WARSZAWA, 30 kwietnia 2024 ROKU
TOWER INVESTMENTS SPÓŁKA AKCYJNA
ROCZNY JEDNOSTKOWY RAPORT ZA OKRES
OD 1 STYCZNIA DO 31 GRUDNIA 2023 ROKU
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
2
1. WYBRANE DANE FINANSOWE Z PRZELICZENIEM NA EURO ................................................................................. 4
2. SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW .................................................. 5
3. SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ ......................................................................................................... 6
4. SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ................................................................................................. 8
5. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM ........................................................................................... 9
6. INFORMACJE OBJAŚNIAJĄCE DO ROCZNEGO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ................. 11
7. CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ................................................................................................................... 13
8. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI ....................................................................................................................... 13
9. PODSTAWA SPORZĄDZENIA JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ........................................... 13
10. ŚREDNIE KURSY WYMIANY ZŁOTEGO W STOSUNKU DO EURO ......................................................................... 14
11. PODSTAWOWE POZYCJE SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ, SPRAWOZDANIA Z WYNIKU I
SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH, W PRZELICZENIU NA EURO ........................................................... 14
12. ZASADY RACHUNKOWOŚCI ............................................................................................................................... 16
13. ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI I ZGODNOŚĆ Z MIĘDZYNARODOWYMI STANDARDAMI
SPRAWOZDAWCZOSCI FINANSOWEJ ......................................................................................................................... 34
14. SEZONOWOŚĆ DZIAŁALNOŚCI ........................................................................................................................... 37
15. SEGMENTY OPERACYJNE ................................................................................................................................... 37
16. PODSTAWOWY I ROZWODNIONY ZYSK NA AKCJĘ ............................................................................................ 38
17. NOTA OBJAŚNIAJĄCA DO SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ...................................................... 39
18. PRZYCHODY I KOSZTY ....................................................................................................................................... 40
19. PRZEJĘCIA ORAZ UTRATA KONTROLI NAD JEDNOSTKAMI ZALEŻNYMI .............................................................. 44
20. WARTOŚCI NIEMATERIALNE ............................................................................................................................. 44
21. RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE ........................................................................................................................... 45
22. LEASING – AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA .............................................................................................................. 47
23. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE ..................................................................................................................... 48
24. ZAPASY ............................................................................................................................................................. 50
25. INSTRUMENTY FINANSOWE .............................................................................................................................. 50
26. AKTYWA I REZERWA NA PODATEK ODROCZONY .............................................................................................. 53
27. NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI ....................................................... 54
28. POZOSTAŁE AKTYWA FINANSOWE .................................................................................................................... 56
29. POŻYCZKI UDZIELONE ....................................................................................................................................... 56
30. UDZIAŁY I AKCJE ................................................................................................................................................ 58
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
3
31. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY ........................................................................................................... 59
32. AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY ORAZ DZIAŁALNOŚĆ ZANIECHANA .................................... 59
33. KAPITAŁY WŁASNE ............................................................................................................................................ 59
34. PROGRAMY PŁATNOŚCI AKCJAMI ..................................................................................................................... 60
35. DYWIDENDY...................................................................................................................................................... 60
36. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE........................................................................................................................... 61
37. POZOSTAŁE REZERWY ....................................................................................................................................... 61
38. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA ............................................ 61
39. KREDYTY, POŻYCZKI I INNE INSTRUMENTY DŁUŻNE .......................................................................................... 62
40. ZABEZPIECZENIE SPŁATY ZOBOWIĄZAŃ ............................................................................................................ 63
41. ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE ........................................................................................................................ 64
42. AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU UMOWY ................................................................................................. 64
43. TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI .................................................................................................. 64
44. RYZYKA ............................................................................................................................................................. 66
45. ISTOTNA NIEPEWNOŚĆ CO DO MOŻLIWOŚCI KONTYNUOWANIA DZIAŁALNOŚCI ............................................. 71
46. ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM ................................................................................................................................ 71
47. ZDARZENIA, KTÓRE WYSTĄPIŁY W ROKU OBROTOWYM .................................................................................. 72
48. ISTOTNE POSTĘPOWANIA TOCZĄCE SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA POSTĘPOWANIA
ARBITRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ ............................................................................... 72
49. ZDARZENIA PO DNIU SPRAWOZDAWCZYM....................................................................................................... 73
50. POZOSTAŁE INFORMACJE ................................................................................................................................. 74
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
4
ROCZNE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
SPÓŁKI TOWER INVESTMENTS S.A.
1. WYBRANE DANE FINANSOWE Z PRZELICZENIEM NA EURO
od 01.01.2023
do 31.12.2023
od 01.01.2022
do 31.12.2022
od 01.01.2023
do 31.12.2023
od 01.01.2022
do 31.12.2022
PLN
PLN
EUR
EUR
Sprawozdanie z zysków lub strat
Przychody ze sprzedaży
5 367 694
1 233 378
1 185 366
263 076
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
1 707 820
592 310
377 144
126 338
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
(4 557 322)
232 944
(1 006 409)
49 686
Zysk (strata) netto
(5 333 086)
14 837
(1 177 724)
3 165
Zysk na akcję (PLN)
(3,44)
0,01
(0,76)
0,00
Rozwodniony zysk na akcję (PLN)
(3,44)
0,01
(0,76)
0,00
Średni kurs PLN / EUR w okresie
X
X
4,5283
4,6883
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
(12 843 514)
1 415 006
(2 836 277)
301 816
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
3 143 258
127 642
694 136
27 226
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
9 800 104
(2 562 314)
2 164 190
(546 534)
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich
ekwiwalentów
99 848
(1 019 666)
22 050
(217 492)
Średni kurs PLN / EUR w okresie
X
X
4,5283
4,6883
31.12.2023
31.12.2022
31.12.2023
31.12.2022
Sprawozdanie z sytuacji finansowej
Aktywa
97 603 767
91 018 646
22 447 968
19 407 375
Zobowiązania długoterminowe
12 104 655
11 700 985
2 783 959
2 494 933
Zobowiązania krótkoterminowe
46 594 601
35 080 064
10 716 330
7 479 917
Kapitał własny
38 904 510
44 237 596
8 947 679
9 432 524
Kurs PLN / EUR na koniec okresu
X
X
4,3480
4,6899
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
5
2. SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
Nota
od 01.01.2023
do 31.12.2023
od 01.01.2022
do 31.12.2022
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży
18.1
5 367 694
3 808 039
Koszty sprzedanych produktów i usług
18.2
2 522 475
710 138
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
2 845 219
3 097 901
Koszt sprzedaży
0
0
Koszt ogólnego zarządu
2 617 508
3 654 694
Zysk (strata) ze sprzedaży
227 711
(556 793)
Pozostałe przychody operacyjne
18.3
2 652 981
2 890 416
Pozostałe koszty operacyjne
18.3
1 172 872
3 007 586
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
1 707 820
(673 963)
Przychody finansowe
18.4
2 634 998
2 710 041
Koszty finansowe
18.4
8 900 140
4 332 175
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
(4 557 322)
(2 296 097)
Podatek dochodowy
18.5
775 764
1 612 361
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
(5 333 086)
(3 908 457)
Działalność zaniechana
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej
0
0
Zysk (strata) netto
(5 333 086)
(3 908 457)
Inne całkowite dochody, które nie zostaną przeklasyfikowane do zysku
lub straty, po opodatkowaniu
0
0
Inne całkowite dochody, które zostaną przeklasyfikowane do zysku lub
straty, po opodatkowaniu
0
0
Inne całkowite dochody
0
0
Zysk (Strata) Netto
(5 333 086)
(3 908 457)
Całkowite dochody
(5 333 086)
(3 908 457)
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
6
3. SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ
AKTYWA
Nota
31.12.2023
31.12.2022
Wartość firmy
0
0
Wartości niematerialne
20
27 435
18 760
Rzeczowe aktywa trwałe
21
801 275
1 068 937
Nieruchomości inwestycyjne
23
15 800 835
16 029 736
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
27
5 750 000
6 085 210
Inne długoterminowe aktywa finansowe
29
8 697 467
0
Inwestycje w jednostkach zależnych, wspólnych przedsięwzięciach i
jednostkach stowarzyszonych
30
8 698 551
8 608 550
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
26
402 747
797 269
Aktywa trwałe
40 178 311
33 164 017
Zapasy
24
2 987 477
2 017 306
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
27
14 125 628
7 891 101
Aktywa z tytułu podatku bieżącego
1 097
1 097
Inne krótkoterminowe aktywa finansowe
29
40 177 070
48 466 344
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
31
134 184
34 336
Aktywa inne niż przeznaczone do sprzedaży
57 425 455
58 410 184
Aktywa przeznaczone do sprzedaży
32
0
0
Aktywa obrotowe
57 425 455
58 410 184
AKTYWA RAZEM
97 603 767
91 018 646
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
7
PASYWA
Nota
31.12.2023
31.12.2022
Kapitał własny
Kapitał podstawowy
1 560 750
1 560 750
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
30 071 724
30 071 724
Akcje własne
(269 706)
(269 706)
Pozostałe kapitały
12 874 828
16 783 285
Zyski zatrzymane w tym:
(5 333 086)
(3 908 457)
- zysk (strata) netto
(5 333 086)
(3 908 457)
Kapitał własny
33
38 904 510
44 237 596
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowe zobowiązania finansowe
39
381 669
525 054
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
38
7 017 679
6 851 866
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
26
4 705 307
4 324 065
Zobowiązania długoterminowe
12 104 655
11 700 985
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
krótkoterminowe
38
22 958 347
18 803 136
Inne krótkoterminowe zobowiązania finansowe
39
23 636 255
16 049 952
Rezerwy bieżące
37
0
226 976
Zobowiązania krótkoterminowe poza grupą zobowiązań zakwalifikowanych
jako przeznaczonych do sprzedaży
46 594 602
35 080 064
Zobowiązania zakwalifikowane jako przeznaczone do sprzedaży
0
0
Zobowiązania krótkoterminowe
46 594 602
35 080 064
Zobowiązania razem
58 699 257
46 781 049
Pasywa razem
97 603 767
91 018 646
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
8
4. SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
od 01.01.2023
do 31.12.2023
od 01.01.2022
do 31.12.2022
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk (strata) brutto
(4 557 322)
(2 296 097)
Korekty:
Amortyzacja
(829 705)
943 812
Zysk/Strata z działalności inwestycyjnej
135 693
(15 642)
Przychody i koszty odsetek
(2 326 053)
(281 313)
(Zysk)/Strata z tytułu różnic kursowych
0
8 100
Wycena wartości godziwej nieruchomości i aktywów finansowych
0
(2 459 945)
Odpis aktualizujący (odwrócenie odpisu) z tytułu utraty wartości
0
3 404 754
Zmiana stanu zapasów
(970 170)
(1 723 352)
Zmiana stanu należności z tytułu dostaw i usług
2 800 337
(696 927)
Zmiana stanu należności pozostałych
(5 003 986)
608 540
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu dostaw i usług
(188 868)
451 031
Zmiana stanu zobowiązań pozostałych
1 277 015
(801 759)
Zmiana stanu rezerw
(226 976)
0
Zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych
(2 765 964)
Inne korekty
(187 515)
118 842
Korekty razem
(8 286 192)
(443 859)
Środki pieniężne wygenerowane w toku działalności
(12 843 514)
(2 739 956)
Podatek dochodowy
0
0
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
(12 843 514)
(2 665 956)
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych
2 509 671
455 285
Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych
(1 420 979)
0
Wydatki na nabycie wartości niematerialnych
0
(14 108)
Wpływy ze sprzedaży pozostałych aktywów finansowych
0
102 193
Zbycie inwestycji w nieruchomości
2 512 399
0
Inwestycje w nieruchomości inwestycyjne
(2 283 498)
(496 066)
Spłata odsetek
0
0
Pożyczki spłacone
1 840 850
1 000 000
Pożyczki udzielone
(15 185)
(21 000)
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
3 143 258
1 026 304
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Emisja dłużnych papierów wartościowych
6 175 000
Kredyty i pożyczki
20 110 224
3 500 000
Wykup dłużnych papierów wartościowych
(16 485 120)
(1 500 000)
Spłaty kredytów, pożyczek i innych zobowiązań finansowych
0
(190 669)
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu finansowego
0
(894 402)
Odsetki zapłacone
0
(303 982)
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
9 800 104
610 948
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów przed skutkami
zmian kursów wymiany
99 848
(1 102 704)
Skutki zmian kursów wymiany
0
0
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów
99 848
(1 102 704)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu
34 336
1 137 040
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu
134 184
34 336
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
9
5. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM
Kapitał
Podstawowy
Akcje własne
Kapitał ze sprzedaży akcji
powyżej ich wartości
nominalnej
Pozostałe kapitały
Zyski zatrzymane
Kapitały własne
Saldo na dzień 01.01.2023 roku
1 560 750
(269 706)
30 071 724
16 783 286
(3 908 457)
44 237 597
Nabycie akcji własnych
0
0
0
0
0
0
Przeniesienie zysku na kapitał zapasowy
0
0
0
(3 908 457)
3 908 457
0
Pokrycie straty kapitałem rezerwowym
0
0
0
0
0
0
Razem transakcje z właścicielami
0
0
0
(3 908 457)
3 908 457
0
Zysk/ (Strata) netto za okres od 01.01.2023 do
31.12.2023 roku
0
0
0
0
(5 333 086)
(5 333 086)
Inne całkowite dochody
0
0
0
0
Razem całkowite dochody
0
0
0
0
(5 333 086)
(5 333 086)
Saldo na dzień 31.12.2023 roku
1 560 750
(269 706)
30 071 724
12 874 829
(5 333 086)
38 904 511
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
10
Kapitał
Podstawowy
Akcje własne
Kapitał ze sprzedaży akcji
powyżej ich wartości
nominalnej
Pozostałe kapitały
Zyski zatrzymane
Kapitały własne
Saldo na dzień 01.01.2022 roku
1 560 750
(269 706)
30 071 724
14 826 001
1 957 284
48 146 054
Nabycie akcji własnych
0
Przeniesienie zysku na kapitał zapasowy
1 957 284
(1 957 284)
0
Pokrycie straty kapitałem rezerwowym
0
0
Razem transakcje z właścicielami
0
0
0
1 957 284
(1 957 284)
0
Zysk/ (Strata) netto za okres od 01.01.2022 do
31.12.2022 roku
(3 908 457)
(3 908 457)
Inne całkowite dochody
Razem całkowite dochody
0
0
0
0
(3 908 457)
(3 908 457)
Saldo na dzień 31.12.2022 roku
1 560 750
(269 706)
30 071 724
16 783 286
(3 908 457)
44 237 596
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
11
6. INFORMACJE OBJAŚNIAJĄCE DO ROCZNEGO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA
FINANSOWEGO
6.1. Informacje o spółce dominującej
Spółka Tower Investments S.A. została utworzona Aktem Notarialnym REP A Nr 5396/2013 w dniu 2 października
2013 roku pod nazwą SPV 223 J14 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna. Dnia
14 grudnia 2015 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki podjęło uchwałę o
przekształceniu w spółkę Tower Investments S.A. Zmiana formy prawnej została zarejestrowana w KRS w dniu
18 lutego 2016 roku.
Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd
Rejonowy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS
0000602813.
Spółce został nadany symbol REGON 302560840.
Na dzień zatwierdzenia sprawozdania siedziba Spółki mieści się przy Placu Małachowskiego 2 w Warszawie (00-
066). Siedziba Spółki jest jednocześnie podstawowym miejscem prowadzenia działalności przez Grupę
Kapitałową.
Zasadniczym przedmiotem działalności Spółki jest:
Zasadniczym przedmiotem działalności Spółki jest:
a) (PKD 68.10.Z) Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
b) (PKD 41.10.Z) Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,
c) (PKD 41.20.Z) Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,
d) (PKD 43.39.Z) Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych,
e) (PKD 64.19.Z) Pozostałe pośrednictwo pieniężne,
f) (PKD 68) Działalność związana z obsługą rynku nieruchomości,
g) (PKD 64.92.Z) Pozostałe formy udzielania kredytów,
h) (PKD 64.99.Z) Pozostała finansowa działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana,
z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych,
i) (PKD 66.19.Z) Pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem ubezpieczeń i
funduszów emerytalnych,
j) (PKD 68) Działalność związana z obsługą rynku nieruchomości,
k) (PKD 69.20.Z) Działalność księgowo-rachunkowa; doradztwo podatkowe,
l) (PKD 70.10.Z) Działalność firm centralnych (head offices) i holdingów, z wyłączeniem holdingów
finansowych,
m) (PKD 70.22.Z) Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej
i zarządzania,
n) (PKD 71.11.Z) Działalność w zakresie architektury,
o) (PKD 82.11.Z) Działalność usługowa związana z administracyjną obsługą biura,
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
12
p) (PKD 77.11.Z) Wynajem i dzierżawa samochodów osobowych i furgonetek,
q) (PKD 77.12.Z) Wynajem i dzierżawa pozostałych pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli,
r) (PKD 77.33.Z) Wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń biurowych, włączając komputery,
s) (PKD 77.39.Z) Wynajem i dzierżawa pozostałych maszyn, urządzeń i dóbr materialnych.
6.2. Organy spółki
Zarząd
W skład Zarządu Spółki na dzień zatwierdzenia do publikacji sprawozdania finansowego wchodził:
• Bartosz Kazimierczuk – Prezes Zarządu
W okresie objętym sprawozdaniem nie nastąpiły zmiany w strukturze Zarządu.
W dniu 31 grudnia 2020 roku Rada Nadzorcza podjęła uchwałę w sprawie powołania pana Bartosza
Kazimierczuka na Prezesa Zarządu spółki Tower Investments S.A. na kolejną, 5-letnią kadencję.
Rada Nadzorcza
W skład Rady Nadzorczej na dzień zatwierdzenia do publikacji sprawozdania finansowego wchodzili:
• Damian Jasica – Przewodniczący Rady Nadzorczej
• Damian Olech – Członek Rady Nadzorczej
• Mariusz Trojak – Członek Rady Nadzorczej
• Tomasz Muchalski - Członek Rady Nadzorczej
• Michał Wnorowski – Członek Rady Nadzorczej
W dniu 2 stycznia 2023 roku Spółka otrzymała od pana Piotra Gańko rezygnację z pełnienia funkcji członka Rady
Nadzorczej ze skutkiem na 10 stycznia 2023 roku. W dniu 11 stycznia 2023 roku,
w drodze doręczenia Spółce pisemnego oświadczenia wszystkich członków Rady Nadzorczej, dokonano kooptacji
pana Michała Wnorowskiego na członka Rady Nadzorczej.
W dniu 29 lutego 2024 roku Spółka otrzymała od pani Magdaleny Gronowskiej rezygnację z pełnienia funkcji
członka Rady Nadzorczej ze skutkiem na dzień 29 lutego 2024. W dniu 11 kwietnia 2024 roku, w drodze
doręczenia Spółce pisemnego oświadczenia członków Rady Nadzorczej, dokonano kooptacji pana Damiana
Olecha na członka Rady Nadzorczej.
Komitet Audytu
Na dzień zatwierdzenia do publikacji sprawozdania finansowego w skład Komitetu Audytu wchodzili:
• Mariusz Trojak – Przewodniczący Komitetu Audytu
• Damian Jasica – Członek Komitetu Audytu
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
13
• Michał Wnorowski – Członek Komitetu Audytu
W dniu 16 stycznia 2023 roku, nowy członek Rady Nadzorczej pan Michał Wnorowski został powołany do
Komitetu Audytu w związku z rezygnacją z Rady Nadzorczej pana Piotra Gańko, który był również członkiem
Komitetu Audytu.
7. CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI
Głównym przedmiotem działalności spółki Tower Investments S.A. jest świadczenie usług deweloperskich dla
polskich i zagranicznych podmiotów z różnych branż, ze szczególnym uwzględnieniem sieci handlowo-
usługowych. Spółka specjalizuje się w pozyskiwaniu nieruchomości. Oferta obejmuje kompleksową obsługę
procesu inwestycyjnego – od znalezienia atrakcyjnej lokalizacji, na której może zostać wybudowany lokal
handlowy lub usługowy, aż do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i kreowania miejscowych planów
zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z wymaganiami inwestorów. Doświadczenie w nadzorowaniu
procesów administracyjnych pozwala na optymalny przebieg etapu planowania i pozyskania pozwoleń na
budowę.
8. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI
Niniejsze roczne sprawozdanie finansowe sporządzone za rok zakończony 31 grudnia 2023 (wraz z danymi
porównawczymi) zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki dnia 30 kwietnia 2024 roku.
9. PODSTAWA SPORZĄDZENIA JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
Niniejsze roczne sprawozdanie finansowe sporządzone zostało zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej (dalej „MSSF”), zatwierdzonymi przez Unię Europejską.
Okresy porównawcze zaprezentowane w rocznym sprawozdaniu są w pełni porównywalne.
Walutą funkcjonalną Spółki oraz walutą prezentacji niniejszego sprawozdania finansowego jest złoty polski, a
wszystkie kwoty wyrażone są w złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej).
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności
gospodarczej przez Spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień zatwierdzenia niniejszego
sprawozdania finansowego nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności.
Spółka w ciągu roku miała problemy z płynnością finansową
i nieterminowo realizowała płatności, jednak planowane jest podwyższenie kapitału zakładowego poprzez
emisję akcji, co pozwoli na terminowe regulowanie zobowiązań w przyszłości. Spółki z Grupy Kapitałowej
posiadają obszerną bazę nieruchomości inwestycyjnych o istotnej wartości, co gwarantuje możliwość
kontynuacji działalności. Planowane jest zbycie wybranych aktywów, aby odzyskać niezbędną dla kontynuacji
działalności płynność w spółkach z Grupy.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
14
10. ŚREDNIE KURSY WYMIANY ZŁOTEGO W STOSUNKU DO EURO
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym oraz w okresach porównywalnych notowania średnich kursów
wymiany PLN w stosunku do EUR, ustalone przez Narodowy Bank Polski, przedstawiały się następująco:
Rodzaj kursu
od 01.01.2023
do 31.12.2023
od 01.01.2022
do 31.12.2022
Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu
4,3480
4,6899
Kurs średni, obliczony jako średnia arytmetyczna kursów
obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie
4,5283
4,6883
Najwyższy kurs w okresie
4,7895
4,9647
Najniższy kurs w okresie
4,3053
4,4879
11. PODSTAWOWE POZYCJE SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ, SPRAWOZDANIA Z
WYNIKU I SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH, W PRZELICZENIU NA EURO
Poniżej przedstawiono podstawowe pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej, sprawozdania z wyniku oraz
sprawozdania z przepływów pieniężnych w przeliczeniu na EURO.
Zasady przeliczeń sprawozdań finansowych:
• poszczególne pozycje aktywów i pasywów sprawozdania z sytuacji finansowej przeliczono według
kursów obowiązujących na ostatni dzień okresu sprawozdawczego,
• poszczególne pozycje sprawozdania z wyniku oraz sprawozdania z przepływu środków pieniężnych
przeliczono według kursów stanowiących średnią arytmetyczną średnich kursów ogłoszonych przez
Narodowy Bank Polski dla EURO, obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie
sprawozdawczym,
• do przeliczenia stanu środków pieniężnych wykazywanych w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
na początek oraz na koniec okresu przyjęto kurs ustalony przez NBP, obowiązujący na ostatni dzień
okresu sprawozdawczego.
od 01.01.2023
do 31.12.2023
od 01.01.2022
do 31.12.2022
od 01.01.2023
do 31.12.2023
od 01.01.2022
do 31.12.2022
PLN
PLN
EUR
EUR
Sprawozdanie z zysków lub strat
Przychody ze sprzedaży
5 367 694
1 233 378
1 185 366
263 076
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
1 707 820
592 310
377 144
126 338
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
(4 557 322)
232 944
(1 006 409)
49 686
Zysk (strata) netto
(5 333 086)
14 837
(1 177 724)
3 165
Zysk na akcję (PLN)
(3,44)
0,01
(0,76)
0,00
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
15
Rozwodniony zysk na akcję (PLN)
(3,44)
0,01
(0,76)
0,00
Średni kurs PLN / EUR w okresie
X
X
4,5283
4,6883
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
(12 843 514)
1 415 006
(2 836 277)
301 816
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
3 143 258
127 642
694 136
27 226
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
9 800 104
(2 562 314)
2 164 190
(546 534)
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich
ekwiwalentów
99 848
(1 019 666)
22 050
(217 492)
Średni kurs PLN / EUR w okresie
X
X
4,5283
4,6883
31.12.2023
31.12.2022
31.12.2023
31.12.2022
Sprawozdanie z sytuacji finansowej
Aktywa
97 603 767
91 018 646
22 447 968
19 407 375
Zobowiązania długoterminowe
12 104 655
11 700 985
2 783 959
2 494 933
Zobowiązania krótkoterminowe
46 594 601
35 080 064
10 716 330
7 479 917
Kapitał własny
38 904 510
44 237 596
8 947 679
9 432 524
Kurs PLN / EUR na koniec okresu
X
X
4,3480
4,6899
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
16
12. ZASADY RACHUNKOWOŚCI
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem
nieruchomości inwestycyjnych i inwestycyjnych aktywów finansowych, które są wyceniane według wartości
godziwej.
Prezentacja sprawozdań finansowych
Sprawozdanie finansowe prezentowane jest zgodnie z obowiązującymi Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej.
„Sprawozdanie z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów” prezentowane jest w wariancie
kalkulacyjnym, natomiast „Sprawozdanie z przepływów pieniężnych” sporządzane jest metodą pośrednią.
W przypadku retrospektywnego wprowadzenia zmian zasad rachunkowości, prezentacji lub korekty błędów,
Spółka prezentuje sprawozdanie z sytuacji finansowej sporządzone dodatkowo na początek okresu
porównawczego, jeżeli powyższe zmiany są istotne dla danych prezentowanych na początek okresu
porównywalnego. W takiej sytuacji prezentacja not do trzeciego sprawozdania z sytuacji finansowej nie jest
wymagana.
Transakcje w walutach obcych
Sprawozdanie finansowe prezentowane jest w złotym polskim (PLN), który jest również walutą funkcjonalną
Spółki.
Transakcje wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu
obowiązującego w dniu zawarcia transakcji (kurs spot).
Na dzień bilansowy pozycje pieniężne wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie
przy zastosowaniu kursu zamknięcia obowiązującego na koniec okresu sprawozdawczego tj. średniego kursu
ustalonego dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski.
Niepieniężne pozycje ujmowane według kosztu historycznego, wyrażonego w walucie obcej, są wykazywane po
kursie historycznym z dnia transakcji.
Niepieniężne pozycje ewidencjonowane według wartości godziwej, wyrażonej w walucie obcej, wyceniane są
według kursu wymiany z dnia ustalenia wartości godziwej tj. średniego kursu ustalonego dla danej waluty przez
Narodowy Bank Polski.
Różnice kursowe powstałe z rozliczenia transakcji lub przeliczenia pozycji pieniężnych innych niż instrumenty
pochodne, ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów lub kosztów finansowych w kwocie netto za
wyjątkiem różnic kursowych kapitalizowanych w wartości aktywów w przypadkach określonych zasadami
rachunkowości (przedstawione w punkcie dotyczącym kosztów finansowania zewnętrznego).
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
17
Na dzień bilansowy aktywa i zobowiązania zagranicznych jednostek zależnych są przeliczane na walutę polską
po kursie zamknięcia obowiązującym na dzień bilansowy tj. po średnim kursie ustalonym dla danej waluty przez
Narodowy Bank Polski.
Koszty finansowania zewnętrznego
Koszty finansowania, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie lub wytworzeniu
dostosowywanego składnika aktywów, aktywuje się jako część ceny nabycia lub kosztu wytworzenia tego
składnika aktywów. Na koszty finansowania zewnętrznego składają się odsetki oraz zyski lub straty z tytułu różnic
kursowych do wysokości, która koryguje koszty odsetek.
Wartości niematerialne
Wartości niematerialne obejmują znaki towarowe, patenty i licencje, oprogramowanie komputerowe, koszty
prac rozwojowych oraz pozostałe wartości niematerialne, które spełniają kryteria ujęcia określone w MSR 38. W
pozycji tej wykazywane są również wartości niematerialne, które nie zostały jeszcze oddane do użytkowania
(wartości niematerialne w trakcie wytwarzania).
Wartości niematerialne na dzień bilansowy wykazywane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia
pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Wartości niematerialne o
określonym okresie użytkowania amortyzowane są metodą liniową przez okres ich ekonomicznej użyteczności.
Okresy użytkowania poszczególnych wartości niematerialnych poddawane są corocznej weryfikacji, a w razie
konieczności korygowane od początku następnego roku obrotowego.
Przewidywany okres użytkowania dla poszczególnych grup wartości niematerialnych wynosi:
Grupa
Okres
Znaki towarowe
1-5 lat
Patenty i licencje
1-5 lat
Oprogramowanie komputerowe
1-5 lat
Pozostałe wartości niematerialne
1-5 lat
Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania nie są amortyzowane, lecz corocznie są
poddawane testom na utratę wartości.
W Spółce nie są prowadzone prace rozwojowe ani badawcze.
Zyski lub straty wynikłe ze zbycia wartości niematerialnych są określane jako różnica pomiędzy przychodami ze
sprzedaży a wartością netto tych wartości niematerialnych i są ujmowane w wyniku w pozostałych przychodach
lub kosztach operacyjnych w momencie przejęcia przez nabywcę kontroli nad zbywalnym składnikiem zgodnie z
wymogami MSSF 15.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
18
Zasady klasyfikacji nieruchomości
Ze względu na specyficzną działalność jednostki jaką jest obsługa projektów inwestycyjnych, Spółka może
zakwalifikować zakupione nieruchomości (budynki, grunty itp.) do jednej z 3 pozycji:
• Rzeczowe Aktywa Trwałe,
• Nieruchomości Inwestycyjne,
• Zapasy.
Poniżej Spółka przedstawia kryteria klasyfikacji do poszczególnych grup:
Nieruchomości zajmowane na własne potrzeby bądź przeznaczone do dostosowania i późniejszego użytkowania
jako nieruchomości zajmowane przez właściciela, nieruchomości zajmowane przez pracowników są
klasyfikowane jako Rzeczowe Aktywa Trwałe w myśl przepisów MSR 16.
Nieruchomości nabyte wyłącznie w celu zbycia w bliskiej przyszłości lub w celu dostosowania i odsprzedaży, są
klasyfikowane jako zapas, nawet jeśli Spółka do momentu sprzedaży osiąga przychody z czynszów (np. parki
handlowe), ponieważ handel nieruchomościami jest podstawową działalnością spółki. Dodatkowo w przypadku
nieruchomości, co do których Spółka osiąga istotne przychody z najmu - jeśli po upływie jednego roku od
rozpoczęcia eksploatacji tej nieruchomości nie dojdzie do sprzedaży rzeczonej nieruchomości, Zarząd podejmuje
uchwałę stwierdzającą, czy dalej będą podejmowane kroki prowadzące do sprzedaży. Zmiana klasyfikacji
nieruchomości wykazanych jako zapas do kategorii nieruchomości inwestycyjnych następuje w przypadku braku
takiej uchwały i przy jednoczesnym istnieniu dowodu świadczącego o spełnieniu definicji nieruchomości jako
nieruchomości inwestycyjnej w świetle MSR 40. W przypadku podjęcia wyżej wymienionej uchwały, w
przypadku braku szans na sprzedaż nieruchomości po upływie kolejnych 12 miesięcy od momentu podjęcia
uchwały, nieruchomość zostaje przekwalifikowana do nieruchomości inwestycyjnych.
Nieruchomości, które są w trakcie budowy lub dostosowywania, a nad którymi prace prowadzone są na zlecenie
osób trzecich i nie spełniają kryteriów umowy o usługę budowlaną są klasyfikowane jako zapas.
Nieruchomości utrzymywane w posiadaniu ze względu na długoterminowy wzrost ich wartości lub w celu
czerpania korzyści z czynszów klasyfikowane są jako nieruchomości inwestycyjne.
Nieruchomości, które są w trakcie budowy lub dostosowywania i będą w przyszłości utrzymywane ze względu
na oczekiwany długoterminowy wzrost ich wartości lub w celu czerpania korzyści z czynszów, klasyfikowane są
jako nieruchomości inwestycyjne.
Nieruchomości, dla których przyszłe użytkowanie pozostaje nieokreślone, klasyfikowane są jako nieruchomości
inwestycyjne.
W przypadku gdy dla nieruchomości, która wcześniej została zakwalifikowana jako nieruchomość inwestycyjna
ze względu na brak planów do przyszłego użytkowania, Spółka utworzy plan wykorzystania i sprzedaży, w
momencie realizacji takiego planu przez Zarząd jest reklasyfikowanie na zapasy lub do rzeczowych aktywów
trwałych.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
19
Dla nieruchomości pierwotnie ujętej jako składnik zapasu przeklasyfikowanie do nieruchomości inwestycyjnych
następuje w momencie udokumentowania zmiany dotychczasowego użytkowania nieruchomości na
nieruchomość utrzymywaną ze względu na oczekiwany długoterminowy wzrost jej wartości bądź nieruchomość
wykorzystywaną do czerpania korzyści z jej najmu. Przeklasyfikowaniu nie podlegają nieruchomości, w stosunku
do których zostały zawarte porozumienia co do ich sprzedaży w proporcji umowy sprzedaży do wartości
nieruchomości.
Nieruchomości klasyfikowane jako nieruchomości inwestycyjne będące zabezpieczeniem zobowiązania
długoterminowego, jeżeli zabezpieczenie tego wymaga, do czasu spłaty zobowiązania bądź jego zmiany na
zobowiązanie wymagane w okresie do 12 miesięcy, nie ulegają przeklasyfikowaniu do innych grup aktywów.
W punktach dotyczących rzeczowych aktywów trwałych, nieruchomości inwestycyjnych oraz zapasów opisane
są zasady początkowego ujęcia wyżej wymienionych pozycji oraz ujmowania skutków sprzedaży (likwidacji) tych
pozycji.
Rzeczowe aktywa trwałe
Rzeczowe aktywa trwałe początkowo ujmowane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Cenę nabycia
zwiększają wszystkie koszty związane bezpośrednio z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu
zdatnego do użytkowania.
Po początkowym ujęciu rzeczowe aktywa trwałe, z wyjątkiem gruntów, wykazywane są według ceny nabycia lub
kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Rzeczowe
aktywa trwałe w trakcie wytwarzania nie podlegają amortyzacji do czasu zakończenia budowy lub montażu i
przekazania środka trwałego do używania.
Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika aktywów,
który dla poszczególnych grup rzeczowych aktywów trwałych wynosi:
Grupa
Okres
Budynki i budowle
40 lat
Maszyny i urządzenia
3 - 10 lat
Środki transportu
2,5 – 10 lat
Pozostałe środki trwałe
10 lat
Rozpoczęcie amortyzacji następuje w miesiącu, w którym środek trwały jest dostępny do użytkowania.
Ekonomiczne okresy użyteczności oraz metody amortyzacji są weryfikowane raz w roku, powodując ewentualną
korektę odpisów amortyzacyjnych w kolejnych latach.
Środki trwałe są dzielone na części składowe będące pozycjami o istotnej wartości, dla których można
przyporządkować odrębny okres ekonomicznej użyteczności. Częścią składową są również koszty generalnych
przeglądów oraz istotne części zamienne i wyposażenie, jeżeli będą wykorzystywane przez okres dłuższy niż rok.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
20
Bieżące koszty utrzymania poniesione po dacie oddania środka trwałego do używania, takie jak koszty
konserwacji i napraw, ujmowane są w wyniku w momencie ich poniesienia.
Do wyceny gruntów stosowany jest model oparty na koszcie historycznym. Wartość gruntów nie podlega
amortyzacji, ze względu na nieokreślony okres użytkowania. Wartość godziwa gruntów ustalana jest na
podstawie bieżących informacji rynkowych przez niezależnego rzeczoznawcę raz na dwa lata, o ile warunki
rynkowe nie ulegają znaczącym zmianom. Tak określona wartość godziwa służy do określenia wysokości odpisu
z tytułu trwałej utraty wartości.
Po początkowym ujęciu rzeczone grunty wykazywane są według ceny nabycia pomniejszonej o odpisy
aktualizujące z tytułu utraty wartości.
Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostać usunięta ze sprawozdania z sytuacji finansowej po
dokonaniu jej zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające z
dalszego użytkowania takiego składnika aktywów. Zyski lub straty wynikające ze sprzedaży, likwidacji lub
zaprzestania użytkowania środków trwałych są określane jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży, a
wartością netto tych środków trwałych i są ujmowane w wyniku w pozostałych przychodach lub kosztach
operacyjnych w momencie przejęcia przez nabywcę kontroli nad zbywanym składnikiem rzeczowych aktywów
trwałych zgodnie z wymogami MSSF 15. Kwotę wynagrodzenia w ramach transakcji zbycia składnika rzeczowych
aktywów trwałych ustala się zgodnie z wymogami MSSF 15 dotyczącymi ustalania ceny transakcyjnej.
Odpisy umorzeniowe środków trwałych o niskiej wartości początkowej, nie przekraczającej 3.500,00 PLN i
okresie ekonomicznej użyteczności nie przekraczającej 24 miesięcy, dokonywane są w sposób uproszczony,
przez dokonywanie jednorazowego odpisu umorzeniowego.
Leasing i prawo do użytkowania aktywa
MSSF 16 ustanawia zasady ujęcia, wyceny, prezentacji oraz ujawnień dotyczących leasingu. Wszystkie transakcje
leasingu skutkują uzyskaniem przez leasingobiorcę prawa do użytkowania aktywa oraz zobowiązania z tytułu
obowiązku zapłaty. Tym samym, MSSF 16 znosi klasyfikację leasingu operacyjnego i leasingu finansowego
zgodnie z MSR 17 i wprowadza jeden model dla ujęcia księgowego leasingu przez leasingobiorcę. Leasingobiorca
jest zobowiązany ująć:
• aktywa i zobowiązania dla wszystkich transakcji leasingu zawartych na okres powyżej 12 miesięcy, z
wyjątkiem sytuacji, gdy dane aktywo jest niskiej wartości; oraz
• amortyzację leasingowanego aktywa odrębnie od odsetek od zobowiązania leasingowego
w sprawozdaniu z zysków i strat.
W dacie rozpoczęcia leasingu Spółka ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiązanie
z tytułu leasingu. Składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania wyceniany jest w dacie rozpoczęcia według
kosztu. W dacie rozpoczęcia leasingu Spółka zobowiązanie z tytułu leasingu wycenia w wartości bieżącej
pozostałych opłat leasingowych, zdyskontowanych przy użyciu krańcowej stopy procentowej leasingobiorcy w
dniu pierwszego zastosowania, ze stopami przyjętymi przez Spółkę dla długości trwania umów oraz klas praw do
użytkowania.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
21
Spółka podjęła decyzję o wdrożeniu MSSF 16 od 1 stycznia 2019 roku przy zastosowaniu uproszczonego
podejścia tj. retrospektywnie z łącznym efektem pierwszego zastosowania niniejszego standardu ujętym w dniu
pierwszego zastosowania. Spółka nie przekształciła danych porównawczych, a efekt zastosowania niniejszego
standardu nie spowodował korekty wyniku z lat ubiegłych.
Spółka skorzystała także z możliwości jaką daje paragraf 4 MSSF 16 i nie stosuje postanowień tego standardu do
aktywów niematerialnych.
Umowy leasingu, na mocy których następuje przeniesienie na Spółkę zasadniczo całego ryzyka i pożytków
wynikających z posiadania przedmiotu leasingu, są ujmowane w aktywach oraz zobowiązaniach na dzień
rozpoczęcia okresu leasingu. Wartość aktywów oraz zobowiązań określana jest na dzień rozpoczęcia leasingu
według niższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej środka trwałego stanowiącego przedmiot
leasingu lub wartości bieżącej minimalnych opłat leasingowych.
Minimalne opłaty leasingowe rozdziela się pomiędzy koszty finansowe i zmniejszenie salda zobowiązania z tytułu
leasingu w sposób umożliwiający uzyskanie stałej stopy odsetek w stosunku do niespłaconego salda
zobowiązania. Warunkowe opłaty leasingowe są ujmowane w kosztach okresu, w którym je poniesiono.
Środki użytkowane na mocy umów leasingu są amortyzowane według takich samych zasad jak stosowane do
aktywów Spółki do których zostały zakwalifikowane. W sytuacji jednak, gdy brak jest wystarczającej pewności,
że Spółka uzyska tytuł własności przed końcem okresu leasingu wówczas dany składnik jest amortyzowany
przez krótszy z dwóch okresów: szacowany okres użytkowania środka trwałego lub okres leasingu.
Utrata wartości niefinansowych aktywów trwałych
Corocznemu testowi na utratę wartości podlegają następujące składniki aktywów:
• wartość firmy, przy czym po raz pierwszy test na utratę wartości przeprowadza się do końca okresu, w
którym miało miejsce połączenie,
• wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania,
• wartości niematerialne, które jeszcze nie są użytkowane.
W odniesieniu do pozostałych składników wartości niematerialnych, rzeczowych aktywów trwałych oraz
zapasów w postaci nieruchomości, dokonywana jest ocena, czy wystąpiły przesłanki, które mogą świadczyć o
utracie ich wartości. W razie stwierdzenia, że jakieś zdarzenia lub okoliczności mogą wskazywać na trudność w
odzyskaniu wartości bilansowej danego składnika aktywów, przeprowadzany jest test na utratę wartości.
Dla potrzeb przeprowadzenia testu na utratę wartości aktywa grupowane są na najniższym poziomie, na jakim
generują przepływy pieniężne niezależnie od innych aktywów lub grup aktywów (tzw. ośrodki wypracowujące
przepływy pieniężne). Składniki aktywów samodzielnie generujące przepływy pieniężne testowane są
indywidualnie.
Jeżeli wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwaną aktywów bądź ośrodków
wypracowujących środki pieniężne, do których aktywa te należą, wówczas wartość bilansowa jest obniżana do
poziomu wartości odzyskiwanej. Wartość odzyskiwana odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości:
wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej,
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
22
szacowane przyszłe przepływy pieniężne są dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy
dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka związanego z
danym składnikiem aktywów.
Odpis z tytułu utraty wartości w pierwszej kolejności przypisywany jest do wartości firmy. Pozostała kwota
odpisu obniża proporcjonalnie wartość bilansową aktywów wchodzących do ośrodka wypracowującego
przepływy.
Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku w pozycji pozostałych kosztów
operacyjnych.
Odpisy aktualizujące wartość firmy nie podlegają odwróceniu w kolejnych okresach. W przypadku pozostałych
składników aktywów, na kolejne dni bilansowe oceniane są przesłanki wskazujące na możliwość odwrócenia
odpisów aktualizujących. Odwrócenie odpisu ujmowane jest w wyniku w pozycji pozostałych przychodów
operacyjnych.
Nieruchomości inwestycyjne
Nieruchomość inwestycyjna jest utrzymywana w posiadaniu ze względu na przychody z czynszów oraz/ lub
przyrost jej wartości i jest wyceniana w oparciu o model wartości godziwej.
Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnej następuje według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia z
uwzględnieniem kosztów przeprowadzenia transakcji. Na kolejne dni bilansowe nieruchomość inwestycyjna jest
wyceniana w wartości godziwej, określonej przez niezależnego rzeczoznawcę z uwzględnieniem lokalizacji oraz
charakteru nieruchomości oraz aktualnych warunków rynkowych.
Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w wyniku w
okresie, w którym wystąpiły zmiany, w pozycji pozostałych przychodów lub kosztów operacyjnych.
Nieruchomość inwestycyjną usuwa się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w momencie jej zbycia lub trwałego
wycofania z użytkowania, jeżeli nie oczekuje się uzyskania w przyszłości żadnych korzyści ekonomicznych. Zyski
lub straty wynikłe ze sprzedaży, likwidacji lub zaprzestania użytkowania nieruchomości inwestycyjnych są
określane jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży, a wartością netto tych nieruchomości
inwestycyjnych i są ujmowane w wyniku w pozostałych przychodach lub kosztach operacyjnych. W przypadku
gdy zbywaną nieruchomością inwestycyjną jest nieruchomość wcześniej prezentowana jako zapas, jednak ze
względu na długotrwały brak nabywcy została przeklasyfikowana do kategorii nieruchomości inwestycyjnych,
przychody ze sprzedaży z takiej nieruchomości są prezentowane jako przychody z podstawowej działalności
jednostki, a wartość netto tej nieruchomości ujmowana jest jako koszt operacyjny.
Instrumenty finansowe
Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów finansowych u
jednej ze stron i jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego u drugiej ze stron.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
23
Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji
finansowej, gdy Spółka staje się stroną umowy tego instrumentu. Standaryzowane transakcje kupna i sprzedaży
aktywów i zobowiązań finansowych ujmuje się na dzień zawarcia transakcji.
Składnik aktywów finansowych wyłącza się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku, gdy wynikające
z zawartej umowy prawa do korzyści ekonomicznych i ryzyka z niej wynikające zostały zrealizowane, wygasły lub
Spółka się ich zrzekła.
Spółka wyłącza ze sprawozdania z sytuacji finansowej zobowiązanie finansowe wtedy, gdy zobowiązanie
wygasło, to znaczy, kiedy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł.
Na dzień nabycia aktywa i zobowiązania finansowe Spółka wycenia w wartości godziwej, czyli najczęściej według
wartości godziwej uiszczonej zapłaty w przypadku składnika aktywów lub otrzymanej kwoty w przypadku
zobowiązania. Koszty transakcji Spółka włącza do wartości początkowej wyceny wszystkich aktywów i
zobowiązań finansowych, poza kategorią aktywów i zobowiązań wycenianych w wartości godziwej poprzez
wynik.
Na dzień bilansowy aktywa oraz zobowiązania finansowe wyceniane są według MSSF9.
MSSF9 definiuje kategorie aktywów finansowych, których rozróżnienia dokonuje się w zależności
od zastosowanego modelu biznesowego w zakresie zarządzenia aktywami oraz charakterystyki wynikających z
umowy przepływów pieniężnych.
Aktywa finansowe
Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe, Spółka klasyfikuje z podziałem na:
1. Aktywa finansowe wyceniane po początkowym ujęciu w zamortyzowanym koszcie.
Są to aktywa utrzymywane zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów
finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy, a charakterystyka umowy
dotyczącej tych aktywów finansowych przewiduje powstawanie przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą
kwoty głównej i odsetek (spełniają tzw. test SPPI - solely payment of principal and interest (pol. test TKiO - tylko
płatności kapitału i odsetek).
2. Aktywa finansowe wyceniane po początkowym ujęciu w wartości godziwej przez inne całkowite
dochody.
Są to aktywa utrzymywane zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest zarówno utrzymywanie
aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy jak i sprzedaż aktywów
finansowych, a charakterystyka umowy dotyczącej tych aktywów finansowych przewiduje powstawanie
przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek (spełniają tzw. test SPPI - solely
payment of principal and interest (pol. test TKiO - tylko płatności kapitału i odsetek).
3. Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik.
Są to wszystkie pozostałe aktywa finansowe.
4. Instrumenty finansowe zabezpieczające.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
24
Klasyfikacja aktywów finansowych dokonywana jest w momencie początkowego ujęcia i może być zmieniona
jedynie wówczas, gdy zmieni się biznesowy model zarządzania aktywami finansowymi. Do zasadniczych modeli
zarządzania aktywami finansowymi zalicza się model utrzymywania w celu otrzymania przepływów pieniężnych
wynikających z umowy, model utrzymywania w celu otrzymania przepływów pieniężnych wynikających z umowy
i sprzedaży oraz model utrzymywania w innych celach niż cele wskazane w dwu poprzedzających modelach (co
do zasady jest to model oznaczający utrzymywanie aktywów w celu ich zbycia). Spółka przyjmuje zasadę, iż
sprzedaż aktywa finansowego tuż przed terminem jego zapadalności nie stanowi zmiany modelu biznesowego z
utrzymywania w celu otrzymania przepływów pieniężnych wynikających z umowy na model utrzymywania w
celu otrzymania przepływów pieniężnych wynikających z umowy i sprzedaży lub na model utrzymywania w
innych celach.
Spółka nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń, dlatego regulacje MSSF9 w tym zakresie nie mają do niej
zastosowania.
Zobowiązania finansowe
MSSF 9 nie zmienia zasad wyceny poszczególnych klas zobowiązań finansowych Spółki. Są one nadal wyceniane
według zamortyzowanego kosztu.
Zobowiązania finansowe inne niż instrumenty pochodne zabezpieczające, wykazywane są w następujących
pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej:
• kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne,
• leasing, podlegający regulacjom MSSF16,
• zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania oraz
• pochodne instrumenty finansowe.
Po początkowym ujęciu zobowiązania finansowe wyceniane są według zamortyzowanego kosztu
z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej, za wyjątkiem zobowiązań finansowych
przeznaczonych do obrotu lub wyznaczonych jako wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy. Do
kategorii zobowiązań finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Spółka zalicza
instrumenty pochodne inne niż instrumenty zabezpieczające. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i
usług wyceniane są w wartości wymagającej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty dyskonta.
Zyski i straty z wyceny zobowiązań finansowych ujmowane są w wyniku finansowym w działalności finansowej.
Spółka nie dokonała wyboru opcji wyceny zobowiązań finansowych do wartości godziwej.
Ujmowanie ryzyka kredytowego związanego z aktywami finansowymi – model strat oczekiwanych
(ECL).
Według modelu strat oczekiwanych Spółka monitoruje zmiany poziomu ryzyka kredytowego związanego z
danym składnikiem aktywów finansowych w stosunku do początkowego ujęcia oraz klasyfikuje aktywa
finansowe do jednego z trzech stopni wyznaczania odpisu z tytułu utraty wartości. Metoda ma zastosowanie do
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
25
aktywów finansowych wycenianych według zamortyzowanego kosztu innych niż należności z tytułu dostaw i
usług.
Stopnie wyznaczania odpisów z tytułu utraty wartości:
• stopień 1 – aktywa finansowe obsługiwane na bieżąco (stosowany dla aktywów, których ryzyko nie
wzrosło istotnie od początkowego ujęcia lub jest oceniane jako niskie),
• stopień 2 – aktywa finansowe z pogorszoną obsługą (stosowany w przypadku istotnego wzrostu ryzyka
kredytowego w stosunku po ujęcia początkowego, przy jednoczesnym braku obiektywnych przesłanek
utraty wartości),
• stopień 3 – aktywa finansowe nieobsługiwane (stosowany w przypadku wystąpienia obiektywnych
przesłanek utraty wartości).
W odniesieniu do aktywów zakwalifikowanych do stopnia 1 Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty
kredytowe (ECL) w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym,
a w odniesieniu do aktywów finansowych zakwalifikowanych do pozostałych stopni, w kwocie równej
oczekiwanym stratom kredytowym w okresie życia instrumentu finansowego.
Spółka dokonuje oceny wystąpienia przesłanek skutkujących zakwalifikowaniem aktywów finansowych do
poszczególnych stopni wyznaczania odpisu na każdy dzień kończący okres sprawozdawczy. Spółka ocenia ryzyko
niewykonania zobowiązania w oczekiwanym okresie życia aktywa finansowego i porównuje ryzyko na dzień
sprawozdawczy z ryzykiem na dzień początkowego ujęcia danego aktywa finansowego. Określając ryzyko Spółka
stara się brać pod uwagę racjonalne i możliwe do udokumentowania informacje, dostępne bez nadmiernych
kosztów i starań. Spółka stara się przede wszystkim wykorzystywać dostępne ratingi kredytowe i powiązane z
nimi wskaźniki niewypłacalności oraz informacje o wystąpieniu niekorzystnych zmian w środowisku
ekonomicznym, prawnym, rynkowym dłużnika.
Dla należności z tytułu dostaw i usług Spółka stosuje uproszczone podejście i wycenia odpis na oczekiwane straty
kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia należności.
Prawdopodobieństwo niewykonania zobowiązania szacowane jest na podstawie danych historycznych
dotyczących niespłaconych należności.
W celu oszacowania parametru niewykonania zobowiązania Spółka określiła przedziały przeterminowania:
• Nieprzeterminowane
• Zaległe od 1 do 30 dni
• Zaległe od 31 do 90 dni
• Zaległe od 91 do 180 dni
• Zaległe od 181 do 365 dni
• Zaległe powyżej 365 dni.
Wszystkie aktywa z tytułu pożyczek spełniają model utrzymania w celu ściągnięcia. Dla pożyczki o zmiennym
oprocentowaniu częstotliwość zmiany oprocentowania nie odpowiada formule naliczania odsetek. Jednakże ze
względu krótki okres całość pożyczek została zakwalifikowana jako aktywa wyceniane w zamortyzowanym
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
26
koszcie. Muszą zatem podlegać odpisowi z tytułu utraty wartości w oparciu o model strat oczekiwanych. Ryzyko
korekt na pożyczkach nie istnieje, ponieważ są to w większości pożyczki udzielone jednostkom powiązanym.
Dla należności z tytułu dostaw i usług zastosowano model należności utrzymywanych w celu ściągnięcia. Zgodnie
z MSSF9 Spółka stosuje uproszczone podejście i wycenia rezerwę na straty na kwotę równą przewidywanym
długotrwałym stratom kredytowym.
Inne należności podlegają odpisowi z tytułu utraty wartości w oparciu o model strat oczekiwanych.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty zostały zakwalifikowane jako wyceniane według zamortyzowanego kosztu i
podlegają testowi z tytułu utraty wartości w oparciu o model strat oczekiwanych. Odpis z tytułu utraty wartości
ustalany jest osobno dla każdej instytucji finansowej. Do oceny ryzyka kredytowego użyto zewnętrznych
ratingów banków i publicznie dostępnych informacji dotyczących wskaźników niewypełnienia zobowiązań dla
danego ratingu. Spółka korzysta z uproszczenia i ewentualny odpis z tytułu utraty wartości ustalany jest na
podstawie 12 miesięcznych strat kredytowych. Spółka posiada środki w bankach objętych gwarancjami
bankowego funduszu gwarancyjnego, zatem wartość oczekiwanej straty kredytowej dla tego aktywa jest bliska
0.
Spółka dopuszcza możliwość indywidualnego określania oczekiwanych strat kredytowych.
Analizie mogą podlegać należności w przedziale przeterminowania powyżej 365 dni i w szczególności należności
od dłużników postawionych w stan likwidacji lub upadłości, bądź w przypadku gdy przewidywane koszty
procesowe i egzekucyjne związane z dochodzeniem wierzytelności są co najmniej równe dochodzonej kwoty.
Aktywa finansowe są spisywane w całości, gdy Spółka wyczerpie możliwości działania w zakresie ich ściągnięcia
i uzna, że nie ma racjonalnych podstaw do oczekiwania, że należność uda się odzyskać.
W wyniku indywidualnej analizy oczekiwanych strat kredytowych, w przypadku gdy przeterminowanie
przekracza 365 dni, odpis może nie być tworzony.
Zapasy
Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego stanowią towary, materiały, produkcja w toku oraz wyroby
gotowe. Spółka stosuje poniższe zasady klasyfikacji:
• Towary – składniki zapasów nabyte w celu ich odsprzedaży,
• Materiały – składniki zapasów zużywane w procesie produkcyjnym lub w trakcie świadczenia usług,
• Produkcja w toku – obejmuje koszty niezakończonych projektów deweloperskich, w tym gruntów,
• Wyroby gotowe – lokale użytkowe, mieszkania oraz budowle gotowe do sprzedaży wytworzone we
własnym zakresie.
Zapasy są wyceniane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/ kosztu wytworzenia oraz wartości netto
możliwej do uzyskania. Na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają się koszty zakupu, koszty przetworzenia
oraz inne koszty poniesione w trakcie doprowadzenia zapasów do ich aktualnego miejsca i stanu.
Na koszty przetwarzania zapasów składają się koszty związane bezpośrednio z jednostką produkcji, takie jak
bezpośrednia robocizna. Składają się na nie także systematycznie przypisane, stałe i zmienne pośrednie koszty
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
27
produkcji, poniesione przy przetwarzaniu materiałów na dobra gotowe. Stałymi i pośrednimi kosztami produkcji
są te pośrednie koszty produkcji, które pozostają stosunkowo niezmienne niezależnie od wielkości produkcji,
takie jak koszty amortyzacji i utrzymania budynków i wyposażenia fabryki oraz produkcyjne koszty zarządzania i
administracji. Zmiennymi pośrednimi kosztami produkcji są te, które zmieniają się bezpośrednio lub prawie
bezpośrednio wraz ze zmianą wielkości produkcji, takie jak koszty materiałów i robocizny. Rozchody materiałów
wycenia się według metody FIFO.
Koszt wytworzenia wyrobów gotowych i produkcji w toku obejmuje koszty bezpośrednio poniesione w związku
z realizowanym projektem.
Wartość netto możliwa do uzyskania jest to szacowana cena sprzedaży ustalana w toku zwykłej działalności
gospodarczej, pomniejszona o koszty wykończenia i koszty niezbędne do doprowadzenia sprzedaży do skutku.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty obejmują gotówkę w kasie i na rachunkach bankowych, depozyty płatne na
żądanie oraz krótkoterminowe inwestycje o dużej płynności (do 3 miesięcy), łatwo wymienialne na gotówkę, dla
których ryzyko zmiany wartości jest nieznaczne.
Rozchód środków pieniężnych w walutach obcych ustala się według metody FIFO.
Środki pieniężne, którymi Spółka może dysponować jedynie w ograniczonym stopniu (mimo że są one w jej
posiadaniu), są to środki, które nie mogą być dowolnie przez nią wykorzystane. Uzasadnia to wykazanie w
rachunku przepływów pieniężnych kwot zablokowanych na rachunkach bankowych (np. w celu zabezpieczenia
operacji, blokady zabezpieczające kredyty i pożyczki lub inne kontrakty finansowe, blokowane czasowo środki z
tytułu dotacji), środki Zakładowego Funduszu Świadczeń Socjalnych, Zakładowego Funduszu Rehabilitacji Osób
Niepełnosprawnych, akredytywy czy otrzymane z tytułu planowanego przetargu wadia, z uwzględnieniem
zasady istotności.
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
Aktywa trwałe (grupy aktywów trwałych) są klasyfikowane przez Spółkę jako przeznaczone do sprzedaży, jeżeli
ich wartość bilansowa zostanie odzyskana przede wszystkim w wyniku transakcji sprzedaży a nie poprzez dalsze
użytkowanie. Warunek ten uznaje się za spełniony wyłącznie wówczas, gdy składnik aktywów (grupa aktywów)
jest dostępny w swoim obecnym stanie do natychmiastowej sprzedaży, z zachowaniem normalnych i
zwyczajowo przyjętych warunków sprzedaży, a wystąpienie transakcji sprzedaży jest wysoce prawdopodobne w
ciągu roku od momentu zmiany klasyfikacji.
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży wyceniane są w niższej z dwóch wartości:
wartości bilansowej lub wartości godziwej pomniejszonej o koszty zbycia. Niektóre aktywa trwałe
zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, takie jak aktywa finansowe oraz aktywa z tytułu odroczonego
podatku dochodowego, wyceniane są według tych samych zasad rachunkowości, jakie były stosowane przez
Spółkę przed zaklasyfikowaniem do aktywów trwałych przeznaczonych do sprzedaży. Aktywa trwałe
zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży nie podlegają amortyzacji.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
28
Kapitał własny
Kapitał podstawowy wykazywany jest w wartości nominalnej wyemitowanych akcji, zgodnie ze statutem Spółki
oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego.
Akcje Spółki nabyte i zatrzymane przez Spółkę pomniejszają kapitał własny. Akcje własne wyceniane są w cenie
nabycia.
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej powstaje z nadwyżki ceny emisyjnej ponad wartość
nominalną akcji, pomniejszonej o koszty emisji.
Pozostałe kapitały obejmują:
• kapitał z tytułu ujęcia wyceny programów płatności akcjami oraz
• kapitał z kumulacji pozostałych całkowitych dochodów obejmujących:
• przeszacowanie rzeczowych aktywów trwałych do wartości godziwej (patrz podpunkt dotyczący
rzeczowych aktywów trwałych),
• wycenę aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody (patrz
podpunkt dotyczący instrumentów finansowych),
• wycenę instrumentów zabezpieczających przepływy pieniężne (patrz podpunkt dotyczący
rachunkowości zabezpieczeń).
W zyskach zatrzymanych wykazywane są wyniki z lat ubiegłych oraz wynik finansowy bieżącego roku.
Wszystkie transakcje z właścicielami Spółki prezentowane są osobno w „Sprawozdaniu ze zmian w kapitale
własnym”.
Świadczenia pracownicze
Wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej zobowiązania i rezerwy na świadczenia pracownicze
obejmują następujące tytuły:
• krótkoterminowe świadczenia pracownicze z tytułu wynagrodzeń (wraz z premiami) oraz składek na
ubezpieczenia społeczne,
• rezerwy na niewykorzystane urlopy,
• inne długoterminowe świadczenia pracownicze, do których Spółka zalicza nagrody jubileuszowe oraz
odprawy emerytalne.
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
Wartość zobowiązań z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych ustala się bez dyskonta i wykazuje
w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie wymaganej zapłaty.
Rezerwy na niewykorzystane urlopy
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
29
Spółka tworzy rezerwę na koszty kumulowanych płatnych nieobecności, które będzie musiała ponieść w wyniku
niewykorzystanego przez pracowników uprawnienia, a które to uprawnienie narosło na dzień bilansowy.
Rezerwa na niewykorzystane urlopy stanowi rezerwę krótkoterminową i nie podlega dyskontowaniu.
Rezerwy, zobowiązania i aktywa warunkowe
Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo oczekiwany)
wynikający ze zdarzeń przeszłych, i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje
konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego
zobowiązania. Termin poniesienia oraz kwota wymagająca uregulowania mogą być niepewna.
Rezerwy tworzy się m.in. na następujące tytuły:
• udzielone gwarancje obsługi posprzedażowej produktów i wykonanych usług,
• toczące się postępowania sądowe oraz sprawy sporne,
• straty z umów budowlanych ujmowane zgodnie z MSSF 15,
• restrukturyzacja, tylko jeżeli na podstawie odrębnych przepisów Spółka jest zobowiązana do jej
przeprowadzenia lub zawarto w tej sprawie wiążące umowy.
Nie tworzy się rezerw na przyszłe straty operacyjne.
Rezerwy ujmuje się w wartości szacowanych nakładów niezbędnych do wypełnienia obecnego obowiązku, na
podstawie najbardziej wiarygodnych dowodów dostępnych na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego,
w tym dotyczących ryzyka oraz stopnia niepewności. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest
istotny, wielkość rezerwy jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów
pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny
rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli
zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem czasu
jest ujmowane jako koszt finansowy.
Jeżeli Spółka spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną zwrócone, na przykład na mocy umowy
ubezpieczenia, wówczas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny składnik aktywów, ale tylko wówczas, gdy
istnieje wystarczająca pewność, że zwrot ten rzeczywiście nastąpi. Jednakże wartość tego aktywa nie może
przewyższyć kwoty rezerwy.
W przypadku gdy wydatkowanie środków w celu wypełnienia obecnego obowiązku nie jest prawdopodobne,
kwoty zobowiązania warunkowego nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, z wyjątkiem
zobowiązań warunkowych identyfikowanych w procesie połączenia jednostek gospodarczych zgodnie z MSSF3.
Informację o zobowiązaniach warunkowych ujawnia się w części opisowej sprawozdania finansowego.
Możliwe wpływy zawierające korzyści ekonomiczne dla Spółki, które nie spełniają jeszcze kryteriów ujęcia jako
aktywa, stanowią aktywa warunkowe, których nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Informację
o aktywach warunkowych ujawnia się w dodatkowych notach objaśniających.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
30
Rozliczenia międzyokresowe
Spółka wykazuje w aktywach w pozycji „Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności” opłacone
z góry koszty dotyczące przyszłych okresów sprawozdawczych, w tym przede wszystkim czynsze najmu
i ubezpieczenia.
W pozycji „Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania” zawartej w pasywach
prezentowane są przychody przyszłych okresów, w tym również środki pieniężne otrzymane na sfinansowanie
środków trwałych, które rozliczane są zgodnie z MSR 20 „Dotacje rządowe” oraz bierne rozliczenia
międzyokresowe kosztów.
Dotacje ujmowane są wyłącznie wówczas, gdy istnieje wystarczająca pewność, że Spółka spełni warunki
związane z daną dotacją oraz że dana dotacja zostanie faktycznie otrzymana.
Dotacja dotycząca danej pozycji kosztowej jest ujmowana jako przychód w sposób współmierny do kosztów,
które dotacja ta ma w zamierzeniu kompensować.
Dotacja finansująca składnik aktywów jest stopniowo ujmowana w wyniku jako przychód na przestrzeni okresów
proporcjonalnie do odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od tego składnika aktywów. Spółka dla celów
prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej nie odejmuje dotacji od wartości bilansowej aktywów, lecz
wykazuje dotacje jako przychody przyszłych okresów w pozycji „Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałe zobowiązania”.
Przychody ze sprzedaży
Przychody ze sprzedaży stanowią wyłącznie przychody z umów z klientami objęte zakresem MSSF15. Sposób
ujmowania przychodów ze sprzedaży w sprawozdaniu finansowym Spółki, w tym zarówno wartość, jak i moment
rozpoznania przychodów, określa pięcioetapowy model obejmujący następujące kroki:
• identyfikacja umowy z klientem,
• identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia,
• określenie ceny transakcyjnej,
• przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia,
• ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu.
Identyfikacja umowy z klientem
Spółka ujmuje umowę z klientem wówczas, gdy spełnione są następujące kryteria:
• strony umowy zawarły umowę (w formie pisemnej, ustnej lub zgodnie z innymi zwyczajowymi
praktykami handlowymi) i są zobowiązane do wykonania swoich obowiązków,
• Spółka jest w stanie zidentyfikować prawa każdej ze stron dotyczące dóbr lub usług, które mają zostać
przekazane,
• Spółka jest w stanie zidentyfikować warunki płatności za dobra lub usługi, które mają zostać przekazane,
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
31
• umowa ma treść ekonomiczną (tzn. można oczekiwać, że w wyniku umowy ulegnie zmianie ryzyko,
rozkład w czasie lub kwota przyszłych przepływów pieniężnych Spółki),
• jest prawdopodobne, że Spółka otrzyma wynagrodzenie, które będzie jej przysługiwało w zamian za
dobra lub usługi, które zostaną przekazane klientowi.
Identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia
W momencie zawarcia umowy Spółki dokonuje oceny dóbr lub usług przyrzeczonych w umowie z klientem i
identyfikuje jako zobowiązanie do wykonania świadczenia każde przyrzeczenie do przekazania na rzecz klienta
dobra lub usługi (lub pakietu dóbr lub usług), które można wyodrębnić lub grupy odrębnych dóbr lub usług, które
są zasadniczo takie same i w taki sam sposób przekazywane klientowi.
Dobro lub usługa są wyodrębnione, jeżeli spełniają oba następujące warunki:
• klient może odnosić korzyści z dobra lub usługi albo bezpośrednio, albo poprzez powiązanie z innymi
zasobami, które są dla niego łatwo dostępne,
• obowiązek Spółki do przekazania dobra lub usługi klientowi można wyodrębnić spośród innych
obowiązków określonych w umowie.
W Spółce przy sprzedaży towarów i produktów moment spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia
uznaje się za spełniony z chwilą bezspornego przeniesienia prawa własności do towarów lub usług.
Usługi świadczone przez Spółkę obejmują najem nieruchomości oraz kontrakty budowlane.
Przychody z tytułu wynajmu nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są metodą liniową przez okres wynajmu
wynikający z zawartych umów. Momentem wypełnienia zobowiązania do świadczenia jest udostępnienie
klientowi przedmiotu najmu zgodnie z warunkami zawartymi w tej umowie. Spółka zawiera umowy o usługę
budowlaną w cenach stałych, które wchodzą w zakres MSSF 15.
Ustalenie ceny transakcyjnej
W celu ustalenia ceny transakcyjnej Spółka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe
praktyki handlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które zgodnie z oczekiwaniem Spółki będzie jej
przysługiwać w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi, z wyłączeniem kwot pobranych
w imieniu osób trzecich. Wynagrodzenie określone w umowie z klientem obejmuje kwoty stałe.
Przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia
Spółka przypisuje cenę transakcyjną do każdego zobowiązania do wykonania świadczenia (lub do odrębnego
dobra lub odrębnej usługi) w kwocie, która odzwierciedla kwotę wynagrodzenia,
które – zgodnie z oczekiwaniem Spółki – przysługuje jej w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług
klientowi.
Przy sprzedaży towarów i produktów ceną transakcyjną jest wartość sprzedaży zawarta w umowie z klientem.
Dla umów najmu Spółka szacuje cenę za okres w kwocie sumy przychodów za okres umowy podzielonej przez
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
32
ilość jednostek okresów umowy. Spółka zawiera umowy o usługę budowlaną w cenach stałych, która jest
jednocześnie ceną transakcyjną dla każdej umowy.
Ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu
Spółka ujmuje przychody w momencie wypełnienia lub w trakcie wypełniania zobowiązania do świadczenia
poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra lub usługi klientowi. W przypadku sprzedaży towarów i produktów
przychód ujęty jest w momencie bezspornego przejęcia produktu lub towaru przez klienta.
Przychód z tytułu świadczenia umów budowlanych ujmowany jest na podstawie stopnia zaawansowania ich
realizacji. Procentowany stan zaawansowania realizacji usługi ustalany jest jako stosunek kosztów poniesionych
do dnia bilansowego do ogółu szacowanych kosztów wykonania danego kontraktu.
Jeżeli wyniku świadczonej usługi nie można wiarygodnie oszacować, wówczas przychody uzyskiwane z tytułu
tego kontraktu są ujmowane tylko do wysokości poniesionych kosztów, które Spółka spodziewa się odzyskać.
Jeżeli istnieje prawdopodobieństwo, że łączne koszty umowy przekroczą łączne przychody z danego kontraktu,
przewidywaną stratę ujmuje się bezzwłocznie jako koszt.
Kwoty brutto należne od zamawiających z tytułu prac wynikających z umów prezentowane są w aktywach z
tytułu usług.
Kwoty brutto należne zamawiającym z tytułu prac wynikających z umów prezentowane są w sprawozdaniu z
sytuacji finansowej jako zobowiązania w ramach pozycji „Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
zobowiązania”.
Odsetki i dywidendy
Przychody z tytułu odsetek ujmowane są sukcesywnie w miarę ich narastania zgodnie z metodą efektywnej stopy
procentowej. Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich
otrzymania.
Koszty operacyjne
Koszty operacyjne są ujmowane w wyniku zgodnie z zasadą współmierności przychodów i kosztów. Spółka
prezentuje w sprawozdaniu finansowym koszty według miejsc powstawania.
Podatek dochodowy (wraz z podatkiem odroczonym)
Obciążenie podatkowe wyniku finansowego obejmuje podatek dochodowy bieżący oraz odroczony, który nie
został ujęty w pozostałych dochodach całkowitych lub bezpośrednio w kapitale.
Bieżące obciążenie podatkowe jest obliczane na podstawie wyniku podatkowego (podstawy opodatkowania)
danego roku obrotowego. Zysk (strata) podatkowa różni się od księgowego zysku (straty) przed
opodatkowaniem w związku z czasowym przesunięciem przychodów podlegających opodatkowaniu i kosztów
stanowiących koszty uzyskania przychodów do innych okresów oraz wyłączeniem pozycji kosztów i przychodów,
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
33
które nigdy nie będą podlegały opodatkowaniu. Obciążenia podatkowe są wyliczane w oparciu o stawki
podatkowe obowiązujące w danym roku obrotowym.
Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w
przyszłości na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i pasywów a odpowiadającymi im
wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania.
Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona od wszystkich dodatnich różnic przejściowych podlegających
opodatkowaniu, natomiast składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego jest rozpoznawany do wysokości, w
jakiej jest prawdopodobne, że będzie można pomniejszyć przyszłe zyski podatkowe o rozpoznane ujemne
różnice przejściowe. Nie ujmuje się aktywów ani rezerwy, jeśli różnica przejściowa wynika z początkowego ujęcia
składnika aktywów lub zobowiązań w transakcji, która nie jest połączeniem jednostek gospodarczych oraz która
w czasie jej wystąpienia nie ma wpływu ani na wynik podatkowy ani na wynik księgowy. Nie ujmuje się rezerwy
na podatek odroczony od wartości firmy, która nie podlega amortyzacji na gruncie przepisów podatkowych.
Podatek odroczony jest wyliczany przy użyciu stawek podatkowych, które będą obowiązywać w momencie, gdy
pozycja aktywów zostanie zrealizowana lub rezerwa rozliczona, przyjmując za podstawę przepisy prawne
obowiązujące na dzień bilansowy.
Wartość składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego podlega analizie na każdy dzień bilansowy, a w
przypadku, gdy spodziewane przyszłe zyski podatkowe nie będą wystarczające dla realizacji składnika aktywów
lub jego części następuje jego odpis.
Subiektywne oceny Zarządu oraz niepewność szacunków
Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Zarząd Spółki kieruje się osądem przy dokonywaniu licznych
szacunków i założeń, które mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz prezentowane wartości
aktywów, zobowiązań, przychodów oraz kosztów. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od
szacowanych przez Zarząd. Informacje o dokonanych szacunkach i założeniach, które są znaczące dla
sprawozdania finansowego, zostały zaprezentowane poniżej.
Klasyfikacja nieruchomości
Zgodnie z opisem przedstawionym w Polityce Rachunkowości w rozdziale Zasady klasyfikacji nieruchomości,
klasyfikacja ta opiera się na planach i zamierzeniach Zarządu Spółki co do danej nieruchomości.
Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych
Zarząd Spółki dokonuje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych,
podlegających amortyzacji. Na dzień sprawozdawczy Zarząd ocenia, że okresy użyteczności aktywów przyjęte
przez Spółkę dla celów amortyzacji odzwierciedlają oczekiwany okres przynoszenia korzyści ekonomicznych
przez te aktywa w przyszłości. Jednakże faktyczne okresy przynoszenia korzyści przez te aktywa w przyszłości
mogą różnić się od zakładanych, w tym również ze względu na techniczne starzenie się majątku.
Wycena Zapasów
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
34
Spółka wycenia zapasy według niższej z dwóch wartości ceny nabycia/kosztu wytworzenia oraz możliwej do
uzyskania ceny sprzedaży netto. Cena sprzedaży możliwa do uzyskania została oszacowana jako możliwa do
uzyskania cena pomniejszona o koszty doprowadzenia sprzedaży do skutku.
Przychody z umów o usługę budowlaną
Na kwotę przychodów oraz należności z umów o usługę budowlaną ujętą w sprawozdaniu finansowym wpływają
szacunki Zarządu dotyczące stopnia zaawansowania kontraktów budowlanych oraz marży, jaką planuje się
osiągnąć na poszczególnych kontraktach. Budżetowane koszty pozostające do poniesienia w związku z realizacją
poszczególnych zadań są na bieżąco monitorowane przez kadrę kierowniczą nadzorującą postęp prac
budowlanych, w efekcie czego budżety poszczególnych kontraktów podlegają aktualizacji przynajmniej w
okresach miesięcznych. Jednakże pozostające do poniesienia koszty oraz rentowność realizowanych prac
obarczona jest pewnym stopniem niepewności, zwłaszcza w przypadku zadań budowlanych o dużym stopniu
złożoności, prowadzonych w okresach kilkuletnich.
Aktywa na podatek odroczony
Prawdopodobieństwo rozliczenia składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego z przyszłymi zyskami
podatkowymi opiera się na budżecie Spółki przygotowanym przez Zarząd Spółki. Jeśli prognozowane wyniki
finansowe wskazują, że Spółka osiągnie wystarczający dochód do opodatkowania, aktywa na podatek odroczony
ujmowane są w pełnej wysokości.
Utrata wartości aktywów niefinansowych
W celu określenia wartości użytkowej Zarząd szacuje prognozowane przepływy pieniężne oraz stopę, którą
przepływy dyskontowane są do wartości bieżącej (patrz podpunkt dotyczący utraty wartości aktywów
niefinansowych). W procesie wyceny wartości bieżącej przyszłych przepływów dokonywane są założenia
dotyczące prognozowanych wyników finansowych. Założenia te odnoszą się do przyszłych zdarzeń i okoliczności.
Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od szacowanych, co w kolejnych okresach sprawozdawczych
może przyczynić się do znaczących korekt wartości aktywów Spółki.
13. ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI I ZGODNOŚĆ Z MIĘDZYNARODOWYMI
STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOSCI FINANSOWEJ
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej oraz interpretacjami wydanymi przez Radę Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości zatwierdzonymi przez Unię Europejską, na mocy Rozporządzenia
w sprawie MSSF (Komisja Europejska 1606/2002), zwanymi dalej "MSSF UE". MSSF UE obejmują standardy i
interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Finansowych (RMSR) oraz Komisję ds.
Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej (KIMSF), zatwierdzone do stosowania w UE.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
35
13.1. Zmiany standardów i interpretacji
W niniejszym rocznym sprawozdaniu finansowym zastosowano po raz pierwszy nowe standardy oraz zmiany do
standardów, które weszły w życie w 2023 roku:
Zmiany do MSR 1 i stanowisko praktyczne do MSSF Ujawnienia w zakresie Polityki rachunkowości
Zmiany dotyczące zakresu ujawnień znaczących zasad rachunkowości w sprawozdaniu finansowym
(obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później),
Zmiany MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie
błędów”
Definicja wartości szacunkowych (zmiany mają zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1
stycznia 2023 roku lub później).
Zmiany do MSSF 17 "Umowy ubezpieczeniowe"
Pierwsze zastosowanie MSSF 17 i MSSF 9 – Informacje Porównawcze (obowiązujące dla okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później).
Zmiany do MSR 12 „Podatek dochodowy” -
Zmiany wprowadzają obowiązek ujmowania podatku odroczonego od transakcji, które w momencie
początkowego ujęcia powodują powstanie jednakowych różnic przejściowych (obowiązujące dla okresów
rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.
Zmiany do MSR 12 „Podatek dochodowy” -
Międzynarodowa reforma podatkowa - wzorcowe przepisy filara drugiego (obowiązujące w odniesieniu do
okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później).
Powyższe zmiany do standardów nie miały wpływu na niniejsze roczne sprawozdanie finansowe Spółki.
13.2. Standardy nieobowiązujące (Nowe standardy i interpretacje)
W niniejszym rocznym jednostkowym sprawozdaniu finansowym Spółka nie zdecydowała o wcześniejszym
zastosowaniu opublikowanych standardów lub interpretacji przed ich datą wejścia w życie.
Następujące standardy i interpretacje zostały wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości lub Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej, a nie weszły
jeszcze w życie na dzień bilansowy:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
36
MSSF 14 „Odroczone salda z regulowanej działalności” (obowiązujący w odniesieniu do okresów
rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub po tej dacie)
Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwierdzania tego tymczasowego standardu do
stosowania na terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji właściwego pełnego standardu MSSF 14.
Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania finansowe” i MSR 28 „Inwestycje w jednostkach
stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach”
Sprzedaż lub wniesienie aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym
przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany (data wejścia w życie zmian została odroczona do momentu
zakończenia prac badawczych nad metodą praw własności).
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”
Prezentacja zobowiązań jako krótkoterminowe lub długoterminowe oraz długoterminowe zobowiązania z tytułu
umów zawierające kowenanty (obowiązujące dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 r. lub
później).
Zmiana do MSSF 16 „Leasing”
Zobowiązanie z tytułu leasingu w ramach sprzedaży i leasingu zwrotnego (obowiązujące w odniesieniu do
okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później).
Zmiany do MSR 7 "Sprawozdanie z przepływów pieniężnych" i MSSF 7 "Instrumenty finansowe:
ujawnianie informacji”
Umowy finansowania dostawców (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1
stycznia 2024 roku lub później),Zmiany do MSSF 10 i MSR 28 dot. sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy
inwestorem a jego jednostkami stowarzyszonymi lub wspólnymi przedsięwzięciami.
Zmiany do MSR 21 „Skutki zmian kursów wymiany walut obcych”
Brak możliwości wymiany (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia
2025 roku lub później).
Według szacunków Spółki, wyżej wymienione nowe standardy, zmiany do istniejących standardów oraz
interpretacji nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez
Spółkę na dzień bilansowy.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
37
14. SEZONOWOŚĆ DZIAŁALNOŚCI
Podstawowa działalność Spółki opiera się na kupnie i sprzedaży nieruchomości, realizacji projektów
budowlanych związanych z wznoszeniem budynków i prace związane z obsługą rynku nieruchomości.
Wymienione powyżej prace cechują się niedopasowaniem w czasie ponoszonych kosztów i przychodów oraz
nieregularnością przychodów. Zakup nieruchomości i realizacja projektu budowlanego może trwać ponad 12
miesięcy, przychód zaś realizowany jest w momencie zakończenia prac i sprzedaży gotowego produktu. Ze
względu na specyfikę branży nie można określić cykliczności ani sezonowości działalności.
15. SEGMENTY OPERACYJNE
Spółka wraz ze spółkami zależnymi, do 2020 roku, nie wyodrębniała segmentów operacyjnych, bowiem Zarząd
Spółki nie widział uzasadnienia do wydzielania oddzielnych segmentów. Wszystkie działania prowadzone były
w analogiczny sposób, przez te same osoby i przy wykorzystaniu tych samych zasobów Spółki. Dodatkowo Zarząd
Spółki uważał, iż nie ma możliwości jasnego określenia kryteriów pozwalających na podział projektów np. na
parki handlowe i innego rodzaju projekty deweloperskie, zwłaszcza w związku z rozwojem konceptów „Shopin”
i „City Shopin”, które są bardzo zbliżone do innych projektów deweloperskich, czy też sprzedażą części
powierzchni w ramach tworzenia parku handlowego. Kolejnym argumentem był brak wyodrębnienia w ramach
struktury organizacyjnej Spółki zespołów zajmujących się jednego rodzaju projektami. W zależności od
kompetencji, które były potrzebne do realizacji wszystkich rodzajów realizowanych projektów – np. Dział
Ekspansji zabezpieczał nieruchomości zarówno pod parki handlowe, jak i inne projekty deweloperskie, Dział
Inwestycji realizował, zarówno projekty dla sieci, jak i budowę parków handlowych. W latach 2021- 2023 Spółka
była zaangażowana w dodatkowe segmenty działalności prowadzone przez spółki zależne:
• segment Spożywczy prowadzony przez spółkę Manufaktura Gessler S.A. W dniu 30 grudnia 2022 roku
zawarto umowę sprzedaży akcji tej spółki. Tym samym, w zakresie ogłoszenia
w dniu 16 września 2020 roku aktualizacji strategii Grupy Kapitałowej Tower Investments, działalność
produkcyjna w branży spożywczej została zakończona,
• segment e-commerce prowadzony przez spółkę zależną Deli2 S.A. W dniu 31 marca 2023 roku Spółka
Dominująca poinformowała raportem bieżącym ESPI o podjęciu decyzji związanej z dalszym
funkcjonowaniem spółki zależnej Deli2 S.A. prowadzącej platformę sprzedaży internetowej deli2.pl. W
związku z brakiem możliwości pozyskania środków na dalszy rozwój platformy sprzedaży internetowej
deli2.pl, działalność operacyjna została z dniem 31 marca 2023 roku zawieszona. W dniu 15 listopada
2023 roku Spóła poinformowała raportem bieżącym ESPI o sprzedaży wszystkich posiadanych akcji
spółki Deli2 S.A., w związku z czym działalność w segmencie e-commerce została zakończona.
W związku z powyższymi wydarzeniami Spółka za rok 2023 prezentuje działalność jedynie w segmencie
Nieruchomości i nie wyodrębnia segmentów.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
38
16. PODSTAWOWY I ROZWODNIONY ZYSK NA AKCJĘ
Zysk na akcję liczony jest według formuły zysk netto przypadający akcjonariuszom Spółki podzielony przez
średnią ważoną liczbę akcji zwykłych występujących w danym okresie. W okresie objętym sprawozdaniem i
okresach porównawczych jest brak czynników rozwadniających zysk na akcję.
Kalkulację podstawowego oraz rozwodnionego zysku (straty) na akcję wraz z uzgodnieniem średniej ważonej
rozwodnionej liczby akcji przedstawiono poniżej.
od 01.01.2023
do 31.12.2023
od 01.01.2022
do 31.12.2022
Liczba akcji stosowana jako mianownik wzoru
Średnia ważona liczba akcji zwykłych
1 548 874
1 548 874
Rozwadniający wpływ opcji zamiennych na akcje
0
0
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych
1 548 874
1 548 874
Działalność kontynuowana
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
(5 333 086)
(3 908 457)
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN)
(3,44)
(2,52)
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN)
(3,44)
(2,52)
Działalność zaniechana
nie występuje
nie występuje
Działalność kontynuowana i zaniechana
Zysk (strata) netto
(5 333 086)
(3 908 457)
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN)
(3,44)
(2,52)
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN)
(3,44)
(2,52)
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
39
17. NOTA OBJAŚNIAJĄCA DO SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
Poniżej uzgodnienie zmian pozycji bilansowych z zmianami wykazywanymi w sprawozdaniu z przepływów
pieniężnych.
od 01.01.2023
do 31.12.2023
od 01.01.2022
do 31.12.2022
Zmiana stanu zapasów wynikająca ze sprawozdania z sytuacji finansowej
(970 170)
(1 723 352)
Zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej
0
0
Zmiana klasyfikacji zapasów do kategorii nieruchomości inwestycyjnych
0
0
Zmiana stanu zapasów wykazana w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
(970 170)
(1 723 352)
Zmiana stanu należności wynikająca ze sprawozdania z sytuacji finansowej
(5 899 318)
2 436 186
Odpisy aktualizujące
(2 423 496)
(2 423 496)
Należności z tytułu podatku bieżącego
0
0
Rozliczenia międzyokresowe
3 695 668
(310 282)
Cesje
0
209 205
Zmiana stanu należności wykazana w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
(2 203 649)
(88 387)
Zmiana stanu zobowiązań wynikająca ze sprawozdania z sytuacji finansowej
4 321 025
2 170 997
Kompensaty
0
(2 396 143)
Pozostałe zmiany
(2 303 173)
0
Rozliczenia międzyokresowe
(929 704)
Rozliczenia z tytułu leasingu
0
(125 582)
Zobowiązania z tytułu przekształcenia użytkowania w prawo własności
0
0
Zmiana stanu zobowiązań wykazana w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
1 088 147
(350 729)
od 01.01.2023
do 31.12.2023
od 01.01.2022
do 31.12.2022
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
(12 843 514)
(2 739 956)
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
3 143 258
1 026 304
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
9 800 104
610 948
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich
ekwiwalentów
99 848
(1 102 704)
Dodatnie przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej opierają się na spłacie części udzielonych pożyczek i
sprzedaży nieruchomości. W działalności finansowej wydatki związane były z wykupem dłużnych papierów
wartościowych natomiast wpływy związane z zaciągnięciem nowej pożyczki.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
40
W okresie 12 miesięcy 2023 roku Spółka dokonała wykupu wszystkich wyemitowanych obligacji o wartości
nominalnej 10.500.000 PLN, z czego część kwoty została dokonana poprzez spółki zależne i skompensowana
z posiadanym przez nie zadłużeniem wobec Spółki.
W listopadzie 2023 roku Spółka zawarła umowę pożyczki na kwotę 17.548.076,92 złote, z zewnętrznym
podmiotem finansowym.
18. PRZYCHODY I KOSZTY
18.1. Przychody w podziale na źródła
od 01.01.2023
do 31.12.2023
od 01.01.2022
do 31.12.2022
Przychody z tytułu najmu
77 080
210 072
Przychody ze sprzedaży usług
2 823 174
3 100 470
Przychody ze sprzedaży produktów i towarów
2 467 440
497 497
Przychody Razem
5 367 694
3 808 039
W pozycji przychodów ze sprzedaży usług znajdują się przede wszystkim usługi związane z zaangażowaniem
Spółki w procesy realizacji inwestycji budowlanych wobec spółek Grupy Kapitałowej Tower Investments S.A.
18.2. Koszty według rodzaju
od 01.01.2023
do 31.12.2023
od 01.01.2022
do 31.12.2022
Amortyzacja w tym:
543 577
943 812
Zużycie materiałów i energii
76 382
166 298
Usługi obce
1 051 902
1 495 405
Podatki i opłaty
110 003
60 075
Wynagrodzenia
776 837
836 350
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia
157 199
170 462
Pozostałe koszty rodzajowe
173 545
321 950
Wartość sprzedanych towarów i materiałów
2 250 538
370 481
Koszty według rodzaju razem
5 139 983
4 364 832
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
41
18.3. Pozostałe przychody i koszty operacyjne
Pozostałe przychody operacyjne
Podział pozostałych przychodów operacyjnych przedstawia poniższa tabela:
od 01.01.2023
do 31.12.2023
od 01.01.2022
do 31.12.2022
Przychody netto z tytułu kar umownych
28 800
2 342
Zysk ze zbycia aktywów niefinansowych
11 904
194 724
Odwrócenie odpisów aktualizujących
1 821 390
0
Rozwiązanie rezerw
207 423
0
Przychody ze sprzedaży wierzytelności
116 433
0
Wycena nieruchomości inwestycyjnych
0
2 548 548
Dyskonta kaucji
64 790
5 986
Pozostałe
402 242
138 816
Przychody Razem
2 652 981
2 890 416
W 2023 roku największą wartość pozostałych przychodów operacyjnych stanowiło odwrócenie odpisów
aktualizujących.
Pozostałe koszty operacyjne
W skład pozostałych kosztów operacyjnych wchodzą:
od 01.01.2023
do 31.12.2023
od 01.01.2022
do 31.12.2022
Odpis na należności nieściągalne, oczekiwana strata
kredytowa
110 982
2 675 717
Odpis aktualizujący wartość niefinansowych aktywów
trwałych
42 788
0
Sprzedaż wierzytelności
797 896
0
Pozostałe
221 205
59 480
Koszty Razem
1 172 872
275 907
W 2023 roku główną pozycję pozostałych kosztów operacyjnych stanowi sprzedaż wierzytelności w kwocie
797.896 zł.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
42
18.4. Przychody i koszty finansowe
Przychody finansowe
od 01.01.2023
do 31.12.2023
od 01.01.2022
do 31.12.2022
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty (lokaty)
42 609
11 130
Przychody z subleasingu
12 962
5 886
Pożyczki i należności
2 490 466
2 692 236
Przychody dotyczące instrumentów finansowych niewycenianych
w wartości godziwej przez wynik finansowy - razem
2 546 038
2 709 253
Wycena i sprzedaż aktywów finansowych
0
0
Zyski z wyceny oraz realizacji instrumentów finansowych wycenianych
w wartości godziwej przez wynik - razem
0
0
Różnice kursowe - Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
88 960
788
Zyski (straty) (+/-) z tytułu różnic kursowych - razem
88 960
788
Przychody finansowe razem
2 634 998
2 710 041
Spółka nie posiada aktywów oraz zobowiązań finansowych z kategorii wyznaczonych przy początkowym ujęciu
jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy. Wykazane zyski oraz straty z wyceny oraz realizacji
instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik odnoszą się w całości do
instrumentów finansowych przeznaczonych do obrotu.
Koszty finansowe
od 01.01.2023
do 31.12.2023
od 01.01.2022
do 31.12.2022
Koszty z tytułu leasingu
71 040
91 099
Koszty związane z obligacjami
7 540 367
2 610 483
Odsetki od pożyczek i kredytów
1 050 982
424 466
Odpisy aktualizujące aktywa finansowe
0
943 233
Pozostałe
30 001
0
Odsetki od zobowiązań
30 210
122 573
Koszty dotyczące instrumentów finansowych niewycenianych w wartości
godziwej przez wynik finansowy razem
8 722 560
4 191 853
Wycena i sprzedaż aktywów finansowych
163 539
127 732
Straty z wyceny oraz realizacji instrumentów finansowych wycenianych
w wartości godziwej przez wynik razem
163 539
127 732
Różnice kursowe - rozrachunki w walutach obcych
14 001
12 590
Zyski (straty) (+/-) z tytułu różnic kursowych Razem
14 001
12 590
Koszty finansowe razem
8 900 140
4 332 175
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
43
18.5. Podatek dochodowy
od 01.01.2023
do 31.12.2023
od 01.01.2022
do 31.12.2022
Podatek bieżący - Rozliczenie podatku za okres sprawozdawczy
0
0
Podatek odroczony – Powstanie i odwrócenie różnic przejściowych
775 764
1 612 361
Podatek dochodowy razem
775 764
1 612 361
Uzgodnienie podatku dochodowego obliczonego stawką 19% od wyniku przed opodatkowaniem dochodowym,
w tym podatkiem odroczonym wykazanym w jednostkowego sprawozdaniu z wyniku przedstawia się
następująco:
od 01.01.2023 do 31.12.2023
od 01.01.2022 do 31.12.2022
Działalność
finansowa
Działalność
operacyjna
Działalność
finansowa
Działalność
operacyjna
Wynik przed opodatkowaniem
(163 539)
(4 393 783)
(39 129)
(2 256 968)
Stawka podatku stosowana przez Spółkę
19%
19%
19%
19%
Podatek dochodowy bieżący wg stawki krajowej
0
0
0
0
Uzgodnienie wyniku podatkowego:
Przychody nie podlegające opodatkowaniu, w tym
0
(4 664 501)
0
(5 245 357)
- naliczone i nie zapłacone odsetki
(2 490 466)
(2 689 701)
- inne
(2 093 603)
0
0
- wyceny
0
(2 548 548)
Przychody podatkowe nie księgowe
0
569 647
0
868 815
Koszty podatkowe innych okresów
0
(1 193 128)
0
(87 286)
Koszty nie stanowiące kosztów uzyskania przychodów
0
8 153 732
0
5 516 526
Wynik podatkowy
(31 072)
(1 528 033)
(39 129)
(1 204 270)
Podatek dochodowy bieżący wg stawki krajowej
0
0
0
0
Odliczenie strat lat ubiegłych
0
0
0
0
Podatek dochodowy po odliczeniach
0
0
0
0
Zmiana z tytułu podatku odroczonego
0
775 764
0
1 612 361
Podatek dochodowy
0
775 764
0
1 612 361
Zastosowana średnia stawka podatkowa
0%
-17%
0%
-71%
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
44
19. PRZEJĘCIA ORAZ UTRATA KONTROLI NAD JEDNOSTKAMI ZALEŻNYMI
W 2023 roku miały miejsce następujące zdarzenia:
• W dniu 15 listopada 2023 roku Spółka dokonała sprzedaży wszystkich posiadanych akcji w spółce Deli2
S.A. W wyniku transakcji spółka Deli2 S.A. przestała należeć do Grupy Kapitałowej Tower Investments;
• W dniu 15 marca 2023 roku Spółka dokonała sprzedaży posiadanych udziałów w spółkach zależnych Akal
Sp. z o.o. i Tower Świebodzice Sp. z o.o.
20. WARTOŚCI NIEMATERIALNE
Wartości niematerialne użytkowane przez Spółkę obejmują znaki towarowe, patenty i licencje, oprogramowanie
komputerowe oraz pozostałe wartości niematerialne.
Znaki Towarowe
Pozostałe
Razem
Wartość brutto za okres od 01.01.2023 roku do 31.12.2023 roku
Stan na 01.01.2023 roku
25 550
68 046
93 596
Zwiększenia
0
13 750
13 750
Zmniejszenia
0
0
0
Stan na 31.12.2023 roku
25 550
81 796
107 346
Umorzenie za okres od 01.01.2023 roku do 31.12.2023 roku
Stan na 01.01.2023 roku
(25 550)
(49 286)
(74 836)
Zwiększenia
0
(5 075)
(5 075)
Zmniejszenia
0
0
0
Stan na 31.12.2023 roku
(25 550)
(54 361)
(79 911)
Wartość netto na 01.01.2023 roku
0
18 760
18 760
Wartość netto na 31.12.2023 roku
0
27 435
27 435
Znaki Towarowe
Pozostałe
Razem
Wartość brutto za okres od 01.01.2022 roku do 31.12.2022 roku
Stan na 01.01.2022 roku
25 550
53 938
79 488
Zwiększenia
0
14 108
14 108
Zmniejszenia
0
0
0
Stan na 31.12.2022 roku
25 550
68 046
93 596
Umorzenie za okres od 01.01.2022 roku do 31.12.2022 roku
Stan na 01.01.2022 roku
(25 550)
(32 044)
(57 594)
Zwiększenia
0
(17 242)
(17 242)
Zmniejszenia
0
0
0
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
45
Stan na 31.12.2022 roku
(25 550)
(49 286)
(74 836)
Wartość netto na 01.01.2022 roku
0
21 894
21 894
Wartość netto na 31.12.2022 roku
0
18 760
18 760
Spółka nie wykorzystuje w działalności składników wartości niematerialnych, których okres użytkowania jest
nieokreślony. Na dzień 31.12.2023 roku i 31.12.2022 roku żadne wartości niematerialne nie stanowiły
zabezpieczenia zobowiązań Spółki.
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku nie zostały dokonane odpisy aktualizujące stan wartości
niematerialnych. Stan odpisów aktualizujących na dzień 31 grudnia 2023 roku i koniec okresu porównywalnego
wyniósł 0 PLN.
21. RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE
Poniższe tabele przedstawiają strukturę rzeczowych aktywów trwałych, ich nabycia, zbycia, umorzenie i odpisy
aktualizujące.
Budynki,
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Inne
Razem
Stan na 31.12.2023 roku
Wartość bilansowa brutto
331 494
172 188
1 041 500
638 669
2 183 851
Skumulowane umorzenie i
odpisy aktualizujące
(145 857)
(163 428)
(437 700)
(635 591)
(1 382 575)
Wartość bilansowa netto
185 636
8 760
603 800
3 078
801 275
Budynki,
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Inne
Razem
Stan na 31.12.2022 roku
Wartość bilansowa brutto
1 006 902
172 188
1 398 534
715 169
3 292 792
Skumulowane umorzenie i
odpisy aktualizujące
(950 963)
(153 710)
(619 880)
(499 304)
(2 223 856)
Wartość bilansowa netto
55 939
18 478
778 654
215 865
1 068 937
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
46
RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE – NABYCIA I ZBYCIA ORAZ ODPISY AKTUALIZUJĄCE Z TYTUŁU UTRATY
WARTOŚCI
Budynki i
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Pozostałe
Razem
Za okres od 01.01.2023 roku do 31.12.2023 roku
Wartość bilansowa netto na
01.01.2023 roku
55 939
18 478
778 655
215 865
0
Zwiększenia (nabycie,
wytworzenie, leasing)
331 494
1 075 736
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja)
(1 006 902)
(1 432 769)
(70 000)
Odwrócenie umorzenia
950 963
377 486
Amortyzacja
(145 857)
(9 718)
(195 307)
(142 787)
Wartość bilansowa netto na
31.12.2023 roku
185 636
8 760
603 801
3 078
0
Za okres od 01.01.2022 roku do 31.12.2022 roku
Wartość bilansowa netto na
01.01.2022 roku
335 634
32 399
1 665 587
462 439
2 496 059
Zwiększenia (nabycie,
wytworzenie, leasing)
0
0
20 000
0
20 000
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja)
0
0
(520 551)
0
(520 551)
Amortyzacja
(279 695)
(13 921)
(386 381)
(246 574)
(926 571)
Wartość bilansowa netto na
31.12.2022 roku
55 939
18 478
778 655
215 865
1 068 937
W bieżącym roku obrotowym Spółka nie dokonała odpisu aktualizującego wartość środków trwałych. Stan
odpisów aktualizujących na 31 grudnia 2023 roku wynosi 0,00 PLN (na 31 grudnia 2022 roku: 0,00 PLN). Na dzień
31.12.2023 roku żadne rzeczowe aktywa trwałe nie stanowiły zabezpieczeń zobowiązań Spółki.
Na pozycję budynki i budowle składają się aktywa powstałe w wyniku zastosowania MSSF 16. W okresie 12
miesięcy 2023 roku, Spółka, poza rozliczeniem leasingu środków transportu, nie zawarła istotnych transakcji
nabycia lub sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych oraz nie posiadała istotnych zobowiązań z tytułu nabycia
rzeczowych aktywów trwałych.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
47
22. LEASING – AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA
22.1. Aktywa z tytułu prawa do użytkowania
Zgodnie z wymogami Międzynarodowego Standardu Sprawozdawczości Finansowej 16 „Leasing” Spółka
dokonała analizy posiadanych umów i dokonała odpowiednich ujawnień w niniejszym jednostkowym
sprawozdaniu finansowym. Wartość bilansowa aktywów będących przedmiotem umów leasingu przedstawia
się następująco:
Nieruchomości
Budynki i budowle
Środki transportu
Razem
Stan na 31.12.2023 roku
Wartość bilansowa brutto
824 883
1 006 902
1 122 129
2 953 914
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące
0
(950 963)
(477 324)
(1 428 287)
Wartość bilansowa netto
824 883
55 939
644 805
1 525 627
Nieruchomości
Budynki i budowle
Środki transportu
Razem
Stan na 31.12.2022 roku
Wartość bilansowa brutto
824 883
1 006 902
1 122 129
2 953 914
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące
0
(950 963)
(477 324)
(1 428 287)
Wartość bilansowa netto
824 883
55 939
644 805
1 525 627
22.2. Zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania
Pozostające do spłaty przyszłe minimalne opłaty leasingowe według stanu na dzień bilansowy wynoszą:
Opłaty z tytułu umów leasingu płatne w okresie:
do 1 roku
od 1 roku do 5 lat
powyżej 5 lat
Razem
Stan na 31.12.2023 roku
Przyszłe minimalne opłaty leasingowe
329 571
410 254
739 825
Koszty finansowe
(58 393)
(65 036)
(123 428)
Wartość bieżąca przyszłych minimalnych opłat
leasingowych
271 178
345 219
0
616 397
Opłaty z tytułu umów leasingu płatne w okresie:
do 1 roku
od 1 roku do 5 lat
powyżej 5 lat
Razem
Stan na 31.12.2022 roku
Przyszłe minimalne opłaty leasingowe
432 328
503 975
705 450
1 641 752
Koszty finansowe
(29 867)
(59 237)
(625 134)
(714 238)
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
48
Wartość bieżąca przyszłych minimalnych opłat
leasingowych
402 460
444 738
80 316
927 515
Umowami leasingu objęte są samochody, prawo najmu biura i prawo użytkowania wieczystego. Raty leasingów
samochodów oprocentowane są zmienną stopą procentową kalkulowaną w oparciu o WIBOR. Umowy leasingu
środków transportu nie nakładają na Spółkę dodatkowych wymogów. Zobowiązanie z tytułu najmu biura
zabezpieczone zostało kaucją.
W okresie objętym niniejszym sprawozdaniem finansowym nie ujęto żadnych kosztów z tytułu warunkowych
opłat leasingowych oraz nie występują żadne istotne opłaty subleasingowe.
23. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE
W skład nieruchomości inwestycyjnych wchodzą nieruchomości zgodnie z klasyfikacją przedstawioną w polityce
rachunkowości.
Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych przedstawia się następująco:
31.12.2023
31.12.2022
Wartość bilansowa na początek okresu
16 029 736
13 005 123
Zwiększenia
2 283 498
476 066
Zmniejszenia
(2 512 399)
0
Wycena do wartości godziwej
0
2 548 548
Wartość bilansowa na koniec okresu
15 800 835
16 029 736
W 2023 roku zwiększenia wartości nieruchomości inwestycyjnych powstały w wyniku prac bieżących mających
na celu zwiększenie wartości posiadanych nieruchomości. Zmniejszenia w roku 2023 powstały w wyniku
sprzedaży nieruchomości położonej przy ul. Książęcej w Warszawie.
W roku 2023 Spółka nie dokonała zmian klasyfikacji posiadanych nieruchomości.
Wszystkie posiadane nieruchomości zostały wycenione przy zaangażowaniu zewnętrznych rzeczoznawców.
Wartości rynkowe nieruchomości zostały oszacowane przy wykorzystaniu podejścia porównawczego, metoda
korygowania ceny średniej lub metoda porównywania parami. Podczas wyceny opierano się na danych i stanie
wiedzy o rynku nieruchomości.
Na dzień bilansowy wartość godziwa nieruchomości została dokonana przez zewnętrzny, niezależny,
profesjonalny podmiot zajmujący się wyceną nieruchomości.
Dla nieruchomości inwestycyjnych szczegóły dotyczące metody wycen znajdują się w operatach przygotowanych
przez rzeczoznawców. Na podstawie ich wycen spółka dokonują zmian w księgach aktualizujące wartości
nieruchomości do wartości godziwej.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
49
Ze względu na różny charakter nieruchomości – nieruchomości gruntowe utrzymywane dla zwiększenia wartości
rynkowej (np. Tychy, Pleszew).
Operaty, opinie przedstawione przez rzeczoznawców – założenia i model przyjęty do wyceny – są przeglądane
przez Zarząd.
Część nieruchomości Grupy stanowi zabezpieczenie spłaty pożyczki od podmiotu zewnętrznego, poprzez
ustanowienie na nich hipotek. Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych zabezpieczeniem hipotecznym
wyniosła na dzień 31 grudnia 2023 roku 12.321.407 złotych, a na 31 grudnia 2022 roku 12.321.407 złotych.
Zgodnie z pkt 75. MSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne” Spółka poniżej ujawnia informacje dotyczące
nieruchomości inwestycyjnych:
Spółka
Nieruchomość inwestycyjna
31.12.2023
31.12.2022
Przychody
Koszty
Przychody
Koszty
Tower Investments S.A.
Książęca
2 400 000
2 250 538
0
58 749
Tower Investments S.A.
Tychy
67 200
0
55 000
1 277
Tower Investments S.A.
Pleszew
0
0
0
1 608
Wartość bilansowa zapasów
razem
2 467 200
2 250 538
55 000
61 634
Opis wyceny nieruchomości położonej w Tychach i Pleszewie
Wybór podejścia i metody wyceny.
Rynkową wartość nieruchomości oszacowano przy uwzględnieniu celu wyceny, rodzaju i położenia
nieruchomości, funkcji wyznaczonej dla niej w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia
infrastruktury technicznej, stanu jej zagospodarowania oraz dostępnych danych o cenach nieruchomości
podobnych.
Uwzględniając fakt, że nieruchomości gruntowe zabudowane oraz nieruchomości gruntowe niezabudowane o
cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianej były przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości, do
określenia wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.
Wartość rynkową nieruchomości oszacowano przy uwzględnieniu celu wyceny, rodzaju i położenia
nieruchomości, funkcji wyznaczonej dla niej w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia
infrastruktury technicznej, stanu jej zagospodarowania oraz dostępnych danych o cenach nieruchomości
podobnych.
Zgodnie z celem wyceny, oszacowano wartość rynkową nieruchomości rozumianą jako najbardziej
prawdopodobną cenę sprzedaży, możliwą do osiągnięcia.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
50
Mając na uwadze zapisy prawne, cel i zakres wyceny oraz to, że nieruchomości o cechach zbliżonych do
wycenianej były przedmiotem obrotu rynkowego w ograniczonej ilości, do oszacowania wartości nieruchomości
zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.
Metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej przedmiotu wyceny na podstawie
zbioru transakcji o liczebności co najmniej kilkunastu obiektów reprezentatywnych, przyjętych do porównań,
które były przedmiotem transakcji.
Zobowiązania dotyczące napraw, utrzymania lub ulepszania nieruchomości:
Spółka
Nieruchomość inwestycyjna
31.12.2023
31.12.2022
Tower Investments S.A.
Książęca
0
29 520
0
29 520
24. ZAPASY
W sprawozdaniu finansowym Spółki ujęte są następujące pozycje zapasów:
31.12.2023
31.12.2022
Półprodukty i produkcja w toku
2 877 477
1 856 306
Towary
110 000
161 000
Wartość bilansowa zapasów razem
2 987 477
2 017 306
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku nie dokonano odpisów aktualizujących wartość zapasów.
Wartość całkowita odpisów na dzień 31 grudnia 2023 roku i 31 grudnia 2022 roku wyniosły 0,00 PLN.
25. INSTRUMENTY FINANSOWE
25.1. Aktywa finansowe
Według standardu MSSF9 aktywa finansowe zostały podzielone na kategorie, których rozróżnienia dokonuje się
w zależności od zastosowanego modelu biznesowego w zakresie zarządzania aktywami.
Poniżej przedstawiono podział aktywów finansowych na poszczególne kategorie. Obecnie Spółka nie posiada i
w okresie porównawczym nie posiadała instrumentów finansowych zabezpieczających i aktywów finansowych
wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.
AFZK
aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie
AFWGCD
aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody
AFWGWF
aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
IF
instrumenty finansowe zabezpieczające
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
51
Kategorie instrumentów finansowych wg MSSF 9
AFZK
AFWGWF
Poza MSSF9
Razem
Stan na 31 grudnia 2023 roku
Aktywa trwałe
Należności i pożyczki
0
0
5 750 000
5 750 000
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe
0
0
8 698 551
8 698 551
Aktywa obrotowe
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności
10 354 927
0
34 286
10 389 213
Pożyczki
40 177 070
0
0
40 177 070
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
0
0
0
0
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
134 184
0
0
134 184
Kategorie instrumentów finansowych wg MSSF 9
AFZK
AFWGWF
Poza MSSF9
Razem
Stan na 31 grudnia 2022 roku
Aktywa trwałe
Należności i pożyczki
185 210
0
5 900 000
6 085 210
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe
0
0
8 608 550
8 608 550
Aktywa obrotowe
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności
7 735 083
0
115 271
7 850 354
Pożyczki
48 240 650
0
0
48 240 650
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
0
225 694
0
225 694
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
34 336
0
0
34 336
25.2. Zobowiązania finansowe
W odniesieniu do zobowiązań standard przewiduje dwie możliwe kategorie:
ZFWGWF
zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
ZFZK
pozostałe zobowiązania wyceniane w zamortyzowanym koszcie
Kategorie instrumentów finansowych według MSSF9
ZFWGWF
ZFZK
Poza MSSF 9
Razem
Stan na 31 grudnia 2023 roku
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
0
0
0
0
Leasing i prawa do użytkowania aktywów
0
0
381 669
381 669
Inne długoterminowe zobowiązania finansowe
0
0
0
0
Inne długoterminowe zobowiązania
0
3 174 590
3 843 089
7 017 679
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
zobowiązania
0
15 418 172
5 497 934
20 916 106
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
52
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
0
25 346 542
0
25 346 542
Inne krótkoterminowe zobowiązania finansowe
0
0
0
0
Leasing i prawa do użytkowania aktywów
0
0
12 646
12 646
Kategorie instrumentów finansowych według MSSF9
ZFWGWF
ZFZK
Poza MSSF 9
Razem
Stan na 31 grudnia 2022 roku
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
0
0
0
0
Leasing i prawa do użytkowania aktywów
0
0
525 054
525 054
Inne długoterminowe zobowiązania finansowe
0
0
0
0
Inne długoterminowe zobowiązania
0
3 008 776
3 843 089
6 851 866
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
zobowiązania
0
12 490 669
5 470 317
17 960 987
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
0
15 566 151
0
15 566 151
Inne krótkoterminowe zobowiązania finansowe
0
81 341
0
81 341
Leasing i prawa do użytkowania aktywów
0
0
402 460
402 460
25.3. Informacja o wartości godziwej instrumentów finansowych
Według oceny Spółki wartość godziwa środków pieniężnych, krótkoterminowych lokat, należności handlowych,
zobowiązań handlowych, kredytów oraz zobowiązań z tytułu leasingu nie odbiega od wartości bilansowych.
Wartości przedstawione w tabelach not 25.1 i 25.2 są zgodne z wartością godziwą tych instrumentów.
Wartość godziwa definiowana jest jako cena, którą otrzymano by za sprzedaż składnika aktywów lub zapłacono
by za przeniesienie zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach między uczestnikami
rynku na dzień wyceny.
Spółka ustala wartość godziwą aktywów finansowych i zobowiązań finansowych w taki sposób, aby w jak
największym stopniu uwzględnić czynniki pochodzące z rynku. Wyceny do wartości godziwej zostały podzielone
na trzy grupy w zależności od pochodzenia danych wejściowych do wyceny:
• poziom 1 – dane wejściowe na poziomie 1 są cenami notowanymi (nieskorygowanymi) na aktywnych
rynkach za identyczne aktywa lub zobowiązania, do których jednostka ma dostęp w dniu wyceny,
• poziom 2 – dane wejściowe na poziomie 2 to dane wejściowe inne niż ceny notowane uwzględnione na
poziomie 1, które są obserwowalne w przypadku danego składnika aktywów lub zobowiązania, albo
pośrednio, albo bezpośrednio,
• poziom 3 – dane wejściowe na poziomie 3 to nieobserwowalne dane wejściowe dotyczące danego
składnika aktywów lub zobowiązania.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
53
Poniżej przedstawiono instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej w podziale na hierarchię wycen
do wartości godziwej.
Klasa instrumentu finansowego
Poziom 1
Poziom 2
Poziom 3
Razem wartość
godziwa
Stan na 31.12.2023 roku
Aktywa:
Akcje spółek notowanych
0
0
Wartość godziwa netto
0
0
0
0
Stan na 31.12.2022 roku
Aktywa:
Akcje spółek notowanych
225 694
225 694
Wartość godziwa netto
225 694
0
0
225 694
W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły przeniesienia pomiędzy poziomem 1, 2 i 3 wartości godziwej aktywów
i zobowiązań finansowych.
Pozycje wykazywane w wartości godziwej obejmowały akcje spółek notowanych na Giełdzie Papierów
Wartościowych. Wartość godziwa akcji została określona na podstawie notowań z dnia bilansowego.
25.4. Oczekiwana strata kredytowa
Spółka w 2023 roku nie sporządziła analizy oczekiwanej straty kredytowej, gdyż założyła na bazie lat
poprzednich, że odpis oczekiwanej straty kredytowej będzie nieistotny.
Od 2024 roku Spółka zamierza zlecić takie analizy zewnętrznym podmiotom.
26. AKTYWA I REZERWA NA PODATEK ODROCZONY
Aktywa oraz rezerwa z tytułu podatku odroczonego w następujący sposób wpływają na sprawozdanie
finansowe:
31.12.2023
31.12.2022
Podatek odroczony per saldo na początek okresu
(3 526 796)
(1 914 435)
Zmiana stanu w okresie wpływająca na:
Wynik (+/-)
(775 764)
(1 612 361)
Podatek odroczony per saldo na koniec okresu, w tym:
(4 302 560)
(3 526 796)
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
402 747
797 269
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
4 705 307
4 324 065
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
54
Odroczony podatek dochodowy wynika z następujących pozycji:
26.1. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Tytuły różnic przejściowych
Saldo na początek
okresu
Zmiana stanu:
wynik
Saldo na koniec
okresu
Stan na 31.12.2023 roku
Aktywa:
Odpis na należności
388 368
(227 560)
160 808
Wycena notowanych akcji do wartości godziwej
79 372
(79 372)
-
Wycena nieruchomości inwestycyjnych
94 703
(94 703)
-
Pasywa:
Leasing
343
11 803
12 147
Odsetki od pożyczek i obligacji
163 020
29 523
192 543
Na stratę podatkową
-
-
Pozostałe rezerwy
71 464
(34 214)
37 250
Razem
797 269
(394 523)
402 747
26.2. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Tytuły różnic przejściowych
Saldo na początek
okresu
Zmiana stanu:
wynik
Saldo na koniec
okresu
Stan na 31.12.2023 roku
Aktywa:
Aktywa trwałe w leasingu
-
-
-
Odsetki od pożyczek udzielonych
2 583 619
381 242
2 964 861
Wycena nieruchomości
1 740 446
1 740 446
Pozostałe
-
-
-
Razem
4 324 065
381 242
4 705 307
27. NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI
Wartość bilansowa należności z tytułu dostaw i usług uznawana jest przez Spółkę za rozsądne przybliżenie
wartości godziwej. Poniżej przedstawiono opis poszczególnych pozycji w podziale na tytuły należności.
27.1. Należności długoterminowe
Należności długoterminowe na dzień 31 grudnia 2023 roku wynoszą 5.750 tys. PLN w tym 5.000 tys. PLN stanowi
udzielona zaliczka na poczet przyszłych inwestycji, a pozostałą kwotę stanowią wpłacone kaucje, (w 2022:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
55
5.185,2 tys. PLN). W żadnym z wymienionych okresów nie dokonano odpisów aktualizujących należności
długoterminowych.
27.2. Należności krótkoterminowe.
Należności krótkoterminowe wraz z zawartymi rozliczeniami międzyokresowymi zaprezentowane zostały w
tabeli poniżej:
31.12.2023
31.12.2022
Aktywa finansowe :
Należności z tytułu dostaw i usług
4 631 146
7 094 290
Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu dostaw i usług
(849 697)
(847 715)
Należności z tytułu dostaw i usług netto
3 781 448
6 246 575
Kwoty zatrzymane (kaucje) z tytułu umów o usługę budowlaną
0
0
Inne należności
8 707 956
4 037 232
Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności finansowych
(2 100 191)
(2 548 724)
Pozostałe należności finansowe netto
6 607 765
1 488 508
Należności finansowe
10 389 213
7 735 083
Aktywa niefinansowe:
Należności z tytułu podatków i innych świadczeń
0
24 074
Rozliczenia międzyokresowe
3 736 415
40 747
Przedpłaty i zaliczki
0
1 094 048
Odpisy aktualizujące wartość aktywów niefinansowych
0
(1 002 851)
Należności niefinansowe
3 736 415
156 017
Należności krótkoterminowe razem
14 125 628
7 891 101
Analiza wiekowa zaległych krótkoterminowych należności finansowych nieobejmujących rozrachunków innych
niż handlowe, nie objętych odpisem:
31.12.2023
31.12.2022
Należności krótkoterminowe zaległe:
do 1 miesiąca
45 478
53 727
od 1 do 3 miesięcy
40 119
170 364
od 3 do 6 miesięcy
39 311
385 231
od 6 do 12 miesięcy
4 506 237
1 110 190
powyżej roku
4 416 752
Zaległe należności
4 631 145
6 136 264
Spółka na bieżąco monitoruje posiadane należności i współpracuje z kontrahentami w celu ich odzyskania. W
należnościach zaległych powyżej 6 miesięcy znajdują się należności od kontrahentów, z którymi Spółka prowadzi
bieżącą współpracę i Zarząd nie ma podstaw do dokonania odpisów.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
56
28. POZOSTAŁE AKTYWA FINANSOWE
W ramach aktywów finansowych Spółka prezentuje następujące pozycje:
Aktywa długoterminowe
Aktywa krótkoterminowe
31.12.2023
31.12.2022
31.12.2023
31.12.2022
Akcje spółek notowanych
0
0
0
225 694
Aktywa z tytułu subleasingu
105 152
105 152
0
35 044
Aktywa finansowe
105 152
105 152
0
260 738
Odpisy
(105 152)
(105 152)
0
(35 044)
Aktywa finansowe netto
0
0
0
225 694
Pozostałe aktywa finansowe stanowią akcje spółek notowanych oraz należności z tytułu umów subleasingowych.
Dla akcji notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie wartość bilansowa równa jest wartości
godziwej opartej na notowaniach. Umowy leasingu przeliczone zostały zdyskontowaną stopą procentową.
Wartość aktywów z tytułu subleasingu została odpisana ze względu na zawieszenie działalności operacyjnej
kontrahenta.
29. POŻYCZKI UDZIELONE
Udzielone pożyczki wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem metody efektywnej stopy
procentowej. Wartość bilansowa pożyczek uważana jest za rozsądne przybliżenie wartości godziwej. Spółka nie
udzieliła pożyczek walutowych. Poniżej podsumowanie istotnych warunków udzielonych pożyczek:
Waluta
Wartość w PLN
Oprocentowanie
Termin spłaty
Stan na 31.12.2023 roku
Gatid Investments sp. z o.o.
PLN
2 074
6,0%
2024
Tower Project Sp. z o.o.
PLN
7 950 681
6,0%
2024
Tower Project Sp. z o.o.
PLN
908 428
6,0%
2025
Tower Project Sp. z o.o.
PLN
113 397
0,0%
2024
Tower Investments Sp. z o.o.
PLN
1 904 541
0,0%
2024
Tower Investments Sp. z o.o.
PLN
22 707 317
6%-12%
2024
Shopin 2 Sp. z o.o.
PLN
25 223
0,0%
2024
Tower Jasło Sp. z o.o.
PLN
190 666
6,0%
2024
Tower Jasło Sp. z o.o.
PLN
20 346
6,0%
2025
Tower Mehoffera Sp. z o.o.
PLN
808 920
zm WIBOR3M+6,6
2024
Tower Mehoffera Sp. z o.o.
PLN
46 236
0,0%
2024
Tower Mehoffera Sp. z o.o.
PLN
7 768 693
6,0%
2025
Shopin 2 Sp. z o.o.
PLN
6 383 838
zm WIBOR3M+6,6
2024
Shopin 2 Sp. z o.o.
PLN
0
6,0%
2024
Prystora1 Sp. z o.o.
PLN
14 597
6,0%
2024
Tower Świebodzice Sp. z o.o.
PLN
198 081
zm WIBOR3M+6,6
2024
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
57
Tower Świebodzice Sp. z o.o.
PLN
802
0,0%
2024
Tower Project sp. z o.o. SKA
PLN
733 554
6,0%
2024
Tower Project sp. z o.o. SKA
PLN
3 838
0,0%
2024
Akal Sp. z o.o.
PLN
1 732
12,0%
2024
Razem
48 874 537
* kapitał pożyczki został zapłacony, do zapłaty pozostały naliczone odsetki
Waluta
Wartość w PLN
Oprocentowanie
Termin spłaty
Stan na 31.12.2022 roku
Deli2 S.A.
PLN
773 233
6,0%
2023
Gatid Investments sp. z o.o.
PLN
0
6,0%
2023
Tower Project Sp zo.o.
PLN
9 160 066
6,0%
2023
Tower Project Sp zo.o.
PLN
260 232
0,0%
2023
Tower Investments sp z o.o.
PLN
1 904 541
0,0%
2023
Tower Investments sp z o.o.
PLN
21 698 231
6%-12%
2023
Property Tower Investments SKA
PLN
25 223
0,0%
2023
Tower Jasło sp z o.o.
PLN
201 249
6,0%
2023
Tower Mehoffera sp z o.o.
PLN
7 178 203
zm WIBOR3M+6,6
2023
Tower Mehoffera sp z o.o.
PLN
46 236
0,0%
2023
Tower Mehoffera sp z o.o.
PLN
768 698
6,0%
2023
Shopin 2 sp z o.o.
PLN
6 074 470
zm WIBOR3M+6,6
2023
Shopin 2 sp z o.o.
PLN
0
6,0%
2023
Prystora1 sp. z o.o.
PLN
14 597
6,0%
2023
Tower Świebodzice sp zo.o.
PLN
203 249
zm WIBOR3M+6,6
2023
Tower Świebodzice sp zo.o.
PLN
0
6,0%
2023
Tower Świebodzice sp zo.o.
PLN
802
0,0%
2023
Tower Project sp zo.o. SKA
PLN
699 954
6,0%
2023
Tower Project sp zo.o. SKA
PLN
3 838
0,0%
2023
Akal sp. z o.o.
PLN
1 060
12,0%
Razem
49 013 883
Odpisy aktualizujące
Deli2 S.A.
PLN
(773 233)
Razem
48 240 650
* kapitał pożyczki został zapłacony, do zapłaty pozostały naliczone odsetki
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
58
Zmiana wartości bilansowej pożyczek, w tym strat kredytowych, przedstawia się następująco:
31.12.2023
31.12.2022
Wartość brutto
Saldo na początek okresu
49 013 883
54 938 232
Kwota pożyczek udzielonych w okresie
15 185
21 000
Spłata
(2 604 533)
(1 000 000)
Kompensaty
(7 635 050)
Odsetki naliczone efektywną stopą procentową
2 450 022
2 689 701
Wartość brutto na koniec okresu
48 874 537
49 013 883
Strata kredytowa
Saldo na początek okresu
(773 233)
0
odpisy okresu
773 233
(773 233)
Strata kredytowa na koniec okresu
0
(773 233)
Wartość bilansowa na koniec okresu
48 874 537
48 240 650
30. UDZIAŁY I AKCJE
Na dzień 31 grudnia 2023 roku spółka jest w posiadaniu następujących udziałów i akcji zakwalifikowanych do
długoterminowych aktywów finansowych:
Udziały i akcje
31.12.2023
31.12.2022
Tower Project sp. z o.o.
35 000
35 000
Tower Investments sp. z o.o.
500 000
500 000
Tower Jasło sp. z o.o.
5 000
5 000
Tower Mehoffera sp. z o.o.
4 003 500
4 003 500
Shopin 2 sp. z o.o.
4 055 000
4 055 000
Deli2 S.A.
0
170 000
Akal sp. z o.o.
0
5 000
Prystora1 sp. z o.o.
50
50
Tower Świebodzice sp. z o.o.
0
5 000
Tower Development Prosta S.A.
100 001
0
Aktywa finansowe brutto
8 698 551
8 778 550
Odpisy aktualizujące
Deli2 S.A.
0
(170 000)
Aktywa finansowe netto
8 698 551
8 608 550
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
59
31. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY
31.12.2023
31.12.2022
Środki pieniężne na rachunkach bankowych prowadzonych w PLN
92 184
9 027
Środki pieniężne na rachunkach VAT
0
10 100
Środki pieniężne na rachunkach bankowych walutowych
0
15 209
Środki pieniężne w kasie
42 000
0
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem
134 184
34 336
Na dzień 31 grudnia 2023 roku nie występowały środki pieniężne, które podlegałyby ograniczeniom
w dysponowaniu z tytułu umowy kredytowej.
Spółka dla celów sporządzenia sprawozdania z przepływów pieniężnych klasyfikuje środki pieniężne w sposób
przyjęty do prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Zatem nie występuje różnica pomiędzy sumą
środków pieniężnych ujętych w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, a tymi w sprawozdaniu z przepływów
pieniężnych.
Na dzień 31 grudnia 2023 roku Spółka nie posiadała środków o ograniczonej możliwości dysponowania.
32. AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY ORAZ DZIAŁALNOŚĆ ZANIECHANA
W 2022 spółka zależna Tower Project sp. z o.o. dokonała sprzedaży akcji spółki zależnej Manufaktura Gessler,
która to spółka odpowiedzialna była za segment spożywczy. W wyniku tej transakcji Spółka wraz z Grupą
Kapitałową wycofała się z działalności w segmencie spożywczym.
W listopadzie 2023 roku Spółka dokonała sprzedaży wszystkich posiadanych akcji w spółce Deli2 S.A., w wyniku
czego działalność w segmencie e-commerce została zakończona.
33. KAPITAŁY WŁASNE
33.1. Kapitał podstawowy i akcje własne
Na dzień 31.12.2023 roku kapitał podstawowy Spółki wynosił 1.560 tys. PLN (2022 rok: 1.560 tys. PLN) i dzielił
się na 1.560 tys. akcji (2022 rok: 1.560 tys.) o wartości nominalnej 1 PLN każda. Wszystkie akcje zostały w pełni
opłacone. Wszystkie akcje, poza akcjami nabytymi przez Spółkę w ramach Programu Skupu Akcji Własnych,
w równym stopniu uczestniczą w podziale dywidendy oraz każda akcja daje prawo do jednego głosu na Walnym
Zgromadzeniu Akcjonariuszy.
W dniach od 01 stycznia do 31 grudnia 2023 roku Spółka, w ramach Programu Skupu Akcji Własnych, nie
dokonała nabycia akcji własnych oraz w analogicznym okresie roku poprzedniego nie dokonała nabycia.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
60
Strukturę własności na dzień 31 grudnia 2023 roku i okres porównywalny przedstawia poniższa tabela:
Liczba akcji
Liczba głosów
Wartość
nominalna
akcji
Udział w
kapitale
Stan na 31.12.2023 roku
Floryda 1 Sp. z o.o. S.K.A.
689 171
689 171
689 171
44,2%
PZW FIZ zarządzany przez Copernicus Capital TFI S.A.
158 847
158 847
158 847
10,2%
Andrzej Słomka bezpośrednio i pośrednio poprzez Buffis sp. z o.o.
179 667
179 667
179 667
11,5%
Cezary Gregorczuk
105 767
105 767
105 767
6,8%
Akcje własne
11 126
11 126
11 126
0,7%
Pozostali akcjonariusze
338 138
338 138
338 138
21,7%
Razem
1 560 750
1 560 750
1 560 750
100%
Stan na 31.12.2022 roku
Floryda 1 Sp. z o.o. S.K.A.
689 171
689 171
689 171
44,2%
PZW FIZ zarządzany przez Copernicus Capital TFI S.A.
158 847
158 847
158 847
10,2%
Andrzej Słomka bezpośrednio i pośrednio poprzez Buffis sp. z o.o.
179 667
179 667
179 667
11,5%
Cezary Gregorczuk
105 767
105 767
105 767
6,8%
Akcje własne
11 126
11 126
11 126
0,7%
Pozostali akcjonariusze
338 138
338 138
338 138
21,7%
Razem
1 560 750
1 560 750
1 560 750
100%
Na dzień publikacji pan Bartosz Kazimierczuk, Prezes Tower Investments S.A. był posiadaczem 24.037 akcji Spółki
Dominującej.
33.2. Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
W okresie 12 miesięcy kończących się 31 grudnia 2023 roku wartość kapitału ze sprzedaży akcji powyżej ich
wartości nominalnej nie uległa zmianie i wynosi 30.071.724,06 PLN (na 31.12.2022: 30.071.724,06 PLN).
33.3. Pozostałe kapitały
Zmiana stanu pozostałych kapitałów wynika z pokrycia straty za rok 2022.
34. PROGRAMY PŁATNOŚCI AKCJAMI
W Spółce nie zostały uruchomione programy motywacyjne, w ramach których pracownicy uzyskują opcje
zamienne na akcje Spółki.
35. DYWIDENDY
Walne Zgromadzenie w dniu 14 czerwca 2023 roku podjęło uchwałę w sprawie sposobu pokrycia straty
powstałej w Spółce w roku 2022, z kapitału zapasowego. Za rok 2023 Spółka poniosła stratę. Na dzień
zatwierdzenia niniejszego jednostkowego sprawozdania finansowego nie została podjęta decyzja o sposobie
pokrycia straty.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
61
W 2023 roku oraz w 2022 roku dywidenda nie została uchwalona i wypłacona.
36. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE
36.1. Koszty świadczeń pracowniczych
W Spółce nie występują programy motywacyjne, w ramach których pracownicy wynagradzani są akcjami Spółki.
36.2. Zobowiązania, rozliczenia międzyokresowe i rezerwy z tytułu świadczeń
pracowniczych
Zobowiązania, rozliczenia międzyokresowe i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych ujęte w sprawozdaniu z
sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2023 roku wynoszą 0 PLN (w 2022 roku: 38.496,06 PLN).
37. POZOSTAŁE REZERWY
Wartości rezerw ujętych w sprawozdaniu finansowym oraz ich zmiany w okresie zakończonym 31 grudnia 2023
roku przedstawiały się następująco:
Pozostałe rezerwy, w tym na:
na świadczenia
pracownicze
inne
Razem
za okres od 01.01.2023 roku do 31.12.2023 roku
Stan na początek okresu
38 496
188 480
226 976
Wykorzystanie i rozwiązanie rezerw
0
0
0
Zwiększenie rezerw ujęte jako koszt w okresie
0
0
0
Stan rezerw na dzień 31.12.2023 roku
0
0
0
za okres od 01.01.2022 roku do 31.12.2022 roku
Stan na początek okresu
38 496
188 480
226 976
Wykorzystanie i rozwiązanie rezerw
0
0
0
Zwiększenie rezerw ujęte jako koszt w okresie
0
0
0
Stan rezerw na dzień 31.12.2022 roku
38 496
188 480
226 976
38. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA
38.1. Zobowiązania długoterminowe, w tym rozliczenia międzyokresowe
Zobowiązania długoterminowe, z wyłączeniem rozliczeń międzyokresowych, na dzień 31 grudnia 2023 roku
wynoszą 7.399.347,85 PLN (na 31.12.2022 roku: 7.376.920 PLN), z czego 3.843.089,43 PLN stanowi otrzymana
zaliczka na poczet przyszłych inwestycji.
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe na dzień 31 grudnia 2023 roku wynoszą 693.000 PLN
(na 31.12.2022 roku: 693.000 PLN).
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
62
38.2. Zobowiązania krótkoterminowe, w tym rozliczenia międzyokresowe
Szczegóły pozycji przedstawia poniższa tabela:
31.12.2023
31.12.2022
Zobowiązania finansowe (MSSF 9 i poza MSSF 9):
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
866 901
1 055 769
Inne zobowiązania finansowe
15 862 011
11 434 900
Zobowiązania finansowe
16 728 912
12 490 669
Zobowiązania niefinansowe (poza MSSF 9):
Zobowiązania z tytułu podatków i innych świadczeń
347 934
320 317
Rozliczenia międzyokresowe
731 500
842 149
Przedpłaty i zaliczki otrzymane na dostawy
5 150 000
5 150 000
Zobowiązania niefinansowe
6 229 434
6 312 466
Zobowiązania krótkoterminowe razem
22 958 347
18 803 136
Wartość bilansowa zobowiązań z tytułu dostaw i usług uznawana jest przez Spółkę za rozsądne przybliżenie
wartości godziwej. Inne zobowiązania finansowe stanowią zaliczki otrzymane na poczet dostaw i usług. W 2023
roku Spółka dokonała spisania przeterminowanych zobowiązań na kwotę 57.815 złotych.
39. KREDYTY, POŻYCZKI I INNE INSTRUMENTY DŁUŻNE
Wartość kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych ujętych w sprawozdaniu finansowym prezentuje
poniższa tabela:
Zobowiązania długoterminowe
Zobowiązania krótkoterminowe
31.12.2023
31.12.2022
31.12.2023
31.12.2022
Pożyczki
0
0
25 091 050
5 683 058
Inne instrumenty dłużne
0
0
0
9 883 093
Inne zobowiązania finansowe
0
0
81 341
Zobowiązania finansowe razem
0
0
25 091 050
15 647 492
39.1. Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu.
Spółka nie zalicza żadnych instrumentów z klasy kredytów i pożyczek do zobowiązań finansowych wyznaczonych
do wyceny w wartości godziwej przez wynik. Wszystkie pożyczki i inne instrumenty dłużne wyceniane są według
zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem efektywnej stopy procentowej. Wartość księgowa kredytów,
pożyczek i innych instrumentów dłużnych odpowiada ich wartości godziwej.
Informacje dotyczące charakteru i zakresu ryzyka, na które narażona jest Spółka z tytułu zaciągniętych pożyczek
i innych instrumentów dłużnych prezentuje poniższa tabela:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
63
Stan na 31.12.2023 roku
Pożyczki
Obligacje
Subwencja
Razem
Waluta
PLN
PLN
Oprocentowanie
12%-16%
16,52%
0%
Termin wymagalności
2023
2023
2022-2023
Wartość bilansowa w PLN
25 091 050
0
0
25 091 050
Zobowiązanie krótkoterminowe
25 091 050
0
0
25 091 050
Zobowiązanie długoterminowe
0
0
0
0
Stan na 31.12.2022 roku
Pożyczki
Obligacje
Subwencja
Razem
Waluta
PLN
PLN
PLN
Oprocentowanie
12%-16%
16,52%
0%
Termin wymagalności
2023
2023
2022-2023
Wartość bilansowa w PLN
5 683 058
9 883 093
81 341
15 647 492
Zobowiązanie krótkoterminowe
5 683 058
9 883 093
81 341
15 647 492
Zobowiązanie długoterminowe
0
0
0
0
39.2. Papiery dłużne
W ciągu 12 miesięcy roku 2023 Spółka dokonała wykupu wszystkich wyemitowanych obligacji. W związku z tym
Spółka nie posiada obligacji na dzień bilansowy.
40. ZABEZPIECZENIE SPŁATY ZOBOWIĄZAŃ
Zaciągnięte przez Spółkę zobowiązania z tytułu pożyczek, innych instrumentów dłużnych oraz z tytułu leasingu
objęte są następującymi zabezpieczeniami spłaty (według stanu na dzień bilansowy):
Pożyczka od podmiotu finansowego
* Hipoteka umowna na nieruchomościach położonych w Łodzi i Pleszewie,
* Poręczenie spółek zależnych,
* Zastaw zwykły i rejestrowy na udziałach spółek zależnych Tower Project Spółka z o.o., Shopin 2 Spółka z o.o.
* Zastaw na zbiorze rzeczy.
Pożyczka od osoby fizycznej udzielona spółce Tower Investments S.A.
* Poręczenie przez spółkę zależną na kwotę 4.500.000,00 złotych w celu zabezpieczenia zobowiązania
wynikającego z udzielonej pożyczki spółce Tower Investments S.A.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
64
41. ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE
Zobowiązania związane z umowami leasingu oraz emisją instrumentów dłużnych zostały opisane w notach 22.
Zgodnie z wymogami MSSF 16 dokonano analizy umów najmu, użyczenia i umów o podobnym charakterze pod
kątem ich kwalifikacji jako umów leasingu i ujęto odpowiednio aktywa i zobowiązania z tego tytułu. Inne
zobowiązania warunkowe nie występują.
42. AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU UMOWY
W okresie objętym sprawozdaniem i okresie porównawczym Spółka nie prowadziła długoterminowych
kontraktów budowlanych.
43. TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI
Podmioty powiązane ze Spółką obejmują jednostki powiązane kapitałowo w sposób bezpośredni lub pośredni,
podmioty kontrolowane przez kluczowy personel kierowniczy.
Spółka dokonuje transakcji zakupu i sprzedaży nieruchomości, świadczy usługi z zakresu podstawowej
działalności, ponosi koszt najmu, udziela pożyczek oraz zaciąga pożyczki.
43.1. Wynagrodzenia kluczowego personelu kierowniczego
Do kluczowego personelu kierowniczego Grupa zalicza członków Rady Nadzorczej, członków Komitetu Audytu,
członków Zarządu. Wynagrodzenie kluczowego personelu w okresie objętym jednostkowym sprawozdaniem
finansowym wyniosło:
od 01.01.2023
do 31.12.2023
od 01.01.2022
do 31.12.2022
Zarząd
Wynagrodzenia
120 000
120 000
Premie
0
0
inne świadczenia, w tym z jednoosobowej działalności
0
0
Rada Nadzorcza
Wynagrodzenia
139 745
139 083
inne świadczenia, w tym z jednoosobowej działalności
0
0
Komitet Audytu
Wynagrodzenia
107 100
103 614
Świadczenia razem
366 845
362 697
Rada Nadzorcza, na wniosek Prezesa Zarządu pana Bartosza Kazimierczuka, w dniu 30 października 2023 roku
przyznała dodatkowe wynagrodzenie za poręczenie obligacji Spółki, które wyniosło 1,2% wysokości poręczenia.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
65
43.2. Transakcje z podmiotami powiązanymi
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku Spółka nie dokonała odpisów aktualizujących. Spółka w żadnym
z okresów nie dokonała transakcji z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe.
Na wniosek Akcjonariusza Floryda 1 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo- akcyjna,
Zarząd Spółki Dominującej przyznał wynagrodzenie za poręczenie obligacji Spółki, w wysokości 1,2% kwoty
poręczenia.
Należności
Zobowiązania
Tower Investments sp. z o.o.
294 397
403 500
Tower Jasło sp. z o.o.
-
2 651 482
Akal sp. z o.o.
13 484
-
Shopin 2 sp. z o.o.
4 150 050
-
Tower Project sp. z o.o.
-
3 442
Tower Świebodzice sp. z o.o.
2 515
-
Gatid Investments sp. z o.o.
23 196
-
Floryda 1 sp. z o.o.
136 931
97 700
Floryda 1 sp. z o.o. S.K.A
56 293
2 369 655
Investments Consulting Bartosz Kazimierczuk
-
-
Circolo sp. z o.o.
9 692
2 349 632
Manufaktura Dobrego Smaku sp. z o.o.
14 931
-
Prystora1 sp. z o.o.
1 263 285
-
Deli2 S.A.
586 460
-
Tower Mehoffera sp. z o.o.
2 309 894
-
Tower Development P.S.A.
124 017
-
Stan na 31 grudnia 2023 roku
8 985 145
7 875 411
Odpisy aktualizujące
802 594
Stan netto na 31 grudnia 2023 roku
8 182 551
7 875 411
Przychody ogółem
Odsetki
Koszty, w tym
aktywowane
Koszty odsetek
od pożyczek
Tower Investments sp. z o.o.
45 524
1 009 086
1 800 000
-
Tower Jasło sp. z o.o.
9 240
9 763
-
Tower Świebodzice sp. z o.o.
2 040
4 382
-
Tower Project sp. z o.o.
744 645
475 080
259 514
-
Shopin 2 sp. z o.o.
1 838 931
342 968
800 000
-
Tower Mehoffera sp. z o.o.
129 897
630 713
192 066
Gatid Investments sp. z o.o.
671 743
74
60 000
Deli2 S.A.
14 569
31 414
14 296
-
Floryda 1 sp. z o.o.
7 440
-
144 000
-
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
66
Floryda 1 sp. z o.o. S.K.A
8 200
-
-
-
Circolo sp. z o.o.
7 440
-
-
-
Prystora 1 sp. z o.o.
9 000
-
-
-
Tower Development P.S.A.
4 600
Akal sp. z o.o.
2 000
171
-
-
Suma za okres od 01.01.2023 do 31.12.2023 roku
3 495 269
2 503 651
3 017 810
252 066
44. RYZYKA
Podstawowymi instrumentami finansowymi, z których korzysta Spółka są pożyczki. Głównym celem tych
instrumentów finansowych jest pozyskanie środków finansowych na działalność. Spółka posiada również inne
instrumenty finansowe, takie jak należności i zobowiązania z tytułu dostaw i usług, które powstają w wyniku
prowadzonej działalności.
Aktywa oraz zobowiązania finansowe Spółki w podziale na kategorie zaprezentowano w nocie 25.
Spółka, w związku z prowadzonym rodzajem działalności i ogólnoświatowym stanem gospodarki na który
wpłynęła pandemia i konflikt zbrojny pomiędzy Federacją Rosyjską i Ukrainą, narażona jest na następujące
rodzaje ryzyka:
• ryzyko stopy procentowej,
• ryzyko kredytowe,
• ryzyko walutowe
• ryzyko płynności,
• ryzyko związane z decyzjami administracyjnymi,
• ryzyko związane ze zmianami klimatycznymi,
• ryzyko związane z ogólną sytuacją makroekonomiczną.
W procesie zarządzania ryzykiem najważniejszą wagę mają następujące cele:
• zabezpieczenie krótkoterminowych oraz średnioterminowych przepływów pieniężnych,
• stabilizacja wahań wyniku finansowego Spółki,
• wykonanie zakładanych prognoz finansowych poprzez spełnienie założeń budżetowych,
• osiągnięcie stopy zwrotu z długoterminowych inwestycji wraz z pozyskaniem optymalnych źródeł
finansowania działań inwestycyjnych.
Spółka nie zawiera transakcji na rynkach finansowych w celach spekulacyjnych. Od strony ekonomicznej
przeprowadzane transakcje mają charakter zabezpieczający przed określonym ryzykiem.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
67
44.1. Opis ryzyka i analiza wrażliwości
Ryzyko stopy procentowej
Spółka posiada zobowiązania z tytułu pożyczek, dla których odsetki liczone są na bazie stałej stopy procentowej,
w związku z czym nie występuje ryzyko wzrostu tych stóp w stosunku do momentu zawarcia umowy. Spółka nie
stosuje zabezpieczeń stóp procentowych, ale monitoruje stopień narażenia na ryzyko stopy procentowej oraz
prognozy stóp procentowych i nie wyklucza podjęcia działań zabezpieczających w przyszłości. Poniżej została
przedstawiona wrażliwość wyniku finansowego brutto na racjonalne możliwe zmiany stóp procentowych przy
założeniu niezmienności innych czynników. Wpływ na wynik przedstawiony jest przy założeniu, że koszty
finansowe nie byłyby aktywowane do produkcji w toku. Analiza została sporządzona poprzez porównanie
średniego poziomu poszczególnych instrumentów finansowych w danym okresie.
Analiza wrażliwości na ryzyko stopy procentowej.
Zarządzanie ryzykiem stopy procentowej koncentruje się na zminimalizowaniu wahań przepływów odsetkowych
z tytułu aktywów oraz zobowiązań finansowych oprocentowanych zmienną stopą procentową. Spółka jest
narażona na ryzyko stopy procentowej w związku z następującymi kategoriami aktywów oraz zobowiązań
finansowych:
• pożyczki,
• dłużne papiery wartościowe (pozostałe aktywa finansowe),
• kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne,
• leasing.
Charakterystykę powyższych instrumentów, w tym stopy procentowe, przedstawiono w notach 22, 29 i 39.
Analizę wrażliwości na ryzyko stopy procentowej przedstawia poniższa tabela:
Wahania stopy
Wpływ na
wynik
finansowy
Wpływ na
wynik
finansowy
Wpływ na
pozostałe
dochody
całkowite
Wpływ na
pozostałe
dochody
całkowite
31.12.2023
31.12.2022
31.12.2022
31.12.2021
Wzrost stopy procentowej
1%
53 330
(64 631)
Spadek stopy procentowej
-1%
(53 330)
64 631
0
0
Ryzyko kredytowe
Ryzyko kredytowe oznacza ryzyko, w którym kontrahent nie dopełni zobowiązań, co narazi Spółkę na straty
finansowe. Ryzyko kredytowe ograniczane jest przez Spółkę poprzez zawieranie transakcji wyłącznie z
podmiotami o dobrej zdolności kredytowej, z którymi współpraca poprzedzona jest wstępną weryfikacją. W
latach ubiegłych i w roku 2023 ryzyko kredytowe związane z zagrożeniem nieściągalności wzrosło w wyniku
trudności w gospodarce krajowej będących konsekwencją pandemii koronawirusa Covid-19 oraz agresji Rosji na
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
68
Ukrainę. Podjęta została decyzja o dokonaniu odpisów aktualizujących i spisania należności uznanych za
nieściągalne.
Maksymalna ekspozycja Spółki na ryzyko kredytowe określana jest poprzez wartość bilansową następujących
aktywów finansowych:
31.12.2023
31.12.2022
Pożyczki
48 874 537
49 013 883
Należności z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałe należności finansowe
10 389 213
8 035 564
Należności z tytułu leasingu
0
0
Środki pieniężne
134 184
34 336
Ekspozycja na ryzyko kredytowe razem
59 397 934
57 083 782
Spółka w sposób ciągły monitoruje zaległości klientów oraz wierzycieli w regulowaniu płatności, analizując
ryzyko kredytowe indywidualnie lub w ramach poszczególnych klas aktywów określonych ze względu na ryzyko
kredytowe (wynikające np. z branży, regionu lub struktury odbiorców). Ponadto w zarządzania ryzykiem
kredytowym Spółka dokonuje transakcji z kontrahentami o potwierdzonej wiarygodności. W ocenie Zarządu
Spółki powyższe aktywa finansowe, które nie są zaległe oraz objęte odpisem z tytułu utraty wartości na
poszczególne dni bilansowe, uznać można za aktywa o dobrej jakości kredytowej. Z tego też względu Spółka nie
ustanawiała zabezpieczeń oraz innych dodatkowych elementów poprawiających warunki kredytowania.
W odniesieniu do aktywów finansowych Spółki, w tym środków pieniężnych i lokat, ryzyko Spółki wiąże się
bezpośrednio z niemożnością dokonania zapłaty przez drugą stronę umowy, a maksymalna ekspozycja tego
ryzyka równa jest wartości bilansowej danego instrumentu.
Ryzyko walutowe
W realizowanych przez spółki zależne parkach handlowych powierzchnie są wynajmowane, a czynsz ustalany
jest w zależności od najemcy i prowadzonych negocjacji w euro albo w złotych. W przypadku czynszu ustalonego
w euro Spółka narażona jest na ryzyko kursowe. Znaczące wzmocnienie się polskiej waluty może przełożyć się
na niższe przychody, a także niższą wycenę całego parku handlowego, a co za tym idzie gorsze wyniki. Spółka nie
stosuje mechanizmów zabezpieczenia się przed ryzykiem walutowym, ponieważ na datę sporządzenia
sprawozdania finansowego wartość umów podpisanych w walutach obcych jest nieznacząca w skali działania
Spółki.
Analiza wrażliwości na ryzyko walutowe
Spółka nie przedstawia analizy wrażliwości na ryzyko walutowe, ponieważ nie posiada istotnych aktywów ani
zobowiązań w walutach obcych zarówno na 31 grudnia 2023 roku, jak i na 31 grudnia 2022 roku.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
69
Ryzyko płynności
Spółka monitoruje ryzyko braku funduszy przy pomocy okresowego planowania płynności. Metoda ta
uwzględnia terminy wymagalności/zapadalności inwestycji oraz prognozowane przepływy pieniężne
z działalności operacyjnej.
Celem Spółki jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, poprzez korzystanie
z rozmaitych źródeł finansowania, takich jak środki własne, obligacje, kredyty bankowe oraz umowy leasingu.
Po okresie pandemii nastąpiła zmiana w zachowaniu aktywnych pożyczkodawców na rynku finansowym.
Uzyskanie dodatkowych, zewnętrznych źródeł finansowania stało się bardziej czasochłonne. W badanym okresie
Spółka nie korzystała z innych niż pożyczki dodatkowych źródeł finansowania działalności inwestycyjnej. Spółka
w ciągu roku miała problemy z płynnością finansową i nieterminowo realizowała płatności, jednak rozważane
jest podwyższenie kapitału zakładowego poprzez emisję akcji, celem przywrócenia pełnej płynności w spółce, co
pozwoli na terminowe regulowanie zobowiązań w przyszłości. Spółki z grupy kapitałowej posiadają obszerną
bazę nieruchomości inwestycyjnych o istotnej wartości, co daje możliwość kontynuacji działalności. Planowane
jest zbycie wybranych aktywów, aby poprawić niezbędną dla kontynuacji działalności płynność w spółkach z
Grupy.
Niemniej z uwagi na problemy z płynnością, istnieje ryzyko zagrożenia kontynuacji działalności.
Poniżej przedstawiono zobowiązania finansowe Spółki na dzień 31 grudnia 2023 roku oraz 31 grudnia 2022 roku
według daty zapadalności.
Terminowe
Od 1 do 30
dni
Od 31 do 90
dni
Od 91 do
365 dni
Powyżej
365
Razem
Stan na 31.12.2023 rok
Kredyty w rachunku kredytowym
0
0
0
Leasing, w tym:
24 362
51 223
300 242
475 287
851 114
Leasing samochodu Audi
2 285
4 569
79 049
0
85 903
Leasing samochodu Land Rover
7 077
14 154
63 693
440 287
525 211
Wynajem biura
15 000
32 500
157 500
35 000
240 000
Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów
wartościowych
0
0
0
0
0
0
Inne zobowiązania finansowe
240 000
22 360 637
0
0
22 600 637
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
zobowiązania finansowe
5 041 985
77 432
0
0
5 119 417
Ekspozycja na ryzyko płynności razem
5 041 985
341 794
22 411 860
300 242
475 287
28 571 168
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
70
do 1 roku
1 do 3 lat
3 do 5 lat
powyżej 5 lat
Przepływy razem
Stan na 31.12.2022 roku
Pożyczki
5 683 058
0
0
0
5 683 058
Leasing
503 794
577 612
25 785
80 316
1 187 507
Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych
papierów wartościowych
10 753 365
0
0
0
10 753 365
Subwencja
81 341
0
0
0
81 341
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałe zobowiązania finansowe
20 706 891
6 589 673
8 458
253 735
27 558 757
Ekspozycja na ryzyko płynności razem
37 728 449
7 167 285
34 242
334 051
45 264 028
Ryzyko związane z decyzjami administracyjnymi
Podstawą działalności deweloperskiej są decyzje administracyjne wymagane w związku z obecnie prowadzonymi
lub przyszłymi projektami. Nieuzyskanie zezwoleń, zgód lub pozwoleń lub też nieuzyskanie ich w terminie może
negatywnie wpływać na zdolność rozpoczęcia lub zakończenia obecnych oraz nowych projektów. Wszystkie te
czynniki mogą tym samym mieć wpływ na przepływy finansowe i całą prowadzoną działalność.
Ryzyko związane ze zmianami klimatycznymi
Spółka wraz ze spółkami zależnymi w swojej działalności prowadzą projekty deweloperskie z uwzględnieniem
wytycznych określonych przez sieci handlowe, które z kolei w opracowanych standardach wykonawczych
projektów uwzględniają ryzyko związane ze zmianami klimatycznymi i oddziaływanie na środowisko. Rodzaj
prowadzonej działalności przez Spółkę nie jest bezpośrednio obciążony ryzykiem związanym ze zmianami
klimatycznymi. Głównym rodzajem prowadzonej działalności są poszukiwanie i pozyskiwanie nieruchomości dla
swoich kontrahentów. Zasadniczo prace Spółki kończą się na etapie uzyskania odpowiednich zezwoleń
budowlanych. W nielicznych przypadkach, Spółka, poprzez podwykonawców, wykonuje prace budowlane na
rzecz odbiorcy. Zmiany w technologiach produkcji materiałów mogą być wymuszone przez przepisy prawne
mające na celu ograniczenia ingerencji człowieka w zmiany klimatyczne. W następstwie tych zmian Spółka może
być narażona na wyższe koszty zakupów materiałów.
Ryzyko związane z ogólną sytuacją makroekonomiczną
Od roku 2020 nastąpiły zmiany w działalności gospodarczej na rynku krajowym i międzynarodowym. Działalność
zmierzająca do pozyskania nowych lokalizacji jest nadal utrudniona ze względu na powstrzymywanie się wielu
potencjalnych sprzedających od transakcji z uwagi na wysoką inflację i szybką utratę wartości pieniądza. Z
powodu wprowadzonych międzynarodowych sankcji gospodarczych wobec Federacji Rosyjskiej i wraz z nimi
sankcji odwetowych oraz zaangażowaniu obywateli Ukrainy w konflikt zbrojny, ograniczona została dostępność
niektórych materiałów budowlanych, nastąpiło wydłużenie terminów dostaw oraz zaobserwowano deficyt
kadry pracowniczej u podmiotów z branży budowlanej. Na obecną chwilę trudno ocenić jakie mogą być dalsze
konsekwencje gospodarcze konfliktu i w jakim stopniu mogą wpłynąć na wyniki finansowe Spółki.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
71
45. ISTOTNA NIEPEWNOŚĆ CO DO MOŻLIWOŚCI KONTYNUOWANIA DZIAŁALNOŚCI
Fundamentem, na którym Zarząd opiera swoje przekonanie, że jednostka będzie kontynuować działalność w
przewidywalnej przyszłości, jest struktura bilansu Spółki i Grupy Kapitałowej Tower Investments, w szczególności
w zakresie znaczącej nadwyżki aktywów nad zobowiązaniami. Ponadto istotną przesłanką możliwości
kontynuacji działalności jest sytuacja rynkowa (zapotrzebowanie na nowe projekty inwestycyjne u głównych
klientów z branży handlowej oraz deweloperów mieszkaniowych).
Plany inwestycyjne głównych sieci handlowych: Biedronki, Netto itp. (klientów Tower Investments) zakładają
dalszy silny rozwój w zakresie nowych lokalizacji. Niedobór nowych lokalizacji u deweloperów mieszkaniowych
oraz zdolności Tower Investments w zakresie land development, poparte nowo pozyskanymi lokalizacjami
uzasadniają tezę o dalszym rozwoju Grupy w tym obszarze.
Mimo przejściowych problemów płynnościowych, bezpieczeństwo w zakresie sytuacji finansowej opiera się na
strukturze aktywów, gdzie znaczącą większość stanowią nieruchomości, a więc aktywa o bezpiecznym
charakterze pod względem trwałości wyceny i możliwości rzetelnej oceny wartości.
Głównym czynnikiem ryzyka mającym istotny wpływ na zdolność przedsiębiorstwa do kontynuowania
działalności jest dysproporcja w aktywach spółki i środkach pieniężnych. Niedobory gotówkowe, które
doprowadziły do zatorów płatniczych muszą zostać w krótkim czasie rozwiązane.
Z uwagi na liczne przypadki nieterminowego regulowania zobowiązań istnieje istotna niepewność co do
możliwości kontynuowania działalności. W sprawozdaniu zawarte są opisy przeterminowanych zobowiązań,
informacje o zajęciach rachunków bankowych. Środki zaradcze wprowadzane przez Zarząd polegają na
proponowanym podwyższeniu kapitału przez emisję akcji, przeznaczeniu aktywów do zbycia i istotnym
ograniczeniu kosztów bieżących prowadzenia działalności spółki.
46. ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM
Spółka zarządza kapitałem w celu zapewnienia optymalnych wskaźników zadłużenia oraz zapewnienia
oczekiwanej stopy zwrotu dla akcjonariuszy i innych podmiotów zainteresowanych jej kondycją finansową.
Spółka monitoruje poziom kapitału na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych.
Spółka oblicza i monitoruje wskaźnik kapitału do źródeł finansowania i zakłada utrzymanie tego wskaźnika na
poziomie nie niższym niż 0,65. W okresie objętym sprawozdaniem finansowym przedstawione wyżej wskaźniki
kształtowały się na następującym poziomie:
31.12.2023
31.12.2022
Źródła finansowania ogółem:
Kapitał własny
38 904 510
44 237 596
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
72
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
23 166 809
15 387 500
Leasing
851 114
1 187 507
Źródła finansowania ogółem
62 922 433
60 812 603
Wskaźnik kapitału do źródeł finansowania ogółem
0,62
0,73
Zobowiązania długoterminowe
12 104 655
11 700 985
Zobowiązania krótkoterminowe
46 594 601
35 080 064
Zobowiązania razem
58 699 257
46 781 049
Aktywa trwałe
40 178 311
32 608 462
Aktywa obrotowe
57 425 455
58 410 184
Aktywa razem
97 603 767
91 018 646
Wskaźnik ogólnego zadłużenia
0,60
0,51
Wskaźnik zadłużenia długoterminowego
0,31
0,26
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
1,51
1,06
Wskaźnik długu do aktywów operacyjnych
0,42
0,28
47. ZDARZENIA, KTÓRE WYSTĄPIŁY W ROKU OBROTOWYM
W ciągu okresu sprawozdawczego kończącego się 31 grudnia 2023 miały miejsce następujące istotne zdarzenia:
1) zmiana w składzie Rady Nadzorczej i Komitecie Audytu,
2) podjęcie decyzji związanej z dalszym funkcjonowaniem spółki zależnej Deli2 S.A. prowadzącej platformę
sprzedaży internetowej deli2.pl,
3) emisja obligacji serii C i D,
4) zawarcie z jednym z czołowych deweloperów mieszkaniowych przedwstępnej umowy sprzedaży
nieruchomości o powierzchni ok. 6,3ha położonej w Warszawie, na której planowana jest realizacja
wielorodzinnej inwestycji mieszkaniowej,
5) sprzedaż wszystkich akcji spółki Deli2 S.A. posiadanych przez Spółkę,
6) zawarcie umowy pożyczki z podmiotem finansowym w wysokości 17.548.076,92 złote,
7) podpisanie listu intencyjnego z podmiotem specjalizującym się w realizacji inwestycji hotelowych, dotyczący
realizacji hotelu dla jednej z renomowanych sieci międzynarodowych na nieruchomości znajdującej się w
aktywach Spółki, położonej w Tychach,
8) dokonanie przedterminowych częściowych oraz całkowitego wykupu obligacji serii A , C i D.
48. ISTOTNE POSTĘPOWANIA TOCZĄCE SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA
POSTĘPOWANIA ARBITRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
73
a) Postępowanie z powództwa Przemysława Zimowskiego o zapłatę 507.375,00 zł przed Sądem Okręgowym w
Warszawie (sygn. akt: XXVI GC 936/23) z tytułu wynagrodzenia w ramach umowy o współpracę. Brak
wyznaczonego terminu rozprawy.
b) Roszczenie wysuwane przez The Tides Property Group spółka akcyjna spółka komandytowa względem Tower
Investments S.A. z tytułu zapłaty kary umownej w wysokości 171.280,19 zł. Roszczenie to jest bezzasadne, z
uwagi na fakt, że kara umowna nie może być zastrzegana na wypadek niewykonania zobowiązania pieniężnego.
c) Sprawa roszczeń Tower Investments S.A. wobec The Tides Property Group S.A. sp. k. dotyczących zwrotu
pozostałych w lokalu przy ul Wioślarskiej ruchomości przetrzymywanych przez byłego wynajmującego, obecnie
objęte zawiadomieniem o prawdopodobieństwie popełnienia na szkodę Tower Investments S.A. przestępstwa
przywłaszczenia. Wartość sprawy- około 150.000 złotych.
d) Postępowanie dotyczące wydania przez Prezydenta Miasta Tychy decyzji o warunkach zabudowy dla
inwestycji pod nazwą” Zamiana sposobu użytkowania 12-kondygnacyjnego budynku z przeznaczeniem na obiekt
o funkcji mieszkaniowej, biurowej i handlowo-usługowej” Wojewódzki Sąd Administracyjne w Gliwicach w trybie
tzw. autokontroli w następstwie wniesienia skargi kasacyjnej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w
Katowicach, wydał wyrok uchylający wydany w tej sprawie wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego i
oddalił skargi. Od wyżej wymienionego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach zostały
wniesione dwie skargi do naczelnego Sądu Administracyjnego, które oczekują na rozpoznanie.
49. ZDARZENIA PO DNIU SPRAWOZDAWCZYM
Po dniu 31 grudnia 2023 nie miały miejsce zdarzenia, które wymagały ujęcia w sprawozdaniu finansowym za
zakończony tego dnia rok obrotowy.
Pozostałe istotne zdarzenia mające miejsce po dniu bilansowym:
➢ W dniu 8 stycznia 2024 roku Spółka poinformowała raportem bieżącym ESPI o rozpoczęciu przeglądu
opcji strategicznych. Zgodnie z treścią raportu, celem przeglądu opcji strategicznych jest rozpoczęcie
analiz, rozważenie różnych działań strategicznych oraz ocena możliwych kierunków rozwoju
zmierzających do maksymalizacji wartości dla Akcjonariuszy Spółki. Spółka rozważa i jest otwarta na
szereg możliwych opcji strategicznych, które obejmować mogą pozyskanie inwestora finansowego lub
strategicznego, zbycie części lub całości aktywów spółki bądź przeprowadzenie innej transakcji, która
może skutkować zmianą struktury akcjonariatu Tower Investments S.A.
➢ Dopuszczenie i warunkowe wprowadzenie do obrotu na rynku równoległym prowadzonym przez GPW
akcji serii A Spółki. W związku z konwersją z akcji imiennych na okazicielskie, do obrotu giełdowego na
rynku równoległym zostało dopuszczonych w dniu 24 stycznia 2024 r. 174.314 akcji zwykłych na
okaziciela serii A Spółki. Asymilacja akcji nastąpiła w dniu 31 stycznia 2024 r.
➢ Spółka zawarła w dniu 25 stycznia 2024 roku z deweloperem mieszkaniowym DWE Group list intencyjny,
na mocy którego Emitent planuje wniesienie nieruchomości położonych w Warszawie w dzielnicy
Białołęka, dla których analiza urbanistyczno-architektoniczna wykazała możliwość realizacji obiektów
mieszkaniowych o łącznej powierzchni użytkowej mieszkaniowej nie mniej niż 10.000 m2 PUM. Niniejsza
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
74
inwestycja stanowić ma projekt pilotażowy wejścia Emitenta do segmentu obrotu nieruchomościami
mieszkaniowymi.
➢ Zarząd Spółki, w związku z przeglądem opcji strategicznych, podjął w dniu 2 lutego 2024 roku uchwałę,
na podstawie której postanowił o zwołaniu Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki, z
porządkiem obrad obejmującym podjęcie przez NWZ uchwały w sprawie podwyższenia kapitału
zakładowego Spółki poprzez emisję w trybie oferty publicznej, w drodze subskrypcji zamkniętej (z
zachowaniem prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy), nowych akcji zwykłych na okaziciela serii
D, ustalenia dnia 14 marca 2024 r. jako dnia prawa poboru akcji serii D, zmiany Statutu Spółki,
dematerializacji akcji serii D oraz ubiegania się o dopuszczenie i wprowadzenie akcji serii D do obrotu na
rynku regulowanym oraz zarekomendował NWZ podjęcie ww. uchwały. NWZ Spółki odstąpiło od
głosowania nad punktem obrad związanym z podjęciem ww. uchwały.
➢ W dniu 29 lutego 2024 roku Spółka otrzymała od pani Magdaleny Gronowskiej rezygnację z pełnienia
funkcji członka Rady Nadzorczej ze skutkiem na ten sam dzień. W dniu 11 kwietnia 2024 roku, w drodze
doręczenia Spółce pisemnego oświadczenia członków Rady Nadzorczej, dokonano kooptacji pana
Damiana Olecha na członka Rady Nadzorczej.
➢ W ramach przeglądu opcji strategicznych, w dniach 22 i 26 marca 2024 Spółka zawarła listy intencyjne z
Akcjonariuszami, w sprawie przeprowadzenia badania due diligence Spółki i Grupy Kapitałowej Emitenta,
których celem jest podjęcie przez Akcjonariuszy decyzji na temat możliwości zaangażowania finansowego
w Spółkę.
50. POZOSTAŁE INFORMACJE
50.1. Struktura właścicielska kapitału podstawowego
Liczba akcji
Liczba
głosów
Wartość
nominalna
akcji
Udział w
kapitale
Stan na 31.12.2023 roku
Floryda 1 Sp. z o.o. S.K.A.
689 171
689 171
689 171
44,2%
PZW FIZ zarządzany przez Copernicus Capital TFI S.A.
158 847
158 847
158 847
10,2%
Andrzej Słomka bezpośrednio i pośrednio poprzez Buffis sp. z o.o.
179 667
179 667
179 667
11,5%
Cezary Gregorczuk
105 767
105 767
105 767
6,8%
Akcje własne
11 126
11 126
11 126
0,7%
Pozostali akcjonariusze
416 172
416 172
416 172
26,7%
Razem
1 560 750
1 560 750
1 560 750
100%
Liczba akcji
Liczba
głosów
Wartość
nominalna
akcji
Udział w
kapitale
Stan na 31.12.2022 roku
Floryda 1 Sp. z o.o. S.K.A.
689 171
689 171
689 171
44,2%
PZW FIZ zarządzany przez Copernicus Capital TFI S.A.
158 847
158 847
158 847
10,2%
Andrzej Słomka bezpośrednio i pośrednio poprzez Buffis sp. z o.o.
179 667
179 667
179 667
11,5%
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
75
Cezary Gregorczuk
105 767
105 767
105 767
6,8%
Akcje własne
11 126
11 126
11 126
0,7%
Pozostali akcjonariusze
416 172
416 172
416 172
26,7%
Razem
1 560 750
1 560 750
1 560 750
100%
50.2. Wybór i wynagrodzenie podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań
finansowych
Audytorem dokonującym badania oraz przeglądu sprawozdań finansowych Spółki jest Instytut Studiów
Podatkowych Modzelewski i Wspólnicy – Audyt sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie (04-367) przy ulicy Kaleńska 8
– podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych wpisany na listę podmiotów uprawnionych
prowadzoną przez KRBR, pod numerem ewidencyjnym 2558. Informacje dotyczące firmy audytorskiej, w tym
daty zawarcia przez Spółkę umowy o dokonaniu badania sprawozdań finansowych oraz okresu zawarcia umowy,
zostały zamieszczone w punkcie 27 sprawozdania zarządu z działalności.
Wynagrodzenie audytora z poszczególnych tytułów wyniosło:
od 01.01.2023
do 31.12.2023
od 01.01.2022
do 31.12.2022
Badanie i przegląd sprawozdań finansowych
158 800
143 000
Pozostałe usługi
6 000
5 000
Razem
164 800
148 000
Wynagrodzenie podmiotu uprawnionego obejmuje zarówno badanie i przegląd sprawozdania finansowego
jednostkowego Spółki, jednostkowym sprawozdania finansowego Grupy Tower Investments w którym Spółka
jest Spółką Dominującą oraz przeglądy spółek zależnych.
50.3. Zatrudnienie
Przeciętne zatrudnienie w Spółce w podziale na poszczególne grupy zawodowe kształtowało się następująco:
31.12.2023
31.12.2022
Pracownicy fizyczni
0
0
Pracownicy umysłowi
6
7
ZATWIERDZENIE
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
76
Niniejsze roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 roku zostało
zatwierdzone do publikacji dnia 30 kwietnia 2024 roku.
Bartosz Kazimierczuk- Prezes Zarządu
