1          GRUPA CAPITAL PARK. 33

1.1   PRZEDMIOT DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI I GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK. 33

1.2   OPIS PORTFELA NIERUCHOMOŚCI GRUPY. 33

1.3   MODEL BIZNESOWY. 77

1.4   PRZEWAGI KONKURENCYJNE. 88

1.5   STRATEGIA I WARTOŚCI SPÓŁKI I GRUPY. 88

1.6   KLUCZOWE OSIĄGNIĘCIA W 2021 ROKU.. 1010

1.7   STRUKTURA GRUPY, W KTÓREJ SPÓŁKA JEST JEDNOSTKĄ DOMINUJĄCĄ. 1111

1.8   WYBRANE DANE FINANSOWE GRUPY. 1313

1.9   WYBRANE DANE FINANSOWE SPÓŁKI 1414

1.10 ZARZĄD I RADA NADZORCZA. 1414

1.11 AKCJONARIAT. 1515

2          DZIAŁALNOŚĆ OPERACYJNA W 2021 ROKU. 1616

2.1   PROJEKTY INWESTYCYJNE ZAKOŃCZONE W 2021 ROKU.. 1616

2.2   PROJEKTY INWESTYCYJNE W TRAKCIE REALIZACJI 1616

2.3   SEGMENTY DZIAŁALNOŚCI 1616

2.4   INFORMACJA O ISTOTNYCH TRANSAKCJACH POMIĘDZY JEDNOSTKAMI POWIĄZANYMI ZAWARTYCH W 2021 ROKU NA WARUNKACH INNYCH NIŻ RYNKOWE. 1818

2.5   OBJAŚNIENIA DOTYCZĄCE SEZONOWOŚCI LUB CYKLICZNOŚCI DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK. 1818

2.6   RYNKI ZBYTU.. 1818

2.7   NAJWIĘKSI KONTRAHENCI 1818

2.8   ZNACZĄCE UMOWY ZAWARTE PRZEZ SPÓŁKĘ I GRUPĘ W 2021 ROKU.. 1919

2.9   INNE ISTOTNE ZDARZENIA WPŁYWAJĄCE NA DZIAŁALNOŚĆ SPÓŁKI I GRUPY W 2021 ROKU.. 2020

2.10 OPIS CZYNNIKÓW I ZDARZEŃ, W SZCZEGÓLNOŚCI O NIETYPOWYM CHARAKTERZE, MAJĄCYCH ZNACZĄCY WPŁYW NA OSIĄGNIETE WYNIKI FINANSOWE. 2020

2.11 OPIS WYKORZYSTANIA PRZEZ EMITENTA WPŁYWÓW Z EMISJI AKCJI DO CHWILI SPORZĄDZENIA SPRAWOZDANIA Z DZIAŁALNOŚCI 2121

2.12 INFORMACJE DOTYCZACE WYPŁACONEJ (LUB ZADEKLAROWANEJ) DYWIDENDY. 2121

2.13 SPORY SĄDOWE. 2121

2.14 ISTOTNE ZDARZENIA PO DNIU BILANSOWYM.. 2121

2.15 ISTOTNE POZYCJE POZABILANSOWE. 2222

3          ANALIZA SYTUACJI FINANSOWO-MAJĄTKOWEJ SPÓŁKI I GRUPY. 2424

3.1   OTOCZENIE RYNKOWE. 2424

3.2   WYNIKI FINANSOWE GRUPY. 2626

3.3   WYNIKI FINANSOWE SPÓŁKI 3232

3.4   PREZENTACJA RÓŻNIC POMIĘDZY OSIĄGNIĘTYMI WYNIKAMI FINANSOWYMI A OPUBLIKOWANYMI PROGNOZAMI 3636

3.5   WSKAŹNIKI FINANSOWE SPÓŁKI I GRUPY. 3636

3.6   ZARZĄDZANIE ZASOBAMI FINANSOWYMI 3838

3.7   REALIZACJA ZAMIERZEŃ INWESTYCYJNYCH. 3838

3.8   PERSPEKTYWY ROZWOJU DZIAŁALNOŚCI 3939

3.9   CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROŻEŃ.. 3939

3.10 STANOWISKO ZARZĄDU ODNOŚNIE MOŻLIWOŚCI ZREALIZOWANIA WCZEŚNIEJ PUBLIKOWANYCH PROGNOZ WYNIKÓW FINANSOWYCH NA DANY ROK. 4343

3.11 CZYNNIKI, KTÓRE BĘDĄ MIAŁY WPŁYW NA OSIĄGNIETE PRZEZ GRUPĘ WYNIKI W PERSPEKTYWIE, CO NAJMNIEJ KOLEJNEGO ROKU.. 4343

4          ŁAD KORPORACYJNY. 4444

4.1   OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO.. 4444

4.2   UPRAWNIENIA KONTROLNE. 4949

4.3   ZASADY ZMIANY STATUTU.. 5050

4.4   ZASADY DZIAŁANIA ORGANÓW SPÓŁKI 5050

4.5   WALNE ZGROMADZENIA AKCJONARIUSZY W 2021 ROKU.. 5454

4.6   WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ 5454

4.7   AKCJE W POSIADANIU CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ 5656

4.8   OGRANICZENIA PRAW Z AKCJI 5656

4.9   INFORMACJE O ZNANYCH EMITENTOWI UMOWACH W WYNIKU, KTÓRYCH MOGĄ W PRZYSZŁOŚCI NASTĄPIĆ ZMIANY W PROPORCJACH POSIADANYCH AKCJI PRZEZ DOTYCHCZASOWYCH AKCJONARIUSZY I OBLIGATARIUSZY. 5656

4.10 INFORMACJE O SYSTEMIE KONTROLI PROGRAMÓW AKCJI PRACOWNICZYCH. 5656

4.11 ZMIANY W PODSTAWOWYCH ZASADACH ZARZĄDZANIA PRZEDSIĘBIORSTWEM SPÓŁKI I JEJ GRUPĄ KAPITAŁOWĄ. 5656

4.12 SYSTEM KONTROLI WEWNĘTRZNEJ I ZARZĄDZANIA RYZYKIEM.. 5757

4.13 INTERESARIUSZE. 5757

4.14 POLITYKA RÓŻNORODNOŚCI 5958

4.15 SPOŁECZNA ODPOWIEDZIALNOŚĆ BIZNESU.. 5959

4.16 AUDYTOR. 6060

1                 GRUPA CAPITAL PARK

1.1             PRZEDMIOT DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI I GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK

Grupa Capital Park, w której jednostką dominującą jest spółka Capital Park S.A., jest uznanym inwestorem, deweloperem i zarządcą nieruchomości działającym na rynku nieruchomości w Polsce od ponad 19 lat, od 8 lat notowanym na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych.

Grupa ma bogate doświadczenie w tworzeniu wysokiej jakości nowoczesnych nieruchomości biurowych i handlowych klasy A, w tym Royal Wilanów oraz Fabryka Norblina – flagowy projekt rewitalizacyjny w centrum Warszawy. Grupa zarządza portfelem nieruchomości o łącznej powierzchni 177 000 m² i wartości rynkowej 2,6 mld zł.

Podstawowym celem działalności Grupy jest inwestowanie w nieruchomości celem uzyskania wysokiej stopy zwrotu w postaci przychodów ze sprzedaży lub najmu albo obu tych źródeł jednocześnie. Grupa pozyskuje atrakcyjne biznesowo nieruchomości, przekształca, buduje, rozbudowuje, komercjalizuje, wynajmuje a następnie sprzedaje.

1.2             OPIS PORTFELA NIERUCHOMOŚCI GRUPY

Portfel nieruchomości Grupy, konsolidowany w 100%, obejmuje łączną obecną i planowaną powierzchnię 126 tys. m², o wartości wynoszącej 2,2 mld PLN na koniec 2021 roku oraz docelowej wartości wynoszącej 2,3 mld PLN.

W portfelu Grupy znajduje się: 126 tys. m² powierzchni ukończonej w 8 projektach, wynajętych w 93%, o WAULT wynoszącym 5,9 lat, która zapewniają bieżące przychody z najmu.

Ponadto pod zarządzaniem Grupy, na dzień 31 grudnia 2021 r., znajdowało się:

·     24 tys. m² powierzchni w 2 ukończonych projektach handlowych w ramach joint-venture,

·     25 tys. m² powierzchni w dwóch funduszach inwestycyjnych zamkniętych, tj.:

–     REIA FIZAN - 32 nieruchomości typu „high street” zlokalizowanych w 24 miastach w Polsce.

–     REIA II FIZAN - 5 nieruchomości komercyjnych (handlowych i biurowych) w 5 miastach w Polsce.

Charakterystyka kluczowych inwestycji:

KLUCZOWE INWESTYCJE

·      Fabryka Norblina – flagowy projekt Grupy. Unikalny, wielofunkcyjny projekt rewitalizacji dawnej fabryki Norblina w Warszawie u zbiegu ulic Żelaznej i Prostej, posiadający 65 681 m2 powierzchni najmu, w tym 41 246 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej klasy A oraz 24 435 m2 usługowo-handlowo-rozrywkowo-kulturalnej. 26 sierpnia 2021 roku Fabryka Norblina uzyskała pozwolenie na użytkowanie. Pierwsi najemcy Fabryki Norblina wprowadzili się z początkiem września 2021 r.

·      Royal Wilanów – budynek biurowo-handlowy klasy A o łącznej powierzchni 36 853 m², zrealizowany przez Grupę Capital Park i oddany do użytku w sierpniu 2015 roku, jeden z najbardziej charakterystycznych punktów w Wilanowie i ulubione miejsce spotkań okolicznych mieszkańców. Na 4 kondygnacjach znajduje się 29 398 m² nowoczesnej i funkcjonalnej powierzchni biurowej. Natomiast na parterze budynku 7 455 m² zajmuje powierzchnia handlowo-usługowa z licznymi sklepami, punktami usługowymi, restauracjami i kawiarniami. Budynek certyfikowany jest w systemie BREEAM na poziomie Very Good. Na dzień raportowy Zarząd jednostki dominującej prezentuje Royal Wilanów, jako aktywo trwałe przeznaczone do sprzedaży. Wartość nieruchomości Royal Wilanów została określona na podstawie bieżącej wyceny rzeczoznawców.

POZOSTAŁE INWESTYCJE

·      Hampton by Hilton Old Town Gdańsk - unikalny projekt hotelowo-handlowy w centrum Gdańska, o łącznej powierzchni 7 094 m², w którym zlokalizowany jest 3-gwiazdkowy hotel z 174 pokojami, dwoma salami konferencyjnymi, salą fitness dla gości oraz nowoczesną powierzchnię handlowo-usługową (656 m²) na parterze.

·      Gdańsk Zaspa – pierwsze centrum handlowe trójmiasta – ETC, zlokalizowane w dzielnicy Zaspa przy Al. Rzeczypospolitej w Gdańsku, zakupione w 2015 roku wspólnie z JV partnerem – Grupą Akron, zmodernizowane i oddane do użytku w kwietniu 2016 roku. Od 2017 roku Grupa jest właścicielem inwestycji w 100%. Centrum handlowe po przebudowie oferuje 50 sklepów i punktów usługowych na dwóch kondygnacjach oraz 215 bezpłatnych miejsc postojowych.

INWESTYCJE JOINT-VENTURE

Grupa posiada trzy inwestycje realizowane w ramach wspólnych przedsięwzięć, które konsolidowane są metodą praw własności. Należą do nich:

·      ETC Swarzędz – pierwsze centrum handlowe w Wielkopolsce otwarte w 1994 roku. Grupa wspólnie z JV partnerem – Grupą Akron w lipcu 2016 roku rozpoczęła przebudowę budynku. Centrum zostało oddane do użytku w październiku 2017 roku a jego powierzchnia handlowa po przebudowie wyniosła 20 866 m². W centrum handlowym funkcjonuje obecnie 80 lokali handlowo-usługowych, których najemcami są znane, zarówno ogólnopolskie jak i międzynarodowe sieci handlowe, jak i lokalne marki.

·      Street Mall Vis à Vis Wilanów – to już czwarte centrum handlowe typu “convenience” pod szyldem Vis à Vis, otwarte w grudniu 2018 roku. Na powierzchni 4 090 m² znajdują się 22 markowe sklepy i punkty usługowe, w których klienci będą mogli szybko i wygodnie zrobić wszystkie codzienne zakupy w drodze do domu. Centrum zlokalizowane jest w południowej części Warszawy, w sąsiedztwie Wilanowa, przy głównej drodze prowadzącej do Konstancina-Jeziornej.

.

Lokalizacja, rodzaj i terminy realizacji kluczowych nieruchomości Grupy:

Nieruchomość	Miasto	Rodzaj obiektu	GLA	Rodzaj	Wskaźnik obłożenia	Wartość księgowa	Wartość księgowa	WAULT	Zadłużenie	Docelowe NOI	Capex do poniesienia	Udział Grupy
			(tys. m2)			(mln EUR)	(mln zł)	(w latach)	(mln zł)	(mln zł)	(mln zł)	(%)
KLUCZOWE INWESTYCJE
Fabryka Norblina	Warszawa	Biurowo-handlowy	66	Wielofunkcyjny	88%	317	1 456	7,0	624	81	67	100%
Royal Wilanów	Warszawa	Biurowo-handlowy	37	Wielofunkcyjny	100%	121	555	4,8	246	37	3	100%
Suma			103			437	2 011		871	118	70
POZOSTAŁE INWESTYCJE
Gdańsk Zaspa	Gdańsk	Handlowy	9	Handlowy	90%	12	55	4,1	37	5	1	100%
Hampton By Hilton Old Town Gdańsk	Gdańsk	Hotel	9	Hotel	100%	15	71	15,0	52	6	0	100%
Vis à Vis Łódź	Łódź	Handlowy	6	Handlowy	94%	8	35	4,4	25	3	1	100%
Warszawa Aleja KEN	Warszawa	Handlowy	0	Handlowy	100%	1	6	4,2	-	<1	0	100%
Bydgoszcz Krasińskiego	Bydgoszcz	Handlowy	0	Handlowy	100%	<1	1	3,1	-	<1	0	100%
Pozostałe	5 miast	-	1	-	n/a	3	12	-	-	-	-	100%
Suma			24			39	179		114	14	1
Razem – nieruchomości konsolidowane w 100%			127			476	2 190		984	132	71
INWESTYCJE JOINT-VENTURE
ETC Swarzędz	Swarzędz	Handlowy	21	Handlowy	92%	34	157	4,0	124	12	1	60%
Vis à Vis Wilanów	Warszawa	Handlowy	4	Handlowy	100%	9	43	6,6	19	3	0	66%
Suma			25			43	199		143	15	1
RAZEM			152			519	2 390		1 128	147	73

Źródło: Capital Park; Raporty z wyceny portfela nieruchomości Capital Park na dzień 31.12.2021 sporządzone przez Knight Frank Sp. z o.o., Jones Lang LaSalle sp. z o.o., Emmerson Evaluation sp. z o.o.- dla wartości księgowej, docelowe NOI, capex do poniesienia. Dane prezentowane są w mln złotych na dzień 31 grudnia 2021, o ile nie wskazano inaczej.

Objaśnienia:

1.        Wartości księgowe w PLN, EUR zaprezentowane zostały z wyłączeniem wpływu MSSF 16

2.        Wartość księgowa Hampton by Hilton Old Town Gdańsk wynika z zawartej z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości.

3.        Zadłużenie finansowe prezentowane w kwotach nominalnych, tj. z wyłączeniem wpływu zamortyzowanego kosztu.

4.        Capex do poniesienia stanowi nakłady inwestycyjne do poniesienia na danym projekcie po 31 grudnia 2021 roku.

5.        W tabeli przedstawiono 100% wartości nieruchomości i zadłużenia projektów joint venture.

6.        Zakres yieldów dla projektów biurowych: 4,4%-6,50%, dla projektów handlowych: 5.25%-8.25%, hotelowych: 7,0%-8,50%.

7.        Docelowe NOI dla Royal Wilanów i Fabryki Norblina wyliczone zostały w oparciu o zawarte umowy najmu i planowany czynsz rynkowy dla powierzchni niewynajętych.

1.3             MODEL BIZNESOWY

Sprawdzony model biznesowy spółki inwestycyjnej realizującej atrakcyjne zwroty z inwestycji.

KAPITAŁY
Kapitał naturalny ·      Grunty ·      Zasoby środowiska wykorzystywane do wytworzenia nieruchomości Kapitał ludzki i intelektualny ·      Zespół naszych pracowników ·      Oryginalne koncepcje stanowiące wartość dodaną projektu, m.in. biuro+	Kapitał finansowy ·      Dług ·      Kapitały własne Kapitał produkcyjny ·      Wysokiej jakości, zrównoważone inwestycje ·      Projekty rewitalizacyjne ·      Wyjątkowe koncepty wielofunkcyjne i lokalne koncepty handlowe - Vis à Vis ·      Innowacyjne koncepty miastotwórcze	Kapitał społeczny i relacyjny ·      Bliskie i bezpośrednie relacje z najemcami ·      Relacje z bankami, inwestorami, regulatorem ·      Partnerzy biznesowi ·      Wpływ społeczny
MODEL BIZNESOWY
Nabycie ·      Wyszukujemy projekty o dużym potencjale budowy wartości ·      Nabywamy pakiety kontrolne w najlepszych nieruchomościach i portfelach na perspektywicznych rynkach ·      Wchodzimy we wspólne przedsięwzięcia z renomowanymi funduszami, deweloperami i właścicielami gruntów Projekt i pozwolenie ·      Rozwijamy funkcjonalne, zrównoważone i zaawansowane architektonicznie koncepty wielofunkcyjne, które są atrakcyjne dla najemców, lokalnej społeczności i inwestorów	Budowa/Przebudowa ·      Realizujemy złożone projekty deweloperskie i rewitalizacyjne, które przynoszą atrakcyjne stopy zwrotu ·      Odnawiamy, unowocześniamy i przekształcamy przestarzałe projekty w nowoczesne, funkcjonalne kompleksy spełniające najnowsze standardy Komercjalizacja i aktywne zarządzanie nieruchomościami ·      Zapewniamy optymalny mix najemców w celu maksymalizacji dochodów i wzrostu wartości inwestycji ·      Dbamy o bliskie i bezpośrednie relacje z najemcami dzięki innowacyjnemu podejściu do	nieruchomości: -     Rozwijamy koncepcję Biuro+ -     Wdrażamy usługi stanowiące wartość dodaną projektów -     Zapewniamy aktywny Asset Management ukierunkowany na zwiększenie lojalności najemców Sprzedaż Sprzedajemy ukończone projekty, kiedy warunki rynkowe pozwalają na osiągnięcie założonych zwrotów
EFEKTY
Bezkonkurencyjne koncepty nieruchomości ·      Najwyższa jakość i komfortowa przestrzeń, ·      Ważna rola w kształtowaniu przestrzeni miasta, ·      Unikalne usługi dla najemców, nabywców i lokalnych społeczności ·      Wspieranie sztuki i kultury	Realizacja istotnej marży deweloperskiej na prowadzonych projektach Zysk dla akcjonariuszy Zwiększenie satysfakcji najemców i wzrost czynszów	Efektywność i odpowiedzialność w działaniu ·      Zarządzanie wpływem na środowisko (zrównoważone budownictwo potwierdzone międzynarodowymi certyfikatami) ·      Korzystny wpływ na lokalną społeczność ·      Przyjazny pracodawca

1.4             PRZEWAGI KONKURENCYJNE

Wysokiej jakości portfel nieruchomości oraz unikalne aktywa w budowie i w przygotowaniu

Portfel nieruchomości ukończonych składający się z nowoczesnej powierzchni biurowej i handlowej, z projektami Fabryka Norblina i Royal Wilanów na czele a także silny portfel nieruchomości w przygotowaniu.

Bezpieczna struktura kapitałowa

potwierdzona zdolność do pozyskiwania zarówno tradycyjnego, jak i innowacyjnego finansowania oraz zapewnione finansowanie dla kluczowych projektów. Dzięki niej możemy stworzyć projekty, które będą kluczowym czynnikiem wzrostu wartości Grupy w najbliższych latach.

Zarząd z ponad 20-letnim doświadczeniem

w realizacji projektów deweloperskich i w zarządzaniu nieruchomościami, zarówno na polskim jak i amerykańskim rynku, posiadający unikalne pomysły i wizje oraz możliwości w tworzeniu projektów inwestycyjnych generujących wartość dla interesariuszy Spółki. W pełni funkcjonalna platforma operacyjna z doświadczonym, zaangażowanym i lojalnym zespołem 92 profesjonalistów, pozwalająca na kompleksową realizację procesu inwestycyjnego.

Wyjątkowa koncepcja Biuro+

zakładająca oferowanie najwyższej jakości powierzchnie biurowe oraz komfortową przestrzeń uzupełnioną szerokim wachlarzem usług. Utrzymujemy bliskie i bezpośrednie relacje z naszymi najemcami, którzy pozostają lojalni i wielokrotnie wyrażali swoje uznanie w badaniach satysfakcji. Stosujemy nowoczesne, energooszczędne rozwiązania oraz najnowocześniejsze systemy informatyczne w naszych kluczowych budynkach, które znacząco zmniejszają koszty eksploatacyjne najemców oraz pomagają tworzyć społeczności wokół naszych nieruchomości i zwiększać komfort ich użytkowania.

1.5             STRATEGIA I WARTOŚCI SPÓŁKI I GRUPY

Celem Grupy Capital Park jest maksymalizacja wartości istniejących projektów, uwalnianie zbudowanej wartości portfela nieruchomości poprzez sprzedaż ustabilizowanych aktywów i stopniową dystrybucję środków pieniężnych do akcjonariuszy a także nabywanie nowych projektów w celu dalszego rozwoju.

Cele strategiczne na lata 2022-2024

Plany na 2022 rok

·      Stabilizacja naszej flagowej inwestycji – rewitalizacji dawnej Fabryki Norblina

·      Nacisk na finalizację transakcji sprzedaży Royal Wilanów

·      Finalizacja transakcji zakupowych i umów joint venture dla zabezpieczonych projektów oraz dalsze poszukiwanie nowych atrakcyjnych projektów nieruchomościowych

NASZE WARTOŚCI

Podchodzimy odpowiedzialnie do biznesu i chcemy być godnym zaufania partnerem, cenionym zarówno przez inwestorów, jak i kontrahentów. Nasze podejście jest zawarte w naszych wartościach, które odróżniają nas od innych firm i pomagają w tworzeniu marki, z którą ludzie i organizacje chcą współpracować.

SKUTECZNOŚĆ

Jesteśmy dumni z naszych osiągnięć i sposobu zarządzania naszymi obiektami

·      osiągnęliśmy wszystkie cele zakładane w IPO Spółki w 2013 roku,

·      budynki, które wybudowaliśmy, oddane zostały zgodnie z ustalonym budżetem i harmonogramem a nasz portfel ukończonych nieruchomości obecnie jest wynajęty w 93% ,

·      pomimo pandemii Covid-19, zwiększyliśmy poziom najmu w naszych nieruchomościach w porównaniu do poprzedniego roku, a nasze inwestycje były bardziej odporne na wprowadzone przez rząd obostrzenia i szybko wracały do normy po zniesieniu ograniczeń.

ZAUFANIE

Myślimy przyszłościowo i budujemy długofalowe relacje z naszymi interesariuszami

·      tworzymy silne relacje z inwestorami i bankami,

·      mamy bliskie i bezpośrednie relacje z najemcami potwierdzone badaniami satysfakcji oraz przedłużaniem umów najmu,

·      jesteśmy doświadczonym i zaangażowanym zespołem posiadającym niezbędne zasoby do kompleksowej realizacji procesu inwestycyjnego,

·      nasi kontrahenci i partnerzy cenią współpracę z nami.

INWESTYCJA W ZRÓWNOWAŻONY ROZWÓJ

Zrównoważony rozwój jest integralną częścią naszych podstawowych wartości oraz strategii inwestycyjnej

·      wykorzystujemy ekologiczne rozwiązania przy projektowaniu budynków, potwierdzone eko certyfikatami,

·      nasze inwestycje to nowoczesna przestrzeń publiczna z dostępem do kultury i rozrywki, która integruje lokalną społeczność,

·      kształtujemy ekologiczne postawy wśród najemców, pracowników i lokalnej społeczności,

·      popularyzujemy postawy prospołeczne.

ZORIENTOWANIE NA BUDOWANIE WARTOŚCI

Wartość decyduje o sukcesie na rynku nieruchomości

·      tworzymy wysokiej jakości inteligentne budynki zlokalizowane są w najlepszych lokalizacjach,

·      posiadamy unikalne aktywa w budowie i przygotowaniu o dużym potencjale wzrostu wartości,

·      nasz portfel charakteryzuje się wysokim obłożeniem i renomowanymi najemcami o ustabilizowanej pozycji na rynku,

INNOWACYJNOŚĆ

Identyfikujemy nowe możliwości i staramy się być kreatywni w wyszukiwaniu i kreowaniu atrakcyjnych projektów

·      jesteśmy prekursorem na polskim rynku w tworzeniu unikalnych usług dla najemców i komfortowej przestrzeni budynków,

·      tworzymy nowoczesną przestrzeń publiczną i przygotowujemy unikatowe koncepty usług w skali Polski,

·      stworzyliśmy koncepcję Biuro+ i jako jedni z pierwszych wprowadziliśmy usługę concierge do biurowców,

·      wykorzystujemy nowoczesne technologie w celu poprawy jakości obsługi klienta i optymalizacji wydajności budynku,

·      rewitalizujemy teren dawnej Fabryki Norblina, który będzie miejscem wyjątkowym i klimatycznym,

·      kreatywnie podchodzimy do komercjalizacji powierzchni handlowo-usługowej,

·      stworzyliśmy jeden z pierwszych na polskim rynku nieruchomości fundusz dywidendowy.

1.6             KLUCZOWE OSIĄGNIĘCIA W 2021 ROKU

W 2021 roku działalność Spółki i Grupy koncentrowała się przede wszystkim na budowie, komercjalizacji i oddaniu do użytkowania rozpoczętych projektów deweloperskich oraz przygotowaniu do realizacji projektów. Dążąc do maksymalizacji wartości projektów ukończonych i wzrostu przychodów z wynajmu, Grupa aktywnie zarządzała portfelem nieruchomości m.in. poprzez maksymalizację obłożenia istniejących projektów, utrzymanie najlepszej jakości nieruchomości, tworzenie przyjaznej i funkcjonalnej przestrzeni dla najemców (Biuro+).

Do kluczowych osiągnięć Spółki i Grupy w 2021 roku zaliczają się:

·      W marcu budynek Royal Wilanów zyskał dwóch nowych najemców: LUX MED oraz Hilti Polska. Dzięki tym transakcjom, pomimo panującej pandemii, poziom najmu całego budynku osiągnął 100 proc. 

·      Sprzedaż nieruchomości Eurocentrum Hotel i Rezydencje za kwotę 20 mln EUR.

·      Zakończenie budowy Fabryki Norblina i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie  26 sierpnia 2021 roku.

·      Otwarcie autorskiego, butikowego kina KinoGram w Fabryce Norblina we wrześniu 2021 roku.

·      W listopadzie 100 proc. i powierzchni biurowej w Fabryce Norblina zostało wynajęte - największy najemca kompleksu – grupa Allegro.pl – zdecydował się powiększyć swoją dotychczasową przestrzeń i wynajął ostatnie wolne powierzchnie biurowe w inwestycji.

1.7             STRUKTURA GRUPY, W KTÓREJ SPÓŁKA JEST JEDNOSTKĄ DOMINUJĄCĄ

Na dzień 31 grudnia 2021 roku w skład Grupy Kapitałowej CAPITAL PARK wchodziło 25 podmiotów, w tym spółka Capital Park S.A, jako jednostka dominująca, 23 spółek celowych oraz Fundacja Fabryki Norblina. Funkcje jednostki zarządzającej nieruchomościami i projektami Grupy pełni spółka CP Management Sp. zo.o.

Poniżej przedstawiono schemat struktury Grupy Kapitałowej na dzień 31 grudnia 2021 roku.

Grupa konsoliduje metodą praw własności następujące spółki:

·      Wilanow Investments Sarl.,

·      Rezydencje Pałacowa Sp. z o.o.,

·      RM1 Sp. z o. o,

·      SO SPV 50 Sp. z o.o.

Grupa pomimo większościowego udziału w zysku/stracie Spółek, nie posiada pełnej zdolności do kierowania ich polityką finansową i operacyjną, w związku z tym jednostki te wyceniane są w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym metodą praw własności, zgodnie z MSSF 11.

W poniższej tabeli zaprezentowano podstawowe informacje dotyczące zawartych umów kwalifikowanych, jako wspólne przedsięwzięcia.

	Grupa Wilanów Investments	SO SPV 50
Spółki współkontrolowane	Wilanów Investments Sarl z siedzibą w Luksemburgu oraz jej jednostki zależne: Rezydencje Pałacowa Sp. z o.o. oraz RM 1 Sp. z o.o.	SO SPV 50 Sp. z o.o.
Udział w kapitale zakładowym oraz w zysku/stracie	50 % udziałów w kapitale zakładowym spółki Wilanów Investments Sarl (bezpośrednio) oraz w spółkach Rezydencje Pałacowa Sp. z o.o. oraz RM 1 Sp. z o.o. (pośrednio), 66 % udziałów w zysku/stracie	60 % udziałów w kapitale zakładowym spółki SO SPV 50 Sp. z o.o i 60 % udziałów w zysku/stracie
Dane podstawowe o zawartej umowie	Porozumienie zawarte 13 sierpnia 2008 roku z Real Management Sp. z o.o. Celem porozumienia jest budowa, sprzedaż oraz zarządzanie nieruchomościami mieszkaniowymi i komercyjnymi na terenie Wilanowa.	Porozumienie zawarte 3 lutego 2016 roku z Galaxy Sp. z o.o. Celem porozumienia jest przebudowa, rekomercjalizacja, repozycjonowanie oraz zarządzanie centrum handlowym zlokalizowanym w Swarzędzu.

1.7.1         ZMIANY W STRUKTURZE GRUPY, KTÓREJ JEDNOSTKĄ DOMINUJĄCĄ JEST SPÓŁKA

W okresie od 1 stycznia 2021 roku do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania wprowadzone zostały niżej wymienione zmiany w strukturze Grupy.

1.8             WYBRANE DANE FINANSOWE GRUPY

	31.12.2021		31.12.2020
	PLN ‘000	EUR ‘000	PLN ‘000	EUR ‘000
Nieruchomości inwestycyjne	1 684 206	366 180	1 171 354	253 826
Nieruchomości inwestycyjne	1 634 992	355 479	1 120 821	242 875
MSSF 16 – wdrożenie od 2020 -PWUG	49 214	10 700	50 533	10 950
Aktywa dostępne do sprzedaży	172 382	37 479	148 853	32 256
Nieruchomości inwestycyjne	565 896	123 037	582 469	126 218
MSSF 16 – wdrożenie od 2020 -PWUG	555 241	120 720	555 738	120 425
Środki pieniężne w ramach aktywów dostępnych do sprzedaży	10 657	2 317	10 657	2 309
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	-	-	16 074	3 483
Aktywa razem	2 540 689	552 396	2 019 830	437 685
Zobowiązania oprocentowane, w tym prezentowane w zobowiązaniach Grupy do sprzedaży	1 004 254	218 344	808 278	175 149
Zobowiązania razem	1 310 553	284 940	1 030 253	223 250
Aktywa netto (NAV)	1 230 136	267 456	989 577	214 435
Liczba akcji	108 333 998		108 333 998
NAVPS	11,36	2,47	9,13	1,98
Zobowiązania netto do aktywów razem	33,53%		32,85%
Zobowiązania netto do kapitałów własnych	0,68		0,65

	12 miesięcy 2021		12 miesięcy 2020
	PLN ‘000	EUR ‘000	PLN ‘000	EUR ‘000
Przychody operacyjne	65 394	14 286	57 621	12 879
Zysk operacyjny netto	43 000	9 394	40 393	9 028
Marża	66%		70%
Koszty ogólnego zarządu i koszty funkcjonowania spółek	(16 444)	(3 592)	(17 064)	(3 814)
Zysk ze zbycia jednostek zależnych	-	-	585	131
Zysk z działalności operacyjnej skorygowany o aktualizację wyceny nieruchomości	41 146	8 989	25 831	5 773
Zysk/strata z aktualizacji wyceny nieruchomości	261 167	57 055	46 261	10 340
Zysk/strata z działalności operacyjnej	302 313	66 043	72 092	16 113
Zysk/strata netto przypadający na akcjonariuszy spółki dominującej	245 578	53 649	(23 739)	(5 306)
EPS (rozwodniony)	2,27	0,50	(0,22)	(0,05)
Przepływy z działalności operacyjnej	39 190	8 561	18 478	4 130
Przepływy z działalności inwestycyjnej	(207 496)	(45 330)	(249 268)	(55 713)
Przepływy z działalności finansowej	176 594	38 579	(236 600)	(52 881)

* w celu przeliczenia wybranych skonsolidowanych danych finansowych zastosowano wymogi Rozporządzenia Ministra Finansów z 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz.U.2018.757 z dnia 2018.04.20); nie zastosowano wymogów MSR 21 w tym zakresie.

1.9             WYBRANE DANE FINANSOWE SPÓŁKI

	31.12.2021		31.12.2020
	000 PLN	000 EUR	000 PLN	000 EUR
Aktywa razem	1 372 944	298 505	1 211 770	262 583
Inwestycje w jednostki zależne	607 550	132 093	409 158	88 662
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	92 112	20 027	125 355	27 164
Kapitał własny	1 236 248	268 785	991 530	214 859
Zobowiązania długoterminowe	78 667	17 104	105 928	22 954
Zobowiązania krótkoterminowe	58 029	12 617	114 313	24 771
	01.01.2021-31.12.2021		01.01.2020-31.12.2020
	000 PLN	000 EUR	000 PLN	000 EUR
Przychody z tytułu dywidend	19 460	4 251	-	-
Zysk/Strata z działalności operacyjnej	242 394	52 953	(28 204)	(6 304)
Zysk/Strata brutto	236 704	51 710	(14 705)	(3 287)
Zysk/Strata netto	244 718	53 461	(26 127)	(5 840)
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	(2 512)	(549)	(7 044)	(1 574)
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	50 374	11 005	397 749	88 899
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej	(80 260)	(17 534)	(422 219)	(94 368)

* w celu przeliczenia wybranych jednostkowych danych finansowych zastosowano wymogi Rozporządzenia Ministra Finansów z 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz.U.2018.757 z dnia 2018.04.20); nie zastosowano wymogów MSR 21 w tym zakresie.

1.10          ZARZĄD I RADA NADZORCZA

ZARZĄD

Imię i Nazwisko	Stanowisko	Rok pierwszego powołania	Rok powołania na obecną kadencję	Rok upływu obecnej kadencji
Jan Motz	Prezes Zarządu	2010	2019	2024
Marcin Juszczyk	Członek Zarządu	2010	2019	2024
Kinga Nowakowska	Członek Zarządu	2016	2019	2024

W okresie od 1 stycznia 2021 roku do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania nie nastąpiły zmiany w składzie Zarządu.

Podział kompetencji Członków Zarządu Spółki

Członek Zarządu	Jan Motz	Marcin Juszczyk	Kinga Nowakowska
Funkcja, stanowisko	Prezes Zarządu, Dyrektor Generalny	Członek Zarządu, Dyrektor ds. Inwestycyjnych i Finansowych	Członek Zarządu, Dyrektor Operacyjna
Nadzór nad obszarami	Dział budowlany Wynajem powierzchni biurowych Relacje inwestorskie	Inwestycje Finanse i treasury Controlling Księgowość	Zarządzanie nieruchomościami Wynajem powierzchni handlowych Dział prawny Marketing Rozwój koncepcji „Biuro+”

RADA NADZORCZA

Imię i Nazwisko	Stanowisko	Rok pierwszego powołania	Rok powołania na obecną kadencję	Rok upływu obecnej kadencji
Carey Flaherty	Przewodniczący Rady Nadzorczej	2021	2021	2023
Kimberly Adamek	Członek Rady Nadzorczej	2019	2019	2023
Steffen Meinshausen	Członek Rady Nadzorczej	2022	2022	2023
Jonathan Willén	Niezależny Członek Rady Nadzorczej	2021	2021	2023
Katarzyna Ishikawa	Członek Rady Nadzorczej	2011	2018	2023
Jacek Kseń	Niezależny Członek Rady Nadzorczej	2013	2018	2023

W okresie od 1 stycznia 2021 roku do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania z Rady Nadzorczej zostały odwołane następujące osoby: Derek Jacobson, Matthias Oliver Cordier oraz Anna Frankowska – Gzyra. W okresie od 1 stycznia 2021 roku do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania nie nastąpiły zmiany w składzie Zarządu.

1.11          AKCJONARIAT

Struktura kapitału zakładowego na dzień publikacji niniejszego sprawozdania przedstawiała się następująco:

Seria/emisja rodzaj akcji	Liczba akcji	Cena nominalna (w zł)	Wartość nominalna	Sposób pokrycia kapitału	Data rejestracji
Seria A akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane	100 000	1,0	100 000	wkład pieniężny	2010-12-17
Seria B akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane	74 458 541	1,0	74 458 541	wkład pieniężny oraz wkład niepieniężny	2011-10-13
Seria C akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane	20 955 314	1,0	20 955 314	wkład pieniężny	2014-02-14
Seria D akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane	3 589 891	1,0	3 589 891	wkład pieniężny	2015-03-03
Seria E akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane	9 230 252	1,0	9 230 252	wkład niepieniężny	2014-02-14
Razem	108 333 998		108 333 998

Poniżej przedstawiono strukturę akcjonariatu na dzień publikacji niniejszego raportu, w tym akcje posiadane przez członków Zarządu:

Struktura akcjonariatu	Liczba akcji [szt.]	Udział akcji [%]	Liczba głosów [%]	Udział głosów na WZA [%]
MIRELF VI B.V (w tym akcje posiadane przez Patron Townsend S.à r.l. )*	79 923 911	73,78%	79 923 911	73,78%
Europi Property Group AB	23 730 736	21,90%	23 730 736	21,90%
Jan Motz	2 728 911	2,52%	2 728 911	2,52%
Marcin Juszczyk	926 479	0,86%	926 479	0,86%
Kinga Nowakowska	343 346	0,32%	343 346	0,32%
Pozostali	680 615	0,63%	680 615	0,63%
Total	108 333 998	100,00%	108 333 998	100,00%

*4 października 2021 r., MIRELF VI nabył 100% udziałów Patron Townsend S. a r.l.

Na dzień publikacji niniejszego raportu podmiotem dominującym wobec Capital Park SA jest spółka Madison International Real Estate Liquidity Fund VI (“MIRELF VI”), należąca do grupy Madison International Realty. Madison International Realty (www.madisonint.com) jest wiodącym dostawcą equity dla inwestorów na rynku nieruchomości na całym świecie. Madison specjalizuje się we wspieraniu właścicieli nieruchomości i inwestorów poszukujących wyjścia z inwestycji. Firma zapewnia środki na dokapitalizowania, wykupy partnerskie, a także nabycia udziałów w spółkach

typu joint-venture. Madison koncentruje się głównie na obiektach i portfelach już działających w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii i Europie. Madison posiada biura w Nowym Jorku, Londynie, Luksemburgu, Amsterdamie i Frankfurcie, gdzie firma działa pod nazwą Madison International Realty GmbH. Na dzień publikacji niniejszego raportu MIRELF VI posiadał 73,78% akcji i głosów w Spółce.

Na dzień publikacji niniejszego raportu 21,90 % akcji i głosów na WZA Spółki należało do Europi Property Group (https://europi.se/). EPG jest firmą inwestycyjną działającą na rynku nieruchomości od 2019 roku. Została założona przez Jonathana Willéna, poprzednio dyrektora w Blackstone Real Estate Group oraz Brunswick Real Estate Ventures, jednego z wiodących skandynawskich inwestorów i zarządców funduszy nieruchomościowych.

Kolejne 3,69% akcji i głosów na WZA Spółki należało do Zarządu Capital Park, w tym Jan Motz – założyciel Grupy Capital Park i Prezes Zarządu posiadał 2,52% akcji i głosów na WZA, Marcin Juszczyk – Członek Zarządu, posiadał 0,86% akcji i głosów na WZA a Kinga Nowakowska posiadała 0,32% akcji i głosów na WZA.

2                 DZIAŁALNOŚĆ OPERACYJNA W 2021 ROKU

W 2021 roku spółki z Grupy Kapitałowej CAPITAL PARK kontynuowały działalność rozpoczętą w latach poprzednich.

2.1             PROJEKTY INWESTYCYJNE ZAKOŃCZONE W 2021 ROKU

2021 rok był przełomowy dla Fabryki Norblina. Po kilkunastu latach intensywnych prac projektowych, budowlanych i konserwatorskich pofabryczny, zabytkowy teren powrócił na mapę stolicy. Na koniec sierpnia 2021 roku kompleks otrzymał pozwolenie na użytkowanie, a oficjalne otwarcie obiektu z udziałem władz miasta, dzielnicy, partnerów inwestycji i mediów odbyło się w listopadzie 2021. Fabryka Norblina to ponad 65 tys. mkw. powierzchni. Dominującą funkcję w projekcie stanowią nowoczesne biura, które są już w pełni wynajęte, a powierzchnia ponad 24 tys. mkw. od poziomu -1 aż do +2 to przestrzeń wielofunkcyjna z unikatową ofertą kulturalną, rozrywkową, gastronomiczną i handlowo-usługową.

2.2             PROJEKTY INWESTYCYJNE W TRAKCIE REALIZACJI

Na dzień 31 grudnia 2021 roku nie ma żadnych projektów w trakcie realizacji.

2.3             SEGMENTY DZIAŁALNOŚCI

Obecnie działalność Grupy podzielona jest na dwa segmenty sprawozdawcze, które stanowią odrębne strategiczne części biznesowe i reprezentują nieruchomości inwestycyjne wydzielone pod kątem charakteru danej inwestycji.

Segment Operacyjny	Opis
Segment kluczowych inwestycji	nieruchomości o wartości powyżej 50 mln EUR, stanowiące najbardziej reprezentatywną grupę aktywów należących do grupy
Segment pozostałych inwestycji	projekty nie stanowiące głównego biznesu z punktu widzenia strategii Grupy.

Segment kluczowych inwestycji

Nazwa podmiotu	Nazwa Inwestycji	Funkcja	Lokalizacja
ArtN Sp. z o. o.	Fabryka Norblina, Żelazna, Warszawa	Biurowo-handlowo-rozrywkowa	Warszawa, Żelazna 51/53
Hazel Investments Sp. z o. o.	Royal Wilanów	Biurowo-handlowa	Warszawa, Klimczaka 1

Segment pozostałych inwestycji

Nazwa podmiotu	Nazwa Inwestycji	Funkcja	Lokalizacja
Oberhausen Sp. z o.o.	Galeria Zaspa	Handlowa	Gdańsk, Rzeczypospolitej 33
Capital Park Gdańsk Sp. z o. o.	Hampton by Hilton Old Town Gdańsk	Hotelowo-handlowa	Gdańsk, Długa
Diamante Investments Sp. z o. o.	Street Mall Vis à Vis Łódź	Handlowa	Łódź, Zgierska 211
Aspire Investments Sp. z o.o.	Warszawa, KEN	Handlowa	Warszawa, KEN
Sander Investments Sp. z o.o.	Rubinowy Dom	Handlowa	Bydgoszcz, Krasińskiego
CP Management Sp. z o.o.	Łódź, Kościuszki	Inne	Łódź, Kościuszki
CP Management Sp. z o.o.	Gdańsk, Słomińskiego	Inne	Gdańsk, Słomińskiego
Emir 30 Sp. z o.o.	Unieście	Grunt	Unieście, Mielno
Krynica Investments Sp. o.o.	Krynica-Zdrój	Grunt	Krynica-Zdrój

2.3.1         NIERUCHOMOSCI INWESTYCYJNE I AKTYWA PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY

Do nieruchomości inwestycyjnych zalicza się nieruchomości, co, do których Grupa posiada tytuł własności, współwłasności lub prawo wieczystego użytkowania. Zgodnie z MSR 40 – „Nieruchomości inwestycyjne” - wszystkie te nieruchomości inwestycyjne wyceniane są w wartości godziwej.

Na potrzeby podatku dochodowego od osób prawnych spółki zależne amortyzują wartość nieruchomości inwestycyjnych, zgodnie z zasadami dotyczącymi środków trwałych w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Amortyzacja podatkowa ma charakter pozabilansowy.

Zarząd ściśle monitoruje sytuację gospodarczą w Polsce i na świecie. Zmiany w otoczeniu rynkowym mają duży wpływ na wartość nieruchomości będących w posiadaniu Grupy.

Nieruchomości inwestycyjne są wrażliwe na wiele elementów, w tym w szczególności na zmiany stóp kapitalizacji oraz kursu EUR/PLN z uwagi na to, iż podstawą dużej części wycen nieruchomości inwestycyjnych jest czynsz wyrażony w euro. Wzrost/spadek kursu euro przekłada się bezpośrednio na wzrost/spadek wartości nieruchomości wyrażonej w złotych i powoduje zysk/stratę z aktualizacji wyceny nieruchomości.

Typy inwestycji	Ilość projektów	Udział na 31.12.2021	31.12.2021	31.12.2020
Inwestycje wyceniane metodą dochodową	6	99,3%	1 672 637	220 650
Inwestycje w budowie – metoda pozostałościowa	-	0%	-	940 047
Pozostałe metody wyceny	3	0,7%	11 569	10 657
Razem	9	100%	1 684 206	1 171 354
Nieruchomości inwestycyjne			1 634 991	1 120 821
Wdrożenie MSSF 16 – ujęcie prawa do użytkowania aktywa z tytułu wieczystego użytkowania gruntów			49 215	50 533

Poniżej zaprezentowane zostały nieruchomości prezentowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym  w pozycji „Aktywa przeznaczone do sprzedaży” (nota 34).

AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY	31.12.2021	31.12.2020
Aktywa dostępne do sprzedaży	565 896	566 395
Total	565 896	566 395
Nieruchomości inwestycyjne	555 239	555 738
MSSF 16 – ujęcie prawa użytkowania wieczystego gruntu	10 657	10 657

Na dzień raportowy Zarząd jednostki dominującej prezentuje Royal Wilanów, jako aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży. Wartość nieruchomości Royal Wilanów została określona na podstawie bieżących wycen rzeczoznawców.

2.3.2         STRUKTURA PRZYCHODÓW

Struktura osiągniętych przychodów netto z wynajmu nieruchomości (w tys. złotych) w latach 2020-2021 przedstawia poniższa tabela.

PRZYCHODY Z WYNAJMU	Udział 2021	12 miesięcy 2021	12 miesięcy 2020
Kluczowe inwestycje	69%	36 361	29 641
Pozostałe inwestycje	31%	16 248	17 009
Razem	100%	52 609	46 650

PRZYCHODY BEZPOŚREDNIO ZWIĄZANE Z FUNKCJONOWANIEM NIERUCHOMOŚCI	Udział 2021	12 miesięcy 2021	12 miesięcy 2020
Przychody z tytułu service charge
Kluczowe inwestycje	82%	10 537	8 655
Pozostałe inwestycje	18%	2 248	2 316
Razem	100%	12 785	10 971

Przychody z najmu obejmują przychody uzyskiwane z wynajmu oraz opłaty eksploatacyjne i bezpośrednie refaktury kosztów eksploatacyjnych.

Portfel najemców jest bardzo zdywersyfikowany, tym samym udział w całości przychodów pojedynczego najemcy jest niewielki i nie przekracza kilku procent.

Grupa prezentuje przychody z najmu z uwzględnieniem uśrednionego czynszu w okresie zawartych umów najmu, co oznacza, że zmiany stawek czynszu w okresie najmu (wakacje czynszowe) są ujmowane memoriałowo.

2.4             INFORMACJA O ISTOTNYCH TRANSAKCJACH POMIĘDZY JEDNOSTKAMI POWIĄZANYMI ZAWARTYCH W 2021 ROKU NA WARUNKACH INNYCH NIŻ RYNKOWE

W 2021 roku nie wystąpiły transakcje pomiędzy jednostkami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe.

2.5             OBJAŚNIENIA DOTYCZĄCE SEZONOWOŚCI LUB CYKLICZNOŚCI DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK

Działalność Grupy nie podlega istotnym zjawiskom sezonowości i cykliczności.

2.6             RYNKI ZBYTU

W minionym roku Grupa prowadziła działalność i osiągała przychody z nią związane na terenie Polski. Działalność Grupy koncentruje się przede wszystkim na rynku warszawskim, gdzie zlokalizowane są inwestycje, których przychody stanowiły 77% wszystkich przychodów z najmu Grupy.

2.7             NAJWIĘKSI KONTRAHENCI

Pod względem zakupu usług w 2021 roku największymi kontrahentami Grupy byli Warbud SA oraz TKT ENGINEERING Sp. z o.o.  wykonawcy obiektu Fabryka Norblina w Warszawie. Obaj kontrahenci nie są powiązani kapitałowo z Grupą.

Dostawca		Wartość obrotów [tys. zł]	Udział w dostawach usług [%]
Warbud SA		169 900	35%
TKT ENGINEERING Sp. z o.o.		53 670	10%

Grupa nie jest uzależniona od żadnego ze swoich odbiorców. Klientami Grupy są najemcy powierzchni komercyjnych (biurowych i handlowych).

Portfel najemców jest bardzo zdywersyfikowany, tym samym udział w całości przychodów pojedynczego najemcy jest niewielki a wielkość wygenerowanych przez niego obrotów nie przekraczał w 2021 roku 10% procent.

Pod względem zakupu usług w 2021 roku największymi kontrahentami jednostki dominującej byli PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt spółka komandytowa, CHUBB EUROPEAN oraz Supremis Sp. z o.o.

Dostawca		Wartość obrotów [tys. zł]	Udział w dostawach usług [%]
PricewaterhouseCoopers		279	30%
CHUBB EUROPEAN		129	14%
Supremis Sp. z o.o.		108	12%

2.8             ZNACZĄCE UMOWY ZAWARTE PRZEZ SPÓŁKĘ I GRUPĘ W 2021 ROKU

2.8.1         KREDYTY I POŻYCZKI

W 2021 roku nie były zawierane żadne nowe umowy kredytowe ani pożyczek przez jednostkę dominującą ani spółki z Grupy.

W minionym roku ArtN Sp. z o.o., podmiot zależny od Capital Park S.A. zaciągnął nowe transze kredytu budowlanego w banku Pekao S.A. oraz Europejskim Banku Inwestycyjnym zgodnie z harmonogramem i stopniem zaawansowania budowy Fabryki Norblina zlokalizowanej w Warszawie, przy ul. Żelaznej.

W okresie objętym niniejszym rocznym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym ani po dniu sprawozdawczym nie wystąpiły przypadki naruszenia warunków umów kredytowych.

Poniżej zaprezentowane zostało zestawienie umów kredytów Grupy na dzień 31 grudnia 2021 roku.

Nazwa banku	Kwota kredytu w  tys. PLN na dzień 31.12.2021*	Kwota kredytu w walucie na dzień 31.12.2021*	31.12.2020*	Kwota kredytu wg umowy**	Waluta	Oprocentowanie	Termin wymagalności	Przeznaczenie kredytu
BNP Paribas Bank Polska S.A. / ING Bank Śląski S.A.	245 810	53 444	253 519	62 500	EUR	3M EURIBOR + marża	do 2022	inwestycyjny
Getin Noble Bank S.A.	-	-	45 984	15 000	EUR	3M EURIBOR + marża	spłacony	spłacony
BOŚ Bank S.A.	51 514	11 200	52 125	11 756	EUR	3M EURIBOR + marża	do 2026	inwestycyjny
Alior Bank S.A.	36 914	8 026	39 586	9 656	EUR	3M EURIBOR + marża	do 2023	inwestycyjny
Alior Bank S.A.	24 710	5 372	26 023	6 972	EUR	3M EURIBOR + marża	do 2025	inwestycyjny
Alior Bank S.A.	-	-	19 183	4 800	EUR	1M EURIBOR + marża	spłacony	spłacony
Bank PEKAO S.A./EBI	609 396	132 495	282 314	159 300	EUR	3M EURIBOR + marża	do 2022 do 2026	budowlany inwestycyjny
Bank PEKAO S.A./EBI kredyt VAT	21 029	21 029	23 229	35 000	PLN	WIBOR 1M + marża	do 2022	VAT
Total	989 373		741 964

* Kwoty w zamortyzowanym koszcie.

** Kwoty w walucie z umowy. 

Wartość nominalna zadłużenia z tytułu kredytów bez uwzględnienia odsetek naliczonych oraz wyceny w zamortyzowanym koszcie oraz pozostałych kosztów, w tym aktywowanych wyniosła na dzień raportowy 1 005 468 tys.

PLN (218 609 tys. EUR). Wartość godziwa kredytów odpowiada ich wartości bilansowej. Informacje dotyczące zobowiązań z tytułu kredytów Grupy znajdują się w Nocie 10 do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego.

2.8.2         OBLIGACJE

W czerwcu 2021 roku Grupa wykupiła obligacje serii N o wartości 7 000 tys. EUR (31 670 tys. PLN). Na dzień 31 grudnia 2021 r. Grupa nie posiada żadnych zobowiązań z tytułu obligacji, jak również w 2021 roku nie emitowała udziałowych i kapitałowych papierów wartościowych.

2.8.3         UDZIELONE I OTRZYMANE POŻYCZKI

W 2021 roku Grupa nie udzielała pożyczek podmiotom spoza Grupy Kapitałowej. Informacje na temat pożyczek udzielonych i otrzymanych przez spółkę Capital Park SA znajdują się w jednostkowym sprawozdaniu finansowym w notach 2 i 7.

Udzielone pożyczki prezentowane w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej oraz w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych Grupy dotyczą wsparcia finansowego wspólnych przedsięwzięć, zgodnie z zawartymi umowami JV. Więcej informacji o udzielonych pożyczkach znajduje się w Nocie 3 Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego.

2.8.4         UDZIELONE I OTRZYMANE PORĘCZENIA

Na dzień 31 grudnia 2021 roku spółki z Grupy posiadały następujące udzielone poręczenia:

Poręczyciel	Korzystający	Tytułem	Termin ważności
Capital Park SA	ArtN sp. z o.o. (spółka zależna)	Gwarancja przekroczenia kosztów projektu oraz kosztów hedgingu do kwoty 79 916 tys. zł – koszty niezbędne do ukończenia projektu oraz koszty hedgingu.	Gwarancja wygasa w dniu konwersji kredytu budowlanego na kredyt inwestycyjny lub w dniu całkowitej spłaty zadłużenia, w zależności, które ze zdarzeń nastąpi wcześniej
		Gwarancja w przypadku nieosiągnięcia wymaganego poziomu 1,2 dla kowenantu DSCR.
		Gwarancja pokrycia kosztów działalności Fundacji.	Gwarancja wygasa w dniu całkowitej spłaty kredytu
		Poręczenie spłaty kredytu VAT do kwoty 35 000 tys. zł.	Poręczenie obowiązuje do wcześniejszej z dat: do dnia całkowitej spłaty kredytu lub 31 grudnia 2024 roku.

2.8.5         INNE ZNACZĄCE UMOWY

Nie wystąpiły

2.9             INNE ISTOTNE ZDARZENIA WPŁYWAJĄCE NA DZIAŁALNOŚĆ SPÓŁKI I GRUPY W 2021 ROKU

Poza zdarzeniami wymienionymi w punkcie 2.10 niniejszego sprawozdanie nie wystąpiły inne istotne zdarzenia mające wpływ na działalność spółki i grupy w 2021 roku.

2.10          OPIS CZYNNIKÓW I ZDARZEŃ, W SZCZEGÓLNOŚCI O NIETYPOWYM CHARAKTERZE, MAJĄCYCH ZNACZĄCY WPŁYW NA OSIĄGNIETE WYNIKI FINANSOWE

Pandemia Covid-19

Na początku 2021 r. Polska zmagała się z najtrudniejszą od momentu jej rozpoczęcia w 2020 roku, trzecią falą pandemii a rząd zdecydował się na wprowadzenie kolejnego lockdown’u i zaostrzenie dotychczasowych restrykcji. W celu ograniczenia rozprzestrzeniania się wirusa w Polsce administracja rządowa podjęła szereg działań zapobiegawczych, w tym m.in. wprowadziła czasowe zakazy prowadzenia działalności dla pewnych typów podmiotów gospodarczych a także czasowo wygasiła umowy najmu w galeriach handlowych o powierzchni powyżej 2.000 m2.

Wpływ Covid-19 na wyniki finansowe

W związku z zakazami i ograniczeniami wprowadzonymi dla poszczególnych działalności, a także pogorszeniem sytuacji gospodarczej najemców, epidemia Covid-19 miała negatywny wpływ na skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy za 12 miesięcy 2021 roku. Na skutek redukcji opłat z tytułu najmu w wyniku czasowego wygaszenia umów przez tzw. Tarczę Antykryzysową a także w wyniku porozumień z najemcami, na mocy których zostały udzielone czasowe obniżki w czynszu w zamian za m.in. wydłużenie umów najmu, nastąpiło obniżenie skonsolidowanych przychodów z wynajmu Grupy za 2021 roku o 6% w stosunku do założeń sprzed pandemii.

Ponieważ zgodnie z MSSF 16  Grupa prezentuje przychody z najmu z uwzględnieniem uśrednionego czynszu w okresie zawartych umów najmu (tzw. „straight-line rent”), co oznacza, że zmiany stawek czynszu w okresie najmu (w tym redukcje w wyniku Covid-19, rabaty czy wakacje czynszowe) są ujmowane memoriałowo, negatywny wpływ koronawirusa na przychody zrealizowane w 2021 roku został rozłożony („wypłaszczony”) w całym okresie trwania umów najmu.

Wpływ Covid-19 na przyszłą sytuację firmy

Grupa przeprowdziła testy/ analizy wykazujące, że nie istnieje istotna niepewność w odniesieniu do założenia kontynuacji działalności Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości.

Grupa na bieżąco ocenia sytuację i podejmuje działania mające na celu minimalizacje negatywnego wpływu spowodowanego pogorszeniem koniunktury.

Na dzień sporządzenia niniejszego raportu sytuacja finansowa Grupy jest stabilna i nie uległa pogorszeniu. Grupa posiada obecnie blisko 123 mln PLN dostępnej gotówki, dzięki czemu utrzymuje bezpieczną pozycję płynnościową w obliczu zawirowań spowodowanych epidemią koronawirusa.

2.11          OPIS WYKORZYSTANIA PRZEZ EMITENTA WPŁYWÓW Z EMISJI AKCJI DO CHWILI SPORZĄDZENIA SPRAWOZDANIA Z DZIAŁALNOŚCI

Nie dotyczy.

2.12          INFORMACJE DOTYCZACE WYPŁACONEJ (LUB ZADEKLAROWANEJ) DYWIDENDY

Emitent (jednostka dominująca) nie wypłaciła, ani nie zadeklarowała dywidendy w 2021 r.

2.13          SPORY SĄDOWE

Na dzień 31 grudnia 2021 roku Spółka lub jednostki od niej zależne nie były stroną jednego pojedynczego postępowania ani dwóch lub więcej postępowań toczących się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji publicznej, dotyczących zobowiązań albo wierzytelności Spółki lub jednostek od niej zależnych, którego lub których wartość stanowiłaby, co najmniej 10% kapitałów własnych Spółki.

2.14          ISTOTNE ZDARZENIA PO DNIU BILANSOWYM

24 lutego Rosja zaatakowała Ukrainę. Konflikt na Ukrainie i związane z nim wydarzenia mają miejsce w czasie znacznej globalnej niestabilności gospodarczej, a jego skutki mogą wchodzić w interakcje i pogłębiać skutki obecnych warunków rynkowych. Wiele sektorów już teraz boryka się ze skutkami rosnących cen towarów i zwiększonych kosztów surowców w wyniku rosnącego popytu w związku z załagodzeniem pandemii Covid. Wąskie gardła w łańcuchu dostaw wynikające ze skutków pandemii, nadal się utrzymują i są potęgowane przez niedobory siły robaczej i tarcia handlowe. Niektóre sektory borykają się również z dużą rotacją personelu, niedoborami pracowników i wynikającymi z tego podwyżkami

płac. Warunki te mogą zostać znacznie zaostrzone przez szersze skutki konfliktu na Ukrainie, zwiększające się presje inflacyjne i osłabiające globalne ożywienie po pandemii. Ekonomiczne skutki konfliktu mogą obejmować:

·        Znaczące wzrosty cen surowców, w tym ropy naftowej i gazu ziemnego

·        Zwiększona niepewność gospodarcza na świecie, może znaleźć odzwierciedlenie w bardziej niestabilnych cenach aktywów oraz kursach wymiany walut

·        Rosnące koszty kredytu i premie za ryzyko oraz rosnąca inflacja i wyższe stopy procentowe

Wszystkie te czynniki mogą istotnie wpłynąć na europejską gospodarkę, jak również sektor w którym działa Grupa. W szczególności branża nieruchomości narażona jest na:

·        spadek aktywności najemców skutkujący zawieszeniem lub niepowodzeniem zawierania umów najmu w szczególności powierzchni handlowych i gastronomicznych,

·        brak możliwości rozpoczęcia a co za tym idzie również ukończenia projektów zgodnie z ustalonym harmonogramem i / lub budżetem z powodu przestojów w działalności kontrahentów, niedoborów siły roboczej, zakłóceń łańcucha dostaw, przedłużenia terminów uzyskania pozwoleń i innych procedur administracyjnych,

·        pogorszenie sytuacji gospodarczej i niepewność na rynku nieruchomości wpływające na czasowe zawieszenie / wydłużenie rozpoczętych procesów sprzedażowych i inwestycyjnych,

·        utrudniony dostęp do finansowania.

Działania wojenne na Ukrainie, poza silnym wpływem na otoczenie sektora nieruchomości, nie mają na ten moment bezpośredniego wpływu na Grupę. Żadne z naszych nieruchomości nie znajdują się na terytorium Ukrainy oraz Rosji. Grupa nie współpracuje i nie posiada finansowania od podmiotów objętych sankcjami.

Grupa na bieżąco obserwuje sytuację w celu oceny jej wpływu na działalność Grupy. Grupa posiada szereg narzędzi mających na celu minimalizację wpływu tych zjawisk na działalność biznesową Grupy. Są to instrumenty zabezpieczające stopę procentową zawierane przy zaciąganiu finansowania oraz indeksacja czynszów wynajmowanych nieruchomości o wskaźnik inflacji. Dodatkowo, Grupa stosuje naturalny hedging poprzez finansowanie projektów w walucie, w której pobierane są czynsze za wynajem nieruchomości. Nieruchomości posiadane przez grupę są wynajęte w 93% z WAULT wynoszącym 5,9 roku. W chwili obecnej żadna z nieruchomości posiadanych przez Grupę  nie jest w trakcie budowy. Grupa na bieżąco ocenia sytuację i podejmuje działania mające na celu minimalizacje negatywnego wpływu spowodowanego pogorszeniem koniunktury.

Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania sytuacja finansowa Grupy jest stabilna i nie uległa pogorszeniu. Grupa posiada obecnie 123 mln zł wolnych środków pieniężnych, dzięki czemu utrzymuje bezpieczną pozycję płynnościową w obliczu zawirowań gospodarczych, spowodowanych zarówno ciągle trwającą pandemią Covid-19, jak i aktualnym konfliktem zbrojnym.

2.15          ISTOTNE POZYCJE POZABILANSOWE

W celu zabezpieczenia spłaty kredytów oraz odsetek od tych kredytów zaciągniętych przez podmioty Grupy Kapitałowej udzielono szeregu zabezpieczeń na rzecz banków finansujących.

W szczególności były to następujące zabezpieczenia:

·      weksle,

·      oświadczenia o poddaniu się egzekucji,

·      pełnomocnictwa do dysponowania rachunkami bankowymi,

·      cesje wierzytelności do istniejących i przyszłych umów najmu, umów ubezpieczenia, umów budow­lanych i  gwarancji dobrego wykonania,

·      zastawy rejestrowe na obecnych i przyszłych udzia­łach w spółkach zależnych,

·      depozyty,

·      umowy podporządkowania dające pierwszeństwo w zaspokajaniu wierzytelności z tytułu kredytu przed innymi wierzytelnościami.

Ponadto ustanowiono szereg zabezpieczeń hipotecznych na nieruchomościach, których właścicielami są podmioty z Grupy Kapitałowej. Łączna wartość takich zabezpieczeń na dzień raportowy wyniosła 511 915 tys. PLN oraz 453 510 tys. EUR.

Poza wyżej wymienionymi Grupa nie posiadała istotnych zobowiązań pozabilansowych.

3                 ANALIZA SYTUACJI FINANSOWO-MAJĄTKOWEJ SPÓŁKI I GRUPY

3.1             OTOCZENIE RYNKOWE

WARSZAWSKI RYNEK BIUROWY W 2021 ROKU

Istniejące zasoby biurowe 6,2 mln m2 (+5%)	Wskaźnik pustostanów 12,7% (+27 p.p.)	Nowa podaż 325 tys. m2 (+4%)	Powierzchnia biurowa w budowie 337 tys. m2
Wolumen transakcji najmu 650 tys. m2 (+8%)	Absorpcja netto 125 tys. m2 (-29%)	Czynsze wyjściowe EUR 20-25	Stopy kapitalizacji w sektorze „prime” 4,50% (-0,15 p.p.)

·      Rok 2021 zakończył się rekordową liczbą zawartych transakcji na warszawskim rynku biurowym (164) przy wolumenie na poziomie 5,71 mld EUR (wzrost o 7% względem 2020 r.). W samym IV kwartale 2021 wartość zawartych transakcji wyniosła 2,18 mln EUR (38% całkowitego wolumenu). II i III kwartał kształtowały się na podobnym poziomie, odpowiednio 1,23 mld EUR i 1,53 mld EUR. Natomiast w I kwartale wyniki transakcji były niższe - 0,77 mln EUR.

·      Nastąpiła niewielka kompresja stóp kapitalizacji dla obiektów biurowych typu prime do poziomu 4,5%.

·      Podaż nowej powierzchni biurowej w 2021 roku wyniosła 325 tys. m2 (z czego 255 tys. m2 dotyczyło powierzchni w trzech nowych inwestycjach zlokalizowanych wokół Ronda Daszyńskiego – Skyliner, Generation Park Y i Warsaw UNIT).

·      Na koniec 2021 roku w trakcie budowy pozostawało około 320 tys. m2 (dla porównania w ciągu ostatnich 10 lat nowa podaż wynosiła około 600-700 tys. m2 rocznie), z czego około 260 tys. m2 zostanie oddane do użytkowania w 2022 r. Powierzchnia ta jest w dużej części objęta umowami przednajmu. W latach 2023/2024 planowana podaż kształtuje się na rekordowo niskim poziomie 60 tys. m2 rocznie.

·      Popyt na powierzchnie biurowe pozostawał na wysokim poziomie – popyt brutto w 2021 roku wyniósł 646 500 m2, a absorpcja netto w budynkach klasy A - powyżej 170 tys. m2. Wyraźnie widoczny był natomiast odpływ najemców z budynków klasy B.

·      Na koniec 2021 roku wskaźnik pustostanów wyniósł 12,7%, jednak przy tak dużej dysproporcji pomiędzy popytem a podażą, spodziewamy się istotnego spadku pustostanów o 4-5 p.p. w ciągu 2-3 lat. Zmniejszenie dostępnej powierzchni najmu spowoduje także presję na wzrost czynszów najmu w najbliższych latach. W naszej opinii, dodatkowym czynnikiem popytowym będzie przenoszenie swojej działalności przez firmy zagraniczne z Ukrainy oraz krajów objętych sankcjami gospodarczymi tj. z Rosji i Białorusi.

Roczna podaż biurowa, wskaźniki pustostanów i absorpcja netto

Źródło: CBRE

·      Prognozy na 2022 rok wskazują na utrzymanie wolumenu inwestycyjnego na poziomie 6,5-7 mln EUR. W ujęciu sektorowym, w dalszym ciągu największy udział będzie przypadał na segment przemysłowo-logistyczny, na drugim miejscu znajdzie się sektor biurowy, a następnie handlowy.

RYNEK HANDLOWY W 2021 ROKU

Nowoczesne obiekty handlowe o powierzchni 16,4 mln m2

Nowa podaż 546 tys. m2

Zamknięcia 269 tys. m2 (10 obiektów, głównie centra handlowe pierwszej generacji)

Powierzchnia handlowa w budowie 420 tys. m2

·      W 2021 roku wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości komercyjnych wyniósł 1 mln EUR, co stanowiło 40% w porównaniu do 2020 roku.

·      Największym zainteresowaniem inwestorów cieszyły się parki handlowe i centra typu convenience. Należy jednak zaznaczyć, że w 2021 po raz pierwszy od wybuchu pandemii COVID-19 przedmiotem transakcji były ponownie duże centra handlowe. Transakcje te dotyczyły głównie aktywów typu value-add lub o wysokiej wartości rezydualnej.

·      Stopy kapitalizacji za najlepsze centra handlowe typu prime kształtowały się na poziomie 5,25%-5,75%, natomiast za najlepsze parki handlowe na poziomie 6,80%.

·      W minionym roku obiekty handlowe doznały ożywienia sprzedaży detalicznej wraz z ponownym otwarciem obiektów. W 2021 roku odwiedzalność centrów handlowych była niższa o 29% względem 2019 roku, przy czym dla porównania odwiedzalność w 2020 roku była o 33% niższa niż w 2019 roku. Obroty osiągane przez centra handlowe znacząco się poprawiły w porównaniu do 2020 roku. W 2021 roku obroty były o 16% niższe niż w 2019 roku względem obrotów w 2020 roku, które były niższe o 30% od obrotów w 2019 roku.

·      W 2021 roku nowa podaż stanowiła 546 tys. m2 z czego 40% stanowiły parki handlowe. Największe parki otwarto w Szczecinie (IKEA 29 ty. m2) i Krakowie (Mozaika 25,4 tys. m2). Z podaży nowoczesnej powierzchni handlowej wycofano około 269 tys. m2, co było wynikiem kontynuacji zamknięć starszych obiektów (głównie TESCO).

Sprzedaż w 2021 69 000 mieszkań (łącznie w 6 regionach)

Nowa podaż 2021 58 100 mieszkań (łącznie w 6 regionach)

Średnie ceny od 8 100 zł/m2 w Łodzi do 12 900 zł/m2 w Warszawie

·      W 2021 roku sprzedano łącznie 69 tys. lokali. Więcej mieszkań w jednym roku sprzedano tylko w 2017 roku. Podaż nowych lokali wyniosła 58,1 tys. Tak dużej różnicy pomiędzy popytem a podażą nie odnotowano od 2013 roku. Wysoki popyt, wyższe ceny materiałów, a także rosnąca inflacja spowodowały kilkunastoprocentowe wzrosty cen mieszkań. W skali roku, na pięciu głównych rynkach tj. w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście ceny wzrosły od 14% do 18%, podczas gdy w Łodzi o 21%. Znacząca część mieszkań kupowanych jest za gotówkę.

·      Rosnąca inflacja powoduje, że coraz większą część nabywców lokali stanowią inwestorzy, dla których głównym celem staje się utrzymanie wartości posiadanego kapitału. W odpowiedzi na wysoką inflację od IV kwartału Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła proces podnoszenia stóp procentowych. Po sześciu podwyżkach cykl zacieśniania polityki pieniężnej ma być dalej kontynuowany.  Taki wzrost kosztów obsługi kredytów mieszkaniowych przełoży się na ograniczenie popytu grupy klientów kupujących na kredyt. Z drugiej strony ograniczenie dostępności kredytów mieszkaniowych oraz wzrost cen zakupu mieszkań może potencjalnie zwiększyć popyt na rynku najmu. Rozwój rynku najmu związany będzie również z coraz większą obecnością inwestorów instytucjonalnych, oferujących nowoczesny produkt inwestycyjny w postaci apartamentów na wynajem.

·      Dodatkowym aspektem wpływającym na rynek najmu jest sytuacja migracyjna w Polsce spowodowana działaniami wojennymi w Ukrainie. Spodziewamy się, że wyczerpująca się oferta mieszkań na wynajem oraz rozwój rynku mieszkań na wynajem (Private Rented Sector – PRS)  będzie czynnikiem stymulującym deweloperów do rozpoczynania kolejnych projektów mieszkaniowych z przeznaczeniem na wynajem.

3.2             WYNIKI FINANSOWE GRUPY

3.2.1         WYBRANE DANE FINANSOWE ZE SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ GRUPY

Poniższa tabela przedstawia roczne skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej Grupy Capital Park na dzień 31 grudnia 2021 roku. Dane porównawcze prezentowane są na dzień 31 grudnia 2020 roku. Dane zaprezentowane w tys. zł.

AKTYWA	31.12.2021 (badane)	% sumy bilansowej	31.12.2020 (badane)	% sumy bilansowej
Nieruchomości inwestycyjne	1 684 206	66%	1 171 354	58%
Inwestycje w jednostki współkontrolowane	37 677	2%	40 999	2%
Aktywa finansowe	21 263	1%	21 554	1%
Pozostałe aktywa trwałe	28 572	1%	14 378	1%
Aktywa trwałe	1 771 718	70%	1 248 285	62%
Należności i pozostałe aktywa obrotowe	30 693	1%	31 755	2%
Aktywa finansowe	-	0%	8 468	0%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	172 382	7%	148 853	7%
Aktywa trwałe zaklasyfikowane, jako przeznaczone do sprzedaży	565 896	22%	582 469	29%
Aktywa obrotowe	768 971	30%	771 545	38%
AKTYWA RAZEM	2 540 689	100%	2 019 830	100%

PASYWA	31.12.2021	% sumy bilansowej	31.12.2020	% sumy bilansowej
Kapitał zakładowy	108 334	4%	108 334	5%
Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej	826 398	33%	852 525	42%
Pozostałe kapitały rezerwowe	73 420	3%	73 420	4%
Różnice kursowe z przeliczenia	-	0%	5 019	0%
Niepodzielony wynik finansowy	221 984	9%	(49 721)	(2%)
Kapitały własne	1 230 136	48%	989 577	49%
Kredyty bankowe	714 613	28%	374 021	19%
Inne zobowiązania finansowe	13 984	1%	24 122	1%
Zobowiązania z tytułu leasingów	47 297	2%	48 545	2%
Pozostałe zobowiązania i rezerwy	22 501	1%	8 910	0%
Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego	160 767	6%	74 634	4%
Zobowiązania długoterminowe	959 162	38%	530 232	26%
Kredyty bankowe	274 760	11%	114 424	6%
Inne zobowiązania finansowe	897	0%	7 447	0%
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji	-	0%	32 007	2%
Zobowiązania z tytułu leasingów	1 918	0%	1 988	0%
Zobowiązania handlowe i pozostałe	63 159	2%	31 423	2%
Zobowiązania Grupy do zbycia klasyfikowane, jako przeznaczone do sprzedaży	10 657	0%	312 732	15%
Zobowiązania krótkoterminowe	351 391	14%	500 021	25%
PASYWA RAZEM	2 540 689	100%	2 019 830	100%