CAVATINA HOLDING SPÓŁKA AKCYJNA
SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY
DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU WRAZ ZE SPRAWOZDANIEM
Z BADANIA NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA
KRAKÓW, DNIA 26 KWIETNIA 2023 ROKU
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
SPIS TREŚCI
Sprawozdanie z całkowitych dochodów ....................................................................................................................................................... 3
Sprawozdanie z sytuacji finansowej ................................................................................................................................................................ 4
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych .................................................................................................................................................... 5
Sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym ............................................................................................................................................... 7
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające .............................................................................................. 8
1. Informacje ogólne ......................................................................................................................................................................................... 8
2. Identyfikacja skonsolidowanego sprawozdania finansowego .................................................................................................... 8
3. Skład Zarządu oraz Rady Nadzorczej Spółki...................................................................................................................................... 8
4. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego ........................................................................................................................................ 9
5. Inwestycje Spółki........................................................................................................................................................................................... 9
6. Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach .......................................................................................... 12
6.1. Profesjonalny osąd ...................................................................................................................................................................... 12
6.2. Niepewność szacunków i założeń ......................................................................................................................................... 13
7. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego ................................................................................................................... 15
7.1. Oświadczenie o zgodności ....................................................................................................................................................... 17
7.2. Waluta funkcjonalna i waluta sprawozdania finansowego ........................................................................................ 17
8. Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie oraz zmiany
stosowanych zasad rachunkowości ..................................................................................................................................................... 17
9. Istotne zasady (polityka) rachunkowości .......................................................................................................................................... 20
9.1. Przeliczanie pozycji wyrażonych w walucie obcej ......................................................................................................... 20
9.2. Udziały i akcje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach ...................... 20
9.3. Aktywa finansowe ....................................................................................................................................................................... 23
9.4. Wycena do wartości godziwej ................................................................................................................................................ 24
9.5. Utrata wartości aktywów finansowych .............................................................................................................................. 25
9.6. Należności z tytułu udzielonych poręczeń oraz pozostałe należności .................................................................. 26
9.7. Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych ................................................................................................. 26
9.8. Oprocentowane kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne ................................................................................. 27
9.9. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania ..................................................................... 27
9.10. Modyfikacja zobowiązań finansowych i zmiana oczekiwanych przepływów pieniężnych z
zobowiązań finansowych.......................................................................................................................................................... 27
9.11. Rezerwy ........................................................................................................................................................................................... 28
9.12. Płatności w formie akcji ............................................................................................................................................................ 29
9.13. Przychody ....................................................................................................................................................................................... 30
9.14. Podatki ............................................................................................................................................................................................. 30
9.15. Zysk netto na akcję ..................................................................................................................................................................... 32
10. Przychody i koszty ...................................................................................................................................................................................... 32
10.1. Przychody z tytułu poręczeń i odsetek ............................................................................................................................... 32
10.2. Przychody i koszty pozostałych umów z klientami ........................................................................................................ 32
10.3. Koszty z tytułu poręczeń i odsetek ...................................................................................................................................... 32
10.4. Koszty według rodzajów – koszty ogólnego zarządu ................................................................................................... 33
10.5. Dywidendy otrzymane .............................................................................................................................................................. 33
10.6. Pozostałe przychody (koszty) operacyjne ......................................................................................................................... 33
10.7. Inne przychody finansowe ....................................................................................................................................................... 33
10.8. Inne koszty finansowe ............................................................................................................................................................... 34
11. Podatek dochodowy .................................................................................................................................................................................. 34
11.1. Obciążenie podatkowe .............................................................................................................................................................. 34
11.2. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej ................................................................................................................... 34
11.3. Odroczony podatek dochodowy ........................................................................................................................................... 35
12. Zysk przypadający na jedną akcję ......................................................................................................................................................... 35
13. Dywidendy wypłacone i zaproponowane do wypłaty ................................................................................................................. 36
14. Inwestycje w jednostkach zależnych i współkontrolowanych ................................................................................................. 36
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
15. Pozostałe aktywa ........................................................................................................................................................................................ 38
15.1. Pożyczki udzielone ...................................................................................................................................................................... 38
15.2. Pozostałe aktywa niefinansowe ............................................................................................................................................ 41
16. Należności z tytułu udzielonych poręczeń oraz należności handlowe i pozostałe ........................................................... 41
17. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty ...................................................................................................................................................... 41
18. Kapitał podstawowy oraz pozostałe kapitały ................................................................................................................................. 42
18.1. Kapitał podstawowy ................................................................................................................................................................... 42
18.2. Niepodzielony zysk i ograniczenia w wypłacie dywidendy ....................................................................................... 42
19. Świadczenia pracownicze ........................................................................................................................................................................ 43
19.1. Programy motywacyjne na bazie akcji ................................................................................................................................ 43
20. Zadłużenie ........................................................................................................................................................................................................ 43
21. Zmiany zobowiązań wynikających z działalności finansowej.................................................................................................... 48
22. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania .................................................................................... 50
23. Przyczyny występowania różnic pomiędzy zmianami wynikającymi ze sprawozdania z sytuacji finansowej
niektórych pozycji oraz zmianami wynikającymi ze sprawozdania z przepływów pieniężnych ................................. 50
24. Zobowiązania warunkowe....................................................................................................................................................................... 51
24.1. Zobowiązania zabezpieczone na majątku jednostki ..................................................................................................... 51
24.2. Zobowiązania warunkowe, w tym również udzielone przez jednostkę gwarancje i poręczenia, także
wekslowe ........................................................................................................................................................................................ 52
24.3. Sprawy sądowe ............................................................................................................................................................................. 53
24.4. Rozliczenia podatkowe ............................................................................................................................................................. 54
25. Informacje o podmiotach powiązanych ............................................................................................................................................. 54
25.1. Warunki transakcji z podmiotami powiązanymi ............................................................................................................. 58
25.2. Transakcje z udziałem członków Zarządu ......................................................................................................................... 58
25.3. Wynagrodzenie kadry kierowniczej Spółki ...................................................................................................................... 58
26. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub firmy audytorskiej ........................................................................... 58
27. Struktura Akcjonariatu oraz znaczący akcjonariusze Spółki, w tym osoby zarządzające i nadzorujące Spółkę .. 59
27.1. Struktura Akcjonariatu ............................................................................................................................................................. 59
27.2. Znaczący Akcjonariusze ........................................................................................................................................................... 59
27.3. Zestawienie stanu posiadania akcji Spółki lub uprawień do nich przez osoby zarządzające
i nadzorujące Spółką................................................................................................................................................................... 59
28. Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym ........................................................................................................................... 60
28.1. Ryzyko stopy procentowej ...................................................................................................................................................... 60
28.2. Ryzyko walutowe......................................................................................................................................................................... 61
28.3. Ryzyko kredytowe ...................................................................................................................................................................... 62
28.4. Ryzyko związane z płynnością................................................................................................................................................ 63
28.5. Ryzyko negatywnego wpływu na środowisko naturalne ............................................................................................ 63
29. Instrumenty finansowe ............................................................................................................................................................................. 64
29.1. Wartości godziwe poszczególnych klas instrumentów finansowych..................................................................... 64
30. Zarządzanie kapitałem .............................................................................................................................................................................. 65
31. Struktura zatrudnienia .............................................................................................................................................................................. 65
32. Inwazja Rosji na Ukrainę .......................................................................................................................................................................... 65
33. Zdarzenia następujące po dniu bilansowym .................................................................................................................................... 66
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
3
SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU
Nota
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2022 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
Działalność kontynuowana
Przychody z tytułu odsetek i poręczeń
10.1
75 496
29 292
Udział w zyskach jednostek zależnych i współkontrolowanych
wycenianych metodą praw własności
14
45 367
194 325
Przychody z pozostałych umów z klientami
10.2
-
11 360
Koszty z tytułu odsetek i poręczeń
10.3
(59 644)
(22 070)
Koszty pozostałych umów z klientami
10.2
-
(10 407)
Koszty ogólnego zarządu
10.4
(6 610)
(10 800)
Pozostałe przychody (koszty) operacyjne
10.6
(1 198)
(37)
Zysk z działalności operacyjnej
53 411
191 663
Zysk ze sprzedaży jednostki zależnej
14
-
-
Pozostałe przychody finansowe
10.7
-
149
Pozostałe koszty finansowe
10.8
(18 359)
(817)
Zysk brutto
35 052
190 995
Podatek dochodowy
11
(190)
(6 480)
Zysk netto z działalności kontynuowanej
34 862
184 515
Zysk netto
34 862
184 515
CAŁKOWITY DOCHÓD ZA OKRES
34 862
184 515
Zysk na jedną akcję:
– podstawowy z zysku za rok obrotowy (PLN)
12
1,37
8,91
– rozwodniony z zysku za rok obrotowy (PLN)
12
1,37
8,88
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
4
SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ
NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 ROKU
AKTYWA Nota
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Aktywa trwałe
Inwestycje w jednostkach zależnych i współkontrolowanych
wycenianych metodą praw własności
14
762 940
749 701
Pożyczki udzielone
15.1
1 113 923
802 637
Aktywa z tytułu podatku odroczonego
11.3
-
-
1 876 863
1 552 338
Aktywa obrotowe
Należności z tytułu udzielonych poręczeń oraz należności
handlowe i pozostałe
16
38 948
38 354
Należności z tytułu podatku dochodowego
-
-
Pożyczki udzielone
15.1
-
-
Pozostałe aktywa finansowe
17
2 776
2 042
Pozostałe aktywa niefinansowe
15.2
1 174
619
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
17
7 726
11 469
50 624
52 484
SUMA AKTYWÓW
1 927 487
1 604 822
PASYWA
Kapitał własny
Kapitał podstawowy
18.1
330 538
323 677
Kapitał zapasowy
18.2
649 104
458 254
Zyski zatrzymane
115 713
278 562
1 095 355
1 060 493
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty i pożyczki od jednostek powiązanych
20
493 791
308 625
Kredyty i pożyczki od jednostek pozostałych
20
80 858
88 816
Obligacje
20
233 926
115 774
Rozliczenia międzyokresowe przychodów
-
-
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
11.3
9 967
10 167
818 542
523 382
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty i pożyczki od jednostek powiązanych
20
-
-
Kredyty i pożyczki od jednostek pozostałych
20
10 318
7 623
Obligacje
20
-
9 793
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
zobowiązania
22
3 272
3 386
Rozliczenia międzyokresowe przychodów
-
145
13 590
20 947
Zobowiązania ogółem
832 132
544 329
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA
1 927 487
1 604 822
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
5
SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU
Nota
rok zakończony
dnia 31 grudnia 2022
roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
Przepływy środków pieniężnych
z działalności operacyjnej
Zysk brutto
35 052
190 995
Korekty o pozycje:
(61 808)
(202 153)
Dywidendy otrzymane
10.5
-
-
Koszty z tytułu płatności na bazie akcji własnych
19.1
-
6 334
Udział w zyskach jednostek zależnych i
współkontrolowanych wycenianych metodą praw
własności
14
(45 367)
(194 325)
Zysk ze zbycia jednostki zależnej
14
-
-
(Zwiększenie)/zmniejszenie stanu należności
z tytułu poręczeń, należności handlowych i
pozostałych
1 464
(15 628)
(Zwiększenie)/zmniejszenie stanu pozostałych
aktywów
(554)
11 256
Zwiększenie/(zmniejszenie) stanu zobowiązań,
z wyjątkiem kredytów i pożyczek
23
(260)
2 478
Odsetki z tytułu pożyczek, kredytów i obligacji
23
(33 842)
(10 159)
Podatek dochodowy zapłacony
(391)
(6)
Pozostałe
23
17 142
(2 103)
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
(26 756)
(11 158)
Przepływy środków pieniężnych
z działalności inwestycyjnej
Wpływy
384 957
179 599
Sprzedaż inwestycji w jednostkach zależnych
i współkontrolowanych
14
-
-
Spłata udzielonych pożyczek
384 957
179 599
Wydatki
674 912
657 637
Nabycie inwestycji w jednostkach zależnych
i współkontrolowanych
35
25
Nabycie pozostałych aktywów finansowych
-
-
Udzielenie pożyczek
674 877
657 612
Pozostałe
-
-
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(289 955)
(478 038)
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
6
SPRAWODANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH [C.D.]
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU
Nota
rok zakończony
dnia 31 grudnia 2022
roku
rok zakończony dnia
31 grudnia 2021
roku
Przepływy środków pieniężnych
z działalności finansowej
Wpływy
617 831
565 576
Wpływy z tytułu emisji akcji 23
-
187 204
Wpływy z tytułu zaciągnięcia pożyczek i kredytów
493 991
281 073
Emisja obligacji
123 840
97 299
Wydatki
304 863
68 963
Spłata pożyczek i kredytów
286 371
66 263
Wykup dłużnych papierów wartościowych
18 492
2 700
Dywidendy wypłacone
13
-
-
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
312 968
496 613
Zwiększenie/(zmniejszenie) netto stanu środków
pieniężnych i ich ekwiwalentów
(3 743)
7 417
Środki pieniężne na początek okresu
11 469
4 052
Środki pieniężne na koniec okresu
7 726
11 469
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
7
SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU
Nota
Kapitał
podstawowy
Kapitał
zapasowy
Zyski
zatrzymane
Kapitał własny
ogółem
Na dzień 1 stycznia 2022 roku
323 677
458 254
278 562
1 060 493
Zysk netto za rok
-
-
34 862
34 862
Inne całkowite dochody netto za rok
-
-
-
-
Całkowity dochód za rok
-
-
34 862
34 862
- Emisja akcji
18.1
-
-
-
-
- Emisja akcji w ramach programu
płatności na bazie akcji
19.1
6 861
6 334
(13 195)
-
- Wypłata dywidendy
13
-
-
-
-
- Przekazanie zysku netto na kapitał zapasowy -
184 516
(184 516)
-
Na dzień 31 grudnia 2022 roku
330 538
649 104
115 713
1 095 355
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2021 ROKU
Nota
Kapitał
podstawowy
Kapitał
zapasowy
Zyski
zatrzymane
Kapitał własny
ogółem
Na dzień 1 stycznia 2021 roku
226 177
225 086
229 958
681 221
Zysk netto za rok
-
-
184 515
184 515
Inne całkowite dochody netto za rok
-
-
-
-
Całkowity dochód za rok
-
-
184 515
184 515
- Emisja akcji
18.1
97 500
84 061
-
181 561
- Płatności na bazie akcji z tyt. programu
motywacyjnego
19.1
-
-
13 196
13 196
- Wypłata dywidendy
13
-
-
-
-
- Przekazanie zysku netto na kapitał zapasowy -
149 107
(149 107)
-
Na dzień 31 grudnia 2021 roku
323 677
458 254
278 562
1 060 493
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
8
ZASADY (POLITYKI) RACHUNKOWOŚCI
ORAZ DODATKOWE NOTY OBJAŚNIAJĄCE
1. Informacje ogólne
Cavatina Holding Spółka Akcyjna („Spółka” „Jednostka”) została utworzona Aktem Notarialnym z dnia
19 lipca 2017 roku. Siedziba Spółki mieści się pod adresem: 30-552 Kraków, ul. Wielicka 28B.
Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd
Rejonowy, XI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS 0000690167.
Spółce nadano numer statystyczny REGON 368028192 i numer NIP 6793154645.
Czas trwania Spółki jest nieoznaczony.
Podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest działalność holdingowa, zarządzanie strukturą Grupy
Kapitałowej oraz spółkami zależnymi prowadzącymi zarówno działalność budowlaną, inwestycyjną,
generalnego wykonawstwa. Jednostka dominująca prowadzi również działalność polegającą na
zarządzaniu polityką finansową w Grupie Kapitałowej, zarządzaniu płynnością finansową Grupy,
pozyskiwaniem kapitału (finansowania) na rozwój Grupy, między innymi w postaci emisji obligacji oraz
udzielaniu pożyczek spółkom powiązanym z Grupy Kapitałowej.
Podmiotem bezpośrednio dominującym Spółki jest Cavatina Group S.A. Podmiotem dominującym
najwyższego szczebla jest spółka Cavatina Sp. z o.o.
2. Identyfikacja skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Spółka sporządziła skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022
roku, które zostało zatwierdzone do publikacji w dniu 26 kwietnia 2023 roku.
3. Skład Zarządu oraz Rady Nadzorczej Spółki
W skład Zarządu Spółki na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień zatwierdzenia niniejszego
sprawozdania finansowego wchodzili:
Prezes Zarządu - Rafał Malarz,
Wiceprezes Zarządu - Daniel Draga,
Członek Zarządu - Szymon Będkowski.
Na podstawie Uchwały Nr 4/01/2022 powziętej w dniu 31 stycznia 2022 roku Rada Nadzorcza Spółki
z dniem 1 lutego 2022 roku powołała Pana Szymona Będkowskiego w skład Zarządu Spółki i powierzyła
mu pełnienie funkcji Członka Zarządu odpowiedzialnego głównie za zarządzanie procesami nabywania
nieruchomości oraz komercjalizacji powierzchni.
Poza wymienioną powyżej zmianą skład Zarządu Spółki w okresie sprawozdawczym nie zmienił się.
Wspólna kadencja Zarządu upływa z dniem 19 lipca 2027 roku.
W skład Rady Nadzorczej Spółki na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień zatwierdzenia niniejszego
sprawozdania finansowego wchodzili:
Michał Dziuda,
Filip Dziuda,
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
9
Paulina Kulejewska (dawniej Dziuda),
Anna Duszańska,
Agnieszka Wiśniewska.
W okresie porównawczym miały miejsce następujące zmiany w składzie Rady Nadzorczej:
uchwałą NWZ z dnia 7 stycznia 2021 roku na członka Rady Nadzorczej powołano Panią
Agnieszkę Wiśniewską,
uchwałą NWZ z dnia 19 marca 2021 roku na przewodniczącego Rady Nadzorczej powołano Pana
Michała Dziudę,
uchwałą NWZ z dnia 19 marca 2021 roku na członka Rady Nadzorczej powołano Panią Annę
Duszańską,
uchwałą NWZ z dnia 19 marca 2021 roku z funkcji członka Rady Nadzorczej odwołano Pana
Sebastiana Kulejewskiego,
uchwałą NWZ z dnia 19 marca 2021 roku z funkcji członka Rady Nadzorczej odwołano Pana
Piotra Jasińskiego.
Wspólna kadencja Rady Nadzorczej upływa z dniem 23 lipca 2023 roku.
4. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd w dniu 26 kwietnia
2023 roku.
5. Inwestycje Spółki
Spółka posiada inwestycje w następujących jednostkach zależnych i współkontrolowanych:
Nazwa jednostki Siedziba Przedmiot działalności
Udział Jednostki dominującej
w kapitale w %
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Cavatina GW Sp. z o.o. Kraków generalny wykonawca robót budowlanych 100% 100%
Equal I Sp. z o.o. Kraków
zarzadzanie środkami finansowymi ze sprzedaży
nieruchomości biurowej Equal A w Krakowie
100% 100%
100K Sp. z o.o.
Bielsko-
Biała
zarzadzanie środkami finansowymi ze sprzedaży
nieruchomości biurowej Equal B w Krakowie
100% 100%
Equal III Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Diamentum Office Sp. z
o.o.
Kraków
zarzadzanie środkami finansowymi ze sprzedaży
nieruchomości biurowej Diamentum Office we
Wrocławiu
100% 100%
Carbon Tower Sp. Z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową Carbon
Tower zlokalizowanąwe Wrocławiu (nieruchomość
sprzedana w 2022 roku)
100% 100%
Tischnera Office Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową
Tischnera Office zlokalizowaną w Krakowie
(nieruchomość sprzedana w 2022 roku)
100% 100%
Cavatina Office Sp. z o.o. Warszawa
najem i zarządzanie nieruchomością biurową
Chmielna 89 zlokalizowaną w Warszawie
35%
(jednostka
współkontrol.)
35%
(jednostka
współkontrol.)
Cavatina & Partners
International Sp. z o.o.
Kraków
rozwijanie działalności grupy na rynkach
zagranicznych (brak działalności operacyjnej)
100% 100%
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
10
Nazwa jednostki Siedziba Przedmiot działalności
Udział Jednostki dominującej
w kapitale w %
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Deweloper Media Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 1 Sp. z o. o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 2 Sp. z o. o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową
Cavatina Hall zlokalizowaną w Bielsku-Białej
100% 100%
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową Equal D
zlokalizowaną w Krakowie
100% 100%
Cavatina SPV 5 Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową Ocean
Office A zlokalizowaną w Krakowie (nieruchomość
sprzedana w 2022 roku)
100% 100%
Cavatina SPV 7 Sp. z o. o. Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową Global
Office Park A zlokalizowaną w Katowicach
100% 100%
Cavatina SPV 8 Sp. z o. o. Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową Palio
Office A zlokalizowaną w Gdańsku
100% 100%
Cavatina SPV 9 Sp. z o. o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Quickwork Sp. z o.o. Kraków
wynajem powierzchni biurowych w systemie biur
serwisowych (serviced offices)
100% 100%
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową Global
Office Park C zlokalizowaną w Katowicach
100% 100%
Cavatina Architects
GmbH
Berlin,
Niemcy
rozwijanie działalności grupy na rynkach
zagranicznych (brak działalności operacyjnej)
100% 100%
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową Quorum
D zlokalizowaną we Wrocławiu
100% 100%
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o. Kraków
realizacja, najem i zarządzanie nieruchomością
biurową Cavatina Hall B zlokalizowaną w Bielsku-
Białej
100% 100%
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową Palio
Office B zlokalizowaną w Gdańsku
100% 100%
Salvaterra Sp. z o.o.
Bielsko-
Biała
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 16 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 17 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 18 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o. Kraków
realizacja, najem i zarządzanie nieruchomością
biurową Ocean Office B zlokalizowaną w Krakowie
100% 100%
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
11
Nazwa jednostki Siedziba Przedmiot działalności
Udział Jednostki dominującej
w kapitale w %
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Cavatina SPV 20 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 21 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Giardini Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Jardin Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 23 Sp. z o.o.*
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 25 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 27 Sp. z o.o.*
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 28 Sp. z o.o.*
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 29 Sp. z o.o. Kraków
realizacja, najem i zarządzanie nieruchomością WiMa
D zlokalizowaną w Łodzi
100%
100%
Cavatina SPV 30 Sp. z o.o.*
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 31 Sp. z o.o.*
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina SPV 32 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100%
100%
Cavatina CUW Sp. z o.o. Kraków
centrum usług wspólnych świadczące usługi na rzecz
grupy Cavatina
100%
100%
*dnia 31 stycznia 2023 roku został ogłoszony plan połączenia, na mocy którego Cavatina SPV 23 Sp. z o.o. jako spółka przejmująca połączy się
ze spółkami przejmowanymi: Cavatina SPV 27 Sp. z o.o., Cavatina SPV 28 Sp. z o.o., Cavatina SPV 30 Sp. z o.o. oraz Cavatina SPV 31 Sp. z
o.o. w trybie art. 492 §1 pkt 1 KSH – tj. poprzez przeniesienie całych majątków spółek przejmowanych na spółkę przejmującą za udziały,
które spółka przejmująca przyzna jedynemu wspólnikowi spółek przejmowanych, z podwyższeniem kapitału zakładowego spółki
przejmującej. W wyniku połączenia, stosownie do art. 493 §1 KSH, spółki przejmowane zostaną rozwiązane bez przeprowadzenia
postępowania likwidacyjnego z dniem wykreślenia z rejestru przedsiębiorców.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień 31 grudnia 2021 roku udział w ogólnej liczbie głosów posiadany
przez Spółkę w podmiotach zależnych i wspólnych przedsięwzięciach jest równy udziałowi Spółki
w kapitałach tych jednostek. Wyjątek stanowi Spółka Cavatina Office Sp. z o.o., w której Spółka posiada
35% udziałów oraz 50% głosów na Walnym Zgromadzeniu Wspólników.
Inwestycje w wyżej wymienionych jednostkach zostały dokonane na czas nieoznaczony.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
12
W 2022 roku oraz do dnia zatwierdzenia niniejszego Sprawozdania nie utworzono, ani nie zakupiono
nowych spółek celowych.
W 2021 roku powołane zostały jednostki zależne - spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Cavatina SPV
22 – 32 oraz Cavatina CUW oraz zlikwidowana została spółka prawa brytyjskiego Cavatina & Partners
UK Limited.
6. Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach
6.1. Profesjonalny osąd
Sporządzenie sprawozdania finansowego Spółki wymaga od Zarządu dokonania osądów, szacunków oraz
założeń, które mają wpływ na prezentowane przychody, koszty, aktywa i zobowiązania i powiązane z nimi
noty oraz ujawnienia dotyczące zobowiązań warunkowych. Niepewność co do tych założeń i szacunków
może spowodować istotne korekty wartości bilansowych aktywów i zobowiązań w przyszłości.
W procesie stosowania zasad (polityki) rachunkowości Zarząd dokonał następujących osądów, które mają
największy wpływ na przedstawiane wartości bilansowe aktywów i zobowiązań.
USTALENIE WSPÓŁKONTROLI
Wspólne przedsięwzięcia to ustalenia umowne, na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje
działalność gospodarczą podlegającą współkontroli. Wspólne przedsięwzięcie jest wspólnym ustaleniem
umownym, w którym strony sprawujące współkontrolę nad ustaleniem mają prawa do aktywów netto
wynikających z ustalenia umownego.
W 2020 roku Spółka dokonała zbycia 65% udziałów w jednostce zależnej Cavatina Office Sp. z o.o.
W wyniku postanowień umownych, oprócz pozostałych 35% udziałów w kapitale jednostki, Spółka
otrzymała uprzywilejowanie co do głosu, dające dodatkowe 15% głosów przy podejmowaniu wszystkich
decyzji dotyczących działalności Cavatina Office Sp. z o.o. Dodatkowo Spółka ma prawo wyboru połowy
członków Zarządu. Wszelkie decyzje wymagają współpracy i zgody obydwu stron umowy, a kwestie
sporne rozstrzygane będą w drodze arbitrażu.
Analiza powyższych czynników wskazuje na fakt sprawowania współkontroli nad Cavatina Office Sp.
z o.o. W sprawozdaniu finansowym jednostka prezentowana jest jako spółka współkontrolowana, a do jej
wyceny stosuję się metodę praw własności zgodnie z zasadami opisanymi w punkcie 9.2. Na dzień
sporządzenia niniejszego sprawozdania nie występują dodatkowe porozumienia ani umowy, z których
wynikałyby dodatkowe prawa udziałowców w zakresie kontroli nad Cavatina Office Sp. z o.o.
OCENA CZY POŻYCZKI UDZIELONE STANOWIĄ W SWOJEJ ISTOCIE CZĘŚĆ INWESTYCJI NETTO
SPÓŁKI W JEDNOSTCE ZALEŻNEJ LUB WSPÓŁKONTROLOWANEJ
Wszelkie pozycje, których rozliczenie nie jest ani planowane, ani prawdopodobne w dającej się
przewidzieć przyszłości, stanowią w swojej istocie powiększenie wartości udziału Spółki w danej
jednostce zależnej lub współkontrolowanej. Pozycje takie mogą obejmować akcje uprzywilejowane
i należności długoterminowe lub pożyczki. Według stanu na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania
finansowego Zarząd ocenia, że wszystkie pożyczki udzielone zostaną spłacone zgodnie
z harmonogramem spłat ustalonym w umowach tych pożyczek.
KLASYFIKACJA POŻYCZEK UDZIELONYCH
Spółka jako pożyczkodawca dokonuje klasyfikacji pożyczek udzielonych jako wyceniany po początkowym
ujęciu w zamortyzowanym koszcie albo w wartości godziwej przez inne całkowite dochody bądź
w wartości godziwej przez wynik finansowy na podstawie:
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
13
a) modelu biznesowego Spółki w zakresie zarządzania pożyczkami udzielonymi oraz
b) charakterystyki wynikających z umowy przepływów pieniężnych dla pożyczek udzielonych (tzw. test
umownych przepływów pieniężnych).
Polityka rachunkowości Spółki w zakresie klasyfikacji i wyceny aktywów finansowych została opisana
szerzej w punkcie 9.3 niniejszego sprawozdania finansowego.
W przypadku pożyczek udzielonych jednostce specjalnego przeznaczenia, które stanowią jedyne źródło
finansowania zakupu nieruchomości inwestycyjnych (kapitał własny pożyczkobiorcy jest nieistotny na
moment udzielenia pożyczki), Spółka ocenia, że charakterystyka wynikających z umowy przepływów
pieniężnych nie odpowiada jedynie spłacie kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty
i wycenia takie pożyczki w wartości godziwej przez wynik finansowy.
6.2. Niepewność szacunków i założeń
Poniżej omówiono podstawowe założenia dotyczące przyszłości i inne kluczowe źródła niepewności
występujące na dzień bilansowy, z którymi związane jest istotne ryzyko znaczącej korekty wartości
bilansowych aktywów i zobowiązań w następnym roku finansowym. Spółka przyjęła założenia i szacunki
na temat przyszłości na podstawie wiedzy posiadanej podczas sporządzania sprawozdania finansowego.
Występujące założenia i szacunki mogą ulec zmianie na skutek wydarzeń w przyszłości wynikających ze
zmian rynkowych lub zmian niebędących pod kontrolą Spółki. Takie zmiany są odzwierciedlane
w szacunkach lub założeniach w chwili wystąpienia.
UTRATA WARTOŚCI UDZIAŁÓW I AKCJI W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH STOWARZYSZONYCH
I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH
Spółka dokonała analizy przesłanek utraty wartości posiadanych udziałów i akcji w jednostkach
zależnych, stowarzyszonych i współkontrolowanych zgodnie z zasadami opisanymi w punkcie 9.2. Na
podstawie przeprowadzonej analizy nie stwierdzono występowania przesłanek świadczących o utracie
wartości inwestycji w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i współkontrolowanych i w konsekwencji
nie przeprowadzano testów na utratę ich wartości.
UTRATA WARTOŚCI UDZIELONYCH POŻYCZEK
Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe dotyczące udzielonych pożyczek w kwocie równej
12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym, zgodnie z zasadami opisanymi w punkcie 9.4.
W okresach prezentowanych w niniejszym sprawozdaniu finansowym nie stwierdzono wzrostu ryzyka
kredytowego, prowadzącego do rozpoznania dodatkowych odpisów z tytułu utraty wartości udzielonych
pożyczek. Pożyczki zaklasyfikowane są jako instrumenty niskiego ryzyka.
WARTOŚĆ GODZIWA POŻYCZEK UDZIELONYCH
Wartość godziwą instrumentów finansowych, dla których nie istnieje aktywny rynek ustala się
wykorzystując odpowiednie techniki wyceny. Przy wyborze odpowiednich metod i założeń Spółka kieruje
się profesjonalnym osądem.
W przypadku pożyczek udzielonych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy, pomiar
wartości godziwej został sklasyfikowany na poziomie 3 hierarchii wartości godziwej.
Spółka ustala wartość godziwą pożyczek udzielonych przy użyciu technik wartości bieżącej – umowne
przepływy pieniężne pożyczek są dyskontowane według szacunkowej stopy rynkowej (rynkowej stopy
zwrotu), która uwzględnia korektę względem ryzyka związanego z przepływami pieniężnymi
wycenianych pożyczek.
RYZYKO KREDYTOWE ZWIĄZANE Z UDZIELONYMI PORĘCZENIAMI
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
14
Spółka udziela poręczeń spłaty zobowiązań jednostek zależnych i współkontrolowanych z tytułu
otrzymywanych przez te jednostki kredytów budowalnych, inwestycyjnych oraz innych umów
o podobnym charakterze. Poręczenia takie stanowią gwarancje finansowe w rozumieniu MSSF 9
Instrumenty finansowe. W ocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowania działalności jednostek
zależnych i współkontrolowanych, Spółka ma pełną możliwość monitorowania ryzyka kredytowego
związanego z wystawionymi poręczeniami. Jednostki zależne i współkontrolowane mają pełną zdolność
i gotowość do wywiązania się z zawartych zobowiązań umownych, wobec czego Zarząd Spółki nie
stwierdził istnienia istotnych oczekiwanych strat kredytowych z tytułu udzielonych przez Spółkę
poręczeń.
NIEPEWNOŚĆ ZWIĄZANA Z ROZLICZENIAMI PODATKOWYMI
Regulacje dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych oraz obciążeń
związanych z ubezpieczeniami społecznymi podlegają częstym zmianom. Te częste zmiany powodują brak
odpowiednich punktów odniesienia, niespójne interpretacje oraz nieliczne ustanowione precedensy,
które mogłyby mieć zastosowanie. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują
różnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych, zarówno pomiędzy organami
państwowymi jak i organami państwowymi i przedsiębiorstwami.
Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania
wysokich kar i grzywien, a wszelkie dodatkowe zobowiązania podatkowe, wynikające z kontroli, muszą
zostać zapłacone wraz z wysokimi odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest
większe niż w krajach o bardziej dojrzałym systemie podatkowym.
W konsekwencji, kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić
w przyszłości w wyniku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej.
Z dniem 15 lipca 2016 roku do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia
postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom („GAAR”). GAAR ma zapobiegać powstawaniu
i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w
Polsce. GAAR definiuje unikanie opodatkowania jako czynność dokonaną przede wszystkim w celu
osiągnięcia korzyści podatkowej, sprzecznej w danych okolicznościach z przedmiotem i celem przepisy
ustawy podatkowej. Zgodnie z GAAR taka czynność nie skutkuje osiągnięciem korzyści podatkowej, jeżeli
sposób działania był sztuczny. Wszelkie występowanie (i) nieuzasadnionego dzielenia operacji, (ii)
angażowania podmiotów pośredniczących mimo braku uzasadnienia ekonomicznego lub gospodarczego,
(iii) elementów wzajemnie się znoszących lub kompensujących oraz (iv) inne działania o podobnym
działaniu do wcześniej wspomnianych, mogą być potraktowane jako przesłanka istnienia sztucznych
czynności podlegających przepisom GAAR. Nowe regulacje wymagają znacznie większego osądu przy
ocenie skutków podatkowych poszczególnych transakcji.
Klauzulę GAAR należy stosować w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie oraz do
transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie
wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi
polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników prawnych
ustaleń i porozumień, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja Spółki.
Spółka ujmuje i wycenia aktywa lub zobowiązania z tytułu bieżącego i odroczonego podatku
dochodowego przy zastosowaniu wymogów MSR 12 Podatek dochodowy w oparciu o zysk (stratę
podatkową), podstawę opodatkowania, nierozliczone straty podatkowe, niewykorzystane ulgi i stawki
podatkowe, uwzględniając ocenę niepewności związanych z rozliczeniami podatkowymi.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
15
Gdy istnieje niepewność co do tego, czy i w jakim zakresie organ podatkowy będzie akceptował
poszczególne rozliczenia podatkowe transakcji, Spółka ujmuje te rozliczenia uwzględniając ocenę
niepewności.
7. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego
Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki dnia 19 marca 2021 roku na podstawie art. 45
ust. 1a i art. 45 ust. 1c oraz art. 55 ust. 6 i art. 55 ust. 8 Ustawy z dnia 29 września 1994 roku
o rachunkowości podjęło uchwałę o zmianie polityki rachunkowości i rozpoczęciu sporządzania od dnia
1 stycznia 2020 roku, dla celów statutowych sprawozdań oraz skonsolidowanych sprawozdań zgodnie z
Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości (MSR) / Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) oraz związanymi z nimi interpretacjami ogłoszonymi w formie
rozporządzeń Komisji Europejskiej.
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego,
z wyjątkiem udziałów w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i współkontrolowanych, które
wyceniane są metodą praw własności oraz pożyczek udzielonych spełniających kryteria płynące z MSSF
9 do ich wyceny w wartości godziwej.
Sprawozdanie finansowe jest przedstawione w tysiącach złotych („PLN”), a wszystkie wartości, o ile nie
wskazano inaczej, podane są również w tysiącach PLN.
Prezentacja wartości w tysiącach złotych może powodować różnice w wartościach pozycji
w sprawozdaniu finansowym, wynikające z zaokrągleń, które nie powinny przekraczać jednego tysiąca
złotych.
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności
gospodarczej przez Spółkę oraz Grupę Kapitałową Cavatina Holding S.A. („Grupa”), której jest jednostką
dominującą, a Zarząd nie identyfikuje istotnej niepewności w tym obszarze.
Działalność Spółki jest ściśle powiązana z działalnością Grupy. W toku analizy zasadności przyjęcia zasady
kontynuacji działalności, Zarząd sporządził prognozę przepływów pieniężnych Grupy za okres 12
miesięcy po dniu bilansowym, w której uwzględnione zostały wszelkie znane mu fakty i okoliczności, w
szczególności w obszarze dostępnych dla Grupy źródeł finansowania (również w kontekście poziomów
wskaźników finansowych do których przestrzegania zobowiązania jest Grupa) oraz planowanych
harmonogramów realizacji poszczególnych projektów inwestycyjnych, jak i oczekiwania co do sytuacji
rynkowo-gospodarczej.
Prognoza zakłada wpływy na poziomie ok. 735 mln PLN, na które poza wpływami z tytułu najmu oraz
rozliczeniami z tytułu VAT składają się przepływy związane z pozyskiwanym finansowaniem w kwocie ok.
570 mln PLN oraz pozostałe w kwocie ok. 110 mln PLN, oraz wydatki na poziomie ok. 550 mln PLN , na
które poza wydatkami na pokrycie wydatków operacyjnych, wynagrodzeń oraz wydatków związanych z
obsługą obecnego zadłużenia składają się przepływy związane z nakładami inwestycyjnymi na realizację
projektów w wysokości ok. 320 mln PLN.
Po stronie wpływów, najważniejsze kategorie to:
przepływy, które są zabezpieczone podpisanymi umowami, a które to stanowią znaczącą część
zaplanowanych wpływów finansowych, w kwocie ok. 265 mln PLN, z których Grupa może
skorzystać m. in. w oparciu o odpowiednie zaawansowanie ponoszonych nakładów
inwestycyjnych;
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
16
przepływy, co do których dopiero oczekuje się podpisania stosownych umów w oparciu
o podpisane wstępne warunki finansowania (term-sheets), w kwocie ok. 95 mln PLN, zawarte z
wiodącymi instytucjami finansującymi nieruchomości komercyjne na rynku polskim, z którymi
Grupa ma ugruntowaną współpracę, w oparciu o które Grupa w niedługim czasie oczekuje
podpisania umów;
przepływy, w kwocie ok. 45 mln PLN, co do których dopiero oczekuje się podpisania stosownych
umów, które charakteryzują się już wysokim poziomem przednajmu i zaawansowaniem
realizowanych prac, a dla których Grupa nie posiada jeszcze podpisanych wstępnych warunków
finansowania, ale których podpisanie jest wysoce prawdopodobne na bazie zaawansowanych
rozmów z instytucjami zainteresowanymi ich finansowaniem oraz bardzo wysokich poziomów
przednajmu,
przepływy, w kwocie ok. 80 mln PLN, co do których dopiero oczekuje się podpisania stosownych
umów w oparciu o podpisane wstępne warunki finansowania (term-sheets), w zakresie projektów
które nie charakteryzują się jeszcze wysokim poziomem przednajmu (uruchomienie finansowania
będzie możliwe pod warunkiem zapewnienia odpowiednio wysokiego poziomu przednajmu),
przepływy, w kwocie ok. 40 mln PLN, związane ze sprzedażą wybranych ukończonych
i w znacznym stopniu skomercjalizowanych i dobrze zlokalizowanych projektów,
przepływy, w kwocie ok. 60 mln PLN wynikające z emisji jednej lub większej ilości serii obligacji na
podstawie zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego w dniu 29 marca 2023 roku
prospektu podstawowego, w ramach którego Spółka jest uprawniona do wyemitowania, w jednej
lub wielu seriach, obligacji o łącznej wartości nominalnej nie wyższej niż 150 mln PLN lub
równowartość tej kwoty wyrażonej w euro (w oparciu prospekt zatwierdzony Komisję Nadzoru
Finansowego w dniu 10 stycznia 2022 roku, Grupa wyemitowała obligacje o wartości nominalne
117,4 mln PLN),
przepływy w związku ze sprzedażą gruntów i nakładów związanych z projektami
mieszkaniowymi, w tym sprzedażą dokonaną po dniu bilansowym opisaną w nocie 21 , w kwocie
ok. 50 mln PLN, z czego 20 mln PLN zostało już zrealizowane po dniu bilansowym,
przepływy, w kwocie ok 32 mln PLN, związane z podpisanymi umowami finansowania, które
warunkowane są uzyskaniem odpowiedniego poziomu najmu.
Prognoza zakłada również utrzymywanie na poziomie zbliżonym do obecnego zadłużenia z tytułu
kredytów obrotowych, zgodnie z dotychczasową historią i doświadczeniami Grupy.
Po stronie wydatków kluczowe znaczenie mają planowane nakłady inwestycyjne (kwota ok. 320 mln
PLN). W tym obszarze Grupę wspiera możliwość elastycznego zarządzania procesem inwestycyjnym
(przede wszystkim na skutek zachowania w Grupie kompetencji związanych z generalnym
wykonawstwem), w tym, w razie takiej konieczności, możliwość zmiany harmonogramu realizacji
zaplanowanych inwestycji, dla których nie zostały jeszcze zawarte pierwsze umowy najmu (możliwe
ograniczenie wydatków inwestycyjnych o kwotę ok. 75 mln PLN), co pozwala na efektywne
dopasowywanie tempa realizowanych wydatków inwestycyjnych do stopnia zapewnienia źródeł ich
finansowania.
Realizacja prognozy w oparciu o powyższe zdarzenia jest obarczona ryzykiem wynikającym z możliwości
opóźnienia tychże zdarzeń względem planu lub nie pozyskania finansowania w założonych wartościach
oraz źródłach ich pochodzenia. Ze względu na zawarte umowy, podpisane wstępne warunki finansowania
(term-sheets) oraz obecny poziom zaawansowania procesów pozyskiwania finansowania, poziom takiego
ryzyka został oceniony przez Zarząd jako nie powodujący istotnej niepewności w obszarze kontynuacji
działalności. Niemniej, w razie takiej potrzeby Grupa będzie korzystać z dostępnych dla niej
alternatywnych możliwości zapewniania finansowania dalszej działalności, które nie zostały
uwzględnione w przygotowanej prognozie, takich jak częściowe refinansowanie wydatków poniesionych
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
17
na zakup bardzo dobrze położonych gruntów (również poprzez emisję obligacji zabezpieczonych do
wybranej grupy inwestorów instytucjonalnych) z banku ziemi Grupy, atrakcyjnych z puntu widzenia
potencjalnych inwestorów, które są wolne od jakichkolwiek obciążeń lub sprzedaż części posiadanych
aktywów. Zarząd ocenia powyższe alternatywne możliwości zapewniania finansowania jako możliwe do
realizacji w odpowiednim czasie między innymi na podstawie doświadczeń historycznych, analizie
transakcji rynkowych, które miały miejsce w ostatnim czasie jak i analizie statusu rozmów z parterami
Grupy w wyżej wymienionych obszarach.
Ocena powyższych zdarzeń jest kluczowa dla oceny zasadności przyjęcia założenia kontynuacji
działalności. Zarząd, w oparciu o własne doświadczenia i obserwacje sytuacji rynkowej, dokonał takiej
oceny w ramach wewnętrznej analizy i jest przekonany, iż przyjęte założenia przy przygotowywaniu
projekcji finansowych na rok 2023 są możliwe do zrealizowania. Do dnia zatwierdzenia niniejszego
sprawozdania finansowego Grupa realizuje przyjęte założenia w zakresie postępu prac budowlanych,
pozyskiwania najemców oraz finansowania bez znaczących odchyleń w stosunku do planu. Mając na
uwadze przedstawione powyżej kwestie, Zarząd stwierdza, iż nie istnieje istotna niepewność kontynuacji
działalności i przygotował niniejsze sprawozdanie finansowe przy założeniu, że Spółka i jednostki
wchodzące w skład Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości, tj. w okresie co najmniej 12 miesięcy po
dniu bilansowym, będą prowadziły działalność w niezmienionym istotnie zakresie.
7.1. Oświadczenie o zgodności
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) zatwierdzonymi przez Unię Europejską („MSSF UE”)
obowiązującymi dla okresów rocznych rozpoczynających się od 1 stycznia 2022 roku. Na dzień
zatwierdzenia niniejszego sprawozdania do publikacji, biorąc pod uwagę toczący się w Unii Europejskiej
proces wprowadzania MSSF, MSSF mające zastosowanie do tego sprawozdania finansowego nie różnią
się od MSSF UE.
MSSF UE obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości („RMSR”).
7.2. Waluta funkcjonalna i waluta sprawozdania finansowego
Walutą funkcjonalną Spółki i walutą sprawozdawczą niniejszego sprawozdania finansowego jest PLN.
8. Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie
weszły jeszcze w życie oraz zmiany stosowanych zasad
rachunkowości
Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego są
spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Spółki za rok zakończony
31 grudnia 2021 roku, z wyjątkiem zastosowania nowych lub zmienionych standardów oraz interpretacji
obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się od 1 stycznia 2022 roku i później.
ZMIENIONE STANDARDY ORAZ INTERPRETACJE, KTÓRE MAJĄ ZASTOSOWANIE PO RAZ
PIERWSZY W 2022 ROKU
Zmiany do MSR 16: Rzeczowe aktywa trwałe: przychody osiągnięte przed oddaniem do użytkowania
W ramach zmian usunięto zapis dotyczący pomniejszania ceny nabycia lub kosztu wytworzenia
rzeczowych aktywów trwałych o przychody netto ze sprzedaży wyrobów wytworzonych w trakcie
doprowadzania składnika aktywów do pożądanego miejsca i stanu (na przykład próbna produkcja
wytworzona w trakcie testowania). Jednocześnie doprecyzowano, że Spółka ujmuje przychody ze
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
18
sprzedaży takich pozycji oraz koszty tych pozycji w rachunku zysków i strat zgodnie ze standardami
mającymi zastosowanie. Spółka wycenia koszty tych pozycji, stosując wymogi dotyczące wyceny zawarte
w MSR 2.
Spółka stosuje te zmiany retrospektywnie, ale tylko w odniesieniu do rzeczowych aktywów trwałych,
które są dostosowane do miejsca i warunków niezbędnych do umożliwienia im działania w sposób
zamierzony przez kierownictwo w dniu lub po dniu rozpoczęcia najwcześniejszego okresu
przedstawionego w sprawozdaniu finansowym, w którym Spółka po raz pierwszy zastosowała te zmiany.
Zmiany do MSR 37: Umowy rodzące obciążenia – koszty wypełnienia obowiązków umownych
W ramach zmian wyjaśniono, że w przypadku umów rodzących obciążenia koszty wypełnienia umowy
obejmują zarówno przyrostowe koszty wypełnienia tej umowy np. robocizna i materiały, jak i przypisanie
innych kosztów, które odnoszą się bezpośrednio do wypełnienia umów – na przykład przypisanie odpisów
amortyzacji składnika rzeczowych aktywów trwałych wykorzystywanego między innymi do wypełnienia
tej umowy.
Spółka zastosowała te zmiany do umów, w odniesieniu do których nie wypełniła jeszcze wszystkich
zobowiązań, w dniu rozpoczęcia rocznego okresu sprawozdawczego, w którym stosuje te zmiany po raz
pierwszy (1 stycznia 2022 roku). Spółka nie przekształciła danych porównawczych.
Zmiany do MSSF 3: Połączenia jednostek - Odniesienie do Założeń koncepcyjnych
Zmiany mają zastąpić odniesienie do poprzedniej wersji Założeń koncepcyjnych wydanych przez RMSR
(Założenia koncepcyjne z 1989 r.) odniesieniem do aktualnej wersji opublikowanej w marcu 2018 r.
(Założenia koncepcyjne), nie zmieniając znacząco zawartych w nich wymogów.
Zmiany wprowadzają wyjątek od zasady ujmowania wynikającej z MSSF 3, celem uniknięcia kwestii
potencjalnych zysków i strat ‘dnia drugiego’ w odniesieniu do zobowiązań i zobowiązań warunkowych,
które wchodziłyby w zakres MSR 37 Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe czy KIMSF
21 Opłaty, jeśli wystąpiły oddzielnie. Wyjątek wymaga od Spółki stosowania kryteriów wynikających
odpowiednio z MSR 37 lub KIMSF 21 (zamiast wymogów wynikających z Założeń koncepcyjnych) w celu
ustalenia, czy na dzień przejęcia występuje obecny obowiązek. Jednocześnie zmiany wprowadzają nowy
paragraf do MSSF 3 wyjaśniający, że aktywa warunkowe nie kwalifikują się do ujęcia na dzień przejęcia.
Zmiany mają zastosowanie prospektywne. Wcześniejsze zastosowanie jest dozwolone, jeżeli
jednocześnie lub wcześniej Jednostka zastosuje również wszystkie zmiany zawarte w Zmianach do
Odniesień do Założeń koncepcyjnych w MSSF (marzec 2018).
Zmiany wynikające z przeglądu MSSF 2018–2020:
a) MSSF 1 Zastosowanie Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz
pierwszy: Jednostka zależna stosująca MSSF po raz pierwszy
Zmiana pozwala jednostce zależnej, która podejmuje decyzję o zastosowaniu paragrafu D16 (a) MSSF
1, na wycenę skumulowanych różnic kursowych z tytułu przeliczenia przy wykorzystaniu kwot
wykazywanych w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym jednostki dominującej, w oparciu o
datę przejścia jednostki dominującej na MSSF, jeżeli nie dokonano żadnych korekt z tytułu procedur
konsolidacyjnych oraz skutków połączenia jednostek gospodarczych, w ramach których jednostka
dominująca nabyła jednostkę zależną. Zmiana ta ma zastosowanie również do jednostki
stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia, które decydują się na zastosowanie paragrafu D16 (a)
MSSF 1.
b) MSSF 9 Instrumenty finansowe: Opłaty w ramach testu 10 % przy zaprzestaniu ujmowania
zobowiązań finansowych
Zmiana precyzuje opłaty, które Spółka uwzględnia przy ocenie, czy warunki nowego lub
zmodyfikowanego zobowiązania finansowego różnią się znacznie od warunków pierwotnego
zobowiązania finansowego. Opłaty te obejmują wyłącznie opłaty zapłacone lub otrzymane między
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
19
pożyczkobiorcą a kredytodawcą, w tym opłaty zapłacone lub otrzymane przez pożyczkobiorcę lub
kredytodawcę w imieniu drugiej strony. W odniesieniu do MSR 39 nie proponuje się podobnej zmiany.
Spółka stosuje zmianę do zobowiązań finansowych, które uległy modyfikacji lub wymianie w dniu lub
po rozpoczęciu rocznego okresu sprawozdawczego, w którym Spółka po raz pierwszy tę zmianę
stosuje.
c) Przykłady ilustracyjne do MSSF 16 Leasing: Zachęty leasingowe
Zmiana uchyla przykład ilustracyjny nr 13 dotyczący płatności od leasingodawcy związanych
inwestycjami w przedmiocie leasingu. Pozwoli to na uniknięcie niejasności w zakresie podejścia do
zachęt leasingowych przy stosowaniu MSSF 16
d) MSR 41 Rolnictwo: Uwzględnienie opodatkowania w wycenie do wartości godziwej
Zmiana uchyla wynikający z par. 22 MSR 41 wymóg, zgodnie z którym Spółka wyłączają płatności
z tytułu podatków przy ustalaniu wartości godziwej składników aktywów wchodzących w zakres MSR
41. Spółka stosuje zmianę w odniesieniu do ustalania wartości godziwej na początku pierwszego
rocznego okresu sprawozdawczego rozpoczynającego się 1 stycznia 2022 roku lub po tej dacie.
STANDARDY I INTERPRETACJE, KTÓRE ZOSTAŁY OPUBLIKOWANE PRZEZ RADĘ
MIĘDZYNARODOWYCH STANDARDÓW RACHUNKOWOŚCI, JEDNAK NIE WESZŁY JESZCZE
W ŻYCIE
MSSF 14 Regulacyjne rozliczenia międzyokresowe (opublikowano dnia 30 stycznia 2014 roku) – zgodnie
z decyzją Komisji Europejskiej proces zatwierdzania standardu w wersji wstępnej nie zostanie
zainicjowany przed ukazaniem się standardu w wersji ostatecznej - do dnia zatwierdzenia niniejszego
sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE – mający zastosowanie dla okresów rocznych
rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2016 roku lub później;
Zmiany do MSSF 10 i MSR 28: Transakcje sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy inwestorem a jego
jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem (opublikowano dnia 11 września 2014 roku) –
prace prowadzące do zatwierdzenia niniejszych zmian zostały przez UE odłożone bezterminowo - termin
wejścia w życie został odroczony przez RMSR na czas nieokreślony;
MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe (opublikowano dnia 18 maja 2017 roku) w tym Zmiany do MSSF 17
(opublikowano dnia 25 czerwca 2020) - mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się
dnia 1 stycznia 2023 roku lub później;
Zmiany do MSR 1 i Stanowiska Praktycznego 2: Ujawnianie informacji dotyczących zasad (polityki)
rachunkowości (opublikowano dnia 12 lutego 2021 roku) – mające zastosowanie dla okresów rocznych
rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub później;
Zmiany do MSR 8: Definicja wartości szacunkowych (opublikowano dnia 12 lutego 2021 roku) – mające
zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub później;
Zmiany do MSR 12: Podatek odroczony dotyczący aktywów i zobowiązań powstających na skutek
pojedynczej transakcji (opublikowano dnia 7 maja 2021 roku) – mające zastosowanie dla okresów
rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub później;
Zmiany do MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe: Pierwsze zastosowanie MSSF 17 i MSSF 9 – Informacje
porównawcze (opublikowano dnia 9 grudnia 2021 roku) – mające zastosowanie dla okresów rocznych
rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub później;
Zmiany do MSR 1: Prezentacja sprawozdań finansowych – Podział zobowiązań na krótkoterminowe
i długoterminowe oraz Podział zobowiązań na krótkoterminowe i długoterminowe – odroczenie daty
wejścia w życie oraz Zobowiązania długoterminowe zawierające klauzule umowne (opublikowano
odpowiednio dnia 23 stycznia 2020 roku oraz 15 lipca 2020 roku oraz 31 października 2022 roku) – do
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
20
dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające
zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2024 roku lub później;
Zmiana do MSSF 16 Leasing: Zobowiązanie leasingowe w transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego
(opublikowano dnia 22 września 2022 roku) – do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania
finansowego niezatwierdzone przez UE – mająca zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających
się dnia 1 stycznia 2024 roku lub później;
Daty wejścia w życie są datami wynikającymi z treści standardów ogłoszonych przez Radę ds.
Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej. Daty stosowania standardów w Unii Europejskiej mogą
różnić się od dat stosowania wynikających z treści standardów i są ogłaszane w momencie zatwierdzenia
do stosowania przez Unię Europejską.
Spółka nie zdecydowała się na wcześniejsze zastosowanie żadnego standardu, interpretacji lub zmiany,
która została opublikowana, lecz nie weszła dotychczas w życie w świetle przepisów Unii Europejskiej.
9. Istotne zasady (polityka) rachunkowości
9.1. Przeliczanie pozycji wyrażonych w walucie obcej
Transakcje wyrażone w walutach innych niż PLN są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu
obowiązującego w dniu zawarcia transakcji.
Na dzień bilansowy aktywa i zobowiązania pieniężne wyrażone w walutach innych niż PLN są przeliczane
na złote polskie przy zastosowaniu odpowiednio obowiązującego na koniec okresu sprawozdawczego
średniego kursu ustalonego dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski. Powstałe z przeliczenia różnice
kursowe ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów (kosztów) finansowych lub, w przypadkach
określonych zasadami (polityką) rachunkowości, kapitalizowane w wartości aktywów. Aktywa
i zobowiązania niepieniężne ujmowane według kosztu historycznego wyrażonego w walucie obcej są
wykazywane po kursie historycznym z dnia transakcji. Aktywa i zobowiązania niepieniężne ujmowane
według wartości godziwej wyrażonej w walucie obcej są przeliczane po kursie z dnia dokonania wyceny
do wartości godziwej. Zyski lub straty wynikające z przeliczenia aktywów i zobowiązań niepieniężnych
ujmowanych w wartości godziwej są ujmowane zgodnie z ujęciem zysku lub straty z tytułu zmiany
wartości godziwej, czyli w zysku / stracie okresu.
Następujące kursy zostały przyjęte dla potrzeb wyceny bilansowej:
31 grudnia 2022 31 grudnia 2021
EUR
4,6899 4,5994
9.2. Udziały i akcje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnych
przedsięwzięciach
Jednostkami zależnymi są podmioty, które Spółka kontroluje.
Sprawowanie kontroli przez Spółkę ma miejsce wtedy, gdy:
• posiada władzę nad danym podmiotem,
•podlega ekspozycji na zmienne zwroty lub posiada prawa do zmiennych zwrotów z tytułu swojego
zaangażowania w danej jednostce,
• ma możliwość wykorzystania władzy w celu kształtowania poziomu generowanych zwrotów.
Spółka weryfikuje fakt sprawowania kontroli nad innymi jednostkami, jeżeli wystąpiła sytuacja
wskazująca na zmianę jednego lub kilku z wyżej wymienionych warunków sprawowania kontroli.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
21
W sytuacji, gdy Spółka posiada mniej niż większość praw głosów w danej jednostce, ale posiadane prawa
głosu są wystarczające do jednostronnego kierowania istotnymi działaniami tej jednostki, oznacza to, że
sprawuje nad nią władzę. W momencie oceny, czy prawa głosu w danej jednostce są wystarczające dla
zapewnienia władzy, Spółka analizuje wszystkie istotne okoliczności, w tym:
• wielkość posiadanego pakietu praw głosu w porównaniu do rozmiaru udziałów i stopnia rozproszenia
praw głosu posiadanych przez innych udziałowców,
• potencjalne prawa głosu posiadane przez Spółkę, innych udziałowców lub inne strony,
• prawa wynikające z innych ustaleń umownych, a także
• dodatkowe okoliczności, które mogą dowodzić, że Spółka posiada lub nie posiada możliwości kierowania
istotnymi działaniami w momencie podejmowania decyzji, w tym schematy głosowania zaobserwowane
na poprzednich Walnych Zgromadzeniach Akcjonariuszy lub Zgromadzeniach Wspólników.
Jednostkami stowarzyszonymi są takie jednostki, na które Spółka wywiera znaczący wpływ, niebędące
jednostkami zależnymi ani udziałami we wspólnych przedsięwzięciach Spółki. Znaczący wpływ jest to
zdolność do uczestniczenia w podejmowaniu decyzji z zakresu polityki finansowej i operacyjnej
prowadzonej działalności gospodarczej; nie oznacza ona jednak sprawowania kontroli bądź współkontroli
nad tą polityką.
Wspólne przedsięwzięcia to ustalenia umowne, na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje
działalność gospodarczą podlegającą współkontroli. Współkontrola jest to określony w umowie podział
kontroli nad działalnością gospodarczą, który występuje tylko wówczas, gdy strategiczne decyzje
finansowe i operacyjne dotyczące tej działalności wymagają jednomyślnej zgody stron sprawujących
współkontrolę.
WYCENA UDZIAŁÓW I AKCJI W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH
I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH
Udziały i akcje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wykazywane są
według metody praw własności. Inwestycje początkowo ujmowane są według ceny nabycia, a następnie
na kolejny dni bilansowe korygowane są o zmianę udziału inwestora w aktywach netto jednostki, w której
dokonano inwestycji, po jej przejęciu. Zysk lub strata inwestora obejmuje jego udział w zysku lub stracie
jednostki, w której dokonano inwestycji, a inne całkowite dochody inwestora obejmują jego udział
w innych całkowitych dochodach jednostki, w której dokonano inwestycji.
Przy nabyciu inwestycji wszelkie różnice między kosztem inwestycji a udziałem w wartości godziwej netto
możliwych do zidentyfikowania aktywów i zobowiązań jednostki, w której dokonano inwestycji, są
rozliczane w następujący sposób:
wartość firmy dotycząca jednostki zależnej, stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia jest
ujęta w wartości bilansowej inwestycji,
jakakolwiek nadwyżka udziału w wartości godziwej netto możliwych do zidentyfikowania
aktywów i zobowiązań jednostki, w której dokonano inwestycji, nad kosztem inwestycji, jest
uwzględniana jako przychód przy ustalaniu udziału jednostki w jednostce zależnej,
stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu.
Jeżeli istnieją potencjalne prawa głosu lub inne instrumenty pochodne zawierające potencjalne prawa
głosu, udział jednostki w jednostce zależnej, stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu jest określany
wyłącznie na podstawie istniejących udziałów własnościowych i nie odzwierciedla możliwości
wykonywania lub zamiany potencjalnych praw głosu i innych instrumentów pochodnych.
Udział w jednostce zależnej, stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu stanowi wartość bilansowa
inwestycji w jednostce zależnej, stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu ustalona zgodnie
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
22
z metodą praw własności, włącznie z wszelkimi udziałami długoterminowymi, które w swojej istocie
stanowią część inwestycji netto jednostki w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu. Na
przykład wszelkie pozycje, których rozliczenie nie jest ani planowane, ani prawdopodobne w dającej się
przewidzieć przyszłości, stanowią w swojej istocie powiększenie wartości udziału jednostki w danej
jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu. Pozycje takie mogą obejmować akcje
uprzywilejowane i należności długoterminowe lub pożyczki, ale nie obejmują należności z tytułu dostaw
i usług, zobowiązań z tytułu dostaw i usług ani jakichkolwiek należności długoterminowych, na pokrycie
których ustanowiono odpowiednie zabezpieczenie - takich jak zabezpieczone pożyczki. Straty ujmowane
metodą praw własności, których wartość przewyższa udział jednostki w akcjach zwykłych,
przyporządkowuje się pozostałym elementom udziału jednostki w jednostce zależnej, stowarzyszonej lub
wspólnym przedsięwzięciu w odwrotnej kolejności do pierwszeństwa ich rozliczania przy podziale
majątku w przypadku likwidacji.
Stosując metodę praw własności, jednostka posługuje się najbardziej aktualnymi dostępnymi
sprawozdaniami finansowymi jednostek zależnych, stowarzyszonych oraz wspólnych przedsięwzięć.
Sprawozdania finansowe sporządza się przy zastosowaniu jednolitych zasad rachunkowości dla
podobnych transakcji. Jeżeli jednostka zależna, stowarzyszona lub wspólne przedsięwzięcie stosuje
zasady rachunkowości inne niż stosowane przez spółkę dominującą, dokonuje się korekt w celu
dostosowania zasad rachunkowości tych jednostek do zasad jednostki dominującej.
Zyski i straty wynikające z „oddolnych” i „odgórnych” transakcji pomiędzy Spółką (oraz jej jednostkami
zależnymi) a jednostką wycenianą metodą praw własności ujmuje się w sprawozdaniu finansowym Spółki
jedynie w stopniu odzwierciedlającym udziały niepowiązanych inwestorów w jednostce wycenianej
metodą praw własności. Transakcje „oddolne” obejmują na przykład transakcje sprzedaży aktywów przez
jednostkę wycenianą metodą prawności Spółce (lub jednostkom zależnym Spółki). Transakcje „odgórne”
obejmują na przykład transakcje sprzedaży aktywów lub realizację umów budowlanych przez Spółkę (lub
jednostki zależne od Spółki) na rzecz spółki wycenianej metodą praw własności. Udział Spółki w zyskach
i stratach spółki wycenianej metodą praw własności z tytułu tych transakcji podlega wyłączeniu.
UTRATA WARTOŚCI UDZIAŁÓW I AKCJI W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH
I WSPÓŁNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH
Straty z tytułu utraty wartości są rozpoznawane są wtedy, gdy istnieją obiektywne dowody utraty
wartości w wyniku jednego lub większej liczby zdarzeń, które miały miejsce po początkowym ujęciu
inwestycji netto i to zdarzenie (lub zdarzenia) powodujące stratę ma wpływ na szacowane przyszłe
przepływy pieniężne z inwestycji netto, które można wiarygodnie oszacować. Straty oczekiwane
w wyniku przyszłych zdarzeń, bez względu na to, jak prawdopodobne, nie są rozpoznawane.
Obiektywne dowody utraty wartości inwestycji netto w instrumenty kapitałowe jednostki zależnej,
stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia obejmują informacje o znaczących zmianach
wywołujących niekorzystne skutki, które miały miejsce w środowisku technologicznym, rynkowym,
gospodarczym lub prawnym, w którym przedsięwzięcie prowadzi działalność i wskazuje, że koszt
inwestycji w instrument kapitałowy nie może zostać odzyskany. Znaczący lub przedłużający się spadek
wartości godziwej inwestycji w instrument kapitałowy poniżej jego kosztu jest również obiektywnym
dowodem utraty wartości.
Obiektywne dowody utraty wartości inwestycji netto obejmują obserwowalne dane, dotyczące
następujących zdarzeń powodujących stratę:
znaczące trudności finansowe jednostki zależnej, stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia,
naruszenie umowy, takie jak niewywiązanie się z płatności lub zaległość w płatnościach,
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
23
ze względów ekonomicznych lub prawnych powodujących trudności finansowe, upadłość lub inną
reorganizację finansową, udzielenie jednostce zależnej, stowarzyszonej lub wspólnemu
przedsięwzięciu wsparcia, którego w innym przypadku jednostka ta by nie uzyskałaby,
zanik aktywnego rynku dla inwestycji netto z powodu trudności finansowych jednostki zależnej,
stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia.
Jeżeli występują opisane powyżej przesłanki utraty wartości, wartość bilansową inwestycji testuje się pod
kątem utraty wartości zgodnie z MSR 36 jako pojedynczy składnik aktywów, porównując jej wartość
odzyskiwalną (wartość użytkową lub wartość godziwą pomniejszoną o koszty zbycia) z jej wartością
bilansową Ustalając wartość użytkową inwestycji netto, Spółka szacuje:
swój udział w wartości bieżącej szacowanych przyszłych przepływów pieniężnych, które według
przewidywań wygeneruje jednostka zależna, stowarzyszona lub wspólne przedsięwzięcie, w tym
przepływy pieniężne z działalności i wpływy z ostatecznego zbycia inwestycji, lub
wartość bieżącą przyszłych przepływów pieniężnych wynikających z dywidend, które mają zostać
otrzymane z inwestycji oraz z jej ostatecznej sprzedaży.
Wszelkie odwrócenie odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości ujmuje się zgodnie z MSR 36
w zakresie, w jakim wartość odzyskiwalna inwestycji netto wzrasta, do poziomu nie przekraczającego
wartości bilansowej, jaka zostałaby ustalona, gdyby w poprzednich latach nie ujęto odpisu aktualizującego
z tytułu utraty wartości. Odwrócenie odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości udziałów w
jednostkach zależnych, stowarzyszonych oraz współkontrolowanych ujmuje się w rachunku zysków
i strat.
9.3. Aktywa finansowe
KLASYFIKACJA AKTYWÓW FINANSOWYCH
Aktywa finansowe klasyfikowane są do następujących kategorii wyceny:
wyceniane według zamortyzowanego kosztu,
wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.
Spółka klasyfikuje składnik aktywów finansowych na podstawie modelu biznesowego w zakresie
zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki wynikających z umowy przepływów pieniężnych
dla składnika aktywów finansowych (tzw. „test umownych przepływów pieniężnych”).
WYCENA NA MOMENT POCZĄTKOWEGO UJĘCIA
Z wyjątkiem niektórych należności z tytułu dostaw i usług, w momencie początkowego ujęcia Spółka
wycenia składnik aktywów finansowych w jego wartości godziwej.
WYCENA PO POCZĄTKOWYM UJĘCIU
Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe klasyfikowane są do jednej z czterech
kategorii:
instrumenty dłużne wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
instrumenty dłużne wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
instrumenty kapitałowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.
INSTRUMENTY DŁUŻNE – AKTYWA FINANSOWE WYCENIANE W ZAMORTYZOWANYM KOSZCIE
Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeśli spełnione są oba poniższe
warunki:
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
24
a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego
celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z
umowy, oraz
b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie
w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od
kwoty głównej pozostałej do spłaty.
Do kategorii aktywów finansowych wycenianych zamortyzowanym kosztem Spółka klasyfikuje:
należności z tytułu udzielonych poręczeń,
udzielone pożyczki spełniające test umownych przepływów pieniężnych, które zgodnie z modelem
biznesowym wykazywane są jako utrzymywane w celu uzyskania przepływów pieniężnych,
środki pieniężne i ekwiwalenty.
Przychody z tytułu odsetek oblicza się przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej
i wykazuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji „Przychody z tytułu odsetek
i poręczeń”.
INSTRUMENTY DŁUŻNE – AKTYWA FINANSOWE WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ PRZEZ
INNE CAŁKOWITE DOCHODY
Składnik aktywów finansowych wycenia się w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, jeśli
spełnione są oba poniższe warunki:
a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest
zarówno otrzymywanie przepływów pieniężnych wynikających z umowy, jak i sprzedaż składników
aktywów finansowych; oraz
b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych
terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej
pozostałej do spłaty.
AKTYWA FINANSOWE WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ PRZEZ WYNIK FINANSOWY
Składniki aktywów finansowych, które nie są wyceniane według zamortyzowanego kosztu lub w wartości
godziwej przez pozostałe całkowite dochody, wycenia się w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Do kategorii aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Spółka
klasyfikuje udzielone pożyczki niespełniające testu umownych przepływów pieniężnych.
Zysk lub stratę z wyceny tych aktywów do wartości godziwej ujmuje się w wyniku finansowym.
ZAPRZESTANIE UJMOWANIA
Aktywa finansowe wyłącza się z ksiąg rachunkowych, w sytuacji gdy:
prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych wygasły, lub
prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych zostały przeniesione a Spółka
dokonała przeniesienia zasadniczo całego ryzyka i wszystkich pożytków z tytułu ich własności.
9.4. Wycena do wartości godziwej
Spółka ustala wartość godziwą instrumentów finansowych takich jak pożyczki udzielone klasyfikowane
do kategorii wycenianych w wartości godziwej na każdy dzień bilansowy.
Wartość godziwa jest rozumiana jako cena, która byłaby otrzymana ze sprzedaży składnika aktywów,
bądź zapłacona w celu przeniesienia zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach
zbycia składnika aktywów między uczestnikami rynku na dzień wyceny w aktualnych warunkach
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
25
rynkowych. Wycena wartości godziwej opiera się na założeniu, że transakcja sprzedaży składnika
aktywów lub przeniesienia zobowiązania odbywa się albo:
- na głównym rynku dla danego składnika aktywów bądź zobowiązania,
- w przypadku braku głównego rynku, na najkorzystniejszym rynku dla danego składnika aktywów lub
zobowiązania.
Zarówno główny, jak i najbardziej korzystny rynek muszą być dostępne dla Spółki.
Wartość godziwa składnika aktywów lub zobowiązania jest mierzona przy założeniu, że uczestnicy rynku
przy ustalaniu ceny składnika aktywów lub zobowiązania działają w swoim najlepszym interesie
gospodarczym.
Wycena wartości godziwej składnika aktywów niefinansowych uwzględnia zdolność uczestnika rynku do
wytworzenia korzyści ekonomicznych poprzez jak największe i najlepsze wykorzystanie składnika
aktywów lub jego zbycie innemu uczestnikowi rynku, który zapewniłby jak największe i jak najlepsze
wykorzystanie tego składnika aktywów.
Spółka stosuje techniki wyceny, które są odpowiednie do okoliczności i w przypadku których są dostępne
dostateczne dane do wyceny wartości godziwej, przy maksymalnym wykorzystaniu odpowiednich
obserwowalnych danych wejściowych i minimalnym wykorzystaniu nieobserwowalnych danych
wejściowych.
Wszystkie aktywa oraz zobowiązania, które są wyceniane do wartości godziwej lub ich wartość godziwa
jest ujawniana w sprawozdaniu finansowym są klasyfikowane w hierarchii wartości godziwej w sposób
opisany poniżej na podstawie najniższego poziomu danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do
wartości godziwej traktowanej jako całość:
- Poziom 1 – Notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnym rynku dla identycznych aktywów
lub zobowiązań,
- Poziom 2 – Techniki wyceny, dla których najniższy poziom danych wejściowych, który jest istotny dla
wyceny do wartości godziwej jako całości jest bezpośrednio bądź pośrednio obserwowalny,
- Poziom 3 – Techniki wyceny, dla których najniższy poziom danych wejściowych, który jest istotny dla
wyceny do wartości godziwej jako całości jest nieobserwowalny.
Na każdą datę bilansową, w przypadku aktywów i zobowiązań występujących na poszczególne daty
bilansowe w sprawozdaniu finansowym Spółka ocenia, czy miały miejsce transfery między poziomami
hierarchii poprzez ponowną ocenę klasyfikacji do poszczególnych poziomów, kierując się istotnością
danych wejściowych z najniższego poziomu, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej
traktowanej jako całość.
9.5. Utrata wartości aktywów finansowych
Spółka dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych związanych z instrumentami dłużnymi
wycenianymi według zamortyzowanego kosztu, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty
wartości.
W przypadku należności z tytułu udzielonych poręczeń, Spółka stosuje uproszczone podejście i wycenia
odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym
okresie życia należności przy użyciu macierzy rezerw. Spółka wykorzystuje swoje dane historyczne
dotyczące strat kredytowych, skorygowane w stosownych przypadkach o wpływ informacji dotyczących
przyszłości. W celu ustalenia oczekiwanych strat kredytowych należności z tytułu poręczeń oraz
pozostałe należności pogrupowane zostały na podstawie podobieństwa charakterystyki ryzyka
kredytowego. Ze względu na charakter prowadzonej działalności przez Spółkę, inne kryteria jak na
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
26
przykład segregacja geograficzna nie mają zastosowania. Co do zasady, przeterminowane należności z
tytułu poręczeń oraz pozostałe należności są usuwane z ksiąg w przypadku stwierdzenia braku możliwości
ich skutecznej egzekucji (np. poprzez postawienie komornicze o bezskuteczności egzekucji).
W przypadku pozostałych aktywów finansowych (pożyczki udzielone), Spółka wycenia odpis na
oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym.
Spółka kalkuluje oczekiwane straty kredytowe dotyczące pożyczek jako różnica między przepływami
pieniężnymi wynikającymi z podpisanych umów a przepływami pieniężnymi, które jednostka spodziewa
się otrzymać. Pożyczki zaklasyfikowane są jako instrumenty niskiego ryzyka. Jeżeli ryzyko kredytowe
związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od momentu początkowego ujęcia, Spółka
wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu instrumentu finansowego w kwocie równej
oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia.
Spółka ocenia, że ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od
dnia jego początkowego ujęcia w przypadku, gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 30 dni.
Jednocześnie, Spółka ocenia, że niewykonanie zobowiązania przez dłużnika następuje w przypadku gdy
opóźnienie w spłacie przekroczy 90 dni.
Jeśli związane ze składnikiem aktywów finansowych przepływy pieniężne wynikające z umowy były
renegocjowane lub modyfikowane i nie zaprzestano ujmowania składnika aktywów finansowych,
każdorazowo Spółka dokonuje oceny, czy nastąpił znaczny wzrost ryzyka kredytowego związanego
z danym instrumentem finansowym poprzez porównanie: ryzyka niewykonania zobowiązania na dzień
sprawozdawczy (na podstawie zmodyfikowanych warunków umowy) oraz ryzyka niewykonania
zobowiązania w momencie początkowego ujęcia (na podstawie pierwotnych, niezmodyfikowanych
warunków umowy). W przypadku stwierdzenia, że nastąpił znaczny wzrost ryzyka kredytowego Spółka
wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu instrumentu finansowego w kwocie równej
oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia.
9.6. Należności z tytułu udzielonych poręczeń oraz pozostałe należności
Należności z tytułu udzielonych poręczeń są ujmowane i wykazywane według kwot pierwotnie
zafakturowanych, z uwzględnieniem odpisu na oczekiwane straty kredytowe w całym okresie życia.
W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wartość należności jest ustalana
poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej,
przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza
w czasie. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie należności
w związku z upływem czasu jest ujmowane jako przychody finansowe.
Zaliczki są prezentowane zgodnie z charakterem aktywów, do jakich się odnoszą – odpowiednio jako
aktywa trwałe lub obrotowe, zaliczki związane z nabywane gruntami prezentowane są jako inne aktywa
niefinansowe.
Należności budżetowe prezentowane są w ramach pozostałych aktywów niefinansowych, z wyjątkiem
należności z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych, które stanowią w sprawozdaniu z sytuacji
finansowej odrębną pozycję.
9.7. Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych
Środki pieniężne i lokaty krótkoterminowe wykazane w bilansie obejmują środki pieniężne w banku
i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nieprzekraczającym trzech
miesięcy.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
27
Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
składa się z określonych powyżej środków pieniężnych i ich ekwiwalentów.
9.8. Oprocentowane kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne
W momencie początkowego ujęcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane
według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki.
Po początkowym ujęciu oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są wyceniane według
zamortyzowanego kosztu, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej.
Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzględnia się koszty związane z uzyskaniem kredytu lub
pożyczki oraz dyskonta lub premie uzyskane w związku ze zobowiązaniem.
Przychody i koszty są ujmowane w zysku lub stracie z chwilą usunięcia zobowiązania z bilansu, a także
w wyniku rozliczenia metodą efektywnej stopy procentowej.
9.9. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług wykazywane są w kwocie wymagającej zapłaty.
Inne zobowiązania finansowe (w tym kredyty i pożyczki) wyceniane są według zamortyzowanego kosztu
przy użyciu metody efektywnej stopy procentowej.
Spółka wyłącza ze swojego bilansu zobowiązanie finansowe, gdy zobowiązanie wygasło – to znaczy, kiedy
obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł.
Pozostałe zobowiązania niefinansowe obejmują w szczególności zobowiązania wobec urzędu
skarbowego z tytułu podatku od towarów i usług. Pozostałe zobowiązania niefinansowe ujmowane są
w kwocie wymagającej zapłaty.
9.10. Modyfikacja zobowiązań finansowych i zmiana oczekiwanych przepływów
pieniężnych z zobowiązań finansowych
Przepływy pieniężne dotyczące zobowiązania finansowego mogą ulec zmianie na skutek zmiany
warunków umownych lub oczekiwań w zakresie szacowanych przepływów pieniężnych na potrzeby
wyceny zobowiązania finansowego zamortyzowanym kosztem.
ZMIANA WARUNKÓW UMOWNYCH
W przypadku zmiany warunków umownych zobowiązania finansowego Spółka analizuje, czy modyfikacja
przepływów pieniężnych miała charakter istotny, czy też nie. Spółka stosuje zarówno kryterium ilościowe
jak i jakościowe w celu zidentyfikowania istotnej modyfikacji prowadzącej do zaprzestania ujmowania
istniejącego zobowiązania finansowego.
Za istotną modyfikację Spółka uznaje zmianę zdyskontowanej wartości bieżącej przepływów pieniężnych
wynikających z nowych warunków, w tym wszelkich płatności dokonanych, pomniejszonych o płatności
otrzymane i zdyskontowanych przy zastosowaniu pierwotnej efektywnej stopy procentowej, o nie mniej
niż 10% od zdyskontowanej wartości bieżącej pozostałych przepływów pieniężnych z tytułu pierwotnego
zobowiązania finansowego.
Niezależnie od kryterium ilościowego, modyfikacja zostaje uznana za istotną w następujących
przypadkach:
a) przewalutowanie zobowiązania finansowego, o ile nie zostało to z góry określone w warunkach
umowy,
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
28
b) zamiana kredytodawcy,
c) istotne wydłużenie okresu finansowania w stosunku do pierwotnego okresu finansowania,
d) zmiana stopy procentowej ze zmiennej na stałą i na odwrót,
e) zmiana formy prawnej/rodzaju instrumentu finansowego.
Istotną modyfikację zobowiązania finansowego Spółka ujmuje jako wygaśniecie pierwotnego
zobowiązania finansowego i ujęcie nowego zobowiązania finansowego.
W przypadku modyfikacji warunków umownych zobowiązania finansowego, która nie powoduje
zaprzestania ujmowania istniejącego zobowiązania, zysk lub stratę ujmuje się niezwłocznie w wyniku
finansowym. Zysk lub stratę oblicza się jako różnicę pomiędzy wartością bieżącą zmodyfikowanych
i oryginalnych przepływów pieniężnych, zdyskontowanych z zastosowaniem oryginalnej efektywnej
stopy procentowej zobowiązania.
ZMIANA OCZEKIWANYCH PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
W przypadku zobowiązań finansowych o zmiennej stopie okresowe przeszacowanie przepływów
pieniężnych mające odzwierciedlać zmiany rynkowych stóp procentowych skutkuje zmianą efektywnej
stopy procentowej.
W przypadku gdy Spółka zmienia oszacowania co do płatności z tytułu zobowiązania finansowego
(z wyłączeniem zmian dotyczących modyfikacji umownych przepływów pieniężnych), dokonywana jest
korekta wartości bilansowej zobowiązania finansowego tak, aby wartość ta odzwierciedlała rzeczywiste i
zmienione oszacowane przepływy pieniężne wynikające z umowy. Spółka ustala wartość bilansową
zobowiązania finansowego według zamortyzowanego kosztu jako wartość bieżącą szacowanych
przyszłych przepływów pieniężnych wynikających z umowy, które są dyskontowane według pierwotnej
efektywnej stopy procentowej instrumentu finansowego. Różnica w wycenie jest ujmowana jako
przychody lub koszty w wyniku finansowym.
9.11. Rezerwy
Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo
oczekiwany) wynikający ze zdarzeń przeszłych, i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku
spowoduje konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego
oszacowania kwoty tego zobowiązania. Jeżeli Spółka spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną
zwrócone, na przykład na mocy umowy ubezpieczenia, wówczas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny
składnik aktywów, ale tylko wtedy, gdy jest rzeczą praktycznie pewną, że zwrot ten rzeczywiście nastąpi.
Koszty dotyczące danej rezerwy są wykazane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów po pomniejszeniu
o wszelkie zwroty.
W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość rezerwy jest ustalana poprzez
zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy
zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie
oraz ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli zastosowana została metoda
polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem czasu jest ujmowane jako
koszty finansowe.
UMOWY GWARANCJI FINANSOWYCH
Umowa gwarancji finansowej to umowa zobowiązująca jej wystawcę do dokonania określonych płatności
rekompensujących posiadaczowi stratę, jaką poniesie z powodu niedokonania przez określonego dłużnika
płatności w przypadającym terminie, zgodnie z pierwotnymi lub zmienionymi warunkami instrumentu
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
29
dłużnego. Umowy gwarancji finansowej mogą mieć różne formy prawne, takie jak gwarancja, niektóre
rodzaje akredytywy, umowa o poręczenie spłaty wierzytelności lub umowa ubezpieczeniowa.
Po początkowym ujęciu wystawca takiej umowy w późniejszych okresach wycenia ją według wyższej
z następujących wartości:
(i) kwoty odpisu na oczekiwane straty kredytowe określonej zgodnie z podejściem opisanym w punkcie
9.4 oraz
(ii) początkowo ujętej kwoty, w odpowiednich przypadkach pomniejszonej o skumulowaną kwotę
dochodów ujmowanych zgodnie z zasadami MSSF 15.
9.12. Płatności w formie akcji
Pracownicy (w tym członkowie zarządu) Spółki otrzymują nagrody w formie akcji.
9.12.1 Transakcje rozliczane w instrumentach kapitałowych
Koszt transakcji rozliczanych z pracownikami w instrumentach kapitałowych jest wyceniany przez
odniesienie do wartości godziwej na dzień przyznania praw. Wartość godziwa ustalana jest przez
niezależnego rzeczoznawcę w oparciu o model dwumianowy, o którym dalsze informacje przedstawione
są w punkcie 19.1. Przy wycenie transakcji rozliczanych w instrumentach kapitałowych uwzględniane są
rynkowe warunki nabycia uprawnień (związane z ceną akcji Spółki) oraz warunki inne niż warunki nabycia
uprawnień.
Koszt transakcji rozliczanych w instrumentach kapitałowych jest ujmowany wraz z odpowiadającym mu
wzrostem wartości kapitału własnego w okresie, w którym spełnione zostały warunki dotyczące
efektywności/ wyników lub/ i świadczenia pracy bądź usług, kończącym się w dniu, w którym określeni
pracownicy zdobędą pełne uprawnienia do świadczeń („dzień nabycia praw”). Skumulowany koszt ujęty z
tytułu transakcji rozliczanych w instrumentach kapitałowych na każdy dzień bilansowy do dnia nabycia
praw odzwierciedla stopień upływu okresu nabywania praw oraz liczbę nagród, do których prawa –
w opinii Zarządu na ten dzień, opartej na możliwie najlepszych szacunkach liczby instrumentów
kapitałowych – zostaną ostatecznie nabyte.
Żadne koszty nie są ujmowane z tytułu nagród, do których prawa nie zostaną ostatecznie nabyte,
z wyjątkiem nagród, w przypadku których nabycie praw zależy od warunków rynkowych lub warunków
innych niż warunki nabycia uprawnień, które są traktowane jako nabyte bez względu na fakt spełnienia
warunków rynkowych lub warunków innych niż warunki nabycia uprawnień, pod warunkiem spełnienia
wszystkich innych warunków dotyczących efektywności/ wyników lub/ i świadczenia pracy bądź usług.
W przypadku modyfikacji warunków przyznawania nagród rozliczanych w instrumentach kapitałowych,
w ramach spełnienia wymogu minimum ujmuje się koszty, jak w przypadku, gdyby warunki te nie uległy
zmianie. Ponadto, ujmowane są koszty z tytułu każdego wzrostu wartości transakcji w wyniku modyfikacji,
wycenione na dzień zmiany.
W przypadku anulowania nagrody rozliczanej w instrumentach kapitałowych, jest ona traktowana w taki
sposób, jakby prawa do niej zostały nabyte w dniu anulowania, a wszelkie jeszcze nieujęte koszty z tytułu
nagrody są niezwłocznie ujmowane. Dotyczy to również nagród w przypadku, których warunki inne niż
warunki nabycia uprawnień będące pod kontrolą Spółki lub pracownika nie są spełnione. Jednakże w
przypadku zastąpienia anulowanej nagrody nową nagrodą – określoną jako nagroda zastępcza w dniu jej
przyznania, nagroda anulowana i nowa nagroda są traktowane tak, jakby stanowiły modyfikację
pierwotnej nagrody, tj. w sposób opisany w paragrafie powyżej.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
30
W przypadku nagród, które przewidują dwojaki model rozliczenia, to jest poprzez rozliczenie w formie
instrumentów kapitałowych lub poprzez rozliczenie w formie pieniężnej, w zależności od realizacji
konkretnych scenariuszy w przyszłości Spółka dokonuje analizy prawdopodobieństwa realizacji
poszczególnych scenariuszy i ujmuje nagrody jako rozliczane w formie instrumentów kapitałowych lub
jako rozliczenie w formie pieniężnej w zależności od któremu ze scenariuszy przypisano wyższe
prawdopodobieństwo.
9.13. Przychody
9.13.1 Przychody z tytułu udzielonych poręczeń
Przychody są wpływami korzyści ekonomicznych danego okresu, powstałymi w toku zwyklej działalności
gospodarczej Spółki, które skutkują zwiększeniem kapitału własnego w inny sposób niż wynikający
z wpłat udziałowców. Do przychodów z działalności operacyjnej Spółka zalicza przychody z tytułu
udzielonych poręczeń, ujmowane zgodnie z MSSF 15. Zgodnie z zawartymi umowami wynagrodzenie za
usługi poręczeń ustalane jest w kwartalnych okresach rozliczeniowych. Na każdy dzień bilansowy Spółka
ujmuje przychód należny za dany okres, obliczony zgodnie z warunkami określonymi w umowach
zawartych z kontrahentami.
9.13.2 Odsetki od pożyczek wycenianych w zamortyzowanym koszcie
Przychody z tytułu odsetek są ujmowane sukcesywnie w miarę ich naliczania (z uwzględnieniem metody
efektywnej stopy procentowej, stanowiącej stopę dyskontującą przyszłe wpływy pieniężne przez
szacowany okres życia instrumentów finansowych) w stosunku do wartości bilansowej netto danego
składnika aktywów finansowych.
9.14. Podatki
9.14.1 Podatek bieżący
Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia się
w wysokości kwot przewidywanej zapłaty na rzecz organów podatkowych (podlegających zwrotowi od
organów podatkowych) z zastosowaniem stawek podatkowych i przepisów podatkowych, które prawnie
lub faktycznie już obowiązywały na dzień bilansowy.
9.14.2 Podatek odroczony
Na potrzeby sprawozdawczości finansowej, podatek odroczony jest obliczany metodą zobowiązań
bilansowych w stosunku do różnic przejściowych występujących na dzień bilansowy między wartością
podatkową aktywów i zobowiązań a ich wartością bilansową wykazaną w sprawozdaniu finansowym.
Rezerwa na podatek odroczony ujmowana jest w odniesieniu do wszystkich dodatnich różnic
przejściowych:
z wyjątkiem sytuacji, gdy rezerwa na podatek odroczony powstaje w wyniku początkowego ujęcia
wartości firmy lub początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie
stanowiącej połączenia jednostek i w chwili jej zawierania nie mającej wpływu ani na zysk lub stratę
brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz
w przypadku dodatnich różnic przejściowych wynikających z inwestycji w jednostkach zależnych lub
stowarzyszonych i udziałów we wspólnych przedsięwzięciach – z wyjątkiem sytuacji, gdy terminy
odwracania się różnic przejściowych podlegają kontroli inwestora i gdy prawdopodobne jest, iż
w dającej się przewidzieć przyszłości różnice przejściowe nie ulegną odwróceniu.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
31
Aktywa z tytułu podatku odroczonego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic
przejściowych, jak również niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych
przeniesionych na następne lata, w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnięty
dochód do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać ww. różnice, aktywa i straty:
z wyjątkiem sytuacji, gdy aktywa z tytułu odroczonego podatku dotyczące ujemnych różnic
przejściowych powstają w wyniku początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy
transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek i w chwili jej zawierania nie mają wpływu ani na zysk
lub stratę brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz
w przypadku ujemnych różnic przejściowych z tytułu inwestycji w jednostkach zależnych lub
stowarzyszonych oraz udziałów we wspólnych przedsięwzięciach, składnik aktywów z tytułu
odroczonego podatku jest ujmowany w bilansie jedynie w takiej wysokości, w jakiej jest
prawdopodobne, iż w dającej się przewidzieć przyszłości ww. różnice przejściowe ulegną odwróceniu
i osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na potrącenie ujemnych różnic
przejściowych.
Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na każdy dzień
bilansowy i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne osiągnięcie dochodu
do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów
z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Nieujęty składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku
dochodowego podlega ponownej ocenie na każdy dzień bilansowy i jest ujmowany do wysokości
odzwierciedlającej prawdopodobieństwo osiągnięcia w przyszłości dochodów do opodatkowania, które
pozwolą na odzyskanie tego składnika aktywów.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są
z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy
składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki
podatkowe (i przepisy podatkowe) obowiązujące na dzień bilansowy lub takie, których obowiązywanie
w przyszłości jest pewne na dzień bilansowy.
Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych poza zyskiem lub stratą jest ujmowany poza zyskiem
lub stratą: w innych całkowitych dochodach dotyczący pozycji ujętych w innych całkowitych dochodach
lub bezpośrednio w kapitale własnym dotyczący pozycji ujętych bezpośrednio w kapitale własnym.
Spółka kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu
odroczonego podatku dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł
prawny do przeprowadzenia kompensat należności ze zobowiązaniami z tytułu bieżącego podatku
i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym podatnikiem i tym samym organem
podatkowym.
9.14.3 Niepewność związana z ujmowaniem podatku dochodowego
Jeżeli w ocenie Spółki jest prawdopodobne, że podejście Spółki do kwestii podatkowej lub grupy kwestii
podatkowych będzie zaakceptowane przez organ podatkowy, Spółka określa dochód do opodatkowania
(stratę podatkową), podstawę opodatkowania, niewykorzystane straty podatkowe, niewykorzystane ulgi
podatkowe i stawki podatkowe z uwzględnieniem podejścia do opodatkowania planowanego lub
zastosowanego w swoim zeznaniu podatkowym. Oceniając to prawdopodobieństwo, Spółka przyjmuje, że
organy podatkowe uprawnione do skontrolowania i zakwestionowania sposobu traktowania
podatkowego przeprowadzą taką kontrolę i będą miały dostęp do wszelkich informacji.
Jeżeli Spółka stwierdzi, że nie jest prawdopodobne, że organ podatkowy zaakceptuje podejście Spółki do
kwestii podatkowej lub grupy kwestii podatkowych, wówczas Spółka odzwierciedla skutki niepewności w
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
32
ujęciu księgowym podatku w okresie, w którym to ustaliła. Spółka ujmuje zobowiązanie z tytułu podatku
dochodowego z wykorzystaniem jednej z dwóch niżej wymienionych metod, w zależności od tego, która z
nich lepiej odzwierciedla sposób, w jaki niepewność może się zmaterializować:
Spółka określa najbardziej prawdopodobny scenariusz – jest to pojedyncza kwota spośród możliwych
wyników lub
Spółka ujmuje wartość oczekiwaną - jest to suma kwot ważonych prawdopodobieństwem spośród
możliwych wyników.
9.15. Zysk netto na akcję
Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przez
średnią ważoną liczbę akcji w danym okresie sprawozdawczym.
10. Przychody i koszty
10.1. Przychody z tytułu poręczeń i odsetek
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2022 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
Odsetki od pożyczek udzielonych jednostkom powiązanym wyceniane wg
zamortyzowanego kosztu lub w wartości godziwej
72 665
25 330
Odsetki od pożyczek udzielonych jednostkom pozostałym wyceniane wg
zamortyzowanego kosztu lub w wartości godziwej
47
10
Odsetki bankowe
-
-
Przychody z tytułu udzielonych poręczeń
2 784
3 952
Przychody z tytułu poręczeń i odsetek razem
75 496
29 292
10.2. Przychody i koszty pozostałych umów z klientami
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2022 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
Przychody z tytuły sprzedaży gruntów i nakładów rozpoznane
w danym momencie
-
11 360
Wartość sprzedanych gruntów i nakładów
-
(10 407)
Wynik na sprzedaży gruntów i nakładów
-
953
10.3. Koszty z tytułu poręczeń i odsetek
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2022 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
Odsetki od kredytów i pożyczek otrzymanych od jednostek powiązanych
28 057
9 652
Odsetki od kredytów i pożyczek otrzymanych od jednostek pozostałych
4 968
4 321
Odsetki od obligacji
23 445
6 745
Koszty z tytułu otrzymanych poręczeń
3 174
1 352
Koszty z tytułu odsetek i poręczeń razem
59 644
22 070
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
33
10.4. Koszty według rodzajów – koszty ogólnego zarządu
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2022 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
Amortyzacja
-
-
Materiały i energia
-
18
Usługi obce
3 938
3 526
Podatki i opłaty
898
254
Wynagrodzenia, w tym:
1 484
6 834
- koszty/wycena programu motywacyjnego
-
6 334
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia na rzecz pracowników
117
98
Pozostałe koszty
173
70
Koszty ogólnego zarządu razem
6 610
10 800
Spadek kosztów ogólnego zarządu w roku 2022 w porównaniu do roku 2021 wynika z rozpoznania
kosztów programu motywacyjnego w roku ubiegłym w wysokości 6,3 mln PLN. Pozostała zmiana wynika
głównie ze wzrostu kosztów usług obcych oraz kosztów wynagrodzenia Zarządu i Rady Nadzorczej, które
są konsekwencją wzrostu skali działalności Spółki.
10.5. Dywidendy otrzymane
W 2021 roku Spółka nie otrzymała dywidend. W 2022 roku Spółka otrzymała dywidendy od spółek
powiązanych, odpowiednio od spółki 100K Sp. z o.o. w kwocie 31 160 tys. PLN, spółki Diamentum Office
Sp. z o.o. w kwocie 293 tys. PLN oraz Equal I Sp. z o.o. w kwocie 710 tys. PLN. Należne Spółce dywidendy
zostały rozliczone poprzez kompensatę wzajemnych rozrachunków (pożyczek).
10.6. Pozostałe przychody (koszty) operacyjne
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2022 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
Najem pozostały
4
-
Gwarancje czynszowe
-
275
Pozostałe
(1 202)
(312)
Pozostałe przychody (koszty) operacyjne razem
(1 198)
(37)
10.7. Inne przychody finansowe
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2022 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
Nadwyżka dodatnich różnic kursowych nad ujemnymi
-
149
Przychody finansowe pozostałe razem
-
149
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
34
10.8. Inne koszty finansowe
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2022 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
Nadwyżka ujemnych różnic kursowych nad dodatnimi
17 566
-
Pozostałe odsetki i inne
793
817
Koszty finansowe pozostałe razem
18 359
817
11. Podatek dochodowy
11.1. Obciążenie podatkowe
Główne składniki obciążenia podatkowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku oraz za rok
zakończony 31 grudnia 2021 roku przedstawiają się następująco:
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2022 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
Bieżący podatek dochodowy
(390)
-
Bieżące obciążenie z tytułu podatku dochodowego
(390)
-
Korekty dotyczące bieżącego podatku dochodowego z lat ubiegłych
-
-
Odroczony podatek dochodowy
200
(6 480)
Związany z powstaniem i odwróceniem się różnic przejściowych
(bilansowa zmiana aktywa i rezerwy na podatek odroczony)
200
(5 261)
Przeniesienie efektu podatkowego kosztów podniesienia kapitału
akcyjnego wykazane w kapitale własnym
-
(1 219)
Obciążenie podatkowe wykazane w zysku lub stracie
(190)
(6 480)
11.2. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej
Uzgodnienie podatku dochodowego od zysku / (straty) brutto przed opodatkowaniem według ustawowej
stawki podatkowej, z podatkiem dochodowym liczonym według efektywnej stawki podatkowej Spółki za
rok zakończony 31 grudnia 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku przedstawia się następująco:
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2022 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
Zysk (strata) brutto za dany rok wykazany w rachunku wyników
35 052
190 995
Oczekiwane obciążenie zysku brutto podatkiem dochodowym (wg
stawki 19%)
6 660
36 289
Podatek dochodowy wykazany w rachunku wyników
190
6 480
Różnica, w tym:
6 470
29 809
Wynikająca z różnic trwałych
(356)
(1 228)
Podatek odroczony od wyceny udziałów, od której nie powstają różnice
przejściowe
6 826
31 196
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
35
11.3. Odroczony podatek dochodowy
Odroczony podatek dochodowy wynika z następujących pozycji:
BILANS
RACHUNEK ZYSKÓW
I STRAT
31 grudnia
2022 roku
31 grudnia
2021 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2022 roku
rok zakończony
dnia
31 grudnia
2021 roku*
REZERWA
z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Wycena udziałów metoda praw własności
13 079
11 285
1 794
6 117
Wycena obligacji oraz pożyczek i kredytów
według zamortyzowanego kosztu
-
-
-
(77)
Odsetki naliczone od udzielonych pożyczek
7 344
1 399
5 945
(248)
Dodatnie różnice kursowe
-
373
(373)
373
Pozostałe
1 393
812
581
812
Kompensata aktywa z rezerwą z tytułu
odroczonego podatku dochodowego
(11 849)
(3 702)
(8 147)
(1 716)
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku
dochodowego
9 967
10 167
(200)
5 261
AKTYWA
z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Wycena obligacji oraz pożyczek i kredytów
według zamortyzowanego kosztu
-
68
(68)
68
Ujemne różnice kursowe
3 321
-
3 321
-
Straty możliwe do odliczenia od przyszłych
dochodów do opodatkowania
1 350
980
370
283
Naliczone odsetki od zobowiązań, pożyczek,
kredytów
6 385
2 491
3 894
1 211
Naliczone odsetki od obligacji
614
118
496
118
Limit finansowania dłużnego
-
-
-
-
Pozostałe
179
45
134
36
Kompensata aktywa z rezerwą z tytułu
odroczonego podatku dochodowego
(11 849)
(3 702)
(8 147)
(1 716)
Aktywa z tytułu odroczonego podatku
dochodowego
-
-
-
-
Obciążenie z tytułu odroczonego podatku
dochodowego
200
(5 261)
*bilansowa zmiana podatku odroczonego ujęta w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
Na dzień bilansowy nie ma nierozpoznanego aktywa z tytułu podatku odroczonego od strat podatkowych.
Terminy wygaśnięcia prawa do obniżenia podatku dochodowego z tytułu strat podatkowych przypadają
na lata od 2023 do 2027 roku w łącznej kwocie 7 105 tys. PLN.
Nierozpoznana rezerwa z tytułu podatku odroczonego od wyceny udziałów metodą praw własności
wynosi: 83 099 tys. PLN na koniec 2022 roku oraz 82 697 tys. PLN na koniec 2021 roku.
12. Zysk przypadający na jedną akcję
Zysk podstawowy przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres
przypadającego na zwykłych akcjonariuszy Spółki przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji
zwykłych występujących w ciągu okresu.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
36
Zysk rozwodniony przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres
przypadający na zwykłych akcjonariuszy przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych
występujących w ciągu okresu skorygowaną o średnią ważoną liczbę akcji zwykłych, które zostałyby
wyemitowane na konwersji wszystkich rozwadniających potencjalnych instrumentów kapitałowych
w akcje zwykłe.
Poniżej przedstawione zostały dane dotyczące średniej ważonej liczby akcji, które posłużyły do wyliczenia
podstawowego i rozwodnionego zysku na jedną akcję:
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2022 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku*
Średnia ważona liczba wyemitowanych akcji zwykłych zastosowana do
obliczenia podstawowego zysku na jedną akcję
25 389 881
20 706 417
Średnia ważona liczba wyemitowanych akcji zwykłych zastosowana do
obliczenia rozwodnionego zysku na jedną akcję
25 389 881
20 783 148
*Ilość akcji po opisanej w nocie 18.1 konwersji akcji z dnia 19 marca 2021 roku.
W okresie między dniem bilansowym a dniem sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie
wystąpiły żadne transakcje dotyczące akcji zwykłych lub potencjalnych akcji zwykłych wpływające na
wysokość zysku przypadającego na jedną akcje.
13. Dywidendy wypłacone i zaproponowane do wypłaty
W roku 2022 oraz 2023 do dnia podpisania niniejszego sprawozdania Spółka nie deklarowała wypłaty
dywidendy za 2022 rok. Za rok 2021 dywidenda nie była deklarowana.
14. Inwestycje w jednostkach zależnych i współkontrolowanych
Udziały wyceniane metodą praw własności
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Inwestycje w jednostkach zależnych
692 701
688 902
Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych
70 239
60 799
Razem
762 940
749 701
Inwestycje w jednostkach zależnych
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Cavatina GW Sp. z o.o.
441 148
403 296
Equal I Sp. z o.o.
49 627
49 547
100K Sp. z o.o.
5 682
35 585
Equal III Sp. z o.o.
7 809
8 961
Diamentum Office Sp. z o.o.
1 061
1 395
Carbon Tower Sp. z o.o.
24 728
33 632
Tischnera Office Sp. z o.o.
23 923
28 646
Cavatina & Partners International Sp. z o.o.
-
-
Deweloper Media Sp. z o.o.
-
5 459
Cavatina SPV 1 Sp. z o. o.
4 531
4 644
Cavatina SPV 2 Sp. z o. o.
25 986
-
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
10 445
14 951
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.
489
5 107
Cavatina SPV 5 Sp. z o.o.
8 288
16 441
Cavatina SPV 7 Sp. z o. o.
11 342
35 263
Cavatina SPV 8 Sp. z o. o.
16 045
20 040
Cavatina SPV 9 Sp. z o. o.
9 263
-
Quickwork Sp. z o.o.
-
-
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
37
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
8 995
7 214
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
26 280
-
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.
1 314
-
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
5 027
2 949
Cavatina SPV15 Sp. z o.o.
2 207
-
Cavatina SPV16 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV17 Sp. z o.o.
4 358
-
Cavatina SPV18 Sp. z o.o.
117
-
Salvatera Sp. z o.o.
-
-
Jardin Sp. z o.o.
697
-
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
-
15 702
Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.
745
-
Cavatina SPV 21 Sp. z o.o.
-
-
Giardini Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o.
405
70
Cavatina SPV 23 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.
2 054
-
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.
54
-
Cavatina SPV 27 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV 28 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV 29 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV 30 Sp. z o.o.
42
-
Cavatina SPV 31 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV 32 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina CUW Sp. z o.o.
39
-
Razem inwestycje w jednostki zależne
692 701
688 902
Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Cavatina Office Sp. z o.o.
70 239
60 799
Razem inwestycje w jednostki współkontrolowane
70 239
60 799
Razem inwestycje
762 940
749 701
Inwestycje w jednostkach zależnych
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Wartość udziałów na 01.01.
688 902
526 338
Nabycie udziałów
35
25
Udział w zyskach jednostek zależnych wycenianych metodą praw
własności
35 927
162 539
Otrzymane dywidendy
(32 163)
-
Sprzedaż udziałów
-
-
Wartość udziałów na 31.12.
692 701
688 902
Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Wartość udziałów na 01.01.
60 799
29 013
Udział w zyskach jedn. współkontrolowanych wycenianych metodą
praw własności
9 440
30 161
Wyłączenie zysku na transakcji w ramach Grupy Kapitałowej
-
1 625
Wartość udziałów na 31.12.
70 239
60 799
W dniu 3 września 2020 roku Cavatina Holding S.A na podstawie umowy sprzedaży zbyła 65% udziałów
w Cavatina Office Sp. z o.o. Na podstawie w/w umowy Cavatina Holding S.A. sprzedała 52 065
posiadanych przez siebie udziałów w Cavatina Office Sp. z o.o., każdy o wartości nominalnej 50 PLN
i o łącznej wartości nominalnej wnoszącej 2 603 tys. PLN.
Dodatkowo strony zawarły umowę współpracy celem ustalenia praw i obowiązków w ramach wspólnej
realizacji przedsięwzięcia Chmielna 89.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
38
W związku z zawarciem umowy współpracy, działalność Cavatina Office Sp. z o.o. prowadzona jest na
podstawie warunków nią przewidzianych, zgodnie z ustalonym przez strony business planem oraz
budżetem. Umowa ukształtowała ład korporacyjny Cavatina Office Sp. z o.o. poprzez postanowienia
dotyczące składu jej organów oraz brzmienia umowy spółki. Każda ze stron posiada uprawnienie do
powołania i odwołania równej liczby członków zarządu Cavatina Office Sp. z o. o. Reprezentacja Cavatina
Office Sp. z o.o. wymaga współdziałania członka zarządu wybranego przez Cavatina Holding S.A. oraz
członka zarządu wybranego przez Kupującego. Zgodnie ze zmienionym brzmieniem umowy spółki
Cavatina Office Sp. z o.o., obaj jej wspólnicy posiadają równą liczbę głosów na zgromadzeniu wspólników.
Umowa Spółki Cavatina Office Sp. z o.o. przewiduje również sprawy, które wymagają uchwały
zgromadzenia wspólników, do których należą m.in.: zmiana umowy o zarządzanie aktywami Cavatina
Office Sp. z o.o., sprzedaż inwestycji Chmielna 89, czy też sprawy związane z przyjęciem budżetu i business
planu.
15. Pozostałe aktywa
15.1. Pożyczki udzielone
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Pożyczki udzielone jednostkom powiązanym
1 113 367
802 128
Pożyczki udzielone pozostałe
556
509
Razem
1 113 923
802 637
- krótkoterminowe
-
-
- długoterminowe
1 113 923
801 549
Żadna z udzielonych pożyczek nie jest przeterminowana ani nie nastąpiła istotna utrata ich wartości.
W odniesieniu do odpisu z tytułu udzielonych pożyczek Zarząd skalkulował odpis aktualizujący przy
zastosowaniu metody oczekiwanych strat kredytowych zgodnie z zapisami MSSF 9 i ustalił, że wartość
odpisu jest nieistotna i odstąpił od jego ujęcia w sprawozdaniu finansowym.
Wysokość oprocentowania pożyczek kształtowana jest przez marżę powiększoną o WIBOR bądź
EURIBOR. Terminy spłat przypadają w latach 2024 - 2041. Na udzielonych pożyczkach nie zostało
ustanowione zabezpieczenie.
POŻYCZKI UDZIELONE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 ROKU
Pożyczkobiorca Waluta
Należność z
tytułu
pożyczek w
walucie
Należność z
tytułu pożyczek w
PLN
Oprocentowanie Termin spłaty
Cavatina SPV13 Sp. z o.o.
EUR**
3 466
16 257
EURIBOR + marża* 16.12.2026
Cavatina Office Sp. z o.o.
EUR
4 341
20 359
WIBOR + marża* 31.12.2037
Cavatina SPV5 Sp. z o.o. PLN -
1 700
WIBOR + marża* 07.07.2026
Cavatina SPV7 Sp. z o.o.
EUR**
44 091
206 785
EURIBOR + marża* 13.07.2028
Deweloper Media Sp. z o.o.
PLN -
633
WIBOR + marża* 24.08.2026
Cavatina SPV1 Sp. z o.o.
EUR**
7 725
36 229
EURIBOR + marża* 16.09.2026
Cavatina SPV16 Sp. z o.o.
EUR**
1 448
6 792
EURIBOR + marża* 09.09.2026
Salvaterra Sp. z o.o.
EUR**
784
3 678
EURIBOR + marża* 09.09.2025
Cavatina SPV3 Sp. z o.o.
EUR**
21 162
99 249
EURIBOR + marża* 14.10.2030
Jardin Sp. z o.o.
EUR**
327
1 532
EURIBOR + marża* 05.10.2030
Cavatina SPV8 Sp. z o.o.
EUR**
12 317
57 768
EURIBOR + marża* 31.01.2040
Cavatina SPV14 Sp. z o.o.
EUR**
4 696
22 026
EURIBOR + marża* 02.01.2041
Cavatina SPV11 Sp. z o.o.
EUR**
5 039
23 633
EURIBOR + marża* 09.10.2030
Cavatina SPV19 Sp. z o.o.
EUR**
10 892
51 081
EURIBOR + marża* 09.10.2030
Cavatina SPV12 Sp. z o.o.
EUR**
13 188
61 851
EURIBOR + marża* 24.03.2026
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
39
Pożyczkobiorca Waluta
Należność z
tytułu
pożyczek w
walucie
Należność z
tytułu pożyczek w
PLN
Oprocentowanie Termin spłaty
Jardin Sp. z o.o. PLN -
9 010
oprocentowanie stałe
31.03.2024
Cavatina SPV22 Sp. z o.o. PLN -
8 065
oprocentowanie stałe
31.03.2024
Cavatina SPV15 Sp. z o.o. PLN -
197
WIBOR + marża* 20.04.2026
Cavatina SPV20 Sp. z o.o.
PLN
-
175
WIBOR + marża* 20.04.2026
Giardini Sp. z o.o. PLN -
49
WIBOR + marża* 20.04.2026
Carrasquin Sp. z o.o.
PLN
-
33
WIBOR + marża* 01.06.2024
Fundacja Fiducia PLN -
556
WIBOR + marża* 08.06.2024
Cavatina SPV23 Sp. z o.o. PLN -
64
WIBOR + marża* 30.06.2024
Cavatina SPV15 Sp. z o.o.
EUR**
4 103
19 242
EURIBOR + marża* 05.08.2026
Cavatina SPV26 Sp. z o.o.
EUR**
692
3 246
EURIBOR + marża* 19.08.2026
Cavatina SPV24 Sp. z o.o.
EUR**
525
2 462
EURIBOR + marża* 28.09.2026
Cavatina SPV25 Sp. z o.o.
EUR**
6 819
31 980
EURIBOR + marża* 04.10.2026
Quickwork Sp. z o.o. PLN -
1 591
WIBOR + marża* 27.10.2026
Cavatina SPV9 Sp. z o.o. PLN -
613
WIBOR + marża* 10.11.2026
Cavatina SPV4 Sp. z o.o.
EUR**
2 912
13 659
EURIBOR + marża* 09.12.2026
Cavatina SPV24 Sp. z o.o.
EUR**
933
4 374
EURIBOR + marża* 29.12.2026
Cavatina SPV15 Sp. z o.o. PLN -
47 475
WIBOR + marża 19.11.2024
Cavatina SPV3 Sp. z o.o.
EUR**
6 843
32 095
EURIBOR + marża* 11.01.2027
Cavatina SPV17 Sp. z o.o. EUR*** 18 933
88 792
EURIBOR + marża* 18.01.2027
Cavatina SPV3 Sp. z o.o.
EUR**
2 413
11 315
EURIBOR + marża* 26.01.2027
Cavatina SPV19 Sp. z o.o.
EUR
246
1 155
EURIBOR + marża 26.01.2027
Cavatina CUW Sp. z o.o. PLN -
974
WIBOR + marża* 08.02.2025
Cavatina SPV 30 Sp. z o.o.
PLN
-
38
WIBOR + marża* 23.02.2025
Cavatina SPV9 Sp. z o.o.
EUR**
1 432
6 714
EURIBOR + marża* 24.02.2025
Cavatina SPV9 Sp. z o.o. PLN -
15 832
WIBOR + marża 24.02.2025
Cavatina SPV2 Sp. z o.o.
EUR**
4 787
22 453
EURIBOR + marża* 11.03.2025
Cavatina SPV27 Sp. z o.o. PLN -
57
WIBOR + marża* 26.03.2025
Cavatina SPV28 Sp. z o.o.
PLN
-
22
WIBOR + marża* 26.03.2025
Cavatina SPV29 Sp. z o.o. PLN -
42
WIBOR + marża* 26.03.2025
Cavatina SPV31 Sp. z o.o.
PLN
-
22
WIBOR + marża* 26.03.2025
Cavatina SPV32 Sp. z o.o. PLN -
30
WIBOR + marża* 26.03.2025
Cavatina SPV19 Sp. z o.o.
EUR
5 332
25 007
EURIBOR + marża 30.09.2029
Cavatina SPV19 Sp. z o.o.
EUR
5 438
25 502
EURIBOR + marża 30.06.2030
Cavatina SPV24 Sp. z o.o.
EUR
229
1 072
EURIBOR + marża 08.06.2025
Cavatina&
Partners Sp. z o.o.
PLN
-
105
WIBOR + marża* 06.07.2025
Cavatina SPV 18 Sp. z o.o.
PLN
-
50
WIBOR + marża* 06.07.2025
Cavatina SPV 21 Sp. z o.o. PLN -
62
WIBOR + marża* 06.07.2025
Cavatina SPV27 Sp. z o.o.
EUR
21
100
EURIBOR + marża 01.08.2025
Cavatina SPV2 Sp. z o.o.
EUR
213
998
EURIBOR + marża 04.08.2025
Cavatina CUW Sp. z o.o.
EUR
25
120
EURIBOR + marża 17.08.2025
Cavatina SPV5 Sp. z o.o.
EUR
1 063
4 983
EURIBOR + marża 22.08.2025
Quickwork Sp. z o.o.
EUR
4
17
EURIBOR + marża 25.08.2025
Jardin Sp. z o.o.
EUR
278
1 306
EURIBOR + marża 31.03.2024
Cavatina SPV5 Sp. z o.o.
EUR
1 304
6 117
EURIBOR + marża 07.09.2025
Cavatina SPV19 Sp. z o.o. EUR 8 080
37 893
EURIBOR + marża 30.06.2030
Cavatina SPV26 Sp. z o.o.
EUR**
914
4 285
EURIBOR + marża* 19.08.2026
Cavatina SPV7 Sp. z o.o. EUR 253
1 187
EURIBOR + marża 10.10.2025
Cavatina SPV7 Sp. z o.o.
PLN
-
644
WIBOR + marża* 12.10.2025
Cavatina SPV29 Sp. z o.o. PLN -
10 336
WIBOR + marża* 19.10.2025
Cavatina SPV14 Sp. z o.o. EUR 14
64
EURIBOR + marża 04.11.2025
Cavatina SPV17 Sp. z o.o. EUR 3 052
14 315
EURIBOR + marża 21.11.2027
Cavatina Group S.A. PLN -
10
WIBOR + marża* 21.11.2025
Equal III Sp. z o.o.
EUR
9 296
43 599
EURIBOR + marża 05.12.2025
Cavatina SPV5 Sp. z o.o. PLN -
561
WIBOR + marża* 21.12.2025
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
40
Pożyczkobiorca Waluta
Należność z
tytułu
pożyczek w
walucie
Należność z
tytułu pożyczek w
PLN
Oprocentowanie Termin spłaty
Cavatina SPV8 Sp. z o.o. EUR 305
1 432
EURIBOR + marża 22.12.2025
Cavatina SPV13 Sp. z o.o. PLN -
2 257
WIBOR + marża* 02.12.2027
215 935
1 113 927
*Spółka udziela pożyczek oprocentowanych w wysokości wyższej z dwóch – stała stopa procentowa bądź stopa procentowa na bazie indeksu
WIBOR lub EURIBOR powiększonego o marżę.
**Strony dokonały zamiany waluty kapitału pożyczki (przewalutowania) z waluty PLN na EUR z dniem 1 października 2022 roku.
***Strony dokonały zamiany waluty kapitału pożyczki (przewalutowania) z waluty PLN na EUR z dniem 1 grudnia 2022 roku.
POŻYCZKI UDZIELONE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2021 ROKU
Pożyczkobiorca Waluta
Należność z tytułu
pożyczek
Oprocentowanie Termin spłaty
Tischnera Office Sp. z o.o. PLN
7 348
WIBOR + marża* 01.04.2025
Tischnera Office Sp. z o.o. PLN
52 247
WIBOR + marża* 31.07.2023
Cavatina SPV13 Sp. z o.o.
PLN
1 324
WIBOR + marża* 16.12.2023
Cavatina Office Sp. z o.o. EUR
EUR 5 445
PLN 25 044
EUROIBOR + marża
31.12.2037
Cavatina SPV5 Sp. z o.o. PLN
83 276
WIBOR + marża* 07.07.2023
Cavatina SPV7 Sp. z o.o.
PLN
198 515
WIBOR + marża* 13.07.2028
Deweloper Media Sp. z o.o.
PLN
30 494
WIBOR + marża* 24.08.2023
Cavatina SPV1 Sp. z o.o.
PLN
32 619
WIBOR + marża* 16.09.2023
Cavatina SPV16 Sp. z o.o. PLN
6 556
WIBOR + marża* 09.09.2023
Salvaterra Sp. z o.o. PLN
87
WIBOR + marża* 09.09.2025
Tischnera Office Sp. z o.o. EUR
EUR 9 919
PLN 45 630
EUROIBOR + marża
31.07.2023
Cavatina SPV3 Sp. z o.o.
PLN
39 635
WIBOR + marża* 14.10.2030
Jardin Sp. z o.o. PLN
937
WIBOR + marża* 05.10.2030
Cavatina SPV8 Sp. z o.o. PLN
48 649
WIBOR + marża* 31.01.2040
Cavatina SPV14 Sp. z o.o. PLN
17 376
WIBOR + marża* 02.01.2041
Cavatina SPV11 Sp. z o.o.
PLN
23 648
WIBOR + marża* 09.10.2030
Cavatina SPV19 Sp. z o.o. PLN
13 367
WIBOR + marża* 09.10.2030
Cavatina SPV12 Sp. z o.o.
PLN
29 662
WIBOR + marża* 24.03.2026
Jardin Sp. z o.o.
PLN
8 410
WIBOR + marża* 31.03.2024
Cavatina SPV22 Sp. z o.o.
PLN
15 214
WIBOR + marża* 31.03.2024
Carbon Tower Sp. z o.o.
PLN
1 199
WIBOR + marża* 14.04.2025
Cavatina SPV15 Sp. z o.o.
PLN
131
WIBOR + marża* 20.04.2023
Cavatina SPV17 Sp. z o.o.
PLN
132
WIBOR + marża* 20.04.2023
Cavatina SPV20 Sp. z o.o.
PLN
102
WIBOR + marża* 20.04.2023
Giardini Sp. z o.o. PLN
25
WIBOR + marża* 20.04.2023
Carrasquin Sp. z o.o.
PLN
15
WIBOR + marża* 01.06.2024
Fiducia Sp. z o.o. PLN
509
WIBOR + marża* 08.06.2024
Cavatina SPV23 Sp. z o.o. PLN
31
WIBOR + marża* 30.06.2024
Carbon Tower Sp. z o.o.
PLN
1 255
WIBOR + marża* 25.06.2026
Cavatina SPV15 Sp. z o.o. PLN
46 500
WIBOR + marża* 05.08.2026
Cavatina SPV26 Sp. z o.o. PLN
3 069
WIBOR + marża* 19.08.2026
Cavatina SPV24 Sp. z o.o. PLN
2 056
WIBOR + marża* 28.09.2026
Cavatina SPV25 Sp. z o.o. PLN
3 067
WIBOR + marża* 04.10.2026
Tischnera Office Sp. z o.o.
PLN
48
WIBOR + marża* 25.10.2026
Quickwork Sp. z o.o.
PLN
151
WIBOR + marża* 27.10.2026
Cavatina SPV9 Sp. z o.o.
PLN
75
WIBOR + marża* 10.11.2026
Cavatina SPV4 Sp. z o.o.
PLN
221
WIBOR + marża* 09.12.2026
Cavatina SPV24 Sp. z o.o. PLN
22 672
WIBOR + marża* 29.12.2026
Cavatina SPV15 Sp. z o.o. PLN
41 341
WIBOR + marża* 19.11.2024
Razem
802 637
*Spółka udziela pożyczek oprocentowanych w wysokości wyższej z dwóch – stała stopa procentowa bądź stopa procentowa na bazie indeksu
WIBOR powiększonego o marżę.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
41
15.2. Pozostałe aktywa niefinansowe
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Należności budżetowe
732
-
Koszty ubezpieczeń
156
156
Inne aktywa niefinansowe
286
109
Koszty emisji obligacji
-
354
Razem
1 174
619
- krótkoterminowe
1 174
619
- długoterminowe
-
-
-
16. Należności z tytułu udzielonych poręczeń oraz należności
handlowe i pozostałe
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Należności od jednostek powiązanych z tytułu udzielonych gwarancji i
poręczeń
2 839
3 791
Należności handlowe oraz inne należności
36 109
34 563
Należności ogółem (netto)
38 948
38 354
Odpis z tytułu utraty wartości
-
-
Należności brutto
38 948
38 354
Zarząd Spółki przeanalizował ryzyko kredytowe dla w/w należności, wykorzystując m.in. do tego celu
model oczekiwanych strat kredytowych. Zgodnie z w/w modelem oczekiwane straty kredytowe są
nieistotnej wartości.
Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania 20 mln PLN należności handlowych oraz innych
należności zostało spłacone.
Warunki transakcji z podmiotami powiązanymi przedstawione są w punkcie 25.
17. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Środki pieniężne w banku są oprocentowane według zmiennych stóp procentowych, których wysokość
zależy od stopy oprocentowania jednodniowych lokat bankowych. Lokaty krótkoterminowe są
dokonywane na różne okresy, od jednego dnia do jednego miesiąca, w zależności od aktualnego
zapotrzebowania Grupy na środki pieniężne i są oprocentowane według ustalonych dla nich stóp
procentowych. Wartość godziwa środków pieniężnych i ich ekwiwalentów na dzień 31 grudnia 2022 roku
wynosi 7 726 tysięcy PLN (31 grudnia 2021 roku: 11 469 tysięcy PLN).
Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
składało się z następujących pozycji:
31 grudnia 2021
31 grudnia 2021
Środki pieniężne w banku i w kasie
7 726
11 469
Lokaty krótkoterminowe
-
-
Razem
7 726
11 469
W sprawozdaniu z sytuacji finansowej w pozycji pozostałe aktywa finansowe Spółka prezentuje depozyty
ustanowione w celu zabezpieczenia spłaty zadłużenia w kwocie 2 776 tys. PLN na dzień 31 grudnia 2022
roku oraz 2 042 tys. PLN na dzień 31 grudnia 2021 roku.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
42
18. Kapitał podstawowy oraz pozostałe kapitały
18.1. Kapitał podstawowy
Na dzień 31 grudnia 2022 roku kapitał podstawowy Spółki wynosił 330 538 442 PLN i był podzielny na
25 426 034 akcje o wartości nominalnej 13 PLN każda. Na dzień 31 grudnia 2021 roku kapitał
podstawowy Spółki wynosił 323 676 574 PLN i był podzielony na 24 898 198 akcje o wartości nominalnej
13 PLN każda.
Na podstawie uchwały nr 5 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia z dnia 19 marca 2021 roku
w sprawie scalenia (połączenia) akcji Spółki oraz zmiany Statutu dokonano zmiany oznaczenia wszystkich
akcji zwykłych na okaziciela Spółki oznaczonych kolejnymi seriami: A, B, C i D nową serią A. Na mocy ww.
uchwały podwyższono również wartość nominalną każdej akcji Spółki z dotychczasowej kwoty 1 PLN do
kwoty 13 PLN, tj. o kwotę 12 PLN, bez jednoczesnej zmiany wysokości kapitału podstawowego Spółki.
Scalenia akcji Spółki dokonano przy proporcjonalnym zmniejszeniu łącznej liczby akcji Spółki z liczby
226 176 574 do liczby 17 398 198, tj. poprzez połączenie każdych 13 akcji Spółki w jedną akcję Spółki o
nowej wartości nominalnej wynoszącej 13 PLN, wobec czego stosunek wymiany akcji Spółki został
ustalony jako 13:1. Zmiana Statutu w powyższym zakresie została zarejestrowana przez Sąd Rejonowy
dla Krakowa-Śródmieścia, XI Wydział Gospodarczy KRS w dniu 24 maja 2021 roku.
W dniu 15 lipca 2021 roku Zarząd Spółki złożył oświadczenie w trybie art. 310 § 2 i § 4 w związku z art.
431 § 7 Kodeksu spółek handlowych, o wysokości objętego kapitału podstawowego oraz dookreślającego
wysokość kapitału podstawowego Spółki.
W dniu 30 lipca 2021 roku Sąd Rejonowy dla Krakowa – Śródmieścia w Krakowie, XI Wydział
Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, dokonał rejestracji zmian art. 6 ust.1 Statutu Spółki.
W związku z dokonaniem Zmiany Statutu Spółki dominującej, z dniem 30 lipca 2021 roku nastąpiła
rejestracja podwyższenia kapitału zakładowego Spółki z kwoty 226 176 574 PLN, o kwotę 97 500 000
PLN, do kwoty 323 676 574 PLN, poprzez pierwszą publiczną emisję 7 500 000 akcji serii B Spółki, na
skutek której jedyny dotychczasowy akcjonariusz Spółki Cavatina Group S.A. zmniejszył ilość
posiadanych akcji Spółki ze 100% do 69,88%. W wyniku emisji pozyskano 187 500 tys. PLN i poniesiono
7 158 tys. PLN kosztów związanych z tą emisją.
W dniu 25 stycznia 2022 roku dokonano wydania 527 836 akcji w ramach warunkowego podwyższenia
kapitału zakładowego Spółki („Akcje serii C”) zgodnie z uchwałą nr 4 NWZ Spółki z dnia 14 czerwca 2021
roku. Akcje serii C obejmowane są przez uczestników funkcjonującego w Spółce programu
motywacyjnego. Każda Akcja serii C uprawnia do jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu Spółki. Przez
okres 12 miesięcy od dnia zapisania Akcji serii C na rachunku papierów wartościowych uczestnika
programu motywacyjnego nie może on rozporządzać Akcjami serii C.
18.2. Niepodzielony zysk i ograniczenia w wypłacie dywidendy
Zgodnie z wymogami Kodeksu Spółek Handlowych, Spółka jest obowiązana utworzyć kapitał zapasowy
na pokrycie strat. Do tej kategorii kapitału przekazuje się co najmniej 8% zysku za dany rok obrotowy
wykazanego w jednostkowym sprawozdaniu spółki, dopóki kapitał ten nie osiągnie co najmniej jednej
trzeciej kapitału podstawowego Spółki. O użyciu kapitału zapasowego i rezerwowego rozstrzyga Walne
Zgromadzenie; jednakże części kapitału zapasowego w wysokości jednej trzeciej kapitału zakładowego
można użyć jedynie na pokrycie straty wykazanej w jednostkowym sprawozdaniu finansowym Spółki i nie
podlega ona podziałowi na inne cele. Na dzień 31 grudnia 2022 roku wartość kapitału zapasowego
w Spółce wynosiła 649 104 tys. PLN.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku nie istnieją inne ograniczenia dotyczące wypłaty dywidendy.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
43
19. Świadczenia pracownicze
19.1. Programy motywacyjne na bazie akcji
PROGRAM MOTYWACYJNY ROZPOZNANY W 2021 ROKU
W dniu 14 czerwca 2021 roku Nadzwyczajne Zgromadzenie Akcjonariuszy Cavatina Holding S.A. podjęło
uchwałę w sprawie ustanowienia programu motywacyjnego w Grupie. Na mocy uchwały, uczestnikom
programu zostało zaproponowane do 2,22% referencyjnego kapitału zakładowego spółki Cavatina
Holding S.A. (tj. kapitału zakładowego po rejestracji przez KRS podwyższenia kapitału zakładowego
wynikającego z emisji akcji serii B przeprowadzanej w trybie oferty publicznej) pod warunkiem
przeprowadzenia przez Cavatina Holding S.A. pierwszej oferty publicznej do końca 2021 roku oraz
spełnieniu przez uczestników programu warunku lojalnościowego – zatrudnienia w Grupie Kapitałowej
do dnia do dnia przedstawienia oferty tj. podpisania umowy uczestnictwa . Umowy uczestnictwa zostały
podpisane 5 lipca 2021 roku, na mocy których przyznano łącznie 527 836 warrantów subskrypcyjnych
serii A uprawniających do objęcia akcji na okaziciela nowej emisji serii C o wartości nominalnej 13 PLN
każdy po cenie emisyjnej równej wartości nominalnej. 248 980 warrantów przyznano Zarządowi Spółki,
a 278 856 pozostałym uczestnikom programu, w tym 124 490 instrumentów członkowi Zarządu jednej ze
spółek zależnych.
Warunki nabycia uprawnień zostały spełnione – dnia 23 lipca 2021 roku. Wszyscy uczestnicy programu
objęli przyznane im warranty, które zostały zrealizowane do dnia bilansowego poprzez zapłatę ceny
emisyjnej akcji w grudniu 2021 roku. Uczestnicy programu są zobowiązani do nierozporządzania objętymi
akcjami przez okres 12 miesięcy od dnia zapisania akcji na ich rachunkach papierów wartościowych (lock-
up), tj. do dnia 24 stycznia 2023 roku.
Ze względu na nieistotną różnicę czasową pomiędzy dniem przyznania (5 lipca), a datą kiedy znana była
cena rynkowa akcji Spółki (market price), tj. 8 lipca (zakończenie zapisów na akcji przez inwestorów
indywidulnych i instytucjonalnych) oraz datą debiutu giełdowego (23 lipca), kiedy po raz pierwszy cena
rynkowa akcji została potwierdzona przez rynek, na potrzeby określenia wartości godziwej przyznanych
instrumentów kapitałowych przyjęto, że na dzień wyceny cena rynkowa akcji była zbliżona do ceny
emisyjnej otrzymanej w ramach pierwszej oferty publicznej, tj. 25 PLN. Dodatkowo, pomiędzy dniem
przyznania a datą kiedy poznana została cena rynkowa jednej akcji nie miały miejsca żadne zdarzenia,
które mogłyby determinować wartość godziwą przyznanych warrantów.
Wartość godziwą warrantów subskrypcyjnych serii A ustalono na poziomie 12 PLN za warrant.
Spółka w kosztach zarządu w Sprawozdaniu z całkowitych dochodów rozpoznała w 2021 roku 6 334 tys.
PLN kosztów z tytułu w/w programu motywacyjnego. Uczestnicy pokryli ze środków własnych wartość
nominalną przyznanych instrumentów w kwocie 6 862 tys. PLN.
20. Zadłużenie
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Pożyczki i kredyty od jednostek niepowiązanych
91 176
96 439
Pożyczki od jednostek powiązanych
493 791
308 625
Obligacje
233 926
125 567
Zadłużenie razem
818 893
530 631
- w tym część długoterminowa
808 575
513 215
- w tym część krótkoterminowa
10 318
17 416
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
44
POŻYCZKI OTRZYMANE OD JEDNOSTEK POWIĄZANYCH NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 ROKU
Pożyczkodawca Waluta
Zobowiązanie
z tytułu pożyczki
(w walucie)
Zobowiązanie
z tytułu pożyczki
(w tys. PLN)
Oprocentowanie Termin spłaty Zabezpieczenia
100K Sp. z o.o. PLN 842
3 947
Wibor + marża 04.06.2026 brak
EQUAL I Sp. z o.o. EUR* 4 831
22 656
Euribor + marża 07.07.2026 brak
EQUAL I Sp. z o.o. EUR* 5 768
27 049
Euribor + marża 26.08.2026 brak
EQUAL III Sp. z o.o. EUR* 1 179
5 528
Euribor + marża 09.11.2025 brak
Diamentum Office Sp. z o.o. PLN -
21
Wibor + marża 09.11.2025 brak
Cavatina GW Sp. z o.o. PLN** -
155 579
Wibor + marża 23.09.2026 brak
Cavatina GW Sp. z o.o. EUR* 36 026
168 957
Euribor + marża 04.10.2026 brak
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o. PLN -
1 170
Wibor + marża 28.12.2024 brak
Cavatina GW Sp. z o.o. EUR* 12 456
58 415
Euribor + marża 17.01.2027 brak
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o. EUR* 694
3 255
Euribor + marża 18.01.2025 brak
Cavatina GW Sp. z o.o.
EUR*
1 059
4 966
Euribor + marża 22.08.2025 brak
Carbon Tower Sp. z o.o.
EUR*
4 852
22 755
Euribor + marża 22.08.2025 brak
Tischnera Office Sp. z o.o.
EUR*
3 781
17 735
Euribor + marża 22.08.2025 brak
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o. PLN -
1 757
Wibor + marża 11.10.2025 brak
Razem w tym:
493 791
- część długoterminowa
493 791
- część krótkoterminowa
-
* Strony dokonały zamiany waluty kapitału pożyczki (przewalutowania) z waluty PLN na walutę EUR z dniem 1 października 2022 roku.
** Strony dokonały zamiany waluty kapitału pożyczki (przewalutowania) z waluty PLN na walutę EUR z dniem 1 stycznia 2023 roku.
Dokonane w 2022 roku przewalutowanie umów pożyczek spełniło definicję istotnej modyfikacji zobowiązania finansowego prowadzącej do zaprzestania jego ujmowania.
Zaprzestanie ujmowania poprzednich zobowiązań finansowych oraz ujęcie nowych zobowiązań finansowych nie miało znaczącego wpływu na wynik finansowy Jednostki.
POŻYCZKI OTRZYMANE OD JEDNOSTEK POWIĄZANYCH NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2021 ROKU
Pożyczkodawca Waluta
Zobowiązanie
z tytułu pożyczki
(w walucie)
Zobowiązanie
z tytułu pożyczki
(w tys. PLN)
Oprocentowanie Termin spłaty Zabezpieczenia
Cavatina Sp. z o.o. EUR 4 210
19 363
Euribor + marża 31.12.2025 brak
Cavatina Sp. z o.o. PLN -
40 685
Wibor + marża 31.12.2025 brak
Cavatina GW Sp. z o.o. PLN -
55 752
Wibor + marża 23.09.2026 brak
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
45
Pożyczkodawca Waluta
Zobowiązanie
z tytułu pożyczki
(w walucie)
Zobowiązanie
z tytułu pożyczki
(w tys. PLN)
Oprocentowanie Termin spłaty Zabezpieczenia
Cavatina GW Sp. z o.o. PLN -
102 537
Wibor + marża
04.10.2026 brak
100K Sp. z o.o. PLN -
33 357
Wibor + marża
04.06.2023 brak
EQUAL I Sp. z o.o. PLN -
22 238
Wibor + marża
07.07.2023 brak
EQUAL I Sp. z o.o. PLN -
26 933
Wibor + marża
26.08.2023 brak
EQUAL III Sp. z o.o. PLN -
4 964
Wibor + marża
09.11.2025 brak
Cavatina SPV 22 Sp. Z o.o. PLN -
1 070
Wibor + marża
28.12.2024 brak
Diamentum Office Sp. z o.o. PLN -
1 726
Wibor + marża
09.11.2025 brak
Razem w tym:
308 625
- część długoterminowa
308 625
- część krótkoterminowa
-
POŻYCZKI I KREDYTY OD JEDNOSTEK NIEPOWIĄZANYCH NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 ROKU
Pożyczkodawca
/
Kredytodawca
Waluta
Zobowiązanie
z tytułu pożyczki
(w walucie)
Zobowiązanie
z tytułu
pożyczki (w tys.
PLN)
Oprocentowanie Termin spłaty Zabezpieczenia
Jednostka
niepowiązana
EUR 8 048
37 745
oprocentowanie
stałe
03.09.2025
Zastaw 150% wartości pożyczki na udziałach Cavatina Office Sp. z o.o. (na
pierwszym miejscu).
AION S.A. EUR 11 393
53 431
Euribor + marża 11.03.2028
Hipoteka na pierwszym miejscu ustanowiona na prawie użytkowania wieczystego
i nieruchomości położonej w Bielsku-Białej będącego własnością spółki Cavatina
SPV 3 Sp. z o.o., pełnomocnictwa do rachunku Cavatina Holding S.A. w AION S.A.,
zastaw rejestrowy i finansowy na rachunku Cavatina Holding S.A. w AION S.A.,
Cesja z ubezpieczenia mienia, oświadczenie kredytobiorcy i poręczycieli Cavatina
Sp. z o.o. i Cavatina SPV 3 Sp. z o.o. o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC,
poręczenie Cavatina Sp. z o.o. oraz Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
Razem w tym:
91 176
- część długoterminowa
80 858
- część krótkoterminowa
10 318
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
46
POŻYCZKI I KREDYTY OD JEDNOSTEK NIEPOWIĄZANYCH NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2021 ROKU
Pożyczkodawca
/
Kredytodawca
Waluta
Zobowiązanie
z tytułu
pożyczki (w
walucie)
Zobowiązanie
z tytułu
pożyczki (w tys.
PLN)
Oprocentowani
e
Termin
spłaty
Zabezpieczenia
Jednostka
niepowiązana
EUR 8 052
37 033
oprocentowanie
stałe
03.09.2025
Zastaw 150% wartości pożyczki na udziałach Cavatina Office Sp. z o.o. (na pierwszym
miejscu).
AION S.A. EUR 12 916
59 406
Euribor + marża 11.03.2028
Hipoteka na pierwszym miejscu ustanowiona na prawie użytkowania wieczystego
i nieruchomości położonej w Bielsku-Białej będącego własnością spółki Cavatina SPV 3 Sp.
z o.o., pełnomocnictwa do rachunku Cavatina Holding S.A. w AION S.A., zastaw rejestrowy
i finansowy na rachunku Cavatina Holding S.A. w AION S.A., Cesja z ubezpieczenia mienia,
oświadczenie kredytobiorcy i poręczycieli Cavatina Sp. z o.o. i Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC, poręczenie Cavatina Sp. z o.o. oraz Cavatina
SPV 3 Sp. z o.o.
Razem w tym:
96 439
- część długoterminowa
88 816
- część krótkoterminowa
7 623
W żadnym z okresów objętych niniejszym sprawozdaniem finansowym nie miało miejsca niewywiązywanie się ze spłaty kapitału czy też wypłaty odsetek ani inne
naruszenia warunków zawartych umów pożyczek.
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU OBLIGACJI NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 ROKU
Obligacje Waluta
Zobowiązanie
z tytułu
obligacji
(w walucie)
Zobowiązanie
z tytułu obligacji
(w tys. PLN)
Oprocentowanie
Termin
spłaty
Zabezpieczenia
Obligacje seria E PLN
-
18 922
WIBOR + marża 21.06.2024
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%
wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o. do dnia 30 czerwca 2025
roku.
Obligacje seria E1 PLN
-
20 227
WIBOR + marża 22.12.2024
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%
wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o. do dnia 30 czerwca 2025
roku.
Obligacje seria F PLN
-
11 993
oprocentowanie
stałe
31.03.2024
Hipoteka na gruntach położonych w Krakowie, oświadczenie o poddaniu się egzekucji
Spółek Cavatina Sp. z o.o., Cavatina SPV 22 Sp. z o.o. oraz Jardin Sp. z o.o. w trybie art.
777 KC i poręczenie do 150% wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
47
Obligacje Waluta
Zobowiązanie
z tytułu
obligacji
(w walucie)
Zobowiązanie
z tytułu obligacji
(w tys. PLN)
Oprocentowanie
Termin
spłaty
Zabezpieczenia
z o.o. do dnia 31 marca 2026 roku, cesja wierzytelności z umów pożyczek udzielonych
spółkom zależnym.
Obligacje seria F1 PLN
-
56 347
WIBOR + marża 19.11.2024
Hipoteka na gruntach położonych we Wrocławiu oraz w Łodzi, oświadczenie o
poddaniu się egzekucji Spółek Cavatina Sp. z o.o., Cavatina SPV 15 Sp. z o.o. oraz
Deweloper Media Sp. z o.o. w trybie art. 777 KC i poręczenie do 150% wartości
nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o. do dnia 30 listopada 2026 roku,
cesja wierzytelności z umów pożyczek udzielonych spółkom zależnym.
Obligacje seria
P2022A
PLN
-
40 550
WIBOR + marża 8.09.2025
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%
wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o.
Obligacje seria
P2022B
PLN
-
38 629
WIBOR + marża 30.12.2025
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%
wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o.
Obligacje seria
P2022C
PLN
-
19 428
WIBOR + marża 30.12.2025
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%
wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o.
Obligacje seria
P2022D
PLN
-
16 290
WIBOR + marża 17.05.2026
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%
wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o.
Obligacje seria
EUR01
EUR
2 461
11 540
EURIBOR +
marża
19.11.2025
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%
wartości nominalnej obligacji przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o. do dnia 30 czerwca 2026
roku.
Razem w tym:
233 926
- część długoterminowa
233 926
- część krótkoterminowa
-
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU OBLIGACJI NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2021 ROKU
Obligacje Waluta
Zobowiązanie
z tytułu
obligacji
(w walucie)
Zobowiązanie
z tytułu obligacji
(w tys. PLN)
Oprocentowanie
Termin
spłaty
Zabezpieczenia
Obligacje seria C PLN
-
9 793
WIBOR + marża 30.06.2022
Hipoteka na gruncie w Gdańsku, oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art.
777 KC i poręczenie Cavatina Sp. z o.o., cesja wierzytelności z umów pożyczek
udzielonych spółkom zależnym.
Obligacje seria E PLN
-
19 983
WIBOR + marża 21.06.2024
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%
wartości nominalnej obligacji przez Cavatina Sp. z o.o. do dnia 30 czerwca 2025 roku.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
48
Obligacje Waluta
Zobowiązanie
z tytułu
obligacji
(w walucie)
Zobowiązanie
z tytułu obligacji
(w tys. PLN)
Oprocentowanie
Termin
spłaty
Zabezpieczenia
Obligacje seria E1 PLN
-
20 255
WIBOR + marża 22.12.2024
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%
wartości nominalnej obligacji przez Cavatina Sp. z o.o. do dnia 31 grudnia 2025 roku.
Obligacje seria F PLN
-
19 925
oprocentowanie
stałe
31.03.2024
Hipoteka na gruntach położonych w Krakowie, oświadczenie o poddaniu się egzekucji
Cavatina Sp. z o.o., Cavatina SPV 22 Sp. z o.o. oraz Jardin Sp. z o.o. w trybie art. 777 KC
i poręczenie do 150% wartości nominalnej obligacji przez Cavatina Sp. z o.o. do dnia 31
marca 2026 roku, cesja wierzytelności z umów pożyczek udzielonych spółkom
zależnym.
Obligacje seria F1 PLN
-
55 611
WIBOR + marża 19.11.2024
Hipoteka na gruntach położonych we Wrocławiu oraz w Łodzi, oświadczenie o
poddaniu się egzekucji Cavatina Sp. z o.o., Cavatina SPV 1 Sp. z o.o. oraz Deweloper
Media Sp. z o.o. w trybie art. 777 KC i poręczenie do 150% wartości nominalnej obligacji
przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o. do dnia 30 listopada 2026 roku, cesja wierzytelności z
umów pożyczek udzielonych spółkom zależnym.
Razem w tym:
125 567
- część długoterminowa
115 774
- część krótkoterminowa
9 793
21. Zmiany zobowiązań wynikających z działalności finansowej
ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU
Nota 1 stycznia 2022
zmiany wynikające z
przepływów pieniężnych
z działalności finansowej
skutki zmian
kursów walutowych
inne zmiany 31 grudnia 2022
Oprocentowane kredyty i pożyczki
(długoterminowe)
397 441
193 293
(5 954)
(10 131)
574 649
Oprocentowane kredyty i pożyczki
(krótkoterminowe)
7 623
(7 623)
-
10 318
10 318
Obligacje (długoterminowe)
115 774
116 548
91
1 513
233 926
Obligacje (krótkoterminowe)
9 793
(9 793)
-
-
-
Razem zobowiązania wynikające
z działalności finansowej
530 631
292 425
(5 863)
1 700
818 893
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
49
ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2021 ROKU
Nota
1 stycznia 2021
zmiany wynikające z
przepływów pieniężnych
z działalności finansowej
skutki zmian
kursów walutowych
inne zmiany 31 grudnia 2021
Oprocentowane kredyty i pożyczki
(długoterminowe)
174 916
221 640
(61)
946
397 441
Oprocentowane kredyty i pożyczki
(krótkoterminowe)
6 398
2 171
-
(946)
7 623
Obligacje (długoterminowe)
28 449
97 118
-
(9 793)
115 774
Obligacje (krótkoterminowe)
-
-
9 793
9 793
Razem zobowiązania wynikające
z działalności finansowej
209 763
320 929
(61)
-
530 631
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
50
22. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Zobowiązania z tytułu poręczeń od jednostek powiązanych
2 720
512
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług od jednostek powiązanych
33
786
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług od jednostek pozostałych
293
559
Zobowiązania publiczno-prawne
148
1 529
Zobowiązania z tytułu wynagrodzeń
78
-
Razem
3 272
3 386
- krótkoterminowe
3 272
3 386
- długoterminowe
-
-
Warunki transakcji z podmiotami powiązanymi przedstawione są w punkcie 25.
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług są nieoprocentowane i zazwyczaj rozliczane w terminach 60 -
dniowych.
Spadek zobowiązań publiczno-prawnych wynika z rozpoznanego w 2021 roku znaczącego zobowiązania
z tytułu podatku VAT od sprzedaży do jednostki powiązanej nakładów na grunt.
Zobowiązania z tytułu odsetek są zazwyczaj rozliczane w okresach miesięcznych lub kwartalnych w ciągu
całego roku obrotowego.
23. Przyczyny występowania różnic pomiędzy zmianami wynikającymi ze
sprawozdania z sytuacji finansowej niektórych pozycji oraz zmianami
wynikającymi ze sprawozdania z przepływów pieniężnych
NALEŻNOŚCI:
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2022 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
Bilansowa zmiana stanu należności z tyt. poręczeń i innych należności
(594)
(35 628)
Subrogacja należności spółki zależnej/Kompensata pożyczki
2 058
20 000
Razem zmiana stanu należności z tyt. poręczeń, należności
handlowych i pozostałych należności w sprawozdaniu z przepływów
pieniężnych
1 464
(15 628)
ZOBOWIĄZANIA:
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2022 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
Bilansowa zmiana stanu zobowiązań krótko i długoterminowych
288 003
324 458
Zmiana stanu kredytów i pożyczek krótko- i długoterminowych
(179 904)
(223 752)
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu obligacji
(108 359)
(97 118)
Zmiana stanu zobowiązań w sprawozdaniu z przepływów
pieniężnych
(260)
3 588
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
51
ODSETKI Z TYTUŁU POŻYCZEK, KREDYTÓW I OBLIGACJI:
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2022 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
Naliczone odsetki od pożyczek udzielonych
(72 665)
(24 242)
Otrzymane odsetki od pożyczek udzielonych
11 480
3 416
Naliczone odsetki od kredytów, pożyczek i obligacji
56 423
20 718
Zapłacone odsetki od kredytów, pożyczek i obligacji
(29 080)
(8 963)
Razem odsetki z tytułu pożyczek, kredytów i obligacji w
sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
(33 842)
(9 071)
POZOSTAŁE KOREKTY:
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2022 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
Wycena bilansowa instrumentów finansowych w walutach obcych
17 873
(61)
Zmiana stanu depozytów stanowiących zabezpieczenie spłaty
zadłużenia
(734)
(2 042)
Pozostałe
-
(5)
Razem pozostałe korekty w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
17 139
(2 108)
EMISJA AKCJI:
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2022 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
Wpływy z emisji akcji (IPO)
-
187 500
Koszty związane z emisją akcji (IPO)
-
(7 158)
Płatności z tyt. programu motywacyjnego na bazie akcji
-
6 862
Razem emisja akcji w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
-
187 204
24. Zobowiązania warunkowe
24.1. Zobowiązania zabezpieczone na majątku jednostki
Na dzień 31 grudnia 2021 roku udziały w spółkach Cavatina SPV 12 Sp. z o.o., Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.,
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o. oraz Cavatina SPV 11 Sp. z o.o. zostały zastawione na rzecz banków i instytucji
udzielających finansowania spółkom zależnym Spółki. Na dzień 31 grudnia 2022 roku poza powyższymi
udziałami, udziały w spółkach Cavatina SPV 8 Sp. z o.o. oraz Cavatina SPV 19 Sp. z o.o. były przedmiotem
zastawu na rzecz instytucji udzielających pożyczek spółkom zależnym.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
52
24.2. Zobowiązania warunkowe, w tym również udzielone przez jednostkę
gwarancje i poręczenia, także wekslowe
ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE Z TYTUŁU UDZIELONYCH PORĘCZEŃ NA DZIEŃ 31 GRUDNIA
2022 ROKU
Dłużnik
Podmiot udzielający
finans./gwarancji
Ekspozycja Termin Przeznaczenie
Cavatina GW Sp. z o.o.
Velo Bank S.A. (dawniej:
Getin Noble Bank S.A.)
18 320
29.02.2024
poręczenie kredytu w rachunku
bieżącym
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o. BGK S.A. 63 331
31.12.2025 poręcznie kredytu inwestycyjnego
Cavatina GW Sp. z o.o.
ArcelorMittal Distribution
Solutions Poland Sp.z o o.
3 847
31.12.2023
dostawa stali zbrojeniowej (kredyt
kupiecki)
Cavatina SPV 1 Sp. z o.o.
Velo Bank S.A. (dawniej:
Getin Noble Bank S.A.)
4 837
31.12.2024
zabezpieczenie ewentualn. roszczeń z
tytułu realizacji zastępczego inwestycji
drogowej realizowanych przez Cavatina
SPV 1 Sp. z o.o. w Gdańsku
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o. BGK S.A. 25 856
20.08.2023 poręcznie kredytu inwestycyjnego
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
PZU FIZ Aktywów
Niepublicznych BIS 1
81 231
30.01.2025
poręczenie pożyczki na realizację
inwestycji budowlanej
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
/Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
Berlin Hyp AG/Bank Polska
Kasa Opieki S.A.
59 332
31.12.2027
Kredyt na realizację inwestycji
budowlanej w Katowicach (GOP A) -
gwarancja pokrycia kosztów
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
/Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
Berlin Hyp AG/Bank Polska
Kasa Opieki S.A.
56 279
31.12.2023
Kredyt na realizację inwestycji
budowlanej w Katowicach (GOP A) -
gwarancja zapłaty odsetek i zakończenia
budowy
Cavatina GW Sp. z o.o. Górażdże 4 127
31.12.2022
dostawa mieszanki betonowej (kredyt
kupiecki)
Cavatina GW Sp. z o.o. 3W Dystrybucja 367
31.12.2023
dostawa materiałów budowlanych
(kredyt kupiecki)
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o. QVP I S.C.Sp. 14 453
31.12.2025 refinansowanie zakupu nieruchomości
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o. mBank S.A. 2 015
30.04.2023
kredyt odnawialny na VAT - realizacja
inwestycji Quorum D
Cavatina SPV 2 Sp. z o.o. Perpetum 10 FIZ 30 505
31.12.2026 refinansowanie zakupu nieruchomości
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o. Erste Group Bank AG 97
31.03.2025
Gwarancja Obsługi Długu, Gwarancja
DSCR
Cavatina GW Sp. z o.o.
Credendo – Excess & Surety
S.A.
17 851
24.08.2027
zabezpieczenie należytego wykonanie
zobowiązań wynikających z umowy
gwarancji jakości i rękojmi związana ze
sprzedażą nieruchomości inwestycyjnej
Tischnera Office oraz Carbon Tower
Cavatina GW Sp. z o.o. mBank S.A. 29 527
28.12.2024
poręczenie kredytu w rachunku
bieżącym
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o. Pekao S.A. 994
30.06.2023
zabezpieczenie należytego wykonania
oraz pokrycie ew. roszczeń z tytułu
niewykonania lub nienależytego
wykonania do umowy realizacji
inwestycji drogowej przez Cavatina SPV
7 Sp. z o.o. położonej w Katowicach
Cavatina GW Sp. z o.o. mBank S.A. 4 804
23.08.2027
zabezpieczenie należytego wykonanie
zobowiązań wynikających z umowy
gwarancji jakości i rękojmi związana ze
sprzedażą nieruchomości inwestycyjnej
Ocean Office Park bud. A
RAZEM
417 773
ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE Z TYTUŁU UDZIELONYCH PORĘCZEŃ NA DZIEŃ 31 GRUDNIA
2021 ROKU
Dłużnik
Podmiot udzielający
finans./gwarancji
Ekspozycja
Termin Przeznaczenie
Cavatina Sp. z o.o. Getin Noble Bank S.A. 5 060
20.12.2024
poręczenie kredytu inwestycyjnego
Carbon Tower Sp. z o.o. Getin Noble Bank S.A. 105 332
20.12.2024
poręczenie kredytu inwestycyjnego
Tischnera Office Sp. z o.o. Alior Bank S.A. 156 865
15.05.2030
poręczenie kredytu inwestycyjnego
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
53
Dłużnik
Podmiot udzielający
finans./gwarancji
Ekspozycja
Termin Przeznaczenie
Diamentum Office Sp. z
o.o.
MOS Sp. z o.o. 20 064
31.03.2025
zapewnienie spełnienia obowiązków
wynikających z umowy sprzedaży
nieruchomości Diamentum Office
Cavatina GW Sp. z o.o. Getin Noble Bank S.A. 19 911
04.11.2022
poręczenie kredytu w rachunku
bieżącym
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o. La Mania Sp. z o.o. 15 625
31.01.2022
refinansowanie zakupu nieruchomości
Equal I Sp. z o.o.
EBP A Sp. z o.
(dawniej: Ormelle Sp.
z o.o.)
2 957
31.05.2022
zapewnienie spełnienia obowiązków
wynikających z umowy sprzedaży
nieruchomości Equal Business Park A
100k Sp. z o.o.
EBP B Sp. z o.o.
(dawniej: Osiglia Sp. z o.o.)
6 944
31.05.2022
zapewnienie spełnienia obowiązków
wynikających z umowy sprzedaży
nieruchomości Equal Business Park B
Equal III Sp. z o.o.
EBP C Sp. z o.o.
(dawniej: Oncino Sp. z o.o.)
13 654
31.05.2022
zapewnienie spełnienia obowiązków
wynikających z umowy sprzedaży
nieruchomości Equal Business Park C
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o. MTG Finance Sp. z o.o. 23 406
11.01.2022
refinansowanie zakupu nieruchomości
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o. BGK S.A. 57 713
20.12.2022
poręczenie kredytu budowlanego
Cavatina GW Sp. z o.o. Pekao Faktoring Sp. z o.o. 14 945
21.01.2023
umowa faktoringu odwrotnego
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o. La Mania Sp. z o.o. 10 334
31.01.2022
refinansowanie zakupu nieruchomości
Cavatina GW Sp. z o.o.
ArcelorMittal DSP Sp. z o.
o.
4 811
30.06.2022
dostawa stali zbrojeniowej (kredyt
kupiecki)
Cavatina SPV 1 Sp. z o.o. Getin Noble Bank S.A. 4 837
31.12.2024
zabezpieczenie ewentualn. roszczeń
z tytułu realizacji zastępczego inwestycji
drogowej realizowanych przez Cavatina
SPV 1 Sp. z o.o. w Gdańsku.
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o. BGK S.A. 22 685
20.06.2037
poręcznie kredytu inwestycyjnego
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
Berlin Hyp AG
Bank Polska Kasa Opieki
S.A.
219 545
31.12.2027
poręcznie kredytu inwestycyjnego
i kredytu na VAT
Cavatina GW Sp. z o.o.
Towarzystwo
Ubezpieczeń Wzajemnych
"TUW"
965
30.06.2022
gwarancja należytego wykonania
i usunięcia usterek - Palio B
RAZEM
705 653
Spółka pełniąc funkcję spółki holdingowej w ramach Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. zarządza
polityką finansową w grupie kapitałowej i pozyskiwaniem kapitału na rozwój poszczególnych spółek
wchodzących w skład Grupy. Jednym z przejawów też działalności jest umożliwienie poszczególnym
spółkom uzyskania finansowania na atrakcyjnych warunkach oraz ułatwienie osiągnięcia celów
operacyjnych w postaci np. sprzedaży posiadanych budynków biurowych poprzez udzielenie stosownych
poręczeń.
Kwoty wskazane w powyższych tabelach to ekspozycja Cavatiny Holding S.A. z tytułu udzielonych
poręczeń na dzień bilansowy, natomiast faktyczna ekspozycja, gdyby doszło do konieczności realizacji
zapisów umów poręczenia, uzależniona będzie od faktycznego zobowiązania spółki otrzymującej
poręczenie na ten dzień, które może być wyższe niż kwoty wykazane w powyższej tabeli.
Zarząd Spółki przeanalizował ryzyko kredytowe dla w/w poręczeń (gwarancje finansowe), wykorzystując
m.in. do tego celu model oczekiwanych strat kredytowych. W ocenie Zarządu kwota odpisu na oczekiwane
straty kredytowe jest nieistotna.
24.3. Sprawy sądowe
Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego Spółka nie była stroną istotnych spraw
sądowych.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
54
24.4. Rozliczenia podatkowe
Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności podlegające regulacjom (na przykład sprawy celne
czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów administracyjnych, które uprawnione są do
nakładania wysokich kar i sankcji. Brak odniesienia do utrwalonych regulacji prawnych w Polsce powoduje
występowanie w obowiązujących przepisach niejasności i niespójności. Często występujące różnice
w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych zarówno wewnątrz organów
państwowych, jak i pomiędzy organami państwowymi i przedsiębiorstwami, powodują powstawanie
obszarów niepewności i konfliktów. Zjawiska te powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest znacząco
wyższe niż istniejące zwykle w krajach o bardziej rozwiniętym systemie podatkowym.
Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli przez okres pięciu lat, począwszy od końca roku,
w którym nastąpiła zapłata podatku. W wyniku przeprowadzanych kontroli dotychczasowe rozliczenia
podatkowe Spółki mogą zostać powiększone o dodatkowe zobowiązania podatkowe. Zdaniem Spółki na
dzień 31 grudnia 2022 roku nie było konieczne tworzenie odpowiednich rezerwy na rozpoznane
i policzalne ryzyko podatkowe.
25. Informacje o podmiotach powiązanych
Następująca tabela przedstawia łączne kwoty transakcji zawartych z podmiotami powiązanymi za bieżący
i poprzednie okresy obrotowe:
ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU
Transakcje z jednostkami powiązanymi
Przychody
z tyt.
poręczeń
Przychody
finansowe
- odsetki
Pozostałe
przychody
Koszty
poręczeń
Koszty
finansowe
- odsetki
Pozostałe
koszty/zakupy
Spółka dominująca najwyższego szczebla
Cavatina Sp. z o.o.
37
-
-
2 803
2 185
25
Spółki zależne
Cavatina GW Sp. z o.o.
564
2
498
-
19 058
342
100K Sp. z o.o.
-
-
23
-
1 800
-
Deweloper Media Sp. z o.o.
-
811
-
-
-
-
Carbon Tower Sp.z o.o.
-
305
309
-
439
-
Tischnera Office Sp. z o.o.
366
2 110
486
-
238
-
Diamentum Office Sp. z o.o.
-
-
-
-
20
-
Equal I Sp. z o.o.
-
-
-
-
3 141
-
Equal III Sp. z o.o.
-
171
-
-
332
-
Cavatina & Partners Sp. z o.o.
-
5
-
-
-
-
Cavatina SPV 1 Sp. z o.o.
43
2 298
-
-
-
-
Cavatina SPV 2 Sp. z o.o.
281
1 550
-
-
-
-
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
-
6 765
-
371
-
-
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.
-
462
-
-
-
-
Cavatina SPV 5 Sp. z o.o.
5
3 410
198
-
-
-
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
15
15 356
246
-
-
-
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.
772
4 125
-
-
-
-
Cavatina SPV 9 Sp. z o.o.
9
2 287
-
-
-
-
Quickwork Sp. z o.o.
-
80
-
-
-
-
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
-
1 690
-
-
-
-
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
61
4 495
-
-
-
-
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.
-
201
-
-
-
-
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
326
1 453
-
-
-
-
Salvaterra Sp. z o.o.
-
74
-
-
-
-
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.
-
6 214
-
-
695
-
Cavatina SPV 16 Sp. z o.o.
-
477
-
-
-
-
Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.
38
5 723
-
-
-
-
Cavatina SPV 18 Sp. z o.o.
-
2
-
-
-
-
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
94
5 068
-
-
-
-
Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.
-
13
-
-
-
-
Cavatina SPV 21 Sp. z o.o.
-
3
-
-
-
-
Giardini Sp. z o.o.
-
3
-
-
-
-
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
55
Transakcje z jednostkami powiązanymi
Przychody
z tyt.
poręczeń
Przychody
finansowe
- odsetki
Pozostałe
przychody
Koszty
poręczeń
Koszty
finansowe
- odsetki
Pozostałe
koszty/zakupy
Jardin Sp. z o.o.
-
694
-
-
-
-
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o.
-
956
-
-
149
-
Cavatina SPV 23 Sp. z o.o.
-
3
-
-
-
-
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.
153
687
-
-
-
-
Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.
20
2 336
-
-
-
-
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.
-
303
-
-
-
-
Carrasquin Sp. z o.o.
-
3
-
-
-
-
Cavatina SPV 27 Sp. z o.o.
-
103
-
-
-
-
Cavatina SPV 28 Sp. z o.o.
-
2
-
-
-
-
Cavatina SPV 29 Sp. z o.o.
-
162
-
-
-
-
Cavatina SPV 30 Sp. z o.o.
-
2
-
-
-
-
Cavatina SPV 31 Sp. z o.o.
-
2
-
-
-
-
Cavatina SPV 32 Sp. z o.o.
-
2
-
-
-
-
Cavatina CUW Sp. z o.o.
-
76
-
-
-
643
Spółka współkontrolowana
Cavatina Office Sp. z o.o.
-
2 181
-
-
-
-
Spółki powiązane
ReCap SPV 3 Sp. z o.o. -
-
176
-
-
-
Razem
2 784
72 665
1 936
3 174
28 057
1 010
Wysokość otrzymanych dywidend od jednostek zależnych została przedstawiona w punkcie 10.5.
niniejszego sprawozdania.
Rozrachunki z jednostkami
powiązanymi
Pożyczki
udzielone
długoterm.
Pożyczki
udzielone
krótkoterm.
Należności
z tyt.
poręczeń
Należności
handlowe i
pozostałe
Otrzymane
pożyczki
długoterm.
Otrzymane
pożyczki
krótkoterm.
Zobowiązania z
tyt. poręczeń
oraz pozostałe
Spółka dominująca
najwyższego szczebla
Cavatina Sp. z o.o.
-
-
-
-
-
-
1 608
Spółka dominująca
Cavatina Group S.A.
10
-
-
-
-
-
-
Spółki zależne
Cavatina GW Sp. z o.o.
-
-
518
-
387 918
-
33
100K Sp. z o.o.
-
-
-
-
3 947
-
715
Deweloper Media Sp. z o.o.
633
-
-
-
-
-
-
Carbon Tower Sp.z o.o.
-
-
-
-
22 755
-
-
Tischnera Office Sp. z o.o.
-
-
183
-
17 735
-
-
Diamentum Office Sp. z o.o.
-
-
-
-
21
-
-
Equal I Sp. z o.o.
-
-
-
-
49 705
-
-
Equal III Sp. z o.o.
43 599
-
-
-
5 528
-
-
Cavatina & Partners Sp. z
o.o.
105
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 1 Sp. z o.o.
36 229
-
29
-
-
-
-
Cavatina SPV 2 Sp. z o.o.
23 451
-
244
-
-
-
-
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
142 659
-
-
-
-
-
371
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.
13 659
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 5 Sp. z o.o.
13 362
-
5
-
-
-
-
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
208 615
-
15
-
-
-
-
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.
59 200
-
1 200
-
-
-
-
Cavatina SPV 9 Sp. z o.o.
23 158
-
9
-
-
-
-
Quickwork Sp. z o.o.
1 608
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
23 633
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
61 851
-
36
-
-
-
-
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.
18 514
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
22 090
-
326
-
-
-
-
Salvaterra Sp. z o.o.
3 678
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.
66 914
-
-
-
3 255
-
-
Cavatina SPV 16 Sp. z o.o.
6 792
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.
103 107
-
38
-
-
-
-
Cavatina SPV 18 Sp. z o.o.
50
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
140 640
-
94
-
-
-
-
Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.
175
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 21 Sp. z o.o.
62
-
-
-
-
-
-
Giardini Sp. z o.o.
49
-
-
-
-
-
-
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
56
Rozrachunki z jednostkami
powiązanymi
Pożyczki
udzielone
długoterm.
Pożyczki
udzielone
krótkoterm.
Należności
z tyt.
poręczeń
Należności
handlowe i
pozostałe
Otrzymane
pożyczki
długoterm.
Otrzymane
pożyczki
krótkoterm.
Zobowiązania z
tyt. poręczeń
oraz pozostałe
Jardin Sp. z o.o.
11 847
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o.
8 065
-
-
-
2 927
-
-
Cavatina SPV 23 Sp. z o.o.
64
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.
7 908
-
142
-
-
-
-
Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.
31 980
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.
7 530
-
-
-
-
-
-
Carrasquin Sp. z o.o.
33
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 27 Sp. z o.o.
157
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 28 Sp. z o.o.
22
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 29 Sp. z o.o.
10 378
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 30 Sp. z o.o.
38
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 31 Sp. z o.o.
22
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 32 Sp. z o.o.
30
-
-
-
-
-
-
Cavatina CUW Sp. z o.o.
1 091
-
-
24
-
-
-
Spółka współkontrolowana
Cavatina Office Sp. z o.o.
20 359
-
-
-
-
-
26
Spółki powiązane
ReCap SPV 2 Sp. z o.o.
-
-
-
16 031
-
-
-
ReCap SPV 3 Sp. z o.o. -
-
-
20 054
-
-
-
ogółem
1 113 367
-
2 839
36 109
493 791
-
2 753
ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2021 ROKU
Transakcje z jednostkami
powiązanymi
Przychody z
tyt. poręczeń
Przychody
finansowe -
odsetki
Pozostałe
przychody
Koszty
poręczeń
Koszty
finansowe -
odsetki
Pozostałe
koszty/zakupy
Spółka dominująca
Cavatina Sp. z o.o.
99 -
-
1 056
3 329
-
Spółki zależne
Cavatina GW Sp. z o.o.
477 521
10
-
2
065
317
Carbon Tower Sp.z o.o.
- 120
-
-
-
-
100K Sp. z o.o.
- -
156
-
1 582
-
Tischnera Office Sp. z o.o.
1 960 5 385
-
-
-
-
Diamentum Office Sp. z o.o.
- -
-
-
72
-
EQUAL I Sp. z o.o.
- -
52
-
2 373
-
EQUAL III Sp. z o.o.
- -
74
-
231
-
Cavatina SPV 1 Sp. z o.o.
17 1 522
-
-
-
-
Cavatina SPV 2 Sp. z o.o.
- -
-
-
-
-
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
- 1 577
-
296
-
-
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.
- 47
-
-
-
-
Cavatina SPV 5 Sp. z o.o.
- 2 623
-
-
-
-
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
1 3 542
20
-
-
-
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.
678 1 524
-
-
-
-
Deweloper Media Sp. z o.o.
- 1 590
-
-
-
-
Quickwork Sp. z o.o.
- 1
-
-
-
-
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
1 794
-
-
-
-
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
302 351
-
-
-
-
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.
- 66
-
-
-
-
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
70 330
-
-
-
-
Salvaterra Sp. z o.o.
- 2
-
-
-
-
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.
71 1 986
-
-
-
-
Cavatina SPV 16 Sp. z o.o.
- 162
-
-
-
-
Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.
- 2
-
-
-
-
Cavatina SPV 18 Sp. z o.o.
- 85
-
-
-
-
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
276 673
-
-
-
-
Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.
- 2
-
-
-
-
Jardin Sp. z o.o.
- 529
-
-
-
-
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o.
- 738
91
-
-
-
Cavatina SPV 23 Sp. z o.o.
- 1
-
-
-
-
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
57
Transakcje z jednostkami
powiązanymi
Przychody z
tyt. poręczeń
Przychody
finansowe -
odsetki
Pozostałe
przychody
Koszty
poręczeń
Koszty
finansowe -
odsetki
Pozostałe
koszty/zakupy
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.
- 33
-
-
-
-
Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.
- 37
-
-
-
-
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.
- 52
-
-
-
-
Spółka współkontrolowana
Cavatina Office Sp. z o.o.
- 1 035
-
-
-
7
Spółki powiązane
ReCap SPV 3 Sp. z o.o. - -
14
-
-
-
Razem
3 952 25 330
417
1 352
9 652
324
Rozrachunki z jednostkami
powiązanymi
Pożyczki
udzielone
długoterm.
Pożyczki
udzielone
krótkoterm.
Należnoś
ci z tyt.
poręczeń
Pozostałe
należności
Otrzymane
pożyczki
długoterm.
Otrzymane
pożyczki
krótkoterm
.
Zob. z tyt.
poręczeń oraz
pozostałe
Spółka dominująca
Cavatina Sp. z o.o.
-
-
-
-
60 048
-
217
Spółki zależne
Cavatina GW Sp. z o.o.
-
-
415
12
158 289
-
43
Carbon Tower Sp.z o.o.
2 454
-
-
-
-
-
-
100K Sp. z o.o.
-
-
-
-
33 357
-
717
Tischnera Office Sp. z o.o.
105 273
-
1 960
-
-
-
-
Diamentum Office Sp. z o.o.
-
-
-
-
1 726
-
-
Equal I Sp. z o.o.
-
-
-
277
49 171
-
-
Equal III Sp. z o.o.
-
-
-
-
4 964
-
-
Cavatina SPV 1 Sp. z o.o.
32 619
-
17
-
-
-
-
Cavatina SPV 2 Sp. z o.o.
-
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
39 635
-
-
-
-
-
296
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.
221
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 5 Sp. z o.o.
83 276
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
198 515
-
1
24
-
-
-
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.
48 649
-
678
-
-
-
-
Cavatina SPV 9 Sp. z o.o.
75
-
-
-
-
-
-
Deweloper Media Sp. z o.o.
30 494
-
-
-
-
-
-
Quickwork Sp. z o.o.
151
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
23 648
-
1
-
-
-
-
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
29 662
-
302
-
-
-
-
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.
1 324
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
17 376
-
70
-
-
-
-
Salvaterra Sp. z o.o.
87
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.
87 972
-
71
-
-
-
-
Cavatina SPV 16 Sp. z o.o.
6 556
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.
132
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
13 367
-
276
-
-
-
-
Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.
102
-
-
-
-
-
-
Giardini Sp. z o.o.
25
-
-
-
-
-
-
Jardin Sp. z o.o.
9 347
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o.
15 214
-
-
-
1 070
-
-
Cavatina SPV 23 Sp. z o.o.
31
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.
24 728
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.
3 067
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.
3 069
-
-
-
-
-
-
Spółka współkontrolowana
Cavatina Office Sp. z o.o.
25 044
-
-
-
-
-
25
Spółki powiązane
ReCap SPV 3 Sp. z o.o.
-
-
-
20 018
-
-
-
Carrsquin Sp. z o.o.
15
-
-
-
-
-
Razem
802 128
-
3 791
20 331
308 625
-
1 298
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
58
PŁATNOŚCI W FORMIE AKCJI
Transakcje w formie płatności akcji kluczowemu personelowi kierowniczemu Spółki zostały opisane w pkt
19.1 niniejszego sprawozdania.
25.1. Warunki transakcji z podmiotami powiązanymi
Warunki transakcji zawieranych przez Spółkę z podmiotami powiązanymi w roku zakończonym dnia
31 grudnia 2022 roku oraz w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2021 roku nie odbiegały od warunków
rynkowych.
25.2. Transakcje z udziałem członków Zarządu
Warunki transakcji zawieranych przez Grupę ze członkami Zarządu w roku zakończonym dnia 31 grudnia
2022 roku oraz w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2021 roku nie odbiegały od warunków rynkowych.
Spółka nie zawierała transakcji z Zarządem, innych niż ujawnione w punkcie 25.3 oraz 19.1.
25.3. Wynagrodzenie kadry kierowniczej Spółki
Wynagrodzenia osób wchodzących w skład organów zarządzających i nadzorujących albo
administrujących Spółki wyniosły:
Wynagrodzenia oraz narzuty publiczno-prawne
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2022 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
Zarząd Spółki
927
58
Rada Nadzorcza
674
628
Wynagrodzenia, razem
1 601
686
26. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub firmy
audytorskiej
Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie firmy audytorskiej wypłacone lub należne za rok zakończony
dnia 31 grudnia 2022 roku oraz dnia 31 grudnia 2021 roku w podziale na rodzaje usług:
Rodzaj usługi*
rok zakończony dnia
31 grudnia 2022roku
rok zakończony dnia
31 grudnia 2021roku
Obowiązkowe badanie rocznego sprawozdania finansowego
spółki Cavatina Holding S.A.
35
35
Inne usługi poświadczające (przegląd półroczy, list
poświadczający w związku z pierwszą ofertą publiczną)
33
300
Usługi doradztwa podatkowego -
-
Pozostałe usługi -
-
Razem 68
335
*Powyższe wynagrodzenie odnosi się do Ernst & Young Audyt Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. poza
audytem wynagrodzeń w kwocie 13 tys. PLN, który za 2022 rok przeprowadzi PRO AUDIT Kancelaria Biegłych Rewidentów
Sp. z o.o. (Nexia Pro Audit).
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
59
27. Struktura Akcjonariatu oraz znaczący akcjonariusze Spółki, w tym
osoby zarządzające i nadzorujące Spółkę
27.1. Struktura Akcjonariatu
Na dzień publikacji Sprawozdania kapitał podstawowy Cavatina Holding S.A. wynosi 330 538 442 PLN i
dzieli się na 25 426 034 akcji, w tym:
17 398 198 akcji zwykłych na okaziciela serii A o wartości nominalnej 13 PLN każda,
7 500 000 akcji zwykłych na okaziciela serii B o wartości nominalnej 13 PLN każda,
527 836 akcji zwykłych na okaziciela serii C o wartości nominalnej 13 PLN każda.
Zmiany w strukturze akcjonariatu zostały opisane w punkcie 18 Kapitał podstawowy.
27.2. Znaczący Akcjonariusze
Na dzień publikacji Sprawozdania znacznymi akcjonariuszami Spółki, tj. akcjonariuszami posiadającymi
przynajmniej 5% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu oraz kapitału podstawowego są
podmioty wskazane w poniższej tabeli:
Akcjonariusz Liczba akcji
Udział
w kapitale
Liczba głosów
na WZ
Udział głosów
na WZ
Cavatina Group S.A.
z osobami działającymi w
porozumieniu *
17 708 437 69,65% 17 708 437 69,65%
Nationale-Nederlanden OFE 2 000 000 7,87% 2 000 000 7,87%
Value FIZ 1 500 000 5,90% 1 500 000 5,90%
Pozostali 4 217 597 16,58% 4 217 597 16,58%
Razem 25 426 034 100% 25 426 034 100%
*Jedynym akcjonariuszem Cavatina Group S.A. jest Cavatina Sp. z o.o., a większościowym udziałowcem Cavatina Sp. z o.o. jest Pan Michał
Dziuda.
27.3. Zestawienie stanu posiadania akcji Spółki lub uprawień do nich przez osoby
zarządzające i nadzorujące Spółką
Na dzień publikacji Sprawozdania stan posiadania akcji Spółki przez osoby zarządzające i nadzorujące
Spółką przedstawiał się następująco:
Osoba zarządzająca lub
nadzorująca
Łączna
ilość akcji na dzień przekazania raportu
za 2022 rok
Zmiany w strukturze
własności
Rafał Malarz
Prezes Zarządu
124 490 akcji, stanowiących 0,49% udziału w
kapitale podstawowym i uprawniających do 0,49%
głosów na WZ
brak zmian
Daniel Draga
Wiceprezes Zarządu
132 015 akcji, stanowiących 0,52% udziału w
kapitale podstawowym i uprawniających do 0,52%
głosów na WZ
brak zmian
Filip Dziuda
Członek RN
32 851 akcji, stanowiących 0,13% udziału w kapitale
podstawowym i uprawniających do 0,13% głosów na
WZ
brak zmian
*Michał Dziuda
Przewodniczący RN
bezpośrednio 152 584 akcji, stanowiących 0,60%
udziału w kapitale podstawowym uprawniających do
0,60% głosów na WZ
brak zmian
*Pan Michał Dziuda, pełniący funkcję Przewodniczącego Rady Nadzorczej Emitenta poprzez
kontrolowane przez siebie spółki Cavatina Sp. z o.o. oraz Cavatina Group S.A.,
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
60
na dzień 28 listopada 2022 roku, dzień publikacji raportu za III kwartał 2022 roku, posiadał
bezpośrednio i pośrednio 17 708 437 akcji Emitenta, stanowiących 69,65% akcji w kapitale
podstawowym Spółki, uprawniających do oddania 17 708 437 głosów na walnym zgromadzeniu
akcjonariuszy, co stanowiło 69,65% ogólnej liczby głosów,
na dzień publikacji niniejszego sprawozdania posiada bezpośrednio i pośrednio łącznie
17 708 437 akcji Emitenta, stanowiących 69,65% akcji w kapitale podstawowym Spółki,
uprawniających do oddania 17 708 437 głosów w walnym zgromadzeniu akcjonariuszy, co
stanowi 69,65% ogólnej liczby głosów.
W ramach programu motywacyjnego opisanego w pkt 19.1 niniejszego sprawozdania, Spółka przydzieliła
członkom Zarządu Spółki 248 980 warrantów subskrypcyjnych serii A uprawniających do objęcia akcji na
okaziciela nowej emisji serii C o wartości nominalnej 13 PLN każdy. Prezes oraz Wiceprezes Zarządu
otrzymali po 124 490 instrumentów.
28. Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym
Do głównych instrumentów finansowych, z których korzysta Spółka, należą pożyczki, obligacje i środki
pieniężne. Głównym celem tych instrumentów finansowych jest pozyskanie środków finansowych na
działalność Spółki.
Zasadą stosowaną przez Spółkę obecnie i przez cały okres objęty sprawozdaniem jest nieprowadzenie
obrotu instrumentami finansowymi.
Główne rodzaje ryzyka wynikającego z instrumentów finansowych Spółki obejmują ryzyko stopy
procentowej, ryzyko związane z płynnością, ryzyko walutowe oraz ryzyko kredytowe. Zarząd weryfikuje
i uzgadnia zasady zarządzania każdym z tych rodzajów ryzyka – zasady te zostały w skrócie omówione
poniżej. Spółka monitoruje również ryzyko cen rynkowych dotyczące wszystkich posiadanych przez nią
instrumentów finansowych.
28.1. Ryzyko stopy procentowej
Narażenie Spółki na ryzyko wywołane zmianami stóp procentowych dotyczy przede wszystkim
długoterminowych zobowiązań finansowych oraz długoterminowych pożyczek udzielonych.
Spółka zarządza kosztami oprocentowania poprzez korzystanie zarówno z zobowiązań o oprocentowaniu
stałym, jak i zmiennym. Na dzień 31 grudnia 2022 roku około 6% zaciągniętych przez Spółkę zobowiązań
posiadało stałe oprocentowanie. Na dzień 31 grudnia 2021 roku stałe oprocentowanie dotyczyło około
11% zaciągniętych przez Grupę zobowiązań.
Oprocentowanie instrumentów finansowych o zmiennym oprocentowaniu jest aktualizowane w okresach
poniżej jednego roku. Odsetki od instrumentów finansowych o stałym oprocentowaniu są stałe przez cały
okres do upływu terminu zapadalności/ wymagalności tych instrumentów. Pozostałe instrumenty
finansowe Grupy, które nie zostały ujęte w poniższych tabelach, nie są oprocentowane i w związku z tym
nie podlegają ryzyku stopy procentowej.
RYZYKO STOPY PROCENTOWEJ – WRAŻLIWOŚĆ NA ZMIANY
Poniższa tabela przedstawia wrażliwość zysku (straty) brutto na racjonalnie możliwe zmiany stóp
procentowych przy założeniu niezmienności innych czynników (w związku z instrumentami o zmiennej stopie
procentowej). Nie przedstawiono wpływu na kapitał własny ani całkowite dochody ogółem Grupy.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
61
rok zakończony 31
grudnia 2022 roku
rok zakończony 31
grudnia 2021 roku
Przychody finansowe z tytułu odsetek od pożyczek
72 712
25 340
Szacowana zmiana stóp procentowych
+ 1 p.p.
+ 1 p.p.
Wpływ na wynik brutto okresu/całkowite dochody
9 176
6 641
Przychody finansowe z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian
stóp procentowych
81 888
31 981
Przychody finansowe z tytułu odsetek od pożyczek
72 712
25 340
Szacowana zmiana stóp procentowych
-1 p.p.
-1 p.p.
Wpływ na wynik brutto okresu/całkowite dochody
(8 262)
(6 433)
Przychody finansowe z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian
stóp procentowych
64 450
18 907
rok zakończony 31
grudnia 2022 roku
rok zakończony 31
grudnia 2021roku
Koszty finansowe z tytułu odsetek od kredytów, obligacji
i pożyczek
56 470 20 718
Szacowana zmiana stóp procentowych
+ 1 p.p.
+ 1 p.p.
Wpływ na wynik brutto okresu/całkowite dochody
6 479
896
Koszty finansowe z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian
stóp procentowych
62 949
11 697
Koszty finansowe z tytułu odsetek od kredytów, obligacji i
pożyczek
56 470 20 718
Szacowana zmiana stóp procentowych
-1 p.p.
-1 p.p
Wpływ na wynik brutto okresu/całkowite dochody
6 234
(657)
Koszty finansowe z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian
stóp procentowych
62 704
10 144
W 2022 roku polski rząd wraz z m.in. bankami komercyjnymi, KNF i GPW Benchmark rozpoczął prace
związane z wypracowanie i wprowadzenie nowego wskaźnika referencyjnego stóp procentowych
i zastąpienie nim obecnie stosowanego wskaźnika WIBOR w sposób bezpieczny i zgodny
z Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/1011 z dnia 8 czerwca 2016 roku
w sprawie indeksów stosowanych jako wskaźniki referencyjne w instrumentach finansowych i umowach
finansowych lub do pomiaru wyników funduszy inwestycyjnych. Zgodnie z opublikowanym 27 września
2022 roku na stronach KNF dokumentem "Podsumowanie oczekiwanej Mapy Drogowej procesu
zastąpienia wskaźników referencyjnych WIBOR i WIBID przez indeks WIRON", od 2 grudnia 2022 roku
instytucje finansowe mogą stosować indeks WIRON w nowych instrumentach finansowych, natomiast od
2023 roku banki będą mogły wprowadzać do oferty kredyty stosując indeks WIRON równolegle
z dotychczas oferowanymi kredytami na WIBOR. Powszechne stosowanie nowego wskaźnika ma
nastąpić w 2025 roku, kiedy to instytucje finansowe muszą dokonać konwersji istniejących umów
i instrumentów stosujących WIBOR na nowy wskaźnik WIRON. Na dzień zatwierdzenia niniejszego
Sprawozdania Zarząd nie zidentyfikował zwiększonego ryzyka stopy procentowej czy ryzyka
operacyjnego w związku z planowanym zastąpieniem indeksu WIBOR przez indeks WIRON.
28.2. Ryzyko walutowe
Spółka narażona jest na ryzyko walutowe z tytułu zawieranych transakcji. Ryzyko takie powstaje
w wyniku dokonywania przez jednostkę operacyjną sprzedaży lub zakupów oraz finansowania
obejmującego kredyty i pożyczki w walutach innych niż PLN. Instrumenty dłużne w walutach obcych
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
62
stanowią na koniec 2022 roku około 53% zadłużenia (2021: 22%). Spółka równoważy ryzyko walutowe
instrumentów dłużnych długoterminowymi aktywami finansowymi wyrażonymi w walucie obcej (EUR),
których udział wzrósł w 2022 roku do 91% (2021 9%) w ogólnej liczbie długoterminowych aktywów
finansowych.
Poniższa tabela przedstawia wrażliwość zysku (straty) brutto (w związku ze zmianą wartości godziwej
aktywów i zobowiązań pieniężnych) oraz całkowitych dochodów ogółem Spółki na racjonalnie możliwe
wahania kursu euro przy założeniu niezmienności innych czynników.
Wzrost/spadek
kursu waluty
Wpływ na zysk
lub stratę brutto
Wpływ na
całkowite
dochody ogółem
31 grudnia 2022 – EUR
+ 10 p.p.
58 094
58 094
- 10 p.p.
(58 094)
(58 094)
31 grudnia 2021 – EUR
+ 10 p.p.
(4 384)
(4 384)
- 10 p.p.
4 384
4 384
28.3. Ryzyko kredytowe
W odniesieniu do innych aktywów finansowych Spółki, takich jak pożyczki udzielone, należności z tytułu
poręczeń i pozostałych należności oraz środki pieniężne i ich ekwiwalenty, ryzyko kredytowe Spółki
powstaje w wyniku niemożności dokonania zapłaty przez drugą stronę umowy, a maksymalna ekspozycja
na to ryzyko równa jest wartości bilansowej tych instrumentów.
Ponadto, dzięki bieżącemu monitorowaniu stanów należności, narażenie Spółki na ryzyko nieściągalnych
należności jest nieznaczne. Spółka stosuje model uproszczony kalkulacji odpisów z tytułu utraty wartości
dla należności z tytułu dostaw i usług (bez względu na termin zapadalności). Oczekiwana strata kredytowa
jest kalkulowana w momencie ujęcia należności w sprawozdaniu z sytuacji finansowej oraz jest
aktualizowana na każdy kolejny dzień kończący okres sprawozdawczy, w zależności od ilości dni
przeterminowania danej należności. Za zdarzenie niewypłacalności („default”) Spółka uznaje brak
wywiązania się ze zobowiązania przez kontrahenta po upływie 90 dni od dnia wymagalności należności.
Spółka uwzględnia informacje dotyczące przyszłości w stosowanych parametrach modelu szacowania
strat oczekiwanych, poprzez korektę bazowych współczynników prawdopodobieństwa niewypłacalności.
W przypadku umów gwarancji finansowych (poręczeń), wykazywanych w zobowiązaniach
pozabilansowych, Spółka na każdy dzień bilansowy ocenia czy istnieje prawdopodobieństwo wystąpienia
konieczności dokonania wypłaty poręczeń i utworzenia rezerwy z tego tytułu. Kwota rezerwy określana
jest w oparciu o estymowane wysokości prawdopodobnego wypływu środków pieniężnych dla
uregulowania zobowiązania wynikającego z umowy poręczenia. Spółka tworzy rezerwę na oczekiwane
straty kredytowe z tytułu udzielonych poręczeń w wysokości oczekiwanych płatności mających na celu
zrekompensowanie posiadaczowi poręczenia poniesionej straty kredytowej. Spółka określa wartość
ekspozycji Spółki z tytułu udzielonych poręczeń i tak ustaloną ekspozycję przelicza używając wskaźnika
prawdopodobieństwa niewykonania zobowiązania.
W Spółce nie występują istotne koncentracje ryzyka kredytowego.
Maksymalna ekspozycja Spółki na ryzyko kredytowe dla poszczególnych pozycji sprawozdania z sytuacji
finansowej na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień 31 grudnia 2021 roku odpowiada wartościom
bilansowym przedstawionym w punkcie 29.1. Maksymalna ekspozycja z tytułu udzielonych gwarancji
finansowych została ujawniona w punkcie 24.2.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
63
28.4. Ryzyko związane z płynnością
Spółka monitoruje ryzyko braku funduszy przy pomocy narzędzia okresowego planowania płynności.
Narzędzie to uwzględnia terminy wymagalności/ zapadalności zarówno inwestycji, jak i aktywów
finansowych (np. konta należności, pozostałych aktywów finansowych) oraz prognozowane przepływy
pieniężne z działalności operacyjnej.
Spółka nie posiada aktywów finansowych utrzymywanych dla celów zarządzania ryzykiem płynności.
Celem Spółki jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, poprzez
korzystanie z rozmaitych źródeł finansowania, takich jak kredyty w rachunku bieżącym, obligacje,
pożyczki w ramach grupy kapitałowej.
Tabela poniżej przedstawia zobowiązania finansowe Spółki na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień
31 grudnia 2021 roku wykazane w bilansie według daty ich zapadalności. Maksymalna ekspozycja z tytułu
udzielonych gwarancji finansowych oraz termin wygaśnięcia gwarancji zostały ujawnione w punkcie 24.2.
Na koniec każdego z prezentowanych okresów zobowiązania przeterminowane dotyczą jedynie
zobowiązań z tytułu dostaw i usług i stanowiły nie więcej niż 1% tychże zobowiązań.
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE WG STANU NA DZIEŃ:
31 GRUDNIA 2022 ROKU
<1rok
1–3 lat
3-5 lat
>5 lat
Razem
Oprocentowane kredyty
i pożyczki
10 318
115 567
457 240
1 841
584 967
Obligacje
-
217 636
16 290
233 926
Zobowiązania z tytułu
leasingu
-
-
-
-
-
Zobowiązania z tytułu
dostaw i usług oraz
pozostałe zobowiązania
3 272
-
-
-
3 272
Instrumenty pochodne
-
-
-
-
-
Razem
13 590
333 203
473 530
1 841
822 165
31 GRUDNIA 2021 ROKU
<1rok
1–3 lat
3-5 lat
>5 lat
Razem
Oprocentowane kredyty
i pożyczki
7 623
103 835
282 077
11 529
405 064
Obligacje
9 793
115 774
-
125 567
Zobowiązania z tytułu
leasingu
-
-
-
-
-
Zobowiązania z tytułu
dostaw i usług oraz
pozostałe zobowiązania
4 495
-
-
-
4 495
Instrumenty pochodne
-
-
-
-
-
Razem
21 911
219 609
282 077
11 529
535 126
28.5. Ryzyko negatywnego wpływu na środowisko naturalne
Ryzyko dotyczące wpływu na środowisko naturalne wiąże się głównie z możliwym negatywnym wpływem
Spółki oraz Grupy Kapitałowej na środowisko i klimat poprzez własną działalność inwestycyjną (w tym
proces budowy realizowanych projektów inwestycyjnych) i operacyjną. Grupa zapobiega tym ryzykom
stosując się do przepisów prawnych, monitorując własny wpływ na środowisko, wdrażając działania
prośrodowiskowe, w tym przede wszystkim kładąc nacisk na zrównoważone budownictwo. Przejawia się
to m.in. w realizowaniu projektów biurowych o zoptymalizowanych parametrach w obszarach
energooszczędności i zużycia wody, wyposażonych w efektywne i przyjazne ludziom systemy wentylacji
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
64
i klimatyzacji. Realizowane przez Grupę inwestycje są certyfikowane w międzynarodowym systemie
BREEAM na poziomie Excellent i Outstanding. Otrzymują wysokie noty we wszystkich kluczowych
kategoriach – od lokalizacji i dostępności transportu, poprzez zastosowanie rozwiązań pozwalających na
oszczędzanie wody i energii, po jakość i prośrodowiskowy charakter materiałów. Dodatkowym
elementem, na który Grupa kładzie nacisk jest spełnianie przez nowe obiekty najwyższych standardów w
zakresie dbałości o zdrowie osób w nich pracujących, co znajduje odzwierciedlenie w dążeniu do
certyfikacji obiektów w systemie WELL Health & Safety Rating.
Więcej informacji na ten temat zarządzaniem wpływem Grupy na środowisko i klimat Grupa przedstawi
w raporcie ESG.
29. Instrumenty finansowe
29.1. Wartości godziwe poszczególnych klas instrumentów finansowych
Grupa klasyfikuje instrumenty dłużne wyceniane w zamortyzowanym koszcie oraz zobowiązania
wyceniane w zamortyzowanym koszcie do poziomu 3 hierarchii wartości godziwej (istotne dane
nieobserwowalne).
W roku zakończonym dnia 31 grudnia 2022 roku, ani w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2021 roku nie
miały miejsca przesunięcia między poziomem 1 a poziomem 2 hierarchii wartości godziwej, ani też żaden
z instrumentów nie został przesunięty z/ do poziomu 3 hierarchii wartości godziwej.
Wartość godziwa poniższych instrumentów jest zbliżona lub nieistotnie różni się od ich wartości
bilansowej:
Wartość bilansowa
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Aktywa finansowe
Należności z tytułu poręczeń, należności handlowych i innych
41 724
40 396
Pożyczki udzielone
1 113 923
801 549
Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne
7 726
11 469
Razem aktywa finansowe
1 163 373
853 414
Inwestycje wyceniane metodą praw własności
Udziały w jednostkach zależnych i współkontrolowanych
762 940
749 701
Razem inwestycje wyceniane metodą praw własności
762 940
749 701
Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie
Zobowiązania z tytułu poręczeń oraz pozostałe zobowiązania
3 272
3 386
Kredyty i pożyczki
584 967
405 064
Obligacje
233 926
125 567
Razem zobowiązania finansowe
822 165
534 017
- długoterminowe
808 575
513 215
- krótkoterminowe
13 590
20 802
Według oceny Grupy wartość godziwa krótkoterminowych pożyczek udzielonych oraz
krótkoterminowych zobowiązań finansowych nie odbiega istotnie od wartości bilansowych głównie ze
względu na krótki termin zapadalności.
Wartość bilansowa pożyczek otrzymanych, obligacji oraz pożyczek udzielonych, które wyceniane są na
podstawie przepływów pieniężnych zdyskontowanych aktualną rynkową stopą procentową również nie
odbiega znacząco od wartości godziwej.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
65
30. Zarządzanie kapitałem
Głównym celem zarządzania kapitałem Spółki jest utrzymanie dobrego ratingu kredytowego
i bezpiecznych wskaźników kapitałowych, które wspierałyby działalność operacyjną Spółki i zwiększały
wartość dla jej akcjonariuszy.
Spółka zarządza strukturą kapitałową i w wyniku zmian warunków ekonomicznych wprowadza do niej
zmiany. W celu utrzymania lub skorygowania struktury kapitałowej, Spółka może zmienić wypłatę
dywidendy dla akcjonariuszy, zwrócić kapitał akcjonariuszom lub wyemitować nowe akcje. W roku
zakończonym dnia 31 grudnia 2022 roku ani w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2021 roku nie
wprowadzono żadnych zmian do celów, zasad i procesów obowiązujących w tym obszarze.
Głównym wskaźnikiem kapitałowym jakim posługuje się Spółka jest Wskaźnik Zadłużenia Netto, który
liczony jest jako stosunek Zadłużenia Finansowego Netto do Aktywów.
Do Zadłużenia Finansowego Netto Spółka zalicza sumę oprocentowanych zobowiązań o charakterze
dłużnym w tym kredyty, pożyczki, obligacje i inne instrumenty finansowe, pomniejszonych o stan środków
pieniężnych i ich ekwiwalentów.
31 grudnia 2022
31 grudnia 2021
Oprocentowane kredyty i pożyczki
584 967
405 064
Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych
233 926
125 567
Minus środki pieniężne i ich ekwiwalenty
(7 726)
(11 469)
Minus depozyty zabezpieczające spłatę zadłużenia
(2 776)
(2 042)
Zadłużenie netto
808 391
517 120
Aktywa razem
1 927 487
1 604 822
Wskaźnik dźwigni (%)
42%
32%
31. Struktura zatrudnienia
Spółka w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2022 roku oraz dnia 31 grudnia 2021 roku nie zatrudniała
pracowników.
32. Inwazja Rosji na Ukrainę
Spółka ani jej spółki zależne nie prowadzą działalności operacyjnej na terenach Ukrainy, Rosji i Białorusi,
nie jest też w jakikolwiek sposób powiązana z podmiotami z tych regionów, nie ulega jednak wątpliwości,
że dokonana w dniu 24 lutego 2022 roku inwazja Rosji na Ukrainę wpłynęła na otoczenie gospodarcze w
całym regionie. Kontynuacja wojny może spowodować rozszerzenie pakietu dotychczas nałożonych
sankcji gospodarczych, dalsze zaburzenia w łańcuchach dostaw, ograniczenie dostępności
podwykonawców oraz ogólny wzrost cen materiałów wynikający m. in. z rosnących cen energii, co z kolei
może przełożyć się w sposób istotny na koszty realizacji inwestycji prowadzonych przez Spółkę oraz jej
spółki zależne.
Część z tych czynników została już w pewnym zakresie odnotowana przez Spółkę, jednak do tej pory nie
miały one istotnego wpływu na codzienną działalność operacyjną, podejmowane decyzje inwestycyjne czy
też harmonogram kluczowych projektów.
Potencjalny negatywny wpływ na działalność Grupy Cavatina Holding S.A. wynikający z rosnących
kosztów realizacji inwestycji i ograniczonej dostępności podwykonawców będzie przynajmniej częściowo
mitygowany przez skupione wewnątrz Grupy kompetencje w zakresie generalnego wykonawstwa,
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
66
bezpośrednie relacje z podwykonawcami oraz efekt skali umożliwiający optymalizacje wykorzystania
zasobów.
Co więcej, nieruchomości jako klasa aktywów, historycznie wykazywały zdolność do utrzymywania
realnej wartości w warunkach podwyższonej inflacji. Na tej podstawie Grupa oczekuje, że rosnące koszty
realizacji przełożą się również na wyższe bazowe stawki najmu, które bezpośrednio determinują możliwą
do uzyskania cenę sprzedaży danego projektu. W zawieranych umowach najmu znajdują się klauzule
stanowiące o indeksacji stawek najmu w oparciu o wskaźnik HICP dla strefy euro (czynsze denominowane
są w EUR), co pozwala na podwyższanie dochodu operacyjnego netto poszczególnych projektów
zasadniczo zgodnie z dynamiką inflacji w strefie euro.
Ponadto, ze względu na osiąganie przychodów z tytułu najmu i aranżacji oraz sprzedaży projektów
denominowanych w EUR oraz rosnący udział finansowania dłużnego w tej walucie, Grupa jest częściowo
odporna na wahania kursu złotówki oraz rosnące stopy procentowe na skutek decyzji RPP.
Relokacja części firm z terenów objętych konfliktem oraz napływ ludności ukraińskiej do Polski mogą
potencjalnie doprowadzić do wzrostu popytu na powierzchnię biurową w Polsce, co z kolei może
przełożyć się na tempo komercjalizacji projektów Grupy.
Na dzień sporządzenia niniejszego Sprawozdania nie jest możliwe precyzyjne oszacowanie skali
przyszłego wpływu wojny w Ukrainie na działalność Grupy, a w związku z dużą zmiennością, Zarząd Spółki
na bieżąco monitoruje sytuację i analizuje jej potencjalny wpływ zarówno z perspektywy poszczególnych
projektów, jak i całej Grupy i jej długofalowych zamierzeń.
33. Zdarzenia następujące po dniu bilansowym
W dniu 13 stycznia 2023 roku spółka Cavatina SPV 2 Sp. z o.o. podpisała aneks do umowy pożyczki
z Perpetum 10 Funduszem Inwestycyjnym Zamkniętym Aktywów Niepublicznych z siedzibą
w Warszawie przedłużający termin spłaty pożyczki w kwocie łącznej 6 432 tys. EUR. Termin
ostatecznej spłaty przypada na dzień 31 stycznia 2024 roku.
W dniu 17 stycznia 2023 roku spółka zależna Cavatina SPV 17 Sp. z o.o. zaciągnęła kredyt w Hypo
Noe Landesbank Für Niederösterreich Und Wien AG z siedzibą w Austrii związany z refinansowaniem
części nakładów inwestycyjnych poniesionych w związku z inwestycją Quorum Office Park B we
Wrocławiu na maksymalną kwotę 14 250 tys. EUR. Termin ostatecznej spłaty kredytu przypada na 17
stycznia 2025 roku.
W dniu 25 stycznia 2023 roku spółka zależna Cavatina GW Sp. z o.o. sprzedała jednostkom
powiązanym z grupy kapitałowej Resi Capital S.A. nakłady poniesione na inwestycje mieszkaniowe
w kwocie 51 138 tys. PLN.
W dniu 1 lutego 2023 roku Zarząd Emitenta podjął uchwałę o ustanowieniu w Spółce nowego programu
emisji obligacji w ramach którego Spółka będzie uprawniona do emitowania, w jednej lub wielu seriach,
obligacji o łącznej wartości nominalnej nie wyższej niż 150 mln zł lub równowartości tej kwoty wyrażonej
w EUR. W dniu 29 marca 2023 roku Komisja Nadzoru Finansowego zatwierdziła prospekt emisyjny na
podstawie którego zostanie przeprowadzona emisja obligacji w ramach Programu.
W dniu 2 lutego 2023 roku spółka zależna Cavatina SPV13 Sp. z o.o. podpisała z Bankiem Polskiej
Spółdzielczości S.A. z siedzibą w Warszawie umowę kredytu inwestycyjnego dla inwestycji położonej
w Bielsku-Białej dla budynku Cavatina Hall B na kwotę maksymalną 30 000 tys. PLN. Termin
ostatecznej spłaty kredytu przypada na 25 czerwca 2034 roku.
Dnia 15 lutego 2023 roku uprawomocniła się decyzja o wydaniu pozwolenia na użytkowanie (PNU)
budynku biurowego Ocean Office B w Krakowie o powierzchni 28,5 tys. m2 GLA.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 67 stanowią jego integralną część.
67
Dnia 27 lutego 2023 roku uprawomocniła się decyzja o wydaniu pozwolenia na użytkowanie (PNU)
budynku biurowego Cavatina Hall B w Bielsku-Białej o powierzchni 4,8 tys. m2 GLA.
W dniu 14 marca 2023 roku spółka Cavatina SPV 24 Sp. z o.o. podpisała aneks do umowy pożyczki
z QVP I SCSp z siedzibą w Luksemburgu przedłużający termin spłaty pożyczki w kwocie łącznej 3 061
tys. EUR. Termin ostatecznej spłaty przypada na dzień 9 marca 2024 roku.
W dniu 17 marca 2023 roku spółka Cavatina GW Sp. z o.o. podpisała umowę faktoringu odwrotnego
z KUKE Finance S.A. z siedzibą w Warszawie w kwocie łącznej 10 000 tys. PLN. Termin ostatecznej
spłaty przypada na dzień 17 marca 2024 roku.
Dnia 31 marca 2023 roku zakończono prace remontowo-budowlane nieruchomości inwestycyjnej WiMa
D, co w myśl przepisów prawa budowlanego oznacza, że wyżej wymieniona nieruchomość może być
użytkowana.
Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym.
Sporządziła
Barbara Falewicz
Dyrektor Działu Księgowości
Podpisy Zarządu
Rafał Malarz Daniel Draga
Prezes Zarządu Wiceprezes Zarządu
Szymon Będkowski
Członek Zarządu
Kraków, dnia 26 kwietnia 2023 roku
