SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A.

oraz Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A.

za okres 6 miesięcy zakończony dnia 30 czerwca 2022 roku

Kraków, dnia 26 września 2022 roku

SPIS TREŚCI

I. WSTĘP 5

Podstawowe informacje o spółce i Grupie Kapitałowej 5

Przedmiot działalności 6

Model biznesowy grupy kapitałowej 13

Informacja o podstawowych produktach, towarach lub usługach 15

Portfel nieruchomości 15

Informacja o dostawcach 30

Informacje o rynkach zbytu 31

Nagrody i wyróżnienia 31

Zrównoważone budownictwo (ESG) 32

Inicjatywy z społeczne (CSR) 33

IV. PERSPEKTYWY ROZWOJU oraz ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych 35

Czynniki zewnętrzne istotne dla rozwoju grupy kapitałowej 36

Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji nansowej Spółki Cavatina Holding S.A. 45

Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych Spółki Cavatina Holding S.A. 46

VI. ZARZĄDZANIE ZASOBAMI FINANSOWYMI 48

Rentowność i zadłużenie Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. 48

Rentowność i zadłużenie Spółki Cavatina Holding S.A. 49

Ocena sytuacji nansowej 49

Sezonowość przychodów oraz zysku (straty) wpływające na wyniki nansowe 50

System kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem 50

VII. ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE SPÓŁKI i GRUPY KAPITAŁOWEJ 51

Zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji 53

VIII. ISTOTNE ZDARZENIA 54

Emisja obligacji 54

Istotne umowy nansowe 55

Inne wydarzenia 56

IX. ZARZĄDZANIE i ŁAD KORPORACYJNY 57

Kapitał zakładowy Cavatina Holding S.A. 57

Struktura akcjonariatu Cavatina Holding S.A. 58

Polityka dywidendowa 59

Kontrola nad spółką 59

Łączna liczba i wartość nominalna akcji /udziałów w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących 59

prawa powszechnie obowiązującego w Polsce, jak również Statutu oraz innych regulacji wewnętrznych. Spółka jako spółka

publiczna, której akcje dopuszczone są do obrotu na rynku regulowanym (rynek podstawowy) prowadzonym przez GPW,

a także jako Emitent obligacji wprowadzonych do obrotu w Alternatywnym Systemie Obrotu działa również w oparciu

o przepisy regulujące funkcjonowanie rynku kapitałowego, w tym Ustawę o Ofercie Publicznej, Ustawę o Obrocie Instrumen-

tami Finansowymi oraz Rozporządzenie MAR.

Spółka Cavatina Holding S.A. jako jednostka dominująca prowadzi działalność holdingową, tj. zarządzanie Grupą Kapitało-

wą Cavatina Holding S.A., jej polityką nansową oraz nadzoruje spółki zależne prowadzące zarówno działalność budowlaną,

inwestycyjną związaną z wynajmowaniem powierzchni biurowo-usługowych oraz generalnego wykonawstwa.

inwestycji deweloperskich polegających na budowie obiektów biurowych klasy A, przy wykorzystaniu wewnętrznych kompe-

tencji w zakresie projektowania oraz generalnego wykonawstwa, aktywnym zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi,

osiąganie przychodów z zarządzania nimi, a także w przypadku uzyskania atrakcyjnej oferty cenowej – sprzedaż skomercjali-

zowanych obiektów. Grupa koncentruje się na realizacji dużych biurowych, komercyjnych projektów deweloperskich dużych

budynków biurowych, których powierzchnia wynosi od 20 tys. m2 GLA (pojedyncze budynki) do 100 tys. m2 GLA (kompleksy

budynków biurowych, tzw. parki biurowe). Obiekty realizowane przez Grupę to wyłącznie obiekty klasy A.

Grupa realizuje również komponenty biurowo-usługowe w ramach projektów wielofunkcyjnych (ang. mixed-use), tj. takich

inwestycji w których powierzchnia biurowa jest zintegrowana z obiektami pełniącymi inne funkcje, np. kulturalne lub miesz-

kaniowe (oferujące mieszkania na wynajem). W planach Grupy jest również realizacja mniejszych projektów, położonych

w najlepszych lokalizacjach, o bardzo wysokim standardzie estetyki i wykończenia (tzw. projekty butikowe).

dzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych, Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki podjęło uchwałę nr 9 w sprawie

sporządzania skonsolidowanych sprawozdań nansowych Grupy Kapitałowej Spółki oraz jednostkowych sprawozdań nan-

sowych Spółki zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez

Unię Europejską.

Przychody z najmu

i aranżacji (umów

z klientami)

30 183 18 528 6 499 4 075

Zysk (strata) z wyceny

Zysk za rok obrotowy przy-

padający akcjonariuszom

jednostki dominującej

39 173 88 512 8 434 19 465

Przepływy pieniężne netto z

działalności operacyjnej

(30 672) (48 529) (6 604) (10 672)

Przepływy pieniężne netto z

działalności inwestycyjnej

(324 205) (170 226) (69 803) (37 435)

Przepływy pieniężne netto z

Equal Business Park D Kraków 11,4 I kw. 2021

Global Ofce Park A1 Katowice 27,3 I kw. 2022

Global Ofce Park A2 Katowice 27,9 I kw. 2022



W I półroczu 2022 roku do użytkowania oddano inwestycję Global Ofce Park (wieże A1 oraz A2) w Katowicach o łącznej powierzchni po-

nad 55 tys. m2 GLA oraz budynek Palio Ofce Park B w Gdańsku o powierzchni ponad 7,7 tys. m2 GLA, a w realizacji znajdują się projekty o

łącznej powierzchni ponad 168 tys. m2 GLA.

Quorum A Wrocław 18,2 IV kw. 2023

Quorum B Wrocław 51,2 IV kw. 2024

Cavatina Hall B Bielsko-Biała 4,8 I kw. 2023





Palio Ofce Park D Gdańsk 23,4 II kw. 2022 I kw. 2024

Katowice Ofce Park I Katowice 19,5 IV kw. 2022 II kw. 2024

Katowice Ofce Park II Katowice 26,5 IV kw. 2022 II kw. 2024

* powyższa tabela nie zawiera projektów we wstępnej fazie projektowania i realizacji inwestycji.

* Projekt zakończony po dniu bilansowym, budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie.





W przypadku projektów w budowie i planowanych podano wartości szacunkowe, gdyż wartości osiągnięte po zakończeniu

realizacji mogą się różnić od projektowanych, tj. podanych poniżej, ze względu na zmiany wprowadzane do projektów w trak-

cie realizacji. W przypadku projektów zakończonych podano wartość zaokrągloną do pełnych setek metrów kwadratowych.



W przypadku projektów w budowie i planowanych podano wartości szacunkowe z powodów opisanych powyżej. Wartości

Pojęcie odnosi się do etapu shell&core, tj. stanu surowego zamkniętego, z elewacją oraz wykończonymi częściami wspólnymi

oraz z niewykończonymi powierzchniami biurowymi aranżowanymi indywidualnie zgodnie z oczekiwaniami najemców (tzw.

t-out).



Pojęcie oznacza budżet szacunkowy spółki celowej (projektowej, SPV), uwzględniający marżę generalnego wykonawcy, tj. de

facto wyższy niż łączne koszty ponoszone przez Grupę.



Obejmują wyłącznie projekty zabezpieczone, tj. z gruntem ostatecznie zakupionym lub zabezpieczonym poprzez zawarcie

umowy przedwstępnej zakupu, oraz z rozpoczętym procesem projektowania, i nie obejmują projektów, które Grupa prawdo-

podobnie zabezpieczy w toku swojej działalności, a które będą również realizowane w najbliższych latach.

1 - 2 5 - - - 8

2

GLA 25,2 - 28,4 95,9 - - - 149,5



2

GLA - - - 11,4 24,2 59,2 8,1 102,9



Liczba

projektów

- 2 3 2 1 1 9

tys. m









Szacunkowy docelowy NOI

1 510

Wartość bilansowa (w tys. zł) 85 278

2 020

Finansowanie kredyt budowlany

Data zakończenia I kw. 2021 roku

Dotychczas rozpoznana marża 35%



GLA (m²) 27 300

Data zakończenia I kw. 2022 roku

Dotychczas rozpoznana marża 31%



GLA (m²) 27 900

Wartość bilansowa (w tys. zł) 256 565

4 900

Szacunkowy docelowy NOI

650

Czynsz bazowy (EUR / m.p.) 60-70

Szacunkowy docelowy NOI

820

Czynsz bazowy (EUR / m.p.) 60-70

Szacunkowy docelowy NOI

2 230

Czynsz bazowy (EUR / m.p.) 60-70

Szacunkowy docelowy NOI

5 050

Wartość bilansowa (w tys. zł) 147 141

Budżet inwestycyjny (w tys. zł) 281 200

Finansowanie kredyt budowlany

Zaawansowanie budowy (%) 65%

Czynsz bazowy (EUR / m.p.) 60-70

Szacunkowy docelowy NOI

840

Wartość bilansowa (w tys. zł) 10 410

Budżet inwestycyjny (w tys. zł) 48 750

Finansowanie w toku

Zaawansowanie budowy (%) 5%

Szacunkowy docelowy NOI

3 330

Wartość bilansowa (w tys. zł) 44 465

Budżet inwestycyjny (w tys. zł) 175 064

Finansowanie w toku

Zaawansowanie budowy (%) 8%

Data zakończenia IV kw. 2023

2 960

Poziom przednajmu(%) 54%

9 370

Poziom przednajmu(%) 0%







Mając świadomość istniejących oczekiwań wszystkich interesariuszy Grupy, tj. najemców, nabywców, pracowników,

dostawców oraz społeczności lokalnych, wśród których są realizowane poszczególne projekty, Grupa przywiązuje dużą wagę

do kwestii związanych ze środowiskiem i ochroną zdrowia, kwestii społecznych oraz zagadnień ładu korporacyjnego (ang.

Ofce Park A zlokalizowanemu w Katowicach.

Przygotowując i realizując swoje obiekty, Grupa stara się również uwzględniać potrzeby społeczności lokalnych, wykraczając

poza rolę dewelopera biurowego.

Przykładem mogą być projekty Cavatina Hall w Bielsku-Białej (futurystyczny, wielofunkcyjny budynek, nagrodzony w pre-

stiżowym International Property Awards, oferujący część biurową, która została połączona z częścią służącą kulturze.

W minionym roku Grupa we współpracy z fundacją Fiducia ukończyła budowę części widowiskowo-kultularnej w której zlo-

kalizowana jest jedyna w regionie sala koncertowa światowej klasy, mogąca pomieścić blisko tysiąc gości.

Dodatkowym elementem, na który Grupa kładzie nacisk, jest spełnianie przez nowe obiekty najwyższych standardów

w zakresie dbałości o zdrowie osób w nich pracujących, co znajduje odzwierciedlenie w dążeniu do certykacji obiektów

w systemie WELL Health & Safety Rating. W celu zapoznania najemców z podjętymi działaniami w budynkach objętych cer-



Odpowiedzialność społeczna jest ważną częścią strategii rozwoju Grupy Cavatina Holding S.A. Jako jeden z największych

trzebującym



,

Powstała w 2021 roku z inicjatywy Grupy, której najemcą i operatorem jest fundacja Fiducia. To światowej klasy komercyj-

na sala koncertowo widowiskowa w centrum Bielsko-Białej, zaprojektowana przez wysokiej klasy specjalistów w dziedzinie

akustyki. W budynku znajduje się studio nagrań oraz sala koncertowa na 1 000 osób, która będzie mogła również służyć

do organizacji konferencji, kongresów i spotkań. Sala koncertowa posiada najnowocześniejszy w tej części Europy system

w tzw. „totupointy”, prowadnice ścieżkowe, wypukłe oznakowanie siedzeń oraz inne urządzenia pozwalające osobom z tymi

niepełnosprawnościami na sprawne nawigowanie po obiekcie bez konieczności korzystania z przewodników. Cavatina Hall

jest pierwszą tak dobrze dostosowaną do potrzeb osób niewidomych salą i z pewnością będzie dla nich pierwszym wyborem,

jeśli chodzi o uczestnictwo w życiu koncertowym. Osoby niewidome i niedowidzące stanowią znaczną liczbę osób zaintere-

sowanych uczestnictwem w koncertach, zaś brak dostosowania sal koncertowych do ich potrzeb był jedną z głównych prze-

szkód, uniemożliwiających partycypację w życiu kulturalnym.

Cyniarskiej i Mostowej. Projekt powstał w oparciu o wielowątkowe analizy komunikacyjne, transportu miejskiego, dostęp-

ności, zieleni, uwarunkowań historycznych, struktury zabudowy i kompozycji urbanistycznej. Projekt ten jest wyrazem troski

Grupy o wspólna przestrzeń i nowoczesną urbanistykę.



W nowoczesnym biurowcu Cavatina Hall swoją siedzibę ma też Holistic Think Tank, działający w ramach fundacji Fiducia,

która jest nansowana przez grupę. Zespół składający się z ekspertów, nastawiony jest na wdrażanie zmian w edukacji,

analizujący najnowsze osiągnięcia nauki i praktyki edukacyjnej, a także prowadzący własne badania empiryczne w środo-

wisku szkolnym. Celem jest promowanie nowego sposobu myślenia o edukacji i dostarczanie szkołom nowoczesnych roz-

wiązań, opracowanie nowego przedmiotu interdyscyplinarnego i zaprojektowanie odpowiedniego, spełniającego wymogi

podręcznika.

górskich są kręte, wąskie i pofałdowane, o różnym stopniu trudności, od łagodnie opadających łatwiejszych tras do stromych

i technicznych zjazdów. Cavatina wspiera również utrzymanie lokalnego ośrodka rowerowego poprzez coroczne serwisowa-

nie i przebudowę szlaków.



Dopełnieniem nowoczesnej sali koncertowej Cavatina Hall jest działające na zasadzie non prot, nowocześnie wyposażone

„Cavatina Studio” w Bielsku-Białej, umożliwiające młodym, nieznanym artystom pragnącym zaistnieć na rynku muzycznym a

nie posiadającym odpowiednich środków, profesjonalne nagranie własnego singla.

CAVATINA STUDIO – to zespół przestronnych, zróżnicowanych akustycznie pomieszczeń do rejestracji dźwięku. To komfor-

towa, wyposażona w najbardziej zaawansowane rozwiązania technologicznie reżyserka oraz jeden z największych w tej czę-

ści Europy live-room o powierzchni prawie 130 m.kw z widokiem na Beskidy. Od momentu powstania studio gościło kilkuset



Akcja w której przekazano na rzecz osób starszych i potrzebujących najważniejsze artykuły o wartości 1 mln złotych. W akcję

zaangażowani byli się w charakterze wolontariuszy pracownicy Grupy kapitałowej Cavatina Holding S.A. oraz jej partnerzy

biznesowi i kontrahenci. Każdy kupował produkty spożywcze, środki czystości oraz inne artykuły pierwszej potrzeby, takie

jak np. leki i przekazywał je potrzebującym. Fundacja zwracała wolontariuszom koszt takich zakupów. Opieką objęto prawie

1500 benecjentów.



Cavatina wspiera Julię Nowak, która określana jest mianem największego talentu w polskim Taekwondo Olimpijskim, mimo

młodego wieku zdobyła już ponad 50 medali międzynarodowych i krajowych. Rok 2021 zakończyła na szczycie światowe-

go rankingu w kategorii kadetek. Determinacja, konsekwencja i świetne wyniki pozwalają Julii i jej sztabowi szkoleniowemu

Ze względu na obserwowany przez Grupę wzrost ostrożności banków w zakresie decyzji o angażowaniu się w nowe komer-

cyjne projekty nieruchomościowe, istnieje prawdopodobieństwo konieczności zwiększania udziału własnego w nansowa-

niu projektów Grupy. Jednocześnie można spodziewać się wzrostu oczekiwań banków w zakresie stopnia komercjalizacji



mieszkaniowych jest Grupa Resi Capital.

Grupa planuje również realizować pojedyncze mniejsze projekty, wykonywane w oparciu o najwyższe standardy architekto-

niczne i wykonawcze, umiejscowione w najlepszych lokalizacjach (tzw. projekty butikowe)

          



Zgodnie z dotychczasową praktyką, Grupa planuje wdrażanie w kolejnych projektach nowych rozwiązań technologicznych

oraz rozwiązań architektonicznych, których pojawienie się na rynku będzie pozytywnie przyjmowane przez potencjalnych

najemców i inwestorów oraz akceptowane przez nich cenowo, pozwalając na zachowanie marży wykonawczej na poziomach

zbliżonych do odnotowywanych historycznie. Grupa zamierza również ubiegać się o przyznanie wszystkim swoim projektom

certykatów zrównoważonego budownictwa w systemie BREEAM, oraz WELL Health&Safety Rating (WELL HSR). W przy-

gruntowych. W tym celu Grupa współpracuje z kilkuset pośrednikami nieruchomości z całej Polski.



Przychody z najmu i aranżacji 30 183 18 528

Koszty związane z najmem i aranżacjami (16 814) (9 459)



Koszty pozostałych umów z klientami -

Koszty ogólnego zarządu (23 366) (13 171)

Pozostałe przychody operacyjne 8 118 3 948

Pozostałe koszty operacyjne (6 941) (1 854)



Przychody nansowe 918 6 027

Koszty nansowe (33 209) (12 910)

Udział w zyskach jednostek współkontrolowa-

nych wycenianych metodą praw własności





Pozycje, które mogą podlegać przeklasykowaniu

do zysku w kolejnych okresach sprawozdawczych:

Różnice kursowe z przeliczenia jednostek

zagranicznych

Inne całkowite dochody netto (14) 14



Grupy - kontynuacji bądź rozpoczęcia procesu inwestycyjnego na nowych projektach biurowych. Wzrost spowodowany jest

również wyższymi kosztami amortyzacji, w tym amortyzacji od oddanej od użytkowania na przełomie 2022 i 2021 roku sali

koncertowej w Bielsku-Białej.

Wzrost kosztów nansowych w pierwszym półroczu 2022 roku względem okresu porównawczego wynika w głównej mierze

z wyższych kosztów nansowania dłużnego, które rosły wraz z pozyskiwaniem nowych źródeł nansowania realizowanych

- nowych jak i rozpoczętych w latach ubiegłych - projektów inwestycyjnych. Ponadto osłabienie się PLN względem EUR w

pierwszym półroczu 2022 roku pomniejszyło wynik Grupy Kapitałowej na działalności nansowej o 17,5 mln zł w stosunku

do okresu porównawczego.

We wrześniu 2020 roku Grupa dokonała zbycia 65% udziałów w jednostce zależnej Cavatina Ofce Sp. z o.o. w wyniku doko-

nanej transakcji, stała się jednostką współkontrolowaną, której udziały wyceniane są metodą praw własności. W pierwszym

ruchomości inwestycyjnej.



  

Aktywa niematerialne 74 98

Wartość rmy 82 425 82 425

Rzeczowe aktywa trwałe 75 195 70 714

Nieruchomości inwestycyjne 2 290 741 1 903 852

Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych

wycenianych metodą praw własności

ności

Należności z tytułu podatku dochodowego 150 226

Pozostałe aktywa nansowe 43 916 47 606

Pozostałe aktywa nienansowe 32 724 54 382

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 95 223 132 025

  





Zyski zatrzymane 672 185 646 207



  

Kredyty i pożyczki 1 149 629 853 449

Obligacje 208 488 115 774

Zobowiązania inwestycyjne 19 342 16 574

Suma aktywów na koniec czerwca 2022 roku wyniosła 2 856 mln zł wobec 2 498 mln zł na koniec 2021 roku. Aktywa trwałe

W ramach rzeczowych aktywów trwałych Grupa prezentuje m.in. salę koncertowo- konferencyjną (część budynku Cavatina

Hall w Bielsku-Białej) wraz z jej wyposażeniem w kwocie ponad 70 mln zł. Sala jest wykorzystywana przez Grupę przede

wszystkim na cele w obszarze CSR /ESG. Na koniec czerwca 2022 roku aktywa obrotowe osiągnęły wartość 304 354 tys. zł

tj. 11% sumy aktywów (w okresie porównywalnym 14%).

Zmiana zobowiązań długoterminowych Grupy (na koniec czerwca 2022 roku wynosiły 1 468 mln zł wobec 1 075 mln zł na

koniec 2021 roku) o 37% była przede wszystkim efektem pozyskania długoterminowego nansowania kolejnych inwestycji

realizowanych przez Grupę. Zobowiązania krótkoterminowe Grupy na koniec czerwca 2022 roku wynosiły 294 506 tys. zł

wobec 369 095 tys. zł na koniec 2021 roku (spadek o 20%).

Spadek salda jest wynikiem zastąpienia części krótkoterminowych źródeł nansowania nansowaniem o terminie zapadalno-

ści dłuższym niż 12 miesięcy od dnia bilansowego oraz niższym saldem zobowiązań inwestycyjnych oraz zobowiązań z tytułu