SPRAWOZDANIE ZARZĄDU
Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI CAVATINA HOLDING S.A.
ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAVATINA HOLDING S.A.
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2021 ROKU
KRAKÓW, 31 MARCA 2022 ROKU
WSTĘP
Podstawowe informacje o spółce i grupie kapitałowej………………………………………………………………………………4
Przedmiot działalności………………………………………………………………………………………………………………………………...5
WYBRANE DANE FINANSOWE…………………………………………………………………………………………………….……..6
Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A……………………………………………………………………………………………………6
Spółki Cavatina Holding S.A……………………………………………………………………………………………………………………..….7
CHARAKTERYSTYKA DZIAŁALNOŚCI GRUPY…………………………………………………………………………………...8
Opis organizacji grupy kapitałowej ze wskazaniem jednostek podlegających
konsolidacji…………………………………………………………………………………………………………………………………………..………8
Zmiany w składzie grupy kapitałowej…………………………………………………………………………………………………...…..12
Model biznesowy grupy kapitałowej…………………………………………………………………………………………………..……13
Informacja o podstawowych produktach, towarach lub usługach……………………………………………………….…...15
Portfel nieruchomości………………………………………………………………………………………………………………………….…....16
Informacja o dostawcach………………………………………………………………………………………………………………………..….30
Informacje o rynkach zbytu…………………………………………………………………………………………………………………….…31
Nagrody i wyróżnienia…………………………………………………………………………………………………………………………….…32
Zrównoważone budownictwo (ESG)……………………………………………………………………………………………………..….33
Inicjatywy z społeczne (CSR)…………………………………………………………………………………………………………………….34
CELE STRATEGICZNE GRUPY KAPITAŁOWEJ…………………………………………………………………………………36
Działania podjęte w ramach realizacji strategii………………………………………………………………………………………..37
PERSPEKTYWY ROZWOJU oraz ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych.........……………..38
Działania podjęte w ramach realizacji strategii
Czynniki zewnętrzne i wewnętrzne istotne dla rozwoju grupy kapitałowej……………………………………….…....39
PODSTAWOWE SKŁADNIKI SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH…………………………………………………….…41
Skonsolidowanesprawozdanie z całkowitych dochodów Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A........…41
Skonsolidowanesprawozdanie z sytuacji finansowej Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A……………..43
Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A…..45
Jednostkowe sprawozdanie z całkowitych dochodów Spółki Cavatina Holding S.A……………………………… 47
Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej Spółki Cavatina Holding S.A………………..................................48
Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych Spółki Cavatina Holding S.A……………………………49
SPIS TREŚCI
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
za okres 12 miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
ZARZĄDZANIE ZASOBAMI FINANSOWYMI…………………………………………………………………………………………51
Rentowność i zadłużenie Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A……………………………………………………………..52
Rentowność i zadłużenie Spółki Cavatina Holding S.A. …………………………………………………………………….…………..52
Ocena sytuacji finansowej……………………………………………………………………………………………………………………………...52
Sezonowość przychodów oraz zysku (straty) wpływające na wyniki finansowe………………………………………...…53
System kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem……………………………………………………………………………….…..53
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE SPÓŁKI i GRUPY KAPITAŁOWEJ……………………………………………………….54
Zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji……………………………………………………………………………………………………54
Udzielone pożyczki, poręczenia i gwarancje: w tym podmiotom powiązanym…………………………………………......57
Transakcje z podmiotami powiązanymi………………………………………………………………………………………………………....57
Instrumenty finansowe……………………………………………………………………………………………………………………………….....57
ISTOTNE ZDARZENIA…………………………………………………………………………………………………………………………….58
Debiut Spółki na GPW w Warszawie…………………………………………………………………………………………………………….58
Emisja obligacji……………………………………………………………………………………………………………………………………………….59
Istotne umowy finansowe……………………………………………………………………………………………………………………………...60
Inne wydarzenia……………………………………………………………………………………………………………………………………………..61
ZARZĄDZANIE i ŁAD KORPORACYJNY………………………………………………………………………………………………62
Kapitał zakładowy Cavatina Holding S.A……………………………………………………………………………………………………….62
Struktura akcjonariatu Cavatina Holding S.A…………………………...............................................................................................63
Polityka dywidendowa…………………………..............................................................................................................................................63
Kontrola nad spółką…………………………...................................................................................................................................................63
Łączna liczba i wartość nominalna akcji /udziałów w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących……...64
Organy zarządzające i nadzorujące ………………………………………………………………………………………………………………65
Polityka wynagrodzeń członków zarządu i rady nadzorczej…………………………………………………………………………67
Program motywacyjny i system kontroli……………………………………………………………………………………………………….68
BIEGŁY REWIDENT………………………………………………………………………………………………………………………………..69
CZYNNIKI RYZYKA i ZAGROŻENIA…………………………………………………………………………………………………...70
OŚWIADCZENIE i INFORMACJA ZARZĄDU……………………………………………………………………………………….75
OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO………………………………………...77
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
za okres 12 miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
PODSTAWOWE INFORMACJE
o spółce i grupie kapitałowej
Spółka Cavatina Holding S.A. jako jednostka
dominująca prowadzi działalność holdingową,
tj. zarządzanie Grupą Kapitałową Cavatina
Holding S.A., jej polityką finansową oraz nadzoruje
spółki zależne prowadzące zarówno działalność
budowlaną, inwestycyjną związaną z wynaj-
mowaniem powierzchni biurowo-usługowych
oraz generalnego wykonawstwa.
Cavatina Holding S.A. została utworzona i działa na
podstawie przepisów Kodeksu Spółek Handlowych
i innych przepisów prawa powszechnie
obowiązującego w Polsce, jak również Statutu oraz
innych regulacji wewnętrznych. Spółka jako spółka
publiczna, której akcje dopuszczone są do obrotu na
rynku regulowanym (rynek podstawowy)
prowadzonym przez GPW, a także jako Emitent
obligacji wprowadzonych do obrotu w Alterna-
tywnym Systemie Obrotu działa również
w oparciu o przepisy regulujące funkcjonowanie
rynku kapitałowego, w tym Ustawę o Ofercie
Publicznej, Ustawę o Obrocie Instrumentami
Finansowymi oraz Rozporządzenie MAR.
Nazwa Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Nazwa skrócona: Cavatina Holding S.A.
Siedziba i adres: ul. Wielicka 28B, 30-552 Kraków
Numer telefonu: + 48 33 333 91 10
Numer faksu: + 48 33 333 91 10
Strona internetowa: www. cavatina. pl
Adres mailowy: biuro @cavatina.pl
KRS: 0000690167
REGON 368028192
NIP: 6793154645
Kod LEI: 259400LL41Q1CCOZ9M08
Cavatina Holding S.A. („Spółka”, „Emitent”
„Jednostka Dominująca”) powstała jako spółka
akcyjna i została wpisana do Rejestru
Przedsiębiorców Krajowego Rejestru
Sądowego prowadzonego przez Sąd
Rejonowy dla Krakowa - Śródmieścia,
XI Wydział Gospodarczy pod numerem
0000690167 w dniu 16 sierpnia 2017 r.
Akt założycielski Spółki został zawarty w dniu
19 lipca 2017 r.
W skład Grupy Cavatina Holding, wchodzi,
Cavatina Holding Spółka Akcyjna oraz 46 spółek
zależnych i jedna jednostka współkontrolowana,
które są opisane w dalszej części sprawozdania.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 4
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki CavatinaHolding S.A. oraz GrupyKapitałowej CavatinaHolding S.A.
PRZEDMIOT DZIAŁALNOŚCI
Podstawowym przedmiotem działalności Emitenta oraz
Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. („Grupa”) jest
realizacja inwestycji deweloperskich polegających na
budowie obiektów biurowych klasy A,
przy wykorzystaniu wewnętrznych kompetencji
w zakresie projektowania oraz generalnego
wykonawstwa, aktywnym zarządzaniu
nieruchomościami komercyjnymi, osiąganie przychodów
z zarządzania nimi, a także w przypadku uzyskania
atrakcyjnej oferty cenowej – sprzedaż
skomercjalizowanych obiektów. Grupa koncentruje się
na realizacji dużych biurowych, komercyjnych projektów
deweloperskich dużych budynków biurowych, których
powierzchnia wynosi od 20 tys. m2 GLA (pojedyncze
budynki) do 100 tys. m2 GLA (kompleksy budynków
biurowych, tzw. parki biurowe). Obiekty realizowane
przez Grupę to wyłącznie obiekty klasy A.
Grupa realizuje również komponenty biurowo-
usługowe w ramach projektów wielofunkcyjnych
(ang. mixed-use), tj. takich inwestycji w których
powierzchnia biurowa jest zintegrowana
z obiektami pełniącymi inne funkcje, np. kulturalne
lub mieszkaniowe (oferujące mieszkania na
wynajem). W planach Grupy jest również
realizacja mniejszych projektów, położonych
w najlepszych lokalizacjach, o bardzo wysokim
standardzie estetyki i wykończenia (tzw. projekty
butikowe).
Niniejsze sprawozdanie zarządu z działalności
Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy
Kapitałowej Cavatina Holding S.A. za okres
zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
prezentuje wyniki finansowe oraz sytuację
finansowąSpółki oraz Grupy.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 5
W dniu 19 marca 2021 roku, działając w oparciu o art.
45 ust. 1a i 1c Ustawy o rachunkowości oraz art. 55
ust. 6 i 8 Ustawy o rachunkowości, w związku
z zamiarem ubiegania się o dopuszczenie akcji Spółki
do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym
przez Giełdę Papierów Wartościowych,
Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki
Cavatina Holding S.A. podjęło uchwałę nr 9
w sprawie sporządzania skonsolidowanych
sprawozdań finansowych Grupy Kapitałowej Spółki
oraz jednostkowych sprawozdań finansowych Spółki
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej, które zostały
zatwierdzone przez Unię Europejską. Pierwszym,
rocznym, jednostkowym oraz skonsolidowanym
sprawozdaniem finansowym sporządzanym zgodnie z
MSSF UE było sprawozdanie finansowe Spółki
Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej
Cavatina Holding S.A. sporządzane za rok zakończony
w dniu 31 grudnia 2020 roku.
Wybrane dane finansowe
Grupy Kapitałowej CAVATINA HOLDING S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
SKONSOLIDOWANE
DANE FINANSOWE
Rok zakończony
31 grudnia 2021 r.
Rok zakończony 31
grudnia 2020 r.
Rok zakończony 31
grudnia 2021 r.
Rok zakończony 31
grudnia 2020 r.
Przychody z najmu i aranżacji 40 445 59 021 8 836 13 191
Zysk (strata) z wyceny i sprzedaży
nieruchomości inwestycyjnych
257 261 233 801 56 201 52 255
Zysk z działalności operacyjnej 241 995 246 504 52 866 55 095
Zysk (strata) brutto 235 375 199 777 51 420 44 651
Zysk (strata) netto 189 620 145 713 41 424 32 567
Przepływy pieniężne netto z
działalności operacyjnej
(121 452) (142 504) (26 532) (31 850)
Przepływy pieniężne netto z
działalności inwestycyjnej
(504 328) 196 839 (110 175) 43 994
Przepływy pieniężne netto z
działalności finansowej
744 356 (82 704) 162 612 (18 485)
Środki pieniężne 132 025 13 449 28 842 3 006
Liczba akcji 20 706 417 17 398 198 20 706 417 17 398 198
Zysk netto na jedną akcję zwykłą ( w
PLN/EUR)
9,16 8,38 2,00 1,87
Rozwodniony zysk netto na jedną
akcję zwykłą ( w PLN/EUR)
9,12 8,38 1,99 1,87
w tys. PLN w tys. EUR
SKONSOLIDOWANE
DANE FINANSOWE
31 grudnia
2021 r.
31 grudnia
2020 r.
31 grudnia
2021 r.
31 grudnia
2020 r.
Aktywa razem 2 498 169 1 404 889
543 151
304 431
Kapitał własny przypisany
akcjonariuszom jednostki
dominującej
1 053 900 669 521
229 139
145 081
Zobowiązania długoterminowe 1 075 174 534 674
233 764
115 861
Zobowiązania krótkoterminowe 369 095 200 694
80 249
43 489
w tys. PLN w tys. EUR
| 6
Wybrane dane finansowe
Spółki CAVATINA HOLDING S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
JEDNOSTOWE DANE FINANSOWE
Rok zakończony
31 grudnia 2021 r.
Rok zakończony
31 grudnia 2020 r.
Rok zakończony
31 grudnia 2021 r.
Rok zakończony
31 grudnia 2020 r.
Udział w zyskach jednostkach zależnych i
współkontrolowanych
wycenianych metodą praw własności
194 325 153 931 42 452 34 404
Zysk operacyjny
191 663 160 879 41 871 35 957
Zysk ( strata ) brutto
190 995 166 994 41 725 37 324
Zysk netto za rok obrotowy
184 515 149 107 40 309 33 326
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
(11 158) 48 218 (2 438) 10 777
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(478 038) (35 758) (104 432) (7 992)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
496 613 (8 903) 108 490 (1 990)
Środki pieniężne netto
11 469 4 052 2 506 906
Liczba akcji
20 706 417 17 398 198 20 706 417 17 398 198
Zysk netto na jedną akcję zwykłą ( w PLN/EUR)
8,91 8,57 2 2
Liczba akcji
20 783 148 17 398 198 20 783 148 17 398 198
Rozwodniony zysk netto na jedną akcję zwykłą ( w PLN/EUR)
8,88 8,57 2 2
w tys. zł w tys. EUR
JEDNOSTOWE DANE FINANSOWE NA DZIEŃ
31 grudnia
2021 r.
31 grudnia
2020 r.
31 grudnia
2021 r.
31 grudnia
2020 r.
Aktywa razem
1 604 822 896 942 348 920 194 362
Kapitał własny
1 060 493 681 221 230 572 147 617
Zobowiązania długoterminowe
523 382 208 408 113 794 45 161
Zobowiązania krótkoterminowe
20 947 7 313 4 554 1 585
w tys. zł w tys. EUR
| 7
Charakterystyka działalności
Grupy Kapitałowej CAVATINA HOLDING S.A.
Opis organizacji grupy kapitałowej CAVATINA HOLDING
S.A. ze wskazaniem jednostek podlegających konsolidacji
Grupa Kapitałowa Cavatina Holding S.A. jest jednym
z liderów polskiego rynku nieruchomości biurowych.
Od 2015 roku, tj. daty rozpoczęcia realizacji projektów
wniesionych następnie aportem do Grupy, do daty
sporządzenia niniejszego sprawozdania, Grupa
zakończyła budowę czternastu nieruchomości biurowych
o łącznej powierzchni ponad 240 tys. m2 GLA, z których
pięć, o łącznej powierzchni ponad 80 tys. m2 GLA, zostały
sprzedane podmiotom zewnętrznym w transakcjach o
łącznej wartości przekraczającej 900 mln zł, (na kwotę
ponad 900 mln zł składają się transakcje sprzedaży:
Diamentum Office we Wrocławiu (ok. 80 mln zł), Equal
Business Park w Krakowie (ok. 430 mln zł) oraz ponad
100 mln euro wartości nieruchomości Chmielna 89 w
Warszawie, stanowiącej podstawę dla wyliczenia ceny za
zbyte udziały w Cavatina Office). Kolejne pięć
nieruchomości - Carbon Tower, Tischnera Office, Global
Office Park C, Ocean Office Park A, Cavatina Hall (część
biurowa) - o łącznej powierzchni ponad 80 tys. m2 GLA
zostały skomercjalizowane w co najmniej 75%.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
W skład Grupy na dzień 31 grudnia 2021 roku wchodziła
Cavatina Holding Spółka Akcyjna oraz 46 spółek
zależnych konsolidowanych metodą pełną oraz jedna
jednostka współkontrolowana konsolidowana metodą
praw własności. Jednostki zależne podlegają konsolidacji
w okresie od dnia objęcia nad nimi kontroli przez Spółkę,
a przestają być konsolidowane od dnia ustania kontroli.
Spółka Cavatina Office Sp. z o.o. z siedzibą
w Warszawie w dniu 3 września 2020 roku stała się
jednostką współkontrolowaną. Zgodnie z polityką
rachunkowości Spółki jednostki współkontrolowane
wycenianesą metodą praw własności.
MEDIA
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 11
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 14
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 15
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 16
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 17
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 18
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 19
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 20
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 21
Sp. z o.o.
NIERUCHOMOŚCI BIUROWE (
SPV’S )
JARDIN
Sp. z o.o.
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 22
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 23
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 24
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 25
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 26
Sp. z o.o.
GIARDINI SALVATERRA
DEWELOPER
Tischnera
Sp. z o.o.
Diamentum
Sp. z o.o.
100K
Sp. z o.o.
Equal I
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 3
Sp. z o.o.
Equal III
Sp. z o.o.
Carbon
Tower
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 1
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 2
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 4
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 5
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 7
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 8
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 9
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 12
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 13
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 27
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 28
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 29
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 30
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 31
Sp. z o.o.
Cavatina
SPV 32
Sp. z o.o.
Cavatina
Architects
GmbH
Cavatina &
Partners
International
Sp. z o.o.
*wg stanu na dzień 31 grudnia 2021 roku
Carrasquin
Sp. z o.o
100%
UDZIAŁÓW
CAVATINA
HOLDING S.A.
MADISON
INTERNATIONAL
REALTY
JOINT
VENTURE
CAVATINA
SP. Z O.O.
NIERUCHOMOŚCI
BIUROWE
CAVATINA
GROUP S.A.
100%
UDZIAŁÓW
*69,88%
UDZIAŁÓW
Cavatina CUW
Sp. z o.o.
100%
UDZIAŁÓW
Quickwork
Sp. z o.o.
100%
UDZIAŁÓW
Cavatina Office
Sp. z o.o.
Chmielna 89
35%
UDZIAŁÓW
65%
UDZIAŁÓW
100%
UDZIAŁÓW
CAVATINA GW
Sp. z o.o.
GENERALNY
WYKONAWCA
100%
UDZIAŁÓW
| 8
Sp. z o.o.
NAZWA JEDNOSTKI SIEDZIBA PRZEDMIOT DZIAŁALNOŚCI
UDZIAŁ JEDNOSTKI
DOMINUJĄCEJ W
KAPITALE NA DZIEŃ
31.12.2021 R.
UDZIAŁ JEDNOSTKI
DOMINUJĄCEJ W
KAPITALE NA DZIEŃ
31.12.2020 R.
Cavatina GW Sp. z o.o. Kraków
generalny wykonawca robót
budowlanych, działalność
projektowa
100% 100%
Equal I Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie
nieruchomością biurową Equal
Business Park A zlokalizowanej w
Krakowie (nieruchomość
sprzedana w 2020 roku)
100% 100%
100K Sp. z o.o.
Bielsko-
Biała
najem i zarządzanie
nieruchomością biurową Equal
Business Park B zlokalizowanej w
Krakowie (nieruchomość
sprzedana w 2020 roku)
100% 100%
Equal III Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie
nieruchomością biurową Equal
Business Park C zlokalizowanej w
Krakowie (nieruchomość
sprzedana w 2020 roku)
100% 100%
Diamentum Office Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie
nieruchomością biurową
Diamentum Office zlokalizowanej
we Wrocławiu (nieruchomość
sprzedana w 2019 roku)
100% 100%
Carbon Tower Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie
nieruchomością biurową Carbon
Tower zlokalizowanej we
Wrocławiu
100% 100%
Tischnera Office Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie
nieruchomością biurową
Tischnera Office zlokalizowanej
w Krakowie
100% 100%
Cavatina Office Sp. z o.o. Warszawa
najem i zarządzanie
nieruchomością biurową
Chmielna 89 zlokalizowanej
w Warszawie
35%
(jednostka
współkontrolowana)
35%
(jednostka
współkontrolowana)
Cavatina & Partners
International Sp. z o.o.
Kraków
rozwijanie działalności grupy na
rynkach zagranicznych
100% 100%
Deweloper Media Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji
w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% 100%
Cavatina SPV 1 Sp. z o. o. Kraków
realizacja inwestycji
w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% 100%
Cavatina SPV 2 Sp. z o. o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% 100%
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o. Kraków
realizacja, najem i zarządzanie
nieruchomością biurową
Cavatina Hall zlokalizowanej
w Bielsku-Białej
100% 100%
JEDNOSTKI ZALEŻNE I WSPÓŁKONTROLOWANE
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 9
CAVATINA
SP. Z O.O.
CAVATINA
GROUP S.A.
NAZWA JEDNOSTKI SIEDZIBA PRZEDMIOT DZIAŁALNOŚCI
UDZIAŁ JEDNOSTKI
DOMINUJĄCEJ W
KAPITALE NA DZIEŃ
31.12.2021
UDZIAŁ JEDNOSTKI
DOMINUJĄCEJ W
KAPITALE NA DZIEŃ
31.12.2020 R.
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o. Kraków
realizacja, najem i zarządzanie
nieruchomością biurową Equal
Business Park D zlokalizowanej
w Krakowie
100% 100%
Cavatina SPV 5 Sp. z o.o. Kraków
realizacja, najem i zarządzanie
nieruchomością biurową Ocean
Office ParkA zlokalizowanej
w Krakowie
100% 100%
Cavatina SPV 7 Sp. z o. o. Kraków
realizacja, najem i zarządzanie
nieruchomością biurową
100% 100%
Cavatina SPV 8 Sp. z o. o. Kraków
realizacja, najem i zarządzanie
nieruchomością biurową Palio
Office Park A zlokalizowanej w
Gdańsku
100% 100%
Cavatina SPV 9 Sp. z o. o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% 100%
Quickwork Sp. z o.o. Kraków
wynajem powierzchni biurowych
w systemie biur serwisowych
(serviced offices)
100% 100%
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie
nieruchomością biurową Global
Office Park C zlokalizowanej w
Katowicach
100% 100%
Cavatina Architects GmbH
Berlin,
Niemcy
spółka nie prowadzi działalności
operacyjnej
100% 100%
Cavatina & Partners UK LTD
London,
Wielka
Brytania
rozwijanie działalności grupy na
rynkach zagranicznych (spółka
zlikwidowana w 2021 roku)
n/d 100%
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% 100%
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% 100%
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% 100%
SalvaterraSp. z o.o. Bielsko-Biała
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% 100%
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% 100%
Cavatina SPV 16 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% 100%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 10
CAVATINA
SP. Z O.O.
CAVATINA
GROUP S.A.
NAZWA JEDNOSTKI SIEDZIBA PRZEDMIOT DZIAŁALNOŚCI
UDZIAŁ JEDNOSTKI
DOMINUJĄCEJ W
KAPITALE NA DZIEŃ
31.12.2021 R.
UDZIAŁ JEDNOSTKI
DOMINUJĄCEJ W
KAPITALE NA DZIEŃ
31.12.2020 R.
Cavatina SPV 17 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% 100%
Cavatina SPV 18 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% 100%
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% 100%
Cavatina SPV 20 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% 100%
Cavatina SPV 21 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% 100%
GiardiniSp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% 100%
Jardin Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% 100%
Carrasquin Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% 100%
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% n/d
Cavatina SPV 23 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% n/d
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% n/d
Cavatina SPV 25 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% n/d
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% n/d
Cavatina SPV 27 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% n/d
Cavatina SPV 28 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% n/d
Cavatina SPV 29 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% n/d
Cavatina SPV 30 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% n/d
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 11
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki CavatinaHolding S.A. oraz GrupyKapitałowej CavatinaHolding S.A.
NAZWA JEDNOSTKI SIEDZIBA PRZEDMIOT DZIAŁALNOŚCI
UDZIAŁ JEDNOSTKI
DOMINUJĄCEJ W
KAPITALE NA DZIEŃ
31.12.2021 R.
UDZIAŁ JEDNOSTKI
DOMINUJĄCEJ W
KAPITALE NA DZIEŃ
31.12.2020 R.
Cavatina SPV 31 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% n/d
Cavatina SPV 32 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w
nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie
100% n/d
Cavatina CUW Sp. z o.o. Kraków
centrum usług wspólnych
świadczące usługi na rzecz grupy
Cavatina
100% n/d
Utworzone zostały spółki celowe:
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o., Cavatina SPV 23 Sp. z o.o., Cavatina SPV 24 Sp. z o.o., Cavatina SPV 25 Sp. z o.o., Cavatina
SPV 26 Sp. z o.o. Cavatina CUW Sp. z o.o. oraz spółki celowe Cavatina SPV 27 Sp. z o.o., Cavatina SPV 28 Sp. z o.o.,
Cavatina SPV 29 Sp. z o.o., Cavatina SPV 30 Sp. z o.o., Cavatina SPV 31 Sp. z o.o., Cavatina SPV 32 Sp. z o.o. - w których
Jednostka Dominującaposiada 100% udziałów.
Zlikwidowana została spółka prawa brytyjskiego Cavatina & Partners UK Limited.
Zakupione zo
stało 100% udziałów - w spółce Carrasquin Sp. z o.o. przez spółkę Cavatina SPV 21 Sp. z o.o., w której
Jednostka Dominująca posiada 100% udziałów. Wartość aktywów netto spółki Carrasquin Sp. z o.o. na dzień
nabycia udziałów wyniosła 4 tys. PLN.
Zmiany w składzie grupy kapitałowej w roku 2021
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki CavatinaHolding S.A. oraz GrupyKapitałowej CavatinaHolding S.A.
Model biznesowy
Grupy Kapitałowej CAVATINA HOLDING S.A.
Działalność Grupy opiera się na samodzielnie wypraco-
wanym, unikalnym modelu biznesowym,zapewniającym
zdolność Grupy do prowadzenia wszystkich istotnych
procesów biznesowych, projektowych, zakupowych,
budowlanych i nadzorczych (kontrolnych), związanych
z całościową realizacją projektów nieruchomości biu-
rowych.
Szczególnie istotnym elementem modelu biznesowe-
go Grupy jest posiadanie własnych zasobów umożli-
wiających pełnienie funkcji generalnego wykonawcy
w pełnym wymiarze dla każdego z projektów (w tym
w zakresie usług architektonicznych i usług projek-
towania konstrukcji), co pozwala na uniezależnienie
się od zewnętrznych usług projektowania architek-
tonicznego, minimalizację cen zakupu materiałów
budowlanych i wykończeniowych, sprawowanie
pełnego bezpośredniego nadzoru nad realizowanymi
projektami oraz zatrzymywanie w Grupie marży
generalnego wykonawcy, która w przypadku wielu
innych deweloperów komercyjnych jest należna
podmiotom zewnętrznym. Atrakcyjność modelu
biznesowego Grupy znajduje odzwierciedlenie
w wysokich marżach osiąganych na realizowanych
projektach.
Do kluczowych obszarów kompetencji Grupy,
należą:
AKWIZYCJA GRUNTÓW
Ten proces cechuje m.in. wyszukiwanie i selekcja atrak-
cyjnych nieruchomości gruntowych, w oparciu o rozle-
głą siatkę pośredników i bazę gruntów, analiza ich stanu
prawnego i atrakcyjności biznesowej, oraz przygoto-
wanie i szybkie przeprowadzenie transakcji nabycia.
W celu zapewnienia ciągłości działalności Grupa
prowadzi tzw. proces akwizycji ciągłej, który polega na
stałych i aktywnych działaniach, koncentrujących się na
poszukiwaniu atrakcyjnych nieruchomości gruntowych
na kluczowych rynkach jeżeli chodzi o segment
nieruchomości komercyjnych W tym celu Grupa
współpracuje z kilkuset pośrednikami nieruchomości z
całej Polski.
GENERALNE WYKONAWSTWO
Pełnienie funkcji generalnego wykonawcy inwestycji,
obejmujące zakontraktowanie inwestycji w oparciu
o wypracowany i unikatowy system kontraktowania
pozwalający na maksymalizację marży; m. in.: poprzez
przygotowanie i wdrożenie optymalnego
harmonogramu realizacji projektu, wybór podwy-
konawców z dużej bazy podmiotów i uzgodnienie
elastycznych warunków współpracy, wybór dostaw-
ców materiałów budowlanych i negocjacje cen poprzez
dedykowany dział centralnych zakupów, koordynację
prac poszczególnych podwykonawców, ciągłe, aktywne
zarządzanie budżetem poprzez poszukiwanie nowych
lepszych lub efektywniejszych kosztowo rozwiązań
oraz nadzór techniczny i jakościowy nad
wykonywanymi pracami, co pozwala minimalizować
ilość usterek wykonawczych.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
KOMERCJALIZACJA POWIERZCHNI
Przeprowadzenie komercjalizacji zrealizowanych
i oddanych do użytkowania powierzchni biurowych,
w tym wyszukiwanie potencjalnych najemców
i uzgadnianie z nimi w sposób elastyczny warunków
najmu i zawieranie umów. W zakresie komercjalizacji
obiektów Grupy, zespół projektowy – poza
samodzielnym działaniem na tym polu – współpracuje
ze wszystkimi znaczącymi agencjami pośrednictwa w
zakresie najmu w Polsce. Model biznesowy Grupy, ze
wszystkimi kompetencjami wewnętrznymi, umożliwia
dużą elastyczność i sprawność obsługi procesu
dostosowania powierzchni do potrzeb
i oczekiwań najemców, co nierzadko jest kluczowe
z punktu widzenia wyboru budynku przez najemców.
PROJEKTOWANIE
ARCHITEKTONICZNE
Cechą wyróżniającą Grupę jest m.in. samodzielne
i kompleksowe projektowanie w zakresie architektury
i konstrukcji oraz aranżacji wnętrz planowanych
obiektów we własnym biurze projektowo-
architektonicznym. Zespół składa się z ekspertów,
zarówno z architektów jak i branżystów-inżynierów,
będących pracownikami lub współpracownikami Grupy.
| 13
Wykonanie projektu indywidualnej aranżacji
powierzchni biurowej zgodnie z oczekiwaniami
najemcy w sposób uwzględniający najnowsze trendy
architektoniczno - designerskie, a następnie realizacja
tego projektu „pod klucz”, czyli w modelu który nie
angażuje w proces realizacji w sposób nadmierny
klientów Grupy. Najemcy decydujący się na najem w
obiektach zrealizowanych przez Grupę mają
możliwość skorzystania z usług projektowych,
aranżacji wnętrz i doradztwa dotyczącego tworzenia
środowiska pracy.
Zespół projektowo-architektoniczny Grupy posiada
szerokie kompetencje i doświadczenia w zakresie
planowania, aranżacji i wykończenia wnętrz,
umożliwiające bardzo szybkie i sprawne
dostosowywanie wynajmowanej powierzchni do
oczekiwań najemców. Z punktu widzenia zarówno
najemców, jak i doradzających im podmiotów, stanowi
to znaczące uproszczenie procesu najmu wobec
braku konieczności zatrudniania do tych czynności
dużej ilości doradców czy podmiotów zewnętrznych.
ZARZĄDZANIE OBIEKTAMI
Grupa aktywnie zarządza posiadanymi
nieruchomościami w okresie od zakończenia
komercjalizacji do sprzedaży tj. w okresie
eksploatacji budynku. W trosce o jakość świadczonych
usług na rzecz najemców Grupa posiada wewnętrzny
dział zarządzania nieruchomościami, składający się z
kilku osób, zajmujących się koordynacją prac
podwykonawców, np. w zakresie zarządzania
nieruchomościami (ang. Property Management),
zarządzania procesami i infrastrukturą (ang. Facility
Management), jak również zarządzaniem budżetami
operacyjnymi w sposób pozwalający na minimalizację
opłat eksploatacyjnych ponoszonych przez najemców.
Przygotowanie i zbycie skomercjalizowanego obiektu
biurowego, o ile Grupa otrzymała korzystną ofertę oraz
podjęto decyzję o jego sprzedaży, stanowi ostatni etap
projektu. Ze względu na posiadane doświad-czenia,
kompetencje i relacje, etap ten jest zawsze
bezpośrednio koordynowany i nadzorowany przez
Zarząd. Obsługa prawna etapu jest prowadzona przez
renomowaną, najczęściej międzynarodową, kancelarię
prawną, mającą doświadczenia w obrocie nierucho-
mościami komercyjnymi.
O profesjonalizmie i skuteczności zespołu świadczy
umiejętność przeprowadzenia i finalizacji dwóch
transakcji sprzedaży w 2020 roku, tj. w okresie
pandemii COVID-19. Łączna wartość tych transakcji
wyniosła ponad 800 mln zł, a nabywcami było
konsorcjum zarządzane przez Apollo-Rida z udziałem
firmy Ares Management (transakcja asset deal,
dotycząca trzech budynków składających się na Equal
Business Park w Krakowie) oraz fundusz Madison
International Realty (transakcja share deal, dotycząca
większościowego pakietu udziałów w spółce celowej,
będącej właścicielem nieruchomości Chmielna 89).
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
SPRZEDAŻ SKOMERCJALIZOWANYCH
OBIEKTÓW
PROJEKTOWANIE I WYKOŃCZENIE
WNĘTRZ (tzw. FIT-OUT)
| 14
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki CavatinaHolding S.A. oraz GrupyKapitałowej CavatinaHolding S.A.
Informacja o podstawowych
produktach, towarach lub usługach
Podstawowym przedmiotem działalności Grupy jest
realizacja inwestycji deweloperskich polegających
na budowie obiektów biurowych, a następnie zarządza-
nie nimi, czerpanie korzyści z najmu, oraz (w przypadku
uzyskania atrakcyjnej oferty cenowej) sprzedaż
skomercjalizowanychobiektów.
Grupa koncentruje się na realizacji dużych biurowych
komercyjnych projektów deweloperskich, których
powierzchnia wynosi od ok. 20 tys. m2 GLA (pojedyn-
cze budynki) do 100 tys. m2 GLA (kompleksy budynków
biurowych, tzw. parki biurowe). Obiekty realizowane
przez Grupę to wyłącznie budynki biurowe klasy A.
Grupa realizuje również komponenty biurowo-
usługowe w ramach projektów wielofunkcyjnych (ang.
mixed-use), tj. takich inwestycji w których powierzchnia
biurowa jest zintegrowana z obiektami pełniącymi inne
funkcje, np. kulturalne (sala koncertowo-konferencyjna)
lub mieszkaniowe (oferujące mieszkania na wynajem),
przy czym za realizację części mieszkaniowych jest
odpowiedzialna Grupa Resi Capital S.A., na dzień
niniejszego sprawozdania spółka zależna do Cavatina
Group S.A. z siedzibą w Krakowie.
Grupa koncentruje swoją działalność na najlepszych
rynkachregionalnych, jeżeli chodzi o rynek nieruchomo-
ści komercyjne w Polsce, a także w Warszawie. Decyzje
o kolejnych projektach są podejmowane w oparciu m.in.
o: rozszerzoną analizę due diligence, eksperckie raporty
i analizy dotyczące zapotrzebowania na powierzchnię
biurową, szacowane możliwe do uzyskania stawki naj-
mu, dostępność wolnych nieruchomości gruntowych,
atrakcyjnych pod względem lokalizacji i ceny, oraz sza-
cowane koszty realizacji inwestycji. Na dzień
niniejszego sprawozdania Grupa prowadziła projekty
(na różnym poziomie zaawansowania)
w Warszawie oraz miastach regionalnych takich jaki
Łódź, Wrocław, Kraków, Gdańsk, Katowice i Bielsko-
Biała.
00
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
W planach Grupy jest również realizacja mniejszych
projektów biurowych, położonych w najlepszych
lokalizacjach, o bardzo wysokim standardzie
architektury, estetyki i wykończenia (tzw. projekty
butikowe).
| 15
PORTFEL NIERUCHOMOŚCI
Projekty zakończone
Projekty w trakcie realizacji
* pierwsza część budynku o powierzchni 7 800 GLA została oddanado użytkowaniaw 1Q 2021.
NR
PROJEKT NAZWA MIASTO
GLA ( TYS M²)
DATA ZAKOŃCZENIA
INWESTYCJI
1
Carbon Tower Wrocław 19,1 II kw. 2019
2
Tischnera Office Kraków 33,6 IV kw. 2019
3
Global Office Park C Katowice 4,0 IV kw. 2020
4
Cavatina Hall A (część biurowo-usługowa) Bielsko-Biała 8,1 IV kw. 2020
5
Palio Office Park A Gdańsk 16,5 I kw. 2021
6
*Ocean Office Park A Kraków 13,0 III kw. 2021
7
Equal Business Park D Kraków 11,4 I kw. 2021
8
Global Office Park A1 Katowice 27,3 I kw. 2022
9
Global Office Park A2 Katowice 27,9 I kw. 2022
NR
PROJEKT NAZWA MIASTO GLA ( TYS M²)
PLANOWANA DATA
ZAKOŃCZENIA
INWESTYCJI
1
Palio Office Park B Gdańsk 7,7 II kw. 2022
2
Widzewska Manufaktura D Łódź 1,9 IV kw. 2022
3
Palio Office Park C Gdańsk 12,8 I kw. 2023
4
Quorum D Wrocław 16,3 II kw. 2022
5
Widzewska Manufaktura A Łódź 29,9 IV kw. 2023
6
Ocean Office Park B Kraków 28,5 I kw. 2023
7
Quorum A Wrocław 18,2 IV kw. 2023
8
Quorum B Wrocław 51,2 IV kw. 2024
9
Cavatina Hall B Bielsko-Biała 4,8 IV kw. 2022
NR
PROJEKT NAZWA
MIASTO
GLA ( TYS M²)
DATA ZAKOŃCZENIA
INWESTYCJI
DATA SPRZEDAŻY
INWESTYCJI
1
Diamentum
Office Wrocław 9,3 II kw. 2019 III kw. 2019
2
Equal
Business Park A, B,C Kraków 49,3 IV kw. 2018 II kw. 2020
3
Chmielna 89*
Warszawa 25,2 II kw. 2020 III kw. 2020
Projekty zakończone i sprzedane
* sprzedaż poprzez zbycie udziałów w SPV
na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 16
NR
PROJEKT NAZWA MIASTO
GLA ( TYS M²)
PLANOWANA DATA
ROZPOCZĘCIA
INWESTYCJI
PLANOWANA DATA
ZAKOŃCZENIA
INWESTYCJI
1
Palio Office Park D Gdańsk 23,4 II kw. 2022 I kw. 2024
2
Palio Office Park E Gdańsk 7,9 III kw. 2022 IV kw. 2023
3
Palio Office Park F Gdańsk 8,7 III kw. 2022 IV kw. 2023
4
Palio Office Park G+H Gdańsk 11,6 I kw. 2023 II kw. 2024
5
Ocean Office Park D Kraków 5,0 IV kw. 2022 IV kw. 2023
6
Quorum E Wrocław 5,6 III kw. 2022 IV kw. 2023
7
Kraków Office Park (nazwa robocza) Kraków 39,5 IV kw. 2022 IV kw. 2025
Liczba miejscpostojowych [szt.]
W przypadku projektów w budowie i planowanych podano
wartości szacunkowe z powodów opisanych powyżej.
Wartości osiągnięte po zakończeniu realizacji mogą się
różnić od szacunkowych.
NOI (Net OperatingIncome)
W przypadku projektów w budowie i planowanych podano
wartości NOI zakładające pełne obłożenie każdego
z budynków. W przypadku projektów zakończonych
podano wartości NOI zakładające skomercjalizowanie
pustej powierzchni na warunkach zbliżonych do
dotychczas zawartych umów.
Zaawansowaniebudowy
Pojęcie odnosi się do etapu shell&core, tj. stanu surowe-
go zamkniętego, z elewacją oraz wykończonymi częściami
wspólnymi oraz z niewykończonymi powierzchniami
biurowymi aranżowanymi indywidualnie zgodnie
z oczekiwaniami najemców (tzw. fit-out).
Projekty planowane
obejmują wyłącznie projekty zabezpieczone, tj. z gruntem
ostatecznie zakupionym lub zabezpieczonym poprzez
zawarcie umowy przedwstępnej zakupu, oraz
z rozpoczętym procesem projektowania, i nie obejmują
projektów, które Grupa prawdopodobnie zabezpieczy
w toku swojej działalności, a które będą również
realizowane w najbliższych latach.
Katalog wg kart projektów
GLA [m2]
W przypadku projektów w budowie i planowanych po-
dano wartości szacunkowe, gdyż wartości osiągnięte
po zakończeniu realizacji mogą się różnić od projektowa-
nych, tj. podanych poniżej, ze względu na zmiany wpro-
wadzane do projektów w trakcie realizacji. W przypadku
projektów zakończonych podano wartość zaokrągloną
do pełnych setek metrów kwadratowych.
* powyższa tabela nie zawiera projektów we wstępnejfazie projektowania i realizacji inwestycji.
Projekty w przygotowaniu
na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania
W roku 2021 Grupa uzyskała pozwolenie na użytkowanie dla trzech obiektów: Equal Business Park (D) w Krakowie oraz
pierwszych budynków w ramach projektów Palio Office Park (A) w Gdańsku i Ocean Office Park (A) w Krakowie o łącznej
powierzchni ponad 40 tys. m
2
GLA. Po dniu bilansowym, w I kwartale 2022 roku do użytkowania oddano inwestycję Global Office
Park (A1 i A2) w Katowicach o łącznej powierzchni ponad 55 tys. m
2
GLA, a w realizacji znajdują się projekty o łącznej powierzchni
ponad 170 tys. m
2
GLA.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
Budżet inwestycyjny
Pojęcie oznacza budżet szacunkowy spółki celowej
(projektowej, SPV), uwzględniający marżę generalnego
wykonawcy, tj. de facto wyższy niż łączne koszty
ponoszone przez Grupę.
| 17
*projekty zakończone - to projekty po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie (PNU),
**projekty w trakcie realizacji - to projekty w trakcie budowy i komercjalizacji przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie (PNU),
***projekty w przygotowaniu - to projekty przed rozpoczęciem prac budowlanych (nabyta działka, umowa joint-venturelub zawarta umowa
przedwstępna nabycia działki i rozpoczęte projektowanie.
W tabeli poniżej wskazano liczbęprojektów oraz liczbę m2 GLA w podziale na stopień zaawansowania projektu
dla każdego z miast, w których Grupa prowadzi działalność.
PROJEKTY ZAKOŃCZONE I SPRZEDANE
PROJEKTY W TRAKCIE REALIZACJI**
PROJEKTY ZAKOŃCZONE*
PROJEKTY W PRZYGOTOWANIU***
Warszawa
Łódź
Wrocław
Kraków
Gdańsk
Katowice
Bielsko-Biała RAZEM
liczb
a projektów
3
2
6
10
7
5
2 35
t
ys. m² GLA
34,2
31,8
119,7
49,7
88,6 105,2 12,9 591,7
Warszawa
Łódź
Wrocław
Kraków
Gdańsk
Katowice
Bielsko-Biała RAZEM
liczb
a projektów
1
-
1
3
-
-
- 5
tys
. m²GLA
25,2
-
9,3
49,3
- - - 83,8
Warszawa
Łódź
Wrocław
Kraków
Gdańsk
Katowice
Bielsko-Biała RAZEM
liczba
projektów -
2
3
1
2
-
1 9
tys.
m²GLA -
31,8
85,7
28,5
20,5 - 4,8 171,3
Warszawa
Łódź
Wrocław
Kraków
Gdańsk
Katowice
Bielsko-Biała RAZEM
liczba
projektów -
-
1
3
1
3
1 9
tys.
m²GLA -
-
19,1
58,0
16,5 59,2 8,1 160,9
Warszawa
Łódź
Wrocław
Kraków
Gdańsk
Katowice
Bielsko-Biała RAZEM
liczb
a projektów
2
-
1
3
5 2 - 13
tys
. m²GLA
9,0
-
5,6
63,5
51,6 46,0 - 175,7
PROJEKTY RAZEM
Stan na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 18
PROJEKTY
ZAKOŃCZONE I SPRZEDANE
* Wartość godziwa nieruchomości na dzień utraty kontroli nad spółką zależną (sprzedaż poprzez zbycie udziałów w SPV).
** Nieruchomości Diamentum Office oraz Equal Business Park A i Equal Business Park B były wnoszone do Grupy przez Cavatina Sp. z o.o. zgodnie z regulacjami Kodeksu Spółek Handlowych,
podlegały one wycenie do wartości godziwej na dzień dokonania aportu. W konsekwencji, część marży została rozpoznana w wynikach finansowych jednostki dokonującej aportu, co oznacza, że marże
osiągnięte na tych inwestycjach nie w pełni obrazują zdolność Grupy do generowania zysku na działalności deweloperskiej.
DIAMENTUM OFFICE - WROCŁAW
GLA (m²) 9 300
Cena sprzedaży (w tys. zł) 78 265
NOI (w tys. EUR) 1 550
Data zakończenia II kw. 2018
Data sprzedaży III kw. 2019
Zrealizowana marża (%) 18%**
EQUAL BUSINESS PARK „A, B, C” - KRAKÓW
GLA (m²) 49 300
Cena sprzedaży (tys. zł) 432 929
NOI (tyś. EUR) 8 650
Data zakończenia IV kw. 2018
Data sprzedaży II kw. 2020 roku
Zrealizowana marża (%) 16%**
CHMIELNA 89
- WARSZAWA
GLA (m²)
25 200
Cena sprzedaży (tys. zł)
426
000 *
NOI (tyś. EUR)
6 000
Data zakończenia
II kw. 2020 roku
Data sprzedaży
III kw. 2020 roku
Zrealizowana marża (%)
49%
**
Dotychczasowe projekty zostały zbyte na rzecz funduszy z takich grup jak Benson Elliot (UK), Madison International Realty
(USA) oraz – działające wspólnie – Apollo-Rida Poland i Ares Management (USA).
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 19
PROJEKTY ZAKOŃCZONE
TISCHNERA OFFICE - KRAKÓW
GLA (m²) 33 600
Wartość bilansowa (w tys. zł) 314 212
Dług projektowy (w tys. zł) 156 866
Szacunkowy docelowy NOI (w tys. EUR) 6 050
Finansowanie kredyt inwestycyjny
Poziom najmu (%)
78%
Data zakończenia
IV kw. 2019 roku
Dotychczas rozpoznana marża
45%
CARBON TOWER - WROCŁAW
GLA (m²) 19 100
Wartość bilansowa (w tys. zł) 181 417
Dług projektowy (w tys. zł) 105 332
Szacunkowy docelowy NOI (w tys. EUR) 3350
Finansowanie kredyt inwestycyjny
Poziom najmu (%)
98%
Data zakończenia
II kw. 2019 roku
Dotychczas rozpoznana marża
45%
GLOBAL OFFICE PARK „ Budynek C” - KATOWICE
GLA (m²) 4 000
Wartość bilansowa (w tys. zł 42 702
Dług projektowy (w tys. zł) 11 668
Szacunkowy docelowy NOI (w tys. EUR) 650
Finansowanie kredyt budowlany
Poziom najmu (%)
100%
Data zakończenia
IV kw. 2020 roku
Dotychczas rozpoznana marża
35%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 20
EQUAL BUSINESS PARK „Budynek D”
- KRAKÓW
GLA (m²)
11 400
Wartość bilansowa (w tys. zł
85 302
Dług projektowy (w tys. zł)
48 216
Szacunkowy docelowy NOI (w tys. EUR)
2 020
Finansowanie
kredyt budowlany
Poziom najmu (%)
56%
Data zakończenia
I kw. 2021 roku
Dotychczas rozpoznana marża
38%
PALIO OFFICE PARK „Budynek A” - GDAŃSK
GLA (m²)
16 500
Wartość bilansowa (w tys. zł) 143 527
Dług projektowy (w tys. zł)
57 713
Szacunkowy docelowy NOI (w tys. EUR) 2 860
Finansowanie kredyt budowlany
Poziom najmu (%) 43%
Data zakończenia I kw. 2021 roku
Dotychczas rozpoznana marża 43%
OCEAN OFFICE PARK „Budynek A” - KRAKÓW
GLA (m²)
13 000
Wartość bilansowa (w tys. zł)
124 989
Dług projektowy (w tys. zł)
-
Szacunkowy docelowy NOI (w tys. EUR)
2 300
Finansowanie
term
-sheet
Poziom najmu (%)
91%
Data zakończenia
III kw. 2021* roku
Dotychczas rozpoznana marża
37%
* Pierwsza część budynku o powierzchni 7 800 GLA została oddana do użytkowaniaw I kwartale 2021 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 21
CAVATINA HALL „Budynek A”
– BIELSKO BIAŁA
część biurowo
-usługowa
GLA (m²)
8 100
Szacunkowy docelowy NOI (w tys. EUR)
1 500
Wartość bilansowa (w tys. zł)
83 098
Dług projektowy (w tys. zł)
59 406
Finansowanie
kredyt obrotowy
Poziom najmu (%)
82%
Data zakończenia
IV kw. 2020 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
Od 2015 roku, tj. daty rozpoczęcia realizacji projektów
wniesionych następnie aportem do Grupy, do daty
zatwierdzenia niniejszego sprawozdania, Grupa zakończyła
budowę 14 nieruchomości biurowych o łącznej powierzchni
ponad 240 tys. m2 GLA, z których pięć, o łącznej
powierzchni ponad 80 tys. m2 GLA, zostały sprzedane
podmiotom zewnętrznym w transakcjach o łącznej
wartości przekraczającej 9 00 mln zł. Na kwotę ponad
900 mln zł składają się transakcje sprzedaży: Diamentum
Office we Wrocławiu (ok. 80 mln zł), Equal Business Park
w Krakowie (ok. 430 mln zł) oraz ponad 100 mln euro
wartości nieruchomości Chmielna 89 w Warszawie,
stanowiącej podstawę dla wyliczenia ceny za zbyte udziały
w CavatinaOffice).
Kolejne pięć nieruchomości - Carbon Tower, Tischnera
Office, Global Office Park C, Ocean Office Park A,
Cavatina Hall (część biurowa) - o łącznej powierzchni
ponad 80 tys m2 GLA jest skomercjalizowane w co
najmniej 75%.
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 Grupa
zakończyła realizację 3 projektów: Palio Office Park
budynek A w Gdańsku, Ocean Office Park budynek A,
Equal Business Park budynek D w Krakowie o łącznej
powierzchni ponad 40 000 tys. m2 GLA.
*kredyt zabezpieczony na inwestycji (w tym: część koncertowo-konferencyjnej )
pozyskany w formie finansowania obrotowego na poziomie spółki Cavatina Holding S.A.
| 22
GLOBAL OFFICE PARK „Budynek A1” - KATOWICE
GLA (m²) 27 300
Liczba miejsc postojowych 500
Czynsz bazowy (EUR / m2) 13,50
Czynsz bazowy (EUR / m.p.) 60-70
Szacunkowy docelowy NOI (w tys. EUR) 4 810
Wartość bilansowa (w tys. zł) 214 745
Dług projektowy (w tys. zł) 84 413
Budżet inwestycyjny (w tys. zł) 266 928
Finansowanie kredyt budowlany
Zaawansowanie budowy (%) 100%
Poziom przednajmu(%) 75%
Data zakończenia I kw. 2022 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
GLOBAL OFFICE PARK „Budynek A2" - KATOWICE
GLA (m²) 27900
Liczba miejsc postojowych
384
Czynsz bazowy (EUR /m2)
13,50
Czynsz bazowy (EUR /m.p.)
60-70
Szacunkowy docelowy NOI (w tys. EUR)
4 820
Wartość bilansowa (w tys. zł)
220 895
Dług projektowy (w tys. zł)
84 413
Budżet inwestycyjny (w tys. zł)
269 665
Finansowanie
kredyt budowlany
Zaawansowanie budowy (%)
100%
Poziom przednajmu (%) 52%
Data zakończenia I kw. 2022 roku
PROJEKTY ZAKOŃCZONE
w I kwartale 2022 roku
Po dniu bilansowym, w dniu 14 marca 2022 roku dwie wieże A1, A2 kompleksu Global Office Park w Katowicach
otrzymały pozwolenie na użytkowanie. Planowane są tam biura m.in. ING Tech, UPC czy Hyland.
| 23
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
OCEAN OFFICE PARK „Budynek B”
- KRAKÓW
GLA (m²)
28 500
Liczba miejsc postojowych
447
Czynsz bazowy (EUR / m2)
13,50-14,00
Czynsz bazowy (EUR / m.p.)
60-70
Szacunkowy docelowy NOI (w tys. EUR)
5 050
Wartość bilansowa (w tys. zł)
86 164
Dług projektowy (w tys. zł)
23 406
Budżet inwestycyjny (w tys. zł)
253 588
Status pozyskiwania finansowania
term-sheet
Zaawansowanie budowy (%)
28%
Poziom
przednajmu (%) 31%
Planowana data zakończenia
I kw. 2023 roku
PROJEKTY W TRAKCIE REALIZACJI
QUORUM „Budynek D” - WROCŁAW
GLA (m²) 16 300
Liczba miejsc postojowych 222
Czynsz bazowy (EUR / m2) 14,00-14,50
Czynsz bazowy (EUR / m.p.) 60-70
Szacunkowy docelowy NOI (w tys. EUR) 2 960
Wartość bilansowa (w tys. zł) 91 654
Dług projektowy (w tys. zł) 25 959
Budżet inwestycyjny (w tys. zł) 162 277
Finansowanie pożyczka budowlana
Zaawansowanie budowy (%) 66%
Poziom przednajmu(%) 26%
Planowana data zakończenia II kw. 2022 roku
PALIO OFFICE PARK „Budynek B” - GDAŃSK
GLA (m²) 7 700
Liczba miejsc postojowych 61
Czynsz bazowy (EUR / m2) 13,50-14,00
Czynsz bazowy (EUR / m.p.) 60-70
Szacunkowy docelowy NOI (w tys. EUR) 1 320
Wartość bilansowa (w tys. zł) 43 195
Dług projektowy (w tys. zł) 21 378
Budżet inwestycyjny (w tys. zł) 64 431
Finansowanie kredyt budowlany
Zaawansowanie budowy (%) 97%
Poziom przednajmu(%) 21%
Planowana data zakończenia II kw. 2022 roku
| 24
WIDZEWSKA MANUFAKTURA „Budynek A” - ŁÓDŹ
GLA (m²) 29900
Liczba miejsc postojowych 460
Czynsz bazowy (EUR / m2) 13,25
Czynsz bazowy (EUR / m.p.) 60 -70
Szacunkowy docelowy NOI (w tys. EUR) 5 110
Wartość bilansowa (w tys. zł) 34 247
Dług projektowy (w tys. zł) -
Budżet inwestycyjny (w tys. zł) 258 581
Status pozyskiwania finansowania w toku
Zaawansowanie budowy (%) 10%
Poziom przednajmu(%) 0%
Planowana data zakończenia IV kw. 2023 roku
WIDZEWSKA MANUFAKTURA „Budynek D” - ŁÓDŹ
GLA (m²) 1 900
Liczba miejsc postojowych 29
Czynsz bazowy (EUR / m2) 13,25
Czynsz bazowy (EUR / m.p.) 60-70
Szacunkowy docelowy NOI (w tys. EUR) 320
Wartość bilansowa (w tys. zł) 10 048
Dług projektowy (w tys. zł) -
Budżet inwestycyjny (w tys. zł) 17 586
Status pozyskiwania finansowania w toku
Zaawansowanie budowy (%) 40%
Poziom przednajmu(%) 100%
Planowana data zakończenia IV kw. 2022 roku
PALIO OFFICE PARK „Budynek C” - GDAŃSK
GLA (m²) 12 800
Liczba miejsc postojowych 154
Czynsz bazowy (EUR / m2) 13,50-14,00
Czynsz bazowy (EUR / m.p.) 60-70
Szacunkowy docelowy NOI (w tys. EUR) 2 230
Wartość bilansowa (w tys. zł) 7 061
Dług projektowy (w tys. zł) -
Budżet inwestycyjny (w tys. zł) 107 086
Status pozyskiwania finansowania w toku
Zaawansowanie budowy (%) 3%
Poziom przednajmu(%) 0%
Planowana data zakończenia I kw. 2023 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 25
QUORUM „Budynek A”
- WROCŁAW
GLA (m²)
18 200
Liczba miejsc postojowych
280
Czynsz bazowy (EUR / m2)
14,00-14,50
Czynsz bazowy (EUR /
m.p.) 60-70
Szacunkowy docelowy NOI (w tys. EUR)
3 330
Wartość bilansowa (w tys. zł)
28 602
Dług projektowy (w tys. zł)
-
Budżet inwestycyjny (w tys. zł)
175 064
Status pozyskiwania finansowania
w toku
Zaawansowanie budowy (%)
3%
Poziom
przednajmu (%) 0%
Planowana data zakończenia
IV kw. 2023 roku
QUORUM „Budynek B”- WROCŁAW
GLA (m²) 51 200
Liczba miejsc postojowych 788
Czynsz bazowy (EUR / m2) 14,00-14,50
Czynsz bazowy (EUR / m.p.) 60-70
Szacunkowy docelowy NOI (w tys. EUR) 9 370
Wartość bilansowa (w tys. zł) 73 774
Dług projektowy (w tys. zł) -
Budżet inwestycyjny (w tys. zł) 556 486
Status pozyskiwania finansowania w toku
Zaawansowanie budowy (%) 3%
Poziom przednajmu (%) 0%
Planowana data zakończenia IV kw. 2024 roku
CAVATINA HALL „Budynek B”
- BIELSKO-BIAŁA
GLA (m²)
4 800
Liczba miejsc postojowych
73
Czynsz bazowy (EUR / m2)
13,25
Czynsz bazowy (EUR / m.p.)
60-70
Szacunkowy docelowy NOI (w tys. EUR)
820
Wartość bilansowa (w tys. zł)
2 113
Dług projektowy (w tys. zł)
-
Budżet inwestycyjny (w tys. zł)
38 450
Status pozyskiwania finansowania
w toku
Zaawansowanie budowy (%)
5%
Poziom przednajmu (%)
61%
Planowana data zakończenia
IV kw. 2022 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
27
| 26
PROJEKTY W PRZYGOTOWANIU
PALIO OFFICE PARK „Budynek D” - GDAŃSK
GLA (m²) 23 400
Liczba miejsc postojowych 504
Czynsz bazowy (EUR / m2) 13,50-14,00
Czynsz bazowy (EUR / m.p.) 60-70
Docelowy NOI (w tys. EUR) 4 250
Budżet inwestycyjny (w tys. zł) 195 749
Planowana data rozpoczęcia II kw. 2022 roku
Planowana data zakończenia I kw. 2024 roku
PALIO OFFICE PARK „Budynek E” - GDAŃSK
GLA (m²) 7 900
Liczba miejsc postojowych 159
Czynsz bazowy (EUR / m2) 13,50-14,00
Czynsz bazowy (EUR / m.p.) 60-70
Docelowy NOI (w tys. EUR) 1 430
Budżet inwestycyjny (w tys. zł) 66 108
Planowana data rozpoczęcia III kw. 2022 roku
Planowana data zakończenia IV kw. 2023 roku
PALIO OFFICE PARK „Budynek F” - GDAŃSK
GLA (m²) 8 700
Liczba miejsc postojowych 152
Czynsz bazowy (EUR / m2) 13,50-14,00
Czynsz bazowy (EUR / m.p.) 60-70
Docelowy NOI (w tys. EUR) 1 550
Budżet inwestycyjny (w tys. zł) 76 305
Planowana data rozpoczęcia III kw. 2022 roku
Planowana data zakończenia IV kw. 2023 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 27
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki CavatinaHolding S.A. oraz GrupyKapitałowej CavatinaHolding S.A.
PALIO OFFICE PARK „Budynek G+H”
- GDAŃSK
GLA (m²)
11600
Liczba miejsc postojowych
178
Czynsz bazowy (EUR / m2)
13,50-14,00
Czynsz bazowy (EUR / m.p.)
60-70
Docelowy NOI (w tys. EUR)
2 050
Budżet inwestycyjny (w tys. zł)
100 006
Planowana data rozpoczęcia
I kw. 2023 roku
Planowana data zakończenia
II kw. 2024 roku
OCEAN OFFICE PARK „Budynek D”
- KRAKÓW
GLA (m²)
5 000
Liczba miejsc postojowych
77
Czynsz bazowy (EUR / m2)
13,50-14,00
Czynsz bazowy (EUR / m.p.)
60-70
Docelowy NOI (w tys. EUR)
890
Budżet inwestycyjny (w tys. zł)
48 250
Planowana data rozpoczęcia
IV kw. 2022 roku
Planowana data zakończenia
IV kw. 2023 roku
| 28
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki CavatinaHolding S.A. oraz GrupyKapitałowej CavatinaHolding S.A.
KRAKÓW OFFICE PARK
(nazwa robocza) - KRAKÓW
GLA (m²)
39 500
Liczba miejsc postojowych
608
Czynsz bazowy (EUR / m2)
13,75-14,25
Czynsz bazowy (EUR / m.p.)
60-70
Docelowy NOI (w tys. EUR)
7 110
Budżet inwestycyjny (w tys. zł)
368 450
Planowana data rozpoczęcia
IV kw. 2022 roku
Planowana data zakończenia
IV kw. 2025 roku
QUORUM „Budynek E” - WROCŁAW
GLA (m²) 5 600
Liczba miejsc postojowych 86
Czynsz bazowy (EUR / m2) 14,00-14,50
Czynsz bazowy (EUR / m.p.) 60-70
Docelowy NOI (w tys. EUR) 1 020
Budżet inwestycyjny (w tys. zł) 51 460
Planowana data rozpoczęcia III kw. 2022 roku
Planowana data zakończenia IV kw. 2023 roku
Z wybranymi dostawcami betonu i stali Grupa
współpracuje w oparciu o umowy ramowe, obejmujące
zakresem współpracy więcej niż jeden projekt, nie
gwarantujące jednak dostawcy odbioru minimalnych
ilości materiałów. Współpraca z dostawcami
materiałów niezbędnych do realizacji fasad ogranicza
się do zakupu wybranych materiałów, natomiast
montaż powierzany jest podwykonawcy
specjalizującemu się w tym obszarze prac, przy czym
zakup jest zawsze dokonywany w uzgodnieniu
z wykonawcą i projektantem obiektu.
Przyjęcie i konsekwentne stosowanie opisanego
modelu zakupowego zapewnia m.in. optymalizację
kosztową w zakresie zakupu materiałów dzięki dużej
skali realizowanych zamówień oraz dywersyfikacji
dostawców materiałów niezbędnych dla prowadzenia
prac w poszczególnych projektach, realizowanych
przez różnych podwykonawców, zapewnienie
optymalnej (z punktu widzenia oczekiwań Grupy)
relacji ceny do jakości nabywanych materiałów,
uzyskiwanie konkurencyjnych poza- cenowych
warunków handlowych np. terminówpłatności.
Większość zakupów Grupa realizuje od podmiotów
polskich, nabywając za granicą jedynie materiały,
których dostępność w Polsce jest ograniczona
lub są one niedostępne. Podstawową walutą zakupów
Grupy jest złoty polski.
W gronie dostawców Grupy znalazły się podmioty,
z którymi Grupa zrealizowała obroty o wartości
przekraczającej 10% kapitałów własnych Grupy.
Współpraca z nimi nie miała jednak i nie ma charakteru
uzależnienia technologicznego, kompetencyjnego lub
innego o charakterze niefinansowym.
DOSTAWCYUSŁUG
Głównymi kontrahentami Grupy, po stronie zakupów,
są dostawcy usług (podwykonawcy) oraz dostawcy
materiałów budowlanych, współpracujący
z generalnym wykonawcą Cavatina GW Sp. z o.o.
podczas realizacji inwestycji.
Z racji skali i złożoności realizowanych projektów,
Grupa współpracuje stale z kilkudziesięcioma
podmiotami zewnętrznymi, świadczącymi dla Grupy,
jako generalnego wykonawcy projektów, usługi
budowlano-montażowe i wykończeniowe. W oparciu o
wieloletnie doświadczenia i know-how wypracowane
przez kadrę inżynierską Grupy, każdy z projektów
Grupa dzieli na blisko sto wystandaryzowanych i ściśle
zdefiniowanych pozycji budżetowych, dla realizacji
których pozyskuje podmioty specjalizujące się w
wykonawstwie tych zakresów prac. Poszukiwana wąska
specjalizacja podwykonawców ma na celu uzyskiwania
m.in. najwyższej jakości realizowanych prac, możliwej
do osiągnięcia przy kwotach założonych w budżetach
dla danej pozycji, oraz optymalizację kosztową
wykonywanych robót, możliwą dzięki precyzyjnemu
kosztorysowaniu w oparciu o ich wysoce specjalistyczną
wiedzę, bazującą na najlepszych rynkowych praktykach i
własnych doświadczeniach.
INFORMACJA O DOSTAWCACH
Grupy Kapitałowej CAVATINA HOLDING S.A.
DOSTAWCY MATERIAŁÓW BUDOWLANYCH
Zgodnie z realizowanym modelem biznesowym Grupa
samodzielnie odpowiada za zakup kluczowych
materiałów budowlanych, m.in. betonu, stali, ceramiki,
kamienia, konglomeratów, okładzin, wykładzin oraz
fasad ze szkła – w wybranych projektach, jeżeli
samodzielny zakup jest optymalny kosztowo),
pozostawiając w gestii podwykonawców materiały
mniej istotne wartościowo oraz nie wpływające na
wzornictwo i estetykę.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 30
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki CavatinaHolding S.A. oraz GrupyKapitałowej CavatinaHolding S.A.
INFORMACJE O RYNKACH ZBYTU
Grupy Kapitałowej CAVATINA HOLDING S.A.
Grupa wyróżnia dwie grupy klientów, związane z poszczególnymi etapami rozwoju projektu.
NAJEMCY
POWIERZCHNI BIUROWYCH
Pierwszą grupę klientów stanowią najemcy
powierzchni biurowej oddanej do użytkowania po
zakończeniu realizacji każdego z obiektów,
pozyskiwani przez Grupę na etapie komercjalizacji
obiektu. Należą do nich międzynarodowe korporacje
(m.in. Grupa Sabre, Grupa ING Bank B.V., Grupa UPC),
duże podmioty prowadzące działalność na terenie
całego kraju (m.in. Grupa PKO BP, Integer, Grupa
LuxMed) oraz mniejsze podmioty lokalne,
zainteresowane powierzchnią biurową wysokiej klasy.
Wśród klientów Grupy wystąpiły podmioty, które
wygenerowały powyżej 10% przychodów z najmu
w Grupie. Jednak ze względu na model biznesowy
Grupy, zakładający staranny dobór najemców pod
kątem ich standingu finansowego oraz relatywnie
szybkie zbywanie skomercjalizowanych obiektów,
poziom koncentracji przychodów z najmu nie miał
istotnego wpływu na ryzyka związane z działalnością
prowadzoną przez Grupę,
NABYWCY SKOMERCJALIZOWANYCH
OBIEKTÓW ( INWESTORZY )
Drugą grupę klientów stanowią podmioty zaintere-
sowane nabyciem skomercjalizowanej nieruchomości
w celach inwestycyjnych.
Dotychczasowe projekty zostały zbyte na rzecz funduszy
z takich grup jak Benson Elliot (UK), Madison
International Realty (USA) oraz – działające wspólnie –
Apollo-Rida Poland i Ares Management (USA).
oraz relatywnie szybkie zbywanie skomercjalizowanych
obiektów, poziom koncentracji przychodów z najmu nie
miał istotnego wpływu na ryzyka związane z działalnością
prowadzoną przez Grupę.
NAGRODY I WYRÓŻNIENIA
otrzymane w 2021 roku
Działalność Grupy cechują najwyższe standardy estetyczne, jakościowe i techniczne, przekładające się na tworzenie
architektury budynków wyróżniającej je z otoczenia, o wysokiej jakości aranżacji wnętrz i standardu wykończenia,
wyposażonych w technologie mające na celu poprawę dobrostanu pracownika, m.in. poprzez tworzenie przestrzeni
dedykowanej funkcjom towarzyszącym, np. strefy relaksu, przestrzenie zielone, ogólnodostępne tarasy. W okresie od
1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku oraz po dniu bilansowym Grupa zdobyła poniższe nagrody i wyróżnienia,
potwierdzające jakość i unikalność architektury projektowanych przez nią budynków:
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
Prime Property Prize
CAVATINA HOLDING - DEWELOPER ROKU / NAGRODA GŁÓWNA 2021
Prime Property Prize
OCEAN OFFICE PARK - INWESTYCJA ROKU - RYNEK POWIERZCHNI BIUROWEJ
/ NAGRODA GŁÓWNA 2021
Global Design & Architecture Design Awards 2021
QUORUM - MIXED-USE DEVELOMENT / NAGRODA 2021
Global Design & Architecture Design Awards 2021
GLOBAL OFFICE PARK - MIXED-USE DEVELOMENT /
NAGRODA 2021
CBRE Office Superstar
CAVATINA HOLDING - WNĘTRZA BIURA W KRAKOWIE /
NAGRODA 2021
European Property Awards 2021-22
WIMA ŁÓDZKA MANUFAKTURA - MIXED USE ARCHITECTURE / NAGRODA
GŁÓWNA 2021
European Property Awards 2021-22
QUORUM - MIXED USE DEVELOPMENT / NAGRODA GŁÓWNA 2021
Property Design Awards
CAVATINA HALL - BRYŁA - BIUROWIEC / NAGRODA GŁÓWNA 2022
| 32
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki CavatinaHolding S.A. oraz GrupyKapitałowej CavatinaHolding S.A.
Zrównoważone budownictwo (ESG).
Mając świadomość istniejących oczekiwań wszystkich
interesariuszy Grupy, tj. najemców, nabywców,
pracowników, dostawców oraz społeczności lokalnych,
wśród których są realizowane poszczególne projekty,
Grupa przywiązuje dużą wagę do kwestii związanych ze
środowiskiem i ochroną zdrowia, kwestii społecznych oraz
zagadnień ładu korporacyjnego (ang. ESG, Environmental,
Social and Corporate Governance).
Przejawia się to m.in. w realizowaniu projektów jako
obiektów zrównoważonego budownictwa o
zoptymalizowanych parametrach w obszarach
energooszczędności (efektywność energetyczna i cieplna) i
zużycia wody, wyposażonych w efektywne i przyjazne
ludziom systemy wentylacji i klimatyzacji. Rozwiązania
stosowane w projektach Grupy przekładają się na wysokie
noty. W 2021 roku przyznano 6 certyfikatów BREEAM,
wszystkie na poziomie Excellent projektom: Cavatina Hall
sala koncertowa, Palio Office Park A, Global Office Park C,
Ocean Office Park A, Cavatina Hall część biurowo-usługowa
oraz Equal Office Park D.
Przygotowując i realizując swoje obiekty, Grupa stara
się również uwzględniać potrzeby społeczności
lokalnych, wykraczając poza rolę dewelopera
biurowego.
Przykładem mogą być projekty Cavatina Hall
w Bielsku-Białej (futurystyczny, wielofunkcyjny
budynek, nagrodzony w prestiżowym International
Property Awards, oferujący część biurową, która
została połączona z częścią służącą kulturze. W roku
2021 Grupa we współpracy z fundacją Fiducia
ukończyła budowę części widowiskowo-kultularnej
w której zlokalizowana jest jedyna w regionie sala
koncertowa światowej klasy, mogąca pomieścić blisko
tysiąc gości.
Dodatkowym elementem, na który Grupa kładzie
nacisk, jest spełnianie przez nowe obiekty
najwyższych standardów w zakresie dbałości
o zdrowie osób w nich pracujących, co znajduje
odzwierciedlenie w dążeniu do certyfikacji obiektów
w systemie WELL Health & Safety Rating. W celu
zapoznania najemców z podjętymi działaniami
w budynkach objętych certyfikatem WELL, Grupa
stworzyła Przewodnik dla najemców beWELL!
Emitent nie jest zobowiązany do sporządzania oświadczenia na temat informacji niefinansowych stanowiącego
wyodrębnioną część sprawozdania zgodnie z art. 49b ust. 2-8 ustawy o rachunkowości.
Inicjatywy społeczne (CSR)
SALAKONCERTOWO-WIDOWISKOWA,
powstała w 2021 roku z inicjatywy Grupy, której
najemcą i operatorem jest fundacja Fiducia. To
światowej klasy komercyjna sala koncertowo-
widowiskowa w centrum Bielsko-Białej,
zaprojektowana przez wysokiej klasy specjalistów w
dziedzinie akustyki. W budynku znajduje się studio
nagrań oraz sala koncertowa na 1 000 osób, która
będzie mogła również służyć do organizacji konfe-
rencji, kongresów i spotkań. Sala koncertowa posiada
najnowocześniejszy w tej części Europy system
nagłośnienia dźwięku immersyjnego, którego nie
posiada żadna inna sala koncertowa w Polsce, co
w założeniu ma przełożyć się na sukces komercyjny
tego przedsięwzięcia. Podkreślenia wymaga fakt, że
Cavatina Hall odpowiada na zapotrzebowanie osób
niepełnosprawnych. Sala w Bielsku-Białej – jako
pierwszy tego typu obiekt w Polsce – jest w pełni
dostosowana do potrzeb osób niewidomych i
niedowidzących. Sala koncertowa, foyer, windy, toalety,
fotele i ciągi komunikacyjne są wyposażone w tzw.
„totupointy”, prowadnice ścieżkowe, wypukłe
oznakowanie siedzeń oraz inne urządzenia
pozwalające osobom z tymi niepełnosprawnościami na
sprawne nawigowanie po obiekcie bez konieczności
korzystania z przewodników. Cavatina Hall jest
pierwszą tak dobrze dostosowaną do potrzeb osób
niewidomych salą i z pewnością będzie dla nich
pierwszym wyborem, jeśli chodzi
o uczestnictwo w życiu koncertowym. Osoby
niewidome i niedowidzące stanowią znaczną liczbę
osób zainteresowanych uczestnictwem w koncertach,
zaś brak dostosowania sal koncertowych do ich
potrzeb był jedną z głównych przeszkód, uniemożli-
wiających partycypację w życiu kulturalnym.
REWITALIZACJA CENTRUM BIELSKA-BIAŁEJ,
to inicjatywa przebudowy centrum miasta oraz
finansowanie prac projektowe i naukowo-badawcze.
Architekci Grupy we współpracy z Katedrą
Urbanistyki i Planowania Przestrzennego Wydziału
Architektury Politechniki Śląskiej opracowali projekt
koncepcyjny przebudowy historycznego centrum
Bielska-Białej. Celem projektu jest przeobrażenie ulicy
3 Maja/Zamkowej - obecnie drogi tranzytowej
przecinającej ścisłe centrum miasta - w deptak miejski,
przekształcenie obszaru placu Wojska Polskiego
(dawny rynek w Białej) w reprezentacyjny plac miejski
oraz odbudowę zabudowy kwartałowej ulic
Cyniarskiej i Mostowej. Projekt powstał w oparciu
o wielowątkowe analizy komunikacyjne, transportu
miejskiego, dostępności, zieleni, uwarunkowań
historycznych, struktury zabudowy i kompozycji
urbanistycznej. Projekt ten jest wyrazem troski Grupy
o wspólna przestrzeń i nowoczesną urbanistykę.
Odpowiedzialność społeczna jest ważną częścią strategii rozwoju Grupy Cavatina Holding S.A. Jako jeden
z największych deweloperów powierzchni biurowych w kraju, Grupa nie tylko kładzie nacisk na wysokie standardy
działalności biznesowej, ale także angażuje się w zrównoważony rozwój społeczności oraz miast, w którychdziała. Kluczowe
obszary wsparcia, na których koncentruje się Grupa to: kultura, edukacja, rozwój społeczności, wsparcie inicjatyw
pomagających najbardziej potrzebującym.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
Wybrane projekty, w które angażuje się Grupa:
THINK TANK DLA SZKOLNICTWA
W nowoczesnym biurowcu Cavatina Hall swoją
siedzibę ma też Holistic Think Tank, działający
w ramach fundacji Fiducia, która jest finansowana
przez grupę. Zespół składający się z ekspertów,
nastawiony jest na wdrażanie zmian w edukacji,
analizujący najnowsze osiągnięcia nauki i praktyki
edukacyjnej, a także prowadzący własne badania
empiryczne w środowisku szkolnym.
Celem jest promowanie nowego sposobu myślenia
o edukacji i dostarczanie szkołom nowoczesnych
rozwiązań, opracowanie nowego przedmiotu
interdyscyplinarnego i zaprojektowanie odpowied-
niego, spełniającego wymogi podręcznika.
| 34
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki CavatinaHolding S.A. oraz GrupyKapitałowej CavatinaHolding S.A.
SZLACHETNA PACZKA – udział w ogólnopolskim projekcie
społeczny organizowanym przez Stowarzyszenie Wiosna,
którego głównym celem jest pomoc rodzinom i osobom
znajdującym się w trudnej sytuacji życiowej. Pracownicy
Grupy przygotowują co roku dwie duże paczki
dla potrzebujących rodzin lub osób samotnych. Ponadto
Cavatina wspiera projekt poprzez zakup żywności
i napojów dla Wolontariuszy pracujących w trakcie finału
czyli tzw. „weekendu cudów”.
STUDIONAGRAŃ
DLA MŁODYCH TALENTÓW
Dopełnieniem nowoczesnej sali koncertowej Cavatina
Hall jest działające na zasadzie non profit, nowocześnie
wyposażone „Cavatina Studio” w Bielsku-Białej,
umożliwiające młodym, nieznanym artystom pragnącym
zaistnieć na rynku muzycznym a nie posiadającym
odpowiednich środków, profesjonalne nagranie własnego
singla.
CAVATINA STUDIO – to zespół przestronnych,
zróżnicowanych akustycznie pomieszczeń do rejestracji
dźwięku. To komfortowa, wyposażona w najbardziej
zaawansowane rozwiązania technologicznie reżyserka
oraz jeden z największych w tej części Europy live-room o
powierzchni prawie 130 m.kw z widokiem na Beskidy.
Od momentu powstania studio gościło kilkuset
wykonawców z całej Polski i nie tylko. Efektem tej
współpracy są między innymi własne wydawnictwa
muzyczne, teledyski oraz nagrania „live session”.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
37
CAVATINA POMAGA W PANDEMII,
akcja w której przekazano na rzecz osób starszych
i potrzebujących najważniejsze artykuły o wartości
1 mln złotych. W akcję zaangażowani byli się w charakterze
wolontariuszy pracownicy Grupy kapitałowej Cavatina
Holding S.A. oraz jej partnerzy biznesowi i kontrahenci.
Każdy kupował produkty spożywcze, środki czystości oraz
inne artykuły pierwszej potrzeby, takie jak np. leki i przeka-
zywał je potrzebującym. Fundacja zwracała wolontariuszom
koszt takich zakupów. Opieką objęto prawie 1500
beneficjentów.
| 35
1. Koncentracja na dużych biurowych projektach
komercyjnych (tj. od 20 tys. do 100 tys. m2 GLA), w tym
także wkomponowanych w inwestycje wielofunkcyjne,
wyróżniających się unikalną architekturą,
ponadprzeciętną jakością i designem, zlokalizowanych w
dużych aglomeracjach miejskich, zapewniających
najwyższe marże dzięki korzyściom skali oraz atrakcyjne
wyceny przy sprzedaży projektu.
2. Koncentracja na identyfikacji oraz zaspokajaniu
potrzeb potencjalnych najemców.
3. Bieżące monitorowanie i analiza rynku
nieruchomości biurowych oraz podmiotów w nim
uczestniczących po stronie inwestorskiej.
4. Rozwój i utrwalanie kompetencji własnego zespołu
ekspertów, pozwalających na samodzielną obsługę
całego procesu inwestycyjnego.
5. Rozwój i utrwalanie kompetencji własnego zespołu
ekspertów, pozwalających na samodzielną obsługę
całego procesu inwestycyjnego.
6. Optymalizacja harmonogramów poszczególnych
projektów w celu zapewnienia możliwie najbardziej
korzystnych parametrów realizacji oraz minimalizacji
ryzyk, w aspektach organizacyjnym, czasowym oraz
finansowym.
7. Zapewnienie zdywersyfikowanych i stabilnych
źródeł finansowania, adekwatnych dla zakładanego
tempa rozwoju Grupy, umożliwiających uzyskiwanie
optymalnych stóp zwrotu przy jednoczesnym
bezpieczeństwie finansowym.
8. Minimalizowanie okresów pomiędzy zakończeniem
komercjalizacji a sprzedażą obiektów przy zachowaniu
założonych minimalnych stóp zwrotu z inwestycji,
mające na celu jak najefektywniejszą reinwestycję
kapitału w realizację kolejnych projektów.
Kluczowym celem strategicznym Grupy jest osiągnięcie do końca 2025 roku 1 mln m2 GLA portfela
1
.
Grupa planuje kontynuować prowadzenie działalności w najlepszych lokalizacjach większości największych miast w Polsce
(Warszawa, Gdańsk, Kraków, Wrocław, Łodź, Katowice oraz Bielsko-Biała).
Jednocześnie Grupa chce osiągnąć zdolność do wypłacania wysokiej i regularnej dywidendy.
Kontynuacja
ekspansji w
najlepszych
lokalizacjach
CELE STRATEGICZNE grupy kapitałowej
STRATEGIA ROZWOJU GRUPY ZAKŁADA:
1 mln
m² GLA
do końca 2025 r
Ponadprzeciętna
iwyróżniającasię
architektura,
jakość i design
Osiągnięcie zdolności do
wypłaty wysokiej
i regularnej dywidendy
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
1
Rozumianego jako suma inwestycji zakończonych, w tym sprzedanych, trwających oraz planowanych zabezpieczonych
(tj. z gruntem zakupionym lub zabezpieczonym, poprzez zawarcie umowy przedwstępnej zakupu, oraz z rozpoczętym procesem projektowania).
| 36
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki CavatinaHolding S.A. oraz GrupyKapitałowej CavatinaHolding S.A.
Działania podjęte w roku 2021
w ramach realizacji strategii
W trakcie okresu sprawozdawczego Grupa konsekwentnie realizowała działania zapewniające realizację
przyjętej strategii, najważniejsze z nich to:
• oddanie do uż
ytkowania trzech nieruchomości inwestycyjnych, Equal Business Park D, Palio Office Park
A oraz Ocean Office Park A o łącznej powierzchni ponad 40 tys. m2 GLA,
• uzyskanie ce
rtyfikatów BREEAM na poziomie excellent dla projektów Cavatina Hall sala koncertowa,
Palio Office Park A, Global Office Park C, Ocean Office Park A, Cavatina Hall część biurowo-usługowa, Equal
Office Park D,
• uzyskanie ce
rtyfikatów WELL Healh and Safety dla projektów: Carbon Tower, Tischnera Office, Chmielna
89, Palio Office Park A, Equal Business Park D, Global Office Park C, Ocean Office Park A, Cavatina Hall,
• podpisanie um
ów najmu obejmujących łącznie ponad 40 tys. m2 GLA powierzchni,
• przeprowadzenie p
ierwszej oferty publicznej zapewniającej ponad 180 mln PLN na dalszy rozwój Grupy,
• przeprowadzenie t
rzech emisji obligacji o łącznej wartości blisko 100 mln PLN,
• pozyskanie f
inansowania w postaci kredytów bankowych i pożyczek w łącznej kwocie ponad 550 mln PLN
• ustanowienie d
wóch programów emisji obligacji o łącznej wartości 400m PLN
• zakup g
runtów oraz sfinansowanie nakładów inwestycyjnych na realizowane projekty w łącznej kwocie
ponad 500 mln PLN
W pierwszym kwartale 2022 roku, dwie wieże A1 i A2 kompleksu Global Office Park w Katowicach otrzymały
pozwolenie na użytkowanie. Każda wieża ma powyżej 27 tys. m2 GLA. Udane zakończenie tej inwestycji stanowi
dowód na konsekwentną realizację strategii Grupy.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki CavatinaHolding S.A. oraz GrupyKapitałowej CavatinaHolding S.A.
Zarząd ocenia perspektywy rozwoju jako dobre.
Rozwój Grupy będzie wspierany między innymi
przez:
obserwowane już ożywienie na rynku najmu
powierzchni biurowych, który w okresie pandemii
COVID-19 charakteryzował się mniejszą
aktywnością,
solidne portfolio zabezpieczonych projektów
pozwalające na systematyczne zwiększanie ilości
powierzchni oddawanej do użytkowania,
w znacznym stopniu zabezpieczone już na najbliższy
rok potrzeby w zakresie finansowania zewnętrznego,
duże zainteresowani polskim sektorem
nieruchomości komercyjnych ze strony
zagranicznych funduszy inwestycyjnych,
wzrost polskiej gospodarki, w tym dalszy wzrost
udziału usług, który powinien przekładać się na
zapotrzebowanie na powierzchnią biurową.
W kolejnych latach planowany jest dalszy dynamiczny rozwój Grupy, poprzez konsekwentną realizację działań
zmierzających do realizacj i celu strategicznego jakim jest osiągnięcie do końca 2025 r. 1 ml n m2 GLA portfela
rozumianego jako suma inwestycji zakończonych, w tym sp rzedanych, trwających oraz planowanych zabezpieczonych
(tj. z gruntem zakupionym lub zabezpieczonym, poprzez zawarcie umowy przedwstępnej zakupu, oraz z rozpoczętym
procesem projektowania).
PERSPEKTYWY ROZWOJU
oraz ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych
Na dzień sprawozdania Zarząd nie identyfikuje
istotnych zagrożeń dla możliwości realizacji zamierzeń
inwestycyjnych polegających na realizacji projektów z
zabezpieczonego portfela oraz jego dalszym
uzupełnianiu o kolejnej projekty. Grupa, podobnie jak
dotychczas, planuje korzystać ze zdywersyfikowanych
źródeł finansowania projektów, wykorzystując do tego
kapitał własny oraz finansowanie dłużne w postaci
kredytów bankowych, obligacji oraz pożyczek przy
jednoczesnym utrzymywaniu wskaźników zadłużenia
na bezpiecznym poziomie, w żadnym wypadku nie
przekraczającym poziomów dozwolonych przez
dotychczas zawarte umowy finansowania.
Grupa ze względu na realizowany model biznesowy nie
utrzymuje wysokiego salda środków pieniężnych,
zgodnie bowiem z zapisami umów kredytowych, które
mają dominujące znacznie w zakresie finansowania
zewnętrznego Grupy, ich kolejne transze uruchamiane
są proporcjonalnie do zaawansowania prac na
finansowanym projekcie. Planowane potrzeby Grupy
na kolejny rok w zakresie finansowania zewnętrznego
zostały już w znacznej mierze zabezpieczone
podpisanymi umowami.
KSZTAŁTOWANIE SIĘ POPYTU NA POWIERZCHNIE
BIUROWEWZWIĄZKU Z PANDEMIĄCOVID-19.
Z dotychczasowych obserwacji i doświadczeń wynika, że
utrzymanie możliwości zdalnego świadczenia pracy jest w
pewnym zakresie możliwe, również po zakończeniu
pandemii COVID-19, jednak powrót przynajmniej części
pracowników do biur jest nieunikniony. Praca świadczona
zdalnie wpływa bowiem nierzadko negatywnie na spójność
zespołu, wzajemne przekazywanie wiedzy, innowacyjność i
wydajność, oraz prowadzi (w części przypadków) do utraty
poczucia przynależności do zespołu, osłabienia więzi
międzyludzkich i – w konsekwencji – do obniżenia
wydajności pracy. Wielu pracowników nie ma również
warunków do efektywnej pracy w domu (np.
niewystarczająca powierzchnia, liczba pomieszczeń lub
infrastruktura, głównie dostępność szybkiego Internetu).
Jednocześnie, ze względu na pewne korzyści wynikające ze
świadczenia pracy w trybie zdalnym (WFH), m.in. wyższą
elastyczność czasu pracy i brak konieczności poświęcania
czasu na dojazd do miejsca pracy, istnieje
prawdopodobieństwo, że po zakończeniu pandemii
COVID-19 część pracowników będzie oczekiwała
przynajmniej częściowego utrzymania zdalnego trybu
świadczenia pracy
CZYNNIKI ZEWNĘTRZNE istotne dla rozwoju grupy
SPODZIEWANA RELOKACJA CENTRÓW
ŚWIADCZENIA USŁUG BPO I SSC DO EUROPY
ŚRDOKOWO-WSCHODNIEJ.
Polska, ze względu na członkostwo w Unii Europejskiej
oraz w strefie Schengen, jak również dzięki rozbudowanej
infrastrukturze, dostępności internetu, dostępności
wykształconych kadr oraz kosztach pracy niższych niż w
krajach tzw. Starej Unii, dysponuje potencjałem, by stać
się miejscem relokacji centrów świadczenia usług w
formie outsourcingu (ang. Business Process Outsourcing,
BPO) oraz wydzielonych centrów usługowych korporacji i
organizacji globalnych (ang. Shared Services Centers,
SSC) dla podmiotów z sektora nowoczesnych usług dla
biznesu z krajów Europy Zachodniej oraz Stanów
Zjednoczonych. Zjawisko to powinno w kolejnych latach
istotnie pozytywnie wpłynąć na popyt na powierzchnie
biurowe, a tym samym na zdolność Grupy do szybszej
komercjalizacji realizowanych obiektów.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
ROSNĄCY POPYT NA COWORKING.
W oparciu o doświadczenia z lat wcześniejszych, w latach
kolejnych Grupa oczekuje dalszego wzrostu
zapotrzebowania na powierzchnie coworkingowe, tj.
stanowiska pracy lub pomieszczenia potrzebne do
wykonania pracy biurowej, dostępne w formie najmu na
godziny, dni lub tygodnie. Zjawisko to wpływa pozytywnie
na popyt na powierzchnie biurowe, a tym samym na
zdolność Grupy do szybszej komercjalizacji realizowanych
obiektów.
KSZTAŁTOWANIE SIĘ STRUKTURY FINANSOWANIA
POSZCZEGÓLNYCHPROJEKTÓW GRUPY.
Ze względu na obserwowany przez Grupę wzrost
ostrożności banków w zakresie decyzji o angażowaniu się
w nowe komercyjne projekty nieruchomościowe, istnieje
prawdopodobieństwo konieczności zwiększania udziału
własnego w finansowaniu projektów Grupy. Jednocześnie
można spodziewać się wzrostu oczekiwań banków w
zakresie stopnia komercjalizacji (odsetek powierzchni
biurowej objętej podpisanymi umowami przednajmu (tzw.
pre-lease) na etapie udzielania finansowania, co może
opóźniać czas uzyskania finansowania dla danego projektu,
a tym samym wymagać większego zaangażowania środków
własnych.
KSZTAŁTOWANIE SIĘ ZEWNĘTRZNYCH KOSZTÓW
REALIZACJI PROJEKTÓW.
W roku 2021 oraz latach kolejnych należy spodziewać
się dalszego wzrostu kosztów projektowania i wykonania
obiektów, zarówno ze względu na systematyczne
podwyższanie jakości technologicznej projektowanych
i realizowanych obiektów, jak i ze względu na rosnące
ceny materiałów budowlanych, energii i transportu.
W ocenie Zarządu koszty te powinny być w znacznej
mierze rekompensowane wyższymi wycenami
skomercjalizowanych obiektów, a zatem wzrost nie
powinien mieć istotnego wpływu na marże uzyskiwane
przez Grupę.
| 39
CZYNNIKI WEWNĘTRZNE istotne dla rozwoju grupy
KONCENTRACJA NA DUŻYCH PROJEKTACH.
W roku 2021 i kolejnych Grupa zamierza koncentrować
się na realizacji dużych budynków biurowych (powyżej
20 tys. m2 ) oraz tzw. parków biurowych, tj. kompleksów
budynków biurowych o łącznej powierzchni do 100 tys.
m2 GLA. Realizacja parków biurowych pozwala
wypracowywać wyższe marże dzięki osiąganym
korzyściom skali, a nabywaniem parków biurowych po
ich komercjalizacji jest zainteresowanych więcej
podmiotów, w szczególności zagranicznych inwestorów
międzynarodowych o znacząco wyższym potencjale
inwestycyjnym. Równolegle Grupa planuje realizować:
(i) części biurowe i usługowe w projektach mieszanych
(ang. mixed-use), tj. łączących funkcje biurowe,
usługowe i mieszkaniowe. Deweloperem części
mieszkaniowych jest Grupa Resi Capital. W 2021 roku
Grupa pełniła na rzecz Grupy Resi Capital funkcję
generalnego wykonawcy w obszarze usług
projektowych, budowlanych i wykończeniowych części
mieszkaniowych, jednak działalność ta nie będzie
kontynuowana w latach kolejnych. Grupa planuje
również realizować pojedyncze mniejsze projekty,
wykonywane w oparciu o najwyższe standardy
architektoniczne i wykonawcze, umiejscowione
w najlepszych lokalizacjach (tzw. projekty butikowe)
DALSZA BUDOWA PORTFELA PROJEKTÓW,
ZAPEWNIAJĄCEGO UZYSKIWANIE PRZYCHODÓW
I PRZYCHODÓW PIENIĘŻNYCH NA KOLEJNE LATA.
Projekty z portfolio Grupy znajdują się w różnych
etapach zaawansowania, z czego najmniej
zaawansowane będą komercjalizowane i przeznaczone
do sprzedaży po roku 2022. W celu zapewnienia
ciągłości działalności w latach kolejnych Grupa planuje
kontynuację szeregu aktywnych działań,
koncentrujących się obecnie na poszukiwaniu
atrakcyjnych nieruchomości gruntowych. W tym celu
Grupa współpracuje z kilkuset pośrednikami
nieruchomości z całej Polski.
wdrażanie w kolejnych projektach nowych rozwiązań
technologicznych oraz rozwiązań architektonicznych,
których pojawienie się na rynku będzie pozytywnie
przyjmowane przez potencjalnych najemców
i inwestorów oraz akceptowane przez nich cenowo,
pozwalając na zachowanie marży wykonawczej na
poziomach zbliżonych do odnotowywanych historycznie.
Grupa zamierza również ubiegać się o przyznanie
wszystkim swoim projektom certyfikatów
zrównoważonego budownictwa w systemie BREEAM,
oraz WELL Health&Safety Rating (WELL HSR).
W przypadku pojawienia się nowych certyfikatów,
których przyznanie budynkom biurowym będzie
korzystnie postrzegane przez ich użytkowników, Grupa
rozważy podjęcie starań o ich uzyskanie.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
ROSNĄCE ZAINTERESOWANIE RYNKIEM
NIERUCHOMOŚCI W EUROPIE CENTRALNEJ
I W POLSCE.
Grupa oczekuje dalszego wzrostu zainteresowania
nowymi obiektami biurowymi klasy A w Europie
Centralnej, w tym w Polsce. Czynnikiem wspierającym
popyt będzie atrakcyjny spread pomiędzy stopami
kapitalizacji nieruchomości biurowych w Polsce
a oprocentowaniem obligacji skarbowych strefy euro.
KSZTAŁTOWANIE SIĘ RYNKOWYCH STÓP
PROCENTOWYCH.
Mając na uwadze pierwszą od wielu lat decyzję Rady
Polityki Pieniężnej o podwyżce stóp procentowych
NBP, podjętą w październiku 2021 roku, a także
kolejne, które w rezultacie doprowadziły stopę
referencyjną do poziomie 3,5%, Grupa identyfikuje
możliwość dalszego systematycznego wzrostu
poziomu stóp procentowych w kolejnych miesiącach,
co wpłynęłoby na poziom kosztów finansowych
ponoszonych przez Grupę
DALSZE PODNOSZENIE STANDARDÓW
TECHNOLOGICZNYCH NOWYCH BUDYNKÓW W
CELU PODNIESIENIA ICH ATRAKCYJNOŚCI DLA
INWESTORÓW DOCELOWYCH
Zgodnie z dotychczasową praktyką, Grupa planuje
| 40
Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów
Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A.
PODSTAWOWE SKŁADNIKI
SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
Rok zakończony
31 grudnia 2021 roku
Rok zakończony
31 grudnia 2020 roku
Działalnośćkontynuowana
Przychody z najmu i aranżacji 40 445 59 021
Koszty związane z najmem i aranżacjami (18 201) (26 070)
Wynik z najmu i aranżacji 22 244 32 951
Zysk/strata z wyceny i sprzedażynieruchomości inwestycyjnych 257 261 233 801
Zysk/strata z nieruchomości inwestycyjnych 279 505 266 752
Przychody z pozostałych umów z klientami 35 513 -
Koszty pozostałych umów z klientami (24 527) -
Koszty ogólnego zarządu (43 265) (21 819)
Pozostałe przychody operacyjne 10 285 9 116
Pozostałe koszty operacyjne (15 516) (7 545)
Zysk z działalności operacyjnej 241 995 246 504
Przychody finansowe 1 411 3 976
Koszty finansowe (38 192) (49 909)
Udział w zyskach jednostek współkontrolowanych wycenianych
metodą praw własności
30 161 (794)
Zysk brutto 235 375 199 777
Podatek dochodowy (45 755) (54 064)
Zysk netto z działalności kontynuowanej 189 620 145 713
Zysk netto za okres 189 620 145 713
Inne całkowite dochody
Pozycje, które mogą podlegać przeklasyfikowaniu do zysku
w kolejnych okresach sprawozdawczych:
Różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych 2 (49)
Inne całkowite dochody netto 2 (49)
CAŁKOWITY DOCHÓD ZA OKRES 189 622 145 664
Zysk na jedną akcję:
– podstawowy z zysku za okres (PLN) 9,16 8,38
– rozwodniony z zysku okres (PLN) 9,12 8,38
| 41
Spadek przychodów z czynszu w roku 2021 roku w
porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego
roku wynika ze sprzedaży w czerwcu 2020 roku
kompleksu budynków biurowych Equal Business
Park A-C. Spadek wynajmowanej powierzchni
biurowej oraz przychodów z najmu z tego tytułu
został częściowo zrekompensowany przez szybko
postępującą komercjalizację inwestycji biurowych
oddanych do użytkowania w 2019 i 2020 roku, jak i
rozpoczęciem komercjalizacji budynków oddanych
do użytkowania w 2021 roku.
W pozycji zysk z wyceny i sprzedaży nieruchomości
inwestycyjnych Grupa wykazuje zyski i straty:
(i) z wyceny nieruchomości inwestycyjnych
(gruntów, projektów w trakcie budowy, projektów
ukończonych uwzględniające postęp prac
budowlanych oraz podpisywanie kolejnych umów
najmu (również tzw. pre-lease, tj. umów
zawieranych przed uzyskaniem pozwolenia na
użytkowanie budynku), (ii) ze sprzedaży
nieruchomości inwestycyjnych.
Wzrost kosztów ogólnego zarządu w roku 2021 w
porównaniu do roku 2020 roku wynika z
rozpoznania kosztów programu motywacyjnego
wysokości 6,3 mln zł oraz odwrócenia w 2020 roku
kosztów programu motywacyjnego w wysokości
1,7 mln zł rozpoznanych w skonsolidowanym
sprawozdaniu z całkowitych dochodów w roku
2019 roku. Pozostała zmiana wynika głownie ze
wzrostu wynagrodzeń i usług obcych, które są
konsekwencją wzrostu skali działalności Grupy
oraz wyższych kosztów amortyzacji.
W 2021 roku Grupa Kapitałowa rozpoznała
sprzedaż gruntów i nakładów inwestycyjnych do
jednostek z grupy kapitałowej Resi Capital S.A.
Sprzedaż dotyczyła nieruchomości przeznaczonych
pod realizację części mieszkaniowych w ramach
projektów typu mixed-use, gdzie Grupa Cavatina
Holding S.A. będzie realizuje części biurowe
inwestycji, natomiast za budowę i zarządzenie
częścią mieszkaniową inwestycji odpowiedzialna
jest się Grupa Resi Capital S. A., której właścicielem
jest Cavatina Group S.A., będąca akcjonariuszem
większościowym Spółki. Sprzedaż została
rozpoznana w sprawozdaniu z całkowitych
dochodów w ramach linii sprawozdawczych
przychody (i koszty) z pozostałych umów
z klientami.
Spadek kosztów finansowych w 2021 roku
względem okresu porównawczego wynika w
głównej mierze z niższych kosztów różnic
kursowych, wynikających z mniejszych fluktuacji
kursu EUR/PLN względem 2020 roku, w którym
PLN istotnie osłabił się względem EUR.
W 3 września 2020 roku Grupa dokonała zbycia
65% udziałów w jednostce zależnej Cavatina Office
Sp. z o.o. w wyniku dokonanej transakcji, stała się
jednostką współkontrolowaną, której udziały
wyceniane są metodą praw własności. W okresie 12
miesięcy zakończonym 31 grudnia 2021 roku,
Grupa rozpoznała z tego tytułu przychód w kwocie
30 161 tys. zł.
Wynik n
etto z działalności kontynuowanej wyniósł
189 620 tys. zł na koniec grudnia 2021 roku
(wzrost o 30% wobec okresu porównawczego).
Znaczący wzrost wynika przede wszystkim
z rosnącej skalia działalności oraz postępującego
zaawansowania prac i komercjalizacji
realizowanych przez Grupę projektów
inwestycyjnych co przekłada się na ich wycenę do
wartości godziwej.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 42
PASYWA
31 grudnia 2021
roku
31grudnia 2020
roku
Kapita
ł własny (przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej)
1 053 900
669 521
Kapita
łpodstawowy
323 677
226 177
Kapitał zapasowy
84 061
-
Różnice
kursowe z przeliczenia jednostki zagranicznej
(45)
(47)
Z
yski zatrzymane
646 207
443 391
Kapitał własny ogółem
1 053 900
669 521
Zobowiązania długoterminowe
1 075 174
534 674
Kredyty i pożyczki
853 449
451 639
Obligacje
115 774
28 449
Zobowiązania inwestycyjne
16 574
11 309
Zobowiązania z tytułu leasingu
32 257
10 861
Pozostałe zobowiązania finansowe
2 171
1 217
Pozostałe zobowiązania niefinansowe
2 177
-
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
52 772
31 199
Zobowiązania krótkoterminowe
369 095
200 694
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
15 885
9 790
Kredyty i
pożyczki
127 436
66 984
Obligacje
9 793
-
Zobowiązania inwestycyjne
137 604
102 328
Zobowiązania z tytułu leasingu
2 631
1 143
Pozostałe zobowiązania finansowe
40 485
6 487
Pozostałe zobowiązania niefinansowe
25 912
6 654
Rozliczenia międzyokresowe przychodów
1 609
3 156
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego
7 740
4 152
Zobowiązania ogółem
1 444 269
735 368
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA
2 498 169
1 404 889
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A.
AKTYWA
31 grudnia 2021 roku
31 grudnia 2020 roku
Aktyw
a trwałe
2 150 469
1 292 025
Aktyw
a niematerialne
98
151
W
artośćfirmy
82 425
82 425
Rzeczow
e aktywatrwałe
70 714
7 555
Nieruchomośc
i inwestycyjne
1 903 852
1 118 426
Inwestycje
wjednostkach współkontrolowanychwycenianych metodą praw
własności
60 799
29 013
P
ozostałe aktywafinansowe
26 171
50 016
P
ozostałe aktywaniefinansowe
3 170
3 442
Aktyw
a z tytułu podatku odroczonego
3 240
997
Aktyw
a obrotowe
347 700
112 864
Zapasy
64 203
32 954
Należnośc
i ztytułu najmu orazpozostałe należności
49 258
29 268
Należnośc
i ztytułu podatku dochodowego
226
78
P
ozostałe aktywafinansowe
47 606
11 825
P
ozostałe aktywaniefinansowe
54 382
25 290
Środk
i pieniężne i ich ekwiwalenty
132 025
13 449
SUM
A AKTYWÓW
2 498 169
1 404 889
| 43
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki CavatinaHolding S.A. oraz GrupyKapitałowej CavatinaHolding S.A.
Suma aktywów na koniec 2021 roku wyniosła 2
498 mln zł wobec 1 405 mln zł na koniec 2020
roku. Aktywa trwałe wykazywały wartość 2 150
mln zł wobec 1 292 mln zł na koniec roku 2020,
stanowiąc 86 % sumy aktywów ogółem (92% na
koniec 2020 roku). Najistotniejszą pozycją w
ramach aktywów trwałych są nieruchomości
inwestycyjne (1 904 mln zł, tj. 76% aktywów na
koniec 2021 roku), na które składają się: grunty
nabyte w celu realizacji projektów, nieruchomości
inwestycyjne w budowie oraz gotowe
nieruchomości inwestycyjne po uzyskaniu
pozwolenia na użytkowanie. Wzrost wartości
nieruchomości inwestycyjnych jest konsekwencją
ponoszenia nakładów inwestycyjnych na
realizowane projekty oraz ich wyceny do wartości
godziwej (tych projektów, które spełniają kryteria
zapisane w polityce rachunkowości Grupy)
W ramach rzeczowych aktywów trwałych Grupa w
2021 roku prezentuje nakłady na salę koncertowo-
konferencyjną (część budynku Cavatina Hall w
Bielsku-Białej) wraz z jej wyposażeniem w kwocie
64 488 tys. zł. Sala będzie wykorzystywana przez
Grupę przede wszystkim na cele w obszarze CSR /
ESG.
Na koniec 2021 roku aktywa obrotowe osiągnęły
wartość 347 700 tys. zł tj. 14% sumy aktywów
(w okresie porównywalnym 8%).
Zmiana zobowiązań długoterminowych Grupy (na
koniec 2021 roku wynosiły 1 075 mln zł wobec
534,6 mln zł na koniec 2020 roku) o 101% była
przede wszystkim efektem pozyskania
długoterminowego finansowania kolejnych
inwestycji realizowanych przez Grupę.
Zobowiązania krótkoterminowe Grupy na koniec
2021 roku wynosiły 369 095 tys. zł wobec 200
694 tys. zł na koniec 2020 roku (zmiana o 84%).
Przyrost salda jest wynikiem zwiększonej skali
działalności, w tym pozyskania nowych,
krótkoterminowych źródeł finansowania (kredyty
obrotowe, faktoring odwrotny). W pozycji
zobowiązania inwestycyjne krótkoterminowe,
której wartość na koniec 2021 roku wyniosła
137 604 tys. zł wobec 102 328 tys. zł na koniec
2020 roku Grupa wykazuje krótkoterminową
część zobowiązań z tytułu prac wykonanych przez
podwykonawców usług budowlanych oraz
dostawców materiałów budowalnych, zakupionych
w związku z realizowanymi inwestycjami.
Wzrost salda innych zobowiązań finansowych
wynika z salda faktoringu odwrotnego, z którego
Grupa korzysta od 2021 roku i dzięki któremu
może elastycznie zarządzać efektywnym terminem
regulowania zobowiązań inwestycyjnych.
Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A.
Przepływ
y środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Rok zakończony
31 grudnia 2021 r.
Rok zakończony
31 grudnia 2020 r.
Z
ysk/(strata) brutto
235 375 199 777
K
orekty o pozycje:
(356 827) (342 281)
Amortyzacja
3 733 2 377
Koszty
z tytułu płatności na bazie akcji własnych
6 334 (1 713)
Z
ysk/stratazwyceny i sprzedażynieruchomości
(257 261) (233 801)
Udział
w(zyskach) stratach netto jednostek ujmowanych metodą prawwłasności
(30 161) 794
Wycen
a instrumentów pochodnych
1 521 4 597
(Zwiększenie)/zmniejszenie
stanu należności z tytułu najmu oraz pozostałych
należności
(19 990) (15 948)
(Zwiększenie)/zmniejszenie
stanu zapasów
(31 249) (21 208)
(Zwiększenie)/zmniejszenie
stanu pozostałych aktywów niefinansowych
(28 820) (15 562)
Zwiększenie/(zmniejszeni
e) stanu zobowiązań zwyjątkiemkredytówi pożyczek
25 983 (40 436)
Odsetki
24 093 12 951
P
odatekdochodowy zapłacony
(21 766) (42 826)
Pozostałe
(29 244) 8 494
Środki
pieniężne netto z działalności operacyjnej
(121 452) (142 504)
Przepływ
y środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Rok zakończony
31 grudnia 2021 r.
Rok zakończony
31 grudnia 2020 r.
Wpływy
29 333 607 893
Sprzedaż
rzeczowych aktywów trwałych i aktywów niematerialnych
88 103
Sprzedaż
nieruchomości inwestycyjnych
- 556 398
Spłat
audzielonych pożyczek
28 451 49 559
Odsetk
i otrzymane
794 1 788
Pozostałe
45
Wydatki
533 661 411 054
Nabycie
rzeczowych aktywów trwałych i aktywów niematerialnych
17 739 668
Nakład
yna nieruchomości inwestycyjne
509 773 396 063
Udzieleni
e pożyczek
6 149 13 695
Pozostałe
- 628
Środki
pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(504 328) 196 839
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 45
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
Przepływ
y środków pieniężnych z działalności finansowej
Rok zakończony
31 grudnia 2021 r.
Rok zakończony
31 grudnia 2020 r.
Wpływy
955 584 447 593
Wpływy z tytułu emisji akcji
187 204
Wpływy z tytułu zaciągnięcia pożyczek/ kredytów
554 090 428 275
Emisja dłużnych papierów wartościowych
97 299 19 318
Faktoring odwrotny
116 991 -
Wydatki
211 228 530 297
Spłata pożyczek/kredytów
100 210 417 937
Wykup dłużnych papierów wartościowych
2 700 92 390
Faktoring odwrotny
82 342 -
Spłata głównej części zobowiązań z tytułu leasingu
2 444 1 064
Odsetki od zobowiązań z tytułu leasingu
423 535
Odsetki od kredytów, pożyczek oraz dłużnych papierów wartościowych
23 109 14 371
Dywidendy wypłacone akcjonariuszom jednostki dominującej
- 4 000
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
744 356 (82 704)
Środki pieniężne na początek okresu
13 449 41 818
Środki pieniężne na koniec okresu
132 025 13 449
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
wyniosły w 2021 roku (-) 121 452 tys. zł, wobec (-)142
504 tys. zł w 2020 roku.
Ujemne przepływy w obu okresach sprawozdawczych
wynikają w głównej mierze z korekty wyniku brutto o
niepieniężny wynik z tytułu wyceny nieruchomości
inwestycyjnych.
Przepływy pieniężne netto z działalności
inwestycyjnej wyniosły w 2021 roku (-) 504 328 tys. zł,
wobec 196 839 tys. zł w 2020 roku. Dodatnie
przepływy w 2020 roku zostały wygenerowane na skutek
sprzedaży kompleksu biurowego Equal Business Park A-C
w Krakowie oraz 65% udziałów w biurowcu Chmielna 89 w
Warszawie.
Po stronie wypływów kluczowe były ponoszone w obu
okresach przez wydatki na nieruchomości inwestycyjne
(akwicyzja gruntów oraz koszty realizacji inwestycji), przy
czym wzrost o 29% rok do roku wynikał ze zwiększonej
skali działalności Grupy.
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
wyniosły w 2021 roku 744 356 tys. zł, wobec (-) 82 704
tys. zł w 2020 roku. Znaczące dodatnie przepływy w 2021
roku wynikały z trzech czynników: (i) pierwszej publicznej
emisji akcji Jednostki dominującej, (ii) istotnych emisji
obligacji przez Jednostkę dominującą, (iii) pozyskaniu
nowych pożyczek i kredytów przez spółki zależne oraz
Jednostkę dominującą. Pozyskane finansowanie posłużyło
Grupie finansowaniu rozpoczętych w latach ubiegłych
projektów inwestycyjnych oraz rozpoczęciu nowych.
Ujemne przepływy w roku ubiegłym wynikały ze
wcześniejszej spłaty kredytów na skutek sprzedaży
projektów inwestycyjnych w Krakowie i Warszawie.
| 46
Jednostkowe sprawozdanie
finansowe CAVATINA HOLDING S.A.
Zysk netto z działalności kontynuowanej w 2021 roku wyniósł 184 515 tys. zł wobec 149 107 tys. zł w 2020 roku.
W sprawozdaniu z całkowitych dochodów istotną pozycję stanowi przychód z tytułu wyceny metodą praw własności
udziałów w jednostkach zależnych i współkontrolowanych, której wzrost jest bezpośrednio skorelowany z zyskami
poszczególnych spółek zależnych z tytułu wyceny bądź sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych.
37
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki CavatinaHolding S.A. oraz GrupyKapitałowej CavatinaHolding S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
Sprawozdanie z całkowitych dochodów
Spółki Cavatina Holding S.A.
SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
SPÓŁKI CAVATINA HOLDING S,A,
Rok zakończony
31 grudnia 2021 r.
Rok zakończony
31 grudnia 2020 r.
Działalność kontynuowana
Przychody z tytułu odsetek i poręczeń
29 292 18 129
Udział w zyskach jednostek zależnych i współkontrolowanych
wycenianych metodą praw własności
194 325 153 931
Przychody z umów z klientami
11 360 -
Koszty z tytułu odsetek i poręczeń
(22 070) (11 227)
Koszty z umów z klientami
(10 407) -
Koszty ogólnego zarządu
(10 800) (92)
Pozostałe przychody (koszty) operacyjne
(37) 138
Zysk z działalności operacyjnej
191 663 160 879
Zysk ze sprzedaży jednostki zależnej
- 7 532
Pozostałe przychody finansowe
149 380
Pozostałe koszty finansowe
(817) (1 797)
Zysk brutto
190 995 166 994
Podatek dochodowy
(6 480) (17 887)
Zysk netto z działalności kontynuowanej
184 515 149 107
Inne całkowite dochody netto
184 515 149 107
Zysk na jedną akcję:
–
podstawowy z zysku za rok obrotowy (PLN) 8,91 8,57
–
rozwodniony z zysku za rok obrotowy (PLN) 8,88 8,57
| 47
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
Sprawozdanie z sytuacji finansowej Spółki Cavatina Holding S.A.
AKTYWA
31 grudnia 2021 r. 31 grudnia 2020 r.
Aktywa trwałe
1 552 338 876 241
Inwestycje w jednostkach zależnych i
współkontrolowanych wycenianych metodą praw
własności
749 701 555 351
Pożyczki udzielone
802 637 320 890
Aktywa z tytułu podatku odroczonego
- -
Aktywa obrotowe
52 484 20 701
Należności z tytułu udzielonych poręczeń
38 354 2 725
Należności z tytułu podatku dochodowego
- 6
Pożyczki udzielone
- 2 043
Pozostałe aktywa finansowe
2 042 -
Pozostałe aktywa niefinansowe
619 11 875
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
11 469 4 052
SUMA AKTYWÓW
1 604 822 896 942
PASYWA
31 grudnia 2021 r. 31 grudnia 2020 r.
Kapitał własny
1 060 493 681 221
Kapitał podstawowy
323 677 226 177
Kapitał zapasowy
458 254 225 086
Zyski zatrzymane
278 562 229 958
Zobowiązania długoterminowe
523 382 208 408
Kredyty i pożyczki od jednostek powiązanych
308 625 138 442
Kredyty i pożyczki od jednostek pozostałych
88 816 36 474
Obligacje
115 774 28 449
Rozliczenia międzyokresowe przychodów
- 137
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
10 167 4 906
Zobowiązania krótkoterminowe
20 947 7 313
Kredyty i pożyczki od jednostek powiązanych
- 5 531
Kredyty i pożyczki od jednostek pozostałych
7 623 867
Obligacje
9 793 -
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
3 386 641
Rozliczenia międzyokresowe przychodów
145 274
SUMA PASYWÓW
1 604 822 896 942
Suma aktywów na koniec grudnia 2021 roku wyniosła
1 604 822 tys. zł wobec 896 942 tys. zł na koniec 2020
roku. Najistotniejszy wzrost odnotowano w pozycji
pożyczki udzielone do poziomiu 802 637 tys. zł na koniec
grudnia 2021 roku wobec 320 890 tys. zł na koniec
grudnia 2020 roku. Wzrost salda pożyczek udzielonych
podmiotom powiązanym w 2021 roku związany jest z
rozwojem Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. –
dalszym zwiększaniem portfolio nieruchomości
inwestycyjnych.
W 2021 roku nastąpił wzrost zobowiązań
długoterminowych do poziomu 523 382 tys. zł wobec
208 408 tys. zł na koniec grudnia 2020 roku.
Najistotniejsze pozycje zobowiązań stanowią pożyczki
otrzymane od podmiotów powiązanych wyższego
i niższego szczebla oraz pożyczek i kredytów od
jednostek pozostałych, jak i wyemitowanych obligacji.
Całość pozyskanego finansowania zostaje przeznaczona
na rozwój Grupy Kapitałowej.
| 48
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Spółki Cavatina Holding S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej :
Rok zakończony
31 grudnia 2021 r.
Rok zakończony
31 grudnia 2020 r.
Zysk brutto
190 995 166 994
Korekty o pozycje:
(202 153) (118 776)
Dywidendy otrzymane
- 51 000
Koszty z tytułu płatności w formie akcji własnych
6 334 (1 713)
Udział w zyskach jednostek zależnych i współkontrolowanych wycenianych metodą praw
własności
(194 325) (153 931)
Zysk ze zbycia jednostki zależnej
- (7 532)
(Zwiększenie)/zmniejszenie stanu należności z
tytułu poręczeń (15 628) 2 305
(Zwiększenie)/zmniejszenie stanu pozostałych aktywów
11 256 1 404
Zwiększenie/(zmniejszenie) stanu zobowiązań, z
wyjątkiem kredytów i pożyczek 2 478 203
Odsetki
(10 159) (2 009)
Podatek dochodowy zapłacony
(6) (12 825)
Pozostałe
(2 103) 4 322
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
(11 158) 48 218
Przepływy środków pieniężnych z
działalności inwestycyjnej :
Rok zakończony
31 grudnia 2021 r.
Rok zakończony
31 grudnia 2020 r.
Wpływy :
179 599 329 222
Sprzedaż inwestycji w jednostkach zależnych i
współkontrolowanych - 65 906
Spłata udzielonych pożyczek
179 599 263 316
Wydatki :
657 637 364 980
Nabycie inwestycji w jednostkach zależnych i
współkontrolowanych 25 50
Udzielenie pożyczek
657 612 364 930
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(478 038) (35 758)
| 49
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej na koniec
grudnia 2021 roku wyniosły (-) 11 158 tys. zł.
Najistotniejsze pozycje, które korygowały zysk brutto to
korekty z tytułu udziału w zyskach jednostek zależnych i
współkontrolowanych wycenianych metodą praw
własności, odsetki oraz zmiana stanu należności, której
ujemny wpływ wynikał ze sprzedaży w czwartym kwartale
2021 nakładów na grunt, na którym realizowana będzie
nieruchomość mieszkaniowa przez spółkę z grupy Resi
Capital S.A.
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej na
koniec grudnia 2021 roku wyniosły (-) 478 038 tys. zł i
powstały głównie z wyniku udzielania pożyczek
jednostkom zależnym oraz ich spłaty w okresie
sprawozdawczym. W 2020 roku Spółka rozpoznała
dodatni przepływ inwestycyjny z tytułu sprzedaży 65%
udziałów jednej ze spółek zależnych.
Środki pieniężne netto z działalności finansowej na koniec
grudnia 2021 roku wyniosły 496 613 tys. zł
i wynikały m.in. z tytułu emisji obligacji serii E, E1 oraz F
i F1, podpisania nowych umów pożyczek i kredytów oraz
pierwszej publicznej emisji akcji Spółki.
Stan środków pieniężnych na koniec grudnia 2021 roku
wyniósł 11 469 tys. zł.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej :
Rok zakończony
31 grudnia 2021 r.
Rok zakończony
31 grudnia 2020 r.
Wpływy :
565 576 249 737
Wpływy z tytułu emisji akcji
187 204 -
Wpływy z tytułu zaciągnięcia pożyczek i
kredytów 281 073 230 419
Emisja obligacji
97 299 19 318
Wydatki :
68 963 258 640
Spłata pożyczek i kredytów
66 263 166 497
Wykup dłużnych papierów wartościowych
2 700 88 143
Dywidendy wypłacone
- 4 000
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
496 613 (8 903)
Zwiększenie/(zmniejszenie) netto stanu środków pieniężnych i
ich ekwiwalentów 7 417 3 557
Różnice kursowe netto na środkach pieniężnych i ekwiwalentach
- -
Środki pieniężne na początek okresu
4 052 495
Środki pieniężne na koniec okresu
11 469 4 052
| 50
Rok zakończony
31 grudnia 2021 r.
Rok zakończony
31 grudnia 2020 r.
EBIT (tys. zł) zysk operacyjny
241 995 246 504
Rentowność kapitałówwłasnych ROE zysk netto / kapitałwłasny
17,99% 25,89%
Rentowność aktywów ogółem ROA zysk netto /aktywaogółem
7,59% 11,15%
Stan na dzień
31 grudnia 2021 r.
Stan na dzień
31 grudnia 2020 r.
Wskaźnik zadłużenia netto
zadłużenie
finansowe netto/aktywa 39,01% 37,98%
W
skaźnik zadłużenia krótkoterminowego zobowiązania krótkoterminowe /suma aktywów
14,77% 14,29%
W
skaźnik zadłużenia długoterminowego zobowiązania długoterminowe /suma aktywów
43,04% 38,06%
ZARZĄDZANIE ZASOBAMI FINANSOWYMI
Spadek wartości EBIT wynika przede wszystkim z niższego poziomu zysku z najmu i aranżacji (sprzedaż projektów w 2020
roku) oraz wyższych kosztów zarządu (jednorazowe koszty związane z program motywacyjnym oraz rosnąca skala
działalności Grupy), które nie są w pełni mitygowane przez wyższy zysk z wyceny i sprzedaży nieruchomości
inwestycyjnych w porównaniu do 2020 roku.
Niższy poziom wskaźników rentowności ROE i ROA w 2021 roku wynika przede wszystkim z wyższego poziomu aktywów i
kapitałów własnych Grupy, które rosły szybciej niż zysk netto Grupy, m.in. za sprawą pierwszej publicznej emisji akcji, z
której pozyskane środki wypracują zyski dopiero w przyszłości w ramach zwrotów z realizowanych inwestycji.
Wzrost wskaźników zadłużenia w 2021 roku wynika z zwiększonego salda zobowiązań z tytułu kredytów, pożyczek i
obligacji na koniec 2021 roku wobec salda tych zobowiązań na koniec 2020 roku zaciągniętych na realizację kolejnych i
kontynuację dotychczasowych projektów inwestycyjnych.
RENTOWNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ
CAVATINA HOLDING S.A
ZADŁUŻENIE GRUPY KAPITAŁOWEJ
CAVATINA HOLDING S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 51
RENTOWNOŚĆ
SPÓŁKI
CAVATINA
HOLDING S.A.
Rok zakończony
31 grudnia 2021 r.
Rok zakończony
31 grudnia 2020
r.
EBI
T(tys. zł) zysk operacyjny
191 663 160 879
Rentownoś
ć kapitałówwłasnych ROE zysk netto / kapitałwłasny
17,40% 21,89%
Rentownoś
ć aktywów ogółem ROA zysk netto /aktywaogółem
11,50% 16,62%
ZADŁUŻENIE
SPÓŁKI
CAVATINA
HOLDINGS.A.
Stan na dzień
31 grudnia 2021 r.
Stan na dzień
31 grudnia 2020 r.
Wskaźnik zadłużenia netto
zadłużenie
finansowe netto/aktywa 32,35% 22,93%
W
skaźnik zadłużenia krótkoterminowego zobowiązania krótkoterminowe /suma aktywów
1,31% 0,82%
W
skaźnik zadłużenia długoterminowego zobowiązania długoterminowe /suma aktywów
32,61% 23,24%
Mimo wyższego zysku operacyjnego osiągniętego w 2021 roku poziomu wskaźników rentowności ROA i ROE spadł w
porównaniu do okresu porównawczego m.in. w wyniku pierwszej publicznej emisji akcji Spółki, w wyniku której zwiększyły
się aktywa i aktywo netto Spółki, a z której pozyskane środki wypracują zyski dopiero w przyszłości w ramach zwrotów z
realizowanych przez Grupę inwestycji.
Na wzrost poziomu wskaźników zadłużenia na koniec grudnia 2021 roku w porównaniu do wartości z końca grudnia 2020
roku wpłynęło pozyskane finansowanie dłużne w ramach emisji obligacji i nowych umów pożyczek i kredytów. Nowo
pozyskane finansowanie posłużyło finansowaniu realizacji inwestycji w nieruchomości biurowe przez spółki Grupy.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
OCENA SYTUACJI FINANSOWEJ
W ocenie Zarządu Cavatina Holding S A obecna i przewidywana sytuacja finansowa Grupy nie rodzi ryzyka w zakresie
możliwości bieżącej spłaty zapadających zobowiązań jak dalszego rozwoju Grupy. Ocena ta bazuje przede wszystkim na
sporządzonej przez Zarząd prognozie przepływów pieniężnych Grupy za okres 12 miesięcy po dniu bilansowym, w
której uwzględnione zostały wszelkie znane mu fakty i okoliczności jak i oczekiwania co do sytuacji rynkowo-
gospodarczej. Ze względu na realizowany model biznesowy, duże znaczenie dla realizowanych przepływów
pieniężnych ma możliwość pozyskiwania nowego finansowania zewnętrznego dla projektów w trakcie budowy oraz
częściowego przedłużania finansowania obrotowego. W tym obszarze, prognoza bazuje na:
1. przepływach, kt
óre są zabezpieczone podpisanymi umowami, a które to stanowią zdecydowaną większość
zaplanowanych wpływów finansowych, z których Grupa może skorzystać w oparciu o odpowiednie zaawansowanie
ponoszonych nakładów inwestycyjnych;
2. utrzymywania na p
oziomie minimum zbliżonym do obecnego zadłużenia z tytułu kredytów obrotowych, zgodnie
z dotychczasową historią i doświadczeniami Grupy;
3. przepływach, co do k
tórych dopiero oczekuje się podpisania stosownych umów w oparciu o podpisane wstępne
warunki finansowania.
| 52
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
W roku 2021 przychody Grupy nie wykazywały sezonowości. Jest to efektem specyfiki działalności Grupy,
niewykazującej powtarzalności w cyklach kalendarzowych niezależnie od stopnia rozwoju i skali działalności.
Sezonowości nie wykazywał również zysk (strata) z wyceny i sprzedaży z nieruchomości inwestycyjnych. Jego
zmienność w czasie była zależna wyłącznie od: (i) harmonogramów realizacji poszczególnych projektów,
w szczególności dat ukończenia poszczególnych etapów inwestycji budowlanej (rozpoznawanie wartości projektu
w czasie), (ii) tempa komercjalizacji oraz (iii) dat sprzedaży projektu na rzecz inwestora zewnętrznego. Zarząd
nie przewiduje zmian w tym zakresie w kolejnych latach.
SEZONOWOŚĆ PRZYCHODÓW I ZYSKÓW (STRAT)
WPŁYWAJĄCYCH NA WYNIKI FINANSOWE
SYSTEM KONTROLI WEWNĘTRZNEJ
I ZARZĄDZANIA RYZYKIEM
Opis głównych cech stosowanych w Spółce systemów kontroli wewnętrznej i zarządzenia ryzykiem w odniesieniu
do procesu sporządzania sprawozdań finansowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych przedstawiono w pkt. II
Oświadczenia o stosowaniu zasad ładu korporacyjnego - który stanowi wyodrębnioną część niniejszego sprawozdania.
Dodatkowo, Grupa ma szereg alternatywnych możliwości zapewniania finansowania dalszej działalności, które nie
zostały uznane jako konieczne dla utrzymania płynności i kontynuacji jej działalności, m. in.:
- sprzedaż ukończonych i w znacznym stopniu skomercjalizowanych projektów,
- emisja kolejnych serii obligacji na podstawie zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego w dniu 10
stycznia 2022 roku prospektu podstawowego, w ramach którego Spółka jest uprawniona do wyemitowania, w
jednej lub wielu seriach, obligacji o łącznej wartości nominalnej nie wyższej niż 200 000 tys. PLN (dotychczas
wyemitowana kwota to 40 695 tys. PLN),
- emisja jednej lub większej ilości serii obligacji na podstawie programu emisji obligacji do kwoty 200 000 tys. PLN
organizowanego przez Santander Bank Polska S.A. oraz Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A.
(„Program”) na podstawie zawartej w dniu 23 grudnia 2021 r. umowy programowej,
- podpisanie umów finansowania dla projektów, które charakteryzują się już wysokim poziomem przednajmu, a dla
których Grupa nie posiada jeszcze podpisanych wstępnych warunków finansowania,
- częściowe refinansowanie wydatków poniesionych na zakup gruntów.
Dodatkowo Grupę wspiera dotychczas zbudowana baza kapitałowa (w tym, dzięki przeprowadzonej pierwszej
ofercie publicznej akcji) oraz możliwość elastycznego zarządzania procesem inwestycyjnym (przede wszystkim na
skutek zachowania w Grupie kompetencji związanych z generalnym wykonawstwem).
| 53
Zobowiązania z tytułu zaciągniętych kredytów na dzień 31 grudnia 2021 roku
Zobowiązania finansowe
Spółki i Grupy Kapitałowej CAVATINA HOLDING S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
Kredytobiorca
Kredytodawca
Zobowiązanie Oprocentowanie Termin spłaty
CAVATINA GW Sp. z o.o.
Bank Ochrony Środowiska S.A.
41 156 Wibor + marża 28.07.2023
CAVATINA GW Sp. z o.o.
ING Bank Śląski S.A.
14 706 Wibor + marża 30.05.2023
CAVATINA GW Sp. z o.o.
Alior Bank S.A.
11 084 Wibor + marża 28.07.2022
CAVATINA GW Sp. z o.o.
Alior Bank S.A.
50 000 Wibor + marża 25.06.2022
Carbon Tower Sp. z o.o.
Getin Noble Bank S.A.
105 332 Euribor+ marża 20.12.2030
Tischnera Office Sp. z o.o.
Alior Bank S.A.
156 866 Wibor + marża 15.05.2030
CAVATINA GW Sp. z o.o.
Getin Noble Bank S.A.
19 911 Wibor + marża 04.11.2022
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.
Alior Bank S.A.
48 216 Wibor + marża 14.01.2033
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.
Bank Gospodarstwa
Krajowego S.A.
57 713 Wibor + marża 20.12.2036
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
Bank Gospodarstwa
Krajowego S.A.
21 378 Wibor + marża
20.06.2037
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
Bank Gospodarstwa
Krajowego S.A.
1 307 Wibor + marża 20.12.2023
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
Berlin
Hyp A.G.
Bank Polska Kasa Opieki S.A.
180 495 Euribor + marża
31.12.2027
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
Berlin
Hyp A.G.
Bank Polska Kasa Opieki S.A.
39 050 Wibor + marża 31.12.2024
Cavatina Holding S.A.
AION S.A.
59 406 Euribor + marża 11.03.2028
ogółem
806 620
| 54
Zobowiązania z tytułu zaciągniętych pożyczek na dzień 31 grudnia 2021 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
Pożyczkodawca
Pożyczkobiorca
Zobowiązanie Oprocentowanie Termin spłaty
Cavatina Sp. z o.o.
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
27 671 Euribor + marża 31.12.2025
Cavatina Sp. z o.o.
Cavatina Holding S.A.
19 363 Wibor + marża 31.12.2025
Cavatina Sp. z o.o.
Cavatina Holding S.A.
40 685 Wibor + marża 27.04.2031
podmiot niepowiązany
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
15 625 oprocentowanie stałe 31.01.2022*
podmiot niepowiązany
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
10 334 oprocentowanie stałe 31.01.2022*
podmiot niepowiązany
Cavatina GW Sp. z o.o.
150 oprocentowanie stałe 24.06.2022
podmiot niepowiązany
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
23 406 oprocentowanie stałe 15.01.2023
podmiot niepowiązany
Cavatina Holding S.A.
37 032 oprocentowanie stałe 3.09.2025
ogółem
174 265
* w styczniu 2022 roku pożyczki zostały spłacone przez spółkę Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji na dzień 31 grudnia 2021 roku
*obligacje serii E oraz E1 są notowane na rynku Catalyst.
Emitent Seria Zobowiązanie Oprocentowanie Termin spłaty
Cavatina Holding S.A. Obligacje seria C 9 793 WIBOR + marża 30.06.2022
Cavatina Holding S.A. Obligacje seria E* 19 983 WIBOR + marża 21.06.2024
Cavatina Holding S.A. Obligacje seria E1* 20 255 WIBOR + marża 22.12.2024
Cavatina Holding S.A. Obligacje seria F 19 925 oprocentowanie stałe 31.03.2024
Cavatina Holding S.A. Obligacje seria F1 55 611 WIBOR + marża 19.11.2024
ogółem 125 567
| 55
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
Zobowiązania warunkowe na dzień 31 grudnia 2021 roku
Dłużnik
Podmiot udzielający
finansowania/gwarancji
Poręczenie / gwarantowane
zobowiązanie
Termin ważności
poręczenia
Maksymalna
kwota
Cavatina Sp. z o.o.
Getin Noble Bank S.A.
poręczenie kredytu
inwestycyjnego
20.12.2024 5 060
Carbon Tower Sp. z o.o.
Getin Noble Bank S.A.
poręczenie kredytu
inwestycyjnego
20.12.2024 105 332
Tischnera Office Sp. z o.o.
Alior Bank S.A.
poręczenie kredytu
inwestycyjnego
15.05.2030 156 865
Diamentum Office Sp. z o.o.
MOS Sp. z o.o.
zapewnienie spełnienia
obowiązków wynikających
z umowy sprzedaży
nieruchomości Diamentum
Office
31.03.2025 20 064
Cavatina GW Sp. z o.o.
Getin
Noble Bank S.A.
poręczenie kredytu w rachunku
bieżącym
04.11.2022 19 911
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
La Mania Sp. z o.o.
refinansowanie zakupu
nieruchomości
31.01.2022 15 625
Equal I Sp. z o.o.
EBP A Sp. z o. (dawniej:
Ormelle Sp. z o.o.)
zapewnienie spełnienia
obowiązków wynikających
z umowy sprzedaży
nieruchomości Equal Business
Park A
31.05.2022 2 957
100k Sp. z o.o.
EBP B Sp. z o.o. (dawniej:
Osiglia
Sp. z o.o.)
zapewnienie spełnienia
obowiązków wynikających
z umowy sprzedaży
nieruchomości Equal Business
Park B
31.05.2022 6 944
Equal III Sp. z o.o.
EBP C Sp. Z o.o. (dawniej:
Oncino
Sp. z. o.o.)
zapewnienie spełnienia
obowiązków wynikających
z umowy sprzedaży
nieruchomości Equal Business
Park C
31.05.2022 13 654
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
MTG Finance Sp. z o.o.
refinansowanie zakupu
nieruchomości
11.01.2022 23 406
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.
BGK S.A.
poręczenie kredytu
budowlanego
20.12.2022 57 713
Cavatina GW Sp. z o.o.
Pekao Faktoring Sp. z o.o.
umowa faktoringu odwrotnego 21.01.2023 14 945
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
La Mania Sp. z o.o.
refinansowanie zakupu
nieruchomości
31.01.2022 10 334
Cavatina GW Sp. z o.o.
ArcelorMittal DSP Sp. z o. o.
dostawa stali zbrojeniowej
(kredyt kupiecki)
30.06.2022 4 811
Cavatina SPV 1 Sp. z o.o.
Getin Noble Bank S.A.
zabezpieczenie ewentualn.
roszczeń z tytułu realizacji
zastępczego inwestycji drogowej
realizowanych przez Cavatina
SPV 1 Sp. z o.o. w Gdańsku.
31.12.2024 4 837
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
BGK S.A.
poręcznie kredytu
inwestycyjnego
20.06.2037 22 685
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o. /
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
Berlin Hyp AG/ Bank Polska
Kasa Opieki S.A.
poręcznie kredytu
inwestycyjnego i kredytu na VAT
31.12.2027 219 545
Cavatina GW Sp. z o.o.
Towarzystwo Ubezpieczeń
Wzajemnych "TUW"
gwarancja należytego wykonania
i usunięcia usterek - Palio B
30.06.2022 965
Cavatina Sp. z o.o.
Getin
Noble Bank S.A.
zabezpieczenie ewentualn.
roszczeń z tytułu realizacji
inwestycji drogowych
realizowanych
przez Cavatina Sp.
z o.o. przy ul. Wielickiej.
31.12.2025 1 400
Ogółem
707 053
| 56
Pożyczki udzielone na dzień 31 grudnia 2021 roku
Informacje o udzielonych pożyczkach,
w tym podmiotom powiązanym
Instrumenty finansowe
Szczegółowe informacje dotyczące polityki rachunkowości w zakresie instrumentów finansowych oraz ich
klasyfikacji i wyceny, jak również przyjęte przez Spółkę i Grupę cele i metody zarządzania ryzykiem finansowym
kredytowym, stopy procentowej, walutowym oraz ryzykiem zarządzania płynnością zostały zaprezentowane w
skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy oraz w jednostkowym sprawozdaniu finansowym Spółki
sporządzonych za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
Transakcje z podmiotami powiązanymi
Warunki transakcji zawieranych przez Spółkę z podmiotami powiązanymi w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2021
roku oraz w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2020 roku nie odbiegały od warunków rynkowych.
Łączne kwoty transakcji zawarte z podmiotami powiązanymi za bieżący i poprzednie okresy obrotowe zostały podane
w nocie nr 34 skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku.
Pożyczkodawca
Pożyczkobiorca
Kwota Waluta
Rodzaj i wysokość
stopy procentowej
Termin
wymagalnosci
Cavatina Holding S.A.
Cavatina Office Sp. z o.o.
5 445
25 044
EUR
PLN
WIBOR + marża 31.12.2037
Cavatina GW Sp. z o.o.
Pensieri Sp. z o.o.
618 PLN
WIBOR + marża
3.04.2023
Cavatina Holding S.A.
Fundacja Fiducia
509 PLN
WIBOR + marża
8.06.2024
Cavatina Holding S.A.
Pozostałe
2 407 PLN
WIBOR + marża
29.10.2022
ogółem
28 578
| 57
ISTOTNE ZDARZENIA
w okresie sprawozdawczym oraz po dniu bilansowym
DEBIUT SPÓŁKI NA RYNKU GŁÓWNYM
WARSZAWSKIEJ GIEŁDY PAPIERÓW
WARTOŚCIOWYCH
W dniu 23 lipca 2021 roku Cavatina Holding S.A.
zadebiutowała na Głównym Rynku Giełdy Papierów
Wartościowych w Warszawie. Wartość oferty
wyniosła 187,5 mln zł. Do inwestorów indywidualnych
trafiło 907 440 akcji, natomiast do inwestorów
instytucjonalnych 6 592 560 oferowanych papierów.
Z dniem 11 sierpnia 2021 r. do obrotu giełdowego na
rynku podstawowym zostało wprowadzonych
17.398.198 akcji serii A i 7.500.000 akcji serii B. Akcje
zostały zarejestrowane w KDPW i oznaczone kodem
ISIN „PLCVTNH00040”. Akcje serii A i B Spółki
notowane są w systemie notowań ciągłych pod
oznaczeniem „CAV” i skróconą nazwą „CAVATINA”.
Po uwzględnieni kosztów emisji, Spółka pozyskała
ponad 181,5 mln zł wpływów, które zostały
przeznaczone na udzielenie przez Emitenta pożyczek
do spółek celowych. Spółki celowe otrzymane środki
wydatkowały na finansowanie nakładów
inwestycyjnych związanych z poszczególnymi
projektami, w tym m. in. 85 mln zł przeznaczono w dniu
10 sierpnia na sfinansowanie zakupu nieruchomości
gruntowych we Wrocławiu, na których realizowane są
obecnie projekty Quorum A oraz Quorum B .
Szczegóły zostały opisane w raporcie bieżącym nr
19/2021).
KOD AKCJI PLCVYNH00040
SKRÓT CAV
Przynależność do
indeksów
WIG-Poland, Investor MS,
WIG-NIERUCHOMOŚCI, WIG,
sWIG80
AKCJE CAV na GPW
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
EMISJA OBLIGACJI SERII F
W dniu 30 marca 2021 r. Nadzwyczajne Walne
Zgromadzenie Emitenta podjęło uchwałę w sprawie
emisji 23 196 obligacji na okaziciela serii F.
W dniu 31 marca 2021 r. Emitent dokonał przydziału
13 796 obligacji serii F na rzecz wybranych
inwestorów instytucjonalnych. Termin wykupu
obligacji przypada w dniu 31 marca 2024 r. Szczegóły
zostały opisane w raporcie EBI nr 4/2021.
EMISJA OBLIGACJI SERII E1
W dniu 27 maja 2021 roku Nadzwyczajne
Zgromadzenie Akcjonariuszy Cavatina Holding S.A.
podjęło uchwałę w przedmiocie emisji obligacji serii
E1. Ponadto Zarząd Cavatina Holding S.A. podjął w
dniu 15 czerwca 2021 roku uchwałę w przedmiocie
wstępnej alokacji obligacji na okaziciela serii E1 –
kwota zapisów wyniosła 20 500 tys. zł. Termin
ostatecznego wykupu obligacji przypada na dzień 22
grudnia 2024 roku. Obligacje serii E1 zostały
dopuszczone do alternatywnego systemu obrotu i
począwszy od dnia 29 czerwca 2021 roku są notowane
na rynku Catalyst. Szczegóły zostały opisane w
raporcie EBI nr 9/2021.
EMISJA OBLIGACJI SERII F1
W dniu 19 listopada 2021 roku Zarząd podjął uchwałę
w sprawie emisji 56.120 obligacji na okaziciela serii F1 o
łącznej wartości nominalnej 56 120 tys. zł.
W dniu 19 listopada 2021 r. Emitent dokonał przydziału
obligacji serii F1 na rzecz wybranych inwestorów
instytucjonalnych. Termin wykupu obligacji przypada w
dniu 19 listopada 2024 roku Szczegóły zostały opisane
w raporcie bieżącym nr 23/2021.
| 58
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki CavatinaHolding S.A. oraz GrupyKapitałowej CavatinaHolding S.A.
PROGRAM PUBLICZNEJ EMISJI OBLIGACJI
W dniu 21 września 2021 r. Zarząd Spółki podjął
uchwałę o ustanowieniu w Spółce programu emisji
obligacji („Program”), w ramach którego Spółka będzie
uprawniona do emitowania, w jednej lub wielu seriach,
obligacji o łącznej wartości nominalnej nie wyższej niż
200 mln zł. W dniu 11 stycznia 2022 roku Komisja
Nadzoru Finansowego zatwierdziła prospekt emisyjny
na podstawie którego zostanie przeprowadzona emisja
obligacji w ramach Programu. W dniu 10 lutego 2022
roku Zarząd Spółki podjął uchwałę o emisji do 50.000
zabezpieczonych, oprocentowanych, obligacji zwykłych
na okaziciela serii P2022A o łącznej wartości
nominalnej do 50 mln zł z terminem ich wykupu
wynoszącym 3 lata i 6 miesięcy od dnia emisji obligacji.
W dniu 3 marca 2022 r. Zarząd Spółki podjął uchwałę
o warunkowym przydziale 40.695 zabezpieczonych,
oprocentowanych, obligacji zwykłych na okaziciela serii
P2022A o łącznej wartości nominalnej 40.695.000 zł.
Zgodnie z uchwałą nr 229/2022 Zarządu Giełdy
Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. („GPW”) z
dnia 9 marca 2022 roku, pierwszy dzień notowania
wyemitowanych przez Spółkę obligacji zwykłych na
okaziciela serii P2022A na rynku regulowanym
prowadzonym przez GPW został ustalony na dzień
11 marca 2022 roku.
PROGRAM EMISJI OBLIGACJI
W dniu 23 grudnia 2021 roku Emitent ustanowił
program emisji do kwoty 200 mln zł wyemitowanych
oraz niewykupionych obligacji, który będzie
organizowany przez Santander Bank Polska S.A. oraz
Powszechną Kasę Oszczędności Bank Polski S.A.
(„Program”) oraz zawarł stosowną umowę
programową. Obligacje będą oferowane w trybie
oferty publicznej niewymagającej sporządzenia
prospektu w rozumieniu Rozporządzenia
2017/1129 ani memorandum informacyjnego w
rozumieniu Ustawy o Ofercie. Obligacje mogą zostać
wprowadzone do obrotu w alternatywnym systemie
obrotu organizowanym przez Giełdę Papierów
Wartościowych z siedzibą w Warszawie. Szczegóły
zostały opisane w raporcie bieżącym nr 27 /2021.
Środki pozyskiwane z emisji obligacji są wydatkowe
zgodnie z celami poszczególnych emisji zapisanymi w
dokumentacjach emisyjnych.
Istotne umowy finansowe
KREDYT INWESTYCYJNY ZACIĄGNIĘTY
PRZEZ JEDNOSTKĘ ZALEŻNĄ
W dniu 15 stycznia 2021 roku spółka zależna od
Cavatina Holding S.A., tj. Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.
z siedzibą w Krakowie zawarła z Bankiem
Gospodarstwa Krajowego z siedzibą w Warszawie
umowę kredytu związaną z przedsięwzięciem
inwestycyjnym w postaci budynku biurowego Palio A
w Gdańsku przy ul. Jana z Kolna.
Maksymalna wartość udzielonego kredytu to 86 045
tys. zł, jednak nie więcej niż 65,00% całkowitych
kosztów Projektu określonych w budżecie jego
realizacji. Termin ostatecznej spłaty kredytu przypada
na dzień 20 grudnia 2036 roku. Umową objęty jest
również kredyt odnawialny na pokrycie VAT od
ponoszonych wydatków inwestycyjnych w
maksymalnej kwocie 19 000 tys. zł. Termin
ostatecznej spłaty kredytu na pokrycie VAT przypada
na 20 czerwca 2023 roku. Szczegóły zostały opisane
w raporcie bieżącym nr 2/2021.
KREDYT ZACIĄGNIĘTY PRZEZ SPÓŁKĘ
W dniu 11 marca 2021 roku Cavatina Holding S.A. z
siedzibą w Krakowie zawarła z bankiem AION S.A.,
spółką akcyjną (société anonyme), z siedzibą pod
adresem Rue de la Loi, 34-1040 Bruksela umowę
kredytu na maksymalną kwotę 13 250 tys. EUR.
Środki zostały przeznaczone na działalność bieżącą
Spółki Cavatina Holding S.A. Termin ostatecznej
spłaty kredytu przypada na dzień 11 marca 2028
roku. Szczegóły zostały opisane w raporcie
bieżącym nr 4/2021.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
w łącznej kwocie nieprzekraczającej niższej z podanych
kwot: (i) 116.800 tys. zł i (ii) 70% maksymalnych
kosztów projektu Quorum Office Park - budynek D,
które wynoszą 166.924 tys. zł. Dniem ostatecznej
spłaty Pożyczki jest dzień przypadający na 36 miesięcy
po dacie uruchomienia pierwszej transzy pożyczki na
podstawie Umowy, jednak nie później niż 30 stycznia
2025 roku, z zastrzeżeniem iż termin ten może ulec
przesunięciu o kolejne 12 miesięcy, jeżeli
Pożyczkobiorca, w terminie nie późniejszym niż 30 dni
95 kalendarzowych przed dniem ostatecznej spłaty,
złoży Pożyczkodawcy wniosek o przesunięcie dnia
ostatecznej spłaty o ww. okres. Szczegóły opisano
w raporcie bieżącym nr 25/2021.
UMOWA KREDYTU WIELOPRODUKTOWEGO
ZAWARTA PRZEZ SPÓŁKI ZALEŻNE
W dniu 15 grudnia 2021 roku spółki zależne Emitenta,
tj. CAVATINA SPV 7 sp. z o. o. z siedzibą w Krakowie
oraz CAVATINA SPV 11 sp. z o. o. z siedzibą
w Krakowie (łącznie kredytobiorcy) zawarły z BERLIN
HYP AG z siedzibą w Berlinie, Niemcy oraz Bankiem
Polska Kasa Opieki S.A. z siedzibą w Warszawie (łącznie
kredytodawcy) umowę kredytu wieloproduktowego
obejmującego kredyt budowlano - inwestycyjny i kredyt
na finansowanie należności z tytułu podatku VAT, w
celu realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego w
postaci budynków biurowo - usługowych Global Office
Park („GOP”) budynek A i C w Katowicach, zgodnie z
którą kredytodawcy mają udzielić nieodnawialnego
kredytu budowlanego w maksymalnej wysokości
równej niższej spośród następujących wartości:(i)
82.000 tys. euro i (ii) 61,5% łącznych
zabudżetowanych kosztów projektu Global Office Park
A i C w Katowicach, które maksymalnie wynoszą
135.803 tys. euro lub (iii) 65% łącznej wartości
rynkowej nieruchomości zrealizowanej w ramach
projektu Global Office Park A i C w Katowicach.
Szczegóły opisano w raporcie bieżącym nr 26/2021
UMOWA POŻYCZKI ZAWARTA PRZEZ JEDNOSTKĘ
ZALEŻNĄ
W dniu 13 grudnia 2021 roku spółka zależna Emitenta,
tj. CAVATINA SPV 12 sp. z o. o. (pożyczkobiorca)
zawarła z PZU Fundusz Inwestycyjny Zamknięty
Aktywów Niepublicznych BIS 1 (pożyczkodawca)
umowę pożyczki, której celem jest finansowanie budowy
budynku biurowego "QuorumOffice Park - budynek D"
| 60
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki CavatinaHolding S.A. oraz GrupyKapitałowej CavatinaHolding S.A.
Inne wydarzenia
WYDANIE AKCJI W RAMACH WARUNKOWEGO
PODWYŻSZENIA KAPITAŁU ZAKŁADOWEGO
W dniu 25 stycznia 2022 roku dokonano wydania
527 836 akcji w ramach warunkowego
podwyższenia kapitału zakładowego Spółki („Akcje
serii C”) zgodnie z uchwałą nr 4 NWZ Spółki z dnia
14 czerwca 2021 roku. Akcje serii C obejmowane są
przez uczestników funkcjonującego w Spółce
programu motywacyjnego. Szczegóły opisano
w raporcie bieżącym nr 6/2022.
POWOŁANIECZŁONKAZARZĄDU
Na podstawie Uchwały Nr 4/01/2022 powziętej
w dniu 31 stycznia 2022 roku, Rada Nadzorcza
Emitenta z dniem 1 lutego 2022 roku powołała
Pana Szymona Będkowskiego w skład Zarządu
Spółki i powierzyła mu pełnienie funkcji Członka
Zarządu odpowiedzialnego głównie za
zarządzanie procesami nabywania nieruchomości
oraz komercjalizacji powierzchni. Szczegóły
opisano w raporcie bieżącym nr 10/2022.
Kapitał zakładowy CAVATINA HOLDING S.A.
Na dzień 31 grudnia 2021 roku kapitał zakładowy Cavatina Holding S.A. wynosił 323.676.574,00 zł
i dzielił się na 24 898 198 akcje w tym: 17 398 198 akcji zwykłych na okaziciela serii A 7 500 000 akcji
zwykłych na okaziciela serii B. Wartość nominalna jednej akcji wynosi 13 zł.
Kapitał zakładowy został opłacony w całości. Akcje nie są uprzywilejowane w zakresie prawa głosu, prawa
do dywidendy ani podziału majątku w przypadku likwidacji Spółki. Wszystkie Akcje są akcjami zwykłymi. Kapitał
zakładowy Spółki może być podwyższony w drodze emisji nowych akcji albo w drodze zwiększenia wartości
nominalnej Akcji istniejących. Statut nie przewiduje upoważnienia Zarządu do podwyższenia kapitału zakładowego
w ramach kapitału docelowego.
ZMIANY W KAPITALE ZAKŁADOWYM
W dniu 19 marca 2021 roku na mocy aktu notarialnego
Rep. A nr 1457/2021 Nadzwyczajne Walne Zgroma-
dzenie podjęło uchwały w przedmiocie zamiany akcji
Spółki oraz scalenia (połączenia) akcji Spółki w następu-
jący sposób: Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki
postanowiło dokonać zmiany wszystkich akcji zwykłych
imiennych serii B, C, D na akcje zwykłe na okaziciela
serii B, C, D.
Scalenie akcji Spółki zostało dokonane przy
proporcjonalnym zmniejszeniu łącznej liczby akcji
Spółki z liczby 226 176 574 do liczby 17 398 198 tj.
poprzez połączenie każdych z trzynastu akcji Spółki, w
jedną akcję Spół- ki o nowej wartości nominalnej
wynoszącej 13 złotych, wobec czego stosunek
wymiany akcji Spółki zostaje ustalony jako 13:1.
Scalenie akcji Spółki przeprowadza się przy
zachowaniu niezmienionej wysokości kapitału
zakładowego Spółki tj.226 176 574 zł.
W dniu 30 lipca 2021 roku Sąd Rejonowy dla Krakowa
– Śródmieścia w Krakowie, XI Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru Sądowego, dokonał rejestracji
zmian art. 6 ust.1 Statutu Spółki oraz podwyższenia
kapitału zakładowego Spółki z kwoty 226 176 574 zł,
o kwotę 97 500 000 zł, do kwoty 323 676 574 zł,
poprzez emisję 7 500 000 akcji serii B Spółki.
Na dzień publikacji niniejszego sprawozdania,
wysokość kapitału zakładowego Emitenta wynosi
330 862 194,00 zł, i dzieli się na 25 426 034 akcje
o wartości nominalnej 13 zł każda w tym:
17 398 1
98 akcji zwykłych na okaziciela serii A,
7 500 000 ak
cji zwykłych na okaziciela serii B,
527 8
36 akcji zwykłych na okaziciela serii C.
Ogólna liczba głosów wynikająca z wszystkich
wyemitowanych akcji Spółki wynosi 25 426 034
głosy na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy.
Powyższa wysokość kapitału zakładowego nie
została jeszcze ujawniona w Rejestrze
przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego,
przy czym kapitał zakładowy został skutecznie
podwyższony z chwilą przyznania akacji serii C.
Emitent złożył wniosek do Sądu rejestrowego
o ujawnienie wysokości kapitału zakładowego i
akcji serii C, przy czym wpis ten ma charakter
deklaratoryjny.
Po dniu bilansowym, w dniu 25 stycznia 2022 roku
dokonano wydania 527 836 akcji w ramach
warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego
Spółki („Akcje serii C”) zgodnie z uchwałą nr 4 NWZ
Spółki z dnia 14 czerwca 2021 roku. Akcje serii C
obejmowane są przez uczestników funkcjonującego
w Spółce programu motywacyjnego.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
ZARZĄDZANIE I ŁAD KORPORACYJNY
Zmiany po dniu bilansowym,
Struktura kapitału zakładowego po zmianach
| 62
Struktura akcjonariatu CAVATINA HOLDING S.A.
Akcjonariusz Liczba akcji
Udział
w kapitale
Liczba głosów
na WZ
Udział głosów
na WZ
Cavatina Group S.A. z osobami
działającymi w porozumieniu*
17 398 198 69,88% 17 398 198 69,88%
Nationale-Nederlanden OFE 2 000 000 8,03% 2 000 000 8,03%
Value FIZ 1 500 000 6,02% 1 500 000 6,02%
Pozostali 4 000 000 16,07% 4 000 000 16,07%
Razem 24 898 198 100% 24 898 198 100%
ZNACZNI AKCJONARIUSZE EMITENTA NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2021 ROKU
Akcjonariusz Liczba akcji
Udział
w kapitale
Liczba głosów
na WZ
Udział głosów
na WZ
Cavatina Group S.A. z osobami
działającymi w porozumieniu*
17 580 169 69,14% 17 580 169 69,14%
Nationale-Nederlanden OFE 2 000 000 7,87% 2 000 000 7,87%
Value FIZ 1 500 000 5,90% 1 500 000 5,90%
Pozostali 4 345 865 17,09% 4 345 865 17,09%
Razem 25 426 034 100% 25 426 034 100%
* Jedynym akcjonariuszem Cavatina Group S.A. jest Cavatina Sp. z o.o., a większościowym udziałowcem Cavatina
Sp. z o.o. jest Pan Michał Dziuda Przewodniczący Rady Nadzorczej Emitenta.
ZNACZNI AKCJONARIUSZE EMITENTA NA DZIEŃ 31 MARCA 2022 ROKU
POLITYKA DYWIDENDOWA
Polityka dywidendy Emitenta zakłada, że Zarząd będzie
rekomendował Walnemu Zgromadzeniu wypłatę
dywidendy na jedną akcję w wysokości ok. 20-50% zysku
netto. Jednocześnie celem Spółki jest wypłacanie kwoty
stanowiącej atrakcyjny dla inwestorów poziom stopy
dywidendy (ang. dividend yield). Wypłata dywidendy
uzależniona będzie od posiadania zdolności dywidendowej
przez Emitenta (osiągnięcia odpowiedniej wysokości zysku
do podziału w danym roku obrotowym lub możliwości
przeznaczenia kapitałów pochodzących z zysku z lat
ubiegłych), sytuacji finansowej i płynnościowej Grupy oraz
potrzeb kapitałowych Grupy związanych w szczególności
z realizowanymi inwestycjami. Decyzja co do podziału
zysku w danym roku obrotowym należy do Walnego
Zgromadzenia. W roku 2021 dywidenda nie była
deklarowana ani wypłacana.
KONTROLA NAD SPÓŁKĄ
Jednostką dominującą najwyższego szczebla jest
Cavatina Sp. z o.o. Jednostką bezpośrednio
dominującąjest Cavatina Group S.A.
Cavatina Sp. z o.o. jest kontrolowana przez Michała
Dziudę pełniącego funkcję Przewodniczącego Rady
Nadzorczej Emitenta. , który pośrednio kontroluje
Emitenta w ramach czego pośrednio wywiera wpływ
na uchwały podejmowane przez Walne
Zgromadzenie. Pozostałe udziały w kapitale
zakładowym jednostki dominującej najwyższego
szczebla znajdują się w posiadaniu członków rodziny
Michała Dziudy.
Statut Emitenta nie zawiera szczególnych
postanowień dotyczących nadużywania kontroli
przez Akcjonariusza Kontrolującego.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 63
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki CavatinaHolding S.A. oraz GrupyKapitałowej CavatinaHolding S.A.
Łączna liczba i wartość nominalna wszystkich akcji (udziałów) Emitenta oraz akcji i udziałów
odpowiednio w podmiotach powiązanych Emitenta będących w posiadaniu osób zarządzających
i nadzorujących Emitenta - oddzielnie dla każdej osoby.
Imię i nazwisko Pełniona funkcja
Łączna liczba
akcji Emitenta
(w szt)
Łączna
wartość
nominalna
(w zł)
*Łączna liczba
udziałów w
Cavatina Sp. z
o.o. (w szt)
Łączna wartość
nominalna
(w zł)
Rafał Malarz Prezes Zarządu 124 490 1 618 370 - -
Daniel Draga Wiceprezes Zarządu 130 015 1 690 195 - -
Szymon Będkowski Członek Zarządu - - - -
Paulina Dziuda
Członek Rady
Nadzorczej
- - 77 722 1 658 200
Filip Dziuda
Członek Rady
Nadzorczej
32 851 427 063 233 165 3 886 100
*
Michał Dziuda
Przewodniczący
Rady Nadzorczej
149 120 1 938 560 3 575 196 178 759 800
*
Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania Pan Michał Dziuda, pełniący funkcję Przewodniczącego Rady
Nadzorczej Emitenta wraz z osobami działającymi w porozumieniu, poprzez kontrolowane przez siebie spółki
Cavatina Sp. z o.o. oraz Cavatina Group S.A. tj. znaczącego akcjonariusza Emitenta - posiada bezpośrednio
i pośrednio łącznie 17 580 169 akcji Emitenta (w tym bezpośrednio: 149 120 akcji), stanowiących łącznie 69,14%
akcji w kapitale zakładowym Spółki, uprawniających do oddania 17 580 169 głosów na WZA Emitenta.
Rafał Malarz
Prezes Zarządu
Daniel Draga
Wiceprezes Zarządu
Zarząd CAVATINA HOLDING S.A.
ORGANY ZARZĄDZAJĄCE I NADZORUJĄCE
POSZERZENIE SKŁADU ZARZĄDU
Po dniu bilansowym, na podstawie Uchwały
Nr 4/01/2022 powziętej w dniu 31 stycznia 2022
roku, Rada Nadzorcza Emitenta z dniem 1 lutego
2022 r. powołała Pana Szymona Będkowskiego
w skład Zarządu Spółki i powierzyła mu pełnienie
funkcji Członka Zarządu odpowiedzialnego głównie
za zarządzanie procesami nabywania
nieruchomości oraz komercjalizacji powierzchni.
Od dnia 1 lutego 2022 roku Zarząd Spółki pracuje
w składzie trzyosobowym. Wspólna kadencja
członków Zarządu Emitenta upływa z dniem
19 lipca 2022 roku.
W skład Zarządu Spółki na dzień 31 grudnia 2021 roku wchodzili:
Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego Zarząd Spółki pracuje w składzie:
Rafał Malarz
Prezes Zarządu
Daniel Draga
Wiceprezes Zarządu
Szymon Będkowski
Członek Zarządu
KADENCJA
Wszyscy członkowie Zarządu zostali powołani
do pełnienia funkcji w Zarządzie przy zawiązaniu Spółki
dnia 19 lipca 2017 roku, przy czym Rafał Malarz pełni
funkcję Prezesa Zarządu od 31 grudnia 2020 r., a Daniel
Draga pełni funkcję Wiceprezesa Zarządu od dnia 26
listopada 2020 r.
Kompetencje i zasady pracy Zarządu Jednostki Dominującej określają przepisy Kodeksu Spółek
Handlowych, postanowienia Statutu oraz wewnętrzne Regulaminy Spółki.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 65
ZMIANY W SKŁADZIE RADY NADZORCZEJ
W dniu 7 stycznia 2021 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Cavatina Holding S.A. podjęło uchwałę
nr 2 w sprawie powołania Pani Agnieszki Wiśniewskiej na członka Rady Nadzorczej Emitenta.
W dniu 19 marca 2021 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Cavatina Holding S.A. podjęło uchwały
w sprawie zmian w składzie osobowym Rady Nadzorczej Emitenta, a mianowicie:
uchwałą nr 10 od
wołano członków Rady Nadzorczej Pana Sebastiana Kulejewskiego i Pana Piotra Jasińskiego
ze składu Rady Nadzorczej, ze skutkiem na dzień podjęcia niniejszej uchwały,
uchwałą nr 11 powołano Pana Michała Dziudę na Przewodniczącego Rady Nadzorczej Emitenta i Panią Annę
Duszańską na Członka Rady Nadzorczej ze skutkiem na dzień podjęcia niniejszej uchwały.
Rada Nadzorcza CAVATINA HOLDING S.A.
Filip Dziuda
Członek Rady
Nadzorczej
Agnieszka
Wiśniewska
Członek Rady
Nadzorczej
Paulina Dziuda
Członek Rady
Nadzorczej
Anna
Duszańska
Członek Rady
Nadzorczej)
Michał Dziuda
Przewodniczący
Rady Nadzorczej
Po dniu bilansowym, żadnych zmian w składzie Rady Nadzorczej nie było.
Wspólna kadencja członków Rady Nadzorczej Emitenta upływa z dniem 22 lipca 2023 roku.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
Kompetencje i zasady pracy Rady Nadzorczej Jednostki Dominującej określają przepisy Kodeksu Spółek
Handlowych, postanowienia Statutu oraz wewnętrzne Regulaminy Spółki.
W skład Rady Nadzorczej na dzień 31 grudnia 2021 roku wchodzili:
| 66
POLITYKA WYNAGRODZEŃ
członków zarządu i rady nadzorczej
Uchwałą nr 14 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia z dnia 19 marca 2021 przyjęto politykę
wynagrodzeń członków Zarządu i członków Rady Nadzorczej Cavatina Holding S.A., zaś Rada Nadzorcza
na podstawie upoważnienia przewidzianego ww. uchwałą uszczegółowiła niektóre zasady wynagradzania
członków Zarządu. Polityka Wynagrodzeń określa elementy wynagradzania członków Zarządu i członków
Rady Nadzorczej Emitenta wymagane przepisami Ustawy o Ofercie. Od roku 2022 r. Spółka będzie
corocznie publikowała sprawozdanie Rady Nadzorczej dotyczące wynagrodzeń wypłaconych członków
Zarządu i członkom Rady Nadzorczej w danym roku obrotowym. Powyższe stanowi spełnienie wymogów
określonych przepisami art. 90c-90g Ustawy o Ofercie Publicznej.
Umowy i porozumienia z członkami Zarządu lub członkami Rady Nadzorczej określające
świadczenia wypłacane w chwili rozwiązania tych umów
Nie istnieją umowy i porozumienia z członkami Zarządu lub członków Rady Nadzorczej określające
świadczenia wypłacane w chwili rozwiązania tych umów.
WYNAGRODZENIE CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ
Zasady wynagradzania członków Zarządu
Wynagrodzenie członka Zarządu obejmuje część
stałą, obejmującą miesięczne wynagrodzenie
zasadnicze Wysokość wynagrodzenia stałego jest
określana indywidualnie dla członka Zarządu przez
Radę Nadzorczą w Umowie z Członkiem Zarządu
lub w drodze odrębnej uchwały. Wynagrodzenie
stałe przysługuje za okres pełnienia przez członka
Zarządu funkcji w Zarządzie. Członkowi Zarządu
może ponadto przysługiwać wynagrodzenie
zmienne, którego przyznanie i wysokość nie jest
gwarantowane. Przyznanie Wynagrodzenia
Zmiennego jest uzależnione od realizacji kryteriów
finansowych lub niefinansowych przez członka
Zarządu. W roku 2021 z tytułu pełnienia funkcji
w Zarządzie przysługiwało wynagrodzenie
w wysokości ustalonej uchwałą Rady Nadzorczej.
Dodatkowo członkowie Zarządu świadczą na rzecz
spółek z Grupy określone usługi doradcze oraz
usługi zarządcze.
Zasady wynagradzania członków RN
Wynagrodzenie członków Rady Nadzorczej
za pełnienie funkcji w Radzie Nadzorczej lub jej
komitetach określane jest przez Walne
Zgromadzenie.
W roku 2021 członkom Rady Nadzorczej
wypłacane było miesięczne wynagrodzenie
ryczałtowe w kwocie określonej uchwałą
Walnego Zgromadzenia.
Dodatkowo członkowie Rady Nadzorczej Filip
Dziuda i Paulina Dziuda świadczą na rzecz
Spółek Zależnych określone usługi doradcze.
Filip Dziuda, na podstawie umowy cywilno-
prawnej zawartej z Cavatina GW sp. z o.o.,
świadczy na rzecz Spółek Zależnych usługi
związane z komercjalizacją i akwizycją nierucho-
mości, zaś Paulina Dziuda, na podstawie umowy
cywilnoprawnej, zawartej z tym samym podmio-
tem, świadczy na rzecz Spółek Zależnych usługi
projektowania.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
Dane dotyczące wysokości wynagrodzeń brutto członków Zarządu i Rady Nadzorczej Emitenta
wypłaconego przez Spółkę i Spółki Zależne w okresie od 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021
roku, zostały zamieszczone w notach 23.1 (program motywacyjny) oraz 34.7 (wynagrodzenie wyższej
kadry kierowniczej) skonsolidowanego sprawozdania finansowego sporządzonego za rok zakończony
dnia 31 grudnia 2021 roku .
| 67
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki CavatinaHolding S.A. oraz GrupyKapitałowej CavatinaHolding S.A.
PROGRAM MOTYWACYJNY
USTANOWIENIE PROGRAMU
W dniu 14 czerwca 2021 roku Nadzwyczajne
Zgromadzenie Akcjonariuszy Cavatina Holding S.A.
podjęło uchwałę w sprawie ustanowienia programu
motywacyjnego w Grupie.
Na mocy uchwały, uczestnikom programu zostało
zaproponowane do 2,22% referencyjnego kapitału
zakładowego spółki Cavatina Holding S.A. (tj. kapitału
zakładowego po rejestracji przez KRS podwyższenia
kapitału zakładowego wynikającego z emisji akcji serii B
przeprowadzanej w trybie oferty publicznej) pod
warunkiem przeprowadzenia przez Spółkę i zakończenie
przez Spółkę oferty publicznej akcji Spółki nowej emisji
serii B oraz dopuszczenie do obrotu akcji Spółki serii A i
B do dnia 31 grudnia 2021r. oraz spełnienie warunku
lojalnościowego tj. pełnienie funkcji w organie Spółki
z Grupy lub pozostawanie stroną umowy zawartej ze
Spółką lub spółką z Grupy - w dniu złożenia
Uczestnikowi Oferty.
Umowy uczestnictwa zostały podpisane 5 lipca 2021
roku, na mocy których przyznano łącznie 527 836
warrantów subskrypcyjnych serii A uprawniających
do objęcia akcji na okaziciela nowej emisji serii C
o wartości nominalnej 13 zł każdy po cenie emisyjnej
równej wartości nominalnej.
W dniu 25 stycznia 2022 roku dokonano wydania
527 836 akcji w ramach warunkowego podwyż-
szenia kapitału zakładowego Spółki. Akcje serii C
obejmowane były przez uczestników ww. programu
motywacyjnego. Każda Akcja serii C uprawnia
do jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu Spółki.
Uczestnicy programu są zobowiązani do
nierozporządzania objętymi akcjami przez okres 12
miesięcy od dnia zapisania akcji na ich rachunkach
papierów wartościowych (lock-up) tj. do dnia 25
stycznia 2023 roku.
Wydarzenie po dniu bilansowym
Rada Nadzorcza sprawuje nadzór nad przyznaniem
praw do akcji w ramach programu motywacyjnego
w odniesieniu do członków Zarządu Emitenta,
a Zarząd Emitenta sprawuje kontrolę w odniesieniu
do pracowników i współpracowników Grupy.
SYSTEM KONTROLI
PROGRAMU MOTYWACYJNEGO
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki CavatinaHolding S.A. oraz GrupyKapitałowej CavatinaHolding S.A.
PODMIOT UPRAWNIONY DO BADANIA
sprawozdań finansowych za rok 2021
Spółka Ernst & Young spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k z siedzibą w Warszawie (Rondo ONZ 1, 00-
124 Warszawa, Polska) wpisana na listę firm audytorskich prowadzoną przez Polską Agencję Nadzoru
Audytowego pod numerem ewidencyjnym 130 została wybrana przez Radę Nadzorczą Emitenta do
przeprowadzenia badania jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego Spółki za lata 2021-
2023 zgodnie z Uchwałą nr 2/10/2021 z dnia 18 października 2021r.
Umowa została podpisana w dniu 6 stycznia 2022 roku.
Grupa kapitałowa Emitenta korzysta z usług spółki E&Y w zakresie badań i przeglądów sprawozdań finansowych
od roku 2019.
Wynagrodzenie firmy audytorskiej wypłacone lub należne za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku oraz
dnia 31 grudnia 2020 roku w podziale na rodzaje usług zostało opisane w nocie nr 26 sprawozdania
finansowego Emitenta za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku oraz w nocie nr 35 skonsolidowanego
sprawozdania finansowego Grupy sporządzonego za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku.
Ze względu na trwającą pandemię COVID-19 rośnie
zainteresowanie pracą w trybie zdalnym, co niesie ryzyko
zahamowania tempa wzrostu lub obniżenia popytu na
powierzchnie biurowe w Polsce oraz ograniczenia popytu na
powierzchnie usługowe zlokalizowane w obiektach
biurowych.
Trwająca od marca 2020 r. pandemia COVID-19
wymusiła na podmiotach gospodarczych znaczne
reorganizacje sposobu wykonywania pracy.
W przypadku podmiotów, których personel wykonuje
przede wszystkim pracę biurową, głównym przejawem
zmian stała się możliwość wykonywania pracy w trybie
zdalnym (ang. Work From Home, WFH), tj. bez fizycznej
obecności pracownika w miejscu pracy. Ze względu na
pewne korzyści wynikające ze świadczenia pracy w trybie
zdalnym, m.in. wyższą elastyczność czasu pracy i brak
konieczności poświęcania czasu na dojazd do miejsca
pracy, istnieje prawdopodobieństwo, że po zakończeniu
pandemii COVID-19 część pracowników będzie
oczekiwała przynajmniej częściowego utrzymania
zdalnego trybu świadczenia pracy. Pewne korzyści
wynikające ze świadczenia pracy w trybie zdalnym
osiągają również pracodawcy, a należą do nich m.in.
niższe koszty działalności ze względu na możliwe
renegocjacje kwot czynszów oraz obniżenie opłat
za media, opłat eksploatacyjnych, kosztów sprzętu
biurowego. Nie można zatem wykluczyć, że również
pracodawcy będą dążyli do przynajmniej częściowego
utrzymania zdalnego trybu świadczenia pracy.
CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROŻENIA
RYZYKA DOTYCZĄCEDZIAŁALNOŚCIGRUPY ZWIĄZANE Z PANDEMIĄ COVID-19
Trwająca pandemia COVID-19 spowodowała szereg zmian w otoczeniu gospodarczym Spółki i Grupy. Część z tych
zmian wpływa lub może w przyszłości wpływać na sytuację Spółki lub Grupy: (i) operacyjną, np. na sposób organizacji
pracy, kontaktów z podwykonawcami, dostawcami i najemcami oraz dostępność i ceny zasobów, oraz (ii) strategiczną,
w szczególności w zakresie kształtowania popytu i podaży na rynku biurowych nieruchomości komercyjnych.
Jednocześnie ze względu na wady wiążące się z trybem
zdalnym, m.in. ograniczone interakcje między
pracownikami, mogące przełożyć się negatywnie na
przepływ wiedzy oraz innowacyjność, produktywność,
szkolenie nowych pracowników i kulturę korporacyjną,
akceptowalny wymiar pracy zdalnej będzie przez każdego
pracodawcę ustalany indywidualnie. Mając na uwadze
powyższe, jak również inne zmiany zachodzące na rynku
pracy, np. stopniowe odwracanie trendu zagęszczania
stanowisk pracy oraz rotacyjnego wykorzystywania
stanowisk (tzw. hot-desk), ocena wpływu pandemii
COVID-19 na przyszły popyt na powierzchnie biurowe
nie jest jednoznaczna. Grupa ocenia istotność ryzyka jako
średnią a prawdopodobieństwo jego wystąpienia również
jako średnie.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
Trwająca pandemia COVID-19 może wywierać negatywne
skutki na koszty poszczególnych projektów.
Trwająca pandemia COVID-19 jest przyczyną wzrostów
cen większości materiałów budowlanych i
wykończeniowych oraz komponentów niezbędnych dla
budowy instalacji w nowych obiektach. Wzrosty
wynikają z ograniczeń surowcowych, zakłóceń
łańcuchów dostaw oraz zwiększania stanu zapasów
przez wiele przedsiębiorstw do poziomów istotnie
wyższych, niż wcześniejsze, a zatem ma miejsce
jednoczesne ograniczanie podaży i zwiększanie popytu.
W roku 2021 Grupa odnotowała wzrosty cen
wybranych grup materiałów budowlanych i
wykończeniowych oraz komponentów niezbędnych dla
budowy instalacji w nowych obiektach.
Grupa ocenia istotność ryzyka jako średnią a
prawdopodobieństwo jego wystąpienia również jako
średnie.
Poniżej przedstawiono ryzyka związane z trwającą
pandemią COVID-19 zidentyfikowane przez Spółkę i
Grupę na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania
finansowego. Zapoznając się z ich treścią i próbując ocenić
możliwy wpływ pandemii COVID-19 na przyszłą
działalność Spółki i Grupy należy mieć na uwadze, że ze
względu na nieprzewidywalność rozwoju pandemii
COVID-19 i jej konsekwencji, po dniu publikacji raportu za
rok 2021 mogą się pojawić oraz zmaterializować ryzyka
nieopisane poniżej, uznane przez Spółkę za nieistotne lub
nieidentyfikowane przez Spółkę i Grupę.
| 70
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
RYZYKA DOTYCZĄCEDZIAŁALNOŚCIGRUPY NIEZWIĄZANE Z PANDEMIĄ COVID-19
Liczący kilka lat planowany okres realizacji każdego z
projektów oraz możliwość jego wydłużenia z racji
wystąpienia okoliczności nieznanych podczas planowania
harmonogramu projektu powodują samoistnie wzrost ryzyka
zwrotu zainwestowanych środków.
Zgodnie z przyjętym modelem biznesowym Grupa
prowadzi równolegle działalności: (i) deweloperską,
obejmującą również pełnienie funkcji generalnego
wykonawcy, oraz (ii) inwestycyjną, z których każda
charakteryzuje się koniecznością angażowania
znacznych środków oraz długim okresem zwrotu z
inwestycji. Jest to cecha odróżniająca Grupę od
większości podmiotów działających na rynku
komercyjnych powierzchni biurowych, które: (i) albo
prowadzą działalność deweloperską, nie odpowiadając
lub odpowiadając w znacznie mniejszym stopniu niż
Grupa za generalne wykonawstwo, (ii) albo pełnią w
projektach funkcję inwestora.
Ze względu na opisaną specyfikę Grupy, w Grupie
następuje kumulacja ryzyk operacyjnych, takich jak na
przykład ryzyko wzrostu ceny materiałów i usług
budowlanych i wykończeniowych w relatywnie długim
okresie realizacji projektu. W Dacie Prospektu
większość projektów realizowanych przez Grupę
znajdowała się w różnych fazach realizacji lub w
przygotowaniu. Okres realizacji każdego z projektów, od
podjęcia pierwszych zobowiązań finansowych do
uzyskania wpływów z najmu i ze sprzedaży projektu,
wynosi kilka lat, a w jego trakcie nie są generowane
istotne wpływy, co naturalnie przekłada się na wzrost
ryzyka w stosunku do projektów i przedsięwzięć
krótkoterminowych. Opóźnienie komercjalizacji lub
sprzedaży projektu wobec pierwotnie przyjętego
harmonogramu, a tym samym wydłużenie okresu
realizacji projektu, mogą dodatkowo wpłynąć na
odsunięcie w czasie zwrotu środków z inwestycji, a w
skrajnych przypadkach spowodować utratę części lub
całości zainwestowanych środków. Wydłużenie okresu
realizacji projektu poza ramy określone pierwotnym
harmonogramem powoduje wzrost ryzyka błędów w
odniesieniu do szacunków kosztów oraz przyszłych
przychodów z projektu.
Koszty projektu mogą ulegać zmianie wskutek wielu
czynników, do których należą w szczególności wzrost
cen materiałów budowlanych i wykończeniowych, brak
dostępności podwykonawców, wzrost oczekiwań
cenowych za usługi ze strony podwykonawców,
niewykonanie prac przez podwykonawców w
uzgodnionych terminach i w uzgodnionej jakości. Każdy
z wymienionych czynników, jak również zmiany w
otoczeniu, w szczególności spadek popytu lub wzrost
podaży powierzchni biurowych, mogą przełożyć się na
wzrost kosztów lub ograniczenie przychodów, a w
konsekwencji na ograniczenie odzyskiwalności środków
zainwestowanych w projekt i wynikające stąd
pogorszenie płynności.
Grupa ocenia istotność ryzyka jako średnią a
prawdopodobieństwo jego wystąpienia również jako
średnie.
Szacunki oczekiwanych stóp kapitalizacji i wpływów z najmu
mogą okazać się nieprawidłowe, co może wpłynąć
negatywnie na wartość godziwą wybranych projektów,
przychody i płynność Spółki i Grupy.
Model d
ziałalności Grupy przewiduje generowanie
przychodów z najmu oraz rozpoznawanie wyniku z
wyceny i sprzedaży ukończonych i skomercjalizowanych
projektów, będących aktywami o niskim poziomie
płynności, których sprzedaż stanowi długotrwały i
złożony proces. Pomiędzy rozpoczęciem inwestycji a
terminami komercjalizacji, wyceny, sprzedaży i wpływu
środków stanowiących zapłatę ceny, pomimo ich
zgodności z przyjętym harmonogramem, mogą ulec
pogorszeniu warunki rynkowe, w szczególności mogą
wystąpić: (i) wzrost podaży konkurencyjnych
powierzchni biurowych do wynajmu, (ii) spadek popytu
na najem powierzchni biurowych, (iii) osłabienie
zainteresowania ze strony inwestorów nabywających
nieruchomości, (iv) zmiany wysokości czynszów, (v)
zmiany oczekiwanych stóp kapitalizacji, przekładające
się – każde z osobna lub w różnych kombinacjach – na
zmianę wartości godziwej projektu lub wartości
wpływów środków z wynajmu lub sprzedaży.
| 71
Założenia dotyczące wartości ww. zmiennych
przyjmowane przed rozpoczęciem projektu oraz
modyfikowane w jego trakcie, stanowiące podstawę
dokonywanych wycen, mogą zatem okazać się
nieprawidłowe, co może wpłynąć na różnicę pomiędzy
wartościami planowanych i faktycznych wpływów
środków ze sprzedaży. Wartości ww. zmiennych Grupa
przyjmuje opierając się m.in. na danych zawartych w
wycenach realizowanych inwestycji, sporządzanych
przez podmioty zewnętrzne, dostępnych opracowaniach
branżowych oraz doświadczeniach swoich menedżerów.
Grupa ocenia istotność ryzyka jako średnią a
prawdopodobieństwo jego wystąpienia również jako
średnie.
Ze względu na wysoką jednostkową wartość sprzedaży
każdego z projektów, rozkład przepływów pieniężnych może
istotnie różnić się pomiędzy poszczególnymi latami
W każdym z przyszłych lat obrachunkowych Grupa
planuje jednoczesną realizację kilku projektów,
znajdujących się na różnych etapach zaawansowania
prac. Ze względu na długość okresów potrzebnych na
przygotowanie, realizację, komercjalizację, a następnie
znalezienie nabywcy dla projektu, które są różne dla
każdego z projektów i mogą dodatkowo zmieniać się w
trakcie realizacji projektu, Grupa nie ma możliwości
precyzyjnego zaplanowania terminów, w których będzie
następowała sprzedaż projektu (przepływ pieniężny).
Tym samym, pomimo podejmowania pewnych założeń
odnośnie do rozkładu każdego z projektów w czasie,
mogą następować w relatywnie krótkich okresach
kumulacje przepływów pieniężnych, których wartości
nie będą powtarzalne w kolejnych latach. Analizując w
przyszłości poszczególne lata obrotowe Grupy,
inwestorzy powinni zatem wziąć pod uwagę, że
osiągnięte w każdym z nich przepływy pieniężne mogą
być istotnie różne od siebie pomimo realizacji
poszczególnych projektów na etapie wykonawczym
zgodnie z planem. Ze względu na jednoczesne
prowadzenie przez Grupę kilkunastu projektów, z
których każdy charakteryzuje się innymi parametrami
oraz planowanym terminem zakończenia, jak również
zmiennymi, opisanymi w czynniku ryzyka „Szacunki
oczekiwanych stóp kapitalizacji i wpływów z najmu mogą
okazać się nieprawidłowe, co może wpłynąć negatywnie na
wartość godziwą wybranych projektów, przychody i
płynność Grupy”,
Grupa nie ma możliwości realnego oszacowania
ewentualnego negatywnego wpływu zdarzeń na swoje
przepływy. W skrajnym wariancie, pomimo realizacji
prac wykonawczych poszczególnych projektów zgodnie
z przyjętymi harmonogramami, przepływy Grupy w
okresie mogą wynosić zero lub być ujemne.
Grupa ocenia istotność ryzyka jako średnią a
prawdopodobieństwo jego wystąpienia również jako
średnie.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
Wzrost cen lub ograniczenie dostępności kluczowych
materiałów i usług budowlanych mogą wpłynąć na wzrost
kosztów realizacji projektu.
Od wielu podmiotów działających jako deweloperzy
komercyjnych powierzchni biurowych, które kontraktują
generalne wykonawstwo u podmiotów trzecich
(zewnętrznych), odróżnia Grupę fakt, że pełniąc
wewnętrznie rolę generalnego wykonawcy, nie może
przenosić na podmioty trzecie ryzyk związanych ze
wzrostem jakichkolwiek kosztów inwestycji.
Jednym z kluczowych czynników determinujących
wysokość nakładów ponoszonych na realizację projektu
są: (i) ceny materiałów budowlanych, w znacznej mierze
determinowane istniejącą podażą, cenami transportu
oraz energii elektrycznej, stanowiącej istotną część
kosztów produkcji m.in. stali, cementu i szkła, oraz (ii)
ceny usług budowlanych, determinowane m.in. kosztami
pracy, stanowiącymi pochodną dostępności
wykwalifikowanych pracowników. Wzrost kosztów pracy
lub cen materiałów budowlanych może zatem wpłynąć
negatywnie, zarówno na faktyczne wykonanie budżetów
projektów aktualnie realizowanych, jak i na wartości
kosztorysowe projektów znajdujących się w fazie
projektowania. Koszty realizacji projektu wyższe od
oczekiwanych mogą negatywnie wpłynąć na możliwość
komercjalizacji obiektu z zachowaniem rentowności
oczekiwanej przez Grupę, a zatem na wyniki osiągane na
sprzedaży obiektu po jego komercjalizacji. Niekorzystnie
na przebieg realizacji projektów mogą wpłynąć również
okresowe ograniczenia dostępności kluczowych
materiałów lub usług budowlanych.
Grupa ocenia istotność ryzyka jako średnią, natomiast
prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako wysokie.
Spółki z Grupy mogą wejść w posiadanie lub posiadać
grunty obarczone ryzykiem operacyjnym.
Nabywając grunt na potrzeby realizacji projektu, Grupa
dokonuje m.in. jego analizy technicznej. Nie można
jednak wykluczyć sytuacji, że w trakcie realizacji
inwestycji ujawnią się nieprzewidziane czynniki, takie
jak wody gruntowe, niestabilność dolnych warstw
gruntu, znaleziska archeologiczne lub inne obiekty, w
tym nieujawnione elementy infrastruktury podziemnej
oraz brak dostatecznej ilości miejsca na zaplecze
budowy, które mogą spowodować opóźnienie lub
zwiększenie kosztów przygotowania gruntu pod
budowę, a nawet – w skrajnym przypadku –
uniemożliwić realizację projektu w planowanym
kształcie. W ocenie Emitenta, koncentrując się na
projektach biurowców klasy A zlokalizowanych w silnie
zurbanizowanych centrach miast, Grupa jest narażona
na to ryzyko w stopniu wyższym niż przeciętna dla
branży deweloperskiej.
Grupa ocenia istotność ryzyka oraz
prawdopodobieństwo jego wystąpienia jako średnie.
| 72
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
Realizacja projektów może powodować protesty
lub sprzeciwy społeczne.
Większość projektów Grupy jest realizowana na gruntach
zlokalizowanych w dobrze usytuowanych punktach
aglomeracji miejskich, nierzadko blisko terenów
przeznaczonych i wykorzystywanych już pod funkcje
mieszkaniowe lub rekreacyjne (parki, skwery).
Ze względu na położenie i wielkość niektórych projektów
(powierzchnia, wysokość, kubatura), a zatem potencjalne
oddziaływanie na środowisko, ich realizacja może rodzić
protesty lub sprzeciwy ze strony lokalnych społeczności,
mogące wpływać negatywnie na osiąganie założonych
harmonogramami terminów uzyskania decyzji w
postępowaniach administracyjnych dotyczących
poszczególnych projektów. Nie można również wykluczyć,
że przeciwko Grupie będą wysuwane roszczenia,
oczekiwania lub żądania wynikające z powszechnie
obowiązujących przepisów prawa, głównie budowlanego, o
gospodarowaniu nieruchomościami lub tzw. prawa
sąsiedzkiego. W uzasadnionych przypadkach Grupa może
być zmuszona do ich zaspokojenia, w każdym zaś z
przypadków sytuacje takie mogą powodować opóźnienia
lub utrudnienia w realizacji projektów. W ocenie Emitenta,
koncentrując się na nowocześnie projektowanych
biurowcach klasy A, będących najczęściej ponadprzeciętnej
wielkości bryłami w krajobrazie lokalnym (tzw. dominanty
architektoniczne), Grupa jest narażona na to ryzyko w
stopniu wyższym niż przeciętna dla branży deweloperskiej,
w szczególności mieszkaniowej.
Grupa ocenia istotność i prawdopodobieństwo wystąpienia
ryzyka jako średnie.
Proces inwestycyjny może wiązać się z koniecznością
dokonania dodatkowych uzgodnień, uzyskania opinii
czy zgody właścicieli lub posiadaczy sąsiednich
nieruchomości. Po zakończeniu procesu budowlanego
konieczne jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.
Spełnianie warunków prawno-administracyjnych
może wiązać się z koniecznością zmian w
dokumentacji projektu lub przedstawiania
dodatkowych opinii czy analiz, co może wpłynąć na
opóźnienie lub uniemożliwienie realizacji projektów.
Ponadto, uzyskiwanie stosownych aktów
administracyjnych wiąże się z często długotrwałymi
postępowaniami administracyjnymi, co powoduje
powstanie ryzyka braku możliwości zakończenia
poszczególnych faz inwestycji w zakładanych przez
Grupę terminach.
Dodatkowo zasady zagospodarowywania
nieruchomości mogą podlegać okresowym zmianom.
Stąd nie można wykluczyć, że po nabyciu
nieruchomości przez Grupę sposób jej
dopuszczalnego zagospodarowania zostanie
zmieniony lub ograniczony. Wystąpienie takiej
okoliczności może być wynikiem m.in. zmiany
miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego, objęcia nieruchomości
rygorystycznym reżimem ochrony zabytków, zmian
otoczenia nieruchomości (np. poprzez lokalizację na
sąsiednich nieruchomościach inwestycji
ograniczających, choćby w sposób faktyczny, sposób
korzystania z nabytej nieruchomości), zmianami
przepisów prawa dotyczących zagospodarowania
nieruchomości czy też obciążeniem nabytej
nieruchomości służebnościami na rzecz sąsiednich
nieruchomości (zwłaszcza w postaci służebności drogi
koniecznej). Może to utrudnić, opóźnić lub nawet
uniemożliwić realizację projektów.
Grupa ocenia istotność ryzyka i prawdopodobieństwo
jego wystąpienia jako średnie.
Realizacja p
rojektów Grupy może być utrudniona, opóźniona
lub nawet uniemożliwiona w konsekwencji ryzyk wynikających
z przepisów prawa oraz istniejących wad prawnych
nieruchomości.
Działalność Grupy w zakresie inwestycji budowlanych
wiąże się z koniecznością uzyskania stosownych decyzji i
zezwoleń administracyjnych. Grupa musi uzyskiwać decyzje
dotyczące m.in. ustalenia sposobu przeznaczenia
nieruchomości, na której ma zostać zrealizowany projekt,
określenia środowiskowych warunków jego realizacji,
zatwierdzenia projektu budowlanego, w tym decyzji o
warunkach zabudowy dla nieruchomości nieobjętych
miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
oraz pozwolenia na budowę.
| 73
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki CavatinaHolding S.A. oraz GrupyKapitałowej CavatinaHolding S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
Oświadczenie Zarządu Cavatina Holding S.A.
w sprawie rzetelności sporządzenia sprawozdania finansowego
Niniejszym oświadczamy, że wedle naszej najlepszej wiedzy jednostkowe
i skonsolidowane sprawozdanie finansowe Spółki oraz Grupy Kapitałowej za okres
12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2021 roku oraz dane porównywalne zostały
sporządzone zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości i odzwierciedlają
w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową oraz finansową, a także wynik
finansowy Spółki i Grupy Kapitałowej.
Równocześnie oświadczamy, że jednostkowe i skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Spółki oraz Grupy Kapitałowej za rok 2021 zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć
oraz sytuacji Spółki i Grupy Kapitałowej, w tym opis podstawowych ryzyk i zagrożeń.
RAFAŁ MALARZ
PREZES ZARZĄDU
DANIEL DRAGA
WICEPREZES ZARZĄDU
SZYMON BĘDKOWSKI
CZŁONEK ZARZĄDU
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 75
Informacja Zarządu Cavatina Holding S.A.
w sprawie wyboru firmy audytorskiej
W związku z § 70 ust. 1 pkt 7) oraz § 71 ust. 1 pkt 7) Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia
29 marca 2018 r. w sprawie informacji okresowych przekazywanych przez emitentów papierów
wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami
prawa państwa niebędącego państwem członkowskim, oraz na podstawie otrzymanego
oświadczenia Rady Nadzorczej Cavatina Holding S.A. o dokonaniu wyboru firmy audytorskiej
przeprowadzającej badanie jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Spółki oraz Grupy Kapitałowej za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2021 roku
niniejszym oświadczamy, że :
firma au
dytorska oraz członkowie zespołu wykonującego badanie spełniali warunki
do sporządzenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania rocznego sprawozdania
finansowego oraz rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego zgodnie
z obowiązującymi przepisami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki zawodowej,
są p
rzestrzegane obowiązujące przepisy związane z rotacją firmy audytorskiej i kluczowego
biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji,
emitent po
siada politykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę w zakresie
świadczenia na rzecz emitenta - przez firmę audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską
lub członka jego sieci - dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo
zwolnionych z zakazu świadczenia przez firmę audytorską.
RAFAŁ MALARZ
PREZES ZARZĄDU
DANIEL DRAGA
WICEPREZES ZARZĄDU
SZYMON BĘDKOWSKI
CZŁONEK ZARZĄDU
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 76
Oświadczenie CAVATINA HOLDING S.A.
o stosowaniu zasad ładu korporacyjnego
ZAŁĄCZNIK DO SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI
ZA OKRES 12 MIESIĘCY ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2021 ROKU
KRAKÓW, DNIA 31 MARCA 2022 ROKU
I. Zbiór zasad ładu korporacyjnego, któremu podlega CAVATINA Holding S.A.
(„Spółka”, „Emitent”) oraz zakres jego stosowania
Od momentu dopuszczenia akcji Spółki do obrotu na rynku regulowanym tj. od dnia 11 sierpnia 2021 roku Emitent
podlegał zasadom ładu korporacyjnego zawartym w dokumencie „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW
2021”, przyjętym uchwałą Nr 13/1834/2021 Rady Nadzorczej Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
z dnia 29 marca 2021 r., które weszły w życie w dniu 1 lipca 2021 r. Treść zbioru zasad ładu korporacyjnego
dostępna jest na stronie internetowej Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. pod adresem:
https
://www.gpw.pl/dobre-praktyki2021.
W roku 2021 Spółka nie stosowała następujących zasad „Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021”:
Nr zasady Treść zasady Wyjaśnienie niestosowania zasady
1.3. W swojej strategii biznesowej spółka uwzględnia
również tematykę ESG, w szczególności obejmującą:
1.3.1. zagadnienia środowiskowe, zawierające mierniki i ryzyka
związane ze zmianami klimatu i zagadnienia
zrównoważonego rozwoju;
Spółka planuje przestrzegać wskazanej zasady w całości,
jednakże w roku 2021 Spółka nie posiadała jeszcze
sformalizowanej strategii biznesowej obejmującej tematykę
ESG. Niezwłocznie po opracowaniu strategii ESG
w obszarach społecznych i pracowniczych Spółka przyjmie
jednolitą strategię biznesową w obszarze tematyki ESG
i będzie stosować wskazaną zasadę w całości.
1.3.2. sprawy społeczne i pracownicze, dotyczące m.in.
podejmowanych i planowanych działań mających na celu
zapewnienie równouprawnienia płci, należytych
warunków pracy, poszanowania praw pracowników,
dialogu ze społecznościami lokalnymi, relacji z klientami.
Spółka planuje przestrzegać wskazanej zasady w całości,
jednakże w roku 2021 Spółka nie posiadała jeszcze
sformalizowanej strategii biznesowej obejmującej tematykę
ESG. Niezwłocznie po opracowaniu strategii ESG
w obszarach społecznych i pracowniczych Spółka przyjmie
jednolitą strategię biznesową w obszarze tematyki ESG
i będzie stosować wskazaną zasadę w całości.
1.4. W celu zapewnienia należytej komunikacji
z interesariuszami, w zakresie przyjętej strategii
biznesowej spółka zamieszcza na swojej stronie
internetowej informacje na temat założeń posiadanej
strategii, mierzalnych celów, w tym zwłaszcza celów
długoterminowych, planowanych działań oraz postępów
w jej realizacji, określonych za pomocą mierników,
finansowych i niefinansowych. Informacje na temat
strategii w obszarze ESG powinny m.in.:
Z uwagi na wskazywany powyżej brak sformalizowanej
strategii biznesowej obejmującej tematykę ESG, Spółka
w roku 2021 nie zamieszczała na swojej stronie
internetowej informacji odnoszących się do strategii ESG.
Niezwłocznie po opracowaniu strategii ESG Spółka dokona
jej przyjęcia oraz zamieści wymagane informacje na swojej
stronie internetowej, a tym samym będzie stosować
wskazaną zasadę w całości.
1.4.1. objaśniać, w jaki sposób w procesach decyzyjnych
w spółce i podmiotach z jej grupy uwzględniane są
kwestie związane ze zmianą klimatu, wskazując na
wynikającez tego ryzyka;
Z uwagi na wskazywany powyżej brak sformalizowanej
strategii biznesowej obejmującej tematykę ESG, Spółka
w roku 2021 nie zamieszczała na swojej stronie
internetowej informacji odnoszących się do strategii ESG.
Niezwłocznie po opracowaniu strategii ESG Spółka dokona
jej przyjęcia oraz zamieści wymagane informacje na swojej
stronie internetowej, a tym samym będzie stosować
wskazaną zasadę w całości.
1.4.2.
przedstawiać wa
rtość wskaźnika równości wynagrodzeń
wypłacanych jej pracownikom, obliczanego jako
procentowa różnica pomiędzy średnim miesięcznym
wynagrodzeniem (z uwzględnieniem premii, nagród
i innych dodatków) kobiet i mężczyzn za ostatni rok, oraz
przedstawiać informacje o działaniach podjętych w celu
likwidacji ewentualnych nierówności w tym zakresie,
wraz z prezentacją ryzyk z tym związanych oraz
horyzontem czasowym, w którym planowane jest
doprowadzenie do równości.
Z uwagi na wskazywany powyżej brak sformalizowanej
strategii biznesowej obejmującej tematykę ESG, Spółka
w roku 2021 nie zamieszczała na swojej stronie
internetowej informacji odnoszących się do strategii ESG.
Niezwłocznie po opracowaniu strategii ESG Spółka dokona
jej przyjęcia oraz zamieści wymagane informacje na swojej
stronie internetowej, a tym samym będzie stosować
wskazaną zasadę w całości.
2.1. Spółka powinna posiadać politykę różnorodności wobec
zarządu oraz rady nadzorczej, przyjętą odpowiednio
przez radę nadzorczą lub walne zgromadzenie. Polityka
różnorodności określa cele i kryteria różnorodności m.in.
w takich obszarach jak płeć, kierunek wykształcenia,
specjalistyczna wiedza, wiek oraz doświadczenie
zawodowe, a także wskazuje termin i sposób
monitorowania realizacji tych celów. W zakresie
zróżnicowania pod względem płci warunkiem
zapewnienia różnorodności organów spółki jest udział
mniejszości w danym organie na poziomie nie niższym niż
30%.
Spółka planuje przestrzegać wskazanej zasady oraz
opracować odrębne polityki różnorodności obowiązujące w
odniesieniu do Zarządu oraz Rady Nadzorczej zgodnie z
wydanymi Wskazówkami. W roku 2021 Spółka spełniała
zasadę co do składu Rady Nadzorczej. Z uwagi na skład
Zarządu, który w roku 2021 nie spełniał wymogu
zróżnicowania pod względem płci, Spółka nie stosowała ww.
zasady. Spółka dopełni starań, aby zasada ta została przyjęta
do stosowania w ramach powołania Zarządu kolejnej
kadencji lub przy okazji dokonywania ewentualnych zmian w
składzie Zarządu aktualnej kadencji.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 78
Nr zasady Treść zasady Wyjaśnienie niestosowania zasady
4.3. Spółka zapewnia powszechnie dostępną transmisję obrad
walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym.
W ocenie Spółki struktura jej akcjonariatu nie uzasadnia
konieczności zapewnienia powszechnej transmisji obrad
Walnego Zgromadzenia w czasie rzeczywistym. Spółka
planuje przestrzegać zasady, jeśli zwołujący dane Walne
Zgromadzenie postanowi o możliwości wzięcia w nim udziału
przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej.
W razie udziału akcjonariuszy w Walnym Zgromadzeniu przy
wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej Spółka
zapewni transmisję obrad Walnego Zgromadzenia w czasie
rzeczywistym zgodnie z obowiązującym przepisami, a także
zamieści na stronie internetowej informacje na temat
planowanej transmisji obradWalnego Zgromadzenia.
4.4. Przedstawicielom mediów umożliwia się obecność na
walnych zgromadzeniach.
W opinii Zarządu Spółki wprowadzenie takiej możliwości nie
jest konieczne ze względu na przejrzysty charakter
przekazywania informacji przez Spółkę, który obejmuje
również całokształt procesu zwoływania Walnych
Zgromadzeń, przedstawiania projektów uchwał na Walne
Zgromadzenia oraz ich przebiegu i podejmowanych na nich
uchwał, a w szczególności uchwał dotyczących wypłaty
dywidendy przez Spółkę.
4.8. Projekty uchwał walnego zgromadzenia do spraw
wprowadzonych do porządku obrad walnego
zgromadzenia powinny zostać zgłoszone przez
akcjonariuszy najpóźniej na 3 dni przed walnym
zgromadzeniem.
Spółka nie posiada narzędzi prawnych ani faktycznych, aby
zapewnić, że akcjonariusze Spółki będą każdorazowo
stosować się do wskazanej zasady i zgłaszać projekty uchwał
z zachowaniem przewidzianego w niej terminu.
W szczególności, Spółka nie jest w stanie zapewnić, że jej
akcjonariusze nie będą korzystać z przysługującego im na
podstawie przepisów Kodeksu spółek handlowych prawa do
zgłaszania projektów uchwał dotyczących spraw
wprowadzonych do porządku obrad już w toku Walnego
Zgromadzenia Spółki.
4.9. W przypadku gdy przedmiotem obrad walnego
zgromadzenia ma być powołanie do rady nadzorczej lub
powołanie rady nadzorczej nowej kadencji:
4.9.1. kandydatury na członków rady powinny zostać zgłoszone
w terminie umożliwiającym podjęcie przez akcjonariuszy
obecnych na walnym zgromadzeniu decyzji z należytym
rozeznaniem, lecz nie później niż na 3 dni przed walnym
zgromadzeniem; kandydatury, wraz z kompletem
materiałów ich dotyczących, powinny zostać niezwłocznie
opublikowane na stronie internetowej spółki;
Spółka nie posiada narzędzi prawnych ani faktycznych, aby
zapewnić, że akcjonariusze Spółki będą każdorazowo
stosować się do wskazanej zasady i zgłaszać kandydatury na
członków Rady Nadzorczej razem z kompletem materiałów
z zachowaniem przewidzianego w niej terminu.
W szczególności, Spółka nie jest w stanie zapewnić, że jej
akcjonariusze nie będą korzystać z przysługującego im prawa
do zgłaszania kandydatów na członków Rady Nadzorczej
w toku Walnego Zgromadzenia Spółki.
6.1. W
ynagrodzenie członków zarządu i rady nadzorczej oraz
kluczowych menedżerów powinno być wystarczające dla
pozyskania, utrzymania i motywacji osób
o kompetencjach niezbędnych dla właściwego kierowania
spółką i sprawowania nad nią nadzoru. Wysokość
wynagrodzenia powinna być adekwatna do zadań
i obowiązków wykonywanych przez poszczególne osoby
i związanej z tym odpowiedzialności.
Spółka nie stosuje zasady, w zakresie w jakim Wskazówki
wymagają przyjęcia ogólnej polityki wynagrodzeń łącznie dla
członków organów Spółki i jej kluczowych menedżerów.
Spółka wskazuje, że zasady wynagradzania członków
Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki zostały wyczerpująco
uregulowane w politykach wynagrodzeń dotyczących ww.
organów, zgodnie z przepisami Ustawy o Ofercie, a struktura
zatrudnienia kluczowych menedżerów Spółki oraz liczebność
członków wyższej kadry zarządzającej nie wymagają
przyjęcia polityki wynagrodzeń dla kluczowych menedżerów
Spółki. W pozostałym zakresie zasada jest stosowana.
6.2. Programy motywacyjne powinny być tak skonstruowane,
by między innymi uzależniały poziom wynagrodzenia
członków zarządu spółki i jej kluczowych menedżerów od
rzeczywistej, długoterminowej sytuacji spółki w zakresie
wyników finansowych i niefinansowych oraz
długoterminowego wzrostu wartości dla akcjonariuszy
i zrównoważonego rozwoju, a także stabilności
funkcjonowania spółki.
Z uwagi na treść Wskazówek, Spółka nie stosuje zasady
w odniesieniu do funkcjonującego w Spółce programu
motywacyjnego uchwalonego przed wejściem w życie DPSN
2021. Spółka zamierza stosować zasadę po realizacji obecnie
funkcjonującego programu.
6.3. Jeżeli w spółce jednym z programów motywacyjnych jest
program opcji menedżerskich, wówczas realizacja
programu opcji winna być uzależniona od spełnienia przez
uprawnionych, w przeciągu co najmniej 3 lat, z góry
wyznaczonych, realnych i odpowiednich dla spółki celów
finansowych i niefinansowych oraz zrównoważonego
rozwoju, a ustalona cena nabycia przez uprawnionych
akcji lub rozliczenia opcji nie może odbiegać od wartości
akcji z okresu uchwalania programu.
Z uwagi na treść Wskazówek, Spółka nie stosuje zasady
w odniesieniu do funkcjonującego w Spółce programu
motywacyjnego uchwalonego przed wejściem w życie DPSN
2021. Spółka zamierza stosować zasadę po realizacji obecnie
funkcjonującego programu.
| 79
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
II. Opis głównych cech stosowanych w Spółce systemów kontroli wewnętrznej i zarządzenia
ryzykiem w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych i skonsolidowanych
sprawozdań finansowych
Zarząd każdej ze spółek wchodzących w skład grupy kapitałowej Cavatina Holding jest odpowiedzialny za system
kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w danej spółce oraz za proces sporządzania jednostkowych
sprawozdań finansowych spółek należących do grupy. Sprawozdania finansowe są sporządzane przez
pracowników działów księgowych spółek. Sprawozdania finansowe są zatwierdzane przez zgromadzenia
wspólników danej spółki.
Zarząd Spółki nadzoruje funkcjonowanie systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w Spółce oraz
jest odpowiedzialny za proces sporządzania jednostkowego sprawozdania finansowego oraz skonsolidowanego
sprawozdania finansowego Emitenta, zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości. Sprawozdania
jednostkowe, jak i skonsolidowane, podlegają kontroli wewnętrznej przeprowadzanej przez Zarząd Spółki, Dział
Kontrolingu Finansowego, Komitet Audytu oraz w przypadkach przewidzianych prawem przez biegłych
rewidentów wybieranych przez Radę Nadzorczą.
Sprawozdania finansowe przyjęte przez Zarząd przekazywane są Radzie Nadzorczej w celu dokonania ich oceny,
zgodnie z przepisami Kodeksu spółek handlowych. Roczne i półroczne sprawozdania finansowe podlegają
niezależnemu badaniu albo przeglądowi dokonywanemu przez biegłego rewidenta wybieranego przez Radę
Nadzorczą. Wyniki badania przekazywane są Zarządowi i Radzie Nadzorczej, a opinia i raport z badania
sprawozdania rocznego – także Walnemu Zgromadzeniu.
III. Wskazanie akcjonariuszy posiadających bezpośrednio lub pośrednio znaczne pakiety akcji wraz
ze wskazaniem liczby posiadanych przez te podmioty akcji, ich procentowego udziału w kapitale
zakładowym, liczby głosów z nich wynikających i ich procentowego udziału w ogólnej liczbie
głosów na Walnym Zgromadzeniu
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
STRUKTURA AKCJONARIATU Spółki po przeprowadzeniu oferty publicznej akcji Emitenta
oraz na dzień 31 grudnia 2021 roku prezentowała się następująco:
Akcjonariusz Liczba akcji
Udział w kapitale
zakładowym
Liczba głosów
Udział w ogólnej
liczbie głosów na
WZ
Cavatina Group S.A. 17 398 198 69,88% 17 398 198 69,88%
*Cavatina Sp. z o.o. 17 398 198 69,88% 17 398 198 69,88%
**Michał Dziuda 17 398 198 69,88% 17 398 198 69,88%
Nationale-Nederlanden OFE 2 000 000 8,03% 2 000 000 8,03%
VALUE FIZ 1 500 000 6,02% 1 500 000 6,02%
Pozostali 4 000 000 16,07% 4 000 000 16,07%
Dane w tabeli powyżej zostały zaprezentowane w oparciu o przekazane Spółce informacje o liczbie akcji
posiadanych przez ww. akcjonariuszy, którzy posiadali co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na Walnym
Zgromadzeniu - zgodnie z art. 69 Ustawy o ofercie.
*pośrednio – jako podmiot dominujący wobec Cavatina Group S.A.
**pośrednio – jako podmiot dominujący wobec Cavatina Sp. z o.o. oraz Cavatina Group S.A.
| 80
IV. Wskazanie posiadaczy wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia
kontrolne, wraz z opisem tych uprawnień
Spółka nie emitowała papierów wartościowych dających specjalne uprawnienia kontrolne. Wszystkie akcje
Spółki są akcjami zwykłymi na okaziciela, które nie są uprzywilejowane.
V. Wskazanie wszelkich ograniczeń odnośnie do wykonywania prawa głosu, takich jak
ograniczenie wykonywania prawa głosu przez posiadaczy określonej części lub liczby głosów,
ograniczenia czasowe dotyczące wykonywania prawa głosu lub zapisy, zgodnie z którymi
prawa kapitałowe związane z papierami wartościowymi są oddzielone od posiadania
papierów wartościowych
Zgodnie z treścią Statutu, przyznanie prawa głosu zastawnikowi lub użytkownikowi akcji wymaga zgody
Rady Nadzorczej. W okresie, gdy akcje na których ustanowiono zastaw lub użytkowanie są zapisane na
rachunku papierów wartościowych, prawo głosu z tych akcji przysługuje wyłącznie akcjonariuszowi.
Poza powyższym, nie występują inne ograniczenia w wykonywaniu prawa głosu lub zapisy, zgodnie z
którymi prawa kapitałowe związane z papierami wartościowymi są oddzielone od posiadania papierów
wartościowych.
VI. Wskazanie wszelkich ograniczeń dotyczących przenoszenia prawa własności papierów
wartościowych Emitenta
W związku z przeprowadzoną w 2021 roku ofertą publiczną akcji Spółki, Emitent w umowie o plasowanie
akcji zobowiązał się na okres 360 dni od daty pierwszego notowania akcji Spółki na rynku regulowanym
m.in. do niepodejmowania działań zmierzających do lub mogących skutkować ofertą, sprzedażą lub zbyciem
akcji Spółki lub papierów wartościowych wymiennych lub zamiennych na akcje lub umożliwiających ich
uzyskanie w drodze realizacji praw związanych z takimi papierami wartościowymi. Ponadto, w odrębnej
umowie Cavatina Sp. z o.o. oraz Cavatina Group S.A. zobowiązały się na okres 360 dni od daty pierwszego
notowania akcji Spółki na rynku regulowanym m.in. do niepodejmowania działań zmierzających do lub
mogących skutkować ofertą, sprzedażą lub zbyciem akcji Spółki lub papierów wartościowych wymiennych
lub zamiennych na akcje lub umożliwiających ich uzyskanie w drodze realizacji praw związanych z takimi
papierami wartościowymi.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
W roku obrotowym 2021, przed przeprowadzeniem i rozliczeniem oferty publicznej akcji Spółki struktura
jej akcjonariatu prezentowała się następująco:
• w okresie od dnia 1 stycznia 2021 r. do dnia 5 lipca 2021 r. podmiotem posiadającym bezpośrednio
100% udziału w kapitale zakładowym Emitenta oraz w ogólnej liczbie głosów na Walnym Zgromadzeniu
Spółki (tj. 17 398 198 akcji oraz głosów) według stanu na dzień 10 czerwca 2021 r. była Cavatina sp. z o.o.
– podmiot zależny Pana Michała Dziudy;
• w o
kresie od dnia 5 lipca 2021 r. do dnia 30 lipca 2021 r. podmiotem posiadającym bezpośrednio
100% udziału w kapitale zakładowym Emitenta oraz w ogólnej liczbie głosów na Walnym Zgromadzeniu
Spółki, (tj. 17 398 198 akcji oraz głosów) była Cavatina Group S.A. – podmiot zależny Cavatina sp. z o.o.,
wobec której podmiotem kontrolującympozostawał Pan Michał Dziuda.
| 81
Na mocy umowy kredytu zawartej z AION S.A. Spółka zobowiązała się do zapewnienia, że ani Emitent ani
Cavatina Sp. z o.o. nie dokonają sprzedaży, przeniesienia lub w inny sposób zbycia całości lub części akcji
w kapitale zakładowym Spółki.
Ponadto, umowy uczestnictwa zawarte z uczestnikami programu motywacyjnego obowiązującego w Spółce
przewidują zobowiązanie uczestnika programu do nierozporządzania akcjami przyznawanymi w ramach
programu (zobowiązanie typu lock-up) przez okres 12 miesięcy od dnia zapisania akcji serii C na rachunku
papierów wartościowych uczestnika. Do dnia 31 grudnia 2021 roku nie doszło do zapisania ww. akcji na
rachunkach papierów wartościowych uczestników programu.
Z wyjątkiem wskazanych powyżej umownych ograniczeń w zbywalności akcji Spółki, nie istnieją inne
ograniczenia dotyczące przenoszenia praw własności papierów wartościowych Emitenta.
VII. Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich
uprawnień, w szczególności prawo do podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji
Zgodnie ze Statutem, Zarząd składa się z liczby od dwóch do pięciu członków, w tym Prezesa Zarządu
powoływanych i odwoływanych przez Radę Nadzorczą, która określa również liczbę członków Zarządu danej
kadencji oraz funkcję poszczególnych członków w Zarządzie. Statut przewiduje, że kadencja członków
Zarządu jest wspólna i wynosi 5 lat. Każdy członek Zarządu może zostać wybrany na kolejne kadencje bez
ograniczeń. Członkowie Zarządu, których mandaty wygasły, mogą ponownie pełnić funkcję członka Zarządu
w kolejnych kadencjach. Członkowie Zarządu mogą być w każdej chwili odwołani lub zawieszeni
w czynnościach na mocy uchwały Rady Nadzorczej lub Walnego Zgromadzenia.
Do zakresu uprawnień Zarządu należy prowadzenie wszelkich spraw Spółki niezastrzeżonych do kompetencji
Rady Nadzorczej lub Walnego Zgromadzenia. W przypadkach określonych przepisami prawa oraz
postanowieniami Statutu przed dokonaniem określonych czynności Zarząd jest zobowiązany do uzyskania
zgody Rady Nadzorczej albo Walnego Zgromadzenia.
Zarząd reprezentuje Spółkę. Zgodnie ze Statutem, jeżeli Zarząd jest jednoosobowy, do reprezentowania
Spółki uprawniony jest członek Zarządu samodzielnie. W przypadku Zarządu wieloosobowego do
reprezentowania Spółki i składania oświadczeń woli w jej imieniu upoważnieni są: (i) Prezes Zarządu
i Wiceprezes Zarządu samodzielnie, (ii) członek Zarządu albo prokurent działający łącznie z Prezesem
Zarządu lub Wiceprezesem Zarządu.
Zarządowi nie przysługują uprawnienia do podejmowania samodzielnej decyzji w sprawie emisji akcji. Zgodnie
obowiązującymi przepisami i Statutem Spółki przeprowadzenie przez Spółkę emisji akcji i podwyższenia
kapitału zakładowego wymaga stosownej uchwały Walnego Zgromadzenia. Zarządowi nie przysługują
również szczególne uprawnienia do dokonywania wykupu akcji Spółki.
VIII. Opis zasad zmiany statutu lub umowy spółki emitenta
Zmiana Statutu Spółki następuje zgodnie z powszechnie obowiązującymi przepisami Kodeksu spółek
handlowych. W szczególności, zgodnie z art. 430 § 1. Kodeksu spółek handlowych zmiana Statutu wymaga
uchwały Walnego Zgromadzenia i wpisu do rejestru.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 82
IX. Sposób działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia oraz opis praw
akcjonariuszy i sposobu ich wykonywania, w szczególności zasady wynikające z regulaminu
walnego zgromadzenia, jeżeli taki regulamin został uchwalony, o ile informacje w tym zakresie
nie wynikają wprost z przepisów prawa
Walne Zgromadzenie obraduje jako Zwyczajne Walne Zgromadzenie lub Nadzwyczajne Walne
Zgromadzenie. Podstawę prawną organizacji i funkcjonowania Walnego Zgromadzenia stanowią przepisy
prawa, w szczególności Kodeksu spółek handlowych, postanowienia Statutu, Regulaminu Walnego
Zgromadzenia oraz Regulaminu udziału w Walnym Zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji
elektronicznej.
Walne Zgromadzenia otwiera Przewodniczący Rady Nadzorczej, a w razie jego nieobecności
Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej, a w razie nieobecności Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej,
Walne Zgromadzenie otwiera Prezes Zarządu lub osoba wyznaczona przez Zarząd. Jeżeli żadna z ww. osób,
nie jest obecna na Walnym Zgromadzeniu, wówczas Walne Zgromadzenie może otworzyć każdy
z uczestników Walnego Zgromadzenia.
Przewodniczący Walnego Zgromadzenia kieruje przebiegiem obrad Walnego Zgromadzenia, zgodnie
z przyjętym porządkiem obrad, przepisami prawa, Statutem oraz Regulaminem Walnego Zgromadzenia.
Przewodniczący Walnego Zgromadzenia zapewnia sprawny przebieg obrad oraz poszanowanie praw
i interesów wszystkich akcjonariuszy. Przewodniczący Walnego Zgromadzenia przeciwdziała w nadużywaniu
uprawnień przez uczestników Walnego Zgromadzenia. Przewodniczący Walnego Zgromadzenia nie ma
prawa, bez zgody Walnego Zgromadzenia, usuwać lub zmieniać kolejności spraw zamieszczonych w porządku
obrad.
Prawo uczestniczenia w Walnym Zgromadzeniu mają osoby będące akcjonariuszami Spółki na szesnaście dni
przed datą Walnego Zgromadzenia, z zastrzeżeniem wynikających z Kodeksu spółek handlowych warunków
szczególnych, jakie akcjonariusz powinien spełnić dla umożliwienia mu udziału w Walnym Zgromadzeniu.
Akcjonariusz może uczestniczyć w Walnym Zgromadzeniu oraz wykonywać prawo głosu osobiście lub przez
pełnomocnika. Pełnomocnictwo do uczestniczenia w Walnym Zgromadzeniu i wykonywania prawa głosu
wymaga udzielenia na piśmie lub w postaci elektronicznej. Udzielenie pełnomocnictwa w postaci
elektronicznej nie wymaga opatrzenia kwalifikowanym podpisem elektronicznym.
Prawo zabierania głosu przysługuje uczestnikom Walnego Zgromadzenia, członkom organów Spółki oraz
osobom wskazanym przez Zarząd. Przewodniczący Walnego Zgromadzenia może udzielić głosu także innym
osobom uczestniczącym w Walnym Zgromadzeniu. Walne Zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie
w sprawach objętych porządkiem obrad, chyba że cały kapitał zakładowy Spółki jest reprezentowany
na Walnym Zgromadzeniu, a nikt z obecnych nie wniósł sprzeciwu co do podjęcia uchwały w sprawie
nieobjętej porządkiem obrad. Każdy z akcjonariuszy może podczas Walnego Zgromadzenia zgłaszać projekty
uchwał dotyczące spraw wprowadzonych do porządku obrad. Uczestnicy Walnego Zgromadzenia mają prawo
wnoszenia propozycji zmian i uzupełnień do projektów uchwał objętych porządkiem Walnego Zgromadzenia
do czasu zamknięcia dyskusji nad punktem porządku obrad obejmującym projekt uchwały, której taka
propozycja dotyczy. Propozycje te wraz z krótkim uzasadnieniem winny być składane – osobno dla każdego
projektu uchwały – z podaniem imienia i nazwiska osoby zgłaszającej propozycję, na ręce Przewodniczącego
Walnego Zgromadzenia.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 83
Spółka umożliwia udział w Walnym Zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji
elektronicznej, obejmujący w szczególności: dwustronną komunikację w czasie rzeczywistym,
umożliwiającą uczestnikowi Walnego Zgromadzenia wypowiadanie się w toku obrad Walnego
Zgromadzenia przebywając w innym miejscu niż miejsce obrad, wykonywanie prawa głosu przez
uczestnika Walnego Zgromadzenia przed lub w toku Walnego Zgromadzenia, transmisję obrad Walnego
Zgromadzenia w czasie rzeczywistym.
O udziale w Walnym Zgromadzeniu również przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej
postanawia zwołujący to Walne Zgromadzenie. Regulamin Walnego Zgromadzenia nie przewiduje
możliwości oddania głosu drogą korespondencyjną.
Do kompetencji Walnego Zgromadzenia należy, poza innymi kompetencjami zastrzeżonymi w Statucie lub
w powszechnie obowiązujących przepisach prawa:
1) powoływanie i od
woływanie członków Rady Nadzorczej,
2) zatwierdzanie d
okonania kooptacji członków Rady Nadzorczej zgodnie z Art. 13 ust. 7 Statutu;
3) zmiana S
tatutu;
4) podwyższenie i ob
niżenie kapitału zakładowego Spółki oraz umorzenie akcji, z zastrzeżeniem
uprawnień przysługujących innym organom;
5) rozpatrywanie i zatwierdzanie sprawozdania Zarządu z działalności Spółki oraz sprawozdania
finansowego Spółki za ubiegły rok obrotowy oraz udzielanie absolutorium członkom organów Spółki
z wykonania przez nich obowiązków;
6) podejmowanie uchwał dotyczących emisji przez Spółkę obligacji zamiennych na akcje, obligacji
z prawem pierwszeństwa objęcia akcji Spółki oraz warrantów subskrypcyjnych, o których mowa w art. 453
§ 2 Kodeksu spółek handlowych;
7) przyjęcie p
olityki wynagrodzeń członków Zarządu i Rady Nadzorczej;
8) ustalanie w
ysokości wynagrodzenia członków Rady Nadzorczej, z uwzględnieniem postanowień
przyjętej przez Walne Zgromadzenie polityki wynagrodzeń członków Zarządu i Rady Nadzorczej;
9) podejmowanie uchwał dotyczących połączenia, przekształcenia oraz podziału Spółki;
10) rozwiązanie Spó
łki oraz wybór likwidatorów;
11) wyrażanie zg
ody na zbycie i wydzierżawienie przedsiębiorstwa Spółki lub jego zorganizowanej
części oraz ustanowienie na nich ograniczonego prawa rzeczowego;
12) postanowienie d
otyczące roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej przy zawiązaniu Spółki lub
sprawowaniu zarządu albo nadzoru;
13) rozpatrywanie i ro
zstrzyganie innych spraw, które zgodnie z przepisami Kodeksu spółek
handlowych lub brzmieniem Statutu należą do kompetencji Walnego Zgromadzenia bądź spraw oraz
wniosków wniesionych przez Zarząd, Radę Nadzorczą lub akcjonariuszy.
Walne Zgromadzenie jest ważne i zdolne do podejmowania uchwał bez względu na liczbę
reprezentowanych na nim akcji. Uchwały Walnego Zgromadzenia zapadają bezwzględną większością
głosów oddanych, chyba że powszechnie obowiązujący przepis prawa lub postanowienia Statutu stanowią
inaczej.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 84
SPOSÓB DZIAŁANIA ZARZĄDU
Zgodnie ze Statutem, jeżeli Zarząd jest jednoosobowy, do reprezentowania Spółki uprawniony jest
członek Zarządu samodzielnie. W przypadku Zarządu wieloosobowego do reprezentowania Spółki
i składania oświadczeń woli w jej imieniu upoważnieni są: (i) Prezes Zarządu i Wiceprezes Zarządu
samodzielnie, (ii) członek Zarządu albo prokurent działający łącznie z Prezesem Zarządu lub
Wiceprezesem Zarządu.
Uchwały Zarządu zapadają zwykłą większością głosów i mogą być powzięte, jeżeli wszyscy członkowie
zostali prawidłowo zawiadomieni o posiedzeniu Zarządu. W przypadku równości głosów decyduje głos
Prezesa Zarządu. Członkowie Zarządu mogą uczestniczyć w posiedzeniu Zarządu również przy
wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Szczegółowe zasady
uczestnictwa w posiedzeniu Zarządu przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się
na odległość określa Regulamin Zarządu uchwalany przez Zarząd.
Ponadto, członkowie Zarządu mogą brać udział w podejmowaniu uchwał Zarządu, oddając swój głos
na piśmie za pośrednictwem innego członka Zarządu. Oddanie głosu na piśmie nie może dotyczyć spraw
wprowadzonych do porządku obrad na posiedzeniu Zarządu. Zarząd może podejmować uchwały w trybie
pisemnym lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Uchwała
podejmowana w powyższy sposób jest ważna, wyłącznie gdy wszyscy członkowie Zarządu zostali
powiadomieni o treści projektu uchwały. Szczegółowy tryb działania Zarządu określa Regulamin Zarządu.
X. Opis działania organów zarządzających i nadzorujących Emitenta oraz ich komitetów,
ze wskazaniem składu osobowego tych organów oraz i zmian, które w nich zaszły w ciągu
roku obrotowego 2021
W okresie od dnia 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 roku w skład Zarządu wchodzili:
• Rafał M
alarz, jako Prezes Zarządu,
• Daniel D
raga, jako Wiceprezes Zarządu.
Wybór Członków Zarządu i Rady Nadzorczej jest dokonywany z poszanowaniem zasady równego dostępu
kobiet i mężczyzn do stanowisk w organach statutowych spółki.
SKŁAD OSOBOWY ZARZĄDU
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
SKŁAD OSOBOWY RADY NADZORCZEJ
W okresie od dnia 1 stycznia 2021 r. do dnia 19 marca 2021 roku w skład Rady Nadzorczej wchodzili:
• Filip D
ziuda jako Przewodniczący Rady Nadzorczej,
• Sebastian K
ulejewski jako Członek Rady Nadzorczej,
• Piotr J
asiński jako Członek Rady Nadzorczej,
• Paulina D
ziuda jako Członek Rady Nadzorczej.
| 85
W okresie od dnia 19 marca 2021 r. do dnia 31 grudnia 2021 roku w skład Rady Nadzorczej wchodzili:
• Michał D
ziuda jako Przewodniczący Rady Nadzorczej;
• Filip D
ziuda jako Członek Rady Nadzorczej;
• Paulina D
ziuda jako Członek Rady Nadzorczej;
• Agnieszka W
iśniewska jako Członek Rady Nadzorczej;
• Anna D
uszańska jako Członek Rady Nadzorczej.
SPOSÓB DZIAŁANIA RADY NADZORCZEJ
Rada Nadzorcza wykonuje swoje obowiązki kolegialnie. Zgodnie ze Statutem, posiedzenia Rady Nadzorczej
zwoływane są w miarę potrzeb, nie rzadziej jednak niż 4 razy w roku obrotowym.
Rada Nadzorcza wybiera ze swojego grona Przewodniczącego Rady Nadzorczej oraz
Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej, a ponadto może wybrać Sekretarza Rady Nadzorczej,
z zastrzeżeniem postanowień Statutu przewidujących uprawnienia osobiste. Pracami Rady Nadzorczej
kieruje jej Przewodniczący, a w przypadku jego braku, nieobecności lub innej, długotrwałej przeszkody w
wykonywaniu przez niego funkcji, jego obowiązki pełni Wiceprzewodniczący. Rada Nadzorcza podejmuje
uchwały, jeżeli na posiedzeniu obecna jest co najmniej połowa jej członków (w tym Przewodniczący lub
Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej), a wszyscy jej członkowie zostali prawidłowo zawiadomieni,
z zastrzeżeniem możliwości odbycia posiedzenia Rady Nadzorczej bez formalnego zwołania,
w przypadkach przewidzianych w Statucie.
Posiedzenia Rady Nadzorczej są zwoływane przez jej Przewodniczącego z inicjatywy własnej, na wniosek
Zarządu lub innego członka Rady Nadzorczej. Jeżeli Przewodniczący Rady Nadzorczej nie zwoła
posiedzenia w terminie 14 dni od dnia otrzymania odpowiedniego wniosku, wnioskodawca może zwołać
posiedzenie Rady Nadzorczej samodzielnie, podając datę, miejsce (w miejscowości będącej siedzibą Spółki)
i proponowany porządek obrad. Regulamin Rady Nadzorczej określa szczegółowo tryb zwołania
posiedzenia Rady Nadzorczej.
Uchwały Rady Nadzorczej podejmowane są zwykłą większością głosów oddanych, zaś w przypadku równej
liczby głosów decyduje głos Przewodniczącego Rady Nadzorczej. Posiedzenia Rady Nadzorczej mogą
odbywać się z wykorzystaniem środków porozumiewania się na odległość. O wykorzystaniu środków
porozumiewania się na odległość w ramach posiedzenia Rady Nadzorczej decyduje osoba zwołująca
konkretne posiedzenie Rady Nadzorczej. Szczegółowe zasady uczestnictwa w posiedzeniu Rady Nadzorczej
przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość określa regulamin
przyjmowany przez Radę Nadzorczą.
Członkowie Rady Nadzorczej mogą brać udział w podejmowaniu uchwał Rady Nadzorczej, oddając swój
głos na piśmie za pośrednictwem innego członka Rady Nadzorczej. Oddanie głosu na piśmie nie może
dotyczyć spraw wprowadzonych do porządku obrad na posiedzeniu Rady Nadzorczej. Uchwały Rady
Nadzorczej mogą zostać podjęte w trybie pisemnym lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego
porozumiewania się na odległość. Uchwała jest ważna wyłącznie, gdy wszyscy członkowie Rady Nadzorczej
zostali powiadomieni o treści projektu uchwały oraz co najmniej połowa członków Rady Nadzorczej wzięła
udział w głosowaniu (w tym Przewodniczący lub Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej). Do zarządzenia
głosowania w tym trybie uprawnione są osoby posiadające kompetencje do zwołania posiedzenia Rady
Nadzorczej. Szczegółowy tryb działania Rady Nadzorczej określa Regulamin Rady Nadzorczej uchwalany
przez Radę Nadzorczą.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 86
SPOSÓB DZIAŁANIA KOMITETU AUDYTU
Komitet Audytu odbywa regularne posiedzenia, które dotyczą m.in.: (i) przeglądu i oceny stosowanej
polityki rachunkowości, w tym zmian dokonanych w ciągu roku, istotnych szacunków, (ii) przeglądu
procesu prowadzenia rachunkowości i sporządzania sprawozdań, w tym wykorzystania systemów IT, (iii)
przeglądu procesu i oceny rzetelności komunikacji informacji finansowych, (iv) omawiania z biegłym
rewidentem strategii badania sprawozdań finansowych, (v) akceptacji planów audytu wewnętrznego, (vi)
wyboru firmy audytorskiej. Podczas posiedzeń Komitetu Audytu mogą uczestniczyć pozostali członkowie
Rady Nadzorczej, członkowie Zarządu i inne osoby, zaproszone przez przewodniczącego Komitetu
Audytu. Na posiedzeniach Komitetu Audytu, które dotyczą omówienia wyników finansowych Spółki, jest,
w miarę konieczności, obecny przedstawiciel niezależnego biegłego rewidenta Spółki. Ponadto
na posiedzenia Komitetu mogą być zapraszane osoby trzecie posiadające odpowiednią wiedzę
i doświadczenie, ilekroć jest to niezbędne do wykonywania zadań Komitetu Audytu, a korzystanie
z pomocy osób trzecich nie naraża Spółki na ryzyko niekontrolowanego ujawnienia informacji poufnych
i/lub stanowiących tajemnicę przedsiębiorstwa.
Niezależnie od posiedzeń, Komitet Audytu może żądać przedłożenia przez organy lub pracowników Spółki
lub jednostek powiązanych określonych informacji, dokumentacji lub wyjaśnień, w tym z zakresu
księgowości, finansów, audytu wewnętrznego i zarządzania ryzykiem, ilekroć jest to niezbędne
do wykonywania zadań Komitetu Audytu. Dodatkowo, Komitet Audytu przedkłada Radzie Nadzorczej:
(i) podjęte wnioski, stanowiska i rekomendacje wypracowane w związku z wykonywaniem funkcji Komitetu
Audytu w terminie umożliwiającym terminowe podjęcie przez Radę Nadzorczą odpowiednich działań,
(ii) raz w roku sprawozdanie ze swojej działalności w danym roku obrotowym, przed terminem
zatwierdzania sprawozdań rocznych, umożliwiającym Radzie Nadzorczej uwzględnienie treści tego
sprawozdania w rocznym sprawozdaniu Rady Nadzorczej i ocenie sytuacji Spółki.
W roku 2021 odbyło się 5 posiedzeń Komitetu Audytu.
Kryteria niezależności
W roku 2021 następujący członkowie Komitetu Audytu spełniali kryteria niezależności wymagane
Ustawą o Biegłych Rewidentach: Agnieszka Wiśniewska oraz Anna Duszańska.
Kryterium wiedzy i umiejętności z zakresu rewizji finansowej
W roku 2021 członkami Komitetu Audytu spełniającymi kryterium posiadania wiedzy i umiejętności
w zakresie rachunkowości oraz badania sprawozdań finansowych były Anna Duszańska i Agnieszka
Wiśniewska.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
SKŁAD OSOBOWY KOMITETU AUDYTU
W marcu 2021 roku powstał Komitetu Audytu w skład którego wchodzili:
• Agnieszka W
iśniewska jako Przewodniczący Komitetu Audytu;
• Michał D
ziuda jako Członek Komitetu Audytu;
• Anna D
uszańska jako Członek Komitetu Audytu.
W okresie od marca do grudnia 2021 roku skład Komitetu Audytu nie ulegał zmianie.
| 87
ANNA DUSZAŃSKA
posiada wiedzę w zakresie rachunkowości wynikającą z uzyskania w 1999 r. tytułu magistra
na Uniwersytecie Ekonomicznym w Krakowie na kierunku Rachunkowość. Ponadto, jej wiedzę z zakresu
rachunkowości i badania sprawozdań finansowych potwierdzają uzyskane w 2006 r. uprawnienia biegłego
rewidenta, a także posiadany certyfikat ACCA. Anna Duszańska posiada również doświadczenie z zakresu
rachunkowości i badania sprawozdań finansowych, które wynika m.in. z wieloletniej współpracy z wiodącą
firmą zajmującą się audytem finansowym oraz wiodącym europejskim liderem transportu kolejowego
notowanym na GPW. Anna Duszańska posiada szerokie doświadczenie z zakresu nie tylko
międzynarodowych oraz polskich standardów rachunkowości, ale również wymogów stawianych przed
podmiotami giełdowymi oraz ich organami statutowymi.
AGNIESZKA WIŚNIEWSKA
posiada wiedzę w zakresie badania sprawozdań finansowych, która wynika z uzyskania w 2001 r. tytułu
magistra na kierunku Finanse i Bankowość na Uniwersytecie Ekonomicznym w Katowicach oraz
ukończenia w 2009 r. studiów podyplomowych na kierunku Controlling, organizowanych przez
Uniwersytet Ekonomiczny w Katowicach. Ponadto, jej wiedzę w tym zakresie uzupełniają odbyte szkolenia
z zakresu rachunkowości i MSSF. Ponadto, Agnieszka Wiśniewska posiada doświadczenie z zakresu
rachunkowości i badania sprawozdań finansowych, które wynika z wieloletniej pracy w charakterze CFO
(grupa kapitałowa Murapol S.A., 2014-2020) czy też pracy w działach księgowych, m.in. w charakterze
głównej księgowej spółek kapitałowych (Instytut Zdrowia Człowieka sp. z o.o., 2001-2004; Profireal sp.
z o.o., 2004-2006, grupa kapitałowa Murapol S.A., 2010- 2014).
Kryterium wiedzy i umiejętności z zakresu branży, w której działa Emitent
W roku 2021 członkami Komitetu Audytu posiadającymi wiedze i umiejętności z zakresu branży, w której
działa Emitent byli Michał Dziuda i Agnieszka Wiśniewska.
MICHAŁ DZIUDA
posiada doświadczenie w zakresie branży nieruchomościowej, w której działa Spółka. Jest założycielem
i byłym wieloletnim akcjonariuszem Murapol S.A. (do roku 2020) – wiodącego polskiego dewelopera. Przez
wiele lat zarządzał również grupą kapitałową Murapol S.A., pełniąc funkcję w zarządzie Murapol S.A. oraz
spółek wchodzących w skład ww. grupy. Jest również założycielem Grupy Cavatina, w której zasiadał
w zarządach spółek wchodzących w jej skład, w tym Emitenta.
AGNIESZKA WIŚNIEWSKA
posiada doświadczenie w zakresie branży, w której działa Spółka, wynikające z wieloletniej współpracy
(2007
-2020) z grupą kapitałową Murapol S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 88
XI. Informacje dotyczące podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych Spółki
Główne założenia polityki wyboru firmy audytorskiej oraz polityki świadczenia przez firmę
audytorską przeprowadzającą badanie, przez podmioty powiązane z tą firmą audytorską oraz przez
członka sieci firmy audytorskiej dozwolonych usług niebędących badaniem sprawozdania
finansowego
Zgodnie z postanowieniami Statutu oraz przyjętą w Spółce polityką wyboru firmy audytorskiej organem
dokonującym wyboru firmy audytorskiej przeprowadzającej badanie jednostkowego oraz
skonsolidowanego sprawozdania finansowego Spółki jest Rada Nadzorcza. Wybór następuje po uzyskaniu
rekomendacji Komitetu Audytu. Przed wyborem firmy audytorskiej Dyrektor Finansowy/CFO Spółki
sporządza zapytanie ofertowe dotyczące przeglądu i badania śródrocznych oraz rocznych jednostkowych
i skonsolidowanych sprawozdań finansowych, jak też rocznych sprawozdań podmiotów zależnych, które
z mocy Ustawy o Rachunkowości podlegają obowiązkowemu badaniu. Zapytanie ofertowe jest kierowane
co najmniej do trzech firm audytorskich. Dyrektor Finansowy/CFO Spółki przekazuje zebrane oferty do
Przewodniczącego Komitetu Audytu.
W przypadku gdy wybór firmy audytorskiej nie dotyczy przedłużenia umowy z firmą audytorską, przed
dokonaniem wyboru Przewodniczący Komitetu Audytu przekazuje rekomendację Komitetu Audytu
członkom Rady Nadzorczej. Rekomendacja zawiera m.in.: (i) dwie możliwości wyboru firmy audytorskiej
wraz z uzasadnieniem oraz wskazanie uzasadnionej preferencji Komitetu Audytu wobec jednej z nich, (ii)
oświadczenia co do przebiegu procedury wyboru wymagane Ustawą o Biegłych Rewidentach, (iii) krótki
opis przeprowadzonych bezpośrednich negocjacji z zainteresowanymi oferentami, (iv) podsumowanie
zatwierdzonego przez Komitet Audytu sprawozdania zawierającego wnioski z przeprowadzonej
procedury wyboru oraz (v) wskazanie, że uwzględniono ustalenia i wnioski zawarte w rocznym
sprawozdaniu, o którym mowa w art. 90 ust. 5 Ustawy o Biegłych Rewidentach, mogące wpłynąć na wybór
firmy audytorskiej.
W przypadku gdy wybór firmy audytorskiej dotyczy przedłużenia umowy z firmą audytorską, przed
dokonaniem wyboru Przewodniczący Komitetu Audytu przekazuje rekomendację Komitetu Audytu
członkom Rady Nadzorczej. Rekomendacja zawiera m.in.: (i) wskazanie firmy audytorskiej, której
proponuje się powierzyć badanie ustawowe, (ii) oświadczenie, że rekomendacja jest wolna od wpływów
stron trzecich oraz (iii) stwierdzenie, że Spółka nie zawarła umów zawierających klauzule, o których mowa
w art. 66 ust. 5a Ustawy o Rachunkowości.
Rada Nadzorcza przy wyborze Podmiotu Uprawnionego bierze pod uwagę rekomendację Komitetu
Audytu oraz niezależne ustalenia i wnioski zawarte w rocznym sprawozdaniu, o którym mowa w art. 90 ust.
5 Ustawy o Biegłych Rewidentach.
W zakresie polityki świadczenia dozwolonych usług niebędących badaniem sprawozdania finansowego
Spółka stosuje art. 136 Ustawy o Biegłych Rewidentach, w szczególności w zakresie usług zabronionych.
Przed powierzeniem firmie audytorskiej świadczenia ww. usług Komitet Audytu dokonuje oceny zagrożeń
i zabezpieczeń niezależności, o której mowa w art. 69–73 Ustawy o Biegłych Rewidentach. Wyniki
przeprowadzonej analizy Przewodniczący Komitetu Audytu przekazuje Radzie Nadzorczej i Zarządowi.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 89
Rekomendacja dotycząca wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzenia badania
Rekomendacja dotycząca wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzenia badania spełniała obowiązujące
warunki i kryteria oraz została sporządzona w następstwie zorganizowanej przez Spółkę procedury wyboru
spełniającej obowiązującekryteria.
Komitet Audytu przedstawił Radzie Nadzorczej rekomendację dotyczącą wyboru firmy audytorskiej.
Uchwałą nr 2/10/2021 z dnia 18 października 2021r. w sprawie wyboru firmy audytorskiej
przeprowadzającej badanie za lata 2021-2023 rocznych jednostkowych sprawozdań finansowych oraz
skonsolidowanych sprawozdań finansowych CAVATINA HOLDING Rada Nadzorcza dokonała wyboru
Ernst & Young Audyt Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. z siedzibą w Warszawie do
przeprowadzenia badania jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego Spółki za lata
2021-2023.
Świadczenie dozwolonych usług niebędących badaniem
W roku 2021 firma audytorska badająca sprawozdanie finansowe oraz skonsolidowane sprawozdanie
finansowe Spółki świadczyła na rzecz Spółki dozwolone usługi niebędące badaniem takie jak przegląd
półrocznych sprawozdań finansowych spółki i grupy kapitałowej, oraz procedury związane z pierwszą
ofertą publiczną spółki (wydanie listu poświadczającego).
Przed powierzeniem firmie audytorskiej świadczenia ww. usług Komitet Audytu dokonał oceny
niezależności firmy audytorskiej zgodnie z Ustawą o Biegłych Rewidentach oraz wyraził zgodę
na świadczenie tych usług.
XII. Polityka różnorodności organów emitenta
Emitent nie spełnia kryteriów przewidzianych w Rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r.
w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych
oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego
państwem członkowskim (Dz.U. z 2018 r., poz. 757) obligujących do przedstawienia opisu polityki
różnorodności organów Spółki.
Spółka nie posiada odrębnego dokumentu pod nazwą „Polityka różnorodności” w odniesieniu do organów
zarządzających i nadzorujących, chociaż w praktyce stosuje zasadę równego traktowania wszystkich
pracowników i współpracowników. W roku 2021 Spółka spełniała zasadę co do składu Rady Nadzorczej.
Z uwagi na skład Zarządu, który w roku 2021 nie spełniał wymogu zróżnicowania pod względem płci, Spółka
nie stosowała zasady 2.1 dobrych praktyk. Spółka dopełni starań, aby w przyszłości zasada ta została
przyjęta do stosowania.
RAFAŁ MALARZ
PREZES ZARZĄDU
DANIEL DRAGA
WICEPREZES ZARZĄDU
SZYMON BĘDKOWSKI
CZŁONEK ZARZĄDU
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Cavatina Holding S.A. oraz Grupy Kapitałowej CavatinaHolding S.A.
| 90
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki CavatinaHolding S.A. oraz GrupyKapitałowej CavatinaHolding S.A.
www.cavatina.pl
