CAVATINA HOLDING SPÓŁKA AKCYJNA
SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY
DNIA 31 GRUDNIA 2021 ROKU WRAZ ZE SPRAWOZDANIEM
Z BADANIA NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA
KRAKÓW, DNIA 31 MARCA 2022 ROKU
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
SPIS TREŚCI
Sprawozdanie z całkowitych dochodów ....................................................................................................................................... 3
Sprawozdanie z sytuacji finansowej ............................................................................................................................................... 4
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych .................................................................................................................................... 5
Sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym ............................................................................................................................... 7
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające ............................................................................... 8
1. Informacje ogólne .......................................................................................................................................................................... 8
2. Identyfikacja skonsolidowanego sprawozdania finansowego ..................................................................................... 8
3. Skład Zarządu oraz Rady Nadzorczej Spółki....................................................................................................................... 8
4. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego ......................................................................................................................... 9
5. Inwestycje Spółki ........................................................................................................................................................................... 9
6. Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach ............................................................................ 12
6.1. Profesjonalny osąd ........................................................................................................................................................ 12
6.2. Niepewność szacunków i założeń ........................................................................................................................... 13
7. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego ..................................................................................................... 15
7.1. Oświadczenie o zgodności ......................................................................................................................................... 16
7.2. Waluta funkcjonalna i waluta sprawozdania finansowego ............................................................................ 17
8. Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie oraz zmiany
stosowanych zasad rachunkowości ...................................................................................................................................... 17
9. Istotne zasady (polityka) rachunkowości ........................................................................................................................... 19
9.1. Przeliczanie pozycji wyrażonych w walucie obcej ............................................................................................ 19
9.2. Udziały i akcje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach........... 19
9.3. Aktywa finansowe ......................................................................................................................................................... 22
9.4. Wycena do wartości godziwej .................................................................................................................................. 23
9.5. Utrata wartości aktywów finansowych................................................................................................................. 24
9.6. Należności z tytułu udzielonych poręczeń oraz pozostałe należności ...................................................... 25
9.7. Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych .................................................................................... 25
9.8. Oprocentowane kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne .................................................................... 26
9.9. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania ........................................................ 26
9.10. Modyfikacja zobowiązań finansowych i zmiana oczekiwanych przepływów pieniężnych z
zobowiązań finansowych ............................................................................................................................................ 26
9.11. Rezerwy ............................................................................................................................................................................. 27
9.12. Płatności w formie akcji .............................................................................................................................................. 28
9.13. Przychody ......................................................................................................................................................................... 29
9.14. Podatki ............................................................................................................................................................................... 29
9.15. Zysk netto na akcję ....................................................................................................................................................... 31
10. Przychody i koszty ...................................................................................................................................................................... 31
10.1. Przychody z tytułu poręczeń i odsetek ................................................................................................................. 31
10.2. Przychody i koszty umów z klientami .................................................................................................................... 31
10.3. Koszty z tytułu poręczeń i odsetek ......................................................................................................................... 31
10.4. Koszty według rodzajów – koszty ogólnego zarządu ...................................................................................... 31
10.5. Dywidendy otrzymane ................................................................................................................................................ 32
10.6. Pozostałe przychody (koszty) operacyjne............................................................................................................ 32
10.7. Inne przychody finansowe ......................................................................................................................................... 32
10.8. Inne koszty finansowe ................................................................................................................................................. 32
11. Podatek dochodowy ................................................................................................................................................................... 33
11.1. Obciążenie podatkowe ................................................................................................................................................ 33
11.2. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej ...................................................................................................... 33
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
11.3. Odroczony podatek dochodowy .............................................................................................................................. 34
12. Zysk przypadający na jedną akcję ......................................................................................................................................... 34
13. Dywidendy wypłacone i zaproponowane do wypłaty ................................................................................................... 35
14. Inwestycje w jednostkach zależnych i współkontrolowanych ................................................................................... 35
15. Pozostałe aktywa ........................................................................................................................................................................ 37
15.1. Pożyczki udzielone ........................................................................................................................................................ 37
15.2. Pozostałe aktywa niefinansowe............................................................................................................................... 39
16. Należności z tytułu udzielonych poręczeń oraz należności handlowe i pozostałe ............................................. 40
17. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty ....................................................................................................................................... 40
18. Kapitał podstawowy oraz pozostałe kapitały .................................................................................................................. 41
18.1. Kapitał podstawowy ..................................................................................................................................................... 41
18.2. Niepodzielony zysk i ograniczenia w wypłacie dywidendy ........................................................................... 41
19. Świadczenia pracownicze ......................................................................................................................................................... 42
19.1. Programy motywacyjne na bazie akcji .................................................................................................................. 42
20. Zadłużenie ...................................................................................................................................................................................... 42
21. Zmiany zobowiązań wynikających z działalności finansowej ..................................................................................... 47
22. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania ..................................................................... 48
23. Przyczyny występowania różnic pomiędzy zmianami wynikającymi ze sprawozdania z sytuacji finansowej
niektórych pozycji oraz zmianami wynikającymi ze sprawozdania z przepływów pieniężnych ................... 48
24. Zobowiązania warunkowe ....................................................................................................................................................... 49
24.1. Zobowiązania zabezpieczone na majątku jednostki ........................................................................................ 49
24.2. Zobowiązania warunkowe, w tym również udzielone przez jednostkę gwarancje i poręczenia, także
wekslowe .......................................................................................................................................................................... 50
24.3. Sprawy sądowe ............................................................................................................................................................... 51
24.4. Rozliczenia podatkowe ................................................................................................................................................ 51
25. Informacje o podmiotach powiązanych .............................................................................................................................. 52
25.1. Warunki transakcji z podmiotami powiązanymi ................................................................................................ 55
25.2. Transakcje z udziałem członków Zarządu............................................................................................................ 55
25.3. Wynagrodzenie kadry kierowniczej Spółki ......................................................................................................... 55
26. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub firmy audytorskiej ............................................................. 55
27. Struktura Akcjonariatu oraz znaczący akcjonariusze Spółki, w tym osoby zarządzające i nadzorujące
Spółkę .............................................................................................................................................................................................. 56
27.1. Struktura Akcjonariatu ................................................................................................................................................ 56
27.2. Znaczący Akcjonariusze .............................................................................................................................................. 56
27.3. Zestawienie stanu posiadania akcji Spółki lub uprawień do nich przez osoby zarządzające i
nadzorujące Spółką ....................................................................................................................................................... 56
28. Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym ............................................................................................................ 57
28.1. Ryzyko stopy procentowej ......................................................................................................................................... 57
28.2. Ryzyko walutowe ........................................................................................................................................................... 58
28.3. Ryzyko kredytowe ......................................................................................................................................................... 58
28.4. Ryzyko związane z płynnością .................................................................................................................................. 59
29. Instrumenty finansowe ............................................................................................................................................................. 60
29.1. Wartości godziwe poszczególnych klas instrumentów finansowych ........................................................ 60
30. Zarządzanie kapitałem .............................................................................................................................................................. 61
31. Struktura zatrudnienia .............................................................................................................................................................. 61
32. Inwazja Rosji na Ukrainę ........................................................................................................................................................... 61
33. Zdarzenia następujące po dniu bilansowym ..................................................................................................................... 62
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
3
SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2021 ROKU
Nota
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2020 roku
Działalność kontynuowana
Przychody z tytułu odsetek i poręczeń
10.1
29 292
18 129
Udział w zyskach jednostek zależnych i współkontrolowanych
wycenianych metodą praw własności
14
194 325
153 931
Przychody z pozostałych umów z klientami
10.2
11 360
-
Koszty z tytułu odsetek i poręczeń
10.3
(22 070)
(11 227)
Koszty pozostałych umów z klientami
10.2
(10 407)
-
Koszty ogólnego zarządu
10.4
(10 800)
(92)
Pozostałe przychody (koszty) operacyjne
10.6
(37)
138
Zysk z działalności operacyjnej
191 663
160 879
Zysk ze sprzedaży jednostki zależnej
14
-
7 532
Pozostałe przychody finansowe
10.7
149
380
Pozostałe koszty finansowe
10.8
(817)
(1 797)
Zysk brutto
190 995
166 994
Podatek dochodowy
11
(6 480)
(17 887)
Zysk netto z działalności kontynuowanej
184 515
149 107
Zysk netto
184 515
149 107
CAŁKOWITY DOCHÓD ZA OKRES
184 515
149 107
Zysk na jedną akcję:
– podstawowy z zysku za rok obrotowy (PLN)
12
8,91
8,57
– rozwodniony z zysku za rok obrotowy (PLN)
12
8,88
8,57
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
4
SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ
NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2021 ROKU
AKTYWA Nota
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Aktywa trwałe
Inwestycje w jednostkach zależnych i współkontrolowanych
wycenianych metodą praw własności
14
749 701
555 351
Pożyczki udzielone
15.1
802 637
320 890
Aktywa z tytułu podatku odroczonego
11.3
-
-
1 552 338
876 241
Aktywa obrotowe
Należności z tytułu udzielonych poręczeń oraz należności
handlowe i pozostałe
16
38 354
2 725
Należności z tytułu podatku dochodowego
-
6
Pożyczki udzielone
15.1
-
2 043
Pozostałe aktywa finansowe
17
2 042
-
Pozostałe aktywa niefinansowe
15.2
619
11 875
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
17
11 469
4 052
52 484
20 701
SUMA AKTYWÓW
1 604 822
896 942
PASYWA
Kapitał własny
Kapitał podstawowy
18.1
323 677
226 177
Kapitał zapasowy
18.2
458 254
225 086
Zyski zatrzymane
278 562
229 958
1 060 493
681 221
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty i pożyczki od jednostek powiązanych
20
308 625
138 442
Kredyty i pożyczki od jednostek pozostałych
20
88 816
36 474
Obligacje
20
115 774
28 449
Rozliczenia międzyokresowe przychodów
-
137
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
11.3
10 167
4 906
523 382
208 408
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty i pożyczki od jednostek powiązanych
20
-
5 531
Kredyty i pożyczki od jednostek pozostałych
20
7 623
867
Obligacje
20
9 793
-
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
zobowiązania
22
3 386
641
Rozliczenia międzyokresowe przychodów
145
274
20 947
7 313
Zobowiązania ogółem
544 329
215 721
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA
1 604 822
896 942
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
5
SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2021 ROKU
Nota
rok zakończony dnia
31 grudnia 2021 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2020 roku
Przepływy środków pieniężnych
z działalności operacyjnej
Zysk brutto
190 995
166 994
Korekty o pozycje:
(202 153)
(118 776)
Dywidendy otrzymane
10.5
-
51 000
Koszty z tytułu płatności na bazie akcji własnych
19.1
6 334
(1 713)
Udział w zyskach jednostek zależnych i
współkontrolowanych wycenianych metodą praw
własności
14
(194 325)
(153 931)
Zysk ze zbycia jednostki zależnej
14
-
(7 532)
(Zwiększenie)/zmniejszenie stanu należności
z tytułu poręczeń, należności handlowych i
pozostałych
(15 628)
2 305
(Zwiększenie)/zmniejszenie stanu pozostałych
aktywów
11 256
1 404
Zwiększenie/(zmniejszenie) stanu zobowiązań,
z wyjątkiem kredytów i pożyczek
23
2 478
203
Odsetki z tytułu pożyczek, kredytów i obligacji
23
(10 159)
(2 009)
Podatek dochodowy zapłacony
(6)
(12 825)
Pozostałe
23
(2 103)
4 322
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
(11 158)
48 218
Przepływy środków pieniężnych
z działalności inwestycyjnej
Wpływy
179 599
329 222
Sprzedaż inwestycji w jednostkach zależnych
i współkontrolowanych
14
-
65 906
Spłata udzielonych pożyczek
179 599
263 316
Wydatki
657 637
364 980
Nabycie inwestycji w jednostkach zależnych
i współkontrolowanych
25
50
Nabycie pozostałych aktywów finansowych
-
-
Udzielenie pożyczek
657 612
364 930
Pozostałe
-
-
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(478 038)
(35 758)
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
6
SPRAWODANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH [S.D.]
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2021 ROKU
Nota
rok zakończony dnia
31 grudnia 2021 roku
rok zakończony dnia
31 grudnia 2020
roku
Przepływy środków pieniężnych
z działalności finansowej
Wpływy
565 576
249 737
Wpływy z tytułu emisji akcji 23
187 204
-
Wpływy z tytułu zaciągnięcia pożyczek i kredytów
281 073
230 419
Emisja obligacji
97 299
19 318
Wydatki
68 963
258 640
Spłata pożyczek i kredytów
66 263
166 497
Wykup dłużnych papierów wartościowych
2 700
88 143
Dywidendy wypłacone
13
-
4 000
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
496 613
(8 903)
Zwiększenie/(zmniejszenie) netto stanu środków
pieniężnych i ich ekwiwalentów
7 417
3 557
Środki pieniężne na początek okresu
4 052
495
Środki pieniężne na koniec okresu
11 469
4 052
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
7
SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2021 ROKU
Nota
Kapitał
podstawowy
Kapitał
zapasowy
Zyski
zatrzymane
Kapitał własny
ogółem
Na dzień 1 stycznia 2021 roku
226 177
225 086
229 958
681 221
Zysk netto za rok
-
-
184 515
184 515
Inne całkowite dochody netto za rok
-
-
-
-
Całkowity dochód za rok
-
-
184 515
184 515
- Emisja akcji
18.1
97 500
84 061
-
181 561
- Płatności na bazie akcji z tyt. programu
motywacyjnego
19.1
-
-
13 196
13 196
- Wypłata dywidendy
13
-
-
-
-
- Przekazanie zysku netto na kapitał zapasowy -
149 107
(149 107)
-
Na dzień 31 grudnia 2021 roku
323 677
458 254
278 562
1 060 493
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2020 ROKU
Nota
Kapitał
podstawowy
Kapitał
zapasowy
Zyski
zatrzymane
Kapitał własny
ogółem
Na dzień 1 stycznia 2020 roku
226 177
155 111
156 538
537 826
Zysk netto za rok
-
-
149 107
149 107
Inne całkowite dochody netto za rok
-
-
-
-
Całkowity dochód za rok
-
-
149 107
149 107
- Płatności na bazie akcji
-
-
(1 713)
(1 713)
- Wypłata dywidendy
13
-
-
(4 000)
(4 000)
- Przekazanie zysku netto na kapitał zapasowy -
69 975
(69 975)
-
Na dzień 31 grudnia 2020 roku
226 177
225 086
229 958
681 221
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
8
ZASADY (POLITYKI) RACHUNKOWOŚCI
ORAZ DODATKOWE NOTY OBJAŚNIAJĄCE
1. Informacje ogólne
Cavatina Holding Spółka Akcyjna („Spółka” „jednostka”) została utworzona Aktem Notarialnym z dnia
19 lipca 2017 roku. Siedziba Spółki mieści się pod adresem: 30-552 Kraków, ul. Wielicka 28B.
Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd
Rejonowy, XI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS 0000690167.
Spółce nadano numer statystyczny REGON 368028192 i numer NIP 6793154645.
Czas trwania Spółki jest nieoznaczony.
Podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest działalność holdingowa, zarządzanie strukturą Grupy
Kapitałowej oraz spółkami zależnymi prowadzącymi zarówno działalność budowlaną, inwestycyjną,
generalnego wykonawstwa. Jednostka dominująca prowadzi również działalność polegającą na
zarządzaniu polityką finansową w Grupie Kapitałowej, zarządzaniu płynnością finansową Grupy,
pozyskiwaniem kapitału (finansowania) na rozwój Grupy, między innymi w postaci emisji obligacji oraz
udzielaniu pożyczek spółkom powiązanym z Grupy Kapitałowej.
Podmiotem bezpośrednio dominującym Spółki jest Cavatina Group S.A. Podmiotem dominującym
najwyższego szczebla jest spółka Cavatina Sp. z o.o.
2. Identyfikacja skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Spółka sporządziła skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021
roku, które zostało zatwierdzone do publikacji w dniu 31 marca 2022 roku.
3. Skład Zarządu oraz Rady Nadzorczej Spółki
W skład Zarządu Spółki na dzień 31 grudnia 2021 roku wchodzili:
Prezes Zarządu - Rafał Malarz,
Wiceprezes Zarządu - Daniel Draga.
W okresie sprawozdawczym nie było zmian w zarządzie. Po dniu bilansowym, na podstawie Uchwały Nr
4/01/2022 powziętej w dniu 31 stycznia 2022 roku Rada Nadzorcza Spółki z dniem 1 lutego 2022 roku
powołała Pana Szymona Będkowskiego w skład Zarządu Spółki i powierzyła mu pełnienie funkcji Członka
Zarządu odpowiedzialnego głównie za zarządzanie procesami nabywania nieruchomości oraz
komercjalizacji powierzchni. Wspólna kadencja członków Zarządu Spółki upływa z dniem 19 lipca 2022
roku.
Poza wymienioną powyżej zmianą skład Zarządu Spółki na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania
finansowego nie zmienił się.
W okresie porównawczym, w dniu 23 października 2020 roku Rada Nadzorcza podjęła uchwałę
w przedmiocie wyrażenia zgody na zmianę funkcji Członka Zarządu na funkcję Wiceprezesa Zarządu dla
Pana Rafała Malarza i Pana Daniela Dragi. W dniu 31 grudnia 2020 roku Prezes Michał Dziuda złożył
rezygnacje z pełnienia funkcji ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2020 roku.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
9
Następnie w dniu 31 grudnia 2020 roku Rada Nadzorcza podjęła uchwałę w przedmiocie powołania Pana
Rafała Malarza na funkcję Prezesa Zarządu Spółki, ze skutkiem na dzień podjęcia uchwały.
W skład Rady Nadzorczej Spółki na dzień 31 grudnia 2021 roku oraz nadzień zatwierdzenia niniejszego
sprawozdania finansowego wchodzili:
Michał Dziuda
Dziuda Filip
Dziuda Paulina
Anna Duszańska
Agnieszka Wiśniewska
W okresie sprawozdawczym miały miejsce następujące zmiany w składzie Rady Nadzorczej:
uchwałą NWZ z dnia 7 stycznia 2021 roku na członka Rady Nadzorczej powołano Panią
Agnieszkę Wiśniewską,
uchwałą NWZ z dnia 19 marca 2021 roku na przewodniczącego Rady Nadzorczej powołano Pana
Michała Dziudę,
uchwałą NWZ z dnia 19 marca 2021 roku na członka Rady Nadzorczej powołano Panią Annę
Duszańską,
uchwałą NWZ z dnia 19 marca 2021 roku z funkcji członka Rady Nadzorczej odwołano Pana
Sebastiana Kulejewskiego,
uchwałą NWZ z dnia 19 marca 2021 roku z funkcji członka Rady Nadzorczej odwołano Pana
Piotra Jasińskiego.
W ciągu okresu porównawczego nastąpiło zwiększenie ilości członków Rady Nadzorczej. Cavatina
Holding S.A. na mocy uchwały NWZ z dnia 22 lipca 2020 roku powołała na funkcję członka Rady
Nadzorczej Panią Paulinę Dziudę.
4. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd w dniu 31 marca 2022
roku.
5. Inwestycje Spółki
Spółka posiada inwestycje w następujących jednostkach zależnych i współkontrolowanych:
Nazwa jednostki Siedziba Przedmiot działalności
Udział Jednostki dominującej
w kapitale w %
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Cavatina GW Sp. z o.o. Kraków generalny wykonawca robót budowlanych 100% 100%
Equal I Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową Equal
Business Park A zlokalizowanej w Krakowie
(nieruchomość sprzedana w 2020 roku)
100% 100%
100K Sp. z o.o.
Bielsko-
Biała
najem i zarządzanie nieruchomością biurową Equal
Business Park B zlokalizowanej w Krakowie
(nieruchomość sprzedana w 2020 roku)
100% 100%
Equal III Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową Equal
Business Park C zlokalizowanej w Krakowie
(nieruchomość sprzedana w 2020 roku)
100% 100%
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
10
Nazwa jednostki Siedziba Przedmiot działalności
Udział Jednostki dominującej
w kapitale w %
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Diamentum Office Sp. z
o.o.
Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową
Diamentum Office zlokalizowanej we Wrocławiu
(nieruchomość sprzedana w 2019 roku)
100% 100%
Carbon Tower Sp. Z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową Carbon
Tower zlokalizowanej we Wrocławiu
100% 100%
Tischnera Office Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową
Tischnera Office zlokalizowanej w Krakowie
100% 100%
Cavatina Office Sp. z o.o. Warszawa
najem i zarządzanie nieruchomością biurową
Chmielna 89 zlokalizowanej w Warszawie
35%
(jednostka
współkontrol.)
35%
(jednostka
współkontrol.)
Cavatina & Partners
International Sp. z o.o.
Kraków
rozwijanie działalności grupy na rynkach
zagranicznych (brak działalności operacyjnej)
100% 100%
Deweloper Media Sp. z o.o.
Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 1 Sp. z o. o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 2 Sp. z o. o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową
Cavatina Hall zlokalizowanej w Bielsku-Białej
100% 100%
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową Equal D
zlokalizowanej w Krakowie
100% 100%
Cavatina SPV 5 Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową Ocean
Office A zlokalizowanej w Krakowie
100% 100%
Cavatina SPV 7 Sp. z o. o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 8 Sp. z o. o. Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową Palio
Office A zlokalizowanej w Gdańsku
100% 100%
Cavatina SPV 9 Sp. z o. o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Quickwork Sp. z o.o. Kraków
wynajem powierzchni biurowych w systemie biur
serwisowych (serviced offices)
100% 100%
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o. Kraków
najem i zarządzanie nieruchomością biurową GOP C
zlokalizowanej w Katowicach
100% 100%
Cavatina Architects
GmbH
Berlin,
Niemcy
rozwijanie działalności grupy na rynkach
zagranicznych (brak działalności operacyjnej)
100% 100%
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Salvaterra Sp. z o.o.
Bielsko-
Biała
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
11
Nazwa jednostki Siedziba Przedmiot działalności
Udział Jednostki dominującej
w kapitale w %
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 16 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 17 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 18 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 20 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 21 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Giardini Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Jardin Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% 100%
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% -
Cavatina SPV 23 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% -
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% -
Cavatina SPV 25 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% -
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% -
Cavatina SPV 27 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% -
Cavatina SPV 28 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% -
Cavatina SPV 29 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% -
Cavatina SPV 30 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% -
Cavatina SPV 31 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% -
Cavatina SPV 32 Sp. z o.o. Kraków
realizacja inwestycji w nieruchomość biurową, a po jej
zakończeniu, najem i zarządzanie nią
100% -
Cavatina CUW Sp. z o.o. Kraków
centrum usług wspólnych świadczące usługi na rzecz
grupy Cavatina
100% -
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
12
Na dzień 31 grudnia 2021 roku oraz na dzień 31 grudnia 2020 roku udział w ogólnej liczbie głosów posiadany
przez Spółkę w podmiotach zależnych i wspólnych przedsięwzięciach jest równy udziałowi Spółki
w kapitałach tych jednostek. Wyjątek stanowi Spółka Cavatina Office Sp. z o.o., w której Spółka posiada
35% udziałów oraz 50% głosów na Walnym Zgromadzeniu Wspólników.
Inwestycje w wyżej wymienionych jednostkach zostały dokonane na czas nieoznaczony.
W 2021 powołane zostały jednostki zależne - spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Cavatina SPV 22
– 32 oraz Cavatina CUW oraz zlikwidowana została spółka prawa brytyjskiego Cavatina & Partners UK
Limited.
W 2020 roku nabyta została spółka Salvaterra Sp. z o.o., utworzone zostały Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.,
Cavatina SPV 16 Sp. z o.o., Cavatina SPV 17 Sp. z o.o., Cavatina SPV 18 Sp. z o.o., Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.,
Cavatina SPV 20 Sp. z o.o., Cavatina SPV 21 Sp. z o.o., Giardini Sp. z o.o. oraz Jardin Sp. z o.o.
3 września 2020 roku Grupa sprzedała 65% udziałów w spółce Cavatina Office Sp. z o.o. – transakcja
szerzej opisana została w punkcie nr 14.
Do dnia zatwierdzenia sprawozdania finansowego w 2022 roku nie utworzono, ani nie zakupiono nowych
spółek celowych.
6. Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach
6.1. Profesjonalny osąd
Sporządzenie sprawozdania finansowego Spółki wymaga od Zarządu dokonania osądów, szacunków oraz
założeń, które mają wpływ na prezentowane przychody, koszty, aktywa i zobowiązania i powiązane z nimi
noty oraz ujawnienia dotyczące zobowiązań warunkowych. Niepewność co do tych założeń i szacunków
może spowodować istotne korekty wartości bilansowych aktywów i zobowiązań w przyszłości.
W procesie stosowania zasad (polityki) rachunkowości Zarząd dokonał następujących osądów, które mają
największy wpływ na przedstawiane wartości bilansowe aktywów i zobowiązań.
USTALENIE WSPÓŁKONTROLI
Wspólne przedsięwzięcia to ustalenia umowne, na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje
działalność gospodarczą podlegającą współkontroli. Wspólne przedsięwzięcie jest wspólnym ustaleniem
umownym, w którym strony sprawujące współkontrolę nad ustaleniem mają prawa do aktywów netto
wynikających z ustalenia umownego.
W 2020 roku Spółka dokonała zbycia 65% udziałów w jednostce zależnej Cavatina Office Sp. z o.o.
W wyniku postanowień umownych, oprócz pozostałych 35% udziałów w kapitale jednostki, Spółka
otrzymała uprzywilejowanie co do głosu, dające dodatkowe 15% głosów przy podejmowaniu wszystkich
decyzji dotyczących działalności Cavatina Office Sp. z o.o. Dodatkowo Spółka ma prawo wyboru połowy
członków Zarządu. Wszelkie decyzje wymagają współpracy i zgody obydwu stron umowy, a kwestie
sporne rozstrzygane będą w drodze arbitrażu.
Analiza powyższych czynników wskazuje na fakt sprawowania współkontroli nad Cavatina Office Sp.
z o.o. W sprawozdaniu finansowym jednostka prezentowana jest jako spółka współkontrolowana, a do jej
wyceny stosuję się metodę praw własności zgodnie z zasadami opisanymi w punkcie 9.2. Na dzień
sporządzenia niniejszego sprawozdania nie występują dodatkowe porozumienia ani umowy, z których
wynikałyby dodatkowe prawa udziałowców w zakresie kontroli nad Cavatina Office Sp. z o.o.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
13
OCENA CZY POŻYCZKI UDZIELONE STANOWIĄ W SWOJEJ ISTOCIE CZĘŚĆ INWESTYCJI NETTO
SPÓŁKI W JEDNOSTCE ZALEŻNEJ LUB WSPÓŁKONTROLOWANEJ
Wszelkie pozycje, których rozliczenie nie jest ani planowane, ani prawdopodobne w dającej się
przewidzieć przyszłości, stanowią w swojej istocie powiększenie wartości udziału Spółki w danej
jednostce zależnej lub współkontrolowanej. Pozycje takie mogą obejmować akcje uprzywilejowane
i należności długoterminowe lub pożyczki. Według stanu na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania
finansowego Zarząd ocenia, że wszystkie pożyczki udzielone zostaną spłacone zgodnie
z harmonogramem spłat ustalonym w umowach tych pożyczek.
KLASYFIKACJA POŻYCZEK UDZIELONYCH
Spółka jako pożyczkodawca dokonuje klasyfikacji pożyczek udzielonych jako wyceniany po początkowym
ujęciu w zamortyzowanym koszcie albo w wartości godziwej przez inne całkowite dochody bądź
w wartości godziwej przez wynik finansowy na podstawie:
a) modelu biznesowego Spółki w zakresie zarządzania pożyczkami udzielonymi oraz
b) charakterystyki wynikających z umowy przepływów pieniężnych dla pożyczek udzielonych (tzw. test
umownych przepływów pieniężnych).
Polityka rachunkowości Spółki w zakresie klasyfikacji i wyceny aktywów finansowych została opisana
szerzej w punkcie 9.3 niniejszego sprawozdania finansowego.
W przypadku pożyczek udzielonych jednostce specjalnego przeznaczenia, które stanowią jedyne źródło
finansowania zakupu nieruchomości inwestycyjnych (kapitał własny pożyczkobiorcy jest nieistotny na
moment udzielenia pożyczki), Spółka ocenia, że charakterystyka wynikających z umowy przepływów
pieniężnych nie odpowiada jedynie spłacie kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty
i wycenia takie pożyczki w wartości godziwej przez wynik finansowy.
6.2. Niepewność szacunków i założeń
Poniżej omówiono podstawowe założenia dotyczące przyszłości i inne kluczowe źródła niepewności
występujące na dzień bilansowy, z którymi związane jest istotne ryzyko znaczącej korekty wartości
bilansowych aktywów i zobowiązań w następnym roku finansowym. Spółka przyjęła założenia i szacunki
na temat przyszłości na podstawie wiedzy posiadanej podczas sporządzania sprawozdania finansowego.
Występujące założenia i szacunki mogą ulec zmianie na skutek wydarzeń w przyszłości wynikających ze
zmian rynkowych lub zmian niebędących pod kontrolą Spółki. Takie zmiany są odzwierciedlane
w szacunkach lub założeniach w chwili wystąpienia.
UTRATA WARTOŚCI UDZIAŁÓW I AKCJI W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH STOWARZYSZONYCH
I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH
Spółka dokonała analizy przesłanek utraty wartości posiadanych udziałów i akcji w jednostkach
zależnych, stowarzyszonych i współkontrolowanych zgodnie z zasadami opisanymi w punkcie 9.2. Na
podstawie przeprowadzonej analizy nie stwierdzono występowania przesłanek świadczących o utracie
wartości inwestycji w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i współkontrolowanych i w konsekwencji
nie przeprowadzano testów na utratę ich wartości.
UTRATA WARTOŚCI UDZIELONYCH POŻYCZEK
Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe dotyczące udzielonych pożyczek w kwocie równej
12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym, zgodnie z zasadami opisanymi w punkcie 9.4.
W okresach prezentowanych w niniejszym sprawozdaniu finansowym nie stwierdzono wzrostu ryzyka
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
14
kredytowego, prowadzącego do rozpoznania dodatkowych odpisów z tytułu utraty wartości udzielonych
pożyczek. Pożyczki zaklasyfikowane są jako instrumenty niskiego ryzyka.
WARTOŚĆ GODZIWA POŻYCZEK UDZIELONYCH
Wartość godziwą instrumentów finansowych, dla których nie istnieje aktywny rynek ustala się
wykorzystując odpowiednie techniki wyceny. Przy wyborze odpowiednich metod i założeń Spółka kieruje
się profesjonalnym osądem.
W przypadku pożyczek udzielonych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy, pomiar
wartości godziwej został sklasyfikowany na poziomie 3 hierarchii wartości godziwej.
Spółka ustala wartość godziwą pożyczek udzielonych przy użyciu technik wartości bieżącej – umowne
przepływy pieniężne pożyczek są dyskontowane według szacunkowej stopy rynkowej (rynkowej stopy
zwrotu), która uwzględnia korektę względem ryzyka związanego z przepływami pieniężnymi
wycenianych pożyczek.
RYZYKO KREDYTOWE ZWIĄZANE Z UDZIELONYMI PORĘCZENIAMI
Spółka udziela poręczeń spłaty zobowiązań jednostek zależnych i współkontrolowanych z tytułu
otrzymywanych przez te jednostki kredytów budowalnych, inwestycyjnych oraz innych umów
o podobnym charakterze. Poręczenia takie stanowią gwarancje finansowe w rozumieniu MSSF 9
Instrumenty finansowe. W ocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowania działalności jednostek
zależnych i współkontrolowanych, Spółka ma pełną możliwość monitorowania ryzyka kredytowego
związanego z wystawionymi poręczeniami. Jednostki zależne i współkontrolowane mają pełną zdolność
i gotowość do wywiązania się z zawartych zobowiązań umownych, wobec czego Zarząd Spółki nie
stwierdził istnienia istotnych oczekiwanych strat kredytowych z tytułu udzielonych przez Spółkę
poręczeń.
NIEPEWNOŚĆ ZWIĄZANA Z ROZLICZENIAMI PODATKOWYMI
Regulacje dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych oraz obciążeń
związanych z ubezpieczeniami społecznymi podlegają częstym zmianom. Te częste zmiany powodują brak
odpowiednich punktów odniesienia, niespójne interpretacje oraz nieliczne ustanowione precedensy,
które mogłyby mieć zastosowanie. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują
różnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych, zarówno pomiędzy organami
państwowymi jak i organami państwowymi i przedsiębiorstwami.
Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania
wysokich kar i grzywien, a wszelkie dodatkowe zobowiązania podatkowe, wynikające z kontroli, muszą
zostać zapłacone wraz z wysokimi odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest
większe niż w krajach o bardziej dojrzałym systemie podatkowym.
W konsekwencji, kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić
w przyszłości w wyniku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej.
Z dniem 15 lipca 2016 roku do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia
postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom („GAAR”). GAAR ma zapobiegać powstawaniu
i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w
Polsce. GAAR definiuje unikanie opodatkowania jako czynność dokonaną przede wszystkim w celu
osiągnięcia korzyści podatkowej, sprzecznej w danych okolicznościach z przedmiotem i celem przepisy
ustawy podatkowej. Zgodnie z GAAR taka czynność nie skutkuje osiągnięciem korzyści podatkowej, jeżeli
sposób działania był sztuczny. Wszelkie występowanie (i) nieuzasadnionego dzielenia operacji, (ii)
angażowania podmiotów pośredniczących mimo braku uzasadnienia ekonomicznego lub gospodarczego,
(iii) elementów wzajemnie się znoszących lub kompensujących oraz (iv) inne działania o podobnym
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
15
działaniu do wcześniej wspomnianych, mogą być potraktowane jako przesłanka istnienia sztucznych
czynności podlegających przepisom GAAR. Nowe regulacje wymagają znacznie większego osądu przy
ocenie skutków podatkowych poszczególnych transakcji.
Klauzulę GAAR należy stosować w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie oraz do
transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie
wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi
polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników prawnych
ustaleń i porozumień, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja Spółki.
Spółka ujmuje i wycenia aktywa lub zobowiązania z tytułu bieżącego i odroczonego podatku
dochodowego przy zastosowaniu wymogów MSR 12 Podatek dochodowy w oparciu o zysk (stratę
podatkową), podstawę opodatkowania, nierozliczone straty podatkowe, niewykorzystane ulgi i stawki
podatkowe, uwzględniając ocenę niepewności związanych z rozliczeniami podatkowymi.
Gdy istnieje niepewność co do tego, czy i w jakim zakresie organ podatkowy będzie akceptował
poszczególne rozliczenia podatkowe transakcji, Spółka ujmuje te rozliczenia uwzględniając ocenę
niepewności.
7. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego
Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki dnia 19 marca 2021 roku na podstawie art. 45
ust. 1a i art. 45 ust. 1c oraz art. 55 ust. 6 i art. 55 ust. 8 Ustawy z dnia 29 września 1994 roku
o rachunkowości podjęło uchwałę o zmianie polityki rachunkowości i rozpoczęciu sporządzania od dnia
1 stycznia 2020 roku, dla celów statutowych sprawozdań oraz skonsolidowanych sprawozdań zgodnie z
Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości (MSR) / Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) oraz związanymi z nimi interpretacjami ogłoszonymi w formie
rozporządzeń Komisji Europejskiej.
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego,
z wyjątkiem udziałów w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i współkontrolowanych, które
wyceniane są metodą praw własności oraz pożyczek udzielonych spełniających kryteria płynące z MSSF
9 do ich wyceny w wartości godziwej.
Sprawozdanie finansowe jest przedstawione w tysiącach złotych („PLN”), a wszystkie wartości, o ile nie
wskazano inaczej, podane są również w tysiącach PLN.
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności
gospodarczej przez Spółkę oraz grupę kapitałową której jest jednostką dominującą, a Zarząd nie
identyfikuje istotnej niepewności w tym obszarze.
W toku analizy zasadności przyjęcia zasady kontynuacji działalności, Zarząd sporządził prognozę
przepływów pieniężnych Grupy za okres 12 miesięcy po dniu bilansowym, w której uwzględnione zostały
wszelkie znane mu fakty i okoliczności jak i oczekiwania co do sytuacji rynkowo-gospodarczej. Ze względu
na realizowany model biznesowy, duże znaczenie dla realizowanych przepływów pieniężnych ma
możliwość pozyskiwania nowego finansowania zewnętrznego dla projektów w trakcie budowy oraz
częściowego przedłużania finansowania obrotowego. W tym obszarze, prognoza bazuje na:
1. przepływach, które są zabezpieczone podpisanymi umowami, a które to stanowią zdecydowaną
większość zaplanowanych wpływów finansowych, z których Grupa może skorzystać w oparciu
o odpowiednie zaawansowanie ponoszonych nakładów inwestycyjnych;
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
16
2. utrzymywania na poziomie minimum zbliżonym do obecnego zadłużenia z tytułu kredytów
obrotowych, zgodnie z dotychczasową historią i doświadczeniami Grupy;
3. przepływach, co do których dopiero oczekuje się podpisania stosownych umów w oparciu
o podpisane wstępne warunki finansowania.
Dodatkowo, Grupa ma szereg alternatywnych możliwości zapewniania finansowania dalszej działalności,
które nie zostały uznane jako konieczne dla zapewnienia kontynuacji jej działalności, m. in.:
sprzedaż ukończonych i w znacznym stopniu skomercjalizowanych projektów,
emisja kolejnych serii obligacji na podstawie zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru
Finansowego w dniu 10 stycznia 2022 roku prospektu podstawowego, w ramach którego Spółka
jest uprawniona do wyemitowania, w jednej lub w wielu seriach, obligacji o łącznej wartości
nominalnej nie wyższej niż 200 000 tys. PLN (dotychczas wyemitowana kwota to 40 695 tys.
PLN),
emisja jednej lub większej ilości serii obligacji na podstawie programu emisji obligacji do kwoty
200 000 tys. PLN organizowanego przez Santander Bank Polska S.A. oraz Powszechna Kasa
Oszczędności Bank Polski S.A. („Program”) na podstawie zawartej w dniu 23 grudnia 2021 r.
umowy programowej,
podpisanie umów finansowania dla projektów, które charakteryzują się już wysokim poziomem
przednajmu, a dla których Grupa nie posiada jeszcze podpisanych wstępnych warunków
finansowania,
częściowe refinansowanie wydatków poniesionych na zakup gruntów.
Dodatkowo Grupę wspiera dotychczas zbudowana baza kapitałowa (w tym, dzięki przeprowadzonej
pierwszej ofercie publicznej akcji) oraz możliwość elastycznego zarządzania procesem inwestycyjnym
(przede wszystkim na skutek zachowania w Grupie kompetencji związanych z generalnym
wykonawstwem).
Zarząd jest przekonany, iż przyjęte założenia przy przygotowywaniu projekcji finansowych na rok 2022
są możliwe do zrealizowania. Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego Grupa
realizuje przyjęte założenia w zakresie postępu prac budowlanych, pozyskiwania najemców oraz
finansowania bez znaczących odchyleń w stosunku do planu. Mając na uwadze przedstawione powyżej
kwestie, Zarząd stwierdza, iż nie istnieje istotna niepewność kontynuacji działalności i przygotował
niniejsze sprawozdanie finansowe przy założeniu, że Spółka oraz jednostki wchodzące w skład grupy
kapitałowej, której jest jednostką dominującą, w dającej się przewidzieć przyszłości, tj. w okresie co
najmniej 12 miesięcy po dniu bilansowym, będą prowadziły działalność w niezmienionym istotnie
zakresie.
7.1. Oświadczenie o zgodności
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) zatwierdzonymi przez Unię Europejską („MSSF UE”)
obowiązującymi dla okresów rocznych rozpoczynających się od 1 stycznia 2021 roku. Na dzień
zatwierdzenia niniejszego sprawozdania do publikacji, biorąc pod uwagę toczący się w Unii Europejskiej
proces wprowadzania MSSF, MSSF mające zastosowanie do tego sprawozdania finansowego nie różnią
się od MSSF UE.
MSSF UE obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości („RMSR”).
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
17
7.2. Waluta funkcjonalna i waluta sprawozdania finansowego
Walutą funkcjonalną Spółki i walutą sprawozdawczą niniejszego sprawozdania finansowego jest PLN.
8. Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie
weszły jeszcze w życie oraz zmiany stosowanych zasad
rachunkowości
Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego są
spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Spółki za rok zakończony
31 grudnia 2020 roku, z wyjątkiem zastosowania nowych lub zmienionych standardów oraz interpretacji
obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się od 1 stycznia 2021 roku i później.
ZMIENIONE STANDARDY ORAZ INTERPRETACJE, KTÓRE MAJĄ ZASTOSOWANIE PO RAZ
PIERWSZY W 2021 ROKU
Zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 oraz MSSF 16: Reforma wskaźnika referencyjnego stopy
procentowej – Etap 2
Zaproponowane zmiany zawierają tymczasowe odstępstwa, adresujące skutki zastąpienia
międzybankowej stopy procentowej („IBOR”) alternatywną stopą procentową bliską wolnej od ryzyka
(„RFR”) i wpływ na sprawozdawczość finansową. Zmiany zawierają poniższe praktyczne rozwiązania:
- praktyczne rozwiązanie wymagające, by zmiany umowy lub zmiany przepływów pieniężnych, które są
bezpośrednim następstwem reformy były traktowane jako zmiany zmiennej stopy procentowej, co jest
równoznaczne ze zmianą rynkowej stopy procentowej,
- zezwolenie na dostosowanie dokumentacji rachunkowości zabezpieczeń w zakresie wyznaczania
i dokumentowania powiązań zabezpieczających bez ich rozwiązywania, jeżeli zmiany te były
bezpośrednio wymagane przez reformę IBOR,
- przyznanie tymczasowego zwolnienia z wymogu spełnienia kryterium odrębnej identyfikacji, jeżeli
instrument RFR został wyznaczony jako zabezpieczenie komponentu ryzyka.
Zmiany do MSSF 4
Zmiany przesuwają datę zakończenia okresu tymczasowego zwolnienia ze stosowania MSSF 9 z 1 stycznia
2021 roku na 1 stycznia 2023 roku w celu dostosowania do daty wejścia w życie MSSF 17. Zmiany
przewidują opcjonalne rozwiązania w celu zmniejszenia wpływu różnych dat wejścia w życie MSSF 9
i MSSF 17.
Zmiana do MSSF 16: Ustępstwa czynszowe związane z Covid-19 po 30 czerwca 2021 roku
Zmiana rozszerza praktyczne rozwiązanie dla leasingobiorców, dotyczące umów leasingowych z ulgami w
czynszach przyznawanych bezpośrednio w związku z pandemią Covid 19 i płatnościami pierwotnie
należnymi do dnia 30 czerwca 2021 roku włącznie, na umowy z płatnościami pierwotnie należnymi do dnia
30 czerwca 2022 roku włącznie.
Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego do publikacji wpływ wyżej opisanych
zmian na stosowane przez Spółkę zasady (politykę) rachunkowości w odniesieniu do działalności Spółki
lub jej wyników finansowych jest nieistotny.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
18
STANDARDY I INTERPRETACJE, KTÓRE ZOSTAŁY OPUBLIKOWANE PRZEZ RADĘ
MIĘDZYNARODOWYCH STANDARDÓW RACHUNKOWOŚCI, JEDNAK NIE WESZŁY JESZCZE
W ŻYCIE
MSSF 14 Regulacyjne rozliczenia międzyokresowe (opublikowano dnia 30 stycznia 2014 roku) – zgodnie
z decyzją Komisji Europejskiej proces zatwierdzania standardu w wersji wstępnej nie zostanie
zainicjowany przed ukazaniem się standardu w wersji ostatecznej - do dnia zatwierdzenia niniejszego
sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE – mający zastosowanie dla okresów rocznych
rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2016 roku lub później;
Zmiany do MSSF 10 i MSR 28: Transakcje sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy inwestorem a jego
jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem (opublikowano dnia 11 września 2014 roku) –
prace prowadzące do zatwierdzenia niniejszych zmian zostały przez UE odłożone bezterminowo -
termin wejścia w życie został odroczony przez RMSR na czas nieokreślony;
MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe (opublikowano dnia 18 maja 2017 roku) w tym Zmiany do MSSF 17
(opublikowano dnia 25 czerwca 2020) - mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających
się dnia 1 stycznia 2023 roku lub później;
Zmiany do MSR 1: Prezentacja sprawozdań finansowych – Podział zobowiązań na krótkoterminowe
i długoterminowe oraz Podział zobowiązań na krótkoterminowe i długoterminowe – odroczenie daty wejścia
w życie (opublikowano odpowiednio dnia 23 stycznia 2020 roku oraz 15 lipca 2020 roku) – do dnia
zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające
zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub później;
Zmiany do MSSF 3: Zmiany do odniesień do Założeń Koncepcyjnych (opublikowano dnia 14 maja 2020
roku) – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub
później;
Zmiany do MSR 16: Rzeczowe aktywa trwałe: przychody osiągnięte przed oddaniem do użytkowania
(opublikowano dnia 14 maja 2020 roku) – mające zastosowanie dla okresów rocznych
rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub później;
Zmiany do MSR 37: Umowy rodzące obciążenia – koszty wypełnienia obowiązków umownych
(opublikowano dnia 14 maja 2020 roku) – mające zastosowanie dla okresów rocznych
rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub później;
Zmiany wynikające z przeglądu MSSF 2018-2020 (opublikowano dnia 14 maja 2020 roku) – mające
zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2022 roku lub później;
Zmiany do MSR 1 i Stanowiska Praktycznego 2: Ujawnianie informacji dotyczących zasad (polityki)
rachunkowości (opublikowano dnia 12 lutego 2021 roku) – mające zastosowanie dla okresów rocznych
rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub później;
Zmiany do MSR 8: Definicja wartości szacunkowych (opublikowano dnia 12 lutego 2021 roku) – mające
zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub później;
Zmiany do MSR 12: Podatek odroczony dotyczący aktywów i zobowiązań powstających na skutek
pojedynczej transakcji (opublikowano dnia 7 maja 2021 roku) – do dnia zatwierdzenia niniejszego
sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów rocznych
rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub później;
Zmiany do MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe: Pierwsze zastosowanie MSSF 17 i MSSF 9 – Informacje
porównawcze (opublikowano dnia 9 grudnia 2021 roku) - do dnia zatwierdzenia niniejszego
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
19
sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów rocznych
rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub później.
Daty wejścia w życie są datami wynikającymi z treści standardów ogłoszonych przez Radę ds.
Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej. Daty stosowania standardów w Unii Europejskiej mogą
różnić się od dat stosowania wynikających z treści standardów i są ogłaszane w momencie zatwierdzenia
do stosowania przez Unię Europejską.
Spółka nie zdecydowała się na wcześniejsze zastosowanie żadnego standardu, interpretacji lub zmiany,
która została opublikowana, lecz nie weszła dotychczas w życie w świetle przepisów Unii Europejskiej.
9. Istotne zasady (polityka) rachunkowości
9.1. Przeliczanie pozycji wyrażonych w walucie obcej
Transakcje wyrażone w walutach innych niż PLN są przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu
obowiązującego w dniu zawarcia transakcji.
Na dzień bilansowy aktywa i zobowiązania pieniężne wyrażone w walutach innych niż PLN są przeliczane
na złote polskie przy zastosowaniu odpowiednio obowiązującego na koniec okresu sprawozdawczego
średniego kursu ustalonego dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski. Powstałe z przeliczenia różnice
kursowe ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów (kosztów) finansowych lub, w przypadkach
określonych zasadami (polityką) rachunkowości, kapitalizowane w wartości aktywów. Aktywa
i zobowiązania niepieniężne ujmowane według kosztu historycznego wyrażonego w walucie obcej są
wykazywane po kursie historycznym z dnia transakcji. Aktywa i zobowiązania niepieniężne ujmowane
według wartości godziwej wyrażonej w walucie obcej są przeliczane po kursie z dnia dokonania wyceny
do wartości godziwej. Zyski lub straty wynikające z przeliczenia aktywów i zobowiązań niepieniężnych
ujmowanych w wartości godziwej są ujmowane zgodnie z ujęciem zysku lub straty z tytułu zmiany
wartości godziwej, czyli w zysku / stracie okresu.
Następujące kursy zostały przyjęte dla potrzeb wyceny bilansowej:
31 grudnia 2021 31 grudnia 2020
EUR
4,5994 4,6148
9.2. Udziały i akcje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnych
przedsięwzięciach
Jednostkami zależnymi są podmioty, które Spółka kontroluje.
Sprawowanie kontroli przez Spółkę ma miejsce wtedy, gdy:
• posiada władzę nad danym podmiotem,
•podlega ekspozycji na zmienne zwroty lub posiada prawa do zmiennych zwrotów z tytułu swojego
zaangażowania w danej jednostce,
• ma możliwość wykorzystania władzy w celu kształtowania poziomu generowanych zwrotów.
Spółka weryfikuje fakt sprawowania kontroli nad innymi jednostkami, jeżeli wystąpiła sytuacja
wskazująca na zmianę jednego lub kilku z wyżej wymienionych warunków sprawowania kontroli.
W sytuacji, gdy Spółka posiada mniej niż większość praw głosów w danej jednostce, ale posiadane prawa
głosu są wystarczające do jednostronnego kierowania istotnymi działaniami tej jednostki, oznacza to, że
sprawuje nad nią władzę. W momencie oceny, czy prawa głosu w danej jednostce są wystarczające dla
zapewnienia władzy, Spółka analizuje wszystkie istotne okoliczności, w tym:
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
20
• wielkość posiadanego pakietu praw głosu w porównaniu do rozmiaru udziałów i stopnia rozproszenia
praw głosu posiadanych przez innych udziałowców;
• potencjalne prawa głosu posiadane przez Spółkę, innych udziałowców lub inne strony;
• prawa wynikające z innych ustaleń umownych; a także
• dodatkowe okoliczności, które mogą dowodzić, że Spółka posiada lub nie posiada możliwości kierowania
istotnymi działaniami w momencie podejmowania decyzji, w tym schematy głosowania zaobserwowane
na poprzednich Walnych Zgromadzeniach Akcjonariuszy lub Zgromadzeniach Wspólników.
Jednostkami stowarzyszonymi są takie jednostki, na które Spółka wywiera znaczący wpływ, niebędące
jednostkami zależnymi ani udziałami we wspólnych przedsięwzięciach Spółki. Znaczący wpływ jest to
zdolność do uczestniczenia w podejmowaniu decyzji z zakresu polityki finansowej i operacyjnej
prowadzonej działalności gospodarczej; nie oznacza ona jednak sprawowania kontroli bądź współkontroli
nad tą polityką.
Wspólne przedsięwzięcia to ustalenia umowne, na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje
działalność gospodarczą podlegającą współkontroli. Współkontrola jest to określony w umowie podział
kontroli nad działalnością gospodarczą, który występuje tylko wówczas, gdy strategiczne decyzje
finansowe i operacyjne dotyczące tej działalności wymagają jednomyślnej zgody stron sprawujących
współkontrolę.
WYCENA UDZIAŁÓW I AKCJI W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH
I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH
Udziały i akcje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wykazywane są
według metody praw własności. Inwestycje początkowo ujmowane są według ceny nabycia, a następnie
na kolejny dni bilansowe korygowane są o zmianę udziału inwestora w aktywach netto jednostki, w której
dokonano inwestycji, po jej przejęciu. Zysk lub strata inwestora obejmuje jego udział w zysku lub stracie
jednostki, w której dokonano inwestycji, a inne całkowite dochody inwestora obejmują jego udział
w innych całkowitych dochodach jednostki, w której dokonano inwestycji.
Przy nabyciu inwestycji wszelkie różnice między kosztem inwestycji a udziałem w wartości godziwej netto
możliwych do zidentyfikowania aktywów i zobowiązań jednostki, w której dokonano inwestycji, są
rozliczane w następujący sposób:
wartość firmy dotycząca jednostki zależnej, stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia jest
ujęta w wartości bilansowej inwestycji,
jakakolwiek nadwyżka udziału w wartości godziwej netto możliwych do zidentyfikowania
aktywów i zobowiązań jednostki, w której dokonano inwestycji, nad kosztem inwestycji, jest
uwzględniana jako przychód przy ustalaniu udziału jednostki w jednostce zależnej,
stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu.
Jeżeli istnieją potencjalne prawa głosu lub inne instrumenty pochodne zawierające potencjalne prawa
głosu, udział jednostki w jednostce zależnej, stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu jest określany
wyłącznie na podstawie istniejących udziałów własnościowych i nie odzwierciedla możliwości
wykonywania lub zamiany potencjalnych praw głosu i innych instrumentów pochodnych.
Udział w jednostce zależnej, stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu stanowi wartość bilansowa
inwestycji w jednostce zależnej, stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu ustalona zgodnie
z metodą praw własności, włącznie z wszelkimi udziałami długoterminowymi, które w swojej istocie
stanowią część inwestycji netto jednostki w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu. Na
przykład wszelkie pozycje, których rozliczenie nie jest ani planowane, ani prawdopodobne w dającej się
przewidzieć przyszłości, stanowią w swojej istocie powiększenie wartości udziału jednostki w danej
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
21
jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu. Pozycje takie mogą obejmować akcje
uprzywilejowane i należności długoterminowe lub pożyczki, ale nie obejmują należności z tytułu dostaw
i usług, zobowiązań z tytułu dostaw i usług ani jakichkolwiek należności długoterminowych, na pokrycie
których ustanowiono odpowiednie zabezpieczenie - takich jak zabezpieczone pożyczki. Straty ujmowane
metodą praw własności, których wartość przewyższa udział jednostki w akcjach zwykłych,
przyporządkowuje się pozostałym elementom udziału jednostki w jednostce zależnej, stowarzyszonej lub
wspólnym przedsięwzięciu w odwrotnej kolejności do pierwszeństwa ich rozliczania przy podziale
majątku w przypadku likwidacji.
Stosując metodę praw własności, jednostka posługuje się najbardziej aktualnymi dostępnymi
sprawozdaniami finansowymi jednostek zależnych, stowarzyszonych oraz wspólnych przedsięwzięć.
Sprawozdania finansowe sporządza się przy zastosowaniu jednolitych zasad rachunkowości dla
podobnych transakcji. Jeżeli jednostka zależna, stowarzyszona lub wspólne przedsięwzięcie stosuje
zasady rachunkowości inne niż stosowane przez spółkę dominującą, dokonuje się korekt w celu
dostosowania zasad rachunkowości tych jednostek do zasad jednostki dominującej.
Zyski i straty wynikające z „oddolnych” i „odgórnych” transakcji pomiędzy Spółką (oraz jej jednostkami
zależnymi) a jednostką wycenianą metodą praw własności ujmuje się w sprawozdaniu finansowym Spółki
jedynie w stopniu odzwierciedlającym udziały niepowiązanych inwestorów w jednostce wycenianej
metodą praw własności. Transakcje „oddolne” obejmują na przykład transakcje sprzedaży aktywów przez
jednostkę wycenianą metodą prawności Spółce (lub jednostkom zależnym Spółki). Transakcje „odgórne”
obejmują na przykład transakcje sprzedaży aktywów lub realizację umów budowlanych przez Spółkę (lub
jednostki zależne od Spółki) na rzecz spółki wycenianej metodą praw własności. Udział Spółki w zyskach
i stratach spółki wycenianej metodą praw własności z tytułu tych transakcji podlega wyłączeniu.
UTRATA WARTOŚCI UDZIAŁÓW I AKCJI W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH
I WSPÓŁNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH
Straty z tytułu utraty wartości są rozpoznawane są wtedy, gdy istnieją obiektywne dowody utraty
wartości w wyniku jednego lub większej liczby zdarzeń, które miały miejsce po początkowym ujęciu
inwestycji netto i to zdarzenie (lub zdarzenia) powodujące stratę ma wpływ na szacowane przyszłe
przepływy pieniężne z inwestycji netto, które można wiarygodnie oszacować. Straty oczekiwane
w wyniku przyszłych zdarzeń, bez względu na to, jak prawdopodobne, nie są rozpoznawane.
Obiektywne dowody utraty wartości inwestycji netto w instrumenty kapitałowe jednostki zależnej,
stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia obejmują informacje o znaczących zmianach
wywołujących niekorzystne skutki, które miały miejsce w środowisku technologicznym, rynkowym,
gospodarczym lub prawnym, w którym przedsięwzięcie prowadzi działalność i wskazuje, że koszt
inwestycji w instrument kapitałowy nie może zostać odzyskany. Znaczący lub przedłużający się spadek
wartości godziwej inwestycji w instrument kapitałowy poniżej jego kosztu jest również obiektywnym
dowodem utraty wartości.
Obiektywne dowody utraty wartości inwestycji netto obejmują obserwowalne dane, dotyczące
następujących zdarzeń powodujących stratę:
znaczące trudności finansowe jednostki zależnej, stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia;
naruszenie umowy, takie jak niewywiązanie się z płatności lub zaległość w płatnościach,
ze względów ekonomicznych lub prawnych powodujących trudności finansowe, upadłość lub inną
reorganizację finansową, udzielenie jednostce zależnej, stowarzyszonej lub wspólnemu
przedsięwzięciu wsparcia, którego w innym przypadku jednostka ta by nie uzyskałaby,
zanik aktywnego rynku dla inwestycji netto z powodu trudności finansowych jednostki zależnej,
stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
22
Jeżeli występują opisane powyżej przesłanki utraty wartości, wartość bilansową inwestycji testuje się pod
kątem utraty wartości zgodnie z MSR 36 jako pojedynczy składnik aktywów, porównując jej wartość
odzyskiwalną (wartość użytkową lub wartość godziwą pomniejszoną o koszty zbycia) z jej wartością
bilansową Ustalając wartość użytkową inwestycji netto, Spółka szacuje:
swój udział w wartości bieżącej szacowanych przyszłych przepływów pieniężnych, które według
przewidywań wygeneruje jednostka zależna, stowarzyszona lub wspólne przedsięwzięcie, w tym
przepływy pieniężne z działalności i wpływy z ostatecznego zbycia inwestycji; lub
wartość bieżącą przyszłych przepływów pieniężnych wynikających z dywidend, które mają zostać
otrzymane z inwestycji oraz z jej ostatecznej sprzedaży.
Wszelkie odwrócenie odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości ujmuje się zgodnie z MSR 36
w zakresie, w jakim wartość odzyskiwalna inwestycji netto wzrasta, do poziomu nie przekraczającego
wartości bilansowej, jaka zostałaby ustalona, gdyby w poprzednich latach nie ujęto odpisu aktualizującego
z tytułu utraty wartości. Odwrócenie odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości udziałów w
jednostkach zależnych, stowarzyszonych oraz współkontrolowanych ujmuje się w rachunku zysków
i strat.
9.3. Aktywa finansowe
KLASYFIKACJA AKTYWÓW FINANSOWYCH
Aktywa finansowe klasyfikowane są do następujących kategorii wyceny:
wyceniane według zamortyzowanego kosztu,
wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.
Spółka klasyfikuje składnik aktywów finansowych na podstawie modelu biznesowego w zakresie
zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki wynikających z umowy przepływów pieniężnych
dla składnika aktywów finansowych (tzw. „test umownych przepływów pieniężnych”).
WYCENA NA MOMENT POCZĄTKOWEGO UJĘCIA
Z wyjątkiem niektórych należności z tytułu dostaw i usług, w momencie początkowego ujęcia Spółka
wycenia składnik aktywów finansowych w jego wartości godziwej.
WYCENA PO POCZĄTKOWYM UJĘCIU
Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe klasyfikowane są do jednej z czterech
kategorii:
instrumenty dłużne wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
instrumenty dłużne wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
instrumenty kapitałowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.
INSTRUMENTY DŁUŻNE – AKTYWA FINANSOWE WYCENIANE W ZAMORTYZOWANYM KOSZCIE
Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeśli spełnione są oba poniższe
warunki:
a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego
celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z
umowy, oraz
b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie
w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od
kwoty głównej pozostałej do spłaty.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
23
Do kategorii aktywów finansowych wycenianych zamortyzowanym kosztem Spółka klasyfikuje:
należności z tytułu udzielonych poręczeń,
udzielone pożyczki spełniające test umownych przepływów pieniężnych, które zgodnie z modelem
biznesowym wykazywane są jako utrzymywane w celu uzyskania przepływów pieniężnych,
środki pieniężne i ekwiwalenty.
Przychody z tytułu odsetek oblicza się przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej
i wykazuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji „Przychody z tytułu odsetek
i poręczeń”.
INSTRUMENTY DŁUŻNE – AKTYWA FINANSOWE WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ PRZEZ
INNE CAŁKOWITE DOCHODY
Składnik aktywów finansowych wycenia się w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, jeśli
spełnione są oba poniższe warunki:
a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest
zarówno otrzymywanie przepływów pieniężnych wynikających z umowy, jak i sprzedaż składników
aktywów finansowych; oraz
b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych
terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej
pozostałej do spłaty.
AKTYWA FINANSOWE WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ PRZEZ WYNIK FINANSOWY
Składniki aktywów finansowych, które nie są wyceniane według zamortyzowanego kosztu lub w wartości
godziwej przez pozostałe całkowite dochody, wycenia się w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Do kategorii aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Spółka
klasyfikuje udzielone pożyczki niespełniające testu umownych przepływów pieniężnych.
Zysk lub stratę z wyceny tych aktywów do wartości godziwej ujmuje się w wyniku finansowym.
ZAPRZESTANIE UJMOWANIA
Aktywa finansowe wyłącza się z ksiąg rachunkowych, w sytuacji gdy:
prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych wygasły, lub
prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych zostały przeniesione a Spółka
dokonała przeniesienia zasadniczo całego ryzyka i wszystkich pożytków z tytułu ich własności.
9.4. Wycena do wartości godziwej
Spółka ustala wartość godziwą instrumentów finansowych takich jak pożyczki udzielone klasyfikowane
do kategorii wycenianych w wartości godziwej na każdy dzień bilansowy.
Wartość godziwa jest rozumiana jako cena, która byłaby otrzymana ze sprzedaży składnika aktywów,
bądź zapłacona w celu przeniesienia zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach
zbycia składnika aktywów między uczestnikami rynku na dzień wyceny w aktualnych warunkach
rynkowych. Wycena wartości godziwej opiera się na założeniu, że transakcja sprzedaży składnika
aktywów lub przeniesienia zobowiązania odbywa się albo:
- na głównym rynku dla danego składnika aktywów bądź zobowiązania,
- w przypadku braku głównego rynku, na najkorzystniejszym rynku dla danego składnika aktywów lub
zobowiązania.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
24
Zarówno główny, jak i najbardziej korzystny rynek muszą być dostępne dla Spółki.
Wartość godziwa składnika aktywów lub zobowiązania jest mierzona przy założeniu, że uczestnicy rynku
przy ustalaniu ceny składnika aktywów lub zobowiązania działają w swoim najlepszym interesie
gospodarczym.
Wycena wartości godziwej składnika aktywów niefinansowych uwzględnia zdolność uczestnika rynku do
wytworzenia korzyści ekonomicznych poprzez jak największe i najlepsze wykorzystanie składnika
aktywów lub jego zbycie innemu uczestnikowi rynku, który zapewniłby jak największe i jak najlepsze
wykorzystanie tego składnika aktywów.
Spółka stosuje techniki wyceny, które są odpowiednie do okoliczności i w przypadku których są dostępne
dostateczne dane do wyceny wartości godziwej, przy maksymalnym wykorzystaniu odpowiednich
obserwowalnych danych wejściowych i minimalnym wykorzystaniu nieobserwowalnych danych
wejściowych.
Wszystkie aktywa oraz zobowiązania, które są wyceniane do wartości godziwej lub ich wartość godziwa
jest ujawniana w sprawozdaniu finansowym są klasyfikowane w hierarchii wartości godziwej w sposób
opisany poniżej na podstawie najniższego poziomu danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do
wartości godziwej traktowanej jako całość:
- Poziom 1 – Notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnym rynku dla identycznych aktywów
lub zobowiązań,
- Poziom 2 – Techniki wyceny, dla których najniższy poziom danych wejściowych, który jest istotny dla
wyceny do wartości godziwej jako całości jest bezpośrednio bądź pośrednio obserwowalny,
- Poziom 3 – Techniki wyceny, dla których najniższy poziom danych wejściowych, który jest istotny dla
wyceny do wartości godziwej jako całości jest nieobserwowalny.
Na każdą datę bilansową, w przypadku aktywów i zobowiązań występujących na poszczególne daty
bilansowe w sprawozdaniu finansowym Spółka ocenia, czy miały miejsce transfery między poziomami
hierarchii poprzez ponowną ocenę klasyfikacji do poszczególnych poziomów, kierując się istotnością
danych wejściowych z najniższego poziomu, który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej
traktowanej jako całość.
9.5. Utrata wartości aktywów finansowych
Spółka dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych związanych z instrumentami dłużnymi
wycenianymi według zamortyzowanego kosztu, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty
wartości.
W przypadku należności z tytułu udzielonych poręczeń, Spółka stosuje uproszczone podejście i wycenia
odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym
okresie życia należności przy użyciu macierzy rezerw. Spółka wykorzystuje swoje dane historyczne
dotyczące strat kredytowych, skorygowane w stosownych przypadkach o wpływ informacji dotyczących
przyszłości. W celu ustalenia oczekiwanych strat kredytowych należności z tytułu poręczeń oraz
pozostałe należności pogrupowane zostały na podstawie podobieństwa charakterystyki ryzyka
kredytowego. Ze względu na charakter prowadzonej działalności przez Spółkę, inne kryteria jak na
przykład segregacja geograficzna nie mają zastosowania. Co do zasady, przeterminowane należności z
tytułu poręczeń oraz pozostałe należności są usuwane z ksiąg w przypadku stwierdzenia braku możliwości
ich skutecznej egzekucji (np. poprzez postawienie komornicze o bezskuteczności egzekucji).
W przypadku pozostałych aktywów finansowych (pożyczki udzielone), Spółka wycenia odpis na
oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
25
Spółka kalkuluje oczekiwane straty kredytowe dotyczące pożyczek jako różnica między przepływami
pieniężnymi wynikającymi z podpisanych umów a przepływami pieniężnymi, które jednostka spodziewa
się otrzymać. Pożyczki zaklasyfikowane są jako instrumenty niskiego ryzyka. Jeżeli ryzyko kredytowe
związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od momentu początkowego ujęcia, Spółka
wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu instrumentu finansowego w kwocie równej
oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia.
Spółka ocenia, że ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od
dnia jego początkowego ujęcia w przypadku, gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 30 dni.
Jednocześnie, Spółka ocenia, że niewykonanie zobowiązania przez dłużnika następuje w przypadku gdy
opóźnienie w spłacie przekroczy 90 dni.
Jeśli związane ze składnikiem aktywów finansowych przepływy pieniężne wynikające z umowy były
renegocjowane lub modyfikowane i nie zaprzestano ujmowania składnika aktywów finansowych,
każdorazowo Spółka dokonuje oceny, czy nastąpił znaczny wzrost ryzyka kredytowego związanego
z danym instrumentem finansowym poprzez porównanie: ryzyka niewykonania zobowiązania na dzień
sprawozdawczy (na podstawie zmodyfikowanych warunków umowy) oraz ryzyka niewykonania
zobowiązania w momencie początkowego ujęcia (na podstawie pierwotnych, niezmodyfikowanych
warunków umowy). W przypadku stwierdzenia, że nastąpił znaczny wzrost ryzyka kredytowego Spółka
wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu instrumentu finansowego w kwocie równej
oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia.
9.6. Należności z tytułu udzielonych poręczeń oraz pozostałe należności
Należności z tytułu udzielonych poręczeń są ujmowane i wykazywane według kwot pierwotnie
zafakturowanych, z uwzględnieniem odpisu na oczekiwane straty kredytowe w całym okresie życia.
W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wartość należności jest ustalana
poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej,
przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza
w czasie. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie należności
w związku z upływem czasu jest ujmowane jako przychody finansowe.
Zaliczki są prezentowane zgodnie z charakterem aktywów, do jakich się odnoszą – odpowiednio jako
aktywa trwałe lub obrotowe, zaliczki związane z nabywane gruntami prezentowane są jako inne aktywa
niefinansowe.
Należności budżetowe prezentowane są w ramach pozostałych aktywów niefinansowych, z wyjątkiem
należności z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych, które stanowią w sprawozdaniu z sytuacji
finansowej odrębną pozycję.
9.7. Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych
Środki pieniężne i lokaty krótkoterminowe wykazane w bilansie obejmują środki pieniężne w banku
i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nieprzekraczającym trzech
miesięcy.
Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
składa się z określonych powyżej środków pieniężnych i ich ekwiwalentów.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
26
9.8. Oprocentowane kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne
W momencie początkowego ujęcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane
według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki.
Po początkowym ujęciu oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są wyceniane według
zamortyzowanego kosztu, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej.
Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzględnia się koszty związane z uzyskaniem kredytu lub
pożyczki oraz dyskonta lub premie uzyskane w związku ze zobowiązaniem.
Przychody i koszty są ujmowane w zysku lub stracie z chwilą usunięcia zobowiązania z bilansu, a także
w wyniku rozliczenia metodą efektywnej stopy procentowej.
9.9. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług wykazywane są w kwocie wymagającej zapłaty.
Inne zobowiązania finansowe (w tym kredyty i pożyczki) wyceniane są według zamortyzowanego kosztu
przy użyciu metody efektywnej stopy procentowej.
Spółka wyłącza ze swojego bilansu zobowiązanie finansowe, gdy zobowiązanie wygasło – to znaczy, kiedy
obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł.
Pozostałe zobowiązania niefinansowe obejmują w szczególności zobowiązania wobec urzędu
skarbowego z tytułu podatku od towarów i usług. Pozostałe zobowiązania niefinansowe ujmowane są
w kwocie wymagającej zapłaty.
9.10. Modyfikacja zobowiązań finansowych i zmiana oczekiwanych przepływów
pieniężnych z zobowiązań finansowych
Przepływy pieniężne dotyczące zobowiązania finansowego mogą ulec zmianie na skutek zmiany
warunków umownych lub oczekiwań w zakresie szacowanych przepływów pieniężnych na potrzeby
wyceny zobowiązania finansowego zamortyzowanym kosztem.
ZMIANA WARUNKÓW UMOWNYCH
W przypadku zmiany warunków umownych zobowiązania finansowego Spółka analizuje, czy modyfikacja
przepływów pieniężnych miała charakter istotny, czy też nie. Spółka stosuje zarówno kryterium ilościowe
jak i jakościowe w celu zidentyfikowania istotnej modyfikacji prowadzącej do zaprzestania ujmowania
istniejącego zobowiązania finansowego.
Za istotną modyfikację Spółka uznaje zmianę zdyskontowanej wartości bieżącej przepływów pieniężnych
wynikających z nowych warunków, w tym wszelkich płatności dokonanych, pomniejszonych o płatności
otrzymane i zdyskontowanych przy zastosowaniu pierwotnej efektywnej stopy procentowej, o nie mniej
niż 10% od zdyskontowanej wartości bieżącej pozostałych przepływów pieniężnych z tytułu pierwotnego
zobowiązania finansowego.
Niezależnie od kryterium ilościowego, modyfikacja zostaje uznana za istotną w następujących
przypadkach:
a) przewalutowanie zobowiązania finansowego, o ile nie zostało to z góry określone w warunkach
umowy,
b) zamiana kredytodawcy,
c) istotne wydłużenie okresu finansowania w stosunku do pierwotnego okresu finansowania,
d) zmiana stopy procentowej ze zmiennej na stałą i na odwrót,
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
27
e) zmiana formy prawnej/rodzaju instrumentu finansowego.
Istotną modyfikację zobowiązania finansowego Spółka ujmuje jako wygaśniecie pierwotnego
zobowiązania finansowego i ujęcie nowego zobowiązania finansowego.
W przypadku modyfikacji warunków umownych zobowiązania finansowego, która nie powoduje
zaprzestania ujmowania istniejącego zobowiązania, zysk lub stratę ujmuje się niezwłocznie w wyniku
finansowym. Zysk lub stratę oblicza się jako różnicę pomiędzy wartością bieżącą zmodyfikowanych
i oryginalnych przepływów pieniężnych, zdyskontowanych z zastosowaniem oryginalnej efektywnej
stopy procentowej zobowiązania.
ZMIANA OCZEKIWANYCH PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
W przypadku zobowiązań finansowych o zmiennej stopie okresowe przeszacowanie przepływów
pieniężnych mające odzwierciedlać zmiany rynkowych stóp procentowych skutkuje zmianą efektywnej
stopy procentowej.
W przypadku gdy Spółka zmienia oszacowania co do płatności z tytułu zobowiązania finansowego
(z wyłączeniem zmian dotyczących modyfikacji umownych przepływów pieniężnych), dokonywana jest
korekta wartości bilansowej zobowiązania finansowego tak, aby wartość ta odzwierciedlała rzeczywiste i
zmienione oszacowane przepływy pieniężne wynikające z umowy. Spółka ustala wartość bilansową
zobowiązania finansowego według zamortyzowanego kosztu jako wartość bieżącą szacowanych
przyszłych przepływów pieniężnych wynikających z umowy, które są dyskontowane według pierwotnej
efektywnej stopy procentowej instrumentu finansowego. Różnica w wycenie jest ujmowana jako
przychody lub koszty w wyniku finansowym.
9.11. Rezerwy
Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo
oczekiwany) wynikający ze zdarzeń przeszłych, i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku
spowoduje konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego
oszacowania kwoty tego zobowiązania. Jeżeli Spółka spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną
zwrócone, na przykład na mocy umowy ubezpieczenia, wówczas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny
składnik aktywów, ale tylko wtedy, gdy jest rzeczą praktycznie pewną, że zwrot ten rzeczywiście nastąpi.
Koszty dotyczące danej rezerwy są wykazane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów po pomniejszeniu
o wszelkie zwroty.
W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość rezerwy jest ustalana poprzez
zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy
zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie
oraz ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli zastosowana została metoda
polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem czasu jest ujmowane jako
koszty finansowe.
UMOWY GWARANCJI FINANSOWYCH
Umowa gwarancji finansowej to umowa zobowiązująca jej wystawcę do dokonania określonych płatności
rekompensujących posiadaczowi stratę, jaką poniesie z powodu niedokonania przez określonego dłużnika
płatności w przypadającym terminie, zgodnie z pierwotnymi lub zmienionymi warunkami instrumentu
dłużnego. Umowy gwarancji finansowej mogą mieć różne formy prawne, takie jak gwarancja, niektóre
rodzaje akredytywy, umowa o poręczenie spłaty wierzytelności lub umowa ubezpieczeniowa.
Po początkowym ujęciu wystawca takiej umowy w późniejszych okresach wycenia ją według wyższej
z następujących wartości:
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
28
(i) kwoty odpisu na oczekiwane straty kredytowe określonej zgodnie z podejściem opisanym w punkcie
9.4 oraz
(ii) początkowo ujętej kwoty, w odpowiednich przypadkach pomniejszonej o skumulowaną kwotę
dochodów ujmowanych zgodnie z zasadami MSSF 15.
9.12. Płatności w formie akcji
Pracownicy (w tym członkowie zarządu) Spółki otrzymują nagrody w formie akcji.
9.12.1 Transakcje rozliczane w instrumentach kapitałowych
Koszt transakcji rozliczanych z pracownikami w instrumentach kapitałowych jest wyceniany przez
odniesienie do wartości godziwej na dzień przyznania praw. Wartość godziwa ustalana jest przez
niezależnego rzeczoznawcę w oparciu o model dwumianowy, o którym dalsze informacje przedstawione
są w punkcie 19.1. Przy wycenie transakcji rozliczanych w instrumentach kapitałowych uwzględniane są
rynkowe warunki nabycia uprawnień (związane z ceną akcji Spółki) oraz warunki inne niż warunki nabycia
uprawnień.
Koszt transakcji rozliczanych w instrumentach kapitałowych jest ujmowany wraz z odpowiadającym mu
wzrostem wartości kapitału własnego w okresie, w którym spełnione zostały warunki dotyczące
efektywności/ wyników lub/ i świadczenia pracy bądź usług, kończącym się w dniu, w którym określeni
pracownicy zdobędą pełne uprawnienia do świadczeń („dzień nabycia praw”). Skumulowany koszt ujęty z
tytułu transakcji rozliczanych w instrumentach kapitałowych na każdy dzień bilansowy do dnia nabycia
praw odzwierciedla stopień upływu okresu nabywania praw oraz liczbę nagród, do których prawa –
w opinii Zarządu na ten dzień, opartej na możliwie najlepszych szacunkach liczby instrumentów
kapitałowych – zostaną ostatecznie nabyte.
Żadne koszty nie są ujmowane z tytułu nagród, do których prawa nie zostaną ostatecznie nabyte,
z wyjątkiem nagród, w przypadku których nabycie praw zależy od warunków rynkowych lub warunków
innych niż warunki nabycia uprawnień, które są traktowane jako nabyte bez względu na fakt spełnienia
warunków rynkowych lub warunków innych niż warunki nabycia uprawnień, pod warunkiem spełnienia
wszystkich innych warunków dotyczących efektywności/ wyników lub/ i świadczenia pracy bądź usług.
W przypadku modyfikacji warunków przyznawania nagród rozliczanych w instrumentach kapitałowych,
w ramach spełnienia wymogu minimum ujmuje się koszty, jak w przypadku, gdyby warunki te nie uległy
zmianie. Ponadto, ujmowane są koszty z tytułu każdego wzrostu wartości transakcji w wyniku modyfikacji,
wycenione na dzień zmiany.
W przypadku anulowania nagrody rozliczanej w instrumentach kapitałowych, jest ona traktowana w taki
sposób, jakby prawa do niej zostały nabyte w dniu anulowania, a wszelkie jeszcze nieujęte koszty z tytułu
nagrody są niezwłocznie ujmowane. Dotyczy to również nagród w przypadku, których warunki inne niż
warunki nabycia uprawnień będące pod kontrolą Spółki lub pracownika nie są spełnione. Jednakże w
przypadku zastąpienia anulowanej nagrody nową nagrodą – określoną jako nagroda zastępcza w dniu jej
przyznania, nagroda anulowana i nowa nagroda są traktowane tak, jakby stanowiły modyfikację
pierwotnej nagrody, tj. w sposób opisany w paragrafie powyżej.
W przypadku nagród, które przewidują dwojaki model rozliczenia, to jest poprzez rozliczenie w formie
instrumentów kapitałowych lub poprzez rozliczenie w formie pieniężnej, w zależności od realizacji
konkretnych scenariuszy w przyszłości Spółka dokonuje analizy prawdopodobieństwa realizacji
poszczególnych scenariuszy i ujmuje nagrody jako rozliczane w formie instrumentów kapitałowych lub
jako rozliczenie w formie pieniężnej w zależności od któremu ze scenariuszy przypisano wyższe
prawdopodobieństwo.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
29
9.13. Przychody
9.13.1 Przychody z tytułu udzielonych poręczeń
Przychody są wpływami korzyści ekonomicznych danego okresu, powstałymi w toku zwyklej działalności
gospodarczej Spółki, które skutkują zwiększeniem kapitału własnego w inny sposób niż wynikający
z wpłat udziałowców. Do przychodów z działalności operacyjnej Spółka zalicza przychody z tytułu
udzielonych poręczeń, ujmowane zgodnie z MSSF 15. Zgodnie z zawartymi umowami wynagrodzenie za
usługi poręczeń ustalane jest w kwartalnych okresach rozliczeniowych. Na każdy dzień bilansowy Spółka
ujmuje przychód należny za dany okres, obliczony zgodnie z warunkami określonymi w umowach
zawartych z kontrahentami.
9.13.2 Odsetki od pożyczek wycenianych w zamortyzowanym koszcie
Przychody z tytułu odsetek są ujmowane sukcesywnie w miarę ich naliczania (z uwzględnieniem metody
efektywnej stopy procentowej, stanowiącej stopę dyskontującą przyszłe wpływy pieniężne przez
szacowany okres życia instrumentów finansowych) w stosunku do wartości bilansowej netto danego
składnika aktywów finansowych.
9.14. Podatki
9.14.1 Podatek bieżący
Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia się
w wysokości kwot przewidywanej zapłaty na rzecz organów podatkowych (podlegających zwrotowi od
organów podatkowych) z zastosowaniem stawek podatkowych i przepisów podatkowych, które prawnie
lub faktycznie już obowiązywały na dzień bilansowy.
9.14.2 Podatek odroczony
Na potrzeby sprawozdawczości finansowej, podatek odroczony jest obliczany metodą zobowiązań
bilansowych w stosunku do różnic przejściowych występujących na dzień bilansowy między wartością
podatkową aktywów i zobowiązań a ich wartością bilansową wykazaną w sprawozdaniu finansowym.
Rezerwa na podatek odroczony ujmowana jest w odniesieniu do wszystkich dodatnich różnic
przejściowych:
z wyjątkiem sytuacji, gdy rezerwa na podatek odroczony powstaje w wyniku początkowego ujęcia
wartości firmy lub początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie
stanowiącej połączenia jednostek i w chwili jej zawierania nie mającej wpływu ani na zysk lub stratę
brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz
w przypadku dodatnich różnic przejściowych wynikających z inwestycji w jednostkach zależnych lub
stowarzyszonych i udziałów we wspólnych przedsięwzięciach – z wyjątkiem sytuacji, gdy terminy
odwracania się różnic przejściowych podlegają kontroli inwestora i gdy prawdopodobne jest, iż
w dającej się przewidzieć przyszłości różnice przejściowe nie ulegną odwróceniu.
Aktywa z tytułu podatku odroczonego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic
przejściowych, jak również niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych
przeniesionych na następne lata, w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnięty
dochód do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać ww. różnice, aktywa i straty:
z wyjątkiem sytuacji, gdy aktywa z tytułu odroczonego podatku dotyczące ujemnych różnic
przejściowych powstają w wyniku początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
30
transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek i w chwili jej zawierania nie mają wpływu ani na zysk
lub stratę brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz
w przypadku ujemnych różnic przejściowych z tytułu inwestycji w jednostkach zależnych lub
stowarzyszonych oraz udziałów we wspólnych przedsięwzięciach, składnik aktywów z tytułu
odroczonego podatku jest ujmowany w bilansie jedynie w takiej wysokości, w jakiej jest
prawdopodobne, iż w dającej się przewidzieć przyszłości ww. różnice przejściowe ulegną odwróceniu
i osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na potrącenie ujemnych różnic
przejściowych.
Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na każdy dzień
bilansowy i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne osiągnięcie dochodu
do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów
z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Nieujęty składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku
dochodowego podlega ponownej ocenie na każdy dzień bilansowy i jest ujmowany do wysokości
odzwierciedlającej prawdopodobieństwo osiągnięcia w przyszłości dochodów do opodatkowania, które
pozwolą na odzyskanie tego składnika aktywów.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są
z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy
składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki
podatkowe (i przepisy podatkowe) obowiązujące na dzień bilansowy lub takie, których obowiązywanie
w przyszłości jest pewne na dzień bilansowy.
Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych poza zyskiem lub stratą jest ujmowany poza zyskiem
lub stratą: w innych całkowitych dochodach dotyczący pozycji ujętych w innych całkowitych dochodach
lub bezpośrednio w kapitale własnym dotyczący pozycji ujętych bezpośrednio w kapitale własnym.
Spółka kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu
odroczonego podatku dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł
prawny do przeprowadzenia kompensat należności ze zobowiązaniami z tytułu bieżącego podatku
i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym podatnikiem i tym samym organem
podatkowym.
9.14.3 Niepewność związana z ujmowaniem podatku dochodowego
Jeżeli w ocenie Spółki jest prawdopodobne, że podejście Spółki do kwestii podatkowej lub grupy kwestii
podatkowych będzie zaakceptowane przez organ podatkowy, Spółka określa dochód do opodatkowania
(stratę podatkową), podstawę opodatkowania, niewykorzystane straty podatkowe, niewykorzystane ulgi
podatkowe i stawki podatkowe z uwzględnieniem podejścia do opodatkowania planowanego lub
zastosowanego w swoim zeznaniu podatkowym. Oceniając to prawdopodobieństwo, Spółka przyjmuje, że
organy podatkowe uprawnione do skontrolowania i zakwestionowania sposobu traktowania
podatkowego przeprowadzą taką kontrolę i będą miały dostęp do wszelkich informacji.
Jeżeli Spółka stwierdzi, że nie jest prawdopodobne, że organ podatkowy zaakceptuje podejście Spółki do
kwestii podatkowej lub grupy kwestii podatkowych, wówczas Spółka odzwierciedla skutki niepewności w
ujęciu księgowym podatku w okresie, w którym to ustaliła. Spółka ujmuje zobowiązanie z tytułu podatku
dochodowego z wykorzystaniem jednej z dwóch niżej wymienionych metod, w zależności od tego, która z
nich lepiej odzwierciedla sposób, w jaki niepewność może się zmaterializować:
Spółka określa najbardziej prawdopodobny scenariusz – jest to pojedyncza kwota spośród możliwych
wyników lub
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
31
Spółka ujmuje wartość oczekiwaną - jest to suma kwot ważonych prawdopodobieństwem spośród
możliwych wyników.
9.15. Zysk netto na akcję
Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przez
średnią ważoną liczbę akcji w danym okresie sprawozdawczym.
10. Przychody i koszty
10.1. Przychody z tytułu poręczeń i odsetek
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2020 roku
Odsetki od pożyczek udzielonych jednostkom powiązanym wyceniane wg
zamortyzowanego kosztu lub w wartości godziwej
25 330
13 151
Odsetki od pożyczek udzielonych jednostkom pozostałym wyceniane wg
zamortyzowanego kosztu lub w wartości godziwej
10
-
Odsetki bankowe
-
2
Przychody z tytułu udzielonych poręczeń
3 952
4 976
Przychody z tyt. poręczeń i odsetek razem
29 292
18 129
10.2. Przychody i koszty pozostałych umów z klientami
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2020 roku
Przychody z tytuły sprzedaży gruntów i nakładów rozpoznane w
danym momencie
11 360
-
Wartość sprzedanych gruntów i nakładów
(10 407)
-
Wynik na sprzedaży gruntów i nakładów
953
-
10.3. Koszty z tytułu poręczeń i odsetek
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2020 roku
Odsetki od kredytów i pożyczek otrzymanych od jednostek powiązanych
9 652
7 261
Odsetki od kredytów i pożyczek otrzymanych od jednostek pozostałych
4 321
948
Odsetki od obligacji
6 745
2 592
Koszty z tytułu otrzymanych poręczeń
1 352
426
Koszty z tyt. odsetek i poręczeń razem
22 070
11 227
10.4. Koszty według rodzajów – koszty ogólnego zarządu
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2020 roku
Amortyzacja
-
-
Materiały i energia
18
17
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
32
Usługi obce
3 526
1 238
Podatki i opłaty
254
47
Wynagrodzenia, w tym:
6 834
(1 412)
- koszty/wycena programu motywacyjnego
6 334
(1 713)
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia na rzecz pracowników
98
63
Pozostałe koszty
70
139
Koszty ogólnego zarządu razem
10 800
92
Wzrost kosztów ogólnego zarządu w roku 2021 w porównaniu do roku 2020 wynika z rozpoznania
kosztów programu motywacyjnego w wysokości 6,3 mln PLN oraz odwrócenia w 2020 roku kosztów
programu motywacyjnego w wysokości 1,7 mln PLN rozpoznanych w sprawozdaniu z całkowitych
dochodów w roku 2019 roku. Pozostała zmiana wynika głownie ze wzrostu kosztów usług obcych, które
są konsekwencją wzrostu skali działalności Spółki.
10.5. Dywidendy otrzymane
W 2021 roku Spółka nie otrzymała dywidend. W 2020 roku Spółka otrzymała dywidendę od spółki
Cavatina GW Sp. z o.o. w kwocie 51 000 tys. PLN.
10.6. Pozostałe przychody (koszty) operacyjne
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2020 roku
Najem pozostały
-
1
Gwarancje czynszowe
275
137
Pozostałe
(312)
-
Pozostałe przychody (koszty) operacyjne razem
(37)
138
10.7. Inne przychody finansowe
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2020 roku
Nadwyżka dodatnich różnic kursowych nad ujemnymi
149
-
Prowizje od udzielonych pożyczek
-
380
Przychody finansowe pozostałe razem
149
380
10.8. Inne koszty finansowe
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2020 roku
Nadwyżka ujemnych różnic kursowych nad dodatnimi
-
1 333
Koszty obsługi emisji obligacji
-
436
Prowizje i opłaty bankowe
-
21
Pozostałe odsetki i inne
817
7
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
33
Koszty finansowe pozostałe razem
817
1 797
11. Podatek dochodowy
11.1. Obciążenie podatkowe
Główne składniki obciążenia podatkowego za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku oraz za rok
zakończony 31 grudnia 2020 roku przedstawiają się następująco:
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2020 roku
Bieżący podatek dochodowy
-
(12 818)
Bieżące obciążenie z tytułu podatku dochodowego
-
(12 818)
Korekty dotyczące bieżącego podatku dochodowego z lat ubiegłych
-
-
Odroczony podatek dochodowy
(6 480)
(5 069)
Związany z powstaniem i odwróceniem się różnic przejściowych
(bilansowa zmiana aktywa i rezerwy na podatek odroczony)
(5 261)
(5 069)
Przeniesienie efektu podatkowego kosztów podniesienia kapitału
akcyjnego wykazane w kapitale własnym
(1 219)
-
Obciążenie podatkowe wykazane w zysku lub stracie
(6 480)
(17 887)
11.2. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej
Uzgodnienie podatku dochodowego od zysku / (straty) brutto przed opodatkowaniem według ustawowej
stawki podatkowej, z podatkiem dochodowym liczonym według efektywnej stawki podatkowej Spółki za
rok zakończony 31 grudnia 2021 roku oraz 31 grudnia 2020 roku przedstawia się następująco:
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2020 roku
Zysk (strata) brutto za dany rok wykazany w rachunku wyników
190 995
166 994
Oczekiwane obciążenie zysku brutto podatkiem dochodowym (wg
stawki 19%)
36 289
31 729
Podatek dochodowy wykazany w rachunku wyników
6 480
17 887
Różnica, w tym:
29 809
13 842
Wynikająca z różnic trwałych
(1 228)
451
Podatek odroczony od wyceny udziałów, od której nie powstają różnice
przejściowe
31 196
13 391
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
34
11.3. Odroczony podatek dochodowy
Odroczony podatek dochodowy wynika z następujących pozycji:
BILANS
RACHUNEK ZYSKÓW
I STRAT
31 grudnia 2021
roku
31 grudnia 2020
roku
rok zakończony
dnia 31
grudnia 2021
roku*
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2020 roku
REZERWA
z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Wycena udziałów metoda praw własności
11 285
5 168
6 117
5 168
Wycena obligacji oraz pożyczek i kredytów
według zamortyzowanego kosztu
-
77
(77)
36
Odsetki naliczone od udzielonych pożyczek
1 399
1 647
(248)
(1 752)
Dodatnie różnice kursowe
373
-
373
-
Pozostałe
812
-
812
-
Kompensata aktywa z rezerwą z tytułu
odroczonego podatku dochodowego
(3 702)
(1 986)
(1 716)
1 454
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku
dochodowego
10 167
4 906
5 261
4 906
AKTYWA
z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Wycena obligacji oraz pożyczek i kredytów
według zamortyzowanego kosztu
68
-
68
(78)
Straty możliwe do odliczenia od przyszłych
dochodów do opodatkowania
980
697
283
(746)
Naliczone odsetki od zobowiązań, pożyczek,
kredytów
2 491
1 280
1 211
1 022
Naliczone odsetki od obligacji
118
-
118
(249)
Limit finansowania dłużnego
-
-
-
(1 575)
Pozostałe
45
9
36
9
Kompensata aktywa z rezerwą z tytułu
odroczonego podatku dochodowego
(3 702)
(1 986)
(1 716)
1 454
Aktywa z tytułu odroczonego podatku
dochodowego
-
-
-
(163)
Obciążenie z tytułu odroczonego podatku
dochodowego
(5 261)
(5 069)
*bilansowa zmiana podatku odroczonego ujęta w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
Na dzień bilansowy nie ma nierozpoznanego aktywa z tytułu podatku odroczonego od strat podatkowych.
Terminy wygaśnięcia prawa do obniżenia podatku dochodowego z tytułu strat podatkowych przypadają
na lata od 2022 do 2026 roku w łącznej kwocie 5 158 tys. PLN.
Nierozpoznana rezerwa z tytułu podatku odroczonego od wyceny udziałów metodą praw własności
wynosi: 82 697 tys. PLN na koniec 2021 roku oraz 51 501 tys. PLN na koniec 2020 roku.
12. Zysk przypadający na jedną akcję
Zysk podstawowy przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres
przypadającego na zwykłych akcjonariuszy Spółki przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji
zwykłych występujących w ciągu okresu.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
35
Zysk rozwodniony przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres
przypadający na zwykłych akcjonariuszy przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych
występujących w ciągu okresu skorygowaną o średnią ważoną liczbę akcji zwykłych, które zostałyby
wyemitowane na konwersji wszystkich rozwadniających potencjalnych instrumentów kapitałowych w
akcje zwykłe.
Poniżej przedstawione zostały dane dotyczące średniej ważonej liczby akcji, które posłużyły do wyliczenia
podstawowego i rozwodnionego zysku na jedną akcję:
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2020 roku*
Średnia ważona liczba wyemitowanych akcji zwykłych zastosowana do
obliczenia podstawowego zysku na jedną akcję
20 706 417
17 398 198
Średnia ważona liczba wyemitowanych akcji zwykłych zastosowana do
obliczenia rozwodnionego zysku na jedną akcję
20 783 148
17 398 198
*Ilość akcji po opisanej w nocie 18.1 konwersji akcji z dnia 19 marca 2021 roku.
W okresie między dniem bilansowym a dniem sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie
wystąpiły żadne transakcje dotyczące akcji zwykłych lub potencjalnych akcji zwykłych wpływające na
wysokość zysku przypadającego na jedną akcje.
13. Dywidendy wypłacone i zaproponowane do wypłaty
W roku 2021 oraz 2022 do dnia podpisania niniejszego sprawozdania Spółka nie deklarowała wypłaty
dywidendy za 2021 rok. Za rok 2020 dywidenda nie była deklarowana.
14. Inwestycje w jednostkach zależnych i współkontrolowanych
Udziały wyceniane metodą praw własności
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Inwestycje w jednostkach zależnych
688 902
526 338
Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych
60 799
29 013
Razem
749 701
555 351
Inwestycje w jednostkach zależnych
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Cavatina GW Sp. z o.o.
403 296
329 778
Equal I Sp. z o.o.
49 547
48 164
100K Sp. z o.o.
35 585
34 101
Equal III Sp. z o.o.
8 961
9 341
Diamentum Office Sp. z o.o.
1 395
1 427
Carbon Tower Sp. z o.o.
33 632
29 240
Tischnera Office Sp. z o.o.
28 646
24 300
Cavatina & Partners International Sp. z o.o.
-
14
Deweloper Media Sp. z o.o.
5 459
-
Cavatina SPV 1 Sp. z o. o.
4 644
346
Cavatina SPV 2 Sp. z o. o.
-
-
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
14 951
70
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
36
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.
5 107
-
Cavatina SPV 5 Sp. z o.o.
16 441
-
Cavatina SPV 7 Sp. z o. o.
35 263
8 571
Cavatina SPV 8 Sp. z o. o.
20 040
17 503
Cavatina SPV 9 Sp. z o. o.
-
-
Quickwork Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
7 214
4 703
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
-
11 067
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
2 949
-
Cavatina SPV15 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV16 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV17 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV18 Sp. z o.o.
-
-
Salvatera Sp. z o.o.
-
-
Jardin Sp. z o.o.
-
4
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
15 702
7 706
Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.
-
1
Cavatina SPV 21 Sp. z o.o.
-
1
Giardini Sp. z o.o.
-
1
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o.
70
-
Cavatina SPV 23 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV 27 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV 28 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV 29 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV 30 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV 31 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina SPV 32 Sp. z o.o.
-
-
Cavatina CUW Sp. z o.o.
-
-
Razem inwestycje w jednostki zależne
688 902
526 338
Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Cavatina Office Sp. z o.o.
60 799
29 013
Razem inwestycje w jednostki współkontrolowane
60 799
29 013
Razem inwestycje
749 701
555 351
Inwestycje w jednostkach zależnych
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Wartość udziałów na 01.01.
526 338
510 743
Nabycie udziałów
25
50
Udział w zyskach jednostek zależnych wycenianych metodą praw
własności
162 539
156 350
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
37
Otrzymane dywidendy
-
(51 000)
Sprzedaż udziałów
-
(89 805)
Wartość udziałów na 31.12.
688 902
526 338
Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Wartość udziałów na 01.01.
29 013
-
Nabycie udziałów
-
31 432
Udział w zyskach jedn. współkontrolowanych wycenianych metodą
praw własności
30 161
(794)
Wyłączenie zysku na transakcji w ramach Grupy Kapitałowej
1 625
(1 625)
Wartość udziałów na 31.12.
60 799
29 013
W dniu 3 września 2020 roku Cavatina Holding S.A na podstawie umowy sprzedaży zbyła 65% udziałów
w Cavatina Office Sp. z o.o. Na podstawie w/w umowy Cavatina Holding S.A. sprzedała 52 065
posiadanych przez siebie udziałów w Cavatina Office Sp. z o.o., każdy o wartości nominalnej 50 PLN
i o łącznej wartości nominalnej wnoszącej 2 603 tys. PLN.
Dodatkowo strony zawarły umowę współpracy celem ustalenia praw i obowiązków w ramach wspólnej
realizacji przedsięwzięcia Chmielna 89.
W związku z zawarciem umowy współpracy, działalność Cavatina Office Sp. z o.o. prowadzona jest na
podstawie warunków nią przewidzianych, zgodnie z ustalonym przez strony business planem oraz
budżetem. Umowa ukształtowała ład korporacyjny Cavatina Office Sp. z o.o. poprzez postanowienia
dotyczące składu jej organów oraz brzmienia umowy spółki. Każda ze stron posiada uprawnienie do
powołania i odwołania równej liczby członków zarządu Cavatina Office Sp. z o. o. Reprezentacja Cavatina
Office Sp. z o.o. wymaga współdziałania członka zarządu wybranego przez Cavatina Holding S.A. oraz
członka zarządu wybranego przez Kupującego. Zgodnie ze zmienionym brzmieniem umowy spółki
Cavatina Office Sp. z o.o., obaj jej wspólnicy posiadają równą liczbę głosów na zgromadzeniu wspólników.
Umowa Spółki Cavatina Office Sp. z o.o. przewiduje również sprawy, które wymagają uchwały
zgromadzenia wspólników, do których należą m.in.: zmiana umowy o zarządzanie aktywami Cavatina
Office Sp. z o.o., sprzedaż inwestycji Chmielna 89, czy też sprawy związane z przyjęciem budżetu i business
planu.
Uzgodnienie wyniku na transakcji sprzedaży udziałów w Cavatina Office Sp. z o.o.
Otrzymane wynagrodzenie
75 256
Wartość bilansowa sprzedanych 65% udziałów
(proporcjonalnie do wartości bilansowej inwestycji
wycenianej metoda praw własności)
58 373
Koszty sprzedaży
9 351
Zysk na sprzedaży
7 532
Wynik na transakcji został ujęty w pozycji zysk ze sprzedaży jednostki zależnej. Wynagrodzenie ze zbycia
w całości otrzymano w postaci środków pieniężnych.
15. Pozostałe aktywa
15.1. Pożyczki udzielone
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Pożyczki udzielone jednostkom powiązanym
802 128
322 933
Pożyczki udzielone pozostałe
509
-
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
38
Razem
802 637
322 933
- krótkoterminowe
-
2 043
- długoterminowe
801 549
320 890
Żadna z udzielonych pożyczek nie jest przeterminowana ani nie nastąpiła istotna utrata ich wartości.
W odniesieniu do odpisu z tytułu udzielonych pożyczek Zarząd skalkulował odpis aktualizujący przy
zastosowaniu metody oczekiwanych strat kredytowych zgodnie z zapisami MSSF 9 i ustalił, że wartość
odpisu jest nieistotna i odstąpił od jego ujęcia w sprawozdaniu finansowym
Wysokość oprocentowania pożyczek kształtowana jest przez marżę powiększoną o WIBOR bądź
EURIBOR. Terminy spłat przypadają w latach 2021 - 2040. Na udzielonych pożyczkach nie zostało
ustanowione zabezpieczenie.
POŻYCZKI UDZIELONE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2021 ROKU
Pożyczkobiorca Waluta
Należność z tytułu
pożyczek
Oprocentowanie Termin spłaty
Tischnera Office Sp. z o.o. PLN
7 348
WIBOR + marża* 01.04.2025
Tischnera Office Sp. z o.o. PLN
52 247
WIBOR + marża* 31.07.2023
Cavatina SPV13 Sp. z o.o.
PLN
1 324
WIBOR + marża* 16.12.2023
Cavatina Office Sp. z o.o. EUR
EUR 5 445
PLN 25 044
EUROIBOR + marża
31.12.2037
Cavatina SPV5 Sp. z o.o. PLN
83 276
WIBOR + marża* 07.07.2023
Cavatina SPV7 Sp. z o.o.
PLN
198 515
WIBOR + marża* 13.07.2028
Deweloper Media Sp. z o.o.
PLN
30 494
WIBOR + marża* 24.08.2023
Cavatina SPV1 Sp. z o.o.
PLN
32 619
WIBOR + marża* 16.09.2023
Cavatina SPV16 Sp. z o.o. PLN
6 556
WIBOR + marża* 09.09.2023
Salvaterra Sp. z o.o. PLN
87
WIBOR + marża* 09.09.2025
Tischnera Office Sp. z o.o. EUR
EUR 9 919
PLN 45 630
EUROIBOR + marża
31.07.2023
Cavatina SPV3 Sp. z o.o.
PLN
39 635
WIBOR + marża* 14.10.2030
Jardin Sp. z o.o. PLN
937
WIBOR + marża* 05.10.2030
Cavatina SPV8 Sp. z o.o. PLN
48 649
WIBOR + marża* 31.01.2040
Cavatina SPV14 Sp. z o.o. PLN
17 376
WIBOR + marża* 02.01.2041
Cavatina SPV11 Sp. z o.o.
PLN
23 648
WIBOR + marża* 09.10.2030
Cavatina SPV19 Sp. z o.o. PLN
13 367
WIBOR + marża* 09.10.2030
Cavatina SPV12 Sp. z o.o.
PLN
29 662
WIBOR + marża* 24.03.2026
Jardin Sp. z o.o.
PLN
8 410
WIBOR + marża* 31.03.2024
Cavatina SPV22 Sp. z o.o.
PLN
15 214
WIBOR + marża* 31.03.2024
Carbon Tower Sp. z o.o.
PLN
1 199
WIBOR + marża* 14.04.2025
Cavatina SPV15 Sp. z o.o.
PLN
131
WIBOR + marża* 20.04.2023
Cavatina SPV17 Sp. z o.o.
PLN
132
WIBOR + marża* 20.04.2023
Cavatina SPV20 Sp. z o.o.
PLN
102
WIBOR + marża* 20.04.2023
Giardini Sp. z o.o. PLN
25
WIBOR + marża* 20.04.2023
Carrasquin Sp. z o.o.
PLN
15
WIBOR + marża* 01.06.2024
Fiducia Sp. z o.o. PLN
509
WIBOR + marża* 08.06.2024
Cavatina SPV23 Sp. z o.o. PLN
31
WIBOR + marża* 30.06.2024
Carbon Tower Sp. z o.o.
PLN
1 255
WIBOR + marża* 25.06.2026
Cavatina SPV15 Sp. z o.o. PLN
46 500
WIBOR + marża* 05.08.2026
Cavatina SPV26 Sp. z o.o. PLN
3 069
WIBOR + marża* 19.08.2026
Cavatina SPV24 Sp. z o.o. PLN
2 056
WIBOR + marża* 28.09.2026
Cavatina SPV25 Sp. z o.o. PLN
3 067
WIBOR + marża* 04.10.2026
Tischnera Office Sp. z o.o.
PLN
48
WIBOR + marża* 25.10.2026
Quickwork Sp. z o.o.
PLN
151
WIBOR + marża* 27.10.2026
Cavatina SPV9 Sp. z o.o.
PLN
75
WIBOR + marża* 10.11.2026
Cavatina SPV4 Sp. z o.o.
PLN
221
WIBOR + marża* 09.12.2026
Cavatina SPV24 Sp. z o.o. PLN
22 672
WIBOR + marża* 29.12.2026
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
39
Cavatina SPV15 Sp. z o.o. PLN
41 341
WIBOR + marża* 19.11.2024
Razem
802 637
*Spółka udziela pożyczek oprocentowanych w wysokości wyższej z dwóch – stała stopa procentowa bądź stopa procentowa na bazie indeksu
WIBOR powiększonego o marżę.
POŻYCZKI UDZIELONE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2020 ROKU
Pożyczkobiorca Waluta
Należność z
tytułu
pożyczek
Oprocentowanie Termin spłaty
Cavatina GW Sp. z o.o. PLN 5 104
WIBOR + marża* 25.06.2022
Carbon Tower Sp.z o.o. PLN 4 867
WIBOR + marża*
20.12.2032
Tischnera Office Sp. z o.o. PLN 49 379
WIBOR + marża*
03.01.2022
Tischnera Office Sp. z o.o. PLN 6 000
WIBOR + marża*
31.07.2023
Tischnera Office Sp. z o.o. EUR
9 667 EUR
44 610 PLN
EUROIBOR + marża 31.07.2023
Cavatina Office Sp. z o.o. PLN 28 073
WIBOR + marża*
31.12.2037
Cavatina SPV 1 Sp. z o.o. PLN 26 292
WIBOR + marża*
16.09.2022
Cavatina SPV 1 Sp. z o.o. PLN 292
WIBOR + marża*
31.12.2020
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o. PLN 7 009
WIBOR + marża*
14.10.2030
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o. PLN 2 873
WIBOR + marża*
19.10.2030
Cavatina SPV 5 Sp. z o.o. PLN 21 564
WIBOR + marża*
07.07.2022
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o. PLN 5 597
WIBOR + marża*
20.11.2022
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o. PLN 8 561
WIBOR + marża*
13.07.2028
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o. PLN 35 144
WIBOR + marża*
31.01.2040
Deweloper Media Sp. z o.o. PLN 27 749
WIBOR + marża*
24.08.2022
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o. PLN 4 096
WIBOR + marża*
09.10.2030
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o. PLN 1 095
WIBOR + marża*
24.06.2023
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o. PLN 1 198
WIBOR + marża*
16.12.2022
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o. PLN 3 532
WIBOR + marża*
09.10.2030
Salvaterra Sp. z o.o. PLN 30
WIBOR + marża*
09.09.2021
Cavatina SPV 16 Sp. z o.o. PLN 1 721
WIBOR + marża*
09.09.2021
Cavatina SPV 18 Sp. z o.o. PLN 3 053
WIBOR + marża*
24.07.2022
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o. PLN 26 292
WIBOR + marża*
09.10.2030
Jardin Sp. z o.o. PLN 8 802
WIBOR + marża*
30.09.2025
Razem
322 933
*Spółka udziela pożyczek oprocentowanych w wysokości wyższej z dwóch – stała stopa procentowa bądź stopa procentowa na bazie indeksu
WIBOR powiększonego o marżę
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
40
15.2. Pozostałe aktywa niefinansowe
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Należności budżetowe
-
117
Zaliczki na zakup gruntów przeznaczonych do odsprzedaży
-
11 200
Grunty
-
371
Koszty ubezpieczeń
156
126
Inne aktywa niefinansowe
109
61
Koszty emisji obligacji
354
-
Razem
619
11 875
- krótkoterminowe
619
11 875
- długoterminowe
-
-
-
16. Należności z tytułu udzielonych poręczeń oraz należności
handlowe i pozostałe
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Należności od jednostek powiązanych z tytułu udzielonych gwarancji i
poręczeń
3 791
2 725
Należności handlowe oraz inne należności
34 563
-
Należności ogółem (netto)
38 354
2 725
Odpis z tytułu utraty wartości
-
-
Należności brutto
38 354
2 725
Zarząd Spółki przeanalizował ryzyko kredytowe dla w/w należności, wykorzystując m.in. do tego celu
model oczekiwanych strat kredytowych. Zgodnie z w/w modelem oczekiwane straty kredytowe są
nieistotnej wartości.
Warunki transakcji z podmiotami powiązanymi przedstawione są w punkcie 25.
17. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Środki pieniężne w banku są oprocentowane według zmiennych stóp procentowych, których wysokość
zależy od stopy oprocentowania jednodniowych lokat bankowych. Lokaty krótkoterminowe są
dokonywane na różne okresy, od jednego dnia do jednego miesiąca, w zależności od aktualnego
zapotrzebowania Grupy na środki pieniężne i są oprocentowane według ustalonych dla nich stóp
procentowych. Wartość godziwa środków pieniężnych i ich ekwiwalentów na dzień 31 grudnia 2021 roku
wynosi 11 469 tysięcy PLN (31 grudnia 2020 roku: 4 052 tysięcy PLN).
Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
składało się z następujących pozycji:
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Środki pieniężne w banku i w kasie
11 469
4 052
Lokaty krótkoterminowe
-
-
Razem
11 469
4 052
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
41
W sprawozdaniu z sytuacji finansowej w pozycji pozostałe aktywa finansowe Spółka prezentuje depozyty
ustanowione w celu zabezpieczenia spłaty zadłużenia w kwocie 2 042 tys. PLN.
18. Kapitał podstawowy oraz pozostałe kapitały
18.1. Kapitał podstawowy
Na dzień 31 grudnia 2021 roku kapitał podstawowy Spółki wynosił 323 676 574 PLN i był podzielony na
24 898 198 akcje o wartości nominalnej 13 PLN każda.
Na podstawie uchwały nr 5 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia z dnia 19 marca 2021 roku
w sprawie scalenia (połączenia) akcji Spółki oraz zmiany Statutu dokonano zmiany oznaczenia wszystkich
akcji zwykłych na okaziciela Spółki oznaczonych kolejnymi seriami: A, B, C i D nową serią A. Na mocy ww.
uchwały podwyższono również wartość nominalną każdej akcji Spółki z dotychczasowej kwoty 1 PLN do
kwoty 13 PLN, tj. o kwotę 12 PLN, bez jednoczesnej zmiany wysokości kapitału podstawowego Spółki.
Scalenia akcji Spółki dokonano przy proporcjonalnym zmniejszeniu łącznej liczby akcji Spółki z liczby
226 176 574 do liczby 17 398 198, tj. poprzez połączenie każdych 13 akcji Spółki w jedną akcję Spółki o
nowej wartości nominalnej wynoszącej 13 PLN, wobec czego stosunek wymiany akcji Spółki został
ustalony jako 13:1. Zmiana Statutu w powyższym zakresie została zarejestrowana przez Sąd Rejonowy
dla Krakowa-Śródmieścia, XI Wydział Gospodarczy KRS w dniu 24 maja 2021 roku.
W dniu 15 lipca 2021 roku Zarząd Spółki złożył oświadczenie w trybie art. 310 § 2 i § 4 w związku z art.
431 § 7 Kodeksu spółek handlowych, o wysokości objętego kapitału podstawowego oraz dookreślającego
wysokość kapitału podstawowego Spółki.
W dniu 30 lipca 2021 roku Sąd Rejonowy dla Krakowa – Śródmieścia w Krakowie, XI Wydział
Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, dokonał rejestracji zmian art. 6 ust.1 Statutu Spółki.
W związku z dokonaniem Zmiany Statutu Spółki dominującej, z dniem 30 lipca 2021 roku nastąpiła
rejestracja podwyższenia kapitału zakładowego Spółki z kwoty 226 176 574 PLN, o kwotę 97 500 000
PLN, do kwoty 323 676 574 PLN, poprzez pierwszą publiczną emisję 7 500 000 akcji serii B Spółki, na
skutek której jedyny dotychczasowy akcjonariusz Spółki Cavatina Group S.A. zmniejszył ilość
posiadanych akcji Spółki ze 100% do 69,88%. W wyniku emisji pozyskano 187 500 tys. PLN i poniesiono
7 158 tys. PLN kosztów związanych z tą emisją.
Po dniu bilansowym kapitał podstawowy Spółki został podwyższony o kwotę 6 861 868 PLN. Szczegóły
zostały ujawnione w punkcie nr 33 Zdarzenia po dacie bilansu.
Na dzień 31 grudnia 2020 roku kapitał podstawowy Jednostki Dominującej wynosił 226 176 574 PLN
i był podzielony na 226 176 574 akcje o wartości nominalnej 1 PLN każda, wszystkie akcje były objęte
przez jedynego akcjonariusza Cavatinę Sp. z o.o. W okresie sprawozdawczym, dnia 5 lipca 2021 roku,
100% akcji Spółki zostało wniesionych przez Cavatinę Sp. z o.o. do Cavatina Group S.A. Transakcja została
zarejestrowana przez Sąd Rejonowy dla Krakowa-Śródmieścia, XI Wydział Gospodarczy KRS dnia 8 lipca
2021 roku.
18.2. Niepodzielony zysk i ograniczenia w wypłacie dywidendy
Zgodnie z wymogami Kodeksu Spółek Handlowych, Spółka jest obowiązana utworzyć kapitał zapasowy
na pokrycie strat. Do tej kategorii kapitału przekazuje się co najmniej 8% zysku za dany rok obrotowy
wykazanego w jednostkowym sprawozdaniu spółki, dopóki kapitał ten nie osiągnie co najmniej jednej
trzeciej kapitału podstawowego Spółki. O użyciu kapitału zapasowego i rezerwowego rozstrzyga Walne
Zgromadzenie; jednakże części kapitału zapasowego w wysokości jednej trzeciej kapitału zakładowego
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
42
można użyć jedynie na pokrycie straty wykazanej w jednostkowym sprawozdaniu finansowym Spółki i nie
podlega ona podziałowi na inne cele. Na dzień 31 grudnia 2021 roku wartość kapitału zapasowego
w Spółce wynosiła 458 254 tys. PLN.
Na dzień 31 grudnia 2021 roku nie istnieją inne ograniczenia dotyczące wypłaty dywidendy.
19. Świadczenia pracownicze
19.1. Programy motywacyjne na bazie akcji
PROGRAM MOTYWACYJNY ROZPOZNANY W 2021 ROKU
W dniu 14 czerwca 2021 roku Nadzwyczajne Zgromadzenie Akcjonariuszy Cavatina Holding S.A. podjęło
uchwałę w sprawie ustanowienia programu motywacyjnego w Grupie. Na mocy uchwały, uczestnikom
programu zostało zaproponowane do 2,22% referencyjnego kapitału zakładowego spółki Cavatina
Holding S.A. (tj. kapitału zakładowego po rejestracji przez KRS podwyższenia kapitału zakładowego
wynikającego z emisji akcji serii B przeprowadzanej w trybie oferty publicznej) pod warunkiem
przeprowadzenia przez Cavatina Holding S.A. pierwszej oferty publicznej do końca 2021 roku oraz
spełnieniu przez uczestników programu warunku lojalnościowego – zatrudnienia w Grupie Kapitałowej
do dnia do dnia przedstawienia oferty tj. podpisania umowy uczestnictwa . Umowy uczestnictwa zostały
podpisane 5 lipca 2021 roku, na mocy których przyznano łącznie 527 836 warrantów subskrypcyjnych
serii A uprawniających do objęcia akcji na okaziciela nowej emisji serii C o wartości nominalnej 13 PLN
każdy po cenie emisyjnej równej wartości nominalnej. 248 980 warrantów przyznano Zarządowi Spółki,
a 278 856 pozostałym uczestnikom programu, w tym 124 490 instrumentów członkowi Zarządu jednej ze
spółek zależnych.
Warunki nabycia uprawnień zostały spełnione – dnia 23 lipca 2021 roku. Wszyscy uczestnicy programu
objęli przyznane im warranty, które zostały zrealizowane do dnia bilansowego poprzez zapłatę ceny
emisyjnej akcji w grudniu 2021 roku. Uczestnicy programu są zobowiązani do nierozporządzania objętymi
akcjami przez okres 12 miesięcy od dnia zapisania akcji na ich rachunkach papierów wartościowych (lock-
up), tj. do dnia 24 stycznia 2023 roku.
Ze względu na nieistotną różnicę czasową pomiędzy dniem przyznania (5 lipca), a datą kiedy znana była
cena rynkowa akcji Spółki (market price), tj. 8 lipca (zakończenie zapisów na akcji przez inwestorów
indywidulnych i instytucjonalnych) oraz datą debiutu giełdowego (23 lipca), kiedy po raz pierwszy cena
rynkowa akcji została potwierdzona przez rynek, na potrzeby określenia wartości godziwej przyznanych
instrumentów kapitałowych przyjęto, że na dzień wyceny cena rynkowa akcji była zbliżona do ceny
emisyjnej otrzymanej w ramach pierwszej oferty publicznej, tj. 25 PLN. Dodatkowo, pomiędzy dniem
przyznania a datą kiedy poznana została cena rynkowa jednej akcji nie miały miejsca żadne zdarzenia,
które mogłyby determinować wartość godziwą przyznanych warrantów.
Wartość godziwą warrantów subskrypcyjnych serii A ustalono na poziomie 12 PLN za warrant.
Spółka w kosztach zarządu w Sprawozdaniu z całkowitych dochodów rozpoznała 6 334 tys. PLN kosztów
z tytułu w/w programu motywacyjnego. Uczestnicy pokryli ze środków własnych wartość nominalną
przyznanych instrumentów w kwocie 6 862 tys. PLN.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
43
20. Zadłużenie
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Pożyczki i kredyty od jednostek niepowiązanych
96 439
37 341
Pożyczki od jednostek powiązanych
308 625
143 973
Obligacje
125 567
28 449
Zadłużenie razem
530 631
209 763
- w tym część długoterminowa
513 215
203 365
- w tym część krótkoterminowa
17 416
6 398
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
44
POŻYCZKI OTRZYMANE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2021 ROKU
Pożyczkodawca Waluta
Zobowiązanie
z tytułu pożyczki
(w walucie)
Zobowiązanie
z tytułu pożyczki
(w tys. PLN)
Oprocentowanie Termin spłaty Zabezpieczenia
Cavatina Sp. z o.o. EUR 4 210
19 363
Euribor + marża 31.12.2025 brak
Cavatina Sp. z o.o. PLN -
40 685
Wibor + marża 31.12.2025 brak
Cavatina GW Sp. z o.o. PLN -
55 752
Wibor + marża 23.09.2026 brak
Cavatina GW Sp. z o.o. PLN -
102 537
Wibor + marża
04.10.2026 brak
100K Sp. z o.o. PLN -
33 357
Wibor + marża
04.06.2023 brak
EQUAL I Sp. z o.o. PLN -
22 238
Wibor + marża
07.07.2023 brak
EQUAL I Sp. z o.o. PLN -
26 933
Wibor + marża
26.08.2023 brak
EQUAL III Sp. z o.o. PLN -
4 964
Wibor + marża
09.11.2025 brak
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o. PLN -
1 070
Wibor + marża
28.12.2024 brak
Diamentum Office Sp. z o.o. PLN -
1 726
Wibor + marża
09.11.2025 brak
Razem w tym:
308 625
- część długoterminowa
308 625
- część krótkoterminowa
-
POŻYCZKI OTRZYMANE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2020 ROKU
Pożyczkodawca Waluta
Zobowiązanie
z tytułu pożyczki
(w walucie)
Zobowiązanie
z tytułu pożyczki
(w tys. PLN)
Oprocentowanie Termin spłaty Zabezpieczenia
Cavatina Sp. z o.o. EUR 10 000
45 914
Euribor + marża 31.12.2022 brak
Cavatina Sp. z o.o. PLN -
15 906
Wibor + marża 31.12.2022 brak
100K Sp. z o.o. PLN -
29 875
Wibor + marża
04.06.2022 brak
EQUAL I Sp. z o.o. PLN -
21 341
Wibor + marża
07.07.2022 brak
EQUAL I Sp. z o.o. PLN -
25 406
Wibor + marża
26.08.2022 brak
EQUAL III Sp. z o.o. PLN -
4 022
Wibor + marża
09.11.2021 brak
Diamentum Office Sp. z o.o. PLN -
1 509
Wibor + marża 09.11.2021
brak
Razem w tym:
143 973
- część długoterminowa
138 442
- część krótkoterminowa
5 531
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
45
POŻYCZKI I KREDYTY OD JEDNOSTEK NIEPOWIĄZANYCH NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2021 ROKU
Pożyczkodawca/
Kredytodawca
Waluta
Zobowiązanie
z tytułu pożyczki
(w walucie)
Zobowiązanie
z tytułu pożyczki
(w tys. PLN)
Oprocentowanie Termin spłaty Zabezpieczenia
Jednostka niepowiązana EUR 8 052
37 033
oprocentowanie
stałe
03.09.2025
Zastaw 150% wartości pożyczki na udziałach Cavatina Office Sp. z
o.o. (na pierwszym miejscu).
AION S.A. EUR 12 916
59 406
Euribor + marża 11.03.2028
Hipoteka na pierwszym miejscu ustanowiona na prawie użytkowania
wieczystego i nieruchomości położonej w Bielsku-Białej będącego
własnością spółki Cavatina SPV 3 Sp. z o.o., pełnomocnictwa do
rachunku Cavatina Holding S.A. w AION S.A., zastaw rejestrowy
i finansowy na rachunku Cavatina Holding S.A. w AION S.A., Cesja z
ubezpieczenia mienia, oświadczenie kredytobiorcy i poręczycieli
Cavatina Sp. z o.o. i Cavatina SPV 3 Sp. z o.o. o poddaniu się egzekucji
w trybie art. 777 KC, poręczenie Cavatina Sp. z o.o. oraz Cavatina
SPV 3 Sp. z o.o.
Razem w tym:
96 439
- część długoterminowa
88 816
- część krótkoterminowa
7 623
POŻYCZKI I KREDYTY OD JEDNOSTEK NIEPOWIĄZANYCH NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2020 ROKU
Pożyczkodawca Waluta
Zobowiązanie
z tytułu pożyczki
(w walucie)
Zobowiązanie
z tytułu pożyczki
(w tys. PLN)
Oprocentowanie Termin spłaty Zabezpieczenia
Jednostka niepowiązana EUR 8 000
37 341
oprocentowanie
stałe
03.09.2025
Zastaw 150% wartości pożyczki na udziałach Cavatina Office Sp. z
o.o. (na pierwszym miejscu).
Razem w tym:
37 341
- część długoterminowa
36 474
- część krótkoterminowa
867
W żadnym z okresów objętych niniejszym sprawozdaniem finansowym nie miało miejsca niewywiązywanie się ze spłaty kapitału czy też wypłaty odsetek ani inne
naruszenia warunków zawartych umów pożyczek.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
46
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU OBLIGACJI NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2021 ROKU
Obligacje Waluta
Zobowiązanie
z tytułu
obligacji
(w walucie)
Zobowiązanie
z tytułu obligacji
(w tys. PLN)
Oprocentowanie
Termin
spłaty
Zabezpieczenia
Obligacje seria C PLN
-
9 793
WIBOR + marża 30.06.2022
Hipoteka na gruncie w Gdańsku, oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art.
777 KC i poręczenie Cavatina Sp. z o.o., cesja wierzytelności z umów pożyczek
udzielonych spółkom zależnym.
Obligacje seria E PLN
-
19 983
WIBOR + marża 21.06.2024
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%
wartości nominalnej obligacji przez Cavatina Sp. z o.o. do dnia 30 czerwca 2025 roku.
Obligacje seria E1 PLN
-
20 255
WIBOR + marża 22.12.2024
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%
wartości nominalnej obligacji przez Cavatina Sp. z o.o. do dnia 31 grudnia 2025 roku.
Obligacje seria F PLN
-
19 925
oprocentowanie
stałe
31.03.2024
Hipoteka na gruntach położonych w Krakowie, oświadczenie o poddaniu się egzekucji
Cavatina Sp. z o.o., Cavatina SPV 22 Sp. z o.o. oraz Jardin Sp. z o.o. w trybie art. 777 KC
i poręczenie do 150% wartości nominalnej obligacji przez Cavatina Sp. z o.o. do dnia 31
marca 2026 roku, cesja wierzytelności z umów pożyczek udzielonych spółkom
zależnym.
Obligacje seria F1 PLN
-
55 611
WIBOR + marża 19.11.2024
Hipoteka na gruntach położonych we Wrocławiu oraz w Łodzi, oświadczenie o
poddaniu się egzekucji Cavatina Sp. z o.o., Cavatina SPV 1 Sp. z o.o. oraz Deweloper
Media Sp. z o.o. w trybie art. 777 KC i poręczenie do 150% wartości nominalnej obligacji
przez Spółkę Cavatina Sp. z o.o. do dnia 30 listopada 2026 roku, cesja wierzytelności z
umów pożyczek udzielonych spółkom zależnym.
Razem w tym:
125 567
- część długoterminowa
115 774
- część krótkoterminowa
9 793
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU OBLIGACJI NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2020 ROKU
Obligacje Waluta
Zobowiązanie
z tytułu
obligacji
(w walucie)
Zobowiązanie
z tytułu obligacji
(w tys. PLN)
Oprocentowanie
Termin
spłaty
Zabezpieczenia
Obligacje seria C PLN
-
9 711
WIBOR + marża 30.06.2022
Hipoteka na gruncie w Gdańsku, oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art.
777 KC i poręczenie Cavatina Sp. z o.o., cesja wierzytelności z umów pożyczek
udzielonych spółkom zależnym.
Obligacje seria E PLN -
18 738
WIBOR + marża 21.06.2024
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KC oraz poręczenie do 150%
wartości nominalnej obligacji przez Cavatina Sp. z o.o. do dnia 30 czerwca 2025 roku.
Razem w tym:
28 449
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
47
- część długoterminowa
28 449
- część krótkoterminowa
-
21. Zmiany zobowiązań wynikających z działalności finansowej
ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2021 ROKU
Nota 1 stycznia 2021
zmiany wynikające z
przepływów pieniężnych
z działalności finansowej
skutki zmian
kursów walutowych
inne zmiany 31 grudnia 2021
Oprocentowane kredyty i pożyczki
(długoterminowe)
174 916
221 640
(61)
946
397 441
Oprocentowane kredyty i pożyczki
(krótkoterminowe)
6 398
2 171
-
(946)
7 623
Obligacje (długoterminowe)
28 449
97 118
-
(9 793)
115 774
Obligacje (krótkoterminowe)
-
-
9 793
9 793
Razem zobowiązania wynikające z działalności
finansowej
209 763
320 929
(61)
-
530 631
ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2020 ROKU
Nota 1 stycznia 2020
zmiany wynikające z
przepływów pieniężnych
z działalności finansowej
skutki zmian
kursów walutowych
inne zmiany 31 grudnia 2020
Oprocentowane kredyty i pożyczki
(długoterminowe)
60 515
110 657
3 744
-
174 916
Oprocentowane kredyty i pożyczki
(krótkoterminowe)
51 183
(44 785)
-
-
6 398
Obligacje (długoterminowe)
29 268
(1 398)
-
579
28 449
Obligacje (krótkoterminowe)
68 938
(68 938)
-
-
-
Razem zobowiązania wynikające z działalności
finansowej
209 904
4 274
(4 995)
579
209 763
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
48
22. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Zobowiązania z tytułu poręczeń od jednostek powiązanych
512
285
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług od jednostek powiązanych
786
47
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług od jednostek pozostałych
559
248
Zobowiązania publiczno-prawne
1 529
43
Zobowiązania z tytułu wynagrodzeń
-
18
Razem
3 386
641
- krótkoterminowe
3 386
641
- długoterminowe
-
-
Warunki transakcji z podmiotami powiązanymi przedstawione są w punkcie 25.
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług są nieoprocentowane i zazwyczaj rozliczane w terminach 60 -
dniowych.
Przyrost zobowiązań publiczno-prawnych wynika z rozpoznanego zobowiązania z tytułu podatku VAT od
sprzedaży do jednostki powiązanej nakładów na grunt.
Zobowiązania z tytułu odsetek są zazwyczaj rozliczane w okresach miesięcznych lub kwartalnych w ciągu
całego roku obrotowego.
23. Przyczyny występowania różnic pomiędzy zmianami wynikającymi ze
sprawozdania z sytuacji finansowej niektórych pozycji oraz zmianami
wynikającymi ze sprawozdania z przepływów pieniężnych
NALEŻNOŚCI:
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2020 roku
Bilansowa zmiana stanu należności z tyt. poręczeń i innych należności
(35 628)
2 305
Subrogacja należności spółki zależnej
20 000
-
Razem zmiana stanu należności z tyt. poręczeń, należności
handlowych i pozostałych należności
(15 628)
2 305
ZOBOWIĄZANIA:
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2020 roku
Bilansowa zmiana stanu zobowiązań krótko i długoterminowych
324 458
60
Zmiana stanu kredytów i pożyczek krótko- i długoterminowych
(223 752)
(69 614)
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu obligacji
(97 118)
69 757
Zmiana stanu zobowiązań w sprawozdaniu przepływów pieniężnych
3 588
203
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
49
ODSETKI Z TYTUŁU POZYCZEK, KREDYTÓW I OBLIGACJI:
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2020 roku
Naliczone odsetki od pożyczek udzielonych
(24 242)
(13 151)
Otrzymane odsetki od pożyczek udzielonych
3 416
13 304
Naliczone odsetki od kredytów, pożyczek i obligacji
20 718
10 753
Zapłacone odsetki od kredytów, pożyczek i obligacji
(8 963)
(12 915)
Razem odsetki z tytułu pożyczek, kredytów i obligacji
(9 071)
(2 009)
POZOSTAŁE KOREKTY:
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2020 roku
Wycena bilansowa kredytów i pożyczek w walutach obcych
(61)
3 744
Zmiana stanu depozytów stanowiących zabezpieczenie spłaty
zadłużenia
(2 042)
-
Pozostałe
(5)
578
Razem pozostałe korekty
(2 108)
4 322
EMISJA AKCJI:
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2020 roku
Wpływy z emisji akcji (IPO)
187 500
-
Koszty związane z emisją akcji (IPO)
(7 158)
-
Płatności z tyt. programu motywacyjnego na bazie akcji
6 862
-
Razem emisja akcji
187 204
-
24. Zobowiązania warunkowe
24.1. Zobowiązania zabezpieczone na majątku jednostki
W 2021 roku udziały w spółkach Cavatina SPV 12 Sp. z o.o., Cavatina SPV 14 Sp. z o.o., Cavatina SPV 7 Sp.
z o.o., Cavatina SPV 11 Sp. z o.o. zostały zastawione na rzecz banków i instancji udzielających
finansowania spółkom zależnym Spółki. W 2022 roku, do dnia podpisania niniejszego sprawozdania
udziały w spółce Cavatina SPV 24 zostały zastawione na rzecz instytucji udzielającej pożyczkę spółce
zależnej.
Na dzień 31 grudnia 2020 roku, w związku z kredytami zaciągniętymi przez następujące Spółki zależne:
Carbon Tower Sp. z o.o., Tischnera Office Sp. z o.o., Cavatina SPV 7 Sp. z o.o. (kredyt zaciągnięty przez
Cavatinę Sp. z o.o. na zakup nieruchomości przez Cavatinę SPV 7 Sp. z o.o.) oraz Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.,
udziały w tych spółkach posiadane przez Spółkę zostały zastawione na rzecz banków finansujących.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
50
24.2. Zobowiązania warunkowe, w tym również udzielone przez jednostkę
gwarancje i poręczenia, także wekslowe
ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE Z TYTUŁU UDZIELONYCH PORĘCZEŃ NA DZIEŃ 31 GRUDNIA
2021 ROKU
Dłużnik
Podmiot udzielający
finans./gwarancji
Ekspozycja
Termin Przeznaczenie
Cavatina Sp. z o.o. Getin Noble Bank S.A. 5 060
20.12.2024 poręczenie kredytu inwestycyjnego
Carbon Tower Sp. z o.o. Getin Noble Bank S.A. 105 332
20.12.2024 poręczenie kredytu inwestycyjnego
Tischnera Office Sp. z o.o. Alior Bank S.A. 156 865
15.05.2030 poręczenie kredytu inwestycyjnego
Diamentum Office Sp. z
o.o.
MOS Sp. z o.o. 20 064
31.03.2025
zapewnienie spełnienia obowiązków
wynikających z umowy sprzedaży
nieruchomości Diamentum Office
Cavatina GW Sp. z o.o. Getin Noble Bank S.A. 19 911
04.11.2022
poręczenie kredytu w rachunku
bieżącym
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o. La Mania Sp. z o.o. 15 625
31.01.2022
refinansowanie zakupu
nieruchomości
Equal I Sp. z o.o.
EBP A Sp. z o.
(dawniej: Ormelle Sp.
z o.o.)
2 957
31.05.2022
zapewnienie spełnienia obowiązków
wynikających z umowy sprzedaży
nieruchomości Equal Business Park A
100k Sp. z o.o.
EBP B Sp. z o.o.
(dawniej: Osiglia Sp. z o.o.)
6 944
31.05.2022
zapewnienie spełnienia obowiązków
wynikających z umowy sprzedaży
nieruchomości Equal Business Park B
Equal III Sp. z o.o.
EBP C Sp. z o.o.
(dawniej: Oncino Sp. z o.o.)
13 654
31.05.2022
zapewnienie spełnienia obowiązków
wynikających z umowy sprzedaży
nieruchomości Equal Business Park C
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o. MTG Finance Sp. z o.o. 23 406
11.01.2022
refinansowanie zakupu
nieruchomości
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o. BGK S.A. 57 713
20.12.2022 poręczenie kredytu budowlanego
Cavatina GW Sp. z o.o. Pekao Faktoring Sp. z o.o. 14 945
21.01.2023 umowa faktoringu odwrotnego
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o. La Mania Sp. z o.o. 10 334
31.01.2022
refinansowanie zakupu
nieruchomości
Cavatina GW Sp. z o.o.
ArcelorMittal DSP Sp. z o.
o.
4 811
30.06.2022
dostawa stali zbrojeniowej (kredyt
kupiecki)
Cavatina SPV 1 Sp. z o.o. Getin Noble Bank S.A. 4 837
31.12.2024
zabezpieczenie ewentualn. roszczeń
z tytułu realizacji zastępczego inwestycji
drogowej realizowanych przez Cavatina
SPV 1 Sp. z o.o. w Gdańsku.
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o. BGK S.A. 22 685
20.06.2037 poręcznie kredytu inwestycyjnego
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
Berlin Hyp AG
Bank Polska Kasa Opieki
S.A.
219 545
31.12.2027
poręcznie kredytu inwestycyjnego i
kredytu na VAT
Cavatina GW Sp. z o.o.
Towarzystwo
Ubezpieczeń Wzajemnych
"TUW"
965
30.06.2022
gwarancja należytego wykonania i
usunięcia usterek - Palio B
RAZEM
705 653
ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2020 ROKU
Dłużnik
Podmiot udzielający
finans./gwarancji
Ekspozycja
Termin Przeznaczenie
Tischnera Office sp. z o.o. Alior Bank S.A. 164 946
15.05.2030 poręczenie kredytu inwestycyjnego
Cavatina Sp. z o.o. Getin Noble Bank S.A. 8 280
25.06.2022 poręczenie kredytu inwestycyjnego
Cavatina GW Sp. z o.o. Getin Noble Bank S.A. 20 000
04.11.2022
poręczenie kredytu w rachunku
bieżącym
Diamentum Office Sp. z
o.o.
MOS Sp. z o.o. 12 811
31.03.2025
zapewnienie spełnienia obowiązków
wynikających z umowy sprzedaży
nieruchomości Diamentum Office
Cavatina SPV 12 Sp.z o.o. La Mania 15 625
18.05.2021 refinansowanie zakupu nieruchomości
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
51
Equal 1 Sp.zo.o. Ormelle Sp.zo.o. 2 957
31.05.2022
zapewnienie spełnienia obowiązków
wynikających z umowy sprzedaży
nieruchomości Equal Business Park A
100K Sp.z o.o. Osiglia Sp.z .o.o 6 944
31.05.2022
zapewnienie spełnienia obowiązków
wynikających z umowy sprzedaży
nieruchomości Equal Business Park B
Equal 3 Sp.zo.o. Oncino Sp.z .o.o. 13 654
31.05.2022
zapewnienie spełnienia obowiązków
wynikających z umowy sprzedaży
nieruchomości Equal Business Park C
Cavatina GW Sp. z o.o. Górażdże 3 586
31.12.2021 kredyt kupiecki
RECAP SPV 1 Sp.zo.o. Getin Noble Bank S.A. 11 615
20.06.2021
kredyt na sfinansowanie VAT od ceny
zakupu nieruchomości
Cavatina GW Sp. z o.o. Getin Noble Bank S.A. 1 342
31.07.2021 gwarancja dla dostawcy
RAZEM
261 760
Spółka pełniąc funkcję spółki holdingowej w ramach Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A. zarządza
polityką finansową w grupie kapitałowej i pozyskiwaniem kapitału na rozwój poszczególnych spółek
wchodzących w skład Grupy. Jednym z przejawów też działalności jest umożliwienie poszczególnym
spółkom uzyskania finansowania na atrakcyjnych warunkach oraz ułatwienie osiągnięcia celów
operacyjnych w postaci np. sprzedaży posiadanych budynków biurowych poprzez udzielenie stosownych
poręczeń.
Kwoty wskazane w powyższych tabelach to ekspozycja Cavatiny Holding S.A. z tytułu udzielonych
poręczeń na dzień bilansowy, natomiast faktyczna ekspozycja, gdyby doszło do konieczności realizacji
zapisów umów poręczenia, uzależniona będzie od faktycznego zobowiązania spółki otrzymującej
poręczenie na ten dzień, które może być wyższe niż kwoty wykazane w powyższej tabeli.
Zarząd Spółki przeanalizował ryzyko kredytowe dla w/w poręczeń (gwarancje finansowe), wykorzystując
m.in. do tego celu model oczekiwanych strat kredytowych. W ocenie Zarządu kwota odpisu na oczekiwane
straty kredytowe jest nieistotna.
24.3. Sprawy sądowe
Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego Spółka nie była stroną istotnych spraw
sądowych.
24.4. Rozliczenia podatkowe
Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności podlegające regulacjom (na przykład sprawy celne
czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów administracyjnych, które uprawnione są do
nakładania wysokich kar i sankcji. Brak odniesienia do utrwalonych regulacji prawnych w Polsce powoduje
występowanie w obowiązujących przepisach niejasności i niespójności. Często występujące różnice
w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych zarówno wewnątrz organów
państwowych, jak i pomiędzy organami państwowymi i przedsiębiorstwami, powodują powstawanie
obszarów niepewności i konfliktów. Zjawiska te powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest znacząco
wyższe niż istniejące zwykle w krajach o bardziej rozwiniętym systemie podatkowym.
Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli przez okres pięciu lat, począwszy od końca roku,
w którym nastąpiła zapłata podatku. W wyniku przeprowadzanych kontroli dotychczasowe rozliczenia
podatkowe Spółki mogą zostać powiększone o dodatkowe zobowiązania podatkowe. Zdaniem Spółki na
dzień 31 grudnia 2021 roku nie było konieczne tworzenie odpowiednich rezerwy na rozpoznane
i policzalne ryzyko podatkowe.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
52
25. Informacje o podmiotach powiązanych
Następująca tabela przedstawia łączne kwoty transakcji zawartych z podmiotami powiązanymi za bieżący
i poprzednie okresy obrotowe:
ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2021 ROKU
Transakcje z jednostkami
powiązanymi
Przychody z
tyt. poręczeń
Przychody
finansowe -
odsetki
Pozostałe
przychody
Koszty
poręczeń
Koszty
finansowe -
odsetki
Pozostałe
koszty/zakupy
Spółka dominująca
Cavatina Sp. z o.o.
99 -
- 1 056
3 329 -
Spółki zależne
Cavatina GW Sp. z o.o.
477 521
10 -
2 065 317
Carbon Tower Sp.z o.o.
- 120
- -
- -
100K Sp. z o.o.
- -
156 -
1 582 -
Tischnera Office Sp. z o.o.
1 960 5 385
- -
- -
Diamentum Office Sp. z o.o.
- -
- -
72 -
EQUAL I Sp. z o.o.
- -
52 -
2 373 -
EQUAL III Sp. z o.o.
- -
74 -
231 -
Cavatina SPV 1 Sp. z o.o.
17 1 522
- -
- -
Cavatina SPV 2 Sp. z o.o.
- -
- -
-
-
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
- 1 577
- 296
-
-
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.
- 47
- -
-
-
Cavatina SPV 5 Sp. z o.o.
- 2 623
- -
-
-
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
1 3 542
20 -
-
-
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.
678 1 524
- -
-
-
Deweloper Media Sp. z o.o.
- 1 590
-
-
-
-
Quickwork Sp. z o.o.
- 1
-
-
-
-
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
1 794
-
-
-
-
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
302 351
-
-
-
-
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.
- 66
-
-
-
-
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
70 330
-
-
-
-
Salvaterra Sp. z o.o.
- 2
- -
-
-
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.
71 1 986
- -
- -
Cavatina SPV 16 Sp. z o.o.
- 162
- -
- -
Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.
- 2
- -
- -
Cavatina SPV 18 Sp. z o.o.
- 85
- -
- -
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
276 673
- -
- -
Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.
- 2
- -
- -
Jardin Sp. z o.o.
- 529
- -
- -
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o.
- 738
91 -
- -
Cavatina SPV 23 Sp. z o.o.
- 1
- -
- -
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.
- 33
- -
- -
Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.
- 37
- -
- -
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.
- 52
- -
- -
Spółka współkontrolowana
Cavatina Office Sp. z o.o.
- 1 035
- -
- 7
Spółki powiązane
ReCap SPV 3 Sp. z o.o. - -
14 -
- -
Razem
3 952 25 330
417 1 352
9 652 324
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
53
Rozrachunki z jednostkami
powiązanymi
Pożyczki
udzielone
długoterm.
Pożyczki
udzielone
krótkoterm.
Należności
z tyt.
poręczeń
Pozostałe
należności
Otrzymane
pożyczki
długoterm.
Otrzymane
pożyczki
krótkoterm.
Zob. z tyt.
poręczeń
oraz
pozostałe
Spółka dominująca
Cavatina Sp. z o.o.
-
-
-
-
60 048
-
217
Spółki zależne
Cavatina GW Sp. z o.o.
-
-
415
12
158 289
-
43
Carbon Tower Sp.z o.o.
2 454
-
-
-
-
-
-
100K Sp. z o.o.
-
-
-
-
33 357
-
717
Tischnera Office Sp. z o.o.
105 273
-
1 960
-
-
-
-
Diamentum Office Sp. z o.o.
-
-
-
-
1 726
-
-
Equal I Sp. z o.o.
-
-
-
277
49 171
-
-
Equal III Sp. z o.o.
-
-
-
-
4 964
-
-
Cavatina SPV 1 Sp. z o.o.
32 619
-
17
-
-
-
-
Cavatina SPV 2 Sp. z o.o.
-
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
39 635
-
-
-
-
-
296
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.
221
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 5 Sp. z o.o.
83 276
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
198 515
-
1
24
-
-
-
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.
48 649
-
678
-
-
-
-
Cavatina SPV 9 Sp. z o.o.
75
-
-
-
-
-
-
Deweloper Media Sp. z o.o.
30 494
-
-
-
-
-
-
Quickwork Sp. z o.o.
151
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
23 648
-
1
-
-
-
-
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
29 662
-
302
-
-
-
-
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.
1 324
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
17 376
-
70
-
-
-
-
Salvaterra Sp. z o.o.
87
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.
87 972
-
71
-
-
-
-
Cavatina SPV 16 Sp. z o.o.
6 556
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.
132
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
13 367
-
276
-
-
-
-
Cavatina SPV 20 Sp. z o.o.
102
-
-
-
-
-
-
Giardini Sp. z o.o.
25
-
-
-
-
-
-
Jardin Sp. z o.o.
9 347
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 22 Sp. z o.o.
15 214
-
-
-
1 070
-
-
Cavatina SPV 23 Sp. z o.o.
31
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 24 Sp. z o.o.
24 728
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 25 Sp. z o.o.
3 067
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 26 Sp. z o.o.
3 069
-
-
-
-
-
-
Spółka współkontrolowana
Cavatina Office Sp. z o.o.
25 044
-
-
-
-
-
25
Spółki powiązane
ReCap SPV 3 Sp. z o.o.
-
-
-
20 018
-
-
-
Carrsquin Sp. z o.o.
15
-
-
-
-
-
Razem
802 128
-
3 791
20 331
308 625
-
1 298
ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2020 ROKU
Transakcje z jednostkami
powiązanymi
Przychod
y z tyt.
poręczeń
Przychod
y
finansowe
- odsetki
Pozostałe
przychod
y
Koszty
poręczeń
Koszty
finansowe
- odsetki
Pozostałe
koszty/za
kupy
Dywidendy
otrzymane
/(wypłacone)
Spółka dominująca
Cavatina Sp. z o.o.
140
245
-
426
3 580
-
(4 000)
Spółki zależne
Cavatina GW Sp. z o.o.
34
101
-
-
2 349
70
51 000
Carbon Tower Sp. z o.o.
-
262
-
-
-
-
-
100K Sp. z o.o.
-
129
40
-
575
2
-
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
54
Tischnera Office Sp. z o.o.
2 391
2 937
-
-
-
-
-
Diamentum Office Sp. z o.o.
154
-
-
-
9
-
-
Equal I Sp. z o.o.
-
-
17
-
725
-
-
Equal III Sp. z o.o.
797
-
79
-
23
-
-
Cavatina SPV 1 Sp. z o.o.
-
2 443
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
-
59
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.
3
19
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 5 Sp. z o.o.
-
1 857
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
-
61
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.
-
94
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 9 Sp. z o.o.
-
12
-
-
-
-
-
Deweloper Media Sp. z o.o.
-
430
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
-
39
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
124
11
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.
-
21
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
-
27
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.
-
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 16 Sp. z o.o.
-
21
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.
-
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 18 Sp. z o.o.
-
51
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
-
244
-
-
-
-
-
Jardin Sp. z o.o.
-
102
-
-
-
-
-
ReCap SPV 1 Sp. z o.o. 19
59
-
-
-
-
-
Spółka współkontrolowana
Cavatina Office Sp. z o.o.
1 314
3 927
-
-
-
1 421
-
Razem
4 976
13 151
137
426
7 261
1 493
47 000
Rozrachunki z
jednostkami powiązanymi
Pożyczki
udzielone
długoterm.
Pożyczki
udzielone
krótkoterm.
Należności
z tyt.
poręczeń
Pozostałe
należności
Otrzyman
e pożyczki
długoterm.
Otrzymane
pożyczki
krótkoterm.
Zob. z tyt.
poręczeń
oraz
pozostałe
Spółka dominująca
Cavatina Sp. z o.o.
-
-
-
-
61 819
-
286
Spółki zależne
Cavatina GW Sp. z o.o.
5 104
-
34
-
-
-
30
Carbon Tower Sp. z o.o.
4 867
-
-
-
-
-
-
100K Sp. z o.o.
-
-
-
-
29 875
-
-
Tischnera Office Sp. z o.o.
99 989
-
2 391
-
-
-
-
Diamentum Office Sp. z
o.o.
-
-
154
-
-
1 509
-
Equal I Sp. z o.o.
-
-
-
9
46 748
-
-
Equal III Sp. z o.o.
-
-
-
-
-
4 022
-
Cavatina SPV 1 Sp. z o.o.
26 292
292
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 3 Sp. z o.o.
7 009
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 4 Sp. z o.o.
2 873
-
3
-
-
-
-
Cavatina SPV 5 Sp. z o.o.
27 161
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 7 Sp. z o.o.
8 561
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 8 Sp. z o.o.
35 144
-
-
-
-
-
-
Deweloper Media Sp. z o.o.
27 749
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 11 Sp. z o.o.
4 096
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
1 095
-
124
-
-
-
-
Cavatina SPV 13 Sp. z o.o.
1 198
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 14 Sp. z o.o.
3 532
-
-
-
-
-
-
Salvaterra Sp. z o.o.
-
30
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 15 Sp. z o.o.
-
-
-
4
-
-
-
Cavatina SPV 16 Sp. z o.o.
-
1 721
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 17 Sp. z o.o.
-
-
-
4
-
-
-
Cavatina SPV 18 Sp. z o.o.
3 053
-
-
-
-
-
-
Cavatina SPV 19 Sp. z o.o.
26 292
-
-
-
-
-
-
Jardin Sp. z o.o.
8 802
-
-
-
-
-
-
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
55
ReCap SPV 1 Sp. z o.o. -
-
19
4
-
-
-
Spółka współkontrolowana
Cavatina Office Sp. z o.o.
28 073
-
-
-
-
-
16
Razem
320 890
2 043
2 725
21
138 442
5 531
332
PŁATNOŚCI W FORMIE AKCJI
Transakcje w formie płatności akcji kluczowemu personelowi kierowniczemu Spółki zostały opisane w pkt
19.1 niniejszego sprawozdania.
25.1. Warunki transakcji z podmiotami powiązanymi
Warunki transakcji zawieranych przez Spółkę z podmiotami powiązanymi w roku zakończonym dnia
31 grudnia 2021 roku oraz w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2020 roku nie odbiegały od warunków
rynkowych.
25.2. Transakcje z udziałem członków Zarządu
Warunki transakcji zawieranych przez Grupę ze członkami Zarządu w roku zakończonym dnia 31 grudnia
2021 roku oraz w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2020 roku nie odbiegały od warunków rynkowych.
Spółka nie zawierała transakcji z Zarządem, innych niż ujawnione w punkcie 25.3 oraz 19.1.
25.3. Wynagrodzenie kadry kierowniczej Spółki
Wynagrodzenia osób wchodzących w skład organów zarządzających i nadzorujących albo
administrujących Spółki wyniosły:
Wynagrodzenia
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2021 roku
rok zakończony
dnia 31 grudnia
2020 roku
Zarząd Spółki
58
88
Rada Nadzorcza
628
336
Wynagrodzenia, razem
686
424
26. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub firmy
audytorskiej
Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie firmy audytorskiej wypłacone lub należne za rok zakończony
dnia 31 grudnia 2021 roku oraz dnia 31 grudnia 2020 roku w podziale na rodzaje usług:
Rodzaj usługi
rok zakończony dnia
31 grudnia 2021 roku*
rok zakończony dnia
31 grudnia 2020 roku*
Obowiązkowe badanie rocznego sprawozdania finansowego
spółki Cavatina Holding S.A.
35
376
Inne usługi poświadczające (przegląd półroczy, list
poświadczający w związku z pierwszą ofertą publiczną)
300
-
Usługi doradztwa podatkowego -
-
Pozostałe usługi -
-
Razem 335
376
*odnosi się do Ernst & Young Audyt Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
56
27. Struktura Akcjonariatu oraz znaczący akcjonariusze Spółki, w tym
osoby zarządzające i nadzorujące Spółkę
27.1. Struktura Akcjonariatu
Na dzień publikacji Sprawozdania kapitał podstawowy Cavatina Holding S.A. wynosi 330 538 442 PLN i
dzieli się na 25 426 034 akcji, w tym:
17 398 198 akcji zwykłych na okaziciela serii A o wartości nominalnej 13 PLN każda,
7 500 000 akcji zwykłych na okaziciela serii B o wartości nominalnej 13 PLN każda,
527 836 akcji zwykłych na okaziciela serii C o wartości nominalnej 13 PLN każda.
Zmiany w strukturze akcjonariatu zostały opisane w punkcie 18 Kapitał podstawowy oraz punkcie 33
Zdarzenia po dacie bilansu.
27.2. Znaczący Akcjonariusze
Na dzień publikacji Sprawozdania znacznymi akcjonariuszami Spółki, tj. akcjonariuszami posiadającymi
przynajmniej 5% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu oraz kapitału podstawowego są
podmioty wskazane w poniższej tabeli:
Akcjonariusz Liczba akcji
Udział
w kapitale
Liczba głosów
na WZ
Udział głosów
na WZ
Cavatina Group S.A.
z osobami działającymi w
porozumieniu *
17 580 169 69,14% 17 580 169 69,14%
Nationale-Nederlanden OFE 2 000 000 7,87% 2 000 000
7,87%
Value FIZ 1 500 000 5,90% 1 500 000
5,90%
Pozostali 4 345 865 17,09% 4 345 865
17,
09
%
Razem 25 426 034 100% 25 426 034 100%
*Jedynym akcjonariuszem Cavatina Group S.A. jest Cavatina Sp. z o.o., a większościowym udziałowcem Cavatina Sp. z o.o. jest Pan Michał
Dziuda.
27.3. Zestawienie stanu posiadania akcji Spółki lub uprawień do nich przez osoby
zarządzające i nadzorujące Spółką
Na dzień publikacji Sprawozdania stan posiadania akcji Spółki przez osoby zarządzające i nadzorujące
Spółką przedstawiał się następująco:
Osoba zarządzająca lub
nadzorująca
Łączna ilość ak
cji na dzień przekazania raportu
za rok 2021
Zmiany w strukturze
własności
Rafał Malarz
Prezes Zarządu
124 490 akcji, stanowiących 0,49% udziału w
kapitale podstawowym i uprawniających do 0,49%
głosów na WZ
objęcie 124 490 akcji serii C
Daniel Draga
Wiceprezes Zarządu
130 015 akcji, stanowiących 0,51% udziału w
kapitale podstawowym i uprawniających do 0,51%
głosów na WZ
objęcie 124 490 akcji serii C
oraz nabycie 501 akcji
Filip Dziuda
Członek RN
32 851 akcji, stanowiących 0,13% udziału w kapitale
podstawowym i uprawniających do 0,13% głosów na
WZ
nabycie 10 291 akcji
*Michał Dziuda
Przewodniczący RN
bezpośrednio 149 120 akcji, stanowiących 0,59%
udziału w kapitale podstawowym uprawniających do
0,59% głosów na WZ
nabycie 149 120 akcji
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
57
*Pan Michał Dziuda, pełniący funkcję Przewodniczącego Rady Nadzorczej Emitenta poprzez
kontrolowane przez siebie spółki Cavatina Sp. z o.o. oraz Cavatina Group S.A.,
na dzień 29 listopada 2021 roku posiadał pośrednio 17 398 198 akcji Emitenta, stanowiących
69,88% akcji w kapitale podstawowym Spółki, uprawniających do oddania 17 398 198 głosów na
walnym zgromadzeniu akcjonariuszy, co stanowiło 69,88% ogólnej liczby głosów;
na dzień publikacji niniejszego sprawozdania posiada bezpośrednio i pośrednio łącznie
17 580 169 akcji Emitenta, stanowiących 69,14% akcji w kapitale podstawowym Spółki,
uprawniających do oddania 17 580 169 głosów w walnym zgromadzeniu akcjonariuszy, co
stanowi 69,14% ogólnej liczby głosów.
W ramach programu motywacyjnego opisanego w pkt 19.1 niniejszego sprawozdania, Spółka przydzieliła
członkom Zarządu Spółki 248 980 warrantów subskrypcyjnych serii A uprawniających do objęcia akcji na
okaziciela nowej emisji serii C o wartości nominalnej 13 PLN każdy. Prezes oraz Wiceprezes Zarządu
otrzymali po 124 490 instrumentów.
28. Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym
Do głównych instrumentów finansowych, z których korzysta Spółka, należą pożyczki, obligacje i środki
pieniężne. Głównym celem tych instrumentów finansowych jest pozyskanie środków finansowych na
działalność Spółki.
Zasadą stosowaną przez Spółkę obecnie i przez cały okres objęty sprawozdaniem jest nieprowadzenie
obrotu instrumentami finansowymi.
Główne rodzaje ryzyka wynikającego z instrumentów finansowych Spółki obejmują ryzyko stopy
procentowej, ryzyko związane z płynnością, ryzyko walutowe oraz ryzyko kredytowe. Zarząd weryfikuje
i uzgadnia zasady zarządzania każdym z tych rodzajów ryzyka – zasady te zostały w skrócie omówione
poniżej. Spółka monitoruje również ryzyko cen rynkowych dotyczące wszystkich posiadanych przez nią
instrumentów finansowych.
28.1. Ryzyko stopy procentowej
Narażenie Spółki na ryzyko wywołane zmianami stóp procentowych dotyczy przede wszystkim
długoterminowych zobowiązań finansowych oraz długoterminowych pożyczek udzielonych.
Spółka zarządza kosztami oprocentowania poprzez korzystanie zarówno z zobowiązań o oprocentowaniu
stałym, jak i zmiennym. Na dzień 31 grudnia 2021 roku około 11% zaciągniętych przez Spółkę zobowiązań
posiadało stałe oprocentowanie. Na dzień 31 grudnia 2020 roku stałe oprocentowanie dotyczyło około
18% zaciągniętych przez Grupę zobowiązań.
Oprocentowanie instrumentów finansowych o zmiennym oprocentowaniu jest aktualizowane w okresach
poniżej jednego roku. Odsetki od instrumentów finansowych o stałym oprocentowaniu są stałe przez cały
okres do upływu terminu zapadalności/ wymagalności tych instrumentów. Pozostałe instrumenty
finansowe Grupy, które nie zostały ujęte w poniższych tabelach, nie są oprocentowane i w związku z tym
nie podlegają ryzyku stopy procentowej.
RYZYKO STOPY PROCENTOWEJ – WRAŻLIWOŚĆ NA ZMIANY
Poniższa tabela przedstawia wrażliwość zysku (straty) brutto na racjonalnie możliwe zmiany stóp
procentowych przy założeniu niezmienności innych czynników (w związku z instrumentami o zmiennej stopie
procentowej). Nie przedstawiono wpływu na kapitał własny ani całkowite dochody ogółem Grupy.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
58
rok zakończony 31
grudnia 2021 roku
rok zakończony 31
grudnia 2020 roku
Przychody finansowe z tytułu odsetek od pożyczek
25 340
13 151
Szacowana zmiana stóp procentowych
+ 1 p.p.
+ 1 p.p.
Wpływ na wynik brutto okresu/całkowite dochody
6 641
601
Przychody finansowe z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian
stóp procentowych
31 981
13 752
Przychody finansowe z tytułu odsetek od pożyczek
25 340
13 151
Szacowana zmiana stóp procentowych
-1 p.p.
-1 p.p.
Wpływ na wynik brutto okresu/całkowite dochody
(6 433)
(163)
Przychody finansowe z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian
stóp procentowych
18 907
12 988
rok zakończony 31
grudnia 2021 roku
rok zakończony 31
grudnia 2020 roku
Koszty finansowe z tytułu odsetek od kredytów, obligacji
i pożyczek
20 718 10 801
Szacowana zmiana stóp procentowych
+ 1 p.p.
+ 1 p.p.
Wpływ na wynik brutto okresu/całkowite dochody
2 751
896
Koszty finansowe z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian
stóp procentowych
23 469
11 697
Koszty finansowe z tytułu odsetek od kredytów, obligacji i
pożyczek
20 718 10 801
Szacowana zmiana stóp procentowych
-1 p.p.
-1 p.p
Wpływ na wynik brutto okresu/całkowite dochody
(2 643)
(657)
Koszty finansowe z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian
stóp procentowych
18 075
10 144
28.2. Ryzyko walutowe
Spółka narażona jest na ryzyko walutowe z tytułu zawieranych transakcji. Ryzyko takie powstaje
w wyniku dokonywania przez jednostkę operacyjną sprzedaży lub zakupów oraz finansowania
obejmującego kredyty i pożyczki w walutach innych niż PLN. Instrumenty dłużne w walutach obcych
stanowią na koniec 2021 roku około 22% zadłużenia (2020: 40%).
Poniższa tabela przedstawia wrażliwość zysku (straty) brutto (w związku ze zmianą wartości godziwej
aktywów i zobowiązań pieniężnych) oraz całkowitych dochodów ogółem Spółki na racjonalnie możliwe
wahania kursu euro przy założeniu niezmienności innych czynników.
Wzrost/spadek
kursu waluty
Wpływ na zysk
lub stratę brutto
Wpływ na
całkowite
dochody ogółem
31 grudnia 2021 – EUR
+ 10 p.p.
(4 384)
(4 384)
- 10 p.p.
4 384
4 384
31 grudnia 2020 – EUR
+ 10 p.p
(544)
(544)
- 10 p.p.
544
544
28.3. Ryzyko kredytowe
W odniesieniu do innych aktywów finansowych Spółki, takich jak pożyczki udzielone, należności z tytułu
poręczeń i pozostałych należności oraz środki pieniężne i ich ekwiwalenty, ryzyko kredytowe Spółki
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
59
powstaje w wyniku niemożności dokonania zapłaty przez drugą stronę umowy, a maksymalna ekspozycja
na to ryzyko równa jest wartości bilansowej tych instrumentów.
Ponadto, dzięki bieżącemu monitorowaniu stanów należności, narażenie Spółki na ryzyko nieściągalnych
należności jest nieznaczne. Spółka stosuje model uproszczony kalkulacji odpisów z tytułu utraty wartości
dla należności z tytułu dostaw i usług (bez względu na termin zapadalności). Oczekiwana strata kredytowa
jest kalkulowana w momencie ujęcia należności w sprawozdaniu z sytuacji finansowej oraz jest
aktualizowana na każdy kolejny dzień kończący okres sprawozdawczy, w zależności od ilości dni
przeterminowania danej należności. Za zdarzenie niewypłacalności („default”) Spółka uznaje brak
wywiązania się ze zobowiązania przez kontrahenta po upływie 90 dni od dnia wymagalności należności.
Spółka uwzględnia informacje dotyczące przyszłości w stosowanych parametrach modelu szacowania
strat oczekiwanych, poprzez korektę bazowych współczynników prawdopodobieństwa niewypłacalności.
W przypadku umów gwarancji finansowych (poręczeń), wykazywanych w zobowiązaniach
pozabilansowych, Spółka na każdy dzień bilansowy ocenia czy istnieje prawdopodobieństwo wystąpienia
konieczności dokonania wypłaty poręczeń i utworzenia rezerwy z tego tytułu. Kwota rezerwy określana
jest w oparciu o estymowane wysokości prawdopodobnego wypływu środków pieniężnych dla
uregulowania zobowiązania wynikającego z umowy poręczenia. Spółka tworzy rezerwę na oczekiwane
straty kredytowe z tytułu udzielonych poręczeń w wysokości oczekiwanych płatności mających na celu
zrekompensowanie posiadaczowi poręczenia poniesionej straty kredytowej. Spółka określa wartość
ekspozycji Spółki z tytułu udzielonych poręczeń i tak ustaloną ekspozycję przelicza używając wskaźnika
prawdopodobieństwa niewykonania zobowiązania.
W Spółce nie występują istotne koncentracje ryzyka kredytowego.
Maksymalna ekspozycja Spółki na ryzyko kredytowe dla poszczególnych pozycji sprawozdania z sytuacji
finansowej na dzień 31 grudnia 2021 roku oraz na dzień 31 grudnia 2020 roku odpowiada wartościom
bilansowym przedstawionym w punkcie 29.1. Maksymalna ekspozycja z tytułu udzielonych gwarancji
finansowych została ujawniona w punkcie 24.2.
28.4. Ryzyko związane z płynnością
Spółka monitoruje ryzyko braku funduszy przy pomocy narzędzia okresowego planowania płynności.
Narzędzie to uwzględnia terminy wymagalności/ zapadalności zarówno inwestycji, jak i aktywów
finansowych (np. konta należności, pozostałych aktywów finansowych) oraz prognozowane przepływy
pieniężne z działalności operacyjnej.
Spółka nie posiada aktywów finansowych utrzymywanych dla celów zarządzania ryzykiem płynności.
Celem Spółki jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, poprzez
korzystanie z rozmaitych źródeł finansowania, takich jak kredyty w rachunku bieżącym, obligacje,
pożyczki w ramach grupy kapitałowej.
Tabela poniżej przedstawia zobowiązania finansowe Spółki na dzień 31 grudnia 2021 roku oraz na dzień
31 grudnia 2020 roku wykazane w bilansie według daty ich zapadalności. Maksymalna ekspozycja z tytułu
udzielonych gwarancji finansowych oraz termin wygaśnięcia gwarancji zostały ujawnione w punkcie 24.2.
Na koniec każdego z prezentowanych okresów zobowiązania przeterminowane dotyczą jedynie
zobowiązań z tytułu dostaw i usług i stanowiły nie więcej niż 1% tychże zobowiązań.
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE WG STANU NA DZIEŃ:
31 GRUDNIA 2021 ROKU
<1rok
1–3 lat
3-5 lat
>5 lat
Razem
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
60
Oprocentowane kredyty
i pożyczki
7 623
103 835
282 077
11 529
405 064
Obligacje
9 793
115 774
-
125 567
Zobowiązania z tytułu
leasingu
-
-
-
-
-
Zobowiązania z tytułu
dostaw i usług oraz
pozostałe zobowiązania
4 495
-
-
-
4 495
Instrumenty pochodne
-
-
-
-
-
Razem
21 911
219 609
282 077
11 529
535 126
31 GRUDNIA 2020 ROKU
<1rok
1–3 lat
3-5 lat
>5 lat
Razem
Oprocentowane kredyty
i pożyczki
6 398
137 575
37 341
-
181 314
Obligacje
-
9 711
18 738
-
28 449
Zobowiązania z tytułu
leasingu
-
-
-
-
-
Zobowiązania z tytułu
dostaw i usług oraz
pozostałe zobowiązania
641
-
-
-
641
Instrumenty pochodne
-
-
-
-
-
Razem
7 039
147 286
56 079
-
210 404
29. Instrumenty finansowe
29.1. Wartości godziwe poszczególnych klas instrumentów finansowych
Grupa klasyfikuje instrumenty dłużne wyceniane w zamortyzowanym koszcie oraz zobowiązania
wyceniane w zamortyzowanym koszcie do poziomu 3 hierarchii wartości godziwej (istotne dane
nieobserwowalne).
W roku zakończonym dnia 31 grudnia 2021 roku, ani w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2020 roku nie
miały miejsca przesunięcia między poziomem 1 a poziomem 2 hierarchii wartości godziwej, ani też żaden
z instrumentów nie został przesunięty z/ do poziomu 3 hierarchii wartości godziwej.
Wartość godziwa poniższych instrumentów jest zbliżona lub nieistotnie różni się od ich wartości
bilansowej:
Wartość bilansowa
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Aktywa finansowe
Należności z tytułu poręczeń, należności handlowych i innych
40 396
2 725
Pożyczki udzielone
801 549
322 933
Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne
11 469
4 052
Razem aktywa finansowe
853 414
329 710
Inwestycje wyceniane metodą praw własności
Udziały w jednostkach zależnych i współkontrolowanych
749 701
555 351
Razem inwestycje wyceniane metodą praw własności
749 701
555 351
Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie
Zobowiązania z tytułu poręczeń oraz pozostałe zobowiązania
3 386
641
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
61
Kredyty i pożyczki
405 064
181 314
Obligacje
125 567
28 449
Razem zobowiązania finansowe
534 017
210 404
długoterminowe
513 215
203 365
krótkoterminowe
20 802
1 508
Według oceny Grupy wartość godziwa krótkoterminowych pożyczek udzielonych oraz
krótkoterminowych zobowiązań finansowych nie odbiega istotnie od wartości bilansowych głównie ze
względu na krótki termin zapadalności.
Wartość bilansowa pożyczek otrzymanych, obligacji oraz pożyczek udzielonych, które wyceniane są na
podstawie przepływów pieniężnych zdyskontowanych aktualną rynkową stopą procentową również nie
odbiega znacząco od wartości godziwej.
30. Zarządzanie kapitałem
Głównym celem zarządzania kapitałem Spółki jest utrzymanie dobrego ratingu kredytowego
i bezpiecznych wskaźników kapitałowych, które wspierałyby działalność operacyjną Spółki i zwiększały
wartość dla jej akcjonariuszy.
Spółka zarządza strukturą kapitałową i w wyniku zmian warunków ekonomicznych wprowadza do niej
zmiany. W celu utrzymania lub skorygowania struktury kapitałowej, Spółka może zmienić wypłatę
dywidendy dla akcjonariuszy, zwrócić kapitał akcjonariuszom lub wyemitować nowe akcje. W roku
zakończonym dnia 31 grudnia 2021 roku ani w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2020 roku nie
wprowadzono żadnych zmian do celów, zasad i procesów obowiązujących w tym obszarze.
Głównym wskaźnikiem kapitałowym jakim posługuje się Spółka jest Wskaźnik Zadłużenia Netto, który
liczony jest jako stosunek Zadłużenia Finansowego Netto do Aktywów.
Do Zadłużenia Finansowego Netto Spółka zalicza sumę oprocentowanych zobowiązań o charakterze
dłużnym w tym kredyty, pożyczki, obligacje i inne instrumenty finansowe, pomniejszonych o stan środków
pieniężnych i ich ekwiwalentów.
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Oprocentowane kredyty i pożyczki
405 064
181 314
Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych
125 567
28 449
Minus środki pieniężne i ich ekwiwalenty
(11 469)
(4 052)
Zadłużenie netto
519 162
205 711
Aktywa razem
1 605 258
896 942
Wskaźnik dźwigni (%)
32%
23%
31. Struktura zatrudnienia
Spółka w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2021 roku oraz dnia 31 grudnia 2020 roku nie zatrudniała
pracowników.
32. Inwazja Rosji na Ukrainę
Spółka ani jej spółki zależne nie prowadzą działalności operacyjnej na terenach Ukrainy, Rosji i Białorusi,
nie jest też w jakikolwiek sposób powiązana z podmiotami z tych regionów, nie ulega jednak wątpliwości,
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
62
że dokonana w dniu 24 lutego 2022 roku inwazja Rosji na Ukrainę wpłynęła na otoczenie gospodarcze w
całym regionie. Kontynuacja wojny może spowodować rozszerzenie pakietu dotychczas nałożonych
sankcji gospodarczych, dalsze zaburzenia w łańcuchach dostaw, ograniczenie dostępności
podwykonawców oraz ogólny wzrost cen materiałów wynikający m. in. z rosnących cen energii, co z kolei
może przełożyć się w sposób istotny na koszty realizacji inwestycji prowadzonych przez Spółkę oraz jej
spółki zależne.
Część z tych czynników została już w pewnym zakresie odnotowana przez Spółkę, jednak do tej pory nie
miały one istotnego wpływu na codzienną działalność operacyjną, podejmowane decyzje inwestycyjne czy
też harmonogram kluczowych projektów.
Potencjalny negatywny wpływ na działalność Grupy Cavatina Holding S.A. wynikający z rosnących
kosztów realizacji inwestycji i ograniczonej dostępności podwykonawców będzie przynajmniej częściowo
mitygowany przez skupione wewnątrz Grupy kompetencje w zakresie generalnego wykonawstwa,
bezpośrednie relacje z podwykonawcami oraz efekt skali umożliwiający optymalizacje wykorzystania
zasobów.
Co więcej, nieruchomości jako klasa aktywów, historycznie wykazywały zdolność do utrzymywania
realnej wartości w warunkach podwyższonej inflacji. Na tej podstawie Grupa oczekuje, że rosnące koszty
realizacji przełożą się również na wyższe bazowe stawki najmu, które bezpośrednio determinują możliwą
do uzyskania cenę sprzedaży danego projektu. W zawieranych umowach najmu znajdują się klauzule
stanowiące o indeksacji stawek najmu w oparciu o wskaźnik HICP dla strefy euro (czynsze denominowane
są w EUR), co pozwala na podwyższanie dochodu operacyjnego netto poszczególnych projektów
zasadniczo zgodnie z dynamiką inflacji w strefie euro.
Ponadto, ze względu na osiąganie przychodów z tytułu najmu i aranżacji oraz sprzedaży projektów
denominowanych w EUR oraz rosnący udział finansowania dłużnego w tej walucie, Grupa jest częściowo
odporna na wahania kursu złotówki oraz rosnące stopy procentowe na skutek decyzji RPP.
Relokacja części firm z terenów objętych konfliktem oraz napływ ludności ukraińskiej do Polski mogą
potencjalnie doprowadzić do wzrostu popytu na powierzchnię biurową w Polsce, co z kolei może
przełożyć się na tempo komercjalizacji projektów Grupy.
Na dzień sporządzenia niniejszego Sprawozdania nie jest możliwe precyzyjne oszacowanie skali
przyszłego wpływu wojny w Ukrainie na działalność Grupy, a w związku z dużą zmiennością, Zarząd Spółki
na bieżąco monitoruje sytuację i analizuje jej potencjalny wpływ zarówno z perspektywy poszczególnych
projektów, jak i całej Grupy i jej długofalowych zamierzeń.
33. Zdarzenia następujące po dniu bilansowym
W dniu 5 stycznia 2022 roku został uruchomiony kredyt dotyczący refinansowania podatku VAT od
zakupu nieruchomości na maksymalną kwotę 4 600 tys. PLN udzielony przez mBank S.A. na rzecz spółki
zależnej od Cavatina Holding S.A. Cavatina SPV 24 Sp. z o.o. Umowa została podpisana 29 grudnia 2021
roku. Kredyt został w całości spłacony w dniu 2 marca 2022 roku.
W dniu 11 stycznia 2022 roku spółka zależna Cavatina SPV 25 Sp. z o.o. zawarła z mBank S.A. umowę
kredytu związaną z refinansowaniem podatku VAT od zakupu nieruchomości na maksymalną kwotę 6 900
tys. PLN.
W dniu 13 stycznia 2022 roku spółka zależna od Cavatina Holding S.A., Cavatina SPV 25 Sp. z o.o. zawarła
umowę zakupu nieruchomości w Katowicach za łączną kwotę 30 mln PLN netto. Na nieruchomości
realizowana będzie inwestycja polegająca na budowie kompleksu biurowo-usługowego.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
63
W dniu 20 stycznia 2022 roku spółka zależna Cavatina SPV 17 Sp. z o.o. zawarła z mBank S.A. umowę
kredytu związaną z finansowaniem podatku VAT od zakupu nieruchomości na maksymalną kwotę 14 950
tys. PLN. Finansowanie nastąpiło w związku z wewnątrzgrupową sprzedażą ww. gruntu pomiędzy
spółkami z Grupy Kapitałowej Cavatina Holding S.A.
W dniu 25 stycznia 2022 roku dokonano wydania 527 836 akcji w ramach warunkowego podwyższenia
kapitału zakładowego Spółki („Akcje serii C”) zgodnie z uchwałą nr 4 NWZ Spółki z dnia 14 czerwca 2021
roku. Akcje serii C obejmowane są przez uczestników funkcjonującego w Spółce programu
motywacyjnego. Każda Akcja serii C uprawnia do jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu Spółki. Przez
okres 12 miesięcy od dnia zapisania Akcji serii C na rachunku papierów wartościowych uczestnika
programu motywacyjnego nie może on rozporządzać Akcjami serii C.
W dniu 28 stycznia 2022 roku spółka zależna Tischnera Office Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie zawarła z
NORDDEUTSCHE LANDESBANK – GIROZENTRALE z siedzibą w Hanover, Niemcy (adres:
Friedrichswall 10, D-30159 Hanover, Federal Republic of Germany) umowę kredytu związaną
z refinansowaniem budynku biurowego Tischnera Office w Krakowie. Maksymalna kwota kredytu to
50 000 tys. EUR. Finansowanie zostało przeznaczone częściowo na spłatę posiadanego zadłużenia w Alior
Banku S.A. na kwotę 34 222 tys. EUR.
W dniu 31 stycznia 2022 roku, na podstawie Uchwały nr 4/01/2022, Rada Nadzorcza Spółki z dniem
1 lutego 2022 roku powołała Pana Szymona Będkowskiego w skład Zarządu Spółki i powierzyła mu
pełnienie funkcji Członka Zarządu odpowiedzialnego głównie za zarządzanie procesami nabywania
nieruchomości oraz komercjalizacji powierzchni najmu. Wspólna kadencja członków Zarządu upływa
z dniem 19 lipca 2022 roku. 10 marca 2022 roku zmiana została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze
Sądowym.
W dniu 4 lutego 2022 roku została częściowo uruchomiona pożyczka w kwocie 39 631 tys. PLN zawarta
w dniu 13 grudnia 2021 roku przez spółkę zależną od Cavatina Holding S.A. tj. Cavatina SPV 12 Sp. z o.o.
z PZU Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych BIS 1 na maksymalną kwotę 116 800
tys. PLN, której celem jest finansowanie lub refinansowanie kosztów projektu położonego we Wrocławiu,
Termin spłaty przypada na dzień 30 stycznia 2025 roku.
W dniu 10 lutego 2022 r. podjął uchwałę o emisji, do 50 000 zabezpieczonych, oprocentowanych, obligacji
zwykłych na okaziciela serii P2022A o wartości nominalnej 1 000 zł każda i łącznej wartości nominalnej
do 50 000 tys. PLN, z terminem ich wykupu wynoszącym 3 lata i 6 miesięcy od dnia ich emisji.
Zapisy na obligacje trwały od 25 lutego 2022 roku. W dniu 3 marca 2022 roku Zarząd Spółki podjął
uchwałę o warunkowym przydziale 40 695 zabezpieczonych, oprocentowanych, obligacji zwykłych na
okaziciela serii P2022A o wartości nominalnej 1 000 PLN każda i łącznej wartości nominalnej 40 695 tys.
PLN. Zgodnie z uchwałą nr 229/2022 Zarządu Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. z dnia
9 marca 2022 roku, pierwszy dzień notowania został ustalony na dzień 11 marca 2022 roku.
W dniu 14 lutego 2022 roku spółka zależna Cavatina SPV 12 Sp. z o.o. zawarła z mBank S.A. umowę
kredytu związaną z finansowaniem podatku VAT naliczonego w związku z wykonanymi na jej rzecz
pracami przez Cavatinę GW Sp. z o.o. na maksymalną kwotę 8 816 tys. PLN.
W dniu 16 lutego 2022 roku spółka zależna Cavatina SPV 2 Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie zawarła
z mBank S.A. umowę kredytu związaną z finansowaniem podatku VAT od zakupu nieruchomości na
maksymalną kwotę 10 005 tys. PLN.
W dniu 23 lutego 2022 roku spółka zależna Cavatina SPV 9 Sp. z o.o. zawarła z mBank S.A. umowę kredytu
związaną z finansowaniem podatku VAT od zakupu nieruchomości na maksymalną kwotę 4 715 tys. PLN.
Finansowanie nastąpiło w związku z wewnątrzgrupową sprzedażą ww. gruntu pomiędzy spółkami z Grupy
Kapitałowej Cavatina Holding S.A.
Cavatina Holding Spółka Akcyjna
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach PLN)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na
stronach od 8 do 64 stanowią jego integralną część.
64
W dniu 2 marca 2022 roku spółka zależna od Cavatina Holding S.A. tj. Cavatina SPV 24 Sp. z o.o. z siedzibą
w Krakowie zawarła umowę pożyczki na refinansowanie zakupu nieruchomości położonej w Katowicach
na kwotę 3 061 tys. EUR. Termin spłaty przypada na dzień 9 marca 2023 roku.
W dniu 16 marca 2022 roku spółka zależna od Cavatina Holding S.A., Cavatina SPV 2 Sp. z o.o. zawarła
umowę zakupu nieruchomości w Krakowie za łączną kwotę 48,5 mln PLN netto. Na nieruchomości
realizowana będzie inwestycja polegająca na budowie budynku biurowo-usługowego.
Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym.
Sporządziła
Barbara Falewicz
Dyrektor Działu Księgowości
Podpisy Zarządu
Rafał Malarz Daniel Draga
Prezes Zarządu Wiceprezes Zarządu
Szymon Będkowski
Członek Zarządu
Kraków, dnia 31 marca 2022 roku
