259400LL41Q1CCOZ9M08

CAVATINA HOLDING SPÓŁKA AKCYJNA

SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY

DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU WRAZ ZE SPRAWOZDANIEM

Z BADANIA NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA

KRAKÓW, DNIA 29 KWIETNIA 2024 ROKU

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

SPIS TREŚCI

Sprawozdanie z całkowitych dochodów .................................................................................................................... 3

Sprawozdanie z sytuacji finansowej ........................................................................................................................... 4

Sprawozdanie z przepływów pieniężnych ................................................................................................................. 5

Sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym ............................................................................................................. 7

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające .................................................................... 8

1. Informacje ogólne ................................................................................................................................................. 8

2. Identyfikacja skonsolidowanego sprawozdania finansowego ......................................................................... 8

3. Skład Zarządu oraz Rady Nadzorczej Spółki ..................................................................................................... 8

4. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego ........................................................................................................ 9

5. Inwestycje Spółki .................................................................................................................................................. 9

6. Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach ................................................................. 12

6.1. Profesjonalny osąd ................................................................................................................................. 12

6.2. Niepewność szacunków i założeń......................................................................................................... 13

7. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego ...................................................................................... 15

7.1. Oświadczenie o zgodności .................................................................................................................... 17

7.2. Waluta funkcjonalna i waluta sprawozdania finansowego ................................................................ 17

8. Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie oraz zmiany

stosowanych zasad rachunkowości .................................................................................................................. 17

9. Istotne zasady (polityka) rachunkowości ......................................................................................................... 19

9.1. Przeliczanie pozycji wyrażonych w walucie obcej .............................................................................. 19

9.2. Udziały i akcje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach ......... 20

9.3. Aktywa finansowe .................................................................................................................................. 22

9.4. Wycena do wartości godziwej .............................................................................................................. 24

9.5. Utrata wartości aktywów finansowych ............................................................................................... 25

9.6. Należności z tytułu udzielonych poręczeń oraz pozostałe należności .............................................. 26

9.7. Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych ....................................................................... 26

9.8. Oprocentowane kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne .......................................................... 26

9.9. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania ................................................ 26

9.10. Modyfikacja zobowiązań finansowych i zmiana oczekiwanych przepływów pieniężnych z

zobowiązań finansowych ....................................................................................................................... 27

9.11. Rezerwy .................................................................................................................................................. 28

9.12. Płatności w formie akcji ......................................................................................................................... 28

9.13. Przychody ............................................................................................................................................... 29

9.14. Podatki .................................................................................................................................................... 30

9.15. Zysk netto na akcję ................................................................................................................................ 31

10. Przychody i koszty .............................................................................................................................................. 31

10.1. Przychody z tytułu poręczeń i odsetek ................................................................................................ 31

10.2. Koszty z tytułu poręczeń i odsetek ....................................................................................................... 32

10.3. Koszty według rodzajów – koszty ogólnego zarządu ......................................................................... 32

10.4. Dywidendy otrzymane .......................................................................................................................... 32

10.5. Pozostałe przychody (koszty) operacyjne ........................................................................................... 32

10.6. Inne koszty finansowe ........................................................................................................................... 33

11. Podatek dochodowy ........................................................................................................................................... 33

11.1. Obciążenie podatkowe .......................................................................................................................... 33

11.2. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej ....................................................................................... 33

11.3. Odroczony podatek dochodowy .............................................................................................................. 34

12. Zysk przypadający na jedną akcję ..................................................................................................................... 34

13. Dywidendy wypłacone i zaproponowane do wypłaty .................................................................................... 35

14. Inwestycje w jednostkach zależnych i współkontrolowanych ....................................................................... 35

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

15. Pozostałe aktywa ............................................................................................................................................... 37

15.1. Pożyczki udzielone ................................................................................................................................. 37

15.2. Pozostałe aktywa niefinansowe ........................................................................................................... 40

16. Należności z tytułu udzielonych poręczeń oraz należności handlowe i pozostałe ....................................... 40

17. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty ................................................................................................................... 41

18. Kapitał podstawowy oraz pozostałe kapitały .................................................................................................. 41

18.1. Kapitał podstawowy .............................................................................................................................. 41

18.2. Niepodzielony zysk i ograniczenia w wypłacie dywidendy ............................................................... 41

19. Świadczenia pracownicze .................................................................................................................................. 42

19.1. Programy motywacyjne na bazie akcji ................................................................................................. 42

20. Zadłużenie ............................................................................................................................................................ 42

21. Zmiany zobowiązań wynikających z działalności finansowej ......................................................................... 48

22. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania ........................................................... 49

23. Przyczyny występowania różnic pomiędzy zmianami wynikającymi ze sprawozdania z sytuacji

finansowej niektórych pozycji oraz zmianami wynikającymi ze sprawozdania z przepływów pieniężnych

.............................................................................................................................................................................. 49

24. Zobowiązania warunkowe ................................................................................................................................. 50

24.1. Zobowiązania zabezpieczone na majątku jednostki ........................................................................... 50

24.2. Zobowiązania warunkowe, w tym również udzielone przez jednostkę gwarancje i poręczenia, także

wekslowe ................................................................................................................................................ 50

24.2. Sprawy sądowe ....................................................................................................................................... 52

24.3. Rozliczenia podatkowe .......................................................................................................................... 52

25. Informacje o podmiotach powiązanych ............................................................................................................ 53

25.1. Warunki transakcji z podmiotami powiązanymi ................................................................................. 57

25.2. Transakcje z udziałem członków Zarządu ........................................................................................... 57

25.3. Wynagrodzenie kadry kierowniczej Spółki ......................................................................................... 57

26. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub firmy audytorskiej..................................................... 57

27. Struktura Akcjonariatu oraz znaczący akcjonariusze Spółki, w tym osoby zarządzające i nadzorujące

Spółkę .................................................................................................................................................................. 57

27.1. Struktura Akcjonariatu .......................................................................................................................... 57

27.2. Znaczący Akcjonariusze ........................................................................................................................ 58

27.3. Zestawienie stanu posiadania akcji Spółki lub uprawień do nich przez osoby zarządzające i

nadzorujące Spółką ................................................................................................................................ 58

28. Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym ............................................................................................ 59

28.1. Ryzyko stopy procentowej .................................................................................................................... 59

28.2. Ryzyko walutowe ................................................................................................................................... 60

28.3. Ryzyko kredytowe ................................................................................................................................. 60

28.4. Ryzyko związane z płynnością .............................................................................................................. 61

28.5. Ryzyko negatywnego wpływu na środowisko naturalne ................................................................... 62

29. Instrumenty finansowe ...................................................................................................................................... 62

29.1. Wartości godziwe poszczególnych klas instrumentów finansowych ............................................... 62

30. Zarządzanie kapitałem ....................................................................................................................................... 63

31. Struktura zatrudnienia ....................................................................................................................................... 64

32. Inwazja Rosji na Ukrainę .................................................................................................................................... 64

33. Zdarzenia następujące po dniu bilansowym .................................................................................................... 64

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.

SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

Nota

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2023 roku

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2022 roku

Działalność kontynuowana

Przychody z tytułu odsetek i poręczeń

10.1

75 816

75 496

Udział w zyskach jednostek zależnych i współkontrolowanych

wycenianych metodą praw własności

133 814

45 367

Przychody z pozostałych umów z klientami

Koszty z tytułu odsetek i poręczeń

10.2

(74 023)

(59 644)

Koszty pozostałych umów z klientami

Koszty ogólnego zarządu

10.3

(5 084)

(6 610)

Pozostałe przychody (koszty) operacyjne

10.5

(1 198)

Zysk z działalności operacyjnej

130 523

53 411

Zysk ze sprzedaży jednostki zależnej

Pozostałe przychody finansowe

Pozostałe koszty finansowe

10.6

(43 592)

(18 359)

Zysk brutto

87 006

35 052

Podatek dochodowy

11 824

(190)

Zysk netto z działalności kontynuowanej

98 830

34 862

Zysk netto

98 830

34 862

CAŁKOWITY DOCHÓD ZA OKRES

98 830

34 862

Zysk na jedną akcję:

– podstawowy z zysku za rok obrotowy (PLN)

3,89

1,37

– rozwodniony z zysku za rok obrotowy (PLN)

3,89

1,37

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.

SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2023 ROKU

AKTYWA Nota

31 grudnia 2023

31 grudnia 2022

Aktywa trwałe

Inwestycje w jednostkach zależnych i współkontrolowanych

wycenianych metodą praw własności

896 717

762 940

Pożyczki udzielone

15.1

1 163 261

1 113 923

Aktywa z tytułu podatku odroczonego

11.3

2 031

2 062 009

1 876 863

Aktywa obrotowe

Należności z tytułu udzielonych poręczeń oraz należności

handlowe i pozostałe

7 758

38 948

Należności z tytułu podatku dochodowego

Pożyczki udzielone

15.1

66 939

Pozostałe aktywa finansowe

2 574

2 776

Pozostałe aktywa niefinansowe

15.2

658

1 174

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

2 391

7 726

80 320

50 624

SUMA AKTYWÓW

2 142 329

1 927 487

PASYWA

Kapitał własny

Kapitał podstawowy

18.1

330 538

Kapitał zapasowy

18.2

676 251

649 104

Zyski zatrzymane

187 396

115 713

1 194 185

1 095 355

Zobowiązania długoterminowe

Kredyty i pożyczki od jednostek powiązanych

460 910

493 791

Kredyty i pożyczki od jednostek pozostałych

65 514

80 858

Obligacje

242 713

233 926

Rozliczenia międzyokresowe przychodów

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

11.3

9 967

769 137

818 542

Zobowiązania krótkoterminowe

Kredyty i pożyczki od jednostek powiązanych

90 207

Kredyty i pożyczki od jednostek pozostałych

9 566

10 318

Obligacje

76 986

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe

zobowiązania

2 248

3 272

Rozliczenia międzyokresowe przychodów

179 007

13 590

Zobowiązania ogółem

948 144

832 132

KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA

2 142 329

1 927 487

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.

SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

Nota

rok zakończony

dnia 31 grudnia 2023

roku

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2022 roku

Przepływy środków pieniężnych

z działalności operacyjnej

Zysk brutto

87 006

35 052

Korekty o pozycje:

(115 889)

(61 808)

Dywidendy otrzymane

10.4

Koszty z tytułu płatności na bazie akcji własnych

19.1

Udział w zyskach jednostek zależnych i

współkontrolowanych wycenianych metodą praw

własności

(133 752)

(45 367)

Zysk ze zbycia jednostki zależnej

(Zwiększenie)/zmniejszenie stanu należności

z tytułu poręczeń, należności handlowych i

pozostałych

11 468

1 464

(Zwiększenie)/zmniejszenie stanu pozostałych

aktywów

516

(554)

Zwiększenie/(zmniejszenie) stanu zobowiązań,

z wyjątkiem kredytów i pożyczek

(1 024)

(260)

Odsetki z tytułu pożyczek, kredytów i obligacji

(34 171)

(33 842)

Podatek dochodowy zapłacony

(174)

(391)

Pozostałe

41 248

17 142

Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej

(28 883)

(26 756)

Przepływy środków pieniężnych

z działalności inwestycyjnej

Wpływy

203 786

384 957

Sprzedaż inwestycji w jednostkach zależnych

i współkontrolowanych

Spłata udzielonych pożyczek

203 786

384 957

Wydatki

299 104

674 912

Nabycie inwestycji w jednostkach zależnych

i współkontrolowanych

Nabycie pozostałych aktywów finansowych

Udzielenie pożyczek

299 074

674 877

Pozostałe

Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej

(95 318)

(289 955)

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.

SPRAWODANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH [C.D.]

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

Nota

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2023 roku

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2022 roku

Przepływy środków pieniężnych

z działalności finansowej

Wpływy

675 048

617 831

Wpływy z tytułu emisji akcji

Wpływy z tytułu zaciągnięcia pożyczek i kredytów

562 550

493 991

Emisja obligacji

112 498

123 840

Wydatki

556 182

304 863

Spłata pożyczek i kredytów

524 798

286 371

Wykup dłużnych papierów wartościowych

31 384

18 492

Dywidendy wypłacone

Środki pieniężne netto z działalności finansowej

118 866

312 968

Zwiększenie/(zmniejszenie) netto stanu środków

pieniężnych i ich ekwiwalentów

(5 335)

(3 743)

Środki pieniężne na początek okresu

7 726

11 469

Środki pieniężne na koniec okresu

2 391

7 726

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

Nota

Kapitał

podstawowy

Kapitał

zapasowy

Zyski

zatrzymane

Kapitał własny

ogółem

Na dzień 1 stycznia 2023 roku

330 538

649 104

115 713

1 095 355

Zysk netto za rok

98 830

Inne całkowite dochody netto za rok

Całkowity dochód za rok

98 830

- Wypłata dywidendy

- Przekazanie zysku netto na kapitał zapasowy -

27 147

(27 147)

Na dzień 31 grudnia 2023 roku

330 538

676 251

187 396

1 194 185

ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

Nota

Kapitał

podstawowy

Kapitał

zapasowy

Zyski

zatrzymane

Kapitał własny

ogółem

Na dzień 1 stycznia 2022 roku

323 677

458 254

278 562

1 060 493

Zysk netto za rok

34 862

Inne całkowite dochody netto za rok

Całkowity dochód za rok

34 862

- Emisja akcji

18.1

- Płatności na bazie akcji z tyt. programu

motywacyjnego

19.1

6 861

6 334

(13 195)

- Wypłata dywidendy

- Przekazanie zysku netto na kapitał zapasowy -

184 516

(184 516)

Na dzień 31 grudnia 2022 roku

330 538

649 104

115 713

1 095 355

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

ZASADY (POLITYKI) RACHUNKOWOŚCI

ORAZ DODATKOWE NOTY OBJAŚNIAJĄCE

1. Informacje ogólne

Cavatina Holding Spółka Akcyjna („Spółka” „Jednostka”) została utworzona Aktem Notarialnym z dnia

19 lipca 2017 roku. Siedziba Spółki mieści się pod adresem: 30-552 Kraków, ul. Wielicka 20.

Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd

Rejonowy, XI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS 0000690167.

Spółce nadano numer statystyczny REGON 368028192 i numer NIP 6793154645.

Czas trwania Spółki jest nieoznaczony.

Podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest działalność holdingowa, zarządzanie strukturą Grupy

Kapitałowej oraz spółkami zależnymi prowadzącymi zarówno działalność budowlaną, inwestycyjną,

generalnego wykonawstwa. Jednostka dominująca prowadzi również działalność polegającą na

zarządzaniu polityką finansową w Grupie Kapitałowej, zarządzaniu płynnością finansową Grupy,

pozyskiwaniem kapitału (finansowania) na rozwój Grupy, między innymi w postaci emisji obligacji oraz

udzielaniu pożyczek spółkom powiązanym z Grupy Kapitałowej.

Podmiotem bezpośrednio dominującym Spółki jest Cavatina Group S.A. Podmiotem dominującym

najwyższego szczebla jest spółka Cavatina Sp. z o.o.

2. Identyfikacja skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Spółka sporządziła skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023

roku, które zostało zatwierdzone do publikacji w dniu 29 kwietnia 2023 roku.

3. Skład Zarządu oraz Rady Nadzorczej Spółki

W skład Zarządu Spółki na dzień 31 grudnia 2023 roku oraz na dzień zatwierdzenia niniejszego

sprawozdania finansowego wchodzili:

 Prezes Zarządu - Rafał Malarz,

 Wiceprezes Zarządu - Daniel Draga,

 Wiceprezes Zarządu - Szymon Będkowski.

Na podstawie Uchwały Nr 4/01/2022 powziętej w dniu 31 stycznia 2022 roku Rada Nadzorcza Spółki

z dniem 1 lutego 2022 roku powołała Pana Szymona Będkowskiego w skład Zarządu Spółki i powierzyła

mu pełnienie funkcji Członka Zarządu odpowiedzialnego głównie za zarządzanie procesami nabywania

nieruchomości oraz komercjalizacji powierzchni. Na podstawie Uchwały nr 2/05/2023 powziętej w dniu

29 maja 2023 roku, Rada Nadzorcza Emitenta z dniem 1 czerwca 2023 roku powierzyła Panu Szymonowi

Będkowskiemu funkcję Wiceprezesa Zarządu Spółki.

Poza wymienioną powyżej zmianą skład Zarządu Spółki w okresie sprawozdawczym nie zmienił się.

Wspólna kadencja Zarządu upływa z dniem 19 lipca 2027 roku.

W skład Rady Nadzorczej Spółki na dzień 31 grudnia 2023 roku oraz na dzień zatwierdzenia niniejszego

sprawozdania finansowego wchodzili:

 Michał Dziuda,

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

 Filip Dziuda,

 Paulina Kulejewska,

 Anna Duszańska,

 Agnieszka Netter (poprzednio Wiśniewska).

Wspólna kadencja Rady Nadzorczej upływa z dniem 31 grudnia 2025 roku.

4. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego

Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd w dniu 29 kwietnia

2024 roku.

5. Inwestycje Spółki

Spółka posiada inwestycje w następujących jednostkach zależnych i współkontrolowanych:

Nazwa jednostki Siedziba Przedmiot działalności

Udział Jednostki dominującej

w kapitale w %

31 grudnia 2023

31 grudnia 2022

Cavatina GW Sp. z o.o. Kraków generalny wykonawca robót budowlanych 100% 100%

Equal I Sp. z o.o. Kraków

zarzadzanie środkami finansowymi ze sprzedaży

nieruchomości biurowej Equal A w Krakowie

100% 100%

100K Sp. z o.o.

Bielsko-

Biała

zarzadzanie środkami finansowymi ze sprzedaży

nieruchomości biurowej Equal B w Krakowie

100% 100%

Equal III Sp. z o.o. Kraków

zarzadzanie środkami finansowymi ze sprzedaży

nieruchomości

100% 100%

Diamentum Office Sp. z

o.o.

Kraków

zarzadzanie środkami finansowymi ze sprzedaży

nieruchomości biurowej Diamentum Office we

Wrocławiu

100% 100%

Carbon Tower Sp. Z o.o. Kraków

zarządzanie środkami finansowymi ze sprzedaży

nieruchomości biurowej Carbon Tower

zlokalizowanej we Wrocławiu (nieruchomości

sprzedana w 2022 roku)

100% 100%

Tischnera Office Sp. z o.o. Kraków

zarządzanie środkami finansowymi ze sprzedaży

nieruchomości biurowej Tischnera Office

zlokalizowanej w Krakowie (nieruchomości sprzedana

w 2022 roku)

100% 100%

Cavatina Office Sp. z o.o. Warszawa

najem i zarządzanie nieruchomością biurową

Chmielna 89 zlokalizowaną w Warszawie

35%

(jednostka

współkontrol.)

35%

(jednostka

współkontrol.)

Cavatina & Partners

International Sp. z o.o.

Kraków

rozwijanie działalności grupy na rynkach

zagranicznych (brak działalności operacyjnej)

100% 100%

Deweloper Media Sp. z o.o.

Kraków

w likwidacji

100% 100%

Cavatina SPV 1 Sp. z o. o. Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej

zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100% 100%

Cavatina SPV 2 Sp. z o. o. Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej

zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100% 100%

Cavatina SPV 3 Sp. z o.o. Kraków

najem i zarządzanie nieruchomością biurową Cavatina

Hall zlokalizowaną w Bielsku-Białej

100% 100%

Cavatina SPV 4 Sp. z o.o. Kraków

najem i zarządzanie nieruchomością biurową Equal D

zlokalizowaną w Krakowie

100% 100%

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

Nazwa jednostki Siedziba Przedmiot działalności

Udział Jednostki dominującej

w kapitale w %

31 grudnia 2023

31 grudnia 2022

Cavatina SPV 5 Sp. z o.o. Kraków

zarządzanie środkami finansowymi ze sprzedaży

nieruchomości biurowej Ocean Office Park A

zlokalizowanej w Krakowie (nieruchomości sprzedana

w 2022 roku)

100% 100%

Cavatina SPV 7 Sp. z o. o. Kraków

najem i zarządzanie nieruchomością biurową Global

Office Park A zlokalizowaną w Katowicach

100% 100%

Cavatina SPV 8 Sp. z o. o. Kraków

najem i zarządzanie nieruchomością biurową Palio

Office A zlokalizowaną w Gdańsku

100% 100%

Cavatina SPV 9 Sp. z o. o. Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej

zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100% 100%

Quickwork Sp. z o.o. Kraków

wynajem powierzchni biurowych w systemie biur

serwisowych (serviced offices)

100% 100%

Cavatina SPV 11 Sp. z o.o. Kraków

najem i zarządzanie nieruchomością biurową Global

Office Park C zlokalizowaną w Katowicach

100% 100%

Cavatina Architects

GmbH

Berlin,

Niemcy

rozwijanie działalności grupy na rynkach

zagranicznych (brak działalności operacyjnej)

100% 100%

Cavatina SPV 12 Sp. z o.o. Kraków

najem i zarządzanie nieruchomością biurową

Quorum D zlokalizowaną we Wrocławiu

100% 100%

Cavatina SPV 13 Sp. z o.o. Kraków

najem i zarządzanie nieruchomością biurową

Cavatina Hall B zlokalizowaną w Bielsku-

Białej

100% 100%

Cavatina SPV 14 Sp. z o.o. Kraków

najem i zarządzanie nieruchomością biurową

Palio Office B zlokalizowaną w Gdańsku

100% 100%

Salvaterra Sp. z o.o.

Bielsko-

Biała

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową,

a po jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100% 100%

Cavatina SPV 15 Sp. z o.o. Kraków

realizacja, najem i zarządzanie

nieruchomością biurową Quorum A we

Wrocławiu

100% 100%

Cavatina SPV 16 Sp. z o.o. Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową,

a po jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100% 100%

Cavatina SPV 17 Sp. z o.o. Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową,

a po jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100% 100%

Cavatina SPV 18 Sp. z o.o. Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową,

a po jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100% 100%

Cavatina SPV 19 Sp. z o.o. Kraków

najem i zarządzanie nieruchomością biurową

Ocean Office B zlokalizowaną w Krakowie

100% 100%

Cavatina SPV 20 Sp. z o.o. Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową,

a po jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100% 100%

Cavatina SPV 21 Sp. z o.o. Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową,

a po jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100% 100%

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

Nazwa jednostki Siedziba Przedmiot działalności

Udział Jednostki dominującej

w kapitale w %

31 grudnia 2023

31 grudnia 2022

Giardini Sp. z o.o. Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową,

a po jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100% 100%

Jardin Sp. z o.o. Kraków

najem i zarządzanie nieruchomością biurową

Ocean Office D w Krakowie

100% 100%

Cavatina SPV 22 Sp. z o.o. Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową,

a po jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100% 100%

Cavatina SPV 23 Sp. z o.o.*

Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość

mieszkaniową

- 100%

Cavatina SPV 24 Sp. z o.o. Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową,

a po jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100% 100%

Cavatina SPV 25 Sp. z o.o. Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową,

a po jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100% 100%

Cavatina SPV 26 Sp. z o.o. Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową,

a po jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

100% 100%

Cavatina SPV 27 Sp. z o.o.*

Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową,

a po jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

- 100%

Cavatina SPV 28 Sp. z o.o.*

Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową,

a po jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

- 100%

Cavatina SPV 29 Sp. z o.o. Kraków

najem i zarządzanie nieruchomością WiMa D

zlokalizowaną w Łodzi

100% 100%

Cavatina SPV 30 Sp. z o.o.*

Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową,

a po jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

- 100%

Cavatina SPV 31 Sp. z o.o.*

Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość biurową,

a po jej zakończeniu, najem i zarządzanie nią

- 100%

Cavatina SPV 32 Sp. z o.o. Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość

mieszkaniową

- 100%

Cavatina CUW Sp. z o.o. Kraków

centrum usług wspólnych świadczące usługi

na rzecz grupy Cavatina

100% 100%

Cavatina WiMa Sp. z o.o. Kraków

realizacja inwestycji w nieruchomość

mieszkaniową

- -

Cavatina SPV 34 Sp. z o.o. Kraków

działalność holdingowa

100%

*dnia 31 stycznia 2023 roku został ogłoszony plan połączenia, na mocy którego Cavatina SPV 23 Sp. z o.o. jako spółka przejmująca połączy się

ze spółkami przejmowanymi: Cavatina SPV 27 Sp. z o.o., Cavatina SPV 28 Sp. z o.o., Cavatina SPV 30 Sp. z o.o. oraz Cavatina SPV 31 Sp. z

o.o. w trybie art. 492 §1 pkt 1 KSH – tj. poprzez przeniesienie całych majątków spółek przejmowanych na spółkę przejmującą za udziały,

które spółka przejmująca przyzna jedynemu wspólnikowi spółek przejmowanych, z podwyższeniem kapitału zakładowego spółki

przejmującej. W wyniku połączenia, stosownie do art. 493 §1 KSH, spółki przejmowane zostały rozwiązane bez przeprowadzenia

postępowania likwidacyjnego z dniem wykreślenia z rejestru przedsiębiorców. W dniu 31 marca 2023 roku KRS wydał postanowienie

o zatwierdzeniu połączenia powyższych podmiotów. W kwietniu 2023 roku spółki zostały wykreślone z rejestru.

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

Na dzień 31 grudnia 2023 roku oraz na dzień 31 grudnia 2022 roku udział w ogólnej liczbie głosów posiadany

przez Spółkę w podmiotach zależnych i wspólnych przedsięwzięciach jest równy udziałowi Spółki

w kapitałach tych jednostek. Wyjątek stanowi Spółka Cavatina Office Sp. z o.o., w której Spółka posiada

35% udziałów oraz 50% głosów na Walnym Zgromadzeniu Wspólników.

Inwestycje w wyżej wymienionych jednostkach zostały dokonane na czas nieoznaczony.

W 2023 roku utworzono spółkę Cavatina SPV 34 Sp. z o.o. oraz nabyto 100% udziałów w spółce Cavatina

WiMa Sp. z o.o. od jednostki powiązanej Resi Capital S.A. za 25 tys. PLN.

W listopadzie 2023 roku spółki Cavatina SPV 23 Sp. z o.o., Cavatina 32 Sp. z o.o. oraz Cavatina WiMa Sp.

z o.o. zostały przejęte przez Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.

6. Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach

6.1. Profesjonalny osąd

Sporządzenie sprawozdania finansowego Spółki wymaga od Zarządu dokonania osądów, szacunków oraz

założeń, które mają wpływ na prezentowane przychody, koszty, aktywa i zobowiązania i powiązane z nimi

noty oraz ujawnienia dotyczące zobowiązań warunkowych. Niepewność co do tych założeń i szacunków

może spowodować istotne korekty wartości bilansowych aktywów i zobowiązań w przyszłości.

W procesie stosowania zasad (polityki) rachunkowości Zarząd dokonał następujących osądów, które mają

największy wpływ na przedstawiane wartości bilansowe aktywów i zobowiązań.

USTALENIE WSPÓŁKONTROLI

Wspólne przedsięwzięcia to ustalenia umowne, na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje

działalność gospodarczą podlegającą współkontroli. Wspólne przedsięwzięcie jest wspólnym ustaleniem

umownym, w którym strony sprawujące współkontrolę nad ustaleniem mają prawa do aktywów netto

wynikających z ustalenia umownego.

W 2020 roku Spółka dokonała zbycia 65% udziałów w jednostce zależnej Cavatina Office Sp. z o.o.

W wyniku postanowień umownych, oprócz pozostałych 35% udziałów w kapitale jednostki, Spółka

otrzymała uprzywilejowanie co do głosu, dające dodatkowe 15% głosów przy podejmowaniu wszystkich

decyzji dotyczących działalności Cavatina Office Sp. z o.o. Dodatkowo Spółka ma prawo wyboru połowy

członków Zarządu. Wszelkie decyzje wymagają współpracy i zgody obydwu stron umowy, a kwestie

sporne rozstrzygane będą w drodze arbitrażu.

Analiza powyższych czynników wskazuje na fakt sprawowania współkontroli nad Cavatina Office Sp.

z o.o. W sprawozdaniu finansowym jednostka prezentowana jest jako spółka współkontrolowana, a do jej

wyceny stosuję się metodę praw własności zgodnie z zasadami opisanymi w punkcie 9.2. Na dzień

sporządzenia niniejszego sprawozdania nie występują dodatkowe porozumienia ani umowy, z których

wynikałyby dodatkowe prawa udziałowców w zakresie kontroli nad Cavatina Office Sp. z o.o.

OCENA CZY POŻYCZKI UDZIELONE STANOWIĄ W SWOJEJ ISTOCIE CZĘŚĆ INWESTYCJI NETTO

SPÓŁKI W JEDNOSTCE ZALEŻNEJ LUB WSPÓŁKONTROLOWANEJ

Wszelkie pozycje, których rozliczenie nie jest ani planowane, ani prawdopodobne w dającej się

przewidzieć przyszłości, stanowią w swojej istocie powiększenie wartości udziału Spółki w danej

jednostce zależnej lub współkontrolowanej. Pozycje takie mogą obejmować akcje uprzywilejowane

i należności długoterminowe lub pożyczki. Według stanu na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania

finansowego Zarząd ocenia, że wszystkie pożyczki udzielone zostaną spłacone zgodnie

z harmonogramem spłat ustalonym w umowach tych pożyczek.

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

KLASYFIKACJA POŻYCZEK UDZIELONYCH

Spółka jako pożyczkodawca dokonuje klasyfikacji pożyczek udzielonych jako wyceniany po początkowym

ujęciu w zamortyzowanym koszcie albo w wartości godziwej przez inne całkowite dochody bądź

w wartości godziwej przez wynik finansowy na podstawie:

a) modelu biznesowego Spółki w zakresie zarządzania pożyczkami udzielonymi oraz

b) charakterystyki wynikających z umowy przepływów pieniężnych dla pożyczek udzielonych (tzw. test

umownych przepływów pieniężnych).

Polityka rachunkowości Spółki w zakresie klasyfikacji i wyceny aktywów finansowych została opisana

szerzej w punkcie 9.5 niniejszego sprawozdania finansowego.

W przypadku pożyczek udzielonych jednostce specjalnego przeznaczenia, które stanowią jedyne źródło

finansowania zakupu nieruchomości inwestycyjnych (kapitał własny pożyczkobiorcy jest nieistotny na

moment udzielenia pożyczki), Spółka ocenia, że charakterystyka wynikających z umowy przepływów

pieniężnych nie odpowiada jedynie spłacie kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty

i wycenia takie pożyczki w wartości godziwej przez wynik finansowy.

6.2. Niepewność szacunków i założeń

Poniżej omówiono podstawowe założenia dotyczące przyszłości i inne kluczowe źródła niepewności

występujące na dzień bilansowy, z którymi związane jest istotne ryzyko znaczącej korekty wartości

bilansowych aktywów i zobowiązań w następnym roku finansowym. Spółka przyjęła założenia i szacunki

na temat przyszłości na podstawie wiedzy posiadanej podczas sporządzania sprawozdania finansowego.

Występujące założenia i szacunki mogą ulec zmianie na skutek wydarzeń w przyszłości wynikających ze

zmian rynkowych lub zmian niebędących pod kontrolą Spółki. Takie zmiany są odzwierciedlane

w szacunkach lub założeniach w chwili wystąpienia.

UTRATA WARTOŚCI UDZIAŁÓW I AKCJI W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH STOWARZYSZONYCH

I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH

Spółka dokonała analizy przesłanek utraty wartości posiadanych udziałów i akcji w jednostkach

zależnych, stowarzyszonych i współkontrolowanych zgodnie z zasadami opisanymi w punkcie 9.2. Na

podstawie przeprowadzonej analizy nie stwierdzono występowania przesłanek świadczących o utracie

wartości inwestycji w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i współkontrolowanych i w konsekwencji

nie przeprowadzano testów na utratę ich wartości.

UTRATA WARTOŚCI UDZIELONYCH POŻYCZEK

Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe dotyczące udzielonych pożyczek w kwocie równej

12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym, zgodnie z zasadami opisanymi w punkcie 9.4.

W okresach prezentowanych w niniejszym sprawozdaniu finansowym nie stwierdzono wzrostu ryzyka

kredytowego, prowadzącego do rozpoznania dodatkowych odpisów z tytułu utraty wartości udzielonych

pożyczek. Pożyczki zaklasyfikowane są jako instrumenty niskiego ryzyka.

WARTOŚĆ GODZIWA POŻYCZEK UDZIELONYCH

Wartość godziwą instrumentów finansowych, dla których nie istnieje aktywny rynek ustala się

wykorzystując odpowiednie techniki wyceny. Przy wyborze odpowiednich metod i założeń Spółka kieruje

się profesjonalnym osądem.

W przypadku pożyczek udzielonych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy, pomiar

wartości godziwej został sklasyfikowany na poziomie 3 hierarchii wartości godziwej.

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

Spółka ustala wartość godziwą pożyczek udzielonych przy użyciu technik wartości bieżącej – umowne

przepływy pieniężne pożyczek są dyskontowane według szacunkowej stopy rynkowej (rynkowej stopy

zwrotu), która uwzględnia korektę względem ryzyka związanego z przepływami pieniężnymi

wycenianych pożyczek.

RYZYKO KREDYTOWE ZWIĄZANE Z UDZIELONYMI PORĘCZENIAMI

Spółka udziela poręczeń spłaty zobowiązań jednostek zależnych i współkontrolowanych z tytułu

otrzymywanych przez te jednostki kredytów budowalnych, inwestycyjnych oraz innych umów

o podobnym charakterze. Poręczenia takie stanowią gwarancje finansowe w rozumieniu MSSF 9

Instrumenty finansowe. W ocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowania działalności jednostek

zależnych i współkontrolowanych, Spółka ma pełną możliwość monitorowania ryzyka kredytowego

związanego z wystawionymi poręczeniami. Jednostki zależne i współkontrolowane mają pełną zdolność

i gotowość do wywiązania się z zawartych zobowiązań umownych, wobec czego Zarząd Spółki nie

stwierdził istnienia istotnych oczekiwanych strat kredytowych z tytułu udzielonych przez Spółkę

poręczeń.

NIEPEWNOŚĆ ZWIĄZANA Z ROZLICZENIAMI PODATKOWYMI

Regulacje dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych oraz obciążeń

związanych z ubezpieczeniami społecznymi podlegają częstym zmianom. Te częste zmiany powodują brak

odpowiednich punktów odniesienia, niespójne interpretacje oraz nieliczne ustanowione precedensy,

które mogłyby mieć zastosowanie. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują

różnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych, zarówno pomiędzy organami

państwowymi jak i organami państwowymi i przedsiębiorstwami.

Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania

wysokich kar i grzywien, a wszelkie dodatkowe zobowiązania podatkowe, wynikające z kontroli, muszą

zostać zapłacone wraz z wysokimi odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest

większe niż w krajach o bardziej dojrzałym systemie podatkowym.

W konsekwencji, kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić

w przyszłości w wyniku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej.

Z dniem 15 lipca 2016 roku do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia

postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom („GAAR”). GAAR ma zapobiegać powstawaniu

i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w

Polsce. GAAR definiuje unikanie opodatkowania jako czynność dokonaną przede wszystkim w celu

osiągnięcia korzyści podatkowej, sprzecznej w danych okolicznościach z przedmiotem i celem przepisy

ustawy podatkowej. Zgodnie z GAAR taka czynność nie skutkuje osiągnięciem korzyści podatkowej, jeżeli

sposób działania był sztuczny. Wszelkie występowanie (i) nieuzasadnionego dzielenia operacji, (ii)

angażowania podmiotów pośredniczących mimo braku uzasadnienia ekonomicznego lub gospodarczego,

(iii) elementów wzajemnie się znoszących lub kompensujących oraz (iv) inne działania o podobnym

działaniu do wcześniej wspomnianych, mogą być potraktowane jako przesłanka istnienia sztucznych

czynności podlegających przepisom GAAR. Nowe regulacje wymagają znacznie większego osądu przy

ocenie skutków podatkowych poszczególnych transakcji.

Klauzulę GAAR należy stosować w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie oraz do

transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie

wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi

polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników prawnych

ustaleń i porozumień, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja Spółki.

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

Spółka ujmuje i wycenia aktywa lub zobowiązania z tytułu bieżącego i odroczonego podatku

dochodowego przy zastosowaniu wymogów MSR 12 Podatek dochodowy w oparciu o zysk (stratę

podatkową), podstawę opodatkowania, nierozliczone straty podatkowe, niewykorzystane ulgi i stawki

podatkowe, uwzględniając ocenę niepewności związanych z rozliczeniami podatkowymi.

Gdy istnieje niepewność co do tego, czy i w jakim zakresie organ podatkowy będzie akceptował

poszczególne rozliczenia podatkowe transakcji, Spółka ujmuje te rozliczenia uwzględniając ocenę

niepewności.

7. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego

Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki dnia 19 marca 2021 roku na podstawie art. 45

ust. 1a i art. 45 ust. 1c oraz art. 55 ust. 6 i art. 55 ust. 8 Ustawy z dnia 29 września 1994 roku

o rachunkowości podjęło uchwałę o zmianie polityki rachunkowości i rozpoczęciu sporządzania od dnia

1 stycznia 2020 roku, dla celów statutowych sprawozdań oraz skonsolidowanych sprawozdań zgodnie z

Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości (MSR) / Międzynarodowymi Standardami

Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) oraz związanymi z nimi interpretacjami ogłoszonymi w formie

rozporządzeń Komisji Europejskiej.

Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego,

z wyjątkiem udziałów w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i współkontrolowanych, które

wyceniane są metodą praw własności oraz pożyczek udzielonych spełniających kryteria płynące z MSSF

9 do ich wyceny w wartości godziwej.

Sprawozdanie finansowe jest przedstawione w tysiącach złotych („PLN”), a wszystkie wartości, o ile nie

wskazano inaczej, podane są również w tysiącach PLN.

Prezentacja wartości w tysiącach złotych może powodować różnice w wartościach pozycji

w sprawozdaniu finansowym, wynikające z zaokrągleń, które nie powinny przekraczać jednego tysiąca

złotych.

Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności

gospodarczej przez Spółkę oraz Grupę Kapitałową Cavatina Holding S.A. („Grupa”), której jest jednostką

dominującą, a Zarząd nie identyfikuje istotnej niepewności w tym obszarze.

Działalność Spółki jest ściśle powiązana z działalnością Grupy. W toku analizy zasadności przyjęcia zasady

kontynuacji działalności, Zarząd sporządził prognozę przepływów pieniężnych Grupy za okres 12

miesięcy po dniu bilansowym, w której uwzględnione zostały wszelkie znane mu fakty i okoliczności, w

szczególności w obszarze dostępnych dla Grupy źródeł finansowania (również w kontekście poziomów

wskaźników finansowych do których przestrzegania zobowiązania jest Grupa) oraz planowanych

harmonogramów realizacji poszczególnych projektów inwestycyjnych, jak i oczekiwania co do sytuacji

rynkowo-gospodarczej.

Po stronie wpływów ujętych w prognozie, najważniejsze kategorie to:

 przepływy, które są zabezpieczone podpisanymi umowami, a które to stanowią znaczącą część

zaplanowanych wpływów, z których Grupa może skorzystać m. in. w oparciu o odpowiednie

zaawansowanie ponoszonych nakładów inwestycyjnych, w kwocie ok. 205m PLN;

 przepływy związane z przedsprzedażą realizowanych i planowanych projektów mieszkaniowych, w

kwocie ok. 141m PLN;

 przepływy wynikające z emisji jednej lub większej ilości serii obligacji, w tym na podstawie

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego w dniu 25 kwietnia 2024 roku prospektu

podstawowego, w ramach którego Spółka jest uprawniona do wyemitowania, w jednej lub wielu

seriach, obligacji o łącznej wartości nominalnej nie wyższej niż 150 mln PLN lub równowartość tej

kwoty wyrażonej w euro, w kwocie ok. 100m PLN;

 przepływy co do których dopiero oczekuje się podpisania stosownych umów, z wiodącymi

instytucjami finansującymi nieruchomości komercyjne na rynku polskim, z którymi Grupa ma

ugruntowaną współpracę, w zakresie projektów które charakteryzują się już wysokim poziomem

przednajmu i zaawansowaniem realizowanych prac, których podpisanie Grupa ocenia jako wysoce

prawdopodobne na bazie zaawansowanych rozmów z instytucjami zainteresowanymi ich

finansowaniem, w kwocie ok. 79m PLN;

 przepływy związane z rolowaniem zapadających zobowiązań finansowych innych niż kredyty

obrotowe, w kwocie ok. 42m PLN;

 przepływy związane z podpisanymi umowami finansowania, które warunkowane są uzyskaniem

odpowiedniego poziomu najmu, w kwocie ok. 30m PLN;

Prognoza zakłada również utrzymywanie na poziomie zbliżonym do obecnego zadłużenia z tytułu

kredytów obrotowych, zgodnie z dotychczasową historią i doświadczeniami Grupy.

Po stronie wydatków kluczowe znaczenie mają planowane nakłady inwestycyjne. W tym obszarze Grupę

wspiera możliwość elastycznego zarządzania procesem inwestycyjnym (przede wszystkim na skutek

zachowania w Grupie kompetencji związanych z generalnym wykonawstwem), w tym, w razie takiej

konieczności, możliwość zmiany harmonogramu realizacji zaplanowanych inwestycji, dla których nie

zostały jeszcze zawarte pierwsze umowy najmu, co pozwala na efektywne dopasowywanie tempa

realizowanych wydatków inwestycyjnych do stopnia zapewnienia źródeł ich finansowania.

Realizacja prognozy w oparciu o powyższe zdarzenia jest obarczona ryzykiem wynikającym z możliwości

opóźnienia tychże zdarzeń względem planu lub nie pozyskania finansowania w założonych wartościach

oraz źródłach ich pochodzenia. Ze względu na zawarte umowy oraz obecny poziom zaawansowania

procesów pozyskiwania finansowania, poziom takiego ryzyka został oceniony przez Zarząd jako nie

powodujący istotnej niepewności w obszarze kontynuacji działalności. Niemniej, w razie takiej potrzeby

Grupa będzie korzystać z dostępnych dla niej alternatywnych możliwości zapewniania finansowania

dalszej działalności, które nie zostały uwzględnione w przygotowanej prognozie, takich jak częściowe

refinansowanie wydatków poniesionych na zakup bardzo dobrze położonych gruntów (również poprzez

emisję obligacji) z banku ziemi Grupy, atrakcyjnych z puntu widzenia potencjalnych inwestorów, które są

wolne od jakichkolwiek obciążeń lub sprzedaż części posiadanych aktywów. Zarząd ocenia powyższe

alternatywne możliwości zapewniania finansowania jako możliwe do realizacji w odpowiednim czasie

między innymi na podstawie doświadczeń historycznych, analizie transakcji rynkowych, które miały

miejsce w ostatnim czasie jak i analizie statusu rozmów z parterami Grupy w wyżej wymienionych

obszarach.

Ocena powyższych zdarzeń jest kluczowa dla oceny zasadności przyjęcia założenia kontynuacji

działalności. Zarząd, w oparciu o własne doświadczenia i obserwacje sytuacji rynkowej, dokonał takiej

oceny w ramach wewnętrznej analizy i jest przekonany, iż przyjęte założenia przy przygotowywaniu

projekcji finansowych są możliwe do zrealizowania. Do dnia zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego

sprawozdania finansowego Grupa realizuje przyjęte założenia w zakresie postępu prac budowlanych,

pozyskiwania najemców oraz finansowania bez znaczących odchyleń w stosunku do planu. Mając na

uwadze przedstawione powyżej kwestie, Zarząd stwierdza, iż nie istnieje istotna niepewność kontynuacji

działalności i przygotował niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe przy założeniu, że Spółka i

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

jednostki wchodzące w skład Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości, tj. w okresie co najmniej

12 miesięcy po dniu bilansowym, będą prowadziły działalność w niezmienionym istotnie zakresie.

7.1. Oświadczenie o zgodności

Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami

Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) zatwierdzonymi przez Unię Europejską („MSSF UE”)

obowiązującymi dla okresów rocznych rozpoczynających się od 1 stycznia 2023 roku. Na dzień

zatwierdzenia niniejszego sprawozdania do publikacji, biorąc pod uwagę toczący się w Unii Europejskiej

proces wprowadzania MSSF, MSSF mające zastosowanie do tego sprawozdania finansowego nie różnią

się od MSSF UE.

MSSF UE obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów

Rachunkowości („RMSR”).

7.2. Waluta funkcjonalna i waluta sprawozdania finansowego

Walutą funkcjonalną Spółki i walutą sprawozdawczą niniejszego sprawozdania finansowego jest PLN.

8. Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie

weszły jeszcze w życie oraz zmiany stosowanych zasad

rachunkowości

Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego są

spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Spółki za rok zakończony

31 grudnia 2022 roku, z wyjątkiem zastosowania nowych lub zmienionych standardów oraz interpretacji

obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się od 1 stycznia 2023 roku i później.

ZMIENIONE STANDARDY ORAZ INTERPRETACJE, KTÓRE MAJĄ ZASTOSOWANIE PO RAZ

PIERWSZY W 2023 ROKU

 MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe

Nowy standard został opublikowany w dniu 18 maja 2017 roku, a następnie zmieniony w dniu 25 czerwca

2020 r. i ma zastosowanie do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

Dozwolone jest jego wcześniejsze zastosowanie (pod warunkiem równoczesnego zastosowania MSSF 15

i MSSF 9). Standard zastępuje dotychczasowe regulacje dotyczące umów ubezpieczeniowych (MSSF 4). W

dniu 25 czerwca 2020 r. zmieniono również MSSF 4 – w zakresie wydłużenia okresu zwolnienia

ubezpieczycieli z zastosowania MSSF 9 Instrumenty finansowe do 1 stycznia 2023 roku.

 Zmiany w MSR 1 – Ujawnianie zasad (polityki) rachunkowości i MSR 8 – Definicja wartości

szacunkowych

Zmiany w tych standardach zostały opublikowane w dniu 12 lutego 2021 roku i mają zastosowanie do

okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później. Celem tych zmian jest położenie

większego nacisku na ujawnianie istotnych zasad rachunkowości oraz doprecyzowanie charakteru różnic

pomiędzy zmianami wartości szacunkowych a zmianami zasad (polityki) rachunkowości.

 Zmiana w MSR 12 Podatek dochodowy: podatek odroczony dotyczący aktywów i zobowiązań

powstających na skutek pojedynczej transakcji

Zmiana w MSR 12 została opublikowana w dniu 7 maja 2021 roku i ma zastosowanie do okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później. Zmiany doprecyzowują, że zwolnienie dotyczące

początkowego ujęcia podatku odroczonego nie ma zastosowania do transakcji, w których w momencie

początkowego ujęcia powstają równe kwoty ujemnych i dodatnich różnic przejściowych, a jednostki są

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

zobowiązane do ujmowania podatku odroczonego od takich transakcji, a tym samym wyjaśniają

pojawiające się wątpliwości co do tego, czy zwolnienie to ma zastosowanie do transakcji takich jak leasing

i zobowiązania z tytułu wycofania z eksploatacji.

 Zmiana w MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe: Pierwsze zastosowanie MSSF 17 i MSSF 9 – informacje

porównawcze

Zmiana w MSSF 17 została opublikowana w dniu 9 grudnia 2021 roku i ma zastosowanie do okresów

rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później. Zmiana zawiera opcję przejściową

dotyczącą informacji porównawczych o aktywach finansowych prezentowanych przy początkowym

zastosowaniu MSSF 17. Zmiana ma na celu pomóc jednostkom uniknąć tymczasowych niedopasowań

księgowych pomiędzy aktywami finansowymi a zobowiązaniami z tytułu umów ubezpieczeniowych.

 Zmiany w MSR 12 Podatek dochodowy: Międzynarodowa reforma podatkowa – wzorcowe zasady

Filaru II (globalny podatek minimalny) opublikowana w dniu 23 maja 2023 r.

Zmiany dają firmom możliwość tymczasowego zwolnienia z rozliczania podatków odroczonych

wynikających z międzynarodowej reformy podatkowej Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju

(OECD). Spółki mogą zastosować zwolnienie natychmiast, ale wymogi dotyczące ujawniania informacji są

wymagane dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później. Spółka zastosuje

zmianę w standardzie od 1 stycznia 2024 , ale roku w zakresie niezbędnych ujawnień przyjęła ją już

w niniejszym sprawozdaniu finansowym. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego

nie jest możliwe wiarygodne oszacowanie wpływu zastosowania nowego standardu.

Wdrożenie standardów nie miało istotnych skutków dla sprawozdania finansowego. Spółka nie dokonała

korekty prezentacyjnej danych porównywalnych na dzień 31 grudnia 2023 roku i za rok obrotowy

zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku.

STANDARDY I INTERPRETACJE, KTÓRE ZOSTAŁY OPUBLIKOWANE PRZEZ RADĘ

MIĘDZYNARODOWYCH STANDARDÓW RACHUNKOWOŚCI, JEDNAK NIE WESZŁY JESZCZE

W ŻYCIE

 Zmiana w MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych: Klasyfikacja zobowiązań jako krótko-

i długoterminowe

Zmiana w MSR 1 została opublikowana w dniu 23 stycznia 2020 roku, następnie ją zmodyfikowano w lipcu

2020 r. i ostatecznie przyjęta 31 października 2022 r. Zmiana ma zastosowanie do okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później.

Zmiana na nowo definiuje kryteria jakie muszą być spełnione, aby zobowiązanie uznać za

krótkoterminowe. Zmiana może wpłynąć na zmianę prezentacji zobowiązań i ich reklasyfikację pomiędzy

zobowiązaniami krótko- i długoterminowymi.

Grupa zastosuje zmieniony standard od 1 stycznia 2024 r. Na dzień sporządzenia niniejszego

sprawozdania finansowego nie jest możliwe wiarygodne oszacowanie wpływu zastosowania nowego

standardu.

 Zmiana w MSSF 16: Leasing Zobowiązanie leasingowe w transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego

opublikowana w dniu 22 września 2022 r.

Zmiany wymagają, aby sprzedający-leasingobiorca ustalił "opłaty leasingowe" lub "zweryfikowane opłaty

leasingowe" w taki sposób, aby sprzedający-leasingobiorca nie ujął żadnej kwoty zysku lub straty, która

odnosi się do prawa do użytkowania zachowanego przez sprzedającego-leasingobiorcę.

Grupa zastosuje zmianę w standardzie od 1 stycznia 2024 r. Na dzień sporządzenia niniejszego

sprawozdania finansowego nie jest możliwe wiarygodne oszacowanie wpływu zastosowania nowego

standardu.

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

 Zmiany w MSR 7 Sprawozdanie z przepływów pieniężnych i MSSF 7 Instrumenty finansowe:

ujawnienia: Umowy finansowania dostawców opublikowana w dniu 25 maja 2023 r.

Zmiany mają na celu zwiększenie transparentności w zakresie umów finansowania dostawców i ich

wpływu na zobowiązania spółki, przepływy pieniężne i narażenie na ryzyko płynności. Zmiany uzupełniają

wymogi już zawarte w MSSF i wymagają od jednostek ujawnienia dodatkowych informacji związanych z

zawartymi umowami, w tym ich wpływu na ryzyko płynności. Zmiany mają zastosowanie do okresów

rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później.

Spółka zastosuje zmianę w standardzie zgodnie z datą pierwszego zastosowania przyjętą przez UE. Na

dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie jest możliwe wiarygodne oszacowanie

wpływu zastosowania nowego standardu.

 Zmiany w MSR 21 Skutki zmian kursów wymiany walut obcych: Brak wymienialności waluty

opublikowana w dniu 15 sierpnia 2023 r.

Zmiany te będą wymagać od jednostek stosowania spójnego podejścia do oceny, czy dana waluta może

być wymieniona na inną walutę, a gdy nie jest to możliwe, do określenia kursu wymiany, który należy

zastosować, oraz ujawnienia informacji, które należy przedstawić. Zmiany mają zastosowanie do okresów

rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2025 roku lub później.

Spółka zastosuje zmieniony standard nie wcześniej niż od 1 stycznia 2025 r. Na dzień sporządzenia

niniejszego sprawozdania finansowego nie jest możliwe wiarygodne oszacowanie wpływu zastosowania

nowego standardu.

MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji

przyjętych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem poniższych

standardów, interpretacji oraz zmian do nich, które na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania

finansowego do publikacji nie zostały jeszcze przyjęte do stosowania przez kraje UE:

 Zmiany w MSR 7 Sprawozdanie z przepływów pieniężnych i MSSF 7 Instrumenty finansowe:

ujawnienia: Umowy finansowania dostawców opublikowana w dniu 25 maja 2023 r.

 Zmiany w MSR 21 Skutki zmian kursów wymiany walut obcych: Brak wymienialności waluty

opublikowana w dniu 15 sierpnia 2023 r.

Daty wejścia w życie są datami wynikającymi z treści standardów ogłoszonych przez Radę ds.

Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej. Daty stosowania standardów w Unii Europejskiej mogą

różnić się od dat stosowania wynikających z treści standardów i są ogłaszane w momencie zatwierdzenia

do stosowania przez Unię Europejską.

Spółka nie zdecydowała się na wcześniejsze zastosowanie żadnego standardu, interpretacji lub zmiany,

która została opublikowana, lecz nie weszła dotychczas w życie w świetle przepisów Unii Europejskiej.

9. Istotne zasady (polityka) rachunkowości

9.1. Przeliczanie pozycji wyrażonych w walucie obcej

Transakcje wyrażone w walutach innych niż PLN są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu

obowiązującego w dniu zawarcia transakcji.

Na dzień bilansowy aktywa i zobowiązania pieniężne wyrażone w walutach innych niż PLN są przeliczane

na złote polskie przy zastosowaniu odpowiednio obowiązującego na koniec okresu sprawozdawczego

średniego kursu ustalonego dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski. Powstałe z przeliczenia różnice

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

kursowe ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów (kosztów) finansowych lub, w przypadkach

określonych zasadami (polityką) rachunkowości, kapitalizowane w wartości aktywów. Aktywa

i zobowiązania niepieniężne ujmowane według kosztu historycznego wyrażonego w walucie obcej są

wykazywane po kursie historycznym z dnia transakcji. Aktywa i zobowiązania niepieniężne ujmowane

według wartości godziwej wyrażonej w walucie obcej są przeliczane po kursie z dnia dokonania wyceny

do wartości godziwej. Zyski lub straty wynikające z przeliczenia aktywów i zobowiązań niepieniężnych

ujmowanych w wartości godziwej są ujmowane zgodnie z ujęciem zysku lub straty z tytułu zmiany

wartości godziwej, czyli w zysku / stracie okresu.

Następujące kursy zostały przyjęte dla potrzeb wyceny bilansowej:

31 grudnia 2023 31 grudnia 2022

EUR

4,3480 4,6899

9.2. Udziały i akcje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnych

przedsięwzięciach

Jednostkami zależnymi są podmioty, które Spółka kontroluje.

Sprawowanie kontroli przez Spółkę ma miejsce wtedy, gdy:

• posiada władzę nad danym podmiotem,

•podlega ekspozycji na zmienne zwroty lub posiada prawa do zmiennych zwrotów z tytułu swojego

zaangażowania w danej jednostce,

• ma możliwość wykorzystania władzy w celu kształtowania poziomu generowanych zwrotów.

Spółka weryfikuje fakt sprawowania kontroli nad innymi jednostkami, jeżeli wystąpiła sytuacja

wskazująca na zmianę jednego lub kilku z wyżej wymienionych warunków sprawowania kontroli.

W sytuacji, gdy Spółka posiada mniej niż większość praw głosów w danej jednostce, ale posiadane prawa

głosu są wystarczające do jednostronnego kierowania istotnymi działaniami tej jednostki, oznacza to, że

sprawuje nad nią władzę. W momencie oceny, czy prawa głosu w danej jednostce są wystarczające dla

zapewnienia władzy, Spółka analizuje wszystkie istotne okoliczności, w tym:

• wielkość posiadanego pakietu praw głosu w porównaniu do rozmiaru udziałów i stopnia rozproszenia

praw głosu posiadanych przez innych udziałowców,

• potencjalne prawa głosu posiadane przez Spółkę, innych udziałowców lub inne strony,

• prawa wynikające z innych ustaleń umownych, a także

• dodatkowe okoliczności, które mogą dowodzić, że Spółka posiada lub nie posiada możliwości kierowania

istotnymi działaniami w momencie podejmowania decyzji, w tym schematy głosowania zaobserwowane

na poprzednich Walnych Zgromadzeniach Akcjonariuszy lub Zgromadzeniach Wspólników.

Jednostkami stowarzyszonymi są takie jednostki, na które Spółka wywiera znaczący wpływ, niebędące

jednostkami zależnymi ani udziałami we wspólnych przedsięwzięciach Spółki. Znaczący wpływ jest to

zdolność do uczestniczenia w podejmowaniu decyzji z zakresu polityki finansowej i operacyjnej

prowadzonej działalności gospodarczej; nie oznacza ona jednak sprawowania kontroli bądź współkontroli

nad tą polityką.

Wspólne przedsięwzięcia to ustalenia umowne, na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje

działalność gospodarczą podlegającą współkontroli. Współkontrola jest to określony w umowie podział

kontroli nad działalnością gospodarczą, który występuje tylko wówczas, gdy strategiczne decyzje

finansowe i operacyjne dotyczące tej działalności wymagają jednomyślnej zgody stron sprawujących

współkontrolę.

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

WYCENA UDZIAŁÓW I AKCJI W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH

I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH

Udziały i akcje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wykazywane są

według metody praw własności. Inwestycje początkowo ujmowane są według ceny nabycia, a następnie

na kolejny dni bilansowe korygowane są o zmianę udziału inwestora w aktywach netto jednostki, w której

dokonano inwestycji, po jej przejęciu. Zysk lub strata inwestora obejmuje jego udział w zysku lub stracie

jednostki, w której dokonano inwestycji, a inne całkowite dochody inwestora obejmują jego udział

w innych całkowitych dochodach jednostki, w której dokonano inwestycji.

Przy nabyciu inwestycji wszelkie różnice między kosztem inwestycji a udziałem w wartości godziwej netto

możliwych do zidentyfikowania aktywów i zobowiązań jednostki, w której dokonano inwestycji, są

rozliczane w następujący sposób:

 wartość firmy dotycząca jednostki zależnej, stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia jest

ujęta w wartości bilansowej inwestycji,

 jakakolwiek nadwyżka udziału w wartości godziwej netto możliwych do zidentyfikowania

aktywów i zobowiązań jednostki, w której dokonano inwestycji, nad kosztem inwestycji, jest

uwzględniana jako przychód przy ustalaniu udziału jednostki w jednostce zależnej,

stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu.

Jeżeli istnieją potencjalne prawa głosu lub inne instrumenty pochodne zawierające potencjalne prawa

głosu, udział jednostki w jednostce zależnej, stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu jest określany

wyłącznie na podstawie istniejących udziałów własnościowych i nie odzwierciedla możliwości

wykonywania lub zamiany potencjalnych praw głosu i innych instrumentów pochodnych.

Udział w jednostce zależnej, stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu stanowi wartość bilansowa

inwestycji w jednostce zależnej, stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu ustalona zgodnie

z metodą praw własności, włącznie z wszelkimi udziałami długoterminowymi, które w swojej istocie

stanowią część inwestycji netto jednostki w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu. Na

przykład wszelkie pozycje, których rozliczenie nie jest ani planowane, ani prawdopodobne w dającej się

przewidzieć przyszłości, stanowią w swojej istocie powiększenie wartości udziału jednostki w danej

jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu. Pozycje takie mogą obejmować akcje

uprzywilejowane i należności długoterminowe lub pożyczki, ale nie obejmują należności z tytułu dostaw

i usług, zobowiązań z tytułu dostaw i usług ani jakichkolwiek należności długoterminowych, na pokrycie

których ustanowiono odpowiednie zabezpieczenie - takich jak zabezpieczone pożyczki. Straty ujmowane

metodą praw własności, których wartość przewyższa udział jednostki w akcjach zwykłych,

przyporządkowuje się pozostałym elementom udziału jednostki w jednostce zależnej, stowarzyszonej lub

wspólnym przedsięwzięciu w odwrotnej kolejności do pierwszeństwa ich rozliczania przy podziale

majątku w przypadku likwidacji.

Stosując metodę praw własności, jednostka posługuje się najbardziej aktualnymi dostępnymi

sprawozdaniami finansowymi jednostek zależnych, stowarzyszonych oraz wspólnych przedsięwzięć.

Sprawozdania finansowe sporządza się przy zastosowaniu jednolitych zasad rachunkowości dla

podobnych transakcji. Jeżeli jednostka zależna, stowarzyszona lub wspólne przedsięwzięcie stosuje

zasady rachunkowości inne niż stosowane przez spółkę dominującą, dokonuje się korekt w celu

dostosowania zasad rachunkowości tych jednostek do zasad jednostki dominującej.

Zyski i straty wynikające z „oddolnych” i „odgórnych” transakcji pomiędzy Spółką (oraz jej jednostkami

zależnymi) a jednostką wycenianą metodą praw własności ujmuje się w sprawozdaniu finansowym Spółki

jedynie w stopniu odzwierciedlającym udziały niepowiązanych inwestorów w jednostce wycenianej

metodą praw własności. Transakcje „oddolne” obejmują na przykład transakcje sprzedaży aktywów przez

jednostkę wycenianą metodą prawności Spółce (lub jednostkom zależnym Spółki). Transakcje „odgórne”

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

obejmują na przykład transakcje sprzedaży aktywów lub realizację umów budowlanych przez Spółkę (lub

jednostki zależne od Spółki) na rzecz spółki wycenianej metodą praw własności. Udział Spółki w zyskach

i stratach spółki wycenianej metodą praw własności z tytułu tych transakcji podlega wyłączeniu.

UTRATA WARTOŚCI UDZIAŁÓW I AKCJI W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH

I WSPÓŁNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH

Straty z tytułu utraty wartości są rozpoznawane są wtedy, gdy istnieją obiektywne dowody utraty

wartości w wyniku jednego lub większej liczby zdarzeń, które miały miejsce po początkowym ujęciu

inwestycji netto i to zdarzenie (lub zdarzenia) powodujące stratę ma wpływ na szacowane przyszłe

przepływy pieniężne z inwestycji netto, które można wiarygodnie oszacować. Straty oczekiwane

w wyniku przyszłych zdarzeń, bez względu na to, jak prawdopodobne, nie są rozpoznawane.

Obiektywne dowody utraty wartości inwestycji netto w instrumenty kapitałowe jednostki zależnej,

stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia obejmują informacje o znaczących zmianach

wywołujących niekorzystne skutki, które miały miejsce w środowisku technologicznym, rynkowym,

gospodarczym lub prawnym, w którym przedsięwzięcie prowadzi działalność i wskazuje, że koszt

inwestycji w instrument kapitałowy nie może zostać odzyskany. Znaczący lub przedłużający się spadek

wartości godziwej inwestycji w instrument kapitałowy poniżej jego kosztu jest również obiektywnym

dowodem utraty wartości.

Obiektywne dowody utraty wartości inwestycji netto obejmują obserwowalne dane, dotyczące

następujących zdarzeń powodujących stratę:

 znaczące trudności finansowe jednostki zależnej, stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia,

 naruszenie umowy, takie jak niewywiązanie się z płatności lub zaległość w płatnościach,

 ze względów ekonomicznych lub prawnych powodujących trudności finansowe, upadłość lub inną

reorganizację finansową, udzielenie jednostce zależnej, stowarzyszonej lub wspólnemu

przedsięwzięciu wsparcia, którego w innym przypadku jednostka ta by nie uzyskałaby,

 zanik aktywnego rynku dla inwestycji netto z powodu trudności finansowych jednostki zależnej,

stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia.

Jeżeli występują opisane powyżej przesłanki utraty wartości, wartość bilansową inwestycji testuje się pod

kątem utraty wartości zgodnie z MSR 36 jako pojedynczy składnik aktywów, porównując jej wartość

odzyskiwalną (wartość użytkową lub wartość godziwą pomniejszoną o koszty zbycia) z jej wartością

bilansową Ustalając wartość użytkową inwestycji netto, Spółka szacuje:

 swój udział w wartości bieżącej szacowanych przyszłych przepływów pieniężnych, które według

przewidywań wygeneruje jednostka zależna, stowarzyszona lub wspólne przedsięwzięcie, w tym

przepływy pieniężne z działalności i wpływy z ostatecznego zbycia inwestycji, lub

 wartość bieżącą przyszłych przepływów pieniężnych wynikających z dywidend, które mają zostać

otrzymane z inwestycji oraz z jej ostatecznej sprzedaży.

Wszelkie odwrócenie odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości ujmuje się zgodnie z MSR 36

w zakresie, w jakim wartość odzyskiwalna inwestycji netto wzrasta, do poziomu nie przekraczającego

wartości bilansowej, jaka zostałaby ustalona, gdyby w poprzednich latach nie ujęto odpisu aktualizującego

z tytułu utraty wartości. Odwrócenie odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości udziałów w

jednostkach zależnych, stowarzyszonych oraz współkontrolowanych ujmuje się w rachunku zysków

i strat.

9.3. Aktywa finansowe

KLASYFIKACJA AKTYWÓW FINANSOWYCH

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

Aktywa finansowe klasyfikowane są do następujących kategorii wyceny:

 wyceniane według zamortyzowanego kosztu,

 wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,

 wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.

Spółka klasyfikuje składnik aktywów finansowych na podstawie modelu biznesowego w zakresie

zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki wynikających z umowy przepływów pieniężnych

dla składnika aktywów finansowych (tzw. „test umownych przepływów pieniężnych”).

WYCENA NA MOMENT POCZĄTKOWEGO UJĘCIA

Z wyjątkiem niektórych należności z tytułu dostaw i usług, w momencie początkowego ujęcia Spółka

wycenia składnik aktywów finansowych w jego wartości godziwej.

WYCENA PO POCZĄTKOWYM UJĘCIU

Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe klasyfikowane są do jednej z czterech

kategorii:

 instrumenty dłużne wyceniane w zamortyzowanym koszcie,

 instrumenty dłużne wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,

 instrumenty kapitałowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,

 aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.

INSTRUMENTY DŁUŻNE – AKTYWA FINANSOWE WYCENIANE W ZAMORTYZOWANYM KOSZCIE

Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeśli spełnione są oba poniższe

warunki:

a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego

celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z

umowy, oraz

b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie

w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od

kwoty głównej pozostałej do spłaty.

Do kategorii aktywów finansowych wycenianych zamortyzowanym kosztem Spółka klasyfikuje:

 należności z tytułu udzielonych poręczeń,

 udzielone pożyczki spełniające test umownych przepływów pieniężnych, które zgodnie z modelem

biznesowym wykazywane są jako utrzymywane w celu uzyskania przepływów pieniężnych,

 środki pieniężne i ekwiwalenty.

Przychody z tytułu odsetek oblicza się przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej

i wykazuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji „Przychody z tytułu odsetek

i poręczeń”.

INSTRUMENTY DŁUŻNE – AKTYWA FINANSOWE WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ PRZEZ

INNE CAŁKOWITE DOCHODY

Składnik aktywów finansowych wycenia się w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, jeśli

spełnione są oba poniższe warunki:

a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest

zarówno otrzymywanie przepływów pieniężnych wynikających z umowy, jak i sprzedaż składników

aktywów finansowych; oraz

b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych

terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej

pozostałej do spłaty.

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

AKTYWA FINANSOWE WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ PRZEZ WYNIK FINANSOWY

Składniki aktywów finansowych, które nie są wyceniane według zamortyzowanego kosztu lub w wartości

godziwej przez pozostałe całkowite dochody, wycenia się w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Do kategorii aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Spółka

klasyfikuje udzielone pożyczki niespełniające testu umownych przepływów pieniężnych.

Zysk lub stratę z wyceny tych aktywów do wartości godziwej ujmuje się w wyniku finansowym.

ZAPRZESTANIE UJMOWANIA

Aktywa finansowe wyłącza się z ksiąg rachunkowych, w sytuacji gdy:

 prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych wygasły, lub

 prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych zostały przeniesione a Spółka

dokonała przeniesienia zasadniczo całego ryzyka i wszystkich pożytków z tytułu ich własności.

9.4. Wycena do wartości godziwej

Spółka ustala wartość godziwą instrumentów finansowych takich jak pożyczki udzielone klasyfikowane

do kategorii wycenianych w wartości godziwej na każdy dzień bilansowy.

Wartość godziwa jest rozumiana jako cena, która byłaby otrzymana ze sprzedaży składnika aktywów,

bądź zapłacona w celu przeniesienia zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach

zbycia składnika aktywów między uczestnikami rynku na dzień wyceny w aktualnych warunkach

rynkowych. Wycena wartości godziwej opiera się na założeniu, że transakcja sprzedaży składnika

aktywów lub przeniesienia zobowiązania odbywa się albo:

- na głównym rynku dla danego składnika aktywów bądź zobowiązania,

- w przypadku braku głównego rynku, na najkorzystniejszym rynku dla danego składnika aktywów lub

zobowiązania.

Zarówno główny, jak i najbardziej korzystny rynek muszą być dostępne dla Spółki.

Wartość godziwa składnika aktywów lub zobowiązania jest mierzona przy założeniu, że uczestnicy rynku

przy ustalaniu ceny składnika aktywów lub zobowiązania działają w swoim najlepszym interesie

gospodarczym.

Wycena wartości godziwej składnika aktywów niefinansowych uwzględnia zdolność uczestnika rynku do

wytworzenia korzyści ekonomicznych poprzez jak największe i najlepsze wykorzystanie składnika

aktywów lub jego zbycie innemu uczestnikowi rynku, który zapewniłby jak największe i jak najlepsze

wykorzystanie tego składnika aktywów.

Spółka stosuje techniki wyceny, które są odpowiednie do okoliczności i w przypadku których są dostępne

dostateczne dane do wyceny wartości godziwej, przy maksymalnym wykorzystaniu odpowiednich

obserwowalnych danych wejściowych i minimalnym wykorzystaniu nieobserwowalnych danych

wejściowych.

Wszystkie aktywa oraz zobowiązania, które są wyceniane do wartości godziwej lub ich wartość godziwa

jest ujawniana w sprawozdaniu finansowym są klasyfikowane w hierarchii wartości godziwej w sposób

opisany poniżej na podstawie najniższego poziomu danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do

wartości godziwej traktowanej jako całość:

- Poziom 1 – Notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnym rynku dla identycznych aktywów

lub zobowiązań,

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

- Poziom 2 – Techniki wyceny, dla których najniższy poziom danych wejściowych, który jest istotny dla

wyceny do wartości godziwej jako całości jest bezpośrednio bądź pośrednio obserwowalny,

- Poziom 3 – Techniki wyceny, dla których najniższy poziom danych wejściowych, który jest istotny dla

wyceny do wartości godziwej jako całości jest nieobserwowalny.

Na każdą datę bilansową, w przypadku aktywów i zobowiązań występujących na poszczególne daty

bilansowe w sprawozdaniu finansowym Spółka ocenia, czy miały miejsce transfery między poziomami

hierarchii poprzez ponowną ocenę klasyfikacji do poszczególnych poziomów, kierując się istotnością

danych wejściowych z najniższego poziomu, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej

traktowanej jako całość.

9.5. Utrata wartości aktywów finansowych

Spółka dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych związanych z instrumentami dłużnymi

wycenianymi według zamortyzowanego kosztu, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty

wartości.

W przypadku należności z tytułu udzielonych poręczeń, Spółka stosuje uproszczone podejście i wycenia

odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym

okresie życia należności przy użyciu macierzy rezerw. Spółka wykorzystuje swoje dane historyczne

dotyczące strat kredytowych, skorygowane w stosownych przypadkach o wpływ informacji dotyczących

przyszłości. W celu ustalenia oczekiwanych strat kredytowych należności z tytułu poręczeń oraz

pozostałe należności pogrupowane zostały na podstawie podobieństwa charakterystyki ryzyka

kredytowego. Ze względu na charakter prowadzonej działalności przez Spółkę, inne kryteria jak na

przykład segregacja geograficzna nie mają zastosowania. Co do zasady, przeterminowane należności z

tytułu poręczeń oraz pozostałe należności są usuwane z ksiąg w przypadku stwierdzenia braku możliwości

ich skutecznej egzekucji (np. poprzez postawienie komornicze o bezskuteczności egzekucji).

W przypadku pozostałych aktywów finansowych (pożyczki udzielone), Spółka wycenia odpis na

oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym.

Spółka kalkuluje oczekiwane straty kredytowe dotyczące pożyczek jako różnica między przepływami

pieniężnymi wynikającymi z podpisanych umów a przepływami pieniężnymi, które jednostka spodziewa

się otrzymać. Pożyczki zaklasyfikowane są jako instrumenty niskiego ryzyka. Jeżeli ryzyko kredytowe

związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od momentu początkowego ujęcia, Spółka

wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu instrumentu finansowego w kwocie równej

oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia.

Spółka ocenia, że ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od

dnia jego początkowego ujęcia w przypadku, gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 30 dni.

Jednocześnie, Spółka ocenia, że niewykonanie zobowiązania przez dłużnika następuje w przypadku gdy

opóźnienie w spłacie przekroczy 90 dni.

Jeśli związane ze składnikiem aktywów finansowych przepływy pieniężne wynikające z umowy były

renegocjowane lub modyfikowane i nie zaprzestano ujmowania składnika aktywów finansowych,

każdorazowo Spółka dokonuje oceny, czy nastąpił znaczny wzrost ryzyka kredytowego związanego

z danym instrumentem finansowym poprzez porównanie: ryzyka niewykonania zobowiązania na dzień

sprawozdawczy (na podstawie zmodyfikowanych warunków umowy) oraz ryzyka niewykonania

zobowiązania w momencie początkowego ujęcia (na podstawie pierwotnych, niezmodyfikowanych

warunków umowy). W przypadku stwierdzenia, że nastąpił znaczny wzrost ryzyka kredytowego Spółka

wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu instrumentu finansowego w kwocie równej

oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia.

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

9.6. Należności z tytułu udzielonych poręczeń oraz pozostałe należności

Należności z tytułu udzielonych poręczeń są ujmowane i wykazywane według kwot pierwotnie

zafakturowanych, z uwzględnieniem odpisu na oczekiwane straty kredytowe w całym okresie życia.

W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wartość należności jest ustalana

poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej,

przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza

w czasie. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie należności

w związku z upływem czasu jest ujmowane jako przychody finansowe.

Zaliczki są prezentowane zgodnie z charakterem aktywów, do jakich się odnoszą – odpowiednio jako

aktywa trwałe lub obrotowe, zaliczki związane z nabywane gruntami prezentowane są jako inne aktywa

niefinansowe.

Należności budżetowe prezentowane są w ramach pozostałych aktywów niefinansowych, z wyjątkiem

należności z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych, które stanowią w sprawozdaniu z sytuacji

finansowej odrębną pozycję.

9.7. Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych

Środki pieniężne i lokaty krótkoterminowe wykazane w bilansie obejmują środki pieniężne w banku

i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nieprzekraczającym trzech

miesięcy.

Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych

składa się z określonych powyżej środków pieniężnych i ich ekwiwalentów.

9.8. Oprocentowane kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne

W momencie początkowego ujęcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane

według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki.

Po początkowym ujęciu oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są wyceniane według

zamortyzowanego kosztu, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej.

Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzględnia się koszty związane z uzyskaniem kredytu lub

pożyczki oraz dyskonta lub premie uzyskane w związku ze zobowiązaniem.

Przychody i koszty są ujmowane w zysku lub stracie z chwilą usunięcia zobowiązania z bilansu, a także

w wyniku rozliczenia metodą efektywnej stopy procentowej.

9.9. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług wykazywane są w kwocie wymagającej zapłaty.

Inne zobowiązania finansowe (w tym kredyty i pożyczki) wyceniane są według zamortyzowanego kosztu

przy użyciu metody efektywnej stopy procentowej.

Spółka wyłącza ze swojego bilansu zobowiązanie finansowe, gdy zobowiązanie wygasło – to znaczy, kiedy

obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł.

Pozostałe zobowiązania niefinansowe obejmują w szczególności zobowiązania wobec urzędu

skarbowego z tytułu podatku od towarów i usług. Pozostałe zobowiązania niefinansowe ujmowane są

w kwocie wymagającej zapłaty.

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

9.10. Modyfikacja zobowiązań finansowych i zmiana oczekiwanych przepływów

pieniężnych z zobowiązań finansowych

Przepływy pieniężne dotyczące zobowiązania finansowego mogą ulec zmianie na skutek zmiany

warunków umownych lub oczekiwań w zakresie szacowanych przepływów pieniężnych na potrzeby

wyceny zobowiązania finansowego zamortyzowanym kosztem.

ZMIANA WARUNKÓW UMOWNYCH

W przypadku zmiany warunków umownych zobowiązania finansowego Spółka analizuje, czy modyfikacja

przepływów pieniężnych miała charakter istotny, czy też nie. Spółka stosuje zarówno kryterium ilościowe

jak i jakościowe w celu zidentyfikowania istotnej modyfikacji prowadzącej do zaprzestania ujmowania

istniejącego zobowiązania finansowego.

Za istotną modyfikację Spółka uznaje zmianę zdyskontowanej wartości bieżącej przepływów pieniężnych

wynikających z nowych warunków, w tym wszelkich płatności dokonanych, pomniejszonych o płatności

otrzymane i zdyskontowanych przy zastosowaniu pierwotnej efektywnej stopy procentowej, o nie mniej

niż 10% od zdyskontowanej wartości bieżącej pozostałych przepływów pieniężnych z tytułu pierwotnego

zobowiązania finansowego.

Niezależnie od kryterium ilościowego, modyfikacja zostaje uznana za istotną w następujących

przypadkach:

a) przewalutowanie zobowiązania finansowego, o ile nie zostało to z góry określone w warunkach

umowy,

b) zamiana kredytodawcy,

c) istotne wydłużenie okresu finansowania w stosunku do pierwotnego okresu finansowania,

d) zmiana stopy procentowej ze zmiennej na stałą i na odwrót,

e) zmiana formy prawnej/rodzaju instrumentu finansowego.

Istotną modyfikację zobowiązania finansowego Spółka ujmuje jako wygaśniecie pierwotnego

zobowiązania finansowego i ujęcie nowego zobowiązania finansowego.

W przypadku modyfikacji warunków umownych zobowiązania finansowego, która nie powoduje

zaprzestania ujmowania istniejącego zobowiązania, zysk lub stratę ujmuje się niezwłocznie w wyniku

finansowym. Zysk lub stratę oblicza się jako różnicę pomiędzy wartością bieżącą zmodyfikowanych

i oryginalnych przepływów pieniężnych, zdyskontowanych z zastosowaniem oryginalnej efektywnej

stopy procentowej zobowiązania.

ZMIANA OCZEKIWANYCH PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

W przypadku zobowiązań finansowych o zmiennej stopie okresowe przeszacowanie przepływów

pieniężnych mające odzwierciedlać zmiany rynkowych stóp procentowych skutkuje zmianą efektywnej

stopy procentowej.

W przypadku gdy Spółka zmienia oszacowania co do płatności z tytułu zobowiązania finansowego

(z wyłączeniem zmian dotyczących modyfikacji umownych przepływów pieniężnych), dokonywana jest

korekta wartości bilansowej zobowiązania finansowego tak, aby wartość ta odzwierciedlała rzeczywiste i

zmienione oszacowane przepływy pieniężne wynikające z umowy. Spółka ustala wartość bilansową

zobowiązania finansowego według zamortyzowanego kosztu jako wartość bieżącą szacowanych

przyszłych przepływów pieniężnych wynikających z umowy, które są dyskontowane według pierwotnej

efektywnej stopy procentowej instrumentu finansowego. Różnica w wycenie jest ujmowana jako

przychody lub koszty w wyniku finansowym.

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

9.11. Rezerwy

Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo

oczekiwany) wynikający ze zdarzeń przeszłych, i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku

spowoduje konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego

oszacowania kwoty tego zobowiązania. Jeżeli Spółka spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną

zwrócone, na przykład na mocy umowy ubezpieczenia, wówczas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny

składnik aktywów, ale tylko wtedy, gdy jest rzeczą praktycznie pewną, że zwrot ten rzeczywiście nastąpi.

Koszty dotyczące danej rezerwy są wykazane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów po pomniejszeniu

o wszelkie zwroty.

W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość rezerwy jest ustalana poprzez

zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy

zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie

oraz ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli zastosowana została metoda

polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem czasu jest ujmowane jako

koszty finansowe.

UMOWY GWARANCJI FINANSOWYCH

Umowa gwarancji finansowej to umowa zobowiązująca jej wystawcę do dokonania określonych płatności

rekompensujących posiadaczowi stratę, jaką poniesie z powodu niedokonania przez określonego dłużnika

płatności w przypadającym terminie, zgodnie z pierwotnymi lub zmienionymi warunkami instrumentu

dłużnego. Umowy gwarancji finansowej mogą mieć różne formy prawne, takie jak gwarancja, niektóre

rodzaje akredytywy, umowa o poręczenie spłaty wierzytelności lub umowa ubezpieczeniowa.

Po początkowym ujęciu wystawca takiej umowy w późniejszych okresach wycenia ją według wyższej

z następujących wartości:

(i) kwoty odpisu na oczekiwane straty kredytowe określonej zgodnie z podejściem opisanym w punkcie

9.5 oraz

(ii) początkowo ujętej kwoty, w odpowiednich przypadkach pomniejszonej o skumulowaną kwotę

dochodów ujmowanych zgodnie z zasadami MSSF 15.

9.12. Płatności w formie akcji

Pracownicy (w tym członkowie zarządu) Spółki otrzymują nagrody w formie akcji.

9.12.1 Transakcje rozliczane w instrumentach kapitałowych

Koszt transakcji rozliczanych z pracownikami w instrumentach kapitałowych jest wyceniany przez

odniesienie do wartości godziwej na dzień przyznania praw. Wartość godziwa ustalana jest przez

niezależnego rzeczoznawcę w oparciu o model dwumianowy, o którym dalsze informacje przedstawione

są w punkcie 19.1. Przy wycenie transakcji rozliczanych w instrumentach kapitałowych uwzględniane są

rynkowe warunki nabycia uprawnień (związane z ceną akcji Spółki) oraz warunki inne niż warunki nabycia

uprawnień.

Koszt transakcji rozliczanych w instrumentach kapitałowych jest ujmowany wraz z odpowiadającym mu

wzrostem wartości kapitału własnego w okresie, w którym spełnione zostały warunki dotyczące

efektywności/ wyników lub/ i świadczenia pracy bądź usług, kończącym się w dniu, w którym określeni

pracownicy zdobędą pełne uprawnienia do świadczeń („dzień nabycia praw”). Skumulowany koszt ujęty z

tytułu transakcji rozliczanych w instrumentach kapitałowych na każdy dzień bilansowy do dnia nabycia

praw odzwierciedla stopień upływu okresu nabywania praw oraz liczbę nagród, do których prawa –

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

w opinii Zarządu na ten dzień, opartej na możliwie najlepszych szacunkach liczby instrumentów

kapitałowych – zostaną ostatecznie nabyte.

Żadne koszty nie są ujmowane z tytułu nagród, do których prawa nie zostaną ostatecznie nabyte,

z wyjątkiem nagród, w przypadku których nabycie praw zależy od warunków rynkowych lub warunków

innych niż warunki nabycia uprawnień, które są traktowane jako nabyte bez względu na fakt spełnienia

warunków rynkowych lub warunków innych niż warunki nabycia uprawnień, pod warunkiem spełnienia

wszystkich innych warunków dotyczących efektywności/ wyników lub/ i świadczenia pracy bądź usług.

W przypadku modyfikacji warunków przyznawania nagród rozliczanych w instrumentach kapitałowych,

w ramach spełnienia wymogu minimum ujmuje się koszty, jak w przypadku, gdyby warunki te nie uległy

zmianie. Ponadto, ujmowane są koszty z tytułu każdego wzrostu wartości transakcji w wyniku modyfikacji,

wycenione na dzień zmiany.

W przypadku anulowania nagrody rozliczanej w instrumentach kapitałowych, jest ona traktowana w taki

sposób, jakby prawa do niej zostały nabyte w dniu anulowania, a wszelkie jeszcze nieujęte koszty z tytułu

nagrody są niezwłocznie ujmowane. Dotyczy to również nagród w przypadku, których warunki inne niż

warunki nabycia uprawnień będące pod kontrolą Spółki lub pracownika nie są spełnione. Jednakże w

przypadku zastąpienia anulowanej nagrody nową nagrodą – określoną jako nagroda zastępcza w dniu jej

przyznania, nagroda anulowana i nowa nagroda są traktowane tak, jakby stanowiły modyfikację

pierwotnej nagrody, tj. w sposób opisany w paragrafie powyżej.

W przypadku nagród, które przewidują dwojaki model rozliczenia, to jest poprzez rozliczenie w formie

instrumentów kapitałowych lub poprzez rozliczenie w formie pieniężnej, w zależności od realizacji

konkretnych scenariuszy w przyszłości Spółka dokonuje analizy prawdopodobieństwa realizacji

poszczególnych scenariuszy i ujmuje nagrody jako rozliczane w formie instrumentów kapitałowych lub

jako rozliczenie w formie pieniężnej w zależności od któremu ze scenariuszy przypisano wyższe

prawdopodobieństwo.

9.13. Przychody

9.13.1 Przychody z tytułu udzielonych poręczeń

Przychody są wpływami korzyści ekonomicznych danego okresu, powstałymi w toku zwyklej działalności

gospodarczej Spółki, które skutkują zwiększeniem kapitału własnego w inny sposób niż wynikający

z wpłat udziałowców. Do przychodów z działalności operacyjnej Spółka zalicza przychody z tytułu

udzielonych poręczeń, ujmowane zgodnie z MSSF 15. Zgodnie z zawartymi umowami wynagrodzenie za

usługi poręczeń ustalane jest w kwartalnych okresach rozliczeniowych. Na każdy dzień bilansowy Spółka

ujmuje przychód należny za dany okres, obliczony zgodnie z warunkami określonymi w umowach

zawartych z kontrahentami.

9.13.2 Odsetki od pożyczek wycenianych w zamortyzowanym koszcie

Przychody z tytułu odsetek są ujmowane sukcesywnie w miarę ich naliczania (z uwzględnieniem metody

efektywnej stopy procentowej, stanowiącej stopę dyskontującą przyszłe wpływy pieniężne przez

szacowany okres życia instrumentów finansowych) w stosunku do wartości bilansowej netto danego

składnika aktywów finansowych.

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

9.14. Podatki

9.14.1 Podatek bieżący

Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia się

w wysokości kwot przewidywanej zapłaty na rzecz organów podatkowych (podlegających zwrotowi od

organów podatkowych) z zastosowaniem stawek podatkowych i przepisów podatkowych, które prawnie

lub faktycznie już obowiązywały na dzień bilansowy.

9.14.2 Podatek odroczony

Na potrzeby sprawozdawczości finansowej, podatek odroczony jest obliczany metodą zobowiązań

bilansowych w stosunku do różnic przejściowych występujących na dzień bilansowy między wartością

podatkową aktywów i zobowiązań a ich wartością bilansową wykazaną w sprawozdaniu finansowym.

Rezerwa na podatek odroczony ujmowana jest w odniesieniu do wszystkich dodatnich różnic

przejściowych:

 z wyjątkiem sytuacji, gdy rezerwa na podatek odroczony powstaje w wyniku początkowego ujęcia

wartości firmy lub początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie

stanowiącej połączenia jednostek i w chwili jej zawierania nie mającej wpływu ani na zysk lub stratę

brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz

 w przypadku dodatnich różnic przejściowych wynikających z inwestycji w jednostkach zależnych lub

stowarzyszonych i udziałów we wspólnych przedsięwzięciach – z wyjątkiem sytuacji, gdy terminy

odwracania się różnic przejściowych podlegają kontroli inwestora i gdy prawdopodobne jest, iż

w dającej się przewidzieć przyszłości różnice przejściowe nie ulegną odwróceniu.

Aktywa z tytułu podatku odroczonego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic

przejściowych, jak również niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych

przeniesionych na następne lata, w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnięty

dochód do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać ww. różnice, aktywa i straty:

 z wyjątkiem sytuacji, gdy aktywa z tytułu odroczonego podatku dotyczące ujemnych różnic

przejściowych powstają w wyniku początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy

transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek i w chwili jej zawierania nie mają wpływu ani na zysk

lub stratę brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz

 w przypadku ujemnych różnic przejściowych z tytułu inwestycji w jednostkach zależnych lub

stowarzyszonych oraz udziałów we wspólnych przedsięwzięciach, składnik aktywów z tytułu

odroczonego podatku jest ujmowany w bilansie jedynie w takiej wysokości, w jakiej jest

prawdopodobne, iż w dającej się przewidzieć przyszłości ww. różnice przejściowe ulegną odwróceniu

i osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na potrącenie ujemnych różnic

przejściowych.

Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na każdy dzień

bilansowy i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne osiągnięcie dochodu

do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów

z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Nieujęty składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku

dochodowego podlega ponownej ocenie na każdy dzień bilansowy i jest ujmowany do wysokości

odzwierciedlającej prawdopodobieństwo osiągnięcia w przyszłości dochodów do opodatkowania, które

pozwolą na odzyskanie tego składnika aktywów.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są

z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki

podatkowe (i przepisy podatkowe) obowiązujące na dzień bilansowy lub takie, których obowiązywanie

w przyszłości jest pewne na dzień bilansowy.

Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych poza zyskiem lub stratą jest ujmowany poza zyskiem

lub stratą: w innych całkowitych dochodach dotyczący pozycji ujętych w innych całkowitych dochodach

lub bezpośrednio w kapitale własnym dotyczący pozycji ujętych bezpośrednio w kapitale własnym.

Spółka kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu

odroczonego podatku dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł

prawny do przeprowadzenia kompensat należności ze zobowiązaniami z tytułu bieżącego podatku

i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym podatnikiem i tym samym organem

podatkowym.

9.14.3 Niepewność związana z ujmowaniem podatku dochodowego

Jeżeli w ocenie Spółki jest prawdopodobne, że podejście Spółki do kwestii podatkowej lub grupy kwestii

podatkowych będzie zaakceptowane przez organ podatkowy, Spółka określa dochód do opodatkowania

(stratę podatkową), podstawę opodatkowania, niewykorzystane straty podatkowe, niewykorzystane ulgi

podatkowe i stawki podatkowe z uwzględnieniem podejścia do opodatkowania planowanego lub

zastosowanego w swoim zeznaniu podatkowym. Oceniając to prawdopodobieństwo, Spółka przyjmuje, że

organy podatkowe uprawnione do skontrolowania i zakwestionowania sposobu traktowania

podatkowego przeprowadzą taką kontrolę i będą miały dostęp do wszelkich informacji.

Jeżeli Spółka stwierdzi, że nie jest prawdopodobne, że organ podatkowy zaakceptuje podejście Spółki do

kwestii podatkowej lub grupy kwestii podatkowych, wówczas Spółka odzwierciedla skutki niepewności w

ujęciu księgowym podatku w okresie, w którym to ustaliła. Spółka ujmuje zobowiązanie z tytułu podatku

dochodowego z wykorzystaniem jednej z dwóch niżej wymienionych metod, w zależności od tego, która z

nich lepiej odzwierciedla sposób, w jaki niepewność może się zmaterializować:

 Spółka określa najbardziej prawdopodobny scenariusz – jest to pojedyncza kwota spośród możliwych

wyników lub

 Spółka ujmuje wartość oczekiwaną - jest to suma kwot ważonych prawdopodobieństwem spośród

możliwych wyników.

9.15. Zysk netto na akcję

Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przez

średnią ważoną liczbę akcji w danym okresie sprawozdawczym.

10. Przychody i koszty

10.1. Przychody z tytułu poręczeń i odsetek

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2023 roku

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2022 roku

Odsetki od pożyczek udzielonych jednostkom powiązanym wyceniane wg

zamortyzowanego kosztu lub w wartości godziwej

73 242

72 665

Odsetki od pożyczek udzielonych jednostkom pozostałym wyceniane wg

zamortyzowanego kosztu lub w wartości godziwej

Przychody z tytułu udzielonych poręczeń

2 529

2 784

Przychody z tytułu poręczeń i odsetek razem

75 816

75 496

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

10.2. Koszty z tytułu poręczeń i odsetek

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2023 roku

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2022 roku

Odsetki od kredytów i pożyczek otrzymanych od jednostek powiązanych

27 049

28 057

Odsetki od kredytów i pożyczek otrzymanych od jednostek pozostałych

5 394

4 968

Odsetki od obligacji

37 888

23 445

Koszty z tytułu otrzymanych poręczeń

3 692

3 174

Koszty z tytułu odsetek i poręczeń razem

74 023

59 644

10.3. Koszty według rodzajów – koszty ogólnego zarządu

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2023 roku

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2022 roku

Amortyzacja

Materiały i energia

Usługi obce

3 192

3 938

Podatki i opłaty

845

898

Wynagrodzenia, w tym:

558

1 484

- koszty/wycena programu motywacyjnego

Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia na rzecz pracowników

115

117

Pozostałe koszty

374

173

Koszty ogólnego zarządu razem

5 084

6 610

10.4. Dywidendy otrzymane

W 2022 roku Spółka otrzymała dywidendy od spółek powiązanych, odpowiednio od spółki 100K Sp. z o.o.

w kwocie 31 160 tys. PLN, spółki Diamentum Office Sp. z o.o. w kwocie 293 tys. PLN oraz Equal I Sp. z o.o.

w kwocie 710 tys. PLN. Należne Spółce dywidendy zostały rozliczone poprzez kompensatę wzajemnych

rozrachunków (pożyczek). W 2023 roku Spółka nie otrzymała dywidend od jednostek powiązanych.

10.5. Pozostałe przychody (koszty) operacyjne

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2023 roku

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2022 roku

Najem pozostały

Gwarancje czynszowe

Pozostałe

(2)

(1 202)

Pozostałe przychody (koszty) operacyjne razem

(1 198)

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

10.6. Inne koszty finansowe

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2023 roku

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2022 roku

Nadwyżka ujemnych różnic kursowych nad dodatnimi

36 699

17 566

Pozostałe odsetki i inne

848

793

Odpis aktualizujący udzielone pożyczki jednostkom zależnym

6 045

Koszty finansowe pozostałe razem

43 592

18 359

11. Podatek dochodowy

11.1. Obciążenie podatkowe

Główne składniki obciążenia podatkowego za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku oraz za rok

zakończony 31 grudnia 2022 roku przedstawiają się następująco:

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2023 roku

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2022 roku

Bieżący podatek dochodowy

(174)

(390)

Bieżące obciążenie z tytułu podatku dochodowego

(174)

(390)

Korekty dotyczące bieżącego podatku dochodowego z lat ubiegłych

Odroczony podatek dochodowy

11 998

200

Związany z powstaniem i odwróceniem się różnic przejściowych

(bilansowa zmiana aktywa i rezerwy na podatek odroczony)

11 998

200

Przeniesienie efektu podatkowego kosztów podniesienia kapitału

akcyjnego wykazane w kapitale własnym

Obciążenie podatkowe wykazane w zysku lub stracie

11 824

(190)

11.2. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej

Uzgodnienie podatku dochodowego od zysku /(straty) brutto przed opodatkowaniem według ustawowej

stawki podatkowej, z podatkiem dochodowym liczonym według efektywnej stawki podatkowej Spółki za

rok zakończony 31 grudnia 2023 roku oraz 31 grudnia 2022 roku przedstawia się następująco:

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2023 roku

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2022 roku

Zysk (strata) brutto za dany rok wykazany w rachunku wyników

87 006

35 052

Oczekiwane obciążenie zysku brutto podatkiem dochodowym (wg

stawki 19%)

16 531

6 660

Podatek dochodowy wykazany w rachunku wyników

(11 824)

190

Różnica, w tym:

28 355

6 470

Wynikająca z różnic trwałych

(165)

(356)

Podatek odroczony od wyceny udziałów, od której nie powstają różnice

przejściowe

28 520

6 826

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

11.3. Odroczony podatek dochodowy

Odroczony podatek dochodowy wynika z następujących pozycji:

BILANS

RACHUNEK ZYSKÓW

I STRAT

31 grudnia

2023 roku

31 grudnia

2022 roku

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2023 roku

rok zakończony

dnia

31 grudnia

2022 roku

REZERWA

z tytułu odroczonego podatku dochodowego

Wycena udziałów metoda praw własności

9 984

13 079

(3 095)

1 794

Wycena obligacji oraz pożyczek i kredytów

według zamortyzowanego kosztu

Odsetki naliczone od udzielonych pożyczek

10 828

7 344

3 484

5 945

Dodatnie różnice kursowe

(373)

Pozostałe

1 436

1 393

581

Kompensata aktywa z rezerwą z tytułu

odroczonego podatku dochodowego

(22 248)

(11 849)

(10 399)

(8 147)

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku

dochodowego

9 967

(9 967)

(200)

AKTYWA

z tytułu odroczonego podatku dochodowego

Wycena obligacji oraz pożyczek i kredytów

według zamortyzowanego kosztu

(68)

Ujemne różnice kursowe

9 957

3 321

6 636

3 321

Straty możliwe do odliczenia od przyszłych

dochodów do opodatkowania

685

1 350

(665)

370

Naliczone odsetki od zobowiązań, pożyczek,

kredytów

11 312

6 385

4 927

3 894

Naliczone odsetki od obligacji

1 094

614

480

496

Limit finansowania dłużnego

Pozostałe

1 231

179

1 052

134

Kompensata aktywa z rezerwą z tytułu

odroczonego podatku dochodowego

(22 248)

(11 849)

(10 399)

(8 147)

Aktywa z tytułu odroczonego podatku

dochodowego

2 031

Obciążenie z tytułu odroczonego podatku

dochodowego

11 998

200

Na dzień bilansowy nie ma nierozpoznanego aktywa z tytułu podatku odroczonego od strat podatkowych.

Terminy wygaśnięcia prawa do obniżenia podatku dochodowego z tytułu strat podatkowych przypadają

na lata od 2024 do 2028 roku w łącznej kwocie 3 605 tys. PLN.

Nierozpoznana rezerwa z tytułu podatku odroczonego od wyceny udziałów metodą praw własności

wynosi: 111 232 tys. PLN na koniec 2023 roku oraz 83 099 tys. PLN na koniec 2022 roku.

12. Zysk przypadający na jedną akcję

Zysk podstawowy przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres

przypadającego na zwykłych akcjonariuszy Spółki przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji

zwykłych występujących w ciągu okresu.

Zysk rozwodniony przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres

przypadający na zwykłych akcjonariuszy przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych

występujących w ciągu okresu skorygowaną o średnią ważoną liczbę akcji zwykłych, które zostałyby

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

wyemitowane na konwersji wszystkich rozwadniających potencjalnych instrumentów kapitałowych

w akcje zwykłe.

Poniżej przedstawione zostały dane dotyczące średniej ważonej liczby akcji, które posłużyły do wyliczenia

podstawowego i rozwodnionego zysku na jedną akcję:

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2023 roku

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2022 roku

Średnia ważona liczba wyemitowanych akcji zwykłych zastosowana do

obliczenia podstawowego zysku na jedną akcję

25 426 034

25 389 881

Średnia ważona liczba wyemitowanych akcji zwykłych zastosowana do

obliczenia rozwodnionego zysku na jedną akcję

25 426 034

25 389 881

W okresie między dniem bilansowym a dniem sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie

wystąpiły żadne transakcje dotyczące akcji zwykłych lub potencjalnych akcji zwykłych wpływające na

wysokość zysku przypadającego na jedną akcje.

13. Dywidendy wypłacone i zaproponowane do wypłaty

W roku 2023 oraz 2024 do dnia podpisania niniejszego sprawozdania Spółka nie deklarowała wypłaty

dywidendy za 2023 rok. Za rok 2022 dywidenda nie była deklarowana.

14. Inwestycje w jednostkach zależnych i współkontrolowanych

Udziały wyceniane metodą praw własności

31 grudnia 2023

31 grudnia 2022

Inwestycje w jednostkach zależnych

840 733

692 701

Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych

55 984

70 239

Razem

896 717

762 940

Inwestycje w jednostkach zależnych

31 grudnia 2023

31 grudnia 2022

Cavatina GW Sp. z o.o.

477 833

441 148

Equal I Sp. z o.o.

49 327

49 627

100K Sp. z o.o.

5 611

5 682

Equal III Sp. z o.o.

9 651

7 809

Diamentum Office Sp. z o.o.

1 365

1 061

Carbon Tower Sp. z o.o.

25 211

24 728

Tischnera Office Sp. z o.o.

24 632

23 923

Cavatina & Partners International Sp. z o.o.

Deweloper Media Sp. z o.o.

Cavatina SPV 1 Sp. z o. o.

6 788

4 531

Cavatina SPV 2 Sp. z o. o.

26 739

25 986

Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.

13 688

10 445

Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.

489

Cavatina SPV 5 Sp. z o.o.

3 905

8 288

Cavatina SPV 7 Sp. z o. o.

11 342

Cavatina SPV 8 Sp. z o. o.

9 552

16 045

Cavatina SPV 9 Sp. z o. o.

9 094

9 263

Quickwork Sp. z o.o.

Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.

9 754

8 995

Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.

2 804

26 280

Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.

1 314

Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.

5 027

Cavatina SPV15 Sp. z o.o.

2 032

2 207

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

Cavatina SPV16 Sp. z o.o.

515

Cavatina SPV17 Sp. z o.o.

135 558

4 358

Cavatina SPV18 Sp. z o.o.

117

Salvatera Sp. z o.o.

248

Jardin Sp. z o.o.

697

Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.

8 253

Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.

745

Cavatina SPV 21 Sp. z o.o.

Giardini Sp. z o.o.

Cavatina SPV 22 Sp. z o.o.

346

405

Cavatina SPV 23 Sp. z o.o.

n/d

Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.

2 107

Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.

10 569

2 054

Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.

500

Cavatina SPV 27 Sp. z o.o.

n/d

Cavatina SPV 28 Sp. z o.o.

n/d

Cavatina SPV 29 Sp. z o.o.

Cavatina SPV 30 Sp. z o.o.

n/d

Cavatina SPV 31 Sp. z o.o.

n/d

Cavatina SPV 32 Sp. z o.o.

n/d

Cavatina CUW Sp. z o.o.

705

Cavatina WiMa Sp. z o.o.

n/d

Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.

3 852

n/d

Razem inwestycje w jednostki zależne

840 733

692 701

Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych

31 grudnia 2023

31 grudnia 2022

Cavatina Office Sp. z o.o.

55 984

70 239

Razem inwestycje w jednostki współkontrolowane

55 984

70 239

Razem inwestycje

896 717

762 940

Inwestycje w jednostkach zależnych

31 grudnia 2023

31 grudnia 2022

Wartość udziałów na 01.01.

692 701

688 902

Nabycie udziałów

Udział w zyskach jednostek zależnych wycenianych metodą praw

własności

148 069

35 927

Otrzymane dywidendy

(32 163)

Sprzedaż udziałów

(67)

Wartość udziałów na 31.12.

840 733

692 701

Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych

31 grudnia 2023

31 grudnia 2022

Wartość udziałów na 01.01.

70 239

60 799

Udział w zyskach jedn. współkontrolowanych wycenianych metodą

praw własności

(14 255)

9 440

Wyłączenie zysku na transakcji w ramach Grupy Kapitałowej

Wartość udziałów na 31.12.

55 984

70 239

W dniu 3 września 2020 roku Cavatina Holding S.A na podstawie umowy sprzedaży zbyła 65% udziałów

w Cavatina Office Sp. z o.o. Na podstawie w/w umowy Cavatina Holding S.A. sprzedała 52 065

posiadanych przez siebie udziałów w Cavatina Office Sp. z o.o., każdy o wartości nominalnej 50 PLN

i o łącznej wartości nominalnej wnoszącej 2 603 tys. PLN.

Dodatkowo strony zawarły umowę współpracy celem ustalenia praw i obowiązków w ramach wspólnej

realizacji przedsięwzięcia Chmielna 89.

W związku z zawarciem umowy współpracy, działalność Cavatina Office Sp. z o.o. prowadzona jest na

podstawie warunków nią przewidzianych, zgodnie z ustalonym przez strony business planem oraz

budżetem. Umowa ukształtowała ład korporacyjny Cavatina Office Sp. z o.o. poprzez postanowienia

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

dotyczące składu jej organów oraz brzmienia umowy spółki. Każda ze stron posiada uprawnienie do

powołania i odwołania równej liczby członków zarządu Cavatina Office Sp. z o. o. Reprezentacja Cavatina

Office Sp. z o.o. wymaga współdziałania członka zarządu wybranego przez Cavatina Holding S.A. oraz

członka zarządu wybranego przez Kupującego. Zgodnie ze zmienionym brzmieniem umowy spółki

Cavatina Office Sp. z o.o., obaj jej wspólnicy posiadają równą liczbę głosów na zgromadzeniu wspólników.

Umowa Spółki Cavatina Office Sp. z o.o. przewiduje również sprawy, które wymagają uchwały

zgromadzenia wspólników, do których należą m.in.: zmiana umowy o zarządzanie aktywami Cavatina

Office Sp. z o.o., sprzedaż inwestycji Chmielna 89, czy też sprawy związane z przyjęciem budżetu i business

planu.

15. Pozostałe aktywa

15.1. Pożyczki udzielone

31 grudnia 2023

31 grudnia 2022

Pożyczki udzielone jednostkom powiązanym

1 230 200

1 113 367

Pożyczki udzielone pozostałe

556

Razem

1 230 200

1 113 923

- krótkoterminowe

66 939

- długoterminowe

1 163 261

1 113 923

Żadna z udzielonych pożyczek nie jest przeterminowana ani nie nastąpiła istotna utrata ich wartości.

W odniesieniu do odpisu z tytułu udzielonych pożyczek Zarząd skalkulował odpis aktualizujący przy

zastosowaniu metody oczekiwanych strat kredytowych zgodnie z zapisami MSSF 9 i ustalił, że wartość

odpisu jest nieistotna i odstąpił od jego ujęcia w sprawozdaniu finansowym.

Wysokość oprocentowania pożyczek kształtowana jest przez marżę powiększoną o WIBOR bądź

EURIBOR. Terminy spłat przypadają w latach 2024 - 2041. Na udzielonych pożyczkach nie zostało

ustanowione zabezpieczenie.

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

POŻYCZKI UDZIELONE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2023 ROKU

Pożyczkobiorca Waluta

Należność z

tytułu pożyczek

w walucie

Należność z

tytułu pożyczek

w PLN

Oprocentowanie

Termin

spłaty

Cavatina SPV13 Sp. z o.o. EUR 3 747

16 294

EUROIBOR + marża* 16.12.2026

Cavatina Office Sp. z o.o. EUR 2 865

12 456

stałe 31.12.2037

Cavatina SPV7 Sp. z o.o. EUR 46 540

202 356

EUROIBOR + marża* 13.07.2028

Deweloper Media Sp. z o.o. PLN -

680

WIBOR + marża* 24.08.2026

Cavatina SPV1 Sp. z o.o. EUR 6 384

27 759

EUROIBOR + marża* 16.09.2026

Cavatina SPV16 Sp. z o.o. EUR 1 550

6 738

EUROIBOR + marża* 09.09.2026

Salvatera Sp. z o.o. EUR 1 109

4 821

EUROIBOR + marża* 09.09.2025

Cavatina SPV3 Sp. z o.o. EUR 22 836

99 290

EUROIBOR + marża* 14.10.2030

Jardin Sp. z o.o. EUR 853

3 710

EUROIBOR + marża* 05.10.2030

Cavatina SPV8 Sp. z o.o. EUR 10 222

44 445

EUROIBOR + marża* 31.01.2040

Cavatina SPV14 Sp. z o.o. EUR 6 958

30 252

EUROIBOR + marża* 02.01.2041

Cavatina SPV11 Sp. z o.o. EUR 5 377

23 379

EUROIBOR + marża* 09.10.2030

Cavatina SPV19 Sp. z o.o. EUR 11 643

50 625

EUROIBOR + marża* 09.10.2030

Cavatina SPV12 Sp. z o.o. EUR 16 256

70 681

EUROIBOR + marża* 24.03.2026

Jardin Sp. z o.o. PLN -

9 586

stałe 31.03.2024

Cavatina SPV22 Sp. z o.o. PLN -

8 563

stałe 31.03.2024

Cavatina SPV20 Sp. z o.o. PLN -

327

WIBOR + marża* 20.04.2026

Giardini Sp. z o.o. PLN -

WIBOR + marża* 20.04.2026

Carrasquin Sp. z o.o. PLN -

WIBOR + marża* 01.06.2027

Cavatina SPV15 Sp. z o.o. EUR 13 631

59 269

EUROIBOR + marża* 05.08.2026

Cavatina SPV26 Sp. z o.o. EUR 449

1 952

EUROIBOR + marża* 19.08.2026

Cavatina SPV24 Sp. z o.o. EUR 677

2 943

EUROIBOR + marża* 28.09.2026

Cavatina SPV25 Sp. z o.o. EUR 5 562

24 183

EUROIBOR + marża* 04.10.2026

Quickwork Sp. z o.o. PLN -

1 628

WIBOR + marża* 27.10.2026

Cavatina SPV4 Sp. z o.o. EUR 3 616

15 724

EUROIBOR + marża* 09.12.2026

Cavatina SPV24 Sp. z o.o. EUR 3 234

14 063

EUROIBOR + marża* 29.12.2026

Cavatina SPV15 Sp. z o.o. PLN -

54 155

WIBOR + marża 19.11.2024

Cavatina SPV3 Sp. z o.o. EUR 7 276

31 634

EUROIBOR + marża* 11.01.2027

Cavatina SPV17 Sp. z o.o. EUR 9 107

39 598

EUROIBOR + marża* 18.01.2027

Cavatina SPV3 Sp. z o.o. EUR 3 958

17 210

EUROIBOR + marża* 26.01.2027

Cavatina SPV19 Sp. z o.o. EUR 264

1 147

EUROIBOR + marża 26.01.2027

Cavatina CUW Sp. z o.o. PLN -

680

WIBOR + marża* 08.02.2027

Cavatina SPV9 Sp. z o.o. EUR 1 841

8 003

EUROIBOR + marża* 24.02.2025

Cavatina SPV9 Sp. z o.o. PLN -

18 112

WIBOR + marża 24.02.2025

Cavatina SPV2 Sp. z o.o. EUR 5 358

23 297

EUROIBOR + marża* 11.03.2025

Cavatina SPV32 Sp. z o.o. PLN -

WIBOR + marża* 26.03.2025

Cavatina SPV19 Sp. z o.o. EUR 5 722

24 880

EUROIBOR + marża 30.09.2029

Cavatina SPV19 Sp. z o.o. EUR 5 836

25 373

EUROIBOR + marża 30.06.2030

Cavatina SPV24 Sp. z o.o. EUR 510

2 218

EUROIBOR + marża 08.06.2025

Cavatina&Partners Sp. z o.o. PLN -

114

WIBOR + marża* 06.07.2025

Cavatina SPV 18 Sp. z o.o. PLN -

1 765

WIBOR + marża* 06.07.2025

Cavatina SPV 21 Sp. z o.o. PLN -

WIBOR + marża* 06.07.2025

Cavatina SPV2 Sp. z o.o. EUR 1 041

4 528

EUROIBOR + marża 04.08.2025

Cavatina CUW Sp. z o.o. EUR 72

314

EUROIBOR + marża 17.08.2025

Quickwork Sp. z o.o. EUR 19

EUROIBOR + marża 17.08.2025

Cavatina SPV19 Sp. z o.o. EUR 8 666

37 680

EUROIBOR + marża 30.06.2030

Cavatina SPV26 Sp. z o.o. EUR 973

4 232

EUROIBOR + marża* 19.08.2026

Cavatina SPV7 Sp. z o.o. EUR 271

1 180

EUROIBOR + marża 10.01.2029

Cavatina SPV7 Sp. z o.o. EUR 4 380

19 044

EUROIBOR + marża* 12.01.2029

Cavatina SPV29 Sp. z o.o. EUR 487

2 116

EUROIBOR + marża* 19.10.2025

Cavatina SPV14 Sp. z o.o. EUR 15

EUROIBOR + marża 02.01.2041

Cavatina SPV8 Sp. z o.o. EUR 670

2 914

EUROIBOR + marża 03.01.2033

Cavatina SPV14 Sp. z o.o. PLN -

153

WIBOR + marża* 23.12.2032

Cavatina SPV13 Sp. z o.o. PLN -

354

WIBOR + marża* 02.12.2027

Cavatina SPV20 Sp. z o.o. EUR 1 814

7 889

EUROIBOR + marża* 31.08.2028

Cavatina SPV29 Sp. z o.o. EUR 2 074

9 017

EUROIBOR + marża* 30.10.2035

Jardin Sp. z o.o. PLN -

885

WIBOR + marża* 11.10.2028

Cavatina SPV15 Sp. z o.o. PLN -

832

WIBOR + marża* 25.10.2028

Cavatina SPV34 Sp. z o.o. PLN -

88 715

WIBOR + marża* 22.11.2028

Cavatina SPV32 Sp. z o.o. PLN -

WIBOR + marża* 27.11.2028

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

Pożyczkobiorca Waluta

Należność z

tytułu pożyczek

w walucie

Należność z

tytułu pożyczek

w PLN

Oprocentowanie

Termin

spłaty

Cavatina GW Sp. z o.o. EUR 17 481

76 008

EUROIBOR + marża* 28.12.2028

Razem pożyczki brutto

241 344

1 236 245

Wartość odpisu akt.

(6 045)

Razem pożyczki netto 240 241

1 230 200

*Spółka udziela pożyczek oprocentowanych w wysokości wyższej z dwóch – stała stopa procentowa bądź stopa procentowa na bazie indeksu

WIBOR lub EURIBOR powiększonego o marżę.

W 2023 roku Spółka utworzyła odpis aktualizujący pożyczkę udzieloną spółce Deweloper Media Sp. z.o.o.

oraz częściowy odpis pożyczki udzielonej spółce Cavatina SPV 22 Sp. z o.o.

POŻYCZKI UDZIELONE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 ROKU

Pożyczkobiorca Waluta

Należność z

tytułu p

ożyczek

w walucie

Należność z

tytułu pożyczek w

PLN

Oprocentowanie Termin spłaty

Cavatina SPV13 Sp. z o.o. EUR** 3 466

16 257

EURIBOR + marża* 16.12.2026

Cavatina Office Sp. z o.o. EUR 4 341

20 359

WIBOR + marża* 31.12.2037

Cavatina SPV5 Sp. z o.o. PLN -

1 700

WIBOR + marża* 07.07.2026

Cavatina SPV7 Sp. z o.o. EUR** 44 091

206 785

EURIBOR + marża* 13.07.2028

Deweloper Media Sp. z o.o.

PLN -

633

WIBOR + marża* 24.08.2026

Cavatina SPV1 Sp. z o.o. EUR** 7 725

36 229

EURIBOR + marża* 16.09.2026

Cavatina SPV16 Sp. z o.o. EUR** 1 448

6 792

EURIBOR + marża* 09.09.2026

Salvaterra Sp. z o.o. EUR** 784

3 678

EURIBOR + marża* 09.09.2025

Cavatina SPV3 Sp. z o.o. EUR** 21 162

99 249

EURIBOR + marża* 14.10.2030

Jardin Sp. z o.o. EUR** 327

1 532

EURIBOR + marża* 05.10.2030

Cavatina SPV8 Sp. z o.o. EUR** 12 317

57 768

EURIBOR + marża* 31.01.2040

Cavatina SPV14 Sp. z o.o. EUR** 4 696

22 026

EURIBOR + marża* 02.01.2041

Cavatina SPV11 Sp. z o.o. EUR** 5 039

23 633

EURIBOR + marża* 09.10.2030

Cavatina SPV19 Sp. z o.o. EUR** 10 892

51 081

EURIBOR + marża* 09.10.2030

Cavatina SPV12 Sp. z o.o. EUR** 13 188

61 851

EURIBOR + marża* 24.03.2026

Jardin Sp. z o.o. PLN -

9 010

oprocentowanie stałe 31.03.2024

Cavatina SPV22 Sp. z o.o. PLN -

8 065

oprocentowanie stałe 31.03.2024

Cavatina SPV15 Sp. z o.o. PLN -

197

WIBOR + marża* 20.04.2026

Cavatina SPV20 Sp. z o.o. PLN -

175

WIBOR + marża* 20.04.2026

Giardini Sp. z o.o. PLN -

WIBOR + marża* 20.04.2026

Carrasquin Sp. z o.o. PLN -

WIBOR + marża* 01.06.2024

Fundacja Fiducia PLN -

556

WIBOR + marża* 08.06.2024

Cavatina SPV23 Sp. z o.o. PLN -

WIBOR + marża* 30.06.2024

Cavatina SPV15 Sp. z o.o. EUR** 4 103

19 242

EURIBOR + marża* 05.08.2026

Cavatina SPV26 Sp. z o.o. EUR** 692

3 246

EURIBOR + marża* 19.08.2026

Cavatina SPV24 Sp. z o.o. EUR** 525

2 462

EURIBOR + marża* 28.09.2026

Cavatina SPV25 Sp. z o.o. EUR** 6 819

31 980

EURIBOR + marża* 04.10.2026

Quickwork Sp. z o.o. PLN -

1 591

WIBOR + marża* 27.10.2026

Cavatina SPV9 Sp. z o.o. PLN -

613

WIBOR + marża* 10.11.2026

Cavatina SPV4 Sp. z o.o. EUR** 2 912

13 659

EURIBOR + marża* 09.12.2026

Cavatina SPV24 Sp. z o.o. EUR** 933

4 374

EURIBOR + marża* 29.12.2026

Cavatina SPV15 Sp. z o.o. PLN -

47 475

WIBOR + marża 19.11.2024

Cavatina SPV3 Sp. z o.o. EUR** 6 843

32 095

EURIBOR + marża* 11.01.2027

Cavatina SPV17 Sp. z o.o. EUR*** 18 933

88 792

EURIBOR + marża* 18.01.2027

Cavatina SPV3 Sp. z o.o. EUR** 2 413

11 315

EURIBOR + marża* 26.01.2027

Cavatina SPV19 Sp. z o.o. EUR 246

1 155

EURIBOR + marża 26.01.2027

Cavatina CUW Sp. z o.o. PLN -

974

WIBOR + marża* 08.02.2025

Cavatina SPV 30 Sp. z o.o. PLN -

WIBOR + marża* 23.02.2025

Cavatina SPV9 Sp. z o.o. EUR** 1 432

6 714

EURIBOR + marża* 24.02.2025

Cavatina SPV9 Sp. z o.o. PLN -

15 832

WIBOR + marża 24.02.2025

Cavatina SPV2 Sp. z o.o. EUR** 4 787

22 453

EURIBOR + marża* 11.03.2025

Cavatina SPV27 Sp. z o.o. PLN -

WIBOR + marża* 26.03.2025

Cavatina SPV28 Sp. z o.o. PLN -

WIBOR + marża* 26.03.2025

Cavatina SPV29 Sp. z o.o. PLN -

WIBOR + marża* 26.03.2025

Cavatina SPV31 Sp. z o.o. PLN -

WIBOR + marża* 26.03.2025

Cavatina SPV32 Sp. z o.o. PLN -

WIBOR + marża* 26.03.2025

Cavatina SPV19 Sp. z o.o. EUR 5 332

25 007

EURIBOR + marża 30.09.2029

Cavatina SPV19 Sp. z o.o. EUR 5 438

25 502

EURIBOR + marża 30.06.2030

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

Pożyczkobiorca Waluta

Należność z

tytułu p

ożyczek

w walucie

Należność z

tytułu pożyczek w

PLN

Oprocentowanie Termin spłaty

Cavatina SPV24 Sp. z o.o. EUR 229

1 072

EURIBOR + marża 08.06.2025

Cavatina&

Partners Sp. z o.o. PLN

105

WIBOR + marża* 06.07.2025

Cavatina SPV 18 Sp. z o.o. PLN -

WIBOR + marża* 06.07.2025

Cavatina SPV 21 Sp. z o.o. PLN -

WIBOR + marża* 06.07.2025

Cavatina SPV27 Sp. z o.o. EUR 21

100

EURIBOR + marża 01.08.2025

Cavatina SPV2 Sp. z o.o. EUR 213

998

EURIBOR + marża 04.08.2025

Cavatina CUW Sp. z o.o. EUR 25

120

EURIBOR + marża 17.08.2025

Cavatina SPV5 Sp. z o.o. EUR 1 063

4 983

EURIBOR + marża 22.08.2025

Quickwork Sp. z o.o. EUR 4

EURIBOR + marża 25.08.2025

Jardin Sp. z o.o. EUR 278

1 306

EURIBOR + marża 31.03.2024

Cavatina SPV5 Sp. z o.o. EUR 1 304

6 117

EURIBOR + marża 07.09.2025

Cavatina SPV19 Sp. z o.o. EUR 8 080

37 893

EURIBOR + marża 30.06.2030

Cavatina SPV26 Sp. z o.o. EUR** 914

4 285

EURIBOR + marża* 19.08.2026

Cavatina SPV7 Sp. z o.o. EUR 253

1 187

EURIBOR + marża 10.10.2025

Cavatina SPV7 Sp. z o.o. PLN -

644

WIBOR + marża* 12.10.2025

Cavatina SPV29 Sp. z o.o. PLN -

10 336

WIBOR + marża* 19.10.2025

Cavatina SPV14 Sp. z o.o. EUR 14

EURIBOR + marża 04.11.2025

Cavatina SPV17 Sp. z o.o. EUR 3 052

14 315

EURIBOR + marża 21.11.2027

Cavatina Group S.A. PLN -

WIBOR + marża* 21.11.2025

Equal III Sp. z o.o. EUR 9 296

43 599

EURIBOR + marża 05.12.2025

Cavatina SPV5 Sp. z o.o. PLN -

561

WIBOR + marża* 21.12.2025

Cavatina SPV8 Sp. z o.o. EUR 305

1 432

EURIBOR + marża 22.12.2025

Cavatina SPV13 Sp. z o.o. PLN -

2 257

WIBOR + marża* 02.12.2027

Razem

215 935

1 113 927

*Spółka udziela pożyczek oprocentowanych w wysokości wyższej z dwóch – stała stopa procentowa bądź stopa procentowa na bazie indeksu

WIBOR lub EURIBOR powiększonego o marżę.

**Strony dokonały zamiany waluty kapitału pożyczki (przewalutowania) z waluty PLN na EUR z dniem 1 października 2022 roku.

***Strony dokonały zamiany waluty kapitału pożyczki (przewalutowania) z waluty PLN na EUR z dniem 1 grudnia 2022 roku.

15.2. Pozostałe aktywa niefinansowe

31 grudnia 2023

31 grudnia 2022

Należności budżetowe

452

732

Koszty ubezpieczeń

156

Inne aktywa niefinansowe

197

286

Koszty emisji obligacji

Razem

658

1 174

- krótkoterminowe

658

1 174

- długoterminowe

16. Należności z tytułu udzielonych poręczeń oraz należności

handlowe i pozostałe

31 grudnia 2023

31 grudnia 2022

Należności od jednostek powiązanych z tytułu udzielonych gwarancji i

poręczeń

4 650

2 839

Należności handlowe oraz inne należności

3 108

36 109

Należności ogółem (netto)

7 758

38 948

Odpis z tytułu utraty wartości

Należności brutto

7 758

38 948

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

Zarząd Spółki przeanalizował ryzyko kredytowe dla w/w należności, wykorzystując m.in. do tego celu

model oczekiwanych strat kredytowych. Zgodnie z w/w modelem oczekiwane straty kredytowe są

nieistotnej wartości.

Warunki transakcji z podmiotami powiązanymi przedstawione są w punkcie 25.

17. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Środki pieniężne w banku są oprocentowane według zmiennych stóp procentowych, których wysokość

zależy od stopy oprocentowania jednodniowych lokat bankowych. Lokaty krótkoterminowe są

dokonywane na różne okresy, od jednego dnia do jednego miesiąca, w zależności od aktualnego

zapotrzebowania Grupy na środki pieniężne i są oprocentowane według ustalonych dla nich stóp

procentowych. Wartość godziwa środków pieniężnych i ich ekwiwalentów na dzień 31 grudnia 2023 roku

wynosi 2 391 tysięcy PLN (31 grudnia 2022 roku: 7 726 tysięcy PLN).

Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych

składało się z następujących pozycji:

31 grudnia 2023

31 grudnia 2022

Środki pieniężne w banku i w kasie

2 391

7 726

Lokaty krótkoterminowe

Razem

2 391

7 726

W sprawozdaniu z sytuacji finansowej w pozycji pozostałe aktywa finansowe Spółka prezentuje depozyty

ustanowione w celu zabezpieczenia spłaty zadłużenia w kwocie 2 574 tys. PLN na dzień 31 grudnia 2023

roku oraz 2 776 tys. PLN na dzień 31 grudnia 2022 roku.

18. Kapitał podstawowy oraz pozostałe kapitały

18.1. Kapitał podstawowy

Na dzień 31 grudnia 2023 roku oraz 31 grudnia 2022 roku kapitał podstawowy Spółki wynosił

330 538 442 PLN i był podzielny na 25 426 034 akcje o wartości nominalnej 13 PLN każda.

W dniu 25 stycznia 2022 roku dokonano wydania 527 836 akcji w ramach warunkowego podwyższenia

kapitału zakładowego Spółki („Akcje serii C”) zgodnie z uchwałą nr 4 NWZ Spółki z dnia 14 czerwca 2021

roku. Akcje serii C obejmowane są przez uczestników funkcjonującego w Spółce programu

motywacyjnego. Każda Akcja serii C uprawnia do jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu Spółki. Przez

okres 12 miesięcy od dnia zapisania Akcji serii C na rachunku papierów wartościowych uczestnika

programu motywacyjnego nie może on rozporządzać Akcjami serii C.

18.2. Niepodzielony zysk i ograniczenia w wypłacie dywidendy

Zgodnie z wymogami Kodeksu Spółek Handlowych, Spółka jest obowiązana utworzyć kapitał zapasowy

na pokrycie strat. Do tej kategorii kapitału przekazuje się co najmniej 8% zysku za dany rok obrotowy

wykazanego w jednostkowym sprawozdaniu spółki, dopóki kapitał ten nie osiągnie co najmniej jednej

trzeciej kapitału podstawowego Spółki. O użyciu kapitału zapasowego i rezerwowego rozstrzyga Walne

Zgromadzenie; jednakże części kapitału zapasowego w wysokości jednej trzeciej kapitału zakładowego

można użyć jedynie na pokrycie straty wykazanej w jednostkowym sprawozdaniu finansowym Spółki i nie

podlega ona podziałowi na inne cele. Na dzień 31 grudnia 2023 roku wartość kapitału zapasowego

w Spółce wynosiła 676 251 tys. PLN.

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

Na dzień 31 grudnia 2023 roku nie istnieją inne ograniczenia dotyczące wypłaty dywidendy.

19. Świadczenia pracownicze

19.1. Programy motywacyjne na bazie akcji

PROGRAM MOTYWACYJNY ROZPOZNANY W 2021 ROKU

W dniu 14 czerwca 2021 roku Nadzwyczajne Zgromadzenie Akcjonariuszy Cavatina Holding S.A. podjęło

uchwałę w sprawie ustanowienia programu motywacyjnego w Grupie. Na mocy uchwały, uczestnikom

programu zostało zaproponowane do 2,22% referencyjnego kapitału zakładowego spółki Cavatina

Holding S.A. Umowy uczestnictwa zostały podpisane 5 lipca 2021 roku, na mocy których przyznano

łącznie 527 836 warrantów subskrypcyjnych serii A uprawniających do objęcia akcji na okaziciela nowej

emisji serii C o wartości nominalnej 13 PLN każdy po cenie emisyjnej równej wartości nominalnej. 248 980

warrantów przyznano Zarządowi Spółki, a 278 856 pozostałym uczestnikom programu, w tym 124 490

instrumentów członkowi Zarządu jednej ze spółek zależnych.

Warunki nabycia uprawnień zostały spełnione – dnia 23 lipca 2021 roku. Wszyscy uczestnicy programu

objęli przyznane im warranty, które zostały zrealizowane do dnia bilansowego poprzez zapłatę ceny

emisyjnej akcji w grudniu 2021 roku. Spółka w kosztach zarządu w Sprawozdaniu z całkowitych dochodów

rozpoznała w 2021 roku 6 334 tys. PLN kosztów z tytułu w/w programu motywacyjnego. Uczestnicy

pokryli ze środków własnych wartość nominalną przyznanych instrumentów w kwocie 6 862 tys. PLN. W

dniu 25 stycznia 2022 roku dokonano wydania 527 836 akcji w ramach warunkowego podwyższenia

kapitału zakładowego Spółki.

20. Zadłużenie

31 grudnia 2023

31 grudnia 2022

Pożyczki i kredyty od jednostek niepowiązanych

75 080

91 176

Pożyczki od jednostek powiązanych

551 117

493 791

Obligacje

319 699

233 926

Zadłużenie razem

945 896

818 893

- w tym część długoterminowa

769 137

808 575

- w tym część krótkoterminowa

176 759

10 318

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

POŻYCZKI OTRZYMANE OD JEDNOSTEK POWIĄZANYCH NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2023 ROKU

Pożyczkodawca

Waluta

Zobowiązanie

z tytułu pożyczki

(w walucie)

Zobowiązanie

z tytułu pożyczki

(w tys. PLN)

Oprocentowanie Termin spłaty Zabezpieczenia

100K Sp. z o.o. PLN -

3 917

WIBOR + marża 04.06.2026 brak

Equal I Sp. z o.o. EUR 5 142

22 357

EUROIBOR + marża 07.07.2026 brak

Equal I Sp. z o.o. EUR 6 130

26 652

EUROIBOR + marża 26.08.2026 brak

Equal III Sp. z o.o. EUR 1 095

4 759

EUROIBOR + marża 09.11.2025 brak

Diamentum Office Sp. z o.o. PLN -

437

WIBOR + marża 09.11.2025 brak

Cavatina GW Sp. z o.o. EUR 22 569

98 129

WIBOR + marża 23.09.2026 brak

Cavatina GW Sp. z o.o. EUR 32 425

140 983

EUROIBOR + marża 04.10.2026 brak

Cavatina SPV22 Sp. z o.o. PLN -

1 277

WIBOR + marża 28.12.2026 brak

Cavatina GW Sp. z o.o. EUR 19 720

85 742

EUROIBOR + marża 30.06.2024 brak

Cavatina GW Sp. z o.o. EUR 1 027

4 465

EUROIBOR + marża 30.06.2024 brak

Carbon Tower Sp. z o.o. EUR 5 228

22 730

EUROIBOR + marża 22.08.2025 brak

Tischnera Office Sp. z o.o. EUR 4 185

18 198

EUROIBOR + marża 22.08.2025 brak

Cavatina SPV22 Sp. z o.o. PLN -

1 920

WIBOR + marża 11.10.2025 brak

Cavatina Group S.A. PLN -

20 668

stopa referencyjna NBP +

marża 23.08.2028 brak

Cavatina Group S.A. PLN -

8 420

stopa referencyjna NBP +

marża 29.08.2028 brak

Cavatina SPV5 Sp. z o.o. PLN -

1 425

WIBOR + marża 06.09.2028 brak

Resi Capital S.A. PLN -

1 203

WIBOR + marża 22.11.2025 brak

Cavatina Group S.A. PLN -

5 867

stałe 27.11.2026 brak

Equal III Sp. z o.o. PLN -

5 958

WIBOR + marża 29.11.2028 brak

Cavatina GW Sp. z o.o. EUR 17 481

76 009

EUROIBOR + marża 28.12.2028 brak

Razem w tym:

115 002

551 117

- część długoterminowa

94 255

460 910

- część krótkoterminowa

20 747

90 207

POŻYCZKI OTRZYMANE OD JEDNOSTEK POWIĄZANYCH NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 ROKU

Pożyczkodawca Waluta

Zobowiązanie

z tytułu pożyczki

(w walucie)

Zobowiązanie

z tytułu pożyczki

(w tys. PLN)

Oprocentowanie Termin spłaty Zabezpieczenia

100K Sp. z o.o. PLN 842

3 947

WIBOR + marża 04.06.2026 brak

EQUAL I Sp. z o.o. EUR* 4 831

22 656

EUROIBOR + marża 07.07.2026 brak

EQUAL I Sp. z o.o. EUR* 5 768

27 049

EUROIBOR + marża 26.08.2026 brak

EQUAL III Sp. z o.o. EUR* 1 179

5 528

EUROIBOR + marża 09.11.2025 brak

Diamentum Office Sp. z o.o. PLN -

WIBOR + marża 09.11.2025 brak

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

Pożyczkodawca Waluta

Zobowiązanie

z tytułu pożyczki

(w walucie)

Zobowiązanie

z tytułu pożyczki

(w tys. PLN)

Oprocentowanie Termin spłaty Zabezpieczenia

Cavatina GW Sp. z o.o. PLN** -

155 579

WIBOR + marża 23.09.2026 brak

Cavatina GW Sp. z o.o. EUR* 36 026

168 957

EUROIBOR + marża 04.10.2026 brak

Cavatina SPV 22 Sp. z o.o. PLN -

1 170

WIBOR + marża 28.12.2024 brak

Cavatina GW Sp. z o.o. EUR* 12 456

58 415

EUROIBOR + marża 17.01.2027 brak

Cavatina SPV 15 Sp. z o.o. EUR* 694

3 255

EUROIBOR + marża 18.01.2025 brak

Cavatina GW Sp. z o.o. EUR* 1 059

4 966

EUROIBOR + marża 22.08.2025 brak

Carbon Tower Sp. z o.o. EUR* 4 852

22 755

EUROIBOR + marża 22.08.2025 brak

Tischnera Office Sp. z o.o. EUR* 3 781

17 735

EUROIBOR + marża 22.08.2025 brak

Cavatina SPV 22 Sp. z o.o. PLN -

1 757

WIBOR + marża 11.10.2025 brak

Razem w tym: 493 791

- część długoterminowa

493 791

- część krótkoterminowa

* Strony dokonały zamiany waluty kapitału pożyczki (przewalutowania) z waluty PLN na walutę EUR z dniem 1 października 2022 roku.

** Strony dokonały zamiany waluty kapitału pożyczki (przewalutowania) z waluty PLN na walutę EUR z dniem 1 stycznia 2023 roku.

Dokonane w 2022 roku przewalutowanie umów pożyczek spełniło definicję istotnej modyfikacji zobowiązania finansowego prowadzącej do zaprzestania jego ujmowania.

Zaprzestanie ujmowania poprzednich zobowiązań finansowych oraz ujęcie nowych zobowiązań finansowych nie miało znaczącego wpływu na wynik finansowy Jednostki.

POŻYCZKI I KREDYTY OD JEDNOSTEK NIEPOWIĄZANYCH NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2023 ROKU

Pożyczkodawca

/Kredytodawca

Waluta

Zobowiązanie

z tytułu pożyczki

(w walucie)

Zobowiązanie

z tytułu

pożyczki (w tys.

PLN)

Oprocentowanie Termin spłaty Zabezpieczenia

AION S.A. EUR 9 220

40 087

Euribor + marża 11.03.2028

Hipoteka na pierwszym miejscu ustanowiona na prawie użytkowania wieczystego i

nieruchomości położonej w Bielsku-Białej będącego własnością spółki Cavatina

SPV 3 Sp. z o.o., pełnomocnictwa do rachunku Cavatina Holding S.A. w AION S.A.,

zastaw rejestrowy i finansowy na rachunku Cavatina Holding S.A. w AION S.A.,

Cesja z ubezpieczenia mienia, oświadczenie kredytobiorcy i poręczycieli Cavatina

Sp. z o.o. i Cavatina SPV 3 Sp. z o.o. o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC,

poręczenie Cavatina Sp. z o.o. oraz Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.

Jednostka

niepowiązana

EUR 8 048

34 993

oprocentowanie

stałe

09.09.2025

Zastaw 150% wartości pożyczki na udziałach Cavatina Office (na pierwszym

miejscu).

Razem w tym:

75 080

- część długoterminowa

65 514

- część krótkoterminowa

9 566

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

POŻYCZKI I KREDYTY OD JEDNOSTEK NIEPOWIĄZANYCH NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 ROKU

Pożyczkodawca

/Kredytodawca

Waluta

Zobowiązanie

z tytułu pożyczki

(w walucie)

Zobowiązanie

z tytułu

pożyczki (w tys.

PLN)

Oprocentowanie Termin spłaty Zabezpieczenia

Jednostka

niepowiązana

EUR 8 048

37 745

oprocentowanie

stałe

03.09.2025

Zastaw 150% wartości pożyczki na udziałach Cavatina Office Sp. z o.o. (na

pierwszym miejscu).

AION S.A. EUR 11 393

53 431

Euribor + marża 11.03.2028

Hipoteka na pierwszym miejscu ustanowiona na prawie użytkowania wieczystego

i nieruchomości położonej w Bielsku-Białej będącego własnością spółki Cavatina

SPV 3 Sp. z o.o., pełnomocnictwa do rachunku Cavatina Holding S.A. w AION S.A.,

zastaw rejestrowy i finansowy na rachunku Cavatina Holding S.A. w AION S.A.,

Cesja z ubezpieczenia mienia, oświadczenie kredytobiorcy i poręczycieli Cavatina

Sp. z o.o. i Cavatina SPV 3 Sp. z o.o. o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC,

poręczenie Cavatina Sp. z o.o. oraz Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.

Razem w tym:

91 176

- część długoterminowa

80 858

- część krótkoterminowa

10 318

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU OBLIGACJI NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2023 ROKU

Obligacje Waluta

Zobowiązanie

z tytułu

obligacji

(w walucie)

Zobowiązanie

z tytułu obligacji

(w tys. PLN)

Oprocentowanie

Termin

spłaty

Zabezpieczenia

Obligacje seria E1 PLN

13 128

WIBOR + marża 22.12.2024

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%

wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o. do dnia 30 czerwca 2025

roku.

Obligacje seria F PLN

7 168

oprocentowanie

stałe

31.03.2024

Hipoteka na gruntach położonych w Krakowie, oświadczenie o poddaniu się egzekucji

Spółek Cavatina Sp. z o.o., Cavatina SPV 22 Sp. z o.o. oraz Jardin Sp. z o.o. w trybie art.

777 KC i poręczenie do 150% wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp.

z o.o. do dnia 31 marca 2026 roku, cesja wierzytelności z umów pożyczek udzielonych

spółkom zależnym.

Obligacje seria F1 PLN

56 691

WIBOR + marża 19.11.2024

Hipoteka na gruntach położonych we Wrocławiu oraz w Łodzi, oświadczenie

o poddaniu się egzekucji Spółek Cavatina Sp. z o.o., Cavatina SPV 15 Sp. z o.o. oraz

Deweloper Media Sp. z o.o. w trybie art. 777 KC i poręczenie do 150% wartości

nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o. do dnia 30 listopada 2026 roku,

cesja wierzytelności z umów pożyczek udzielonych spółkom zależnym.

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

Obligacje Waluta

Zobowiązanie

z tytułu

obligacji

(w walucie)

Zobowiązanie

z tytułu obligacji

(w tys. PLN)

Oprocentowanie

Termin

spłaty

Zabezpieczenia

Obligacje seria

P2022A

PLN

41 306

WIBOR + marża

08.09.2025

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%

wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o.

Obligacje seria

P2022B

PLN

39 151

WIBOR + marża 30.12.2025

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%

wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o.

Obligacje seria

P2022C

PLN

19 626

WIBOR + marża 30.12.2025

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%

wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o.

Obligacje seria

P2022D

PLN

16 467

WIBOR + marża 17.05.2026

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%

wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o.

Obligacje seria

P2023A

PLN

24 404

WIBOR + marża 05.12.2026

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%

wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o.

Obligacje seria

P2023B

EUR 4 419

19 214

EURIBOR +

marża

26.01.2027

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%

wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o.

Obligacje seria

P2023C

PLN

50 179

WIBOR + marża 23.03.2027

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%

wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o.

Obligacje seria

P2023D

PLN

21 567

WIBOR + marża 22.06.2027

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%

wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o.

Obligacje seria

EUR01

EUR

2 483

10 798

EURIBOR +

marża

19.11.2025

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%

wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o. do dnia 30 czerwca 2026

roku.

Razem w tym:

319 699

- część długoterminowa

242 713

- część krótkoterminowa

76 986

Po dniu bilansowym, obligacje serii F zostały wykupione w terminie spłaty.

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU OBLIGACJI NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 ROKU

Obligacje Waluta

Zobowiązanie

z tytułu

obligacji

(w walucie)

Zobowiązanie

z tytułu obligacji

(w tys. PLN)

Oprocentowanie

Termin

spłaty

Zabezpieczenia

Obligacje seria E PLN

18 922

WIBOR + marża 21.06.2024

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%

wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o. do dnia 30 czerwca 2025

roku.

Obligacje seria E1 PLN

20 227

WIBOR + marża 22.12.2024

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%

wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o. do dnia 30 czerwca 2025

roku.

Obligacje seria F PLN

11 993

oprocentowanie

stałe

31.03.2024

Hipoteka na gruntach położonych w Krakowie, oświadczenie o poddaniu się egzekucji

Spółek Cavatina Sp. z o.o., Cavatina SPV 22 Sp. z o.o. oraz Jardin Sp. z o.o. w trybie art.

777 KC i poręczenie do 150% wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp.

z o.o. do dnia 31 marca 2026 roku, cesja wierzytelności z umów pożyczek udzielonych

spółkom zależnym.

Obligacje seria F1 PLN

56 347

WIBOR + marża 19.11.2024

Hipoteka na gruntach położonych we Wrocławiu oraz w Łodzi, oświadczenie o

poddaniu się egzekucji Spółek Cavatina Sp. z o.o., Cavatina SPV 15 Sp. z o.o. oraz

Deweloper Media Sp. z o.o. w trybie art. 777 KC i poręczenie do 150% wartości

nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o. do dnia 30 listopada 2026 roku,

cesja wierzytelności z umów pożyczek udzielonych spółkom zależnym.

Obligacje seria

P2022A

PLN

40 550

WIBOR + marża 8.09.2025

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%

wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o.

Obligacje seria

P2022B

PLN

38 629

WIBOR + marża 30.12.2025

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%

wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o.

Obligacje seria

P2022C

PLN

19 428

WIBOR + marża 30.12.2025

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%

wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o.

Obligacje seria

P2022D

PLN

16 290

WIBOR + marża 17.05.2026

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%

wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o.

Obligacje seria

EUR01

EUR

2 461

11 540

EURIBOR +

marża

19.11.2025

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%

wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o. do dnia 30 czerwca 2026

roku.

Razem w tym:

233 926

- część długoterminowa

233 926

- część krótkoterminowa

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

21. Zmiany zobowiązań wynikających z działalności finansowej

ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

Nota 1 stycznia 2023

zmiany wynikające z

przepływów pieniężnych

z działalności finansowej

skutki zmian

kursów walutowych

inne zmiany 31 grudnia 2023

Oprocentowane kredyty i pożyczki

(długoterminowe)

574 649

82 144

(30 596)

(99 773)

526 424

Oprocentowane kredyty i pożyczki

(krótkoterminowe)

10 318

(10 318)

99 773

Obligacje (długoterminowe)

233 926

86 669

(896)

(76 986)

242 713

Obligacje (krótkoterminowe)

76 986

Razem zobowiązania wynikające

z działalności finansowej

818 893

158 495

(31 492)

945 896

ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

Nota 1 stycznia 2022

zmiany wynikające z

przepływów pieniężnych

z działalności finansowej

skutki zmian

kursów walutowych

inne zmiany 31 grudnia 2022

Oprocentowane kredyty i pożyczki

(długoterminowe)

397 441

193 293

(5 954)

(10 131)

574 649

Oprocentowane kredyty i pożyczki

(krótkoterminowe)

7 623

(7 623)

10 318

Obligacje (długoterminowe)

115 774

116 548

1 513

233 926

Obligacje (krótkoterminowe)

9 793

(9 793)

Razem zobowiązania wynikające

z działalności finansowej

530 631

292 425

(5 863)

1 700

818 893

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

22. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

31 grudnia 2023

31 grudnia 2022

Zobowiązania z tytułu poręczeń od jednostek powiązanych

382

2 720

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług od jednostek powiązanych

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług od jednostek pozostałych

1 598

293

Zobowiązania publiczno-prawne

148

Zobowiązania z tytułu wynagrodzeń

Razem

2 248

3 272

- krótkoterminowe

2 248

3 272

- długoterminowe

Warunki transakcji z podmiotami powiązanymi przedstawione są w punkcie 25.

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług są nieoprocentowane i zazwyczaj rozliczane w terminach 60 -

dniowych.

Zobowiązania z tytułu odsetek są zazwyczaj rozliczane w okresach miesięcznych lub kwartalnych w ciągu

całego roku obrotowego.

23. Przyczyny występowania różnic pomiędzy zmianami wynikającymi ze

sprawozdania z sytuacji finansowej niektórych pozycji oraz zmianami

wynikającymi ze sprawozdania z przepływów pieniężnych

NALEŻNOŚCI:

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2023 roku

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2022 roku

Bilansowa zmiana stanu należności z tyt. poręczeń i innych należności

31 190

(594)

Subrogacja należności spółki zależnej/Kompensata pożyczki

(19 722)

2 058

Razem zmiana stanu należności z tyt. poręczeń, należności

handlowych i pozostałych należności w sprawozdaniu z przepływów

pieniężnych

11 468

1 464

ZOBOWIĄZANIA:

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2023 roku

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2022 roku

Bilansowa zmiana stanu zobowiązań krótko i długoterminowych

125 979

288 003

Zmiana stanu kredytów i pożyczek krótko- i długoterminowych

(41 230)

(179 904)

Zmiana stanu zobowiązań z tytułu obligacji

(85 773)

(108 359)

Zmiana stanu zobowiązań w sprawozdaniu z przepływów

pieniężnych

(1 024)

(260)

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

ODSETKI Z TYTUŁU POŻYCZEK, KREDYTÓW I OBLIGACJI:

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2023 roku

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2022 roku

Naliczone odsetki od pożyczek udzielonych

(73 242)

(72 665)

Otrzymane odsetki od pożyczek udzielonych

7 414

11 480

Naliczone odsetki od kredytów, pożyczek i obligacji

70 287

56 423

Zapłacone odsetki od kredytów, pożyczek i obligacji

(38 630)

(29 080)

Razem odsetki z tytułu pożyczek, kredytów i obligacji

w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych

(34 171)

(33 842)

POZOSTAŁE KOREKTY:

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2023 roku

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2022 roku

Wycena bilansowa instrumentów finansowych w walutach obcych

35 001

17 873

Zmiana stanu depozytów stanowiących zabezpieczenie spłaty

zadłużenia

202

(734)

Odpisy aktualizujące wartość aktywów

6 045

Razem pozostałe korekty w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych

41 248

17 139

24. Zobowiązania warunkowe

24.1. Zobowiązania zabezpieczone na majątku jednostki

Udziały w spółkach, które pozyskały finansowanie zewnętrzne na realizację inwestycji komercyjnych

zostały objęte zastawem przez banki i instytucje udzielające finansowania.

24.2. Zobowiązania warunkowe, w tym również udzielone przez jednostkę gwarancje

i poręczenia, także wekslowe

ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE Z TYTUŁU UDZIELONYCH PORĘCZEŃ NA DZIEŃ 31 GRUDNIA

2023 ROKU

Beneficjent

Podmiot udzielający

finans.

Ekspozycja

Termin Przeznaczenie

Cavatina GW Sp. z o.o. VeloBank S.A. 2 424

29.02.2024 poręczenie kredytu w rachunku bieżącym

Cavatina GW Sp. z o.o. ArcelorMittal DSP 918

31.12.2024 dostawa stali zbrojeniowej (kredyt kupiecki)

Cavatina SPV 1 Sp. z o.o. VeloBank S.A. 4 837

31.12.2024

zabezpieczenie ewentualn. roszczeń z tytułu

realizacji zastępczego inwestycji drogowej

realizowanych przez Cavatina SPV 1 Sp. z o.o. w

Gdańsku

Cavatina SPV 14 Sp. z o.o. BGK S.A. 25 954

20.06.2037 poręcznie kredytu inwestycyjnego

Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.

/Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.

Berlin Hyp AG/Pekao

S.A.

55 006

31.12.2027

Kredyt na realizację inwestycji budowlanej w

Katowicach (GOP A i C) - gwarancja pokrycia

kosztów

Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.

/Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.

Berlin Hyp AG/Pekao

S.A.

52 176

data konwersji

Kredyt na realizację inwestycji budowlanej w

Katowicach (GOP A i C) - gwarancja zapłaty

odsetek i zakończenia budowy

Cavatina GW Sp. z o.o. 3W Dystrybucja 705

31.12.2023

dostawa materiałów budowlanych (kredyt

kupiecki)

Cavatina SPV 24 Sp. z o.o. QVP I S.C.Sp. 13 262

09.03.2024

refinansowanie zakupu nieruchomości

(Katowice Grundmanna 1)

Cavatina SPV 2 Sp. z o.o. Perpetum 10 FIZ 28 974

31.01.2024

refinansowanie zakupu nieruchomości

(Kraków Kapelanka)

Cavatina SPV 19 Sp. z o.o. Erste Group Bank AG 1 250

31.03.2025 gwarancja obsługi długu, gwarancja DSCR

Cavatina GW Sp. z o.o. mBank S.A. 29 858

28.12.2024 poręczenie kredytu w rachunku bieżącym

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

Beneficjent

Podmiot udzielający

finans.

Ekspozycja

Termin Przeznaczenie

Cavatina SPV 7 Sp. z o.o. mBank S.A. 58

30.06.2028

zabezpieczenie należytego wykonania oraz

pokrycie ew. roszczeń z tytułu niewykonania

lub nienależytego wykonania do umowy

realizacji inwestycji drogowej przez Cavatina

SPV 7 Sp. z o.o. położonej w Katowicach

Cavatina GW Sp. z o.o. Credendo 16 550

24.08.2027

zabezpieczenie należytego wykonanie

zobowiązań wynikających z umowy gwarancji

jakości i rękojmi związana ze sprzedażą

nieruchomości inwestycyjnej Tischnera Office

oraz Carbon Tower

Cavatina GW Sp. z o.o. mBank S.A. 4 453

23.08.2027

zabezpieczenie należytego wykonanie

zobowiązań wynikających z umowy gwarancji

jakości i rękojmi związana ze sprzedażą

nieruchomości inwestycyjnej Ocean Office

Park bud. A

Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.

Bank Polskiej

Spółdzielczości S.A.

28 559

25.06.2034 poręczenie kredytu inwestycyjnego

Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.

Bank Polskiej

Spółdzielczości S.A.

25.07.2024 poręczenie kredytu VAT

Cavatina GW Sp. z o.o. UNIMAX 59

31 12 2025

dostawy materiałów budowlanych (kredyt

kupiecki)

Cavatina SPV 8 Sp. z o.o. mBank S.A. 2 391

31.12.2032 poręczenie obsługi kredytu inwestycyjnego

Cavatina SPV 23 Sp. z o.o, mBank S.A. 25 117

22.08.2024 poręcznie kredytu na VAT

RAZEM

292 610

ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE Z TYTUŁU UDZIELONYCH PORĘCZEŃ NA DZIEŃ 31 GRUDNIA

2022 ROKU

Dłużnik

Podmiot udzielający

finans./gwarancji

Ekspozycja Termin Przeznaczenie

Cavatina GW Sp. z o.o.

Velo Bank S.A. (dawniej:

Getin Noble Bank S.A.)

18 320

29.02.2024 poręczenie kredytu w rachunku bieżącym

Cavatina SPV 8 Sp. z o.o. BGK S.A. 63 331

31.12.2025 poręcznie kredytu inwestycyjnego

Cavatina GW Sp. z o.o.

ArcelorMittal Distribution

Solutions Poland Sp.z o o.

3 847

31.12.2023 dostawa stali zbrojeniowej (kredyt kupiecki)

Cavatina SPV 1 Sp. z o.o.

Velo Bank S.A. (dawniej:

Getin Noble Bank S.A.)

4 837

31.12.2024

zabezpieczenie ewentualn. roszczeń z tytułu

realizacji zastępczego inwestycji drogowej

realizowanych przez Cavatina SPV 1 Sp. z o.o. w

Gdańsku

Cavatina SPV 14 Sp. z o.o. BGK S.A. 25 856

20.08.2023 poręcznie kredytu inwestycyjnego

Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.

PZU FIZ Aktywów

Niepublicznych BIS 1

81 231

30.01.2025

poręczenie pożyczki na realizację inwestycji

budowlanej

Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.

/Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.

Berlin Hyp AG/Bank

Polska Kasa Opieki S.A.

59 332

31.12.2027

Kredyt na realizację inwestycji budowlanej w

Katowicach (GOP A) - gwarancja pokrycia

kosztów

Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.

/Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.

Berlin Hyp AG/Bank

Polska Kasa Opieki S.A.

56 279

31.12.2023

Kredyt na realizację inwestycji budowlanej w

Katowicach (GOP A) - gwarancja zapłaty

odsetek i zakończenia budowy

Cavatina GW Sp. z o.o. Górażdże 4 127

31.12.2022

dostawa mieszanki betonowej (kredyt

kupiecki)

Cavatina GW Sp. z o.o. 3W Dystrybucja 367

31.12.2023

dostawa materiałów budowlanych (kredyt

kupiecki)

Cavatina SPV 24 Sp. z o.o. QVP I S.C.Sp. 14 453

31.12.2025 refinansowanie zakupu nieruchomości

Cavatina SPV 12 Sp. z o.o. mBank S.A. 2 015

30.04.2023

kredyt odnawialny na VAT - realizacja

inwestycji Quorum D

Cavatina SPV 2 Sp. z o.o. Perpetum 10 FIZ 30 505

31.12.2026 refinansowanie zakupu nieruchomości

Cavatina SPV 19 Sp. z o.o. Erste Group Bank AG 97

31.03.2025 Gwarancja Obsługi Długu, Gwarancja DSCR

Cavatina GW Sp. z o.o.

Credendo – Excess &

Surety S.A.

17 851

24.08.2027

zabezpieczenie należytego wykonanie

zobowiązań wynikających z umowy gwarancji

jakości i rękojmi związana ze sprzedażą

nieruchomości inwestycyjnej Tischnera Office

oraz Carbon Tower

Cavatina GW Sp. z o.o. mBank S.A. 29 527

28.12.2024 poręczenie kredytu w rachunku bieżącym

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

Dłużnik

Podmiot udzielający

finans./gwarancji

Ekspozycja Termin Przeznaczenie

Cavatina SPV 7 Sp. z o.o. Pekao S.A. 994

30.06.2023

zabezpieczenie należytego wykonania oraz

pokrycie ew. roszczeń z tytułu niewykonania

lub nienależytego wykonania do umowy

realizacji inwestycji drogowej przez Cavatina

SPV 7 Sp. z o.o. położonej w Katowicach

Cavatina GW Sp. z o.o. mBank S.A. 4 804

23.08.2027

zabezpieczenie należytego wykonanie

zobowiązań wynikających z umowy gwarancji

jakości i rękojmi związana ze sprzedażą

nieruchomości inwestycyjnej Ocean Office

Park bud. A

RAZEM

417 773

Spółka pełniąc funkcję spółki holdingowej w ramach Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. zarządza

polityką finansową w grupie kapitałowej i pozyskiwaniem kapitału na rozwój poszczególnych spółek

wchodzących w skład Grupy. Jednym z przejawów też działalności jest umożliwienie poszczególnym

spółkom uzyskania finansowania na atrakcyjnych warunkach oraz ułatwienie osiągnięcia celów

operacyjnych w postaci np. sprzedaży posiadanych budynków biurowych poprzez udzielenie stosownych

poręczeń.

Kwoty wskazane w powyższych tabelach to ekspozycja Cavatiny Holding S.A. z tytułu udzielonych

poręczeń na dzień bilansowy, natomiast faktyczna ekspozycja, gdyby doszło do konieczności realizacji

zapisów umów poręczenia, uzależniona będzie od faktycznego zobowiązania spółki otrzymującej

poręczenie na ten dzień, które może być wyższe niż kwoty wykazane w powyższej tabeli.

Zarząd Spółki przeanalizował ryzyko kredytowe dla w/w poręczeń (gwarancje finansowe), wykorzystując

m.in. do tego celu model oczekiwanych strat kredytowych. W ocenie Zarządu kwota odpisu na oczekiwane

straty kredytowe jest nieistotna.

24.2. Sprawy sądowe

Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego Spółka nie była stroną istotnych spraw

sądowych.

24.3. Rozliczenia podatkowe

Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności podlegające regulacjom (na przykład sprawy celne

czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów administracyjnych, które uprawnione są do

nakładania wysokich kar i sankcji. Brak odniesienia do utrwalonych regulacji prawnych w Polsce powoduje

występowanie w obowiązujących przepisach niejasności i niespójności. Często występujące różnice

w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych zarówno wewnątrz organów

państwowych, jak i pomiędzy organami państwowymi i przedsiębiorstwami, powodują powstawanie

obszarów niepewności i konfliktów. Zjawiska te powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest znacząco

wyższe niż istniejące zwykle w krajach o bardziej rozwiniętym systemie podatkowym.

Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli przez okres pięciu lat, począwszy od końca roku,

w którym nastąpiła zapłata podatku. W wyniku przeprowadzanych kontroli dotychczasowe rozliczenia

podatkowe Spółki mogą zostać powiększone o dodatkowe zobowiązania podatkowe. Zdaniem Spółki na

dzień 31 grudnia 2023 roku nie było konieczne tworzenie odpowiednich rezerwy na rozpoznane

i policzalne ryzyko podatkowe.

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

25. Informacje o podmiotach powiązanych

Następująca tabela przedstawia łączne kwoty transakcji zawartych z podmiotami powiązanymi za bieżący

i poprzednie okresy obrotowe:

ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU

Transakcje z jednostkami powiązanymi

Przychody

z tyt.

poręczeń

Przychody

finansowe

- odsetki

Pozostałe

przychody

Koszty

poręczeń

Koszty

finansowe

- odsetki

Pozostałe

koszty/zakupy

Spółka dominująca najwyższego szczebla

Cavatina Sp. z o.o.

3 390

Spółka dominująca

Cavatina Group S.A.

1 307

Spółki zależne

Cavatina GW Sp. z o.o.

1 057

147

19 607

340

100K Sp. z o.o.

Deweloper Media Sp. z o.o.

Carbon Tower Sp.z o.o.

1 585

Tischnera Office Sp. z o.o.

1 102

Diamentum Office Sp. z o.o.

Equal I Sp. z o.o.

2 647

Equal III Sp. z o.o.

2 755

391

Cavatina & Partners Sp. z o.o.

Cavatina SPV 1 Sp. z o.o.

2 051

Cavatina SPV 2 Sp. z o.o.

335

1 647

Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.

8 629

168

302

Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.

839

168

Cavatina SPV 5 Sp. z o.o.

129

Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.

12 657

509

Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.

148

3 687

216

Cavatina SPV 9 Sp. z o.o.

2 822

Quickwork Sp. z o.o.

148

Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.

1 445

Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.

3 821

214

Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.

367

1 087

106

Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.

387

1 515

133

Salvaterra Sp. z o.o.

270

Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.

8 508

232

Cavatina SPV 16 Sp. z o.o.

413

Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.

2 989

Cavatina SPV 18 Sp. z o.o.

Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.

9 406

331

Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.

206

Cavatina SPV 21 Sp. z o.o.

Giardini Sp. z o.o.

Jardin Sp. z o.o.

847

105

Cavatina SPV 22 Sp. z o.o.

498

270

Cavatina SPV 23 Sp. z o.o.

298

Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.

158

756

Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.

1 785

217

Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.

393

Carrasquin Sp. z o.o.

Cavatina SPV 27 Sp. z o.o.

Cavatina SPV 29 Sp. z o.o.

1 023

Cavatina SPV 30 Sp. z o.o.

Cavatina SPV 31 Sp. z o.o.

Cavatina SPV 32 Sp. z o.o.

Cavatina CUW Sp. z o.o.

338

Cavatina Wima Sp. z o.o. -

576

Spółka współkontrolowana

Cavatina Office Sp. z o.o.

1 006

Spółki powiązane

Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.

719

Resi Capital S.A.

ReCap SPV 3 Sp. z o.o.

192

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

Transakcje z jednostkami powiązanymi

Przychody

z tyt.

poręczeń

Przychody

finansowe

- odsetki

Pozostałe

przychody

Koszty

poręczeń

Koszty

finansowe

- odsetki

Pozostałe

koszty/zakupy

Razem

2 529

73 242

3 017

3 692

27 049

731

Rozrachunki z jednostkami

powiązanymi

Pożyczki

udzielone

długoterm.

Pożyczki

udzielone

krótkoterm.

Należności

z tyt.

poręczeń

Należności

handlowe i

pozostałe

Otrzymane

pożyczki

długoterm.

Otrzymane

pożyczki

krótkoterm.

Zobowiązania z

tyt. poręczeń

oraz pozostałe

Spółka dominująca najwyższego szczebla

Cavatina Sp. z o.o.

Spółka dominująca

Cavatina Group S.A.

200

34 956

Spółki zależne

Cavatina GW Sp. z o.o.

76 009

1 057

157

315 120

90 207

100K Sp. z o.o.

3 917

Carbon Tower Sp.z o.o.

22 730

Tischnera Office Sp. z o.o.

18 198

Diamentum Office Sp. z o.o.

437

Equal I Sp. z o.o.

49 009

Equal III Sp. z o.o.

10 717

Cavatina & Partners Sp. z

o.o.

114

Cavatina SPV 1 Sp. z o.o.

27 759

Cavatina SPV 2 Sp. z o.o.

27 825

335

Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.

148 134

207

302

Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.

15 724

207

Cavatina SPV 5 Sp. z o.o.

1 425

Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.

222 580

295

Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.

47 359

1 613

266

Cavatina SPV 9 Sp. z o.o.

26 116

Quickwork Sp. z o.o.

1 710

Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.

23 379

121

Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.

70 681

263

Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.

16 648

367

131

Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.

30 468

713

164

Salvaterra Sp. z o.o.

4 821

Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.

60 101

54 155

286

Cavatina SPV 16 Sp. z o.o.

6 738

Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.

39 598

Cavatina SPV 18 Sp. z o.o.

1 765

Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.

139 704

407

Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.

8 216

Cavatina SPV 21 Sp. z o.o.

Giardini Sp. z o.o.

Jardin Sp. z o.o.

4 595

9 586

129

Cavatina SPV 22 Sp. z o.o.

3 198

Cavatina SPV 23 Sp. z o.o.

Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.

19 224

302

Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.

24 183

267

Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.

6 184

Carrasquin Sp. z o.o.

Cavatina SPV 29 Sp. z o.o.

11 134

Cavatina SPV 32 Sp. z o.o.

143

Cavatina CUW Sp. z o.o.

993

Cavatina SPV 34 Sp. z o.o.

88 715

Spółka współkontrolowana

Cavatina Office Sp. z o.o.

12 456

Spółki powiązane

PENSIERI Sp. z o.o

Resi Capital S.A.

1 203

Razem

1 163 261

66 939

4 650

3 108

460 910

90 207

425

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

Transakcje z jednostkami powiązanymi

Przychody

z tyt.

poręczeń

Przychody

finansowe

- odsetki

Pozostałe

przychody

Koszty

poręczeń

Koszty

finansowe

- odsetki

Pozostałe

koszty/zakupy

Spółka dominująca najwyższego szczebla

Cavatina Sp. z o.o.

2 803

2 185

Spółki zależne

Cavatina GW Sp. z o.o.

564

498

19 058

342

100K Sp. z o.o.

1 800

Deweloper Media Sp. z o.o.

811

Carbon Tower Sp.z o.o.

305

309

439

Tischnera Office Sp. z o.o.

366

2 110

486

238

Diamentum Office Sp. z o.o.

Equal I Sp. z o.o.

3 141

Equal III Sp. z o.o.

171

332

Cavatina & Partners Sp. z o.o.

Cavatina SPV 1 Sp. z o.o.

2 298

Cavatina SPV 2 Sp. z o.o.

281

1 550

Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.

6 765

371

Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.

462

Cavatina SPV 5 Sp. z o.o.

3 410

198

Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.

15 356

246

Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.

772

4 125

Cavatina SPV 9 Sp. z o.o.

2 287

Quickwork Sp. z o.o.

Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.

1 690

Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.

4 495

Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.

201

Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.

326

1 453

Salvaterra Sp. z o.o.

Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.

6 214

695

Cavatina SPV 16 Sp. z o.o.

477

Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.

5 723

Cavatina SPV 18 Sp. z o.o.

Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.

5 068

Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.

Cavatina SPV 21 Sp. z o.o.

Giardini Sp. z o.o.

Jardin Sp. z o.o.

694

Cavatina SPV 22 Sp. z o.o.

956

149

Cavatina SPV 23 Sp. z o.o.

Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.

153

687

Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.

2 336

Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.

303

Carrasquin Sp. z o.o.

Cavatina SPV 27 Sp. z o.o.

103

Cavatina SPV 28 Sp. z o.o.

Cavatina SPV 29 Sp. z o.o.

162

Cavatina SPV 30 Sp. z o.o.

Cavatina SPV 31 Sp. z o.o.

Cavatina SPV 32 Sp. z o.o.

Cavatina CUW Sp. z o.o.

643

Spółka współkontrolowana

Cavatina Office Sp. z o.o.

2 181

Spółki powiązane

ReCap SPV 3 Sp. z o.o. -

176

Razem

2 784

72 665

1 936

3 174

28 057

1 010

Wysokość otrzymanych dywidend od jednostek zależnych została przedstawiona w punkcie 10.4.

niniejszego sprawozdania.

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

Rozrachunki z jednostkami

powiązanymi

Pożyczki

udzielone

długoterm.

Pożyczki

udzielone

krótkoterm.

Należności

z tyt.

poręczeń

Należności

handlowe i

pozostałe

Otrzymane

pożyczki

długoterm.

Otrzymane

pożyczki

krótkoterm.

Zobowiązania z

tyt. poręczeń

oraz pozostałe

Spółka dominująca

najwyższego szczebla

Cavatina Sp. z o.o.

1 608

Spółka dominująca

Cavatina Group S.A.

Spółki zależne

Cavatina GW Sp. z o.o.

518

387 918

100K Sp. z o.o.

3 947

715

Deweloper Media Sp. z o.o.

633

Carbon Tower Sp.z o.o.

22 755

Tischnera Office Sp. z o.o.

183

17 735

Diamentum Office Sp. z o.o.

Equal I Sp. z o.o.

49 705

Equal III Sp. z o.o.

43 599

5 528

Cavatina & Partners Sp. z

o.o.

105

Cavatina SPV 1 Sp. z o.o.

36 229

Cavatina SPV 2 Sp. z o.o.

23 451

244

Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.

142 659

371

Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.

13 659

Cavatina SPV 5 Sp. z o.o.

13 362

Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.

208 615

Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.

59 200

1 200

Cavatina SPV 9 Sp. z o.o.

23 158

Quickwork Sp. z o.o.

1 608

Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.

23 633

Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.

61 851

Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.

18 514

Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.

22 090

326

Salvaterra Sp. z o.o.

3 678

Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.

66 914

3 255

Cavatina SPV 16 Sp. z o.o.

6 792

Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.

103 107

Cavatina SPV 18 Sp. z o.o.

Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.

140 640

Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.

175

Cavatina SPV 21 Sp. z o.o.

Giardini Sp. z o.o.

Jardin Sp. z o.o.

11 847

Cavatina SPV 22 Sp. z o.o.

8 065

2 927

Cavatina SPV 23 Sp. z o.o.

Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.

7 908

142

Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.

31 980

Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.

7 530

Carrasquin Sp. z o.o.

Cavatina SPV 27 Sp. z o.o.

157

Cavatina SPV 28 Sp. z o.o.

Cavatina SPV 29 Sp. z o.o.

10 378

Cavatina SPV 30 Sp. z o.o.

Cavatina SPV 31 Sp. z o.o.

Cavatina SPV 32 Sp. z o.o.

Cavatina CUW Sp. z o.o.

1 091

Spółka współkontrolowana

Cavatina Office Sp. z o.o.

20 359

Spółki powiązane

ReCap SPV 2 Sp. z o.o.

16 031

ReCap SPV 3 Sp. z o.o. -

20 054

ogółem

1 113 367

2 839

36 109

493 791

2 753

PŁATNOŚCI W FORMIE AKCJI

Transakcje w formie płatności akcji kluczowemu personelowi kierowniczemu Spółki zostały opisane w pkt

19.1 niniejszego sprawozdania.

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

25.1. Warunki transakcji z podmiotami powiązanymi

Warunki transakcji zawieranych przez Spółkę z podmiotami powiązanymi w roku zakończonym dnia

31 grudnia 2023 roku oraz w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2022 roku nie odbiegały od warunków

rynkowych.

25.2. Transakcje z udziałem członków Zarządu

Warunki transakcji zawieranych przez Grupę ze członkami Zarządu w roku zakończonym dnia 31 grudnia

2023 roku oraz w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2022 roku nie odbiegały od warunków rynkowych.

Spółka nie zawierała transakcji z Zarządem, innych niż ujawnione w punkcie 25.3 oraz 19.1.

25.3. Wynagrodzenie kadry kierowniczej Spółki

Wynagrodzenia osób wchodzących w skład organów zarządzających i nadzorujących albo

administrujących Spółki wyniosły:

Wynagrodzenia oraz narzuty publiczno-prawne

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2023 roku

rok zakończony

dnia 31 grudnia

2022 roku

Zarząd Spółki

1 513

1 568

Rada Nadzorcza

833

776

Wynagrodzenia, razem

2 344

26. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub firmy

audytorskiej

Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie firmy audytorskiej wypłacone lub należne za rok zakończony

dnia 31 grudnia 2023 roku oraz dnia 31 grudnia 2022 roku w podziale na rodzaje usług:

Rodzaj usługi*

rok zakończony dnia

31 grudnia 2023 roku**

rok zakończony dnia

31 grudnia 2022 roku*

Obowiązkowe badanie rocznego sprawozdania finansowego

spółki Cavatina Holding S.A.

Inne usługi poświadczające (przegląd półroczy, audyt

wynagrodzeń)

Usługi doradztwa podatkowego -

Pozostałe usługi -

Razem 77

*Wynagrodzenie odnosi się do Ernst & Young Audyt Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. poza audytem

wynagrodzeń w kwocie 13 tys. PLN, który za 2022 rok przeprowadzi PRO AUDIT Kancelaria Biegłych Rewidentów Sp. z o.o.

(Nexia Pro Audit).

**Wynagrodzenie odnosi się do BDO spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.

27. Struktura Akcjonariatu oraz znaczący akcjonariusze Spółki, w tym

osoby zarządzające i nadzorujące Spółkę

27.1. Struktura Akcjonariatu

Na dzień publikacji Sprawozdania kapitał podstawowy Cavatina Holding S.A. wynosi 330 538 442 PLN i

dzieli się na 25 426 034 akcji, w tym:

 17 398 198 akcji zwykłych na okaziciela serii A o wartości nominalnej 13 PLN każda,

 7 500 000 akcji zwykłych na okaziciela serii B o wartości nominalnej 13 PLN każda,

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

 527 836 akcji zwykłych na okaziciela serii C o wartości nominalnej 13 PLN każda.

Zmiany w strukturze akcjonariatu zostały opisane w punkcie 18 Kapitał podstawowy.

27.2. Znaczący Akcjonariusze

Na dzień zatwierdzenia do publikacji Sprawozdania znacznymi akcjonariuszami Spółki, tj. akcjonariuszami

posiadającymi przynajmniej 5% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu oraz kapitału

zakładowego są podmioty wskazane w poniższej tabeli:

Akcjonariusz Liczba akcji

Udział w

kapitale

Liczba głosów

na WZ

Udział głosów

na WZ

Cavatina Group

S.A. z

osobami

działającymi w porozumieniu*

17 698 437

69,61%

17 698 437

69,61%

Nationale-Nederlanden OFE 2 000 000

7,87%

2 000 000

7,87%

Value FIZ 1 500 000

5,90%

1 500 000

5,90%

Pozostali 4 227 597

16,62%

4 227 597

16,62%

Razem 25 426 034

100,00%

25 426 034

100,00%

*Prezentowana liczba akcji dotyczy większościowego udziałowca spółki Cavatina Sp. z o.o. Pana Michała Dziudy, która jest jedynym

akcjonariuszem spółki Cavatina Group S.A. oraz osób objętych domniemaniem, o którym mowa w art. 87 ust. 4 pkt 1) ustawy o Ofercie

publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych.

27.3. Zestawienie stanu posiadania akcji Spółki lub uprawień do nich przez osoby

zarządzające i nadzorujące Spółką

Na dzień zatwierdzenia do publikacji Sprawozdania stan posiadania akcji Emitenta przez osoby

zarządzające i nadzorujące Spółką przedstawiał się następująco:

Osoba zarządzająca lub

nadzorująca

Łączna ilość akcji na dzień przekazania raportu

za 2023 rok

Zmiany w strukturze

własności

Rafał Malarz

Prezes Zarządu

124 490 akcji, stanowiących 0,49% udziału w

kapitale podstawowym i uprawniających do 0,49%

głosów na WZ

brak zmian

Daniel Draga

Wiceprezes Zarządu

132 015 akcji, stanowiących 0,52% udziału w

kapitale podstawowym i uprawniających do 0,52%

głosów na WZ

brak zmian

Filip Dziuda

Członek RN

32 851 akcji, stanowiących 0,13% udziału w kapitale

podstawowym i uprawniających do 0,13% głosów na

brak zmian

*Michał Dziuda

Przewodniczący RN

bezpośrednio 152 584 akcji, stanowiących 0,60%

udziału w kapitale podstawowym uprawniających do

0,60% głosów na WZ

brak zmian

*Pan Michał Dziuda, pełniący funkcję Przewodniczącego Rady Nadzorczej Emitenta poprzez

kontrolowane przez siebie spółki Cavatina Sp. z o.o. oraz Cavatina Group S.A.,

 na dzień 27 listopada 2023 roku, dzień publikacji raportu za III kwartał 2023 roku, posiadał

bezpośrednio i pośrednio 17 550 782 akcji Emitenta (bez osób działających w porozumieniu),

stanowiących 69,03% akcji w kapitale podstawowym Spółki, uprawniających do oddania

17 550 782 głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy, co stanowiło 69,03% ogólnej liczby

głosów,

 na dzień publikacji niniejszego Sprawozdania posiada bezpośrednio i pośrednio łącznie 17 550 782

akcji Emitenta, stanowiących 69,03% akcji w kapitale podstawowym Spółki, uprawniających do

oddania 17 550 782 głosów w walnym zgromadzeniu akcjonariuszy, co stanowi 69,03% ogólnej

liczby głosów.

W ramach programu motywacyjnego opisanego w pkt 19.1 niniejszego sprawozdania, Spółka przydzieliła

w 2021 roku członkom Zarządu Spółki 248 980 warrantów subskrypcyjnych serii A uprawniających do

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

objęcia akcji na okaziciela nowej emisji serii C o wartości nominalnej 13 PLN każdy. Prezes oraz jeden z

Wiceprezesów Zarządu otrzymali po 124 490 instrumentów.

28. Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym

Do głównych instrumentów finansowych, z których korzysta Spółka, należą pożyczki, obligacje i środki

pieniężne. Głównym celem tych instrumentów finansowych jest pozyskanie środków finansowych na

działalność Spółki.

Zasadą stosowaną przez Spółkę obecnie i przez cały okres objęty sprawozdaniem jest nieprowadzenie

obrotu instrumentami finansowymi.

Główne rodzaje ryzyka wynikającego z instrumentów finansowych Spółki obejmują ryzyko stopy

procentowej, ryzyko związane z płynnością, ryzyko walutowe oraz ryzyko kredytowe. Zarząd weryfikuje

i uzgadnia zasady zarządzania każdym z tych rodzajów ryzyka – zasady te zostały w skrócie omówione

poniżej. Spółka monitoruje również ryzyko cen rynkowych dotyczące wszystkich posiadanych przez nią

instrumentów finansowych.

28.1. Ryzyko stopy procentowej

Narażenie Spółki na ryzyko wywołane zmianami stóp procentowych dotyczy przede wszystkim

długoterminowych zobowiązań finansowych oraz długoterminowych pożyczek udzielonych.

Spółka zarządza kosztami oprocentowania poprzez korzystanie zarówno z zobowiązań o oprocentowaniu

stałym, jak i zmiennym. Na dzień 31 grudnia 2023 roku około 5% zaciągniętych przez Spółkę zobowiązań

posiadało stałe oprocentowanie. Na dzień 31 grudnia 2022 roku stałe oprocentowanie dotyczyło około

6% zaciągniętych przez Grupę zobowiązań.

Oprocentowanie instrumentów finansowych o zmiennym oprocentowaniu jest aktualizowane w okresach

poniżej jednego roku. Odsetki od instrumentów finansowych o stałym oprocentowaniu są stałe przez cały

okres do upływu terminu zapadalności/ wymagalności tych instrumentów. Pozostałe instrumenty

finansowe Grupy, które nie zostały ujęte w poniższych tabelach, nie są oprocentowane i w związku z tym

nie podlegają ryzyku stopy procentowej.

RYZYKO STOPY PROCENTOWEJ – WRAŻLIWOŚĆ NA ZMIANY

Poniższa tabela przedstawia wrażliwość zysku (straty) brutto na racjonalnie możliwe zmiany stóp

procentowych przy założeniu niezmienności innych czynników (w związku z instrumentami o zmiennej stopie

procentowej). Nie przedstawiono wpływu na kapitał własny ani całkowite dochody ogółem Grupy.

rok zakończony 31

grudnia 2023 roku

rok zakończony 31

grudnia 2022 roku

Przychody finansowe z tytułu odsetek od pożyczek

73 287

72 712

Szacowana zmiana stóp procentowych

+ 1 p.p.

Wpływ na wynik brutto okresu/całkowite dochody

9 849

9 176

Przychody finansowe z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian

stóp procentowych

83 136

81 888

Przychody finansowe z tytułu odsetek od pożyczek

73 287

72 712

Szacowana zmiana stóp procentowych

-1 p.p.

Wpływ na wynik brutto okresu/całkowite dochody

(9 849)

(8 262)

Przychody finansowe z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian

stóp procentowych

63 438

64 450

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

rok zakończony 31

grudnia 2023 roku

rok zakończony 31

grudnia 2022 roku

Koszty finansowe z tytułu odsetek od kredytów, obligacji

i pożyczek

70 331 56 470

Szacowana zmiana stóp procentowych

+ 1 p.p.

Wpływ na wynik brutto okresu/całkowite dochody

7 402

6 479

Koszty finansowe z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian

stóp procentowych

77 733

62 949

Koszty finansowe z tytułu odsetek od kredytów, obligacji i

pożyczek

70 331 56 470

Szacowana zmiana stóp procentowych

-1 p.p.

-1 p.p

Wpływ na wynik brutto okresu/całkowite dochody

(7 402)

6 234

Koszty finansowe z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian

stóp procentowych

62 929

62 704

28.2. Ryzyko walutowe

Spółka narażona jest na ryzyko walutowe z tytułu zawieranych transakcji. Ryzyko takie powstaje

w wyniku dokonywania przez jednostkę operacyjną sprzedaży lub zakupów oraz finansowania

obejmującego kredyty i pożyczki w walutach innych niż PLN. Instrumenty dłużne w walutach obcych

stanowią na koniec 2023 roku około 64% zadłużenia (2022: 53%). Spółka równoważy ryzyko walutowe

instrumentów dłużnych długoterminowymi aktywami finansowymi wyrażonymi w walucie obcej (EUR),

których udział wyniósł w 2023 roku 85% (2022 91%) w ogólnej liczbie długoterminowych aktywów

finansowych.

Poniższa tabela przedstawia wrażliwość zysku (straty) brutto (w związku ze zmianą wartości godziwej

aktywów i zobowiązań pieniężnych) oraz całkowitych dochodów ogółem Spółki na racjonalnie możliwe

wahania kursu euro przy założeniu niezmienności innych czynników.

Wzrost/spadek

kursu waluty

Wpływ na zysk

lub stratę brutto

Wpływ na

całkowite

dochody ogółem

31 grudnia 2023 – EUR

+ 10 p.p.

44 425

- 10 p.p.

(44 425)

31 grudnia 2022 – EUR

+ 10 p.p.

58 094

- 10 p.p.

(58 094)

28.3. Ryzyko kredytowe

W odniesieniu do innych aktywów finansowych Spółki, takich jak pożyczki udzielone, należności z tytułu

poręczeń i pozostałych należności oraz środki pieniężne i ich ekwiwalenty, ryzyko kredytowe Spółki

powstaje w wyniku niemożności dokonania zapłaty przez drugą stronę umowy, a maksymalna ekspozycja

na to ryzyko równa jest wartości bilansowej tych instrumentów.

Ponadto, dzięki bieżącemu monitorowaniu stanów należności, narażenie Spółki na ryzyko nieściągalnych

należności jest nieznaczne. Spółka stosuje model uproszczony kalkulacji odpisów z tytułu utraty wartości

dla należności z tytułu dostaw i usług (bez względu na termin zapadalności). Oczekiwana strata kredytowa

jest kalkulowana w momencie ujęcia należności w sprawozdaniu z sytuacji finansowej oraz jest

aktualizowana na każdy kolejny dzień kończący okres sprawozdawczy, w zależności od ilości dni

przeterminowania danej należności. Za zdarzenie niewypłacalności („default”) Spółka uznaje brak

wywiązania się ze zobowiązania przez kontrahenta po upływie 90 dni od dnia wymagalności należności.

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

Spółka uwzględnia informacje dotyczące przyszłości w stosowanych parametrach modelu szacowania

strat oczekiwanych, poprzez korektę bazowych współczynników prawdopodobieństwa niewypłacalności.

W przypadku umów gwarancji finansowych (poręczeń), wykazywanych w zobowiązaniach

pozabilansowych, Spółka na każdy dzień bilansowy ocenia czy istnieje prawdopodobieństwo wystąpienia

konieczności dokonania wypłaty poręczeń i utworzenia rezerwy z tego tytułu. Kwota rezerwy określana

jest w oparciu o estymowane wysokości prawdopodobnego wypływu środków pieniężnych dla

uregulowania zobowiązania wynikającego z umowy poręczenia. Spółka tworzy rezerwę na oczekiwane

straty kredytowe z tytułu udzielonych poręczeń w wysokości oczekiwanych płatności mających na celu

zrekompensowanie posiadaczowi poręczenia poniesionej straty kredytowej. Spółka określa wartość

ekspozycji Spółki z tytułu udzielonych poręczeń i tak ustaloną ekspozycję przelicza używając wskaźnika

prawdopodobieństwa niewykonania zobowiązania.

W Spółce nie występują istotne koncentracje ryzyka kredytowego.

Maksymalna ekspozycja Spółki na ryzyko kredytowe dla poszczególnych pozycji sprawozdania z sytuacji

finansowej na dzień 31 grudnia 2023 roku oraz na dzień 31 grudnia 2022 roku odpowiada wartościom

bilansowym przedstawionym w punkcie 29.1. Maksymalna ekspozycja z tytułu udzielonych gwarancji

finansowych została ujawniona w punkcie 24.2.

28.4. Ryzyko związane z płynnością

Spółka monitoruje ryzyko braku funduszy przy pomocy narzędzia okresowego planowania płynności.

Narzędzie to uwzględnia terminy wymagalności/ zapadalności zarówno inwestycji, jak i aktywów

finansowych (np. konta należności, pozostałych aktywów finansowych) oraz prognozowane przepływy

pieniężne z działalności operacyjnej.

Spółka nie posiada aktywów finansowych utrzymywanych dla celów zarządzania ryzykiem płynności.

Celem Spółki jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, poprzez

korzystanie z rozmaitych źródeł finansowania, takich jak kredyty w rachunku bieżącym, obligacje,

pożyczki w ramach grupy kapitałowej.

Tabela poniżej przedstawia zobowiązania finansowe Spółki na dzień 31 grudnia 2023 roku oraz na dzień

31 grudnia 2022 roku wykazane w bilansie według daty ich zapadalności. Maksymalna ekspozycja z tytułu

udzielonych gwarancji finansowych oraz termin wygaśnięcia gwarancji zostały ujawnione w punkcie 24.2.

Na koniec każdego z prezentowanych okresów zobowiązania przeterminowane dotyczą jedynie

zobowiązań z tytułu dostaw i usług i stanowiły nie więcej niż 1% tychże zobowiązań.

ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE WG STANU NA DZIEŃ:

31 GRUDNIA 2023 ROKU

<1rok

1–3 lat

3-5 lat

>5 lat

Razem

Oprocentowane kredyty

i pożyczki

99 773

402 554

123 870

626 197

Obligacje

76 968

151 772

90 960

319 699

Zobowiązania z tytułu

leasingu

Zobowiązania z tytułu

dostaw i usług oraz

pozostałe zobowiązania

2 248

Instrumenty pochodne

Razem

178 988

554 326

214 830

948 144

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

31 GRUDNIA 2022 ROKU

<1rok

1–3 lat

3-5 lat

>5 lat

Razem

Oprocentowane kredyty

i pożyczki

10 318

115 567

457 240

1 841

584 967

Obligacje

217 636

16 290

233 926

Zobowiązania z tytułu

leasingu

Zobowiązania z tytułu

dostaw i usług oraz

pozostałe zobowiązania

3 272

Instrumenty pochodne

Razem

13 590

333 203

473 530

1 841

822 165

28.5. Ryzyko negatywnego wpływu na środowisko naturalne

Ryzyko dotyczące wpływu na środowisko naturalne wiąże się głównie z możliwym negatywnym wpływem

Spółki oraz Grupy Kapitałowej na środowisko i klimat poprzez własną działalność inwestycyjną (w tym

proces budowy realizowanych projektów inwestycyjnych) i operacyjną. Grupa zapobiega tym ryzykom

stosując się do przepisów prawnych, monitorując własny wpływ na środowisko, wdrażając działania

prośrodowiskowe, w tym przede wszystkim kładąc nacisk na zrównoważone budownictwo. Przejawia się

to m.in. w realizowaniu projektów biurowych o zoptymalizowanych parametrach w obszarach

energooszczędności i zużycia wody, wyposażonych w efektywne i przyjazne ludziom systemy wentylacji

i klimatyzacji. Realizowane przez Grupę inwestycje są certyfikowane w międzynarodowym systemie

BREEAM na poziomie Excellent i Outstanding. Otrzymują wysokie noty we wszystkich kluczowych

kategoriach – od lokalizacji i dostępności transportu, poprzez zastosowanie rozwiązań pozwalających na

oszczędzanie wody i energii, po jakość i prośrodowiskowy charakter materiałów. Dodatkowym

elementem, na który Grupa kładzie nacisk jest spełnianie przez nowe obiekty najwyższych standardów w

zakresie dbałości o zdrowie osób w nich pracujących, co znajduje odzwierciedlenie w dążeniu do

certyfikacji obiektów w systemie WELL Health & Safety Rating.

Więcej informacji na ten temat zarządzaniem wpływem Grupy na środowisko i klimat Grupa przedstawi

w raporcie ESG.

29. Instrumenty finansowe

29.1. Wartości godziwe poszczególnych klas instrumentów finansowych

Spółka klasyfikuje instrumenty dłużne wyceniane w zamortyzowanym koszcie oraz zobowiązania

wyceniane w zamortyzowanym koszcie do poziomu 3 hierarchii wartości godziwej (istotne dane

nieobserwowalne).

W roku zakończonym dnia 31 grudnia 2023 roku, ani w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2022 roku nie

miały miejsca przesunięcia między poziomem 1 a poziomem 2 hierarchii wartości godziwej, ani też żaden

z instrumentów nie został przesunięty z/ do poziomu 3 hierarchii wartości godziwej.

Wartość godziwa poniższych instrumentów jest zbliżona lub nieistotnie różni się od ich wartości

bilansowej:

Wartość bilansowa

31 grudnia 2023

31 grudnia 2022

Aktywa finansowe

Należności z tytułu poręczeń, należności handlowych i innych

10 332

41 724

Pożyczki udzielone

1 230 200

1 113 923

Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne

2 391

7 726

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

Razem aktywa finansowe

1 242 923

1 163 373

Inwestycje wyceniane metodą praw własności

Udziały w jednostkach zależnych i współkontrolowanych

896 717

762 940

Razem inwestycje wyceniane metodą praw własności

896 717

762 940

Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie

Zobowiązania z tytułu poręczeń oraz pozostałe zobowiązania

2 248

3 272

Kredyty i pożyczki

626 197

584 967

Obligacje

319 699

233 926

Razem zobowiązania finansowe

948 144

822 165

- długoterminowe

769 137

808 575

- krótkoterminowe

179 007

13 590

Według oceny Spółki wartość godziwa krótkoterminowych pożyczek udzielonych oraz

krótkoterminowych zobowiązań finansowych nie odbiega istotnie od wartości bilansowych głównie ze

względu na krótki termin zapadalności.

Wartość bilansowa pożyczek otrzymanych, obligacji oraz pożyczek udzielonych, które wyceniane są na

podstawie przepływów pieniężnych zdyskontowanych aktualną rynkową stopą procentową również nie

odbiega znacząco od wartości godziwej.

30. Zarządzanie kapitałem

Głównym celem zarządzania kapitałem Spółki jest utrzymanie dobrego ratingu kredytowego

i bezpiecznych wskaźników kapitałowych, które wspierałyby działalność operacyjną Spółki i zwiększały

wartość dla jej akcjonariuszy.

Spółka zarządza strukturą kapitałową i w wyniku zmian warunków ekonomicznych wprowadza do niej

zmiany. W celu utrzymania lub skorygowania struktury kapitałowej, Spółka może zmienić wypłatę

dywidendy dla akcjonariuszy, zwrócić kapitał akcjonariuszom lub wyemitować nowe akcje. W roku

zakończonym dnia 31 grudnia 2023 roku ani w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2022 roku nie

wprowadzono żadnych zmian do celów, zasad i procesów obowiązujących w tym obszarze.

Głównym wskaźnikiem kapitałowym jakim posługuje się Spółka jest Wskaźnik Zadłużenia Netto, który

liczony jest jako stosunek Zadłużenia Finansowego Netto do Aktywów.

Do Zadłużenia Finansowego Netto Spółka zalicza sumę oprocentowanych zobowiązań o charakterze

dłużnym w tym kredyty, pożyczki, obligacje i inne instrumenty finansowe, pomniejszonych o stan środków

pieniężnych i ich ekwiwalentów.

31 grudnia 2023

31 grudnia 2022

Oprocentowane kredyty i pożyczki

626 197

584 967

Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych

319 699

233 926

Minus środki pieniężne i ich ekwiwalenty

(2 391)

(7 726)

Minus depozyty zabezpieczające spłatę zadłużenia

(2 574)

(2 776)

Zadłużenie netto

940 931

808 391

Aktywa razem

2 142 329

1 927 487

Wskaźnik dźwigni (%)

47%

42%

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

31. Struktura zatrudnienia

Spółka w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2023 roku oraz dnia 31 grudnia 2022 roku nie zatrudniała

pracowników.

32. Inwazja Rosji na Ukrainę

Spółka ani jej spółki zależne nie prowadzą działalności operacyjnej na terenach Ukrainy, Rosji i Białorusi,

nie jest też w jakikolwiek sposób powiązana z podmiotami z tych regionów, nie ulega jednak wątpliwości,

że dokonana w dniu 24 lutego 2022 roku inwazja Rosji na Ukrainę wpłynęła na otoczenie gospodarcze w

całym regionie. Kontynuacja wojny może spowodować rozszerzenie pakietu dotychczas nałożonych

sankcji gospodarczych, dalsze zaburzenia w łańcuchach dostaw, ograniczenie dostępności

podwykonawców oraz ogólny wzrost cen materiałów wynikający m. in. z rosnących cen energii, co z kolei

może przełożyć się w sposób istotny na koszty realizacji inwestycji prowadzonych przez Spółkę oraz jej

spółki zależne.

Część z tych czynników została już w pewnym zakresie odnotowana przez Spółkę, jednak do tej pory nie

miały one istotnego wpływu na codzienną działalność operacyjną, podejmowane decyzje inwestycyjne czy

też harmonogram kluczowych projektów.

Potencjalny negatywny wpływ na działalność Grupy Cavatina Holding S.A. wynikający z rosnących

kosztów realizacji inwestycji i ograniczonej dostępności podwykonawców będzie przynajmniej częściowo

mitygowany przez skupione wewnątrz Grupy kompetencje w zakresie generalnego wykonawstwa,

bezpośrednie relacje z podwykonawcami oraz efekt skali umożliwiający optymalizacje wykorzystania

zasobów.

Co więcej, nieruchomości jako klasa aktywów, historycznie wykazywały zdolność do utrzymywania

realnej wartości w warunkach podwyższonej inflacji. Na tej podstawie Grupa oczekuje, że rosnące koszty

realizacji przełożą się również na wyższe bazowe stawki najmu, które bezpośrednio determinują możliwą

do uzyskania cenę sprzedaży danego projektu. W zawieranych umowach najmu znajdują się klauzule

stanowiące o indeksacji stawek najmu w oparciu o wskaźnik HICP dla strefy euro (czynsze denominowane

są w EUR), co pozwala na podwyższanie dochodu operacyjnego netto poszczególnych projektów

zasadniczo zgodnie z dynamiką inflacji w strefie euro.

Relokacja części firm z terenów objętych konfliktem oraz napływ ludności ukraińskiej do Polski mogą

potencjalnie doprowadzić do wzrostu popytu na powierzchnię biurową i mieszkaniową w Polsce, co z kolei

może przełożyć się na tempo komercjalizacji i sprzedaży projektów Grupy.

Na dzień sporządzenia niniejszego Sprawozdania nie jest możliwe precyzyjne oszacowanie skali

przyszłego wpływu wojny w Ukrainie na działalność Grupy, a w związku z dużą zmiennością, Zarząd Spółki

na bieżąco monitoruje sytuacje i analizuje jej potencjalny wpływ zarówno z perspektywy poszczególnych

projektów, jak i całej Grupy i jej długofalowych zamierzeń.

33. Zdarzenia następujące po dniu bilansowym

Dnia 23 lutego 2024 roku Spółka wyemitowała obligacje serii M2024A o wartości nominalnej 21 650 tys.

PLN. Termin wykupu przypada na dzień 11 września 2027 roku. Obligacje zostały wprowadzone do

obrotu na rynku Catalyst 12 kwietnia 2024 roku.

Dnia 19 marca 2024 roku uprawomocniła się decyzja o wydaniu pozwolenia na użytkowanie (PNU)

budynku biurowego Quorum Office Park A we Wrocławiu o powierzchni 18,2 tys. m2 GLA.

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

W dniu 25 marca 2024 roku spółka zależna Jardin Sp. z o.o. podpisała umowę o kredyt inwestycyjny

z VeloBank S.A. na kwotę 7 000 tys. EUR. Termin ostatecznej spłaty przypada na dzień 20 marca 2036

roku.

W dniu 26 marca 2024 roku spółka zależna Cavatina SPV 26 Sp. z o.o. podpisała umowę o kredyt obrotowy

z mBank S.A. na kwotę 3 992,34 tys. PLN. Termin ostatecznej spłaty przypada na dzień 31 grudzień 2024

roku.

W dniu 28 marca 2024 roku spółka zależna Cavatina SPV 26 Sp. z o.o. podpisała umowę pożyczki z TYR

Private Debt Rynku Nieruchomości FIZAN na kwotę 15 550 tys. PLN. Termin ostatecznej spłaty przypada

na dzień 27 marca 2026 roku.

W dniu 18 kwietnia 2024 roku spółka zależna Cavatina SPV 2 sp. z o.o. podpisała umowę pożyczki z QVP

I S.C.Sp. z siedzibą w Luxemburgu reprezentowaną przez General Partner: QVP Sarl z siedzibą

w Luxembourg na kwotę 6 432 tys. EUR. Termin ostatecznej spłaty przypada na dzień 30 stycznia 2026

roku.

Udzielona pożyczka zrefinansowała pożyczkę spółki, która była wymagana 30 kwietnia 2024 roku.

Dnia 25 kwietnia Komisja Nadzoru finansowego zatwierdziła prospekt, w ramach którego Spółka jest

uprawniona do wyemitowania, w jednej lub wielu seriach, obligacji o łącznej wartości nominalnej nie

wyższej niż 150 mln PLN lub równowartość tej kwoty wyrażonej w euro.

Cavatina Holding Spółka Akcyjna

Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku

(w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na

stronach od 8 do 65 stanowią jego integralną część.

Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym.

Sporządziła

Barbara Falewicz

Dyrektor Działu Księgowości

Podpisy Zarządu

Rafał Malarz Daniel Draga

Prezes Zarządu Wiceprezes Zarządu

Szymon Będkowski

Wiceprezes Zarządu

Kraków, dnia 29 kwietnia 2024 roku