3,602=$5=Â'8
Kraków, dnia 26 kwietnia 2023 roku
Kraków, dnia 29 kwietnia 2024 roku
Szanowni Akcjonariusze, Obligatariusze, Partnerzy i Klienci
Niniejszym VNÊDGDPy QD3DÌVWZDUÇFHUDSRUWURF]Q\VSµÊNLCavatina Holding S.A. (dalej: ì6SµÊNDë oraz
*UXS\.DSLWDÊRZHM&DYDWLQD+ROGLQJ6$ (dalej: ì*UXSDë ]DRNUHVVSUDZR]GDZF]\UR]SRF]\QDMÃF\VLÇ
dnia 1 stycznia 2022 URNXLNRÌF]ÃF\VLÇdnia 31 grudnia 2022 roku.
Rok 2022 E\ÊQLHZÃWSOLZLHRNUHVHPEDUG]RLQWHQV\ZQHMSUDF\QDGUHDOL]DFMÃnaszej strategii biznesowej.
3UDF\ NWµUD ]DRZRFRZDÊD PLÇG]\ LQQ\PL Z SRVWDFL ]DNRÌF]RQHJR VXNFHVHP SURFHVX VSU]HGD×\
QLHUXFKRPRÐFLZUDPDFKSURMHNWµZ&DUERQ7RZHUZH:URFÊDZLX2FHDQ2IILFH3DUN$ZKrakowie
RUD]7LVFKQHUD2IILFHZ.UDNRZLH ]DÊÃF]QÃNZRWÇSRQDGPOQ(85
Strategia *UXS\ ]DNÊDGDSU]HGH ZV]\VWNLP dalszy rozwój na rynku biurowym L SRZLÇNV]DQLH SRUWIHOD
o budynki biurowo-XVÊXJRZH QDMZ\×V]HM MDNRÐFL -HM JʵZQ\P FHOHP MHVW UR]EXGRZDQLH SRUWIROLR
SURMHNWµZinwestycyjnych GRSR]LRPXPOQP
2
SRZLHU]FKQLEUXWWRW]ZGLA SURMHNWµZXNRÌF]RQ\FK,
D WDN×H EÇGÃF\FK Z UHDOL]DFML L ]DEH]SLHF]RQ\FK. 5HDOL]DFMÇ tych SODQµZ ZVSLHUD stabilna sytuacja
ILQDQVRZD*UXS\VSUDZG]RQHNQRZ-how oraz PRFQH]DSOHF]HRSHUDF\MQH
1DG]LHÌniniejszego listu *UXSa SRVLDGDZVZRLPSRUWIHOX QLHUXFKRPRÐFL11 ]DNRÌF]RQ\FKSURMHNWµZ
biurowych RÊÃF]QHMSRZLHU]FKQLSRQDG 150 tys. m
2
GLA, którHVÃ w Z\VRNLPVWRSQLX skomercjalizowane
LJHQHUXMÃ]DGRZDODMÃFHSU]HSÊ\Z\SLHQLÇ×QHProjekty SR]RVWDMÃFHw trakcie budowy, VWDQRZLÃFH SRQDG
130 tys. m
2
GLA EÇGÃ GRVWDUF]DQH Z KDUPRQRJUDPDFK XZ]JOÇGQLDMÃF\FK RF]HNLZDQLD *UXS\ FR GR
V\WXDFMLU\QNRZHMMDNLRFHQÇSHUVSHNW\Z\SHÊQHMNRPHUFMDOL]DFMLSURMHNWµZMX×]DNRÌF]RQ\FK. Projekty
]DEH]SLHF]RQH o dalszej ÊÃF]QHM SRZLHU]FKQL SRQDG 170 tys. m
2
GLA EÇGÃ XUXFKDPLDQH
Z KDUPRQRJUDPDFK XZ]JOÇGQLDMÃF\FK PR×OLZRÐFL NDSLWDÊRZe *UXS\ oraz rozwój sytuacji na rynku
inwestycyjnym oraz rynku najmu.
Niezmiennie koncentrujemy VLÇ QD UHDOL]DFML GX×\FK SURMHNWµZ biurowych klasy A,
F]ÇVWRZUDPDFKNRPSOHNVµZ ZLHORIXQNF\MQ\ch (tzw. mixed-use. Bardzo ZD×Q\PDVSHNWHPG]LDÊDOQRÐFL
SR]RVWDMH tworzenie obiektów Z\Uµ×QLDMÃFych VLÇ DUFKLWHNWRQLF]QLH o nowoczesnym designie
i miastotwórczym RGG]LDÊ\ZDQLXNWµUHVSHÊQLDMÃSRWU]HE\naszych klientów oraz VSRÊHF]QRÐFLORNDOQ\FK.
Nasze inwestycje oddane do X×\WNRZDQLD Z RNUHVLH VSUDZR]GDZF]\P RWU]\PDÊ\ PLÇG]\QDURGRZe
FHUW\ILNDW\ ekologiczne %5(($0 QD SR]LRPLH ([FHOOHQW oraz Outstanding D WDN×H liczne nagrody
EUDQ×RZH
Rok 2022 E\Ê QLHZÃWSOLZLH okresem SHÊQ\P Z\]ZDÌ co jednak QLH SU]HV]NRG]LÊR *UXSLH
w konsekwentnym realizowaniu strategii inwestycyjnej SROHJDMÃFej QDV\VWHPDW\F]Q\PUR]ZRMXSRUWIHOD
QLHUXFKRPRÐFL oraz maksymalizacji RVLÃJDQ\FK zysków. =UHDOL]RZDQH SU]H] QDV GR WHM SRU\ PDU×H
na SURMHNWDFK RVLÃJDÊ\ SRQDGSU]HFLÇWQH SR]LRP\ : 2022 roku ]DNRÌF]\OLÐP\ UHDOL]DFMÇ budynków
biurowych: *OREDO2IILFH3DUNZLH×H$RUD]$Z.DWRZLFDFKRÊÃF]QHMSRZLHU]FKQLSRQDGW\VP
2
GLA, 3DOLR2IILFH3DUN%Z*GDÌVNXRSRZLHU]FKQLSRQDGW\VP
2
GLA RUD]4XRUXP'ZH:URFÊDZLX
RSRZLHU]FKQLSRQDGW\VP
2
GLA. : SLHUZV]\PNZDUWDOHURNX]DNRÌF]\OLÐP\UHDOL]DFMÇWU]HFK
SURMHNWµZ:LG]HZVND0DQXIDNWXUD'ZÉRG]L2FHDQ2IILFH3DUN%Z.UDNRZLHRUD]&DYDWLQD+DOO%
w Bielsko-%LDÊHM R ÊÃF]QHM SRZLHU]FKQL SRQDG W\V P
2
GLA. Ponadto, G]LÇNL SUDF\ FDÊHJR ]HVSRÊu
RGSRZLHG]LDOQHJR]D nabywanie QRZ\FKQLHUXFKRPRÐFL, ]DEH]SLHF]\OLÐP\ grunty SRGNROHMQHLQZHVW\FMH.
Niniejszym składamy na Państwa ręce raport roczny spółki Cavatina Holding S.A. (dalej:
„Spółka”) oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. (dalej: „Grupa”) za okres sprawozdawczy
rozpoczynający się dnia 1 stycznia 2023 roku i kończący się dnia 31 grudnia 2023 roku.
Cavatina Holding ma za sobą kolejny bardzo intensywny, ale i udany rok. Do tej pory byliśmy
znani przede wszystkim z unikatowych, zrównoważonych projektów biurowych, jednak w odpo-
wiedzi na zmieniające się otoczenie rynkowe, poszerzyliśmy swoją działalność o projekty miesz-
kaniowe. Najmocniejszym akcentem minionego roku była transakcja nabycia atrakcyjnego
gruntu w centrum Warszawy przy Chmielnej 75, gdzie Cavatina zamierza stworzyć imponujący
kompleks z dominującą funkcją mieszkaniową, który uzupełni i rozwinie ważny fragment miasta.
Koncepcja przyjaznej środowisku, otwartej na miasto wielofunkcyjnej inwestycji na ponad hekta-
rowej działce zakłada także przestrzenie kulturotwórcze i rekreacyjne.
Niedawno zmieniona strategia Grupy zakłada dynamiczny rozwój na rynku mieszkaniowym
i osiągnięcie dzięki temu jednej z wiodących pozycji rynkowych. Cel ten będzie realizowany
poprzez realizację obecnie posiadanych projektów mieszkaniowych, konwersję wybranych
nieukończonych lub nierozpoczętych projektów z posiadanego portfolio projektów komercyj-
nych oraz akwizycję nowych projektów mieszkaniowych. Na dzień dzisiejszy całkowity potencjał
portfela mieszkaniowego Grupa szacuje na ponad 110 tys. m2 PUM (ok. 2,5 tys. mieszkań).
Na dzień niniejszego listu, w ramach realizowanych projektów mieszkaniowych, Grupa zabezpie-
czyła przedsprzedaż o wartości brutto przekraczającej 100 mln PLN. Pierwszy projekt z portfo-
lio mieszkaniowego zostanie oddany do użytkowania w perspektywie najbliższych kilku miesięcy,
a pozostałe dwa na początku kolejnego roku. Grupa intensywnie pracuje również nad urucha-
mianiem kolejnych projektów. Do końca roku w realizacji i przedsprzedaży powinny się znaleźć
przynajmniej dwa kolejne projekty o łącznej powierzchni przekraczającej 40 tys. m2 PUM.
Realizację tych ambitnych planów wspiera stabilna sytuacja finansowa Grupy, sprawdzone
know-how oraz mocne zaplecze operacyjne.
Równolegle, w obszarze nieruchomości komercyjnych Grupa zamierza koncentrować się na
aktywnym zarządzaniu portfolio ukończonych projektów oraz selektywnej realizacji kolejnych
projektów z posiadanego banku ziemi. Zgodnie z dotychczasowym modelem biznesowym,
w ramach aktywnego zarządzania portfolio ukończonych projektów Grupa będzie dążyła
również, pod warunkiem uzyskania satysfakcjonujących warunków finansowych, do sprzedaży
projektów komercyjnych, a w razie braku możliwości uzyskania satysfakcjonujących warunków
finansowych Grupa będzie zarządzała ukończonymi projektami komercyjnymi w horyzoncie
średnio lub długoterminowym.
Na dzień niniejszego listu Grupa posiada w swoim portfelu nieruchomości 13 zakończonych
projektów biurowych o łącznej powierzchni ponad 175 tys. m2 GLA, skomercjalizowanych
w wysokim stopniu i generujących zadowalające przepływy pieniężne. Do końca roku Grupa
planuje powiększyć to portfolio o kolejny projekt w Katowicach przy ul. Grundmanna. Decyzje
o uruchamianiu kolejnych projektów będą podejmowane w oparciu o oczekiwania Grupy co do
szeroko pojętej sytuacji rynkowej, w tym między innymi perspektywy rynku najmu jak i dezinwestycji
z projektów ukończonych.
W minionym roku Cavatina Holding oddała do użytkowania budynki B i D w ramach kompleksu
Ocean Office Park w Krakowie, Cavatina Hall B w Bielsku-Białej oraz WIMA Widzewska
Manufaktura D w Łodzi, o łącznej powierzchni 40 tys. m2 GLA. Ponadto, w pierwszym kwartale
2024 roku zakończyliśmy realizację Quorum A we Wrocławiu o powierzchni 18,2 tys. m2 GLA.
Zrealizowane przez nas obiekty otrzymały międzynarodowe certyfikaty ekologiczne BREEAM,
na poziomie Excellent oraz Outstanding, a także liczne nagrody branżowe.
W obszarze pozyskiwania finansowania, na szczególną uwagę zasługuje nasza aktywność na
rynku obligacji. Zgodnie z przyjętą przez nas strategią dywersyfikacji źródeł finansowania,
w minionym roku przeprowadziliśmy emisje obligacji serii P2023A, P2023B_EUR, P2023C oraz
P2023D o łącznej wartości ponad 110 mln PLN w ramach ustanowionego programu prospekto-
wych emisji obligacji. Ponadto, pozyskując finansowanie od Erste Bank dla budynków A i D
w ramach kompleksu Quorum Office Park we Wrocławiu, potwierdziliśmy renomę Grupy wśród
międzynarodowych instytucji finansowych.
Pomimo nominalnego wzrostu zadłużenia, dzięki równoległemu przyrostowi wartości projek-
tów biurowych i mieszkaniowych wskaźniki finansowe Spółki pozostają stabilnym poziomie.
Naszym celem pozostaje dalsza konsekwentna realizacja przyjętej strategii biznesowej, a także
umacnianie pozycji Grupy na rynku kapitałowym, poprzez aktywny dialog prowadzony z inwesto-
rami indywidualnymi i instytucjonalnymi.
Zapraszamy Państwa do szczegółowej lektury niniejszego raportu i dziękujemy za zainteresowanie
działalnością Grupy.
']LÇNLSRVLDGDQ\PNRPSHWHQFMRPRUD]NRQVHNZHQWQHPXbudowaniu dobrych relacji z QDV]\PLSDUWQHUDPL
biznesowymi, Z\QDMÇOLÐP\ RG SRF]ÃWNX 2 roku do GQLD SXEOLNDFML UDSRUWX SRQDG 50 tys. m
2
GLA,
a w WUDNFLH RNUHVX VSUDZR]GDZF]HJR SR]\VNDOLÐP\ w tym na mLÇG]\QDURGRZ\P U\QNX EDQNRZ\P
ILQDQVRZDQLe GODQDV]\FKSURMHNWµZQDÊÃF]QÃNZRWÇSRQDG760 POQ]Ê.
1DV]F]HJµOQÃXZDJÇ]DVÊXJXMHQDV]DDNW\ZQRÐÅna rynku obligacji. =JRGQLH]SU]\MÇWÃSU]H]QDV strategiÃ
G\ZHUV\ILNDFMLÕUµGHÊILQDQVRZDQLDSU]HSURZDG]LOLÐP\ RGSRF]ÃWNXURNX2022 roku emisje obligacji serii
P2022A, P2022B, P2022C oraz P2022' o ÊÃF]QHM ZDUWRÐFL SRQDG 117 mln ]Ê z ustanowionego
Z XELHJÊ\P URNX SURJUDPu emisji obligacji skierowanym do inwestorów indywidualnych RUD] HPLVMÇ
REOLJDFML VHULL (85 R ZDUWRÐFL POQ (85. :VNDÕQLNL ILQDQVRZH 6SµÊNL SR]RVWDMÃ QDGDO
na EH]SLHF]Q\P i stabilnym SR]LRPLH D RGSRZLHG]L QD URVQÃFH VWRS\ SURFHQWRZH Z 3ROVFH *UXSD
NRQVHNZHQWQLH]ZLÇNV]DXG]LDÊILQDQVRZDQLDZZDOXFLH(85.
Naszym celem jest dalsza konsekwentna realizacja SU]\MÇWHM strategii biznesowej, SRV]HU]HQLH RIHUW\
6SµÊNL QD U\QNX GHZHORSHUVNLP D WDN×H umacniaQLH SR]\FML *UXS\ na rynku NDSLWDÊRZ\P, SRSU]H]
DNW\ZQ\GLDORJSURZDG]RQ\ z inwestorami indywidualnymi i instytucjonalnymi.
ZDSUDV]DPy 3DÌVWZD GR V]F]HJµÊRZHM OHNWXU\ QLQLHMV]HJR UDSRUWX L G]LÇNXMHP\ za zainteresowanie
G]LDÊDOQRÐFLÃ*UXS\.
=$5=Â'&$9$7,1$+2/',1*6$
3UH]HV=DU]ÃGX
5DIDÊ0DODU]
:LFHSUH]HV=DU]ÃGX
'DQLHO'UDJD
&]ÊRQHN=DU]ÃGX
Szymon %ÇGNRZVNL
Niniejszym składamy na Państwa ręce raport roczny spółki Cavatina Holding S.A. (dalej:
„Spółka”) oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. (dalej: „Grupa”) za okres sprawozdawczy
rozpoczynający się dnia 1 stycznia 2023 roku i kończący się dnia 31 grudnia 2023 roku.
Cavatina Holding ma za sobą kolejny bardzo intensywny, ale i udany rok. Do tej pory byliśmy
znani przede wszystkim z unikatowych, zrównoważonych projektów biurowych, jednak w odpo-
wiedzi na zmieniające się otoczenie rynkowe, poszerzyliśmy swoją działalność o projekty miesz-
kaniowe. Najmocniejszym akcentem minionego roku była transakcja nabycia atrakcyjnego
gruntu w centrum Warszawy przy Chmielnej 75, gdzie Cavatina zamierza stworzyć imponujący
kompleks z dominującą funkcją mieszkaniową, który uzupełni i rozwinie ważny fragment miasta.
Koncepcja przyjaznej środowisku, otwartej na miasto wielofunkcyjnej inwestycji na ponad hekta-
rowej działce zakłada także przestrzenie kulturotwórcze i rekreacyjne.
Niedawno zmieniona strategia Grupy zakłada dynamiczny rozwój na rynku mieszkaniowym
i osiągnięcie dzięki temu jednej z wiodących pozycji rynkowych. Cel ten będzie realizowany
poprzez realizację obecnie posiadanych projektów mieszkaniowych, konwersję wybranych
nieukończonych lub nierozpoczętych projektów z posiadanego portfolio projektów komercyj-
nych oraz akwizycję nowych projektów mieszkaniowych. Na dzień dzisiejszy całkowity potencjał
portfela mieszkaniowego Grupa szacuje na ponad 110 tys. m2 PUM (ok. 2,5 tys. mieszkań).
Na dzień niniejszego listu, w ramach realizowanych projektów mieszkaniowych, Grupa zabezpie-
czyła przedsprzedaż o wartości brutto przekraczającej 100 mln PLN. Pierwszy projekt z portfo-
lio mieszkaniowego zostanie oddany do użytkowania w perspektywie najbliższych kilku miesięcy,
a pozostałe dwa na początku kolejnego roku. Grupa intensywnie pracuje również nad urucha-
mianiem kolejnych projektów. Do końca roku w realizacji i przedsprzedaży powinny się znaleźć
przynajmniej dwa kolejne projekty o łącznej powierzchni przekraczającej 40 tys. m2 PUM.
Realizację tych ambitnych planów wspiera stabilna sytuacja finansowa Grupy, sprawdzone
know-how oraz mocne zaplecze operacyjne.
Równolegle, w obszarze nieruchomości komercyjnych Grupa zamierza koncentrować się na
aktywnym zarządzaniu portfolio ukończonych projektów oraz selektywnej realizacji kolejnych
projektów z posiadanego banku ziemi. Zgodnie z dotychczasowym modelem biznesowym,
w ramach aktywnego zarządzania portfolio ukończonych projektów Grupa będzie dążyła
również, pod warunkiem uzyskania satysfakcjonujących warunków finansowych, do sprzedaży
projektów komercyjnych, a w razie braku możliwości uzyskania satysfakcjonujących warunków
finansowych Grupa będzie zarządzała ukończonymi projektami komercyjnymi w horyzoncie
średnio lub długoterminowym.
Na dzień niniejszego listu Grupa posiada w swoim portfelu nieruchomości 13 zakończonych
projektów biurowych o łącznej powierzchni ponad 175 tys. m2 GLA, skomercjalizowanych
w wysokim stopniu i generujących zadowalające przepływy pieniężne. Do końca roku Grupa
planuje powiększyć to portfolio o kolejny projekt w Katowicach przy ul. Grundmanna. Decyzje
o uruchamianiu kolejnych projektów będą podejmowane w oparciu o oczekiwania Grupy co do
szeroko pojętej sytuacji rynkowej, w tym między innymi perspektywy rynku najmu jak i dezinwestycji
z projektów ukończonych.
W minionym roku Cavatina Holding oddała do użytkowania budynki B i D w ramach kompleksu
Ocean Office Park w Krakowie, Cavatina Hall B w Bielsku-Białej oraz WIMA Widzewska
Manufaktura D w Łodzi, o łącznej powierzchni 40 tys. m2 GLA. Ponadto, w pierwszym kwartale
2024 roku zakończyliśmy realizację Quorum A we Wrocławiu o powierzchni 18,2 tys. m2 GLA.
Zrealizowane przez nas obiekty otrzymały międzynarodowe certyfikaty ekologiczne BREEAM,
na poziomie Excellent oraz Outstanding, a także liczne nagrody branżowe.
W obszarze pozyskiwania finansowania, na szczególną uwagę zasługuje nasza aktywność na
rynku obligacji. Zgodnie z przyjętą przez nas strategią dywersyfikacji źródeł finansowania,
w minionym roku przeprowadziliśmy emisje obligacji serii P2023A, P2023B_EUR, P2023C oraz
P2023D o łącznej wartości ponad 110 mln PLN w ramach ustanowionego programu prospekto-
wych emisji obligacji. Ponadto, pozyskując finansowanie od Erste Bank dla budynków A i D
w ramach kompleksu Quorum Office Park we Wrocławiu, potwierdziliśmy renomę Grupy wśród
międzynarodowych instytucji finansowych.
Pomimo nominalnego wzrostu zadłużenia, dzięki równoległemu przyrostowi wartości projek-
tów biurowych i mieszkaniowych wskaźniki finansowe Spółki pozostają stabilnym poziomie.
Naszym celem pozostaje dalsza konsekwentna realizacja przyjętej strategii biznesowej, a także
umacnianie pozycji Grupy na rynku kapitałowym, poprzez aktywny dialog prowadzony z inwesto-
rami indywidualnymi i instytucjonalnymi.
Zapraszamy Państwa do szczegółowej lektury niniejszego raportu i dziękujemy za zainteresowanie
działalnością Grupy.
Wiceprezes Zarządu