Sprawozdanie Zarządu
z działalności
Marvipol Development S.A.
oraz Grupy Kapitałowej
Marvipol Development S.A.
w 2022 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
2
1. Podstawowe informacje o Marvipol Development
S.A.
Nazwa Marvipol Development Spółka Akcyjna
Siedziba ul. Prosta 32, 00-838 Warszawa
Rejestracja Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy KRS
KRS 0000534585
REGON 360331494
NIP 5272726050
Przedmiot
działalności
Spółka prowadzi działalność holdingową - jest podmiotem dominującym Grupy
Kapitałowej Marvipol Development S.A., prowadzącej działalność deweloperską.
Marvipol Development S.A. (Marvipol, Emitent, Spółka) – w następstwie podziału Marvipol S.A.
– z dniem 1.12.2017 r. przejęła działalność deweloperską prowadzoną przez Marvipol S.A. od 1996 r.
Emitent jest dominującą spółką Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. (Grupa, Grupa
Kapitałowa, Grupa Marvipol Development).
2. Profil i strategia rozwoju Spółki oraz Grupy
Kapitałowej
Emitent jest jednym z wiodących polskich deweloperów. Spółka prowadzi działalność – za
pośrednictwem spółek celowych – w trzech segmentach: deweloperskim, w ramach którego realizuje
projekty budownictwa wielorodzinnego, magazynowym, inwestując w budowę i komercjalizację,
a następnie sprzedając skomercjalizowane projekty oraz w segmencie pozostałe aktywa
nieruchomościowe. Do segmentu pozostałe aktywa nieruchomościowe alokowane zostały
następujące aktywa: nieruchomość niezabudowana w Kołobrzegu, lokale inwestycyjne w obiekcie
26
LAT DZIAŁALNOŚCI
NA RYNKU
NIERUCHOMOŚCI
58
ZREALIZOWANE
PROJEKTY
DEWELOPERSKIE
1.160
TYS. M
2
UŻYTKOWEJ
POWIERZCHNI
W UKOŃCZONYCH
PROJEKTACH
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
3
Unique Tower w Warszawie oraz aktywa związane z działalnością najmu krótko, średnio
i długoterminowego prowadzoną przez Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o.
Rodzimym i podstawowym rynkiem prowadzenia przez Grupę Marvipol Development działalności
w segmencie deweloperskim jest Warszawa, gdzie Marvipol w okresie 26 lat zbudował mocną pozycję
rynkową, a także rozpoznawalną markę, kojarzoną z ponadczasową architekturą, kompleksowym
zagospodarowaniem terenu oraz wysoką jakością i solidnością wykonania wielorodzinnych budynków
mieszkalnych. Emitent jest obecny również w Trójmieście oraz we Wrocławiu.
W ramach segmentu magazynowego Grupa Kapitałowa Marvipol Development od 2015 r. realizuje
inwestycje zlokalizowane w różnych, starannie wyselekcjonowanych regionach kraju. Inwestycje są
realizowane w formule wspólnych przedsięwzięć z doświadczonym partnerem branżowym, liderem
rynku w Polsce i w Europie – Grupą Panattoni.
Strategia działania zakłada koncentrację na rozwoju dwóch głównych segmentów biznesu:
deweloperskiego i magazynowego, przy równoczesnym optymalnym zarządzaniu pozostałymi
aktywami nieruchomościowymi. Marvipol Development dąży do realizacji celu strategicznego, jakim
jest efektywne pomnażanie kapitału poprzez koncentrację na projektach o satysfakcjonującej
rentowności zaangażowanego kapitału.
Kluczowymi elementami biznesowego sukcesu Grupy są: proces zakupu działek budowlanych,
realizacja projektów we współpracy ze sprawdzonymi, renomowanymi biurami projektowymi
i generalnymi wykonawcami, aktywny proces komercjalizacji, wspierany szerokim wachlarzem działań
marketingowych oraz realizacja projektów przy wykorzystaniu finansowania zewnętrznego.
Plan rozwoju na najbliższe lata, przed wybuchem wojny w Ukrainie, zakładał dalszy wzrost skali
działalności prowadzonej przez Grupę, co jednak w aktualnej sytuacji, w najbliższej perspektywie nie
jest możliwe. Zamiarem Grupy, obok umocnienia się na rodzimym rynku warszawskim, jest realizacja
projektów deweloperskich w Trójmieście i we Wrocławiu. W średniookresowej perspektywie celem
Grupy jest wzrost poziomu sprzedaży mieszkań do 800 sztuk rocznie i realizacja projektów
generujących satysfakcjonującą marżę.
W segmencie magazynowym Spółka dąży do inwestowania w projekty, których cykl realizacji
(zakończonej sprzedażą) jest nie dłuższy niż trzy lata, przy zachowaniu zadowalającej stopy zwrotu.
W segmencie pozostałe aktywa nieruchomościowe alokowane są m.in. niezabudowane
nieruchomości, na których realizacja projektów deweloperskich będzie możliwa przy spełnieniu
przesłanek biznesowych, pozwalających na uzyskanie optymalnych wyników. Działalność spółki
Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. jest prowadzona w oparciu o umowę franczyzy marki Royal
Tulip.
Strategia Grupy zakłada podejmowanie działań mających na celu ograniczenia wpływu realizowanych
przez Grupę inwestycji na środowisko naturalne, w tym minimalizację śladu węglowego m.in. poprzez
szersze stosowanie energooszczędnych technologii w budynkach.
Działania podjęte w ramach realizacji strategii rozwoju Grupy w okresie objętym raportem zostały
zaprezentowane w rozdziałach
8
,
9
i
10
niniejszego Sprawozdania. Perspektywy rozwoju działalności
Grupy zostały przedstawione w rozdziale
12
Sprawozdania.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
4
3. Władze Spółki
Zarząd:
MARIUSZ
KSIĄŻEK
PREZES ZARZĄDU
ANDRZEJ
NIZIO
WICEPREZES ZARZĄDU
Rada Nadzorcza:
ALEKSANDER
CHŁOPECKI
Przewodniczący
Rady Nadzorczej
WIESŁAW
TADEUSZ ŁATAŁA
Wiceprzewodniczący
Rady Nadzorczej
KRZYSZTOF
BREJDAK
Członek
Rady Nadzorczej
DARIUSZ
DANILUK
Członek
Rady Nadzorczej
ANDRZEJ
JACASZEK
Członek
Rady Nadzorczej
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
5
4. Akcjonariat Spółki
Akcje Marvipol Development S.A. od 19 grudnia 2017 r. są notowane na rynku głównym Giełdy
Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Kapitał zakładowy Spółki wynosi 41.652.852 zł i dzieli się
na 41.652.852 akcji o wartości nominalnej 1 zł każda.
Zgodnie z najlepszą wiedzą Zarządu, Akcjonariuszami Spółki posiadającymi na dzień sporządzenia
niniejszego raportu znaczne pakiety akcji Emitenta są:
Akcjonariusze
Liczba posiadanych akcji
i głosów na WZ
Udział akcji
w kapitale zakładowym
i w głosach na WZ
Mariusz Książek, w tym: 29 591 523 71,04%
Książek Holding Sp. z o.o. 27 513 831 66,05%
Bezpośrednio 2 077 692 4,99%
Inne podmioty 12 061 329 28,96%
Razem
41 652 852
100%
Tabela nr 1. Akcjonariat Spółki według stanu na 22.03.2023 r.
Głównym Akcjonariuszem Marvipol Development S.A. jest Książek Holding Sp. z o.o., firma
inwestycyjna kontrolowana przez Mariusza Książek, prezesa Spółki.
Od dnia przekazania poprzedniego raportu okresowego Spółka nie otrzymała zawiadomień
o zmianie stanu posiadania akcji przez znaczących akcjonariuszy.
Spółka oraz podmioty zależne nie posiadają akcji własnych Emitenta.
Mariusz Książek
71,04%
Free float
28,96%
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
6
5. Spółki wchodzące w skład Grupy Kapitałowej
Na dzień sporządzenia niniejszego Raportu w skład Grupy Marvipol Development wchodziły:
Marvipol Development S.A., podmiot dominujący Grupy Kapitałowej,
36 spółek zależnych i 8 spółek współkontrolowanych zaprezentowanych poniżej:
L.P. Nazwa Spółki
Udział Grupy
Kapitałowej
Jednostki ujmowane metodą pełną
1 Ertan Sp. z o.o. 100%
2 Marvipol Aleje Jerozolimskie Sp. z o.o. 100%
3 Marvipol Conrada Sp. z o.o. 100%
4 Marvipol Construction Sp. z o.o. 100%
5 Marvipol Development 1 Sp. z o.o. 100%
6 Marvipol Development 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k.
1)
100%
7 Marvipol Development Cascade Residence Sp. z o.o. 100%
8 Marvipol Development Riviera Park Sp. z o.o. 100%
9 Marvipol Development Topiel No 18 Sp. z o.o. 100%
10 Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. 100%
11 Marvipol Dom Przy Okrzei Sp. z o.o. 100%
12 Marvipol Dwie Motławy Sp. z o.o. 100%
13 Marvipol Gdańsk Chmielna Sp. z o.o. 100%
14 Marvipol Głębocka Sp. z o.o. 100%
15 Marvipol Instalatorów Sp. z o.o. 100%
16 Marvipol Kołobrzeg Resort sp. z o.o. 100%
17 Marvipol Moko Botanika Sp. z o.o. 100%
18 Marvipol Nad Potokiem Sp. z o.o. 100%
19 Marvipol Narwik Sp. z o.o. 100%
20 Marvipol Projekt 30 Sp. z o.o. 100%
21 Marvipol Raabego Sp. z o.o. 100%
22 Marvipol Rotunda Dynasy Sp. z o.o. 100%
23 Marvipol Sopot I Sp. z o.o. 100%
24 Marvipol Sopot II Sp. z o.o. 100%
25 Marvipol Studio Okęcie Sp. z o.o. 100%
26 Marvipol TM Sp. z o.o. 100%
27 Marvipol W Apartments Sp. z o.o. 100%
28 Marvipol Warszawa Kłopotowskiego Sp. z o.o. 100%
29 Marvipol Wrocław Dożynkowa Sp. z o.o. 100%
30 Property-ad Sp. z o.o. 100%
31 Prosta 32 Sp. z o.o. 100%
32 Unique Hospitality Warszawa Sp. z o.o. 100%
33 Marvipol Logistics S.A. 100%
34 Marvipol Gdańsk Grunwaldzka Sp. z o.o. 100%
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
7
L.P. Nazwa Spółki
Udział Grupy
Kapitałowej
35 Marvipol Kołobrzeg Sp. z o.o. 100%
36 Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o. 100%
Jednostki ujmowane metodą praw własności
1 PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o.
2)
40,8%
2 PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o.
3)
50%
3 PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o.
4)
68%
4 PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o.
5)
68%
5 PDC Industrial Center 187 sp. z o.o.
6)
68%
6 Zynwalin Investments sp. z o.o.
7)
68%
7 PDC Industrial Center 195 sp. z o.o.
8)
45%
8 PDC Industrial Center 229 sp. z o.o.
9)
52%
Tabela nr 2. Lista spółek zależnych i współzależnych Marvipol Development S.A. (według stanu na dzień
22.03.2023 r.)
Legenda:
Segment deweloperski
Segment magazynowy
Pozostałe aktywa nieruchomościowe
1) Marvipol Development 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. - jednostka zależna
pośrednio w 100% (Marvipol TM Sp. z o.o. posiada 99% udziału w zysku jednostki, 1% - Marvipol
Development 1 Sp. z o.o.)
2) PDC Industrial Center 130 Sp. z o.o. – 40,8% udziałów uprawniających do 30% głosów na
zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników
spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.
3) PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. - 50% udziałów uprawniających do 36,8% głosów na
zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników
spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.
4) PDC Industrial Center 141 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na
zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników
spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.
5) PDC Industrial Center 149 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na
zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników
spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.
6) PDC Industrial Center 187 Sp. z o.o. - 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na
zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników
spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.
7) Zynwalin Investments Sp. z o.o. – 68% udziałów uprawniających do 50% głosów na
zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników
spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.
8) PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o. - 45% udziałów uprawniających do 45% głosów na
zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników
spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
8
9) PDC Industrial Center 229 Sp. z o.o. - 52% udziałów uprawniających do 52% głosów na
zgromadzeniu wspólników posiada Marvipol Logistics S.A. Zgodnie z umową wspólników
spółka stanowi wspólne przedsięwzięcie.
Na dzień 31 grudnia 2022 r. oraz na dzień sporządzenia niniejszego raportu Emitent nie posiada
oddziałów (zakładów).
Poza wskazanymi powyżej spółkami zależnymi oraz współzależnymi oraz nieruchomościami
składającymi się na bank ziemi, Grupa Marvipol Development nie identyfikuje istotnych inwestycji
(w tym inwestycji obejmujących papiery wartościowe, instrumenty finansowe, wartości
niematerialne i prawne oraz nieruchomości) innych niż te, o których informowała w formie
raportów bieżących.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
9
6. Grupa Kapitałowa w liczbach
588,6 mln zł
SKONSOLIDOWANE PRZYCHODY
ZE SPRZEDAŻY
ZA 2022 R.
121,6 mln zł
ZYSK
OPERACYJNY
ZA 2022 R.
89,9 mln zł
ZYSK
NETTO
ZA 2022 R.
1 377,4 mln zł
SUMA
BILANSOWA
NA 31.12.2022 R.
655,1 mln zł
WARTOŚĆ
KSIĘGOWA
NA 31.12.2022 R.
239,1 mln zł
DŁUG
NETTO
NA 31.12.2022 R.*
207
LOKALI MIESZKALNYCH,
UŻYTKOWYCH I
INWESTYCYJNYCH
SPRZEDANYCH
W 2022 R.
911
LOKALI MIESZKALNYCH
I UŻYTKOWYCH PRZEKAZANYCH
NABYWCOM
W 2022 R.
198 tys. m
2
POWIERZCHNIA UŻYTKOWA
PROJEKTÓW**
W REALIZACJI
I W PRZYGOTOWANIU
(na dzień sporządzenia
niniejszego raportu)
22,0 mln zł
ZYSK SEGMENTU
MAGAZYNOWEGO
ZA 2022 R.
260 tys. m
2
POWIERZCHNIA
WYNAJMOWALNA
PROJEKTÓW MAGAZYNOWYCH
W PORTFELU
(na dzień sporządzenia
niniejszego raportu)
206,5 mln zł
ZAANGAŻOWANIE
KAPITAŁOWE
W REALIZOWANE PROJEKTY
MAGAZYNOWE
(na dzień sporządzenia
niniejszego raportu)
* Dług netto Grupy na dzień 31.12.2022 r. po uwzględnieniu zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste gruntów
kalkulowanego zgodnie z MSSF 16 Leasing wynosi 247,0 mln zł.
** Powierzchnia użytkowa projektów deweloperskich wynosi 188 tys. m
2
. Powierzchnia użytkowa projektów przypisanych do segmentu
pozostałych aktywów nieruchomościowych to 9 tys. m
2
.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
10
7. Najważniejsze wydarzenia 2022 roku oraz do
dnia sporządzenia raportu
Styczeń 2022 r.
11 stycznia – uchwała Zarządu ws. zatwierdzenia Ostatecznych Warunków Emisji Obligacji serii
P2021A
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 2/2022)
Luty 2022 r.
1 lutego – zwołanie Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 5/2022)
3 lutego – emisja niezabezpieczonych obligacji serii P2021A
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 6/2022)
4 lutego – uchwała Zarządu ws. zatwierdzenia Ostatecznych Warunków Emisji Obligacji serii
P2021B
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 7/2022)
11 lutego – okresowa amortyzacja zasymilowanych obligacji serii Z, AA, AB
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 4/2022)
22 lutego – powołanie Pana Andrzeja Jacaszek do składu Rady Nadzorczej Spółki na kolejną
kadencję
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 8/2022)
22 lutego – emisja niezabezpieczonych obligacji serii P2021B
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 9/2022)
28 lutego – Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki
(szczegóły: raporty bieżący Emitenta nr 10/2022 i 11/2022)
Marzec 2022 r.
11 marca – powołanie Pana Grzegorza Kaweckiego do Zarządu Spółki i pełnienia funkcji
Wiceprezesa Zarządu na kolejną dwuletnią kadencję
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 12/2022)
14 marca – zawarcie aneksu do przedwstępnej umowy sprzedaży udziałów w spółce PDC
Industrial Center 112 sp. z o.o., realizującej projekt magazynowy Warszawa IV
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 13/2022)
18 marca – wniosek akcjonariusza o umieszczenie w porządku obrad Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia uchwał w sprawie wstrzymania polityki dywidendowej oraz w sprawie wypłaty
dywidendy
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 14/2022)
18 marca – rekomendacja Zarządu dotycząca podziału zysku i wypłaty dywidendy oraz ocena
rekomendacji Zarządu przez Radę Nadzorczą
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 15/2022)
18 marca – zwołanie Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 16/2022)
21 marca – zawarcie przez PDC Industrial Center 229 i Panattoni Development Europe Sp. z o.o.
umowy dotyczącej wybudowania obiektu magazynowego w Łodzi
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 17/2022)
28 marca – zawarcie aneksu do umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży pakietów lokali
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 18/2022)
29 marca – zawarcie aneksów do umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży pakietów
lokali
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 19/2022)
Kwiecień 2022 r.
8 kwietnia – zawarcie między PDC Industrial Center 135 Sp. z o.o. a mBank S.A. umowy
kredytowej
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
11
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 21/2022)
14 kwietnia – Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki
(szczegóły: raporty bieżący Emitenta nr 22/2022 i 23/2022)
14 kwietnia – podjęcie uchwały ws. wypłaty dywidendy
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 24/2022)
20 kwietnia – zawiadomienie o zmianie stanu posiadania akcji
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 25/2022)
28 kwietnia – zawarcie umowy sprzedaży udziałów w
spółce PDC Industrial Center 112
Sp. z o.o., realizującej projekt magazynowy Warszawa IV
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 26/2022)
28 kwietnia – zawarcie umowy o generalne wykonawstwo inwestycji In Place I w Warszawie
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 27/2022)
Maj 2022 r.
1 maja – oficjalne rozpoczęcie działalności przez Royal Tulip Warsaw Apartments
Czerwiec 2022 r.
10 czerwca – ustalenie programu emisji obligacji publicznych
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 28/2022)
12 czerwca – okresowa amortyzacja obligacji serii Y
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 27/2022)
15 czerwca – zawarcie umowy zakupu nieruchomości w dzielnicy Krzyki (Wrocław)
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 29/2022)
Lipiec 2022 r.
12 lipca – uchwała Zarządu ws. przedterminowego wykupu obligacji serii Z, AA, AB
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 31/2022)
18 lipca – zawarcie między PDC Industrial Center 195 Sp. z o.o. a Bankiem Gospodarstwa
Krajowego umowy kredytowej
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 32/2022)
21 lipca – zwołanie Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 33/2022)
28 lipca – zawarcie umowy przeniesienia własności pakietu lokali w projekcie Moko Botanika
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 34/2022)
29 lipca – zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości niezabudowanej w Gdańsku przy al.
Grunwaldzkiej
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 40/2022
Sierpień 2022 r.
10 sierpnia – powołanie Pana Mariusza Książek do Zarządu Spółki i pełnienia funkcji Prezesa
Zarządu na kolejną dwuletnią kadencję
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 35/2022)
18 sierpnia – Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki, powołanie osób nadzorujących
w Spółce
(szczegóły: raporty bieżące Emitenta nr 36/2022, 37/2022, 38/2022)
24 sierpnia – Zatwierdzenie prospektu Spółki przez KNF
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 39/2022)
31 sierpnia – zawarcie umowy o generalne wykonawstwo inwestycj
i Gardenia
Lagom w Warszawie
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 41/2022)
Wrzesień 2022 r.
15 września – zawarcie umowy przeniesienia własności pakietu lokali w projekcie Unique Tower
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 42/2022)
Październik 2022 r.
4 października – zmiany w składzie Zarządu Spółki
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
12
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 43/2022)
13 października – zawarcie umowy przeniesienia własności pakietu lokali w projekcie Moko
Botanika
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 45/2022)
Listopad 2022 r.
17 listopada – nabycie przez Spółkę obligacji serii AC celem umorzenia
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 46/2022)
Marzec 2023 r.
17 marca – rozważana emisja w ramach programu emisji obligacji
(szczegóły: raport bieżący Emitenta nr 3/2023)
Segment
deweloperski
Raport roczny
za 2022 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
14
8. Segment deweloperski
Wprowadzenie
Realizacja projektów o profilu mieszkaniowym, to historycznie pierwszy z segmentów działalności
deweloperskiej firmy Marvipol, rozwijanej obecnie w ramach Grupy Marvipol Development. W swojej
dotychczasowej działalności Grupa Kapitałowa oddała do użytkowania 9 tys. mieszkań i lokali
użytkowych z 521 tys. m
2
powierzchni użytkowej mieszkalnej i usługowej.
Grupa specjalizuje się w realizacji projektów o podwyższonym standardzie. Dzięki koncentracji na
wartości dodanej realizowanych projektów, w tym m.in. ponadczasowej architekturze, wysokiej jakości
i solidności wykonania, efektywnej i efektownej aranżacji części wspólnych, Grupa Marvipol
Development jest w stanie generować na realizowanych projektach atrakcyjne marże na sprzedaży
i ponadnormatywny zwrot z zaangażowanego kapitału, przy zachowaniu atrakcyjnej ceny dla
nabywcy.
Rodzimym i podstawowym rynkiem geograficznym działalności Marvipol jest rynek warszawski, na
którym firma obecna jest od lat 90-tych XX wieku. Emitent realizuje również projekty w Gdańsku oraz
we Wrocławiu.
Portfel projektów deweloperskich
Warszawa
Gdańsk
Wrocław
Rys. 1. Projekty deweloperskie w Warszawie, Gdańsku i Wrocławiu (położenie, etap realizacji) wg stanu na dzień sporządzenia
raportu
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
15
Na dzień sporządzenia niniejszego raportu portfel projektów Grupy Marvipol Development tworzą
24 inwestycje w budowie, gotowe do uruchomienia oraz w przygotowaniu, zlokalizowane
w Warszawie, Gdańsku, Sopocie i we Wrocławiu. Łączna powierzchnia użytkowa projektów w banku
ziemi wynosi 189 tys. m
2
powierzchni użytkowej mieszkalnej i usługowej, z czego 30 proc. stanowią
projekty w budowie.
W 2022 r. Grupa Marvipol Development rozpoczęła budowę inwestycji In Place I (dzielnica Włochy),
Gardenia Lagom I (Białołęka) w Warszawie oraz Motława Garden (Gdańsk). Ponadto na dzień
sporządzenia niniejszego sprawozdania Grupa kontynuuje realizację czterech inwestycji w Warszawie
rozpoczętych we wcześniejszych latach: Lazurova Concept (dzielnica Bemowo), Apartamenty Zielony
Natolin (dzielnica Ursynów), Studio Okęcie (Włochy) oraz Rotunda Dynasy (Śródmieście). W 2022 r.
zakończona została realizacja inwestycji Moko Botanika I i II (Mokotów) oraz Kłopotowskiego No 11
(Praga-Północ) w Warszawie.
Projekt
Liczba lokali
w projekcie
PUM/PUU
(tys. m
2
)
Liczba
sprzedanych
lokali
(stan na
31.12.2022 r.)
Rozpoczęcie
budowy
Planowane
ukończenie
budowy
Inwestycje w budowie
Studio Okęcie 94 3,6 94 IV kw. 2020 r. I kw. 2023 r.
Lazurova Concept 235 12,6 205
II kw. 2021 r.
I kw. 2023 r.
Rotunda Dynasy 25 3,1 9 IV kw. 2020 r. II kw. 2023 r.
Apartamenty Zielony
Natolin
68 3,1 47
IV kw. 2021 r.
II kw. 2023 r.
In Place I 371 18,4 103
II kw. 2022 r.
II kw. 2024 r.
Gardenia Lagom I 160 8,1 11 III kw. 2022 r. II kw. 2024 r.
Motława Garden 72 6,7 10 IV kw. 2022 r. II kw. 2024 r.
Inwestycje gotowe do uruchomienia
Trio Park I (Wrocław) 134 6,4 1
-
-
Trio Park II (Wrocław) 44 1,9 - IV kw. 2023 r.
IV kw. 2025 r.
In Place II 280 14,3 1
IV kw. 2023 r.
IV kw. 2025 r.
Gardenia Lagom II 127 6,4 1
-
-
Wykres nr 1. Portfel inwestycji deweloperskich Grupy Marvipol Development według stanu na dzień sporządzenia raportu
Gardenia
Lagom I
14%
Motława
Garden
12%
Lazurova
Concept
23%
In Place I
33%
Pozostałe
18%
PROJEKTY W BUDOWIE
56
tys. m
2
PUM/PUU
In Place II
11%
Ochota
21%
Białołęka 1
8%
Wrocław 2
10%
Chmielna
(Gdańsk)
10%
Pozostałe
40%
133
tys. m
2
PUM/PUU
PROJEKTY GOTOWE DO URUCHOMIENIA
ORAZ W PRZYGOTOWANIU
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
16
Projekt
Liczba lokali
w projekcie
PUM/PUU
(tys. m
2
)
Liczba
sprzedanych
lokali
(stan na
31.12.2022 r.)
Rozpoczęcie
budowy
Planowane
ukończenie
budowy
Inwestycje w przygotowaniu
Chmielna (Gdańsk) 319 12,7 - - -
Ochota 448 27,7 1 - -
Wrocław 2 273 14,0 - - -
Białołęka 1 216 10,3 - - -
Białołęka 3 129 6,3 -
-
-
Bielany 1 etap I 32 6,3 - - -
Bielany 1 etap II 16 3,1 -
-
-
Bielany 2 88 4,6 - III kw. 2023 r. III kw. 2025 r.
Bielany 3 92 4,5 - - -
Ursynów 2 58 3,7 - IV kw. 2023 r. IV kw. 2025 r.
Praga Południe 70 4,0 - - -
Tabela nr 3. Harmonogram realizacji inwestycji (stan na dzień sporządzenia raportu)
Kontraktacja lokali
Wykres nr 2. Kontraktacja (zawarte przedwstępne i deweloperskie umowy sprzedaży) lokali mieszkaniowych
i usługowych według projektów
* Część lokali w projekcie Unique Tower prezentowanych jest w segmencie pozostałe aktywa nieruchomościowe
W 2022 r. Grupa Marvipol Development zawarła 207 umów sprzedaży mieszkań, lokali użytkowych
oraz lokali inwestycyjnych (w tym jedną umowę zakupu lokalu inwestycyjnego w Unique Apartments,
ujmowaną w wynikach segmentu pozostałe aktywa nieruchomościowe), wobec 376 umów w 2021 r.
Kluczowy wpływ na wyniki sprzedaży Grupy miała sytuacja rynkowa, ze wzrostem kosztów
finansowania hipotecznego oraz ograniczeniem jego dostępności na czele.
1046
339
206
40*
37*
1*
0
800
2020 r. 2021 r. 2022 r.
KONTRAKTACJA LOKALI
(szt.)
In Place I
103
Lazurova Concept
44
Apartamenty
Zielony Natolin
14
Garden Lagom I
11
Pozostałe
35
STRUKTURA SPRZEDAŻY
(szt.)
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
17
Oferta lokali
Inwestycja
Lokale
niesprzedane
Wszystkie lokale
w inwestycji
Przewidziany termin
zakończenia inwestycji
Liczba
PUM/PUU
(tys. m
2
)
Liczba
PUM/PUU
(tys. m
2
)
Lokale z ukończonych
inwestycji
23 3,6 - - -
Lazurova Concept 30 1,8 235 12,6 I kw. 2023 r.
Rotunda Dynasy 16 1,8 25 3,1 II kw. 2023 r.
Apartamenty Zielony Natolin 21 0,9 68 3,1 II kw. 2023 r.
In Place I 268 13,7 371 18,4 II kw. 2024 r.
Motława Garden 62 5,8 72 6,7 II kw. 2024 r.
Gardenia Lagom I 149 7,7 160 8,1 II kw. 2024 r.
Razem
569
35,4
-
-
-
Tabela nr 4. Prezentacja lokali mieszkalnych oraz usługowych w sprzedaży na dzień 31.12.2022 r.
Przekazania lokali
W 2022 r. Grupa Marvipol Development przekazała nabywcom 741 lokali mieszkalnych i usługowych,
wobec 442 lokali mieszkalnych i usługowych w 2021 r. Ponadto w analizowanym okresie Grupa wydała
170 lokali inwestycyjnych, ujmowanych w segmencie pozostałe aktywa nieruchomościowe, wobec 112
lokali w 2021 roku.
Przychody ze sprzedaży lokali w podziale na projekty
Projekt
Lokale przekazane klientom
Liczba
Przychód ze sprzedaży
(tys. zł)
Koszt własny sprzedaży
(tys. zł)
Marża
brutto
Unique Tower* 338 235 039 (184 330) 21,6%
Moko Botanika 2 289 155 304 (108 135) 30,4%
Moko Botanika 1 193 98 392 (72 463) 26,4%
Wykres nr 3. Przekazania (zakończone protokołem zdawczo-odbiorczym) lokali mieszkalnych i usługowych nabywcom
72 19 257 443 65 23 265 89 157 216 73 295
893
985
874
1 125
1 133
1 182
996
1 022
932
757
728
487
0
500
1 0
00
1 5
00
0
500
I kw. 2020 r. II kw. 2020 r. III kw. 2020 r. IV kw. 2020 r. I kw. 2021 r. II kw. 2021 r. III kw. 2021 r. IV kw. 2021 r. I kw. 2022 r. II kw. 2022 r. III kw. 2022 r. IV kw. 2022 r.
Wolumen przekazań Lokale zakontraktowane, a nieprzekazane
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
18
Projekt
Lokale przekazane klientom
Liczba
Przychód ze sprzedaży
(tys. zł)
Koszt własny sprzedaży
(tys. zł)
Marża
brutto
Kłopotowskiego 11 73 47 699 (37 050) 22,3%
Pozostałe gotowe lokale 18 23 775 (15 205) 36,0%
Razem
911
560 209
(417 183)
25,5%
Tabela nr 5. Przychody oraz koszty własne sprzedaży lokali mieszkalnych, usługowych i inwestycyjnych
*Pozycja uwzględnia przychody ze sprzedaży lokali inwestycyjnych, przypisane do segmentu pozostałych
aktywów nieruchomościowych.
W 2022 r. Grupa Kapitałowa rozpoznała 560,2 mln zł przychodów ze sprzedaży mieszkań, lokali
użytkowych i inwestycyjnych. Marża brutto na sprzedaży lokali przekazanych nabywcom wyniosła
25,5%.
Wartość umów przedwstępnych i deweloperskich, dla których
lokale nie zostały jeszcze przekazane
Inwestycja
Lokale sprzedane, a nieprzekazane nabywcom
Przewidziany termin
zakończenia inwestycji
Liczba
PUM/PUU
(m
2
)
Wartość umów
(tys. zł)
Studio Okęcie 94 3 628 38 761 I kw. 2023 r.
Lazurova Concept 206 10 940 125 298 I kw. 2023 r.
Rotunda Dynasy 9 1 242 65 313 II kw. 2023 r.
Apartamenty Zielony Natolin 47 2 166 33 782 II kw. 2023 r.
In Place I 103 4 683 62 436 II kw. 2024 r.
Pozostałe 28 1 829 23 450 -
Razem
487
24 489
349 040
-
Tabela nr 6. Umowy sprzedaży (przedwstępne, deweloperskie), dla których lokale mieszkalne i usługowe nie
zostały przekazane nabywcom według stanu na 31.12.2022 r.
Na dzień 31 grudnia 2022 r. Grupa Kapitałowa posiadała 487 lokali mieszkalnych i usługowych, dla
których do końca 2022 r. zostały zawarte umowy sprzedaży (warunkowe, rezerwacyjne), ale nie
doszło do przekazania lokali nabywcom. Wartość zawartych umów netto to 349,0 mln zł.
Segment
magazynowy
Raport roczny
2022 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
20
9. Segment magazynowy
Wprowadzenie
Segment magazynowy to drugi z obszarów działalności Grupy Kapitałowej Marvipol Development.
Segment jest rozwijany w ramach Grupy Kapitałowej od 2015 r., kiedy to Grupa Marvipol Development,
dążąc do dywersyfikacji ryzyk biznesowych i osiągnięcia atrakcyjnego zwrotu z zaangażowanego
kapitału, nawiązała współpracę z Grupą Panattoni, liderem rynku magazynowego w Polsce
i w Europie, w zakresie wspólnej realizacji projektów magazynowych.
W ramach segmentu magazynowego Grupa Marvipol Development koncentruje się na projektach
o niskim ryzyku biznesowym – inwestycjach w bardzo dobrych lokalizacjach. Strategia rozwoju
segmentu zakłada koncentrację na projektach, których cykl realizacji (zakończonej sprzedażą) jest nie
dłuższy niż trzy lata.
Portfel projektów magazynowych
Projekt
GLA
(tys. m
2
)
Status
projektu
IC 149 Wrocław II 18 Wybudowany
IC 195 Poznań 61 Wybudowany
IC 135 Warszawa III 40 W budowie
Zynwalin Katowice 39 W przygotowaniu
IC 187 Łódź II 20 W przygotowaniu
IC 229 Łódź III 82 W przygotowaniu
Razem
260
-
IC 112 Warszawa IV 9 Sprzedany w 2022 r.
Sprzedane w 2022 r.
razem
9
-
Sprzedane w latach
2017-2021
541
-
Rys. 2. Projekty magazynowe Grupy Marvipol Development
– położenie, etap realizacji (stan na dzień sporządzenia raportu)
Na dzień sporządzenia niniejszego raportu, portfel projektów magazynowych Grupy Marvipol
Development tworzy 6 projektów (w budowie, w przygotowaniu oraz oddanych do użytkowania)
z 260 tys. m
2
łącznej powierzchni wynajmowalnej brutto (GLA), zlokalizowanych w Warszawie, oraz
w rejonach Katowic, Łodzi, Poznania i Wrocławia.
.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
21
Wykres nr 4. Portfel projektów magazynowych – zaawansowanie budowy.
Grupa Kapitałowa w 2022 r. kontynuowała realizację i komercjalizację projektów:
Warszawa III (IC 135), z 40 tys. m
2
GLA (z których 80% jest wynajęte), zakończenie budowy
planowane jest na II kw. 2023 r.,
Wrocław II (IC 149) z 18 tys. m
2
GLA (z których 100% jest wynajęte), budowa została
zakończona w II kw. 2022 r.,
Poznań (IC 195) z 61 tys. m
2
GLA (z których 94% jest wynajęte), budowa została zakończona
w IV kw. 2022 r.,
Katowice (Zynwalin Investments) z 39 tys. m
2
GLA,
Łódź II (IC 187) z 20 tys. m
2
GLA.
W 2022 r. Grupa zaangażowała się w realizację jednego nowego projektu magazynowego:
21 marca ub.r. PDC IC 229 Sp. z o.o., spółka zależna Marvipol Logistics S.A. zawarła z Panattoni
Development Europe Sp. z o.o. umowy dotyczące realizacji obiektu magazynowego w Łodzi
(Łódź III, 82 tys. m
2
GLA).
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania projekty Katowice, Łódź II i Łódź III są w trakcie
przygotowania.
28 kwietnia 2022 r. Marvipol Logistics S.A. zawarła umowę sprzedaży całości posiadanych udziałów
w spółce PDC Industrial Center 112 Sp. z o.o., właściciela projektu Warszawa IV (9 tys. m
2
GLA).
0%
0%
100%
0%
100%
95%
0 100
Łódź III
Łódź II
Poznań
Katowice
Wrocław II
Warszawa III
Zaawansowanie realizacji projektów magazynowych
Udział GK Marvipol
Development
50%
68%
45%
68%
52%
68%
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
22
Zaangażowanie kapitałowe
Marvipol Development realizuje projekty magazynowe poprzez spółki celowe, których jest
współudziałowcem oraz podmiotem współfinansującym (poprzez pożyczki udzielane spółce celowej).
Działalność magazynowa Grupy Kapitałowej jest skupiona w Marvipol Logistics S.A., spółce zależnej
Emitenta, posiadającej udziały w spółkach celowych realizujących projekty magazynowe. Łączna
wartość zaangażowania kapitałowego Grupy w projekty magazynowe stanowi sumę udziałów w
kapitałach spółek celowych oraz wartości bilansowej (na dzień sprawozdawczy) udzielonych im
pożyczek.
W 2022 r. Grupa Kapitałowa zwiększyła zaangażowanie w projekty magazynowe z 153,6 mln zł (na
dzień 31.12.2021 r.) do 204,0 mln zł (na dzień 31.12.2022 r.). Na dzień sporządzenia sprawozdania
zaangażowanie Grupy w projekty magazynowe wyniosło 206,5 mln zł. Więcej informacji na temat
pożyczek udzielonych spółkom celowym realizującym projekty magazynowe zaprezentowano w
Nocie 36
Skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
26,8
80,0
124,4
201,1
171,0
130,7
153,6
204,0
206,5
0,0 220,0
31.12.2015 r.
31.12.2016 r.
31.12.2017 r.
31.12.2018 r.
31.12.2019 r.
31.12.2020 r.
31.12.2021 r.
31.12.2022 r.
22.03.2023 r.
Wartość inwestycji (wpłat na kapitał oraz
pożyczek) w projekty magazynowe (w mln zł)
Wykres nr 5. Zaangażowanie kapitałowe Grupy w projekty magazynowe – ewolucja (stan na dzień sporządzenia raportu)
Konotopa III, Konotopa IV, Warszawa III,
Wrocław I, Warszawa IV, Wrocław II
Realizowane projekty
okolice Warszawy, Górny Śląsk, okolice
Krakowa, OBI w Łodzi,
Konotopa II
Konotopa, okolice Warszawy,
Górny Śląsk
Konotopa
Górny Śląsk, okolice Krakowa, OBI w Łodzi,
Konotopa II, Warszawa I, okolice Szczecina, Warsaw
South, Warszawa II, Pruszków, Konotopa III
Górny Śląsk, Warszawa I, okolice Szczecina,
Warsaw South, Warszawa II, Konotopa III,
Warszawa III
Warszawa III, Wrocław II, Katowice, Poznań,
Łódź II, Łódź III
Warszawa III, Warszawa IV, Wrocław II,
Katowice, Poznań, Łódź II
Warszawa III, Wrocław II, Katowice, Poznań,
Łódź II, Łódź III
Pozostałe aktywa
nieruchomościowe
Raport roczny
2022 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
24
10. Pozostałe aktywa nieruchomościowe
Wprowadzenie
Na dzień sporządzenia niniejszego raportu do segmentu pozostałych aktywów nieruchomościowych
przypisane zostały:
• część inwestycji Unique Tower, skomercjalizowana pod nazwą Unique Apartments,
obejmująca lokale, dla których wraz ze sprzedażą zawierane są umowy dzierżawy lokali przez
podmiot z Grupy. Aktywa te są wykorzystane przez spółkę z Grupy Marvipol do prowadzenia
samodzielnej działalności najmu krótko, średnio i długoterminowego,
• nieruchomość niezabudowana w Kołobrzegu. Miejscowy plan zagospodarowania umożliwia
zabudowę nieruchomości obiektem zamieszkania zbiorowego i prowadzenie działalności
hotelowej. Dla nieruchomości został opracowany projekt architektoniczny oraz została
uzyskana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.
W poprzednich okresach sprawozdawczych do segmentu pozostałych aktywów nieruchomościowych
klasyfikowana była nieruchomość niezabudowana w Gdańsku przy ul. Grunwaldzkiej. 29 lipca 2022 r.
nieruchomość została sprzedana na rzecz podmiotu trzeciego za kwotę 25,1 mln zł.
Nieruchomość
/projekt
PUM/PUU
(tys. m
2
)
Liczba
lokali
Status
Unique Tower, część
inwestycyjna
11,7 320
Projekt skomercjalizowany w ramach konceptu
Unique Apartments
Kołobrzeg 9,3 -
Rozważana realizacja projektu zamieszkania
zbiorowego
Razem
21,0
-
Tabela nr 7. Parametry projektów przypisanych do segmentu pozostałe aktywa nieruchomościowe
Unique Apartments
Opis projektu
Grupa Marvipol Development komercjalizuje, w ramach konceptu biznesowego Unique Apartments,
część lokali powstałych w ramach inwestycji Unique Tower (320 lokali zlokalizowanych w niższych
kondygnacjach (do 16 piętra) głównej wieży kompleksu). Unique Apartments Warszawa Sp. z o.o.
(spółka z Grupy) zawiera z nabywcami 10-letnie umowy najmu lub dzierżawy sprzedawanych lokali.
Najem i dzierżawa sprzedanych lokali rozpoczynają się z dniem wydania wyposażonych lokali
klientom.
Od 1 maja 2022 r. Unique Apartments Warszawa organizuje dalszy podnajem mieszkań w systemie
krótko, średnio i długoterminowym w ramach obiektu pod marką Royal Tulip Warsaw Apartments
(wykorzystywaną na podstawie zawartej w maju 2019 r. umowy franczyzy z Louvre Hotels Group).
W ramach Grupy Kapitałowej Marvipol Development zostały utworzone struktury do prowadzenia
działalności operatorskiej z wykorzystaniem zasobu lokali będących w dyspozycji Grupy w ramach
umów najmu lub dzierżawy.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
25
Zaawansowanie sprzedaży i oferta lokali w Unique Apartments
Lokale sprzedane,
a nieprzekazane nabywcom
Lokale
niesprzedane
Wszystkie lokale
w inwestycji
Liczba
PUM/PUU
(tys. m
2
)
Wartość umów
(tys. zł)
Liczba
PUM/PUU
(tys. m
2
)
Liczba
PUM/PUU
(tys. m
2
)
1 67 1 010 37* 2,4 320 11,7
Tabela nr 8. Informacje o zawartych umowach sprzedaży lokali w Unique Apartments oraz o ofercie lokali
w
projekcie według stanu na 31.12.2022 r.
*W tym 8 lokali użytkowych, o powierzchni 1,5 tys. m
2
, które nie są oferowane klientom.
W 2022 r. kontynuowano przekazania lokali z Unique Apartments. W minionym roku przekazano
klientom 170 lokali w stanie deweloperskim. Dla 282 lokali w Unique Apartments miało miejsce
przekazanie po wykonaniu prac wykończeniowych, rozpoczynające bieg okres najmu lub dzierżawy
tych lokali przez jedną ze spółek z Grupy. Na koniec 2022 r. Grupa posiadała 1 sprzedany, a
nieprzekazany dewelopersko lokal inwestycyjny w projekcie.
Zgodnie z przyjętymi zasadami rachunkowości, Grupa rozpoznaje transakcje sprzedaży lokali w
ramach konceptu Unique Apartments jako leasing zwrotny, zgodnie z MSSF 16. Część wyników
(przychodów, kosztów, zysku) na sprzedaży lokali (przy uwzględnieniu aktualnej stopy dyskontowej
ok. 53%) jest rozpoznawana w momencie wydania klientom lokalu w stanie deweloperskim oraz
miejsca postojowego (pierwszy odbiór). Część wyniku – szacowana na około 12% - rozpoznawana jest
w momencie wydania klientom wykończonego i wyposażonego mieszkania. Pozostała część (35%),
na dzień rozpoczęcia okresu najmu lub dzierżawy jest ujmowana w bilansie poprzez wprowadzenie w
odpowiedniej wartości prawa do użytkowania aktywów z tytułu leasingu i zobowiązania z tytułu
leasingu, a następnie, przez okres leasingu, będzie ona rozpoznawana proporcjonalnie w wynikach.
W 2022 r. przychody segmentu wyniosły 106,8 mln zł, a wynik netto: 5,8 mln zł.
Informacje dotyczące zobowiązań z tytułu leasingu w związku z zawartymi umowami najmu
i dzierżawy są zaprezentowane w
Nocie 28
Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego.
Omówienie wyników
finansowych Spółki
i Grupy, prezentacja
perspektyw rozwoju
i innych istotnych
informacji
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
27
11. Opis rynków na których działa Grupa Kapitałowa
Rynek mieszkaniowy
2022 rok na polskim rynku mieszkaniowym stał
pod znakiem gwałtownego spadku sprzedaży
lokali. W sześciu miastach monitorowanych
przez firmę JLL (Warszawa, Kraków, Wrocław,
Poznań, Trójmiasto i Łódź) w minionym roku
sprzedano około 35 tys. lokali, o blisko połowę
mniej niż 2021 roku (będącym drugim
najlepszym dla polskiego rynku okresem). O
spadku sprzedaży przesądziło drastyczne
ograniczenie dostępności finansowania
hipotecznego, będące następstwem wzrostu
stóp procentowanych oraz dostosowanie się
przez sektor bankowy do stanowiska Komisji
Nadzoru Finansowego ws. metodyki szacowania
przez banki zdolności kredytowej dla kredytów
hipotecznych.
W 2022 r. na analizowanych przez JLL rynkach
wprowadzono do sprzedaży 49 tys. lokali,
wobec niespełna 58 tys. w 2021 r. Istotną część
podaży stanowią lokale z projektów
zainicjowanych w pierwszej połowie 2022 r.,
przed wejściem w życie regulacji
wprowadzających opłaty na Deweloperski
Fundusz Gwarancyjny. Istotna część z lokali
wprowadzonych do sprzedaży w tym okresie nie
jest aktywnie komercjalizowana ze względu na
wstrzymanie realizacji projektów. Według
szacunków JLL łączna liczba mieszkań w ofercie
na największych rynkach Polski na koniec roku
wynosiła, nominalnie, niemal 49 tys. lokali,
wobec 37 tys. rok wcześniej.
2022 rok przyniósł dalszy wzrost cen na
wszystkich z rynków głównych miast Polski,
wynoszący, według danych JLL, od 22% we
Wrocławiu, do 8% w Warszawie, związany m.in.
z rosnącymi kosztami wykonawstwa. Ostatni
kwartał 2022 r. przyniósł nieznaczną korektę
cen, związaną m.in. z rosnącą skalą upustów
cenowych, coraz częściej, obok elastycznych
harmonogramów płatności, stosowanych przez
deweloperów dla stymulacji sprzedaży.
Rynek magazynowy
Miniony rok 2022 był kolejnym z rzędu okresem
wysokiej aktywności i dobrej koniunktury na
rynku magazynowym. Według szacunków firmy
Cushman & Wakefield w 2022 roku całkowity
popyt brutto na powierzchnie (całkowita
powierzchnia wynajęta w ramach nowych
umów, ekspansji i odnowień) wyniósł 6,8 mln m
2
,
wobec rekordowych 7,5 mln m
2
z 2021 r.
Osiągnięty w 2022 r. wynik był drugim
najwyższym w dotychczasowej historii rynku
rezultatem. Według danych Cushman
& Wakefield, ponad połowa popytu w 2022 r.
została wygenerowana przez operatorów
logistycznych.
2022 r. przyniósł rekordowy wzrost podaży
powierzchni magazynowych. W analizowanym
35 tys.
Liczba sprzedanych
lokali w 2022 r.
na 6 największych
rynkach Polski
2,0 mld EUR
Wartość transakcji
inwestycyjnych na
rynku magazynowym
w 2022 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
28
okresie oddano do użytkowania obiekty z 4,4
mln m
2
, wobec 3,1 mln m
2
w dotychczas
rekordowym 2021 r. Na koniec 2022 r. całkowita
powierzchnia nowoczesnych magazynów
w Polsce wyniosła ponad 28 mln m
2
(dane
Cushman & Wakefield).
Na koniec 2022 r. w budowie znajdowały się
projekty o powierzchni 3,4 mln m
2
, wobec 4,9
mln m
2
na koniec 2021 r. Według szacunków
analityków 46% powierzchni w powstających
obiektach nie było zabezpieczone umowami
najmu.
Rekordowa podaż powierzchni magazynowych
przełożyła się na nieznaczny wzrost odsetka
pustostanów (o 0,2 pkt proc.), do 4% na koniec
grudnia 2022 r. Miniony rok przyniósł
równocześnie istotny wzrost czynszów,
związany z wyższymi kosztami realizacji oraz
finansowania inwestycji. Czynsze bazowe
za najlepsze nieruchomości zlokalizowane na
głównych rynkach magazynowych wzrosły,
według szacunków Cushman & Wakefield o
około 20-30%.
Miniony rok przyniósł spadek aktywności
inwestorów na rynku magazynowym. Według
danych firmy Avison Young, łączna wartość
inwestycji w obiekty magazynowe w Polsce,
wyniosła w minionym około 2 mld euro, wobec
3 mld euro rok wcześniej. Według szacunków
analityków inwestycje na rynku magazynowym
odpowiadały za około jedną trzecią transakcji
kupna nieruchomości komercyjnych w Polsce w
minionym roku. Spadek aktywności inwestorów
należy wiązać, w ocenie rynkowych ekspertów,
z sytuacją makroekonomiczną (wzrost kosztów
finansowania inwestycji) oraz polityczną (wojna
w Ukrainie). Niższej wartości inwestycji
towarzyszył w minionym roku wzrost średnich
stóp kapitalizacji.
12. Czynniki, które będą miały wpływ na wyniki
finansowe w perspektywie kolejnych kwartałów
Perspektywy krótkoterminowe
Kluczowy wpływ na wyniki finansowe, jakie w perspektywie najbliższych 12 miesięcy będą
rozpoznawane przez Grupę Kapitałową, będą mieć:
Oddanie do użytkowania inwestycji mieszkaniowych Studio Okęcie, Lazurova Concept,
Apartamenty Zielony Natolin i Rotunda Dynasy oraz przekazanie nabywcom i ujęcie
w wynikach sprzedanych lokali w wymienionych inwestycjach, jak również przekazanie
nabywcom i rozliczenie sprzedaży lokali z inwestycji zakończonych we wcześniejszych
okresach;
Tempo sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych w inwestycjach przewidzianych do
ukończenia w perspektywie najbliższych 12 miesięcy;
Decyzje Rady Polityki Pieniężnej w zakresie poziomu stóp procentowych i ich wpływ na
dostępność kredytów hipotecznych dla Klientów Grupy oraz poziom kosztów finansowych
Grupy;
Stanowisko (i jego ewentualna zmiana) Komisji Nadzoru Finansowego ws. metodyki
szacowania przez banki zdolności kredytowej dla kredytów hipotecznych,
Wywołana przez Rosję wojna w Ukrainie i jej wpływ m.in. na nastroje konsumenckie w Polsce,
postrzeganie regionu przez inwestorów zagranicznych, sytuację na polskim rynku pracy, ceny
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
29
surowców energetycznych (i w konsekwencji m.in. paliw i energii elektrycznej) oraz
dostępność i ceny materiałów budowlanych;
Wynik zrealizowany na ewentualnej sprzedaży kolejnych projektów magazynowych,
realizowanych przez spółki celowe;
Wyniki spółek celowych realizujących projekty magazynowe, skorygowane o wycenę
nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej;
Wyniki spółek celowych, które podmioty z Grupy Kapitałowej mogą rozpoznać
w perspektywie najbliższych 12 miesięcy dla realizacji kolejnych projektów magazynowych;
Różnice kursowe związane ze zmiennością na rynku walutowym;
Rozwój działalności w obszarze wynajmu lokali pod marką Royal Tulip Warsaw Apartments;
Pandemia COVID-19 i jej oddziaływanie na krajową i globalną gospodarkę, w tym m.in. na
warunki prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce, nastroje konsumentów na rynku
mieszkaniowym, dostępność finansowania dla zakupów lokali mieszkalnych i usługowych,
popyt na powierzchnie magazynowe, kondycję finansową najemców powierzchni
magazynowych w projektach będących w portfelu Grupy, aktywność inwestorów na rynku
nieruchomości komercyjnych, globalną gospodarkę, łańcuchy dostaw, dostępność i ceny
materiałów budowlanych.
Perspektywy średnio i długoterminowe
Kluczowy wpływ na rozwój i wzrost wartości Spółki i jej Grupy Kapitałowej dla Akcjonariuszy
w długim okresie będzie mieć efektywna realizacja strategii rozwoju Spółki i jej Grupy Kapitałowej,
w tym przede wszystkim:
Rozwój działalności Grupy Kapitałowej w segmencie deweloperskim i wpływ czynników
zewnętrznych (ogólna sytuacja gospodarcza, sytuacja na globalnych i lokalnych rynkach
surowców wpływająca na koszty wykonawstwa, polityka banków w zakresie kredytowania
zakupów mieszkań oraz realizacji projektów deweloperskich, polityka monetarna, w tym
decyzje Rady Polityki Pieniężnej w zakresie poziomu stóp procentowych, nastroje
konsumenckie) na realizację celów strategicznych;
Zgodna z harmonogramem realizacja inwestycji deweloperskich na posiadanym banku ziemi,
pozwalająca na uzyskanie zakładanej rentowności kapitału;
Zakup nowych działek pod kolejne inwestycje w celu utrzymania banku ziemi na poziomie
adekwatnym do skali działalności oraz satysfakcjonującego Akcjonariuszy zwrotu z kapitału,
a także sprawne przygotowywanie gruntów do realizacji inwestycji;
Rozwój działalności Grupy Kapitałowej w segmencie magazynowym, w tym utrzymanie
optymalnej z perspektywy zwrotu na kapitale i ryzyka biznesowego, skali działalności;
Optymalizacja modelu prowadzenia inwestycji w celu zwiększenia ich ekonomiki;
Konsekwentna realizacja założeń inwestycyjnych dla projektów magazynowych, w tym
finalizacja inwestycji poprzez ich sprzedaż w perspektywie ok. 36 miesięcy od zaangażowania
kapitału w projekt;
Dalsze efektywne wykorzystanie finansowania zewnętrznego (bankowego i obligacyjnego);
Dalsze wzmacnianie już dziś wysokiej rozpoznawalności i renomy Grupy Kapitałowej na rynku
oraz pozytywnych relacji z jej klientami i kontrahentami;
Dalszy przebieg pandemii COVID-19 i jej wpływ na polską i światową gospodarkę;
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
30
Wywołana przez Rosję wojna w Ukrainie, sankcje oraz ich konsekwencje dla gospodarki
polskiej, regionu i gospodarki światowej.
13. Kluczowe czynniki ryzyka
Zarządzanie ryzykiem w ramach prowadzonych działań oparte jest na identyfikacji, ocenie,
zarządzaniu i monitorowaniu wpływu ryzyka na realizację celów Spółki oraz Grupy. Za zarządzanie
ryzykiem odpowiada Zarząd, we współpracy z Radą Nadzorczą oraz Komitetem Audytu.
Ryzyko związane z realizacją projektów deweloperskich
Projekty deweloperskie wymagają ponoszenia znacznych nakładów finansowych, zarówno w fazie
przygotowania, jak i w fazie budowy, natomiast dodatnie przepływy finansowe pojawiają się dopiero
po upływie kilkunastu miesięcy od rozpoczęcia robót budowlanych. Z uwagi na długi czas realizacji
inwestycji i znaczne zaangażowanie kapitałowe projekty te obarczone są wieloma istotnymi ryzykami.
Do ryzyk zaliczyć można zarówno czynniki atmosferyczne (np. przedłużająca się zima) jak również
m.in.: nieuzyskanie pozwoleń zawierających warunki, zgodne z planami Grupy Kapitałowej Marvipol
Development S.A., opóźnienia w zakończeniu budowy, wzrost kosztów powyżej poziomu założonego
w budżecie inwestycji, spowodowany niekorzystnymi warunkami pogodowymi, niewypłacalnością
wykonawców, niedoborem materiałów lub sprzętu budowlanego, trudności techniczne, brak
możliwości uzyskania pozwoleń umożliwiających oddanie budynku lub budynków do użytkowania lub
innych wymaganych pozwoleń czy też zmiany w przepisach regulujących wykorzystanie gruntów.
Ryzyko może zrealizować się również w przypadku wystąpienia czynnika ludzkiego, np. błędy
projektowe czy błędy w procedurach.
Wystąpienie któregokolwiek z powyższych zdarzeń może spowodować opóźnienia w zakończeniu
projektu deweloperskiego, nieodpowiednią jakość zrealizowanych prac budowlanych, wzrost kosztów
lub utratę przychodów z takiego projektu, a w efekcie nie osiągnięcie przez nieruchomość zakładanej
w planie wartości. W skrajnych przypadkach oba czynniki ryzyka mogą doprowadzić do nieukończenia
inwestycji. Ryzyko to jest ograniczone poprzez wprowadzone systemy kontroli przebiegu procesu
budowlanego zarówno ze strony Grupy Kapitałowej Marvipol Development SA, jaki i ze strony
wykonawców.
Ryzyko kredytowe, kursowe i stóp procentowych
Ekspozycje na ryzyko kredytowe oraz ryzyko stopy procentowej są związane z podstawową
działalnością Grupy Kapitałowej. Ponadto, w segmencie magazynowym występuje ryzyko kursowe
związane z pozyskaniem finansowania w walucie obcej (euro) oraz udzielania pożyczek w walucie
obcej (euro) spółkom prowadzącym projekty magazynowe. Ryzyko kursowe związane z obsługą
kredytową jest niwelowane poprzez walutową wycenę realizowanych projektów magazynowych oraz
poprzez naliczanie i rozliczanie czynszów od najemców w walucie obcej (euro). Dla zabezpieczenia
przepływów z tytułu spłaty pożyczek grupa korzysta z walutowych instrumentów pochodnych typu
forward. Zaciągnięte przez Grupę Kapitałową długoterminowe kredyty bankowe i obligacje o zmiennej
stopie procentowej narażone są na ryzyko zmiany przepływów pieniężnych w wyniku zmian stóp
procentowych. Grupa Kapitałowa w większości przypadków nie zabezpiecza się przed ryzykiem stopy
procentowej. Zabezpieczenia ryzyka stóp procentowych jest przewidziane w przypadku kredytów
inwestycyjnych, z których Grupa Kapitałowa może skorzystać do refinansowania kredytów
zaciągniętych na budowę projektów magazynowych. Same kredyty budowlane nie są zabezpieczone
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
31
przed ryzykiem zmiany stóp procentowych (ze względu na przyjętą formułę formalno-prawną i
działalność spółek celowych realizujących projekty magazynowe ich zobowiązania nie wchodzą i nie
są wliczane do zobowiązań Grupy Kapitałowej). Niekorzystne zmiany stóp procentowych lub kursów
walut mogą wpłynąć negatywnie na wartość i wycenę zobowiązań Emitenta.
Ryzyko zmniejszenia dostępności kredytów mieszkaniowych
Popyt na rynku mieszkaniowym jest w znacznym stopniu uzależniony od dostępności kredytów
mieszkaniowych i zdolności do ich obsługi, na które wpływ ma szereg czynników, w tym czynniki
makroekonomiczne, polityka pieniężna Narodowego Banku Polskiego, stanowiska oraz decyzje
Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego oraz polityka sektora bankowego. Zmiany w dostępności
finansowania hipotecznego mają wpływ na popyt na mieszkania oferowane przez Grupę i w
konsekwencji – na wyniki finansowe Spółki i jej Grupy Kapitałowej. Ryzyko to, ze względu m.in. na
wzrost stóp procentowych oraz zmianę rekomendacji KNF dla sektora bankowego w zakresie
szacowania zdolności kredytowej klientów, zmaterializowało się w 2022 r. i pozostaje istotne, zarówno
pod względem skali potencjalnego oddziaływania jak i ryzyko zaistnienia, dla działalności Spółki i
Grupy Kapitałowej w kolejnych latach.
Ryzyko związane ze zmianą kosztów budowy oraz zależnością Grupy Kapitałowej od wykonawców
robót budowlanych
Grupa Kapitałowa dla większości realizowanych projektów ma zawarte umowy, w których kwoty
wynagrodzenia dla wykonawców, zleceniobiorców są konkretnie określone i pozwalają na całkowite
zakończenie realizowanych inwestycji zgodnie z przyjętymi przez Grupę Kapitałową budżetami.
Ryzyko zmian cen jest po stronie wykonawców, zleceniobiorców i jedynie za zgodą Grupy Kapitałowej
kwota ich wynagrodzenia może ulec zmianie. Należy mieć na uwadze, że każdy znaczny wzrost
kosztów może negatywnie wpłynąć na rentowność projektów Grupy Kapitałowej, a w konsekwencji
jej sytuację finansową. Grupa Kapitałowa dla części projektów zamawia wykonanie robót
budowalnych w tzw. formule pakietowej. Oznacza to, że koordynacją procesu zamawiania
poszczególnych usług budowlanych w trakcie realizacji budowy zajmuje się spółka zależna od
Emitenta - Marvipol Construction sp. z o.o. Zamawianie usług odbywa się według aktualnych na dzień
zamówienia cen, które do czasu ukończenia zleconych prac pozostają niezmienne. Pozwala to na
redukcję kosztów generalnego wykonawstwa, jednak z drugiej strony ryzyko zwiększenia kosztów
budowy (zmniejszenia marży i płynności) w stosunku do pierwotnie zakładanego budżetu pozostaje
po stronie Emitenta, co przy materializacji tego ryzyka może negatywnie wpłynąć na sytuację
finansową Emitenta.
Ryzyko związane z brakiem regulowania zobowiązań Generalnego Wykonawcy na rzecz
podwykonawców
Grupa Kapitałowa zleca prace budowalne Generalnym Wykonawcom lub innym wykonawcom, którzy
do realizacji zleceń zatrudniają podwykonawców. W przypadku braku uregulowania należności przez
Generalnego Wykonawcę lub innych wykonawców na rzecz ich podwykonawców Grupa Kapitałowa
ponosi odpowiedzialność solidarną za te zobowiązania, a w konsekwencji narażona jest na dodatkowy
wypływ środków pieniężnych. Ryzyko to jest ograniczane poprzez zobowiązanie Generalnych
Wykonawców oraz innych wykonawców do przedstawiania listy zatrudnianych podwykonawców
przed realizacją zadania oraz do przedstawiania oświadczeń tych podwykonawców o zapłacie
należnych im kwot przed dokonaniem zapłaty na rzecz Generalnych Wykonawców i innych
wykonawców.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
32
Ryzyko związane z możliwością wystąpienia istotnych zakłóceń przepływów środków pieniężnych
Grupa Kapitałowa ma zawarte umowy z wykonawcami i zleceniobiorcami, a po stronie przychodowej
odpowiednio umowy z nabywcami mieszkań. Posiada zapewnione finansowanie realizacji
prowadzonych inwestycji oraz działalności bieżącej, dzięki czemu przepływy pieniężne na kolejne
okresy są w znacznej mierze w Grupie Kapitałowej z góry określone i pozwalają zminimalizować
ryzyko istotnych zakłóceń przepływów środków pieniężnych, niemniej nadal możliwa jest sytuacja, w
której zakłócenia przepływów środków pieniężnych mogą negatywnie wpłynąć na sytuację finansową
Emitenta.
Ryzyko związane z możliwością utraty płynności finansowej
Celem zarządzania płynnością finansową jest zabezpieczenie Grupy Kapitałowej przed jej
niewypłacalnością. Cel ten jest realizowany poprzez systematyczne dokonywanie projekcji zadłużenia
w horyzoncie do 4 lat, a następnie aranżację odpowiednich źródeł finansowania. Niemniej mimo
zarządzania płynnością finansową Grupy Kapitałowej, istnieje ryzyko, że Grupa Kapitałowa nie będzie
miała możliwości np. pozyskania finansowania zewnętrznego na odpowiednich warunkach lub w
odpowiednim czasie, co może niekorzystnie wpłynąć na zdolność Emitenta do obsługi swoich
zobowiązań.
Ryzyko związane z możliwością wzrostu kosztów operacyjnych i innych kosztów działalności
Koszty operacyjne i inne koszty Grupy Kapitałowej mogą wzrosnąć przy równoczesnym braku
odpowiedniego wzrostu przychodów. Do czynników, które mogą powodować wzrost kosztów
operacyjnych i innych kosztów, zaliczyć można: inflację, wzrost podatków i innych opłat
publicznoprawnych, zmiany w przepisach prawa lub w polityce rządowej, które zwiększają koszty
utrzymania zgodności z takimi przepisami lub polityką, wzrost kosztów finansowania działalności
gospodarczej. Powyższe czynniki mogą mieć istotny negatywny wpływ na działalność i sytuację
finansową Grupy Kapitałowej. Jednym z celów strategicznych Grupy Kapitałowej jest racjonalizacja
kosztów prowadzonej działalności oraz dostosowanie tempa realizacji kolejnych projektów do
bieżącej koniunktury na rynku nieruchomości, niemniej podejmowane działania mogą okazać się
niewystarczające lub nieskuteczne, co może negatywnie wpłynąć na zdolność Emitenta do obsługi
swoich zobowiązań.
Ryzyko wynikające z koncentracji działalności Grupy Kapitałowej na warszawskim rynku
mieszkaniowym
Obecnie większość aktywów Grupy Kapitałowej wykorzystywanych jest do realizacji projektów
mieszkaniowych w Warszawie, w efekcie w krótkim i średnim horyzoncie czasowym, przychody i zyski
generowane przez Grupę Kapitałową będą uzależnione od sytuacji na stołecznym, największym w
Polsce, rynku mieszkaniowym. Ewentualne pogorszenie koniunktury na tym rynku może mieć
negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy Kapitałowej. Równocześnie znajomość
otoczenia rynkowego, know-how i doświadczenie zdobyte podczas kilkudziesięciu lat działalności na
warszawskim rynku nieruchomości pozwalają Grupie Kapitałowej na podejmowanie działań
zmierzających do ograniczania tego ryzyka.
Przykładem takiego działania jest rozwijanie przez Grupę Kapitałową działalności magazynowej, której
zasięg geograficzny nie ogranicza się wyłącznie do rejonu Warszawy. Ponadto w ramach segmentu
mieszkaniowego Grupa Kapitałowa, począwszy od 2017 r., jest również obecna na rynku
mieszkaniowym Trójmiasta, a Grupa jest w trakcie przygotowywania do uruchomienia inwestycji
mieszkaniowych we Wrocławiu.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
33
Ryzyko związane z możliwością nabycia kolejnych gruntów
Rozwój Grupy Kapitałowej w istotnym stopniu zależy od zdolności pozyskiwania atrakcyjnych
terenów pod nowe projekty deweloperskie po konkurencyjnych cenach oraz ich właściwego
wykorzystania. W przyszłości pozyskanie gruntów w celu realizacji projektów deweloperskich może
być trudniejsze lub bardziej kosztowne niż dotychczas z przyczyn takich jak: silna konkurencja na
rynku nieruchomości, czasochłonny proces uzyskiwania pozwoleń administracyjnych i innych
niezbędnych decyzji, zgód i pozwoleń, brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,
ograniczona dostępność terenów z odpowiednią infrastrukturą.
Ryzyko związane ze sprzedażą projektów magazynowych
Pomimo posiadania większościowego udziału w projektach magazynowych Grupa Kapitałowej
uzależniona jest od dobrej współpracy z Grupą Panattoni, będącą deweloperem powierzchni
magazynowych, która aktywnie uczestniczy w procesie pozyskiwania nieruchomości, generalnych
wykonawców, decyzji administracyjnych oraz najemców i ostatecznej sprzedaży projektów
magazynowych. Pogorszenie lub zerwanie współpracy z tym partnerem mogłoby przełożyć się na
zmniejszenie przewidywanych wpływów ze sprzedaży projektów.
Ryzyko związane z ochroną środowiska
Realizacja projektów deweloperskich wymaga uzyskiwania szeregu zgód i zezwoleń z zakresu ochrony
środowiska, gospodarki odpadami i pozwoleń wodno-prawnych oraz ponoszenia opłat za korzystanie
ze środowiska. Obowiązujące przepisy w poważny sposób ograniczają swobodę prowadzenia
przedsięwzięć deweloperskich, przede wszystkim w zakresie kosztów za korzystanie ze środowiska.
Opłaty administracyjne, kary pieniężne z tytułu zanieczyszczeń i korzystania z przekształconego
środowiska powodują, że istnieje ryzyko podwyższenia kosztów działalności i ryzyko odszkodowań w
przypadku poważnych zdarzeń środowiskowych. Powyższe może mieć negatywny wpływ na
działalność i sytuację finansową Grupy Kapitałowej.
RYZYKA ZWIĄZANE Z OTOCZENIEM MAKROEKONOMICZNYM I REGULACYJNYM
Ryzyka związane ze zmianą czynników ekonomicznych i politycznych
Sytuacja finansowa branży deweloperskiej w Polsce, a więc i sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej,
jest ściśle związana z czynnikami ekonomicznymi takimi jak zmiany PKB, inflacja, stopa bezrobocia,
kursy walutowe czy wysokości stóp procentowych. Wszelkie przyszłe niekorzystne zmiany jednego
lub więcej z powyższych czynników mogą doprowadzić do spadku popytu na nowe mieszkania, co
może mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy Kapitałowej.
W segmencie mieszkaniowym Grupa Kapitałowa realizuje zakupy gruntów z możliwością szybkiego
ich wprowadzenia do realizacji procesu inwestycyjnego, a następnie sprzedaży wybudowanych
obiektów, zmniejszając ryzyko ulokowania kapitału w inwestycje, które mogą być podatne na cykle
koniunkturalne. W segmencie magazynowym Grupa Kapitałowa również jest podatna na ryzyko
zmiany czynników makroekonomicznych, natomiast stara się ograniczyć wpływ tego ryzyka poprzez
działania mające na celu szybką realizację, komercjalizację i sprzedaż projektów magazynowych.
Niemniej podejmowane przez Grupę Kapitałową działania mogą okazać się niewystarczające, a
materializacja opisanego ryzyka może negatywnie wpłynąć na sytuację finansową Grupy Kapitałowej
i Emitenta.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
34
Ryzyko związane z wydawanymi decyzjami administracyjnymi
Kluczowym dla biznesowego wyniku Grupy Kapitałowej jest sprawna realizacja projektów
deweloperskich. Ich realizacja wymaga uzyskania szeregu zgód, pozwoleń i zezwoleń na każdym
etapie procesu inwestycyjnego. Istniejące regulacje prawne, ich interpretacja oraz zmiany generują
ryzyko istotnych opóźnień w realizacji inwestycji ze względu na niekorzystne decyzje administracyjne
lub przedłużającą się procedurę ich wydawania. Ryzyko to jest potęgowane dużymi uprawnieniami
stron trzecich do ingerencji w przebieg procedur administracyjnych. Grupa Kapitałowa stara się
mitygować to ryzyko poprzez staranną selekcję realizowanych projektów oraz wykorzystanie
własnego i zewnętrznego know-how dla sprawnego prowadzenia procedur administracyjnych.
Nieuzyskanie określonych zezwoleń bądź zgód może mieć negatywny wpływ na zdolność podmiotów
z Grupy Kapitałowej do realizacji projektów. Może także negatywnie wpłynąć na działalność i sytuację
finansową Emitenta.
Ryzyko związane ze zmiennością koniunktury na rynku nieruchomości
Biznesowy sukces Grupy Kapitałowej w kluczowym stopniu jest zależny od koniunktury rynkowej.
Rentowność segmentu mieszkaniowego uwarunkowana jest bezpośrednio od poziomu cen mieszkań,
na którą wpływ ma, obok popytu na nie, kształtowanego m.in. przez czynniki demograficzne,
koniunkturę gospodarczą, politykę pieniężną, również podaż, związana z konkurencją rynkową. W
przypadku spadku cen mieszkań Grupa Kapitałowa może nie być w stanie sprzedać wybudowanych
lokali po cenach zapewniających założoną przez Grupę Kapitałową rentowność. Wszystkie powyższe
czynniki mogą mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy Kapitałowej.
W segmencie magazynowym występuje ryzyko braku pozyskania najemców dla realizowanych w
projekcie budynków magazynowych, przez co może zwiększać się również ryzyko nieznalezienia
finalnego inwestora na zakup nieruchomości, jak również ryzyko nieuzyskania zakładanych efektów
finansowych inwestycji związane z fluktuacją cen powierzchni najmu oraz rynkowych stóp kapitalizacji
dla inwestycji, przekładających się na możliwe do uzyskania ceny sprzedaży nieruchomości.
Ryzyko zmiany rynkowej koniunktury jest mitygowane przez Grupę Kapitałową m.in. poprzez stały
monitoring rynku, staranną selekcję realizowanych projektów, dostosowanie skali i profilu projektów
do oczekiwań rynku, sprawność organizacyjną, pozwalającą na efektywne procedowanie inwestycji
oraz konserwatywną politykę finansowania inwestycji, pozwalającą optymalizować zwrot z kapitału
zaangażowanego w realizowane projekty poprzez dezinwestycje w korzystniejszych warunkach
rynkowych. Materializacja wskazanych ryzyk może negatywnie wpłynąć na sytuację finansową Spółki.
Ryzyko związane z częstymi zmianami przepisów prawa, w tym przepisów podatkowych
Jednym z istotnych ryzyk dla Grupy Kapitałowej jest niestabilność polskiego systemu prawnego.
Ryzyko związane z otoczeniem prawnym to przede wszystkim częste nowelizacje, niespójność, a
także brak jednolitej interpretacji przepisów prawa.
Nieustannie przeprowadzane zmiany w polskich przepisach podatkowych mogą mieć znaczący wpływ
na działalność Grupy Kapitałowej. Ich zakres, treść oraz trudności interpretacyjne w stosowaniu
nowych regulacji stanowią utrudnienie w prowadzeniu działalności deweloperskiej, a w szczególności
w planowaniu tej działalności pod kątem podatkowym. Powyższe może mieć negatywny wpływ na
działalność i sytuację finansową Emitenta.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
35
14. Sytuacja finansowa Spółki i Grupy Kapitałowej
Sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej
Wybrane skonsolidowane dane finansowe
tys. zł
2022 r.
2021 r.
Zmiana
Przychody ze sprzedaży
588 585
393 735
49%
Koszt własny sprzedaży -445 729 -281 929 58%
Zysk brutto na sprzedaży 142 856 111 806 28%
Zysk na działalności operacyjnej
121 624
116 477
4%
Zysk netto
89 903
95 673
-6%
tys. zł
31.12.2022
31.12.2021
Zmiana
Aktywa trwałe, w tym:
399 755
264 420
51%
Długoterminowe aktywa finansowe 214 557 81 087 165%
Nieruchomości inwestycyjne - 72 755 -100%
Aktywa obrotowe, w tym:
977 601
1 275 894
-23%
Zapasy 768 204
1 008 332
-24%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty, w tym:
168 291 218 181 -23%
Środki pieniężne o ograniczonej możliwości
dysponowania
35 677 35 207 1%
Kapitał własny
655 111
612 692
7%
Zobowiązania długoterminowe, w tym:
411 582
296 070
39%
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych
i pożyczek
70 605 34 788 103%
Zobowiązania z tytułu obligacji 236 329 220 066 7%
Zobowiązania krótkoterminowe, w tym:
310 663
641 029
-52%
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych
i pożyczek
12 20 954 -100%
Zobowiązania z tytułu obligacji 19 035 52 330 -64%
Wybrane wskaźniki finansowe (Grupa Kapitałowa)
2022 r.
2021 r.
Rentowność
Marża brutto na sprzedaży
24,3% 28,4%
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
36
31.12.2022
31.12.2021
Płynność
Wskaźnik bieżącej płynności
aktywa obrotowe do zobowiązań krótkoterminowych (bez
przychodów przyszłych okresów)
12,2 7,8
Wskaźnik szybkiej płynności
aktywa obrotowe pomniejszone o zapasy do zobowiązań
krótkoterminowych (bez przychodów przyszłych okresów)
2,6 1,6
Zadłużenie
Dług netto (w mln zł)*
zobowiązania odsetkowe (w tym naliczone odsetki) pomniejszone
o wartość środków pieniężnych
239,1 128,7
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi
kapitał własny do aktywów ogółem
47,6% 39,5%
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
zobowiązania ogółem do kapitału własnego
110,2% 152,9%
Wskaźnik ogólnego zadłużenia
zobowiązania ogółem do aktywów ogółem
52,4% 60,5%
* Dług netto Grupy na dzień 31.12.2022 oraz na dzień 31.12.2021 r. wyniósłby odpowiednio 247,0 mln zł oraz 149,2
mln zł po uwzględnieniu zobowiązania z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste gruntów kalkulowanego zgodnie
z MSSF 16 Leasing.
Omówienie wyników finansowych Grupy Kapitałowej
W 2022 r. Grupa Marvipol Development rozpoznała 588,6 mln zł przychodów, 49% proc. więcej niż
rok wcześniej, wypracowując 121,6 mln zł zysku operacyjnego (4% wzrost rdr.) oraz 89,9 mln zł zysku
netto, wobec 95,7 mln zł w 2021 r.
Na wzrost przychodów Grupy złożyły się wyższe przychody ze sprzedaży segmentów
deweloperskiego oraz pozostałych aktywów nieruchomościowych, związane z wyższym poziomem
przekazań. Na niższą rentowność miały wpływ: niższa marża brutto na sprzedaży wynikająca m.in. ze
struktury przychodów (wyższy udział przychodów segmentu pozostałych aktywów
nieruchomościowych), niższy wynik z działalności segmentu magazynowego oraz, na poziomie
wyniku netto, znaczący wzrost kosztów finansowych związany m.in. ze wzrostem stóp procentowych
(-10,6 mln zł salda przychodów i kosztów finansowych, wobec -2,7 mln zł salda w 2021 r.).
Sytuacja płynnościowa Grupy Kapitałowej na przestrzeni minionego roku uległa dalszej poprawie
i kształtuje się na bezpiecznym poziomie.
Grupa Kapitałowa utrzymuje bezpieczny poziom zadłużenia. Na 31 grudnia 2022 r. zadłużenie netto
Grupy Kapitałowej wyniosło 239,1 mln zł (247,0 mln zł po uwzględnieniu zobowiązań z tytułu opłat za
użytkowanie wieczyste gruntów oszacowanych zgodnie z MSSF 16 Leasing), wobec 128,7 mln zł długu
netto na koniec 2021 r. Na wzrost zadłużenia odsetkowego netto wpłynęły m.in. ujęcie w bilansie
zobowiązań z tytułu leasingu związanych z działalnością najmu krótko-, średnio- i długoterminowego
w ramach obiektu pod marką Royal Tulip Warsaw Apartments, ujemne saldo przepływów
z działalności inwestycyjnej, związane z rozwojem działalności magazynowej Grupy, jak również
wypłata, w kwietniu 2022 r. rekordowej dywidendy, w wysokości 47,5 mln zł.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
37
Sytuacja finansowa Spółki
Wybrane jednostkowe dane finansowe
tys. zł
2022 r.
2021 r.
Zmiana
Przychody ze sprzedaży
56 018
19 367
189%
Koszt własny sprzedaży -52 034 -17 995 189%
Zysk brutto na sprzedaży 3 984 1 372 190%
Strata na działalności operacyjnej
-2 774
-3 956
-30%
Zysk netto
61 444
36 652
68%
tys. zł
31.12.2022
31.12.2021
Zmiana
Aktywa trwałe, w tym:
722 653
718 463
1%
Długoterminowe aktywa finansowe 688 674 690 993 0%
Aktywa obrotowe, w tym:
150 986
163 634
-8%
Zapasy 97 665 121 776 -20%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
30 950 10 084 207%
Kapitał własny
273 594
259 634
5%
Zobowiązania długoterminowe, w tym:
566 493
556 223
2%
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych
i pożyczek
295 907 306 916 -4%
Zobowiązania z tytułu obligacji 236 329 220 066 7%
Zobowiązania krótkoterminowe, w tym:
33 552
66 240
-49%
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych
i pożyczek
12 - 0%
Zobowiązania z tytułu obligacji 19 035 52 330 -64%
Wybrane wskaźniki finansowe (Spółka)
2022 r.
2021 r.
Rentowność
Marża brutto na sprzedaży
7,1% 7,1%
31.12.2022
31.12.2021
Płynność
Wskaźnik bieżącej płynności
aktywa obrotowe do zobowiązań krótkoterminowych (bez
przychodów przyszłych okresów)
4,5 2,5
Wskaźnik szybkiej płynności
aktywa obrotowe pomniejszone o zapasy do zobowiązań
krótkoterminowych (bez przychodów przyszłych okresów)
1,6 0,6
Zadłużenie
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
38
31.12.2022
31.12.2021
Dług netto (w mln zł)
zobowiązania odsetkowe (w tym naliczone odsetki) pomniejszone
o wartość środków pieniężnych
538,0 586,6
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi
kapitał własny do aktywów ogółem
31,3% 29,4%
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
zobowiązania ogółem do kapitału własnego
219,3% 239,7%
Wskaźnik ogólnego zadłużenia
zobowiązania ogółem do aktywów ogółem
68,7% 70,6%
Informacje uzupełniające
Kredyty, pożyczki, obligacje
Informacje dotyczące zaciągniętych przez Grupę Kapitałową kredytów zaprezentowane są
Nocie 26
Skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2022. Informacje dotyczące zaciągniętych przez
Spółkę kredytów zaprezentowane są w Nocie 23 Jednostkowego sprawozdania finansowego za rok
2022. W 2022 r. nie zostały wypowiedziane żadne umowy kredytowe.
Informacje dotyczące otrzymanych przez Grupę Kapitałową pożyczek zaprezentowane są w
Nocie 26
Skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2022. Informacje dotyczące zaciągniętych przez
Spółkę pożyczek zaprezentowane są w Nocie 23 Jednostkowego sprawozdania finansowego za rok
2022. W 2022 r. nie zostały wypowiedziane żadne umowy pożyczek.
Informacje dotyczące udzielonych przez Grupę Kapitałową pożyczek zaprezentowane są w
Notach 17
i
36
Skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2022. Informacje dotyczące udzielonych
przez Spółkę pożyczek zaprezentowane są w Notach 16 i 30 Jednostkowego sprawozdania
finansowego za rok 2022.
Informacje dotyczące wyemitowanych, umorzonych i wykupionych przez Spółkę obligacji
zaprezentowane są w Nocie 24 Jednostkowego sprawozdania finansowego za rok 2022 oraz
w
Nocie 27
Skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2022. W 2022 r. oraz do dnia
publikacji niniejszego raportu spółki zależne Emitenta nie wyemitowały oraz nie miały wyemitowanych
obligacji.
Poręczenia i gwarancje
W 2022 r. Spółka oraz podmioty z Grupy Kapitałowej nie poręczyły za zobowiązania podmiotów
spoza Grupy Kapitałowej.
W analizowanym okresie Marvipol Development Unique Tower Sp. z o.o. zawarła z Tower D Property
Sp. z o.o. (podmiot z grupy Heimstaden) umowę gwarancji jakości robót budowlanych.
Zabezpieczeniem wykonania postanowień umowy jest gwarancja bankowa na okres pięciu lat, przy
czym przez pierwsze dwa lata kwota gwarancji wynosi 4,6 mln zł, w trzecim roku 1,8 mln zł, a w
czwartym i piątym 0,9 mln zł.
W analizowanym okresie Grupa Kapitałowa otrzymała gwarancje z tytułu dobrego/należytego
wykonania, usunięcia wad i usterek oraz gwarancji i rękojmi od poniższych podmiotów:
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
39
Gwarancje otrzymane w 2022 r.
Firma
Rodzaj
gwarancji
Kwota gwarantowana
(tys. zł)
Polska Grupa Tekstylna Sp. z o.o. bankowa 133*
Mirmar S.C. ubezpieczeniowa 6**
Mirmar S.C. ubezpieczeniowa 3
Firma Budowlana Antczak Marek Sp. z o.o. bankowa 2 213
Karmar S.A. bankowa 12 098
Karmar S.A.
bankowa
2 240
Clima Komfort Sp. z o.o.
bankowa
916***
Clima Komfort Sp. z o.o.
bankowa
458
TG Instalacje Sp. z o.o.
bankowa
62
TG Instalacje Sp. z o.o.
bankowa
272
Alstal Grupa Budowlana Sp. z o.o. Sp. k.
ubezpieczeniowa
2 700
Alstal Grupa Budowlana Sp. z o.o. Sp. k.
ubezpieczeniowa
1 620
Forbuild S.A.
bankowa
2
Otis Sp. z o.o. bankowa 143
Otis Sp. z o.o. bankowa 617
Techbau Budownictwo Sp. z o.o. ubezpieczeniowa 2 215
Techbau Budownictwo Sp. z o.o. ubezpieczeniowa 1 108
Tetris Poland Sp. z o.o. bankowa 872
Tabela nr 8. Gwarancje otrzymane 2022 r. przez Spółkę i podmioty tworzące Grupę Kapitałową
*gwarancja wygasła 30.06.2022 r.
**gwarancja wygasła 30.05.2022 r.
***gwarancja wygasła 15.07.2022 r.
Wykorzystanie środków pozyskanych z emisji papierów wartościowych
W lutym 2022 r. Spółka przeprowadziła emisje obligacji serii P2021A i P2021B o łącznej wartości
nominalnej 70 mln zł. Środki pozyskane z emisji są przeznaczone na finansowanie działalności Grupy.
Zarządzanie zasobami finansowymi Grupy Kapitałowej
Grupa Kapitałowa racjonalnie zarządza zasobami finansowymi i na bieżąco pokrywa swoje
zobowiązania. Zarząd przygotowuje i systematycznie aktualizuje modele przepływów pieniężnych
w horyzoncie nie mniejszym niż 4 lata, uwzględniające potrzeby finansowe związane z realizacją
planów rozwojowych Grupy Kapitałowej. W oparciu o dokonane analizy Zarząd kształtuje strukturę
finansowania, dążąc do zapewnienia Grupie Marvipol Development płynności przy konserwatywnym
podejściu do ryzyka biznesowego.
Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych
W ocenie Zarządu Spółki Grupa Kapitałowa posiada zasoby, w tym zasoby finansowe (oraz zdolność
do ich dalszego pozyskiwania) niezbędne dla realizacji prowadzonych i planowanych projektów
inwestycyjnych. Grupa Marvipol Development, realizując projekty deweloperskie, finansuje je przy
wykorzystaniu środków własnych, zaliczek od klientów, jak również finansowania zewnętrznego
- kredytów bankowych oraz emisji obligacji. W ocenie Zarządu Spółki sytuacja finansowa Grupy
Kapitałowej pozwala na realizację planów strategicznych, w tym rozwoju działalności w segmentach
deweloperskim i magazynowym.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
40
15. Pozostałe informacje
Główni odbiorcy i dostawcy
W analizowanym okresie znaczącymi kontrahentami (odbiorcami) Grupy Kapitałowej, obroty z
którymi stanowiły więcej niż 10% skonsolidowanych przychodów Grupy Kapitałowej, były następujące
podmioty:
Moko Botanika Property Sp. z o.o.
Tower D Property Sp. z o.o.
Głównymi kosztami działalności Grupy Marvipol Development są koszty generalnego wykonawstwa
projektów deweloperskich oraz koszty zakupu nieruchomości pod projekty deweloperskie.
W analizowanym okresie znaczącymi kontrahentami (dostawcami) Grupy Kapitałowej, obroty
z którymi stanowiły więcej niż 10% skonsolidowanych przychodów Grupy Kapitałowej, były
następujące podmioty:
Karmar S.A.
Wyżej wymienione podmioty nie są powiązane ze Spółką ani jej Grupą Kapitałową.
Spółka, ze względu na profil podstawowej działalności (działalność holdingowa), nie posiada istotnych
dostawców lub odbiorców towarów i usług, obroty z którymi byłyby istotne z punktu widzenia oceny
Spółki i jej kondycji finansowej.
Znaczące umowy
Spółka oraz podmioty z jej Grupy Kapitałowej w 2022 r. nie zawierały innych znaczących umów niż te
wskazane w punkcie
Najważniejsze wydarzenia w 2022 roku oraz do dnia zatwierdzenia
sprawozdania
Sprawozdanie Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. oraz Grupy
Kapitałowej, w tym znaczących umów ubezpieczenia, współpracy, kooperacji lub umów zawartych
pomiędzy Akcjonariuszami Emitenta.
Transakcje z podmiotami powiązanymi
Wszystkie transakcje zawierane przez Spółkę oraz podmioty z jej Grupy Kapitałowej w 2022 r.
z podmiotami powiązanymi zostały zawarte na warunkach rynkowych.
Szczegółowe informacje o transakcjach z podmiotami powiązanymi zaprezentowane są w Nocie 30
Jednostkowego sprawozdania finansowego za 2022 r. oraz w
Nocie 36
Skonsolidowanego
sprawozdania finansowego za 2022 r.
Postępowanie sądowe, arbitrażowe lub administracyjne
Szczegółowe informacje na temat istotnych postępowań sądowych, arbitrażowych
lub administracyjnych dotyczących Spółki lub toczonych z jej udziałem zaprezentowane są w Nocie
29 Jednostkowego sprawozdania finansowego za 2022 r. Szczegółowe informacje na temat istotnych
postępowań sądowych, arbitrażowych lub administracyjnych dotyczących Grupy lub toczonych
z udziałem spółek wchodzących w jej skład zaprezentowane są w
Nocie 35
Skonsolidowanego
sprawozdania finansowego za 2022 r.
Istotne pozycje pozabilansowe
Poza poręczeniami i gwarancjami opisanymi w punkcie
Poręczenia i gwarancje
niniejszego
sprawozdania Zarządu, Spółki z Grupy Kapitałowej nie posiadają istotnych pozycji pozabilansowych,
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
41
poza pozycjami wynikającymi z zabezpieczeń udzielanych w ramach Grupy Kapitałowej oraz niżej
opisanej gwarancji bankowej.
15 grudnia 2022 roku Marvipol Development Unique Tower sp. z o.o. zawarła z Bankiem Ochrony
Środowiska S.A. umowę gwarancji, na podstawie której Bank wystawił gwarancję bankową na rzecz
Tower D Property sp. z o.o.:
od dnia wydania do dnia 15.09.2024r. w wysokości 4.578 tys. zł
od dnia 16.09.2024r. do dnia 15.09.2025r. w wysokości 1.831 tys. zł
od dnia 16.10.2025r. do dnia 15.09.2027r. w wysokości 916 tys. zł
Zabezpieczenia wystawionej gwarancji:
1) Pełnomocnictwo do dysponowania wszystkimi obecnymi i przyszłymi rachunkami Marvipol
Development Unique Tower sp. z o.o. prowadzonymi w BOŚ S.A. (za wyjątkiem rachunku
dedykowanego do wpływu zwrotu podatku VAT).
2) Weksel in blanco z wystawienia Marvipol Development Unique Tower sp. z o.o. wraz z
deklaracją wekslową.
3) Zastaw finansowy na prawach do rachunków Marvipol Development Unique Tower sp. z o.o.
prowadzonych w BOŚ S.A. (za wyjątkiem rachunku dedykowanego do wpływu zwrotu
podatku VAT) wraz z klauzulą kompensacyjną.
4) Wpis hipoteki w kwocie 6.868 tys. zł na pierwszym miejscu w KW lokalu użytkowego nr C.U1
znajdującego się w wieży C, budynku Unique Tower, zlokalizowanego przy ul. Grzybowskiej
49, 00-844 Warszawa.
5) Poręczenie złożone przez Marvipol Development S.A. wg prawa cywilnego wraz z
oświadczeniem o poddaniu się egzekucji do 150% kwoty gwarancji złożonym w trybie art. 777
k.p.c. w formie aktu notarialnego.
6) Oświadczenie o poddaniu się egzekucji Marvipol Development Unique Tower sp. z o.o. w trybie
art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. w formie aktu notarialnego.
Gwarancja bankowa stanowi zabezpieczenie ewentualnych roszczeń jakie Tower D Property Sp. z o.o.
(podmiot z grupy Heimstaden) może podnosić względem Marvipol Development Unique Tower sp. z
o.o. na podstawie umowy gwarancji jakości robót budowlanych, która została zawarta wraz z umową
sprzedaży 138 lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w budynku D inwestycji Unique Tower w
Warszawie.
Strategia rozwoju Spółki i Grupy Kapitałowej, jej realizacja i perspektywy
Główne założenia strategii rozwoju Spółki i Grupy Kapitałowej zostały zaprezentowane w punkcie
Profil i strategia rozwoju Spółki oraz Grupy
niniejszego sprawozdania. Działania podjęte w ramach
jej realizacji w okresie objętym raportem wraz z opisem perspektyw rozwoju działalności emitenta co
najmniej w najbliższym roku obrotowym zostały przedstawione w rozdziałach
Segment
mieszkaniowy
,
Segment magazynowy
i
Segment pozostałych nieruchomości
oraz w punkcie
Czynniki które będą miały wpływ na wyniki finansowe w perspektywie kolejnych kwartałów
niniejszego sprawozdania.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
42
Kluczowe wskaźniki efektywności
Wskaźniki finansowe
Kluczowe wskaźniki finansowe związane z działalnością jednostki zostały zaprezentowane
i omówione w pkt.
Sytuacja finansowa Spółki i Grupy Kapitałowej
niniejszego sprawozdania.
Informacje dotyczące zagadnień pracowniczych i środowiska naturalnego
Średnie zatrudnienie w 2022 r. w spółce Marvipol Development S.A. wynosiło 47 osób. Średnie
zatrudnienie w 2022 r. w Grupie Kapitałowej Marvipol Development S.A. wynosiło 79 osób.
W związku z realizacją projektów deweloperskich poszczególne spółki z Grupy Kapitałowej Marvipol
są zobowiązane uwzględnić oraz egzekwować od wykonawców wymogi ochrony środowiska na
obszarze prowadzenia prac, a w szczególności ochronę gleby, zieleni, naturalnego ukształtowania
terenu i stosunków wodnych. Tym samym wszystkie inwestycje deweloperskie realizowane na zlecenie
Grupy Kapitałowej Marvipol wykonywane są zgodnie z niezbędnymi decyzjami środowiskowymi oraz
przepisami prawa obowiązującymi dla obszaru środowiskowego.
Jednocześnie działalność operacyjna prowadzona przez Grupę Kapitałową Marvipol w ocenie Zarządu
Emitenta nie generuje istotnego wpływu na środowisko naturalne, gdyż w przyjętym modelu
biznesowym prace budowlane realizowane na potrzeby projektów deweloperskich wykonywane są
wyłącznie za pośrednictwem zewnętrznych firm budowlanych.
Emitent informuje, iż w związku z prowadzoną działalnością w 2022 roku nie wystąpiły incydenty lub
okoliczności, które skutkowały pojawieniem się po stronie Grupy Kapitałowej Marvipol zobowiązań lub
odszkodowań dotyczących naruszenia przepisów związanych z ochroną środowiska naturalnego.
Stanowisko Zarządu odnośnie do możliwości zrealizowania wcześniej publikowanych
prognoz wyników
Spółka oraz spółki wchodzące w skład jej Grupy Kapitałowej nie publikowały prognoz finansowych na
rok 2022.
Powiązania kapitałowe i organizacyjne, główne inwestycje Spółki i jej Grupy Kapitałowej
Zarząd Spółki nie identyfikuje powiązań organizacyjnych lub kapitałowych Spółki z podmiotami spoza
jej Grupy Kapitałowej. Spółka w ramach prowadzonej działalności prowadzi projekty deweloperskie
poprzez spółki zależne (w ramach segmentu mieszkaniowego), jak również spółki współkontrolowane
(segment magazynowy). Inwestycje te są finansowane ze środków własnych, jak również środków
o charakterze dłużnym (obligacje, kredyty, pożyczki).
Ważniejsze osiągnięcia w dziedzinie badań i rozwoju
Spółka oraz spółki wchodzące w skład jej Grupy Kapitałowej w roku obrotowym 2022 oraz do dnia
sporządzenia niniejszego raportu nie prowadziły projektów badawczo-rozwojowych.
Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania
W 2022 oraz do dnia sporządzenia niniejszego raportu nie nastąpiły zasadnicze zmiany w
podstawowych zasadach zarządzania Spółką i jej Grupą Kapitałową.
Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki Spółki i Grupy Kapitałowej
Główne czynniki, mające wpływ na wyniki finansowe Spółki i Grupy Kapitałowej, zostały omówione
we wcześniejszych rozdziałach niniejszego raportu.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
43
Wpływ sytuacji polityczno-gospodarczej w Ukrainie
Zdarzeniem mającym wpływ na działalność Spółki i Grupy Kapitałowej oraz ich przyszłe wyniki
finansowe, jest wojna wywołana przez Rosję przeciwko Ukrainie i jej konsekwencje, w tym sytuacja
gospodarcza i społeczna w tym kraju oraz działania społeczności międzynarodowej wobec Rosji.
Na dzień sporządzenia niniejszego raportu Grupa nie odnotowała istotnych opóźnień w realizacji
inwestycji w związku z wpływem wojny w Ukrainie na polski rynek pracy. Grupa jest w bieżącym
kontakcie z partnerami biznesowymi i monitoruje ewentualny wpływ konfliktu na realizację umów,
których podmioty z Grupy są stroną.
Spółka ani podmioty wchodzące w skład jej Grupy Kapitałowej nie są, według wiedzy Spółki, stronami
umów i porozumień z podmiotami zarejestrowanymi w Ukrainie, Białorusi lub Rosji lub mającymi
istotne powiązania gospodarcze z ww. krajami.
W ocenie Zarządu Spółki wywołana przez Rosję wojna w Ukrainie wpływa, pośrednio, na działalność i
wyniki:
segmentu deweloperskiego Grupy poprzez m.in.:
o sytuację gospodarczą w Polsce (ograniczona dostępność kredytów hipotecznych
będąca efektem m.in. wzrostu stóp procentowych w następstwie dynamicznego
wzrostu inflacji)
o sytuację na rynkach finansowych (m.in. koszty finansowania działalności Grupy),
o sytuację na rynku surowców, w tym surowców energetycznych, wpływających m.in.
na koszty realizacji projektów deweloperskich,
o sytuację na rynku pracy w Polsce (dostępności pracowników w sektorze usług
budowlanych),
segmentu magazynowego Grupy poprzez m.in.:
o sytuację na rynkach finansowych (m.in. koszty finansowania działalności Grupy)
o sytuację gospodarczą w Polsce i jej wpływ na popyt na powierzchnie magazynowe,
o sytuację na rynku pracy w Polsce,
o sytuację na rynku surowców,
o ocenę atrakcyjności inwestycyjnej Polski i jej rynku magazynowego przez inwestorów
zagranicznych.
segmentu pozostałych aktywów nieruchomościowych Grupy poprzez m.in.:
o nastroje konsumenckie oraz sytuację gospodarczą, oddziałowującą m.in. na popyt na
usługi hotelowe,
o sytuację na rynku surowców energetycznych i jej wpływ m.in. na ceny energii w
Polsce,
o sytuację na rynku żywności.
Wpływ pandemii COVID-19 na bieżącą działalność Spółki i Grupy
Zdarzeniem mającym w przeszłości wpływ na działalność Spółki i jej Grupy Kapitałowej oraz
potencjalnie mogącym oddziaływać na działalność Spółki i Grupy w przyszłości, jest pandemia COVID-
19.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
44
W 2022 r. oraz po jego zakończeniu, do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania, pandemia
COVID-19 nie miała istotnego bezpośredniego wpływu na bieżącą działalność Spółki i Grupy
Kapitałowej oraz ich bieżące i przyszłe wyniki finansowe. Najważniejszą z pośrednich konsekwencji
pandemii, wpływającą na działalność Spółki i Grupy, jest zachwianie globalnych łańcuchów dostaw,
wpływające m.in. na dostępność i koszty zakupów niektórych materiałów wykorzystywanych w
procesie realizacji projektów deweloperskich Grupy.
Umowy, w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach akcji
posiadanych przez akcjonariuszy i obligatariuszy
Spółka oraz spółki wchodzące w skład jej Grupy Kapitałowej nie posiadają żadnych informacji na
temat umów w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach akcji posiadanych
przez akcjonariuszy i obligatariuszy.
Akcje Spółki w posiadaniu członków Zarządu i Rady Nadzorczej
Na dzień sporządzenia niniejszego raportu posiadaczami akcji Spółki byli poniżej zaprezentowani
członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki:
Osoba
Stanowisko
Stan posiadania
Wartość nominalna
akcji (w zł)
Mariusz
Książek
Prezes
Zarządu
27.513.831 akcji - za pośrednictwem
Książek Holding Sp. z o.o.
2.077.692 akcji - bezpośrednio
27.513.831 - za pośrednictwem
Książek Holding Sp. z o.o.
2.077.692 - bezpośrednio
W okresie od dnia publikacji poprzedniego raportu okresowego stan posiadania akcji przez członków
Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki nie uległ zmianie.
Osoby zarządzające i nadzorujące nie posiadały uprawnień do akcji Spółki na dzień publikacji
niniejszego raportu. Osoby zarządzające i nadzorujące nie posiadają akcji/udziałów podmiotów z
Grupy Kapitałowej Marvipol.
Wynagrodzenia członków Zarządu i Rady Nadzorczej
Informacje o wynagrodzeniach członków Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki zaprezentowane są
w Nocie 30 Jednostkowego sprawozdania finansowego za rok 2022 oraz w
Nocie 36
Skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2022.
Zobowiązania emerytalne i inne wobec byłych członków Zarządu i Rady Nadzorczej
Na dzień 31 grudnia 2022 r. oraz na dzień sporządzenia niniejszego raportu Spółka nie posiadała i nie
posiada zobowiązań emerytalnych lub innych wobec byłych członków Zarządu i Rady Nadzorczej.
Umowy zawarte pomiędzy Spółką a osobami zarządzającymi, przewidujące
rekompensatę w przypadku rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska
Na dzień 31 grudnia 2022 r. oraz na dzień sporządzenia niniejszego raportu nie istniały i nie istnieją
umowy przewidujące rekompensaty w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego
stanowiska.
Działalność sponsoringowa i charytatywna
W 2022 r. Grupa Kapitałowa poniosła wydatki na działalność sponsoringową, charytatywną lub inną o
zbliżonym charakterze w wysokości 135 tys. zł.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
45
Informacja o konsolidacji
Spółka jest Jednostką dominującą w Grupie Kapitałowej, sporządzającą skonsolidowane
sprawozdanie finansowe.
Lista podmiotów wchodzących w skład Grupy Kapitałowej jest zaprezentowana w rozdziale
Spółki
wchodzące w skład Grupy Kapitałowej
Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol Development
S.A. oraz Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. za 2022 r.
Informacje o podstawie sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy
Kapitałowej oraz sprawozdania finansowego Spółki są zaprezentowane w
Nocie 2
Skonsolidowanego
sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej za 2022 r. oraz w Nocie 2 Jednostkowego
sprawozdania finansowego Spółki za 2022 r.
Inne informacje, które zdaniem Emitenta są istotne dla oceny jego sytuacji kadrowej,
majątkowej, finansowej, wyniku finansowego i ich zmian, oraz informacje, które są istotne
dla oceny możliwości realizacji zobowiązań przez emitenta
Brak jest innych informacji istotnych dla oceny sytuacji Spółki i Grupy Kapitałowej Marvipol
Development niż przekazane w niniejszym raporcie.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
46
16. Ład Korporacyjny
Stosowanie Ładu Korporacyjnego
Zbiór zasad ładu korporacyjnego, któremu podlega Spółka oraz miejsce, gdzie
tekst zbioru zasad jest publicznie dostępny
29 marca 2021 r. Rada Giełdy uchwałą Nr 13/1834/2021 przyjęła nowe zasady ładu korporacyjnego dla
spółek notowanych na Głównym Rynku GPW – „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021”.
Zbiór ten jest udostępniony na stronie internetowej Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie SA
pod adresem: www.gpw.pl/dobre-praktyki2021.
Katalog dobrych praktyk spółek notowanych na GPW wszedł w życie 1 lipca 2021 r. 21 lipca 2021 r.
Spółka opublikowała oświadczenie na temat stanu stosowania rekomendacji i zasad zawartych w tym
zbiorze (raport bieżący EBI nr 1/2021), którego treść dostępna jest pod adresem:
www.marvipol.pl/relacje/wp-content/uploads/2021/08/GPW_dobre_praktyki_MARVIPOL.pdf.
Zakres, w jakim Spółka odstąpiła od postanowień zasad ładu korporacyjnego,
którym podlega ze wskazaniem tych postanowień oraz wyjaśnienie przyczyn tego
odstąpienia
Zarząd Spółki oświadcza, że w 2022 r. Spółka i jej organy przestrzegały zasad szczegółowych ładu
korporacyjnego zawartych w dokumencie „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021” z
następującymi odstąpieniami:
1. Polityka informacyjna i komunikacyjna z inwestorami
Zasada 1.2.
Spółka umożliwia zapoznanie się z osiągniętymi przez nią wynikami finansowymi zawartymi w raporcie
okresowym w możliwie najkrótszym czasie po zakończeniu okresu sprawozdawczego, a jeżeli z
uzasadnionych powodów nie jest to możliwe, jak najszybciej publikuje co najmniej wstępne
szacunkowe wyniki finansowe
Wyjaśnienie:
Obecnie Spółka nie przekazuje wstępnych szacunkowych wyników finansowych. Raportuje wyniki
ostateczne w terminie określonym w Rozporządzeniu Ministra Finansów z 29 marca 2018 roku w
sprawie informacji bieżących i okresowych. Spółka w ciągu kilku dni po zakończeniu okresu
sprawozdawczego przekazuje najistotniejsze dane o liczbie i wartości sprzedanych i przekazanych
lokali.
2. Zarząd i Rada Nadzorcza
Zasada 2.1.
Spółka powinna posiadać politykę różnorodności wobec zarządu oraz rady nadzorczej, przyjętą
odpowiednio przez radę nadzorczą lub walne zgromadzenie. Polityka różnorodności określa cele i
kryteria różnorodności m.in. w takich obszarach jak płeć, kierunek wykształcenia, specjalistyczna
wiedza, wiek oraz doświadczenie zawodowe, a także wskazuje termin i sposób monitorowania realizacji
tych celów. W zakresie zróżnicowania pod względem płci warunkiem zapewnienia różnorodności
organów spółki jest udział mniejszości w danym organie na poziomie nie niższym niż 30%.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
47
Wyjaśnienie:
Spółka dokonuje analizy najlepszych praktyk rynkowych w tym zakresie, na dzień publikacji
niniejszego raportu nie posiada Polityki Różnorodności w odniesieniu do Zarządu i Rady Nadzorczej.
Warunek zróżnicowania w odniesieniu do Zarządu nie został spełniony. Zgodnie ze Statutem w skład
Zarządu wchodzi od 1 do 7 osób. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania w skład Zarządu
wchodzą dwie osoby posiadające bardzo duże doświadczenie w branży, a także ponadprzeciętną
wiedzę z zakresu działalności Spółki i jej otoczenia. Wśród członków Rady Nadzorczej występuje
zróżnicowanie ze (i) względu na wiek (3 osoby w wieku z przedziału 50-59 lat, 2 osoby w wieku z
przedziału 60-69 lat), (ii) ze względu na kierunek wykształcenia (2 osoby mają wyższe wykształcenie
prawnicze, jedna osoba wyższe wykształcenie z zakresu finansów, dwie osoby mają wyższe
wykształcenie techniczne). Warunek zróżnicowania pod względem płci nie został spełniony. W skład
Rady Nadzorczej może wejść od 5 do 7 osób. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania w skład
Rady Nadzorczej wchodzi 5 osób, sprawujących wspólną kadencję. Jeśli Rada liczy 5 członków
wówczas 3 z nich ma prawo powołać Spółka Książek Holding sp. z o.o. W przypadku rady liczącej 6
lub 7 osób – spółce Książek Holding sp. z o.o. przysługuje prawo powołania do 4 osób. Pozostałe
osoby są powoływane w skład Rady Nadzorczej przez Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy.
Akcjonariuszom służy prawo zgłaszania kandydatów. Członkowie Rady Nadzorczej posiadają wysokie
kompetencje merytoryczne, bardzo duże doświadczenie zawodowe, a także wysokie standardy
etyczne.
Zasada 2.2.
Osoby podejmujące decyzje w sprawie wyboru członków zarządu lub rady nadzorczej spółki powinny
zapewnić wszechstronność tych organów poprzez wybór do ich składu osób zapewniających
różnorodność, umożliwiając m.in. osiągnięcie docelowego wskaźnika minimalnego udziału mniejszości
określonego na poziomie nie niższym niż 30%, zgodnie z celami określonymi w przyjętej polityce
różnorodności, o której mowa w zasadzie 2.1.
Wyjaśnienie:
Zgodnie z objaśnieniem do zasady nr 2.1 Spółka nie posiada Polityki Różnorodności w odniesieniu do
Zarządu i Rady Nadzorczej.
Zasada 2.7.
Pełnienie przez członków zarządu spółki funkcji w organach podmiotów spoza grupy spółki wymaga
zgody rady nadzorczej.
Wyjaśnienie:
Spółka nie ma formalnych wymogów związanych z uzyskaniem zgody Rady Nadzorczej na pełnienie
funkcji w podmiotach spoza grupy Marvipol Development SA. Jednak dobrą praktyką Spółki jest
przekazywanie przez Zarząd informacji Radzie Nadzorczej o funkcjach, które mają być pełnione przez
Członków Zarządu poza strukturami Grupy. Jednocześnie formalnie nie jest możliwe pełnienie funkcji
przez Członków Zarządu w organach podmiotów konkurencyjnych. Obowiązujące w tym zakresie
normy prawne Spółka uznaje za wystarczające.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
48
Zasada 2.11.6
Poza czynnościami wynikającymi z przepisów prawa raz w roku rada nadzorcza sporządza i
przedstawia zwyczajnemu walnemu zgromadzeniu do zatwierdzenia roczne sprawozdanie.
Sprawozdanie, o którym mowa powyżej, zawiera co najmniej:
(2.11.6.)
informację na temat stopnia
realizacji polityki różnorodności w odniesieniu do zarządu i rady nadzorczej, w tym realizacji celów, o
których mowa w zasadzie 2.1.
Wyjaśnienie:
Spółka nie posiada Polityki Różnorodności w odniesieniu do Zarządu i Rady Nadzorczej.
3. Systemy i funkcje wewnętrzne
Zasada 3.1.
Spółka giełdowa utrzymuje skuteczne systemy: kontroli wewnętrznej, zarządzania ryzykiem oraz
nadzoru zgodności działalności z prawem (compliance), a także skuteczną funkcję audytu
wewnętrznego, odpowiednie do wielkości spółki i rodzaju oraz skali prowadzonej działalności, za
działanie których odpowiada zarząd.
Zasada jest stosowana:
Z uwagi na wielkość Spółki nie wyodrębniono jednostek odpowiedzianych za audyt wewnętrzny oraz
compliance. Poszczególne funkcje w tym zakresie są sprawowane przez Zarząd, dział prawny oraz
dział finansowy Spółki.
Zasada 3.2.
Spółka wyodrębnia w swojej strukturze jednostki odpowiedzialne za zadania poszczególnych
systemów lub funkcji, chyba że nie jest to uzasadnione z uwagi na rozmiar spółki lub rodzaj jej
działalności.
Nie dotyczy:
Z uwagi na wielkość Spółki nie wyodrębniono jednostek odpowiedzianych za audyt wewnętrzny oraz
compliance. Poszczególne funkcje w tym zakresie są sprawowane przez Zarząd, dział prawny oraz
dział finansowy Spółki.
Zasada 3.6.
Kierujący audytem wewnętrznym podlega organizacyjnie prezesowi zarządu, a funkcjonalnie
przewodniczącemu komitetu audytu lub przewodniczącemu rady nadzorczej, jeżeli rada pełni funkcję
komitetu audytu.
Wyjaśnienie:
W Spółce nie zostały powołane osoby, ani wydzielone struktury, odpowiedzialne za audyt
wewnętrzny.
Zasada 3.7.
Zasady 3.4-3.6 mają zastosowanie również w przypadku podmiotów z grupy spółki o istotnym
znaczeniu dla jej działalności, jeśli wyznaczono w nich osoby do wykonywania tych zadań.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
49
Nie dotyczy:
W ramach Grupy Kapitałowej jedynym podmiotem, do którego mają zastosowanie zasady 3.4-3.6 jest
Emitent.
4. Walne Zgromadzenie i relacje z Akcjonariuszami
Zasada 4.1.
Spółka powinna umożliwić akcjonariuszom udział w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu
środków komunikacji elektronicznej (e-walne), jeżeli jest to uzasadnione z uwagi na zgłaszane spółce
oczekiwania akcjonariuszy, o ile jest w stanie zapewnić infrastrukturę techniczną niezbędną dla
przeprowadzenia takiego walnego zgromadzenia.
Wyjaśnienie:
Z uwagi na strukturę akcjonariatu Spółka nie organizuje walnych zgromadzeń przy wykorzystaniu
środków komunikacji elektronicznej (e-walne).
Statut Spółki
Zasady zmiany statutu Emitenta
Zmiana Statutu Spółki, zgodnie z § 26.1.d) Statutu Spółki należy do kompetencji Walnego
Zgromadzenia, przy czym w głosowaniu niezbędny jest udział spółki Książek Holding Sp. z o.o.
z siedzibą w Warszawie.
Walne Zgromadzenie
Sposób działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia oraz
opis praw akcjonariuszy i sposobu ich wykonywania, w szczególności zasady
wynikające z regulaminu walnego zgromadzenia, jeżeli taki regulamin został
uchwalony, o ile informacje w tym zakresie nie wynikają wprost z przepisów
prawa
Walne Zgromadzenie Spółki działa na podstawie Statutu, Regulaminu Walnego Zgromadzenia
(obydwa dokumenty dostępne na stronie internetowej Spółki pod adresem:
https://www.marvipol.pl/relacje/spolka/lad-korporacyjny/dokumenty-korporacyjne) i przepisów
prawa, w tym Kodeksu spółek handlowych. Akcjonariusze realizują swoje prawa w sposób określony
Statutem, Regulaminem Walnego Zgromadzenia oraz obowiązującymi przepisami.
Walne Zgromadzenie obraduje jako zwyczajne lub nadzwyczajne. Zwyczajne Walne Zgromadzenie
zwołuje Zarząd. Zwyczajne Walne Zgromadzenie powinno odbyć się w terminie sześciu miesięcy po
upływie roku obrotowego. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie zwołuje Zarząd z własnej inicjatywy
lub na wniosek akcjonariuszy reprezentujących co najmniej 1/20 kapitału zakładowego. Nadzwyczajne
Walne Zgromadzenie może również zwołać Rada Nadzorcza, jeżeli zwołanie go uzna za wskazane.
Zwołanie Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia na wniosek akcjonariuszy, powinno nastąpić
w ciągu dwóch tygodni od daty zgłoszenia wniosku.
Rada Nadzorcza może zwołać Zwyczajne Walne Zgromadzenie w przypadku, gdy Zarząd Spółki nie
zwołał Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia w przepisanym terminie. Prawo zwołania Walnego
Zgromadzenia przysługuje również akcjonariuszom reprezentującym co najmniej 1/2 kapitału
zakładowego lub co najmniej 1/2 ogółu głosów w Spółce.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
50
Walne Zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad,
chyba, że cały kapitał zakładowy Spółki jest reprezentowany na posiedzeniu i nikt z obecnych nie
wniesie sprzeciwu, co do podjęcia uchwały nie objętej porządkiem obrad. Uchwała o zdjęciu
z porządku obrad albo zaniechaniu rozpatrywania sprawy umieszczonej w porządku obrad jest
podejmowania jedynie w przypadku, gdy przemawiają za nią istotne powody. Wniosek w sprawie
zdjęcia z porządku obrad albo zaniechania rozpatrywania sprawy umieszczonej w porządku obrad
wymaga szczegółowego umotywowania. Zdjęcie z porządku obrad bądź zaniechanie rozpatrywania
sprawy umieszczonej w porządku obrad Walnego Zgromadzenia na wniosek akcjonariusza lub
akcjonariuszy wymaga uchwały Walnego Zgromadzenia, po uprzednio wyrażonej zgodzie przez
wszystkich wnioskodawców obecnych na Walnym Zgromadzeniu. Uchwała o zdjęciu z porządku
obrad bądź zaniechaniu rozpatrywania sprawy umieszczonej w porządku obrad Walnego
Zgromadzenia na wniosek akcjonariusza lub akcjonariuszy wymaga większości trzech czwartych
głosów. Rada Nadzorcza oraz akcjonariusz lub akcjonariusze reprezentujący co najmniej 1/20 kapitału
akcyjnego, mogą żądać umieszczenia poszczególnych spraw na porządku obrad najbliższego
Walnego Zgromadzenia. Walne Zgromadzenie zwołane na wniosek akcjonariuszy powinno odbyć się
w terminie wskazanym w żądaniu, a w razie istotnych co do tego przeszkód – w terminie
umożliwiającym rozstrzygnięcie przez Walne Zgromadzenie spraw wnoszonych pod jego obrady.
Odwołanie Walnego Zgromadzenia, w którego porządku obrad na wniosek uprawnionych podmiotów
umieszczono określone sprawy lub które zostało zwołane na taki wniosek jest możliwe tylko za zgodą
wnioskodawców. Odwołanie następuje w taki sam sposób jak zwołanie, w każdym razie nie później
niż na trzy tygodnie przed pierwotnie planowanym terminem. Zmiana terminu Walnego Zgromadzenia
następuje w tym samym trybie co jego odwołanie.
Walne Zgromadzenia odbywają się w siedzibie Spółki. Zgodnie z uchwałą ZWZ Spółki z 31 sierpnia
2020 r., zmieniającą § 25 ust. 2 Statutu Spółki, akcjonariusze mogą uczestniczyć w Walnym
Zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej. Zarząd Spółki upoważniony
jest do określenia szczegółowych zasad takiego sposobu uczestnictwa akcjonariuszy w Walnym
Zgromadzeniu Akcjonariuszy, w tym wymogów i ograniczeń niezbędnych do identyfikacji
akcjonariuszy oraz zapewnienia bezpieczeństwa komunikacji elektronicznej.
Walne Zgromadzenie uchwala i zmienia regulamin Walnego Zgromadzenia; zmiany obowiązują od
następnego Walnego Zgromadzenia.
Do kompetencji Walnego Zgromadzenia, poza sprawami wymienionymi wyraźnie w Statucie lub
wynikającymi z przepisów Kodeksu spółek handlowych, z zastrzeżeniem, iż do powzięcia uchwał,
o których mowa w art. 415 § 1 – 4 Kodeksu spółek handlowych, niezbędny jest udział w głosowaniu
spółki Książek Holding Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie, należy:
rozpatrzenie i zatwierdzenie sprawozdania finansowego Spółki i sprawozdania Zarządu
z działalności Spółki;
podjęcie uchwały o podziale zysków lub o pokryciu strat;
udzielenie członkom organów Spółki absolutorium z wykonania przez nich obowiązków;
zmiana Statutu Spółki, w tym zmiana przedmiotu przedsiębiorstwa Spółki;
z zastrzeżeniem postanowień Statutu o kapitale docelowym, podwyższenie lub obniżenie
kapitału zakładowego Spółki;
połączenie Spółki z inną spółką;
przekształcenie Spółki;
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
51
rozwiązanie i likwidacja Spółki;
umorzenie akcji;
wyrażenie zgody na nabycie własnych akcji w przypadku określonym w art. 362 §1 pkt
2 Kodeksu spółek handlowych;
emisja obligacji zamiennych lub z prawem pierwszeństwa;
zbycie i wydzierżawienie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, ustanowienie na
nim ograniczonego prawa rzeczowego;
wszelkie postanowienia dotyczące roszczeń o naprawienie szkody spowodowanej w związku
z utworzeniem Spółki lub sprawowaniem zarządu lub nadzoru nad Spółką;
zawarcie umowy o zarządzanie ze spółką dominującą, o której mowa w art. 7 Kodeksu spółek
handlowych;
z zastrzeżeniem uprawnień osobistych przyznanych spółce Książek Holding Spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie, powoływanie i odwoływanie
członków Rady Nadzorczej;
inne sprawy wnioskowane przez Zarząd, Radę Nadzorczą lub poszczególnych akcjonariuszy.
Nabycie lub zbycie prawa własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości, a także obciążanie
nieruchomości, w tym ustanawianie praw rzeczowych ograniczonych na nieruchomościach oraz
składanie innych oświadczeń woli ze skutkiem dla uprawnień Spółki w stosunku do nieruchomości nie
wymaga zgody Walnego Zgromadzenia. Emisja obligacji i innych papierów wartościowych,
w tym w drodze oferty publicznej, a także podejmowanie wszelkich działań mających na celu
dematerializację, rejestrację w Krajowym Depozycie (w rozumieniu Ustawy z dnia 29 lipca 2005 r.
o obrocie instrumentami finansowymi) oraz dopuszczenie obligacji i innych papierów wartościowych
do obrotu na rynku regulowanym, z zastrzeżeniem § 26 ust. 1 pkt k) Statutu i bezwzględnie
obowiązujących przepisów Kodeksu spółek handlowych, nie wymaga zgody Walnego Zgromadzenia.
Uchwały Walnego Zgromadzenia zapadają bezwzględną większością głosów, jeżeli przepisy Kodeksu
spółek handlowych lub Statutu Spółki nie stanowią inaczej.
Głosowanie jest jawne. Tajne głosowanie zarządza się przy wyborach oraz nad wnioskami o odwołanie
członków organów lub likwidatorów Spółki, bądź o pociągnięcie ich do odpowiedzialności, jak również
w sprawach osobowych. Uchwały w sprawie istotnej zmiany przedmiotu działalności Spółki zapadają
zawsze w jawnym głosowaniu imiennym, przy czym każdej akcji przysługuje jeden głos bez
przywilejów lub ograniczeń. Zmiana przedmiotu działalności Spółki może nastąpić bez obowiązku
wykupu akcji, jeżeli uchwała w sprawie zmiany przedmiotu działalności Spółki podjęta zostanie
większością 2/3 głosów w obecności osób reprezentujących co najmniej połowę kapitału
zakładowego.
Zwyczajne Walne Zgromadzenie otwiera Przewodniczący Rady Nadzorczej lub osoba przez niego
wskazana, a w razie braku wskazania jakikolwiek inny członek Rady Nadzorczej lub członek Zarządu,
po czym spośród osób uprawnionych do głosowania wybiera się przewodniczącego. Uchwały
formułowane są w taki sposób, by każdy uprawniony miał możliwość ich zaskarżenia; dotyczy to
w szczególności zaniechania podjęcia uchwały w określonej sprawie ujętej w porządku obrad.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
52
Akcjonariusze
Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio znaczne pakiety akcji
Lista Akcjonariuszy posiadających bezpośrednio lub pośrednio znaczne pakiety akcji Spółki jest
zaprezentowana w rozdziale
Akcjonariat Spółki
Sprawozdania Zarządu z działalności Spółki i jej
Grupy Kapitałowej.
Posiadacze wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia
kontrolne
Wszystkie akcje Spółki są akcjami zwykłymi, z którymi nie wiążą się żadne szczególne przywileje.
Zgodnie ze Statutem Spółki Akcjonariuszowi Książek Holding Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie,
oprócz opisanych w niniejszej części Sprawozdania uprawnień w zakresie zasad zmian Statutu Spółki
oraz zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających, przysługuje osobiste
uprawnienie do powoływania i odwoływania członków Rady Nadzorczej w następującej liczbie:
(1) w przypadku pięcioosobowej Rady Nadzorczej - spółce Książek Holding Sp. z o.o. przysługuje
uprawnienie osobiste do powoływania i odwoływania trzech członków Rady Nadzorczej, oraz do
powierzania członkowi Rady funkcji Przewodniczącego i Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej,
natomiast (2) w przypadku sześcioosobowej i siedmioosobowej Rady Nadzorczej - spółce Książek
Holding Sp. z o.o. przysługuje uprawnienie do powoływania i odwoływania czterech członków Rady
Nadzorczej oraz do powierzania członkowi Rady funkcji Przewodniczącego
i Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej.
Osobiste uprawnienia spółki Książek Holding Sp. z o.o. do powoływania i odwoływania określonej
liczby członków Zarządu, do powierzania funkcji Prezesa Zarządu i Wiceprezesa Zarządu, do
powoływania i odwoływania określonej liczby członków Rady Nadzorczej lub do powierzania funkcji
Przewodniczącego Rady Nadzorczej i Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej przez spółkę Książek
Holding Sp. z o.o. trwają tak długo jak spółka Książek Holding Sp. z o.o. jest uprawniona do
wykonywania praw z akcji reprezentujących co najmniej 33,34% kapitału zakładowego Spółki.
Ograniczenia odnośnie wykonywania prawa głosu
Nie występują żadne ograniczenia odnośnie wykonywania prawa głosu z papierów wartościowych
Marvipol Development S.A. Wszystkie akcje Spółki są akcjami zwykłymi dającymi prawo do jednego
głosu na Walnym Zgromadzeniu.
Ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności papierów wartościowych
emitenta
Nie występują ograniczenia statutowe dotyczące przenoszenia prawa własności papierów
wartościowych Marvipol Development S.A.
W Spółce nie występuje system kontroli akcji pracowniczych.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
53
Rada Nadzorcza, Komitet Audytu Rady Nadzorczej, Zarząd
Spółki
Rada Nadzorcza – skład osobowy
Skład osobowy Rady Nadzorczej Spółki na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania jest
zaprezentowany w rozdziale
Władze Spółki
Sprawozdania Zarządu z działalności Marvipol
Development S.A. i Grupy Kapitałowej.
Rada Nadzorcza – zmiany w składzie
W 2022 r. miały miejsce następujące zmiany w składzie Rady Nadzorczej Spółki:
21 lutego 2022 r. Książek Holding Sp. z o.o., akcjonariusz Spółki wykonując uprawnienia
osobiste zawarte w § 17.3 Statutu Spółki, w związku z brzmieniem art. 354 Kodeksu Spółek
Handlowych, powołał do składu Rady Nadzorczej Pana Andrzeja Jacaszek na kolejną
kadencję,
18 sierpnia 2022 r. Książek Holding Sp. z o.o., akcjonariusz Spółki wykonując uprawnienia
osobiste zawarte w § 17.3 Statutu Spółki, w związku z brzmieniem art. 354 Kodeksu Spółek
Handlowych, powołał do składu Rady Nadzorczej Spółki Pana Aleksandra Chłopeckiego,
któremu została powierzona funkcja Przewodniczącego Rady Nadzorczej oraz Pana Wiesława
Tadeusza Łatała, któremu została powierzona funkcja Wiceprzewodniczącego Rady
Nadzorczej;
18 sierpnia 2022 r. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki podjęło uchwałę, na mocy
której do składu Rady Nadzorczej Spółki zostali powołani Pan Krzysztof Brejdak oraz Pan
Dariusz Daniluk.
W 2022 r., do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania, nie zaszły zmiany w składzie Rady
Nadzorczej
Rada Nadzorcza – zasady działania
Rada Nadzorcza Spółki działa na podstawie Statutu, Regulaminu Rady Nadzorczej (obydwa
dokumenty dostępne na stronie internetowej Spółki pod adresem
https://www.marvipol.pl/relacje/spolka/lad-korporacyjny/dokumenty-korporacyjne) i przepisów
prawa, w tym Kodeksu spółek handlowych.
Przewodniczący Rady Nadzorczej zwołuje posiedzenia Rady i przewodniczy na nich. Rada Nadzorcza
odbywa posiedzenia co najmniej raz na 4 miesiące, nie mniej niż 3 razy w roku. Przewodniczący Rady
Nadzorczej ma obowiązek zwołać w terminie dwóch tygodni, posiedzenie Rady Nadzorczej na
pisemny wniosek Zarządu. Posiedzenie powinno odbyć się w okresie 1 miesiąca od chwili złożenia
wniosku. W razie nieobecności Przewodniczącego zastępuje go Wiceprzewodniczący. Porządek
obrad Rady Nadzorczej nie powinien być zmieniany lub uzupełniany w trakcie posiedzenia, chyba, że
obecni są i wyrażają zgodę na taką zmianę lub uzupełnienie wszyscy członkowie Rady Nadzorczej, lub
jest to konieczne dla uchronienia Spółki przed szkodą lub dotyczy oceny konfliktu interesów pomiędzy
członkiem Rady Nadzorczej a Spółką.
Rada Nadzorcza podejmuje uchwały, jeżeli na posiedzeniu jest obecna co najmniej połowa jej
członków, a wszyscy jej członkowie zostali zaproszeni. Zaproszenie uznaje się za skutecznie
wykonane, jeżeli zostało ono doręczone członkowi Rady Nadzorczej osobiście lub gdy zostało nadane
kurierem lub pocztą poleconą lub za pomocą poczty elektronicznej na adres wskazany na piśmie przez
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
54
członka Rady Nadzorczej jako adres do korespondencji, co najmniej na 7 dni przed terminem
posiedzenia, z zastrzeżeniem zdania następnego. W sprawach pilnych lub nagłych zaproszenie uznaje
się za skutecznie wykonane, jeżeli zostało ono doręczone osobiście członkowi Rady Nadzorczej lub
gdy zostało nadane kurierem lub pocztą poleconą lub za pomocą poczty elektronicznej na adres
wskazany na piśmie przez członka Rady Nadzorczej jako adres do korespondencji, co najmniej na
48 godzin przed terminem posiedzenia. Rada Nadzorcza podejmuje uchwały bezwzględną
większością głosów oddanych, za wyjątkiem uchwał Rady Nadzorczej w sprawie zawieszania,
z ważnych powodów, w czynnościach poszczególnych lub wszystkich członków Zarządu oraz
delegowania członków Rady Nadzorczej do czasowego wykonywania czynności członków Zarządu,
dla podjęcia których konieczne jest oddanie głosów za uchwałą przez wszystkich Członków Rady
Nadzorczej. Uchwały w sprawie wyboru biegłego rewidenta dla przeprowadzenia badania
sprawozdania finansowego Spółki, wymagają dla swojej ważności oddania głosu za podjęciem takiej
uchwały przez co najmniej jednego niezależnego członka Rady Nadzorczej, o ile którykolwiek
z członków niezależnych jest obecny na danym posiedzeniu Rady Nadzorczej. Członkowie Rady
Nadzorczej mogą brać udział w podejmowaniu uchwał Rady Nadzorczej, oddając swój głos na piśmie
za pośrednictwem innego członka Rady Nadzorczej. Oddanie głosu na piśmie nie może dotyczyć
spraw wprowadzonych do porządku obrad na posiedzeniu Rady Nadzorczej. z zastrzeżeniem
przepisów prawa, dopuszczalne jest podejmowanie uchwał przez Radę Nadzorczą w trybie pisemnym
lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Uchwała jest
ważna, gdy wszyscy członkowie Rady Nadzorczej zostali powiadomieni o treści projektu uchwały
w prawidłowy sposób.
Komitet Audytu Rady Nadzorczej – zasady działania
Komitet Audytu pełni funkcje konsultacyjno-doradcze i audytu dla Rady Nadzorczej, w zakresie
prawidłowego stosowania przez Spółkę zasad sprawozdawczości finansowej, wewnętrznej kontroli
Spółki oraz współpracy z biegłymi rewidentami.
Komitet Audytu składa się z trzech członków. Większość członków Komitetu Audytu, w tym
Przewodniczący, jest niezależna od Spółki zgodnie z art. 129 ust. 3 ustawy z dnia 11 maja 2017 r.
o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym (Ustawa). Przynajmniej jeden
członek Komitetu Audytu posiada wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości lub badania
sprawozdań finansowych. Ponadto członkowie Komitetu Audytu posiadają wiedzę i umiejętności
z zakresu branży, w której działa Spółka, o których mowa w art. 129 ust. 5 zd. 1 Ustawy. Warunek ten
uznaje się za spełniony, jeżeli przynajmniej jeden członek Komitetu Audytu posiada taką wiedzę
i umiejętności lub posiadają ją poszczególni członkowie w określonych zakresach.
Do zadań Komitetu Audytu należy w szczególności:
1) monitorowanie:
a) procesu sprawozdawczości finansowej,
b) skuteczności systemów kontroli wewnętrznej i systemów zarządzania ryzykiem oraz audytu
wewnętrznego, w tym w zakresie sprawozdawczości finansowej,
c) wykonywania czynności rewizji finansowej, w szczególności przeprowadzania przez firmę
audytorską badania, z uwzględnieniem wszelkich wniosków i ustaleń Komisji Nadzoru
Audytowego wynikających z kontroli przeprowadzonej w firmie audytorskiej;
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
55
2) kontrolowanie i monitorowanie niezależności biegłego rewidenta i firmy audytorskiej,
w szczególności w przypadku, gdy na rzecz Spółki świadczone są przez firmę audytorską inne
usługi niż badanie;
3) informowanie Rady Nadzorczej o wynikach badania oraz wyjaśnianie, w jaki sposób badanie to
przyczyniło się do rzetelności sprawozdawczości finansowej w Spółce, a także jaka była rola
Komitetu w procesie badania;
4) dokonywanie oceny niezależności biegłego rewidenta oraz wyrażanie zgody na świadczenie przez
niego dozwolonych usług niebędących badaniem w Spółce;
5) opracowywanie polityki wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania;
6) opracowywanie polityki świadczenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie, przez
podmioty powiązane z tą firmą audytorską oraz przez członka sieci firmy audytorskiej
dozwolonych usług niebędących badaniem;
7) określanie procedury wyboru firmy audytorskiej przez Spółkę;
8) przedstawianie Radzie Nadzorczej rekomendacji dotyczącej powołania biegłych rewidentów lub
firmy audytorskiej zgodnie z polityką wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania
i polityką świadczenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie, przez podmioty
powiązane z tą firmą audytorską oraz przez członka sieci firmy audytorskiej dozwolonych usług
niebędących badaniem;
9) przedkładanie zaleceń mających na celu zapewnienie rzetelności procesu sprawozdawczości
finansowej w Spółce.
Komitet Audytu Rady Nadzorczej – skład osobowy
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania w skład Komitetu Audytu wchodzą:
Dariusz Daniluk Przewodniczący Komitetu Audytu
Aleksander Chłopecki Członek Komitetu Audytu
Krzysztof Brejdak Członek Komitetu Audytu
W następstwie zmian w składzie Rady Nadzorczej Spółki doszło do ukonstytuowania Komitetu Audytu
z takim samym składem osobowym.
Członkami Komitetu Audytu, którzy spełniali w 2022 r. i spełniają na dzień sporządzenia niniejszego
sprawozdania kryteria niezależności określone w art. 129 ust. 3 Ustawy o biegłych rewidentach, są:
Dariusz Daniluk
Krzysztof Brejdak
Członkami Komitetu Audytu, na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania, posiadającymi wiedzę
i umiejętności w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych, są:
Dariusz Daniluk
Krzysztof Brejdak
Kwalifikacje w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych Pana Dariusz Daniluka są
związane z dotychczasową karierą zawodową, w tym z wieloletnim pełnieniem przez niego funkcji w
zarządach spółek (m.in. w latach 2011-2013: Prezes Zarządu Banku Gospodarstwa Krajowego; w latach
2014 – 2018: Wiceprezes, a następnie Prezes Zarządu Banku Ochrony Środowiska S.A.; w latach 2018-
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
56
2020: Członek, a następnie Prezes Zarządu Idea Money S.A.), pracą w instytucjach publicznych m.in.
w latach 2008 - 2011 Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów oraz Główny Rzecznik Dyscypliny
Finansów Publicznych, a także Przewodniczący Rady Informatyzacji Resortu oraz Komitetu Audytu; w
latach 2002 - 2008 Dyrektor Departamentu Audytu Wewnętrznego w Narodowym Banku Polskim, a
także Członek Komitetu Audytorów Wewnętrznych (IAC) w Europejskim Banku Centralnym) oraz
wykształceniem, w tym ukończeniem wielu szkoleń krajowych i zagranicznych, związanych m.in. z
zarządzaniem ryzykiem i audytem wewnętrznym. P. Daniluk ukończył „Kurs dla kandydatów na
członków rad nadzorczych" prowadzony przez BDO Numerica S.A.
Kwalifikacje w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych Pana Krzysztofa
Brejdaka są związane z wieloletnim pełnieniem przez niego funkcji w zarządach spółek, w tym również
w zarządach banków (m. in. w latach 1996 – 1999: Wiceprezes Zarządu Banku Przemysłowo
– Handlowego S.A., w latach 1999 – 2006: Wiceprezes Zarządu w ING Bank Śląski S.A., w latach 2011 –
2014: Wiceprezes Zarządu w Kompanii Węglowej S.A.).
Członkami Komitetu Audytu, na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania, posiadającymi wiedzę
i umiejętności z zakresu branży, w której działa Spółka, są:
Dariusz Daniluk
Krzysztof Brejdak
Aleksander Chłopecki.
Pan Dariusz Daniluk posiada m.in. wiedzę w zakresie finansowania działalności deweloperskiej, którą
nabył w trakcie pracy z sektorze bankowym. Pan Aleksander Chłopecki posiada wiedzę w zakresie
prawnych i finansowych aspektów działalności deweloperskiej, którą nabył m.in. w trakcie pełnienia
przez niego funkcji w Radzie Nadzorczej Spółki oraz wcześniejsze, 10-letnie pełnienie funkcji w radzie
nadzorczej British Automotive Holding S.A., w której do 30.11.2017 r. rozwijana była działalność
deweloperska obecnie kontynuowana w Marvipol Development S.A. Pan Krzysztof Brejdak posiada
wiedzę w zakresie finansowania działalności deweloperskiej, którą nabył w trakcie 7 lat pełnienia
funkcji w zarządzie ING Bank Śląski S.A.
Działalność Komitetu Audytu w 2022 r.
W 2022 r. Komitet Audytu odbył dwa posiedzenia: 11 marca 2022 r. oraz 24 sierpnia 2022 r.
Przedmiotem posiedzenia z dnia 11 marca 2022 r. było spotkanie z audytorem Grupy Kapitałowej
Marvipol Development S.A., omówienie zaprezentowanych przez dyrektora finansowego
jednostkowych i skonsolidowanych wyników finansowych osiągniętych przez Spółkę oraz przez Grupę
Kapitałową Marvipol Development S.A. w roku obrotowym 2021, a także dyskusja i przedstawienie
przez Komitet Audytu opinii na temat sprawozdań finansowych, sprawozdań z działalności Spółki i
Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A. za rok obrotowy 2021 oraz na temat sprawozdania z
badania sporządzonego przez audytora Grupy Kapitałowej Marvipol Development S.A.
Przedmiotem obrad posiedzenia 24 sierpnia 2022 r. było spotkanie z audytorem Grupy Kapitałowej
Marvipol Development S.A., omówienie zaprezentowanych przez Dyrektora Finansowego
jednostkowych i skonsolidowanych śródrocznych sprawozdań finansowych Spółki oraz przez Grupy
Kapitałowej Marvipol Development S.A. za I półrocze 2022 r.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
57
Główne założenia Polityki wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania
sprawozdania finansowego
Zgodnie z polityką wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych
w Marvipol Development S.A., wyboru firmy audytorskiej dokonuje Rada Nadzorcza, działając na
podstawie rekomendacji Komitetu Audytu.
W toku przygotowywania przez Komitet Audytu rekomendacji, a następnie w procesie wyboru firmy
audytorskiej dokonywanego przez Radę Nadzorczą Marvipol Development S.A., uwzględniane są
następujące kryteria:
a) jakość wykonywanych prac audytorskich;
b) cena zaproponowana przez podmiot uprawniony do badania;
c) możliwość zapewnienia pełnego zakresu usług określonych przez Marvipol Development S.A.;
d) dotychczasowe doświadczenie podmiotu w badaniu sprawozdań jednostek o podobnym
profilu działalności;
e) dotychczasowe doświadczenie podmiotu w badaniu sprawozdań jednostek zainteresowania
publicznego;
f) kwalifikacje zawodowe i dotychczasowe doświadczenia osób bezpośrednio zaangażowanych
w prowadzone badanie;
g) możliwość przeprowadzenia badania w terminach określonych przez Marvipol Development
S.A.;
h) reputacja podmiotu uprawnionego do badania na rynkach finansowych;
i) potwierdzenie niezależności i bezstronności podmiotu uprawnionego do badania już na etapie
procedury wyboru.
Wybór firmy audytorskiej dokonywany jest z uwzględnieniem wymaganej przepisami prawa zasady
rotacji firmy audytorskiej i kluczowego biegłego rewidenta.
Główne założenia polityki świadczenia przez firmę audytorską przeprowadzającą
badanie, przez podmioty powiązane z tą firmą audytorską oraz przez członka sieci firmy
audytorskiej dozwolonych usług niebędących badaniem
Biegły rewident lub firma audytorska przeprowadzająca ustawowe badania sprawozdań Spółki
i skonsolidowanych sprawozdań Grupy Kapitałowej ani żaden z członków sieci, do której należy biegły
rewident lub firma audytorska, nie mogą świadczyć bezpośrednio ani pośrednio na rzecz badanej
jednostki, jej jednostki dominującej ani jednostek przez nią kontrolowanych żadnych usług
zabronionych w rozumieniu art. 5 ust. 1 Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady UE nr
537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie szczegółowych wymogów dotyczących ustawowych
badań sprawozdań finansowych jednostek interesu publicznego oraz innych usług niebędących
czynnościami rewizji finansowej, za wyjątkiem usług dozwolonych wskazanych w art. 136 ust. 2
o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym z dnia 11 maja 2017 r.
Świadczenie usług, o których mowa powyżej, jest możliwe pod warunkiem, że świadczenie usług
dodatkowych:
a) nie ma lub ma nieistotny — łącznie lub osobno — bezpośredni wpływ na badane sprawozdania
finansowe;
b) oszacowanie wpływu na badane sprawozdania finansowe jest udokumentowane i wyjaśnione
w dodatkowym sprawozdaniu Zarządu przekazanego do Komitetu Audytu;
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
58
c) biegły rewident lub firma audytorska przestrzegają zasad niezależności zgodnie z przepisami
prawa.
Zawarcie umowy na świadczenie usług dozwolonych (lub odpowiednio rozpoczęcie ich stosowania
w oparciu o umowę ramową) następuje po uzyskaniu uprzedniej zgody Komitetu Audytu na
świadczenie usług dodatkowych, wyrażonej w uchwale. Celem wyrażenia przez Komitet Audytu zgody
na świadczenie usług dodatkowych Zarząd Marvipol Development S.A. zwraca się do Komitetu Audytu
z odpowiednim wnioskiem, przekazując jednocześnie członkom Komitetu Audytu opracowanie
w zakresie szacunkowego wpływu świadczenia usług dodatkowych na badanie sprawozdania
finansowego i niezależność. Podjęcie przez Komitet Audytu uchwały w sprawie zgody na świadczenie
usług dodatkowych następuje po przeprowadzeniu uprzedniej oceny zagrożeń dla badania
sprawozdania finansowego i zabezpieczeń niezależności biegłego rewidenta lub firmy audytorskiej.
W razie potrzeby Komitet Audytu wydaje odpowiednie wskazania dotyczące wykonywania usług
dozwolonych.
Szczegółowe informacje nt. usług świadczonych przez podmiot uprawniony do badania sprawozdań
finansowych w roku 2022 zostały przekazane w nocie 35 Jednostkowego sprawozdania finansowego
Spółki za rok 2022 oraz w
nocie 41
Skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej
za rok 2022.
Zarząd – skład osobowy
Skład osobowy Zarządu Spółki jest zaprezentowany w rozdziale
Władze Spółki
Sprawozdania
Zarządu z działalności Marvipol Development S.A. i Grupy Kapitałowej.
Zarząd – zmiany w składzie
W 2022 r. miały miejsce następujące zmiany w składzie Zarządu:
11 marca 2022 r. Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę o powołaniu Pana Grzegorza
Kaweckiego do Zarządu Spółki i pełnienia funkcji Wiceprezesa Zarządu na kolejną dwuletnią
kadencję trwającą od 1 kwietnia 2022 r. do 31 marca 2024 r.
10 sierpnia 2022 r. Książek Holding Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, wykonując uprawnienia
osobiste zawarte w § 12 ust. 2 Statutu Spółki, złożył oświadczenie o powołaniu Pana Mariusza
Książek do Zarządu Spółki i pełnienia funkcji Prezesa Zarządu na kolejną dwuletnią kadencję
4 października 2022 r.
o Pan Grzegorz Kawecki złożył oświadczenie o rezygnacji z członkostwa w Zarządzie
Spółki i pełnienia funkcji Wiceprezesa Zarządu, ze skutkiem na 4 października 2022 r.
o Książek Holding Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, wykonując uprawnienia osobiste
zawarte w § 12 ust. 2 Statutu Spółki oraz art. 368 § 4 Kodeksu Spółek Handlowych,
złożył oświadczeniu o powołaniu, z dniem 5 października 2022 roku, Pana Andrzeja
Nizio do Zarządu Spółki i pełnienia funkcji Wiceprezesa Zarządu.
W 2023 r., do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania, nie zastąpiły zmiany w składzie Zarządu
Spółki.
Zarząd – zasady działania
Zarząd Spółki działa na podstawie Statutu, Regulaminu Zarządu (obydwa dokumenty dostępne na
stronie internetowej Spółki pod adresem https://www.marvipol.pl/relacje/spolka/lad-
korporacyjny/dokumenty-korporacyjne) i przepisów prawa, w tym Kodeksu spółek handlowych.
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
59
Zarząd pod przewodnictwem Prezesa zarządza majątkiem i sprawami Spółki, a także reprezentuje ją
na zewnątrz. Zarząd kierując się interesem Spółki określa strategię i główne cele działania Spółki
i przedkłada je Radzie Nadzorczej, po czym jest odpowiedzialny za ich wdrożenie i realizację. Zarząd
dba o efektywność i przejrzystość systemu zarządzania Spółką oraz prowadzenie jej spraw zgodnie
z przepisami prawa. Uchwały Zarządu zapadają zwykłą większością głosów. W przypadku równości
głosów decyduje głos Prezesa Zarządu. Zarząd może podejmować uchwały również w trybie
pisemnym lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumienia się na odległość. Uchwała
jest ważna, gdy wszyscy członkowie Zarządu zostali powiadomieni o treści projektu uchwały. Do
kompetencji Prezesa Zarządu należy bieżące kierowanie i koordynowanie prac Zarządu, ogólny
nadzór nad terminowością prowadzenia spraw przez Zarząd, bieżący przydział zadań do realizacji dla
innych członków Zarządu, rozstrzyganie ewentualnych sporów kompetencyjnych pomiędzy innymi
członkami Zarządu. Oprócz prowadzenia spraw wynikających z podziału obowiązków
w Zarządzie, Prezes Zarządu ma prawo do każdoczasowej kontroli każdej sprawy znajdującej się
w kompetencjach Zarządu. Prezes Zarządu zatwierdza plan pracy Zarządu, zwołuje i ustala porządek
obrad posiedzeń, kierując się w szczególności wnioskami członków Zarządu, przewodniczy
posiedzeniom Zarządu.
Do składania oświadczeń w imieniu Spółki uprawniony jest Prezes Zarządu samodzielnie albo
Wiceprezes Zarządu łącznie z Wiceprezesem Zarządu lub członkiem Zarządu lub prokurentem, albo
dwóch członków Zarządu łącznie albo jeden członek Zarządu łącznie z prokurentem.
Zasady dotyczące powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich
uprawnień, w szczególności prawo do podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji
Zgodnie ze Statutem Spółki, w skład Zarządu Spółki wchodzi od jednej do siedmiu osób. W przypadku
Zarządu jednoosobowego Zarząd składa się z Prezesa Zarządu, natomiast w przypadku Zarządu
wieloosobowego Zarząd składa się z Prezesa Zarządu, Wiceprezesów Zarządu i/albo Członków
Zarządu.
Spółce Książek Holding Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie
przysługuje osobiste uprawnienie do powoływania i odwoływania czterech członków Zarządu.
Członkom Zarządu powołanym przez spółkę Książek Holding Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie spółka Książek Holding Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie może powierzyć pełnienie funkcji Prezesa Zarządu lub
Wiceprezesów Zarządu. Uprawnienia te są wykonywane w drodze doręczanego Spółce pisemnego
oświadczenia o powołaniu lub odwołaniu danego członka Zarządu, czy też powierzeniu lub zwolnieniu
z funkcji Prezesa Zarządu lub Wiceprezesa Zarządu. W przypadku powołania w skład Zarządu Spółki
lub powierzenia funkcji Prezesa Zarządu lub Wiceprezesa Zarządu, do oświadczenia, o którym mowa
w zdaniu poprzedzającym, należy załączyć oświadczenie o wyrażeniu przez daną osobę zgody na
powołanie w skład Zarządu oraz odpowiednio, pełnienie funkcji Prezesa Zarządu lub Wiceprezesa
Zarządu. Jeśli spółka Książek Holding Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą
w Warszawie nie powierzy funkcji Prezesa Zarządu w terminie jednego miesiąca od zajścia zdarzenia
powodującego konieczność dokonania wyboru, czy też przed tym terminem jednego miesiąca od
zajścia zdarzenia powodującego konieczność dokonania wyboru lub powierzenia funkcji Prezesa
Zarządu lub Wiceprezesa Zarządu spółka Książek Holding Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
z siedzibą w Warszawie złoży oświadczenie o niekorzystaniu z uprawnienia do powoływania członka
lub członków Zarządu lub powierzeniu funkcji Prezesa Zarządu lub Wiceprezesa Zarządu, wówczas
powierzenia funkcji Prezesa Zarządu lub powołania nowego członka Zarządu i powierzenia mu funkcji
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
60
Prezesa Zarządu może dokonać Rada Nadzorcza. Uprawnienie Rady Nadzorczej, o którym mowa
w zdaniu poprzednim, nie dotyczy powoływania innych członków Zarządu niż członek Zarządu,
któremu powierzona będzie funkcja Prezesa Zarządu.
W przypadku wygaśnięcia przysługujących spółce Książek Holding Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie wskazanych w § 6 ust. 3 Statutu Spółki uprawnień
osobistych do powoływania i odwoływania określonej liczby członków Zarządu Spółki oraz
powierzania funkcji Prezesa Zarządu i/lub Wiceprezesa Zarządu, Rada Nadzorcza Spółki powołuje
i odwołuje wszystkich członków Zarządu Spółki, a także powierza funkcje Prezesa Zarządu i/lub
Wiceprezesa Zarządu. Pozostałych członków Zarządu Spółki w liczbie od jednego do trzech
Członków Zarządu może powołać i odwołać Rada Nadzorcza, przy czym powołanym przez Radę
Nadzorczą Członkom Zarządu Rada Nadzorcza może powierzyć pełnienie funkcji Wiceprezesów
Zarządu. Kadencja każdego członka Zarządu wynosi 2 lata.
Zarząd Spółki nie posiada uprawnień do podwyższania kapitału zakładowego Spółki ani do
podejmowania decyzji o wykupie akcji.
Opis polityki różnorodności stosowanej do organów administrujących,
zarządzających i nadzorujących emitenta
Spółka nie opracowała i nie przyjęła polityki różnorodności. Przy decyzjach kadrowych Zarząd Spółki
kieruje się w szczególności bieżącymi potrzebami przedsiębiorstwa i długoterminowymi interesami
Akcjonariuszy Spółki. Przy wyborze osób sprawujących funkcje kierownicze, zarządcze lub nadzorcze
decydujące znaczenie mają wiedza, kompetencje i doświadczenie poszczególnych kandydatów.
System kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem
Główne cechy stosowanych w Spółce systemów kontroli wewnętrznej
i zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań
finansowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych
Zarząd Emitenta jest odpowiedzialny za wdrożenie i funkcjonowanie systemu kontroli wewnętrznej
w procesie sporządzania sprawozdań finansowych i raportów okresowych publikowanych zgodnie
z Rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących
i okresowych przekazywanych przez emitentów oraz warunków uznawania za równoważne informacji
wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim.
System kontroli wewnętrznej w procesie sporządzania sprawozdań finansowych funkcjonuje w Spółce
w oparciu o:
wewnętrzne procedury Spółki określające zasady raportowania i zakres odpowiedzialności
w procesie sporządzania sprawozdań finansowych,
badania półrocznych i rocznych sprawozdań finansowych Spółki przez niezależnego biegłego
rewidenta.
Podstawą sporządzania sprawozdań finansowych są księgi rachunkowe, które prowadzone są przy
użyciu programu finansowo-księgowego Symfonia, zapewniającego zaspokojenie potrzeb
informacyjnych dla rachunkowości finansowej i zarządczej. Spółka stosuje przy tym rozwiązania
organizacyjne i informatyczne zapewniające prawidłowe użytkowanie oraz ochronę oprogramowania
i danych finansowych, a także zabezpieczenie dostępu do sprzętu komputerowego
i oprogramowania. Dostęp do zasobów systemu ewidencji finansowo-księgowej, a w konsekwencji do
MARVIPOL DEVELOPMENT S.A. \ SKONSOLIDOWANY RAPORT ROCZNY 2022 R.
Warszawa, 22 marca 2023 r.
61
sprawozdawczości finansowej, ograniczony jest stosownymi uprawnieniami nadawanymi
upoważnionym pracownikom wyłącznie w zakresie wykonywanych przez nich obowiązków.
Sprawozdania finansowe Spółki przygotowywane są przez wysoko wykwalifikowany zespół
pracowników Działów: Księgowości, Kontrolingu i Finansowego. Ostatnim etapem procesu jest finalne
autoryzowanie sprawozdań przez Zarząd Spółki. W przypadku sprawozdań rocznych i półrocznych,
zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, Spółka poddaje je odpowiednio przeglądowi lub
badaniu przez niezależnego biegłego rewidenta o uznanych, odpowiednio wysokich kwalifikacjach.
Ostateczne zatwierdzenie tych sprawozdań przez Walne Zgromadzenie Spółki poprzedzone jest
uzyskaniem opinii niezależnego biegłego rewidenta.
Organizacja systemu zarządzania ryzykiem finansowym polega na rozdzieleniu komórek
odpowiedzialnych za zawieranie różnego typu transakcji na rynku, opiniowaniu tych transakcji przez
inne, niezależne komórki przed ich ostateczną akceptacją przez Zarząd Spółki i w rezultacie
zmniejszenie kosztów działalności operacyjnej i finansowej, w których w rzeczywistości ryzyko
finansowe się zawiera.
Mariusz Książek
Prezes Zarządu
Andrzej Nizio
Wiceprezes Zarządu