WARSZAWA 28 KWIETNIA 2022 ROKU
TOWER INVESTMENTS SPÓŁKA AKCYJNA
ROCZNY JEDNOSTKOWY RAPORT ZA OKRES
OD 1 STYCZNIA DO 31 GRUDNIA 2021 ROKU
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
2
1. WYBRANE DANE FINANSOWE Z PRZELICZENIEM NA EURO. ................................................................................ 4
2. SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW. ................................................. 5
3. SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ. ........................................................................................................ 6
4. SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH. ................................................................................................ 8
5. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM. .......................................................................................... 9
6. INFORMACJE OBJAŚNIAJĄCE DO ROCZNEGO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO. ................ 11
7. CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ................................................................................................................... 13
8. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI ....................................................................................................................... 13
9. PODSTAWA SPORZĄDZENIA SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO .................................... 13
10. ŚREDNIE KURSY WYMIANY ZŁOTEGO W STOSUNKU DO EURO ..................................................................... 13
11. PODSTAWOWE POZYCJE SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ, SPRAWOZDANIA Z WYNIKU I
SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH, W PRZELICZENIU NA EURO. .......................................................... 14
12. ZASADY RACHUNKOWOŚCI........................................................................................................................... 16
13. ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI I ZGODNOŚĆ Z MIĘDZYNARODOWYMI STANDARDAMI
SPRAWOZDAWCZOSCI FINANSOWEJ ......................................................................................................................... 37
14. SEZONOWOŚĆ DZIAŁALNOŚCI....................................................................................................................... 40
15. SEGMENTY OPERACYJNE .............................................................................................................................. 41
16. PODSTAWOWY I ROZWODNIONY ZYSK NA AKCJĘ. ....................................................................................... 43
17. NOTA OBJAŚNIAJĄCA DO SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH. ................................................. 44
18. PRZYCHODY I KOSZTY ................................................................................................................................... 45
19. PRZEJĘCIA ORAZ UTRATA KONTROLI NAD JEDNOSTKAMI ZALEŻNYMI.......................................................... 49
20. WARTOŚCI NIEMATERIALNE ......................................................................................................................... 49
21. RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE ....................................................................................................................... 50
22. LEASING – AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA .......................................................................................................... 52
23. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE ................................................................................................................. 54
24. ZAPASY ......................................................................................................................................................... 54
25. INSTRUMENTY FINANSOWE ......................................................................................................................... 55
26. AKTYWA I REZERWA NA PODATEK ODROCZONY .......................................................................................... 58
27. NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI ................................................... 59
28. POZOSTAŁE AKTYWA FINANSOWE ............................................................................................................... 61
29. POŻYCZKI UDZIELONE. .................................................................................................................................. 61
30. UDZIAŁY I AKCJE ........................................................................................................................................... 63
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
3
31. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY ....................................................................................................... 63
32. AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY ORAZ DZIAŁALNOŚĆ ZANIECHANA ................................ 64
33. KAPITAŁY WŁASNE ........................................................................................................................................ 64
34. PROGRAMY PŁATNOŚCI AKCJAMI ................................................................................................................. 65
35. DYWIDENDY ................................................................................................................................................. 65
36. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE ...................................................................................................................... 65
37. POZOSTAŁE REZERWY ................................................................................................................................... 65
38. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA........................................ 66
39. KREDYTY, POŻYCZKI I INNE INSTRUMENTY DŁUŻNE ...................................................................................... 67
40. ZABEZPIECZENIE SPŁATY ZOBOWIĄZAŃ ........................................................................................................ 68
41. ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE .................................................................................................................... 69
42. AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU UMOWY ............................................................................................ 69
43. TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI .............................................................................................. 69
44. RYZYKO DOTYCZĄCE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH, SYTUACJI ZWIĄZANEJ Z PANDEMIĄ
KORONAWIRUSA SARS-COV-2/COVID-19 I KONFLIKTEM ZBROJNYM W UKRAINIE. .................................................. 72
45. ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM ............................................................................................................................ 78
46. INFORMACJA DOTYCZĄCA SYTUACJI ZWIĄZANEJ Z KORONAWIRUSEM SARS-COV-2/COVID-19 .................. 78
47. ZDARZENIA, KTÓRE WYSTĄPIŁY W ROKU OBROTOWYM .............................................................................. 79
48. ISTOTNE POSTĘPOWANIA TOCZĄCE SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA POSTĘOWANIA
ARBITRAŻOWEGO LUB OORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ ............................................................................ 81
49. ZDARZENIA PO DNIU SPRAWOZDAWCZYM .................................................................................................. 81
50. POZOSTAŁE INFORMACJE ............................................................................................................................. 82
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
4
ROCZNE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
SPÓŁKI TOWER INVESTMENTS S.A.
1. WYBRANE DANE FINANSOWE Z PRZELICZENIEM NA EURO.
od 01.01.2021
do 31.12.2021
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2021
do 31.12.2021
od 01.01.2020
do 31.12.2020
PLN
PLN
EUR
EUR
Sprawozdanie z wyniku
Przychody ze sprzedaży
6 976 649
3 393 533
1 524 118
758 467
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
2 035 528
(3 223 969)
444 681
(720 569)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
2 213 064
(2 556 990)
483 466
(571 497)
Zysk (strata) netto
1 957 284
(2 489 165)
427 588
(556 338)
Zysk na akcję (PLN)
1,26
(1,61)
0,28
(0,36)
Rozwodniony zysk na akcję (PLN)
1,26
(1,61)
0,28
(0,36)
Średni kurs PLN / EUR w okresie
X
X
4,5775
4,4742
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
5 757 490
3 359 979
1 257 780
750 968
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(4 835 604)
(3 289 451)
(1 056 385)
(735 204)
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
(680 364)
(2 503 638)
(148 632)
(559 572)
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich
ekwiwalentów
241 521
(2 433 110)
52 763
(543 809)
Średni kurs PLN / EUR w okresie
X
X
4,5775
4,4742
2021.12.31
2020.12.31
2021.12.31
2020.12.31
Sprawozdanie z sytuacji finansowej
Aktywa
99 464 897
92 239 093
21 625 625
19 987 669
Zobowiązania długoterminowe
13 034 901
18 337 166
2 834 044
3 973 556
Zobowiązania krótkoterminowe
38 283 943
27 713 158
8 323 682
6 005 278
Kapitał własny
48 146 054
46 188 770
10 467 899
10 008 835
Kurs PLN / EUR na koniec okresu
X
X
4,5994
4,6148
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
5
2. SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW.
od 01.01.2021
do 31.12.2021
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży
6 976 649
Koszty sprzedanych produktów i usług
3 019 879
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
3 956 771
Koszt sprzedaży
0
Koszt ogólnego zarządu
3 382 859
Zysk (strata) ze sprzedaży
573 911
Pozostałe przychody operacyjne
1 740 292
Pozostałe koszty operacyjne
278 675
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
2 035 528
Przychody finansowe
2 637 628
Koszty finansowe
2 460 092
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
2 213 064
Podatek dochodowy
255 780
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
1 957 284
Działalność zaniechana
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej
0
Zysk (strata) netto
1 957 284
Inne całkowite dochody, które nie zostaną przeklasyfikowane do
zysku lub straty, po opodatkowaniu
0
Inne całkowite dochody, które zostaną przeklasyfikowane do zysku
lub straty, po opodatkowaniu
0
Inne całkowite dochody
0
Zysk (Strata) Netto
1 957 284
Całkowite dochody
1 957 284
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
6
3. SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ.
AKTYWA
2021.12.31
2020.12.31
Wartość firmy
0
0
Wartości niematerialne
21 894
19 667
Rzeczowe aktywa trwałe
2 496 060
2 490 689
Nieruchomości inwestycyjne
13 005 123
10 712 128
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
5 265 801
241 206
Inne długoterminowe aktywa finansowe
52 684 851
44 266 273
Inwestycje w jednostkach zależnych, wspólnych przedsięwzięciach i
jednostkach stowarzyszonych
8 778 550
8 673 500
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
1 790 765
1 506 186
Aktywa trwałe
84 043 043
67 909 648
Zapasy
293 955
2 797 507
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
11 146 695
15 004 017
Aktywa z tytułu podatku bieżącego
1 097
18 394
Inne krótkoterminowe aktywa finansowe
2 843 068
5 614 009
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
1 137 040
895 518
Aktywa inne niż przeznaczone do sprzedaży
15 421 854
24 329 445
Aktywa przeznaczone do sprzedaży
0
0
Aktywa obrotowe
15 421 854
24 329 445
AKTYWA RAZEM
99 464 897
92 239 093
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
7
PASYWA
2021.12.31
2020.12.31
Kapitał własny
Kapitał podstawowy
1 560 750
1 560 750
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
30 071 724
30 071 724
Akcje własne
(269 706)
(269 706)
Pozostałe kapitały
14 826 001
17 315 167
Zyski zatrzymane w tym:
1 957 284
(2 489 165)
- zysk (strata) netto
1 957 284
(2 489 165)
Kapitał własny
48 146 054
46 188 770
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowe zobowiązania finansowe
6 201 948
14 425 376
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
3 127 753
746 949
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
3 705 200
3 164 841
Zobowiązania długoterminowe
13 034 901
18 337 166
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
krótkoterminowe
20 356 252
16 854 651
Inne krótkoterminowe zobowiązania finansowe
17 700 714
10 697 341
Rezerwy bieżące
226 976
161 167
Zobowiązania krótkoterminowe poza grupą zobowiązań
zakwalifikowanych jako przeznaczonych do sprzedaży
38 283 943
27 713 158
Zobowiązania zakwalifikowane jako przeznaczone do sprzedaży
0
0
Zobowiązania krótkoterminowe
38 283 943
27 713 158
Zobowiązania razem
51 318 844
46 050 324
Pasywa razem
99 464 897
92 239 093
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
8
4. SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH.
od 01.01.2021
do 31.12.2021
od 01.01.2020
do 31.12.2020
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk (strata) brutto
2 213 064
(2 556 990)
Korekty:
Amortyzacja
756 421
759 269
Zysk/Strata z działalności inwestycyjnej
15 504
5 170
Przychody i koszty odsetek
(337 299)
(591 977)
(Zysk)/Strata z tytułu różnic kursowych
(3 979)
61 330
Wycena wartości godziwej nieruchomości i aktywów finansowych
(1 187 979)
(9 810)
Odpis aktualizujący (odwrócenie odpisu) z tytułu utraty wartości
79 072
1 686 143
Zmiana stanu zapasów
2 212 935
(332 185)
Zmiana stanu należności z tytułu dostaw i usług
(1 252 822)
2 940 186
Zmiana stanu należności pozostałych
(138 189)
(1 173 990)
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu dostaw i usług
(299 137)
(770 143)
Zmiana stanu zobowiązań pozostałych
3 832 637
2 376 153
Zmiana stanu rezerw
65 810
3 613
Inne korekty
(198 548)
963 209
Korekty razem
3 544 425
5 916 969
Środki pieniężne wygenerowane w toku działalności
5 757 490
3 359 979
Podatek dochodowy
0
0
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
5 757 490
3 359 979
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych
127 023
391 667
Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych
(521 047)
(246 287)
Wydatki na nabycie wartości niematerialnych
(22 580)
(20 000)
Wpływy ze sprzedaży pozostałych aktywów finansowych
131 086
0
Wydatki na nabycie aktywów finansowych
(493 922)
(82 300)
Inwestycje w nieruchomości inwestycyjne
(506 164)
(588 531)
Pożyczki spłacone
10 000
0
Pożyczki udzielone
(3 560 000)
(2 744 000)
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(4 835 604)
(3 289 451)
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Kredyty i pożyczki
2 000 000
0
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu finansowego
(611 449)
(901 525)
Odsetki zapłacone
(2 068 915)
(1 602 113)
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
(680 364)
(2 503 638)
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów przed
skutkami zmian kursów wymiany
241 521
(2 433 110)
Skutki zmian kursów wymiany
0
0
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów
241 521
(2 433 110)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu
895 518
3 328 628
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu
1 137 040
895 518
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
9
5. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM.
Kapitał
Podstawowy
Akcje własne
Kapitał ze sprzedaży
akcji powyżej ich
wartości nominalnej
Pozostałe kapitały
Zyski zatrzymane
Kapitały własne
Saldo na dzień 01.01.2021 roku
1 560 750
(269 706)
30 071 724
17 315 167
(2 489 165)
46 188 770
Pokrycie straty kapitałem rezerwowym
(2 489 165)
2 489 165
0
Razem transakcje z właścicielami
0
0
0
(2 489 165)
2 489 165
0
Zysk/ (Strata) netto za okres od 01.01.2021
do 31.12.2021 roku
1 957 284
1 957 284
Inne całkowite dochody
Razem całkowite dochody
0
0
0
0
1 957 284
1 957 284
Saldo na dzień 31.12.2021 roku
1 560 750
(269 706)
30 071 724
14 826 001
1 957 284
48 146 054
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
10
Kapitał
Podstawowy
Akcje własne
Kapitał ze
sprzedaży akcji
powyżej ich
wartości
nominalnej
Pozostałe kapitały
Zyski
zatrzymane
Kapitały własne
Saldo na dzień 01.01.2020 roku
1 560 750
(269 706)
30 071 724
15 419 381
1 895 785
48 677 935
Przeniesienie zysku lat ubiegłych na pozostałe kapitały
1 895 785
(1 895 785)
0
Razem transakcje z właścicielami
0
0
0
1 895 785
(1 895 785)
0
Strata netto za okres od 01.01.2020 do 31.12.2020 roku
(2 489 165)
(2 489 165)
Inne całkowite dochody
Razem całkowite dochody
0
0
0
0
(2 489 165)
(2 489 165)
Saldo na dzień 31.12.2020 roku
1 560 750
(269 706)
30 071 724
17 315 167
(2 489 165)
46 188 770
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
11
6. INFORMACJE OBJAŚNIAJĄCE DO ROCZNEGO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA
FINANSOWEGO.
6.1. Informacje o spółce dominującej.
Spółka Tower Investments S.A. została utworzona Aktem Notarialnym REP A Nr 5396/2013 w dniu
2 października 2013 roku pod nazwą SPV 223 J14 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka
komandytowo-akcyjna. Dnia 14 grudnia 2015 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy
Spółki podjęło uchwałę o przekształceniu w spółkę Tower Investments S.A. Zmiana formy prawnej
została zarejestrowana w KRS w dniu 18 lutego 2016 roku.
Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez
Sąd Rejonowy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem
KRS 0000602813.
Spółce został nadany symbol REGON 302560840.
Siedziba Spółki mieści się przy ul. Wioślarskiej 8 w Warszawie (00-411). Siedziba Spółki jest
jednocześnie podstawowym miejscem prowadzenia działalności przez Grupę Kapitałową.
Zasadniczym przedmiotem działalności Spółki jest:
a) (PKD 68.10.Z) Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
b) (PKD 41.10.Z) Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,
c) (PKD 41.20.Z) Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych
i niemieszkalnych,
d) (PKD 43.39.Z) Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych,
e) (PKD 64.19.Z) Pozostałe pośrednictwo pieniężne,
f) (PKD 68) Działalność związana z obsługą rynku nieruchomości,
g) (PKD 64.92.Z|) Pozostałe formy udzielania kredytów,
h) (PKD 66.19.Z) Pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem
ubezpieczeń i funduszów emerytalnych,
i) (PKD 70.10.Z) Działalność firm centralnych (head offices) i holdingów, z wyłączeniem
holdingów finansowych,
j) (PKD 71.11.Z) Działalność w zakresie architektury,
k) (PKD 77.11.Z) Wynajem i dzierżawa samochodów osobowych i furgonetek,
l) (PKD 77.39.Z) wynajem i dzierżawa pozostałych maszyn, urządzeń i dóbr materialnych.
Spółka została utworzona na czas nieograniczony.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
12
6.2. Organy spółki
Zarząd
W skład Zarządu Spółki na dzień zatwierdzenia do publikacji sprawozdania finansowego wchodzą:
➢ Bartosz Kazimierczuk – Prezes Zarządu
W okresie objętym sprawozdaniem nie nastąpiły zmiany w strukturze Zarządu.
W dniu 31 grudnia 2020 roku Rada Nadzorcza podjęła uchwałę w sprawie powołania pana Bartosza
Kazimierczuka na Prezesa Zarządu spółki Tower Investments S.A. na kolejną, 5-letnią kadencję.
Rada Nadzorcza
W skład Rady Nadzorczej na dzień zatwierdzenia do publikacji sprawozdania finansowego wchodzą:
➢ Damian Jasica – Przewodniczący Rady Nadzorczej
➢ Magdalena Gronowska – Wiceprzewodnicząca Rady Nadzorczej
➢ Mariusz Trojak – Członek Rady Nadzorczej
➢ Tomasz Muchalski - Członek Rady Nadzorczej
➢ Piotr Gańko – Członek Rady Nadzorczej
Uchwałami Walnego Zgromadzenia w dniu 20 sierpnia 2021 roku wyżej wymieniony skład Rady
Nadzorczej został powołany na nową pięcioletnią kadencję.
Komitet Audytu
Na dzień zatwierdzenia do publikacji sprawozdania finansowego w skład Komitetu Audytu wchodzą:
➢ Mariusz Trojak – Przewodniczący Komitetu Audytu
➢ Damian Jasica – Członek Komitetu Audytu
➢ Piotr Gańko – Członek Komitetu Audytu
W okresie od 1 stycznia 2021 roku do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania z działalności nie
nastąpiła zmiana w organizacji Komitetu Audytu.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
13
7. CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI
Głównym przedmiotem działalności spółki Tower Investments S.A. jest świadczenie usług
deweloperskich dla polskich i zagranicznych podmiotów z różnych branż, ze szczególnym
uwzględnieniem sieci handlowo-usługowych. Spółka specjalizuje się w pozyskiwaniu nieruchomości.
Oferta obejmuje kompleksową obsługę procesu inwestycyjnego- od znalezienia atrakcyjnej lokalizacji,
na której może zostać wybudowany lokal handlowy lub usługowy, aż do uzyskania decyzji o warunkach
zabudowy i kreowania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z
wymaganiami inwestorów. Doświadczenie w nadzorowaniu procesów administracyjnych pozwala na
optymalny przebieg etapu planowania i pozyskania pozwoleń na budowę. Spółka, zgodnie ze strategią
rozwoju, postanowiła rozszerzyć i zdywersyfikować działalność o zaangażowanie, poprzez spółki
zależne, w produkcję spożywczą oraz handel w formacie tradycyjnym i poprzez e-delikatesy.
8. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI
Niniejsze roczne sprawozdanie finansowe sporządzone za rok zakończony 31 grudnia 2021 (wraz
z danymi porównawczymi) zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki dnia 28 kwietnia
2022 roku.
9. PODSTAWA SPORZĄDZENIA SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
Niniejsze roczne sprawozdanie finansowe sporządzone zostało zgodnie z Międzynarodowymi
Standardami Sprawozdawczości Finansowej (dalej „MSSF”), zatwierdzonymi przez Unię Europejską.
Okresy porównawcze zaprezentowane w rocznym sprawozdaniu są w pełni porównywalne.
Walutą funkcjonalną Spółki oraz walutą prezentacji niniejszego sprawozdania finansowego jest złoty
polski, a wszystkie kwoty wyrażone są w złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej).
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania
działalności gospodarczej przez Spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień zatwierdzenia
niniejszego sprawozdania finansowego nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie
kontynuowania działalności. Ogólna sytuacja gospodarcza w kraju i na świecie wpłynęła negatywnie na
osiągnięty wynik za rok 2020. Podpisane i będące w realizacji inwestycje w roku 2021, prowadzone
przez spółki zależne od Spółki, dają gwarancję kontynuacji działalności gospodarczej.
10. ŚREDNIE KURSY WYMIANY ZŁOTEGO W STOSUNKU DO EURO
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym oraz w okresach porównywalnych notowania średnich
kursów wymiany PLN w stosunku do EUR, ustalone przez Narodowy Bank Polski, przedstawiały się
następująco:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
14
Rodzaj kursu
od 01.01.2021
do 31.12.2021
Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu
4,5994
Kurs średni, obliczony jako średnia arytmetyczna kursów obowiązujących na ostatni
dzień każdego miesiąca w danym okresie
4,5775
Najwyższy kurs w okresie
4,7210
Najniższy kurs w okresie
4,4541
11. PODSTAWOWE POZYCJE SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ,
SPRAWOZDANIA Z WYNIKU I SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH,
W PRZELICZENIU NA EURO.
Poniżej przedstawiono podstawowe pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej, sprawozdania
z wyniku oraz sprawozdania z przepływów pieniężnych w przeliczeniu na EURO.
Zasady przeliczeń sprawozdań finansowych:
• poszczególne pozycje aktywów i pasywów sprawozdania z sytuacji finansowej przeliczono według
kursów obowiązujących na ostatni dzień okresu sprawozdawczego,
• poszczególne pozycje sprawozdania z wyniku oraz sprawozdania z przepływu środków pieniężnych
przeliczono według kursów stanowiących średnią arytmetyczną średnich kursów ogłoszonych przez
Narodowy Bank Polski dla EURO, obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie
sprawozdawczym,
• do przeliczenia stanu środków pieniężnych wykazywanych w sprawozdaniu z przepływów
pieniężnych na początek oraz na koniec okresu przyjęto kurs ustalony przez NBP, obowiązujący na
ostatni dzień okresu sprawozdawczego,
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
15
od 01.01.2021
do 31.12.2021
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2021
do 31.12.2021
od 01.01.2020
do 31.12.2020
PLN
EUR
Sprawozdanie z wyniku
Przychody ze sprzedaży
6 976 649
3 393 533
1 524 118
758 467
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
2 035 528
(3 223 969)
444 681
(720 569)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
2 213 064
(2 556 990)
483 466
(571 497)
Zysk (strata) netto
1 957 284
(2 489 165)
427 588
(556 338)
Zysk na akcję (PLN)
1,26
(1,61)
0,28
(0,36)
Rozwodniony zysk na akcję (PLN)
1,26
(1,61)
0,28
(0,36)
Średni kurs PLN / EUR w okresie
X
X
4,5775
4,4742
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
5 757 490
3 359 979
1 257 780
750 968
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(4 835 604)
(3 289 451)
(1 056 385)
(735 204)
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
(680 364)
(2 503 638)
(148 632)
(559 572)
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich
ekwiwalentów
241 521
(2 433 110)
52 763
(543 809)
Średni kurs PLN / EUR w okresie
X
X
4,5775
4,4742
2021.12.31
2020.12.31
2021.12.31
2020.12.31
Sprawozdanie z sytuacji finansowej
Aktywa
99 464 897
92 239 093
21 625 625
19 987 669
Zobowiązania długoterminowe
13 034 901
18 337 166
2 834 044
3 973 556
Zobowiązania krótkoterminowe
38 283 943
27 713 158
8 323 682
6 005 278
Kapitał własny
48 146 054
46 188 770
10 467 899
10 008 835
Kurs PLN / EUR na koniec okresu
X
X
4,5994
4,6148
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
16
12. ZASADY RACHUNKOWOŚCI
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem
nieruchomości inwestycyjnych i inwestycyjnych aktywów finansowych, które są wyceniane według
wartości godziwej.
Prezentacja sprawozdań finansowych
Sprawozdanie finansowe prezentowane jest zgodnie z obowiązującymi Międzynarodowymi
Standardami Sprawozdawczości Finansowej.
„Sprawozdanie z wyniku i pozostałych całkowitych dochodów” prezentowane jest w wariancie
kalkulacyjnym, natomiast „Sprawozdanie z przepływów pieniężnych” sporządzane jest metodą
pośrednią.
W przypadku retrospektywnego wprowadzenia zmian zasad rachunkowości, prezentacji lub korekty
błędów, Spółka prezentuje sprawozdanie z sytuacji finansowej sporządzone dodatkowo na początek
okresu porównawczego, jeżeli powyższe zmiany są istotne dla danych prezentowanych na początek
okresu porównywalnego. W takiej sytuacji prezentacja not do trzeciego sprawozdania z sytuacji
finansowej nie jest wymagana.
Transakcje w walutach obcych
Sprawozdanie finansowe prezentowane jest w złotym polskim (PLN), który jest również walutą
funkcjonalną Spółki.
Transakcje wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy
zastosowaniu kursu obowiązującego w dniu zawarcia transakcji (kurs spot).
Na dzień bilansowy pozycje pieniężne wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na
złote polskie przy zastosowaniu kursu zamknięcia obowiązującego na koniec okresu sprawozdawczego
tj. średniego kursu ustalonego dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski.
Niepieniężne pozycje ujmowane według kosztu historycznego, wyrażonego w walucie obcej, są
wykazywane po kursie historycznym z dnia transakcji.
Niepieniężne pozycje ewidencjonowane według wartości godziwej, wyrażonej w walucie obcej,
wyceniane są według kursu wymiany z dnia ustalenia wartości godziwej tj. średniego kursu ustalonego
dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
17
Różnice kursowe powstałe z rozliczenia transakcji lub przeliczenia pozycji pieniężnych innych niż
instrumenty pochodne, ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów lub kosztów finansowych w
kwocie netto za wyjątkiem różnic kursowych kapitalizowanych w wartości aktywów w przypadkach
określonych zasadami rachunkowości (przedstawione w punkcie dotyczącym kosztów finansowania
zewnętrznego).
Na dzień bilansowy aktywa i zobowiązania zagranicznych jednostek zależnych są przeliczane na walutę
polską po kursie zamknięcia obowiązującym na dzień bilansowy tj. po średnim kursie ustalonym dla
danej waluty przez Narodowy Bank Polski.
Koszty finansowania zewnętrznego
Koszty finansowania, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie lub wytworzeniu
dostosowywanego składnika aktywów, aktywuje się jako część ceny nabycia lub kosztu wytworzenia
tego składnika aktywów. Na koszty finansowania zewnętrznego składają się odsetki oraz zyski lub straty
z tytułu różnic kursowych do wysokości, która koryguje koszty odsetek.
Wartości niematerialne
Wartości niematerialne obejmują znaki towarowe, patenty i licencje, oprogramowanie komputerowe,
koszty prac rozwojowych oraz pozostałe wartości niematerialne, które spełniają kryteria ujęcia
określone w MSR 38. W pozycji tej wykazywane są również wartości niematerialne, które nie zostały
jeszcze oddane do użytkowania (wartości niematerialne w trakcie wytwarzania).
Wartości niematerialne na dzień bilansowy wykazywane są według ceny nabycia lub kosztu
wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Wartości
niematerialne o określonym okresie użytkowania amortyzowane są metodą liniową przez okres ich
ekonomicznej użyteczności. Okresy użytkowania poszczególnych wartości niematerialnych poddawane
są corocznej weryfikacji, a w razie konieczności korygowane od początku następnego roku obrotowego.
Przewidywany okres użytkowania dla poszczególnych grup wartości niematerialnych wynosi:
Grupa
Okres
Znaki towarowe
1-5 lat
Patenty i licencje
1-5 lat
Oprogramowanie komputerowe
1-5 lat
Pozostałe wartości niematerialne
1-5 lat
Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania nie są amortyzowane, lecz corocznie są
poddawane testom na utratę wartości.
W Spółce nie są prowadzone prace rozwojowe ani badawcze.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
18
Zyski lub straty wynikłe ze zbycia wartości niematerialnych są określane jako różnica pomiędzy
przychodami ze sprzedaży a wartością netto tych wartości niematerialnych i są ujmowane w wyniku w
pozostałych przychodach lub kosztach operacyjnych w momencie przejęcia przez nabywcę kontroli nad
zbywalnym składnikiem zgodnie z wymogami MSSF 15.
Zasady klasyfikacji nieruchomości
Ze względu na specyficzną działalność jednostki jaką jest obsługa projektów inwestycyjnych Spółka
może zakwalifikować zakupione nieruchomości (budynki, grunty itp.) do jednej z 3 pozycji:
• Rzeczowe Aktywa Trwałe,
• Nieruchomości Inwestycyjne,
• Zapasy,
Poniżej Spółka przedstawia kryteria klasyfikacji do poszczególnych grup:
1. Nieruchomości zajmowane na własne potrzeby bądź przeznaczone do dostosowania
i późniejszego użytkowania jako nieruchomości zajmowane przez właściciela, nieruchomości
zajmowane przez pracowników są klasyfikowane jako Rzeczowe Aktywa Trwałe w myśl przepisów MSR
16.
2. Nieruchomości nabyte wyłącznie w celu zbycia w bliskiej przyszłości lub w celu dostosowania
i odsprzedaży, są klasyfikowane jako zapas, nawet jeśli spółka do momentu sprzedaży osiąga przychody
z czynszów (np. parki handlowe), ponieważ handel nieruchomościami jest podstawową działalnością
spółki. Dodatkowo w przypadku nieruchomości, co do których spółka osiąga istotne przychody z najmu
- jeśli po upływie jednego roku od rozpoczęcia eksploatacji tej nieruchomości nie dojdzie do sprzedaży
rzeczonej nieruchomości, zarząd podejmuje uchwałę stwierdzającą, czy dalej będą podejmowane kroki
prowadzące do sprzedaży. Zmiana klasyfikacji nieruchomości wykazanych jako zapas do kategorii
nieruchomości inwestycyjnych następuje w przypadku braku takiej uchwały i przy jednoczesnym
istnieniu dowodu świadczącego o spełnieniu definicji nieruchomości jako nieruchomości inwestycyjnej
w świetle MSR 40. W przypadku podjęcia wyżej wymienionej uchwały, w przypadku braku szans na
sprzedaż nieruchomości po upłynięciu kolejnych 12 miesięcy od momentu podjęcia uchwały,
nieruchomość zostaje przekwalifikowana do nieruchomości inwestycyjnych.
3. Nieruchomości, które są w trakcie budowy lub dostosowywania, a nad którymi prace prowadzone
są na zlecenie osób trzecich i nie spełniają kryteriów umowy o usługę budowlaną są klasyfikowane jako
zapas.
4. Nieruchomości utrzymywane w posiadaniu ze względu na długoterminowy wzrost ich wartości
lub w celu czerpania korzyści z czynszów klasyfikowane są jako nieruchomości inwestycyjne.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
19
5. Nieruchomości, które są w trakcie budowy lub dostosowywania i będą w przyszłości
utrzymywane ze względu na oczekiwany długoterminowy wzrost ich wartości lub w celu czerpania
korzyści z czynszów, klasyfikowane są jako nieruchomości inwestycyjne.
6. Nieruchomości, dla których przyszłe użytkowanie pozostaje nieokreślone, klasyfikowane są jako
nieruchomości inwestycyjne.
W przypadku gdy dla nieruchomości, która wcześniej została zakwalifikowana jako nieruchomość
inwestycyjna ze względu na brak planów co przyszłego użytkowania, Spółka utworzy plan
wykorzystania i sprzedaży, w momencie realizacji takiego planu przez Zarząd są reklasyfikowanie na
zapasy lub do rzeczowych aktywów trwałych.
Dla nieruchomości pierwotnie ujętej jako składnik zapasu przeklasyfikowanie do nieruchomości
inwestycyjnych następuje w momencie udokumentowania zmiany dotychczasowego użytkowania
nieruchomości na nieruchomość utrzymywaną ze względu na oczekiwany długoterminowy wzrost jej
wartości bądź nieruchomość wykorzystywaną do czerpania korzyści z jej najmu. Przeklasyfikowaniu nie
podlegają nieruchomości w stosunku do których zostały zawarte porozumienia co do ich sprzedaży w
proporcji umowy sprzedaży do wartości nieruchomości.
Nieruchomości klasyfikowane jako nieruchomości inwestycyjne będące zabezpieczeniem
zobowiązania długoterminowego, jeżeli zabezpieczenie tego wymaga, do czasu spłaty zobowiązania
bądź jego zmiany na zobowiązanie wymagane w okresie do 12 miesięcy, nie ulegają przeklasyfikowaniu
do innych grup aktywów.
W punktach dotyczących rzeczowych aktywów trwałych, nieruchomości inwestycyjnych oraz zapasów
opisane są zasady początkowego ujęcia wyżej wymienionych pozycji oraz ujmowania skutków
sprzedaży (likwidacji) tych pozycji.
Rzeczowe aktywa trwałe
Rzeczowe aktywa trwałe początkowo ujmowane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Cenę
nabycia zwiększają wszystkie koszty związane bezpośrednio z zakupem i przystosowaniem składnika
majątku do stanu zdatnego do użytkowania.
Po początkowym ujęciu rzeczowe aktywa trwałe, za wyjątkiem gruntów, wykazywane są według ceny
nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu utraty
wartości. Rzeczowe aktywa trwałe w trakcie wytwarzania nie podlegają amortyzacji do czasu
zakończenia budowy lub montażu i przekazania środka trwałego do używania.
Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika
aktywów, który dla poszczególnych grup rzeczowych aktywów trwałych wynosi:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
20
Grupa
Okres
Budynki i budowle
40 lat
Maszyny i urządzenia
3 - 10 lat
Środki transportu
2,5 – 10 lat
Pozostałe środki trwałe
10 lat
Rozpoczęcie amortyzacji następuje w miesiącu, w którym środek trwały jest dostępny do użytkowania.
Ekonomiczne okresy użyteczności oraz metody amortyzacji są weryfikowane raz w roku, powodując
ewentualną korektę odpisów amortyzacyjnych w kolejnych latach.
Środki trwałe są dzielone na części składowe będące pozycjami o istotnej wartości, dla których można
przyporządkować odrębny okres ekonomicznej użyteczności. Częścią składową są również koszty
generalnych przeglądów oraz istotne części zamienne i wyposażenie, jeżeli będą wykorzystywane przez
okres dłuższy niż rok. Bieżące koszty utrzymania poniesione po dacie oddania środka trwałego do
używania, takie jak koszty konserwacji i napraw, ujmowane są w wyniku w momencie ich poniesienia.
Do wyceny gruntów stosowany jest model oparty na koszcie historycznym. Wartość gruntów nie
podlega amortyzacji, ze względu na nieokreślony okres użytkowania. Wartość godziwa gruntów
ustalana jest na podstawie bieżących informacji rynkowych przez niezależnego rzeczoznawcę raz na
dwa lata, o ile warunki rynkowe nie ulegają znaczącym zmianom. Tak określona wartość godziwa służy
do określenia wysokości odpisu z tytułu trwałej utraty wartości.
Po początkowym ujęciu rzeczone grunty wykazywane są według ceny nabycia pomniejszonej o odpisy
aktualizujące z tytułu utraty wartości.
Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostać usunięta ze sprawozdania z sytuacji
finansowej po dokonaniu jej zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne
korzyści wynikające z dalszego użytkowania takiego składnika aktywów. Zyski lub straty wynikające ze
sprzedaży, likwidacji lub zaprzestania użytkowania środków trwałych są określane jako różnica
pomiędzy przychodami ze sprzedaży, a wartością netto tych środków trwałych i są ujmowane w wyniku
w pozostałych przychodach lub kosztach operacyjnych w momencie przejęcia przez nabywcę kontroli
nad zbywanym składnikiem rzeczowych aktywów trwałych zgodnie z wymogami MSSF 15. Kwotę
wynagrodzenia w ramach transakcji zbycia składnika rzeczowych aktywów trwałych ustala się zgodnie
z wymogami MSSF 15 dotyczącymi ustalania ceny transakcyjnej.
Odpisy umorzeniowe środków trwałych o niskiej wartości początkowej, nie przekraczającej
3.500,00 PLN, i okresie ekonomicznej użyteczności nie przekraczającej 24 miesięcy, dokonywane są
w sposób uproszczony, przez dokonywanie jednorazowego odpisu umorzeniowego.
Leasing i prawo do użytkowania aktywa
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
21
MSSF 16 ustanawia zasady ujęcia, wyceny, prezentacji oraz ujawnień dotyczących leasingu. Wszystkie
transakcje leasingu skutkują uzyskaniem przez leasingobiorcę prawa do użytkowania aktywa oraz
zobowiązania z tytułu obowiązku zapłaty. Tym samym, MSSF 16 znosi klasyfikację leasingu
operacyjnego i leasingu finansowego zgodnie z MSR 17 i wprowadza jeden model dla ujęcia księgowego
leasingu przez leasingobiorcę. Leasingobiorca jest zobowiązany ująć:
• aktywa i zobowiązania dla wszystkich transakcji leasingu zawartych na okres powyżej 12 miesięcy,
za wyjątkiem sytuacji, gdy dane aktywo jest niskiej wartości; oraz
• amortyzację leasingowanego aktywa odrębnie od odsetek od zobowiązania leasingowego
w sprawozdaniu z zysków i strat.
W dacie rozpoczęcia leasingu Spółka ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania oraz
zobowiązanie z tytułu leasingu. Składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania wyceniany jest
w dacie rozpoczęcia według kosztu. W dacie rozpoczęcia leasingu Spółka zobowiązanie z tytułu leasingu
wycenia w wartości bieżącej pozostałych opłat leasingowych, zdyskontowanych przy użyciu krańcowej
stopy procentowej leasingobiorcy w dniu pierwszego zastosowania, ze stopami przyjętymi przez Spółkę
dla długości trwania umów oraz klas praw do użytkowania. Stopa dyskontowa zastosowana do
zobowiązań leasingowych wycenionych na dzień 1 stycznia 2019 roku (daty obowiązywania standardu)
dla Spółki wyniosła 8,32 %.
Spółka podjęła decyzję o wdrożeniu MSSF 16 od 1 stycznia 2019 roku przy zastosowaniu uproszczonego
podejścia tj. retrospektywnie z łącznym efektem pierwszego zastosowania niniejszego standardu
ujętym w dniu pierwszego zastosowania. Spółka nie przekształciła danych porównawczych, a efekt
zastosowania niniejszego standardu nie spowodował korekty wyniku z lat ubiegłych.
Spółka skorzystała także z możliwości jaką daje paragraf 4 MSSF16 i nie stosuje postanowień tego
standardu do aktywów niematerialnych.
Umowy leasingu na mocy której następuje przeniesienie na Spółkę zasadniczo całego ryzyka i pożytków
wynikających z posiadania przedmiotu leasingu, są ujmowane w aktywach oraz zobowiązaniach na
dzień rozpoczęcia okresu leasingu. Wartość aktywów oraz zobowiązań określana jest na dzień
rozpoczęcia leasingu według niższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej środka
trwałego stanowiącego przedmiot leasingu lub wartości bieżącej minimalnych opłat leasingowych.
Minimalne opłaty leasingowe rozdziela się pomiędzy koszty finansowe i zmniejszenie salda
zobowiązania z tytułu leasingu w sposób umożliwiający uzyskanie stałej stopy odsetek w stosunku do
niespłaconego salda zobowiązania. Warunkowe opłaty leasingowe są ujmowane w kosztach okresu, w
którym je poniesiono.
Środki użytkowane na mocy umów leasingu są amortyzowane według takich samych zasad jak
stosowane do aktywów Spółki do których zostały zakwalifikowane. W sytuacji jednak, gdy brak jest
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
22
wystarczającej pewności, że Spółka uzyska tytuł własności przed końcem okresu leasingu wówczas
dany składnik jest amortyzowany przez krótszy z dwóch okresów: szacowany okres użytkowania środka
trwałego lub okres leasingu.
Utrata wartości niefinansowych aktywów trwałych
Corocznemu testowi na utratę wartości podlegają następujące składniki aktywów:
• wartość firmy, przy czym po raz pierwszy test na utratę wartości przeprowadza się do końca okresu,
w którym miało miejsce połączenie,
• wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania oraz
• wartości niematerialne, które jeszcze nie są użytkowane.
W odniesieniu do pozostałych składników wartości niematerialnych, rzeczowych aktywów trwałych
oraz zapasów w postaci nieruchomości, dokonywana jest ocena, czy wystąpiły przesłanki, które mogą
świadczyć o utracie ich wartości. W razie stwierdzenia, że jakieś zdarzenia lub okoliczności mogą
wskazywać na trudność w odzyskaniu wartości bilansowej danego składnika aktywów, przeprowadzany
jest test na utratę wartości.
Dla potrzeb przeprowadzenia testu na utratę wartości aktywa grupowane są na najniższym poziomie,
na jakim generują przepływy pieniężne niezależnie od innych aktywów lub grup aktywów (tzw. ośrodki
wypracowujące przepływy pieniężne). Składniki aktywów samodzielnie generujące przepływy
pieniężne testowane są indywidualnie.
Jeżeli wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwaną aktywów bądź ośrodków
wypracowujących środki pieniężne, do których aktywa te należą, wówczas wartość bilansowa jest
obniżana do poziomu wartości odzyskiwanej. Wartość odzyskiwana odpowiada wyższej
z następujących dwóch wartości: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości
użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej, szacowane przyszłe przepływy pieniężne są
dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne
oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka związanego z danym składnikiem aktywów.
Odpis z tytułu utraty wartości w pierwszej kolejności przypisywany jest do wartości firmy. Pozostała
kwota odpisu obniża proporcjonalnie wartość bilansową aktywów wchodzących do ośrodka
wypracowującego przepływy.
Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku w pozycji pozostałych kosztów
operacyjnych.
Odpisy aktualizujące wartość firmy nie podlegają odwróceniu w kolejnych okresach. W przypadku
pozostałych składników aktywów, na kolejne dni bilansowe oceniane są przesłanki wskazujące
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
23
na możliwość odwrócenia odpisów aktualizujących. Odwrócenie odpisu ujmowane jest w wyniku
w pozycji pozostałych przychodów operacyjnych.
Nieruchomości inwestycyjne
Nieruchomość inwestycyjna jest utrzymywana w posiadaniu ze względu na przychody z czynszów oraz/
lub przyrost jej wartości i jest wyceniana w oparciu o model wartości godziwej.
Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnej następuje według ceny nabycia lub kosztu
wytworzenia z uwzględnieniem kosztów przeprowadzenia transakcji. Na kolejne dni bilansowe
nieruchomość inwestycyjna jest wyceniana w wartości godziwej, określonej przez niezależnego
rzeczoznawcę z uwzględnieniem lokalizacji oraz charakteru nieruchomości oraz aktualnych warunków
rynkowych.
Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane
w wyniku w okresie, w którym wystąpiły zmiany, w pozycji pozostałych przychodów lub kosztów
operacyjnych.
Nieruchomość inwestycyjną usuwa się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w momencie jej zbycia
lub trwałego wycofania z użytkowania, jeżeli nie oczekuje się uzyskania w przyszłości żadnych korzyści
ekonomicznych. Zyski lub straty wynikłe ze sprzedaży, likwidacji lub zaprzestania użytkowania
nieruchomości inwestycyjnych są określane jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży,
a wartością netto tych nieruchomości inwestycyjnych i są ujmowane w wyniku w pozostałych
przychodach lub kosztach operacyjnych. W przypadku gdy zbywaną nieruchomością inwestycyjną jest
nieruchomość wcześniej prezentowana jako zapas, jednak ze względu na długotrwały brak nabywcy
została przeklasyfikowana do kategorii nieruchomości inwestycyjnych, przychody ze sprzedaży z takiej
nieruchomości są prezentowane jako przychody z podstawowej działalności jednostki, a wartość netto
tej nieruchomości ujmowana jest jako koszt operacyjny.
Instrumenty finansowe
Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów
finansowych u jednej ze stron i jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego
u drugiej ze stron.
Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu
z sytuacji finansowej, gdy Spółka staje się stroną umowy tego instrumentu. Standaryzowane transakcje
kupna i sprzedaży aktywów i zobowiązań finansowych ujmuje się na dzień zawarcia transakcji.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
24
Składnik aktywów finansowych wyłącza się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku, gdy
wynikające z zawartej umowy prawa do korzyści ekonomicznych i ryzyka z niej wynikające zostały
zrealizowane, wygasły lub Spółka się ich zrzekła.
Spółka wyłącza ze sprawozdania z sytuacji finansowej zobowiązanie finansowe wtedy, gdy
zobowiązanie wygasło, to znaczy, kiedy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony
lub wygasł.
Na dzień nabycia aktywa i zobowiązania finansowe Spółka wycenia w wartości godziwej, czyli
najczęściej według wartości godziwej uiszczonej zapłaty w przypadku składnika aktywów lub
otrzymanej kwoty w przypadku zobowiązania. Koszty transakcji Spółka włącza do wartości początkowej
wyceny wszystkich aktywów i zobowiązań finansowych, poza kategorią aktywów i zobowiązań
wycenianych w wartości godziwej poprzez wynik.
Na dzień bilansowy aktywa oraz zobowiązania finansowe wyceniane są według MSSF 9. MSSF 9
definiuje kategorie aktywów finansowych, których rozróżnienia dokonuje się w zależności
od zastosowanego modelu biznesowego w zakresie zarządzenia aktywami oraz charakterystyki
wynikających z umowy przepływów pieniężnych.
Aktywa finansowe
Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe, Spółka klasyfikuje z podziałem na:
1. Aktywa finansowe wyceniane po początkowym ujęciu w zamortyzowanym koszcie.
Są to aktywa utrzymywane zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie
aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy,
a charakterystyka umowy dotyczącej tych aktywów finansowych przewiduje powstawanie przepływów
pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek (spełniają tzw. test SPPI - solely payment
of principal and interest (pol. test TKiO - tylko płatności kapitału i odsetek).
2. Aktywa finansowe wyceniane po początkowym ujęciu w wartości godziwej przez inne całkowite
dochody.
Są to aktywa utrzymywane zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest zarówno
utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy
jak i sprzedaż aktywów finansowych, a charakterystyka umowy dotyczącej tych aktywów finansowych
przewiduje powstawanie przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek
(spełniają tzw. test SPPI - solely payment of principal and interest (pol. test TKiO - tylko płatności
kapitału i odsetek).
3. Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
25
Są to wszystkie pozostałe aktywa finansowe.
4. Instrumenty finansowe zabezpieczające.
Klasyfikacja aktywów finansowych dokonywana jest w momencie początkowego ujęcia i może być
zmieniona jedynie wówczas, gdy zmieni się biznesowy model zarządzania aktywami finansowymi.
Do zasadniczych modeli zarządzania aktywami finansowymi zalicza się model utrzymywania w celu
otrzymania przepływów pieniężnych wynikających z umowy, model utrzymywania w celu otrzymania
przepływów pieniężnych wynikających z umowy i sprzedaży oraz model utrzymywania w innych celach
niż cele wskazane w dwu poprzedzających modelach (co do zasady jest to model oznaczający
utrzymywanie aktywów w celu ich zbycia). Spółka przyjmuje zasadę, iż sprzedaż aktywa finansowego
tuż przed terminem jego zapadalności nie stanowi zmiany modelu biznesowego z utrzymywania w celu
otrzymania przepływów pieniężnych wynikających z umowy na model utrzymywania w celu otrzymania
przepływów pieniężnych wynikających z umowy i sprzedaży lub na model utrzymywania w innych
celach.
Spółka nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń, dlatego regulacje MSSF 9 w tym zakresie nie mają do
niej zastosowania.
Zobowiązania finansowe
MSSF 9 nie zmienia zasad wyceny poszczególnych klas zobowiązań finansowych Spółki. Są one nadal
wyceniane według zamortyzowanego kosztu.
Zobowiązania finansowe inne niż instrumenty pochodne zabezpieczające, wykazywane są
w następujących pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej:
• kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne,
• leasing, podlegający regulacjom MSSF 16
• zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania oraz
• pochodne instrumenty finansowe.
Po początkowym ujęciu zobowiązania finansowe wyceniane są według zamortyzowanego kosztu
z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej, za wyjątkiem zobowiązań finansowych
przeznaczonych do obrotu lub wyznaczonych jako wycenianych w wartości godziwej przez wynik
finansowy. Do kategorii zobowiązań finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik
finansowy Spółka zalicza instrumenty pochodne inne niż instrumenty zabezpieczające.
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług wyceniane są w wartości wymagającej zapłaty
ze względu na nieznaczące efekty dyskonta.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
26
Zyski i straty z wyceny zobowiązań finansowych ujmowane są w wyniku finansowym
w działalności finansowej.
Spółka nie dokonała wyboru opcji wyceny zobowiązań finansowych do wartości godziwej.
Ujmowanie ryzyka kredytowego związanego z aktywami finansowymi- model strat oczekiwanych (ECL).
Według modelu strat oczekiwanych Spółka monitoruje zmiany poziomu ryzyka kredytowego
związanego z danym składnikiem aktywów finansowych w stosunku do początkowego ujęcia oraz
klasyfikuje aktywa finansowe do jednego z trzech stopni wyznaczania odpisu z tytułu utraty wartości.
Metoda ma zastosowanie do aktywów finansowych wycenianych według zamortyzowanego kosztu
innych niż należności z tytułu dostaw i usług.
Stopnie wyznaczania odpisów z tytułu utraty wartości:
- stopień 1 - aktywa finansowe obsługiwane na bieżąco (stosowany dla aktywów, których ryzyko nie
wzrosło istotnie od początkowego ujęcia lub jest oceniane jako niskie),
- stopień 2 - aktywa finansowe z pogorszoną obsługą (stosowany w przypadku istotnego wzrostu
ryzyka kredytowego w stosunku po ujęcia początkowego, przy jednoczesnym braku obiektywnych
przesłanek utraty wartości),
- stopień 3 - aktywa finansowe nieobsługiwane (stosowany w przypadku wystąpienia obiektywnych
przesłanek utraty wartości).
W odniesieniu do aktywów zakwalifikowanych do stopnia 1 Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty
kredytowe (ECL) w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym, a w odniesieniu
do aktywów finansowych zakwalifikowanych do pozostałych stopni, w kwocie równej oczekiwanym
stratom kredytowym w okresie życia instrumentu finansowego.
Spółka dokonuje oceny wystąpienia przesłanek skutkujących zakwalifikowaniem aktywów finansowych
do poszczególnych stopni wyznaczania odpisu na każdy dzień kończący okres sprawozdawczy. Spółka
ocenia ryzyko niewykonania zobowiązania w oczekiwanym okresie życia aktywa finansowego i
porównuje ryzyko na dzień sprawozdawczy z ryzykiem na dzień początkowego ujęcia danego aktywa
finansowego. Określając ryzyko Spółka stara się brać pod uwagę racjonalne i możliwe do
udokumentowania informacje, dostępne bez nadmiernych kosztów i starań. Spółka stara się przede
wszystkim wykorzystywać dostępne ratingi kredytowe i powiązane z nimi wskaźniki niewypłacalności
oraz informacje o wystąpieniu niekorzystnych zmian w środowisku ekonomicznym, prawnym,
rynkowym dłużnika.
Dla należności z tytułu dostaw i usług Spółka stosuje uproszczone podejście i wycenia odpis
na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie
życia należności.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
27
Prawdopodobieństwo niewykonania zobowiązania szacowane jest na podstawie danych historycznych
dotyczących niespłaconych należności.
W celu oszacowania parametru niewykonania zobowiązania Spółka określiła przedziały
przeterminowania:
Nieprzeterminowane
Zaległe od 1 do 30 dni
Zaległe od 31 do 90 dni
Zaległe od 91 do 180 dni
Zaległe od 181 do 365 dni
Zaległe powyżej 365 dni
Wszystkie aktywa z tytułu pożyczek spełniają model utrzymania w celu ściągnięcia. Dla pożyczki
o zmiennym oprocentowaniu częstotliwość zmiany oprocentowania nie odpowiada formule naliczania
odsetek. Jednakże ze względu na niewielkie wahania stawki WIBOR 3M i krótki okres pożyczki całość
pożyczek została zakwalifikowana jako aktywa wyceniane w zamortyzowanym koszcie. Muszą zatem
podlegać odpisowi z tytułu utraty wartości w oparciu o model strat oczekiwanych. Ryzyko korekt na
pożyczkach nie istnieje, ponieważ są to w większości pożyczki udzielone jednostkom powiązanym.
Dla należności z tytułu dostaw i usług zastosowano model należności utrzymywanych w celu
ściągnięcia. Zgodnie z MSSF 9 Spółka stosuje uproszczone podejście i wycenia rezerwę na straty
na kwotę równą przewidywanym długotrwałym stratom kredytowym.
Inne należności podlegają odpisowi z tytułu utraty wartości w oparciu o model strat oczekiwanych.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty zostały zakwalifikowane jako wyceniane według zamortyzowanego
kosztu i podlegają testowi z tytułu utraty wartości w oparciu o model strat oczekiwanych. Odpis z tytułu
utraty wartości ustalany jest osobno dla każdej instytucji finansowej. Do oceny ryzyka kredytowego
użyto zewnętrznych ratingów banków i publicznie dostępnych informacji dotyczących wskaźników
niewypełnienia zobowiązań dla danego ratingu. Spółka korzysta z uproszczenia i ewentualny odpis z
tytułu utraty wartości ustalany jest na podstawie 12 miesięcznych strat kredytowych. Spółka posiada
środki w bankach objętych gwarancjami bankowego funduszu gwarancyjnego, zatem wartość
oczekiwanej straty kredytowej dla tego aktywa jest bliska 0.
Spółka dopuszcza możliwość indywidualnego określania oczekiwanych strat kredytowych.
Analizie mogą podlegać należności w przedziale przeterminowania powyżej 365 dni i w szczególności
należności od dłużników postawionych w stan likwidacji lub upadłości, bądź w przypadku gdy
przewidywane koszty procesowe i egzekucyjne związane z dochodzeniem wierzytelności są co najmniej
równe dochodzonej kwoty. Aktywa finansowe są spisywane w całości gdy Spółka wyczerpie możliwości
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
28
działania w zakresie ich ściągnięcia i uzna, że nie ma racjonalnych podstaw do oczekiwania, że
należność uda się odzyskać.
W wyniku indywidualnej analizy oczekiwanych strat kredytowych, w przypadku gdy przeterminowanie
przekracza 365 dni, odpis może nie być tworzony.
Zapasy
Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego stanowią towary, materiały, produkcja w toku
oraz wyroby gotowe. Spółka stosuje poniższe zasady klasyfikacji:
• Towary – składniki zapasów nabyte w celu ich odsprzedaży,
• Materiały – składniki zapasów zużywane w procesie produkcyjnym lub w trakcie świadczenia
usług,
• Produkcja w toku – obejmuje koszty niezakończonych projektów deweloperskich, w tym
gruntów,
• Wyroby gotowe – lokale użytkowe, mieszkania oraz budowle gotowe do sprzedaży wytworzone
we własnym zakresie.
Zapasy są wyceniane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/ kosztu wytworzenia oraz wartości
netto możliwej do uzyskania. Na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają się koszty zakupu, koszty
przetworzenia oraz inne koszty poniesione w trakcie doprowadzenia zapasów do ich aktualnego
miejsca i stanu.
Na koszty przetwarzania zapasów składają się koszty związane bezpośrednio z jednostką produkcji,
takie jak bezpośrednia robocizna. Składają się na nie także systematycznie przypisane, stałe i zmienne
pośrednie koszty produkcji, poniesione przy przetwarzaniu materiałów na dobra gotowe. Stałymi i
pośrednimi kosztami produkcji są te pośrednie koszty produkcji, które pozostają stosunkowo
niezmienne niezależnie od wielkości produkcji takie jak koszty amortyzacji i utrzymania budynków
i wyposażenia fabryki oraz produkcyjne koszty zarządzania i administracji. Zmiennymi pośrednimi
kosztami produkcji są te, które zmieniają się bezpośrednio lub prawie bezpośrednio wraz ze zmianą
wielkości produkcji, takie jak koszty materiałów i robocizny. Rozchody materiałów wycenia się według
metody FIFO.
Koszt wytworzenia wyrobów gotowych i produkcji w toku obejmuje koszty bezpośrednio poniesione w
związku z realizowanym projektem.
Wartość netto możliwa do uzyskania jest to szacowana cena sprzedaży ustalana w toku zwykłej
działalności gospodarczej, pomniejszona o koszty wykończenia i koszty niezbędne do doprowadzenia
sprzedaży do skutku.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
29
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty obejmują gotówkę w kasie i na rachunkach bankowych, depozyty
płatne na żądanie oraz krótkoterminowe inwestycje o dużej płynności (do 3 miesięcy), łatwo
wymienialne na gotówkę, dla których ryzyko zmiany wartości jest nieznaczne.
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
Aktywa trwałe (grupy aktywów trwałych) są klasyfikowane przez Spółkę jako przeznaczone
do sprzedaży, jeżeli ich wartość bilansowa zostanie odzyskana przede wszystkim w wyniku transakcji
sprzedaży a nie poprzez dalsze użytkowanie. Warunek ten uznaje się za spełniony wyłącznie wówczas,
gdy składnik aktywów (grupa aktywów) jest dostępny w swoim obecnym stanie do natychmiastowej
sprzedaży, z zachowaniem normalnych i zwyczajowo przyjętych warunków sprzedaży, a wystąpienie
transakcji sprzedaży jest wysoce prawdopodobne w ciągu roku od momentu zmiany klasyfikacji.
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży wyceniane są w niższej z dwóch
wartości: wartości bilansowej lub wartości godziwej pomniejszonej o koszty zbycia. Niektóre aktywa
trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, takie jak aktywa finansowe oraz aktywa
z tytułu odroczonego podatku dochodowego, wyceniane są według tych samych zasad rachunkowości,
jakie były stosowane przez Spółkę przed zaklasyfikowaniem do aktywów trwałych przeznaczonych do
sprzedaży. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży nie podlegają amortyzacji.
Kapitał własny
Kapitał podstawowy wykazywany jest w wartości nominalnej wyemitowanych akcji, zgodnie
ze statutem Spółki oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego.
Akcje Spółki nabyte i zatrzymane przez Spółkę pomniejszają kapitał własny. Akcje własne wyceniane są
w cenie nabycia.
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej powstaje z nadwyżki ceny emisyjnej ponad
wartość nominalną akcji, pomniejszonej o koszty emisji.
Pozostałe kapitały obejmują:
• kapitał z tytułu ujęcia wyceny programów płatności akcjami oraz
• kapitał z kumulacji pozostałych całkowitych dochodów obejmujących:
• przeszacowanie rzeczowych aktywów trwałych do wartości godziwej (patrz podpunkt
dotyczący rzeczowych aktywów trwałych),
• wycenę aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite
dochody (patrz podpunkt dotyczący instrumentów finansowych),
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
30
• wycenę instrumentów zabezpieczających przepływy pieniężne (patrz podpunkt dotyczący
rachunkowości zabezpieczeń),
W zyskach zatrzymanych wykazywane są wyniki z lat ubiegłych oraz wynik finansowy bieżącego roku.
Wszystkie transakcje z właścicielami Spółki prezentowane są osobno w „Sprawozdaniu ze zmian w
kapitale własnym”.
Świadczenia pracownicze
Wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej zobowiązania i rezerwy na świadczenia
pracownicze obejmują następujące tytuły:
• krótkoterminowe świadczenia pracownicze z tytułu wynagrodzeń (wraz z premiami) oraz składek
na ubezpieczenia społeczne,
• rezerwy na niewykorzystane urlopy oraz
• inne długoterminowe świadczenia pracownicze, do których Spółka zalicza nagrody jubileuszowe
oraz odprawy emerytalne.
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
Wartość zobowiązań z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych ustala się bez dyskonta
i wykazuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie wymaganej zapłaty.
Rezerwy na niewykorzystane urlopy
Spółka tworzy rezerwę na koszty kumulowanych płatnych nieobecności, które będzie musiała ponieść
w wyniku niewykorzystanego przez pracowników uprawnienia, a które to uprawnienie narosło
na dzień bilansowy. Rezerwa na niewykorzystane urlopy stanowi rezerwę krótkoterminową
i nie podlega dyskontowaniu.
Rezerwy, zobowiązania i aktywa warunkowe
Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo
oczekiwany) wynikający ze zdarzeń przeszłych, i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego
obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać
wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Termin poniesienia oraz kwota wymagająca
uregulowania mogą być niepewna.
Rezerwy tworzy się m.in. na następujące tytuły:
• udzielone gwarancje obsługi posprzedażowej produktów i wykonanych usług,
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
31
• toczące się postępowania sądowe oraz sprawy sporne,
• straty z umów budowlanych ujmowane zgodnie z MSSF 15,
• restrukturyzacja, tylko jeżeli na podstawie odrębnych przepisów Spółka jest zobowiązana do jej
przeprowadzenia lub zawarto w tej sprawie wiążące umowy.
Nie tworzy się rezerw na przyszłe straty operacyjne.
Rezerwy ujmuje się w wartości szacowanych nakładów niezbędnych do wypełnienia obecnego
obowiązku, na podstawie najbardziej wiarygodnych dowodów dostępnych na dzień sporządzenia
sprawozdania finansowego, w tym dotyczących ryzyka oraz stopnia niepewności. W przypadku, gdy
wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość rezerwy jest ustalana poprzez zdyskontowanie
prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy
dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz
ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli zastosowana została metoda
polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem czasu jest ujmowane jako
koszt finansowy.
Jeżeli Spółka spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną zwrócone, na przykład na mocy umowy
ubezpieczenia, wówczas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny składnik aktywów, ale tylko wówczas,
gdy istnieje wystarczająca pewność, że zwrot ten rzeczywiście nastąpi. Jednakże wartość tego aktywa
nie może przewyższyć kwoty rezerwy.
W przypadku gdy wydatkowanie środków w celu wypełnienia obecnego obowiązku nie jest
prawdopodobne, kwoty zobowiązania warunkowego nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji
finansowej, za wyjątkiem zobowiązań warunkowych identyfikowanych w procesie połączenia
jednostek gospodarczych zgodnie z MSSF3.
Informację o zobowiązaniach warunkowych ujawnia się w części opisowej sprawozdania finansowego.
Możliwe wpływy zawierające korzyści ekonomiczne dla Spółki, które nie spełniają jeszcze kryteriów
ujęcia jako aktywa, stanowią aktywa warunkowe, których nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji
finansowej. Informację o aktywach warunkowych ujawnia się w dodatkowych notach objaśniających.
Rozliczenia międzyokresowe
Spółka wykazuje w aktywach w pozycji „Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności”
opłacone z góry koszty dotyczące przyszłych okresów sprawozdawczych, w tym przede wszystkim
czynsze najmu i ubezpieczenia.
W pozycji „Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania” zawartej w pasywach
prezentowane są przychody przyszłych okresów, w tym również środki pieniężne otrzymane na
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
32
sfinansowanie środków trwałych, które rozliczane są zgodnie z MSR 20 „Dotacje rządowe” oraz bierne
rozliczenia międzyokresowe kosztów.
Dotacje ujmowane są wyłącznie wówczas, gdy istnieje wystarczająca pewność, że Spółka spełni
warunki związane z daną dotacją oraz że dana dotacja zostanie faktycznie otrzymana.
Dotacja dotycząca danej pozycji kosztowej jest ujmowana jako przychód w sposób współmierny
do kosztów, które dotacja ta ma w zamierzeniu kompensować.
Dotacja finansująca składnik aktywów jest stopniowo ujmowana w wyniku jako przychód na przestrzeni
okresów proporcjonalnie do odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od tego składnika aktywów.
Spółka dla celów prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej nie odejmuje dotacji od wartości
bilansowej aktywów, lecz wykazuje dotacje jako przychody przyszłych okresów w pozycji
„Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania”.
Przychody ze sprzedaży
Przychody ze sprzedaży stanowią wyłącznie przychody z umów z klientami objęte zakresem MSSF 15.
Sposób ujmowania przychodów ze sprzedaży w sprawozdaniu finansowym Spółki, w tym zarówno
wartość, jak i moment rozpoznania przychodów, określa pięcioetapowy model obejmujący następujące
kroki:
• identyfikacja umowy z klientem,
• identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia,
• określenie ceny transakcyjnej,
• przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia,
• ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich
wypełnieniu.
Identyfikacja umowy z klientem.
Spółka ujmuje umowę z klientem wówczas, gdy spełnione są następujące kryteria:
• strony umowy zawarły umowę (w formie pisemnej, ustnej lub zgodnie z innymi zwyczajowymi
praktykami handlowymi) i są zobowiązane do wykonania swoich obowiązków,
• Spółka jest w stanie zidentyfikować prawa każdej ze stron dotyczące dóbr lub usług, które mają
zostać przekazane,
• Spółka jest w stanie zidentyfikować warunki płatności za dobra lub usługi, które mają zostać
przekazane,
• umowa ma treść ekonomiczną (tzn. można oczekiwać, że w wyniku umowy ulegnie zmianie
ryzyko, rozkład w czasie lub kwota przyszłych przepływów pieniężnych Spółki); oraz
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
33
• jest prawdopodobne, że Spółka otrzyma wynagrodzenie, które będzie jej przysługiwało
w zamian za dobra lub usługi, które zostaną przekazane klientowi.
Identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia.
W momencie zawarcia umowy Spółki dokonuje oceny dóbr lub usług przyrzeczonych w umowie
z klientem i identyfikuje jako zobowiązanie do wykonania świadczenia każde przyrzeczenie
do przekazania na rzecz klienta dobra lub usługi (lub pakietu dóbr lub usług), które można wyodrębnić
lub grupy odrębnych dóbr lub usług, które są zasadniczo takie same i w taki sam sposób przekazywane
klientowi.
Dobro lub usługa są wyodrębnione, jeżeli spełniają oba następujące warunki:
• klient może odnosić korzyści z dobra lub usługi albo bezpośrednio, albo poprzez powiązanie
z innymi zasobami, które są dla niego łatwo dostępne oraz
• obowiązek Spółki do przekazania dobra lub usługi klientowi można wyodrębnić spośród innych
obowiązków określonych w umowie.
W Spółce przy sprzedaży towarów i produktów moment spełnienia zobowiązania do wykonania
świadczenia uznaje się za spełniony z chwilą bezspornego przeniesienia prawa własności do towarów
lub usług.
Usługi świadczone przez Spółkę obejmują najem nieruchomości oraz kontrakty budowlane.
Przychody z tytułu wynajmu nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są metodą liniową przez okres
wynajmu wynikający z zawartych umów. Momentem wypełnienia zobowiązania do świadczenia jest
udostępnienie klientowi przedmiotu najmu zgodnie z warunkami zawartymi w tej umowie. Spółka
zawiera umowy o usługę budowlaną w cenach stałych, które wchodzą w zakres MSSF 15.
Ustalenie ceny transakcyjnej.
W celu ustalenia ceny transakcyjnej Spółka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią
zwyczajowe praktyki handlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które zgodnie
z oczekiwaniem Spółki będzie jej przysługiwać w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług
klientowi, z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich. Wynagrodzenie określone
w umowie z klientem obejmuje kwoty stałe.
Przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia.
Spółka przypisuje cenę transakcyjną do każdego zobowiązania do wykonania świadczenia (lub do
odrębnego dobra lub odrębnej usługi) w kwocie, która odzwierciedla kwotę wynagrodzenia, które –
zgodnie z oczekiwaniem Spółki – przysługuje jej w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług
klientowi.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
34
Przy sprzedaży towarów i produktów ceną transakcyjną jest wartość sprzedaży zawarta w umowie
z klientem. Dla umów najmu Spółka szacuje cenę za okres w kwocie sumy przychodów za okres umowy
podzielonej przez ilość jednostek okresów umowy. Spółka zawiera umowy o usługę budowlaną w
cenach stałych, która jest jednocześnie ceną transakcyjną dla każdej umowy.
Ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu.
Spółka ujmuje przychody w momencie wypełnienia lub w trakcie wypełniania zobowiązania
do świadczenia poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra lub usługi klientowi. W przypadku
sprzedaży towarów i produktów przychód ujęty jest w momencie bezspornego przejęcia produktu lub
towaru przez klienta.
Przychód z tytułu świadczenia umów budowlanych ujmowany jest na podstawie stopnia
zaawansowania ich realizacji. Procentowany stan zaawansowania realizacji usługi ustalany jest jako
stosunek kosztów poniesionych do dnia bilansowego do ogółu szacowanych kosztów wykonania
danego kontraktu.
Jeżeli wyniku świadczonej usługi nie można wiarygodnie oszacować, wówczas przychody uzyskiwane z
tytułu tego kontraktu są ujmowane tylko do wysokości poniesionych kosztów, które Spółka spodziewa
się odzyskać.
Jeżeli istnieje prawdopodobieństwo, że łączne koszty umowy przekroczą łączne przychody z danego
kontraktu, przewidywaną stratę ujmuje się bezzwłocznie jako koszt.
Kwoty brutto należne od zamawiających z tytułu prac wynikających z umów prezentowane są
w aktywach z tytułu usług.
Kwoty brutto należne zamawiającym z tytułu prac wynikających z umów prezentowane są
w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako zobowiązania w ramach pozycji „Zobowiązania z tytułu
dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania”.
Odsetki i dywidendy
Przychody z tytułu odsetek ujmowane są sukcesywnie w miarę ich narastania zgodnie z metodą
efektywnej stopy procentowej. Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy
lub udziałowców do ich otrzymania.
Koszty operacyjne
Koszty operacyjne są ujmowane w wyniku zgodnie z zasadą współmierności przychodów i kosztów.
Spółka prezentuje w sprawozdaniu finansowym koszty według miejsc powstawania.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
35
Podatek dochodowy (wraz z podatkiem odroczonym)
Obciążenie podatkowe wyniku finansowego obejmuje podatek dochodowy bieżący oraz odroczony,
który nie został ujęty w pozostałych dochodach całkowitych lub bezpośrednio w kapitale.
Bieżące obciążenie podatkowe jest obliczane na podstawie wyniku podatkowego (podstawy
opodatkowania) danego roku obrotowego. Zysk (strata) podatkowa różni się od księgowego zysku
(straty) przed opodatkowaniem w związku z czasowym przesunięciem przychodów podlegających
opodatkowaniu i kosztów stanowiących koszty uzyskania przychodów do innych okresów oraz
wyłączeniem pozycji kosztów i przychodów, które nigdy nie będą podlegały opodatkowaniu.
Obciążenia podatkowe są wyliczane w oparciu o stawki podatkowe obowiązujące w danym roku
obrotowym.
Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub
zwrotowi w przyszłości na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i pasywów
a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy
opodatkowania.
Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona od wszystkich dodatnich różnic przejściowych
podlegających opodatkowaniu, natomiast składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego jest
rozpoznawany do wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że będzie można pomniejszyć przyszłe zyski
podatkowe o rozpoznane ujemne różnice przejściowe. Nie ujmuje się aktywów ani rezerwy, jeśli
różnica przejściowa wynika z początkowego ujęcia składnika aktywów lub zobowiązań w transakcji,
która nie jest połączeniem jednostek gospodarczych oraz która w czasie jej wystąpienia nie ma wpływu
ani na wynik podatkowy ani na wynik księgowy. Nie ujmuje się rezerwy na podatek odroczony od
wartości firmy, która nie podlega amortyzacji na gruncie przepisów podatkowych.
Podatek odroczony jest wyliczany przy użyciu stawek podatkowych, które będą obowiązywać
w momencie, gdy pozycja aktywów zostanie zrealizowana lub rezerwa rozliczona, przyjmując
za podstawę przepisy prawne obowiązujące na dzień bilansowy.
Wartość składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego podlega analizie na każdy dzień bilansowy,
a w przypadku, gdy spodziewane przyszłe zyski podatkowe nie będą wystarczające dla realizacji
składnika aktywów lub jego części następuje jego odpis.
Subiektywne oceny Zarządu oraz niepewność szacunków
Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Zarząd Spółki kieruje się osądem przy dokonywaniu
licznych szacunków i założeń, które mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz
prezentowane wartości aktywów, zobowiązań, przychodów oraz kosztów. Faktycznie zrealizowane
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
36
wartości mogą różnić się od szacowanych przez Zarząd. Informacje o dokonanych szacunkach
i założeniach, które są znaczące dla sprawozdania finansowego, zostały zaprezentowane poniżej.
Klasyfikacja nieruchomości
Zgodnie z opisem przedstawionym w Polityce Rachunkowości w rozdziale, zasady klasyfikacji
nieruchomości, klasyfikacja ta opiera się na planach i zamierzeniach Zarządu Spółki co do danej
nieruchomości.
Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych
Zarząd Spółki dokonuje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych,
podlegających amortyzacji. Na dzień sprawozdawczy Zarząd ocenia, że okresy użyteczności aktywów
przyjęte przez Spółkę dla celów amortyzacji odzwierciedlają oczekiwany okres przynoszenia korzyści
ekonomicznych przez te aktywa w przyszłości. Jednakże faktyczne okresy przynoszenia korzyści przez
te aktywa w przyszłości mogą różnić się od zakładanych, w tym również ze względu na techniczne
starzenie się majątku.
Wycena Zapasów
Spółka wycenia zapasy według niższej z dwóch wartości ceny nabycia/kosztu wytworzenia oraz
możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto. Cena sprzedaży możliwa do uzyskania została oszacowana
jako możliwa do uzyskania cena pomniejszona o koszty doprowadzenia sprzedaży do skutku.
Przychody z umów o usługę budowlaną
Na kwotę przychodów oraz należności z umów o usługę budowlaną ujętą w sprawozdaniu finansowym
wpływają szacunki Zarządu dotyczące stopnia zaawansowania kontraktów budowlanych oraz marży,
jaką planuje się osiągnąć na poszczególnych kontraktach. Budżetowane koszty pozostające do
poniesienia w związku z realizacją poszczególnych zadań są na bieżąco monitorowane przez kadrę
kierowniczą nadzorującą postęp prac budowlanych, w efekcie czego budżety poszczególnych
kontraktów podlegają aktualizacji przynajmniej w okresach miesięcznych. Jednakże pozostające do
poniesienia koszty oraz rentowność realizowanych prac obarczona jest pewnym stopniem
niepewności, zwłaszcza w przypadku zadań budowlanych o dużym stopniu złożoności, prowadzonych
w okresach kilkuletnich.
Aktywa na podatek odroczony
Prawdopodobieństwo rozliczenia składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego z przyszłymi
zyskami podatkowymi opiera się na budżecie Spółki przygotowanym przez Zarząd Spółki. Jeśli
prognozowane wyniki finansowe wskazują, że Spółka osiągnie wystarczający dochód do
opodatkowania, aktywa na podatek odroczony ujmowane są w pełnej wysokości.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
37
Utrata wartości aktywów niefinansowych
W celu określenia wartości użytkowej Zarząd szacuje prognozowane przepływy pieniężne oraz stopę,
którą przepływy dyskontowane są do wartości bieżącej (patrz podpunkt dotyczący utraty wartości
aktywów niefinansowych). W procesie wyceny wartości bieżącej przyszłych przepływów dokonywane
są założenia dotyczące prognozowanych wyników finansowych. Założenia te odnoszą się do przyszłych
zdarzeń i okoliczności. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od szacowanych, co w
kolejnych okresach sprawozdawczych może przyczynić się do znaczących korekt wartości aktywów
Spółki.
13. ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI I ZGODNOŚĆ Z MIĘDZYNARODOWYMI
STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOSCI FINANSOWEJ
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej oraz interpretacjami wydanymi przez Radę Międzynarodowych
Standardów Rachunkowości zatwierdzonymi przez Unię Europejską, na mocy Rozporządzenia w
sprawie MSSF (Komisja Europejska 1606/2002), zwanymi dalej "MSSF UE". MSSF UE obejmują
standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Finansowych
(RMSR) oraz Komisję ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej (KIMSF),
zatwierdzone do stosowania w UE.
13.1. Zmiany standardów i interpretacji
W niniejszym rocznym sprawozdaniu finansowym zastosowano po raz pierwszy nowe standardy oraz
zmiany do standardów, które weszły w życie w 2021 roku:
Zmiany do MSSF9, MSR39, MSSF7, MSSF4, MSSF 16 „reforma referencyjnych stóp procentowych
(stawek referencyjnych) – Faza 2
Zmiany w tych standardach zostały opublikowane w dniu 27 sierpnia 2020 roku i uzupełniają one
pierwszą fazę zmian w sprawozdawczości wynikających z reformy międzybankowych stawek
referencyjnych z września 2019 r. Zmiany mają zastosowanie do okresów rocznych rozpoczynających
się 1 stycznia 2021 roku lub później. Zmiany w drugiej fazie koncentrują się na wpływie jaki będzie miało
na wycenę, np. instrumentów finansowych, zobowiązań leasingowych, zastąpienie dotychczasowej
stopy referencyjnej nową stopą wynikającą z reformy.
Zmiany do MSSF4 „Umowy ubezpieczeniowe”
Zmiana odracza zastosowanie standardu MSSF9 „instrumenty finansowe” z dnia 1 stycznia 2023 roku,
do momentu rozpoczęcia obowiązywania MSSF17 „Umowy Ubezpieczeniowe”.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
38
Ponadto, od 1 stycznia 2021 r., po przyjęciu do stosowania przez Komisję Europejską w październiku
2020 r., Spółka stosuje Zmianę w MSSF 16 Leasing: Ulgi związane z Covid-19. Zmiana została
opublikowana w dniu 28 maja 2020 roku i ma zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających
się 1 czerwca 2020 roku lub później, z możliwością wcześniejszego zastosowania. Zmiana wprowadza
w MSSF 16 uproszczenie, pozwalające nie ujmować modyfikacji umowy leasingu w przypadku, gdy
nastąpiły (w okresie do 30 czerwca 2021 r.) zmiany w płatnościach związane z pandemią Covid-19 lub
udzielono leasingobiorcom innych ulg zmieniających pierwotne warunki finansowe umów leasingu ze
względu na pandemię.
Zmiany w MSSF 16 dotyczącej ulgi związanej z Covid-19 nie miały istotnego wpływu na ujęcie
dotychczasowych umów leasingowych
Powyższe zmiany do standardów nie miały wpływu na niniejsze roczne sprawozdanie finansowe Spółki.
13.2. Standardy nieobowiązujące (Nowe standardy i interpretacje)
W niniejszym rocznym jednostkowym sprawozdaniu finansowym Spółka nie zdecydowała
o wcześniejszym zastosowaniu opublikowanych standardów lub interpretacji przed ich datą wejścia
w życie.
Następujące standardy i interpretacje zostały wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości lub Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej, a nie
weszły jeszcze w życie na dzień bilansowy:
MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe
Nowy standard został opublikowany w dniu 18 maja 2017 roku, a następnie zmieniony w dniu 25
czerwca 2020 r. i ma zastosowanie do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub
później. Dozwolone jest jego wcześniejsze zastosowanie (pod warunkiem równoczesnego
zastosowania MSSF 15 i MSSF 9). Standard zastępuje dotychczasowe regulacje dotyczące umów
ubezpieczeniowych (MSSF 4). W dniu 25 czerwca 2020 r. zmieniono również MSSF 4 – w zakresie
wydłużenia okresu zwolnienia ubezpieczycieli z zastosowania MSSF 9 Instrumenty finansowe do 1
stycznia 2023 r.
Spółka zastosuje nowy standard od 1 stycznia 2023 r. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania
finansowego nie jest możliwe wiarygodne oszacowanie wpływu zastosowania nowego standardu.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
39
Zmiany w MSSF 3, MSR 16, MSR 37 oraz coroczne poprawki do standardów 2018-2020 (Annual
improvements)
Zmiany w tych standardach zostały opublikowane w dniu 14 maja 2020 roku i mają zastosowanie do
okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później. Wśród zmian jest m.in.
wprowadzenie zakazu pomniejszania kosztu wytworzenia środków trwałych o przychody ze sprzedaży
produktów testowych powstałych w procesie tworzenia/uruchamiania środka trwałego oraz
doprecyzowanie jakie koszty jednostka uwzględnia przy ocenie, czy dana umowa przyniesie straty.
Spółka zastosuje powyższe zmiany standardu od 1 stycznia 2022 r. Na dzień sporządzenia niniejszego
sprawozdania finansowego Spółka jest w trakcie analizy wpływu zmiany na skonsolidowane
sprawozdanie finansowe i na dzień 31 grudnia 2021 r. nie jest możliwe wiarygodne oszacowanie
wpływu zastosowania zmienionego standardu.
Zmiany w MSR 1 – Ujawnianie zasad (polityki) rachunkowości i MSR 8 – Definicja wartości
szacunkowych
Zmiany w tych standardach zostały opublikowane w dniu 12 lutego 2021 roku i mają zastosowanie do
okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później. Celem tych zmian jest
położenie większego nacisku na ujawnianie istotnych zasad rachunkowości oraz doprecyzowanie
charakteru różnic pomiędzy zmianami wartości szacunkowych a zmianami zasad (polityki)
rachunkowości.
Powyższe zmiany w MSR 1 zostaną zastosowane przez Spółkę od 1 stycznia 2023 r. Na dzień
sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie jest możliwe wiarygodne oszacowanie
wpływu zastosowania zmienionego standardu.
Zmiana w MSSF 16 Leasing – Ulgi związane z Covid-19 przyznane po 30 czerwca 2021 r.
Zmiana w MSSF 16 została opublikowana w dniu 31 marca 2021 roku i ma zastosowanie do okresów
rocznych rozpoczynających się 1 kwietnia 2021 roku lub później. Celem zmiany standardu jest
wyłącznie wydłużenie o rok (do 30 czerwca 2022 r.) okresu, w którym przyznanie ulg w płatnościach
leasingowych związanych z Covid-19 nie musi wiązać się z modyfikacją umowy leasingu. Zmiana ta jest
ściśle związana z już obowiązującą zmianą MSSF 16 opublikowaną w maju 2020 roku.
Powyższa zmiana, podobnie jak obecnie obowiązująca, nie powinna mieć istotnego wpływu na przyszłe
jednostkowe sprawozdania finansowe.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
40
MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji
przyjętych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem
poniższych standardów, interpretacji oraz zmian do nich, które na dzień zatwierdzenia niniejszego
sprawozdania finansowego do publikacji nie zostały jeszcze przyjęte do stosowania przez kraje UE:
Zmiana w MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych: Klasyfikacja zobowiązań jako krótko- i
długoterminowe
Zmiana w MSR 1 została opublikowana w dniu 23 stycznia 2020 roku, następnie zmodyfikowano w lipcu
2020 r. datę wejścia w życie i ma ona zastosowanie do okresów rocznych rozpoczynających się 1
stycznia 2023 roku lub później.
Zmiana na nowo definiuje kryteria jakie muszą być spełnione, aby zobowiązanie uznać za
krótkoterminowe. Zmiana może wpłynąć na zmianę prezentacji zobowiązań i ich reklasyfikację
pomiędzy zobowiązaniami krótko- i długoterminowymi
Zmiana w MSR 12 Podatek dochodowy: podatek odroczony dotyczący aktywów i zobowiązań
powstających na skutek pojedynczej transakcji,
Zmiana w MSR 12 została opublikowana w dniu 7 maja 2021 roku i ma zastosowanie do okresów
rocznych rozpoczynających się 1 kwietnia 2023 roku lub później. Zmiany doprecyzowują, że zwolnienie
dotyczące początkowego ujęcia podatku odroczonego nie ma zastosowania do transakcji, w których w
momencie początkowego ujęcia powstają równe kwoty ujemnych i dodatnich różnic przejściowych, a
jednostki są zobowiązane do ujmowania podatku odroczonego od takich transakcji, a tym samym
wyjaśniają pojawiąjące się wątpliwości co do tego, czy zwolnienie to ma zastosowanie do transakcji
takich jak leasing i zobowiązania z tytułu wycofania z eksploatacji
Zmiana w MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe: Pierwsze zastosowanie MSSF 17 i MSSF 9 – informacje
porównawcze.
Zmiana w MSSF 17 została opublikowana w dniu 9 grudnia 2021 roku i ma zastosowanie do okresów
rocznych rozpoczynających się 1 kwietnia 2023 roku lub później. Zmiana zawiera opcję przejściową
dotyczącą informacji porównawczych o aktywach finansowych prezentowanych przy początkowym
zastosowaniu MSSF 17. Zmiana ma na celu pomóc jednostkom uniknąć tymczasowych niedopasowań
księgowych pomiędzy aktywami finansowymi a zobowiązaniami z tytułu umów ubezpieczeniowych.
14. SEZONOWOŚĆ DZIAŁALNOŚCI
Podstawowa działalność Spółki opiera się na kupnie i sprzedaży nieruchomości, realizacji projektów
budowlanych związanych z wznoszeniem budynków i prace związane z obsługą rynku nieruchomości.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
41
Wymienione powyżej prace cechują się niedopasowaniem w czasie ponoszonych kosztów
i przychodów oraz nieregularnością przychodów. Zakup nieruchomości i realizacja projektu
budowlanego może trwać ponad 12 miesięcy, przychód zaś realizowany jest w momencie zakończenia
prac i sprzedaży gotowego produktu. Ze względu na specyfikę branży nie można określić cykliczności
ani sezonowości działalności.
15. SEGMENTY OPERACYJNE
Spółka do 2020 roku nie wyodrębniała segmentów operacyjnych, bowiem Zarząd Spółki nie widział
uzasadnienia do wydzielania oddzielnych segmentów. Wszystkie działania prowadzone były
w analogiczny sposób, przez te same osoby i przy wykorzystaniu tych samych zasobów Spółki.
Dodatkowo Zarząd Spółki uważał, iż nie ma możliwości jasnego określenia kryteriów pozwalających
na podział projektów np. na parki handlowe i innego rodzaju projekty deweloperskie, zwłaszcza
w związku z rozwojem konceptów „Shopin” i „City Shopin”, które są bardzo zbliżone do innych
projektów deweloperskich, czy też sprzedażą części powierzchni w ramach tworzenia parku
handlowego. Kolejnym argumentem był brak wyodrębnienia w ramach struktury organizacyjnej Spółki
zespołów zajmujących się jednego rodzaju projektami. W zależności od kompetencji, które były
potrzebne do realizacji wszystkich rodzajów realizowanych projektów – np. Dział Ekspansji
zabezpieczał nieruchomości zarówno pod parki handlowe, jak i inne projekty deweloperskie, Dział
Inwestycji realizował, zarówno projekty dla sieci, jak i budowę parków handlowych.
Pod koniec 2020 roku Spółka zaangażowała się w rozwój 2 nowych segmentów i na dzień
przygotowania sprawozdania można wyodrębnić 3 podstawowe segmenty operacyjne:
Działalność na rynku nieruchomości (Nieruchomości)
Celem działalności na rynku nieruchomości jest maksymalizacja zysku z zabezpieczonych
nieruchomości bez względu na formę uzyskania tego dochodu (sprzedaż do sieci handlowej, sprzedaż
do inwestora finansowego). Segment ten opiera się na kupnie i sprzedaży nieruchomości, realizacji
projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków i prace związane z obsługą rynku
nieruchomości.
Produkcja i sprzedaż produktów spożywczych (Spożywczy)
Nowo powstała spółka Manufaktura Gessler odpowiada za produkcję i sprzedaż pakowanych ciast o
wysokiej jakości pod marką Gessler. Oferta produktowa będzie stopniowo rozszerzana o wyroby
czekoladowe (batony, torciki itp.) oraz mieszanki spożywcze (budynie, kisiele, lody itp.). W pierwszym
okresie działalności spółka jest wspomagana przez Spółkę Dominującą Tower Investments S.A., której
jednym z celów jest zarządzania Grupą Kapitałową.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
42
Handel przy zastosowaniu platformy internetowej (E-commerce)
W celu prowadzenia handlu poprzez platformę internetową Deli2.pl została utworzona nowa spółka
Deli2 S.A, która oferuje klientom zakupy z różnych delikatesów pod jednym adresem. Usługa w
pierwszym etapie jest dostępna w aglomeracji warszawskiej i łódzkiej, a w kolejnych latach w
5 kolejnych aglomeracjach Polski. Ponadto spółka jest na etapie wprowadzenia dostaw części
asortymentu na terenie całego kraju we współpracy z zewnętrzną spółką dostawczą.
W ciągu 12 miesięcy 2021 roku zaangażowanie Spółki w nowe segmenty przedstawia się następująco:
Segment spożywczy
Przychody z najmu i usług
203 523
Koszty sprzedanych usług
189 260
Segment E-commerce
Przychody z tytułu najmu i obsługi
457 894
Koszt sprzedanych usług
428 921
Przychody z tytułu pożyczek i subleasingu
62 302
Koszty rozliczenia części subleasingu
88 608
Koszty leasingu
31 664
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
43
16. PODSTAWOWY I ROZWODNIONY ZYSK NA AKCJĘ.
Zysk na akcję liczony jest według formuły zysk netto przypadający akcjonariuszom Spółki podzielony
przez średnią ważoną liczbę akcji zwykłych występujących w danym okresie. W okresie objętym
sprawozdaniem i okresach porównawczych jest brak czynników rozwadniających zysk na akcję.
Kalkulację podstawowego oraz rozwodnionego zysku (straty) na akcję wraz z uzgodnieniem średniej
ważonej rozwodnionej liczby akcji przedstawiono poniżej.
od 01.01.2021
do 31.12.2021
od 01.01.2020
do 31.12.2020
Liczba akcji stosowana jako mianownik wzoru
Średnia ważona liczba akcji zwykłych
1 548 874
1 548 874
Rozwadniający wpływ opcji zamiennych na akcje
0
0
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych
1 548 874
1 548 874
Działalność kontynuowana
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
1 957 284
(2 489 165)
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN)
1,26
(1,61)
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN)
1,26
(1,61)
Działalność zaniechana
nie występuje
nie występuje
Działalność kontynuowana i zaniechana
Zysk (strata) netto
1 957 284
(2 489 165)
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN)
1,26
(1,61)
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN)
1,26
(1,61)
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
44
17. NOTA OBJAŚNIAJĄCA DO SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH.
Poniżej uzgodnienie zmian pozycji bilansowych z zmianami wykazywanymi w sprawozdaniu
z przepływów pieniężnych.
od 01.01.2021
do 31.12.2021
od 01.01.2020
do 31.12.2020
Zmiana stanu zapasów wynikająca ze sprawozdania z sytuacji finansowej
2 503 552
(332 185)
Zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej
0
0
Zmiana klasyfikacji zapasów do kategorii nieruchomości inwestycyjnych
(290 617)
0
Zmiana stanu zapasów wykazana w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
2 212 935
(332 185)
Zmiana stanu należności wynikająca ze sprawozdania z sytuacji finansowej
(1 167 273)
3 539 025
Odpisy aktualizujące
(79 072)
(1 686 143)
Należności z tytułu podatku bieżącego
17 297
(18 394)
Rozliczenia międzyokresowe
(161 963)
(207 667)
Transakcje dotyczące aktywów finansowych - rozliczenie należności
0
139 375
Zmiana stanu należności wykazana w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
(1 391 011)
1 766 196
Zmiana stanu zobowiązań wynikająca ze sprawozdania z sytuacji finansowej
5 882 405
1 455 631
Kompensaty
(2 025 000)
355 036
Subwencja
(53 255)
(204 657)
Zobowiązania z tytułu przekształcenia użytkowania w prawo własności
(270 650)
0
Zmiana stanu zobowiązań wykazana w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
3 533 500
1 606 010
od 01.01.2021
do 31.12.2021
od 01.01.2020
do 31.12.2020
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
5 757 490
3 359 979
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(4 835 604)
(3 289 451)
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
(680 364)
(2 503 638)
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich
ekwiwalentów
241 521
(2 433 110)
Średni kurs PLN / EUR w okresie
X
X
Rok 2021 był pierwszym rokiem w którym Spółka powróciła w pełni do swojej dotychczasowej
działalności. Blokada działalności gospodarczej związanej z pandemią SARS–Cov-2 została uwolniona i
można było zrealizować przesunięte z roku poprzedniego projekty. Odzwierciedlone jest w dodatnich
przepływach z działalności operacyjnej. Ujemne przepływy z działalności inwestycyjnej są wynikiem
zaangażowania Spółki w nowe projekty poprzez zapewnienie spółkom celowym finansowania. Stan
przepływów z działalności finansowej wskazuje na ponoszenie przez Spółkę wydatków związanych ze
spłatami zadłużenia finansowego.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
45
18. PRZYCHODY I KOSZTY
18.1. Przychody w podziale na źródła.
od 01.01.2021 do
31.12.2021
od 01.01.2020 do
31.12.2020
Przychody z tytułu najmu
197 946
166 102
Przychody ze sprzedaży usług
6 778 466
1 607 535
Przychody ze sprzedaży produktów i towarów
238
1 619 896
Przychody Razem
6 976 649
3 393 533
W pozycji przychodów ze sprzedaży innych usług znajdują się przede wszystkim usługi związane
z zaangażowanie Spółki w procesy realizacji inwestycji budowlanych wobec spółek Grupy Kapitałowej
Tower Investments S.A.
18.2. Koszty według rodzaju.
od 01.01.2021
do 31.12.2021
od 01.01.2020
do 31.12.2020
Amortyzacja
756 421
759 269
Zużycie materiałów i energii
255 517
172 609
Usługi obce
3 731 355
1 768 251
Podatki i opłaty
57 815
102 984
Wynagrodzenia
1 032 658
1 047 648
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia
196 254
193 585
Pozostałe koszty rodzajowe
372 492
239 652
Wartość sprzedanych towarów i materiałów
226
968 635
Koszty według rodzaju razem
6 402 738
5 252 633
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
46
18.3. Pozostałe przychody i koszty operacyjne.
Pozostałe przychody operacyjne
Podział pozostałych przychodów operacyjnych przedstawia poniższa tabela:
od 01.01.2021
do 31.12.2021
od 01.01.2020
do 31.12.2020
Przychody netto z tytułu kar umownych
0
323 233
Zysk ze zbycia aktywów niefinansowych
69 756
0
Rozliczenie przyznanej subwencji
0
204 657
Ubezpieczenia
13 210
0
Wycena nieruchomości inwestycyjnych
1 225 564
86 466
Dyskonta kaucji
13 940
0
Spisanie przeterminowanych zobowiązań
344 964
0
Pozostałe
72 858
201 681
Przychody Razem
1 740 292
816 037
W 2021 roku Spółka dokonała zmiany klasyfikacji nieruchomości położonej w Pleszewie z pozycji
zapasów do pozycji nieruchomości inwestycyjnych. Wycena wartości godziwej dla tej nieruchomości
wyniosła 864 597,27 PLN.
W 2020 roku Spółka nałożyła na kontrahenta kary umowne za nieterminowe i niezgodne z umową
wykonanie obowiązków, a w pozycji pozostałych przychodów operacyjnych wykazane zostało
wykorzystanie przyznanej subwencji PFR.
Pozostałe koszty operacyjne
W skład pozostałych kosztów operacyjnych wchodzą:
od 01.01.2021
do 31.12.2021
od 01.01.2020
do 31.12.2020
Odpis na należności nieściągalne
95 468
1 066 877
Spisanie należności nieściągalnych
0
946 248
Rozliczenie przyznanej subwencji
16 466
0
Dyskonto kaucji
0
82 353
Rozliczenie subleasingu
88 608
0
Pozostałe
78 134
85 429
Koszty Razem
278 675
2 180 907
W 2021 roku Spółka rozwiązała umowę na subleasing 4 samochodów dostawczych. W wyniku tej
transakcji zrealizowała stratę w wysokości 88 608 PLN. W 2020 roku w wyniku dokonanych analiz
posiadanych należności i zobowiązań zostały powzięte decyzje i odpowiednie uchwały, w wyniku
których Spółka dokonała odpisów aktualizujących i spisania należności.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
47
18.4. Przychody i koszty finansowe
Przychody finansowe
od 01.01.2021
do 31.12.2021
od 01.01.2020
do 31.12.2020
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty (lokaty)
570
5 715
Przychody z subleasingu
29 131
2 722
Rozliczenie subwencji
0
582 600
Pożyczki i należności
2 557 311
2 435 848
Przychody dotyczące instrumentów finansowych niewycenianych w
wartości godziwej przez wynik finansowy - razem
2 587 013
3 026 885
Wycena i sprzedaż aktywów finansowych
3 347
9 810
Zyski z wyceny oraz realizacji instrumentów finansowych wycenianych
w wartości godziwej przez wynik - razem
3 347
9 810
Różnice kursowe - Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
47 268
31 914
Zyski (straty) (+/-) z tytułu różnic kursowych - razem
47 268
31 914
Przychody finansowe razem
2 637 628
3 068 609
Spółka nie posiada aktywów oraz zobowiązań finansowych z kategorii wyznaczonych przy
początkowym ujęciu jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy. Wykazane zyski oraz
straty z wyceny oraz realizacji instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez
wynik odnoszą się w całości do instrumentów finansowych przeznaczonych do obrotu. W 2020 roku
Spółka otrzymała subwencję, w ramach tzw. tarczy kryzysowej, z Polskiego Funduszu Rozwoju, której
część została przeznaczona na obsługę finansowania zewnętrznego.
Koszty finansowe
od 01.01.2021
do 31.12.2021
od 01.01.2020
do 31.12.2020
Koszty z tytułu leasingu
140 633
133 323
Koszty związane z obligacjami
2 080 808
2 030 022
Odsetki od pożyczek i zobowiązań
147 383
108 328
Koszty dotyczące instrumentów finansowych niewycenianych w
wartości godziwej przez wynik finansowy razem
2 368 824
2 271 673
Wycena i sprzedaż aktywów finansowych
37 585
0
Straty z wyceny oraz realizacji instrumentów finansowych
wycenianych w wartości godziwej przez wynik razem
37 585
0
Różnice kursowe - rozrachunki w walutach obcych
53 683
129 957
Zyski (straty) (+/-) z tytułu różnic kursowych Razem
53 683
129 957
Koszty finansowe razem
2 460 092
2 401 629
Odpisy aktualizujące wartość należności dotyczących działalności operacyjnej ujmowane są przez
Spółkę jako pozostałe koszty operacyjne.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
48
18.5. Podatek dochodowy
od 01.01.2021
do 31.12.2021
od 01.01.2020
do 31.12.2020
Podatek bieżący - Rozliczenie podatku za okres sprawozdawczy
0
0
Podatek odroczony – Powstanie i odwrócenie różnic przejściowych
255 780
(67 824)
Podatek dochodowy razem
255 780
(67 824)
Uzgodnienie podatku dochodowego obliczonego stawką 19% od wyniku przed opodatkowaniem
dochodowym, w tym podatkiem odroczonym wykazanym w skonsolidowanym sprawozdaniu z wyniku
przedstawia się następująco:
od 01.01.2021 do 31.12.2021
od 01.01.2020 do 31.12.2020
Działalność
finansowa
Działalność
operacyjna
Działalność
finansowa
Działalność
operacyjna
Wynik przed opodatkowaniem
1 808
2 211 257
0
(2 556 990)
Stawka podatku stosowana przez Spółkę
19%
19%
19%
19%
Podatek dochodowy bieżący wg stawki krajowej
343
420 139
0
0
Uzgodnienie wyniku podatkowego:
Przychody nie podlegające opodatkowaniu, w tym
0
(4 296 800)
0
(4 762 329)
- naliczone i niezapłacone odsetki
(2 547 083)
(2 393 426)
- wyceny
(1 676 223)
(477 784)
- rozliczenie subwencji
0
(1 076 040)
Przychody podatkowe nie księgowe
0
238 001
0
805 036
Koszty podatkowe innych okresów
0
(738 492)
0
(2 089 160)
Koszty nie stanowiące kosztów uzyskania przychodów
0
1 455 925
0
4 906 858
Wynik podatkowy
1 808
(1 130 109)
0
(3 696 584)
Podatek dochodowy bieżący wg stawki krajowej
343
0
0
0
Odliczenie strat lat ubiegłych
343
0
0
0
Podatek dochodowy po odliczeniach
0
0
0
0
Zmiana z tytułu podatku odroczonego
0
255 780
(67 824)
Podatek dochodowy
0
255 780
0
(67 824)
Zastosowana średnia stawka podatkowa
0%
12%
0%
3%
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
49
19. PRZEJĘCIA ORAZ UTRATA KONTROLI NAD JEDNOSTKAMI ZALEŻNYMI
W roku 2021 roku utworzone zostały dwa podmioty:
• Akal sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, w której Spółka posiada 100% udziałów, utworzona w
celu realizacji projektów inwestycyjnych na rynku nieruchomości,
• Prystora 1 sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, w której Spółka posiada 100% udziałów
(bezpośrednio 1%, poprzez spółki zależne 99%), utworzona z celu realizacji inwestycji
zlokalizowanej w Warszawie przy Alejach Jerozolimskich.
We wrześniu 2020 roku, w ramach realizacji strategii rozwoju Grupy, zostały utworzone dwa podmioty
Deli2 S.A. i Manufaktura Gessler S.A. Spółka objęła 70% akcji spółki Deli2 co daje jej kontrolę nad
spółką. Spółka zależna Tower Project sp. z o.o. objęła 70% akcji spółki Manufaktura Gessler S.A. przez
co Spółka pośrednio objęła kontrolę nad spółką. W 2021 roku w wyniku podniesienia kapitału w spółce
Deli2 zaangażowanie spółki Tower Investments S.A, w sposób pośredni i bezpośredni, spadło do
63,74%.
20. WARTOŚCI NIEMATERIALNE
Wartości niematerialne użytkowane przez Spółkę obejmują znaki towarowe, patenty i licencje,
oprogramowanie komputerowe oraz pozostałe wartości niematerialne.
Znaki Towarowe
Pozostałe
Razem
Wartość brutto za okres od 01.01.2020 roku do 31.12.2021 roku
Stan na 01.01.2021 roku
25 550
31 358
56 908
Zwiększenia
0
22 580
22 580
Zmniejszenia
0
0
0
Stan na 31.12.2021 roku
25 550
53 938
79 488
Umorzenie za okres od 01.01.2020 roku do 31.12.2021 roku
Stan na 01.01.2021 roku
(23 050)
(14 191)
(37 241)
Zwiększenia
(2 500)
(17 853)
(20 353)
Zmniejszenia
0
0
0
Stan na 31.12.2021 roku
(25 550)
(32 044)
(57 594)
Wartość netto na 01.01.2021 roku
2 500
17 167
19 667
Wartość netto na 31.12.2021 roku
0
21 894
21 894
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
50
Znaki Towarowe
Pozostałe
Razem
Wartość brutto za okres od 01.01.2020 roku do 31.12.2020
roku
Stan na 01.01.2020 roku
25 550
11 358
36 908
Zwiększenia
0
20 000
20 000
Zmniejszenia
0
0
0
Stan na 31.12.2020 roku
25 550
31 358
56 908
Umorzenie za okres od 01.01.2020 roku do 31.12.2020 roku
Stan na 01.01.2020 roku
(18 050)
(9 714)
(27 764)
Zwiększenia
(5 000)
(4 477)
(9 477)
Zmniejszenia
0
0
0
Stan na 31.12.2020 roku
(23 050)
(14 191)
(37 241)
Wartość netto na 01.01.2020 roku
7 500
1 644
9 144
Wartość netto na 31.12.2020 roku
2 500
17 167
19 667
Spółka nie wykorzystuje w działalności składników wartości niematerialnych, których okres
użytkowania jest nieokreślony. Na dzień 31.12.2021 roku i 31.12.2020 roku żadne wartości
niematerialne nie stanowiły zabezpieczenia zobowiązań Spółki.
W okresie od 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021 roku nie zostały dokonane odpisy aktualizujące
stan wartości niematerialnych. Stan odpisów aktualizujących na dzień 31 grudnia 2021 roku i koniec
okresu porównywalnego wyniósł 0 PLN.
21. RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE
Poniższe tabele przedstawiają strukturę rzeczowych aktywów trwałych, ich nabycia, zbycia, umorzenie
i odpisy aktualizujące.
Budynki,
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Inne
Razem
Stan na 31.12.2021 roku
Wartość bilansowa brutto
1 006 902
172 188
2 392 400
715 169
4 286 659
Skumulowane umorzenie i
odpisy aktualizujące
(671 268)
(139 789)
(726 812)
(252 730)
(1 790 599)
Wartość bilansowa netto
335 634
32 399
1 665 588
462 439
2 496 060
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
51
Budynki,
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Inne
Razem
Stan na 31.12.2020 roku
Wartość bilansowa brutto
1 006 902
164 385
2 066 040
471 755
3 709 081
Skumulowane umorzenie i odpisy
aktualizujące
(447 512)
(108 162)
(496 121)
(166 598)
(1 218 393)
Wartość bilansowa netto
559 390
56 222
1 569 919
305 157
2 490 689
RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE – NABYCIA I ZBYCIA ORAZ ODPISY AKTUALIZUJĄCE Z TYTUŁU UTRATY
WARTOŚCI
Budynki i
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Pozostałe
Zaliczki na
środki trwałe
i środki
trwałe w
budowie
Razem
Za okres od 01.01.2021 roku
do 31.12.2021 roku
Wartość bilansowa netto na
01.01.2021 roku
559 390
56 223
1 569 919
305 157
0
2 490 689
Zwiększenia (nabycie,
wytworzenie, leasing)
0
7 802
883 270
243 414
0
1 134 486
Zmniejszenia (zbycie,
likwidacja, reklasyfikacja)
0
0
(393 049)
0
0
(393 049)
Amortyzacja
(223 756)
(31 627)
(394 553)
(86 132)
0
(736 068)
Wartość bilansowa netto na
31.12.2021 roku
335 634
32 399
1 665 587
462 439
0
2 496 059
Za okres od 01.01.2020 roku
do 31.12.2020 roku
Wartość bilansowa netto na
01.01.2020 roku
783 146
84 473
1 181 438
391 289
139 375
2 579 721
Zwiększenia (nabycie,
wytworzenie, leasing)
0
18 259
1 163 713
0
0
1 181 971
Zmniejszenia (zbycie,
likwidacja, reklasyfikacja)
0
0
(381 837)
0
(139 375)
(521 212)
Amortyzacja
(223 756)
(46 509)
(393 394)
(86 132)
0
(749 792)
Wartość bilansowa netto na
31.12.2020 roku
559 390
56 223
1 569 919
305 157
0
2 490 689
W bieżącym roku obrotowym Spółka nie dokonała odpisu aktualizującego wartość środków trwałych.
Stan odpisów aktualizujących na 31 grudnia 2021 roku wynosi 0,00 PLN (na 31 grudnia 2020 roku: 0,00
PLN). Na dzień 31.12.2021 roku żadne rzeczowe aktywa trwałe nie stanowiły zabezpieczeń zobowiązań
Spółki.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
52
Na pozycję budynki i budowle składają się aktywa powstałe w wyniku zastosowania MSSF 16. W okresie
12 miesięcy 2021 roku, Spółka, poza rozwiązaniem umowy subleasingu na 4 samochody dostawcze, nie
zawarła istotnych transakcji nabycia lub sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych oraz nie posiadała
istotnych zobowiązań z tytułu nabycia rzeczowych aktywów trwałych.
22. LEASING – AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA
22.1. Aktywa z tytułu prawa do użytkowania
Zgodnie z wymogami Międzynarodowego Standardu Sprawozdawczości Finansowej 16 „Leasing”
Spółka dokonała analizy posiadanych umów i dokonała odpowiednich ujawnień w niniejszym
jednostkowym sprawozdaniu finansowym. Wartość bilansowa aktywów będących przedmiotem umów
leasingu przedstawia się następująco:
Nieruchomości
Budynki i budowle
Środki
transportu
Razem
Stan na 31.12.2021 roku
Wartość bilansowa brutto
776 600
1 006 902
1 624 806
3 408 308
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące
0
(671 268)
(420 010)
(1 091 278)
Wartość bilansowa netto
776 600
335 634
1 204 796
2 317 030
Nieruchomości
Budynki i budowle
Środki
transportu
Razem
Stan na 31.12.2020 roku
Wartość bilansowa brutto
163 922
1 006 902
1 455 034
2 625 858
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące
0
(447 512)
(250 502)
(698 014)
Wartość bilansowa netto
163 922
559 390
1 204 532
1 927 844
W 2020 roku zostały zawarte umowy leasingu 5 samochodów dostawczych, które następnie zostały
podnajęte na podstawie umów subleasingowych. W związku z tym Spółka w 2020 roku nie wykazywała
tych pojazdów w rzeczowych aktywach trwałych, a w pozostałych aktywach finansowych w wartości
zdyskontowanej. W 2021 roku rozwiązana została umowa subleasingu na 4 z tych pojazdów. W efekcie
tej transakcji samochody stały się składnikiem majątku trwałego w Spółce. W tym samym okresie
Spółka dokonała cesji jednej umowy leasingu.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
53
Wartość aktywów pojazdów podlegających umowom subleasingowym wynosi:
Wpłaty z tytułu umów leasingu płatne w okresie:
do 1 roku
od 1 roku do 5 lat
powyżej 5 lat
Razem
Stan na 31.12.2021 roku
Przyszłe minimalne opłaty leasingowe
38 480
147 296
0
185 776
Przychody finansowe
5 220
7 766
0
12 986
Wartość bieżąca przyszłych minimalnych opłat
leasingowych
33 260
139 530
0
172 790
Wartość subleasingowanych środków trwałych
191 700
Wpłaty z tytułu umów leasingu płatne w okresie:
do 1 roku
od 1 roku do 5 lat
powyżej 5 lat
Razem
Stan na 31.12.2020 roku
Przyszłe minimalne opłaty leasingowe
147 021
912 845
0
1 059 866
Przychody finansowe
34 351
64 293
0
98 644
Wartość bieżąca przyszłych minimalnych opłat
leasingowych
112 671
848 552
0
961 222
Wartość subleasingowanych środków trwałych
958 500
22.2. Zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania
Pozostające do spłaty przyszłe minimalne opłaty leasingowe według stanu na dzień bilansowy wynoszą:
Opłaty z tytułu umów leasingu płatne w okresie:
do 1 roku
od 1 roku
do 5 lat
powyżej 5 lat
Razem
Stan na 31.12.2021 roku
Przyszłe minimalne opłaty leasingowe
918 301
1 187 004
737 440
2 842 745
Koszty finansowe
(90 385)
(129 658)
(637 921)
(857 964)
Wartość bieżąca przyszłych minimalnych opłat
leasingowych
827 916
1 057 346
99 519
1 984 781
Opłaty z tytułu umów leasingu płatne w okresie:
do 1 roku
od 1 roku
do 5 lat
powyżej 5 lat
Razem
Stan na 31.12.2020 roku
Przyszłe minimalne opłaty leasingowe
858 391
2 292 717
750 303
3 901 411
Koszty finansowe
(151 223)
(193 516)
(650 716)
(995 455)
Wartość bieżąca przyszłych minimalnych opłat
leasingowych
707 169
2 099 201
99 587
2 905 956
Umowami leasingu objęte są samochody, prawo najmu biura i prawo użytkowania wieczystego. Raty
leasingów samochodów oprocentowane są zmienną stopą procentową kalkulowaną w oparciu
o WIBOR. Umowy leasingu środków transportu nie nakładają na Spółkę dodatkowych wymogów.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
54
Zobowiązania z tytułu leasingu zostały zabezpieczone wekslami, a zobowiązanie z tytułu najmu biura
zabezpieczone zostało kaucją.
W okresie objętym niniejszym sprawozdaniem finansowym nie ujęto żadnych kosztów z tytułu
warunkowych opłat leasingowych oraz nie występują żadne istotne opłaty subleasingowe.
23. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE
W skład nieruchomości inwestycyjnych wchodzą nieruchomości zgodnie z klasyfikacją przedstawioną
w polityce rachunkowości.
Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych przedstawia się następująco:
2021.12.31
2020.12.31
Wartość bilansowa na początek okresu
10 712 128
10 037 131
Zwiększenia
776 814
588 531
Zmiana klasyfikacji aktywów
290 617
0
Wycena do wartości godziwej
1 225 564
86 466
Wartość bilansowa na koniec okresu
13 005 123
10 712 128
W okresie 12 miesięcy kończących się 31 grudnia 2021 roku Spółka dokonała zmiany klasyfikacji
nieruchomości gruntowej położonej w Pleszewie z pozycji zapasów do pozycji nieruchomości
inwestycyjnych. Zmiana klasyfikacji dokonana została zgodnie z obowiązującą polityką rachunkowości.
Przeszacowanie wartości nieruchomości inwestycyjnych zostało dokonane na podstawie wycen
przygotowanych przez niezależnego rzeczoznawcę.
24. ZAPASY
W sprawozdaniu finansowym Spółki ujęte są następujące pozycje zapasów:
2021.12.31
2020.12.31
Półprodukty i produkcja w toku
293 955
2 597 507
Towary
0
200 000
Wartość bilansowa zapasów razem
293 955
2 797 507
Spadek wartości zapasów wynika ze sprzedaży części zapasów oraz zmiany klasyfikacji zapasu do
pozycji nieruchomości inwestycyjnych.
W okresie od 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021 roku nie dokonano odpisów aktualizujących
wartość zapasów. Wartość całkowita odpisów na dzień 31 grudnia 2021 roku i 31 grudnia 2020 roku
wyniosły 0,00 PLN.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
55
25. INSTRUMENTY FINANSOWE
25.1. Aktywa finansowe
Według standardu MSSF9 aktywa finansowe zostały podzielone na kategorie, których rozróżnienia
dokonuje się w zależności od zastosowanego modelu biznesowego w zakresie zarządzania aktywami.
Poniżej przedstawiono podział aktywów finansowych na poszczególne kategorie. Obecnie Spółka nie
posiada i w okresie porównawczym nie posiadała instrumentów finansowych zabezpieczających
i aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.
AFZK
aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie
AFWGCD
aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody
AFWGWF
aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
IF
instrumenty finansowe zabezpieczające
Kategorie instrumentów finansowych wg MSSF 9
AFZK
AFWGWF
Poza MSSF9
Razem
Stan na 31 grudnia 2021 roku
Aktywa trwałe
Należności i pożyczki
52 811 123
0
5 139 530
57 950 653
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe
0
0
8 778 550
8 778 550
Aktywa obrotowe
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności
9 480 262
0
1 618 608
11 098 871
Pożyczki
2 392 911
0
0
2 392 911
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
0
416 897
33 260
450 157
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
1 137 040
0
0
1 137 040
Kategorie instrumentów finansowych wg MSSF 9
AFZK
AFWGWF
Poza MSSF9
Razem
Stan na 31 grudnia 2020 roku
Aktywa trwałe
Należności i pożyczki
43 658 739
0
848 552
44 507 290
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe
0
0
8 673 500
8 673 500
Aktywa obrotowe
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności
6 976 122
0
7 908 971
14 885 092
Pożyczki
5 423 428
0
0
5 423 428
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
0
77 910
112 671
190 581
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
895 518
0
0
895 518
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
56
25.2. Zobowiązania finansowe
W odniesieniu do zobowiązań standard przewiduje dwie możliwe kategorie:
ZFWGWF
zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
ZFZK
pozostałe zobowiązania wyceniane w zamortyzowanym koszcie
Kategorie instrumentów finansowych według MSSF9
ZFWGWF
ZFZK
Poza MSSF 9
Razem
Stan na 31 grudnia 2021 roku
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
0
4 975 362
0
4 975 362
Leasing i prawa do użytkowania aktywów
0
0
1 156 865
1 156 865
Inne długoterminowe zobowiązania finansowe
69 721
69 721
Inne długoterminowe zobowiązania
0
401 369
2 000 000
2 401 369
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
zobowiązania
0
13 093 611
7 096 262
20 189 873
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
0
16 733 356
0
16 733 356
Inne krótkoterminowe zobowiązania finansowe
0
139 442
0
139 442
Leasing i prawa do użytkowania aktywów
0
0
827 916
827 916
Kategorie instrumentów finansowych według MSSF9
ZFWGWF
ZFZK
Poza MSSF 9
Razem
Stan na 31 grudnia 2020 roku
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
0
12 050 341
0
12 050 341
Leasing
0
0
2 198 787
2 198 787
Inne długoterminowe zobowiązania finansowe
196 814
0
196 814
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
zobowiązania
0
11 499 290
7 217 160
18 716 451
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
0
8 005 533
0
8 005 533
Inne krótkoterminowe zobowiązania finansowe
0
65 605
0
65 605
Leasing
0
0
707 169
707 169
25.3. Informacja o wartości godziwej instrumentów finansowych
Według oceny Spółki wartość godziwa środków pieniężnych, krótkoterminowych lokat, należności
handlowych, zobowiązań handlowych, kredytów oraz zobowiązań z tytułu leasingu nie odbiega
od wartości bilansowych. Wartości przedstawione w tabelach not 25.1 i 25.2 są zgodne z wartością
godziwą tych instrumentów.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
57
Wartość godziwa definiowana jest jako cena, którą otrzymano by za sprzedaż składnika aktywów lub
zapłacono by za przeniesienie zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach
między uczestnikami rynku na dzień wyceny.
Spółka ustala wartość godziwą aktywów finansowych i zobowiązań finansowych w taki sposób, aby
w jak największym stopniu uwzględnić czynniki pochodzące z rynku. Wyceny do wartości godziwej
zostały podzielone na trzy grupy w zależności od pochodzenia danych wejściowych do wyceny:
• poziom 1 – dane wejściowe na poziomie 1 są cenami notowanymi (nieskorygowanymi)
na aktywnych rynkach za identyczne aktywa lub zobowiązania, do których jednostka ma dostęp w dniu
wyceny,
• poziom 2 – dane wejściowe na poziomie 2 to dane wejściowe inne niż ceny notowane
uwzględnione na poziomie 1, które są obserwowalne w przypadku danego składnika aktywów lub
zobowiązania, albo pośrednio, albo bezpośrednio,
• poziom 3 – dane wejściowe na poziomie 3 to nieobserwowalne dane wejściowe dotyczące
danego składnika aktywów lub zobowiązania.
Poniżej przedstawiono instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej w podziale
na hierarchię wycen do wartości godziwej.
Klasa instrumentu finansowego
Poziom 1
Poziom 2
Poziom 3
Razem wartość
godziwa
Stan na 31.12.2021 roku
Aktywa:
Akcje spółek notowanych
416 897
416 897
Wartość godziwa netto
416 897
0
0
416 897
Stan na 31.12.2020 roku
Aktywa:
Akcje spółek notowanych
77 910
0
0
77 910
Wartość godziwa netto
77 910
0
0
77 910
W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły przeniesienia pomiędzy poziomem 1, 2 i 3 wartości godziwej
aktywów i zobowiązań finansowych.
Pozycje wykazywane w wartości godziwej obejmowały akcje spółek notowanych na Giełdzie Papierów
Wartościowych. Wartość godziwa akcji została określona na podstawie notowań z dnia bilansowego.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
58
26. AKTYWA I REZERWA NA PODATEK ODROCZONY
Aktywa oraz rezerwa z tytułu podatku odroczonego w następujący sposób wpływają na sprawozdanie
finansowe:
2021.12.31
2020.12.31
Podatek odroczony per saldo na początek okresu
(1 658 655)
(1 726 479)
Zmiana stanu w okresie wpływająca na:
Wynik (+/-)
(255 780)
67 824
Podatek odroczony per saldo na koniec okresu, w tym:
(1 914 435)
(1 658 655)
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
1 790 765
1 506 186
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
3 705 200
3 164 841
Odroczony podatek dochodowy wynika z następujących pozycji:
26.1. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Tytuły różnic przejściowych
Saldo na początek
okresu
Zmiana stanu:
wynik
Saldo na koniec
okresu
Stan na 31.12.2021 roku
Aktywa:
Należności z tytułu dostaw i usług
136 514
27 511
164 025
Wycena notowanych akcji do wartości godziwej
47 834
7 141
54 975
Wycena nieruchomości inwestycyjnych
81 021
22 640
103 662
Pasywa:
Leasing
0
7 565
7 565
Odsetki od pożyczek i obligacji
172 825
(22 021)
150 805
Na stratę podatkową
1 020 152
214 377
1 234 529
Pozostałe rezerwy
47 839
27 365
75 204
Razem
1 506 186
284 579
1 790 765
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
59
26.2. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Tytuły różnic przejściowych
Saldo na początek
okresu
Zmiana stanu:
wynik
Saldo na koniec
okresu
Stan na 31.12.2021 roku
Aktywa:
Aktywa trwałe w leasingu
22 200
(22 200)
0
Odsetki od pożyczek udzielonych
1 810 114
463 989
2 274 103
Wycena nieruchomości
1 182 948
248 149
1 431 097
Rozliczenie przyznanej subwencji
149 579
(149 579)
0
Razem
3 164 841
540 359
3 705 200
27. NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI
Wartość bilansowa należności z tytułu dostaw i usług uznawana jest przez Spółkę za rozsądne
przybliżenie wartości godziwej. Poniżej przedstawiono opis poszczególnych pozycji w podziale na tytuły
należności.
27.1. Należności długoterminowe
Należności długoterminowe na dzień 31 grudnia 2021 roku wynoszą 5.265,8 tys. PLN w tym 5.000 tys.
PLN stanowi udzielona zaliczka na poczet przyszłych inwestycji a pozostała kwotę stanowią wpłacone
kaucje, (w 2020: 241,2 tys. PLN). W żadnym z wymienionych okresów nie dokonano odpisów
aktualizujących należności długoterminowych.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
60
27.2. Należności krótkoterminowe.
Należności krótkoterminowe wraz z zawartymi rozliczeniami międzyokresowymi zaprezentowane
zostały w tabeli poniżej:
2021.12.31
2020.12.31
Aktywa finansowe:
Należności z tytułu dostaw i usług
6 400 977
5 162 103
Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu dostaw i usług
(93 564)
(674)
Należności z tytułu dostaw i usług netto
6 307 413
5 161 429
Kwoty zatrzymane (kaucje) z tytułu umów o usługę budowlaną
0
0
Inne należności
4 159 992
2 805 611
Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności finansowych
(992 425)
(990 919)
Pozostałe należności finansowe netto
3 167 568
1 814 692
Należności finansowe
9 474 981
6 976 122
Aktywa niefinansowe:
Należności z tytułu podatków i innych świadczeń
43 599
103 567
Rozliczenia międzyokresowe
53 105
118 925
Przedpłaty i zaliczki
2 352 790
8 598 508
Odpisy aktualizujące wartość aktywów niefinansowych
(777 780)
(793 105)
Należności niefinansowe
1 671 714
8 027 896
Należności krótkoterminowe razem
11 146 695
15 004 017
Analiza wiekowa zaległych krótkoterminowych należności finansowych nieobejmujących
rozrachunków innych niż handlowe, nie objętych odpisem:
2021.12.31
2020.12.31
Należności krótkoterminowe zaległe:
do 1 miesiąca
1 858 108
54 833
od 1 do 3 miesięcy
339 312
86 840
od 3 do 6 miesięcy
7 151
12 116
od 6 do 12 miesięcy
691 178
4 554 593
powyżej roku
4 279 562
1 123 552
Zaległe należności
7 175 312
5 831 934
Spółka na bieżąco monitoruje posiadane należności i współpracuje z kontrahentami w celu ich
odzyskania. W należnościach zaległych powyżej 6 miesięcy znajdują się należności od kontrahentów,
z którymi Spółka prowadzi bieżącą współpracę i Zarząd nie ma podstaw do dokonania odpisów.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
61
28. POZOSTAŁE AKTYWA FINANSOWE
W ramach aktywów finansowych Spółka prezentuje następujące inwestycje:
Aktywa długoterminowe
Aktywa krótkoterminowe
2021.12.31
2020.12.31
2021.12.31
2020.12.31
Akcje spółek notowanych
0
0
416 897
77 910
Aktywa z tytułu leasingu
139 530
848 552
33 260
112 671
Aktywa finansowe
139 530
848 552
450 157
190 581
Pozostałe aktywa finansowe stanowią akcje spółek notowanych oraz należności z tytułu umów
subleasingowych. Dla akcji notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie wartość
bilansowa równa jest wartości godziwej opartej na notowaniach. Umowy leasingu przeliczone zostały
zdyskontowaną stopą procentową.
29. POŻYCZKI UDZIELONE.
Udzielone pożyczki wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem metody
efektywnej stopy procentowej. Wartość bilansowa pożyczek uważana jest za rozsądne przybliżenie
wartości godziwej. Z podanych poniżej danych na dzień 31 grudnia 2021 roku pożyczki udzielone w PLN
o wartości nominalnej kapitału 7.933,9 tys. PLN (2020 rok: 7.933,9 tys. PLN) oprocentowane były
zmienną stopą procentową. Terminy spłat pożyczek przypadają na lata 2022 – 2025. Spółka nie udzieliła
pożyczek walutowych. Poniżej podsumowanie istotnych warunków udzielonych pożyczek.
Waluta
Wartość w PLN
Oprocentowanie
Termin spłaty
Stan na 31.12.2021 roku
Tower Mehoffera sp. z o.o.
PLN
8 821 373
zmienne -9,1%
2023
Deli2 S.A.
PLN
731 233
6%
2023
Gatid Investments sp. z o.o.
PLN
165 615
6%
2023
Tower Project sp. z o.o.
PLN
10 158 972
6%
2022-2025
Tower Project sp. z o.o.
PLN
260 232
0%*
2022
Tower Investments sp. z o.o.
PLN
23 162 582
6%
2022-2023
Tower Investments sp. z o.o.
PLN
1 904 541
0%*
2022
Property Tower Investments sp. z o.o. S.K.A
PLN
25 223
0%*
2022
Tower Jasło sp. z o.o.
PLN
191 486
6%
2022-2023
Shopin 2 sp. z o.o.
PLN
2 420 977
zmienne -9,1%
2023
Shopin 2 sp. z o.o.
PLN
4 298 787
6%
2023
Tower Świebodzice sp. z o.o.
PLN
133 269
zmienne -9,1%
2023
Tower Świebodzice sp. z o.o.
PLN
58 294
6%
2023
Tower Świebodzice sp. z o.o.
PLN
802
0%*
2023
Tower Mehoffera sp. z o.o.
PLN
1 779 057
6%
2022-2023
Prystora 1 sp. z o.o.
PLN
155 597
6%
2023
Tower Project sp. z o.o. S.K.A
PLN
670 192
6%
2022-2023
Razem
54 938 232
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
62
Waluta
Wartość w PLN
Oprocentowanie
Termin spłaty
Stan na 31.12.2020 roku
Tower Mehoffera sp. z o.o.
PLN
8 364 501
zmienne 6,8%
2022
Gatid Investments sp. z o.o.
PLN
156 615
6,0%
2021
Tower Project sp. z o.o.
PLN
7 117 715
6%
2021-2025
Tower Project sp. z o.o.
PLN
260 232
0%*
2021
Tower Investments sp. z o.o.
PLN
21 970 062
6%
2021-2022
Tower Investments sp. z o.o.
PLN
1 904 541
0%*
2021
Property Tower Investments sp. z o.o. S.K.A
PLN
25 223
0%*
2021
Tower Jasło sp. z o.o.
PLN
134 082
6%
2021-2022
Shopin 2 sp. z o.o.
PLN
2 316 031
zmienne 6,8%
2022
Shopin 2 sp. z o.o.
PLN
4 082 187
6%
2022
Tower Świebodzice sp. z o.o.
PLN
128 254
zmienne 6,8%
2022
Tower Świebodzice sp. z o.o.
PLN
55 474
6%
2022
Tower Świebodzice sp. z o.o.
PLN
582
0%*
2021
Tower Mehoffera sp. z o.o.
PLN
1 689 057
6%
2021-2022
Tower Project sp. z o.o. S.K.A
PLN
636 592
6%
2021-2022
Razem
48 841 150
*na dzień raportowania do spłaty pozostała część odsetkowa pożyczki
Zmiana wartości bilansowej pożyczek, w tym strat kredytowych, przedstawia się następująco:
od 01.01.2021
do 31.12.2021
od 01.01.2020
do 31.12.2020
Wartość brutto
Saldo na początek okresu
48 841 150
44 058 759
Kwota pożyczek udzielonych w okresie
3 560 000
2 744 000
Spłata
(10 000)
(355 036)
Odsetki naliczone efektywną stopą procentową
2 547 083
2 393 426
Wartość brutto na koniec okresu
54 938 232
48 841 149
Strata kredytowa
Saldo na początek okresu
0
0
Strata kredytowa na koniec okresu
0
0
Wartość bilansowa na koniec okresu
54 938 232
48 841 149
Spółka przeprowadziła testy na utratę wartości udzielonych pożyczek. Przedstawione analizy nie
wykazały konieczności dokonania odpisów aktualizujących wartości pożyczek.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
63
30. UDZIAŁY I AKCJE
Na dzień 31 grudnia 2021 roku spółka jest w posiadaniu następujących udziałów i akcji
zakwalifikowanych do długoterminowych aktywów finansowych:
Udziały i akcje
2021.12.31
2020.12.31
Tower Project sp. z o.o.
35 000
35 000
Tower Investments sp. z o.o.
500 000
500 000
Tower Project sp. z o.o. S.K.
3 450 000
3 450 000
Property Tower Investments sp. z o.o.
600 000
600 000
Tower Jasło sp. z o.o.
5 000
5 000
Tower Mehoffera sp. z o.o.
4 003 500
4 003 500
Shopin 2 sp. z o.o.
5 000
5 000
Deli2 S.A.
170 000
70 000
Akal sp. z o.o.
5 000
0
Prystora1 sp. z o.o.
50
0
Tower Świebodzice sp. z o.o.
5 000
5 000
Aktywa finansowe
8 778 550
8 673 500
W 2021 roku zostały utworzone dwa nowe podmioty – Akal sp. z o.o., w którym Spółka objęła 100%
udziałów oraz Prystora1 sp. z o.o. w której spółka posiada 1% udziałów. Spółka dokonała analizy
wartości posiadanych udziałów i akcji pod kątem utraty ich wartości. Na podstawie przeprowadzonych
testów nie wykazano konieczności dokonania odpisów aktualizacyjnych.
31. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY
2021.12.31
2020.12.31
Środki pieniężne na rachunkach bankowych prowadzonych w PLN
989 487
600 290
Środki pieniężne na rachunkach VAT
44 310
3 579
Środki pieniężne na rachunkach bankowych walutowych
29 242
287 649
Środki pieniężne w kasie
74 000
4 000
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem
1 137 040
895 518
Na dzień 31 grudnia 2021 roku nie występowały środki pieniężne, które podlegałyby ograniczeniom
w dysponowaniu z tytułu umowy kredytowej.
Spółka dla celów sporządzenia sprawozdania z przepływów pieniężnych klasyfikuje środki pieniężne
w sposób przyjęty do prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Zatem nie występuje różnica
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
64
pomiędzy sumą środków pieniężnych ujętych w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, a tymi
w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych.
32. AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY ORAZ DZIAŁALNOŚĆ ZANIECHANA
Spółka nie zaniechała działalności w żadnym obszarze oraz nie posiada aktywów trwałych
przeznaczonych do sprzedaży.
33. KAPITAŁY WŁASNE
33.1. Kapitał podstawowy i akcje własne
Na dzień 31.12.2021 roku kapitał podstawowy Spółki wynosił 1.560 tys. PLN (2020 rok: 1.560 tys. PLN)
i dzielił się na 1.560 tys. akcji (2020 rok: 1.560 tys.) o wartości nominalnej 1 PLN każda. Wszystkie akcje
zostały w pełni opłacone. Wszystkie akcje, poza akcjami nabytymi przez Spółkę w ramach Programu
Skupu Akcji Własnych, w równym stopniu uczestniczą w podziale dywidendy oraz każda akcja daje
prawo do jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy.
W dniach od 01 stycznia do 31 grudnia 2021 roku Spółka, w ramach Programu Skupu Akcji Własnych,
nie dokonała nabycia akcji własnych, oraz w analogicznym okresie roku poprzedniego nie dokonała
nabycia.
Strukturę własności na dzień 31 grudnia 2021 roku i okres porównywalny przedstawia poniższa tabela:
Liczba akcji
Liczba
głosów
Wartość
nominalna
akcji
Udział
w kapitale
Stan na 31.12.2021 roku
Floryda 1 Sp. z o.o. S.K.A.
689 171
689 171
689 171
44,2%
PZW FIZ zarządzany przez Copernicus Capital TFI S.A.
158 847
158 847
158 847
10,2%
Andrzej Słomka bezpośrednio i pośrednio poprzez Buffis sp. z o.o.
179 667
179 667
179 667
11,5%
Rockbridge Towarzystwo Funduszy inwestycyjnych S.A.
78 034
78 034
78 034
5,0%
Akcje własne
11 126
11 126
11 126
0,7%
Pozostali akcjonariusze
443 905
443 905
443 905
28,4%
Razem
1 560 750
1 560 750
1 560 750
100%
Stan na 31.12.2020 roku
Floryda 1 Sp. z o.o. S.K.A.
689 171
689 171
689 171
44,2%
PZW FIZ zarządzany przez Copernicus Capital TFI S.A.
158 847
158 847
158 847
10,2%
Andrzej Słomka bezpośrednio i pośrednio poprzez Buffis sp. z o.o.
179 667
179 667
179 667
11,5%
Rockbridge Towarzystwo Funduszy inwestycyjnych S.A.
78 587
78 587
78 587
5,0%
Akcje własne
11 126
11 126
11 126
0,7%
Pozostali akcjonariusze
443 352
443 352
443 352
28,4%
Razem
1 560 750
1 560 750
1 560 750
100%
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
65
33.2. Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
W okresie 12 miesięcy kończących się 31 grudnia 2021 roku wartość kapitału ze sprzedaży akcji powyżej
ich wartości nominalnej nie uległa zmianie i wynosi 30.071.724,06 PLN (na 31.12.2020: 30.071.724,06
PLN).
33.3. Pozostałe kapitały
Zmiana stanu pozostałych kapitałów wynika z rozliczenia straty za rok 2020.
34. PROGRAMY PŁATNOŚCI AKCJAMI
W Spółce nie zostały uruchomione programy motywacyjne, w ramach których pracownicy uzyskują
opcje zamienne na akcje Spółki.
35. DYWIDENDY
Spółka za rok 2020 poniosła stratę. Zysk netto wypracowany w 2019 roku został wyłączony w całości
od podziału i został przekazany na kapitał rezerwowy Spółki, przy czym w kwocie 947.892,71 PLN na
kapitał rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę przez Spółkę dywidendy w przyszłości. Walne
Zgromadzenie nie podjęło decyzji o wypłacie dywidendy z zysku z roku 2019.
36. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE
36.1. Koszty świadczeń pracowniczych
W Spółce nie występują programy motywacyjne, w ramach których pracownicy wynagradzani są
akcjami Spółki.
36.2. Zobowiązania, rozliczenia międzyokresowe i rezerwy z tytułu świadczeń
pracowniczych
Zobowiązania, rozliczenia międzyokresowe i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych ujęte
w sprawozdaniu z sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2021 roku wynoszą 66.874,66 PLN (w 2020
roku: 38,550,37 PLN).
37. POZOSTAŁE REZERWY
Wartości rezerw ujętych w sprawozdaniu finansowym oraz ich zmiany w okresie zakończonym
31 grudnia 2021 roku przedstawiały się następująco:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
66
Pozostałe rezerwy, w tym na:
na świadczenia
pracownicze
inne
Razem
za okres od 01.01.2021 roku do 31.12.2021 roku
Stan na początek okresu
3 614
157 553
161 167
Wykorzystanie i rozwiązanie rezerw
(3 614)
0
(3 614)
Zwiększenie rezerw ujęte jako koszt w okresie
38 496
30 927
69 423
Stan rezerw na dzień 31.12.2021 roku
38 496
188 480
226 976
za okres od 01.01.2020 roku do 31.12.2020 roku
Stan na początek okresu
0
157 553
157 554
Wykorzystanie i rozwiązanie rezerw
0
0
0
Zwiększenie rezerw ujęte jako koszt w okresie
3 613
0
3 613
Stan rezerw na dzień 31.12.2020 roku
3 614
157 553
161 167
38. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA
38.1. Zobowiązania długoterminowe, w tym rozliczenia międzyokresowe
Zobowiązania długoterminowe, z wyłączeniem rozliczeń międzyokresowych, na dzień 31 grudnia 2021
roku wynoszą 2.401.369,37 PLN (na 31.12.2020 roku: 20.656,60 PLN), z czego 2.000.000,00 PLN
stanowi otrzymana zaliczka na poczet przyszłych inwestycji, a 270.649,92 PLN stanowi wieloletnie
zobowiązanie z tytułu przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności.
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe na dzień 31 grudnia 2021 roku wynoszą 726.383,18 PLN
(na 31.12.2020 roku: 726.383,18 PLN).
38.2. Zobowiązania krótkoterminowe, w tym rozliczenia międzyokresowe
Szczegóły pozycji przedstawia poniższa tabela:
2021.12.31
2020.12.31
Zobowiązania finansowe (MSSF 9 i poza MSSF 9):
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
604 738
903 875
Inne zobowiązania finansowe
12 488 873
8 676 381
Zobowiązania finansowe
13 093 611
9 580 256
Zobowiązania niefinansowe (poza MSSF 9):
Zobowiązania z tytułu podatków i innych świadczeń
353 173
67 567
Rozliczenia międzyokresowe
166 379
57 234
Przedpłaty i zaliczki otrzymane na dostawy
6 743 089
7 149 594
Zobowiązania niefinansowe
7 262 641
7 274 394
Zobowiązania krótkoterminowe razem
20 356 252
16 854 651
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
67
Wartość bilansowa zobowiązań z tytułu dostaw i usług uznawana jest przez Spółkę za rozsądne
przybliżenie wartości godziwej. Inne zobowiązania finansowe stanowią zaliczki otrzymane na poczet
dostaw i usług.
39. KREDYTY, POŻYCZKI I INNE INSTRUMENTY DŁUŻNE
Wartość kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych ujętych w sprawozdaniu finansowym
prezentuje poniższa tabela:
Zobowiązania długoterminowe
Zobowiązania krótkoterminowe
2021.12.31
2020.12.31
2021.12.31
2020.12.31
Pożyczki
0
0
2 034 321
1 919 034
Inne instrumenty dłużne
4 975 362
12 029 775
14 699 035
8 005 533
Inne zobowiązania finansowe
69 721
196 814
139 442
65 605
Zobowiązania finansowe razem
5 045 083
12 226 589
16 872 799
9 990 172
39.1. Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu.
Spółka nie zalicza żadnych instrumentów z klasy kredytów i pożyczek do zobowiązań finansowych
wyznaczonych do wyceny w wartości godziwej przez wynik. Wszystkie pożyczki i inne instrumenty
dłużne wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem efektywnej stopy
procentowej. Wartość księgowa kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych odpowiada ich
wartości godziwej.
Informacje dotyczące charakteru i zakresu ryzyka, na które narażona jest Spółka z tytułu zaciągniętych
pożyczek i innych instrumentów dłużnych prezentuje poniższa tabela:
Stan na 31.12.2021 roku
Pożyczka
Obligacje
Subwencja
Razem
Waluta
PLN
PLN
PLN
Oprocentowanie
9,14%
12,04%
0%
Termin wymagalności
2022
2022-2023
2022-2023
Wartość bilansowa w PLN
2 034 321
19 674 397
209 164
21 917 882
Zobowiązanie krótkoterminowe
2 034 321
14 699 035
139 442
16 872 799
Zobowiązanie długoterminowe
0
4 975 362
69 721
5 045 083
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
68
Stan na 31.12.2020 roku
Pożyczka
Obligacje
Subwencja
Razem
Waluta
PLN
PLN
PLN
Oprocentowanie
6,81%
9,71%
0%
Termin wymagalności
2021
2021-2022
2021-2022
Wartość bilansowa w PLN
1 919 034
20 035 309
262 419
22 216 761
Zobowiązanie krótkoterminowe
1 919 034
8 005 533
65 605
9 990 172
Zobowiązanie długoterminowe
0
12 029 775
196 814
12 226 589
Spółka posiada jedną pożyczkę oprocentowaną na bazie zmiennej stopy procentowej w oparciu
o referencyjną stopę WIBOR 3M, która według stanu na dzień 31.12.2021 roku kształtowała
się na poziomie 2,54% (na 31.12.2020 rok: 0,21%).
39.2. Papiery dłużne
W dniu 19 listopada Spółka dokonała zmiany Warunków Emisji Obligacji i na dzień 31 grudnia 2021
roku Spółka Tower Investments S.A. posiada obligacje o następujących parametrach:
• Nazwa obligacji: Obligacje serii A emitowane przez Tower Investments S.A. w Warszawie
• Seria Obligacji: Obligacje Serii A
• Rodzaj Obligacji: Obligacje na okaziciela, niemające formy dokumentu
• Wartość nominalna jednej obligacji: 1.000 PLN
• Cena emisyjna jednej obligacji: 1.000 PLN
• Wielkość emisji: 20.000 Obligacji
• Dzień Wykupu: 21 lutego 2022 roku – 5.000 obligacji; 20 maja 2022 roku – 4.500 obligacji, 21
listopada 2022 roku - 5.500 obligacji i 19 maja 2023 roku – 5.000 obligacji
• Oprocentowanie: WIBOR 3M +marża
40. ZABEZPIECZENIE SPŁATY ZOBOWIĄZAŃ
Zaciągnięte przez Spółkę zobowiązania z tytułu pożyczek, innych instrumentów dłużnych oraz z tytułu
leasingu objęte są następującymi zabezpieczeniami spłaty (według stanu na dzień bilansowy):
Obligacje serii A
• zastaw rejestrowy na 689.171 akcjach na okaziciela serii A, o wartości nominalnej 689.171
PLN, stanowiących 44,16% kapitału podstawowego Spółki,
• udzielenie przez pana Bartosza Kazimierczuka na rzecz Administratora Zabezpieczeń
poręczenia za zobowiązania wynikające z obligacji do kwoty 30.000.000 PLN,
• udzielenie przez spółkę Floryda 1 sp. z o.o. s.k.a. na rzecz Administratora Zabezpieczeń
poręczenia za zobowiązania wynikające z obligacji do kwoty 30.000.000 PLN,
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
69
• przeniesienie na rzecz Administratora Zabezpieczeń wierzytelności wobec Tower Mehoffera
sp. z o.o. o zwrot pożyczki. Stan wierzytelności na 31 grudnia 2021 roku wynosił 8.821.372,85 PLN,
• hipoteka umowna łączna na nieruchomościach położonych w Tychach, w Warszawie przy
ulicy Książęcej i Szwedzkiej. Hipoteka ustanowiona została do kwoty zabezpieczenia równej
30.000.000,00 PLN,
• cesja wierzytelności o zwrot podwójnej wartości zadatków wpłaconych przez podmioty Grupy
Kapitałowej Tower Investments S.A. przy zawieraniu umów przedwstępnych lub zobowiązujących do
nabycia nieruchomości przez te podmioty,
• cesja wierzytelności o zwrot pożyczek udzielonych przez Tower Investments S.A. podmiotom
z Grupy Kapitałowej Tower Investments S.A. oraz podmiotom spoza Grupy Kapitałowej.
Leasing
Zobowiązania z tytułu umów leasingu, obejmującego samochody osobowe, zabezpieczone zostały
wekslami. Leasing z tytułu umowy najmu biura zabezpieczony został kaucją.
W okresie od 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021 roku Spółka dokonywała spłat rat kapitałowych
oraz odsetkowych bez istotnych opóźnień.
41. ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE
Zobowiązania związane z umowami leasingu oraz emisją instrumentów dłużnych zostały opisane w
notach 22 i 40. Zgodnie z wymogami MSSF 16 obowiązującego od 1 stycznia 2019 roku dokonano
analizy umów najmu, użyczenia i o podobnym charakterze pod kątem ich kwalifikacji jako umów
leasingu i ujęto odpowiednio aktywa i zobowiązania z tego tytułu. Inne zobowiązania warunkowe nie
występują.
42. AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU UMOWY
W okresie objętym sprawozdaniem i okresie porównawczym Spółka nie prowadziła długoterminowych
kontraktów budowlanych.
43. TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI
Podmioty powiązane ze Spółką obejmują jednostki powiązane kapitałowo w sposób bezpośredni lub
pośredni, podmioty kontrolowane przez kluczowy personel kierowniczy.
Spółka dokonuje transakcji zakupu i sprzedaży nieruchomości, świadczy usługi z zakresu podstawowej
działalności, ponosi koszt najmu, udziela pożyczek oraz zaciąga pożyczki.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
70
43.1. Wynagrodzenia kluczowego personelu kierowniczego.
Do kluczowego personelu kierowniczego Grupa zalicza członków Rady Nadzorczej, członków Komitetu
Audytu, członków Zarządu. Wynagrodzenie kluczowego personelu w okresie objętym
skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym wyniosło:
od 01.01.2021
do 31.12.2021
od 01.01.2020
do 31.12.2020
Zarząd
wynagrodzenia
130 000
110 000
premie
0
0
inne świadczenia, w tym z jednoosobowej działalności
0
0
Rada Nadzorcza
wynagrodzenia
127 366
114 487
inne świadczenia, w tym z jednoosobowej działalności
0
0
Komitet Audytu
wynagrodzenia
95 243
82 406
Świadczenia razem
352 609
306 894
43.2. Transakcje z podmiotami powiązanymi.
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku Spółka dokonała odpisów aktualizujących w kwocie
15.468 PLN, a w okresie porównywalnym Spółka nie dokonała odpisów aktualizujących wartość
należności od podmiotów powiązanych. Spółka nie w żadnym z okresów transakcji z podmiotami
powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
71
Należności
Zobowiązania
Tower Investments sp. z o.o.
243 636
5 000 000
Tower Jasło sp. z o.o.
88 912
-
Akal sp. z o.o.
1 230
-
Property Tower Investments sp. z o.o. S.K.A.
231 288
792 000
Shopin 2 sp. z o.o.
29 164
-
Tower Project sp. z o.o.
-
2 506 796
Tower Project sp. z o.o. S.K.A.
5 895 835
7 593 089
Tower Świebodzice sp. z o.o.
645
-
Gatid Investments sp. z o.o.
871 317
1 922 500
Floryda 1 sp. z o.o.
174 458
36 200
Floryda 1 sp. z o.o. S.K.A
42 861
-
Investments Consulting Bartosz Kazimierczuk
23 095
-
Circolo sp. z o.o.
39 612
-
Manufaktura Dobrego Smaku sp. z o.o.
14 931
-
Prystora1 sp. z o.o.
1 652 404
2 000 000
Deli2 S.A.
531 683
-
Manufaktura Gessler S.A.
253 541
-
Tower Mehoffera sp. z o.o.
3 335 430
-
Stan na 31 grudnia 2021 roku
13 430 042
19 850 586
Odpisy aktualizujące
Manufaktura Dobrego Smaku sp. z o.o.
(15 468)
-
Stan netto na 31 grudnia 2021 roku
13 414 574
19 850 586
Pożyczki
udzielone
Subleasing
Pożyczki
otrzymane
Tower Investments sp. z o.o.
25 067 123
-
-
Deli2 S.A.
731 233
172 790
-
Tower Jasło sp. z o.o.
191 486
-
-
Property Tower Investments sp. z o.o. S.K.A.
25 223
-
-
Gatid Investments sp. z o.o.
165 615
-
-
Tower Project sp. z o.o. S.K.A.
670 192
-
-
Tower Świebodzice sp. z o.o.
192 365
-
-
Tower Project sp. z o.o.
10 419 204
-
-
Shopin 2 sp. z o.o.
6 719 764
-
-
Prystora1 sp. z o.o.
155 597
-
-
Tower Mehoffera sp. z o.o.
10 600 430
-
2 024 415
Stan na 31 grudnia 2021 roku
54 938 232
172 790
2 024 415
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
72
Przychody
ogółem
Odsetki
Koszty, w tym
aktywowane
Koszty
odsetek od
pożyczek
Tower Investments sp. z o.o.
57 851
1 142 520
-
-
Tower Jasło sp. z o.o.
7 166
7 404
-
-
Property Tower Investments sp. z o.o. S.K.A.
11 520
-
-
Tower Project sp. z o.o. S.K.A.
548 624
33 600
-
-
Tower Świebodzice sp. z o.o.
2 880
8 055
-
-
Tower Project sp. z o.o.
5 304 990
441 256
-
-
Shopin 2 sp. z o.o.
32 298
321 546
-
-
Tower Mehoffera sp. z o.o.
23 567
546 872
-
105 381
Gatid Investments sp. z o.o.
109 555
9 000
-
-
Investments Consulting Bartosz Kazimierczuk
260
Usługi doradcze Agata Wólkiewicz
9 000
-
Manufaktura Dobrego Smaku sp. z o.o.
2 736
537
-
Deli2 S.A.
457 656
62 302
-
-
Manufaktura Gessler S.A.
203 523
-
-
Floryda 1 sp. z o.o.
5 514
180 000
-
Floryda 1 sp. z o.o. S.K.A
7 200
-
-
Circolo sp. z o.o.
2 270
-
-
Prystora 1 sp. z o.o.
20 992
5 597
-
-
Akal sp. z o.o.
1 935
-
-
Suma za okres od 01.01.2021 do 31.12.2021 roku
6 800 536
2 578 152
189 537
105 381
44. RYZYKO DOTYCZĄCE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH, SYTUACJI ZWIĄZANEJ
Z PANDEMIĄ KORONAWIRUSA SARS-CoV-2/COVID-19 I KONFLIKTEM ZBROJNYM
W UKRAINIE.
Głównymi instrumentami finansowymi, z których korzysta Spółka są pożyczki i wyemitowane obligacje.
Głównym celem tych instrumentów finansowych jest pozyskanie środków finansowych na działalność.
Przejściowe nadwyżki finansowe Spółka deponuje w bankach jako lokaty krótkoterminowe. Spółka
posiada również inne instrumenty finansowe, takie jak należności i zobowiązania z tytułu dostaw
i usług, które powstają w wyniku prowadzonej działalności.
Aktywa oraz zobowiązania finansowe Spółki w podziale na kategorie zaprezentowano w nocie 25.
Spółka, w związku z prowadzonym rodzajem działalności i ogólnoświatowym stanem gospodarki na
który wpłynęła pandemia i konflikt zbrojny pomiędzy Federacją Rosyjską i Ukrainą, narażona jest na
następujące rodzaje ryzyka:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
73
• ryzyko stopy procentowej,
• ryzyko kredytowe,
• ryzyko walutowe
• ryzyko płynności,
• ryzyko związane z decyzjami administracyjnymi,
• ryzyko związane z ogólną sytuacją makroekonomiczną.
W procesie zarządzania ryzykiem najważniejszą wagę mają następujące cele:
• zabezpieczenie krótkoterminowych oraz średnioterminowych przepływów pieniężnych,
• stabilizacja wahań wyniku finansowego Spółki,
• wykonanie zakładanych prognoz finansowych poprzez spełnienie założeń budżetowych,
• osiągnięcie stopy zwrotu z długoterminowych inwestycji wraz z pozyskaniem optymalnych
źródeł finansowania działań inwestycyjnych.
Spółka nie zawiera transakcji na rynkach finansowych w celach spekulacyjnych. Od strony
ekonomicznej przeprowadzane transakcje mają charakter zabezpieczający przed określonym ryzykiem.
44.1. Opis ryzyka i analiza wrażliwości
Ryzyko stopy procentowej
Spółka posiada zobowiązania z tytułu pożyczek i obligacji, dla których odsetki liczone są na bazie
zmiennej stopy procentowej, w związku z czym następuje ryzyko wzrostu tych stóp w stosunku do
momentu zawarcia umowy. W związku z nieznaczącymi wahaniami stóp procentowych w poprzednich
okresach Spółka nie stosowała zabezpieczeń stóp procentowych uznając, że ryzyko stopy procentowej
jest niewielkie. W okresie od 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021 roku nastąpiły zmiany w
wysokości stóp procentowych, przy czym stopa procentowa stanowiąca podstawę oprocentowania
zadłużenia Spółki przez okres od stycznia do października 2021 roku była na poziomie 0,21% i dopiero
w ostatnim kwartale nastąpił jej stopniowy wzrost do poziomu 2,54% na 31 grudnia 2021 roku.
Niezależnie od obecnej sytuacji Spółka monitoruje stopień narażenia na ryzyko stopy procentowej oraz
prognozy stóp procentowych i nie wyklucza podjęcia działań zabezpieczających w przyszłości. Poniżej
została przedstawiona wrażliwość wyniku finansowego brutto na racjonalne możliwe zmiany stóp
procentowych przy założeniu niezmienności innych czynników. Wpływ na wynik przedstawiony jest
przy założeniu, że koszty finansowe nie byłyby aktywowane do produkcji w toku. Analiza została
sporządzona poprzez porównanie średniego poziomu poszczególnych instrumentów finansowych
w danym okresie.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
74
Analiza wrażliwości na ryzyko stopy procentowej.
Zarządzanie ryzykiem stopy procentowej koncentruje się na zminimalizowaniu wahań przepływów
odsetkowych z tytułu aktywów oraz zobowiązań finansowych oprocentowanych zmienną stopą
procentową. Spółka jest narażona na ryzyko stopy procentowej w związku z następującymi kategoriami
aktywów oraz zobowiązań finansowych:
• pożyczki,
• dłużne papiery wartościowe (pozostałe aktywa finansowe),
• kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne,
• leasing.
Charakterystykę powyższych instrumentów, w tym stopy procentowe, przedstawiono w notach 22, 29i
39.
Analizę wrażliwości na ryzyko stopy procentowej przedstawia poniższa tabela:
Wahania
stopy
Wpływ na
wynik
finansowy
Wpływ na
wynik
finansowy
Wpływ na
pozostałe
dochody
całkowite
Wpływ na
pozostałe
dochody
całkowite
2021.12.31
2020.12.31
2021.12.31
2020.12.31
Wzrost stopy procentowej
1%
(149 480)
(156 233)
0
0
Spadek stopy procentowej
-1%
149 480
n/a
0
0
Spadek stopy procentowej
-0,21%
n/a
32 809
0
0
Na 31 grudnia 2021 roku stawka WIBOR3M wynosiła 2,54% (na 31.12.2020 rok: 0,21%).
Ryzyko kredytowe
Ryzyko kredytowe oznacza ryzyko, w którym kontrahent nie dopełni zobowiązań, co narazi Spółkę na
straty finansowe. Ryzyko kredytowe ograniczane jest przez Spółkę poprzez zawieranie transakcji
wyłącznie z podmiotami o dobrej zdolności kredytowej, z którymi współpraca poprzedzona jest
wstępną weryfikacją. W 2020 i 2021 roku ryzyko związane z nieściągalnością wzrosło. Kryzysowa
sytuacja gospodarcza kraju miała swoje konsekwencje w działalności kontrahentów Spółki. W efekcie
część z nich, zanotowała znaczące problemy w działalności i podjęto decyzję o dokonaniu odpisów
aktualizacyjnych i spisania należności uznanych za nieściągalne.
Maksymalna ekspozycja Spółki na ryzyko kredytowe określana jest poprzez wartość bilansową
następujących aktywów finansowych:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
75
2021.12.31
2020.12.31
Pożyczki
54 938 232
48 841 150
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
należności finansowe
11 359 391
15 126 109
Należności z tytułu leasingu
172 790
961 222
Środki pieniężne
1 137 040
895 518
Ekspozycja na ryzyko kredytowe razem
67 607 452
65 824 000
Spółka w sposób ciągły monitoruje zaległości klientów oraz wierzycieli w regulowaniu płatności,
analizując ryzyko kredytowe indywidualnie lub w ramach poszczególnych klas aktywów określonych ze
względu na ryzyko kredytowe (wynikające np. z branży, regionu lub struktury odbiorców). Ponadto
w zarządzania ryzykiem kredytowym Spółka dokonuje transakcji z kontrahentami o potwierdzonej
wiarygodności.
W ocenie Zarządu Spółki powyższe aktywa finansowe, które nie są zaległe oraz objęte odpisem z tytułu
utraty wartości na poszczególne dni bilansowe, uznać można za aktywa o dobrej jakości kredytowej. Z
tego też względu Spółka nie ustanawiała zabezpieczeń oraz innych dodatkowych elementów
poprawiających warunki kredytowania.
W odniesieniu do aktywów finansowych Spółki, w tym środków pieniężnych i lokat, ryzyko Spółki wiąże
się bezpośrednio z niemożnością dokonania zapłaty przez drugą stronę umowy, a maksymalna
ekspozycja tego ryzyka równa jest wartości bilansowej danego instrumentu.
Ryzyko walutowe
W realizowanych parkach handlowych powierzchnie są wynajmowane, a czynsz ustalany jest
w zależności od najemcy i prowadzonych negocjacji w euro albo w złotych. W przypadku czynszu
ustalonego w euro Spółka narażona jest na ryzyko kursowe. Znaczące wzmocnienie się polskiej waluty
może przełożyć się na niższe przychody, a także niższą wycenę całego parku handlowego, a co za tym
idzie gorsze wyniki. Spółka nie stosuje mechanizmów zabezpieczenia się przed ryzykiem walutowym
ponieważ na datę sporządzenia sprawozdania finansowego wartość umów podpisanych w walutach
obcych jest nieznacząca w skali działania Spółki.
Analiza wrażliwości na ryzyko walutowe
Spółka nie przedstawia analizy wrażliwości na ryzyko walutowe, ponieważ nie posiada istotnych
aktywów ani zobowiązań w walutach obcych zarówno na 31 grudnia 2021 roku jak i na 31 grudnia 2020
roku.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
76
Ryzyko płynności
Spółka monitoruje ryzyko braku funduszy przy pomocy okresowego planowania płynności. Metoda ta
uwzględnia terminy wymagalności/zapadalności inwestycji oraz prognozowane przepływy pieniężne
z działalności operacyjnej.
Celem Spółki jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, poprzez
korzystanie z rozmaitych źródeł finansowania, takich jak środki własne, obligacje, kredyty bankowe
oraz umowy leasingu. Stan pandemii wpłynął na zachowanie aktywnych pożyczkodawców na rynku
finansowym. Uzyskanie dodatkowych, zewnętrznych źródeł finansowania może stać się bardziej
czasochłonne. W badanym okresie Spółka nie korzystała z dodatkowych źródeł finansowania
działalności inwestycyjnej. W okresie porównawczym Spółka skorzystała z programu Tarcza
Antykryzysowa uruchomionego przez Polski Fundusz Rozwoju.
Poniżej przedstawiono zobowiązania finansowe Spółki na dzień 31 grudnia 2021 roku oraz 31 grudnia
2020 roku według daty zapadalności:
1 do 3 lat
3 do 5 lat
powyżej 5 lat
Przepływy razem
Stan na 31.12.2021 roku
Pożyczki
2 034 321
0
0
0
2 034 321
Leasing
827 916
1 031 561
25 785
99 519
1 984 781
Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych
papierów wartościowych
15 234 388
5 000 000
0
0
20 234 388
Subwencja
139 442
69 721
0
0
209 164
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałe zobowiązania finansowe
20 189 873
401 369
0
0
20 591 243
Ekspozycja na ryzyko płynności razem
38 425 941
6 502 652
25 785
99 519
45 053 896
Stan na 31.12.2020 roku
Pożyczki
1 919 034
0
0
0
1 919 034
Leasing
740 893
1 516 443
708 726
99 587
3 065 648
Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych
papierów wartościowych
8 213 200
12 000 000
0
0
20 213 200
Subwencja
65 605
196 814
0
0
262 419
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałe zobowiązania finansowe
16 797 417
20 566
0
0
16 817 982
Ekspozycja na ryzyko płynności razem
27 736 148
13 733 823
708 726
99 587
42 278 283
Ryzyko związane z decyzjami administracyjnymi
Podstawą działalności deweloperskiej są decyzje administracyjne wymagane w związku z obecnie
prowadzonymi lub przyszłymi projektami. Nieuzyskanie zezwoleń, zgód lub pozwoleń lub też
nieuzyskanie ich w terminie może negatywnie wpływać na zdolność rozpoczęcia lub zakończenia
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
77
obecnych oraz nowych projektów. Wszystkie te czynniki mogą tym samym mieć wpływ na przepływy
finansowe i całą prowadzoną działalność.
W związku z wprowadzeniem stanu epidemii na terenie Rzeczpospolitej Polski i ogólnoświatowym
stanem pandemii koronawirusa Covid-19 nastąpiły problemy w funkcjonowaniu urzędów administracji
państwowej czego zaś konsekwencją są trwające wciąż opóźnienia w wydawaniu decyzji i zezwoleń
administracyjnych.
Ryzyko związane z ogólną sytuacją makroekonomiczną
Zaistniała w 2020 roku sytuacja pandemii koronawirusa Covid-19 spowodowała, że od tego roku
nastąpiły i wystąpią zmiany w działalności gospodarczej na rynku krajowym i międzynarodowym.
Branża, w której działa Spółka wraz ze spółkami zależnymi, a w szczególności operatorzy marketów
spożywczych łagodniej niż inne branże przeszła okres spowolnienia, a częściowo nawet odnotowała
wzrost przychodów. Wprowadzenie stanu pandemii w Polsce oraz ewentualne powtórne zamknięcie
jej granic może zagrozić aktualnie prowadzonym projektom pod względem dotrzymania umownych
terminów realizacji. Projekty oczekujące na zezwolenia administracyjne mogą ulec opóźnieniom z
uwagi na spodziewane przestoje w pracy urzędów państwowych. Z powodu wprowadzonych
międzynarodowych sankcji gospodarczych wobec Federacji Rosyjskiej i wraz z nimi sankcji odwetowych
oraz zaangażowaniu obywateli Ukrainy w konflikt zbrojny, spodziewana jest ograniczona dostępność
niektórych materiałów budowlanych, wydłużenie terminów dostaw poszczególnych elementów
realizacji oraz deficyt kadry pracowniczej u podmiotów z branży budowlanej.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
78
45. ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM
Spółka zarządza kapitałem w celu zapewnienia optymalnych wskaźników zadłużenia oraz zapewnienia
oczekiwanej stopy zwrotu dla akcjonariuszy i innych podmiotów zainteresowanych jej kondycją
finansową. Spółka monitoruje poziom kapitału na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych.
Spółka oblicza i monitoruje wskaźnik kapitału do źródeł finansowania i zakłada utrzymanie tego
wskaźnika na poziomie nie niższym niż 0,65. W okresie objętym sprawozdaniem finansowym
przedstawione wyżej wskaźniki kształtowały się na następującym poziomie:
2021.12.31
2020.12.31
Źródła finansowania ogółem:
Kapitał własny
48 146 054
46 188 770
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
21 917 882
22 216 761
Leasing
1 984 781
2 905 956
Źródła finansowania ogółem
72 048 717
71 311 487
Wskaźnik kapitału do źródeł finansowania ogółem
0,67
0,65
Zobowiązania długoterminowe
13 034 901
18 337 166
Zobowiązania krótkoterminowe
38 283 943
27 713 158
Zobowiązania razem
51 318 844
46 050 324
Aktywa trwałe
84 043 043
67 909 648
Aktywa obrotowe
15 421 854
24 329 445
Aktywa razem
99 464 897
92 239 093
Wskaźnik ogólnego zadłużenia
0,52
0,50
Wskaźnik zadłużenia długoterminowego
0,27
0,40
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
1,07
1,00
Wskaźnik długu do aktywów operacyjnych
1,55
1,03
46. INFORMACJA DOTYCZĄCA SYTUACJI ZWIĄZANEJ Z KORONAWIRUSEM
SARS-CoV-2/COVID-19
W związku istniejącą pandemią koronawirusa Covid-19 zarząd Spółki dokonał analizy bieżących
projektów prowadzonych przez Spółkę i spółki z Grupy Kapitałowej Tower Investments S.A., planów
inwestycyjnych na najbliższe kwartały oraz sytuacji finansowej. Wnioski z powyższej analizy są
następujące:
o Branża, w której działa Spółka i jej podmioty zależne, w szczególności operatorzy marketów
spożywczych, łagodnie przeszła okres spowolnienia a częściowo nawet zanotowała wzrost
przychodów,
o Projekty zaplanowane na rok 2020 i 2021 rok, zmierzające do budowy obiektów handlowych
i usługowych zostały przesunięte w czasie pod względem dotrzymania umownych terminów realizacji.
Spodziewana jest ograniczona dostępność niektórych materiałów budowlanych, wydłużone terminy
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
79
dostaw poszczególnych elementów realizacji oraz deficyt dostępnej kadry pracowniczej u podmiotów
z branży budowlanej,
o Grupa projektów oczekujących na zezwolenia administracyjne ulega opóźnieniom z uwagi na
przeszłe przestoje w pracy niektórych urzędów państwowych,
o Działalność zmierzająca do pozyskania nowych lokalizacji jest nadal utrudniona ze względu na
ograniczenia w dostępności niektórych podmiotów i instytucji oraz obawą potencjalnych
kontrahentów przed osobistymi kontaktami,
Wyżej wymienione zagrożenia miały i, w przypadku powrotu do lockdown, mogą mieć wpływ na wyniki
finansowe Spółki i jej Grupy Kapitałowej, choć wymiar jest obecnie niemożliwy do oszacowania.
Poprawa kondycji finansowej Spółki zależeć będzie między innymi od tempa powrotu gospodarki do
stanu sprzed pandemii, popytu na nieruchomości handlowe formatu convenience oraz sytuacji
finansowej kontrahentów.
W związku z powyższym Spółka podjęła działania zmierzające do ograniczenia bieżących kosztów
działalności oraz starania mające na celu utrzymanie jak największej liczby prowadzonych projektów.
47. ZDARZENIA, KTÓRE WYSTĄPIŁY W ROKU OBROTOWYM
47.1. Strategia rozwoju
Pod koniec II kwartału 2020 roku Spółka opublikowała aktualizację strategii rozwoju na lata 2020 –
2022. Zgodnie z nią Grupa Kapitałowa postanowiła rozszerzyć i zdywersyfikować swoją działalność
o produkcję spożywczą oraz handel w formacie tradycyjnym i poprzez e-delikatesy. Założenia strategii
rozwoju na lata 2020-2022 są następujące:
• stworzenie zdywersyfikowanych obszarów działalności Grupy w podziale na kompleksową obsługę
sieci handlowo – usługowych, produkcję i handel spożywczy oraz e-delikatesy. Pierwsze półrocze 2020
wraz z pandemią COVID 19 i załamaniem się rynku inwestycyjnego pokazało zagrożenia dla dynamiki
rozwoju podstawowej działalności Tower Investments S.A. oraz zmiany rynkowe w branży spożywczej,
których tempo niewątpliwie przyspiesza. Chodzi tu o istotny wzrost zainteresowania klientów ofertą
sklepów internetowych, jakością dostaw oraz ofertą produktów spożywczych w podwyższonym
reżimie sanitarnym.
Założenia dla działalności deweloperskiej dla sieci handlowo – usługowych:
• wzrost liczby realizowanych projektów deweloperskich i współpraca z nowymi sieciami handlowo -
usługowymi. Obecnie Grupa współpracuje z dużymi sieciami handlowymi i usługowymi takimi jak
Netto, Biedronka, Rossmann, BP, Shell jak i sieciami mniej znanymi bądź występującymi tylko na
wybranych obszarach. W ramach strategii rozwoju Grupa zakłada przeprowadzenie 30 projektów
deweloperskich dla sieci handlowych i usługowych do końca 2022 roku.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
80
• stworzenie optymalnego modelu dla inwestycji mieszkaniowo-usługowych, maksymalizacja
funkcjonalności i marży deweloperskiej. Koncepcja Multitower jest rozwiązaniem na problemy
związane z dostępnością lokalizacji w dużych miastach. Koncepcja połączenia działalności handlowo-
usługowej w części parterowej inwestycji z inwestycją mieszkaniową na wyższych kondygnacjach
zaspokaja potrzeby zarówno mniejszych sieci handlowych i usługowych, jak i przyszłych mieszkańców,
którzy oszczędzają czas przeznaczony na zakupy.
• intensywny rozwój sieci parków handlowych Shopin oraz nowych formatów: City Shopin i Shopin
Mall. Do końca roku 2022 Grupa starać się będzie o przeprowadzenie 20 projektów w tych formatach.
Założenia dla produkcji i handlu spożywczego
• wejście na rynek handlu detalicznego z własną produkcją pakowanych wyrobów cukierniczych oraz
mieszanek spożywczych.
Analiza rynku wykazała, że rynek pakowanych ciast o wysokiej jakości jest jednym z najmniej
zagospodarowanych obszarów rynku spożywczego. Wspólnie z Panami Adamem i Piotrem Gesslerami
powstać ma oferta najwyższych jakościowo i smakowo produktów, która pod silną marką GESSLER
będzie dostępna na rynku detalicznym. W dniu 21 sierpnia 2021 roku nastąpiła niespodziewana śmierć
Piotra Gesslera, którego wiedza i doświadczenie w zakresie produkcji cukierniczej było nie do
przecenienia. W związku z tym obecnie Zarząd jest w trakcji zmiany strategii w zakresie produkcji
spożywczej.
Założenia dla działalności e-delikatesów
• wejście na rynek handlu internetowego w ofercie e-delikatesów
Wzrost zainteresowania klientów zakupami przez internet oraz stosunkowo uboga oferta produktów
delikatesowych w istniejących serwisach zakupowych wskazała niezagospodarowany dotychczas
obszar na rynku spożywczym. Upadek stacjonarnych sieci delikatesowych jak Bomi czy Alma sprawił,
że wymagający klienci zdani są na mniejsze sklepy tematyczne często rozrzucone po różnych częściach
swoich miast. Deli2.pl zaoferuje klientom zakupy z różnych delikatesów pod jednym adresem. Usługa
jest dostępna w aglomeracji warszawskiej i łódzkiej, a w kolejnych latach w 5 największych
aglomeracjach Polski oferując dostęp do najwyższej jakości produktów ponad 10 milionom klientów.
W tym celu powołany został nowy podmiot: Deli2 S.A., w którym Spółka objęła kontrolny pakiet akcji.
47.2. Zmiana warunków emisji Obligacji
W dniu 19 listopada 2021 roku nastąpiła zmiana Warunków Emisji Obligacji serii A. Zmianie uległy
terminy spłat poszczególnych transz oraz został wydłużony termin wykupu obligacji do dnia 19 maja
2023 roku. Szczegóły dotyczące obligacji znajdują się w nocie 39.2.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
81
47.3. Obsługa projektów inwestycyjnych
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku Spółka zrealizowała przychody z tytułu obsługi
zakończonych projektów budowlanych zlokalizowanych w Warszawie (3 projekty), Ełku i Mrągowie.
48. ISTOTNE POSTĘPOWANIA TOCZĄCE SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA
POSTĘOWANIA ARBITRAŻOWEGO LUB OORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ
1. Postępowanie z powództwa Werbena Art. Drogi sp. z o.o. o zapłatę kwoty 628.881,00 PLN przed
Sądem Okręgowym w Warszawie. Postanowieniem z dnia 6 kwietnia 2021 roku Sąd oddalił
wniosek powoda o udzielenie zabezpieczenia. Brak wyznaczonego terminu rozprawy.
2. Postępowanie z powództwa EMA Nowak Cholewa Nowak sp. j. o zapłatę kwoty 50.827,64 PLN
przed Sądem Rejonowym dla miasta stołecznego Warszawy w Warszawie. Wyrokiem z dnia 31
maja 2021 Sąd zasądził na rzecz powoda kwotę 30.926,80 PLN wraz z odsetkami ustawowymi
za opóźnienie w transakcjach handlowych od kwoty 30.750,00 PLN od dnia 9 grudnia 2020 roku
do dnia zapłaty i koszty procesu 2.694,21 PLN, oddalając powództwo w pozostałej części. Wyrok
nie jest prawomocny.
49. ZDARZENIA PO DNIU SPRAWOZDAWCZYM
Po dniu 31 grudnia 2021 nie miały miejsce zdarzenia, które wymagały ujęcia w sprawozdaniu
finansowym za zakończony tego dnia rok obrotowy.
Pozostałe istotne zdarzenia mające miejsce po dniu bilansowym:
1. W dniu 21 lutego 2022 roku, zgodnie z obowiązującymi Warunkami Emisji Obligacji, Spółka
dokonała wykupu części obligacji serii A. Spółka dokonała wykupu 5.000 obligacji o łącznej
wartości 5.000.000,00 PLN.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
82
50. POZOSTAŁE INFORMACJE
50.1. Struktura właścicielska kapitału podstawowego
Liczba akcji
Liczba
głosów
Wartość
nominalna
akcji
Udział w
kapitale
Stan na 31.12.2021 roku
Floryda 1 Sp. z o.o. S.K.A.
689 171
689 171
689 171
44,2%
PZW FIZ zarządzany przez Copernicus Capital TFI S.A.
158 847
158 847
158 847
10,2%
Andrzej Słomka bezpośrednio i pośrednio poprzez Buffis sp. z o.o.
179 667
179 667
179 667
11,5%
Rockbridge Towarzystwo Funduszy inwestycyjnych S.A.
78 034
78 034
78 034
5,0%
Akcje własne
11 126
11 126
11 126
0,7%
Pozostali akcjonariusze
443 905
443 905
443 905
28,4%
Razem
1 560 750
1 560 750
1 560 750
100%
W dniu 11 czerwca 2021 roku Spółka otrzymała od Rockbridge Towarzystwo Funduszy
Inwestycyjnych S.A. zawiadomienie zmianie stanu posiadania akcji Spółki. Po zawarciu i rozliczeniu
transakcji zakupu i sprzedaży akcji Rockbridge Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych S.A. jest
w posiadaniu 78.034 akcji Spółki, które stanowią 4,999% kapitału zakładowego Spółki.
50.2. Wybór i wynagrodzenie podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań
finansowych.
Audytorem dokonującym badania oraz przeglądu sprawozdań finansowych Spółki jest Instytut Studiów
Podatkowych Modzelewski i Wspólnicy – Audyt sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie (04-367) przy ulicy
Kaleńska 8 - podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych wpisany na listę podmiotów
uprawnionych prowadzoną przez KRBR, pod numerem ewidencyjnym 2558. Informacje dotyczące
firmy audytorskiej, w tym daty zawarcia przez Spółkę umowy o dokonaniu badania sprawozdań
finansowych oraz okresu zawarcia umowy, zostały zamieszczone w punkcie 27 sprawozdania zarządu
z działalności.
Wynagrodzenie audytora z poszczególnych tytułów wyniosło:
od 01.01.2021
do 31.12.2021
od 01.01.2020
do 31.12.2020
Badanie i przegląd sprawozdań finansowych
143 000
55 000
Pozostałe usługi
0
0
Razem
143 000
55 000
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
83
Wynagrodzenie podmiotu uprawnionego obejmuje zarówno badanie i przegląd sprawozdania
finansowego jednostkowego Spółki, skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Tower
Investments w którym Spółka jest Spółką Dominującą oraz przeglądy spółek zależnych.
50.3. Zatrudnienie.
Przeciętne zatrudnienie w Spółce w podziale na poszczególne grupy zawodowe kształtowało się
następująco:
31.12.2021
31.12.2020
Pracownicy fizyczni
0
0
Pracownicy umysłowi
8
7
ZATWIERDZENIE
Niniejsze roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku
zostało zatwierdzone do publikacji dnia 28 kwietnia 2022 roku.
BARTOSZ KAZIMIERCZUK
MARCIN KOTARBA
PREZES ZARZĄDU TOWER INVESTMENTS S.A.
OSOBA ODPOWIEDZIALNA ZA SPORZĄDZENIE
SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO