekazanej za kontrolę, udziałów niedających kontroli (wycenionych w proporcji do przejętych aktywów netto) oraz wartości godziwej pakietów udziałów (akcji) posiadanych w jednostce przejmowanej przed datą przejęcia oraz

• wartości godziwa możliwych do zidentyfikowania przejętych aktywów netto jednostki.

Nadwyżka sumy skalkulowanej w sposób wskazany powyżej ponad wartość godziwą możliwych do zidentyfikowania przejętych aktywów netto jednostki jest ujmowana w aktywach skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej jako wartość firmy. Wartość firmy odpowiada płatności dokonanej przez przejmującego w oczekiwaniu na przyszłe korzyści ekonomiczne z tytułu aktywów, których nie można pojedynczo zidentyfikować ani osobno ująć. Po początkowym ujęciu wartość firmy zostaje wyceniona według ceny nabycia pomniejszonej o łączne odpisy z tytułu utraty wartości.

W przypadku gdy w/w suma jest niższa od wartości godziwej możliwych do zidentyfikowania przejętych aktywów netto jednostki, różnica ujmowana jest niezwłocznie w wyniku. Grupa ujmuje zysk z przejęcia w pozycji pozostałych przychodów operacyjnych.

W przypadku połączeń jednostek znajdujących się pod wspólną kontrolą, Grupa nie stosuje regulacji wynikających z MSSF 3, lecz rozlicza takie transakcje metodą łączenia udziałów w następujący sposób:

▪ aktywa i pasywa jednostki przejmowanej ujmowane są w wartości bilansowej. Za wartość bilansową uznaje się raczej tę wartość, która określona została pierwotnie przez podmiot kontrolujący, niż wartości wynikające z jednostkowego sprawozdania finansowego jednostki przejmowanej,

▪ wartości niematerialne oraz zobowiązania warunkowe ujmowane są na zasadach stosowanych przez jednostkę przed połączeniem, zgodnie z właściwymi MSSF,

▪ nie powstaje wartość firmy - różnica pomiędzy przekazaną zapłatą a nabytymi aktywami netto jednostki kontrolowanej ujmowana jest bezpośrednio w kapitale, w pozycji zyski zatrzymane,

▪ udziały niedające kontroli wyceniane są w proporcji do wartości bilansowej aktywów netto kontrolowanej jednostki,

▪ dokonywane jest przekształcenie danych porównawczych w taki sposób, jakby połączenie miało miejsce na początek okresu porównawczego. Jeżeli data powstania stosunku podporządkowania nad jednostką jest późniejsza niż początek okresu porównawczego, dane porównawcze prezentowane są od momentu, kiedy po raz pierwszy powstał stosunek podporządkowania.

W przypadku gdy Grupa w ramach transakcji nabywa Spółkę, która posiada kontrolę nad innymi podmiotami tworząc z nimi grupę kapitałową, wylicza wartość firmy/zysk na okazyjnym nabyciu tak jakby spółka ta stanowiła jeden podmiot wraz ze swoimi spółkami zależnymi. W związku z tym wartość firmy/zysk na okazyjnym nabyciu w przypadku wystąpienia takiej transakcji przypisana jest do grupy aktywów będących w posiadaniu zakupionej grupy kapitałowej.

#### Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych

Jednostki stowarzyszone to takie jednostki, nad którymi Spółka Dominująca nie sprawuje kontroli, ale na które wywiera znaczący wpływ, uczestnicząc w ustalaniu polityki finansowej i operacyjnej.

Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych są ujmowane początkowo w cenie nabycia, a następnie wyceniane z zastosowaniem metody praw własności. Na moment powstania znaczącego wpływu ustalana jest wartość firmy jako różnica pomiędzy ceną nabycia inwestycji a wartością godziwą aktywów netto przypadających na inwestora. Wartość firmy ujmowana jest w wartości bilansowej inwestycji w jednostkach stowarzyszonych.

Wartość bilansowa inwestycji w jednostkach stowarzyszonych jest powiększana lub pomniejszana o:

▪ udział Spółki Dominującej w wyniku jednostki stowarzyszonej,

▪ udział Spółki Dominującej w pozostałych całkowitych dochodach jednostki stowarzyszonej, wynikających m.in. z przeszacowania rzeczowych aktywów trwałych oraz z tytułu różnic kursowych z przeliczenia jednostek zagranicznych. Kwoty te wykazuje się w korespondencji z odpowiednią pozycją „Skonsolidowanego sprawozdania z wyniku i pozostałych całkowitych dochodów”,

▪ zyski i straty wynikające z transakcji pomiędzy Grupą a jednostką stowarzyszoną, które podlegają włączeniom do proporcji posiadanego udziału,

▪ otrzymane wypłaty z zysku wypracowanego przez jednostkę stowarzyszoną, które obniżają wartość bilansową inwestycji.

Sprawozdania finansowe Spółki Dominującej oraz spółek stowarzyszonych ujętych w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym metodą praw własności, sporządza się na ten sam dzień bilansowy tj. na 31 grudnia.

#### Transakcje w walutach obcych

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe prezentowane jest w złotych polskich (PLN), który jest również walutą funkcjonalną spółek Grupy Kapitałowej.

Transakcje wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu obowiązującego w dniu zawarcia transakcji (kurs spot).

Na dzień bilansowy pozycje pieniężne wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu zamknięcia obowiązującego na koniec okresu sprawozdawczego tj. średniego kursu ustalonego dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski.

Niepieniężne pozycje ujmowane według kosztu historycznego, wyrażonego w walucie obcej, są wykazywane po kursie historycznym z dnia transakcji.

Niepieniężne pozycje ewidencjonowane według wartości godziwej, wyrażonej w walucie obcej, wyceniane są według kursu wymiany z dnia ustalenia wartości godziwej tj. średniego kursu ustalonego dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski.

Różnice kursowe powstałe z rozliczenia transakcji lub przeliczenia pozycji pieniężnych innych niż instrumenty pochodne, ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów lub kosztów finansowych w kwocie netto, z wyjątkiem różnic kursowych kapitalizowanych w wartości aktywów w przypadkach określonych zasadami rachunkowości (przedstawione w punkcie dotyczącym kosztów finansowania zewnętrznego).

Na dzień bilansowy aktywa i zobowiązania zagranicznych jednostek zależnych są przeliczane na walutę polską po kursie zamknięcia obowiązującym na dzień bilansowy tj. po średnim kursie ustalonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski.

#### Koszty finansowania zewnętrznego

Koszty finansowania, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie lub wytworzeniu dostosowywanego składnika aktywów, aktywuje się jako część ceny nabycia lub kosztu wytworzenia tego składnika aktywów. Na koszty finansowania zewnętrznego składają się odsetki oraz zyski lub straty z tytułu różnic kursowych do wysokości, która koryguje koszty odsetek. Zakończenie kapitalizacji kosztów finansowania następuje, gdy wszystkie prace zostały w istotnym stopniu zakończone.

#### Wartość firmy

Wartość firmy ujmowana jest początkowo zgodnie z MSSF 3 (patrz wyżej podpunkt dotyczący połączeń jednostek gospodarczych). Wartości firmy nie amortyzuje się, zamiast tego corocznie przeprowadzany jest test na utratę wartości zgodnie z MSR 36 (patrz podpunkt dotyczący utraty wartości niefinansowych aktywów trwałych).

#### Wartości niematerialne

Wartości niematerialne obejmują znaki towarowe, patenty i licencje, oprogramowanie komputerowe, koszty prac rozwojowych oraz pozostałe wartości niematerialne, które spełniają kryteria ujęcia określone w MSR 38. W pozycji tej wykazywane są również wartości niematerialne, które nie zostały jeszcze oddane do użytkowania (wartości niematerialne w trakcie wytwarzania).

Wartości niematerialne na dzień bilansowy wykazywane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Wartości niematerialne o określonym okresie użytkowania amortyzowane są metodą liniową przez okres ich ekonomicznej użyteczności. Okresy użytkowania poszczególnych wartości niematerialnych poddawane są corocznej weryfikacji, a w razie konieczności korygowane od początku następnego roku obrotowego.

Przewidywany okres użytkowania dla poszczególnych grup wartości niematerialnych wynosi:

Grupa | Okres
Znaki towarowe | 1-5 lat
Patenty i licencje | 1-5 lat
Oprogramowanie komputerowe | 1-5 lat
Pozostałe wartości niematerialne | 1-5 lat

Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania nie są amortyzowane, lecz corocznie są poddawane testom na utratę wartości. Na dzień 31 grudnia 2023 roku Grupa nie posiada wartości niematerialnych o nieokreślonym okresie użytkowania.

W spółkach Grupy nie są prowadzone prace rozwojowe ani badawcze.

Zyski lub straty wynikłe ze zbycia wartości niematerialnych są określane jako różnica pomiędzy wpływami netto ze sprzedaży a wartością bilansową tych wartości niematerialnych i są ujmowane w wyniku w pozostałych przychodach lub kosztach operacyjnych w momencie przejęcia przez nabywcę kontroli nad zbywanym składnikiem zgodnie z wymogami MSSF 15.

#### Zasady klasyfikacji nieruchomości:

Ze względu na specyficzną działalność jednostki jaką jest obsługa projektów inwestycyjnych spółka Grupy może zakwalifikować zakupione nieruchomości (budynki, grunty itp.) do jednej z 3 pozycji:

•Rzeczowe Aktywa Trwałe,

•Nieruchomości Inwestycyjne,

•Zapasy.

Poniżej Grupa przedstawia kryteria klasyfikacji do poszczególnych grup:

1. Nieruchomości zajmowane na własne potrzeby bądź przeznaczone do dostosowania i późniejszego użytkowania jako nieruchomości zajmowane przez właściciela, nieruchomości zajmowane przez pracowników są klasyfikowane jako Rzeczowe Aktywa Trwałe w myśl przepisów MSR 16.

2.Nieruchomości nabyte wyłącznie w celu zbycia w bliskiej przyszłości lub w celu dostosowania i odsprzedaży, są klasyfikowane jako zapas, nawet jeśli spółka do momentu sprzedaży osiąga przychody z czynszów (np. parki handlowe), ponieważ handel nieruchomościami jest podstawową działalnością spółki. Dodatkowo w przypadku nieruchomości, co do których spółka osiąga istotne przychody z najmu - jeśli po upływie jednego roku od rozpoczęcia eksploatacji tej nieruchomości nie dojdzie do sprzedaży rzeczonej nieruchomości,

zarząd podejmuje uchwałę stwierdzającą, czy dalej będąpodejmowane kroki prowadzące do sprzedaży. Zmiana klasyfikacji nieruchomości wykazanych jako zapas do kategorii nieruchomości inwestycyjnych następuje w przypadku braku takiej uchwały i przy jednoczesnym istnieniu dowodu świadczącego o spełnieniu definicji nieruchomości jako nieruchomości inwestycyjnej w świetle MSR 40. W przypadku podjęcia wyżej wymienionej uchwały, w przypadku braku szans na sprzedaż nieruchomości po upłynięciu kolejnych 12 miesięcy od momentu podjęcia uchwały, nieruchomość zostaje przekwalifikowana do nieruchomości inwestycyjnych.

3. Nieruchomości, które są w trakcie budowy lub dostosowywania, a nad którymi prace prowadzone są na zlecenie osób trzecich i nie spełniają kryteriów umowy o usługę budowlaną są klasyfikowane jako zapas.

4.Nieruchomości utrzymywane w posiadaniu ze względu na długoterminowy wzrost ich wartości lub w celu czerpania korzyści z czynszów klasyfikowane są jako nieruchomości inwestycyjne.

5. Nieruchomości, które są w trakcie budowy lub dostosowywania i będą w przyszłości utrzymywane ze względu na oczekiwany długoterminowy wzrost ich wartości lub w celu czerpania korzyści z czynszów, klasyfikowane są jako nieruchomości inwestycyjne.

6.Nieruchomości dla których przyszłe użytkowanie pozostaje nieokreślone, klasyfikowane są jako nieruchomości inwestycyjne.

W przypadku gdy dla nieruchomości, która wcześniej została zakwalifikowana jako nieruchomość inwestycyjna ze względu na brak planów co przyszłego użytkowania, Grupa utworzy plan wykorzystania i sprzedaży, w momencie rozpoczęcia realizacji takiego planu przez Grupę, są reklasyfikowanie na zapasy lub do rzeczowych aktywów trwałych.

Dla nieruchomości pierwotnie ujętej jako składnik zapasu przeklasyfikowanie do nieruchomości inwestycyjnych następuje w momencie udokumentowania zmiany dotychczasowego użytkowania nieruchomości na nieruchomość utrzymywaną ze względu na oczekiwany długoterminowy wzrost jej wartości bądź nieruchomość wykorzystywaną do czerpania korzyści z jej najmu. Przeklasyfikowaniu nie podlegają nieruchomości w stosunku do których zostały zawarte porozumienia co do ich sprzedaży w proporcji umowy sprzedaży do wartości nieruchomości.

Nieruchomości klasyfikowane jako nieruchomości inwestycyjne będące zabezpieczeniem zobowiązania długoterminowego, jeżeli zabezpieczenie tego wymaga, do czasu spłaty zobowiązania bądź jego zmiany na zobowiązanie wymagane w okresie do 12 miesięcy, nie ulegają przeklasyfikowaniu do innych grup aktywów.

W niniejszej polityce rachunkowości, w punktach dotyczących rzeczowych aktywów trwałych, nieruchomości inwestycyjnych oraz zapasów opisane są zasady początkowego ujęcia wyżej wymienionych pozycji oraz ujmowania skutków sprzedaży (likwidacji) tych pozycji.

#### Rzeczowe aktywa trwałe

Rzeczowe aktywa trwałe początkowo ujmowane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Cenę nabycia zwiększają wszystkie koszty związane bezpośrednio z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do użytkowania.

Po początkowym ujęciu rzeczowe aktywa trwałe, z wyjątkiem gruntów, wykazywane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Rzeczowe aktywa trwałe w trakcie wytwarzania nie podlegają amortyzacji do czasu zakończenia budowy lub montażu i przekazania środka trwałego do używania.

Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika aktywów, który dla poszczególnych grup rzeczowych aktywów trwałych wynosi:

Grupa | Okres
Budynki i budowle | 40 lat
Maszyny i urządzenia | 3 - 10 lat
Środki transportu | 2,5 – 10 lat
Pozostałe środki trwałe | 5 – 10 lat

Rozpoczęcie amortyzacji następuje w miesiącu, w którym środek trwały jest dostępny do użytkowania. Ekonomiczne okresy użyteczności oraz metody amortyzacji są weryfikowane raz w roku, powodując ewentualną korektę odpisów amortyzacyjnych w kolejnych latach.

Środki trwałe są dzielone na części składowe będące pozycjami o istotnej wartości, dla których można przyporządkować odrębny okres ekonomicznej użyteczności. Częścią składową są również koszty generalnych przeglądów oraz istotne części zamienne i wyposażenie, jeżeli będą wykorzystywane przez okres dłuższy niż rok. Bieżące koszty utrzymania poniesione po dacie oddania środka trwałego do używania, takie jak koszty konserwacji i napraw, ujmowane są w wyniku w momencie ich poniesienia.

Do wyceny gruntów stosowany jest model oparty na koszcie historycznym. Wartość gruntów nie podlega amortyzacji, ze względu na nieokreślony okres użytkowania.

Po początkowym ujęciu rzeczowe grunty wykazywane są według ceny nabycia pomniejszonej o odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości.

Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostać usunięta ze sprawozdania z sytuacji finansowej po dokonaniu jej zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające z dalszego użytkowania takiego składnika aktywów. Zyski lub straty wynikające ze sprzedaży, likwidacji lub zaprzestania użytkowania środków trwałych są określane jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży, a wartością netto tych środków trwałych i są ujmowane w wyniku w pozostałych przychodach lub kosztach okresu, w którym dokonano takiego usunięcia.

Odpisy umorzeniowe środków trwałych o niskiej wartości początkowej, nie przekraczającej 3.500,00 PLN, i okresie ekonomicznej użyteczności nie przekraczającej 24 miesięcy, dokonywane są w sposób uproszczony, przez dokonywanie jednorazowego odpisu umorzeniowego.

Odwrócenie odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości składnika aktywów ujmuje się niezwłocznie w pozycji pozostałe przychody operacyjne. Odszkodowania uzyskane od stron trzecich z tytułu utraty wartości lub

utracenia pozycji rzeczowych aktywów trwałych ujmuje się w rachunku zysku i strat w momencie, w którym staną się należne.

#### Leasing i prawo do użytkowania aktywa

Umowy są klasyfikowane jako umowy leasingu zgodnie z Międzynarodowym Standardem Sprawozdawczości Finansowej 16 „Leasing”. MSSF 16 ustanawia zasady ujęcia, wyceny, prezentacji oraz ujawnień dotyczących leasingu. Wszystkie transakcje leasingu skutkują uzyskaniem przez leasingobiorcę prawa do użytkowania aktywa oraz zobowiązania z tytułu obowiązku zapłaty. Tym samym, MSSF 16 znosi klasyfikację leasingu operacyjnego i leasingu finansowego zgodnie z MSR 17 i wprowadza jeden model dla ujęcia księgowego leasingu przez leasingobiorcę. Leasingobiorca jest zobowiązany ująć:

•aktywa i zobowiązania dla wszystkich transakcji leasingu zawartych na okres powyżej 12 miesięcy, z wyjątkiem sytuacji, gdy dane aktywo jest niskiej wartości; oraz

•amortyzację leasingowanego aktywa odrębnie od odsetek od zobowiązania leasingowego w sprawozdaniu z zysków i strat.

W dacie rozpoczęcia leasingu Grupa ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie z tytułu leasingu. Składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania wyceniany jest w dacie rozpoczęcia według kosztu. W dacie rozpoczęcia leasingu Grupa zobowiązanie z tytułu leasingu wycenia w wartości bieżącej pozostałych opłat leasingowych, zdyskontowanych przy użyciu krańcowej stopy procentowej leasingobiorcy w dniu pierwszego zastosowania, ze stopami przyjętymi przez Grupę Kapitałową dla długości trwania umów oraz klas praw do użytkowania.

Grupa podjęła decyzję o wdrożeniu MSSF 16 od 1 stycznia 2019 roku przy zastosowaniu uproszczonego podejścia tj. retrospektywnie z łącznym efektem pierwszego zastosowania niniejszego standardu ujętym w dniu pierwszego zastosowania. Grupa nie przekształciła danych porównawczych, a efekt zastosowania niniejszego standardu nie spowodował korekty wyniku z lat ubiegłych. Grupa skorzystała także z możliwości jaką daje paragraf 4 MSSF16 i nie stosuje postanowień tego standardu do aktywów niematerialnych.

Umowy leasingu na mocy której następuje przeniesienie na Grupę zasadniczo całego ryzyka i pożytków wynikających z posiadania przedmiotu leasingu, są ujmowane w aktywach oraz zobowiązaniach na dzień rozpoczęcia okresu leasingu. Wartość aktywów oraz zobowiązań określana jest na dzień rozpoczęcia leasingu według niższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej przedmiotu leasingu lub wartości bieżącej minimalnych opłat leasingowych.

Minimalne opłaty leasingowe rozdziela się pomiędzy koszty finansowe i zmniejszenie salda zobowiązania z tytułu leasingu w sposób umożliwiający uzyskanie stałej stopy odsetek w stosunku do niespłaconego salda zobowiązania. Warunkowe opłaty leasingowe są ujmowane w kosztach okresu, w którym je poniesiono.

Środki trwałe użytkowane na mocy umów leasingu są amortyzowane według takich samych zasad jak stosowane do własnych aktywów Grupy. W sytuacji jednak, gdy brak jest wystarczającej pewności, że spółka Grupy Kapitałowej uzyska tytuł własności przed końcem okresu leasingu wówczas dany składnik jest amortyzowany przez krótszy z dwóch okresów: szacowany okres użytkowania środka trwałego lub okres leasingu.

#### Utrata wartości niefinansowych aktywów trwałych

Corocznemu testowi na utratę wartości podlegają następujące składniki aktywów:

• wartość firmy, przy czym po raz pierwszy test na utratę wartości przeprowadza się do końca okresu, w którym miało miejsce połączenie,

• wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania oraz

• wartości niematerialne, które jeszcze nie są użytkowane.

W odniesieniu do pozostałych składników wartości niematerialnych, rzeczowych aktywów trwałych oraz zapasów w postaci nieruchomości, dokonywana jest ocena, czy wystąpiły przesłanki, które mogą świadczyć o utracie ich wartości. W razie stwierdzenia, że jakieś zdarzenia lub okoliczności mogą wskazywać na trudność w odzyskaniu wartości bilansowej danego składnika aktywów, przeprowadzany jest test na utratę wartości.

Dla potrzeb przeprowadzenia testu na utratę wartości aktywa grupowane są na najniższym poziomie, na jakim generują przepływy pieniężne niezależnie od innych aktywów lub grup aktywów (tzw. ośrodki wypracowujące przepływy pieniężne). Składniki aktywów samodzielnie generujące przepływy pieniężne testowane są indywidualnie.

Jeżeli wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwaną aktywów bądź ośrodków wypracowujących środki pieniężne, do których aktywa te należą, wówczas wartość bilansowa jest obniżana do poziomu wartości odzyskiwanej. Wartość odzyskiwana odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej, szacowane przyszłe przepływy pieniężne są dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka związanego z danym składnikiem aktywów.

Odpis z tytułu utraty wartości w pierwszej kolejności przypisywany jest do wartości firmy. Pozostała kwota odpisu obniża proporcjonalnie wartość bilansową aktywów wchodzących do ośrodka wypracowującego przepływy.

Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku w pozycji pozostałych kosztów operacyjnych.

Odpisy aktualizujące wartość firmy nie podlegają odwróceniu w kolejnych okresach. W przypadku pozostałych składników aktywów, na kolejne dni bilansowe oceniane są przesłanki wskazujące na możliwość odwrócenia odpisów aktualizujących. Odwrócenie odpisu ujmowane jest w wyniku w pozycji pozostałych przychodów operacyjnych.

#### Nieruchomości inwestycyjne

Nieruchomość inwestycyjna jest utrzymywana w posiadaniu ze względu na przychody z czynszów oraz/ lub przyrost jej wartości i jest wyceniana w oparciu o model wartości godziwej.

Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnej następuje według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia z uwzględnieniem kosztów przeprowadzenia transakcji. Na kolejne dni bilansowe nieruchomość inwestycyjna jest

wyceniana w wartości godziwej, określonej przez niezależnego rzeczoznawcę z uwzględnieniem lokalizacji oraz charakteru nieruchomości oraz aktualnych warunków rynkowych.

Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w wyniku w okresie, w którym wystąpiły zmiany, w pozycji pozostałych przychodów lub kosztów operacyjnych.

Nieruchomość inwestycyjną usuwa się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w momencie jej zbycia lub trwałego wycofania z użytkowania, jeżeli nie oczekuje się uzyskania w przyszłości żadnych korzyści ekonomicznych. Zyski lub straty wynikłe ze sprzedaży, likwidacji lub zaprzestania użytkowania nieruchomości inwestycyjnych są określane jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży, a wartością netto tych nieruchomości inwestycyjnych i są ujmowane w wyniku w pozostałych przychodach lub kosztach operacyjnych. W przypadku gdy zbywaną nieruchomością inwestycyjną jest nieruchomość wcześniej prezentowana jako zapas, jednak ze względu na długotrwały brak nabywcy została przeklasyfikowana do kategorii nieruchomości inwestycyjnych, przychody ze sprzedaży z takiej nieruchomości są prezentowane jako przychody z podstawowej działalności jednostki, a wartość netto tej nieruchomości ujmowana jest jako koszt operacyjny.

#### Instrumenty finansowe

Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, gdy spółka Grupy Kapitałowej staje się stroną umowy tego instrumentu. Standaryzowane transakcje kupna i sprzedaży aktywów i zobowiązań finansowych ujmuje się na dzień zawarcia transakcji.

Składnik aktywów finansowych wyłącza się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku, gdy wynikające z zawartej umowy prawa do korzyści ekonomicznych i ryzyka z niej wynikające zostały zrealizowane, wygasły lub Grupa się ich zrzekła.

###### Aktywa i zobowiązania finansowe

Na dzień bilansowy aktywa oraz zobowiązania finansowe wyceniane są według MSSF 9. MSSF 9 definiuje kategorie aktywów finansowych, których rozróżnienia dokonuje się w zależności od zastosowanego modelu biznesowego w zakresie zarządzenia aktywami oraz charakterystyki wynikających z umowy przepływów pieniężnych

###### Aktywa finansowe

Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe, Grupa klasyfikuje z podziałem na:

1. Aktywa finansowe wyceniane po początkowym ujęciu w zamortyzowanym koszcie.

Są to aktywa utrzymywane zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy, a charakterystyka umowy dotyczącej tych aktywów finansowych przewiduje powstawanie przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek (spełniają tzw. test SPPI - solely payment of principal and interest (pol. test TKiO - tylko płatności kapitału i odsetek).

2. Aktywa finansowe wyceniane po początkowym ujęciu w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.

Są to aktywa utrzymywane zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest zarówno utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy jak i sprzedaż aktywów

finansowych, a charakterystyka umowy dotyczącej tych aktywów finansowych przewiduje powstawanie przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek (spełniają tzw. test SPPI - solely payment of principal and interest (pol. test TKiO - tylko płatności kapitału i odsetek).

3. Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik.

Są to wszystkie pozostałe aktywa finansowe.

4. Instrumenty finansowe zabezpieczające.

Spółka nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń, dlatego regulacje MSSF 9 w tym zakresie nie mają do niej zastosowania.

Klasyfikacja aktywów finansowych dokonywana jest w momencie początkowego ujęcia i może być zmieniona jedynie wówczas, gdy zmieni się biznesowy model zarządzania aktywami finansowymi. Do zasadniczych modeli zarządzania aktywami finansowymi zalicza się model utrzymywania w celu otrzymania przepływów pieniężnych wynikających z umowy, model utrzymywania w celu otrzymania przepływów pieniężnych wynikających z umowy i sprzedaży oraz model utrzymywania w innych celach niż cele wskazane w dwu poprzedzających modelach. Grupa przyjmuje zasadę, iż sprzedaż aktywa finansowego tuż przed terminem jego zapadalności nie stanowi zmiany modelu biznesowego z utrzymywania w celu otrzymania przepływów pieniężnych wynikających z umowy na model utrzymywania w celu otrzymania przepływów pieniężnych wynikających z umowy i sprzedaży lub na model utrzymywania w innych celach.

###### Zobowiązania finansowe

Zastosowanie nowego standardu nie wprowadziło zmian w metodologii wyceny zobowiązań finansowych.

Po początkowym ujęciu zobowiązania finansowe wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej, z wyjątkiem zobowiązań finansowych przeznaczonych do obrotu lub wyznaczonych jako wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy. Do kategorii zobowiązań finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Grupa zalicza instrumenty pochodne inne niż instrumenty zabezpieczające. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług wyceniane są w wartości wymagającej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty dyskonta.

Zyski i straty z wyceny zobowiązań finansowych ujmowane są w wyniku finansowym w działalności finansowej.

Grupa nie dokonała wyboru opcji wyceny zobowiązań finansowych do wartości godziwej.

###### Ujmowanie ryzyka kredytowego związanego z aktywami finansowymi- model strat oczekiwanych (ECL).

Według modelu strat oczekiwanych Grupa monitoruje zmiany poziomu ryzyka kredytowego związanego z danym składnikiem aktywów finansowych w stosunku do początkowego ujęcia oraz klasyfikuje aktywa finansowe do jednego z trzech stopni wyznaczania odpisu z tytułu utraty wartości. Metoda ma zastosowanie do aktywów finansowych wycenianych według zamortyzowanego kosztu innych niż należności z tytułu dostaw i usług.

Stopnie wyznaczania odpisów z tytułu utraty wartości:

- stopień 1 - aktywa finansowe obsługiwane na bieżąco (stosowany dla aktywów, których ryzyko nie wzrosło istotnie od początkowego ujęcia lub jest oceniane jako niskie),

- stopień 2 - aktywa finansowe z pogorszoną obsługą (stosowany w przypadku istotnego wzrostu ryzyka kredytowego w stosunku po ujęcia początkowego, przy jednoczesnym braku obiektywnych przesłanek utraty wartości),

- stopień 3 - aktywa finansowe nieobsługiwane (stosowany w przypadku wystąpienia obiektywnych przesłanek utraty wartości).

W odniesieniu do aktywów zakwalifikowanych do stopnia 1 Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe (ECL) w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym, a w odniesieniu do aktywów finansowych zakwalifikowanych do pozostałych stopni, w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w okresie życia instrumentu finansowego.

Grupa dokonuje oceny wystąpienia przesłanek skutkujących zakwalifikowaniem aktywów finansowych do poszczególnych stopni wyznaczania odpisu na każdy dzień kończący okres sprawozdawczy. Grupa ocenia ryzyko niewykonania zobowiązania w oczekiwanym okresie życia aktywa finansowego i porównuje ryzyko na dzień sprawozdawczy z ryzykiem na dzień początkowego ujęcia danego aktywa finansowego. Określając ryzyko Grupa stara się brać pod uwagę racjonalne i możliwe do udokumentowania informacje, dostępne bez nadmiernych kosztów i starań. Grupa stara się przede wszystkim wykorzystywać dostępne ratingi kredytowe i powiązane z nimi wskaźniki niewypłacalności oraz informacje o wystąpieniu niekorzystnych zmian w środowisku ekonomicznym, prawnym, rynkowym dłużnika.

Prawdopodobieństwo niewykonania zobowiązania szacowane jest na podstawie danych historycznych dotyczących niespłaconych należności.

W celu oszacowania parametru niewykonania zobowiązania Grupa określiła przedziały przeterminowania:

Zaległe od 1 do 30 dni

Zaległe od 31 do 90 dni

Zaległe od 91 do 180 dni

Zaległe od 181 do 365 dni

Zaległe powyżej 365 dni

Wszystkie aktywa z tytułu pożyczek spełniają model utrzymania w celu ściągnięcia. Dla pożyczki o zmiennym oprocentowaniu częstotliwość zmiany oprocentowania nie odpowiada formule naliczania odsetek. Jednakże ze względu na niewielkie wahania stawki WIBOR 3M i krótki okres pożyczki całość pożyczek została zakwalifikowana jako aktywa wyceniane w zamortyzowanym koszcie. Muszą zatem podlegać odpisowi z tytułu utraty wartości w oparciu o model strat oczekiwanych. Ryzyko korekt na pożyczkach nie istnieje, ponieważ są to w większości pożyczki udzielone jednostkom powiązanym.

Dla należności z tytułu dostaw i usług zastosowano model należności utrzymywanych w celu ściągnięcia. Zgodnie z MSSF 9 Grupa stosuje uproszczone podejście i wycenia rezerwę na straty na kwotę równą przewidywanym długotrwałym stratom kredytowym.

Inne należności podlegają odpisowi z tytułu utraty wartości w oparciu o model strat oczekiwanych.

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty zostały zakwalifikowane jako wyceniane według zamortyzowanego kosztu i podlegają testowi z tytułu utraty wartości w oparciu o model strat oczekiwanych. Odpis z tytułu utraty wartości

ustalany jest osobno dla każdej instytucji finansowej. Do oceny ryzyka kredytowego użyto zewnętrznych ratingów banków i publicznie dostępnych informacji dotyczących wskaźników niewypełnienia zobowiązań dla danego ratingu. Grupa korzysta z uproszczenia i ewentualny odpis z tytułu utraty wartości ustalany jest na podstawie 12 miesięcznych strat kredytowych. Grupa posiada środki w bankach objętych gwarancjami bankowego funduszu gwarancyjnego, zatem wartość oczekiwanej straty kredytowej dla tego aktywa jest bliska 0.

Spółka dopuszcza możliwość indywidualnego określania oczekiwanych strat kredytowych.

Analizie mogą podlegać należności w przedziale przeterminowania powyżej 365 dni i w szczególności należności od dłużników postawionych w stan likwidacji lub upadłości, bądź w przypadku gdy przewidywane koszty procesowe i egzekucyjne związane z dochodzeniem wierzytelności są co najmniej równe dochodzonej kwoty. Aktywa finansowe są spisywane w całości gdy Spółka wyczerpie możliwości działania w zakresie ich ściągnięcia i uzna, że nie ma racjonalnych podstaw do oczekiwania, że należność uda się odzyskać.

W wyniku indywidualnej analizy oczekiwanych strat kredytowych, w przypadku gdy przeterminowanie przekracza 365 dni, odpis może nie być tworzony.

#### Zapasy

Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego stanowią towary, produkcja w toku oraz wyroby gotowe. Grupa stosuje poniższe zasady klasyfikacji:

• Towary – składniki zapasów nabyte w celu ich odsprzedaży,

• Materiały – składniki zapasów zużywane w procesie produkcyjnym lub w trakcie świadczenia usług,

• Produkcja w toku – obejmuje koszty niezakończonych projektów deweloperskich, w tym gruntów oraz te produkty, których proces jest niezakończony,

• Wyroby gotowe – lokale użytkowe, mieszkania oraz budowle gotowe do sprzedaży wytworzone we własnym zakresie.

Zapasy są wyceniane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/ kosztu wytworzenia oraz wartości netto możliwej do uzyskania. Na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają się koszty zakupu, koszty przetworzenia oraz inne koszty poniesione w trakcie doprowadzenia zapasów do ich aktualnego miejsca i stanu.

Rozchody materiałów wycenia się według metody FIFO.

Koszt wytworzenia wyrobów gotowych i produkcji w toku obejmuje koszty bezpośrednio poniesione w związku z realizowanym projektem.

Wartość netto możliwa do uzyskania jest to szacowana cena sprzedaży ustalana w toku zwykłej działalności gospodarczej, pomniejszona o koszty wykończenia i koszty niezbędne do doprowadzenia sprzedaży do skutku.

#### Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

Należności z tytułu dostaw i usług (handlowe) stanowią kwoty należne od klientów za sprzedane produkty, towary, materiały lub usługi powstałe w toku zwykłej działalności gospodarczej Grupy. Jeżeli termin spłaty

należności handlowych przypada w ciągu jednego roku (lub w zwykłym cyklu działalności gospodarczej, jeżeli jest dłuższy), należności handlowe klasyfikuje się jako krótkoterminowe i wykazuje w aktywach obrotowych.

Pozostałe należności obejmują kwoty należne od klientów za sprzedaż nie związaną ze zwykłą działalnością operacyjną spółki, rozliczenia międzyokresowe czynne oraz wpłacone przez nich zaliczki na poczet przyszłych zakupów. Należą do nich przede wszystkim należności ze sprzedaży środków trwałych i wartości niematerialnych, ze sprzedaży udziałów i akcji, należności z tytułu udziału w zyskach oraz należności publicznoprawne, z wyłączeniem należności z tytułu podatku od osób prawnych stanowiącego osobną pozycje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej i inne. Należności pozostałe stanowią aktywa obrotowe, jeżeli są wymagalne w ciągu 12 miesięcy lub trwałe, jeżeli są wymagalne w okresie powyżej 12 miesięcy. Należności z tytułu dostaw i usług oraz część pozostałych należności, takie jak należności z tytułu sprzedaży środków trwałych i wartości niematerialnych oraz ze sprzedaży akcji i udziałów będące instrumentami finansowymi początkowo ujmuje się w ich cenie transakcyjnej.

Należności publicznoprawne ustala się w kwocie należnej spółce Grupy zgodnie z obowiązującymi i mającymi zastosowanie przepisami.

Należności pozostałe nie będące instrumentami finansowymi w myśl MSSF 9 na dzień powstania wycenia się w wartości nominalnej. Na dzień bilansowy wycenia się je w kwotach wymaganych zapłaty, z zachowaniem zasady ostrożnej wyceny.

Należności długoterminowe wycenia się w skorygowanej cenie nabycia z zastosowaniem efektywnej stopy procentowej.

Dla należności, których ściągalność jest wątpliwa dokonuje się odpisu z tytułu utraty wartości. Wysokość odpisów aktualizujących na należności wynika z porównania wartości bilansowej tego składnika aktywów z wartością bieżącą przyszłych wpływów pieniężnych, jakie Grupa oczekuje otrzymać. Jeżeli wartość bilansowa należności przekracza wartość bieżącą przyszłych wpływów to utworzony odpis obciąża koszty danego okresu. W bilansie należności wykazywane są w kwocie netto (po pomniejszeniu o odpisy aktualizujące ich wartość).

Odpisy aktualizujące zalicza się do pozostałych kosztów operacyjnych lub kosztów finansowych, w zależności od rodzaju należności, której dotyczy aktualizacja.

W przypadku ustania przyczyny, dla której dokonano odpisu aktualizującego wartość należności, np. w sytuacji uzyskania wpływu należności, na którą wcześniej utworzono odpis, równowartość całości lub odpowiedniej części uprzednio dokonanego odpisu aktualizującego podlega odwróceniu przez pozostałe przychody operacyjne lub przychody finansowe lub korektę kosztów pozostałych operacyjnych lub kosztów finansowych (gdy odwrócenie następuje w tym samym okresie rocznym co utworzenie).

Należności umorzone, przedawnione lub nieściągalne zmniejszają uprzednio dokonane odpisy aktualizujące ich wartość, natomiast w przypadkach, gdy nie wystąpiła uprzednia ich aktualizacja lub dokonano jej w niepełnej wysokości to należności te zalicza się odpowiednio do pozostałych kosztów operacyjnych lub kosztów finansowych.

Należności wewnątrzgrupowe mają inne ryzyko kredytowe niż należności od stron trzecich ze względu na istniejące powiązanie i istnienie kontroli, w związku z czym słabe wyniki finansowe i sytuacja finansowa

powiązanego podmiotu niekoniecznie muszą oznaczać zwiększone ryzyko kredytowe. W takim przypadku Grupa opiera szacunek utraty wartości na analizie indywidualnej.

#### Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty obejmują gotówkę w kasie i na rachunkach bankowych, depozyty płatne na żądanie oraz krótkoterminowe inwestycje o dużej płynności (do 3 miesięcy), łatwo wymienialne na gotówkę, dla których ryzyko zmiany wartości jest nieznaczne. Środki pieniężne ujmuje się w księgach rachunkowych w wartości nominalnej.

Rozchód środków pieniężnych w walutach obcych ustala się według metody FIFO.

Środki pieniężne, którymi spółka Grupy może dysponować jedynie w ograniczonym stopniu (mimo że są one w jej posiadaniu), są to środki, które nie mogą być dowolnie przez nią wykorzystane. Uzasadnia to wykazanie w rachunku przepływów pieniężnych kwot zablokowanych na rachunkach bankowych (np. w celu zabezpieczenia operacji, blokady zabezpieczające kredyty i pożyczki lub inne kontrakty finansowe, blokowane czasowo środki z tytułu dotacji), środki Zakładowego Funduszu Świadczeń Socjalnych, Zakładowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, akredytywy czy otrzymane z tytułu planowanego przetargu wadia, z uwzględnieniem zasady istotności.

#### Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży i działalność zaniechana

Aktywa trwałe (grupy aktywów trwałych) są klasyfikowane przez Grupę jako przeznaczone do sprzedaży, jeżeli ich wartość bilansowa zostanie odzyskana przede wszystkim w wyniku transakcji sprzedaży a nie poprzez dalsze użytkowanie. Warunek ten uznaje się za spełniony wyłącznie wówczas, gdy składnik aktywów (grupa aktywów) jest dostępny w swoim obecnym stanie do natychmiastowej sprzedaży, z zachowaniem normalnych i zwyczajowo przyjętych warunków sprzedaży, a wystąpienie transakcji sprzedaży jest wysoce prawdopodobne w ciągu roku od momentu zmiany klasyfikacji.

Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży wyceniane są w niższej z dwóch wartości: wartości bilansowej lub wartości godziwej pomniejszonej o koszty zbycia. Niektóre aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, takie jak aktywa finansowe oraz aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego, wyceniane są według tych samych zasad rachunkowości, jakie były stosowane przez Grupę przed zaklasyfikowaniem do aktywów trwałych przeznaczonych do sprzedaży. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży nie podlegają amortyzacji.

Działalność zaniechana podlega zgodnie z jednolitym planem:

likwidacji poprzez sprzedaż, podział, wydzielenie praw własności,

likwidacji częściami – wyprzedaż aktywów i regulowanie zobowiązań,

kończy działalność poprzez odstąpienie od działalności.

#### Przepływy pieniężne

Sprawozdanie z przepływów pieniężnych przedstawia informacje na temat przepływów pieniężnych zaistniałych w ciągu okresu, w podziale na działalność operacyjną, inwestycyjną i finansową.

Grupa prezentuje przepływy pieniężne z działalności operacyjnej, inwestycyjnej i finansowej w sposób najbardziej odpowiedni dla rodzaju prowadzonej przez nią działalności. Klasyfikacja oparta na rodzajach działalności dostarcza informacje, które pozwalają użytkownikom na dokonanie oceny wpływu tychże działalności na sytuację finansową jednostki oraz na kwotę środków pieniężnych i ekwiwalentów środków pieniężnych.

Grupa sporządza sprawozdanie z przepływów pieniężnych metodą pośrednią, za pomocą której zysk lub stratę koryguje się o skutki transakcji mających bezgotówkowy charakter, o czynne i bierne rozliczenia międzyokresowe dotyczące przeszłych lub przyszłych wpływów lub płatności środków pieniężnych dotyczących działalności operacyjnej, oraz o pozycje przychodowe i kosztowe związane z przepływami pieniężnymi z działalności inwestycyjnej lub finansowej.

#### Kapitał własny

Kapitał podstawowy wykazywany jest w wartości nominalnej wyemitowanych akcji, zgodnie ze statutem Spółki Dominującej oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego.

Akcje Spółki Dominującej nabyte i zatrzymane przez Spółkę Dominującą pomniejszają kapitał własny. Akcje własne wyceniane są w cenie nabycia.

Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej powstaje z nadwyżki ceny emisyjnej ponad wartość nominalną akcji, pomniejszonej o koszty emisji.

Pozostałe kapitały obejmują:

•kapitał z tytułu ujęcia wyceny programów płatności akcjami oraz

•kapitał z kumulacji pozostałych całkowitych dochodów obejmujących:

•przeszacowanie rzeczowych aktywów trwałych do wartości godziwej (patrz podpunkt dotyczący rzeczowych aktywów trwałych),

•wycenę aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody (patrz podpunkt dotyczący instrumentów finansowych),

•wycenę instrumentów zabezpieczających przepływy pieniężne (patrz podpunkt dotyczący rachunkowości zabezpieczeń).

W zyskach zatrzymanych wykazywane są wyniki z lat ubiegłych (również te przekazane na kapitał uchwałami akcjonariuszy) oraz wynik finansowy bieżącego roku.

Wszystkie transakcje z właścicielami Spółki Dominującej prezentowane są osobno w „Sprawozdaniu ze zmian w kapitale własnym”.

#### Świadczenia pracownicze

Wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze obejmują następujące tytuły:

•krótkoterminowe świadczenia pracownicze z tytułu wynagrodzeń (wraz z premiami) oraz składek na ubezpieczenia społeczne,

•rezerwy na niewykorzystane urlopy oraz

•inne długoterminowe świadczenia pracownicze, do których Spółka zalicza nagrody jubileuszowe oraz odprawy emerytalne.

###### Krótkoterminowe świadczenia pracownicze

Wartość zobowiązań z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych ustala się bez dyskonta i wykazuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie wymaganej zapłaty.

###### Rezerwy na niewykorzystane urlopy

Grupa tworzy rezerwę na koszty kumulowanych płatnych nieobecności, które będzie musiała ponieść w wyniku niewykorzystanego przez pracowników uprawnienia, a które to uprawnienie narosło na dzień bilansowy. Rezerwa na niewykorzystane urlopy stanowi rezerwę krótkoterminową i nie podlega dyskontowaniu.

#### Rezerwy, zobowiązania i aktywa warunkowe

Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Grupie ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo oczekiwany) wynikający ze zdarzeń przeszłych, i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Termin poniesienia oraz kwota wymagająca uregulowania mogą być niepewne.

Rezerwy tworzy się m.in. na następujące tytuły:

•udzielone gwarancje obsługi posprzedażowej produktów i wykonanych usług,

•toczące się postępowania sądowe oraz sprawy sporne,

•straty z umów budowlanych ujmowane zgodnie z MSSF 15,

•restrukturyzacja, tylko jeżeli na podstawie odrębnych przepisów spółka Grupy jest zobowiązana do jej przeprowadzenia lub zawarto w tej sprawie wiążące umowy.

Nie tworzy się rezerw na przyszłe straty operacyjne.

Rezerwy ujmuje się w wartości szacowanych nakładów niezbędnych do wypełnienia obecnego obowiązku, na podstawie najbardziej wiarygodnych dowodów dostępnych na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego, w tym dotyczących ryzyka oraz stopnia niepewności. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość rezerwy jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej.

W przypadku gdy wydatkowanie środków w celu wypełnienia obecnego obowiązku nie jest prawdopodobne, kwoty zobowiązania warunkowego nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, za wyjątkiem zobowiązań warunkowych identyfikowanych w procesie połączenia jednostek gospodarczych zgodnie z MSSF3.

Informację o zobowiązaniach warunkowych ujawnia się w części opisowej sprawozdania finansowego.

Możliwe wpływy zawierające korzyści ekonomiczne dla Grupy, które nie spełniają jeszcze kryteriów ujęcia jako aktywa, stanowią aktywa warunkowe, których nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Informację o aktywach warunkowych ujawnia się w dodatkowych notach objaśniających.

#### Rozliczenia międzyokresowe

Spółka wykazuje w aktywach w pozycjach „Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności” opłacone z góry koszty dotyczące przyszłych okresów sprawozdawczych, w tym przede wszystkim czynsze najmu.

W pozycji „Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania” zawartej w pasywach prezentowane są przychody przyszłych okresów, w tym również środki pieniężne otrzymane na sfinansowanie środków trwałych, które rozliczane są zgodnie z MSR 20 „Dotacje rządowe” oraz bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów.

Dotacja dotycząca danej pozycji kosztowej jest ujmowana jako przychód w sposób współmierny do kosztów, które dotacja ta ma w zamierzeniu kompensować.

Dotacja finansująca składnik aktywów jest stopniowo ujmowana w wyniku jako przychód na przestrzeni okresów proporcjonalnie do odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od tego składnika aktywów.

#### Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe zobowiązania

Zobowiązania handlowe są zobowiązaniami przypadającymi do zapłaty za towary lub usługi nabyte w toku zwykłej działalności gospodarczej. Zobowiązania handlowe klasyfikuje się jako zobowiązania krótkoterminowe, jeżeli termin zapłaty przypada w ciągu jednego roku (lub w zwykłym cyklu działalności gospodarczej, jeżeli jest dłuższy).

Pozostałe zobowiązania dzielą się na:

- niefinansowe, na które składają się zobowiązania z tytułu wynagrodzeń i innych bieżących świadczeń pracowniczych, zobowiązania publicznoprawne z tytułu podatków, ceł i ubezpieczeń społecznych (z wyjątkiem zobowiązań z tytułu podatku dochodowego, które są prezentowane w oddzielnej pozycji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej), otrzymane zaliczki na zakup niefinansowych aktywów trwałych oraz rozliczenia międzyokresowe bierne,

- finansowe na które składają się zobowiązania z tytułu nabycia akcji i udziałów, kaucje i inne rozliczenia z kontrahentami.

Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania finansowe stanowią instrumenty finansowe w myśl MSSF 9 i należą do kategorii zobowiązania wyceniane w zamortyzowanym koszcie.

Zobowiązania finansowe: handlowe oraz z tytułu zakupu niefinansowych aktywów trwałych i wartości niematerialnych, akcji i udziałów ujmuje się początkowo w wartości godziwej, która odpowiada wartości nominalnej i wycenia się na dzień bilansowy według zamortyzowanego kosztu, stosując metodę efektywnej stopy procentowej.

Zobowiązania z tytułu podatku od towarów i usług oraz innych podatków, ceł i ubezpieczeń społecznych ustala się w kwocie wymagającej zapłaty przez Grupę zgodnie z obowiązującymi i mającymi zastosowanie przepisami.

Zobowiązania nieuregulowane na dzień bilansowy wykazuje się według zamortyzowanego kosztu.

#### Przychody

Przychody ze sprzedaży stanowią wyłącznie przychody z umów z klientami objęte zakresem MSSF 15. Przychody z tytułu sprzedaży produktów i usług oraz towarów i materiałów ujmowane są zgodnie z MSSF 15. Ujęcie przychodu przedstawia transakcję przeniesienia dóbr lub usług na klienta w kwocie odzwierciedlającej wartość

wynagrodzenia, którego Grupa spodziewa się w zamian za te dobra lub usługi. Podstawowym kryterium ujęcia przychodów jest moment wypełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, następujący z chwilą przeniesienia kontroli na rzecz klienta. Przychody ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów są ujmowane przez Grupę co do zasady w określonym momencie, zgodnym z momentem spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia,

Przychód z tytułu świadczenia umów budowlanych ujmowany jest na podstawie stopnia zaawansowania ich realizacji. Procentowany stan zaawansowania realizacji usługi ustalany jest jako stosunek kosztów poniesionych do dnia bilansowego do ogółu szacowanych kosztów wykonania danego kontraktu. Jeżeli wyniku świadczonej usługi nie można wiarygodnie oszacować, wówczas przychody uzyskiwane z tytułu tego kontraktu są ujmowane tylko do wysokości poniesionych kosztów, które Grupa spodziewa się odzyskać. Jeżeli istnieje prawdopodobieństwo, że łączne koszty umowy przekroczą łączne przychody z danego kontraktu, przewidywaną stratę ujmuje się bezzwłocznie jako koszt. Kwoty brutto należne od zamawiających z tytułu prac wynikających z umów prezentowane są w aktywach z tytułu usług.

Kwoty brutto należne zamawiającym z tytułu prac wynikających z umów prezentowane są w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako zobowiązania w ramach pozycji „Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania”.

#### Odsetki i dywidendy

Przychody z tytułu odsetek ujmowane są sukcesywnie w miarę ich narastania zgodnie z metodą efektywnej stopy procentowej.

Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania.

#### Pozostałe przychody operacyjne

Są to przychody pośrednio związane z prowadzoną działalnością, w szczególności:

- zysk na sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych i wartości niematerialnych,

- nadwyżka rozwiązanych rezerw utworzonych uprzednio w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych nad ich utworzeniem w danym okresie,

- otrzymane kary i odszkodowania,

- nadwyżka rozwiązanych odpisów aktualizujących materiały i towary nad ich utworzeniem w danym okresie,

- nadwyżka rozwiązanych odpisów aktualizujących rzeczowe aktywa trwałe oraz wartości niematerialne nad ich utworzeniem w danym okresie.

#### Przychody finansowe

Stanowią przede wszystkim przychody z tytułu odsetek oraz zyski z tytułu dodatnich różnic kursowych netto od należności i zobowiązań wyrażonych w walutach obcych

#### Koszty

Kosztami są uprawdopodobnione zmniejszenia w okresie sprawozdawczym korzyści ekonomicznych, o wiarygodnie określonej wartości, w formie zmniejszenia wartości aktywów albo zwiększenia wartości zobowiązań lub rezerw, które doprowadzą do zmniejszenia kapitału własnego lub zwiększenia jego niedoboru w sposób inny niż wycofanie środków przez udziałowców lub właścicieli. Koszty ujmuje się w rachunku zysków i

strat zgodnie z zasadą współmierności. W celu zapewnienia zasady współmierności przychodów i kosztów do aktywów lub pasywów danego okresu sprawozdawczego zaliczane są czynne lub bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów obejmujące koszty lub przychody dotyczące przyszłych okresów oraz przypadające na ten okres sprawozdawczy koszty, które nie zostały jeszcze poniesione.

Koszty operacyjne obejmują koszty bezpośrednio i pośrednio związane z działalnością Grupy w podziale na poszczególne rodzaje kosztów.

Aktualizacja wartości aktywów finansowych obejmuje wartość netto utworzonych i rozwiązanych odpisów aktualizujących aktywa nad ich rozwiązaniem w danym okresie.

Pozostałe koszty operacyjne

Są to koszty pośrednio związane z działalnością operacyjną Grupy, w tym w szczególności:

- utworzone rezerwy na sprawy sporne,

- przekazane darowizny,

- naliczone lub zapłacone kary i odszkodowania,

- straty w rzeczowych aktywach obrotowych lub trwałych,

- straty ze zbycia rzeczowych aktywów trwałych i wartości niematerialnych,

- nadwyżka utworzonych odpisów aktualizujących materiały i towarów nad ich rozwiązaniem w danym okresie.

Koszty finansowe obejmują w szczególności odsetki od kredytów pożyczek i innych źródeł finansowania, w tym dyskonto zobowiązań, zmiany wysokości rezerw wynikające z przybliżenia czasu wykonania zobowiązania (tzw. efekt odwracania dyskonta) oraz straty z tytułu różnic kursowych netto od należności i zobowiązań wyrażonych w walutach obcych. Kosztami finansowymi są także koszty prowizji od udzielonych kredytów pożyczek i emisji papierów dłużnych, w części nie podlegającej aktywacji.

Koszty powstające w wyniku użytkowana przez Grupę aktywów innych spółek i/lub osób, stanowiące odsetki ujmowane są w kosztach finansowych sukcesywnie w miarę narastania, zgodnie z metodą efektywnej stopy procentowej.

#### Zysk przypadający na jedną akcję

Zysk podstawowy przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za rok obrotowy przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji występujących w ciągu roku obrotowego, uwzględniając zmniejszenie wynikające z posiadanie akcji własnych. Zysk rozwodniony przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za rok obrotowy przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji występujących w ciągu roku obrotowego wraz ze średnią ważoną liczbą akcji zwykłych, które byłyby wyemitowane przy zamianie rozwadniających potencjalnych akcji zwykłych na akcje zwykłe.

#### Podatki

Podatek bieżący

Bieżące obciążenie podatkowe jest obliczane na podstawie wyniku podatkowego (podstawy opodatkowania) danego roku obrotowego. Zysk (strata) podatkowa różni się od księgowego zysku (straty) przed opodatkowaniem w związku z czasowym przesunięciem przychodów podlegających opodatkowaniu i kosztów stanowiących koszty uzyskania przychodów do innych okresów oraz wyłączeniem pozycji kosztów i przychodów,

które nigdy nie będą podlegały opodatkowaniu. Obciążenia podatkowe są wyliczane w oparciu o stawki podatkowe obowiązujące w danym roku obrotowym.

Podatek odroczony

Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przyszłości na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i pasywów a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania.

Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona od wszystkich dodatnich różnic przejściowych podlegających opodatkowaniu, natomiast składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego jest rozpoznawany do wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że będzie można pomniejszyć przyszłe zyski podatkowe o rozpoznane ujemne różnice przejściowe. Nie ujmuje się aktywów ani rezerwy, jeśli różnica przejściowa wynika z początkowego ujęcia składnika aktywów lub zobowiązań w transakcji, która nie jest połączeniem jednostek gospodarczych oraz która w czasie jej wystąpienia nie ma wpływu ani na wynik podatkowy ani na wynik księgowy. Nie ujmuje się rezerwy na podatek odroczony od wartości firmy, która nie podlega amortyzacji na gruncie przepisów podatkowych.

Podatek odroczony jest wyliczany przy użyciu stawek podatkowych, które będą obowiązywać w momencie, gdy pozycja aktywów zostanie zrealizowana lub rezerwa rozliczona, przyjmując za podstawę przepisy prawne obowiązujące na dzień bilansowy.

Wartość składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego podlega analizie na każdy dzień bilansowy, a w przypadku, gdy spodziewane przyszłe zyski podatkowe nie będą wystarczające dla realizacji składnika aktywów lub jego części następuje jego odpis.

Podatek od towarów i usług

Przychody, koszty, aktywa i zobowiązania są ujmowane po pomniejszeniu o wartość podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

- gdy podatek od towarów i usług zapłacony przy zakupie aktywów lub usług nie jest możliwy do odzyskania od organów podatkowych; wtedy jest on ujmowany odpowiednio jako część ceny nabycia składnika aktywów lub jako część pozycji kosztowej oraz

- należności i zobowiązań, które są wykazywane z uwzględnieniem kwoty podatku od towarów i usług.

Kwota netto podatku od towarów i usług możliwa do odzyskania lub należna do zapłaty na rzecz organów podatkowych jest ujęta w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako część należności lub zobowiązań.

#### Subiektywne oceny Zarządu oraz niepewność szacunków

Przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Zarząd Spółki Dominującej kieruje się osądem przy dokonywaniu licznych szacunków i założeń, które mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz prezentowane wartości aktywów, zobowiązań, przychodów oraz kosztów. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od szacowanych przez Zarząd. Informacje o dokonanych szacunkach i założeniach, które są znaczące dla sprawozdania finansowego, zostały zaprezentowane poniżej.

Klasyfikacja nieruchomości

Zgodnie z opisem przedstawionym w punkcie Polityka Rachunkowości rozdziale Podstawa sporządzenia oraz zasady rachunkowości, Zarząd Spółki Dominującej przedstawił zasady klasyfikacji nieruchomości, klasyfikacja ta opiera się na planach i zamierzeniach co do danej nieruchomości.

Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych

Zarząd Spółki Dominującej dokonuje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych, podlegających amortyzacji. Na dzień sprawozdawczy Zarząd ocenia, czy okresy użyteczności aktywów przyjęte przez Grupę dla celów amortyzacji odzwierciedlają oczekiwany okres przynoszenia korzyści ekonomicznych przez te aktywa w przyszłości. Jednakże faktyczne okresy przynoszenia korzyści przez te aktywa w przyszłości mogą różnić się od zakładanych, w tym również ze względu na techniczne starzenie się majątku.

Wycena Zapasów

Grupa wycenia zapasy według niższej z dwóch wartości ceny nabycia/kosztu wytworzenia oraz możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto. Cena sprzedaży możliwa do uzyskania została oszacowana jako możliwa do uzyskania cena pomniejszona o koszty doprowadzenia sprzedaży do skutku.

Przychody z umów o usługę budowlaną

Na kwotę przychodów oraz należności z umów o usługę budowlaną ujętą w sprawozdaniu finansowym wpływają szacunki Zarządu dotyczące stopnia zaawansowania kontraktów budowlanych oraz marży, jaką planuje się osiągnąć na poszczególnych kontraktach. Budżetowane koszty pozostające do poniesienia w związku z realizacją poszczególnych zadań są na bieżąco monitorowane przez kadrę kierowniczą nadzorującą postęp prac budowlanych, w efekcie czego budżety poszczególnych kontraktów podlegają aktualizacji przynajmniej w okresach miesięcznych. Jednakże pozostające do poniesienia koszty oraz rentowność realizowanych prac obarczona jest pewnym stopniem niepewności, zwłaszcza w przypadku zadań budowlanych o dużym stopniu złożoności, prowadzonych w okresach kilkuletnich.

Aktywa na podatek odroczony

Prawdopodobieństwo rozliczenia składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego z przyszłymi zyskami podatkowymi opiera się na budżetach spółek Grupy zatwierdzonych przez Zarząd Spółki Dominującej. Jeżeli prognozowane wyniki finansowe wskazują, że spółki Grupy osiągną wystarczający dochód do opodatkowania, aktywa na podatek odroczony ujmowane są w pełnej wysokości.

Utrata wartości aktywów niefinansowych

W celu określenia wartości użytkowej Zarząd szacuje prognozowane przepływy pieniężne oraz stopę, którą przepływy dyskontowane są do wartości bieżącej (patrz podpunkt dotyczący utraty wartości aktywów niefinansowych). W procesie wyceny wartości bieżącej przyszłych przepływów dokonywane są założenia dotyczące prognozowanych wyników finansowych. Założenia te odnoszą się do przyszłych zdarzeń i okoliczności. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od szacowanych, co w kolejnych okresach sprawozdawczych może przyczynić się do korekt wartości aktywów Grupy.

#### Transakcje z podmiotami powiązanymi

Transakcje pomiędzy podmiotami powiązanymi oraz nierozliczone salda należności i zobowiązań w stosunku do innych spółek powiązanych (spoza Grupy Kapitałowej) ujawnia się w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Podobne transakcje mogą być ujawniane łącznie, chyba, że ich odrębne ujawnienie jest niezbędne dla zrozumienia wpływu transakcji pomiędzy podmiotami powiązanymi.

Transakcje pomiędzy spółkami Grupy oraz nierozliczone salda należności i zobowiązań pomiędzy spółkami Grupy Kapitałowej wyłącza się na etapie sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

## 13.ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI I ZGODNOŚĆ Z MIĘDZYNARODOWYMI STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOSCI FINANSOWEJ

Niniejsze roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej oraz interpretacjami wydanymi przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości zatwierdzonymi przez Unię Europejską, na mocy Rozporządzenia w sprawie MSSF (Komisja Europejska 1606/2002), zwanymi dalej "MSSF UE". MSSF UE obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Finansowych (RMSR) oraz Komisję ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej (KIMSF), zatwierdzone do stosowania w UE.

### 13.1.Zmiany standardów i interpretacji

#### Zmiany do MSR 1 i stanowisko praktyczne do MSSF Ujawnienia w zakresie Polityki rachunkowości

#### Zmiany dotyczące zakresu ujawnień znaczących zasad rachunkowości w sprawozdaniu finansowym (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później),

#### Zmiany MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów”

#### Definicja wartości szacunkowych (zmiany mają zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub później).

#### Zmiany do MSSF 17 "Umowy ubezpieczeniowe"

Pierwsze zastosowanie MSSF 17 i MSSF 9 – Informacje Porównawcze (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później).

#### Zmiany do MSR 12 „Podatek dochodowy” -

Zmiany wprowadzają obowiązek ujmowania podatku odroczonego od transakcji, które w momencie początkowego ujęcia powodują powstanie jednakowych różnic przejściowych (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.

#### Zmiany do MSR 12 „Podatek dochodowy” -

Międzynarodowa reforma podatkowa - wzorcowe przepisy filara drugiego (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później).

Powyższe zmiany do standardów nie miały wpływu na niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe.

.

### 13.2.Standardy nieobowiązujące (Nowe standardy i interpretacje)

W niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupa nie zdecydowała o wcześniejszym zastosowaniu opublikowanych standardów lub interpretacji przed ich datą wejścia w życie.

Następujące standardy i interpretacje zostały wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości lub Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej, a nie weszły jeszcze w życie na dzień bilansowy:

#### MSSF 14 „Odroczone salda z regulowanej działalności” (obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub po tej dacie)

Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwierdzania tego tymczasowego standardu do stosowania na terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji właściwego pełnego standardu MSSF 14.

#### Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania finansowe” i MSR 28 „Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach”

Sprzedaż lub wniesienie aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany (data wejścia w życie zmian została odroczona do momentu zakończenia prac badawczych nad metodą praw własności).

#### Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”

#### Prezentacja zobowiązań jako krótkoterminowe lub długoterminowe oraz długoterminowe zobowiązania z tytułu umów zawierające kowenanty (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 r. lub później).

#### Zmiana do MSSF 16 „Leasing”

Zobowiązanie z tytułu leasingu w ramach sprzedaży i leasingu zwrotnego (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później).

#### Zmiany do MSR 7 "Sprawozdanie z przepływów pieniężnych" i MSSF 7 "Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji”

#### Umowy finansowania dostawców (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później), Zmiany do MSSF 10 i MSR 28 dot. sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostkami stowarzyszonymi lub wspólnymi przedsięwzięciami.

#### Zmiany do MSR 21 „Skutki zmian kursów wymiany walut obcych”

#### Brak możliwości wymiany (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2025 roku lub później).

Według szacunków Grupy, wyżej wymienione nowe standardy, zmiany do istniejących standardów oraz interpretacji nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Grupę na dzień bilansowy.

.

### 13.3.Korekty lat ubiegłych i zmiany prezentacyjne.

Zmiany prezentacyjne

Tabele skonsolidowanego sprawozdania finansowego wymagające znakowania przy użyciu standardu Inline XBRL zostały przekształcone w latach poprzednich i w obecnym sprawozdaniu zostały jedynie zaktualizowane w oparciu o obowiązująca taksonomię.

Korekty lat ubiegłych

W niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym nie dokonano korekt lat ubiegłych.

# INFORMACJA DODATKOWA

## 14.SEZONOWOŚĆ DZIAŁALNOŚCI

Podstawowa działalność Grupy opiera się na kupnie i sprzedaży nieruchomości, realizacji projektów budowlanych związanych z wznoszeniem budynków i prace związane z obsługą rynku nieruchomości. Wymienione powyżej prace cechują się niedopasowaniem w czasie ponoszonych kosztów i przychodów oraz nieregularnością przychodów. Zakup nieruchomości i realizacja projektu budowlanego mogą trwać ponad 12 miesięcy, przychód zaś realizowany jest w momencie zakończenia prac i sprzedaży gotowego produktu. Ze względu na specyfikę branży nie można określić cykliczności ani sezonowości działalności.

## 15.SEGMENTY OPERACYJNE

Grupa Kapitałowa w latach 2020-2023 wyodrębniała 3 podstawowe segmenty operacyjne:

Działalność na rynku nieruchomości (Nieruchomości)

Celem działalności na rynku nieruchomości jest maksymalizacja zysku z zabezpieczonych nieruchomości bez względu na formę uzyskania tego dochodu (sprzedaż do sieci handlowej, sprzedaż do inwestora finansowego). Segment ten opiera się na kupnie i sprzedaży nieruchomości, realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków i prace związane z obsługą rynku nieruchomości.

Produkcja i sprzedaż produktów spożywczych (Spożywczy)

Poprzez spółkę zależną Manufaktura Gessler S.A. W dniu 30 grudnia 2022 roku zawarto umowę sprzedaży akcji. Tym samym, w zakresie ogłoszenia w dniu 16 września 2020 roku aktualizacji strategii Grupy Kapitałowej Tower Investments, działalność produkcyjna w branży spożywczej została zakończona.

Handel przy zastosowaniu platformy internetowej (E-commerce)

Poprzez spółkę zależną Deli2 S.A., która prowadziła platformę zakupową pod marką deli2.pl.

W dniu 31 marca 2023 roku Spółka Dominująca poinformowała raportem bieżącym ESPI o podjęciu decyzji związanej z dalszym funkcjonowaniem spółki zależnej Deli2 S.A. prowadzącej platformę sprzedaży internetowej deli2.pl.

W dniu 15 listopada 2023 roku Spółka Dominująca dokonała sprzedaży wszystkich posiadanych akcji spółki Deli2 S.A., w związku z czym działalność w segmencie e-commerce została zakończona

W związku z zakończeniem działalności w segmentach produkcyjnym w branży spożywczej oraz e-commerce, Spółka na dzień 31 grudnia 2023 nie wyodrębnia segmentów.

## 16.PODSTAWOWY I ROZWODNIONY ZYSK NA AKCJĘ.

Zysk na akcję liczony jest według formuły zysk netto przypadający akcjonariuszom Spółki Dominującej podzielony przez średnią ważoną liczbę akcji zwykłych występujących w danym okresie. W okresie objętym sprawozdaniem i okresach porównawczych jest brak czynników rozwadniających zysk na akcję.

Kalkulację podstawowego oraz rozwodnionego zysku (straty) na akcję wraz z uzgodnieniem średniej ważonej rozwodnionej liczby akcji przedstawiono poniżej:

| od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022
Liczba akcji stosowana jako mianownik wzoru |  |
Średnia ważona liczba akcji zwykłych | 1 548 874 | 1 548 874
Rozwadniający wpływ opcji zamiennych na akcje | 0 | 0
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych | 1 548 874 | 1 548 874
Działalność kontynuowana |  |
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej | (15 764 827) | (9 630 188)
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN) | (10,18) | (6,22)
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN) | (10,18) | (6,22)
Działalność zaniechana |  |
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej | 279 976 | (604 866)
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN) | 0,18 | (0,39)
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN) | 0,18 | (0,39)
Działalność kontynuowana i zaniechana |  |
Zysk (strata) netto | (15 484 851) | (10 235 055)
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN) | (10,00) | (6,61)
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN) | (10,00) | (6,61)

## 17.NOTA OBJAŚNIAJĄCA DO SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH.

Poniżej uzgodnienie zmian pozycji bilansowych z zmianami wykazywanymi w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych.

| od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022
Zmiana stanu zapasów wynikająca ze sprawozdania z sytuacji finansowej | (2 140 770) | 3 201 077
Zmiana związana z przeliczeniem leasingu zgodnie z MSSF16 | - | 14 104
Zmiana związana z działalnością zaniechaną | - | (57 953)
Zmiana kwalifikacji zapasów do nieruchomości inwestycyjnych | - | -
Zmiana kwalifikacji nieruchomości inwestycyjnych do zapasów | - | -
Zmiana stanu zapasów wykazana w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych | (2 140 770) | 3 157 227
Zmiana stanu należności wynikająca ze sprawozdania z sytuacji finansowej | (2 089 392) | 7 294 505
Rozliczenia z tytułu podatku bieżącego | - | 159 613
Rozliczenie kosztów obligacji | - | (310 282)
Zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych | 3 687 830 | -
Zmiana związana z działalnością zaniechaną | - | (560 385)
Odpisy aktualizujące | - | (160 502)
Zakup aktywów finansowych - rozliczenie należności | - | -
Zmiana stanu należności wykazana w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych | 1 598 437 | 6 422 949
Zmiana stanu zobowiązań wynikająca ze sprawozdania z sytuacji finansowej | 9 437 074 | 822 779
Nierozliczone zakupy aktywów niefinansowych | - | 185 002
Rozliczenie subwencji | - | (318 828)
Zmiana stanu RMB | (6 819 842) | 286 018
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu leasingu | (1 109 303) |
Nierozliczone zobowiązania z tytułu podatku dochodowego | - | 311 902
Kompensaty | - | -
Zmiana stanu zobowiązań wykazana w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych | 1 507 929 | 1 286 873

.

## 18.PRZYCHODY I KOSZTY

### 18.1.Przychody w podziale na źródła.

| od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022
Przychody z tytułu najmu | 77 080 | 1 167 449
Przychody ze sprzedaży usług | 861 592 | 304 551
Przychody ze sprzedaży towarów i materiałów |  | 1 127 497
Upusty do sprzedaży towarów i materiałów |  | -

Przychody ze sprzedaży produktów | 6 861 208 | 23 963 304
Przychody Razem | 7 799 880 | 26 562 801

Wszystkie przychody uzyskane przez spółki Grupy Kapitałowej Tower Investments zrealizowane były na terenie Rzeczpospolitej Polskiej.

### 18.2.Koszty według rodzaju.

| od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022
Amortyzacja | 617 967 | 1 030 329
Zużycie materiałów i energii | 107 594 | 12 512 054
Usługi obce | 1 098 224 | 7 401 086
Podatki i opłaty | 281 394 | 349 093
Wynagrodzenia | 969 440 | 986 655
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia | 192 962 | 203 918
Pozostałe koszty rodzajowe | 223 910 | 393 124
Wartość sprzedanych towarów i materiałów | 6 986 735 | 979 815
Koszty według rodzaju razem | 10 478 226 | 23 856 072

### 18.3.Pozostałe przychody i koszty operacyjne.

###### Pozostałe przychody operacyjne

Podział pozostałych przychodów operacyjnych przedstawia poniższa tabela:

| od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022
Aktualizacja wartości aktywów niefinansowych | - | 2 848 207
Spisanie przedawnionych zobowiązań | 244 270 | -
Przychody ze sprzedaży wierzytelności | 445 660 | -
Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych | 11 904 | 194 724
Odszkodowania i kary | 120 652 | 2 342
Dyskonto zobowiązań/należności | 6 417 | 37 156
Odwrócenie odpisów aktualizujących | 5 752 675 | -
Rozliczenie zakończonej umowy leasingu | - | -
Rozwiązanie rezerw | 207 423 | -
Rozliczenie przyznanej subwencji | - | -
Inne przychody | 1 403 306 | 206 125
Przychody Razem | 8 192 308 | 3 288 555

Na wynik 2023 roku, przede wszystkim, składają się odwrócenia odpisów aktualizujących.

###### Pozostałe koszty operacyjne

W skład pozostałych kosztów operacyjnych wchodzą:

| od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022
Odpisy i spisanie należności nieściągalnych | 731 660 | 7 708 157
Strata ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych | - | -
Rozliczenie przyznanej subwencji | - | -
Odpis aktualizujący wartości niefinansowych aktywów | 2 890 863 | -
Spisanie wartości firmy | - | 1 073 488
Aktualizacja wartości aktywów niefinansowych | - | 414 555
Sprzedaż wierzytelności | 3 733 220 | -
Dekonsolidacja Deli | 2 669 344 | -
Sprawy sądowe - rezerwy, opłaty i koszty | - | 27 036
Dyskonto należności/zobowiązań | - | 17 492
Opłata za zrzeczenie się roszczeń | - | -
Różnice inwentaryzacyjne | - | -
Inne koszty | 1 281 257 | 505 210
Koszty Razem | 11 306 344 | 9 745 938

W 2023 roku w wyniku dokonanych analiz posiadanych należności i zobowiązań zostały powzięte decyzje w wyniku których spółki Grupy Kapitałowej dokonały odwrócenia odpisów aktualizujących należności i spisania należności nieściągalnych. W 2023 roku miała miejsce sprzedaż wierzytelności w spółkach Grupy Kapitałowej oraz dekonsolidacja jednej ze spółek należących do Grupy do listopada 2023 roku.

### 18.4.Przychody i koszty finansowe

###### Przychody finansowe

| od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty (lokaty) | 54 479 | 24 817
Pożyczki i należności | 137 732 | 94 995
Pozostałe | 111 501 | 29 369
Przychody dotyczące instrumentów finansowych niewycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy - razem | 303 712 | 149 182
Aktualizacja wartości inwestycji | (0) | -
Zysk ze sprzedaży aktywów finansowych |  | 890 450
Zyski z wyceny oraz realizacji instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik - razem | (0) | 890 450
Różnice kursowe - Środki pieniężne i rozrachunki | 89 153 | 788

Zyski (straty) (+/-) z tytułu różnic kursowych - razem | 89 153 | 788
Zysk z tytułu przeszacowania udziałów do wartości godziwej | - | -
Przychody finansowe razem | 392 865 | 1 040 420

Grupa nie posiada aktywów oraz zobowiązań finansowych z kategorii wyznaczonych przy początkowym ujęciu jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy. Wykazane zyski oraz straty z wyceny oraz realizacji instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik odnoszą się w całości do instrumentów finansowych przeznaczonych do obrotu.

.

###### Koszty finansowe

| od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022
Koszty z tytułu leasingu | 71 040 | 127 336
Odsetki od kredytu w rachunku bankowym | 444 096 | 368 250
Koszty związane z obligacjami i emisją akcji | 7 540 367 | 2 610 483
Aktualizacja wartości aktywów finansowych | - | 1 749 980
Odsetki od pożyczek i zobowiązań | 830 583 | 922 188
Pozostałe | 457 213 |
Koszty dotyczące instrumentów finansowych niewycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy razem | 9 343 300 | 5 778 237
Wycena aktywów finansowych | 204 742 | 148 252
Strata ze sprzedaży aktywów finansowych | - | -
Straty z wyceny oraz realizacji instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik razem | 204 742 | 148 252
Różnice kursowe - rozrachunki w walutach obcych | 14 001 | 22 102
Straty z tytułu różnic kursowych razem | 14 001 | 22 102
Koszty finansowe razem | 9 562 043 | 5 948 591

.

### 18.5.Podatek dochodowy

| od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022
Podatek bieżący - Rozliczenie podatku za okres sprawozdawczy | 145 048 | 608 560
Podatek odroczony – Powstanie i odwrócenie różnic przejściowych | 658 219 | 362 803
Podatek dochodowy razem | 803 267 | 971 363

Uzgodnienie podatku dochodowego obliczonego stawką 19%, obowiązującą Spółkę Dominującą, od wyniku przed opodatkowaniem dochodowym, w tym podatkiem odroczonym wykazanym w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku przedstawia się następująco:

| od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022 | od 01.01.2022 do 31.12.2022
| działalność finansowa | działalność operacyjna | działalność finansowa | działalność operacyjna
Wynik przed opodatkowaniem | (163 539) | (14 798 020) | 590 871 | (9 249 697)
Stawka podatku stosowana przez Spółkę | 19% | 19% | 19% | 19%
Podatek dochodowy wg stawki krajowej | (31 072) | (2 811 624) | 112 265 | (1 757 442)
Uzgodnienie podatku dochodowego z tytułu: |  |  |  |
Przychodów nie podlegających opodatkowaniu |  | (5 819 734) |  | (2 916 269)
Przychodów podatkowych innych okresów |  | 569 647 |  | 868 815
Kosztów nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów |  | 15 279 713 |  | 6 460 237
Kosztów stanowiących koszty podatkowe ale nie będące kosztami księgowymi |  | (2 051 292) |  | (509 585)
Różnic na zastosowanych stawkach podatkowych |  |  |  | (503 130)
Innych |  |  |  | 669 379
Rozpoznanych aktywów na podatek odroczony od strat podatkowy |  |  |  | 0
Nierozpoznanych aktywów na podatek odroczony od strat podatkowy |  |  | 39 129 | 7 938 436
Wynik podatkowy | (163 539) | (6 819 687) | 630 000 | 2 758 186
Podatek dochodowy bieżący wg stawki krajowej | 0 | 0 | 119 700 | 524 055
Odliczenie strat lat ubiegłych | 0 |  | 0 | 35 196
Podatek dochodowy bieżący po odliczeniach | 0 | 0 | 119 700 | 488 860
Zmiana z tytułu podatku odroczonego | 0 | 658 219 | 0 | 362 803
Podatek dochodowy | 0 | 658 219 | 119 700 | 851 662
Zastosowana średnia stawka podatkowa | 0% | -4% | 20% | -9%

## 19.PRZEJĘCIA ORAZ UTRATA KONTROLI NAD JEDNOSTKAMI ZALEŻNYMI

W roku 2023 roku zostały dokonane następujące zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej:

1.Spółka w dniu 15 listopada 2023 roku dokonała sprzedaży wszystkich posiadanych akcji w spółce Deli2 S.A. W wyniku transakcji spółka Deli2 S.A. przestała należeć do Grupy Kapitałowej Tower Investments;

2.W dniu 15 marca 2023 roku Spółka dokonała sprzedaży posiadanych udziałów w spółkach zależnych Akal Sp. z o.o. i Tower Świebodzice Sp. z o.o.

.

## 20.WARTOŚĆ FIRMY

| 31.12.2023 | 31.12.2022
Tower Shopin 2 sp. z o. o. | 1 674 919 | 1 674 919
Tower Project sp. z o.o. | 1 213 441 | 1 213 441
Tower Mehoffera sp. z o.o. | 10 852 385 | 10 852 385
| 13 740 745 | 13 740 745

| od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022
Wartość brutto wartości firmy |  |
Stan na początek roku | 13 740 745 | 14 814 233
Zmniejszenia |  | (1 073 488)
Stan na koniec roku | 13 740 745 | 13 740 745
Odpisy aktualizacyjne wartości firmy |  |
Stan na początek roku | 0 | 0
Stan na koniec roku | - | 0
Wartość netto na początek roku | 13 740 745 | 14 814 233
Wartość netto na koniec roku | 13 740 745 | 13 740 745

W 2023 roku Grupa Kapitałowa dokonała testu na utratę wartości firmy. Analiza wykazała brak podstawy dla dokonania odpisu na utratę wartości.

Test na utratę wartości został wykonany przez Spółkę na koniec 2023 roku dla każdej spółki osobno:

- Shopin 2 Sp. z o.o – test na utratę wartości firmy na lata 2023-2027 został sporządzony w oparciu o główne aktywo nieruchomościowe Spółki – park handlowy Shopin Łódź Nowosolna.

- Tower Project Sp. z o.o. – test na utratę wartości na lata 2024-2025 został sporządzony w oparciu o główne projekty nieruchomościowe realizowane przez Spółkę.

- Tower Mehoffera Sp. z o.o. – operat na utratę wartości firmy został sporządzony przez zewnętrzny podmiot, w oparciu o główne projekty nieruchomościowe realizowane przez Spółkę.

Wszystkie testy zostały sporządzone na bazie przewidywanych przez Zarząd Spółki przepływów pieniężnych – dochodów operacyjnych związanych z planowaną realizacją projektów.

W związku z tym, że Spółki nie posiadają wyemitowanych obligacji, ani zewnętrznych kredytów do testów na utratę wartości wykorzystano dyskonto na poziomie skarbowych obligacji 4-letnich 6,65%.

We wszystkich przypadkach testy na utratę wartości obroniły wartość firmy Spółek w związku z tym, nie ma podstaw do sporządzania jakichkolwiek odpisów w sprawozdaniu finansowym.

Grupa dokonała również, analizy wrażliwości wartości firmy o +/- 1%. Zmiany dyskonta o 1 pp w górę lub w dół oraz zmiana kursu walutowego nie mają wpływu na wyceny i nie spowodują konieczności utworzenia odpisu.

## 21.WARTOŚCI NIEMATERIALNE

Wartości niematerialne użytkowane przez Grupę obejmują znaki towarowe, patenty i licencje, oprogramowanie komputerowe oraz pozostałe wartości niematerialne.

| Znaki Towarowe | Pozostałe | Razem
Wartość brutto za okres od 01.01.2023 roku do 31.12.2023 roku |  |  |
Stan na 01.01.2023 roku | 25 550 | 93 596 | 119 146
Zwiększenia – zakupy | - | 13 750 | 13 750
Zmniejszenia | - | (25 550) | (25 550)
Stan na 31.12.2023 roku | 25 550 | 81 796 | 107 346
Umorzenie za okres od 01.01.2023 roku do 31.12.2023 roku |  |  |
Stan na 01.01.2023 roku | (25 550) | (74 836) | (100 386)
Zwiększenia |  | (5 075) | (5 075)
Zmniejszenia |  | 25 550 | 25 550
Stan na 31.12.2023 roku | (25 550) | (54 361) | (79 911)
Wartość netto na 01.01.2023 roku | - | 18 760 | 18 760
Wartość netto na 31.12.2023 roku | - | 27 435 | 27 435

| Znaki Towarowe | Pozostałe | Razem
Wartość brutto za okres od 01.01.2022 roku do 31.12.2022 roku |  |  |
Stan na 01.01.2021 roku | 25 550 | 35 988 | 61 538
Zwiększenia – zakupy | 0 | 96 906 | 96 906
Zwiększenia - rozliczenie ze środków trwałych w budowie |  | 339 589 | 339 589
Zmniejszenia | 0 | 0 | 0

Stan na 31.12.2021 roku | 25 550 | 472 483 | 498 033
Umorzenie za okres od 01.01.2022 roku do 31.12.2022 roku |  |  |
Stan na 01.01.2022 roku | (25 550) | (144 561) | (170 111)
Zwiększenia | - | (17 242) | (17 242)
Zmniejszenia | - | 107 887 | 107 887
Stan na 31.12.2022 roku | (25 550) | (53 916) | (79 466)
Wartość netto na 01.01.2022 roku | - | 327 922 | 327 922
Wartość netto na 31.12.2022 roku | - | 18 760 | 18 760

Grupa nie wykorzystuje w działalności składników wartości niematerialnych, których okres użytkowania jest nieokreślony.

Na dzień 31 grudnia 2023 roku i 31 grudnia 2022 roku żadne wartości niematerialne nie stanowiły zabezpieczenia zobowiązań Grupy.

W okresie od 1 stycznia 2023 roku do 31 grudnia 2023 roku nie zostały dokonane odpisy aktualizujące wartość wartości niematerialnych. Stan odpisów aktualizujących na dzień 31 grudnia 2023 roku wynosi 0 PLN.

## 22.RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

Poniższe tabele przedstawiają strukturę rzeczowych aktywów trwałych, ich nabycia, zbycia, umorzenie i odpisy aktualizujące.

| Budynki i budowle | Maszyny i urządzenia | Środki transportu | Pozostałe | Zaliczki na środki trwałe i środki trwałe w budowie | Razem
Stan na 31.12.2023 roku |  |  |  |  |  |
Wartość bilansowa brutto | 331 494 | 250 404 | 1 219 000 | 668 353 | 369 000 | 2 469 251
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące | (145 858) | (240 208) | (537 533) | (655 716) | (369 000) | (1 579 315)
Wartość bilansowa netto | 185 636 | 10 196 | 681 467 | 12 637 | - | 889 936

| Budynki i budowle | Maszyny i urządzenia | Środki transportu | Pozostałe | Zaliczki na środki trwałe i środki trwałe w budowie | Razem
Stan na 31.12.2022 roku |  |  |  |  |  |
Wartość bilansowa brutto | 1 006 902 | 265 404 | 1 853 094 | 747 756 | 369 000 | 4 242 156
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące | (950 963) | (232 490) | (919 389) | (531 417) | (369 000) | (3 003 259)
Wartość bilansowa netto | 55 939 | 32 914 | 933 705 | 216 339 | - | 1 238 897

#####

##### RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE – NABYCIA I ZBYCIA ORAZ ODPISY AKTUALIZUJĄCE Z TYTUŁU UTRATY WARTOŚCI

| Budynki i budowle | Maszyny i urządzenia | Środki transportu | Pozostałe | Zaliczki na środki trwałe i środki trwałe w budowie | Razem
za okres od 01.01.2023 roku do 31.12.2023 roku |  |  |  |
Wartość bilansowa netto na 01.01.2023 roku | 55 939 | 18 478 | 832 105 | 216 338 | 0 | 1 122 860
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing) | 331 494 |  | 1 143 736 | 9 250 |  | 1 484 480
Odwrócenie umorzenia | 950 963 |  | 377 486 |  |  | 1 328 449
Zmniejszenia | (1 006 903) |  | (1 432 769) | (70 000) |  | (2 509 671)
Amortyzacja | (145 857) | (8 283) | (239 090) | (142 951) |  | (536 181)
Wartość bilansowa netto na 31.12.2023 roku | 185 636 | 10 195 | 681 468 | 12 637 | 0 | 889 936

| Budynki i budowle | Maszyny i urządzenia | Środki transportu | Pozostałe | Zaliczki na środki trwałe i środki trwałe w budowie | Razem
za okres od 01.01.2022 roku do 31.12.2022 roku |  |  |  |
Wartość bilansowa netto na 01.01.2022 roku | 974 963 | 66 752 | 1 881 047 | 473 426 | - | 3 396 188
Zwiększenia (nabycie, wytworzenie, leasing) | - | - | 21 000 | - | - | 21 000
Odpisy aktualizujące | - | - | - | - | - | -
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) | (639 329) | (14 973) | (500 552) | (10 350) | - | (1 165 204)
Zmniejszenia - rozliczenie w wartości niematerialne |  |  |  |  | (339 589) | (339 589)
Amortyzacja | (279 695) | (18 866) | (467 789) | (246 738) | - | (1 013 087)
Wartość bilansowa netto na 31.12.2022 roku | 55 939 | 32 914 | 933 705 | 216 339 | - | 1 238 897

Na pozycję budynki i budowle składają się aktywa powstałe w wyniku zastosowania standardu MSSF 16. W 2023 roku w Grupie Kapitałowej nie powstały nowe istotne zobowiązania z tytułu zakupu rzeczowych aktywów trwałych.

W okresie od 1 stycznia 2023 roku do 31 grudnia 2023 roku nie zostały dokonane odpisy aktualizujące wartość rzeczowych aktywów trwałych. Stan odpisów aktualizujących na dzień 31 grudnia 2023 roku wynosi 369.000,00 PLN (na 31.12.2022: 369.000,00 PLN).

## 23.LEASING – AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA

### 23.1.Aktywa z tytułu prawa do użytkowania

Zgodnie z wymogami Międzynarodowego Standardu Sprawozdawczości Finansowej 16 „Leasing” Grupa Kapitałowa dokonała analizy posiadanych umów i dokonała odpowiednich ujawnień w niniejszym

skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Wartość bilansowa aktywów będących przedmiotem umów sklasyfikowanych jako leasing przedstawia się następująco:

| Nieruchomości inwestycyjne | Zapasy | Budynki i budowle | Środki transportu | Razem
Stan na 31.12.2023 roku |  |  |  |  |
Wartość bilansowa brutto | 1 132 610 | 230 147 | 331 494 | 1 041 500 | 2 735 751
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące | 0 | 0 | (145 857) | (437 700) | (583 557)
Wartość bilansowa netto | 1 132 610 | 230 147 | 185 636 | 644 800 | 2 152 193

| Nieruchomości inwestycyjne | Zapasy | Budynki i budowle | Środki transportu | Razem
Stan na 31.12.2022 roku |  |  |  |  |
Wartość bilansowa brutto | 1 132 610 | 230 147 | 1 006 902 | 1 122 129 | 3 491 787
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące | 0 | 0 | (950 963) | (477 324) | (1 428 287)
Wartość bilansowa netto | 1 132 610 | 230 147 | 55 939 | 644 805 | 2 063 500

### 23.2.Zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania

Pozostające do spłaty przyszłe minimalne opłaty leasingowe według stanu na dzień bilansowy wynoszą:

Opłaty z tytułu umów prawa do użytkowania płatne w okresie: | do 1 roku | od 1 roku do 5 lat | powyżej 5 lat | Razem
Stan na 31.12.2023 roku |  |  |  |
Przyszłe minimalne opłaty | 329 571 | 410 254 |  | 739 825
Koszty finansowe (-) | (58 393) | (65 035) |  | (123 428)
Wartość bieżąca przyszłych minimalnych opłat z tytułu prawa do użytkowania | 271 178 | 345 219 | 0 | 616 397

Opłaty z tytułu umów prawa do użytkowania płatne w okresie: | do 1 roku | od 1 roku do 5 lat | powyżej 5 lat | Razem
Stan na 31.12.2022 roku |  |  |  |
Przyszłe minimalne opłaty | 516 345 | 843 714 | 3 049 878 | 4 409 937
Koszty finansowe (-) | (72 215) | (228 555) | (2 646 930) | (2 947 700)
Wartość bieżąca przyszłych minimalnych opłat z tytułu prawa do użytkowania | 444 130 | 615 159 | 402 948 | 1 462 237

Umowami leasingu objęte są samochody, najem biura i prawo z tytułu użytkowania wieczystego. Raty leasingów samochodów oprocentowane są zmienną stopą procentową kalkulowaną w oparciu o WIBOR. Umowy leasingu

samochodów nie nakładają na Grupę dodatkowych wymogów. Zobowiązania z tytułu najmu biura zabezpieczone zostały kaucją.

W okresie objętym niniejszym sprawozdaniem finansowym nie ujęto żadnych kosztów z tytułu warunkowych opłat leasingowych oraz nie występują żadne istotne opłaty subleasingowe.

## 24.NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

W skład nieruchomości inwestycyjnych wchodzą nieruchomości zgodnie z klasyfikacją przedstawioną w polityce rachunkowości:

- nieruchomość położona w Tychach,

- nieruchomość położona w Zaskoczu zabudowana zakładem produkcyjnym,

- nieruchomość położona w Łodzi zabudowana parkiem handlowym,

- nieruchomość gruntowa położona w Manach, gm. Tarczyn,

- nieruchomość gruntowa położona w Hajnówce,

- nieruchomość gruntowa zlokalizowana w Pleszewie.

W roku 2023 wartość nieruchomości uległa zmianie w wyniku poniesienia nowych nakładów operacyjnych oraz sprzedaży lokali na ul. Książęcej i ul. Szwedzkiej w Warszawie.

Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych przedstawia się następująco:

| 31.12.2023 | 31.12.2022
Wartość bilansowa na początek okresu | 41 948 729 | 38 936 854
Zwiększenia | 770 245 | 586 118
Zmiana klasyfikacji z/do zapasów |  | -
Zmniejszenia | -6 507 674 | -
Wycena do wartości godziwej |  | 2 425 756
Wartość bilansowa na koniec okresu | 36 211 300 | 41 948 729

W roku 2023 Grupa nie dokonała zmian klasyfikacji posiadanych nieruchomości.

Wszystkie posiadane nieruchomości zostały wycenione przy zaangażowaniu zewnętrznych rzeczoznawców. Wartości rynkowe nieruchomości zostały oszacowane przy wykorzystaniu podejścia porównawczego, metoda korygowania ceny średniej lub metoda porównywania parami. Podczas wyceny opierano się na danych i stanie wiedzy o rynku nieruchomości.

Na dzień bilansowy wartość godziwa nieruchomości została dokonana przez zewnętrzny, niezależny, profesjonalny podmiot zajmujący się wyceną nieruchomości.

Dla nieruchomości inwestycyjnych szczegóły dotyczące metody wycen znajdują się w operatach przygotowanych przez rzeczoznawców. Na podstawie ich wycen spółki dokonują zmian w księgach aktualizujące wartości nieruchomości do wartości godziwej.

Ze względu na różny charakter nieruchomości – nieruchomości gruntowe utrzymywane dla zwiększenia wartości rynkowej (np. Tychy, Pleszew) po nieruchomości w których prowadzi się działalność przynoszącą przychody (Shopin) i dzierżawione (Zaskocz), dla każdej z grup dokonuje się wyceny.

Operaty, opinie przedstawione przez rzeczoznawców – założenia i model przyjęty do wyceny – są przeglądane przez Zarząd.

Część nieruchomości Grupy stanowi zabezpieczenie spłaty pożyczki od podmiotu zewnętrznego, poprzez ustanowienie na nich hipotek. Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych zabezpieczeniem hipotecznym wyniosła na dzień 31 grudnia 2023 roku 18.409.618 złotych, a na 31 grudnia 2022 roku 30.535.315 złotych.

Zgodnie z pkt 75. MSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne” Grupa poniżej ujawnia informacje dotyczące nieruchomości inwestycyjnych:

Spółka | Nieruchomość inwestycyjna | 31.12.2023 | 31.12.2022
Przychody | Koszty | Przychody | Koszty
Tower Investments S.A. | Książęca | 2 400 000 | 2 250 538 | 0 | 58 749
Tower Project Sp. z o.o. | Zaskocz | 434 483 | 277 361 | 331 689 | 0
Tower Investments S.A. | Tychy | 67 200 | 0 | 55 000 | 1 277
Tower Investments S.A. | Pleszew | 0 | 0 | 0 | 1 608
Tower Investments Sp. z o. o. | Hajnówka | 0 | 0 | 0 | 1 112
Shopin 2 Sp. z o.o. | Shopin Łódź | 683 758 | 394 851 | 566 344 | 186 024
Shopin 2 Sp. z o.o | Shopin Szwedzka | 2 771 487 | 3 746 182 | 214 056 | 8 443
| Wartość bilansowa zapasów razem | 3 585 441 | 6 668 932 | 1 167 089 | 257 212

Opis wyceny nieruchomości położonych w Tychach, Zaskoczu, Pleszewie, Manach, Warszawie przy ul. Nowodworskiej

Wybór podejścia i metody wyceny.

Rynkową wartość nieruchomości oszacowano przy uwzględnieniu celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, funkcji wyznaczonej dla niej w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu jej zagospodarowania oraz dostępnych danych o cenach nieruchomości podobnych.

Uwzględniając fakt, że nieruchomości gruntowe zabudowane oraz nieruchomości gruntowe niezabudowane o cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianej były przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości, do określenia wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Wartość rynkową nieruchomości oszacowano przy uwzględnieniu celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, funkcji wyznaczonej dla niej w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu jej zagospodarowania oraz dostępnych danych o cenach nieruchomości podobnych.

Zgodnie z celem wyceny, oszacowano wartość rynkową nieruchomości rozumianą jako najbardziej prawdopodobną cenę sprzedaży, możliwą do osiągnięcia.

Mając na uwadze zapisy prawne, cel i zakres wyceny oraz to, że nieruchomości o cechach zbliżonych do wycenianej były przedmiotem obrotu rynkowego w ograniczonej ilości, do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej przedmiotu wyceny na podstawie zbioru transakcji o liczebności co najmniej kilkunastu obiektów reprezentatywnych, przyjętych do porównań, które były przedmiotem transakcji.

Opis wyceny nieruchomości położonej w Łodzi:

Wybór podejścia, metody i techniki wyceny.

Ze względu na charakter szacowanej nieruchomości oraz jej zdolność do generowania dochodów wskazane jest zastosowanie podejścia dochodowego, metody inwestycyjnej techniki zdyskontowanych strumieni pieniężnych. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód z czynszów, którego wysokość można określić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych czynszów lub dzierżawy.

Podejście dochodowe stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, pod warunkiem, że wysokość tego dochodu jest znana lub możliwa do określenia. Polega ono na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości oraz, że nie zapłaci za nią kwoty wyższej niż kwota, za którą mogłaby nabyć inną nieruchomość o tej samej rentowności i stopniu ryzyka.

Podejście dochodowe wyceny.

Do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście dochodowego, technikę dyskontowania strumieni pieniężnych.

Zobowiązania dotyczące napraw, utrzymania lub ulepszania nieruchomości:

Spółka | Nieruchomość inwestycyjna | 31.12.2023 | 31.12.2022
Tower Investments S.A. | Książęca | 0 | 29 520
Shopin 2 Sp. z o.o. | Shopin Łódź | 112 756 | 119 602
Shopin 2 Sp. z o.o | Shopin Szwedzka | 0 | 5 051
|  | 112 756 | 154 173

## 25.ZAPASY

| 31.12.2023 | 31.12.2022
Materiały | 0 | 0
Półprodukty i produkcja w toku | 18 167 563 | 15 975 793
Produkty gotowe | 0 | 0
Towary | 110 000 | 161 000
Wartość bilansowa zapasów razem | 18 277 563 | 16 136 793

Grupa dokonała analizy wartości zapasów pod kątem ryzyka dokonania odpisów. W okresie od 1 stycznia 2023 roku do 31 grudnia 2023 roku nie stwierdzono konieczności dokonania odpisów aktualizujących wartość zapasów. Stan odpisów na 31.12.2023 roku: 0 PLN.

## 26.INSTRUMENTY FINANSOWE

### 26.1.Aktywa finansowe

Według standardu MSSF9 aktywa finansowe zostały podzielone na kategorie, których rozróżnienia dokonuje się w zależności od zastosowanego modelu biznesowego w zakresie zarządzania aktywami.

Poniżej przedstawiono podział aktywów finansowych na poszczególne kategorie. Obecnie Grupa nie posiada i w okresie porównawczym nie posiadała instrumentów finansowych zabezpieczających i aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.

AFZK | aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie
AFWGCD | aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody
AFWGWF | aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
IF | instrumenty finansowe zabezpieczające

Kategorie instrumentów finansowych wg MSSF 9 | AFZK | AFWGWF | Poza MSSF9 | Razem
Stan na 31 grudnia 2023 roku |  |  |  |
Aktywa trwałe |  |  |  |
Należności | 375 636 | 0 | 0 | 375 636
Inne Inwestycje długoterminowe | 0 | 0 | 0 | 0
Aktywa obrotowe |  |  |  |
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności | 999 146 | 0 | 305 782 | 1 304 928
Pożyczki | 0 | 0 | 0 | 0
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe | 0 | 200 000 | 0 | 200 000
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 2 720 329 | 0 | 0 | 2 720 329

Kategorie instrumentów finansowych wg MSSF 9 | AFZK | AFWGWF | Poza MSSF9 | Razem
Stan na 31 grudnia 2022 roku |  |  |  |
Aktywa trwałe |  |  |  |
Należności | 908 921 | 0 | 0 | 908 921
Inne Inwestycje długoterminowe | 0 | 0 | 0 | 0
Aktywa obrotowe |  |  |  |
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności | 6 282 792 | 0 | 681 511 | 6 964 302
Pożyczki | 32 915 | 0 | 0 | 32 915
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe | 0 | 425 694 | 0 | 425 694
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 1 384 953 | 0 | 0 | 1 384 953

### 26.2.Zobowiązania finansowe

W odniesieniu do zobowiązań standard przewiduje dwie możliwe kategorie:

ZFWGWF | zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
ZFZK | pozostałe zobowiązania wyceniane w zamortyzowanym koszcie

Kategorie instrumentów finansowych według MSSF9 | ZFWGWF | ZFZK | Poza MSSF 9 | Razem
Stan na 31 grudnia 2023 roku |  |  |  |
Zobowiązania długoterminowe |  |  |  |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 0 | 0 | 0 | 0
Leasing i prawo do użytkowania aktywów | 0 | 0 | 596 882 | 596 882
Subwencja | 0 | 0 | 0 | 0
Inne zobowiązania długoterminowe | 0 | 760 040 | 0 | 760 040

Zobowiązania krótkoterminowe |  |  |  |
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania | 0 | 8 032 909 | 5 964 519 | 13 997 428
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 0 | 22 600 637 | 0 | 22 600 637
Subwencja | 0 | 31 049 | 0 | 31 049
Leasing i prawo do użytkowania aktywów | 0 | 0 | 0 | 0

Kategorie instrumentów finansowych według MSSF9 | ZFWGWF | ZFZK | Poza MSSF 9 | Razem
Stan na 31 grudnia 2022 roku |  |  |  |
Zobowiązania długoterminowe |  |  |  |
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 0 | 4 031 541 | 0 | 4 031 541
Leasing i prawo do użytkowania aktywów | 0 | 0 | 1 018 107 | 1 018 107
Subwencja | 0 | 0 | 0 | 0
Inne zobowiązania długoterminowe | 0 | 590 186 | 0 | 590 186
Zobowiązania krótkoterminowe |  |  |  |
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania | 0 | 5 893 151 | 5 781 882 | 11 675 033
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 0 | 13 047 631 | 0 | 13 047 631
Subwencja | 0 | 202 891 | 0 | 202 891
Leasing i prawo do użytkowania aktywów | 0 | 0 | 445 197 | 445 197

### 26.3.Informacja o wartości godziwej instrumentów finansowych

Według oceny Grupy wartość godziwa środków pieniężnych, krótkoterminowych lokat, należności handlowych, zobowiązań handlowych, kredytów oraz zobowiązań krótkoterminowych z tytułu leasingu nie odbiega od wartości bilansowych. Wartości przedstawione w tabelach not 27.1 i 27.2 są zgodne z wartością godziwą tych instrumentów.

Wartość godziwa definiowana jest jako cena, którą otrzymano by za sprzedaż składnika aktywów lub zapłacono by za przeniesienie zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach między uczestnikami rynku na dzień wyceny.

Grupa ustala wartość godziwą aktywów finansowych i zobowiązań finansowych w taki sposób, aby w jak największym stopniu uwzględnić czynniki pochodzące z rynku. Wyceny do wartości godziwej zostały podzielone na trzy grupy w zależności od pochodzenia danych wejściowych do wyceny:

•poziom 1 – dane wejściowe na poziomie 1 są cenami notowanymi (nieskorygowanymi) na aktywnych rynkach za identyczne aktywa lub zobowiązania, do których jednostka ma dostęp w dniu wyceny,

•poziom 2 – dane wejściowe na poziomie 2 to dane wejściowe inne niż ceny notowane uwzględnione na poziomie 1, które są obserwowalne w przypadku danego składnika aktywów lub zobowiązania, albo pośrednio, albo bezpośrednio,

•poziom 3 – dane wejściowe na poziomie 3 to nieobserwowalne dane wejściowe dotyczące danego składnika aktywów lub zobowiązania.

Poniżej przedstawiono instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej w podziale na hierarchię wycen do wartości godziwej.

Klasa instrumentu finansowego | Poziom 1 | Poziom 2 | Poziom 3 | Razem wartość godziwa
Stan na 31.12.2023 rok |  |  |  |
Aktywa: |  |  |  |
Udziały, akcje spółek nienotowanych | 0 | 0 | 200 000 | 200 000
Akcje spółek notowanych | 0 | 0 | 0 | 0
Wartość godziwa netto | 0 | 0 | 200 000 | 200 000
Stan na 31.12.2022 rok |  |  |  |
Aktywa: |  |  |  |
Udziały, akcje spółek nienotowanych | 0 | 0 | 200 200 | 200 200
Akcje spółek notowanych | 225 694 | 0 | 0 | 225 694
Wartość godziwa netto | 225 694 | 0 | 200 200 | 425 694

Pozycje wykazywane w wartości godziwej na poziomie 1 obejmowały akcje spółek notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych. Wartość godziwa akcji została określona na podstawie notowań z dnia bilansowego. Pozycje przedstawione na poziomie 2 obejmowały akcje spółek nienotowanych, których wartość godziwa określona została na podstawie zawartych umów. Pozostałe pozycje to akcje spółek nienotowanych. Z braku aktywnego rynku i na podstawie analizy działalności spółek i oczekiwanych korzyści wartość księgowa udziałów i akcji jest nie mniejsza od wartości oczekiwanych korzyści, zatem można uznać ją za wartość godziwą na dzień 31 grudnia 2023 roku. W przypadku gdy oczekiwane korzyści są niższe od wartości księgowej posiadanych udziałów i akcji Grupa dokonuje odpisu aktualizacyjnego. W okresie 12 miesięcy zakończonych 31 grudnia 2023 roku nie dokonano odpisu aktualizującego (wartość odpisów na 31.12.2022: 250 PLN).

### 26.4.Oczekiwana strata kredytowa

Grupa za rok 2023 jak i 2022 przygotowała analizy oczekiwanej straty kredytowej, która wykazała, że kwota jest nieistotna z punktu widzenia sprawozdania skonsolidowanego.

Pomimo, że kwota oczekiwanych strat kredytowych na dzień bilansowy tj. 31.12.2023 była nieistotna, to Grupa dokonuje takiej analizy przy sporządzaniu każdego skonsolidowanego sprawozdania finansowego w celu monitorowania zmian i ewentualnego uwzględnienia oraz ujawnienia informacji, gdy będzie wymagała tego sytuacja.

## 27.AKTYWA I REZERWA NA PODATEK ODROCZONY

Aktywa oraz rezerwa z tytułu podatku odroczonego w następujący sposób wpływają na skonsolidowane sprawozdanie finansowe:

| 31.12.2023 | 31.12.2022

Podatek odroczony per saldo na początek okresu | (2 317 897) | (1 946 323)
Zmiana stanu w okresie wpływająca na wynik | (643 019) | (362 803)
Działalność zaniechana |  | (8 772)
Korekta lat ubiegłych/zmiany w kapitale i aktywach | (2 960 916) | -
Podatek odroczony per saldo na koniec okresu, w tym: | 1 281 386 | (2 317 898)
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 4 242 303 | 1 660 709
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | (2 317 897) | 3 978 606

Odroczony podatek dochodowy wynika z następujących pozycji:

##### AKTYWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO

Tytuły różnic przejściowych | Saldo na początek okresu | Zmiana stanu: | Saldo na koniec okresu
wynik
Stan na 31.12.2023 |  |  |
Aktywa: |  |  |
Wyceny nieruchomości | 179 098 | (94 703) | 84 395
Zapasy - zyski zatrzymane | 30 866 |  | 30 866
Należności z tytułu dostaw i usług | 1 391 807 | (227 560) | 1 164 247
Wycena notowanych akcji do wartości godziwej | 79 372 | (79 372) | -
Na straty podatkowe | - |  | -
Różnica podatkowa na umorzeniu rzeczowych aktywów | - |  | -
Inne aktywa | - |  | -
Pasywa: | - |  | -
Odsetki od pożyczek i obligacji | (79 684) | 29 523 | (50 161)
Leasing | (12 214) | 11 803 | (411)
Pozostałe rezerwy | 71 464 | (19 014) | 52 450
Razem | 1 660 709 | (379 323) | 1 281 386

##### REZERWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO

Tytuły różnic przejściowych | Saldo na początek okresu | Zmiana stanu: | Saldo na koniec okresu
wynik
Stan na 31.12.2023 |  |  |
Aktywa: |  |  |
Odsetki od pożyczek udzielonych | 0 | 0 | 0
Wyceny nieruchomości | 3 879 588 | (117 545) | 3 762 043
Inne | 99 018 | 381 242 | 480 260
Razem | 3 978 606 | 263 697 | 4 242 303

.

## 28.NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI

Wartość bilansowa należności z tytułu dostaw i usług uznawana jest przez Grupę za rozsądne przybliżenie wartości godziwej. Poniżej przedstawiono opis poszczególnych pozycji w podziale na tytuły należności.

### 28.1.Należności długoterminowe

Należności długoterminowe zawierające długoterminowe rozliczenia na dzień 31 grudnia 2023 roku zostały przedstawione w poniższym zestawieniu. W żadnym z wymienionych okresów nie dokonano odpisów aktualizujących należności długoterminowych.

| 31.12.2023 | 31.12.2022
Kaucje | 375 636 | 908 921
Pozostałe rozrachunki | 207 631 | 0
Pozostałe rozliczenia międzyokresowe | 381 903 | 386 396
Należności długoterminowe razem | 965 170 | 1 295 317

### 28.2.Należności krótkoterminowe.

Należności krótkoterminowe wraz z zawartymi rozliczeniami międzyokresowymi i aktywami z umów zaprezentowane zostały w tabeli poniżej:

| 31.12.2023 | 31.12.2022
Aktywa finansowe : |  |
Należności z tytułu dostaw i usług | 1 969 838 | 6 934 790
Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu dostaw i usług | (1 520 331) | (2 860 796)
Należności z tytułu dostaw i usług netto | 449 507 | 4 073 994
Inne należności | 8 674 587 | 6 981 116
Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności finansowych | (3 530 727) | (4 772 330)
Pozostałe należności finansowe netto | 5 143 860 | 2 208 785
Należności finansowe | 5 593 367 | 6 282 780
Aktywa niefinansowe: |  |
Należności z tytułu podatków i innych świadczeń | 305 782 | 295 909
Odpisy na należności z tytułu podatków i innych świadczeń | 0 | (36 878)
Należności z tytułu umów i niefakturowane | 12 | 12
Rozliczenia międzyokresowe | 3 803 927 | 111 616
Przedpłaty i zaliczki | - | 4 616 946
Odpisy aktualizujące wartość przedpłat i zaliczek | - | (4 194 467)
Należności niefinansowe | 4 109 721 | 793 139
Należności krótkoterminowe razem | 9 703 088 | 7 075 918

Analiza wiekowa zaległych krótkoterminowych należności finansowych nie objętych odpisem:

| 31.12.2023 | 31.12.2022
Należności krótkoterminowe zaległe: |  |
do 1 miesiąca | 50 197 | 1 465 036
od 1 do 3 miesięcy | 42 091 | 1 943 709
od 3 do 6 miesięcy | 76 908 | 298 608
od 6 do 12 miesięcy | 1 356 295 | 26 061
powyżej roku | 444 347 | 769 441
Zaległe należności | 1 969 838 | 4 502 854
*analiza wiekowa obejmuje należności z tytułu dostaw i usług i inne należności finansowe

Grupa monitoruje posiadane należności i współpracuje z kontrahentami w celu ich odzyskania. Zarząd jednostki dominującej ocenia, iż powyższe należności mają duże prawdopodobieństwa spłaty. W należnościach zaległych znajdują się należności od kontrahentów, z którymi Grupa Kapitałowa prowadzi bieżącą współpracę i Zarząd nie ma podstaw do dokonania odpisów.

## 29.POZOSTAŁE AKTYWA FINANSOWE

W ramach aktywów finansowych Grupa prezentuje następujące inwestycje:

| Aktywa długoterminowe
| 31.12.2023 | 31.12.2022
Akcje spółek notowanych | 0 | 0
Udziały, akcje spółek nienotowanych | 0 | 0
Aktywa finansowe | 0 | 0
| Aktywa krótkoterminowe
| 31.12.2023 | 31.12.2022
Akcje spółek notowanych | 0 | 225 694
Udziały, akcje spółek nienotowanych | 200 000 | 200 000
Aktywa finansowe | 200 000 | 425 694

Pozostałe aktywa finansowe stanowią posiadane akcje i udziały spółek. Dla akcji notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie wartość bilansowa równa jest wartości godziwej opartej na notowaniach. Grupa odstąpiła od ustalenia wartości godziwej niektórych udziałów i akcji spółek nienotowanych w związku z trudnością wiarygodnego oszacowania ich wartości godziwej. Udziały i akcje niektórych nienotowanych spółek ujęte w kategorii aktywów finansowych dostępnych do sprzedaży, dla których nie ma możliwości ustalenia wartości godziwej, wyceniane są w cenie nabycia z uwzględnieniem utraty ich wartości.

W okresie od 1 stycznia 2023 roku do 31 grudnia 2023 roku nie dokonano nowych odpisów aktualizujących wartość udziałów , stan odpisów na 31 grudnia 2022 roku wynosił 225.000 PLN.

## 30.POŻYCZKI UDZIELONE.

Udzielone pożyczki wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej. Wartość bilansowa pożyczek uważana jest za rozsądne przybliżenie wartości godziwej. Grupa nie udzieliła pożyczek walutowych. Poniżej przedstawione zostało podsumowanie istotnych warunków udzielonych pożyczek.

| Waluta | Wartość w PLN | Oprocentowanie | Termin spłaty
Stan na 31.12.2023 roku |  |  |  |
Industrial Sp. z o.o. | PLN | 22 757 | 0%* | -
Manufaktura Dobrego Smaku sp. z o.o. | PLN | 398 645 | 6% | -
Eurostock Media sp. z o.o. | PLN | 464 611 | 6% | -
Manufaktura Gessler | PLN | 0 | 6% | -
Floryda 1 sp. z o.o. S.K.A. | PLN | 73 753 | 6% | -
Pożyczki razem wg stanu na dzień 31.12.2023 roku |  | 959 766 |  |
Industrial Sp. z o.o. | PLN | (22 757) |  |
Manufaktura Dobrego Smaku sp. z o.o. | PLN | (398 645) |  |
Eurostock Media sp. z o.o. | PLN | (464 611) |  |
Floryda 1 sp. z o.o. S.K.A. | PLN | (73 753) |  |
Suma odpisów aktualizujących wg stanu na dzień 31.12.2023 roku |  | (959 766) |  |

| Waluta | Wartość w PLN | Oprocentowanie | Termin spłaty
Stan na 31.12.2022 roku |  |  |  |
Industrial Sp. z o.o. | PLN | 22 757 | 0%* | 2020
Manufaktura Dobrego Smaku sp. z o.o. | PLN | 378 125 | 6% | 2021
Eurostock Media sp. z o.o. | PLN | 442 411 | 6% | 2022
Manufaktura Gessler S.A. | PLN | 32 915 | 6% |
Floryda 1 sp. z o.o. S.K.A. | PLN | 1 447 023 | 6% | 2022
Pożyczki razem wg stanu na dzień 31.12.2022 roku |  | 2 323 230 |  |
Industrial Sp. z o.o. | PLN | (22 757) |  |
Manufaktura Dobrego Smaku sp. z o.o. | PLN | (378 125) |  |
Eurostock Media sp. z o.o. | PLN | (442 411) |  |
Floryda 1 sp. z o.o. S.K.A. | PLN | (1 447 023) |  |
Suma odpisów aktualizujących wg stanu na dzień 31.12.2022 roku |  | (2 290 315) |  |

*na dzień raportowania do spłaty pozostała część odsetkowa pożyczki

Zmiana wartości bilansowej pożyczek, w tym strat kredytowych, przedstawia się następująco:

| od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022
Wartość brutto |  |
Saldo na początek okresu | 2 323 230 | 2 180 187
Kwota pożyczek udzielonych w okresie | 0 | 0
Wyłączenie spółki z z Grupy Kapitałowej |  | 30 000
Przeniesienie na należności | 1 373 270 |
Spłata | 0 | 0
Odsetki naliczone | 83 710 | 113 043
Wartość brutto na koniec okresu | 959 766 | 2 323 230
Strata kredytowa |  |
Saldo na początek okresu | (2 290 315) | (380 361)
Odpis aktualizujący | (15 348) | (1 909 954)
Odwrócenie odpisu | 1 373 270 |
Strata kredytowa na koniec okresu | (959 766) | (2 290 315)
Wartość bilansowa na koniec okresu | - | 32 915

W 2023 roku Spółki Grupy Kapitałowej Tower Investments S.A. objęły stratą kredytową odsetki od pożyczki objętej odpisem we wcześniejszym okresie. Na dzień 31.12.2023 roku stratą kredytową objęte są pożyczki o wartości 959.766 PLN (na 31.12.2022: 2.290.315 PLN).

## 31.ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

| 31.12.2023 | 31.12.2022
Środki pieniężne na rachunkach bankowych prowadzonych w PLN | 2 572 242 | 1 281 744
Środki pieniężne na rachunkach bankowych walutowych | 0 | 20 276
Środki pieniężne na wydzielonych rachunkach VAT | 40 935 | 48 031
Środki pieniężne w drodze | 0 | 0
Środki pieniężne w kasie | 107 151 | 34 901
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem | 2 720 329 | 1 384 953

Na dzień 31 grudnia 2023 roku spółki zależne z Grupy Kapitałowej nie posiadały środków o ograniczonej możliwości dysponowania, jednak na rachunkach bankowych poniższych spółek widniały zajęcia:

- zajęcie na rachunku bieżącym prowadzonym przez Alior Bank S.A. dla Spółki Tower Jasło Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, założona zgodnie z zawiadomieniem o zajęciu wierzytelności z dnia 09.08.2022 na kwotę 1.105.029,59 złotych ( na dzień 31.12.2022 1.044.889,09 złotych). Spółka nie ma możliwości dysponowania środkami na rachunku bieżącym. Zajęcie wierzytelności nastąpiło z tytułu zaległości podatkowej z tytułu podatku

od towarów i usług VAT. Spółka podjęła czynności formalno-prawne mające na celu uzyskanie zgody uprawnionego organu na rozłożenie ww. zadłużenie na raty;

- zajęcie na rachunku bieżącym prowadzonym przez Alior Bank S.A. dla Spółki Tower Mehoffera Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością na kwoty: 2.122.033,87 zł założone celem realizacji egzekucji wierzytelności wynikającej ze zwrotu zaliczki z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości położonej w Warszawie, 1.332.419,75 zł z tytułu niezapłaconego podatku od towarów i usług. Spółka nie ma możliwości dysponowania środkami na rachunku bieżącym. Spółka podjęła czynności formalno-prawne mające na celu uzyskanie zgody uprawnionego organu na rozłożenie ww. zadłużenia na raty;

- zajęcie na rachunku bieżącym prowadzonym przez Alior Bank S.A. dla spółki Tower Investments Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością na kwoty: 2.121.528,39 zł z założone celem realizacji egzekucji wierzytelności wynikającej ze zwrotu zaliczki z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości położonej w Warszawie, 41.776,98 zł z tytułu niezapłaconego podatku od nieruchomości w Tychach i w Warszawie,

- zajęcie na rachunku bieżącym prowadzonym przez Alior Bank S.A. dla spółki Gatid Investments spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, na kwotę 351.093,30 złotych. Zajęcie wierzytelności nastąpiło z tytułu zaległości podatkowej z tytułu podatku dochodowego za rok 2021. Spółka złożyła wniosek o rozłożenie na raty tej wierzytelności, została wydana decyzja pozytywna, jednak bank nie zgodził się na zdjęcie blokady rachunku bieżącego. Obecnie trwają wyjaśnienia z bankiem odnośnie wypowiedzianej umową o prowadzenie rachunku, w związku z tym Grupa uznaje wartość środków zablokowanych w takiej samej wysokości jak na 31.12.2022 roku, aż do momentu wyjaśnienia.

.

Grupa Kapitałowa dla celów sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych klasyfikuje środki pieniężne w sposób przyjęty do prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Zatem nie występuje różnica pomiędzy sumą środków pieniężnych ujętych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej, a tymi w skonsolidowanym sprawozdaniu z przepływów pieniężnych.

## 32.AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY ORAZ DZIAŁALNOŚĆ ZANIECHANA

W 2023 roku dokonano transakcji zbycia akcji spółki zależnej Deli2 S.A. Wynik spółki za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku został wykazany w działalności zaniechanej.

W marcu 2023 roku Spółka Dominująca dokonała sprzedaży udziałów spółek Akal Sp. z o.o. i Tower Świebodzice Sp. z o.o.

Rachunek zysków i strat z działalności zaniechanej prezentuje się następująco:

| od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022
Działalność zaniechana |  |
Przychody ze sprzedaży | 0 | 701 767

Koszty sprzedanych produktów i usług | 0 | 1 009 972
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży | 0 | (308 205)
Koszt sprzedaży | 0 | 204 123
Koszt ogólnego zarządu | 3 449 | 439 942
Zysk (strata) ze sprzedaży | (3 449) | (952 270)
Pozostałe przychody operacyjne | 0 | 50 622
Pozostałe koszty operacyjne | 0 | 125 229
Zysk (strata) z działalności operacyjnej | (3 449) | (1 026 877)
Przychody finansowe | 285 465 | -
Koszty finansowe | 2 040 | 34 896
Zysk (strata) przed opodatkowaniem | 279 976 | (1 061 773)
Podatek dochodowy | - | (14 122)
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej | 279 976 | (1 047 651)
Zysk (strata) netto przypadające: |  |
- akcjonariuszom podmiotu dominującego | 279 976 | (604 866)
- podmiotom niekontrolującym | 0 | (442 785)

## 33. KAPITAŁY WŁASNE

### 33.1.Kapitał podstawowy i akcje własne

Na dzień 31 grudnia 2023 roku kapitał podstawowy Spółki Dominującej wynosił 1.560 tys. PLN i dzielił się na 1.560 tys. akcji o wartości nominalnej 1 PLN każda. Wszystkie akcje zostały w pełni opłacone. Wszystkie akcje, poza akcjami nabytymi przez Spółkę Dominującą w ramach Programu Skupu Akcji Własnych, w równym stopniu uczestniczą w podziale dywidendy oraz każda akcja daje prawo do jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy.

W dniach od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku Spółka Tower Investments S.A., w ramach programu skupu akcji własnych, nie dokonała nabycia akcji własnych (do 2022 roku: 11.126 akcji).

Strukturę własności na dzień 31 grudnia 2023 roku i okresy porównywalne przedstawia poniższa tabela:

| Liczba akcji | Liczba głosów | Wartość nominalna akcji | Udział w kapitale
Stan na 31.12.2023 roku |  |  |  |
Floryda 1 Sp. z o.o. S.K.A. | 689 171 | 689 171 | 689 171 | 44,2%
PZW FIZ zarządzany przez Copernicus Capital TFI S.A. | 158 847 | 158 847 | 158 847 | 10,2%
Andrzej Słomka bezpośrednio i pośrednio poprzez Buffis sp. z o.o. | 179 667 | 179 667 | 179 667 | 11,5%

Cezary Gregorczuk | 105 767 | 105 767 | 105 767 | 6,8%
Akcje własne | 11 126 | 11 126 | 11 126 | 0,7%
Pozostali akcjonariusze | 416 172 | 416 172 | 416 172 | 26,7%
Razemy | 1 560 750 | 1 560 750 | 1 560 750 | 100%
Stan na 31.12.2022 roku |  |  |  |
Floryda 1 Sp. z o.o. S.K.A. | 689 171 | 689 171 | 689 171 | 44,2%
PZW FIZ zarządzany przez Copernicus Capital TFI S.A. | 158 847 | 158 847 | 158 847 | 10,2%
Andrzej Słomka bezpośrednio i pośrednio poprzez Buffis sp. z o.o. | 179 667 | 179 667 | 179 667 | 11,5%
Cezary Gregorczuk | 105 767 | 105 767 | 105 767 | 6,8%
Akcje własne | 11 126 | 11 126 | 11 126 | 0,7%
Pozostali akcjonariusze | 416 172 | 416 172 | 416 172 | 26,7%
Razem | 1 560 750 | 1 560 750 | 1 560 750 | 100%

Na dzień publikacji pan Bartosz Kazimierczuk, Prezes Tower Investments S.A. był posiadaczem 24.037 akcji Spółki Dominującej.

### 33.2.Pozostałe kapitały

###### Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej.

W okresie 12 miesięcy kończących się 31 grudnia 2023 roku wartość kapitału ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej nie uległa zmianie i wynosi 30.071.724,06 PLN (na 31.12.2022: 30.071.724,06 PLN).

###### Pozostałe kapitały w tym zyski zatrzymane.

W okresie 12 miesięcy 2023 roku pozostałe kapitały własne zmniejszyły się o 15.470.521 PLN. .

###### Udziały nie dające kontroli

Zwiększenie wartości spowodowane było zyskiem za rok 2023 przypadającej akcjonariuszom mniejszościowym w wysokości 435.828 PLN.

.

## 34.PROGRAMY PŁATNOŚCI AKCJAMI

W Grupie nie zostały uruchomione programy motywacyjne, w ramach których pracownicy uzyskują opcje zamienne na akcje Spółki Dominującej.

## 35.DYWIDENDY

Walne Zgromadzenie, uchwałą z dnia 30 czerwca 2022 roku postanowiło iż strata netto powstała w Spółce Dominującej w 2022 roku został pokryty z kapitału zapasowego Spółki. Spółka Dominująca w 2023 roku poniosła stratę netto w wysokości 15.484.851 PLN.

## 36.ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE

#### Koszty świadczeń pracowniczych

W Grupie Kapitałowej nie występują programy motywacyjne, w ramach których pracownicy wynagradzani są akcjami Spółki Dominującej.

#### Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych

Zobowiązania świadczeń pracowniczych ujęte w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2023 roku wynoszą 0 PLN (w 2022 roku: 4,0 tys. PLN) .

Na dzień 31 grudnia 2022 roku Grupa posiadała rezerwę na niewykorzystane urlopy w kwocie 38,5 tys. PLN, w 2023 roku wartość tej rezerwy wynosi 0 PLN..

## 37.ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA

### 37.1.Zobowiązania długoterminowe, w tym rozliczenia międzyokresowe

Strukturę i stan zobowiązań długoterminowych i długoterminowych rozliczeń międzyokresowych przedstawia się następująco:

| 31.12.2023 | 31.12.2022
Opłata przekształceniowa użytkowania wieczystego | 0 | 267 831
Inne zobowiązania finansowe | 523 108 | 0
Kaucje i inne | 239 932 | 322 356
Pozostałe rozliczenia międzyokresowe | 0 | 0
Zobowiązania długoterminowe razem | 763 040 | 590 187

### 37.2.Zobowiązania krótkoterminowe, w tym rozliczenia międzyokresowe

Szczegóły pozycji przedstawia poniższa tabela:

| 31.12.2023 | 31.12.2022
Zobowiązania finansowe (MSSF 9): |  |
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług | 3 212 203 | 4 829 192
Inne zobowiązania | 4 938 772 | 1 063 959
Zobowiązania finansowe | 8 150 975 | 5 893 151

Zobowiązania niefinansowe (poza MSSF 9): |  |
Zobowiązania z tytułu podatków i innych świadczeń | 2 964 519 | 2 781 882
Rozliczenia międzyokresowe | 6 982 908 | 159 149
Przedpłaty i zaliczki otrzymane na dostawy | 3 000 000 | 3 000 000
Zobowiązania niefinansowe | 12 947 428 | 5 941 031
Zobowiązania krótkoterminowe razem | 21 098 403 | 11 834 182

Wartość bilansowa zobowiązań z tytułu dostaw i usług uznawana jest przez Grupę za rozsądne przybliżenie wartości godziwej. W roku 2023 Grupa dokonała spisania przeterminowanych zobowiązań:

| 31.12.2023
Tower Investments S.A. | 77 048
Tower Investemnts Sp. z o.o. | 64 642
Shopin 2 Sp. z o. o. | 8 983
Tower Project Sp. z o.o. | 40 210
Tower Mehoffera Sp. z o.o. | 950
Gatid Investments Sp. z o.o. | 52 438
Zobowiązania finansowe | 244 270

## 38.KREDYTY, POŻYCZKI I INNE INSTRUMENTY DŁUŻNE

Wartość kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych ujętych w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym prezentują poniższe tabele:

| Zobowiązania długoterminowe
| 31.12.2023 | 31.12.2022
Kredyty w rachunku kredytowym | 0 | 4 031 541
Inne zobowiązania – subwencja | 0 | 0
Inne instrumenty dłużne | 0 | 0
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne razem | 0 | 4 031 541
| Zobowiązania krótkoterminowe
| 31.12.2023 | 31.12.2022
Kredyty w rachunku kredytowym | 0 | 227 386
Pożyczki | 22 600 637 | 2 937 153
Inne zobowiązania – subwencja | 18 403 | 202 891

Inne instrumenty dłużne | 0 | 9 883 093
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne razem | 22 619 040 | 13 250 522

Pozycja innych zobowiązań finansowych obejmuje nierozliczoną i konieczną do zwrotu wartość przyznanych subwencji w ramach programu pomocowego Tarcza Antykryzysowa.

### 38.1.Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu.

Grupa Kapitałowa nie zalicza żadnych instrumentów z klasy kredytów i pożyczek do zobowiązań finansowych wyznaczonych do wyceny w wartości godziwej przez wynik. Wszystkie kredyty, pożyczki i inne instrumenty dłużne wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem efektywnej stopy procentowej. Wartość księgowa kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych odpowiada ich wartości godziwej.

W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku Grupa Kapitałowa nie naruszyła istotnych postanowień umów kredytów i pożyczek. Wszystkie zobowiązania z tytułu umów kredytów i pożyczek były regulowane terminowo.

Informacje dotyczące charakteru i zakresu ryzyka, na które narażona jest Grupa z tytułu zaciągniętych kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych prezentuje poniższa tabela:

| Oprocentowanie/ waluta | Termin wymagalności | Zobowiązanie | Zobowiązanie
| krótkoterminowe | długoterminowe
Kredyt bankowy | PLN; 4,40% | - | 0 | 0
Pożyczki | PLN; 16% | 2024-2025 | 22 600 637 | 0
Obligacje | PLN; 14,27% | - | 0 | 0
Subwencja | PLN; 0,00% | 2024 | 18 403 | 0
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne razem wg stanu na dzień 31.12.2023 roku |  |  | 22 619 040 | 0

| Oprocentowanie/ waluta | Termin wymagalności | Zobowiązanie | Zobowiązanie
| krótkoterminowe | długoterminowe
Kredyt bankowy | PLN; 4,40% | 2025 | 227 386 | 4 031 541
Pożyczki | PLN; 16% | 2022 | 2 937 153 | 0
Obligacje | PLN; 16,52% | 2022-2023 | 9 883 093 | 0
Subwencja | PLN; 0,00% | 2022-2023 | 202 891 | 0
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne razem wg stanu na dzień 31.12.2022 roku |  |  | 13 250 522 | 4 031 541

Grupa posiada dwie pożyczki, oprocentowana na bazie stałej stopy procentowej na poziomie 16%.

### 38.2.Papiery dłużne

W dniu 27 kwietnia 2023 roku Zarząd Spółki Dominującej podjął uchwałę o emisji obligacji serii C. Obligacje zostały objęte przez jednego Obligatariusza w ramach subskrypcji prywatnej. Parametry obligacje serii C są następujące:

•Nazwa obligacji: Obligacje serii C emitowane przez Tower Investments S.A. w Warszawie

•Seria obligacji: Obligacje Serii C

•Rodzaj obligacji: Obligacje na okaziciela, niemające formy dokumentu

•Wartość nominalna jednej obligacji: 1.000 PLN

•Cena emisyjna jednej obligacji: 950 PLN

•Wielkość emisji: 3.000 Obligacji

•Dzień Wykupu: 31.12.2024

•Oprocentowanie: WIBOR 3M + marża

W dniu 28 września 2023 roku Zarząd Spółki Dominującej podjął uchwałę o emisji obligacji serii D. Obligacje zostały objęte przez jednego Obligatariusza w ramach subskrypcji prywatnej. Parametry obligacje serii D są następujące:

•Nazwa obligacji: Obligacje serii D emitowane przez Tower Investments S.A. w Warszawie

•Seria obligacji: Obligacje Serii D

•Rodzaj obligacji: Obligacje na okaziciela, niemające formy dokumentu

•Wartość nominalna jednej obligacji: 1.000 PLN

•Cena emisyjna jednej obligacji: 950 PLN

•Wielkość emisji: 3.500 Obligacji

•Dzień Wykupu: 29.09.2025

•Oprocentowanie: WIBOR 3M +marża

Na dzień 31 grudnia 2023 wszystkie obligacje wszystkich serii zostały wykupione.

## 39.ZABEZPIECZENIE SPŁATY ZOBOWIĄZAŃ

Zaciągnięte przez Grupę Kapitałową zobowiązania z tytułu kredytów, pożyczek, innych instrumentów dłużnych oraz z tytułu leasingu finansowego objęte są następującymi zabezpieczeniami spłaty (według stanu na dzień bilansowy):

Pożyczka od podmiotu finansowego

* Hipoteka umowna na nieruchomościach położonych w Tychach, Zaskoczu, Łodzi i Pleszewie,

* Poręczenie spółek zależnych,

* Zastaw zwykły i rejestrowy na udziałach spółek zależnych Tower Project Spółka z o.o., Shopin 2 Spółka z o.o.

* Zastaw na zbiorze rzeczy.

Zobowiązanie spółki Tower Investments sp. z o.o. z tytułu zakupu gruntu położonego w Warszawie przy ul. Nowodworskiej

* Hipoteka łączna do kwoty 2.000.000,00 PLN ustanowiona na rzecz Waldemara Komorowskiego tytułem zabezpieczenia wierzytelności o zapłatę pozostałej części łącznej ceny określonej w umowie sprzedaży nieruchomości.

#### Leasing

Umowami leasingu objęte są samochody. Umowy najmu biura i użytkowania wieczystego, zgodnie z zapisami MSSF 16, stanowią aktywa i zobowiązania z tytułu praw do użytkowania. Raty leasingów samochodów oprocentowane są zmienną stopą procentową kalkulowaną w oparciu o WIBOR. Umowy leasingu samochodów nie nakładają na Grupę dodatkowych wymogów. Zobowiązania z tytułu leasingu samochodów zabezpieczone zostały wekslami. Zobowiązanie z tytułu najmu biura zabezpieczone zostało kaucją. W okresie objętym niniejszym sprawozdaniem finansowym nie ujęto żadnych kosztów z tytułu warunkowych opłat leasingowych oraz nie występują żadne istotne opłaty subleasingowe.

#### Pożyczka od osoby fizycznej udzielona spółce Tower Investments S.A.

Udzielenie poręczenia przez spółkę zależną na kwotę 4.500.000,00 złotych w celu zabezpieczenia zobowiązania wynikającego z udzielonej pożyczki spółce Tower Investments S.A.

Na dzień 31 grudnia 2023 roku następujące aktywa Grupy Kapitałowej (w wartości bilansowej) stanowiły zabezpieczenie spłaty zobowiązań:

| 31.12.2023 | 31.12.2022
Nieruchomości inwestycyjne | 18 409 618 | 30 535 315
Zapasy | 4 382 521 | 4 382 521
Pożyczki udzielone * | 0 | 46 589 701
Należności z tytułu dostaw i usług i inne | 25 926 | 30 297
Wartość bilansowa aktywów stanowiących zabezpieczenie | 22 818 065 | 81 537 835
* pożyczki w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym podlegają wyłączeniom konsolidacyjnym

Poza wyżej wymienionymi formami zabezpieczeń spłaty, umowy kredytowe nie wymagają od Grupy Kapitałowej dodatkowych zabezpieczeń.

## 40.ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE

Zobowiązania związane z umowami leasingu oraz emisją instrumentów dłużnych zostały opisane w notach 23 i 38. Zgodnie z wymogami MSSF 16 dokonano analizy umów najmu, użyczenia i o podobnym charakterze pod

kątem ich kwalifikacji jako umów leasingu i ujęto odpowiednio aktywa i zobowiązania z tego tytułu. Inne zobowiązania warunkowe nie występują.

## 41.ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE, REZERWY, AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU UMOWY

### 41.1.Rozliczenia międzyokresowe i rezerwy

Rozliczenia międzyokresowe i rezerwy przedstawia poniższa tabela:

| Długoterminowe
| 31.12.2023 | 31.12.2022
Wakacje czynszowe | 381 903 | 381 903
Ubezpieczenia | 0 | 4 493
Inne koszty opłacone z góry | 0 | 0
Aktywa - rozliczenia międzyokresowe i rezerwy razem | 381 903 | 386 396
Wakacje czynszowe | 0 | 0
Subwencja | 0 | 0
Pasywa - rozliczenia międzyokresowe i rezerwy razem | 0 | 0

| Krótkoterminowe
| 31.12.2023 | 31.12.2022
Wakacje czynszowe | 19 773 | 51 214
Ubezpieczenia | 23 649 | 54 624
Koszty pożyczki | 1 124 821 |
Odsetki od pożyczki zapłacone z góry | 2 568 172 |
Inne koszty opłacone z góry | 67 512 | 5 778
Aktywa - rozliczenia międzyokresowe i rezerwy razem | 3 803 927 | 111 616
Rezerwy na inwestycje budowlane |  | 157 553
Wakacje czynszowe |  | 11 149
Rezerwy na świadczenia pracownicze |  | 38 496
Rezerwy na sprawy sądowe |  | 179 597
Przygotowanie i badanie sprawozdań | 48 500 | 148 000
Inne rozliczenia międzyokresowe |  | 0
Wierzytelności | 3 890 721 |
Weksel | 1 040 353 |
Pasywa - rozliczenia międzyokresowe i rezerwy razem | 4 979 574 | 534 796

| od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022
Aktywa |  |
Saldo na początek okresu | 498 012 | 527 565
Zwiększenia | 3 754 727 | 81 026
Zmniejszenia | (66 909) | (110 579)
Wartość brutto na koniec okresu | 4 185 830 | 498 012
Pasywa |  |
Saldo na początek okresu | 921 192 | 627 160
Zwiększenia | 4 931 074 | 148 000
Zmniejszenia | (872 692) | (240 364)
Wartość brutto na koniec okresu | 4 979 574 | 534 796

### 41.2.Aktywa i zobowiązania z tytułu umowy

Na dzień 31 grudnia 2023 roku i 31 grudnia 2022 Grupa nie prowadziła żadnych kontraktów budowlanych wymagających ujawnień aktywów i zobowiązań z tego tytułu.

## 42.TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI

Transakcje z podmiotami powiązanymi z Grupą Kapitałową obejmują kluczowy personel kierowniczy, jednostki stowarzyszone, jednostki zależne wyłączone z obowiązku konsolidacji oraz pozostałe podmioty powiązane, do których Grupa zalicza podmioty kontrolowane przez właścicieli i kluczowy personel kierowniczy spółek Grupy Kapitałowej. Do najważniejszych podmiotów powiązanych Grupa zalicza:

› Floryda 1 sp. z o.o. S.K.A. - główny udziałowiec Tower Investments S.A.,

› Floryda 1 sp. z o.o. - udziałowiec Florydy 1 sp. z o.o. S.K.A.,

› Investments Consulting Bartosz Kazimierczuk - jednoosobowa działalność Prezesa Zarządu,

› Eurostock Media sp. z o.o. – spółka powiązana przez Prezesa Zarządu i członka Rady Nadzorczej,

› Manufaktura Dobrego Smaku sp. z o.o. – spółka powiązana poprzez spółkę zależną Gatid Investments sp. z o.o.,

› Usługi doradcze Agata Wólkiewicz- Hanulak – jednoosobowa działalność członka Zarządu w spółkach zależnych,

› Circolo sp. z o.o. – spółka powiązana przez członka Rady Nadzorczej.

Nierozliczone salda należności oraz zobowiązań zazwyczaj regulowane są w środkach pieniężnych.

W prezentowanych okresach nie miały miejsca transakcje na warunkach innych niż rynkowe.

### 42.1.Wynagrodzenia kluczowego personelu kierowniczego.

Do kluczowego personelu kierowniczego Grupa zalicza członków Rady Nadzorczej, członków Komitetu Audytu, członków Zarządu Spółki Dominującej i spółek zależnych. Wynagrodzenie kluczowego personelu w okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym wyniosło:

| od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022
Zarząd |  |
Wynagrodzenia | 162 540 | 163 518
Premie | - | -
inne wynagrodzenia, w tym z jednoosobowej działalności | 144 000 | 135 000
Rada Nadzorcza |  |
Wynagrodzenia | 139 745 | 139 083
inne wynagrodzenia, w tym z jednoosobowej działalności | 0 | 15 000
Komitet Audytu |  |
Wynagrodzenia | 107 100 | 103 615
Wynagrodzenia razem | 553 385 | 556 215

Rada Nadzorcza, na wniosek Prezesa Zarządu pana Bartosza Kazimierczuka, w dniu 30 października 2023 roku przyznała dodatkowe wynagrodzenie za poręczenie obligacji Spółki, które wyniosło 1,2% wysokości poręczenia.

### 42.2.Transakcje z podmiotami powiązanymi.

W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku i w okresie porównywalnym Grupa nie zawarła transakcji z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe. W 2023 roku Grupa dokonała odpisów aktualizujących wartość należności od podmiotów powiązanych.

Na wniosek Akcjonariusza Floryda 1 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo- akcyjna, Zarząd Spółki Dominującej przyznał wynagrodzenie za poręczenie obligacji Spółki, w wysokości 1,2% kwoty poręczenia.

Stan transakcji wraz z dokonanymi odpisami przedstawiony jest poniżej:

Podmiot powiązany | Należności | Zobowiązania
Operacyjne | Pożyczki | Operacyjne | Pożyczki
Floryda 1 sp. z o.o. S.K.A. | 168 758 | 73 753 | 2 369 655 | -
Floryda 1 sp. z o.o. | 1 838 888 | - | 97 700 | -
Investments Consulting Bartosz Kazimierczuk | - | - | 103 320 | -
Manufaktura Dobrego Smaku sp. z o.o. | 298 629 | 398 645 | 1 125 | -
Eurostock Media sp. z o.o. | - | 464 611 |  |
Circolo sp. z o.o. | 9 692 | - | 2 349 632 | -
SUMA | 2 315 967 | 937 009 | 4 920 307 | -
Odpisy aktualizujące | (976 670) | (937 009) | - | -
SUMA | 1 339 297 | - | 4 920 307 | -

Podmiot powiązany | Przychody | Koszty, w tym aktywowane
Operacyjne | Odsetki | Operacyjne | Odsetki i finansowe
Floryda 1 sp. z o.o. S.K.A. | 8 200 | 61 930 | - | -
Floryda 1 sp. z o.o. | 7 440 | - | 164 000 | -
Manufaktura Dobrego Smaku sp. z o.o. | - | 20 520 |  | -
Usługi doradcze Agata Wólkiewicz | - | - | 120 000 | -
Circolo sp. z o.o. | 7 440 | - | - | -
Eurostock Media sp. z o.o. | - | 22 200 |  | -
Investments Consulting Bartosz Kazimierczuk | - | - | 144 000 | -
SUMA | 12 960 | 110 128 | 423 280 | -

## 43.RYZYKA ZWIĄZANE Z DZIAŁALNOŚCIĄ GRUPY KAPITAŁOWEJ.

Głównymi instrumentami finansowymi, z których korzysta Grupa są kredyty bankowe, pożyczki i wyemitowane obligacje. Głównym celem tych instrumentów finansowych jest pozyskanie środków finansowych na działalność. Przejściowe nadwyżki finansowe spółki Grupy Kapitałowej deponują w bankach jako lokaty krótkoterminowe. Grupa posiada również inne instrumenty finansowe, takie jak należności i zobowiązania z tytułu dostaw i usług, które powstają w wyniku prowadzonej działalności.

Aktywa oraz zobowiązania finansowe Grupy w podziale na kategorie zaprezentowano w nocie 26. Grupa, w związku z prowadzonym rodzajem działalności i ogólnoświatową sytuacją gospodarczą, narażona jest na następujące rodzaje ryzyka:

•ryzyko stopy procentowej,

• ryzyko kredytowe,

• ryzyko walutowe

•ryzyko płynności,

•ryzyko związane z decyzjami administracyjnymi,

•ryzyko związane ze zmianami klimatycznymi,

• ryzyko związane z ogólną sytuacją makroekonomiczną.

W procesie zarządzania ryzykiem najważniejszą wagę mają następujące cele:

•zabezpieczenie krótkoterminowych oraz średnioterminowych przepływów pieniężnych,

• stabilizacja wahań wyniku finansowego Grupy,

• wykonanie zakładanych prognoz finansowych poprzez spełnienie założeń budżetowych,

• osiągnięcie stopy zwrotu z długoterminowych inwestycji wraz z pozyskaniem optymalnych źródeł finansowania działań inwestycyjnych.

Grupa nie zawiera transakcji na rynkach finansowych w celach spekulacyjnych. Od strony ekonomicznej przeprowadzane transakcje mają charakter zabezpieczający przed określonym ryzykiem.

#### Ryzyko stopy procentowej

Grupa posiada zobowiązania z tytułu pożyczek, dla których odsetki liczone są na bazie stałej stopy procentowej, w związku z czym nie występuje ryzyko wzrostu tych stóp w stosunku do momentu zawarcia umowy. Grupa nie stosuje zabezpieczeń stóp procentowych, ale monitoruje stopień narażenia na ryzyko stopy procentowej oraz prognozy stóp procentowych i nie wyklucza podjęcia działań zabezpieczających w przyszłości. Poniżej została przedstawiona wrażliwość wyniku finansowego brutto na racjonalne możliwe zmiany stóp procentowych przy założeniu niezmienności innych czynników. Wpływ na wynik przedstawiony jest przy założeniu, że koszty finansowe nie byłyby aktywowane do produkcji w toku. Analiza została sporządzona poprzez porównanie średniego poziomu poszczególnych instrumentów finansowych w danym okresie.

###### Analiza wrażliwości na ryzyko stopy procentowej.

Zarządzanie ryzykiem stopy procentowej koncentruje się na zminimalizowaniu wahań przepływów odsetkowych z tytułu aktywów oraz zobowiązań finansowych oprocentowanych zmienną stopą procentową. Spółki są narażone na ryzyko stopy procentowej w związku z następującymi kategoriami aktywów oraz zobowiązań finansowych:

•dłużne papiery wartościowe (pozostałe aktywa finansowe),

•zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania.

Charakterystykę powyższych instrumentów, w tym stopy procentowe, przedstawiono w notach 30 i 38.

Analizę wrażliwości na ryzyko stopy procentowej przedstawia poniższa tabela:

| Wahania stopy | Wpływ na wynik finansowy: | Wpływ na wynik finansowy: | Wpływ na pozostałe dochody całkowite: | Wpływ na pozostałe dochody całkowite:
|  | 31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 31.12.2022
Wzrost stopy procentowej | 1% | (183 427) | (183 427) | 0 | 0
Spadek stopy procentowej | -1% | 183 427 | 183 427 | 0 | 0

.

#### Ryzyko kredytowe

Ryzyko kredytowe oznacza ryzyko, w którym kontrahent nie dopełni zobowiązań, co narazi Grupę na straty finansowe. Ryzyko kredytowe ograniczane jest przez Grupę poprzez zawieranie transakcji wyłącznie z podmiotami o dobrej zdolności kredytowej, z którymi współpraca poprzedzona jest wstępną weryfikacją. W latach ubiegłych i roku sprawozdawczym ryzyko kredytowe związane z zagrożeniem nieściągalności wzrosło w wyniku trudności w gospodarce krajowej będących konsekwencją pandemii koronawirusa Covid-19 i wojny na

Ukrainie. Podjęta została decyzja o dokonaniu odpisów aktualizujących i spisania należności uznanych za nieściągalne.

Maksymalna ekspozycja Grupy na ryzyko kredytowe określana jest poprzez wartość bilansową następujących aktywów finansowych:

| 31.12.2023 | 31.12.2022
Pożyczki | 0 | 32 915
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe | 1 901 876 | 7 873 212
Ekspozycja na ryzyko kredytowe razem | 1 901 876 | 7 906 126

Grupa w sposób ciągły monitoruje zaległości klientów oraz wierzycieli w regulowaniu płatności, analizując ryzyko kredytowe indywidualnie lub w ramach poszczególnych klas aktywów określonych ze względu na ryzyko kredytowe (wynikające np. z branży, regionu lub struktury odbiorców). Ponadto w ramach zarządzania ryzykiem kredytowym Grupa dokonuje transakcji z kontrahentami o potwierdzonej wiarygodności. W ocenie Zarządu Spółki Dominującej powyższe aktywa finansowe, które nie są zaległe oraz objęte odpisem z tytułu utraty wartości na poszczególne dni bilansowe, uznać można za aktywa o dobrej jakości kredytowej. Z tego też względu Grupa nie ustanawiała zabezpieczeń oraz innych dodatkowych elementów poprawiających warunki kredytowania.

W odniesieniu do aktywów finansowych Grupy, w tym środków pieniężnych, lokat oraz inwestycji w aktywa dostępne do sprzedaży, ryzyko Grupy wiąże się bezpośrednio z niemożnością dokonania zapłaty przez drugą stronę umowy, a maksymalna ekspozycja tego ryzyka równa jest wartości bilansowej danego instrumentu.

Analiza poszczególnych grup aktywów finansowych objętych ryzykiem kredytowym, pod kątem wyceny wartości oczekiwanej straty kredytowej znajduje się w nocie 26.

#### Ryzyko walutowe

W realizowanych parkach handlowych powierzchnie są wynajmowane, a czynsz ustalany jest w zależności od najemcy i prowadzonych negocjacji w euro albo w złotych. W przypadku czynszu ustalonego w euro Grupa narażona jest na ryzyko kursowe. Znaczące wzmocnienie się polskiej waluty może przełożyć się na niższe przychody, a także niższą wycenę całego parku handlowego, a co za tym idzie gorsze wyniki. Grupa nie stosuje mechanizmów zabezpieczenia się przed wyżej wymienionym ryzykiem ponieważ na datę sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego wartość umów podpisanych w walutach obcych jest nieznacząca w skali działania Grupy.

Analiza wrażliwości na ryzyko walutowe

Grupa Kapitałowa nie przedstawia analizy wrażliwości na ryzyko walutowe, ponieważ nie posiada istotnych aktywów ani zobowiązań w walutach obcych zarówno na 31 grudnia 2023 roku jak i na 31 grudnia 2022 roku.

#### Ryzyko płynności

Grupa monitoruje ryzyko braku funduszy przy pomocy okresowego planowania płynności. Metoda to uwzględnia terminy wymagalności/zapadalności inwestycji oraz prognozowane przepływy pieniężne z działalności operacyjnej.

Celem Grupy jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, poprzez korzystanie z rozmaitych źródeł finansowania, takich jak środki własne, obligacje, kredyty bankowe oraz umowy leasingu. Stan pandemii wpłynął na zachowanie aktywnych pożyczkodawców na rynku finansowym. Uzyskanie dodatkowych, zewnętrznych źródeł finansowania może stać się bardziej czasochłonne. W badanym okresie Grupa nie korzystała z innych niż pożyczka źródeł finansowania działalności inwestycyjnej.

Poniżej przedstawiono zobowiązania finansowe Grupy na dzień 31 grudnia 2023 roku oraz 31 grudnia 2022 roku według daty zapadalności.

| Terminowe | Od 1 do 30 dni | Od 31 do 90 dni | Od 91 do 365 dni | Powyżej 365 | Razem
Stan na 31.12.2023 rok |  |  |  |  |  |
Kredyty w rachunku kredytowym | 0 | 0 | 0 |  |  |
Leasing, w tym: |  | 24 362 | 51 223 | 300 242 | 475 287 | 851 114
Leasing samochodu Audi |  | 2 285 | 4 569 | 79 049 | 0 | 85 903
Leasing samochodu Land Rover Defender |  | 7 077 | 14 154 | 63 693 | 440 287 | 525 211
Wynajem biura |  | 15 000 | 32 500 | 157 500 | 35 000 | 240 000
Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0
Inne zobowiązania finansowe |  | 240 000 | 22 379 040 | 0 | 0 | 22 619 040
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania finansowe | 6 100 166 | 110 149 | 0 | 0 | 1 940 660 | 8 150 975
Ekspozycja na ryzyko płynności razem | 6 100 166 | 374 511 | 22 430 263 | 300 242 | 2 415 947 | 31 621 129
Stan na 31.12.2022 rok |  |  |  |  |  |
Kredyty w rachunku kredytowym | 227 386 |  |  |  |  | 227 386
Leasing |  | 46 897 | 148 111 | 249 122 |  | 444 130
Samochody |  | 21 120 | 42 241 | 190 083 |  | 253 444
Wynajem |  | 25 777 | 51 554 | 59 039 |  | 136 370
Prawo wieczystego użytkowania gruntów |  |  | 54 316 |  |  | 54 316
Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych | 9 883 093 |  |  |  |  | 9 883 093
Inne zobowiązania finansowe | 3 140 044 |  |  |  |  | 3 140 044
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania finansowe | 5 893 151 | 225 750 | 222 331 | 644 669 | 1 060 605 | 5 893 151
Ekspozycja na ryzyko płynności razem | 17 434 447 | 225 750 | 222 331 | 644 669 | 1 060 605 | 1 060 605

#### Ryzyko związane z decyzjami administracyjnymi

Podstawą działalności deweloperskiej są decyzje administracyjne wymagane w związku z obecnie prowadzonymi lub przyszłymi projektami. Nieuzyskanie zezwoleń, zgód lub pozwoleń lub też nieuzyskanie ich w terminie może negatywnie wpływać na zdolność rozpoczęcia lub zakończenia obecnych oraz nowych projektów. Wszystkie te czynniki mogą tym samym mieć wpływ na przepływy finansowe i całą prowadzoną działalność.

#### Ryzyko związane ze zmianami klimatycznymi

Grupa Kapitałowa w swojej działalności prowadzi projekty deweloperskie z uwzględnieniem wytycznych określonych przez sieci handlowe, które z kolei w opracowanych standardach wykonawczych projektów uwzględniają ryzyko związane ze zmianami klimatycznymi i oddziaływanie na środowisko. Rodzaj prowadzonej działalności przez Spółkę nie jest bezpośrednio obciążony ryzykiem związanym ze zmianami klimatycznymi. Głównym rodzajem prowadzonej działalności są poszukiwanie i pozyskiwanie nieruchomości dla swoich kontrahentów. Zasadniczo prace Grupy kończą się na etapie uzyskania odpowiednich zezwoleń budowlanych. W nielicznych przypadkach, Grupa, poprzez podwykonawców, wykonuje prace budowlane na rzecz odbiorcy. Zmiany w technologiach produkcji materiałów mogą być wymuszone przez przepisy prawne mające na celu ograniczenia ingerencji człowieka w zmiany klimatyczne. W następstwie tych zmian Grupa może być narażona na wyższe koszty zakupów materiałów.

#### Ryzyko związane z ogólną sytuacją makroekonomiczną

Zaistniała w 2020 roku sytuacja pandemii koronawirusa Covid-19 spowodowała, że od tego roku nastąpiły zmiany w działalności gospodarczej na rynku krajowym i międzynarodowym. Działalność zmierzająca do pozyskania nowych lokalizacji jest nadal utrudniona ze względu na powstrzymywanie się wielu potencjalnych sprzedających od transakcji z uwagi na wysoką inflację i szybką utratę wartości pieniądza. Z powodu wprowadzonych międzynarodowych sankcji gospodarczych wobec Federacji Rosyjskiej i wraz z nimi sankcji odwetowych oraz zaangażowaniu obywateli Ukrainy w konflikt zbrojny, ograniczona została dostępność niektórych materiałów budowlanych, nastąpiło wydłużenie terminów dostaw oraz zaobserwowano deficyt kadry pracowniczej u podmiotów z branży budowlanej. Na obecną chwilę trudno ocenić jakie mogą być dalsze konsekwencje gospodarcze konfliktu i w jakim stopniu mogą wpłynąć na wyniki finansowe Grupy Kapitałowej.

## 44.ISTOTNA NIEPEWNOŚĆ CO DO MOŻLIWOŚCI KONTYNUOWANIA DZIAŁALNOŚCI

Fundamentem, na którym Zarząd Jednostki Dominującej opiera swoje przekonanie, że Grupa Kapitałowa będzie kontynuować działalność w przewidywalnej przyszłości, jest struktura bilansu Jednostki Dominującej i Grupy Kapitałowej Tower Investments, w szczególności w zakresie znaczącej nadwyżki aktywów nad zobowiązaniami. Ponadto istotną przesłanką możliwości kontynuacji działalności jest sytuacja rynkowa (zapotrzebowanie na nowe projekty inwestycyjne u głównych klientów z branży handlowej oraz deweloperów mieszkaniowych).

Plany inwestycyjne głównych sieci handlowych: Biedronki, Netto itp. (klientów Tower Investments) zakładają dalszy silny rozwój w zakresie nowych lokalizacji. Niedobór nowych lokalizacji u deweloperów mieszkaniowych oraz zdolności Tower Investments w zakresie land development, poparte nowo pozyskanymi lokalizacjami uzasadniają tezę o dalszym rozwoju Grupy w tym obszarze.

Mimo przejściowych problemów płynnościowych, bezpieczeństwo w zakresie sytuacji finansowej opiera się na strukturze aktywów, gdzie znaczącą większość stanowią nieruchomości, a więc aktywa o bezpiecznym charakterze pod względem trwałości wyceny i możliwości rzetelnej oceny wartości.

Głównym czynnikiem ryzyka mającym istotny wpływ na zdolność przedsiębiorstwa do kontynuowania działalności jest dysproporcja w aktywach spółki i środkach pieniężnych. Niedobory gotówkowe, które doprowadziły do zatorów płatniczych muszą zostać w krótkim czasie rozwiązane. Z uwagi na liczne przypadki nieterminowego regulowania zobowiązań istnieje istotna niepewność co do możliwości kontynuowania działalności. W sprawozdaniu zawarte są opisy przeterminowanych zobowiązań, informacje o zajęciach rachunków bankowych. Środki zaradcze wprowadzane przez Zarząd polegają na proponowanym podwyższeniu kapitału przez emisję akcji, przeznaczeniu aktywów do zbycia i istotnym ograniczeniu kosztów bieżących prowadzenia działalności spółki.

.

## 45.ISTOTNE POSTĘPOWANIA TOCZĄCE SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA POSTĘPOWANIA ARBITRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ

a)Postępowanie z powództwa Przemysława Zimowskiego przeciwko Tower Investments S.A. o zapłatę 507.375,00 zł przed Sądem Okręgowym w Warszawie (sygn. akt: XXVI GC 936/23) z tytułu wynagrodzenia w ramach umowy o współpracę. Brak wyznaczonego terminu rozprawy.

b)Roszczenie wysuwane przez The Tides Property Group spółka akcyjna spółka komandytowa względem Tower Investments S.A. z tytułu zapłaty kary umownej w wysokości 171.280,19 zł. Roszczenie to jest bezzasadne, z uwagi na fakt, że kara umowna nie może być zastrzegana na wypadek niewykonania zobowiązania pieniężnego.

c)Sprawa roszczeń Tower Investments S.A. wobec The Tides Property Group S.A. sp. k. dotyczących zwrotu pozostałych w lokalu przy ul Wioślarskiej ruchomości przetrzymywanych przez byłego wynajmującego, obecnie objęte zawiadomieniem o prawdopodobieństwie popełnienia na szkodę Tower Investments S.A. przestępstwa przywłaszczenia. Wartość szkody- około 150.000 złotych.

d)Postępowanie z powództwa Przedsiębiorstwa Usług Specjalistycznych „Termatex” sp. z o.o. w Ostojowie przeciwko Tower Project sp. z o.o. S.K.A. (spółce przejętej przez Shopin 2 sp. z o.o. w wyniku połącznia przez przejęcie, co skutkuje przejściem obowiązków na spółkę przejmującą) o zapłatę 26.840,00 zł przed Sądem Rejonowym dla m. st. Warszawy (sygn. akt: VIII GC 3101/19) i następnie przed Sądem Okręgowym w Warszawie sygn. akt: XXIII Ga 160/23. Sprawa zakończona prawomocnie. Zapłata przez Shopin 2 sp. z o.o. na rzecz Przedsiębiorstwa Usług Specjalistycznych „Termatex” sp. z o.o. zasądzonych

kwot, to jest 26.840,00 zł, odsetek od dnia 7 listopada 2018 roku, kosztów procesu w kwotach: 4.959,00 zł, 805,00 zł, 1.400,00 zł. (została dokonana w całości).

e)Sprawa przed Sądem Okręgowym w Warszawie (sygn. akt: XX GC 1381/21) z powództwa WPW Invest sp. z o.o. przeciwko Tower Investments Sp. z o.o. o zapłatę kwoty 200.000,00 zł. Na skutek cofnięcia pozwu postanowieniem z dnia 9 sierpnia 2023 roku sąd umorzył postępowanie.

f)Postępowanie z powództwa Dariusza Turek i Marka Tchórzewskiego przeciwko Tower Project sp. z o.o. o zapłatę 27.000,00 zł przed Sądem Rejonowym dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie (sygn. akt VI C 2242/20). Brak wyznaczonego terminu rozprawy

g)Postępowanie z powództwa Tower Project sp. z o.o. przeciwko Atlantis Exports sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie o zapłatę 850.471,00 zł przed Sądem Okręgowym w Warszawie (sygn. akt XXVI GNc 940/23). Brak wyznaczonego terminu rozprawy.

h)Postępowanie z powództwa Tower Project sp. z o.o. przeciwko Andrzejowi Lipniackiemu, Elżbiecie Lipniackiej i Małgorzacie Lipniackiej o zawarcie umowy przyrzeczonej przed Sądem Rejonowym dla Warszawy Pragi-Południe w Warszawie (sygn. akt II C 929/23). Brak wyznaczonego terminu rozprawy.

i)Postępowanie z powództwa Awelino sp. z o.o. z siedzibą w Lublinie przeciwko Tower Project sp. z o.o. przed Sądem Okręgowym w Warszawie (sygn. akt XVI GC 70/22) o zapłatę 242.872,70 zł. Ugodą zawartą przed mediatorem z dnia 27 listopada 2023 roku Tower Project sp. z o.o. zgodziła się zapłacić na rzecz powoda kwotę 40.000,00 zł.

j)Postępowanie przed Naczelnym Sądem Administracyjnym w Warszawie (sygn. akt: III OSK 6868/21) ze skargi kasacyjnej od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, dotycząca decyzji administracyjnych w zakresie uiszczenia przez Tower Project sp. z o.o. opłaty w wysokości 54.830,48 zł. Brak wyznaczonego terminu rozprawy.

## 46.ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM

Grupa zarządza kapitałem w celu zapewnienia optymalnych wskaźników zadłużenia oraz zapewnienia oczekiwanej stopy zwrotu dla akcjonariuszy i innych podmiotów zainteresowanych jej kondycją finansową. Grupa monitoruje poziom kapitału na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych.

Grupa oblicza i monitoruje wskaźnik kapitału do źródeł finansowania i zakłada utrzymanie tego wskaźnika na poziomie nie niższym niż 0,65. W okresie objętym sprawozdaniem finansowym przedstawione wyżej wskaźniki kształtowały się na następującym poziomie:

| 31.12.2023 | 31.12.2022
Źródła finansowania ogółem: |  |
Kapitał własny | 34 143 517 | 49 178 210
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne | 21 735 282 | 17 080 239
Leasing | 1 462 237 | 1 462 237
Inne zobowiązania finansowe | 31 049 | 202 891

Źródła finansowania ogółem | 57 341 036 | 67 720 686
Wskaźnik kapitału do źródeł finansowania ogółem | 0,60 | 0,73
Zobowiązania długoterminowe | 5 602 225 | 9 618 440
Zobowiązania krótkoterminowe | 44 321 734 | 26 677 335
Zobowiązania razem | 49 923 959 | 36 295 775
Aktywa trwałe | 53 115 974 | 59 903 157
Aktywa obrotowe | 30 951 502 | 25 570 828
Aktywa razem | 84 067 476 | 85 473 985
Wskaźnik ogólnego zadłużenia | 0,59 | 0,42
Wskaźnik zadłużenia długoterminowego | 0,16 | 0,20
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego | 1,46 | 0,74
Wskaźnik długu do aktywów operacyjnych | 0,75 | 0,73

## 47.INFORMACJA DOTYCZĄCA SYTUACJI ZWIĄZANEJ Z KONFLIKTEM ZBROJNYM NA UKRAINIE.

Dokonana w dniu 24 lutego 2022 roku rosyjska inwazja na Ukrainę jest w dalszym ciągu czynnikiem destabilizującym otoczenie gospodarcze w całym regionie. Spółka i jej podmioty zależne prowadzą działalność wyłącznie na terenie Polski. W ocenie Zarządu Spółki, wojna w Ukrainie może wywierać wpływ na popyt na mieszkania, koszty budowy oraz dostępność podwykonawców. Zarząd Spółki na bieżąco monitoruje sytuację i analizuje jej potencjalny wpływ zarówno z perspektywy poszczególnych projektów, jak i całej Grupy i jej długofalowych zamierzeń. Nastąpiło ograniczenie dostępności materiałów budowlanych, znacznie wydłużył się proces uzyskiwania zezwoleń administracyjnych. Grupa nadal odczuwa skutki zmian gospodarczych z lat poprzednich. W związku z powyższym Grupa podjęła działania zmierzające do ograniczenia bieżących kosztów działalności oraz starania mające na celu utrzymanie jak największej liczby prowadzonych projektów.

## 48.ZDARZENIA PO DNIU SPRAWOZDAWCZYM

Po dniu 31 grudnia 2023 roku, poza zakończeniem działalności w segmencie e-commerce z uwagi na sprzedaż akcji spółki Deli2 S.A., nie miały miejsca inne zdarzenia, które wymagały ujęcia w sprawozdaniu finansowych za zakończony tego dnia rok obrotowy.

Istotne zdarzenia mające miejsce po dniu bilansowym:

W dniu 8 stycznia 2024 roku Spółka poinformowała raportem bieżącym ESPI o rozpoczęciu przeglądu opcji strategicznych. Zgodnie z treścią raportu, celem przeglądu opcji strategicznych jest rozpoczęcie analiz, rozważenie różnych działań strategicznych oraz ocena możliwych kierunków rozwoju zmierzających do maksymalizacji wartości dla Akcjonariuszy Spółki. Spółka rozważa i jest otwarta na szereg możliwych opcji strategicznych, które obejmować mogą pozyskanie inwestora finansowego lub strategicznego, zbycie części lub całości aktywów spółki bądź przeprowadzenie innej transakcji, która może skutkować zmianą struktury akcjonariatu Tower Investments S.A.

Dopuszczenie i warunkowe wprowadzenie do obrotu na rynku równoległym prowadzonym przez GPW akcji serii A Spółki. W związku z konwersją z akcji imiennych na okazicielskie, do obrotu giełdowego na rynku równoległym zostało dopuszczonych w dniu 24 stycznia 2024 r. 174.314 akcji zwykłych na okaziciela serii A Spółki. Asymilacja akcji nastąpiła w dniu 31 stycznia 2024 r.

Spółka zawarła w dniu 25 stycznia 2024 roku z deweloperem mieszkaniowym DWE Group list intencyjny, na mocy którego Emitent planuje wniesienie nieruchomości położonych w Warszawie w dzielnicy Białołęka, dla których analiza urbanistyczno-architektoniczna wykazała możliwość realizacji obiektów mieszkaniowych o łącznej powierzchni użytkowej mieszkaniowej nie mniej niż 10.000 m2 PUM. Niniejsza inwestycja stanowić ma projekt pilotażowy wejścia Emitenta do segmentu obrotu nieruchomościami mieszkaniowymi.

Zarząd Spółki, w związku z przeglądem opcji strategicznych, podjął w dniu 2 lutego 2024 roku uchwałę, na podstawie której postanowił o zwołaniu Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki, z porządkiem obrad obejmującym podjęcie przez NWZ uchwały w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki poprzez emisję w trybie oferty publicznej, w drodze subskrypcji zamkniętej (z zachowaniem prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy), nowych akcji zwykłych na okaziciela serii D, ustalenia dnia 14 marca 2024 r. jako dnia prawa poboru akcji serii D, zmiany Statutu Spółki, dematerializacji akcji serii D oraz ubiegania się o dopuszczenie i wprowadzenie akcji serii D do obrotu na rynku regulowanym oraz zarekomendował NWZ podjęcie ww. uchwały. NWZ Spółki odstąpiło od głosowania nad punktem obrad związanym z podjęciem ww. uchwały.

W dniu 29 lutego 2024 roku Spółka otrzymała od pani Magdaleny Gronowskiej rezygnację z pełnienia funkcji członka Rady Nadzorczej ze skutkiem na ten sam dzień. W dniu 11 kwietnia 2024 roku, w drodze doręczenia Spółce pisemnego oświadczenia członków Rady Nadzorczej, dokonano kooptacji pana Damiana Olecha na członka Rady Nadzorczej.

W ramach przeglądu opcji strategicznych, w dniach 22 i 26 marca 2024 Spółka zawarła listy intencyjne z Akcjonariuszami, w sprawie przeprowadzenia badania due diligence Spółki i Grupy Kapitałowej Emitenta, których celem jest podjęcie przez Akcjonariuszy decyzji na temat możliwości zaangażowania finansowego w Spółkę.

## 49.POZOSTAŁE INFORMACJE

### 49.1. Struktura właścicielska kapitału podstawowego

| Liczba akcji | Liczba głosów | Wartość nominalna akcji | Udział w kapitale
Stan na 31.12.2023 roku |  |  |  |
Floryda 1 Sp. z o.o. S.K.A. | 689 171 | 689 171 | 689 171 | 44,2%
PZW FIZ | 158 847 | 158 847 | 158 847 | 10,2%
Andrzej Słomka bezpośrednio i pośrednio poprzez Buffis sp. z o.o. | 179 667 | 179 667 | 179 667 | 11,5%
Cezary Gregorczuk | 105 767 | 105 767 | 105 767 | 6,8%
Akcje własne | 11 126 | 11 126 | 11 126 | 0,7%
Pozostali akcjonariusze | 416 172 | 416 172 | 416 172 | 26,7%
Razem | 1 560 750 | 1 560 750 | 1 560 750 | 100%

### 49.2.Wybór i wynagrodzenie podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych.

Audytorem dokonującym badania oraz przeglądu sprawozdań finansowych Grupy jest Instytut Studiów Podatkowych Modzelewski i Wspólnicy – Audyt sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie (04-367) przy ulicy Kaleńska 8 - podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych wpisany na listę podmiotów uprawnionych prowadzoną przez KRBR, pod numerem ewidencyjnym 2558. Informacje dotyczące firmy audytorskiej, w tym daty zawarcia przez Spółkę umowy o dokonaniu badania sprawozdań finansowych oraz okresu zawarcia umowy, zostały zamieszczone w punkcie 27 sprawozdania zarządu z działalności.

Wynagrodzenie audytora z poszczególnych tytułów wyniosło:

| od 01.01.2023 do 31.12.2023 | od 01.01.2022 do 31.12.2022
Badanie i przegląd sprawozdań finansowych | 158 800 | 143 000
Pozostałe usługi | 6 000 | 5 000
Razem | 164 800 | 148 000

Wynagrodzenie podmiotu uprawnionego obejmuje zarówno badanie i przegląd sprawozdania finansowego jednostkowego Spółki, skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Tower Investments w którym Spółka jest Spółką Dominującą oraz przeglądy spółek zależnych. Pozostałe usługi stanowią opłatę za przegląd sprawozdania z wynagrodzeń.

### 49.3.Zatrudnienie

Przeciętne zatrudnienie w Spółce w podziale na poszczególne grupy zawodowe kształtowało się następująco:

| 31.12.2023 | 31.12.2022
Pracownicy fizyczni | 0 | 0
Pracownicy umysłowi | 8 | 10

48.4.ZATWIERDZENIE

Niniejsze roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku zostało zatwierdzone do publikacji dnia 30 kwietnia 2024 roku.

Bartosz Kazimierczuk
Prezes Zarządu